범어네거리메디컬빌딩 사업계획서 2006 년 12 월
Contents 1 사업개요 2 사업계획 3 재무계획
1 사업개요 사업개요사업부지현황입지여건분석주변환경분석 SWOT분석
사업개요 1. 사업개요 구분내용 건축주 0 0 0 대지위치대구광역시수성구범어동 563-4,5,6 (3 필지 ) 지역지구 중심상업지역 구조철근콘크리트구조 용도상업용빌딩 ( 병원및금융기관임대 ) 대지면적 건축면적 316 평 252.8 평 연 면 적 4,108평 건 폐 율 80% 용 적 율 1,300% 규 모 지하 2 층, 지상 11 층 주차대수 120~150대 ( 주차타워설치 )
사업부지현황 1. 사업개요 1 위치도 사업부지 현재황장군위치
사업부지현황 1. 사업개요 2 사업부지사진 ( 사업부지전경 ) 사업부지 현재황장군위치
사업부지현황 1. 사업개요 3 사업부지사진 ( 반대편전경 )
사업부지현황 1. 사업개요 4 사업부지사진 ( 우측전경 )
입지여건분석 1. 사업개요 국내최고브랜드의주상복합타운형성 주변에명문고등학고가위치하여최고의학군형성 대구의강남범어네거리 대구의대표적인금융, 문화등상업중심지역 대구경전철및지하상가설치로인한활성화예상 대구최고의금융및병원입지지역
주변환경분석 1. 사업개요 1 주요주거시설현황 서울강남이갖고있는도심주거지의조건을지방도시에서는유일하게대구수성구지역이갖추고있음 기존 5 개단지외에 2006 년말까지 6 개단지, 3 천여가구분양예정 2010 년이이후업무용빌딩대신 10 여개가넘는고층주상복합단지들이들어설예정 평당평균분양가 1 천 200 만원이상으로대구아파트최고분양가 경신고와대륜고, 경북고, 정화여고, 대구여고등명문학군을끼고있어미래투자가치를높여주는지역임
주변환경분석 1. 사업개요 2 주요상업시설현황 금융중심지금융중심지 두산두산위브더제니스위브더제니스등고급고급아파트가아파트가최근최근몇년새몇년새밀집밀집,, 고액고액자산을자산을가진가진 ' 큰 ' 손 ' 들이 ' 들이잇따라잇따라인근으로인근으로이동이동 지하철지하철 2 2 호선호선개통으로개통으로접근성이접근성이향상돼향상돼 ' 금융 ' 금융수요수요 ' ' 크게크게늘어남늘어남 범어네거리가범어네거리가대구대구금융금융중심지로중심지로급부상하고급부상하고있음있음 금융기관현황금융기관현황 은행은행 : : 15 15 개 ( 신한은행과 ( 신한은행과외환은행외환은행,, 중국은행중국은행,, 수협중앙회수협중앙회외모든모든은행은행지점지점 ) ) 증권사증권사 : : 12 12 개 (NH (NH 투자증권투자증권입주예정입주예정 ) ) 보험사보험사 : : 8 8 개 (LIG (LIG 손해보험손해보험신사옥신사옥공사공사 - - 2010 2010 년완공완공 ) ) 기타금융기관기타금융기관 : : 6 6 개 ( 캐피탈 ( 캐피탈,, 신용정보신용정보,, 저축은행저축은행,, 카드회사카드회사등 ) ) 예금보험공사예금보험공사영남지사영남지사,, 증권예탁결제원증권예탁결제원대구지원대구지원
주변환경분석 1. 사업개요 3 역세권현황 아파트아파트단지단지북편으로는북편으로는지하철지하철 2 2 호선이호선이,, 남편에는남편에는명덕로명덕로지하에지하에 3 3 호선이호선이개통될개통될예정으로예정으로있으며있으며동대구로를동대구로를따라서는따라서는자기자기부상부상열차가열차가도입될도입될계획계획.. 입주민들이입주민들이아파트아파트단지를단지를나서면나서면도보로도보로 5 5 분이내에이내에어떤어떤역세권으로도역세권으로도접근이접근이가능한가능한거리거리 달구벌달구벌대로와대로와명덕로명덕로,, 동대구로를동대구로를끼고끼고있는있는수성수성 3 3 가와가와범어동범어동지역은지역은대구대구지역내에서지역내에서향후향후유일한유일한트리플트리플역세권역세권지역지역신천대로와동로등주요간선도로와인접해있어교통적인측면에서대구지역최고의신천대로와동로주요간선도로와인접해있어교통적인측면에서대구지역최고의 ' 알짜노른자위 ' 부지 ' 알짜노른자위 ' 부지 금융, 증권, 보험, 교육, 쇼핑, 행정, 문화등업무용비즈니스시설과주거시설이어우러진대구의새로운중심으로도심과부도심을포괄하는새로운라이프타운
주변환경분석 1. 사업개요 4 대구경전철 현재운행중인지하철 1 호선과 2 호선의효율을더높이고, 동대구역세권을개발하기위해경전철을건설예정. 2007 년말착공계획 경전철총사업비 5300 억원, 2011 년완공목표 노선은대구전시컨벤션센터 (EXCO) 에서봉무산업단지 ~ 대구공항 ~ 동대구역 ~ 범어네거리 ~ 수성유원지를잇는 14 km구간. 3 호선범어네거리역이궁전맨션 3 거리에서도보로 5 분거리 (450m)
주변환경분석 1. 사업개요 5 범어역지하도 사업규모 길이 370m, 폭 19 24m, 연면적 8,423m² 의지하도 ( 사업비 468 억원 ) 사업기간 2007 년말 ~ 2009 년 7 월완공예정 연결구간 범어역 ~ 수성구청 ( 좌우 4 개출입구 ) 상가입주 촐 76 개지하상가입주예정 기타시설 3 개의광장, 길이 30m 의가운데광장에어린이놀이방, 개방형도서관, 정보검색, 휴게실등설치예정
SWOT 분석 1. 사업개요 국내최고브랜드의주상복합타운입주로인한상류층인구유입 강 점 대구최고의금융및상업중심지 명문고등학교및교육시설이위치하여전국최고수준의교육조건갖춤 약 점 범어역지하도설치공사로인한교통불편 가능성있음 대구경전철역설치로인한새로운 상권형성가능성높음 기회요인 범어역지하도설치및지하상가입주로인한유동인구증가및상권활성화 주거인구및유동인구증가로인한최고급 위협요인 부동산규제정책으로인한인근지역아파트 미분양가능성있음 의료기관및금융기관수요증가
2 사업계획 사업추진개요건축계획시설계획마케팅계획
사업추진개요 2. 사업계획 1 사업추진개요 전문메디컬빌딩건립및임대 금융기관유치 부대시설유치 전문병원유치
사업개요 2. 사업계획 1 사업추진내용 명 칭 범어네거리메디컬빌딩 ( 가칭 ) 위 치 대구광역시수성구범어동 563-4,5,6 (3 필지 ) 규모 대지 316 평 ( 연면적 4,108 평 / 지하 2 층지상 11 층 ) 주요시설 은행 / 증권사 / 병원 / 약국 / 주차장 (120 대 ) 설립방법 대지및건물매입후재건축 사업진행현황 대지매입완료 예상소요비용 253 억원 ( 은행융자 210 억원 )
건축계획 2. 사업계획 1 메디컬빌딩조감도
건축계획 2. 사업계획 2 메디컬빌딩배치도
건축계획 2. 사업계획 3 메디컬빌딩 0 층평면도
건축계획 2. 사업계획 4 메디컬빌딩단면도
시설계획 2. 사업계획 층 주요시설 면적 비고 지하 2층 기계실, 보일러실, 관리실 252.8평 지하 1층 스포츠센터 252.8평 임대 1층 로비, 은행 252.8평 임대 2층 은행 252.8평 임대 3층 증권사 252.8평 임대 4층 약국, 테이크아웃전문점, 편의점, 이비인후과 252.8평 임대 5층 내과 252.8평 임대 6층 성형외과 252.8평 임대 7층 피부과 252.8평 임대 8층 정형외과 252.8평 임대 9층 정신과 252.8평 임대 10층 치과 252.8평 직영 11층 치과 252.8평 직영 주차타워 120대주차가능 821.6평 합계 4,108평 용적율 : 1,300% 옥상 LED광고판설치 252.8평 입주업체홍보지원
시설계획 2. 사업계획 1 최고급이태리수입산인테리어자재및마감재사용 최고급이태리산대리석및내장재등사용 최고급수입산강화유리침타일사용 2 천정형개별냉난방시스템 최신냉난방시스템구축 최첨단층별개별냉난방시스템제공 3 옥상대형 LED 광고판설치 옥상에대형 LED 광고판을유치하여다양한광고및스포츠중계실시 입주업체에게무료광고서비스제공
사업추진계획 2. 사업계획 1 단계별사업추진목표 성공적인운영 대구최고의상업용빌딩으로성장 5 4 3 2 건물임대완료설계및착공사업자금확보사업부지매입 ( 부지매입완료 ) 1 부지학보
사업추진계획 2. 사업계획 2 단계별사업추진계획 현재현재 메디컬빌딩건축부지매입완료 메디컬빌딩건축부지매입완료 1 1 단계단계 (2006 (2006 년 12 12 월 ) ) 2 단계 (2007 년 3 월 ) 3 단계 (2007 년 10 월 ) 3 단계 (2007 년 10 월 ) 자금확보및설계자금확보및설계 임대완료 건물개관건물개관 자금확보 (160억원) 자금확보 (160억원) - 사업자투자 : 100억원 - 사업자투자 : 100억원 -은행융자: 60억원 -은행융자: 60억원 부지매입완료 부지매입완료 건축설계완료 건축설계완료 홈페이지구축 홈페이지구축 -건물홍보및임대안내 -건물홍보및임대안내 임대설명회실시 임대설명회실시 -은행및증권사 -은행및증권사 - 국내유명브랜드의의료기관 - 국내유명브랜드의의료기관 임대계약완료 임대계약완료 공사공사완료완료및감리감리 - - 시설및설비점검시설및설비점검 홍보홍보및마케팅마케팅강화강화 - - 홍보홍보및광고를광고를강화강화하여하여브랜드브랜드이미지이미지강화강화 프로젝트프로젝트유치유치 - - 영화영화및드라마드라마촬영촬영유치유치
사업추진계획 2. 사업계획 3 일정별사업추진계획 2006. 12 2007. 3 2006. 6 2006. 10 2006. 12 부지매입 자금확보 건축설게 건축허가 임대완료 토목및건축공사 빌딩개관
사업추진계획 2. 사업계획 4 건축공사일정계획 구 분 2006 년 2007 년 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 설 계 건 축 허 가 토 목 공 사 건 축 공 사 설 비 공 사 전 기 공 사 내 부 공 사 시 설 물 설 치 감 리
마케팅계획 2. 사업계획 1 마케팅전략 명품화 국내국내최고급최고급브랜드의브랜드의병원병원유치유치 최고최고수준의수준의의료서비스를의료서비스를제공제공하는하는업체업체공개공개경쟁경쟁모집모집 대구대구최고의최고의메디컬빌딩메디컬빌딩이미지이미지구축구축 브랜드의브랜드의고급스런고급스런이미지이미지구축구축 영화 TV PPL PPL 광고를광고를통하여통하여 TV TV 프로그램프로그램및영화에영화에메디컬빌딩을메디컬빌딩을소개하고소개하고노출노출 짧은짧은시간내시간내이미지이미지구축구축 기타 옥상에옥상에설치한설치한 LED LED 전광펀을전광펀을통한통한입주입주업체업체소개소개 지역지역공중파공중파방송방송광고를광고를통한통한메디컬메디컬빙딩빙딩홍보홍보 (9 (9 시뉴스등시뉴스등 ) ) 브랜드브랜드이미지이미지구축구축및인지도인지도향상향상
마케팅계획 2. 사업계획 2 임대홍보계획 사업설명회를실시하여임대사업자공개모집 국내유명브랜드의병원에 DM 발송을통한빌딩임대안내 사업설명회실시 DM 발송 의료관련잡지및신문, 홈페이지등을통한빌딩홍보 임대광고 인터넷홈페이지를구축하여빌딩홍보및임대안내 홈페이지구축
마케팅계획 2. 사업계획 3 매체홍보전략 매체진행내용비고 인터넷 - 홈페이지를구축하여빌딩홍보및임대안내 - 의료관련사이트를통한임대홍보 관련사이트 잡지 - 기획기사를통한빌딩홍보 - 의료관련잡지에빌딩임대안내 의료관련잡지 TV - 관련프로그램을통한컨텐츠제공 - 뉴스보도자료제공 지역공중파방송 신문 - 의료관련신문에빌딩홍보및입대안내 - 보도자료를통한기사화및취재유도 의료관련신문지역신문
마케팅계획 2. 사업계획 4 홈페이지구축계획 메디컬빌딩소개 빌딩임대안내 메디컬빌딩홈페이지구축 사업설명회안내 온라인설명회참여신청 입지환경소개
3 재무계획 예상소요비용인력운용계획예상수입예상손익계산서자금조달계획융자상환계획
예상소요비용 3. 재무계획 ( 단위 : 백만원 ) 구분세부항목금액 ( 백만원 ) 비고 부지매입비 - 316 평 10,000 - 평당약 3,200 만원 - 건물철거비용 32-1 평 X 10 만원 건축비용 - 토목비용 158-316 평 X 50 만원 - 건축비용 10,270-4,108 평 X 250 만원 소계 10,460 예비비 2,000 합계 22,460
인력운용계획 3. 재무계획 ( 단위 : 백만원 ) 구분 2007년 2008년 2009년 2010년 사무관리 2 2 2 2 시설관리 2 2 2 2 주차관리 2 2 2 2 청소, 경비 6 6 7 7 계 12 12 13 13 인건비 ( 백만원 ) 54 216 281 281 2007 년 10 월개관기준 2007 년 / 2008 년월평균임금 1 인당 150 만원기준 2009 년 / 2010 년월평균임금 1 인당 180 만원기준
예상수입 3. 재무계획 층별층별임대임대계획 ( 단위 : 천원 ) 층임대면적평당임대료임대총액임대보증금월차임업종 지하 1 층 252.8 평 6,000 1,516,800 500,000 10,120 스포츠센터 1 층 252.8 평 30,000 7,584,000 2,560,000 50,000 은행 2 층 252.8 평 10,000 2,528,000 720,000 18,000 은행 3 층 252.8 평 9,500 2,401,600 695,000 17,680 증권사 4 층 252.8 평 9,000 2,275,200 500,000 17,000 부대시설 5 층 252.8 평 8,500 2,148,800 500,000 16,420 의료시설 6 층 252.8 평 8,000 2,022,400 500,000 15,160 의료시설 7 층 252.8 평 7,000 1,769,600 500,000 12,640 의료시설 8 층 252.8 평 6,000 1,516,800 500,000 10,120 의료시설 9 층 252.8 평 6,000 1,516,800 500,000 10,120 의료시설 합계 2,528 평 25,280,000 7,475,000 177,560
예상수입 3. 재무계획 예상예상수입 ( 단위 : 천원 ) 구분 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년비고 임대보증금 7,475,000 0 0 0 임대면적 :2,528 평 2007 년 3 월분양완료기준 월임대료 532,680 2,130,720 2,130,720 2,130,720 월임대료 : 177,560 천원 2007 년 10 월개관기준 계 8,007,680 2,130,720 2,130,720 2,130,720
추정손익계산서 3. 재무계획 항목 연도 ( 단위 : 백만원 ) 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 Ⅰ. 매출액 8,007,680 2,130,720 2,130,720 2,130,720 Ⅱ. 매출원가 ( 인건비등 ) 64,061 255,686 298,301 298,301 Ⅲ. 매출총이익 7,943,619 1,875,034 1,832,419 1,832,419 Ⅳ. 판매비와일반관리비 3,203,072 213,072 170,458 319,608 Ⅴ. 영업이익 4,740,547 1,661,962 1,661,962 1,512,811 Ⅵ. 영업외이익 ( 이자수익등 ) 0 0 0 0 Ⅶ. 영업외비용 ( 이자비용등 ) 330,000 1,302,500 1,247,500 1,192,500 Ⅷ. 경상이익 4,410,547 359,462 414,462 320,311 Ⅸ. 특별이익 0 0 0 0 Ⅹ. 특별손실 0 0 0 0 ⅩⅠ 법인세차감전순이익 4,410,547 359,462 414,462 320,311 ⅩⅡ. 법인세등 661,582 53,919 62,169 48,047 ⅩⅢ. 당기순이익 3,748,965 305,542 352,292 272,265
자금조달계획 3. 재무계획 ( 단위 : 백만원 ) 구분금액비고 자기자본 10,000 사업자출자 부지매입완료 임대보증금 6,460 2007 년 3 월임대완료 은행융자 6,000 주담보물 : 사업부지 합계 22,460
융자상환계획 3. 재무계획 ( 단위 : 천원 ) 연도부채원금월상환액 ( 이자포함 ) 연간상환액 ( 이자포함 ) 상환방법 2007 년 6,000,000 27,500 330,000 연 5.5% (1 년거치 6 년상환 ) 2008 년 6,000,000 108,542 1,302,500 2009 년 5,000,000 104,000 1,247,500 2010 년 4,000,000 99,400 1,192,500 2011 년 3,000,000 94,800 1,137,500 2012 년 2,000,000 90,200 1,082,500 2013 년 1,000,000 85,600 1,027,500
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