장기수선계획 운용및적용가이드라인 1..
제출문 서울특별시장귀하 본보고서를 공동주택관리선진화방안마련 용역의 장기수선계획운용및적용가이드라인 으로제출합니다. 1 년 월 한국도시연구소이사장하성규
연구진 연구책임 박신영 _ 한국도시연구소소장 연구원 최은영 _ 한국도시연구소연구위원 김정인 _ 한국주택관리연구원연구위원 한영화 _ 한국주택관리연구원수석연구원, 변호사 이강희 _ 안동대학교건축공학과교수 채이배 _ 좋은기업지배구조연구소회계사 박상미 _ 한국도시연구소연구원
목차 제 1 장장기수선계획에대한이해 1 제 1 절. 장기수선계획개요 1 제 2 절. 장기수선계획의필요성 2 제 3 절. 장기수선계획수립및조정자 3 제 4 절. 장기수선계획수립및조정대상공동주택 4 제 2 장공동주택장기수선계획관련법규 제 1 절. 장기수선계획수립및조정관련 제 2 절. 장기수선충당금징수 적립관련 8 제 3 절. 장기수선계획에의한사업의집행관련 제 4 절. 장기수선계획관련행정처분관련 13 제 3 장장기수선계획검토및조정절차 14 제 1 절. 현행 주택법 에따른계획수선의절차개념도 14 제 2 절. 장기수선계획검토및조정방법 1 제 3 절. 장기수선계획검토및조정을위한사전준비사항 16 제 4 절. 장기수선계획서검토항목 17 제 절. 장기수선계획검토및조정방법 18 제 4 장장기수선충당금징수및관리 31 제 1 절. 장기수선충당금징수및예치 31 제 2 절. 장기수선충당금관리 33 제 장장기수선충당금사용 34 제 1 절. 장기수선충당금의사용용도 3 제 2 절. 장기수선충당금의사용주체및사용방법 36 제 3 절. 장기수선충당금사용계획서의작성방법 39 제 4 절. 장기수선충당금적립및사용현황공개 41 제 절. 반복적으로발생하는보수에대한장기수선충당금지출방법 44 제 6 장장기수선계획관련주요질의회신사례 4 1. 장기수선계획검토 4 가. 장기수선계획검토주기 4 나. 장기수선계획검토기록양식 46 다. 장기수선계획검토사항기록대상과보관 47 2. 장기수선계획조정 48 가. 장기수선계획조정과정 48 나. 장기수선계획조정 ( 안 ) 을입주자대표회의가의결안하는경우 48
다. 장기수선계획의조정에필요한전체입주자과반수의의미 49 라. 13 년간장기수선계획을한번도조정하지않은경우 49 마. 장기수선계획항목으로추가가능여부 0 바. 장기수선계획조정의서면동의를받는주체 0 사. 장기수선계획상의수선주기가도래하였으나수선할필요가없을경우장기수선계획조정여부 1 아. 장기수선계획을조정하지않고장기수선충당금사용가능여부 1 자. 장기수선계획상의공사비용이적립되지않았을경우의대처방법 2 3. 장기수선충당금사용 3 가. 수선항목으로적립되지않은장기수선충당금의사용 3 나. 장기수선충당금사용계획서작성시점 3 다. 장기수선공사부족분에예비비등사용 4 라. 장기수선공사에부대되는용역비를장기수선충당금으로사용가능여부 4 마. 장기수선공사대상중갑자기고장이나수선해야할경우 6 바. 장기수선충당금으로재건축을위한정밀안전진단비용으로사용여부 6 사. 장기수선충당금사용물품구매시수의계약가능여부 7 아. 장기수선계획에포함된시설을공사업체가설치하고부족한금액을분할상환가능여부 7 자. 승강기종합보수유지계약에따른장기수선충당금의사용방법 8 차. 장기수선충당금또는잡수입을소송비용으로사용가능여부 9 카. 장기수선계획서를분실한경우, 공사진행방법 9 타. 장기수선충당금및인양기등공용시설물의사용료부과방법 60 파. 장기수선충당금부분공종별로적립된금액이부족할경우전체장기수선충당금에서사용여부 60 하. 장기수선충당금을사용하는경우와수선유지비를사용하는경우의차이 61 4. 장기수선충당금부과방식주체및기준 62 가. 세입자의장기수선충당금반환 62 나. 아파트거래시장기수선충당금 62 다. 승강기없는동과있는동의장기수선충당금부과문제 63 라. 장기수선충당금을사용자가납부한경우환급방법 64 마. 장기수선충당금은의무관리대상공동주택외부과여부 64. 기타 66 가. 예비비를장기수선항목에해당되는공사비로지출가능여부 66 나. 의무관리대상공동주택이아닌경우장기수선계획미집행 66 다. 금융기관에관리비등과장기수선충당금을예치할때사용하는직인 67
제 7 장법제처법령유권해석사례 68 주택법제 47 조관련 68 공동주택주요시설수선공사의장기수선계획에의반영필요성및비용부담 ( 주택법 제 47 조등관련 ) 70 적립된장기수선충당금을담보로대출가능여부 ( 주택법 제 1 조등 ) 71 공동주택동별대표자결격사유중관리비체납자의체납사실적용시점 ( 주택법시행령 제 0 조제 4 항등관련 ) 73 [ 부록 ] 1. 장기수선계획수립기준 ( 시행규칙별표 ) 76 2. 주택관리업자및사업자선정지침 ( 국토교통부고시 ) 84 3. 표준장기수선계획서수립 ( 안 ) 8 가. 주택관리사협회장기수선계획안 8 나. 주택관리업체의장기수선충당금사용계획서 146
제 1 장장기수선계획에대한이해 제 1 절. 장기수선계획개요 1. 공동주택은소유자가개별적으로소유 사용하는전유부분 ( 전용공간 ) 과소유자전원이소유 사용하는공용부분 ( 공용공간 ) 으로구성되어있어, 공용부분에대한유지관리를소홀히할경우거주환경의안전성 쾌적성을담보하기어려울뿐만아니라자산가치의하락을피하기어렵다. 2. 장기수선계획이란공동주택의공용부분에대한수선 교체공사를정확하게실시하기위해서 40년정도의기간을기준으로언제수선 교체하는지, 어느부분을수선 교체하는지, 이를위해서는어느정도의비용이드는지, 그리고그비용을소유자가어떻게부담할것인지를미리계획하는것이다. 장기수선계획은작성시점을기준으로장기적인수선 교체공사의내용및시기, 필요한공사비용을추측하는것으로, 실제로계획수선공사를실시하는경우에는노후도조사또는열화진단등을통해구체적인실시계획을작성하는것이필요하다. - 1 -
제 2 절. 장기수선계획의필요성 1. 공동주택에있어계획수선이필요한가장큰이유는수선 교체의필요 가발생하는것에대응하여개별소유자들의동의또는합의를통해자 금을마련하여공사를실시하기가어렵기때문이다. 2. 장기수선계획및수선충당금이마련되어있지않다면, 입주자대표회의는관리비등을통해가지고있는금액의범위내에서응급처리적인대응밖에할수없다. 이렇게임기응변적인수선이빈번해질경우건물및설비의노후화를방지할수없어아파트의가치가떨어지게된다. 3. 아파트의성능을유지 향상시키기위해계획수선을하는것은사용목적의달성뿐만아니라이용의효율, 경제적가치를유지하는것과도관련이있다. 계획수선또는개량행위를통해적절하게유지관리하게되면, 노후화를방지하거나늦출수있고장기간에걸쳐아파트생활의안전성과쾌적성을증진시킬수있다. - 2 -
제 3 절. 장기수선계획수립및조정자 1. 장기수선계획수립자 : 사업주체또는리모델링을하는자 가. 공동주택을건설 공급하는사업주체또는리모델링을하는자는그공동주택의공용부분에대한장기수선계획을수립하여사용검사를신청할때에사용검사권자에게제출하고, 사용검사권자는이를그공동주택의관리주체에게인계하여야한다. 이경우사용검사권자는사업주체또는리모델링을하는자에게장기수선계획의보완을요구할수있다. 나. 사업주체 란주택법제16조에따른주택건설사업계획또는대지조성사업계획의승인을받아그사업을시행하는국가 지방자치단체, 한국토지주택공사, 주택법제9조에따라등록한주택건설사업자또는대지조성사업자및그밖에주택법에따라주택건설사업또는대지조성사업을시행하는자를의미한다. 2. 장기수선계획조정자 : 입주자대표회의와관리주체 가. 입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다검토하고필요한경우조정하여야하며, 수립또는조정된장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하여야한다. 이경우입주자대표회의와관리주체는장기수선계획에대한검토사항을기록하고보관하여야한다. 나. 관리주체 란아파트를관리하는주택법제43조제 4항에따른자치관리기구의대표자인아파트의관리사무소장, 주택법제43조제 6항에따라관리업무를인계하기전의사업주체및주택법제3조제 1항에따른주택관리업자를의미한다. 다. 입주자대표회의 란주택법제43조제8항제 2호에따라공동주택이전체입주예정자의과반수가입주를완료한경우공동주택관리규약으로정한선거구에따라입주자들스스로대표자를선출하고선출된인원으로구성하는당사자능력을가진비법인을의미한다. - 3 -
제 4 절. 장기수선계획수립및조정대상공동주택 1. 일정규모이상의공동주택과특정시설물이설치되어있는경우장기수선계획수립및주기적인조정을하도록하고있으며그대상은아래와같다. 가. 300세대이상의공동주택나. 승강기가설치된공동주택다. 중앙집중식난방방식또는지역난방방식의공동주택라. 건축법제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물 2. 주택법령상의무관리대상공동주택과장기수선계획수립및조정대상 공동주택은일치하지않는다. - 4 -
제 2 장공동주택장기수선계획관련법규 제 1 절. 장기수선계획수립및조정관련 1. 주택법제47조 ( 장기수선계획 ) 1 다음각호의어느하나에해당하는공동주택을건설 공급하는사업주체 ( 건축법제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축하는건축주를포함한다. 이하이조에서같다 ) 또는리모델링을하는자는대통령령으로정하는바에따라그공동주택의공용부분에대한장기수선계획 ( 이하 " 장기수선계획 " 이라한다 ) 을수립하여제29조에따른사용검사 ( 제4 호의경우에는건축법제22조에따른사용승인을말한다. 이하이조에서같다 ) 를신청할때에사용검사권자에게제출하고, 사용검사권자는이를그공동주택의관리주체에게인계하여야한다. 이경우사용검사권자는사업주체또는리모델링을하는자에게장기수선계획의보완을요구할수있다. 1. 300세대이상의공동주택 2. 승강기가설치된공동주택 3. 중앙집중식난방방식또는지역난방방식의공동주택 4. 건축법제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물 2 제43조제 3항에따른입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다검토하고필요한경우이를국토교통부령으로정하는바에따라조정하여야하며, 수립또는조정된장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하여야한다. 이경우입주자대표회의와관리주체는장기수선계획에대한검토사항을기록하고보관하여야한다. 3 관리주체는장기수선계획을조정하기전에해당공동주택의관리사무소장으 로하여금국토교통부령으로정하는바에따라시 도지사가실시하는장기수 선계획의비용산출및공사방법등에관한교육을받게할수있다. - -
장기수선계획수립에대한경과조치 - 주택법시행당시 (03.11.30) 장기수선계획이수립되지아니한공동주택의경우에는당해공동주택의관리주체가 04년 2월 29일까지장기수선계획을수립하여야한다 ( 주택법부칙제6916호 ). - 07년 4월 일당시장기수선계획이수립되지아니한건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물인경우에는 07년 월 19 일까지장기수선계획을수립하여야한다 ( 주택법부칙제8383호 ). 건축법제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물중주택이 10세대이상인건축물 ( 복리시설중일반에게분양되는시설은제외 ) 과주택이 10세대미만이라고하더라도주택법제47조제1항제2호및제 3호에따라승강기가설치되어있거나중앙집중식난방방식인경우장기수선계획을수립하고, 장기수선충당금을적립하여야한다. - 13년 12월 3일까지장기수선계획이수립되지아니한지역난방방식의공동주택경우에는관리주체가 14년 월 3일까지장기수선계획을수립하여야한다 ( 주택법부칙제11871호 ). - 14년 6월 2일기준장기수선계획을검토후 3년이경과한경우 (11월 6월 2일이전조정한경우 ) 에는 14년 9월 2일까지장기수선계획을검토하여야한다 ( 주택법부칙제1211호 ). 2. 주택법시행령제63조 ( 장기수선계획의수립 ) 2 법제47조제1항의규정에의하여장기수선계획을수립하는자는국토교통부령이정하는기준에따라장기수선계획을수립하되, 당해공동주택의건설에소요된비용을감안하여야한다. 3. 주택법시행규칙제 26 조 ( 장기수선계획의수립기준등 ) 1 영제 63 조제 2 항에서 " 국토교통부령이정하는기준 " 이라함은별표 의기준 을말한다. - 6 -
장기수선계획의수립기준에관한경과조치 - 관리주체는 07 년 9 월 1 일까지종전의장기수선계획을별표 의개정규정에적합 하도록하여야한다 ( 주택법시행규칙부칙제 0 호 ). 2 입주자대표회의와관리주체는법제47조제 2항에따라장기수선계획을조정하려는경우에는관리주체가장기수선계획의조정안을작성한후입주자대표회의의의결을거쳐야한다. 3 입주자대표회의와관리주체는주요시설을신설하는등관리여건상필요하여전체입주자과반수의서면동의를받은경우에는장기수선계획을수립하거나조정한날부터 3년이경과하기전에장기수선계획을검토하여이를조정할수있다. 4 입주자대표회의와관리주체는제2항또는제3항에따라장기수선계획을조정하려는경우에너지이용합리화법제2조에따라산업통상자원부장관에게등록한에너지절약전문기업이제시하는에너지절약을통한주택의온실가스감소를위한시설개선방법을반영할수있다. 영제118조제 3항제1 호에따라장기수선계획의조정교육에관한업무를위탁받은기관은교육실시 일전에교육의일시 장소 기간 내용 대상자그밖에교육에관하여필요한사항을공고하거나관리주체에게통보하여야한다. 이경우관리주체는법제47조제 3항에따라장기수선계획을조정하기전에해당공동주택의관리사무소장에대하여그교육을받게할수있다. - 7 -
제 2 절. 장기수선충당금징수 적립관련 1. 주택법제 1 조 ( 장기수선충당금의적립 ) 1 관리주체는장기수선계획에따라공동주택의주요시설의교체및보수에필요한장기수선충당금을해당주택의소유자로부터징수하여적립하여야한다. 4 장기수선충당금의요율 산정방법 적립방법및사용절차와사후관리등에필요한사항은대통령령으로정한다. 2. 주택법시행령제 66 조 ( 장기수선충당금의적립등 ) 1 장기수선충당금의요율은당해공동주택의공용부분의내구연한등을감안하여관리규약으로정하고, 적립금액은장기수선계획에서정한다. 다만, 임대를목적으로하여건설한공동주택을분양전환한이후관리업무를인계하기전까지의장기수선충당금요율은 임대주택법시행령 제30조제3항에따른특별수선충당금적립요율에따라야한다. 3 장기수선충당금은당해공동주택의사용검사일 ( 단지안의공동주택의전부에대하여임시사용승인을얻은경우에는임시사용승인일을말한다 ) 부터 1년이경과한날이속하는달부터매월적립한다. 다만, 분양전환승인을받은건설임대주택의경우에는제4조에따라임대사업자가관리주체에게관리업무를인수인계한날이속하는달부터매월적립한다. 4 공동주택중분양되지아니한세대의장기수선충당금은사업주체가이를부담하여야한다. 공동주택의사용자는그소유자를대신하여장기수선충당금을납부한경우에는해당주택의소유자에게그납부금액의지급을청구할수있다. 6 관리주체는공동주택의사용자가장기수선충당금의납부확인을요구하는경우에는지체없이확인서를발급해주어야한다. - 8 -
07 년 4 월 일당시장기수선계획이수립되지아니한건축허가를받아주택외의 시설과주택을동일건축물로건축한건축물인경우에는 08 년 4 월 일부터장기수선 충당금을소유자로부터징수하여적립하여야한다 ( 주택법부칙제 8383 호 ). 13 년 12 월 3 일까지장기수선계획이수립되지아니한지역난방방식의공동주택경우 에는관리주체가 14 년 6 월 4 일부터장기수선충당금을소유자로부터징수하여적립하 여야한다 ( 주택법부칙제 11871 호 ). 3. 서울시공동주택관리규약준칙제 62 조 ( 장기수선충당금의세대별부담 액산정방법 ) 1 영제66조제 1항에따른 " 장기수선충당금의요율 " 은연차별로다음각호의적립요율에따라산정함을말한다. 1. 년부터~ 년까지 : 분의 2. 년부터~ 년까지 : 분의 3. 년부터~ 년까지 : 분의 4. 년부터~ 년까지 : 분의. 년부터 ~ : 분의 2 월간세대별장기수선충당금은규칙별표 제7호에따라산정한금액에제1 항의요율적용하여산정한다. 4. 서울시공동주택관리규약준칙제 9 조 ( 잡수입의집행및회계처리공개 ) 3 제2항에따른잡수입의지출후집행잔액중입주자가적립에기여한다음각호의사항은장기수선충당금으로적립한다. 1. 중계기설치에서발생한잡수입 2. 공동주택어린이집운영에따른임대료등잡수입 3. 그밖에입주자가적립에기여한잡수입 - 9 -
제 3 절. 장기수선계획에의한사업의집행관련 1. 주택법제 43 조의 4( 부정행위금지 ) 2 입주자대표회의및관리주체는장기수선충당금을이법에따른용도외의목 적으로사용하여서는아니된다 [ 본조신설 13.6.4]. 2. 주택법제 조 ( 관리사무소장의업무등 ) 2 관리사무소장은공동주택을안전하고효율적으로관리하여공동주택의입주자및사용자의권익을보호하기위하여다음각호의업무를집행한다. 1. 입주자대표회의에서의결하는다음각목의업무가. 공동주택의운영 관리 유지 보수 교체 개량및리모델링에관한업무나. 가목의업무를집행하기위한관리비 장기수선충당금이나그밖의경비의청구 수령 지출및그금원을관리하는업무 2. 하자의발견및하자보수의청구, 장기수선계획의조정, 시설물안전관리계획의수립및건축물의안전점검에관한업무. 다만, 비용지출을수반하는사항에대하여는입주자대표회의의의결을거쳐야한다. 3. 주택법시행령제 1 조 ( 입주자대표회의의의결사항 ) 1 입주자대표회의는법제43조에따라그구성원과반수의찬성으로다음각호의사항을의결한다.. 법제47조제1항에따른장기수선계획 ( 이하 장기수선계획 이라한다 ) 에따른공동주택의공용부분의보수 교체및개량 4. 주택법시행령제 조 ( 관리주체의업무등 ) 1 법제 43 조제 7 항의규정에의하여관리주체는다음각호의업무를행한다. 이경우필요한범위안에서공동주택의공용부분을사용할수있다. - -
1. 공동주택의공용부분의유지 보수및안전관리 4. 장기수선충당금의징수 적립및관리. 주택법시행령제 조의 4( 관리비등의집행을위한사업자선정 ) 1 관리주체또는입주자대표회의는법제4조제항제 2호에따라국토교통부장관이정하여고시하는경쟁입찰의방법으로다음각호의구분에따라사업자를선정하고집행하여야한다. 이경우입주자대표회의의감사는입찰과정을참관할수있다. 3. 입주자대표회의가사업자를선정하고관리주체가집행하는사항가. 제66조제2항에따른장기수선충당금을사용하는공사 6. 주택법시행령제 66 조 ( 장기수선충당금의적립등 ) 2 장기수선충당금은관리주체가다음각호의사항이포함된장기수선충당금사용계획서를장기수선계획에따라작성하고제1조제 1항에따른입주자대표회의의의결을거쳐사용한다. 1. 수선공사 ( 공동주택의공용부분의보수 교체및개량을말한다. 이하이조에서같다 ) 의명칭과공사내용 2. 수선공사대상시설의위치및부위 3. 수선공사의설계도면등 4. 공사기간및공사방법. 수선공사의범위및예정공사금액 6. 공사발주방법및절차등 7. 서울시공동주택관리규약준칙제8조 ( 장기수선충당금의집행및공개 ) 관리주체는직전년도 12월 31일을기준으로장기수선계획에따라적립해야하는장기수선충당금, 실제로적립한장기수선충당금, 집행금액 ( 공사명및지출금액등을포함한다 ) 및잔액을입주자등이잘알수있도록별지제6호서식에따라작성하여매년 3월말까지게시판, 통합정보마당에공개하여야한다. - 11 -
8. 서울시공동주택관리규약준칙별첨 2 ( 제 67 조관련 ) [ 공동주택관리회계처리기준 ] 제 91 조 ( 장기수선계획서 ) 1 장기수선계획서의이행현황을주석으로기재한다. 이러한주석에는다음각호의내역이포함되어야한다. 1. 장기수선계획상의세부항목별수선주기와실제수선주기를비교한내역 2. 장기수선계획상의세부항목별추정수선비와실제수선비를비교한내역 3. 장기수선계획상의세부항목별실제수선비와소요재원별내역 4. 중요한차이가발생한항목에대한관리주체의처리내역 2 장기수선계획서이행내역보고서의양식사례는별지제8호서식과같다. - 12 -
제 4 절. 장기수선계획관련행정처분관련 1. 주택법제1조 ( 과태료 ) 2 다음각호의어느하나에해당하는자에게는 1천만원이하의과태료를부과한다. 3. 제43조의 4제2항을위반하여장기수선충당금을이법에따른용도외의목적으로사용한자 6. 제47조제 2항을위반하여수립되거나조정된장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하지아니한입주자대표회의의대표자 3 다음각호의어느하나에해당하는자에게는 백만원이하의과태료를부과한다.. 제47조를위반하여장기수선계획을수립하지아니하거나검토하지아니한자또는장기수선계획에대한검토사항을기록하고보관하지아니한자 12. 제1조에따른장기수선충당금을적립하지아니한자 2. 주택법시행령제 122 조 ( 과태료부과 ) 1 법제 1 조및제 1 조의 2 에따른과태료의부과기준은별표 13 과같다. 위반행위 카. 법제 43 조의 4 제 2 항을위반하여장기수선충당금을용도외의목적으로사용한경우 저. 법제 47 조를위반하여장기수선계획을수립하지않거나검토하지않은경우또는장기수선계획에대한검토사항을기록하고보관하지않은경우 처. 입주자대표회의의대표자가법제 47 조제 2 항을위반하여수립되거나조정된장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하지않은경우 터. 법제 1 조에따른장기수선충당금을적립하지않은경우 근거법조문 법제 1 조제 2 항제 3 호 법제 1 조제 3 항제 호 법제 1 조제 2 항제 6 호 법제 1 조제 3 항제 12 호 ( 단위 : 만원 ) 과태료금액 1차 2차 3차이상 1,000 0 300 00 1,000 0-13 -
제 3 장장기수선계획검토및조정절차 제 1 절. 현행 주택법 에따른계획수선의절차개념도 사업주체 입주자대표회의와관리주체 ( 관리사무소장 ) 입주자대표회의와관리주체 ( 관리사무소장 ) 관리주체 ( 관리사무소장 ) 관리주체 ( 관리사무소장 ) 입주자대표회의와관리주체 ( 관리사무소장 ) 장기수선계획수립및작성 장기수선계획검토 장기수선계획재작성및조정 장기수선충당금징수및예치 장기수선충당금적립 장기수선충당금사용 - 사업주체가작성한장기수선계획서가없는경우관리주체가작성 - 3 년마다검토하고필요한경우계획조정 - 관리여건상필요한경우전체입주자과반수의서면동의를받아 3 년전이라도조정 - 3 년마다장기수선계획을검토하여검토의견을기록해야하며, 필요한경우입주자대표회의에상정하여의결 - 입주자로부터징수하여관리비와별도로금융기관에예치 - 사용검사일부터 1 년이경과한일이속하는월부터매월적립 - 관리주체가수선충당금사용계획서를작성하고, 입주자대표회의의의결을거쳐사용 - 입주자대표회의가사업자를선정하고관리주체가집행 - 14 -
제 2 절. 장기수선계획검토및조정방법 1. 전문업체에용역발주하여검토및조정 가. 기존장기수선계획이없거나기존계획서의내용이부실하고관련도면등없는경우설계전문업체에의뢰하여, 설계도서 ( 도면, 각종시방서등 ) 를기준으로공사비내역서를작성하고시공방법등을결정하여향후장기수선계획에따른공사발주시내역입찰자료로도활용가능나. 별도의용역비가소요되나가장정확한물량산출및대상시설물선정이가능하여장기수선충당금적정적립금액산정에유리 2. 관리주체가기존장기수선계획서를이용자체검토및조정 가. 기존장기수선계획서의내용이정확하고엑셀파일등으로제작되어있어수선주기나단가조사만으로가능한경우나. 물가정보지나해당업체에견적을물아보는등직접조사한단가자료를입력하여조정 실제공동주택현장에서는사업주체등이제공한장기수선계획을수선주기, 계획기간등필 수항목에대하여만형식적으로변경하여조정하는방식을사용하고있어정확한계획수립이 되지않고있음 3. 장기수선계획조정 수립시스템을활용하여검토및조정 가. 주택관리사협회등에서운영하는시스템을이용하여장기수선계획조정 나. 시스템사용을위한교육이필요하며시스템에서제공하는단가자료이용가 능 - 1 -
제 3 절. 장기수선계획검토및조정을위한사전준비사항 1. 장기수선계획서비치여부확인주택법제정당시장기수선계획이없는경우는주택법부칙제6916호 (03..29.) 제조및주택법부칙제8383호 (07.4..) 제조에서정한강행규정에따라관리주체가작성해야할의무가있으므로, 장기수선계획서가없는경우에는현재관리주체가장기수선계획서를작성하여야한다. 2. 주기적으로장기수선계획이조정이되었는지여부장기수선계획은관리주체로하여금 3년마다검토하도록되어있으나, 관리소장의잦은이직과관리주체의관심부족등의이유로적정하게조정이되어있지않은경우수선주기산정을위하여회의록등관련근거자료를확인하여장기수선이력사항을확인한다. 3. 설계도서및준공도면보관여부확인설계도서및준공도면은장기수선계획조정및검토시장기수선계획에포함될대상시설물을확인하거나공사물량산출시가장중요한기준이되므로보관하고있지않을경우별도용역을시행하여작성해두는것이효율적인시설물관리를위해바람직하다. < 설계도서및준공도면의종류 > 배치도 : 건물의배치나부지와의위치관계에대한도면 평면도 : 건물의각각의층상황에대한도면 단면도 : 건물을수직으로자른단면상황에대한도면 외부상세도 : 주차장, 조경등의상황에대한상세한도면 공용부분상세도 : 어느부분이공용부분인지를나타내주는상세한도면 설비도 : 급수 배수 위생설비, 가스 전기설비, 소방설비등의상황에대한도면 시방서 : 도면에표현할수없는건물 설비의상황을상세하게설명하는서류 - 16 -
제 4 절. 장기수선계획서검토항목 1. 대상시설물의추가및삭제여부검토 가. 주택법시행규칙별표 에포함된시설물중기존장기수선계획에서누락되어있어새로이장기수선계획에포함하여야할사항은없는지를검토한다. 나. 중앙난방을개별난방으로전환한경우처럼장기수선계획에서제외할항목은없는지여부를검토한다. 다. 다음검토주기인 3년이내에주민편의를위하여추가로설치할시설물이있는지여부를검토한다. 2. 수선대상시설물의수량및단가의적정여부검토 가. 장기수선계획서상수선대상시설물의산출수량및단가가부정확할경우적 립해야할장기수선충당금의정확한산출이어려워실제공사시공사비를부족 한경우가발생할수있다. 3. 수선대상시설물의수선주기및수선율적정여부검토 가. 현재시설물의상태를점검하고, 특히 3년이내에시행예정공사의경우고장발생빈도와고장유형등을정리하여데이터화한건축물관리대장과장비수선이력카드를가지고시설물의상태를분석하여수선주기와수선율을적절하게조절한다. 나. 수선주기와수선율은전문적기술검토를통한수치이므로, 현장에서판단할객관적인기준이모호할때는가급적조정없이준수하는것이타당하나필요시공동주택의상황에맞게변경할수있다. - 17 -
제 절. 장기수선계획검토및조정방법 1. 대상시설물의추가및삭제검토방법 가. 장기수선계획서상수선대상시설물결정은우선주택법시행규칙별표 에포함되어있는시설물은반드시포함시켜향후실제공사시장기수선계획을다시조정하여야하는불편함과장기수선충당금과소적립방지한다. 나. 주택법시행규칙별표 의시설물추가및삭제검토방법예시 예시 ) 전기 소화 승강기및지능형홈네트워크설비 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 가. 예비전원 ( 자가발전 ) 설비 (1) 내연기관부분수선 (2) 발전기 부분수선 30 30 수선율 (%) 30 30 시설물존재여부 존재 존재 장기수선계획반영여부 누락 반영 (3) 냉각수탱크 1 존재누락 (4) 기름탱크 존재누락 () 배전반 부분교체 존재 반영 (6) 자동제어반 미존재미반영 (7) 축전지 존재반영 비고 금회조정시반영 금회조정시반영 금회조정시반영 - 18 -
예시 ) 급수 위생 가스및환기설비 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 가. 급수설비 (1) 급수펌프부분수선 (2) 고가수조 ( 철판, 콘크리트 ) (3) 고가수조 (STS, 합성수지 ) 도장부분수선 부분수선 3 7 1 7 2 수선율 (%) 시설물존재여부 존재 미존재 ( 철거 ) 존재 장기수선계획반영여부 반영 반영 반영 (4) 급수관 ( 강관 ) 1 미존재미반영 () 급수관 ( 동관, 합성수지관 ) 부분수선 존재 미반영 (6) 유량계 8 존재미반영 비고 금회조정시삭제 금회조정시반영 금회조정시반영 다. 주택법시행규칙별표 의장기수선계획수립기준항목에없는시설물이라할지라도해당아파트에설치되어있는공용시설물의경우장기수선계획에따라관리가필요하므로장기수선계획대상시설물에포함시킨다. 다만이런경우에는입주자과반수의동의를반드시거친다. 예시 ) 전기 소화 승강기및지능형홈네트워크설비 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 가. 예비전원 ( 자가발전 ) 설비 수선율 (%) 시설물존재여부 장기수선계획반영여부 (6) 자동제어반 미존재미반영 (7) 축전지 존재반영 (8) 열병합발전기부분수선 30 30 존재 미반영 비고 금회조정시반영 - 19 -
예시 ) 급수 위생 가스및환기설비 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 가. 급수설비 수선율 (%) 시설물존재여부 장기수선계획반영여부 (4) 급수관 ( 강관 ) 1 미존재미반영 () 급수관 ( 동관, 합성수지관 ) 부분수선 존재미반영 (6) 유량계 8 존재미반영 (7) 급수관 (STS 관 ) 부분수선 존재미반영 (8) 밸브류 ( 게이트밸브 ) 1 존재미반영 (9) 스트레이나 1 존재미반영 () 관보온 (STS) 1 존재미반영 비고 금회조정시반영 금회조정시반영 금회조정시반영 금회조정시반영 금회조정시반영 금회조정시반영 2. 장기수선계획수선주기부적합사항검토및조정방법가. 수선또는교체주기가도래하는건축물및주요시설물에대하여공사실시여부를판단한다. 1) 시설물의상태를관리주체가판단 : 시설물의상태를관리주체가보유하고있는기술인력과도구등을이용하여판단한다. 2) 시설물의상태를전문기관에의뢰하여판단 : 시설물의상태를관리주체의기술력으로판단하기곤란한경우이거나, 여러가지견해가충동할수있는사항에대하여는공신력이있는전문기관에의뢰하여상태를정확하게분석한자료를가지고판단한다. 3) 시설물상태결과는교체또는수선주기를조정하는경우관리주체의기술적판단및경험으로불확실한부분이있다면장기수선계획조정의신뢰성을제고를위하여관련사진, 해당전문가자문의견서, 전문관리 ( 시공 ) 업체자문의견서등으로판단하여야하며장기수선충당금적립액부족을사유로수선예정년도를연기해서는안된다. - -
4) 공사실시여부검토결과수선공사또는교체공사가필요한공종에대하여는장기수선계획조정범위를확정한다. ) 수선예정년도가경과될경우과태료처분대상이므로계획조정시향후 3년이내에시행하여야할공사는시설물상태를우선확인하여공사시행이필요할경우장기수선충당금이적립되어있는지확인하고금액이부족할경우공사시행전가지사업비가확보될수있도록장기수선충당금적립액인상한다. 6) 시설물상태가양호하여장기수선계획서상수선예정년도에공사를시행할필요가없는경우수선주기를조정하여수선예정년도연기한다. 7) 장기수선계획서검토시이미수선예정년도가경과된경우도상기방법에따라조속히공사를시행하거나연기조치한다. 구분 바. 승강기및인양기 예시 ) 전기 소화 승강기및지능형홈네트워크설비 공사종별 (1) 기계장치 (3) 제어반 수선방법 수선주기 ( 기준 ) 계획서상최종수선년도 수선예정년도 수선여부 1 1999 14 미수선 1999 09 미수선 검토결과 시설물상태가양호하여당해연도교체불필요 시설노후하여당해연도교체필요 조정내용 17 년으로수선예정년도조정 예정년도경과하였으므로당해연도수선토록주기조정 - 21 -
구분 가. 급수설비 예시 ) 급수 위생 가스및환기설비 공사종별 수선방법 (4) 급전면수관교체 ( 강관 ) 수선주기 ( 년 ) 계획서상최종수선년도 수선예정년도 수선여부 1 04 19 미수선 검토결과 시설물 상 태가 양호 하여 당해 연도 교체 불필요 조정내용 3년후차기검토시재조사 구분 가. 난방설비 나. 급탕설비 예시 ) 난방및급탕설비 공사종별 (4) 난방관 ( 강관 ) (3) 급탕관 ( 강관 ) 수선방법 수선주기 ( 년 ) 계획서상최종수선년도 수선예정년도 수선여부 1 1 미수선 04 14 미수선 검토결과 시설노후하여당해연도교체필요 시설노후하여당해연도교체필요 조정내용 금회예정년도이므로공사시행 예정년도경과하였으므로당해연도난방관교체공사와연계하여수선토록주기조정 3. 수선대상시설물의단가조사방법 예시 ) 우레탄도막방수 품명규격단수재료비노무비경비합계위량단가금액단가금액단가금액단가금액제1호표도막방수 ( 노출공법 ) 바닥m2 프라이머바름 가. 표준품셈또는적산자료를이용하는방법 : 공사수행에필요한자재량, 노무 량, 장비사용량의합계금액으로공사비를산출하는방법이다. 바닥, - 재료별도 - m2 1 0.00 0.0 1,888.00 1,888.0 0.00 0.0 1,888.00 1,888.0 우레탄도막우레탄방수재도막방 kg 3.9 4,00.00 17,0.0 0.00 0.0 0.00 0.0 4,00.00 17,0.0-22 -
우레탄도막방수재 우레탄도막방수재 우레탄도막방수재 도막방수 - 노출공법 ( 재료별도 ) 수제, 우레탄 ( 노출 ) 우레탄도막방수재, 마감코팅제 우레탄도막방수재, 프라이머 우레탄도막방수재, 희석재 바닥 3mm kg 0.29 4,8.00 1,418.9 0.00 0.0 0.00 0.0 4,8.00 1,418.9 kg 0.402 4,080.00 1,640.1 0.00 0.0 0.00 0.0 4,080.00 1,640.1 kg 0.41 1,980.00 811.8 0.00 0.0 0.00 0.0 1,980.00 811.8 m2 1 317.00 317.0,88.00,88.0 0.00 0.0,90.00,90.0 [ 재료소계 ] 21,737.0 12,476.0 0.0 34,213.0 공구손료노무비 3% 식 1 317.6 317.6 방수공인 0.07 1,093 7,076.0 1,093 7,076.0 보통인부인 0.04 87,80 3,12. 87,80 3,12. [ 노무비소계 ] 317,88 0,90 합계 4,118 표준품셈에서재료비에대한부분이누락되거나제외되었을경우는재료 단가를활용하여산정한다. 나. 시공업체견적을이용하는방법 : 전문시공업체에품명, 규격, 수량등을제시하고, 재료비, 노무비, 경비단가를제출받아공사비를산출하는방법으로견적을받을경우, 해당수선공사에대한공 구법을같이명확히이해하고이에따라재료비, 인건비, 기타경비구성등의적정성을확인하는것이중요하다. - 23 -
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다. 국토교통부발표실적공사비를이용하는방법 1) 건설공사를계약할때공사의예정가격을각공사의특성을감안하여조정한뒤, 입찰을통해계약된시장가격을그대로적용하는방법 2) 에멀젼계페인트 / 수성페인트칠실적공사비예시 공종코드공종명칭규격단위단가노무비율 NC132.210 NC133.210 수성페인트칠 수성페인트칠 내벽 2 회, 로울러칠 내천장 2 회, 로울러칠 m2,042 86% m2 6,271 8% 외벽 2회, NC132.230 수성페인트칠m2 4,86 84% 로울러칠 단가정의 1 이단가에는바탕만들기및수성페인트의로울러칠에소요되는자재비및인건비가포함된다. 바탕만들기는콘크리트 / 몰탈 / 플라스터면에준한다. 2 수성페인트의재료는내벽은 KSM 60(2종 ), 외벽은 KSM 60(1종 ) 에멀존페인트에준한다. 3 비계사용시높이에따라다음할증률에의한노무비를가산할수있으며, 19층이상은매 3층증가마다 4% 씩가산할수있다. 지하층및 1~3 층 4~6 층 7~9 층 ~12 층 13~1 층 16~18 층 0 % 8% 12% 16% % 4 외벽에서층의구분을할수없을경우층고를 3.6m 로기준하여층수를환산하고내벽높이에서도 3.6m 를기준하여환산적용한다. 장기수선계획조정프로그램 ( 시스템 ) 을이용하는방법상당수관리주체가사용하는방법으로장기수선프로그램 ( 시스템 ) 제공업체또는대한주택관리사협회에서제공하는단가를활용으로직접조사에따른시간과인력낭비를줄일수는있으나프로그램이용자가아닌경우사용불가능 - 2 -
예시 ) OO 아파트급수방식개선공사내역서 품명규격단위수량 2. 펌프실배관공사 재료비노무비경비합계단가금액단가금액단가금액단가금액 동관배관 ( 기계실 ) D2 m당 2 7,10,72 7,036,4 140 2 14,326 21,489 동관배관 ( 기계실 ) D12 m당 13 2,803 1,336,439 38,9 06,41 779,127 142,37 1,82,981 관보온 ( 포리마테이프 ) D12x40t m당 13,66 72,38 18,473 240,149 369 4,797 24,408 317,304 밸브보온 ( 포리마테이프 ) D12x0t 개소당 2 11, 23,0 42,34 8,068 4,044 8,088 동엘보 ( 용접 ) D12 EA 7 126,80 887,90 126,80 887,90 동티 ( 용접 ) D12 EA 3 193, 80,30 193, 80,30 동소켓 ( 용접 ) D2 EA 2 860 1,7 860 1,7 동관용접 D2 개소당 2 389 778 3,70 7,4 74 148 4,168 8,336 동관용접 D12 개소당 23 4,447 2,281 16,319 37,337 326 7,498 21,092 48,116 동절연플랜지 (kg/ cm2 ) D12 개 7 42,080 294,60 42,080 294,60 동절연합플랜지 (kg/ cm2 ) - 부자재 D12 개소당 7 1,68 9,606 1,68 9,606 볼밸브 ( 청동 ) D2 개당 1,080,080,463,463 9 9,62,62 쓰리원체크밸브 (kg/ cm2 ) D12 개당 1 411,000 411,000 8,727 8,727 1,174 1,174 470,901 470,901 G.S 밸브설치 (FC kg/ cm2 ) D12 개당 1 44,060 44,060 8,727 8,727 1,174 1,174 13,961 13,961 플렉시블조인트 (BLkg/ cm2 ) D12 개당 2 63,397 126,794 80,361 160,722 1,607 3,214 14,36 290,730 수격방지기설치 (W.H.C) D12 개당 1 349,769 349,769 124,607 124,607 1,891 1,891 476,267 476,267 압력계설치 0-3 kg/ cm2 조당 2,948 11,896 8,082 16,164 213 426 14,243 28,486 U 볼트 / 너트 ( 절연 ) D12 EA 2 1,690 3,380 1,690 3,380 소계 4,781,946 1,649,343 30,768 6,462,07 자료 : 장기수선계획수립 조정교육 ( 심화 Ⅱ 과정 ), 대한주택관리사협회, 13. - 26 -
3. 연도별수선대상물목록의작성 가. 연도별수선대상목록표작성의필요성 : 공동주택관리부분에서큰문제점으로부각되고있는장기수선계획에따른관리를하지못하고있다는불만과불신을줄일수있는시금석이될수있을것이다. 실제로공동주택단지에서장기수선계획에맞추어시설물의유지보수를하고있는지여부를한눈에알수있는기준이라할수있겠다. 나. 작성방법 1) 장기수선계획표에의한공종별건축물및시설물의교체또는수선주기를검토하여수선또는교체주기가도래하는공종별수선항목을정리한다. 2) 장기수선계획검토주기 ( 법정기간인 3년으로한다 ) 동안매년마다도래하는수선항목을별도의목록으로정리한다. 3) 공동주택및주요시설물의종류가다양하고수선주기또는교체주기가공종별로달라서어떤종류의공사를언제실시할것인지를별도로정리하여관리하지않을경우시기에적절하게공사를실시하지못해서공사비가커지거나시설물등의고장으로많은입주민이불편을겪을수있게된다. 또한관리주체는장기수선계획에따른관리의무를수행하지않은이유로행정상제재를받을수있음에도유의하여야한다. < 예시 > 연도별수선대상목록표 1. 건물외부 구분공사종별수선방법수량 ( m2 ) 지붕 외벽 외부창 수선율 (%) 수선주기 ( 년 ) 수선일정 13 14 1 싱글 부분 1,340 전면 1,340 1 전면 모르타르마감 부분,961 1 8 전면,961 2 수성페인트 전면 6,283 문틀 63 1 철제창, 문 문 63 1 1 전면 63 30 문틀 16 알루미늄창, 문 문 16 1 전면 16 40 유성페인트칠 도장 7,166 3 비고 - 27 -
기타 지붕낙수구 홈통 철제피난계단 방청 7,166 6 부분 47 6 전면 47 28 전면 부분 73 6 전면 73 28 부분 1 8 전면 30 2. 건물내부 구분공사종별수선방법수량 ( m2 ) 수선율 (%) 수선주기 ( 년 ) 수선일정 13 14 1 비고 천정, 벽수성도료칠전면 13,344 부분 4,738 1 모르타르마감전면 4,738 전면바부분 13 8 타일붙임전면 13 30 닥부분 2,864 1 6 인조석갈기전면 2,864 18 계단스텐레스난간전면 471 40 전면 3. 난방및급탕설비 구분공사종별수선방법수량수선율 (%) 난방 보일라 수선주기 ( 년 ) 수선일정 13 14 1 부분 1 부분 교체 1 1 비고 - 28 -
4. 전기, 소화및승강기설비 구분 예비전원 공사종별 수선방법 수량 수선율 (%) 수선주기 ( 년 ) 수선일정 13 14 1 발전기부분 1 부분 내연기관교체 1 30 냉각기탱크교체 1 1 기름탱크교체 1 30 교체 배전반부분 1 1 축전지교체 2 4 변전설비수배전반교체 6 옥내배선 소방 소화 스위치교체 74 콘센트교체 29 6 배선배관교체 12,738 교체 감지기교체 1.13 수신반교체 1 소화펌프 수리 4 0 9 교체 4 승강기기계장치교체 2 비고. 급수, 위생, 가스, 및환기시설 구분공사종별수선방법수량수선율 (%) 수선주기 ( 년 ) 급수터핀펌프교체 1 배수펌프교체 8 1 위생기구 수선일정 13 14 1 양변기교체 4 교체 소변기교체 4 2 세면기교체 3 교체 환기환기펜교체 7 1 비고 - 29 -
6. 옥외부대시설 구분공사종별수선방법수량수선율 (%) 옥외 합 수선주기 ( 년 ) 아스팔트포장전면 1,319 1 휀스전면 22 1 어린이놀이터휴게소 수선일정 13 14 1 부분 1 30 13 부분 부분 2 30 13 배수로, 맨홀부분 16 계 정화조부분 1 부분 비고 - 30 -
제 4 장장기수선충당금징수및관리 제 1 절. 장기수선충당금징수및예치 1. 장기수선충당금부담자 가. 공동주택의소유자나. 공동주택중분양되지아니한세대의경우사업주체다. 공동주택의사용자가소유자를대신하여장기수선충당금을납부한경우에는해당주택의소유자에게그납부금액의지급을청구할수있으므로사용자가이사시관리주체는관련내용을안내하고장기수선충당금의납부확인을요구하는경우에는지체없이확인서를발급라. 공동주택의소유권을상실한소유자가장기수선충당금을미납한때에는관리비예치금에서정산한후그잔액을반환 2. 장기수선충당금적립금액 가. 장기수선충당금의세대별부담액산정방법 1) 장기수선충당금의요율은당해공동주택의공용부분의내구연한등을감 안하여관리규약으로정하고, 적립금액은장기수선계획에서정한다. 장기수선계획기간중의수선비총액 총공급면적 m2 계획기간 년 세대당주택공급면적 m2 2) 장기수선계획에따른장기수선충당금세대별부과금액예시 원 단가 m2 개월 년 원 3) 관리규약에따른요율산정금액예시월간세대별장기수선충당금은규칙별표 제7호에따라산정한금액에제1항의요율적용하여산정 1 ** 년요율이 70% 인경우산정금액장기수선계획에따른m2단가 년적용요율 원 원 - 31 -
4) 입주초기에는공용부분의하자기간등으로주요시설을교체하거나보수시장기수선충당금을사용할경우가많지않고재건축시점이다가오면계획된공사의일부는실제진행이되지않는경우가많으므로이를감안하여관리규약의장기수선충당금요율을조정한다. - 32 -
제 2 절. 장기수선충당금관리 1. 관리주체는장기수선충당금을관리비와구분하여징수하여야하며관 리비와별도의계좌로예치 관리하여야한다. 2. 공동주택의관리주체는장기수선계획에따라공동주택의주요시설의교체및보수에필요한장기수선충당금을해당주택의소유자로부터징수하여적립하여야하고매월적립금액 ( 적립요율및사용한금액을각각포함 ) 을해당공동주택단지의인터넷홈페이지 ( 인터넷홈페이지가없는경우에는해당공동주택단지의관리사무소나게시판등을말한다 ) 와공동주택관리정보시스템에공개하여야한다. 3. 관리주체가장기수선충당금을적립하지않은경우 00 만원이하의과 태료처분한다. - 33 -
제 장장기수선충당금사용 장기수선계획에의한수선공사가예정되어있는시기의최소 1년전부터건물및설비에대한점검을실시하고연차별수선계획서는공사시행전년도 12월까지작성 의결을마칠필요가있다. 그리고수선 교체공사에따라다르지만, 최소한공사시작 1개월 2개월전에장기수선충당금사용계획서를승인 의결하도록한다. 계획수선공사집행 ( 장기수선충당금사용 ) 의표준절차 주민에대한장기수선계획홍보 상시적 주기적으로홍보 준비단계 연차별수선계획서작성을위한점검 연차별수선계획서의작성 의결 상시적 주기적으로결과자료구축 전년도 12 월말 수선충당금사용계획서의승인 의결 입찰공고이전 : 공사시작 1-2 개월이전 조사또는진단의실시 계획단계 수선공사실시계획 ( 안 ) 제시 수선공사실시계획의검토 결정 실시단계 시공업체 ( 설계사무소 ) 선정 계약 공사의실시 공사중에발생하는문제점에대응 정리단계 공사감리또는완료검사 수선공사결과의정리 보관 공사대금완불이전 공사대금완불후 1 주이내 주 : 는입주자대표회의와관리주체 ( 관리사무소장과관리업체 ) 의역할이고, 는시공업체 ( 설계사무소 ) 의역할임. - 34 -
제 1 절. 장기수선충당금의사용용도 1. 입주자대표회의및관리주체는장기수선계획에따라장기수선충당금을 사용하여야하고장기수선계획에없는공사는우선장기수선계획변경 후사용한다. 2. 장기수선계획에반영되어있지않은사항중주택법제46조의2에따른하자심사 분쟁조정위원회에하자조정신청시필요한비용과이에따른하자진단및감정비용등은입주자과반수의서면동의가있는경우에는한하여사용가능하다. - 3 -
제 2 절. 장기수선충당금의사용주체및사용방법 1. 입주자대표회의가사업자를선정관리주체가집행 가. 입주자대표회의의사업자선정에대한업무범위는입찰공고, 현장설명, 낙찰자선정, 계약을의미한다. 나. 입주자대표회의는사업자선정후관련자료를즉시관리주체에인계하여주택법제4조제 4항의규정에따라관리주체가그증빙서류와함께해당회계연도종료일부터 년간보관토록하여야한다. 다. 사업자선정시입주자대표회의선정결과를관리주체로하여금공동주택관리정보시스템등에즉시공개토록조치하고계약서는체결일부터 1개월이내에공동주택단지의인터넷홈페이지에공개한다. 입찰의방법, 입찰공고내용, 참가자격의제한, 낙찰자결정방법등은주택관리업자및사업자선정지침 ( 국토교통부고시 ) 을준수하여야함 라. 제한경쟁시제한방법 ( 지방자치단체입찰및계약집행기준참고 ) 1) 실적제한의경우 계약담당자 실적제한방법 1 규모 양 2 금액 규모 양의단위 [ 예시 ] km, m2, m3, kg, 개, M, 개소등 해당계약목적물의추정가격을기준으로판단 가 ) 시설공사, 제조또는용역등을실적으로제한할경우규모 양에따라제한하는것을원칙으로하되, 계약의성격상규모 양을적용하는것이곤란한경우에는금액으로할수있다. 나 ) 시설공사를시공실적규모 양으로제한하는경우해당공사규모의 1/3을원칙으로하되, 공사의특성, 경쟁성, 공사의난이도, 계약방법등을고려하여조정할수있다. - 36 -
다 ) 시설공사를금액으로제한하는경우해당공사추정가격 ( 건설산업기 본법 등다른법령에서시공능력평가액적용이관급자재비를포함 하는경우추정금액 ) 1 배이내에서제한한다. 2) 기술의보유상황으로제한의경우 가 ) 기술의보유상황 은다음각호의경우를말한다. (1) 기술도입이나외국업체기술제휴방법으로해당공사를수행하거나물품제조에필요한기술을보유하고있음이객관적으로인정되는경우 (2) 그밖에해당공사의수행이나물품제조에필요한기술 공법을개발 보유하고있음이객관적으로인정되는경우나 ) 신기술 특허공법이요구되는공사의제한요령 (1) 계약담당자는신기술이나특허공법 ( 이하 신기술등 이라한다 ) 을보유한자 ( 이하 기술보유자 라한다 ) 가공사계약을이행하는것이객관적으로타당하고해당요건을충족하는경우에는수의계약이나지명경쟁으로할수있다. (2) 발주 ( 사업 ) 부서는 가 ) 에따라신기술등을설계에포함하여수의계약체결내지지명경쟁입찰을실시하고자하는때에는사전에자치구에전문가자문을의뢰하여신기술등의반영필요성과효율성을검토하여야한다. 2. 관리주체가집행 ( 공사감독및대가지급등 ) 가. 계약이후공사진행과정에대한감독, 공사에대한대금지급등은관리주체집행업무로포함할수있다. 나. 관리주체는입찰공고전장기수선충당금사용계획서를장기수선계획에따라작성하고입주자대표회의의의결을거쳐야하면공사완료시준공검사후대가지급한다. 다. 공사감독시주요착안사항 - 37 -
1) 거래명세서, 납품확인서및현물확인하여계약물량대비자재반입사항이적정한지여부검토 2) 시방서에따른현장시공여부확인가 ) 도장및방수공사의경우도장및방수두께등나 ) 배관교체공사의경우배관재질, 관경, 두께, 길이, 보온두께등라. 각종보증금관리 1) 입찰에참가하는자는입찰금액의 분의 이상을입찰보증금으로납부 2) 계약이행보증금은공사계약의경우에는계약금액의 분의, 용역계약및단가계약의경우에는계약금액의 분의 3) 입찰보증금및계약이행보증금은현금, 공제증권또는보증서로납부하여야하고계약금액이 0만원이하인경우에는입찰보증금및계약이행보증금납부면제가능 4) 공사상의하자보수보증금예치율은 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제62조제1항부터제4항까지를준용 계약금액이변경된경우에보증금도변경하여야함 - 38 -
제 3 절. 장기수선충당금사용계획서의작성방법 1. 장기수선계획충당금사용계획서를작성하여입주자대표회의의결을거쳐야함에도관리현장에서이를소홀히하는경우가많이있다. 장기수선충당금사용계획서의작성및승인관련업무는장기수선계획의작성및관리와마찬가지로장기수선계획관련법령및제도에서중요한부분이므로특별한주의를가지고업무에임해야한다. 2. 주택법상별도약식은없으며주택법시행령제66조제2항에따라수선공사의명칭과공사내용, 수선공사대상시설의위치및부위, 수선공사의설계도면, 공사기간및공사방법, 수선공사의범위및예정공사금액, 공사발주방법및절차등이포함되어야한다. 장기수선충당금사용계획서예시 [ 관련근거 ] 주택법시행령제 1 조제 1 항및제 66 조제 2 항 [ 장기수선충당금사용계획 ] 구분내역비고 1. 공사의명칭공사개요 2. 공사내용공사위치 옥상방수및외벽크랙보수공사 ( 수선대상공사의명칭을기재 ) 장기수선계획에의한수선주기가도래하였고누수신고접수 된세대를대상으로현장조사결과보수가필요한옥상부분 방수및외벽크랙보수공사 ( 수선대상공사의장기수선계획상수선주기및수선율등을기술하고공사시행시점의경과기간및공사시행사유등을기술 ) 누수접수세대 : 38 세대 ( 공사발주후준공전까지추가접수세대는현장조사후추가공 사하고공사비정산 ) 부분수선누수접수세대에한함세부내용별첨 - 39 -
3. 설계도면등 4. 공사기간. 공사예정금액 6. 공사발주방법및절차 ( 수선대상시설의위치및부위를기술 ) 옥상평면도, 외부크랙위치도및시방서별첨 ( 수선공사의설계도등필요서류를첨부 ) ** 년 3월 ~ 4월 ( 우기전공사완료 ) ( 공사예정기간을기재 ) 금일천오백만원 ( 1,000,000) 이내 ( 거래사례가격또는예비견적을받아서금액을기재 ) 주택법시행령제조의4에따라사업자선정 변경가능 [ 입주자대표회의의결 ] 구분서명 감사감사이사이사회장 1동대표 3동대표 (6동) (4동) (2동) (7동) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ** 년월일 00 아파트입주자대표회의 ( 인 ) - 40 -
제 4 절. 장기수선충당금적립및사용현황공개 1. 직전년도 12월 31일을기준으로장기수선계획에따라적립해야하는장기수선충당금, 실제로적립한장기수선충당금, 집행금액 ( 공사명및지출금액등을포함한다 ) 및잔액을입주자등이잘알수있도록공동주택관리규약서식에따라작성하여매년 3월말까지게시판, 통합정보마당에공개하여야한다. 장기수선충당금적립및사용현황 ( 예시 ) 단지명 : 아파트 주소 : 서울시 구 동 번지 세대수 : 1,21세대 기준일 : ** 년 12월 31일 ( 단위 : 원 ) 사용액 ( 공사명및 지출금액등 ) 구분 장기수선계획에 의한 장기수선충당금 적립율에의한 장기수선충당금 1. 어린이놀이시설부분수선 26,680,000 원 당해연도공사를기재하고 잔액 (2-3) 적립필요액 (1-2) 실제적립필요액은 31,669,468,123 원 과거공사이력은 별첨 내용 산정방법 계획서 41,26,47,39 원 ( 누계금액 ) 6,781,261,82 원 ( 누계금액 ) 43,60,000 원 ( 누계금액 ) 6,737,701,82 원 ( 누계금액 ) 34,484,19,777 원 ( 누계금액 ) 매월적립금액 : 8,970,124 원 = 세대당주거전용면적m2당 872.02 원 총주택공급면적 98,87.33 m2 (** 년기준세대부과금액 ) 장기수선계획수립일 : 년 월 일 장기수선계획조정일 : ** 년 11월 일 년 02 월 1 일 관리사무소장 - 41 -
2. 관리규약회계처리규정에따라다음각호의내역이포함되어있는장기수선계획서의이행내역보고서를작성관리한다. 가. 장기수선계획상의세부항목별수선주기와실제수선주기를비교한내역나. 장기수선계획상의세부항목별추정수선비와실제수선비를비교한내역다. 장기수선계획상의세부항목별실제수선비와소요재원별내역라. 중요한차이가발생한항목에대한관리주체의처리내역 장기수선계획서이행내역 ( 예시 ) 가. 총괄 단지명 : 대상기간 : 년 월 일부터 년 월 일까지 순번 대상시설 추정수선주기 ( 년 ) 실제수선주기 ( 년 ) 연간추정수선비 연간실제수선비 가건물외부 - 40 년 - 40 년 4,774,4,970 227,830,913 나다라마 건물내부전기승강기기계설비옥외부대시설 합계 < 소요재원별실제수선비 > 순번대상시설장기수선충당부채 ( A) 장기수선충당부채적립금 (B) 기타 (C) 합계 가건물외부 227,830,913 나다라마 건물내부전기승강기기계설비옥외부대시설 합계 - 42 -
세부이행내역작성요령 구분공종수선방법 추정수선주기 ( 년 ) 실제수선주기 ( 년 ) 추정수선비 실제수선비 실제수선비소요재원 관리주체의처리내역 ( 주 1) - 집중호우로풍수재해발생 지붕 몰탈마감 부분보수 전면보수 2/ 2/1 2/2 2/1 백만원 ( 주 2) 0 23 백만원 0 A 백만원 B13 백만원 ( 주 3) - 보험금 (13 백만원 = 장기수선충당 부채적립금 (B)) 공사한차액을 장기수선충당부채 (A) 사용 - 년 9 월 12 일대표회의 의결 - 실제수선비가 3 백만원이 초과하였으나보험금으로 0 13백만원이보전되므로 백만원이절감됨 ( 주1) 관리주체의처리내역은다음과같이분석될수있음. 1 왜수선주기가 2 : 타당함 수선주기를변경함 ( 장기수선계획서조정 ) : 타당하지않음 적절한책임규명하여상벌등의조치함 2 왜수선비가 백만원 23백만원 : 타당함 수선비를변경함 ( 장기수선계획서조정 ) : 타당하지않음 적절한책임규명하여상벌등의조치함 ( 주2) 추정수선비가 0백만원일경우추정수선주기가 2/이므로다음과같이계산된금액임 0백만원 X 2/ = 백만원 ( 주3) 장기수선충당부채 (A), 장기수선충당부채적립금 (B), 기타 (C) - 43 -
제 절. 반복적으로발생하는보수에대한장기수선충당금지출방법 1. 준공후 1년이상된공동주택에서는장기간사용으로인한노후화로노후배관 ( 수도, 난방, 온수, 오 배수등 ) 과승강기주요부품등이갑자기파손되는경우가시까지반복적으로발생하고있다. 이경우지속 반복적인보수공사를수의계약으로진행하고장기수선충당금이아닌수선유지비로공사비용을지출하는사례가많다. 2. 부분수선이지속 반복적으로발생하여막대한교체비용이지출됨에도불구하고, 교체공사의효과가미흡하여민원이많이발생한다. 그러므로관리주체는현장사항을면밀히검토하여적기에 ( 공사 ) 가이루어지도록하여야하며, 시까지는공개입찰을통해연간단가계약업체를선정하고보수물량발생시마다작업지시후사후정산처리할필요가있다. 3. 특히승강기부품교체의경우대다수단지에서유지관리용약업체가시설물점검후노후부품에대한교체건의를하면, 시급성을사유로공개경쟁에의한보수업체선정없이해당유지관리용역업체와수의계약처리하고있다. 그결과, 공사비낭비및특정업체봐주기의혹등민원이다수발생하고있으므로보수공사업체와연간단가계약을체결하고유지관리용역업체가시설물점검후노후부품에대한교체건의를보수공사업체에작업지시하여부품교체후대가를지급하도록한다. - 44 -
제 6 장장기수선계획관련주요질의회신사례 1. 장기수선계획검토 가. 장기수선계획검토주기 < 질의요지 > 주택법제47조제2항 장기수선계획을 3년마다검토하고필요한경우이를국토교통부령으로정하는바에따라조정 에서 3년마다검토의의미가만 3년을의미하는것인지? 아니면검토한년도를기준으로 3년이도래하는년도에검토하면되는것인지? < 답변내용 > 1 3년마다 의의미는검토한년도를기준으로 3년이도래하는년도가아니라만 3년을의미한다. 2 관리주체가장기수선계획의조정안을작성한후입주자대표회의의의결조정가능하고주요시설을신설하는등관리여건상필요에의해전체입주자과반수의서면동의를얻은경우에는 3년이경과하기전에장기수선계획을조정할수있다. 이경우입주자대표회의와관리주체는입주자대표회의의결을거쳐장기수선계획조정제안이유와필요성, 조정내용등에관한사항을기록하여보관하여야함을명시하고있으므로 3년이경과하기전에관리여건상필요하다면검토하여조정이가능하다. 3 필요한경우 라하면장기수선계획의검토결과수선항목, 주기, 수선율, 단가등이현실과부합되지않는경우를말한다. 이때주택법제 47조제2항에따라입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다검토하고필요한경우이를국토교통부령으로정하는바에따라조정하도록하였기에입주자대표회의관리주체가합의하에판단하여 - 4 -
수행한다. 4 11.6.2 이전검토된장기수선계획은 14.6.2 ~ 9.2에검토되어야하며, 그검토된시점이정기검토주기기점이된다. 11.6.2 ~ 14.6.2 검토된장기수선계획은그검토된시점이정기검토주기기점이된다. 6 3년마다검토 ( 조정이아님 ) 하는것이의무사항이되었으므로, 공동주택에서 13년 1월장기수선계획이검토되었다면, 차기정기검토는 3 년주기인 16년 1월, 19년 1월에완료 ( 검토시작시기 가아니라 검토완료시기 이므로미리검토를시작하셔서정기검토주기인 16 년 1월까지검토를완료 ) 하여야하고, 조정이필요한경우, 검토이후언제까지조정을완료해야한다는사항이주택법령에명시되어있지는않지만검토를마친후조속한시일내에조정을완료하는것이바람직하다. 나. 장기수선계획검토기록양식 < 질의요지 > 장기수선계획검토에대한기록에대한별도의양식이나형식이있는지? < 답변내용 > 1 검토의견서는별도의양식은없으나수선대상시설물의추가및삭제여부, 수선대상시설물의수량및단가의적정여부, 수선대상시설물의수선주기및수선율적정여부등을검토하고입주자대표회의와관리주체는검토자확인서명한서류를장기수선계획서에첨부하면가능하다. 2 위탁관리의경우장기수선계획검토주체는관리소장이아니라관리주체 ( 위탁관리업체 ) 이다. - 46 -
다. 장기수선계획검토사항기록대상과보관 < 질의요지 > 장기수선계획에대한검토사항을기록하고보관하도록하였는데, 어떠한사항을기록하여야하며, 기록의보관은 주택법제4조의4 회계연도종료일로부터 년간을보관하면되는지? < 답변내용 > 검토사항에는다음각호의사항및장기수선계획에대한검토는조정을전제로하는것이므로장기수선계획조정에필요한각수선항목별내용의검토사항 ( 제안이유와필요성등 ) 을기록하여야한다. 뿐만아니라장기수선충당금징수 보관 예치 집행등모든거래행위에대하여는 주택법제4 조의4 관리비등의징수 보관 기록의장기수선계획의취지등을감안하여계속보관하여야한다. 1. 주택법제47조제2항 에따른수립또는조정된장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수한사항 2. 주택법제1조제1항 에따른장기수선계획에따라공동주택의주요시설의교체및보수에필요한장기수선충당금을해당주택의소유자로부터징수하여적립한사항 3. 주택법제43조제2항에및제1조제2항 에따른장기수선충당금을장기수선계획에따라사용하였는지대한사항 - 47 -
2. 장기수선계획조정 가. 장기수선계획조정과정 < 질의요지 > 장기수선계획을조정할시에는반드시검토부터하고조정의절차를밟아야하는지? 아니면검토절차없이조정이가능한지여부 < 답변내용 > 주택법제47조제2항에의하면입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다검토하고, 필요한경우이를국토교통부령으로정하는바에따라조정하도록한취지에따라조정을위한검토가선행되어야하는것이바람직하다. 나. 장기수선계획조정 ( 안 ) 을입주자대표회의가의결안하는경우 < 질의요지 > 장기수선계획조정주기가도래하여조정된장기수선계획조정 ( 안 ) 을관리주체가작성하여입주자대표회의에보고한후의결을얻으려하였으나장기수선계획조정으로인한비용부담이늘어날것을사유로입주자대표회의에서장기수선계획조정 ( 안 ) 에대한의결을피하는경우가있다. < 답변내용 > 주택법제43조제3항 입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다검토하고필요한경우이를국토교통부령으로정하는바에따라조정하여야하고, 수립또는조정된장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하여야한다. 이경우입주자대표회의와관리주체는장기수선계획에대한검토사항을기록하고보관하여야하므로, 관리주체는해당사항에대하여입주자대표회의에서검토한자료를기록및보관하면될것이다. - 48 -
다. 장기수선계획의조정에필요한전체입주자과반수의의미 < 질의요지 > 전체입주자의과반수란해당공동주택에거주하고있는입주자의과반수인지, 아니면세입자를포함한전체세대를기준으로과반수인지여부 < 답변내용 > " 전체입주자과반수 " 의찬성을얻어야하는절차의의미는, 해당공동주택에거주하고있는입주자의과반수가아니라전체세대기준으로입주자 ( 소유자또는소유자의위임을받은배우자또는직계존비속 ) 과반수의찬성을받아야함을의미한다. 라. 13년간장기수선계획을한번도조정하지않은경우 < 질의내용 > 1. 해당아파트의자동출입문교체공사를장기수선계획에포함하여장기수선충당금으로집행하고자할때, 주요부분의신설로보아서반드시소유자의과반수동의를얻어야하는것인지? 2. '14년기준으로 13년간장기수선계획을한번도조정하지않았는바, 그에대하여는어떠한책임이있는지? < 답변내용 > 1. 주택법시행규칙제26조제3항에따라입주자대표회의와관리주체는주요시설을신설하는등관리여건상필요하여전체입주자과반수의서면동의를받은경우에는장기수선계획을수립하거나조정한날부터 3 년이경과하기전에장기수선계획을검토하여이를조정할수있다. 이와관련, 장기수선계획조정시소유자의과반수동의를받아조정하는기준은주요시설을신설하는사항이아닌수립하거나조정한날부터 3 년이경과했는지의여부이다. 따라서장기수선계획을수립하거나조정 - 49 -
한날부터 3년이경과한경우의조정이라면입주자대표회의의결로조정이가능하다. 2. 주택법제47조제2항에따라입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다검토하고필요한관리주체가장기수선계획의조정안을작성한후입주자대표회의의의결을거쳐야한다 ( 주택법시행규칙제 26조제2항 ). 이경우입주자대표회의와관리주체는장기수선계획에대한검토사항을기록하고보관하여야하며, 이를어길경우주택법제 1조제3항제호에따라 백만원이하의과태료를부과한다. 11.6.2 이전검토된장기수선계획은 14.6.2 ~ 9.2에검토되어야함 마. 장기수선계획항목으로추가가능여부 < 질의내용 > 입주당시를기준으로장기수선계획상에포함되지아니한항목을그이후에장기수선계획항목으로추가할수있는지? < 답변내용 > 입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다조정하되, 주요시설을신설하는등관리여건상필요하여전체입주자과반수의서면동의를얻은경우에는 3년이경과하기전에조정할수있다고규정하고있으므로 ( 주택법시행규칙제26조제2항 ), 귀공동주택여건에따라공용부분에새로이설치하여야하는시설이있을경우장기수선계획을조정하여추가할수있다. 바. 장기수선계획조정의서면동의를받는주체 < 질의내용 > 장기수선계획조정의서면동의를입주자대표회의가받지않아도되는지? - 0 -
< 답변내용 > 입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다조정하되, 주요시설을신설하는등관리여건상필요하여전체입주자과반수의서면동의를얻은경우에는 3년이경과하기전에조정할수있다고규정하고있으므로 ( 주택법시행규칙제26조제2항 ), 서면동의를받는주체는입주자대표회의또는관리주체가되어야할것으로판단된다. 사. 장기수선계획상의수선주기가도래하였으나수선할필요가없을경우장기수선계획조정여부 < 질의내용 > 장기수선계획상의수선주기가도래하였으나수선할필요가없을경우, 장기수선계획을조정하여야하는지? < 답변내용 > 장기수선계획에서정한공사시기가도래하였으나, 해당시설물의상태가양호하여공사를하여야할필요가없다고판단된다면장기수선계획의수선주기를조정하여필요한시기에공사를할수있도록조치하여야할것이다. 아. 장기수선계획을조정하지않고장기수선충당금사용가능여부 < 질의내용 > 주택법시행규칙에는승강기로프및쉬브교체주기가 년이지만, 관리비절감및안전상에문제가되지않아교체주기를조정하여 14년도로교체계획을변경했는데현시점에서문제점이발생하여교체를하고자할때장기수선충당금을사용할수있는지? - 1 -
< 답변내용 > 주택법시행령제66조제2항에따라장기수선충당금은관리주체가장기수선충당금사용계획서를장기수선계획에따라작성하여, 제1조제1항에따라입주자대표회의의결을거쳐사용하여야한다. 따라서질의와같이장기수선계획과다르게장기수선충당금을사용할수없으므로장기수선계획을조정한후장기수선충당금을사용하여야한다. 자. 장기수선계획상의공사비용이적립되지않았을경우의대처방법 < 질의내용 > 장기수선계획서상엘리베이터교체금액이약 1억정도누계금액이모여있는데총공사금액이약 2억일경우, 모자라는부분은다른항목에있는금액을그냥사용하면되는지아니면장기수선계획서를조정하여주택소유자의과반수동의를얻어사용하여야하는지? < 답변내용 > 장기수선충당금은장기수선계획기간중의수선비총액에계획기간 ( 년 ) 을나눈금액을매월일정하게적립하는것이므로각공종별로별도로구분하여징수, 보관, 사용하는것이아니다. 따라서장기수선계획에따른수선및교체공사는각공종별금액이아닌전체장기수선충당금을사용할수있을것으로판단된다. - 2 -
3. 장기수선충당금사용 가. 수선항목으로적립되지않은장기수선충당금의사용 < 질의요지 > 장기수선계획서에서해당항목으로적립된금액이실제공사금액과현저히차이가발생하여적립된전체장기수선충당금을수선금액전체로지출하고자할때사용가능여부 < 답변내용 > 1 장기수선계획에의한공사는적립된장기수선충당금으로집행하여야한다. 장기수선충당금적립은각각의공사건별로적립되는것이아니고, 전체장기수선계획에따라해당공동주택관리규약으로정한적립요율에따라적립하는것이다. 따라서적립된장기수선충당금으로공사를집행이가능하다. 2 적립된장기수선충당금을전액지출하게될경우, 추후장기수선계획에따른공사를정상적으로집행하기어려울것이예상되면, 장기수선계획의조정및적립요율을상향하여장기수선충당금을추가로확보해야할것이다. 나. 장기수선충당금사용계획서작성시점 < 질의요지 > 장기수선충당금사용계획서작성시기및입주자대표회의승인은언제이루어져야하는지? < 답변내용 > 주택법시행령제 66 조 장기수선충당금사용계획서를작성하여입주자대 표회의승인을얻도록한것은장기수선계획의적정한집행을위한것이므 - 3 -
로장기수선충당금사용계획서승인은장기수선계획대상공사시행시기이 전에이루어져야한다. 다. 장기수선공사부족분에예비비등사용 < 질의요지 > 금년장기수선계획에 LED공사가포함되어있다. 그러나공사방법을디밍 (dimming) 방식으로바꾸고전등을일렬로배열하면서공사비용이장기수선계획상의공사비를초과하게되었다. 이초과된공사비충당과관련하여 1. 부족공사비일부를예비비로사용할수있는지? 2. 금년에발생한잡수입의일부를사용할수있는지? < 답변내용 > 주택법제47조제2항 에따라입주자대표회의와관리주체는수립또는조정된장기수선계획에다라주요시설을교체하거나보수하여야하는것이며, 같은법제1조제2항에따라장기수선충당금의사용은장기수선계획에따르는것이므로, 장기수선계획에포함된공사를장기수선충당금이아닌다른금원으로집행하는것은주택법령에적합하지않다. 라. 장기수선공사에부대되는용역비를장기수선충당금으로사용가능여부 < 질의요지 > 1. 장기수선공사에부대되는용역의집행방법 2. 장기수선계획조정절차 < 답변내용 > 1. 장기수선계획에포함된배관교체공사를위해장기수선충당금으로집행 되는설계용역이라면, 장기수선공사에부대되는용역으로보아장기수 - 4 -
선계획에반영하여집행하는것이가능한것으로판단된다. 주택법시행령제66조제2항 에서 법제1조제4항에따른장기수선충당금은관리주체가다음각호의사항이포함된장기수선충당금사용계획서를 장기수선계획에따라 작성하고제1조제1항에따른입주자대표회의의의결을거쳐사용한다. 고규정하고있다. 따라서장기수선계획에없는 장기수선공사에부대되는용역 을장기 수선충당금으로집행하고자한다면, 장기수선계획조정이선행되어야 할것이다. 2. '13.12.24 주택법개정으로, '14.6.2부터( 주택법부칙제1조시행일 ) 입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다검토하고필요한경우이를국토교통부령으로정하는바에따라조정 하여야한다 ( 주택법제47조제2항 ). 이와관련하여, 법제47조제2항에따라장기수선계획을조정하려는경우에는관리주체가장기수선계획의조정안을작성한후입주자대표회의의의결을거치도록하고있고 ( 주택법시행규칙제26조제2항 ), 장기수선계획을수립하거나조정한날부터 3년이경과하기전에관리여건상필요하여장기수선계획을검토하여이를조정하려는경우에는전체입주자과반수의서면동의를받도록하고있다 ( 주택법시행규칙제26조제 3항 ). 이는정기적인검토 (3 년주기 ) 에의한조정은입주자대표회의의의결 로, 수시적인검토 (3 년사이 ) 에의한조정은전체입주자과반수의서 면동의를받아야가능한것으로해석된다. - -
마. 장기수선공사대상중갑자기고장이나수선해야할경우 < 질의요지 > 갑자기고장나거나수선이필요한시설물이나제품, 기구등은간소한방법으로장기수선충당금을사용하여수선할수있도록장기수선계획총론에반영하는예외적인사항은? < 답변내용 > 예외적인경우의장기수선충당금사용에대한근거 ( 예 : 사고등예기치못한사정에의해긴급히지출이필요한경우, 얼마이내의소액범위에서계획변경에따른비용지출등 ) 를장기수선계획총론등에마련하여그에따라장기수선충당금을사용하고추후소유자의동의를받아장기수선계획을변경하는방법을강구하는것은가능한것으로판단되나, 단순히수시검토에의한장기수선계획조정절차가번거롭다는이유만으로장기수선계획총론의규정을정기검토사이에발생하는각종공사에무분별하게적용하는것은적합하지않으므로, 총론에 예외적인경우 를규정하기위한입주자대표회의및소유자의의견수렴및검토도필요한것으로판단된다. 바. 장기수선충당금으로재건축을위한정밀안전진단비용으로사용여부 < 질의요지 > 재건축연한이도래된아파트로서장기수선충당금으로재건축을위한정밀안전진단비용으로사용이가능한지? 가능하지않다면어떤법령에의거불가능한지? < 답변내용 > 장기수선충당금은공동주택의주요공용부분의교체및보수를위하여적립하는것이므로 ( 주택법제47조제1항, 제1조제1항 ), 공용부분의교체및보수 를위한비용이아닌재건축추진관련비용을장기수선충당금으로사 - 6 -
용하는것은주택법령에적합하지않다. 사. 장기수선충당금사용물품구매시수의계약가능여부 < 질의요지 > 장기수선계획에포함되어있는지하주차장 LED등교체공사를 LED등은물품으로구매만하고작업은관리사무소직원이직접하는경우공산품구입에해당되어수의계약이가능한지여부 < 답변내용 > 주택관리업자및사업자선정지침 [ 별표 2] 제1호에서공산품을구입하는경우수의계약이가능한것으로정하고있으며, 공산품 이란 품질경영및공산품안전관리법 제2조제호에서 공업적으로생산된제품으로서소비자가별도의가공 ( 단순한조립은제외한다 ) 없이사용할수있는최종제품또는그부분품이나부속품을말한다 고정하고있다. 위공산품의정의에적합하다면 ( 단순한조립정도의설치로관리사무소의인력을활용하는경우포함 ) 공산품으로보아금액에상관없이수의계약이가능하나, 위공산품의정의에적합하지않거나설치하는데업체의인력이요구되는경우에는공사금액이 0만원을넘는다면경쟁입찰을통해사업자를선정하여야한다. 아. 장기수선계획에포함된시설을공사업체가설치하고부족한금액을분할상환가능여부 < 질의요지 > 장기수선계획에 'CC카메라교체 ' 가포함되어있는데, 장기수선충당금이부족하여, 공사대금을분할상환한다. 는내용을입찰공고에포함가능여부 (1) 공사대금전액을 2~3년간분할상환이가능한지? - 7 -
(2) 공사대금중일부를지급하고잔액을 2~3 년간분할상환이가능한지? < 답변내용 > 장기수선충당금은장기수선계획에따라 필요한금액을소유자로부터징수하여적립 하는것으로서 ( 주택법제1조 ) 장기수선충당금이모자랄경우장기수선계획조정및장기수선충당금의요율을조정하여소유자로부터추가로장기수선충당금을징수하여야할것이며, 장기수선충당금이부족하다하여할부등의방법으로장기수선공사를진행하는것은타당하지않다. 자. 승강기종합보수유지계약에따른장기수선충당금의사용방법 < 질의요지 > 승강기종합유지보수계약시 60% 는장기수선충당금, 40% 는수선유지비지출가능여부 < 답변내용 > 승강기유지관리용역은관리비로, 부품교체공사는장기수선충당금으로집행되어야한다. 주택법령상관리비와장기수선충당금은징수대상, 지출항목, 집행절차및업자선정권한이명확하게구분되어있기때문에그동안관리비와장기수선충당금의지출항목이동시에집행되는형식의종합계약을허용하지않는것으로해석해왔다. 그러나승강기부품교체를위한경쟁입찰진행절차에장시간이소요되어사용자의안전이취약해질우려가있다는것이현실적인문제로제기되었다. 따라서승강기운행정지, 긴급상황발생등의상황에서승강기사용자의안전이고려될수있도록 안전을위한긴급한경우에한정 하여 장기수선계획총론에긴급을요하는부품교체를승강기유지관리용역과함께계약하여집행하는방식을반영 하였다면이를허용하는것으로해석을변경 - 8 -
하게되었다. 다만, 장기수선반영품목전체를계약한다거나, 승강기교체공사까지를포 함한다거나하는방식의계약은관리비와장기수선충당금의의미와목적을 다르게두고있는주택법령의틀안에서여전히허용될수없다. 차. 장기수선충당금또는잡수입을소송비용으로사용가능여부 < 질의요지 > 장기수선충당금또는잡수입을소송비용으로사용가능한지? < 답변내용 > 소송비용의부과는먼저그소송이귀공동주택입주자등전체의이익에부합하는소송인지여부에따라판단해야할것이다. 입주민전체의이익에부합되는소송일경우에한하여공동주택관리규약에규정한경우 ( 주택법시행령제7조제1항제17호 ), 관리비등의사업계획서및예산서에편성하여입주자대표회의승인을받은경우 ( 주택법시행령제조의2), 또는공동체활성화에관한사항등으로입주자대표회의의결을받은경우 ( 주택법시행령제1조제1항제8호의2) 에한하여잡수입을사용할수있다. 다만, 입주민전체의이익에부합되는소송인경우라도장기수선충당금을소용비용으로사용하는것은가능하지않다. 카. 장기수선계획서를분실한경우, 공사진행방법 < 질의내용 > 장기수선계획이분실되어없는상태이고, 해당항목들에대한장기수선충당금이적립되어있지않은상태이지만, 공사를진행하여야할경우는비용처리와부담을어떻게해야하며, 공사비는어떻게지출해야하는지? - 9 -
< 답변내용 > 장기수선계획서를분실하였다면다시장기수선계획을수립하여그계획에따라해당시설에대한교체, 보수를실시하고장기수선충당금을사용할수있을것으로판단된다. 타. 장기수선충당금및인양기등공용시설물의사용료부과방법 < 질의내용 > 장기수선충당금및인양기등공용시설물의사용료부과방법은? < 답변내용 > 장기수선충당금은관리비와구분하여징수토록하고있고 ( 영제8조제2항제1호 ), 인양기등공용시설물의사용료는당해시설의사용자에게따로부과할수있으므로 ( 영제8조제4항 ), - 장기수선충당금의경우관리비와같은고지서로부과할수있으나내용상구분되고부과하고, - 기타인양기등공용시설물의사용료등의부과는관리비고지서와별개의고지서로부과하는것이타당하다. 파. 장기수선충당금부분공종별로적립된금액이부족할경우전체장기수선충당금에서사용여부 < 질의내용 > 장기수선충당금을사용할때전체금액이있고, 부분공종별금액이있는데, 만약부분공종별적립된금액이공사비용을충당하기에턱없이부족할때는여유가있는다른공종별금액이나전체금액에서사용해도문제가없는지? 아니면주민들에게수선유지비로관리비부담을시켜야하는지? 조정의서면동의를입주자대표회의가받지않아도되는지? - 60 -
< 답변내용 > 장기수선충당금은각공종별로별도로구분하여징수, 보관, 사용하는것이아니므로전체장기수선충당금을사용하고최초계획금액과다를경우향후장기수선계획을조정하여장기수선충당금을적립할수있다. 장기수선계획에포함하여야하는공사비용은수선유지비로부과할수없습니다. 하. 장기수선충당금을사용하는경우와수선유지비를사용하는경우의차이 < 질의내용 > 장기수선충당금을사용하는경우와수선유지비를사용하는경우의차이? < 답변내용 > 장기수선충당금은주택의내구성증가등주택의가치보전을수반하는자본적지출에사용되며, - 관리비중수선유지비는냉난방시설의청소비, 소화기, 충약비등주거생활의편의를위해제공되는비용으로서소모적지출에사용된다 ( 영별표). - 61 -
4. 장기수선충당금부과방식주체및기준 가. 세입자의장기수선충당금반환 < 질의요지 > 주택법제66조제항 [ 공동주택의사용자는그소유자를대신하여장기수선충당금을납부한경우에는해당주택의소유자에게그납부금액의지급을청구할수있다.] 신설일 (11.4.6) 이전에공동주택 ( 아파트 ) 에전세계약으로있었다. 1. 이럴경우장기수선충당금반환요청을할수있는지? 2. 임대차계약서에장기수선충당금은임차인이부담한다는조항이있었다면반환요청을할수없는지? < 답변내용 > 주택법시행령제66조제항이신설된날짜이전에소유자를대신하여납부한장기수선충당금의경우주택건설촉진법 ( 법률제138호, 시행 199.12.30) 제38조2에따르면관리주체는공동주택의주요시설의교체및보수에필요한특별수선충당금을입주자로부터징수하여적립하여야하는것이며, 입주자는소유자를의미하는것으로보는것이타당하므로, 주택법시행령제66조제항의신설일이전에도상기법조항의적용을받는시기에세입자가소유자를대신하여장기수선충당금을납부하였다면해당금액을소유자에게돌려받을수있는것으로판단되지만, 소유자가부담해야하는장기수선충당금을임차인이부담하기로한경우반환청구등에관한사항은주택법령에서규정하고있지않으므로이에대한내용은해당법률전문가에게문의바람. 나. 아파트거래시장기수선충당금 < 질의요지 > 아파트매도시기존에소유주로관리비에납부하던장기수선충당금일부 - 62 -
를아파트관리실에서돌려받을수있는지? 돌려받는다면몇 % 돌려받을 수있을지? < 답변내용 > 주택법시행령 제66조제1항에따라장기수선충당금의적립요율은해당공동주택의공용부분의내구연한등을감안하여관리규약으로정하고, 적립금액은장기수선계획에서정하는것이다. 이와관련, 충당금은장래의수선계획에대비하여미리일정액을적립해둔다는데의미가있는것이므로, 소유자가납부한장기수선충당금은수선계획된시기 ( 소유자가소유권을상실한이후포함 ) 에사용할금액이포함되어있다고할것이다. 따라서장기수선충당금은소유자가거주하는동안납부한금액중사용하 지않은금액이있다고하여이를반환하는성격의금원이아니다. 다. 승강기없는동과있는동의장기수선충당금부과문제 < 질의요지 > 승강기없는동에서승강기교체비용만큼을과다징수하였다고주장하며그금액 (1억6천만원중승강기없는동의부과총액 2천4백만원개별세대당 8십만원 ) 을개별세대에환급하라고하는경우환급여부 < 답변내용 > 장기수선충당금은세대면적에따라산정하여부과하는것이므로, 승강기가없는동이라하여승강기에대한장기수선충당금을감액또는제외하여부과하는것은주택법령에적합하지않다. 아울러, 질의내용과같이승강기가없는동에서승강기교체에관한장기수선충당금을반환요청한다하 - 63 -
여이를반환하는것은주택법령에위반되는것이다. 라. 장기수선충당금을사용자가납부한경우환급방법 < 질의내용 > 장기수선충당금을사용자가납부한경우환급방법은? < 답변내용 > 공동주택의사용자는소유자를대신하여장기수선충당금을납부한경우에는해당주택의소유자에게그납부금액의지급을청구할수있으며 ( 영제66조제항 ), 관리주체는공동주택의사용자가장기수선충당금의납부확인을요청하는경우에는지체없이확인서를발급해주어야한다 ( 영제66 조제6항 ). 마. 장기수선충당금은의무관리대상공동주택외부과여부 < 질의내용 > 장기수선충당금은의무관리대상공동주택에만부과하는지? < 답변내용 > 300세대이상의공동주택과, 승강기나중앙집중식난방방식의공동주택을건설 공급하는사업주체는장기수선계획을수립하여야하며 ( 법제47조제1 항 ), 관리주체는장기수선계획에따른공동주택의주요시설의교체및보수에필요한장기수선충당금을해당주택의소유자로부터징수하여적립하여야하므로 ( 법제1조제1항 ), - 장기수선충당금의적립은의무관리대상공동주택이아닌 10 세대미만 의승강기나중앙집중식난방방식의공동주택에서도적립하여야한다. - 64 -
* 주택관리업자등에의한의무관리대상주택 ( 주택법시행령제48조 ) - 300세대이상의공동주택 - 10세대이상으로서승강기가설치된공동주택 - 10세대이상으로서중앙집중식난방방식의공동주택 - 주상복합건축물로서주택이 10세대이상인건물 - 6 -
. 기타 가. 예비비를장기수선항목에해당되는공사비로지출가능여부 < 질의요지 > 아파트관리규약에따라적립한예비비를입주자대표회의의결로장기수선항목에해당되는공사의비용으로지출가능여부 < 답변내용 > 예비비는소유자로부터징수하여적립된장기수선충당금과성격이다르기때문에적합한절차나규정없이입주자대표회의의결만으로장기수선공사대금으로집행할수는없다. 주택법시행령제7조제1항제14호에서 회계처리기준 에관한사항은 관리규약 에서정하도록하고있다. 따라서귀공동주택의관리규약에서예비비를장기수선충당금으로전용하는것을정하고있다면, 그에따라전용하여장기수선충당금으로적립하실수있는것이다. 이러한절차에따라전용된장기수선충당금은장기수선계획에따라장기수선공사에사용할수있다. 나. 의무관리대상공동주택이아닌경우장기수선계획미집행 < 질의요지 > 의무관리대상단지가아닌경우에도장기수선계획에따른공사를미집행하였을때 1천만원이하의과태료처분을받는지? < 답변내용 > 주택법제47조의장기수선계획수립대상은되지만, 동법시행령제48조의의무관리대상공동주택에해당하지않는경우가있다. 질의하신공동주택이이러한경우에해당한다면, 이는입주자대표회의가의무적으로구성되어야하는의무관리대상공동주택과는차이가있으므로, 주택법제1조제2항제 - 66 -
6호에따라 장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하지않은입주자대표회의의대표자 에게과태료를부과하는규정을적용할수는없다. 다만, 해당공동주택의 관리규약 에어긋나는방법으로공사를진행하였을경우주택법제9조에따라공동주택에관한감독권한이있는지자체의시정명령을받을수있으며, 이시정명령을위반하였을경우에는주택법제1조제2항제7호에따라과태료가부과되는것이다. 다. 금융기관에관리비등과장기수선충당금을예치할때사용하는직인 < 질의내용 > 관리주체가입주자대표회의가지정하는금융기관에관리비등과장기수선충당금을예치하여관리할경우, 관리사무소장의직인외에입주자대표회의의회장인감을복수로등록할수있는데, 이때등록하는관리사무소장의직인은반드시지방자치단체에신고된직인으로하여야하는지? < 답변내용 > 관리사무소장은배치된날로부터 1일이내에그배치내용과업무의집행에사용할직인을시장 군수 구청장 ( 주택관리사단체에위임 ) 에게신고하여야하므로, 관리비등과장기수선충당금예치통장은반드시신고된직인으로등록하여야한다. - 67 -
제 7 장법제처법령유권해석사례 주택법제47조관련 [ 법제처 1-0117, 1.4.17, 국토교통부 ] 질의요지 주택법시행규칙 별표 에따른장기수선계획의수립기준에서는자동화재감시설비의유도등은고효율에너지기자재인증을받은 LED 유도등을적용한다고규정하고있고, 옥외전등중보안등은고휘도방전램프또는 LED 보안등을적용한다고규정하고있는바, 공동주택의지하주차장전등을 LED 전등으로교체하는경우에도이를반드시 주택법 제47조제1항, 같은법시행령제63조제2항, 같은법시행규칙제26조및별표 에따른장기수선계획의수립 조정대상에포함여부 회답 공동주택의지하주차장전등을 LED 전등으로교체하는경우에이를반드시 주택법 제47조제1항, 같은법시행령제63조제2항, 같은법시행규칙제26조및별표 에따른장기수선계획의수립 조정대상에포함해야하는것은아니다. 이유 장기수선계획의수립기준을규정하고있는주택법시행규칙별표 에서는자동화재감시설비의유도등과옥외전등중보안등은고휘도방전램프또는 LED 보안등을적용한다고규정하고있으나, 지하주차장전등에대해서는규정하고있지않은바, 공동주택의지하주차장전등을 LED 전등으로교체하는경우에도이를반드시장기수선계획의수립 조정대상에포함해야하는지에관한것이라하겠다. - 68 -
그런데, 주택법 제47조제2항및같은법시행규칙제26조제2항에따르면입주자대표회의와관리주체는장기수선계획을 3년마다조정하되, 주요시설을신설하는등관리여건상필요하여전체입주자과반수의서면동의를얻는경우에는 3년이경과하기전에조정할수있다고할것인바, 이처럼장기수선계획의조정권한을부여한취지는장기수선계획의조정 변경을통하여공사에필요한재료나시공기술의진보, 경제정세의변동등현실의변화에유연하게대응할수있도록하기위한것으로보이므로, 같은법시행규칙별표 에규정된공용시설외의시설도그필요성에따라장기수선계획의조정을통하여장기수선계획에반영할수있을것이다 ( 법제처 13.11.13 회신 13-0412 해석례참조 ). 다만, 공동주택공용시설의교체및보수를장기수선계획에반영하지않고제외하는경우해당비용을관리비로부담하게되는바, 주택법시행규칙 별표 에규정된공동주택의공용시설외에추가적으로공용시설의교체및보수에관한사항을장기수선계획에반영할것인지는해당시설이주요시설인지여부와함께관리비부담주체의의사등제반사정을고려하여결정할사항이라할것이다. 따라서공동주택의지하주차장전등을 LED 전등으로교체하는경우에이를반드시 주택법 제47조제1항, 같은법시행령제63조제2항, 같은법시행규칙제26조및별표 에따른장기수선계획의수립 조정대상에포함해야하는것은아니다. 다만, LED 전등외의전기시설물 ( 등기구, 배선, 배관등 ) 교체및수선의경우장기수선계획에포함하여장기수선충당금으로집행하여야하며 LED 전등을장기수선계획에반영할것인지는해당시설이주요시설인지여부와함께관리비부담주체 ( 소유자및세입자 ) 의의사등제반사정을고려 - 69 -
공동주택주요시설수선공사의장기수선계획에의반영필요성및비용부담 ( 주택법 제47조등관련 ) [ 법제처 14-0076, 14.2.27, 국토교통부 ] 질의요지 주택법시행규칙 별표 에규정되어있는공동주택공용부분주요시설의수선공사를하려는경우, 1. 입주자대표회의와관리주체는반드시이를장기수선계획에반영하여야하는지? 2. 반드시장기수선계획에반영하여야한다면, 그수선공사에소요되는비용을잡수입에서바로사용할수있는것인지? 회답 1. 주택법시행규칙 별표 에규정되어있는공동주택공용부분주요시설의수선공사를하려는경우, 입주자대표회의와관리주체는반드시이를장기수선계획에반영하여야한다고할것이다. 2. 주택법시행규칙 별표 에규정되어있는공동주택공용부분주요시 설의수선공사를하려는경우, 수선공사에소요되는비용을잡수입에서 바로사용할수는없다고할것이다. 이유 잡수입은해당주택의소유자가그적립에기여한부분과소유자및사용자가기여한부분이모두존재하는데, 공동주택공용부분주요시설의수선공사에잡수입을사용하는것은그소요비용을사용자와임차인에게전가하는측면이있으며, 이미장기수선계획에그공사에사용할장기수선충당금이정해져있는데이를사용하지아니하고잡수입을사용하는것은공동주택의기능저하와노후화를방지함으로써주택의수명단축방지로인한 - 70 -
주택소유자의손실절감, 거주자의주거안정도모등을목적으로하는장기수선계획및장기수선충당금제도의취지에도반하는것이라할것이므로위의견은타당하지않다고할것이다 ( 대법원 08.. 2. 선고 0마 988 결정례참조 ). 다만, 주택법령에서는잡수입의사용용도에대하여아무런제한을두고있지아니하므로각공동주택마다자율적으로정하는관리규약에서그사용용도를정하여사용하게된다고할것이므로, 공동주택관리규약에서잡수입의지출후의집행잔액중소유자가적립에기여한부분을장기수선충당금으로적립하도록정한경우, 이러한공동주택관리규약에따라장기수선충당금으로적립된잡수입은더이상잡수입이아니라장기수선충당금에해당한다고할것이어서이를공동주택공용부분주요시설의수선공사에사용하는것은허용된다고할것이다 ( 법제처 11. 7. 1. 회신 11-0289 해석례참조 ). 따라서, 주택법시행규칙 별표 에규정되어있는공동주택공용부분 주요시설에대한수선공사를하려는경우, 수선공사에소요되는비용을잡 수입에서바로사용할수는없다고할것이다. 적립된장기수선충당금을담보로대출가능여부 ( 주택법 제1조등 ) [ 법제처 13-0608, 14.2., 민원인 ] 질의요지 주택법 제47조제2항, 제1조제1항및제2항에서입주자대표회의와관리주체는장기수선계획에따라주요시설을교체하거나보수하여야하고, 관리주체는공동주택의주요시설의교체및보수에필요한장기수선충당금을해당주택의소유자로부터징수하여적립하도록하며, 장기수선충당금의사용은장기수선계획에따르도록규정하고있는바, 장기수선계획에따라공 - 71 -
동주택의지붕방수공사를하는경우입주자대표회의는그대금을지급하 기위하여적립된장기수선충당금을담보로대출가능여부 회답 장기수선계획에따라공동주택의지붕방수공사를하는경우입주자대표회의는그대금을지급하기위하여적립된장기수선충당금을담보로대출을받을수는없다고할것이다. 이유 주택법제1조제2항각호외의부분본문에서장기수선충당금의사용은장기수선계획에따른다고규정하고있는데, 여기서장기수선충당금의사용이란장기수선충당금을공동주택의수선공사비용으로지급하는등적립된장기수선충당금의가치감소를가져오는일체의행위를말한다고할것이다. 그런데, 입주자대표회의가장기수선충당금을담보로제공하는것은그담보로대출한금액만큼장기수선충당금채권의시장가격이하락하고입주자대표회의로부터담보권자에게장기수선충당금의가치가이전되는결과가되어입주자대표회의의입장에서는장기수선충당금의가치가감소되므로, 이는장기수선충당금의사용에해당한다할것이다. 다음으로, 주택법제43조의4제2항에서입주자대표회의및관리주체는장기수선충당금을이법에따른용도외의목적으로사용하여서는아니된다고규정하고있고, 장기수선충당금의용도는같은법제1조제1항및제2 항에서공동주택의수선공사비용의용도및입주자과반수의서면동의가있는경우에한정하여하자보수와관련한조정등의비용, 하자진단및감정에드는비용등의용도로엄격하게제한하고있는점에비추어볼때, 대출을받을목적으로장기수선충당금을담보로제공하는것은이법에따른용도외의목적으로사용하는것이라고할것인바, 그렇다면비록이사안과같이장기수선계획에따른공동주택의지붕방수공사대금을지급하 - 72 -
기위한것이라하더라도, 입주자대표회의는그대금을지급하기위하여적 립된장기수선충당금을담보로대출을받을수는없다고할것이다. 한편, 장기수선충당금의담보제공을금지하는명문의규정이없으므로입주자대표회의는공동주택의수선공사대금을지급하기위하여장기수선충당금을담보로대출을받을수있다는의견이있을수있으나, 만일입주자대표회의가적립된장기수선충당금을담보로대출을받게되면그대출금을변제하기전까지담보로제공된장기수선충당금의사용에제약을받게되는바, 이는공동주택의기능저하와노후화를방지함으로써주택의수명단축방지로인한주택소유자의손실절감, 거주자의주거안정도모등을목적으로장기수선계획에따라적시에수선공사대금을지급하려는장기수선충당금제도의취지 ( 대법원 08.. 2. 선고 0마988 결정례참조 ) 에반한다고할것이다. 따라서장기수선계획에따라공동주택의지붕방수공사를하는경우입주 자대표회의는그대금을지급하기위하여적립된장기수선충당금을담보로 대출을받을수는없다고할것이다. 공동주택동별대표자결격사유중관리비체납자의체납사실적용시점 ( 주택법시행령 제0조제4항등관련 ) [ 법제처 12-0346, 12.6.28, 민원인 ] 질의요지. 7. 6. 주택법시행령 제0조제4항이개정되면서같은항제호에서같은영제8조제1항부터제항까지의관리비, 사용료및장기수선충당금등을 3개월이상연속하여체납한사람은동별대표자가될수없다고규정되었고, 부칙제2조제1항에따르면이규정은이영시행후최초로동별대표자및입주자대표회의의임원을선출하기위하여공고하는때부 - 73 -
터적용하도록규정되어있는바, 주택법시행령 제0조제4항제호에따른 3개월이상연속하여체납한사람 은선출을위한공고를하는때공고일을포함한최근 3개월이상연속하여체납한사람을말하는지, 아니면공고를하기전과거어느시점이든 3개월이상연속하여체납한사람을말하는지? 회답 주택법시행령 제0조제4항제호에따른 3개월이상연속하여체납한사람 은선출을위한공고를하는때공고일을포함한최근 3개월이상연속하여체납한사람을말한다고할것이다. 이유 살피건대, 결격사유는헌법상보장되는기본권인직업선택의자유나경제활동의자유를제한하는측면이있으므로되도록결격사유에해당하는경우를제한적으로해석할필요가있다는점, 다른결격사유의경우 ( 같은영제0조제4항제3호, 제호및제9호 ) 는해당사유가발생한날로부터일정기간이지나지아니한경우에결격사유에해당하도록규정하고있는반면, 같은항제호의경우에는 3개월이상연속하여체납한사람 이라고만되어있어다른결격사유규정과의형평성을고려할때다소가혹하게규정되어있는점등을고려할때, 같은항제호는선출을위한공고를하는때를기준으로 최근관리비등을 3개월이상연속하여체납하고있는사람 이동별대표자가될수없는것으로해석하는것이기본권보장의측면에서타당하다고할것이고, 공고를하기전과거어느시점이든 3개월이상연속하여체납한사실이있는사람은모두동별대표자가될수없다고해석하는것은지나친면이있다고할것이다. 따라서, 주택법시행령 제 0 조제 4 항제 호에따른 3 개월이상연속하 여체납한사람 은선출을위한공고를하는때공고일을포함한최근 3 개 - 74 -
월이상연속하여체납한사람을말한다고할것이다. 법령정비권고다만, 주택법시행령 제0조제4항제호에는문언상 3개월이상연속하여체납한사람 이라고만되어있어그해석에있어위와같은논란의소지가있을수있으므로, 결격사유가되는 3개월이상연속체납시점에대하여명확히규정할필요가있습니다. - 7 -
[ 부록 ] 1. 장기수선계획수립기준 ( 시행규칙별표 ) [ 별표 ] < 개정 12.3.16> 장기수선계획의수립기준 ( 제 26 조제 1 항및제 30 조관련 ) 1. 건물외부 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 수선율 (%) 비고 (1) 모르타르마감 부분수리 시멘트액체 전면수리 방수 (2) 콩자갈깔기 부분수리 1 (3) 타일붙이기 부분수리 가. 지붕 (4) 아스팔트방수층 부분수리전면수리 8 단열층및보호층포함 () 고분자도막방수 부분수리 전면수리 1 (6) 고분자시트방수 부분수리 8 전면수리 (1) 모르타르마감 부분수리 8 1 전면수리 (2) 인조석깔기 부분수리 전면수리 나. 외부 (3) 인조석씻어내기 부분수리전면수리 8 30 1 (4) 타일붙이기 부분수리 8 전면수리 30 () 돌붙이기 부분수리 2 (6) 수성페인트칠 전면도장 다. 외부창 문 (1) 철제창 문 (2) 알루미늄창 문 (3) 유성페인트칠 창 문틀수리창 문수리창 문틀수리창 문수리전면도장 30 2 창호철물은제외창호철물은제외철재 ( 鐵材 ) - 76 -
(4) 합성수지페인트칠 전면녹막이전면도장전면녹막이 6 12 부분철재부분 (1) 지붕낙수구 부분수리 주물재또는 2 PVC 제품 (2) 홈통 부분수리 6 라. 그 28 밖의 (3) 철제난간 2 부분 (4) 철제피난계단 부분수리 7 1 30 () 무동력흡출기 부분수리 2. 건물내부 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 수선율 (%) 비고 (1) 회반죽마감 부분수리 7 전면수리 30 (2) 모르타르마감 전면수리 30 가. 천장 (3) 보드류 전면수리 2 (4) 수성도료칠 전면도장 () 유성도료칠 전면도장 (6) 합성수지도료칠 전면도장 6 (1) 회반죽마감 부분수리 7 전면수리 30 (2) 보드류 전면수리 (3) 타일붙이기 부분수리 1 전면수리 나. 내벽 (4) 벽지 () 수성도료칠 전면수리전면도장 (6) 유성도료칠 전면도장 (7) 합성수지도료칠 전면도장 6 (8) 칸막이벽 ( 목재 ) 부분수리 1 (9) 칸막이벽 ( 경량 부분수리 철골 ) 다. 바닥 (1) 모르타르마감부분수리 전면수리 1-77 -
(2) 타일붙이기 부분수리 1 전면수리 (3) 인조석깔기 부분수리 전면수리 (4) 마루널깔기 부분수리 7 1 전면수리 2 () 아스타일류깔기 부분수리 (1) 알루미늄창 문 창 문틀수리 창 문수리 창 문교체 2 라. 내부 (2) 목제창 문 창 문틀수리 창 문 창 문수리 창 문교체 (3) 프라스틱창 문 부분수리 2 (1) 인조석깔기 부분수리 전면수리 (2) 모르타르마감 부분수리 1 전면수리 (3) 바닥아스타일깔기 부분수리 마. 계단 전면수리 (4) 계단논슬립 () 철제난간 2 철제및목제 혼합난간포함 (6) 스테인레스난간 부분수리 (7) 유성페인트칠 전면도장 바. 그밖의 단열층 ( 벽 천장 ) 부분수리 1 보호층포함 부분 전면수리 0 ( 중공벽단열층제외 ) 3. 전기 소화 승강기및지능형홈네트워크설비 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 수선율 (%) 비고 가. 예비전원 ( 자가발전 ) 설비 (1) 내연기관 (2) 발전기 부분수선부분수선 30 30 30 30-78 -
(3) 냉각수탱크 1 (4) 기름탱크 () 배전반 부분교체 (6) 자동제어반 (7) 축전지 (1) 변압기 부분교체 2 2 (2) 축전지 (3) 수전반 부분교체 고효율에너지기 자재적용 나. 변전설비 (4) 배전반 부분교체 () 유도전압조정기 (6) 충전기 부분수선 (7) 전력케이블 30 (8) 전선관 ( 노출강관 ) 30 다. 옥내배전설비 (1) 스위치 (2) 콘센트 (3) 배선배관 6 6 (1) 감지기 부분수리 (2) 수신반, 중계기 부분수리 라. 자동화재감지설비 (3) 비상경보세트 (4) 유도등 부분수리부분수리 30 고효율에너지기 자재인증 LED 유도등적용 () 비상콘센트 부분수리 1 (1) 소화펌프 부분수리 마. 소화설비 (2) 모터 (3) 내연기관 ( 엔진 ) 2-79 -
(4) 소화기구 () 스프링클러 2 (6) 급수전 1 (7) 급수관방로피복 1 (1) 기계장치 1 (2) 와이어로프, 쉬브 ( 도르레 ) 바. 승강기및인양기 (3) 제어반 (4) 조속기 부분수리 1 () 도어개폐장치 부분수리 1 (6) 레일가이드슈 (1) 피뢰설비 부분수리 사. 피뢰설비및옥외전등 (2) 보안등 부분수리 2 2 2 고휘도방전램프 또는 LED 보안등적용 (1) 케이블 30 아. 통신및방송설비 (2) 엠프및스피커 (3) 방송수신 부분수리부분수리 1 공동설비 1 자. 보일러실및기계실 동력반 부분수리 2 (1) 감시반 ( 그래픽형 ) 부분수리 (2) 감시반 ( 모니터형 ) 차. 보안 (3) 녹화장치 방범시설 (4) CCTV( 폐쇄회로 텔레비전 ) 카메라 및침입탐지시설 (1) 홈네트워크망설비 30 카. 지능형 (2) 홈네트워크기기 부분수리 홈네트워크 설비 (3) 단지공용시스템 부분수리 장비 - 80 -
4. 급수 위생 가스및환기설비 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 수선율 (%) 비고 (1) 급수펌프 부분수선 고효율에너지기 자재적용 ( 전동기포함 ) (2) 고가수조 ( 철판, 도장 3 콘크리트 ) 부분수선 7 가. 급수설비 1 (3) 고가수조 (STS, 부분수선 7 합성수지 ) 2 (4) 급수관 ( 강관 ) 1 () 급수관 ( 동관, 부분수선 합성수지관 ) (6) 유량계 8 나. 가스설비 (1) 배관 (2) 가스콕크 (1) 펌프 부분수선 (2) 배수관 ( 강관 ) 1 다. 배수설비 (3) 오배수관 ( 주철 ) 부분수선 30 (4) 오배수관 (PVC) 부분수선 2 (1) 대변기 (2) 소변기 라. 위생기구 (3) 세면기 설비 (4) 수세기 () 세탁조 17 (6) 경사싱크 마. 환기설비 환기팬 절수설비적용. 난방및급탕설비 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 수선율 (%) 비고 (1) 보일러부분수선 고효율에너지기 가. 난방설비 1 자재적용 ( 전동기포함 ) - 81 -
(2) 급수탱크 1 (3) 보일러수관 9 밸브류포함 (4) 난방순환펌프 부분수선 () 유류저장탱크 (6) 난방관 ( 강관 ) 1 (7) 난방관 ( 동관 ) 부분수선 (8) 난방관 (XL, 2 보온층 바닥단 PVC 관 ) 열층및 보호층포함 (9) 자동제어기기 부분수선 전체교체 (1) 순환펌프 부분수선 고효율에너지기 자재적용 나. 급탕설비 (2) 급탕조 1 ( 전동기포함 ) (3) 급탕관 ( 강관 ) (4) 급탕관 ( 동관 ) 부분수선 6. 옥외부대시설및옥외복리시설 구분공사종별수선방법수선주기 ( 년 ) 수선율 (%) 비고 (1) 콘크리트포장 부분수리 0 전면수리 (2) 아스팔트포장 부분수리 0 전면수리 1 (3) PVC 피복 전면수리 30 (4) 울타리 부분수리 2 옥외부대시설 및옥외 () 어린이놀이시설 1 복리시설 부분수리 (6) 보도블록 부분수리 3 (7) 정화조 부분수리 1 (8) 배수로및맨홀 부분수리 (9) 공동구, 저수조 부분수리 방수 - 82 -
() 현관입구 1 지하주차장 진입로지붕 (11) 자전거보관소 (12) 주차차단기 (13) 조경시설물 1 부분수리 (14) 안내표지판 7. 월간세대별장기수선충당금산정방법월간세대별장기수선계획기간중의수선비총액 = 장기수선충당금총공급면적 12 계획기간 ( 년 ) 세대당주택공급면적 - 83 -
2. 주택관리업자및사업자선정지침 ( 국토교통부고시 ) 주택관리업자및사업자선정지침 국토해양부고시제 - 44 호 ( 제정.07.06) 국토해양부고시제 12-600 호 ( 개정 12.09.11) 국토해양부고시제 12-88 호 ( 개정 12.12.12) 국토교통부고시제 13-6 호 ( 개정 13.04.12) 국토교통부고시제 13-36 호 ( 개정 13.06.28) 국토교통부고시제 13-84 호 ( 개정 13.12.23) 국토교통부고시제 14-216 호 ( 개정 14.04.29) 국토교통부고시제 14-393 호 ( 개정 14.06.30) 국토교통부고시제 1-322 호 ( 개정 1.0.26) 제 1 장총칙 제1조 ( 목적 ) 이지침은 주택법시행령 제48조에따른의무관리대상공동주택에서같은법시행령제2조제4항에따른주택관리업자의선정과같은법시행령제 조의4에따른공사및용역등사업자의선정에관하여위임된사항과그시행에관하여필요한사항을규정함을목적으로한다. 제2조 ( 적용대상 ) 이지침의적용대상은다음각호와같다. 1. 입주자대표회의에서주택관리업자를선정하거나 주택법시행령 ( 이하 영 이라한다 ) 제조의4제1항제2호에따라공사의사업자를선정하는경우 2. 관리주체가영제조의4제 1항제1호에따라경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형홈네트워크, 수선 유지 ( 냉방 난방시설의청소를포함한다 ) 및물품의구입과매각등을위하여공사및용역등사업자를선정하는경우 제 3 조 ( 입찰의방법 ) 1 영제 2 조제 4 항에따른주택관리업자나영제 조의 4 에따 른공사및용역등사업자 ( 이하 사업자 라한다 ) 를선정하기위한입찰의종류 및방법은별표 1 에따른다. - 84 -
2 입주자대표회의에서주택관리업자또는사업자를선정하거나관리주체가사업자를선정하는경우에는경쟁입찰의방법으로하여야한다. 3 제2항에도불구하고입주자대표회의또는관리주체는공산품을구입하는경우와공사및용역등의금액이 0만원 ( 부가가치세를제외한금액을말한다. 이하기준금액이 0만원 인경우에는같다 ) 이하인경우등별표 2에해당하는경우에는수의계약으로주택관리업자또는사업자를선정할수있다. 제 4 조 ( 입찰의성립 ) 1 입찰은 2 인이상의유효한입찰로성립한다. 2 입주자대표회의와관리주체는경쟁입찰시협의에의한선정, 우선협상대상자 의선정또는이와유사한방법을적용하여서는아니된다. 제 조 ( 입찰의무효 ) 하자가있는입찰은무효로하며, 무효인입찰로하는경우는 별표 3 과같다. 제6조 ( 낙찰의방법 ) 1 낙찰의방법은다음각호와같다. 1. 적격심사제 : 별표 및별표6의평가기준에따라낙찰자를선정하는방식 2. 최저낙찰제 : 최저가격으로입찰한자를낙찰자로선정하는방식 3. 최고낙찰제 : 최고가격으로입찰한자를낙찰자로선정하는방식 2 낙찰의방법은제1항제1호에따르되, 관리규약으로정하는경우에는제1항제 2호또는제3호에따를수있다. 제6조의2( 선정결과공개등 ) 1 입주자대표회의가주택관리업자나사업자를선정한경우영제8조제항에따라관리주체에게즉시통지하여야할선정결과내용은다음각호와같다. 1. 주택관리업자또는사업자의상호 주소 대표자및연락처 2. 계약기간 3. 낙찰금액 4. 선정방법 ( 경쟁입찰또는수의계약 ) 2 제1항에따라통지를받거나직접사업자를선정한경우관리주체는제1항각호의사항을즉시공개하여야한다. - 8 -
제 2 장주택관리업자의선정 제7조 ( 입찰공고등 ) 1 입주자대표회의에서주택관리업자를선정할때에는입찰예정일로부터 14일전까지제8조에따른입찰공고내용을 주택법 ( 이하 법 이라한다 ) 제4조의7제1항에따른공동주택관리정보시스템 (http://www.k-apt.go.kr을말한다. 이하 공동주택관리정보시스템 이라한다 ) 에공고하여야한다. 다만, 입주자대표회의에서긴급한입찰로의결한경우나재공고입찰의경우에는 7일전까지공고할수있다. 2 제1항에따라공동주택관리정보시스템을이용하여입찰공고를하는경우에는해당단지의관리사무소장은공동주택관리정보시스템을관리하는자 ( 이하 시스템관리자 라한다 ) 에게사전에별지제1호서식에따라공동주택관리정보시스템이용신청을하여야한다. 3 시스템관리자는관리사무소장이제2항에따라신청한서류를확인하여이상이없는경우에는공동주택관리정보시스템이용을위한아이디와패스워드를즉시부여하여야한다. 제8조 ( 입찰공고내용 ) 1 입찰공고내용에는다음각호의사항을명시하여야한다. 1. 주택관리대상물 ( 세대수, 동수, 난방방식, 총주택공급면적및부대 복리시설등 ) 2. 입찰및개찰의일시 장소 ( 현장설명회를실시하는경우그일시 장소포함 ) 3. 입찰서및제출서류의마감시한 4. 계약기간. 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격산출방법, 낙찰자결정방법 ( 적격심사제의경우평가배점표포함 ) 및계약체결등에관한사항은이지침에따른다는내용 6. 그밖에제1호부터제4호외에입찰에부대되는사항으로서영제1조제1항에따른방법으로입주자대표회의에서의결한사항 2 입주자대표회의는필요한경우입찰예정일 일전까지현장설명회를개최할수있다. - 86 -
제9조 ( 참가자격의제한 ) 1 주택관리업자가입찰공고일현재다음각호의어느하나에해당하는경우경쟁입찰에참가할수없으며, 입찰에참가한경우에는그입찰을무효로한다. 1. 법제3조제 1항에따라등록하지아니한자 2. 법제4 조제1 항에따른영업정지처분을받고그기간이경과하지아니한자 3. 국세및지방세를완납하지아니한자 4. 주택관리업등록기준에미달하는자. 해당입찰과관련하여물품 금품 발전기금등을입주자, 사용자, 입주자대표회의 ( 구성원을포함한다 ), 관리주체 ( 관리사무소직원을포함한다 ) 등에게제공한자 6. 해당공동주택의입주자대표회의의구성원 ( 그배우자및직계존비속을포함한다 ) 이임원으로소속된주택관리업자 7. 주택관리업자선정과관련하여입찰담합으로공정거래위원회로부터과징금처분을받은후 6개월이경과되지아니한자 2 입찰에참가한자로서입찰공고이후또는낙찰 계약시제1항각호어느하나에해당하는자로확인된경우에는이를무효로한다. 3 주택관리업자는영업지역의제한을받지아니한다. 제조 ( 제출서류 ) 입찰에참가하는주택관리업자는다음각호의서류를입주자대표회의에게제출하여야한다. 1. 주택관리업등록증사본 1부 2. 사업자등록증사본 1부 3. 법인등기부등본 ( 개인은주민등록등본을말한다 ) 1부 4. 국세및지방세납세필증사본 1부. 주택관리업자가본사에보유한주택관리사 기술능력및시설 장비현황 1부 6. 입찰공고일현재위탁하여관리하고있는영제48조각호에따른공동주택단지관리실적 1부 7. 직전연도의재무상태표 1부 8. 평가배점표에따른제출서류 1부 ( 적격심사제인경우만해당한다 ) 9. 그밖에입찰에필요한서류 제 11 조 ( 입찰가격산출방법 ) 주택관리업자의입찰가격은부가가치세를제외한금액으 - 87 -
로한다. 제12조 ( 낙찰자결정방법 ) 1 낙찰자의결정은별표 4 제1호에따른다. 2 동일가격으로 2인이상이입찰한경우또는동일평가점수인경우에는추첨에의하여결정한다. 3 미응찰등의사유로유찰된경우에는다시공고한다. 다만, 일반경쟁입찰이 2 회차까지유찰된경우 3회차에는수의계약을할수있다. 제13조 ( 계약체결 ) 1 낙찰된주택관리업자의계약은입주자대표회의를대표하는자가체결한다. 이경우입주자대표회의의감사는참관할수있다. 2 입주자대표회의는낙찰된주택관리업자가응찰시제출한입찰내역서에적합하게 일이내에계약을체결하지아니하는경우에는그계약을무효로할수있다. 3 입주자대표회의는계약을체결할때에는주택관리업자로부터 4대보험 ( 고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 ) 가입증명서및계약이행보증금을받아야한다. 제 14 조 < 삭제 > 제 3 장각종공사및용역사업자선정 제1조 ( 입찰공고등 ) 관리주체 ( 영제조의4제1항제2호에따라입주자대표회의를사업자선정의주체로하는경우에는입주자대표회의를말한다. 이하같다 ) 가사업자를선정할때에는입찰예정일부터 14일전까지제16조에따른입찰공고내용을제7조에서정한절차에따라공동주택관리정보시스템에공고하여야한다. 다만, 입주자대표회의가긴급한입찰로의결 ( 임대주택의경우임대사업자가임차인대표회의와협의 ) 한경우나재공고입찰의경우에는 7일전까지공고할수있다. 제 16 조 ( 입찰공고내용 ) l 입찰공고내용에는다음각호의사항을명시하여야한 다. - 88 -