목차 1 장관련법령등 Ⅰ. 주택법 1 Ⅱ. 주택법시행령 4 Ⅲ. 입주자대표회의의의결사항등 8 2 장주택관리업자및사업자선정지침 ( 국토교통부고시제 ) Ⅰ. 입찰의현실태및문제점 11 Ⅱ. 주택관리업자및사업자선정지침연혁 12 Ⅲ. 주택관리업자및사업자선정지침해설

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1 공동주택입주자대표회의운영및윤리교육 ( 국토교통부고시제 ) 주택관리업자및사업자선정지침해설 2016 년 3 월 강의협조 : 주택관리공단 모희택

2 목차 1 장관련법령등 Ⅰ. 주택법 1 Ⅱ. 주택법시행령 4 Ⅲ. 입주자대표회의의의결사항등 8 2 장주택관리업자및사업자선정지침 ( 국토교통부고시제 ) Ⅰ. 입찰의현실태및문제점 11 Ⅱ. 주택관리업자및사업자선정지침연혁 12 Ⅲ. 주택관리업자및사업자선정지침해설 17 부록 주택관리업자및사업자선정지침해설서 94

3 제 1 장관계법령등 I 주택법 제43조의2( 입주자대표회의의운영교육 ) 1 시장 군수 구청장은대통령령으로정하는바에따라입주자대표회의의구성원에게입주자대표회의의운영과관련하여필요한교육을실시하여야한다. 이경우입주자대표회의의구성원은그교육을성실히이수하여야한다. < 개정 > 2 제1항에따른교육내용에는다음각호의사항이포함되어야한다. < 개정 > 1. 공동주택의관리에관한법령및제44조제1항에따른공동주택관리규약의준칙에관한사항 2. 관리비 사용료및장기수선충당금등의산정방법 3. 관리현황의공개방법및관리업무의전산화 4. 공동주택단지공동체의활성화에관한사항 5. 입주자대표회의구성원의직무 소양및윤리에관한사항 6. 그밖에입주자대표회의의운영에필요한사항 3 제1항에따른교육의시기 방법, 비용부담, 그밖에필요한사항은대통령령으로정한다. [ 전문개정 ] 제 45 조 ( 관리비등의납부및공개등 ) 1 제43조제 1항에해당하는공동주택 ( 이하 " 의무관리대상공동주택 " 이라한다 ) 의입주자및사용자는그공동주택의유지관리를위하여필요한관리비를관리주체에게내야한다. < 개정 > 2 제1항에따른관리비의내용등에필요한사항은대통령령으로정한다. 3 제1항에따른공동주택의관리주체는입주자및사용자가납부하는대통령령으로정하는사용료등을입주자및사용자를대행하여그사용료등을받을자에게납부할수있다. < 신설 > 4 제1항에따른공동주택의관리주체는다음각호의내역 ( 항목별산출내역을말하며, 세대별부과내역은제외한다 ) 을대통령령으로정하는바에따라해당공동주택단지의인터넷홈페이지 ( 인터넷홈페이지가없는경우에는해당공동주택단지의관리사무소나게시판등을말한다. 이하같다 ) 와제45조의7 제1항에따른공동주택관리정보시스템에공개하여야한다. 다만, 공동주택관리정보시스템에공개하기곤란한경우로서대통령령으로정하는경우에는해당공동주택단지의인터넷홈페이지에만공개할수있다. < 개정 , > 1. 제2항에따른관리비 2. 제3항에따른사용료등 3. 제51조제 1항에따른장기수선충당금과그적립금액 4. 그밖에대통령령으로정하는사항 - 1 -

4 5 관리주체또는입주자대표회의는제4항제 1호부터제3호까지의어느하나에해당하는금전또는제46조제 2항에따른하자보수보증금과그밖에해당공동주택단지에서발생되는모든수입에따른금전 ( 이하 " 관리비등 " 이라한다 ) 을집행하기위하여사업자를선정하려는경우다음각호의기준을따라야한다. < 신설 > 1. 전자입찰방식으로사업자를선정할것. 다만, 선정방법등이전자입찰방식을적용하기곤란한경우로서국토교통부장관이정하여고시하는경우에는전자입찰방식으로선정하지아니할수있다. 2. 그밖에입찰의방법등대통령령으로정하는방식을따를것 [ 전문개정 ] [ 제목개정 ] [ 시행일 : ] 제45조제1 항, 제45조제4 항, 제45조제5 항 [ 시행일 : ] 제45조제5 항제1호 주택법제45조의5 ( 계약서의공개 ) 의무관리대상공동주택의관리주체또는입주자대표회의는제43조제7항또는제45조제5항에따라선정한주택관리업자또는사업자와계약을체결하는경우그체결일부터 1개월이내에그계약서를해당공동주택단지의인터넷홈페이지에공개하여야한다. 이경우 개인정보보호법 제24조에따른고유식별정보등개인의사생활의비밀또는자유를침해할우려가있는사항은제외하고공개하여야한다. 제55조 ( 관리사무소장의업무등 ) 1 의무관리대상공동주택을관리하는다음각호의어느하나에해당하는자는제56조제2 항에따른주택관리사를해당공동주택의관리사무소장으로배치하여야한다. 다만, 대통령령으로정하는세대수미만의공동주택에는주택관리사를갈음하여제56조제1항에따른주택관리사보를해당공동주택의관리사무소장으로배치할수있다. < 개정 , > 1. 입주자대표회의 ( 자치관리의경우에한한다 ) 2. 임대주택법 제2조제4호에따른임대사업자 3. 제43조제6항에따라관리업무를인계하기전의사업주체 4. 주택관리업자 2 관리사무소장은공동주택을안전하고효율적으로관리하여공동주택의입주자및사용자의권익을보호하기위하여다음각호의업무를집행한다. < 개정 , , , > 1. 입주자대표회의에서의결하는다음각목의업무가. 공동주택의운영 관리 유지 보수 교체 개량및리모델링에관한업무나. 가목의업무를집행하기위한관리비 장기수선충당금이나그밖의경비의청구 수령 지출및그금원을관리하는업무 2. 하자의발견및하자보수의청구, 장기수선계획의조정, 시설물안전관리계획의수립및 - 2 -

5 건축물의안전점검에관한업무. 다만, 비용지출을수반하는사항에대하여는입주자대표회의의의결을거쳐야한다 3. 제43조제8항제3호에따른관리주체의업무를지휘 총괄 4. 그밖에공동주택관리에관하여국토교통부령으로정하는업무 3 관리사무소장은제2항제1호가목및나목과관련하여입주자대표회의를대리하여재판상또는재판외의행위를할수있다. < 신설 > 4 관리사무소장은선량한관리자의주의로그직무를수행하여야한다. < 개정 , > 5 관리사무소장은그배치내용과업무의집행에사용할직인을국토교통부령으로정하는바에따라시장 군수 구청장에게신고하여야한다. 신고한배치내용과직인을변경할때에도또한같다. < 개정 , , > 제 101 조 ( 과태료 ) 3 다음각호의어느하나에해당하는자에게는 5 백만원이하의과태료를부과한다. 7 의 2. 제 43 조제 7 항또는제 45 조제 5 항을위반하여주택관리업자또는사업자를선정한자 - 3 -

6 Ⅱ 주택법시행령 제50조 ( 입주자대표회의의구성등 ) 1 법제43조제8항제2호에따라입주자대표회의는 4명이상으로구성하되, 동별세대수에비례하여법제44조제2항에따른공동주택관리규약 ( 이하 " 관리규약 " 이라한다 ) 으로정한선거구에따라선출된대표자 ( 이하 " 동별대표자 " 라한다 ) 로구성한다. 이경우선거구는 2개동이상으로묶거나통로나층별로구획하여정할수있다. < 개정 , > 2하나의공동주택단지를수개의공구로구분하여순차적으로건설하는경우 ( 임대를목적으로하여건설한공동주택은분양전환된경우를말한다 ) 에는먼저입주한공구의입주자또는사용자 ( 이하 " 입주자등 " 이라한다 ) 는제1항의규정에따라입주자대표회의를구성할수있다. 다만, 다음공구의입주예정자의과반수가입주한때에는다시입주자대표회의를구성하여야한다. < 개정 > 3동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후계속하여 6개월이상 ( 최초의입주자대표회의를구성하거나제2항단서의규정에의한입주자대표회의를구성하기위하여동별대표자를선출하는경우는제외한다 ) 거주하고있는입주자 ( 입주자가법인의경우에는대표자를말한다 ) 중에서다음각호의구분에따라선거구입주자등의보통 평등 직접 비밀선거를통하여선출한다. < 개정 , > 1. 입후보자가 2명이상인경우 : 다득표자를선출 2. 입후보자가 1명인경우 : 입주자등의과반수가투표하고투표자의과반수찬성으로선출 4 다음각호의어느하나에해당하는사람은동별대표자가될수없으며그자격을상실한다. < 신설 , > 1. 미성년자, 피성년후견인및피한정후견인 2. 파산자로서복권되지아니한사람 3. 금고이상의실형선고를받고그집행이끝나거나 ( 집행이끝난것으로보는경우를포함한다 ) 집행이면제된날로부터 5년이지나지아니한사람 4. 금고이상의형의집행유예선고를받고그유예기간중에있는사람 5. 공동주택관리와관련하여벌금 100만원이상의형을선고받은후 5년이지나지아니한사람 6. 제50조의2제2항에따른선거관리위원회위원 ( 잔여임기를남겨두고위원을사퇴한사람을포함한다 ) 7. 주택의소유자가서면으로위임한대리권이없는소유자의배우자나직계존비속 8. 해당공동주택관리주체의소속임직원과관리주체에용역을공급하거나사업자로지정된자의소속임원 9. 해당공동주택의동별대표자를사퇴하거나해임된날로부터 4년이지나지아니한사람 10. 제58조제1항부터제5항까지의관리비, 사용료및장기수선충당금등을 3개월이상연속하여체납한사람 5 입주자대표회의에서는동별대표자중에서다음각호의임원을그구성원 ( 관리규약으로정한정원을말하며, 해당입주자대표회의구성원의 3분의 2 이상이선출된때에는그선출된인원을말한다. 이하같다 ) 과반수의찬성으로선출하여야한다. < 개정 > 1. 회장 1 명 - 4 -

7 2. 감사 1명이상 3. 이사 2명이상 6 제5항에도불구하고 500세대이상인공동주택은다음각호의구분에따라전체입주자등의보통 평등 직접 비밀선거를통하여동별대표자중에서회장과감사를선출한다. 다만, 후보자가없거나선거후선출된사람이없을때에는관리규약으로정하는바에따라제5항에따른방법으로회장과감사를선출할수있다. < 신설 , , > 1. 후보자가 2명이상인경우 : 다득표자를선출 2. 후보자가 1명인경우 : 전체입주자등의 10분의 1 이상이투표하고그투표한입주자등의과반수찬성으로선출 7 동별대표자및입주자대표회의의임원은관리규약으로정한사유가있는경우에다음각호의구분에따른방법으로해임한다. < 신설 > 1. 동별대표자 : 해당선거구입주자등의과반수가투표하고투표자과반수찬성으로해임 2. 제6항각호외의부분에따라선출된입주자대표회의의회장과감사 : 전체입주자등의 10분의 1 이상이투표하고투표자과반수찬성으로해임 3. 제5항에따라선출된입주자대표회의의임원 : 관리규약으로정하는절차에따라해임 8 동별대표자의임기는 2년으로하며, 한번만중임할수있다. < 신설 , > 9입주자대표회의의임원의업무범위등은국토교통부령으로정한다. < 개정 , , , > 제50조의3( 입주자대표회의의운영및윤리교육 ) 1 법제43조의2제1항에따라시장 군수또는구청장은제50조제1항에따라선출된동별대표자에게매년입주자대표회의의운영과관련하여필요한교육및윤리교육 ( 이하 " 운영및윤리교육 " 이라한다 ) 을실시하여야한다. < 개정 , > 2 운영및윤리교육은매회별 4 시간으로한다. < 개정 > 3 시장 군수또는구청장은운영및윤리교육을실시하려면교육일시, 교육장소, 교육기간, 교육 내용, 교육대상자, 그밖에교육에관하여필요한사항을교육실시 10 일전까지공고하거나대 상자에게알려야한다. < 개정 > 4 삭제 < > 5 운영및윤리교육에드는비용은제 58 조제 3 항제 8 호에따른입주자대표회의의운영비에서부담 한다. 다만, 시장 군수또는구청장이필요하다고인정하는경우에는그비용의전부또는일부 를지원할수있다. < 개정 > - 5 -

8 제52조 ( 관리방법의결정등 ) 1 법제43조제3항에따른공동주택관리방법의결정은입주자대표회의의의결또는전체입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 전체입주자등의과반수가찬성하는방법에따른다. 법제43조제8항제4호에따른관리방법을변경하는경우에도또한같다. < 개정 , > 2입주자대표회의는해당공동주택의관리여건상필요하다고인정하는경우에는국토교통부령으로정하는바에따라인접한공동주택단지 ( 임대주택단지를포함한다 ) 와공동으로관리하거나 500세대이상의단위로구분하여관리하게할수있다. 이경우공동관리는단지별로입주자등의과반수의서면동의를받은경우 [ 임대주택단지의경우에는임대사업자 ( 임대주택법 제2조제4호에따른임대사업자를말한다. 이하같다 ) 및임차인대표회의의서면동의를받은경우를말한다 ] 로서국토교통부령으로정하는기준에적합한경우만해당한다. < 개정 , , , , > 3 입주자대표회의를대표하는자는법제43조제3항및제8항에따라해당공동주택의관리방법등을결정한경우에는그날부터 30일이내에국토교통부령으로정하는바에따라시장 군수또는구청장에게신고하고, 사업주체에게통지하여야한다. 신고한사항이변경된경우에도또한같다. < 개정 , , > 4제1항에따라입주자등이관리방법을주택관리업자에게위탁하여관리하기로결정 ( 주택관리업자를변경하는경우를포함한다 ) 하는경우입주자대표회의는법제43조제7항제2호에따라국토교통부장관이고시하는경쟁입찰의방법으로주택관리업자를선정하여야한다. 다만, 계약기간이만료된주택관리업자를다시당해공동주택의관리주체로선정하는경우에는관리규약에서정하는절차에따라입주자등으로부터사전에의견을청취한결과입주자등의 10분의 1 이상이서면으로이의를제기하지아니한경우에한정하여입주자대표회의구성원 3분의 2 이상의찬성을얻어결정할수있다. < 개정 , , , > 5 입주자대표회의는계약기간이만료된주택관리업자에대하여관리규약에서정하는절차에따라입주자등으로부터사전에해당주택관리업자의주택관리에대한만족도를청취한결과전체입주자등의과반수가서면으로교체를요구한경우에는해당공동주택의관리주체선정입찰참가를제한할수있다. < 신설 > 6 제 4 항에따라주택관리업자를선정하는경우에는그계약기간은장기수선계획의조정주기를 고려하여야한다. < 신설 , > 7 삭제 < > 8 법제 43 조제 7 항제 1 호에따른전자입찰방식의세부기준, 절차및방법등은국토교통부장관이 정하여고시한다. < 신설 , , > 9 사업주체는입주자대표회의의구성에협력하여야하며, 제 3 항의규정에의하여입주자대표회의 가관리방법을결정하였음을통지한때에는당해입주자대표회의에관리비예치금을인계하여야 - 6 -

9 한다. < 개정 , > [ 시행일 : ] 제 52 조제 7 항, 제 52 조제 8 항 제 55 조 ( 관리주체의업무등 ) 1 법제 43 조제 8 항에따라관리주체는다음각호의업무를행한다. 이경우필요한범위안에서공 동주택의공용부분을사용할수있다. < 개정 , , > 1. 공동주택의공용부분의유지 보수및안전관리 2. 공동주택단지안의경비 청소 소독및쓰레기수거 3. 관리비및사용료의징수와공과금등의납부대행 4. 장기수선충당금의징수 적립및관리 5. 관리규약으로정한사항의집행 6. 입주자대표회의에서의결한사항의집행 7. 그밖에국토교통부령이정하는사항 2 삭제 < > 3 관리주체는공동주택의입주자등이제2항에해당하는정보와제55조의2 및제55조의3에해당하는정보의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약으로정하는바에따라이에응하여야한다. 다만, 다음각호의정보는그러하지아니하다. < 신설 > 1. 개인의사생활의비밀또는자유를침해할우려가있는정보 2. 감사 입찰계약 인사관리 의사결정과정또는내부검토과정에있는사항등으로서공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보 제 55 조의 4( 관리비등의집행을위한사업자선정 ) 1 관리주체또는입주자대표회의는법제45조제 5항제2호에따라국토교통부장관이정하여고시하는경쟁입찰의방법으로다음각호의구분에따라사업자를선정하고집행하여야한다. 이경우입주자대표회의의감사는입찰과정을참관할수있다. < 개정 , , , , > 1. 관리주체가사업자를선정하고집행하는사항가. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형홈네트워크, 수선 유지 ( 냉방 난방시설의청소를포함한다 ) 를위한용역및공사나. 주민운동시설의위탁, 물품의구입과매각, 잡수입 ( 재활용품의매각수입, 복리시설의사용료등공동주택을관리하면서부수적으로발생하는수입을말한다. 이하같다 ) 의취득, 보험계약등국토교통부장관이정하여고시하는사항 2. 입주자대표회의가사업자를선정하고집행하는사항 : 제59조의 2제1항및제2항에따라하자보수보증금 ( 법제46조제 2항본문에따른하자보수보증금을말한다. 이하같다 ) 을사용하여직접보수하는공사 3. 입주자대표회의가사업자를선정하고관리주체가집행하는사항가. 제66조제2 항에따른장기수선충당금을사용하는공사나. 전기안전관리 ( 전기사업법 제73조제 2항및제3항에따라전기설비의안전관리에관한 - 7 -

10 업무를위탁또는대행하게하는경우를말한다 ) 를위한용역 2 제1항에도불구하고관리주체또는입주자대표회의는국토교통부장관이정하여고시하는경우에는경쟁입찰이아닌방법으로사업자를선정하고제1항각호의구분에따라집행할수있다. < 신설 , , > 3 제1항에따라사업자를선정하는경우입찰참가제한이나입찰방식에관하여는제52조제 5항 ( 용역사업자를선정하는경우만해당한다 ), 제7항및제8항을준용한다. 이경우 주택관리업자 는 사업자 로본다. < 신설 > [ 본조신설 ] [ 시행일 : ] 제55조의4 제1항제3 호나목 Ⅲ 입주자대표회의의의결사항등 ( 기본업무 ) - 8 -

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13 제 2 장주택관리업자및사업자선정지침 ( 국토부고시제 ) I 입찰의현실태및문제점 1. 현실태 근래들어지속적인아파트관리및입찰 계약비리가일부아파트에지속적으로발생하여각종언론에서도지속적으로이와관련한기사를쏟아내고있다. 이는입주자대표회의및자생단체 ( 부녀회등 ) 가권력이사유화됨에따라각종이권에개입하는사례가빈번하여관리업무의혼탁과입주민재산의침탈로까지이어져심각한사회적문제로대두되어더이상사적분야로취부할수없고계약자유의원칙을존중할수없는상황에되어버렸다. 이에따라정부는각종법령등을정비하고, 입찰및계약의구조적비리를차단하기위해지속적인노력을기울이고있으며, 이러한추세는앞으로더욱더강화될움직임을보이고있다. 아파트관리비비리유형언론보도

14 2. 문제점 Ⅱ 주택관리업자및사업자선정지침주요제 개정연혁

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19 Ⅲ 주택관리업자및사업자선정지침해설 ( 국토부고시제 호 ) 가. 목적 주택관리업자의선정과공사 용역등사업자선정및전자입찰방식에관하여위임된사항과그 시행에관하여필요한사항을규정 나. 적용대상 의무관리대상공동주택에서다음사항에해당하는경우적용한다 - 주택관리업자선정 - 하자보수 : 하자보수보증금으로직접보수하는공사 - 장기수선 : 장기수선계획에따른각종공사 - 전기안전관리를위한용역 - 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형홈네트워크, 수선 유지 ( 냉방 난방시설의청소포함 ) 및물품의구입과매각등을위하여공사및용역등사업자를선정하는경우 : 입주자대표회의선정 집행 : 입주자대표회의선정관리주체집행 : 관리주체선정 집행 - 입주자대표회의의역할을사업주체가대신적용 관리비, 사용료, 장기수선충당금, 하자보수보증금과그밖에해당공동주택단지에서발생되는모든수입에의한사업자선정에적용 다. 전자입찰시스템

20 라. 입찰의방법 ( 주택관리업자및사업자선정지침 별표 1) 1 공개경쟁입찰 ( 원칙 ) 사업종류별로관련법령에따른면허, 등록또는신고등을마치고사업을영위하는불특정다수의희망자를입찰에참가하도록한후그중에서선정하는방법 관리주체가제한경쟁입찰 지명경쟁입찰의방법으로사업자를선정하는경우에는입찰공고전에사전에입주자대표회의의의결 ( 임대주택의경우임대사업자가임차인대표회의와협의 ) 을얻어야함 제한경쟁입찰에서사업실적, 기술능력이외의항목으로제한하는것은선정지침에적합하지않음

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22 2 수의계약의대상 ( 사업자선정지침 별표 2) 보험계약을하는경우 공산품을구입하는경우 분뇨의수집 운반 ( 정화조청소포함 ) 과같이타법령이나자치법규에서수수료율을정한경우 특정인의기술이필요하거나해당물품의생산자가 1인뿐인경우등계약목적의달성을위한경쟁이성립될수없는경우 본공사와의동질성유지또는장래의하자책임명확성을위하여마감공사또는연장선상에있는추가공사를본공사금액의 10% 이내에서현재의시공자와계약하는경우 공사및용역등의금액이 300만원 ( 부가세제외 ) 이하인경우로서 2인이상의견적서를받은경우. 다만, 이경우동일한목적을달성하기위한공사및용역등을시기나물량으로나누어계약할수없다. 일반경쟁입찰또는제한경쟁입찰이 2회이상유찰된경우. 다만, 이경우에는최초로입찰에부친내용을변경할수없다. 영제52조제 4항단서에따라계약기간이만료되는기존주택관리업자의주택관리만족도를입주자등으로부터사전에의견을청취한결과입주자등의 10분의 1 이상이서면으로관리방법의변경또는주택관리업자의교체를요구하지아니한경우로서입주자대표회의의구성원 3분의 2 이상이찬성한경우 계약기간이만료되는기존사업자의실적을평가하여재계약이필요하다고입주자대표회에서의결한경우 ( 공사사업제외 ) 그밖에천재지변, 안전사고발생등긴급한경우로서경쟁입찰에부칠여유가없을경우 국토교통부유권해석 ( 발췌 ) [ 유권해석변경 ] 과거유권해석승강기유지보수용역과승강기부품교체공사는별개이므로별도로경쟁입찰의방법으로선정이타당 변경유권해석입주자등의안전 편익을위하여긴급히승강기부품을교체해야할경우등에는유지관리업체와의계약이가능함

23 마. 입찰의성립 일반경쟁입찰과지명경쟁입찰은 2인이상의유효한입찰로성립 제한경쟁입찰은 3인이상의유효한입찰로성립 입주자대표회의와관리주체는경쟁입찰시협의에의한선정, 우선협상대상의선정또는이와유사한방법을적용하여서는안된다

24 바. 입찰의무효 ( 사업자선정지침 별표 3) 입주자대표회의또는관리주체는제 1 항에따라무효로하는입찰이있는경우에는해당입 찰자에게입찰무효의이유를알려야한다

25 국토교통부유권해석 ( 발췌 ) 제목 : 입찰서류중일부제출하지않았을경우입찰의무효여부? 등록일 : 입찰에참여한업체가이서류들중일부를제출하지않았을경우, 질의 : 1. 위의업체는입찰자격이박탈되는지요? 즉위지침의입찰무효조건에 " 입찰서의입찰가격등중요한부분이불분명하거나 ~~~" 에해당되어무효처리해야하는지요? 서류를제출하지않으면평가점수를부여할수가없으므로중요한부분에해당되는것같기는합니다만... 유권해석부탁합니다. 2. 아니면입대의의결을통해유효한입찰자격을인정해줄수있는지요? 인정해줄수있다면, 개찰현장에서의결한것도유효한지?? 아니면서류검토전에제출서류가미비해도유효한입찰로인정한다는의결이있었어야유효한지요?? 위지침의입찰무효조건에 " 입찰서의기재내용중중요부분에오기가발견되어개찰현장에서입주자대표회의또는관리주체가인정한입찰 " 에해당되어무효가될거같긴합니다만,,, 유권해석부탁드립니다. 귀공동주택이주택법시행령제48조에따른의무관리대상공동주택이라면, 동법시행령제55 조의4 에따른공사및용역등사업자선정시 주택관리업자및사업자선정지침 에따라야합니다. 입찰공고역시동지침에따라이루어져야하는것입니다. 지침에따르면, 입찰공고문에제시된제출서류 ( 적격심사평가에필요한제출서류포 함 ) 의미제출은입찰의무효사유에해당합니다. 답변 : 다만, 미제출 이라는것은 제출해야할서류가있음에도제출하지않은것 이므로, 제출해야할서류가없기때문에이를명시하고제출하지않은것 과구분되어야할것입니다. 제출해야할서류가없기때문에이를명시하고제출하지않은것 이라면해당점수를부여하면되는것이지만, 제출해야할서류가있음에도제출하지않은것 은입찰무효가됩니다. 또한, 주택관리업자및사업자선정지침제27조제 1항의내용에따르면, 제출서류 와 입찰서 ( 입찰가격관련서류포함 ) 는따로투찰하도록되어있습니다. 따라서, 발주처인공동주택에서는 제출서류 에한하여누락된서류는없는지, 보완사항은없는지등을입찰서개찰전에검토하여참여업체에보완등을요구할수있습니다 ( 보완요구는의무사항은아님 ). 그러나보완요구에도불구하고입찰공고시제시한서류마감시한까지입찰공고문에제시된제출서류를제출하지않았다면이는동지침 [ 별표3] 제13 호의 입찰서및제출서류를그도착일시까지정해진입찰장소에도착하지아니한입찰 에해당되어해당입찰은무효가되는것입니다. * 전자입찰시입찰서 ( 입찰가격관련서류포함 ) 를제외한나머지제출서류는사실관 계확인등을미리검토하기위하여발주처인공동주택의판단에따라우편제출을입 찰공고에명시하여받을수있습니다

26 제목 : 제한경쟁입찰에유효입찰이 3 개미만인경우? 등록일 : 질의 : 답변 : 1. 제한경쟁입찰에있어유효한 3개업체중최저가를쓴업체가산출내역서를잘못써서무효가된경우나머지 2개업체중차점가격을쓴업체를선정하는게합당한것인지여부 2. 유찰인경우산출내역서를잘못써서무효가된업체가입찰할경우자격에제한을둘수있는지여부 1. 주택관리업자및사업자선정지침에서제한경쟁입찰은유효한 3인이상의입찰참가신청이있어야하는바최저가입찰참가업체가유효한입찰이아니라면유효한입찰은 2개뿐이므로제한경쟁입찰이성립되지않습니다. 따라서차순위업체를낙찰자로결정할수없으니참고하기바랍니다. 2. 단지산출내역서를잘못기재했다고해입찰참가를제한하는것은적합하지않을것으로판단됩니다. 사. 낙찰의방법 낙찰의방법 - 적격심사제 : 평가기준에따라최고점을받은자를낙찰자로선정하는방식 - 최저낙찰제 : 최저가격으로입찰한자를낙찰자로선정하는방식 - 최고낙찰제 : 최고가격으로입찰한자를낙찰자로선정하는방식 낙찰의방법은적격심사제에의하되, 관리규약으로정할경우최저낙찰제또는최고낙찰제로할수있다. 아. 입찰서투찰및개찰 1 입찰서투찰 2 입찰서개찰

27 자. 낙찰자선정및선정결과공개 1 낙찰자선정 2 선정결과공개 입주자대표회의가주택관리업자나사업자를선정한경우선정한결과를관리주체에게즉시통지 - 입찰공고내용 ( 경쟁입찰을대상으로한다 ) - 선정결과내용 ( 수의계약을포함한다 ) 주택관리업자또는사업자의상호 주소 대표자및연락처 계약금액 계약기간 수의계약인경우그사유 관리주체는입주자대표회의로부터통지를받거나직접사업자를선정한경우선정결과를즉시공개 [ 공동주택단지의인터넷홈페이지 ( 홈페이지가없는경우에는해당공동주택단지의관리사무소나게시판등 ) 와공동주택관리정보시스템에즉시공개 ] 차. 재공고 카. 적격심사제운영

28 가. 입찰공고방법 2 제1항에따라공동주택관리정보시스템을이용하여입찰공고를하는경우에는해당단지의관리사무소장은공동주택관리정보시스템을관리하는자 ( 이하 시스템관리자 라한다 ) 에게사전에별지제1호서식에따라공동주택관리정보시스템이용신청을하여야한다. 3 시스템관리자는관리사무소장이제2항에따라신청한서류를확인하여이상이없는경우에는공동주택관리정보시스템이용을위한아이디와패스워드를즉시부여하여야한다. 나. 입찰공고시기 원칙 : 10 일전에공고 예외 : 긴급및재공고 5 일 * 현장설명회 : 5 일 까지 까지 다. 입찰공고내용 1 입찰공고내용에는다음각호의사항을명시되어야하며, 명시된내용에따라입찰과정을진행하여야한다

29 라. 현장설명회 마. 참가자격의제한 1 주택관리업자가입찰공고일현재다음각호의어느하나에해당하는경우경쟁입찰에참가할수없으며, 입찰에참가한경우에는그입찰을무효로한다. 2 주택관리업자는영업지역의제한을받지아니한다. 바. 제출서류 입찰에참가하는주택관리업자는다음각호의서류를입주자대표회의에게제출하여야한다

30 사. 입찰가격산출방법 주택관리업자선정의경우입찰가격은부가가치세를제외한금액으로한다. 아. 계약체결 FAQ. 주택관리업자선정, 국토부주택관리매뉴얼 입찰서입찰가격의아라비아숫자와한글숫자가다른경우에는입찰서의입찰가격등중요한부 분이불분명한경우에해당하므로입찰의무효에해당됨 ( 지침별표 3 제 3 호 ) 산출내역서작성시각항목별금액을 0 또는 - 로표시하는것은인정하지않는것으로 주 택관리업자및사업자선정지침 을운용하고있음 주택관리업자선정시영업지역은제한하지못하도록규정되어있으며 ( 지침제 9 조제 3 항 ), 따라 서영업지역제한은불가 주택관리업자및공사 용역사업자참가자격제한사유를 주택관리업자및사업자선정지침 에열거된사항외임의로추가할수는없음 - 다만, 관리주체는필요한경우현장설명회를개최할수있고 ( 주택관리업자및사업자지침제 18조제1항 ), 동설명회에서용역및공사에필요한현황등을주택관리업자나공사 용역사업자에게설명하여당해공동주택관리에필요한사항을주문하는것이필요한점등을감안하여

31 - 현장설명회에참석하지않은업체는입찰에참가하지못하도록입찰공고에명시하는것은가능 할것 주택법 제 43 조제 1 항에따라입주예정자의과반수가입주하기전에사업주체가해당공동주택 을주택관리업자에게위탁하여관리하고있던중에 ㅇ입주예정자의과반수가입주함에따라입주자가입주자대표회의를구성하고같은조제 3 항및 같은법시행령제 52 조제 4 항에따라주택관리업자를선정할때 ㅇ같은법시행령제52조제4항단서에따라입주자등으로부터사전에의견을청취한결과입주자등의 10분의 1 이상이서면으로이의를제기하지아니하고입주자대표회의구성원 3분의 2 이상의찬성을얻은경우, 사업주체가선정한종전의주택관리업자를수의계약으로다시해당공동주택의관리주체로선정할수있음 ( 법제처유권해석, 12.01) 주택관리업자및사업자선정지침 제 6 조제 2 항에따라낙찰의방법은적격심사제에따르되, 관 리규약으로정하는경우최저 ( 고 ) 낙찰제에따를수있으므로관리규약으로최저 ( 고 ) 낙찰제를 적용함을정해놓은경우에도사정에따라적격심사제를적용할수있는것임 주택법시행령제52조제4항에따라계약기간이만료된주택관리업자를다시당해공동주택의관리주체로선정하는경우에는관리규약에서정하는절차에따라입주자등으로부터사전에의견을청취한결과입주자등의 10분의 1 이상이서면으로이의를제기하지아니한경우에한정하여입주자대표회의구성원 3분의 2 이상의찬성을얻어결정할수있음 - 이와관련입주자대표회의정원이 9 명이고현재선출된인원이 5 명이라면 3 분의 2 이상의찬 성을얻을수없으므로궐위된선거구의동별대표자를추가로선출하여재계약절차를진행하 거나동지침에따라경쟁입찰의방법으로주택관리업자를선정하여야함. 주택관리업자적격심사제표준평가표중협력업체와의공생발전지수는경비, 청소등에대해별 도용역을하는경우, 동업체와협력할수있는방안을창의적으로제시하고실행할수있는 사업계획에대해부여하는점수임

32 신용평가등급확인서를발급해주는회사는금융감독원홈페이지업무자료에등재되어있으며, 현재나이스디앤비, 나이스신용평가정보, 서울신용평가정보, 이크레더블, 한국기업데이터 5개업체로파악하고있음 기업신용평가등급확인ㅇ근거법령 : 신용정보의이용및보호에관한법률제2조 [ 시행 ] [ 법률제10465호, , 타법개정 ] 제2조 ( 정의 ) 이법에서사용하는용어의뜻은다음과같다. 5. " 신용정보회사 " 란신용정보업을할목적으로제4조에따라금융위원회의허가를받은자를말한다. 8. " 신용조회업무 " 란신용정보를수집 처리하는행위, 신용정보주체의신용도 신용거래능력등을나타내는신용정보를만들어내는행위및의뢰인의조회에따라신용정보를제공하는행위를말한다. 공동주택의관리주체는경비, 청소등용역을위해사업자를선정할경우에는경쟁입찰 ( 최저낙찰제, 적격심사제 ) 에의하도록하고있으므로 ( 지침별표4), 수의계약 ( 계약금액이 300만원이상의경우 ) 으로업체선정은불가. 따라서경쟁입찰 ( 최저낙찰제, 적격심사제 ) 에따라경비나청소등용역업체를선정하여야함. 이경우적격심사제에따를경우에는주택관리업자가평가표를평가하되, 관리규약에정한평가표에따라야함. - 다만, 주택법시행령제 55 조제 1 항제 2 호에따라공동주택단지안의경비 청소 소독및쓰레기수 거를관리주체의업무로정하고있으므로, 관리주체에서직접직원을고용하여해당업무를 직영하는것은가능함

33 관리능력 평가항목 기업신뢰도 업무수행능력 사업제안 배점 30 점 30 점 10 점 평가항목 세부제출서류평가내용배점 15점 신용평가등급 기업신용평가등급확인서 ( 입찰공고일이전가장최근에평가한것으로서, 유효기간이내의것 ) 15점행정처분건수 / 주택관리업자등록시 군 구에서발급한, 입찰공고일관리세대수로부터최근 1년간행정처분확인서 10점 기술자보유 기술인력보유증명서 10점 장비보유 제출서류마감일현재보유한장비구입영수증또는장비임대확인서등 10점 관리실적 주택관리업자등록시 군 구에서발급한, 입찰공고일현재의관리실적 ( 단지수기준 ) 증명서 5점 사업계획의적합성 사업제안서 5점협력업체와의상생발전지수 ( 프레젠테이션으로하게할수있다 ) 점수부여방식 비고 2 입찰공고시명시한평가배점표에따른점수부여 입찰가격 30 점 30 점입찰가격입찰서낮은순 < 비고 > 합계 100 점 100 점 평가항목및배점은입주자등의과반수찬성을얻어관리규약으로정하는경우단지특성에따라변경할수있다. 다만, 배점합계는 100 점, 입찰가격배점은 30 점으로한다. 2. 기업신용평가등급은 신용정보의이용및보호에관한법률 제 2 조에따른신용정보회사중신용조회업무담당회사에서발급하는확인서로확인하며, 다음의평가기준에따른다. 1 회사채에대한신용평가등급 2 기업어음에대한신용평가등급 3 기업신용평가등급 배점 AAA 1의 AAA에준하는등급 15.0 AA+, AA, AA- A1 1의 AA+, AA, AA-에준하는등급 15.0 A+, A, A- A2+, A2, A2-1의 A+, A, A-에준하는등급 15.0 BBB+, BBB, BBB- A3+, A3, A3-1의 BBB+, BBB, BBB-에준하는등급 15.0 BB+, BB B+ 1의 BB+, BB 에준하는등급 15.0 BB- B 1의 BB-에준하는등급 14.5 B+, B, B- B- 1의 B+, B, B-에준하는등급 14.0 CCC+ 이하 C 이하 1의 CCC+ 에준하는등급이하 행정처분은법제 54 조에따른행정처분 ( 과징금포함 ) 과법제 101 조에따른과태료를의미한다. 4. 기술자 장비보유는단지특성에따라입찰공고시에제시한사항을모두확보한경우만점으로한다. 가. 입찰공고시제시한기술자가 국가기술자격법 상의자격취득자, 건설기술진흥법 상의건설기술자, 정보통신공사업법 등관계법령에의한기술자로써, 기술자보유수를산정할필요가있는경우에는다음의산정기준에따르되, 한사람이여러개의기술자격을보유한경우에는가장유리한 1 개의자격만인정한다. 그밖의경우에는발주처에서정한평가기준에따른다. 국가기술자격자 기능사 산업기사 기사 기능장 기술사, 건축사 학 경력기술자 초급 중급 고급 특급 산정기준 1인 1.25인 1.5인 1.75인 2인 나. 기술자보유는입찰공고일현재해당기술자가해당업체에서최근 1 개월이상근무하고있는경우인정하며, 자격증사본과 4 대보험 ( 고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험중 1 개 ) 에가입한증빙자료를제출하여입증하여야한다. 5. 관리실적은 10 개단지를상한으로해당단지의규모등을고려하여만점기준을정할수있다. 6. 사업계획의적합성은단지특성에대한이해와분석및관리방안에대한내용을평가하고, 협력업체와의상생발전지수는공동주택관리시협력업체와의공생발전을위한상생협력내용등을평가한다. 7. 상기각종서류에대한입증책임은적격심사대상자가부담하며, 의무를다하지아니하여확인이어려운경우에는인정하지아니한다. 주택관리업자선정시에는본표준평가표, 관리규약에서정한평가표중적합한것을선택적으로적용할수있다

34 국토교통부유권해석 ( 발췌 ) 제목 : 입주자대표회의의결정족수등록일 : 주택법시행령제 52 조제 4 항단서조항및저희아파트관리규약중주택관리업자 재계약절차에대해문의드립니다. 질의 : 관리규약제45조 < 주택관리업자의재계약 > 1. 입주자대표회의가영제52조제 4항단서에따라계약기간이만료되는주택관리업자와재계약하려면그구성원과반수의찬성으로의결한후관리규약이정하는절차에따라입주자등으로부터사전에의견을청취하여야한다. 2. 제1항의의견청취결과입주자등의 10분의 1 이상이서면으로이의를제기하지아니한경우에한정하여입주자대표회의구성원 3분의 2 이상의찬성을얻어재계약을결정한다. [ 대표회의구성현황 ] - 관리규약상정원 : 13 명 - 현구성원 : 9 명 ( 정원 13 명의 3 분의 2) < 문의사항 > 현구성원이위의관리규약 45조 2항에따라의결시 3분의 2 찬성이라는문구의의미는 13명의 3분의 2인 9명의찬성인지아니면 9명의 3분의 2인 6명의찬성인지요? 입주자대표회의구성원은관리규약으로정한정원을말하며, 해당입주자대표회의구성원의 3분의 2 이상이선출된때에는그선출된인원을말합니다 ( 주택법시행령제50조제 5항 ). 귀공동주택관리규약으로정한입주자대표회의정원이 13 명이고현재선출된인 원이 9 명이라면 3 분의 2 이상이선출되었으므로구성원은 9 명이됩니다. 답변 : 주택관리업자및사업자선정지침 [ 별표2] 제4호에서는 영제52조제 4항단서에따라계약기간이만료되는기존주택관리업자의주택관리만족도를입주자등으로부터사전에의견을청취한결과입주자등의 10분의 1 이상이서면으로관리방법의변경또는주택관리업자의교체를요구하지아니한경우로서입주자대표회의의구성원 3분의 2 이상이찬성한경우 에수의계약이가능한것으로정하고있습니다. 따라서, 상기규정에따라기존주택관리업자와재계약진행시, 귀공동주택구 성원 9 명의 3 분의 2 인 6 명의찬성이필요한것이니참고하시기바랍니다

35 제목 : 입주자대표회의정족수미달에따른주택관리업자선정지침을이행하지않고연장계약할경우? 등록일 : 당아파트위탁관리만료일은 3월 31일입니다. 계약만료전 (12, 1월 ) 구성원과반수가않되 ( 구성원 12명중 6명구성 ) 주택관리업자및일반용역사업자선정도할수없었습니다.( 의결정족수미달 ) 질의 : 답변 : 제목 : 2월정기대표회의시보궐선거를통하여 8명의대표를구성하고, - 주택관리업자에대해서는 3개월연장을통보했으며, 다른용역에대해서는입찰공고를시행하기로하였습니다. 3월정기회의에서는주택관리업자에대한사전의견청취를의결하였습니다. - 사전의견청취기간중대표1명의궐위로다시보궐선출하여구성원 2/3 의결로 4월정기회의시주택관리업자를재선정하였습니다. 질의 : 1. 위에서주택관리업자와의 3개월연장이유효 or 무효가되는지요? 2. 3월의사전의견청취는유효한지요? 3. 4월의주택관리업자재선정은유효한지요? 입주자대표회의의결정족수미달에따라주택관리업자와의계약을 3개월연장한것은불가피했을것으로보이며, 또한불가피한사유로인하여 3월에관리규약에서정하는절차에따라입주자등으로부터사전에의견을청취한것과 4월에주택관리업자를재선정한것또한불가피한사유로인한절차이였을것으로판단됨을알려드립니다. 주택관리업자선정공고와다르게입주자대표회의의결등록일 : 로변경가능한지의여부? 1. 아파트주택관리업자선정공고를내면서입찰방법은제한경쟁입찰, 적격심사제, 내역입찰로공고하였습니다. 질의 : 2. 당아파트관리규약상은적격심사평가항목중입찰가격 (30점) 은최저금액제출자가 1순위로선정하도록되어있어나, 단순히수주만을목적으로위탁수수료입찰금액을입찰금액산출내역상의각항목당 1평방미터당 0원에가까울정도의 (1 원미만 ) 금액으로수주를목적으로한덤핑입찰가제시로우리아파트의정상적인관리서비스를제공하기가가불가능할것으로판단하여 3. 입주자대표회의결의에의하여지나친덤핑가격제시를방지하고자입찰가격위탁수수료입찰금액산출내역서상의각항목당단가를 1원미만은인정치않으며, 항목당 1원이상의제출업체중최저가격업체를적격심사항목중입찰가격배점 30점중 1순위로결정적격심사평가를하려고합니다. 답변 : 입찰금액산출내역서의산출방법에관한자세한사항은입찰공고문등에그기준을명확히명시하여야할것입니다. 따라서, 공고문등에명시없이입주자대표회의의결로각항목당 1원미만을인정하지않는다고정하는것은타당하지않을것으로판단됩니다

36 제목 : 질의 : 답변 : 주택관리업자선정시위탁수수료금액을 1원미만으로한등록일 : 경우? 주택관리업자선정시입찰을적격심사제로했을때월간위탁관리수수료가 1원미만으로했을경우법에위촉되는지아니면향후문제가생기는지궁금합니다. 자세한답변부탁드립니다. ' 주택관리업자및사업자선정지침 ' 제11조에서주택관리업자의입찰가격은부가가치세를제외한금액으로한다라고정하고있을뿐다른규정은없으므로우리부에서는 '0' 원을초과한입찰금액은유효한것으로동지침을운용하고있습니다. 다만귀공동주택에서입찰공고시입찰가격의산출방법또는산출기준등을공고하였다면그에맞지않게입찰금액을제출한입찰은무효로처리할수있을것이니업무에참고하시기바랍니다. 제목 : 주택관리업자선정지침위반여부? 등록일 : 주택관리업자선정공고 ( 제출서류중주택관리업자의공동주택관리실적 ) 에따라몇개업체가선정지침 [ 별지제2호서식 ] ( 제32조제 2항관련 ) 에따른시장 군수 구청장이발행하는실적증명서를제출하였습니다. 그러나, 해당입주자대표회의에서는입찰공고문에주택관리협회발행실적증명서라고만명시하였기때문에시장 군수 구청장이발행하는실적증명서를제출한업체들을서류미비로탈락시킴. 또한, 업체선정결과에대하여민 형사상어떠한이의도제기하지않겠다는응찰업체대표이사각서 1부도제출서류에포함시켰습니다. 질의 : ( 질의 1) 개정된지침에의해시장 군수 구청장이발행하는실적증명서를제출했음에도불 구하고주택관리협회발행실적증명서만되고시장 군수 구청장이발행하는실적증명서는 무효라서류탈락이라는입주자대표회의결정이타당하가요? ( 질의2) 제출서류에선정지침개정전사항인주택관리협회발행실적증명서를요구하는것은선정지침위반이아닌가요? ( 질의3) 질의1에의거정식으로입주자대표회의에이의제기했음에도불구하고서류탈락된업체를제외하고나머지업체에서업체를선정하는행위는무효아닌가요? 답변 : ( 질의4) 업체선정결과에대하여민 형사상어떠한이의도제기하지않겠다는응찰업체대표이사각서 1부도제출서류에포함시킨것은선정지침위반이아닌가요? 1~2. 언제입찰을진행한것인지알수없어답변이어렵지만, 현재 ' 주택관리업자및사업자선정지침 ' 에서공동주택의관리실적증명서는시장, 군수, 구청장이발급하도록정하고있는바, 주택관리협회의발급실적을요구하는것은동지침에적합하지않으니업무에참고하시기바랍니다. 3. 동지침에적합하지않게주택관리업자를선정하였다면이는시정명령또는과태료부과의대상이되는것이며, 다시입찰을하여주택관리업자를선정하여야할것입니다. 4. 입찰결과에대하여이의를제기하지않겠다는각서를요구하는것은동지침에적합하 지않습니다

37 제목 : 주택관리업자선정시계약기간은? 등록일 : 질의 : 주택법시행령제51조제6 항에서주택관리업체를선정하려면그계약기간은장기수선계획을고려하여야한다고강제규정되어있고, 저희아파트의경우엔주택관리업자와의계약은장기수선계획을고려하여 3년으로한다고규정되어있던것을금번관리규약개정안제안시장기수선계획을고려하여 2년으로한다고입주자대표회의에서결정을하였는데법제47조제 2항및시행규칙제26조제2항에위배되는지궁금합니다. 답변 : 주택법시행령제52조제6항에서제4항에따라주택관리업자를선정하는경우에는그계약기간은장기수선계획의조정주기를고려하여야한다라고정하고있는바, 이는강제조항은아닙니다. 장기수선계획의조정주기는 3년이지만개별공동주택의형편에따라계약기간을정할수있는것이니업무에참고하시기바랍니다. 제목 : 주택관리업자선정시지명경쟁입찰로도가능한지? 등록일 : 질의 : 1. 공동주택 ( 아파트 ) 에서주택관리업자선정을할때도지명경쟁입찰을할수있는지? 할수있다면입찰공고내용의발주기준은무엇인지? 2. 주택관리업자선정할때에 " 주택관리업자및사업자선정지침 " 의공동주택관리정보시스템에입찰공고를등록하지않고도주택관리업자를선정할수있는지? 답변 : 1. ' 주택관리업자및사업자선정지침 ' 별표 1 제1호다목에서지명경쟁입찰 : 계약의성질또는목적에적합한특수한장비 설비 기술 자재 물품이나실적이있는 5인이상입찰대상자를지명하여내용증명우편으로입찰에참가하도록한후그중에서선정하는방법. 이경우유효한 3인이상의입찰참가신청이있어야한다라고정하고있는바, 당해공동주택의주택관리업자선정이지명경쟁입찰의요건에부합된다면지명경쟁입찰이가능합니다. 또한발주기준은당해공동주택에서판단하여결정할사항입니다만, 지명경쟁입찰은불필요한오해의소지가있으므로특별한사정이없다면일반또는제한경쟁입찰로사업자를선정하는것이바람직할것으로판단됩니다. 아울러우리부에서는지명경쟁입찰의요건을보다엄격하게변경하는것으로동지침의개정을추진중이니업무에참고하시기바랍니다. 제목 : 주택관리업자선정시입찰가격문의등록일 : 질의 : 답변 : 주택관리업자선정시항목별단가를합하여입찰가격을산정할때항목별단가가 1 원미만 ( 소수점금액 ) 도가능한지궁금합니다발주처에서별도의기준이없었다면 '0' 원을초과하는입찰참여는유효한것으로동지침을운용하고있으니업무에참고하시기바랍니다

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40 주택관리업자선정적격심사제세부평가표 ( 샘플 ) 구분평가항목 ( 배점 ) 세부배점항목별평가기준 기업 신뢰 도 (30 점 ) 업무 수행 능력 (30 점 ) 신용평가등급 (15 점 ) 행정처분 건수 / 관리세대수 (15 점 ) 기술자보유 (10 점 ) 장비보유 (10 점 ) 관리실적 (10 점 ) - 기업신용평가등급확인서 ( 입찰공고일이전가장최근에평가한것으로서, 유효기간이내의것 ) - 비고 2 항목에따라점수부여 10 1 건이하 /10,000 세대 7 1 건초과 ~6 건미만 /10,000 세대 4 6 건이상 /10,000 세대 10 제시사항모두확보 7 2 순위 (60%) 4 3 순위 (40%) 10 제시사항모두확보 7 2 순위 (60%) 4 3 순위 (40%) 건이상 7 7~9 건 4 6 건이하 업체별평가확인 A 업체 B 업체 C 업체 D 업체 E 업체 F 업체 G 업체 사업제안서 (10점) 입찰가격 (30점) 사업계획의적합성 ( 관리계획서평가 ) (5점) 협력업체와의상생발전지수 (5점) 위탁수수료또는도급금액 (30점) 5 우수 (20%) 3 보통 (60%) 1 미흡 (20%) 5 우수 (20%) 3 보통 (60%) 1 미흡 (20%) 30 최저가 20 2순위 (60%) 10 3순위 (40%) 합계 100 < 비고 > 1. 참가업체가적어백분율로산정이되지않는경우에는순위에따라배점함 2. 기술자및장비추가보유는많이확보한순으로순위를정하고, 제시사항을모두확보한경우를 1 순위로, 나머지업체를총 100% 로하여상위 60% 는 2 순위, 그다음 40% 는 3 순위로평가함 3. 기술자추가보유수는비고 4 에의하여평가한다. 4. 입찰가격은최저가순으로순위를정하고, 최저가업체를 1 순위로, 나머지업체를총 100% 로하여상위 60% 는 2 순위, 그다음 40% 는 3 순위로평가함

41 입찰업체상호명 : 입찰가격산출내역서 ( 예시 ) 견적항목항목별견적내용금액 ( 원 / m2당 ) 교육업무각분야별직원교육비용원 법률및행정업무 기술지원업무 법률및행정, 회계업무지원및관리감독비용 건축물및각종설비관련업무지원비용 원 원 인사및노무관리인사관리, 노무관리지원비용원 일반관리비및기업이윤 회사운영에필요한기본경비및기업의적정이윤등 원 합계원 월간합계원 61, m2 = \ 원 총계 ( 입찰금액 ) 원 36 개월 = \ 원 관리면적 : 61, m2 유의사항 - 각항목당m2당단가는 0 원및소수점포함금액불인정 - 총계금액은입찰서의입찰가액과일치하고입찰가액은부가세를제외한금액을기재 휴먼빌아파트입주자대표회장 ( 직인생략 )

42 장비목록 ( 예시 ) 용도시설점검및하자진단시설정비및보수위생관리지원장비 1 철근탐지기 1 열풍기 1 습기세척기 2 소음측정기 2 도장용에어콤푸레샤 2 하수도청소기 3 콘크리트강도측정기 3 전기용접기 3 보행식건식청소장비 4 가스측정기 4 동결해빙기 4 탑승형건식청소장비 장비 5 전력에너지분석기 5 탑승형습식청소장비 6 특고압검진기 * 장비추가보유는상기장비를각 1 점으로하고 10 개이상확보한경우에 10 점 (1 순위 ) 을부여하고나머지업체를많은순으로평가한다

43 법제처유권해석 : 배점항목과다르게입주자대표회의에서의결하여주택관리 업자를선정한경우? 안건번호 안건명 법제처대전광역시요청기관회신일자 서구대전광역시서구 - 주택법제43조제7항제2호등 질의요지 주택법시행령 제52조제4항에따라국토교통부장관이고시한 주택관리업자및사업자선정지침 제6조제1항제1호및별표 5에따른주택관리업자선정을위한적격심사제표준평가표에서정하고있는평가항목ㆍ배점및세부항목ㆍ배점외에, 입주자대표회의가위지침의범위에서추가로 항목별배점비율 을포함하여 주택관리업자선정을위한적격심사제세부평가표 를공고한후, 그 항목별배점비율 과다르게평가하여주택관리업자를선정하는것이 주택법 제43조제7항제2호에따른주택관리업자의선정방법에위반되는지? 질의배경 입주자대표회의가주택관리업자선정을위한적격심사제표준평가표에서정한사항외에추가로공고한사항을준수하지않는경우, 이를주택법령위반으로볼수있는지에대하여대전광역시서구와국토교통부의견해가달라대전광역시서구에서법제처에법령해석을요청함. 회답 주택법시행령 제52조제4항에따라국토교통부장관이고시한 주택관리업자및사업자선정지침 제6조제1항제1호및별표 5에따른주택관리업자선정을위한적격심사제표준평가표에서정하고있는평가항목ㆍ배점및세부항목ㆍ배점외에, 입주자대표회의가위지침의범위에서추가로 항목별배점비율 을포함하여 주택관리업자선정을위한적격심사제세부평가표 를공고한후, 그 항목별배점비율 과다르게평가하여주택관리업자를선정하는것은 주택법 제43조제7항제2호에따른주택관리업자의선정방법에위반되지않습니다. 이유 주택법 제43조제7항제2호에서는입주자대표회의는제3항에따라공동주택의관리를위탁할주택관리업자를선정하려는경우입찰의방법등대통령령으로정하는방식을따라야한다고규정하고있고, 같은법시행령제52조제4항본문에서는제1항에따라입주자등이관리방법을주택관리업자에게위탁하여

44 관리하기로결정 ( 주택관리업자를변경하는경우를포함함 ) 하는경우입주자대표회의는법제43조제7항제2호에따라국토교통부장관이고시하는경쟁입찰의방법으로주택관리업자를선정하여야한다고규정하고있습니다. 그리고, 그위임에따른 주택관리업자및사업자선정지침 ( 이하 주택관리업자선정지침 이라함 ) 제3조제2항에서는입주자대표회의에서주택관리업자또는사업자를선정하거나관리주체가사업자를선정하는경우에는경쟁입찰의방법으로하여야한다고규정하고있고, 같은지침제6조제1항제1호에서는낙찰의방법의하나로 적격심사제 를별표 5 및별표 6의평가기준에따라낙찰자를선정하는방식으로규정하고있으며, 같은지침제8조제1항에서는입찰공고내용에는계약기간 ( 제4호 ), 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격산출방법, 낙찰자결정방법 ( 적격심사제의경우평가배점표포함 ) 및계약체결등에관한사항은이지침에따른다는내용 ( 제5호 ) 및그밖에제1호부터제4호외에입찰에부대되는사항으로서영제51조제1항에따른방법으로입주자대표회의에서의결한사항 ( 제6호 ) 등을명시하여야한다고규정하고있는바, 이사안은 주택법시행령 제52조제4항에따라국토교통부장관이고시한주택관리업자선정지침제6조제1항제1호및별표 5에따른주택관리업자선정을위한적격심사제표준평가표에서정하고있는평가항목ㆍ배점및세부항목ㆍ배점외에, 입주자대표회의가위지침의범위에서추가로 항목별배점비율 을포함하여 주택관리업자선정을위한적격심사제세부평가표 를공고한후, 그 항목별배점비율 과다르게평가하여주택관리업자를선정하는것이 주택법 제43조제7항제2호에따른주택관리업자의선정방법에위반되는지에관한것이라하겠습니다. 먼저, 주택관리업자선정지침제6조제1항제1호에서는적격심사제의방법으로낙찰자를선정하려는경우별표 5의평가기준에따르도록규정하고있고, 같은표의주택관리업자선정을위한적격심사제표준평가표에서는 평가항목, 배점, 세부항목및그배점, 제출서류및점수부여방식 에관한사항만을규정하고있을뿐입니다. 따라서, 입주자대표회의가위지침의범위에서보다세부적인배점비율을입찰공고에기재하였다하더라도, 주택관리업자를선정할때위지침에서규정하고있는평가배점표의항목등을위반하여선정한것이아니라면, 그러한세부배점비율은법령의범위에서입주자대표회의가자율적으로선정기준을구체화하여정한것에불과하므로, 그세부배점비율이법령으로서의효력을가지는것으로볼수는없을것입니다. 더욱이, 주택법 제101조제3항제7호의2에서는제43조제7 항을위반하여주택관리업자를선정한자에게는 5백만원이하의과태료를부과한다고규정하고있는바, 이와같은침익적행정처분의근거가되는법규정은법문에따라엄격하게해석하여야할것이고, 그입법취지와목적등을고려한목적론적해석이전적으로배제되는것은아니라하더라도그해석이문언의

45 통상적인의미를벗어나서는안될것인바 ( 대법원 선고 2007두 판결례및법제처 회신 해석례참조 ), 주택관련법령에서명시적으로규정하고있는평가항목ㆍ배점및세부평가항목ㆍ배점외에사인의지위에있는입주자대표회의가법령의범위에서자율적으로정한사항을위반한경우에, 이를이유로주택관리업체선정의부당함을사법적으로다투는것은별론으로하고, 그러한행위에대해서까지법령을위반한것으로보는것은문언의통상적인범위를벗어난지나친확장해석이라고할것입니다. 이상과같은점을종합해볼때, 주택법시행령 제52조제4항에따라국토교통부장관이고시한주택관리업자선정지침제6조제1항제1호및별표 5에따른주택관리업자선정을위한적격심사제표준평가표에서정하고있는평가항목ㆍ배점및세부항목ㆍ배점외에, 입주자대표회의가위지침의범위에서추가로 항목별배점비율 을포함하여 주택관리업자선정을위한적격심사제세부평가표 를공고한후, 그 항목별배점비율 과다르게평가하여주택관리업자를선정하는것이 주택법 제43조제7항제2호에따른주택관리업자의선정방법에위반되는것은아니라고할것입니다. 국토교통부유권해석 ( 발췌 ) 제목 : 적격심사제세부평가표등록일 : 질의 : 답변 : 귀공동주택관리규약에세부배점간격이제시된적격심사표가정해져있다면, 그내용을적용하여입찰과정을진행해야하며세부배점간격변경을원할시에는관리규약개정절차를거쳐야합니다. (* 주택법령유권해석권한은국토교통부에있으며, 법제처의법령해석은구속력이없습니다.)

46 가. 입찰공고방법관리주체 ( 영제55조의4제1항제2호와제3호에따라입주자대표회의가사업자선정의주체인경우에는입주자대표회의를말한다. 이하같다 ) 가사업자를선정할때에는제24조따른입찰공고내용을제14조에서정한절차에따라공동주택관리정보시스템에공고하여야한다. 나. 입찰공고시기 다. 입찰공고내용 l 입찰공고내용에는다음각호의사항을명시되어야하며, 명시된내용에따라입찰과정을진행하여야한다

47 단지 공사기술자문보고서

48 본보고서는 우리家함께 행복지원센터 가공동주택공사기술 자문을통하여공동주택의투명성과효율성을제고하고아파트의 장수명화를유도하기위한목적으로작성되었습니다

49 목 차 1. 총평 1 2. 예산편성 2.1 예산편성기준 예산총괄표 3 3. 단지현황 3.1 시설물개요 시설물이력 단지위치및전경 6 4. 시설물현상태진단 4.1 아파트도장 옥상방수 공사범위 공사시방서 6.1 재도장공사일반사항 내 외부수성페인트 철부조합페인트 다채무늬 ( 무늬코트 ) 페인트 낙서방지 걸레받이페인트 도장공사주요하자내용및대책

50 6.7 철근부식및균열보수공사 우레탄옥상방수 색채계획 7.1 일반사항 공사의집행 8.1 공사의흐름도 착공단계의업무 시공단계의업무 준공단계의업무 공사관리유의사항 9.1 페인트자재 시공 도장공사체크리스트 79 붙임 1 : 균열조사도및사진 80 붙임 2 : 공사비산출내역서

51 2. 예산편성 2.1 예산편성기준수량산출은사용승인도면을토대로정미수량산출하였으며, 공사비는대한건설협회거래가격및한국토지주택공사적산기준에근거하여작성되었습니다. 실행공사비는낙찰률을감안하여설계공사비의약 80% 수준에서책정되었으며, 부가세포함금액입니다. 2.2 예산총괄표 1) 외부도장공사수성페인트 1급시공시 구분 로울러칠 ( 붙임내역서 1 참조 ) ( 금액단위 : 원 ) 로울러칠 / 뿜칠병행 ( 붙임내역서 2 참조 ) 설계가 142,548, ,535,358 실행가 114,039, ,628,000 아파트외벽, 상하부동호수, 벽면그래픽, 바탕정리및 시공범위 균열보수, 지하주차장램프및진출입계단 도시가스배관 ( 철부조합 ) 2) 외부도장공사수성페인트 2 급시공시 구분 로울러칠 ( 붙임내역서 3 참조 ) ( 금액단위 : 원 ) 로울러칠 / 뿜칠병행 ( 붙임내역서 4 참조 ) 설계가 133,083, ,745,424 실행가 106,467,000 99,796,000 아파트외벽, 상하부동호수, 벽면그래픽, 바탕정리및 시공범위 균열보수, 지하주차장램프및진출입계단 도시가스배관 ( 철부조합 ) 3) 옥상방수공사

52 구분 전체시공시 ( 붙임내역서 5 참조 ) 부분시공시 ( 금액단위 : 원 ) ( 붙임내역서 6 참조 ) 설계가 127,956, ,809,704 실행가 102,365,000 94,247,000 시공범위 보호몰탈바탕정리 ( 부분연삭 ) 바닥 : 우레탄도막방수 ( 하도 + 중도 + 상도 ) 벽면 : 우레탄도막방수 ( 하도 + 중도 / h:30cm) * 기계실지붕포함 4) 내부도장공사무늬코트시공시 구분 기준층시공시 ( 붙임내역서 7 참조 ) 저층시공시 ( 금액단위 : 원 ) ( 붙임내역서 8 참조 ) 설계가 171,742,223 24,073,316 실행가 137,393,000 19,258,000 시공범위 바탕정리무늬코트시공저층부분시공시시공범위 - 301동 : PIT층 ~3층 - 302동 : 1층 - 303동 : 1층 - 304동 : 1층 - 305동 : PIT층 ~3층 - 306동 : 84형 (1~2층) / 74형 (1층) - 307동 : 84형 (1~2층) / 74형 (1층)

53 5) 테라스방수공사 ( 금액단위 : 원 ) 구분테라스방수공사 ( 붙임내역서 9 참조 ) 설계가 32,556,575 실행가 26,045,000 타일철거바닥몰탈 50mm ( 인력비빔타설 ) 시공범위바닥 : 우레탄도막방수 3mm ( 하도 + 중도 + 상도 ) 벽 : 우레탄도막방수 1mm ( 하도 + 중도 ) * 벽체면 h:30cm 시공 6) 다락방창호주위수밀코킹단가 (m 당 ) 구분자재비인건비 철거및 기타비용 ( 금액단위 : 원 ) 합계 설계가 1,117 2,997 1,234 5,348 실행가 893 2, ,277 시공범위 창호주위실리콘제거 창호주위실리콘 10mm 시공

54 총괄내역서 1. 아파트외부도장 ( 외부수성 1 급 ) 로울러칠 구분규격단위수량금액비고 1. 재료비식 1 24,956, 노무비가 ) 직접노무비 식 1 69,950,860 나 ) 간접노무비 직접노무비 *9.91% 식 1 6,932,130 소계 76,882, 경비 가 ) 직접경비 194,718 나 ) 산재보험료 노무비 *3.8% 식 1 2,921,553 다 ) 고용보험료 노무비 *0.87% 식 1 668,882 라 ) 국민건강보험료 직노 *1.7% 식 1 1,189,164 마 ) 노인장기요양보험료 국민건강보험료 *6.55% 식 1 77,890 바 ) 안전관리비 ( 직재 + 직노 )*2.93% 식 1 2,780,786 사 ) 기타경비 ( 직재 + 노무비 )*4.25% 식 1 4,328,179 소계 12,161, 일반관리비 ( 재료비 + 노무비 + 경비 )*4.5% 식 1 5,130, 이윤 ( 노무비 + 경비 + 일반관리비 )*9% 식 1 8,475,214 계 ( ) 127,605, 부가가치세 ( )*10% 12,760,594 설계가 140,366,533 실행가설계가의 80% 112,293,

55 공사비세부내역서 1. 아파트외부도장 ( 외부수성 1 급 ) 로울러칠 항목규격수량단위 재료비 단가금액단가 1. 아파트외부도장공사외부수성페인트 KSM 종 / 벽1회 / 로울러칠 / 바탕별도 26, M ,510,960 1,959 외부수성페인트 KSM 종 / 천정1회 / 로울러칠 / 바탕별도 1, M ,422 2,350 철부조합 M ,745 2,321 동별표시그래픽 하부동호수 개소 668 8,016 84,728 동별표시그래픽 상부동호수 개소 , ,520 동별표시그래픽 CH를 LH로 3.00 개소 3,473 10, ,585 동별표시그래픽 마을이름 : 섬마을 8.58 M ,865 42,364 동별표시그래픽 Humansia M ,552 42,364 재도장공사바탕면만들기 콘크리트면 2, M ,617 1,121 재도장공사바탕면만들기 철재면 M ,867 1,513 균열보수 표면처리 M 4,742 2,479,117 1,120 균열보수 충전공법 V CUTTING M 3,791 1,848,491 7,544 소계 22,107, 지하주차장도장공사외부수성페인트 KSM 종 / 벽1회 / 로울러칠 / 바탕별도 M ,121 1,959 벽면입출구표식그래픽 시공비포함 4.00 개소 500,000 2,000,000 0 안전페인트 M ,991 5,740 재도장공사바탕면만들기 콘크리트면 M ,490 1,121 균열보수 표면처리 M 4,742 58,800 1,120 균열보수 충전공법 V CUTTING M 3, ,747 7,544 소계 2,849,149 합계 24,956,

56 물량비교표 ( 전체 ) 1. 아파트외부도장 ( 외부수성 1 급 ) 로울러칠 항목단위규격 건축물량 1. 아파트외부도장공사외부수성페인트 M2 KSM 종 / 벽1회 / 로울러칠 / 바탕별도 26, 외부수성페인트 M2 KSM 종 / 천정1회 / 로울러칠 / 바탕별도 1, 철부조합 M 동별표시그래픽 개소 하부동호수 동별표시그래픽 개소 상부동호수 동별표시그래픽 개소 CH를 LH로 3.00 동별표시그래픽 M2 마을이름 : 섬마을 8.58 동별표시그래픽 M2 Humansia 재도장공사바탕면만들기 M2 콘크리트면 2, 재도장공사바탕면만들기 M2 철재면 균열보수 M 표면처리 균열보수 M 충전공법 V CUTTING 지하주차장도장공사외부수성페인트 M2 KSM 종 / 벽1회 / 로울러칠 / 바탕별도 벽면입출구표식그래픽 개소 시공비포함 4.00 안전페인트 M 재도장공사바탕면만들기 M2 콘크리트면 균열보수 M 표면처리 균열보수 M 충전공법 V CUTTING

57 설계용역입찰공고 1. 입찰에부치는사항가. 공사명 : 0000단지재도장공사설계용역나. 위치 : 다. 과업범위 : 현장조사및실측 ( 균열조사, 바탕면상태등 ) 물량산출및내역서작성 - 균열보수, 바탕면만들기수량, 부위별 종류별물량, 시험비등 [ 별첨 #1] 재도장공사물량산출 ( 공사예정 ) 범위참조 도면및시방서작성라. 과업기간 : 착공일로부터 30일간마. 추정금액 : 바. 기초금액 : 가. 서류제출마감 : 일오후 6시까지도착 ( 우편물접수포함 ) 나. 서류제출처 : 당아파트관리사무소다. 입찰서제출 ( 투찰 ) 기간 : 오전 9시 ~ 오후4시. 라. 개찰일시 : 오후 5시. 마. 본입찰은전자입찰방식으로집행하며지문인식신원확인입찰이적용됩니다. 바. 입찰서 ( 부가세별도 ) 는반드시나라장터 ( 국가종합전자조달시스템 ) 홈페이지 ( 전자입찰시스템을이용하여제출하여야하며, 입찰서제출확인은보낸편지함에서확인하시기바랍니다. 사. 본입찰은전자입찰입찰자신원확인제도가적용됨에따라개인인증서를보유한대표자또는입찰대리인만이입찰서제출이가능합니다. 아. 전자입찰서의제출마감시간에장애가발생할수있으므로가능한한마감시간 1시간전까지투찰을완료하여주시기바랍니다. 자. 본용역은현장설명이없으므로입찰서제출전에 [ 별첨 #1] 등을통하여자세한과업내용을파악하시어입찰에참가하시기바라며, 우리아파트관리사무소로문의하시기바랍니다

58 3. 입찰참가자격가. 국토교통부고시 호제19조 ( 참가자격제한 ) 에해당되지않는업체이어야합니다. 나. 건축사법 제23조에따른건축사사무소를등록한자이어야합니다. 4. 입찰방법 가. 총액입찰입니다. 나. 전자입찰, 일반경쟁입찰 ( 최저가 ) 입니다. 5. 입찰및낙찰자결정가. 낙찰자결정은최저가격으로입찰한자순으로낙찰자로결정합니다. 나. 낙찰예정자중동일가격으로입찰한자가 2인이상인때에는추첨으로낙찰자를결정합다. 낙찰통보를받은자는 7일이내에계약을체결하여야하며, 정당한사유없이계약을체결하지않을시, 낙찰자체를무효로하며입찰보증금은당아파트에귀속됩니다. 가. 사업자등록증사본 1부. 나. 관련면허증사본 1부. 다. 인감증명서및사용인감계 1부. 라. 국세및지방세완납증명서 1부. 마. 기술인력및장비보유현황등 1부. 바. 입찰보증금 ( 입찰금액의 5% 이상으로현금, 공제증권, 보증서가능 ) 제출. 사. 계약체결시, 계약이행보증서 ( 계약금액의 10%) 제출. 아. 계약체결시, 청렴이행각서제출 ( 당아파트양식 ) 제출. 7. 입찰의무효입찰참가자격이없는입찰, 입찰보증금을납부하지아니한입찰, 입찰서가그도착일시까지소정의입찰장소에도착하지아니한입찰, 현장설명에참가하지아니한자의입찰, 입찰서와함께산출내역서를제출하지아니한입찰및입찰서상의금액과산출내역서상의금액이일치하지아니한입찰은무효입니다. 8. 기타사항 가. 입찰참가자는입찰공고문및 [ 별첨 #1] 등입찰에필요한사항을완전히숙지하고입찰에

59 응하여야하며, 이를숙지하지못하여발생한불이익은입찰참가자에게있습니다. 나. 낙찰자선정통보이전에우리아파트의예산사정, 사업계획변경등불가피한사유가있을때에는입찰을취소할수있으며, 이경우입찰자또는입찰참가예정자는이의제기나손해배상을청구할수없습니다. 다. 본용역의입찰공고문은우리아파트홈페이지에도게재되어있습니다. 라. 본용역은청렴계약제시행대상으로서낙찰자로선정된업체는대표자가서명또는날인한청렴계약이행서약서를제출하여야합니다. 마. 기타공사관련사항은우리아파트관리사무소로문의하시기바랍니다 입주자대표회의

60 # 입찰가격상한공고 ( 샘플 ) ㅇㅇㅇㅇ아파트공고제 호 균열보수 / 재도장 / 옹벽보수 보강공사입찰공고 1. 단지개요가. 단지명 ; 해운대ㅇㅇㅇㅇ아파트나. 소재지 : 부산광역시다. 단지규모 : 11 개동 852 세대라. 관리면적 : 117, m2마. 공사명 공사명 균열보수 / 재도장 / 옹벽보수 보강공사 과업개요 과업설명서참조 ( 현장설명회시제시 ) 공사기간 착수일로부터 90일간 기초금액 348,810,000원 추정가격 금317,100,000원 부가가치세 금31,710,000원 2. 공사범위가. 아파트외벽균열보수및재도장공사 ( 과업설명서공사범위 ) 나. 성당쪽옹벽 ( 철근노출및균열부위보수 보강 ) 3. 입찰서제출및개찰가. 전자입찰개시일시 : :00 부터나. 전자입찰마감일시 : :00 까지다. 개찰일시및장소 : :00 이후전자개찰 4. 입찰및계약방식 : 전자입찰, 총액입찰, 최저가 5. 입찰참가자격가. 공고일현재도장공사업 미방조적공사업 시설물유지관리업면허를동시보유한업체나. 최근2개년 (2011,2012) 단일공사로 1천세대이상아파트의크랙보수및재도장공사실적이 3개단지이상있는업체다. 최근2개년 (2011,2012) 단일공사로 5억이상으로아파트의크랙보수및재도장공사실적이 2개단지이상있는업체라. 국토해양부고시제 호지침에위배되지않는업체. 마. 현장설명회참석업체 6. 입찰서제출가. 본입찰은전자입찰로만집행하며, 전자입찰서는반드시국가종합전자조달 ( 시스템을이용하여제출하여야하며, 별도의입찰참가등록은실시하지않

61 습니다 ( 입찰금액은부가세별도금액 ) 나. 전자입찰서제출확인은국가종합전자조달 ( 시스템에서확인하시기바랍니다. 7. 제출서류 ( 현장설명회참여시관리사무소로제출 ) 1) 법인등기부등본, 사업자등록증사본 2) 전문건설업 ( 도장, 방수, 시설물유지관리업 ) 면허증및면허수첩사본, 3) 법인인감증명서및사용인감계. 4) 신용등급확인서 ( 건설공제조합발행 ) 5) 국세, 지방세완납증명원 ( 공고일이후발행 ) 6) 최근2개년 (2011,2012) 실적증명서 ( 협회발행 ) 7) 시공능력평가확인서 ( 전문건설협회발행 ) 8) 업체보유법정기술인력, 시설, 장비현황 9) 산재및근재보험가입증서각1부. 10) 공고일현재의실적증명서 ( 협회발행본 ) 8. 입찰보증금납부및귀속가. 본입찰에서는입찰금액의 5% 에해당하는입찰보증금을투찰시에공제증권또는보증서로제출하여야함. (3/21 17:00까지밀봉하여관리실로제출바라며, 우편은 3/21 17:00까지도착분에한함 ) 나. 낙찰자가정당한이유없이 7일이내에계약을체결하지아니할때에는입찰보증금은당아파트에귀속처리되어현금납입하여야하며계약은무효로합니다. 9. 현장설명회및서류마감가. 현장설명회일시 / 장소 : 2014년 3월 17일 10:00, 관리사무소 (10:00 이후참석불가 ) ( 참석자 : 재직증명서및신분증지참 ) 나. 서류접수마감일 : 현장설명회참여시제출다. 서류접수장소 : 당아파트관리사무소 10. 낙찰자결정방법 가. 최저가입찰자로결정됨 나. 낙찰예정자중동일한가격으로입찰한자가 2 인이상인때에는추첨에통해결정함 11. 계약체결및계약이행보증금납부가. 계약은낙찰자결정일로부터 10일이내에계약을체결하여야합니다. 나. 선정업체는공사계약체결시공사금액의 20% 이상의계약이행보증금을현금, 공제증권또는보증서로제출하여야한다. 만약계약이행보증금을제출하지않는경우에는그계약을무효로합니다

62 12. 기타입찰유의사항가. 제출된서류는반환하지않으며입찰자는입찰결과에대해일체이의를제기할수없습니다. 나. 제출된서류의허위또는담합사실발견시에는선정및계약이후에도무효처리됩니다. 다. 입찰참가자는과업설명서와입찰공고문등입찰참가에필요한모든사항을숙지하고입찰에참가하여야하며이를숙지하지못한책임은입찰참가자에게있습니다. 라. 본입찰은조달청에서구축한전자입찰시스템을우리시에서활용하는입찰이며입찰참가등록은별도로실시하지않습니다. 마. 입찰결과에대한정보는국가종합전자조달 ( 시스템에서확인하시기바랍니다. 바. 기타문의사항 전자입찰이용안내 : 국가종합전자조달시스템콜센터 ( ) 입찰 계약관련사항문의 : 관리사무소위와같이공고합니다. # 전자입찰결과 ( 샘플 ) 아파트입주대표회의

63 국토교통부유권해석 ( 발췌 ) 제목 : 제한입찰등의범위등록일 : 질의 : 답변 :

64 - 62 -

65 제목 : 지침제 16 조제 2 항에서규정하고있는관계전문가의범위? 등록일 : 주택관리업자및사업자선정지침제 16 조제 2 항관련문의합니다. 질의 : 문의1) " 관계전문가 " -> 건축사와기술사만이확인하는것이가능한건지문의드립니다. 문의2) 공고할수있다. -> 이와관련하여입찰공고문에상한가를공고하지아니하고, 해당입찰관련발주자만이상한가를알고입찰을진행하는것이지침에반하는것인지문의드립니다. 1. 주택관리업자및사업자선정지침제16조제2항에서 관리주체는제1항에따른입찰공고시건축사또는기술사등관계전문가의확인을받아입찰가격상한을공고할수있다 고규정하고있습니다. 답변 : 따라서상기규정에따라관계전문가가건축사, 기술사로한정되는것이아니라 건축사또는기술사등관계전문가 로적용되는것이니참고하시기바라며, 이전문가의확인범위에는국토부장관이지정고시한공동주택관리지원기관 ( 우리가함께행복지원센터 ) 의적정성자문결과도포함되는것임을알려드립니다. 2. 질의하신내용의요지는결국 예정가격 을발주처에서정한후이를낙찰의기준으로삼겠다는것으로요약됩니다. 예정가격을정하고이를낙찰의기준으로삼는것은 ' 주택관리업자및사업자선정지침 ' 에적합하지않습니다. 따라서, 예정가격자체가지침에적합하지않은것이므로예정가격에맞지않는입찰가격이입찰무효또는유찰의사유도될수없음을알려드립니다. 제목 : 질의 : 답변 : 승강기유지관리용역업체선정관련, 입찰참가자격제등록일 : 한사항의적합성여부? 제조사에서발행한순정부품공급확인서제출업체에문구가타당한지를여부를알고싶습니다. 국내에크게 4군데엘레베이터제조업체가있지만이것을유지보수하는업체는수백군데업체가있습니다. 그런데제조사에서발행한순정부품공급확인서제출이라고하면단서조항이라고생각합니다. 1. 제조사에서발행한순정부품공급확인서제출업체참가자격으로제한이가능한지? 2. 제조사를빼고순정부품공급을하겠다는확인서제출이맞지않는건지? 3. 만약 2번으로입대의에서의결한내용을관리사무소에서임의로제조사발행으로임의로공고했다면처벌규정은어떤것인가요? 주택관리업자및사업자선정지침에따른경쟁입찰이라면동지침제26조에서정하는입찰참가자격의제한사항을개별공동주택에서임의로변경하거나추가할수없는것입니다. 따라서사업종류별로해당법령에따른면허및등록등을마친업체임에도불구하고 순정부품공급확인서등 으로참가자격을제한하는것은동지침에적합하지않습니다. 아울러당해입찰이제한경쟁입찰이라

66 고하더라도제한경쟁입찰의제한조건은 계약의목적에따른 사업실적, 기술 능력, 자본금 이므로순정부품공급확인서등은제한경쟁입찰의제한조건에도해 당하지않는것이니업무에참고하시기바랍니다. 또한, 순정부품공급확인서 는승강기제조업체가 앞으로해당유지관리용역업체에순정부품을공급하겠다 는내용의서류로파악됩니다. 주택관리업자및사업자선정지침 [ 별표3] 제3호에서는 입찰서및제출서류가입찰공고에제시된마감시한까지정해진입찰장소에도착 ( 전자입찰방식인경우에는시스템에자료를등록하는것을의미함 ) 하지아니한입찰 이입찰의무효에해당함을명시하고있습니다. 따라서, 순정부품을공급받을수있음에도불구하고제조업체로부터협력업체가아니라는이유로순정부품공급확인서를발급받지못하여입찰공고문에제시된제출서류인순정부품공급확인서를제출하지못하는경우 에는제출서류를내지못했다는이유로입찰에참여하였더라도입찰의무효에해당되어결국입찰참가자격을제한한것과동일한결과가초래된다할것입니다. 발주처인공동주택에서 순정부품공급확인서 를제출서류로명시한것은, 품질이보증되는부품을사용하여안전사고를방지하겠다는목적일것입니다. 그목적은입찰공고시에순정부품을사용할것을명시하고해당내용을계약에반영한후 승강기시설안전관리법시행령제7조 에따라부품구매인등에게의무적으로제공되는 품질보증서 를확인하는방법등으로써달성될수있는것이므로, 실질적으로입찰참가자격을제한하는 순정부품공급확인서 를입찰공고문에제출서류로명시하는것은주택관리업자및사업자선정지침에적합하지않은것입니다. 아울러, 동지침에적합하지않게주택관리업자및사업자를선정한경우에는, 주택법제101조제3항제7의2에따라 5백만원이하의과태료가부과되는것이니참고하시기바랍니다제목 : 공사적정성자문기관등록일 : 질의 : 주택법제45조의 6제2항에따라국토교통부장관이지정고시한기관에공사 용역등의적정성에대한자문을받으려고합니다. 공사가시급하여자문에응하는데필요한비용을지불하더라도시급하게자문을받여려고합니다. 그런데지정고시한기관이하나밖에없는것으로알고있는데이경우에도사업자선정지침에따라경쟁입찰을해야하는지요? 답변 : 주택법제45조의6에서 1관리주체또는입주자대표회의는해당공동주택단지에서시행하는공사, 용역등의적정성에대하여제2항에따른기관또는단체등에자문할수있다. 2국토교통부장관은제1항의공사, 용역등의적정성에대한자문에응할수있는기관또는단체를지정하여고시할수있다. 이경우해당기관또는단체는자문에응하는데필요한비용을관리주체또는입주자대표회의로부터받을수있

67 다 고규정하고있습니다. 상기조항에따라, 공사, 용역등의적정성에대한자문을 우리가함께행복지원센터 ( ) 에의뢰하실수있으며, 이경우에는경쟁입찰을거칠필요가없는것이니참고하시기바랍니다. 제목 : 예정가격설정으로유찰시킬수있는지? 등록일 : 질의 : 답변 : 1. 공동주택내공사시사업자선정에있어참고용으로작성한예정가를이유로입찰무효 ( 유찰 ) 를할수있는지? 2. 사업자선정에있어예정가란용어를사용했으므로주택법이외의다른입찰에관한법률이나규정을적용해야하는지? 3. 또한아파트내공사시사업자선정에있어주택법시행령에서위임한국토교통부고시주택관리업자및사업자선정지침보다우선하는상위법이있는지? 1. 공동주택내공사사업자선정시예정가를정하는것은주택관리업자및사업자선정지침에적합하지않습니다. 다만질의한바와같이예정가를낙찰의기준으로삼지않고참고만한것이라면당해입찰을무효로보기는어려울것으로판단됩니다 국토교통부고시주택관리업자및사업자선정지침은주택법시행령제48조에따른의무관리대상공동주택에서같은영제52조제4항에따른주택관리업자의선정과같은영제55조의 4에따른공사및용역등사업자의선정과관해위임사항과시행에관해필요한사항을규정함을목적으로공동주택내사업자선정시적용하는것이며, 동지침보다우선해적용하는법령이나지침은없으니업무에참고하기바랍니다. 제목 : 차순위업체와계약체결할수있는것인지여부? 등록일 : 질의 : 답변 :

68 제목 : 공산품으로수의계약이가능한지의여부? 등록일 : 질의 : 답변 :

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70 라. 현장설명회 1 제23조에따른현장설명회에는다음각호의사항이포함되어야한다. 1. 다음각목의현황등사업여건가. 경비용역 : 경비초소및경비구역현황나. 청소용역 : 청소범위및청소면적현황다. 소독용역 : 소독범위및소독면적현황라. 승강기유지관리용역및공사 : 승강기대수및시설현황마. 지능형홈네트워크설비유지관리용역및공사 : 지능형홈네트워크설비대수및시설현황바. 각종시설및보수공사 : 설계도서, 보수범위및보수방법사. 건축물안전진단 : 설계도서및안전진단범위아. 그밖의용역및공사 : 용역및공사에필요한현황 2. 입찰공고내용의구체적인설명 3. 그밖에입찰에관한질의응답등필요한사항 마. 참가자격의제한 1 사업자가입찰공고일현재다음각호의어느하나에해당하는경우경쟁입찰에참가할수없으며, 입찰에참가한경우에는그입찰을무효로한다. 1. 사업종류별로해당법령에따른면허및등록등을마치지아니한경우그자격요건을갖추지아니한자 2. 해당법령에따른영업정지처분을받고그영업정지기간중에있는자 3. 국세및지방세를완납하지아니한자 4. 해당입찰과관련하여물품ㆍ금품ㆍ발전기금등을사용자, 입주자, 입주자대표회의 ( 구성원을포함한다 ), 관리주체 ( 관리사무소직원을포함한다 ) 등에게제공한자 5. 해당공동주택의입주자대표회의의구성원 ( 그배우자및직계존비속을포함한다 ), 관리사무소장또는관리직원이운영하는사업자 6. 사업자선정과관련하여입찰담합으로공정거래위원회로부터과징금처분을받은후 6개월이경과되지아니한자 2 사업자는영업지역의제한을받지아니한다. 다만, 해당법령에서영업지역을제한하는사업자는그러하지아니하다

71 바. 제출서류 입찰에참가하는사업자는다음각호의서류를관리주체에게제출하여야한다. 적격심사평가를위한제출서류 - 기업신용평가등급확인서 1부 - 행정처분확인서 1부 - 기술인력보유증명서 1부 - 실적증명서 1부 - 장비구입영수증등 1부 - 사업제안서 1부 - 입찰서 1부 입찰서제출시징구서류 - 입찰보증금 ( 입찰금액의 5퍼센트이상 ) 납부영수증, 입찰보증보험증권, 공제증권 ) 1부 - 입찰자인감증명서 1부 - 대리인인경우 : 사용인감계및위임장각 1부 사. 입찰가격산출방법 용역비 : 월간용역비 용역기간 공사사업자선정 : 총공사금액또는단가 부가가치세제외

72 아. 계약체결 계약이행보증금 - 공사계약 : 계약금액의 100분의 20 - 용역계약및단가계약의경우에는계약금액의 100분의 만원이하인계약금액에는보증금을면제할수있음

73 관리주체계약 1) 위탁관리의경우관리주체인주택관리업자가사업자선정과집행을하여야하는데위탁 관리를 위임 으로간주하므로결국사업자선정은입주민에게위임받은업무를수임자의 지위에서하게되는것임. 2) 이때주의할것은관리주체인주택관리업자가직접하든지관리소장에게위임하여하든지업체를선정하는행위는가 ) 대표회의에서정한참가자격이있는업체인지여부와나 ) 적격업체평가표에응찰업체에대입하여점수화하는객관적인업무를행하는것다 ) 업체선정은참가자격과평가점수를 확인 하는행위임. 3) 또한 계약 은계약의주체로서가아닌위임에따른수임자의지위에서행하는것으로서 행정목적상주택법령이고시에서특별하게관리주체가하도록규정한것이므로 날인자 의의미를갖게되는것임 ( 즉권리로서가아니라의무로서계약서에날인하는것 ) 4) 따라서공사및용역사업의계약자명의를아래와같이하는것이적절함. 계약자 : 아파트입주자대표회의의위임을받은관리주체대표이사를대리하여관리소장 ( 인 ) 계약상대자 : 주식회사대표자 ( 인 ) 참관승인 : 아파트입주자대표회의대표회장 ( 인 ) 참관인 : 주택법시행령제 55조의4 에의하여감사 ( 인 )

74 관리능력 평가항목 기업신뢰도 업무수행능력 사업제안 배점 30 점 30 점 10 점 세부배점 평가항목 평가내용 15 점신용평가등급 15 점행정처분건수 10 점기술자보유기술인력보유증명서 10 점장비보유 10 점업무실적업무실적증명서 제출서류 기업신용평가등급확인서 ( 입찰공고일이전가장최근에평가한것으로서, 유효기간이내의것 ) 해당법령에따른처분권자가발급 ( 위탁발급포함 ) 한입찰공고일로부터최근 1 년간행정처분확인서 제출서류마감일현재보유한장비구입영수증또는장비임대확인서등 5점 사업계획의적합성 사업제안서 5점 지원서비스능력 ( 프레젠테이션으로하게할수있다 ) 점수부여방식 비고 2 입찰공고시명시한평가배점표에따른점수부여 입찰가격 30점 30점 입찰가격 입찰서 낮은순 합계 100점 100점 - - < 비고 > 1. 평가항목및배점은입주자등의과반수찬성을얻어관리규약으로정하는경우단지특성에따라변경할수있 다. 다만, 배점합계는 100점, 입찰가격배점은 30점, 지원서비스능력배점은 5점으로한다. 2. 기업신용평가등급은 신용정보의이용및보호에관한법률 제 2 조에따른신용정보회사중신용조회업무담당회사에서발급하는확인서로확인하며, 다음의평가기준에따른다. 1 회사채에대한신용평가등급 2 기업어음에대한신용평가등급 3 기업신용평가등급 배점 AAA 1의 AAA에준하는등급 15.0 AA+, AA, AA- A1 1의 AA+, AA, AA-에준하는등급 15.0 A+, A, A- A2+, A2, A2-1의 A+, A, A-에준하는등급 15.0 BBB+, BBB, BBB- A3+, A3, A3-1의 BBB+, BBB, BBB-에준하는등급 15.0 BB+, BB B+ 1의 BB+, BB 에준하는등급 15.0 BB- B 1의 BB-에준하는등급 14.5 B+, B, B- B- 1의 B+, B, B-에준하는등급 14.0 CCC+ 이하 C 이하 1의 CCC+ 에준하는등급이하 행정처분은해당법령의규정에따른행정처분을의미하며, 규정이없는경우에는만점으로한다. 4. 기술자 장비보유는단지특성에따라입찰공고시제시한사항을모두확보한경우만점으로한다. 가. 입찰공고시제시한기술자가 국가기술자격법 상의자격취득자, 건설기술진흥법 상의건설기술자, 정보통신공사업법 등관계법령에의한기술자로써, 기술자보유수를산정할필요가있는경우에는다음의산정기준에따르되, 한사람이여러개의기술자격을보유한경우에는가장유리한 1 개의자격만인정한다. 그밖의경우에는발주처에서정한평가기준에따른다. 국가기술자격자 기능사 산업기사 기사 기능장 기술사, 건축사 학 경력기술자 초급 중급 고급 특급 산정기준 1인 1.25인 1.5인 1.75인 2인 나. 기술자보유는입찰공고일현재해당기술자가해당업체에서최근 1 개월이상근무하고있는경우인정하며, 자격증사본과 4 대보험 ( 고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험중 1 개 ) 에가입한증빙자료를제출하여입증하여야한다. 5. 업무실적은 10 건을상한으로해당단지의규모등을고려하여만점기준을정할수있다. 업무실적증명서는입찰공고일현재해당공사의공사실적증명서, 원본이확인된계약서, 세금계산서, 거래명세서등을의미하며, 필요한경우관리주체는공급받는자의인감증명 ( 법인또는개인 ) 을첨부한거래사실확인서를제출하게할수있다. 6. 사업계획의적합성은단지특성에대한이해와분석및관리방안에대한내용을평가하고, 지원서비스능력은기술 인력 장비등의지원을위한접근성과신속성등만족도제고를위한제안등을평가한다. 7. 상기각종서류에대한입증책임은적격심사대상자가부담하며, 의무를다하지아니하여확인이어려운경우에는인정하지아니한다. 공사사업자선정시에는본표준평가표, 관리규약에서정한평가표, 전자입찰시스템에서제공하는평가표중적합한것을선택적으로적용할수있다

75 평가항목 점수 평가항목배점세부제출서류부여평가내용배점방식 기업신용평가등급확인서 ( 입찰공고일이전가장최근에 15점신용평가등급비고2 기업평가한것으로서, 유효기간이내의것 ) 30점신뢰도해당법령에따른처분권자가발급 ( 위탁발급포함 ) 한 15점행정처분건수입찰공고일로부터최근 1년간행정처분확인서관 10점기술자보유기술인력보유증명서입찰공고리업무제출서류마감일현재보유한장비구입영수증또는시명시한능수행 30점 10점장비보유장비임대확인서등평가배점력능력 10점업무실적업무실적증명서표에따른 5점사업계획의적합성사업사업제안서점수부여 10점제안 5점협력업체와의 ( 프레젠테이션으로하게할수있다 ) 상생발전지수 입찰가격 30점 30점 입찰가격 입찰서 낮은순 합계 100점 100점 - - < 비고 > 1. 평가항목및배점은입주자등의과반수찬성을얻어관리규약으로정하는경우단지특성에따라변경할수있다. 다만, 배점합계는 100 점, 입찰가격배점은 30 점으로한다. 2. 기업신용평가등급은 신용정보의이용및보호에관한법률 제 2 조에따른신용정보회사중신용조회업무담당회사에서발급하는확인서로확인하며, 다음의평가기준에따른다. 1 회사채에대한신용평가등급 2 기업어음에대한신용평가등급 3 기업신용평가등급 배점 AAA 1의 AAA에준하는등급 15.0 AA+, AA, AA- A1 1의 AA+, AA, AA-에준하는등급 15.0 A+, A, A- A2+, A2, A2-1의 A+, A, A-에준하는등급 15.0 BBB+, BBB, BBB- A3+, A3, A3-1의 BBB+, BBB, BBB-에준하는등급 15.0 BB+, BB B+ 1의 BB+, BB 에준하는등급 15.0 BB- B 1의 BB-에준하는등급 14.5 B+, B, B- B- 1의 B+, B, B-에준하는등급 14.0 CCC+ 이하 C 이하 1의 CCC+ 에준하는등급이하 행정처분은해당법령의규정에따른행정처분을의미하며, 규정이없는경우에는만점으로한다. 4. 기술자 장비보유는단지특성에따라입찰공고시제시한사항을모두확보한경우만점으로한다. 가. 입찰공고시제시한기술자가 국가기술자격법 상의자격취득자, 건설기술진흥법 상의건설기술자, 정보통신공사업법 등관계법령에의한기술자로써, 기술자보유수를산정할필요가있는경우에는다음의산정기준에따르되, 한사람이여러개의기술자격을보유한경우에는가장유리한 1 개의자격만인정한다. 그밖의경우에는발주처에서정한평가기준에따른다. 국가기술자격자 기능사 산업기사 기사 기능장 기술사, 건축사 학 경력기술자 초급 중급 고급 특급 산정기준 1인 1.25인 1.5인 1.75인 2인 나. 기술자보유는입찰공고일현재해당기술자가해당업체에서최근 1 개월이상근무하고있는경우인정하며, 자격증사본과 4 대보험 ( 고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험중 1 개 ) 에가입한증빙자료를제출하여입증하여야한다. 5. 업무실적은 10 건을상한으로해당단지의규모등을고려하여만점기준을정할수있다. 업무실적증명서는입찰공고일현재해당용역등의용역이행실적증명서, 원본이확인된계약서, 세금계산서, 거래명세서등을의미하며, 필요한경우관리주체는공급받는자의인감증명 ( 법인또는개인 ) 을첨부한거래사실확인서를제출하게할수있다. 6. 사업계획의적합성은단지특성에대한이해와분석및관리방안에대한내용을평가하고, 협력업체와의상생발전지수는공동주택관리시협력업체와의공생발전을위한상생협력내용등을평가한다. 7. 상기각종서류에대한입증책임은적격심사대상자가부담하며, 의무를다하지아니하여확인이어려운경우에는인정하지아니한다. 용역등사업자선정시에는본표준평가표, 관리규약에서정한평가표, 전자입찰시스템에서제공하는평가표중적합한것을선택적으로적용할수있다

76 구분 기업신뢰도 (30 점 ) 평가항목 ( 배점 ) 신용평가등급 (15 점 ) 공사사업자선정적격심사제세부평가표 ( 예시 ) 세부배점항목별평가기준업체별평가확인서류 점수부여 방식 비고 건이하행정처분건수 건 낮은순 (15점) 5 4건이상 10 제시사항모두확보기술자보유공고일현재기술자보유현황표 ( 자격증 7 2순위 (60%) 비고 4 (10점) 사본, 4대보험가입증명서 ) 4 3순위 (40%) 업무 10 제시사항모두확보수행장비보유공고일현재장비구입영수증및임대확 7 2순위 (60%) 많은순능력 (10점) 인서등 4 3순위 (40%) (30점) 5 10건이상업무실적 3 9 ~ 6건공고일이후현재업무실적증명서많은순 (10점) 1 5건이하 5 우수사업계획적합성 3 보통높은순사업 (5점) 1 미흡제안서 5 우수 (10점) 지원서비스능력 3 보통높은순 (5점) 1 미흡 40 1 순위 30 2 순위입찰입찰가격 20 3 순위가격입찰서류신청서낮은순 (30점) 15 4 순위 (30점) 10 5 순위 5 6순위이하합계 평가항목및배점은입주자등의과반수찬성을얻어관리규약으로정하는경우단지특성에따라변경할수있다. 다만, 배점합계는 100점, 입찰가격배점은 30점, 지원서비스능력배점은 5점으로한다. 2. 기업신용평가등급은 신용정보의이용및보호에관한법률 제 2 조에따른신용정보회사중신용조회업무담당회사에서발급하는확인서로확인하며, 다음의평가기준에따른다. 1 회사채에대한 2 기업어음에대한신용평가등급신용평가등급 3 기업신용평가등급 배점 AAA 1의 AAA에준하는등급 15.0 AA+, AA, AA- A1 1의 AA+, AA, AA-에준하는등급 15.0 A+, A, A- A2+, A2, A2-1의 A+, A, A-에준하는등급 15.0 BBB+, BBB, BBB- A3+, A3, A3-1의 BBB+, BBB, BBB-에준하는등급 15.0 BB+, BB B+ 1의 BB+, BB 에준하는등급 15.0 BB- B 1의 BB-에준하는등급 14.5 B+, B, B- B- 1의 B+, B, B-에준하는등급 14.0 CCC+ 이하 C 이하 1의 CCC+ 에준하는등급이하 행정처분은해당법령의규정에따른행정처분을의미하며, 규정이없는경우에는만점으로한다. 4. 기술자 장비보유는단지특성에따라입찰공고시제시한사항을모두확보한경우만점으로한다. 가. 입찰공고시제시한기술자가 국가기술자격법 상의자격취득자, 건설기술진흥법 상의건설기술자, 정보통신공사업법 등관계법령에의한기술자로써, 기술자보유수를산정할필요가있는경우에는다음의산정기준에따르되, 한사람이여러개의기술자격을보유한경우에는가장유리한 1 개의자격만인정한다. 그밖의경우에는발주처에서정한평가기준에따른다

77 국가기술자격자 기능사 산업기사 기사 기능장 기술사, 건축사 학 경력기술자 초급 중급 고급 특급 산정기준 1인 1.25인 1.5인 1.75인 2인 나. 기술자보유는입찰공고일현재해당기술자가해당업체에서최근 1 개월이상근무하고있는경우인정하며, 자격증사본과 4 대보험 ( 고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험중 1 개 ) 에가입한증빙자료를제출하여입증하여야한다. 5. 업무실적은 10 건을상한으로해당단지의규모등을고려하여만점기준을정할수있다. 업무실적증명서는입찰공고일현재해당공사의공사실적증명서, 원본이확인된계약서, 세금계산서, 거래명세서등을의미하며, 필요한경우관리주체는공급받는자의인감증명 ( 법인또는개인 ) 을첨부한거래사실확인서를제출하게할수있다. 6. 사업계획의적합성은단지특성에대한이해와분석및관리방안에대한내용을평가하고, 지원서비스능력은기술 인력 장비등의지원을위한접근성과신속성등만족도제고를위한제안등을평가한다. 7. 상기각종서류에대한입증책임은적격심사대상자가부담하며, 의무를다하지아니하여확인이어려운경우에는인정하지아니한다. 공사사업자선정시에는본표준평가표, 관리규약에서정한평가표, 전자입찰시스템에서제공하는평가표중적합한것을선택적으로적용할수있다

78 구분 기업신뢰도 (30 점 ) 평가항목 ( 배점 ) 신용평가등급 (15 점 ) 용역등사업자선정적격심사제세부평가표 ( 예시 ) 세부배점항목별평가기준업체별평가확인서류 점수부여 방식 비고 건이하행정처분건수 건 (15점) 5 4건이상 낮은순 10 제시사항모두확보기술자보유공고일현재기술자보유현황표 ( 자격증 7 2순위 (60%) 비고 4 (10점) 사본, 4대보험가입증명서 ) 4 3순위 (40%) 업무 10 제시사항모두확보수행장비보유공고일현재장비구입영수증및임대확 7 2순위 (60%) 많은순능력 (10점) 인서등 4 3순위 (40%) (30점) 5 10건이상업무실적 3 9 ~ 6건공고일이후현재업무실적증명서많은순 (10점) 1 5건이하 5 우수사업계획적합성 3 보통높은순사업 (5점) 1 미흡제안서 협력업체와의 5 우수 (10점) 상생발전지수 3 보통높은순 (5점) 1 미흡 40 1 순위 30 2 순위입찰입찰가격 20 3 순위가격 (30점) 15 4 순위 (30점) 10 5 순위 입찰서류신청서 낮은순 5 6순위이하 합계 평가항목및배점은입주자등의과반수찬성을얻어관리규약으로정하는경우단지특성에따라변경 할수있다. 다만, 배점합계는 100점, 입찰가격배점은 30점, 지원서비스능력배점은 5점으로한다. 2. 기업신용평가등급은 신용정보의이용및보호에관한법률 제 2 조에따른신용정보회사중신용조회업무담당회사에서발급하는확인서로확인하며, 다음의평가기준에따른다. 1 회사채에대한 2 기업어음에대한신용평가등급신용평가등급 3 기업신용평가등급 배점 AAA 1의 AAA에준하는등급 15.0 AA+, AA, AA- A1 1의 AA+, AA, AA-에준하는등급 15.0 A+, A, A- A2+, A2, A2-1의 A+, A, A-에준하는등급 15.0 BBB+, BBB, BBB- A3+, A3, A3-1의 BBB+, BBB, BBB-에준하는등급 15.0 BB+, BB B+ 1의 BB+, BB 에준하는등급 15.0 BB- B 1의 BB-에준하는등급 14.5 B+, B, B- B- 1의 B+, B, B-에준하는등급 14.0 CCC+ 이하 C 이하 1의 CCC+ 에준하는등급이하 행정처분은해당법령의규정에따른행정처분을의미하며, 규정이없는경우에는만점으로한다. 4. 기술자 장비보유는단지특성에따라입찰공고시제시한사항을모두확보한경우만점으로한다. 가. 입찰공고시제시한기술자가 국가기술자격법 상의자격취득자, 건설기술진흥법 상의건설기술자, 정보통신공사업법 등관계법령에의한기술자로써, 기술자보유수를산정할필요가있는경우에는다음의산정기준에따르되, 한사람이여러개의기술자격을보유한경우에는가장유리한 1 개의자격만인정한다. 그밖의경우에는발주처에서정한평가기준에따른다

79 국가기술자격자 기능사 산업기사 기사 기능장 기술사, 건축사 학 경력기술자 초급 중급 고급 특급 산정기준 1인 1.25인 1.5인 1.75인 2인 나. 기술자보유는입찰공고일현재해당기술자가해당업체에서최근 1 개월이상근무하고있는경우인정하며, 자격증사본과 4 대보험 ( 고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험중 1 개 ) 에가입한증빙자료를제출하여입증하여야한다. 5. 업무실적은 10 건을상한으로해당단지의규모등을고려하여만점기준을정할수있다. 업무실적증명서는입찰공고일현재해당공사의공사실적증명서, 원본이확인된계약서, 세금계산서, 거래명세서등을의미하며, 필요한경우관리주체는공급받는자의인감증명 ( 법인또는개인 ) 을첨부한거래사실확인서를제출하게할수있다. 6. 사업계획의적합성은단지특성에대한이해와분석및관리방안에대한내용을평가하고, 지원서비스능력은기술 인력 장비등의지원을위한접근성과신속성등만족도제고를위한제안등을평가한다. 7. 상기각종서류에대한입증책임은적격심사대상자가부담하며, 의무를다하지아니하여확인이어려운경우에는인정하지아니한다. 공사사업자선정시에는본표준평가표, 관리규약에서정한평가표, 전자입찰시스템에서제공하는평가표중적합한것을선택적으로적용할수있다

80 FAQ. 사업자선정지침 주택법제2조제14호나목에따라관리업무를인계하기전의사업주체는 관리주체 이며, 주택법시행령제55조의4제1항에따라관리주체가경비 청소 용역업자선정시에는 주택관리업자및사업자선정지침 에따라야하므로사업주체관리기간에도동지침에따라경비 청소 용역업자등을선정하여야함. 주택관리업자및사업자선정지침 제 6 조제 2 항에따라낙찰의방법은적격심사제에따르되, 관리규 약으로정하는경우최저 ( 고 ) 낙찰제에따를수있으므로관리규약으로최저 ( 고 ) 낙찰제를적용함을 정해놓은경우에도사정에따라적격심사제를적용할수있는것임 적격심사제와최저낙찰제를병행하고자하는경우에는관리규약에이에관한사항을명시하면가능 ( 관리규약조문안예시 : 각종공사및용역의사업자선정은적격심사제에따른다. 다만, 입주자대 표회의에서의결할경우에는최저낙찰제에따른다 ) 같은용역이라하더라도단지사정상필요하다면관리규약에정하여낙찰방법을달리정할수있음 ( 예 : 경비용역은적격심사제에따르고청소용역은최저낙찰제에따른다 ) 적격심사제표준평가표의평가항목및점수는단지사정에따라관리규약에정할경우, 변경할수있 음, 다만입찰가격배점은최소 30 점임 ( 별표 5, 6 비고 1)

81 적격심사제표준평가표의비고란의기준은평가항목변경없이단지사정에따라달리정할수없음 낙찰의방법을적격심사제로할경우적격심사시특정항목의서류를제출하지않은경우입찰의무효로처리하는것은아니며, 동서류를제출하지않은것에해당하는점수를부여하면되는것임국토부공문 ( ) 2. 주택관리업자및사업자선정지침 [ 별표3] 입찰의무효 에대한운용상의혼란을해소하고자이를바로잡아알려드리니업무에참고하시기바랍니다. ( 관련규정 ) 주택관리업자및사업자선정지침 [ 별표 3] 입찰의무효 제 13 조 입찰서및제 출서류를그도착일시까지정해진입찰장소에도착하지아니한입찰 ( 기존해석 ) 최저낙찰제의경우제출서류미제출은입찰의무효에해당되나, 적격심사제의 경우일부평가항목에대한제출서류미제출은입찰의무효에해당하지않으며그에해당하 는점수를부여하면됨 ( 변경사유 ) 낙찰방법에따라무효해당여부가달라일선의혼란이발생하고, 적격심사시 업체에서 행정처부확인서 와같이불리한서류를고의로제출하지않음으로써적격심사취 지가저해됨 ( 해석변경 ) 낙찰방법에상관없이지침에명시된대로입찰공고문에제시된제출서류미체출 시입찰의무효에해당. 끝. 적격심사제표준평가표의평가항목및점수는관리규약에정할경우, 단지사정에따라변경할수있으나 ( 별표 5, 6 비고 1) 여기서평가항목및점수를달리할수있다는것은표준평가표와다르게평가표를만들어관리규약으로정한경우를말함 - 따라서, 관리규약으로입찰마다입주자대표회의에서평가표를다르게정할수있다고정하는것은 주택관리업자및사업자선정지침 에적합하지않음

82 ' 주택관리업자및사업자선정지침 ' 제 19 조제 1 항각호에서입찰의참가자격에대하여정하고있는 바, 영업배상책임보험가입에대하여의무화하고있지는않으므로해당사항으로입찰참가를제한할 수는없음 - 다만, 해당업의근거법령에서영업배상책임보험등에대하여정하는사항이있다면그에따른제 한은가능할것임 단지여건에따라예산이한정되는등필요가있다면, 입찰공고시입찰가격상한을공고할수있음, 이경우사전에건축사, 기술사등전문가의확인후가능함 ( 지침제 16 조제 2 항 ) 지침별표4에따라용역이나공사의계약자는관리주체이며 ( 하자보수공사, 장기수선공사는제외 ), 관리주체는위탁관리시주택관리업자이므로 ( 주택법제2조제14호 ), 주택관리업자가계약자가됨 ( 단, 주택관리업자가소속직원인관리사무소장에게계약권을위임 ( 대리 ) 한다면, 관리사무소장이계약할수있을것임 ) 품질경영및공산품안전관리법제2조제5호에서 공산품이란공업적으로생산된제품으로서소비자가별도의가공 ( 단순한조립은제외한다 ) 없이사용할수있는최종제품또는그부분품이나부속품을말한다. 라고정의하고있다. 따라서구체적인사정은알수없지만질의한실외운동기구가주문제작되는것이고또한설치공사가필요하다면공산품으로보기는다소어려울것으로판단된다

83 < 입찰의절차 > 사전의결 입주자대표회의의결 입찰예정일 10 일이전 일반경쟁입찰 입찰공고 ( 긴급, 재공고 5 일전 ) 제한경쟁입찰 공동주택관리정보시스템 지명경쟁입찰 (k-apt.go.kr) 현장설명회 입찰공고일 5 일후, 입찰예정일 5 일전 범위는 25 조참조 입찰서투찰입찰에참여하는자 ( 대리인 ) 제출서류및입찰서투찰 개찰 입찰에참석하는자 1 인 관리주체계약담당및이해관계인 우편은마감시간경과이후 낙찰자결정 적격심사점수높은순 최저가또는최고가 동점이면입찰가격순 추첨 가격이같으면추첨 계약체결계약이행보증금징구 10 일이내미체결무효

84 가. 잡수입등과관련한사업자선정 잡수입, 물품의매각, 주민운동시설의위탁등을위한사업자선정은제 3 장을준용한다. 잡수입사업자중알뜰장터사업자선정시배상책임보험이들어있는지확인 - 영업배상책임보험 : 영업행위로인한타인의신체 재산상손해시보상담보보험이며, 소재지제한있음 ( 담보지역 : 당해아파트명의로가입 ) - 생산물배상책임보험 : 생산물의공급으로인한타인의신체 재산상손해시보상담보보험, 소재지제한없음 ( 담보지역 : 대한민국 ), 업체명의로가입필요 - 담보금액과보험기간이계약기간종료일까지되어있는지확인

85 가. 입찰보증금등 입찰공고문의입찰자유의사항에 입찰보증금의 20 배를초과하여입찰가액을기재한경우에는무 효로처리됨 이라는문구명시 국토교통부유권해석 ( 발췌 ) 제목 : 수의계약대상과입찰보증금및계약이행보증금의면 제가동일한금액인지? 등록일 : 질의 : 수의계약은사업자선정지침별표2에따라입찰금액 300만원 ( 부가가치세별도 ) 이하인경우로되어있고, 입찰보증금및계약이행보증금의면제는계약금액이 300 만원이하로되어있으나, 계약금액과입찰금액은통상적으로부가가치세의포함여부가다를수있습니다. 계약금액은국가계약법등에서보면부가가치세를포함한다고되어있어, 부가가치세만큼의괴리가발생할수밖에없습니다따라서수의계약이가능한금액범위에서입찰보증금등을납부면제하는것으로이해되나, 입찰보증금및계약이행보증금의면제는계약금액 300만원으로명시되어있어의문이듭니다. 답변 : 먼저 " 주택관리업자및사업자선정지침 " 적용에혼란을드려죄송합니다. 입찰보증금및계약이행보증금의납부면제범위 ( 제29조제 3항 ) 도공사및용역의수의계약범위와동일하게 300만원 ( 부가가치세를제외한금액을말한다 ) 이하인경우에해당됨을알려드립니다

86 나. 하자보수보증금 공사상의하자보수보증금예치율은 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제 62 조제 1 항 부터제 4 항까지를준용한다. 1 법제18조의규정에의한하자보수보증금은기획재정부령이정하는바에의하여계약금액의 100분의 2이상 100분의 10이하로하여야한다. 다만, 공사의성질상하자보수가필요하지아니한경우로서기획재정부령이정하는경우에는하자보수보증금을납부하지아니하게할수있다. 2 각중앙관서의장또는계약담당공무원은제1항의규정에의한하자보수보증금을당해공사의준공검사후그공사의대가를지급하기전까지납부하게하고제60조의규정에의한하자담보책임기간동안보관하여야한다. 3 장기계속공사에있어서는연차계약별로제1항및제2항의규정에의한하자보수보증금을납부하게하여야한다. 다만, 연차계약별로하자담보책임을구분할수없는공사인경우에는총공사의준공검사후하자보수보증금을납부하게하여야한다. 4 법제18조제 1항단서의규정에의하여하자보수보증금의납부를면제할수있는경우는다음각호와같다. 1. 삭제 < > 2. 제37조제 3항제1호내지제4호에규정된자와계약을체결한경우 1 각중앙관서의장또는계약담당공무원은공사계약을체결할때에영제62조제 1항본문의규정에의하여다음각호의공종 ( 각공종간의하자책임을구분할수없는복합공사인경우에는주된공종을말한다 ) 구분에의하여계약금액에대한하자보수보증금률을정하여야한다. 1. 철도 댐 터널 철강교설치 발전설비 교량 상하수도구조물등중요구조물공사및조경공사 : 100 분의 5 2. 공항 항만 삭도설치 방파제 사방 간척등공사 : 100분의 4 3. 관개수로 도로 ( 포장공사를포함한다 ) 매립 상하수도관로 하천 일반건축등공사 : 100분의 3 4. 제1호내지제3호외의공사 : 100분의 2 2 영제62조제 1항단서에따라하자보수보증금을납부하지아니하게할수있는경우는다음각호의어느하나의공사로한다. 1. 건설산업기본법시행령 별표 1에따른건설업종의업무내용중구조물등을해체하는공사 2. 단순암반절취공사, 모래 자갈채취공사등그공사의성질상하자보수가필요하지아니하다고중앙관서의장또는계약담당공무원이인정하는공사 3. 계약금액이 3천만원을초과하지아니하는공사 ( 조경공사를제외한다 )

87 < 보증금흐름도 > 입찰보증금 (100 분의 5) 계약이행보증금 - 공사 : 100분의20 하자보수보증금 - 계약금액의 100분의 2 - 용역 단가 : 100 분의 10 이상 100 분의 10 이하 계약금액 300 만원이하면제할수있음 면제기준없음 다. 보증금의반환 1 입주자대표회의또는관리주체는제31조에따라납부된입찰보증금및계약이행보증금의목적이달성된때에는계약상대자의요청에따라즉시이를반환하여야한다. 2 제32조에따른하자담보책임기간이만료되어하자보수보증금의목적이달성된때에는계약상대자의요청에따라즉시이를반환하여야한다. 입찰공고문의입찰자유의사항에 금융기관수수료는입찰자부담임 이라는문구명시 국토부유권해석발췌 제목 : 하자보수보증금의예치율만준용하는지? 등록일 : 질의 : 사업자선정지침제30조에의하면 공사상의하자보수보증금예치율은국가를당사자로하는계약에관한법률시행령제62조제1항부터제4항까지를준용한다. 라고되어있는데준용할수있는것이단순히 예치율 만준용하고나머지는준용할수없는것인지? 아니면납부면제조항과같은예치율이외의것들도모두준용할수있는것인지? 답변 : 지침제30조에서하자보수보증금예치율은 ' 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령제62조제1항부터제4항까지를준용한다고명시하고있으므로예치율만을준용토록하고있으나, 동법시행령제62조제1항단서에따른면제기준적용에대하여는향후지침개정시검토토록하겠습니다