송도국제화복합단지건립사업안심사보고서 2008. 2. 4( 월 ) 산업위원회 1. 심사경과가. 제안일자 : 2008. 1. 14 나. 제안자 : 인천광역시장다. 회부일자 : 2008. 1. 14 라. 상정일자 : 2008. 2. 1( 제162 회인천광역시의회임시회제4 차산업위원회 ) - 제안설명 : 경제자유구역청차장최현길 - 검토보고 : 산업전문위원오병집 - 질의및토론 - 보류 2. 제안설명의요지가. 제안이유 인천경제자유구역활성화와산 학 연연계를통한송도지구첨단산업클러스터조기구축 외국교육기관 연구기관유치및공동연구기반조성으로외국인투자유치촉진 세계적수준의글로벌캠퍼스조성을통한인천지역고등교육시설확충및국제적교육 연구허브구축 동사업의원활한추진을위하여의회의의결을받아추진하고자함.
나. 주요내용 송도국제화복합단지규모및구성 - 대학시설 (616,017 m2 ) : Global Campus, Joint University Campus, R&D Campus - 주거용지 (165,291m2 ) : 공동주택 - 상업용지 (99,161m2 ) : 주상복합및일반상업용지 - 공공용지 (45,285m2) : 초 중 고등학교용지및공공청사등총면적 925,754m2으로구성된복합개발사업 개발사업시행자 - 회사명 : 송도국제화복합단지개발주식회사 (2007. 12. 21 설립 ) - 자본금 : 3억원 - 출자지분구성 공공부문출자자 : 51%( 인천도시개발공사 19%, 인천지하철공사 16%, 인천교통공사 16%) 민간부문출자자 : 49%( 농협등 ) - 사업시행내용 개발사업시행자인송도국제화복합단지개발주식회사가주거 상업용지의개발수익을재원으로대학시설 (Global Campus, Joint University Ca mpus, R&D Campus 포함 ) 건축비용과해외교육연구기관유치 토지의공급 - 토지공급계약당사자 매도자 : 인천광역시 매수자 : 송도국제화복합단지개발주식회사 - 토지공급면적 : 925,754m2 (280천평) - 토지공급방식 : 경제자유구역의지정및운영에관한법률 제16조제5항의규정에의한수의계약 - 토지공급가격 : 총 4,200억원정도 [ 조성원가 ( m2당 453,000원 ) 수준 ]
3. 전문위원검토의견 본사업계획안은 - 06. 1. 26일인천시와연세대학교간체결한송도국제화복합단지건립을위한협약내용을효율적으로추진하기위하여개발사업시행자를현행인천광역시에서 07. 12. 21 설립된송도국제화복합단지개발주식회사로변경하고 - 송도국제화복합단지개발주식회사는 925,754m2 ( 약 28만평 ) 의부지를토지조성원가수준인약 4,200억원에수의계약으로매수하여송도국제도시 5 7공구내주거 상업용지의개발수익을재원으로대학시설건축비용과해외교육 연구기관을유치하는사업으로 - 산 학 연연계를통하여송도지구에외국인교육기관등외국인투자유치로글로벌캠퍼스조성을통한국제적교육 연구허브를구축하는사업임. 의회의결근거와관련하여 - 인천광역시의회운영에관한조례 에서는 제11조 ( 지방의회의의결사항 ) 제2호에지방공기업법등에의해시행되는경영수익사업의용지매각으로써감정가격이하의가격으로수의계약에의해매각하는 100억원이상의용지매각, 교환등소유권이전에관한사항은지방의회의결을얻도록되어있습니다. - 인천광역시경영수익사업용지의매각등에관한조례 에서는 제6조 ( 매각계획수립등 ) 제3항에시장이경영수익사업용지매각계획을수립할경우에는사전에의회에보고하도록되어있으며 제12조 ( 매각가격 ) 제5항에시장은지방공기업법에의해조성한용지를수의계약에의하여감정가격이하의가격으로 100억원이상의매각, 교환등소유권이전에관한계약등을체결하고자하는경우에는
미리재산의용도, 감정가격과매각가격의차액산정및재투자가격등이포함된계약서등을의회에제출하여의결을얻도록되어있습니다. 주요검토의견으로는 - 06. 5. 8 체결한토지공급계약내용에대한상세한설명과함께첨단산업클러스터내교육 연구기관유치에따라입주하는 ( 예정인 ) 타대학등과의토지공급조건비교설명이필요하고 - 개발사업시행자인송도국제화복합단지개발주식회사출자자로인천지하철공사 (16%) 와인천교통공사 (16%) 가참여하는사유에대한설명이필요합니다. 4. 질의및답변요지 < 질의 > 한도섭위원 - 주거용지 상업용지개발에따른수익금규모는? - 개발수익금이부족할시이에대한대책은? - 연세대에대한특혜의혹까지받으면서추진하는이유는? - 신문기사내용을보고느낀점은? 윤지상위원 - 협약서내용은 2006년도에토지공급가격이 3.3m2당 50만원이고개발이익금도 8천억~1조원보다훨씬넘을것으로예상되는데건립사업안부결시예상되는사업추진의파장은? - 인천시에유리한조건으로타기관등이입주요청시대책은?
강석봉위원장 - 조성원가를 3.3m2당 150만원으로추정했는데감정가격은얼마인지? - 시는 SPC에 4,200억원에매각하고연대는 SPC로부터부지를매입하는이중적절차를왜하는것인지? - 280천평을 SPC가매입하고연대에 186천평을매각시세금관계는? 김성숙위원 - 연세대에대한특혜의혹을받으면서까지추진해서인천시가얻는이익은무엇인지? - 도로부분은 SPC가건설하고연세대는토지만매입하는것으로개발방식이변경되었는데연세대의자기자본투자는얼마나되는지? 지정구위원 - 환경변경에따른토지가격문제, 자료의정확한산출근거등미비함당초협약서, 계약변경내용등관련자료제출요구 박희경위원 - 사업추진관련언론에보도된후의회가알게되는등의회와경제청과의견이불일치하고, 타대학과공급조건에대한형평성문제가있음. 노경수위원 - 부지를매각하기위해의회의결을받는것인데타대학과의형평성, 특혜의혹, 자료가불충분함. < 답변 > 경제자유구역청차장최현길 - 8천억~1 조원으로추정, 가치상승과특정시기와관련변화의폭이있음. - 개발이익금범위내에서건립사업을추진하기로방침을결정하였음.
- 개발초기에는아무도주목하지않았으나지금은외국에서도주목하고있으며, 이런기회를이용하여사학의명문인연세대를유치하여경제자유구역개발가치상승효과를위하여본사업을추진하고자함. - 연세대학교신임총장인터뷰배경은학생들과교수들에게비젼을제시하는차원에서발언한것으로파악하고있음. - 본사업안은의회의결사항이며 3.3m2당 50만원은그당시의추정원가이며추후변경될수있음 - 본사업부지에대한감정가격은산출하지않았으며매립이완료된후감정가격산출예정임. - 본사업추진으로인하여가치상승과산업구조의전환점이되고외국인투자유치의효과가있음 - 경제자유구역내지식형연구단지조성시학교연구시설이필요하며세계의첨단산 학 연을연계한학교유치가필요함. - 고용창출과파급효과가크며, 연세대는부지의 1/3 정도나머지는외국대학과연구기관이입주하게됨. - 2006년 1월연세대학교와체결한협약서와본건립사업안차이점은개발방식을공공개발방식으로변경한내용임. 5. 토론요지 찬성 : 없음 반대 : 강석봉, 윤지상, 한도섭, 김성숙, 노경수, 박희경, 배영민, 지정구위원 보류동의
6. 심사결과 보류 ( 재석위원전원찬성 : 8 명 ) 7. 기타특이사항 없음 붙임송도국제화복합단지건립사업안 1 부. 끝.
송도국제화복합단지건립사업안 1. 제안이유 인천경제자유구역활성화와산 학 연연계를통한송도지구첨단산업클러스터조기구축 외국교육기관및연구기관유치및공동연구기반조성으로외국인투자유치촉진 세계적수준의글로벌캠퍼스조성을통한인천지역고등교육시설확충및국제적교육 연구허브구축 동사업의원활한추진을위하여의회의의결을받아추진하고자함 2. 주요내용가. 송도국제화복합단지규모및구성 대학시설 (616,017m2 ) : Global Campus, Joint University Campus, R&D Campus 주거용지 (165,291m2) : 공동주택 상업용지 (99,161m2) : 주상복합및일반상업용지 공공용지 (45,285m2) : 초 중 고등학교용지및공공청사등총면적 925,754m2으로구성된복합개발사업나. 개발사업시행자 회사명 : 송도국제화복합단지개발주식회사 (2007.12.21 설립 ) 자본금 : 3억원
출자지분구성 - 공공부문출자자 : 51% ( 인천도시개발공사 19%, 인천지하철공사 1 6%, 인천교통공사 16%) - 민간부문출자자 : 49% ( 농협등 ) 위개발사업시행자는 06. 1. 26일인천시와연세대학교간체결한기본협약의내용을효율적으로추진하기위하여설립한특수목적법인임 사업시행내용개발사업시행자인송도국제화복합단지개발주식회사가주거 상업용지의개발수익을재원으로대학시설 (Global C amp us, Joint University Campus, R&D Campus 포함 ) 건축비용과해외교육연구기관유치비용활용다. 사업의규모 : 약 4,200억원 사업규모산출근거 : 토지공급면적 (280,000평) 조성원가수준 ( 약1,500,000원 / 평당 ) 평당조성원가는예상조성원가라. 토지의공급 토지공급계약당사자 : 인천광역시 ( 매도자 ) 와송도국제화복합단지개발주식회사 ( 매수자 ) 토지공급면적 : 925,754m2 ( 약280천평 ) 토지공급방식 : 경제자유구역의지정및운영에관한법률 제16조제5 항의규정에의한개발사업시행자에대하여수의계약 토지공급가격 : 조성원가수준의가격
마. 주요현안사항 개발사업시행자변경 - 개발사업시행자를현행인천광역시에서송도국제화복합단지개발주식회사로변경 - 변경시기 : 실시계획변경신청시개발사업시행자변경신청동시추진
송도국제화복합단지건립사업안 Ⅰ. 개발사업시행자변경 개발사업시행자 변경전 : 인천광역시 변경후 : 송도국제화복합단지개발주식회사 개발사업시행자출자주주구성 공공부문출자자 : 51% - 인천광역시도시개발공사 : 19% - 인천광역시지하철공사 : 16% - 인천교통공사 : 16% 민간출자자 : 49% - 농협중앙회 (15%) - KB부동산신탁 (15%) - NH투자증권 (15%) - 동양종합금융증권 (4%) 자본금 : 3억원 주식구성 보통주 : 전체주식의 98% 우선주 : 전체주식의 2%
사업시행내용 - 개발사업시행자인송도국제화복합단지개발주식회사가주거 상업용지의개발수익을재원으로대학시설 (Global Campus, Joint University Campus, R&D Campus 포함 ) 건축비용과해외교육연구기관유치비용활용 Ⅱ. 토지의공급 토지의공급 토지공급계약체결 : 2006. 5. 8 토지공급계약선수금납부 : 2006. 7. 6 토지의매각 매매당사자 : 인천광역시 ( 매도자 ) 와송도국제화복합단지개발주식회사 ( 매수자 ) 매매계약체결 : 2008. 8월 ( 해당토지의지적공부작성후 ) 매각면적 : 925,754m2 ( 약 28만평 ) 부지 매각금액 : 약 4,200억원 - 토지공급면적 (280,000 평 ) 예상조성원가수준 ( 약1,500,000 원 / 평 ) 조성원가 : 경제자유구역개발지침상의조성원가 토지공급방식 : 경제자유구역의지정및운영에관한법률 제16조제5 항의규정에의한개발사업시행자에대하여수의계약
참고자료 Ⅰ. 사업개요 사업목적 첨단산업클러스터조성을위한선도시설로연세대학교송도국제화복합단지조성 Joint University Campus 및 R&D Campus 내외국교육 연구기관유치및공동연구기반조성으로외국인투자유치촉진 세계적수준의글로벌캠퍼스조성을통한국제적교육 연구허브달성 산 학 연연계를통한송도지구첨단산업클러스터조기구축기여 사업내용 Global Campus (252,210m2, 약 76,000평 ) - 국내학생대상국제화교육프로그램 - 단순학부과정이아닌학제간 (Interdisciplinary) 교육실시 - Residential College 국제적교육환경하에서 24시간세계학생들과생활하며배양되는협동심과리더십을통해국제사회리더양성 Joint University Campus (115,860m2, 약 35,000평 ) - 해외유명대학들의동아시아교육거점 (East Asian Education Base) 조성 - 연세대학교는하드웨어 ( 건물, 교육기자재등 ) 조성, 해외대학은교육프로그램제공및재학생과교수진파견 - UC 버클리동아시아교육기지구축관련협약체결 - 교과과정과프로그램의공동운영및해외대학독립운영동시고려
R&D Park (247,940m2, 약 75,000평 ) - Global Corporation R&D Park - IT Cluster 하버드-스미소니언천체물리연구원, 마이크로소프트연구소협약체결 - Bio-Medical Cluster 파스퇴르연구소협약체결 추진경과 06. 1.26 : 협약체결 06. 5. 8 : 토지공급계약체결 06. 7. 6 : 토지공급계약선수금납부 07. 4.13 : 경제자유구역위원회 송도지구교육 연구기관유치원칙 확정 07. 8. 7 : 산업위원회간담회 07. 8.30 : 개발계획변경승인고시 ( 재정경제부고시제2007-40호 ) 07.12.21 : 송도국제화복합단지개발주식회사설립
Ⅱ. 사업구조 사업시행자 : 송도국제화복합단지개발주식회사 설립목적및역할 - 첨단산업혁신클러스터조성을위한선도기관인송도국제화복합단지건립이라는공익적인목적달성 - 개발사업 ( 주택분양및매각등 ) 효율적추진을위한특수목적법인설립 사업구조 사업구조도 - 개발사업시행자인송도국제화복합단지개발주식회사가주거 상업용지의개발수익을재원으로대학시설 (Global Campus, Joint University Campus, R&D Campus 포함 ) 건축비용과해외교육연구기관유치비용활용 사업의규모 사업의규모 : 약 4,200억원 사업규모산출 : 토지공급면적 (280,000 평 ) 조성원가수준 ( 약1,500,000 원 / 평 ) 평당조성원가는예상조성원가수준 토지의공급
송도국제화복합단지사업구조도 인천광역시 1 협약서 2 토지공급계약서 3 공동협의체운영규칙사업협약, 공동협의체운영, SPC 공동관리 연세대 4 실시협약토지공급기반시설및행정지원 토지대금 5 사업협약학교건물건축부족자금지원 공공출자자 도시개발공사 (19%) 교통공사 (16%) 지하철공사 (16%) 출자 배당 S P C 사업주도 자금조달 토지매입 주택사업 학교건설 출자 배당 민간출자자 농협 (15%) KB 부동산신탁 (15%) NH 증권 (15%) 동양종금증권 (4%) 분양 분양대금 주택사업상업시설분양 6 주주등협약 매각시기 : 해당토지의지적공부작성후 매각면적 : 925,754m2 ( 총 28만평 ) 부지 매매당사자 : 인천광역시와개발사업시행자로서지위를획득한송도국제화복합단지개발주식회사 토지공급방식 : 경제자유구역의지정및운영에관한법률 제16 조제5항의규정에의한개발사업시행자에대하여수의계약 매매가격 : 조성원가수준으로공급 조성원가 : 경제자유구역개발지침상의조성원가 공동협의체구성 구성시기 : 2007 년 12 월 28 일 구성목적 : 송도국제화복합단지건립사업의시행원칙제시및자문
구성당사자 : 인천광역시와연세대학교각각 5 인 공동협의체운영규칙합의 Ⅲ. 송도국제화복합단지개발주식회사 (SPC) 설립시기 2007 년 12 월 21 일 ( 인천지방법원등기 120111-0452003) 자본금 납입자본금 : 3억원 송도국제화복합단지개발사업은프로젝트파이낸싱 (PF) 에의한타인자본에의존하는사업임 공공부문출자자 공공부문투자자 : 전체지분의 51% 출자 - 인천광역시도시개발공사 : 19% - 인천광역시지하철공사 : 16% - 인천교통공사 : 16% 민간출자자 농협을중심으로한재무적투자자그룹이전체지분의 49% 출자
- 농협중앙회 (15%) - KB부동산신탁 (15%) - NH투자증권 (15%) - 동양종합금융증권 (4%) 주식구성 보통주 : 전체주식의 98% 우선주 : 전체주식의 2% SPC의운영 이사회구성 : 총 4인 - 공공부문출자자 민간출자자각 2인씩지명 운영조직 - 전체적으로조직은최소화하되관련법상최소필요인원확보 Ⅳ. 주요현안사항 개발사업시행자변경 - 개발사업시행자를현행인천광역시에서송도국제화복합단지개발주식회사로변경 - 변경시기 : 실시계획변경신청시개발사업시행자변경동시추진
Ⅳ. 향후추진일정 08. 2. : 실시계획승인신청 08. 2. : 기공식 08. 3. : 실시계획승인완료 08. 4. : 건축착공 08. 8. : 토지매매계약체결 09. 12. 31 : 건축준공 10. 3. 2 : 개교