Spotlight on... Bundang, Korea 분당오피스월료및공실률, Q3/2010 Contents 평균료 ( 원 / 3.3058sqm 면적기준 ) 평균료 ( 원 / 3.3058sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비증가율 공실률 단기공실전망 1. 공급 2. 수요및공실률 45,800 89,400-0.1% 11.7% 3. 료 4. 매매및투자시장 Appendix Savills Research www.savills.com
1. 공급 에공급된신규빌딩은총 2 개로, NHN 본사 (NHN 그린팩토리 ) 와이다. NHN 그린팩토리는으로, 분당내여러빌딩에흩어져있던 NHN 본사조직들이입주하였고, 에는 IT 기업등이임차하여 말기준율약 33% 를기록하였다. 에는예년에비해공급량이대폭감소하여중소형빌딩인 BS 만준공될예정이다. 분당주요신규공급및예정 (2010 ) 준공시기빌딩명주소층수 8 월 NHN 그린팩토리 BS 분당구정자동 178-1 분당구수내동 6-5 분당구수내동 6-4 연면적 B7F/28F 101,662 B4F/12F 13,771 B5F/12F 16,579 판교테크노밸리에는 2009 년부터공급이시작되어현재까지다음과같이 6 개 ( 총연면적 257,265sqm) 의오피스빌딩이공급되었다. 대부분의빌딩이으로판교 7 벤처밸리와 SK 케미칼연구소가일부면적을하는것으로조사되었다. 8 개빌딩이준공될경우, 판교테크노밸리의개발및관리를책임지고있는경기도시공사의기준에의한면적은약 76,033sqm 정도수준이다 1. 이는 2005 년택지공급시점에각사업주가제출한사업계획서상계획면적을합한것으로, 실제준공후에는이보다많은면적이시장에공급될것으로예상된다. 판교테크노밸리신규공급예정 ( ) 준공시기빌딩명주소층수 4 월 4 월 6 월 10 월 판교 SD2/ 구한화컨소시엄 연면적 SD-2 10F/B4F 127,284 이노밸리조합 A-2-2 10F/B3F 151,555 한국바이오벤처협회 B-2-1 9F/B3F 59,549 37% 미래비아이 / 미래에셋벤처투자 D-1-2 9F/B4F 23,465 54% 시공테크 D-2-4 10F/B3F 9,414 안철수연구소컨소시엄 D-4 10F/B3F 67,348 LIG 넥스원 B-7 6F/B2F 41,522 * 판교에듀파크 ( 블럭 9) SA-1 9F/B3F 64,228 18% 37% 판교테크노밸리신규공급 (2009 ) 11 월 * 삼환컨소시엄 SD-3 10F/B5F 91,009 61% 준공시기빌딩명주소층수 연면적 1 * 넥슨컨소시엄 ( 블럭 6,7) C-3 10F/B4F 85,494 2009 년 3 월 한국파스퇴르연구소 분당구삼평동 696 7F 15,199 1엠텍비젼컨소시엄 D-3-3 10F/B3F 152,554 3% 2009 년 1 판교 7 벤처밸리 분당구삼평동 625, 633 10F/B3F 103,162 7% Source: 경기도시공사 * 판교에듀파크와삼환컨소시엄, 넥슨컨소시엄경우에는준공시기가연기될가능성이있음 3 월 삼성테크윈 R&D 센터 분당구삼평동 701 6F/B4F 58,582 8 월 유라 R&D 센터 SK 케미칼연구소 SK 텔레시스판교연구소, 경기도시공사 분당구삼평동 686-1 분당구삼평동 686 분당구삼평동 671 9F/B4F 22,849 9F/B5F 47,513 10F/B5F 9,960 11% 에는당초 11 개 ( 총연면적 873,421sqm) 의신규공급이계획되어있는데, 8 개 ( 총연면적 632,691sqm) 는예상대로공사가진행중이나나머지는준공시기가다소지연될가능성도있는것으로조사되었다. 2. 수요및공실률 2009 년에공급된 와탑빌딩이채워지기시작하면서 2010 년 1 분기공실률은 13.5% 로하락하였으나, NHN 이 에준공된으로이전하면서 2 분기에 15.0% 로다시높아졌다. 그러나신규빌딩들의율이점차높아지면서 3 분기공실률은 11.7% 를기록하였다. 3 분기현재신규빌딩들의율은 2009 년에준공된 와탑빌딩이각각 83% 와 54% 를기록했으며, 에공급된은 33% 로조사되었다. 공실률동향 Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 공실률 16.6% 13.5% 15.0% 11.7% 1) 경기도시공사에의하면 2015 년까지판교테크노밸리에공급되는총 2,252,000sqm 의연구시설, 업무시설, 판매시설중에서로계획된업무시설면적은약 11% 인 251,911sqm 수준임 2
분당오피스공실률 (Q1/2006 Q3/2010) 18% 탑빌딩공급 16% NHN 으로이전 4 분기에는티맥스소프트와 SK C&C 가으로이전하고, SK Telesys 가올해 에준공한판교으로이전할예정이기때문에분당오피스시장의공실률이증가할것으로예상된다. 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 1 분기부터 3 분기까지주요임차인이동은다음과같다. NHN 이분당퍼스트와초림빌딩, 미래에셋플레이스등의본사조직들을정자동으로통합이전하였다. 티맥스소프트는 에서현동티맥스빌딩과티맥스 R&D 센터를 Sale & Leaseback 으로매각하며, 분당서현빌딩과예아름저축은행빌딩등에흩어져있던조직들이이전하였다. 2009 년까지분당의신규수요는주로강남등지에저렴한료때문에이주하는기업들의비중이높았다. 그러나 분당 M 에입주한 IT 기업의다수는용인등지에서이전하였는데, 이들기업은기존조직을확장하면서지리적으로인접하고주변인프라등이상대적으로우수한분당으로입주를결정한것으로조사되었다. 주요임차인이동 2006 2007 2008 2009 2010 공급 시기임차인이전빌딩입주빌딩 1 분기네오위즈 INS 삼성동코레드빌딩 1 분기한국전력기술용인 신규임차면적 5,726 11,452 1 분기한겨례교육신규조직탑빌딩 831 2 분기 2 분기 삼성탈레스통신연구소 ( 방산전자 ) 블루사이드 ( 게임개발업체 ) 2 분기퓨처일렉트로닉스 (IT) 3 분기만도 용인소재빌딩 논현동노벨빌딩 대치동소재빌딩 용인소재빌딩 5,726 탑빌딩 1,691 796 5,726 3 분기실리콘웍스 ( 반도체 ) 신규조직탑빌딩 1,343 3 분기한국타코닉 ( 복합소재 ) 야탑근린빌딩탑빌딩 911 3 분기차케어스 (IT) 3 분기 STS 반도체통신 3 분기컴퍼니 100 (IT) 성남아파트형공장 천안소재빌딩 수내동소재빌딩 3 분기하나 HSBC 생명보험신규조직 탑빌딩 1,343 1,222 611 1,222 4 분기비코코리아분당금곡동 638 분당오피스시장의공실률은 BS 의준공과본격적인판교테크노밸리의오피스공급으로 말보다높아질전망된다. 까지는판교에과연구소가공급됨에따라분당오피스시장에큰영향을주지않았지만, 판교테크노밸리에공급되는오피스는면적이최소 76,033sqm 에달하기때문에, 분당오피스빌딩들과임차인확보경쟁을할수있을것으로예상된다. 현재판교에서하고있는일부오피스빌딩의경우에는분당보다낮은료로마케팅을하고있는것으로조사되었다. 판교에공급될 76,033sqm 은 2009 년과 분당의연평균공급면적과유사한수준으로 2009 년과 2010 년분당의연평균공실률은 10% 대를기록하였다. 3. 료 3 분기까지의공실률이 10% 를상회함에따라 1 분기와 2 분기료는전년동기대비각각 1.3% 로정체되었다. 3 분기에는높은공실률을가진일부빌딩들이마케팅료를 10% 정도낮춰료인상률은 -0.1% 를기록하였다. 공실이많은일부빌딩의경우신규임차시무료 (Rent free) 제공등으로실질료가마케팅료보다 20% 낮아진사례도있는것으로조사되었다. 료동향 평균료 (KRW/3.3058sqm) Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 면적기준 44,800 46,400 46,400 45,800 전용면적기준 89,800 90,400 90,400 89,400 전기대비증가율, 전용면적기준 0.0% 1.1% 0.0% -1.2% 전년동기대비증가율, 전용면적기준 2.1% 1.3% 1.3% -0.1% 분당오피스료지수 (Q1/2006 Q3/2010) Index(Q1/2006=100) 120 11 5 11 0 105 100 95 90 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2006 2007 2008 2009 2010 Savills 의조사결과 4 분기에료인상을계획중인빌딩은거의없는것으로조사되었으며, 에도높은공실률로인해료를인상하기는쉽지않을것으로전망된다. 3
4. 매매및투자시장 분당에서는 상반기에만총 3 개의빌딩이거래되었으며, 기업들이투자및목적으로매입하였다. 티맥스소프트는워크아웃신청전에두개의연구소를 Sale & Leaseback 으로에스피컴텍에게총 218 억원에매각하였으며, 알리안츠분당은분당나우병원에매각되어병원으로용도가변경되었다. 투자목적으로매입된티맥스빌딩과티맥스 R&D 센터의 Cap rate 은약 8% 수준으로알려졌다. 주요오피스거래사례 거래시기 1 월 1 월 빌딩명매도자매수자 티맥스빌딩 / 구티맥스소프트기업부설연구소제 1 연구소 티맥스 R&D 센터 / 구티맥스소프트기업부설연구소제 3 연구소 알리안츠분당 티맥스소프트 티맥스소프트 알리안츠생명보험 세광에너텍 / 구에스피컴텍 세광에너텍 / 구에스피컴텍 뱅가드 / 분당나우병원 매매면적 거래금액 ( 백억원 ) 4,188 1.0 4,972 1.1 14,430 3.3 Sale and Leaseback Sale and Leaseback 병원으로사용 For further information, please contact: korea Moonduck Kim Chief Executive Officer, Korea +82 2 2124 4101 mdkim@savills.co.kr leasing services, korea Grace Ko Director, CRES +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Director, Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr research & consulting, korea JoAnn Hong Senior Manager +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr investment advisory, korea Joongjin Han Senior Vice President +82 2 2124 4103 jjhan@savills.co.kr asset management, korea Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr research & consultancy, asia pacific Simon Smith Senior Director +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk address Savills Korea Co., Ltd 11/F Seoul Finance Center 84 Taepyungro-1-ga, Chung-gu, Seoul, Korea 100-768 T: +82 2 2124 4114 F: +82 2 2124 4188 corporate website www.savills.co.kr This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written permission of the publisher, Savills. Savills (Hong Kong) Limited. 2009. Savills Research www.savills.com
Appendix 1. 분당오피스시장현황 분당구에입지한오피스빌딩은 2009 년 4 분기기준으로총 73 개, 총연면적은 1,271,863sqm 인것으로조사되었다. 연면적기준으로서현권역과미금, 오리권역이각각 30.6%, 23.7% 로절반정도를차지하고있으며, 나머지권역은비슷한수준을보였다. 분당오피스시장규모 (2009 년 4 분기기준 ) 야탑서현수내정자미금, 오리합계 빌딩수 ( 개수 ) 14 34 15 3 7 73 연면적평균 25,728 11,459 14,954 12,618 100,394 17,423 연면적총합계 180,098 389,611 224,317 176,655 301,183 1,271,863 비율 14.2% 30.6% 17.6% 13.9% 23.7% 100.0% 지역야탑역일대서현역일대수내역일대정자역일대미금역일대 *Office Stock은정부청사, 오피스텔, 복합빌딩 (MXD) 의비오피스부분을제외한순수오피스빌딩연면적의합계임. Office Stock은자료의정기적인보정및조정에따라약간의변동이가능함 분당오피스공급추이 (1993 2009) Unit: Ths. m² 1,400 1,200 1,000 800 Migeum Ori Jeongja Sunae Seohyeon Yatap 600 400 200 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 분당오피스시장은 1990 년대중반중앙정부 ( 공사 ) 2 들의이전을시작으로, 2000 년대초반까지중견기업들이을건립하면서본격적으로발전하였다. 2000 년이후인근배후지역 ( 용인지역 ) 의개발과더불어분당지역이수도권남부지역의상업및업무중심지역으로발전하였다. 2000 년대중반부터는일반기업들의오피스수요증가와더불어공급및투자가증가하는등오피스시장이본격적인성숙기에접어들고있다. 분당지역주요및오피스빌딩 분류 공기업 주요오피스빌딩명 / 소유주 한국토지주택 (LH) 공사, 한국가스공사, 한국조폐공사, 한국지역난방공사, 한국도로공사, 한국통신등 기업 / 연구소 NHN 그린팩토리, SK Telecom 연구소, SK C&C, PosData, 휴맥스, 온미디어, 조선내화, 경동빌딩, 대우엔지니어링등 형오피스 퍼스트, SH 에너지빌딩, 미래에셋플레이스, 초림빌딩,, 탑빌딩,, 기타금융기관소유빌딩등 개발중 / 계획중오피스 BS (예정 ) 2) 공사를포함하면, 분당오피스빌딩은 2009 년말기준으로총 80 개이고, 총연면적으로는 1,547,916m² 으로조사되었음 5
2. 분당오피스시장분석대상 Savills Korea 에서는분당오피스 Stock 중 자사용빌딩을제외하고보증부월세의료체계를가진총 18 개의빌딩으로오피스시장동향에대한조사및분석을하였다. 조사기간 : 3 월, 6 월, 3. 판교테크노밸리오피스공급추이 판교테크노밸리는판교신도시의택지개발사업지구내에 IT BT NT CT 등의첨단산업클러스터 3 로조성되었다. 판교신도시의전체토지면적 (9,219,331sqm) 중에서 661,915sqm 의토지가판교테크노밸리로계획되었으며, 도로및공원등을제외한 454,964sqm 의토지에건축물개발이가능하다. 오피스와연구소용도의총 38 개의필지 ( 주차장필지 6 개제외 ) 는 2006 년 6 월부터토지분양을시작하였으며, 미분양및계약해지된것을제외하면현재까지총 29 개가분양되었다. 경기도시공사는미분양되거나계약해제된 9 개필지 (88,012sqm) 는침체된부동산시장상황을감안하여 말또는 초에분양할예정이라고밝혔다. 연구소및오피스 전체토지면적 총개발가능면적 주차장 초청연구 일반연구 연구지원 661,915sqm 454,964sqm( 총 44개필지 ) 48,417sqm( 총 6개필지 ) 267,450sqm( 총 26개필지 ) 117,651sqm( 총 6개필지 ) 21,716sqm( 총 6개필지 ) 2009 년 3 월에파스퇴르연구소가준공된이후 까지판교테크노밸리에는총 7 개필지에서 257,265sqm 연면적의연구소및오피스가준공되었다. 현재공사중인빌딩만을고려한다면, 부터 2013 년까지추가적으로총 16 개필지에서 1,338,587sqm 오피스빌딩이공급될것으로전망된다. 판교테크노밸리오피스공급추이 Unit: 1,000sqm 2,000 1,600 1,200 800 400 0 2009 2010 2011 2012 2013 Source: Gyeonggi Urban Innovation Corpration, Savills Korea 주 ) 기준공및착공빌딩기준으로추정한것으로추가적으로착공되는빌딩으로인해증가할가능성도있음 3) 판교테크노밸리는 IT(Information Technology) BT(Bio Technology) NT(Nano Technology) CT(Culture Technology) 등의차세대성장동력산업을중심으로유치하였음 6