2010 년 6 월업데이트완료 ( 다음업데이트예정 2011 년 2 월 ) 스피드뱅크투자자문센터 www.speedbank.co.kr 서울시강남구역삼동 719-1 나래빌딩 10 층 TEL: 02-593-8770 FAX: 02-3476-8771
1 투자등급 : 정보성리포트 투자등급설명 BUY ( 매수 ): Low (100% 자기자본투입시수익 ), Medium(20% 내외대출비중검토 ), High(40% 까지대출비중검토 ) STANDBY ( 매수대기 ): 현시점은매수타이밍이아니나, 단기간내로타이밍도래 HOLDBACK ( 매수금지 ): 상투시점에가까움정보성리포트 : 시장동향또는법률 / 세무등시장참여자의이해촉진을위해제작되는리포트로일회적정보제공에그목적이있음 투자의견 : 은평구, 서대문구, 종로구, 중구, 마포구, 용산구등서울서북권개발재료로써참고할만함 Compliance Notice 본자료는투자자의부동산투자를돕기위해당사가배포하는자료로써, 어떠한경우에도복사되거나대여될수없습니다. 본조사자료에수록된내용은당사리서치와타기관에서신뢰할만한자료및정보로부터얻어진것이나당사는그정확성과완전성을보장할수없습니다. 따라서어떠한경우에도본자료는고객의부동산투자의결과에대한법적책임소재에대한증빙자료로사용될수없습니다.
2 서울서북권 서울서북권 -> 은평구, 서대문구, 종로구, 중구, 마포구, 용산구일대해당지역의개발계획중비교적규모가있는개발계획들의현황을분석
3 1. 교통개발계획 서부선경전철 노선명 서부선경전철 노선도 개통시기 2017 년목표 사업구간 새절 (6)- 충암고 - 명지대 - 연희 3- 연세대앞 4 - 신촌 (2)- 광흥창 (6)- 서강대교남단 -MBC 앞 - 성모병원 - 노량진역 (1,9)- 장승배기역 (7) [12 개역 ] - 지하차량기지 : 성모병원앞공영주차장옆 서대문구 구간분석 - 가좌뉴타운지역은대체로지하철역을도보로이용하기에는거리가있어교통이불편했던지역 -> 따라서서부선개통으로최고수혜지역은가좌뉴타운, 가좌동일대로볼수있음 - 기타여의도와신촌주변지역은이미여러가지지하철라인이통과하는지역으로경전철개발로인한파급효과가적을것으로분석됨 성북구 여의도 동작구
4 1. 교통개발계획 서울경전철 DMC 모노레일 노선명 서울경전철 DMC 모노레일 노선도 개통시기 2017 년 수색뉴타운 사업구간 성산 ( 경의선,6, 공항철도 )- 수색 ( 경의선 ) - 상암초 - 상암중 - 상암고 - 월드컵파크 7 단지 - 상암공영차고지 - 서부면허시험장 - 난지천공원 - 월드컵경기장 - 월드컵경기장역 (6) [ 순환 11 개역 ] 상암 DMC 성산동 전구간이지상고가노선에유리한모노레일고려 구간분석 - 상암디지털미디어시티는디지털관련각종대기업의입주로신규오피스지구로개발되고있는지역 - DMC 모노레일은경전철중유일하게상암지구즉한블록만을순환하는노선으로상암지구의밀도있는개발을 보조하게됨
5 1. 교통개발계획 공항철도 ( 인천국제공항철도 ) 노선명 공항철도 ( 인천국제공항철도 ) 노선도 개통시기 1 차구간 : 2007 년 3 월개통 2 차구간, 1 차구간추가역 : 2010 년 12 월개통예정 사업구간 1 차 : ( 차량기지 )- 용유 - 인천국제공항 - 공항화물청사 - 운서 - 영종 - 청라 - 검암 ( 인천 2, 검암 1 지구, 서해그랑빌앞, 舊경서 )- 계양 ( 인천 1)- 김포공항 (5,9) 2 차 : 김포공항 (5,9)- 마곡 (9 호선 905 역환승 )- 디지털미디어시티 (6[ 수색 ], 경의선 )- 홍대입구 (2, 경의선, 동교동 176 번지 )- 공덕 (5,6, 경의선 )- 서울역 (1,4) 구간분석 - 공항철도의개통으로서울도심권에서공항으로의접근성이크게개선 - 단공항철도는일반지하철에비해요금이비싸공항철도로의접근을원하는특수목적수요자이외이용가능성이높지않음 -> 따라서그파급효과가크지는않을것으로분석
6 1. 교통개발계획 신분당선북부연장 노선명 신분당선북부연장 노선도 개통시기 강남 - 용산노선 2017 년 사업구간 광화문방면 -> 강남 (2)- 신논현 (9)~ 논현 (7)~ 신한남 ( 중앙선 )~ 시청 (1,2)~ 광화문 (5)~ 경복궁 (3) 용산방면 -> 강남 (2)- 신논현 (9)~ 논현 (7)~ 신한남 ( 중앙선 )~ 동빙고 ~ 용산 (1,4, 경의선 ) 광화문 / 용산방면 -> 강남 - 신한남 ( 분기 )~ 용산 / 광화문 구간분석 - 수도권남부에서강남으로연결되는신분당선을용산및도심권으로연장하겠다는계획으로신오피스밀집지역으로 부상하고있는용산과기존오피스밀집지역과의연계성을강화해주는역할 - 현재구상단계로구체적인일정이잡혀있는것으로아님
7 1. 교통개발계획 경의선 노선명 경의선 노선도 개통시기 1 1 차 ( 문산 ~ 성산 ) 2009 년 6 월 2 차 ( 성산 ~ 용산 ) 2012 년 사업구간 1 차 : 문산 ~ 봉암 ~ 월롱 ~ 금촌 ~ 금릉 ~ 운정 ~ 탄현 ~ 일산 ~ 풍산 ~ 백마 ~ 곡산 ~ 대곡 (3) ~ 능곡 ~ 행신 ~ 화전 ~ 수색 ~ 성산 (6, 공항철도, DMC 모노레일 ) 2 차 : 성산 ~ 가좌 ~ 홍대입구 (2)~ 서강 ~ 공덕 (5,6, 공항철도 )~ 효창 ~ 용산 (1 호선환승, 중앙선 ( 경원선 ) 직결 ) 구간분석 - 수도권서북부에서서울지역으로이어지는노선 - 서울지역의경유노선이이미중심지역으로수도권에큰교통개선효과가기대되나서울지역의광역교통호재로파단하기는어려움
8 2. 뉴타운 서북권 은평뉴타운 가재울뉴타운 북아현뉴타운 돈의문뉴타운 수색뉴타운 아현뉴타운 창신숭의뉴타운 한남뉴타운 1 차뉴타운 : 은평뉴타운 2 차뉴타운 : 돈의문뉴타운, 가재울뉴타운, 아현뉴타운, 한남뉴타운 3 차뉴타운 : 수색뉴타운, 북아현뉴타운, 창신뉴타운
9 2. 뉴타운 은평뉴타운 조감도소재지서울특별시은평구진관동사업기간 2002.10~2008.12 구역면적 3,495,248 m2 ( 약 1057313 평 ) 건립규모 15,200 가구 (42,560 명 ) 아현뉴타운 사업유형신시가지형사업방식 지역특성 도시개발법에의한도시개발사업 ( 공영개발 ) 지역은지난 30 여년간개발제한구역및군사시설보호구역으로지정되어주거환경이열악할뿐아니라도시기반시설이절대적으로부족하여종합적이고계획적인개발이필요했던곳으로주거 업무 문화 공공시설등을고루갖춘신시가지형뉴타운으로새롭게변화현재뉴타운개발계획중길음뉴타운과더불어사업진행이가장빨라일부는이미입주가완료된상황북부지역의뉴타운조성으로통일로일대교통정체가극심해지고있음 조감도소재지서울특별시마포구아현동사업기간 2005~2013 구역면적 1,088,000 m2 ( 약 329120 평 ) 건립규모 18,500 가구 (45,000 명 ) 사업유형주거중심형뉴타운사업방식 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 도시계획시설사업, 지구단위계획 지역특성 도심과여의도를잇는업무축상입지한구릉지내노후불량주택밀집지역으로구릉지의지역성을반영한하늘마당공원과전체타운을연결하는생활가로보행위주의자연친화적뉴타운건설
10 2. 뉴타운 가재울뉴타운 조감도소재지서울특별시서대문구북가좌동사업기간 2005~2013 구역면적 1,073,000 m2 ( 약 324583 평 ) 건립규모 20,600 가구 (52,800 명 ) 사업유형주거중심형뉴타운사업방식 주택재개발, 주택재건축, 지구단위계획등 지역특성 주변지역의현황과미래여건변화에대비하고디지털과함께하는첨단도시 (E-business), 교육도시 (Education), 녹색도시 (Ecology) 로자연속의주거환경조성 1,2 구역분양이후 3,4 구역분양예정상암지구인근에입지해향후직주접근성을중시하는주택수요유입가능 한남뉴타운 조감도소재지서울특별시용산구이태원동사업기간 2003.11~2013.11 구역면적 1,095 m2 ( 약 331 평 ) 건립규모 37,414 명 (16,460 가구 ) 사업유형주거중심형뉴타운사업방식 일반주거지역 ( 일부준주거지역 ) 역사문화지구방화지구일부지구단위계획구역, 재개발로사업진행 지역특성 서울중앙에위치하여강남ㆍ북을잇는관문적역할을담당하고있으며, 이태원관광특구와한남지구중심과인접한주거지역이다. 한강, 미군기지, 남산도시자연공원등주변녹지공간이풍부용산신흥업무지구배후지역으로써성장가능
11 2. 뉴타운 돈의문 ( 교남 ) 뉴타운 조감도소재지서울특별시종로구교남동 62-1 사업기간 1,2,3 구역올해내사업인가추진 구역면적 200,000 m2 ( 약 60500 평 ) 건립규모 2,240 가구 (6,048 명 ) 사업유형도심형뉴타운사업사업방식도시환경정비사업 지역특성 인왕산에서흘러내려온녹지축이지구동남측통과서울성곽과더불어경희궁, 돈의문 ( 서대문 ), 덕수궁으로이어지는역사벨트가형성경희궁경계부에밀집되어있는불량노후주택지를공원이나녹지대로조성해인왕산 ~ 경희궁 ~ 서울광장을연결하는대규모녹지축을조성한다. 이를위해서울시는문화재청과함께끊어진성곽과돈의문 ( 서대문 ) 을복원할예정 수색증산뉴타운 조감도 소재지 서울특별시은평구수색동 160 사업기간 2013년까지개발예정 구역면적 877,400 m2 ( 약265414 평 ) 건립규모 29,313명 (9,771가구) 사업유형 주거중심형뉴타운 사업방식 재개발 지역특성 개발제한구역에서해제되는대규모집단취락우선해제구역으로구역면적이광범위하여대규모사업구역으로일시에개발하기에는개발비용및이주대책, 교통문제등이예상됨에따라사업구역을 3 개사업지구로구분하여사업추진이용이하게진행될수있도록하고, 조속한시일내에단계별로사업구역을분할하여진행
12 2. 뉴타운 북아현뉴타운 조감도소재지서울특별시서대문구충정로 2 가사업기간 2015 년까지개발완료예정 구역면적 815,983 m2 ( 약 246835 평 ) 건립규모 10,740 가구 (26,500 명 ) 사업유형주거중심형뉴타운사업방식재개발 지역특성 도시및주거환경정비기본계획에 6 개구역반영된노후불량주택지역으로도시기반시설열악지역노후불량주택 50.4%, 접도율 26.5% 에해당한다. 이지역은지형적구조상급경사와구릉지형으로인해기반시설확보에어려움을겪어왔고과밀한주거환경과경인선철도주변에무허가건물이밀집되어문제가되고있음 창신뉴타운 조감도소재지서울시종로구창신동 583-3 사업기간미정 구역면적 839,966 m2 ( 약 254090 평 ) 건립규모 14,233 가구 (37,320 명 ) 사업유형주거 + 도심형사업방식재개발 지역특성 노후불량주택밀집및도시기반시설열악지역노후불량주택 63%, 접도율 29.3% 종로구창신, 숭인뉴타운후보지역은낙후된지역환경을정비해주거및도심형지역으로의발전이기대되는지역도심에위치하고있으면서도낡고오래된주택이상가건물과무질서하게몰려있어그환경이매우열악했으나앞으로환경정비를통해청계천일대변화와함께성장할전망
13 3. 용산주요개발계획 거시요약 서계청파개발행위제한구역 - 국제빌딩특별구역 - 국제빌딩주변노후주택지개발고층주상복합 7 개동건립용적률 750% 적용 - 국제업무지구 - 철도기지창부지에업무, 주거, 상업, 유통초대형복합단지조성최고 620m 높이의랜드마크건물신축 - 이태원지구단위계획 - 아파트및저층고급주택개발 - 용산민족공원 - 용산미군기지이전부지에대규모공원개발초기단계는 2010 년대초반 2020 년이전까지개발완료 - 서빙고고밀도지구 - 22 개단지 8755 가구재건축가능기준용적률 230% 적용리모델링가능 - 한남뉴타운재촉지구 - 노후주택 5000 여가구허물고신규건립기준용적률 190~210% 로최고 35 층 1 만 2000~1 만 4000 가구예상 - 주요개발계획을참고로할때용산국제업무지구는서울역까지업무라인이이어지는것을핵심으로하고있음 - 주요업무단지의개발라인은원효로와한강로가될것으로특히한강로는강남구의테헤란로역할을할것으로보여짐 - 주변서계청파동일대의재촉지구검토지역은주거형이아니라중심지형으로일부구역은높은용적률확보도가능 - 서계청파및원효로일부지역은현재개발행위제한구역으로사업검토용역에들어가있는상황
3. 용산주요개발계획 용산업무지구 용산기지창일대업무지구조성사업 -. 위치 : 용산구한강로 3 가 40-1 번지일대 -. 규모 : 56 만 6800 m2 -. 기간 : 2011 년 ~2016 년으로예정 -. 내용 : 용산국제업무지구는금융과 IT 관광을 3 대축으로하는드림허브로만든다는계획 152 층 (630m) 의랜드마크빌딩을중심으로국제업무시설과사업시설, 주거시설, 문화시설등이들어섬 - 드림타워를중심으로 IT와금융등국제비즈니스중심지뿐아니라 KTX와신공항철도등편리한교통인프라단지내수변공간마련예정 - 아트센터및남산, 민족공원, 한강국제여객터미널, 노들섬오페라하우스가연계된최고의입지를갖출전망 -> 당사업지는용산국제업무지구와마포공덕업무지구의주요통행로에입지하여다수의주택수요확보가가능 -> 여의도업무지구와유사컨셉으로개발되면서여의도오피스시장수요의일부가용산으로이동할것으로전망됨 14
3. 용산주요개발계획 용산링크 용산링크 -. 위치 : 용산공원 ~ 용산역재개발지구 ~ 국제업무지구 -. 규모 : 23 만 7775 m2 -. 기간 : 2012 년말예정 -. 내용 : 용산공원과용산역전면재개발지역, 국제업무지구를연결하는지상 2 층높이지하 3 층규모의통합입체공감 - 지상에녹지축과물길이있는공원이조성되고, 지하공간은코엑스몰과같은구조로크기는코엑스의 2배에달함 - 용산역에서용산공원까지는논스톰으로접근할수있고, 용산국제업무지구의초고층주상복합단지까지연결되는용산링크조성으로고밀도용산역과저밀도녹지와의융합으로주거환경개선에기여할수있을것으로판단됨 -> 용산일대지상철부분을공원으로개발하면서신흥업무지구에어울리는쾌적한환경확보가가능 15
3. 용산주요개발계획 용산민족공원 용산민족공원개발 -. 위치 : 용산구용산동 1 가일대 -. 규모 : 약 270 만m2 -. 기간 : 2012 년까지보상완료후, 2 년이후 2014 년 1 차개발을목표로함 -. 내용 : 미군기지이전에따라대규모녹지로탈바꿈함. 용산구용산 1 가일대의약 81 만평에대규모공원조성예정 - 미국뉴욕의센트럴파크, 영국런던의하이드파크와같이울창한녹색숲과호수, 넓은잔디밭이함께어우러지는서울의허파역할을할수있는생태공원으로조성될예정 -> 서울용산구지역은낙후된주거지역으로써의이미지가강하나대규모공원의조성으로고급주거지로써의변경에일조할수있을것으로분석됨 16
17 4. 한강르네상스 망원, 이촌, 난지 용산권역조감도 이촌권역조감도 난지도 난지권역조감도 용산, 이촌 수상택시 - 현서울시장의구상아래한강르네상스를통해수변도시개발을토대로하고있음 - 올해들어서는실용정부의경우 4 대강사업을주요정책으로내걸고있으면서 4 대강사업과연계된개발계획안이나오고있음 - 한강변주요지역을수변도시로개발하겠다는계획으로지역요건에맞는개발방식을취할것으로분석됨 - 구체적인개발계획은아직확정되지않은상황으로단독개발사업보다는규모가커지는합동개발방식으로진행될것으로예상 - 유사성격의권역을한꺼번에개발하는방식으로컨셉에맞는체계적인개발이가능함
18 5. 상암지구개발 상암지구입지도 상암 DMC 현재사진 경의선수색역 상암지구 수색특별계획구역 수색 / 증산뉴타운 상암 DMC 조감도 상암지구 6 호선수색역 가좌뉴타운 중동
19 5. 상암지구개발 상암지구사업개요 위치위치 서울시마포구상암동일대로상암지구내위치서울시마포구상암동일대로상암지구내위치상암지구는은평구, 서대문구와접하는지역임상암지구는은평구, 서대문구와접하는지역임 규모규모 총 660만m2의상암택지지구중 56만 9738 m2 (17만2300평) 총 660만m2의상암택지지구중 56만 9738 m2 (17만2300평) 사업기간사업기간 2002년착공 ~2012년완공예정 2002년착공 ~2012년완공예정 사업내용사업내용 방송, 게임, 영화, 애니메이션, 음반등첨단디지털컨텐츠와방송, 게임, 영화, 애니메이션, 음반등첨단디지털컨텐츠와소프트웨어분야의국내외첨단기업입주유도소프트웨어분야의국내외첨단기업입주유도호텔, 일반업무, 도심위락시설등개발호텔, 일반업무, 도심위락시설등개발 - DMC 동측은서울월드컵경기장과평화의공원이 2001 년말과 2002 년초완공되어운영중 - 또한 6 만 6000 평규모의주거환경개선사업지구가지정되어있어기존노후화된주거지역개선사업이시행되고있음 - 남측으로는상암산주변택지개발지구 (2,3 공구 ) 에총 6300 가구의환경친화적주거단지조성, 난지도매립지는 110 만평의월드컵공원조성 - 북측으로는경의선이지나며, 일산방향으로수색로가위치 - 현재입주확정업체는총 19 개수준으로, 상암지구내로모든업체가입주하는데에는 2~3 년의추가시간이소요될것으로보임
20 6. 수색특별계획구역 수색특별계획구역 특별계획구역에서분양한수색자이 수색역 - 수색특별계획구역은강원산업부지, 영한운수부지, 삼천리부지등 15 구역으로노후한공장시설분포 - 현재상암지구내와수색증산뉴타운개발등대단지아파트주거시설및중심업무시설이들어오는데비해상업용지는크게부족 - 따라서관련관청에서는수색특별계획구역을지정 - 권장용도로업무시설및문화집회시설, 공연장, 전시장, 판매및영업시설등상업시설을건설할수있게함 - 현재 4 구역과 5 구역일대로는수색자이 1,2 단지주상복합은 2009 년 9 월준공 - 다만일대지역은관주도개발이아닌토지소유자별사업형태이기때문에개인지주의의지가있어야개발이가능해실제변화에는상당한시간이소요될것으로판단됨
21 7. 세운상가주변개발 ( 세운균촉지구 ) 세운상가개발조감도 - 종로구종로3가중구입정동세운상가주변일대개발 - 세운상가주변은전체 6개구역으로구분돼단계적으로사업이추진됨 - 1단계구간인세운1구역은공원이조성되며, 2단계구간인 2,3,5구역은 2012년완료예정, 6구역은 2015 완료예정 - 사업지역내에는최고 122미터의주상복합이들어서며, 업무단지와판매문화시설이건설됨 - 을지로일대의상권을활성화시키는역할을할것으로분석됨
22 8. 홍제균촉지구 홍제균촉지구조감도 - 홍제균촉지구는지하철 3호선홍제역일대 18만6790m2에조성됨 - 주변지역의홍제천이복원되고, 홍제고가철거가이루어지며, 일대지역으로는복합도시기능확보를위한주상복합등이개발됨 - 주상복합이외에업무, 문화, 의료, 교육시설등으로활용될수있는건물이지어지게됨 - 홍제균촉지구가운데가장먼저정비구역지정이된홍제2구역은용적률 610% 이하로개발되며, 오피스텔은입주하지못함
23 9. 합정균촉지구 합정균촉지구조감도 - 합정균촉지구는서울시마포구합정동 419 일대로구역면적 298,000 m2 ( 약90145 평 ) 규모 - 해당지역은그동안양호한기반시설과홍대, 서울월드컵경기장절두산순교성지등유동인구와풍부한잠재력을가지고있음에도주변세력권에의한지구중심의기능을제대로담당하지못했고, 양호한광역교통체계에의한개발압력이고조되고있음 - 이에따라망원역과합정역주변을균촉지구로지정함에따라상권활성화및오피스, 문화공간확보를위한개발이진행 - 서울총 10개균촉지구중가장개발사업이빠르게진행되고있어작년지구내에서서교자이분양완료
24 10. 동대문운동장공원화사업및주변개발 황학동주상복합개발지역 동대문운동장공원조감도 동대문운동장부지 - 중구흥인문로일대에자리잡은구동대문운동장은 2011년완공을목표로공원으로개발되는사업 - 주변재래식시장은재건축을통해주변신규복합상가건물과조화되도록개발이되며, 인근황학동은주상복합개별사업이진행되고있음 - 황학동의경우이미롯데캐슬이개발완료되었으며, 대림주상복합이건설중에있음 - 동대문운동장공원화사업이완료되면현재다소침체되어있는상권이활성화될수있을것으로전망되고있음
25 11. 남산르네상스 남산개발이후의예장자락조감도 -서울시남산을장충예장회현한남자락과 N서울타워주변 5대지구로나누어정비하는사업 - 2010년까지중앙정보건물을철거 1단계완료이후 2011년이후는남산별관, 소방재난본부, 교통방송건물철거, 역사적가치가있는문화재를복원하며, 구체적인내용은타당성조사이후중장기적으로추진됨 -> 주의해야할점은남산르네상스가남산의미관을회복하고, 생태환경을회복하는기능에맞추어져있다는것. 따라서용산구일부후암동이나이태원동은고층아파트개발이어려워지며저층개발위주로진행될것이라는점그러므로주변재개발투자보다는남산조망희소성에초점을맞추어남산조망이가능한성동구일대기존단지매입이유리