Office Market Report 213. 3 rd Quarter (213년 1월 발간)
CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다. 3 4 5 7 서브원 현황 경제 동향 SUMMARY 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2. 강남 권역(KBD) 3. 여의도 권역(YBD) 4. 서울기타 권역 5. 분당 권역 6. 종합 시장 분석 7. 신규 공급 동향
서브원은 고객가치를 창출하는 글로벌 종합 서비스 기업으로 성장하고 있습니다. Company Overview 회사명 주식회사 서브원 대표이사 박규석 종업원 수 2,2명 (213년 9월 3일 기준) 자본금 25억원 매출액 4조 3천억원 (212년 기준) 부동산 관리규모 : 157개 사업장 (15,423,57m2) 사업분야 자산관리 서비스 임대차 및 부동산 매입 매각 서비스 리서치 서비스 투자자문 서비스 빌딩 경영관리 서비스 에너지 사업 오피스, 공장, 연구시설 건설 및 CM MRO구매 아웃소싱 서비스 부동산 컨설팅 서비스 빌딩 안전진단 BTL/BTO 운영 관리 사업 리모델링 서비스 리조트 소유 및 운영 (골프장, 스키장, 콘도) Contact Point 주소 : 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련 문의전화 : 2) 6924-5654 E-mail : reindeer@serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사 개요 22 LG경제연구원 16 지방 오피스 시장 32 서브원 뉴스 17 매입매각 동향 33 주요 관리 대상 19 부동산 간접투자시장 35 임대안내
Economic Trends 경/ 제/ 동/ 향 경제 성장률 13. 2Q 실질 국내총생산(GDP)은 전기 대비 1.1%, 성장한 것으로 나타나, 9분기만에 %대의 저성장세를 탈피함. 한국은행이 발표한 2Q 국민소득 에 따르면 실질 국민총소득(GNI)은 전분기보다 2.9% 늘어, 9년 2Q(4.8%) 이후 가장 높은 수준을 기록함. 실질 GNI 증가율은 12.2Q 1.5%에서 3Q.7%, 4Q.3%로 하락세를 보이다가 올해 1Q(.8%)부터 다시 상승세를 보임. 이는 교역조건이 개선된 데 힘입은 것으로 판단됨. 경제 성장률 추이 (전년동기대비,%) 5. 4. 3. 2. 1. 2. -.9.3.1 수출증감률( 측) 수입증감률( 측) 경제성장률(우측) (전기대비,%). '12.1 '12.2 '12.3 '12.4 '12.5 '12.6 '12.7 '12.8 '12.9 '12.1 '12.11 '12.12 '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 '13.6 '13.7 '13.8 (1) 1. -.3.8 1.1 3 2 1 (2) 금리 & CPI증감률 금리 / CPI증감률 추이 9월 소비자물가지수는 전년동월대비.8% 상승한 17.9(25=1)를 기록함. 소비자물가지수(전년동기대비증감)가 %대를 기록한 것은 지난 99년 이후 처음으로, 작년 하반기 이후 1%대의 저물가 현상이 계속되고 있음. (%) 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. '11.1 '11.3 '11.5 '11.7 '11.9 '11.11 '12.1 '12.3 '12.5 '12.7 '12.9 '12.11 '13.1 '13.3 '13.5 '13.7 '13.9 경기 동행 및 선행 지수 현재의 경기상황을 나타내는 경기동행지수 (동행지수 순환변동치)는 8월 기준 99.1을 기록해, 전월대비.2p 상승함. 향후 경기국면을 예고해주는 경기선행지수 (선행지수 순환변동치)는 8월 기준 11.2로 전월대비.3p 상승한 것으로 나타남. 경기 동행 및 선행 지수 추이 12 12 11 11 1 1 99 99 98 98 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.1 11.11 11.12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.1 12.11 12.12 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 <자료출처 : 한국은행> 2 1 3 3rd QUARTER 4
Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 종합정보 13. 3Q 서울지역 평균 공실률은 2Q 대비 1.1%p 상승한 8.6%를 기록해 상승세를 이어감. - CBD에서는 센터포인트 광화문의 신규 공급 및 Sub Market을 중심으로 발생한 신규 공실의 영향으로 공실이 증가함. - KBD에서는 엔씨소프트, 한국감정원 등 주요 임차인이 권역을 이탈하였으나, 강남기타권역의 신축빌딩에서 공실이 해소되어 평균 공실률은 보합세를 보임. - YBD는 Two IFC의 공실이 대폭 해소되었음에도 불구하고 FKI타워(전경련회관)가 신규 공급되어 공실률이 2.9%p 상승함. - 서울기타권역은 세아타워, 디큐브시티 등 대형 오피스를 중심으로 공실이 일부 해소되었으나, 대교타워의 공급으로 공실률이 소폭 상승한 것으로 나타남. 13. 3Q 서울지역 평균 환산임대가는 2Q 대비.5% 상승한 9.7천원으로 조사됨 서울시 환산임대가와 공실률 추이 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 5.2% 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 86.4 86.7 87. 88.1 89.1 89.5 89.4 89.5 9. 9.2 9.7 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 6.4% 6.6% 7.4% 7.5% 8.6% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 서울시 권역별 종합정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 2Q 대비 상승, : 2Q 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 공실률 환산임대가 서울 평균 8.6% (1.1%p ) 9.7 (.5% ) CBD 7.4% (.6%p ) 15.7 (.5% ) KBD 7.2% ( - ) 93.7 (.4% ) YBD 13.1% (2.9%p ) 75.6 (1.3% ) 서울기타 9.1% (.6%p ) 69.8 (.4% ) Leasing Issue Key Leasing 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) N타워 동성그룹 5,1 중앙일보빌딩 삼성생명 3,392 SFC 보잉 3,16 State Tower 남산 한국미쓰비시상사 2,921 디오센터 한일네트웍스(증평) 2,917 서울시티타워 농협/라이나생명(증평) 2,71 극동빌딩 한국보건의료연구원 2,574 YG타워 삼성화재(증평) 1,891 종로타워 예본안과/삼성생명 1,775 배재정동빌딩(A) 팬택씨앤아이 1,663 HSBC빌딩 삼성생명 1,535 CBD DHR 인터네셔널/The Final Advisory Group/ CENTER 1 EF에듀케이션퍼스트코리아 1,141 페럼타워 SK텔레콤(증평) 1,139 The Exchange Seoul 스미킨물산/금융위원회 1,44 임광빌딩 NH생명 952 내외빌딩 교보생명 942 SC은행본점 동양 95 한화(서소문) 한화 894 상공회의소 DIC코리아 889 삼성생명태평로빌딩 삼성생명 612 The K-Twin Towers 모토닉 493 장교빌딩 동부화재 288 디큐브시티 대성/삼성화재 6,964 서울 세아타워 삼성SDS 6,95 기타 중소기업DMC타워 터보테크 826 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) 동일빌딩 티켓몬스터/파나소닉디바이스세일즈코리아/AIA생명 21,533 경암빌딩 쿠팡 15,841 삼성생명역삼동빌딩 삼성생명 7,65 골든타워 코람코자산신탁 5,398 포스코P&S타워 삼성생명 5,38 포스코센터 브로드컴(증평) 4,752 백영빌딩 스와로브스키/청담비아이 성형외과/ 라비첸토/와이즈웨딩/삼정어연 4,448 푸르덴셜타워 엑솔타/하만 4,49 KBD EK타워 M여성병원/삼성생명 2,777 SI타워 현대모비스(증평) 2,744 수서효성빌딩 라이프테크놀로지스 코리아(증평) 2,477 미진프라자빌딩 성형외과 1,752 KT&G 코스모대치빌딩 한국월드키친 1,617 동훈타워 대륙아주법무법인 1,554 미림타워 삼성SDS 1,345 풍림빌딩 현대라이프 1,24 로즈데일빌딩 삼성의료원(증평) 1,236 강남빌딩 마세라티 1,11 TWO IFC LG전자 /근화제약/IT Source 14,71 한국노총빌딩 리딩투자증권 1,947 HP빌딩 푸르덴셜생명, IBS아카데미 1,92 한진해운 금융기관 1,857 YBD 기독교침례회 총회빌딩 케이스템셀 2,168 신송빌딩 로이드인증원(LRQA)/모스티소프트/에이스투자자문 413 경찰공제회자람빌딩 제페토(증평) 1,739 지방재정회관 동양생명 853 창강빌딩 51항공 354 5 OFFICE MARKET REPORT
Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD KBD YBD 서울기타 - A등급 및 Sub Market인 충정로, 서대문 소재 B등급 공실 증가 - 신규 공급 : 센터포인트 광화문(38,947m2) - 엔씨소프트, 한국감정원 이전으로 신규 공실 발생 - 중소형 신축빌딩 공실 해소 - 신규 공급 : 송강빌딩(3,618m2) - Two IFC 공실 감소 - 신규 공급 : FKI타워(168,57m2) - 대형 신축오피스 공실 해소 - 신규공급 : 대교타워(46,427m2), 준타워(7,615m2) YTN타워, 남산스퀘어(구 극동빌딩), 디오센터, 웨스트게이트 등 신규 공실 발생 엔씨소프트 이전 : 경암빌딩, 엔씨소프트사옥(KBD) 엔씨소프트 신사옥(판교) 신축빌딩 공실 해소 : 대치동 동일빌딩, 청담동 백영빌딩, 역삼동 EK타워 등 LG전자, 근화제약 등 Two IFC 신규 입주 세아타워, 디큐브시티 등 공실 해소 분당 - 공실 소폭 증가 야탑역 탑빌딩에서 신규 공실 5,773m2 발생 Transaction Issue 13. 3Q 주요 오피스빌딩 거래는 1건이 있었으며, 총 거래면적은 153,749m2, 거래액 7,197억원으로 조사됨. 중소형 오피스를 중심으로 거래가 이루어졌으며, KBD 소재 빌딩의 거래 건수가 가장 많았던 것으로 나타남. 3Q 거래 예정이던 일부 대형 오피스의 매각 일정이 지연되어 거래면적이 2Q 대비 56.6% 감소한 것으로 조사됨. 주요 매입매각 사례 권역 빌딩명 매수자 거래면적(m²) CBD 파인에비뉴 B동 코크렙파인에비뉴위탁관리리츠 64,168 인현동빌딩(구 일진빌딩) 프린트시티 4,125 HS타워(구 조양빌딩) 서진인터내셔널/에즈원종합건설 9,967 KBD 트리스빌딩 이지스자산운용(주) 13,2 봄빌딩 (주)만소 6,224 주안빌딩 개인 3,41 서울기타 대양빌딩 아남전자 8,349 현대41타워 캡스톤자산운용 16,47 분당 탑빌딩 12,182 이지스자산운용(주) 서영빌딩 15,916 부동산 간접투자시장 13. 3Q 신규 설정된 부동산 펀드는 총 36건이며, 총 설정규모는 1조 922억원임. 3Q에는 호텔 개발사업 및 해외 부동산 관련 자산에 대한 투자가 활발히 이루어졌던 것으로 나타남. 호텔 및 해외 부동산에 투자하는 펀드가 각각 8건 신규 설정된 것으로 조사됨. 주요 부동산펀드 현황 회사명 펀드명 모집형태 국내외 설정액(억원) 투자대상 삼성SRA자산운용 삼성SRA사모부동산투자신탁 4 사모 국내 2,3 잠실 향군타워 하나다올자산운용 하나다올랜드칩워싱턴사모부동산투자신탁 55 사모 해외 2,15 미국 워싱턴소재 하버빌딩 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 14 사모 해외 1,211 영국 런던소재 첼시하버디자인센터 리치먼드자산운용 리치먼드사모송도푸르지오부동산투자신탁 1 사모 국내 5 인천 송도신도시소재 공동주택개발사업 리치먼드자산운용 리치먼드사모골프존카운티삼성부동산투자신탁 사모 국내 4 안성 골프장 매입 KB자산운용 KB사모부동산투자신탁 2(NPL) 사모 국내 398 NPL 엠플러스자산운용 엠플러스사모부동산투자신탁 7 공모 국내 33 이천 물류센터 하나다올자산운용 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 52(모) 사모 국내 299 마포구 소재 신라STAY비지니스호텔 2 1 3 3rd QUARTER 6
권역별 분석 도심 권역(CBD) 공실률 공실률 7.4% 기록 13. 3Q CBD 평균 공실률은 2Q 대비.6%p 상승한 7.4%로 조사됨. (전년 동기 대비.9%p 상승) Prime등급을 제외한 모든 등급에서 공실률이 상승하였으며, A, B등급이 2Q 대비 각각.8%p, 1.%p 상승한 것으로 나타나 가장 큰 상승폭을 보임. - A등급에서는 센터포인트 광화문의 신규 공급 및 남산스퀘어(구 극동빌딩)와 YTN타워에서 신규 공실이 발생한 데 따른 영향으로 공실률이 상승하였으며, B등급은 Sub Market인 충정로, 서대문에 위치한 디오센터, 웨스트게이트타워를 중심으로 공실이 발생한 것으로 나타남. - Prime등급은 SFC, 종로타워, SC은행 본점 등에서 공실이 일부 해소되어 공실률이 2Q 대비.1%p 하락한 것으로 나타남. 세부권역별로 살펴보면 광화문/세종대로와 도심기타권역 공실률이 2Q 대비.2%p, 1.1%p 상승하였으며, 을지로, 종로권역에서는 공실률이.3%p,.2%p 하락한 것으로 나타남. - 도심기타권역에서는 신축빌딩의 공급 및 파나소닉디바이스세일즈코리아, GS텔레서비스 등이 권역을 이탈해 공실률이 상승한 것으로 조사됨. - 을지로, 종로권역에서는 대형 오피스를 중심으로 공실이 해소되었으나, 소형 면적을 사용하는 임차인 이동이 주를 이룬 것으로 나타남. 환산임대가 및 공실률 추이 15 9.2% 9.3% 1 % 14 8.4% 8.6% 13 12 7.4% 8% 8.2% 6.9% 6.5% 6.7% 6.8% 6.% 6% 11 1.8 11.4 11.2 12.5 13.4 13.9 14.2 14.3 15.1 15.2 15.7 4% 1 2% 9 8 % '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 세부권역별 환산임대가와 공실률 15 14 132. 13 129.3 8.8% 7.8% 12 11 19.7 4.6% 1 2.2% 96.3 9 8 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.5% 상승 13. 3Q 환산임대가는 15.7천원으로 2Q 대비.5% 상승함.(전년 동기 대비 1.5% 상승) 모든 등급에서 환산임대가가 상승한 것으로 나타남. 특히, A, B등급 빌딩을 중심으로 임대료, 관리비 인상 사례가 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : 한화장교빌딩(3.% ), LG U+사옥(3.% ), 순화빌딩(2.% ) Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) N타워 동성그룹 5,1 중앙일보빌딩 삼성생명 3,392 SFC 보잉 3,16 State Tower 남산 한국미쓰비시상사 2,921 디오센터 한일네트웍스(증평) 2,917 서울시티타워 농협/라이나생명(증평) 2,71 극동빌딩 한국보건의료연구원 2,574 YG타워 삼성화재(증평) 1,891 종로타워 예본안과/삼성생명(증평) 1,663 배제정동빌딩(A) 팬택씨앤아이 1,535 HSBC빌딩 신한카드 1,285 CENTER 1 DHR 인터내셔널/The Final Advisory Group/ EF에듀케이션퍼스트코리아 1,141 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 2Q 대비 상승, : 2Q 대비 하락, - : 변동 없음) 보증부월세 CBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 7.4% (.6%p ) 15.7 (.5% ) 714.7 (.3% ) 71.5 (.4% ) 32.2 (.3% ) 12.3% ( - ) PRIME 7.9% 15.8 99.5 15.7 42.3 11.5% A 1.5% 129.6 879.9 89.4 37.7 11.6% B 4.% 11.5 677.3 67.7 31.8 12.7% C 4.4% 83.1 549.8 55. 26.6 12.6% * 환산임대가:(연 보증금X회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 7 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 강남 권역(KBD) 공실률 공실률 7.2% 기록 13. 3Q KBD 평균 공실률은 2Q와 보합세를 보인 것으로 나타남. (전년 동기 대비 2.4%p 상승) 등급별로 살펴보면 C등급을 제외한 모든 등급에서 공실률이 상승한 것으로 나타남. - B등급에서는 대치동 동일빌딩의 공실이 약 21,m2 해소되었으나, 엔씨소프트(판교 이전) 및 한국감정원(대구 이전)이 권역을 이탈하면서 발생한 대형 공실의 영향으로 공실률이.2%p 상승한 것으로 나타남. - Prime등급은 캐피탈타워, KAIT타워, 무역센터 등에서 신규 공실이 발생하여 공실률이 소폭 상승하였으며, A등급은 루터회관, 한화생명 서초사옥 등이 공실률 상승의 주 요인으로 작용함. - C등급은 지난 분기 신축된 빌딩을 중심으로 공실이 다소 해소되어 공실률이 하락한 것으로 나타남. 세부권역별로는 강남대로 및 강남기타권역의 공실은 감소하고, 테헤란로와 송파권역의 공실은 증가한 것으로 나타남. - 티켓몬스터, 엑솔타 등 송파 및 테헤란로권역에 있던 임차인이 강남기타권역으로 이전하면서 강남기타권역 공실률은 하락한 것으로 나타남. 테헤란로권역에서는 주요 IT업체의 지속적인 권역 이탈로 공실률이 2Q 대비 1.8%p 상승한 것으로 나타남. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 15 14 13 12 11 1 9 3.8% 2.7% 89.7 89.5 5.4% 5.3% 4.8% 4.1% 3.6% 3.1% 9. 91.3 92.5 92.8 92.7 93. 7.2% 7.2% 5.8% 93. 93.3 93.7 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 14 12 1 4.2% 1.4 6.6% 12.4 84.4 7.4% 89.3 13.7% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% 8 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q % 8 % 임대기준 환산임대가.4% 상승 13. 3Q 환산임대가는 93.7천원으로 2Q 대비.4% 상승한 것으로 나타남.(전년 동기 대비 1.% 상승) 모든 등급에서 환산임대가가 소폭 상승한 것으로 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : 아셈타워(4.5% ), 도심공항타워(3.% ), 대치동 D빌딩(8.1% ), JS타워(1.5% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 2Q 대비 상승, : 2Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 동일빌딩 티켓몬스터/파나소닉디바이스세일즈코리아/AIA생명 21,533 경암빌딩 쿠팡 15,841 삼성생명 역삼동빌딩 삼성생명 7,65 골든타워 코람코자산신탁 5,398 포스코 P&S타워 삼성생명 5,38 포스코센터 브로드컴(증평) 4,752 백영빌딩 스와로브스키/청담비아이성형외과/라비첸토/와이즈웨딩/삼정어연(주) 4,448 푸르덴셜타워 액솔타/하만 4,49 EK타워 M여성병원/삼성생명 2,777 SI타워 현대모비스(증평) 2,744 수서효성빌딩 라이프테크놀로지스코리아(증평) 2,477 미진프라자빌딩 성형외과 1,752 KT&G 코스모대치빌딩 한국월드키친 1,617 동훈타워 대륙이주법무법인 1,554 보증부월세 KBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 7.2% ( - ) 93.7 (.4% ) 688.4 (.6% ) 62.7 (.3% ) 28.5 (.1% ) 15.4% ( - ) PRIME 4.2% 123.9 92.8 85.3 35.6 12.6% A 7.6% 13.7 728.3 68.6 32.5 14.1% B 9.7% 91.9 645.5 6.2 29.3 15.8% C 8.1% 82.7 557.2 56.3 24. 16.4% * 환산임대가:(연 보증금X회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 2 1 3 3rd QUARTER 8
여의도 권역(YBD) 공실률 Prime등급 공실률 28.% 기록 13. 3Q YBD 평균 공실률은 2Q 대비 2.9%p 상승한 13.1%로 조사됨.(전년 동기 대비 2.6%p 상승) 등급별로는 Prime, B등급 공실률이 2Q 대비 6.1%p,.8%p 상승한 28.%, 3.1%를 기록한 반면, A, C등급은.3%p,.5%p 하락한 3.4%, 3.8%를 기록함. - Prime등급은 TWO IFC 공실이 다소 해소되었으나, 연면적 168,56.5m2의 FKI타워(전경련회관)가 신규 공급되어 공실률이 크게 상승한 것으로 나타남. TWO IFC는 LG전자, 근화제약 등이 신규 임차하면서 공실이 약 126,m2 해소된 것으로 조사됨. - B등급에서는 연면적 15,579.6m2의 기독교한국침례회 총회빌딩이 신축되어 공실률이 2Q 대비.8%p 상승함. 세부권역별로는 동여의도 및 서여의도권역에서 공실이 증가하는 모습을 보였으며, 마포권역 공실은 감소한 것으로 나타남. - 동여의도 및 서여의도권역은 모두 신축빌딩 공급의 영향으로 공실률이 상승한 것으로 판단되며, 마포권역은 일진빌딩, 창강빌딩 등에 신규 임차인이 입주해 공실률이 하락한 것으로 조사됨. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 21 13.1% 1.5% 19 1.4% 1.4% 1.2% 17 15 13 11 3.8% 2.7% 9 2.3% 2.4% 2.9% 7 7.2 72.9 73.8 73.8 73.9 73.8 74.6 74.6 75.6 1.7% 69.6 69.2 5 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 17 17.4% 15 13 11 9 85.1 5.2% 7.9 7 59.7.7% 5 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가 1.3% 상승 13. 3Q 환산임대가는 75.6원으로 2Q 대비 1.3% 상승함.(전년 동기 대비 2.3% 상승) 모든 등급에서 환산임대가가 상승한 것으로 나타남. - Prime등급에서는 권역 평균보다 높은 임대료 수준으로 공급된 FKI타워의 영향으로 환산임대가가 2Q 대비 2.8% 상승한 것으로 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : 마포 I빌딩(2.3% ), KPX빌딩(3.9% ), 동여의도 H빌딩(3.5% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 2Q 대비 상승, : 2Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) Two IFC LG전자(주)/근화제약/IT Source 12,6 한국노총빌딩 리딩투자증권 1,947 HP빌딩 푸르덴셜생명, IBS아카데미 1,92 한진해운 금융기관 1,857 기독교침례회 총회빌딩 케이스템셀 2,168 신송빌딩 로이드인증원(LRQA)/모스티소프트/ 에이스투자자문 413 중소기업회관 한국아웃소싱협동조합 31 KTB빌딩 삼성증권(증평) 298 경찰공제회 자람빌딩 제페토(증평) 1,739 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 13.1% (2.9%p ) 75.6(1.3% ) 494.7 (1.2% ) 49. (1.2% ) 25.2 (1.% ) 12.4% ( - ) PRIME 28.% 115.2 789.3 78.9 34.1 11.8% A 3.4% 91.5 615. 61. 28.7 12.2% B 3.1% 75.2 469.6 47.7 26.2 12.3% C 3.8% 56.9 362.1 35.7 2.1 12.7% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 9 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 서울기타 권역 공실률 공실률 9.1% 기록 13.3Q 서울기타권역 평균 공실률은 2Q 대비.6%p 상승한 9.1%로 조사됨.(전년 동기 대비 1.5%p 상승) 상암 합정 및 구로 영등포권역에서 공실률이 2Q 대비 1.8%p, 1.3%p 하락하였으나, 용산권역 공실률은 1.3%p 상승한 것으로 나타남. 또한 보라매에 위치한 대교타워(연면적 46,427m2 규모)의 신규 공급에 따른 영향으로 평균 공실률은 상승한 것으로 나타남. - 상암ㆍ합정 및 구로 영등포권역에서는 세아타워, 디큐브시티 등 대형빌딩을 중심으로 공실이 해소된 것으로 나타남. - 용산권역은 LS용산타워에서 신규 공실이 발생하여 공실률이 2Q 대비 1.3%p 상승한 것으로 조사됨. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 15 8.9% 8.5% 9.1% 9% 15 24.4% 25% 7.6% 8% 13 7% 13 2% 11 5.2% 5.1% 6.1% 6% 5% 11 15% 9 4.4% 3.9% 3.5% 3.8% 4% 3% 9 85.9 1% 7 65.6 66. 66.1 67. 67.8 68.1 68.5 68.5 69.9 69.6 69.8 2% 1% 7 5.2% 5.2% 67.4 68.3 5% 5 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q % 5 % 임대기준 환산임대가.4% 상승 13. 3Q 환산임대가는 69.8천원으로 2Q 대비.4% 상승한 것으로 조사됨.(전년 동기 대비 1.9% 상승) 모든 권역에서 환산임대가가 상승한 것으로 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : LS용산타워(6.7% ), 동작구 C빌딩(4.7% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 2Q 대비 상승, : 2Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 디큐브시티 대성/삼성화재 6,964 서울기타 공실률 환산임대가 보증금 보증부월세 임대료 관리비 전환률 세아타워 삼성SDS 6,95 중소기업DMC타워 터보테크 826 평균 9.1% (.6%p ) 69.8 (.4%p ) 464.6 (.2% ) 43.5 (.1% ) 24.6 (1.1% ) 12.7% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 2 1 3 3rd QUARTER 1
분당 권역 공실률 공실률 6.2% 기록 13. 3Q 분당권역 평균 공실률은 2Q 대비.1%p 상승한 6.2%를 기록함.(전년 동기 대비.4%p 하락) 세부권역별로는 야탑역 공실률이 6.4%p 상승한 8.1%를 기록하였으나, 서현역 및 수내역권역은 공실률은.4%p, 1.9%p 하락한 1.2%, 5.6%로 나타남. - 야탑역은 탑빌딩을 중심으로 주요 임차인이 판교 테크노밸리로 이전하면서 신규 공실이 발생한 것으로 나타남. - 서현역은 분당서현빌딩 등에서 일부 공실이 해소되면서 공실률이 소폭 하락함. - 수내역은 휴맥스빌리지, 현대오피스빌딩 등에서 공실이 해소된 것으로 나타남. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 15 13 1.% 9.3% 12% 1% 15 13 1.2% 12% 1% 11 9 7 7.7% 6.6% 5.8% 6.1% 6.1% 6.1% 6.2% 5.4% 6.4% 66.9 66.6 66.6 67.3 67.6 67.5 67.6 67.6 67.8 67.5 67.6 8% 6% 4% 2% 11 9 7 8.1% 61.2 72.3 65.1 5.6% 8% 6% 4% 2% 5 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q % 5 % 임대기준 환산임대가.2% 상승 13. 3Q 환산임대가는 67.6천원으로 2Q 대비.2% 상승한 것으로 조사됨.(전년 동기 대비 보합세) 세부권역별로는 야탑역과 수내역권역을 중심으로 환산임대가가 인상한 것으로 나타났으며, 각각 2Q 대비 1.4%,.7% 상승한 것으로 조사됨. 서현역권역은 기준 임대료는 보합세를 보였으나, 환산임대가 산정 기준 이자율이 상승한 데 따른 영향으로 환산임대가가 2Q 대비.1% 상승한 것으로 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : BS빌딩(4.7% ), 탑빌딩(5.3% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) 퍼스트타워 조이시티 1,372 분당서현빌딩 AK Mall(증평) 56 공실률, 임대료 현황 분당 공실률 환산임대가 평균 6.2% (.1%p ) 67.6 (.2% ) (단위 : 천원/3.3m2, : 2Q 대비 상승, : 2Q 대비 하락, - : 변동 없음) 보증금 461.7 (.3% ) 보증부월세 임대료 42.8 (.1% ) 관리비 23.3 ( - ) 전환률 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 11 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 종합 시장 분석 세부 권역별 종합 정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 2Q 대비 상승, : 2Q 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 서울 평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당 공실률 8.6% (1.1%p ) 7.4% (.6%p ) 7.2% ( - ) 13.1% (2.9%p ) 9.1% (.6%p ) 6.2% (.1%p ) 환산임대가 9.7 (.5% ) 15.7 (.5% ) 93.7 (.4% ) 75.6 (1.3% ) 69.8 (.4% ) 67.6 (.2% ) 보증금 626. (.4% ) 714.7 (.3% ) 688.4 (.6% ) 494.7 (1.2% ) 464.6 (.2% ) 461.7 (.3% ) 임대료 6.2 (.3% ) 71.5 (.4% ) 62.7 (.3% ) 49. (1.2% ) 43.5 (.1% ) 42.8 (.1% ) 관리비 28.4 (.3% ) 32.2 (.3% ) 28.5 (.1% ) 25.2 (1.% ) 24.6 (1.1% ) 23.3 ( - ) 전환률 13.7% ( - ) 12.3% ( - ) 15.4% ( - ) 12.4% ( - ) 12.7% ( - ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 13. 3Q 서울지역 평균 공실률은 2Q 대비 1.1%p 상승한 8.6%를 기록해 5분기 연속 상승한 것으로 나타남. KBD를 제외한 모든 권역에서 공실률이 상승한 것으로 나타남. KBD는 보합세를 보임. - CBD에서는 모든 등급에서 공실이 증가하였으며, 특히 센터포인트 광화문의 신규 공급 및 Sub Market에서 발생한 신규 공실이 두드러지게 나타남. 센터포인트 광화문은 시공사인 쌍용건설이 책임 임차하는 조건으로 마스턴투자운용에 선매각했던 빌딩으로, Sub Lease 면적을 포함한 공실률은 약 4% 수준으로 조사됨. - KBD에서는 엔씨소프트가 판교로 이전하면서 테헤란로에 대형 신규 공실이 발생하였으나, 동일빌딩 및 중소형 신축빌딩에서 공실이 다소 해소되어 평균 공실률은 보합세를 보임. - YBD는 TWO IFC에 LG전자, 근화제약 등이 입주하면서 공실이 다소 해소되었으나, FKI타워(전경련회관)가 신규 공급되어 공실이 크게 증가한 것으로 나타남. - 서울기타권역에서는 세아타워, 디큐브시티 등 대형 오피스의 공실이 해소된 것으로 조사되었으나, 보라매권역 대교타워의 신규 공급으로 공실이 증가함. - 4Q에는 서울기타권역에 대형 오피스 공급이 예정되어 있고, KBD 소재 IT기업의 추가 이전이 예정되어 있어, 서울 공실률 상승세는 지속될 것으로 전망됨. 13. 3Q 서울지역 평균 환산임대가는 2Q 대비.5% 상승한 9.7천원으로 조사됨. 환산임대가 추이 권역별 공실면적 추이 11. 15. 1. 95. 9. 85. 8. 75. 7. 65. 6. 11.6 12.2 12. 12.5 13.4 13.9 9.3 9.2 9.7 91.3 92.5 92.9 86.4 86.7 87. 88.1 89.1 89.5 72.9 73.8 73.8 69.7 69.9 7.9 65.6 66. 66.1 67. 67.8 68.1 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 14.2 92.7 89.4 73.9 68.5 14.3 15.1 15.2 15.7 93. 93. 93.3 93.7 89.5 9. 9.2 9.7 73.8 74.6 74.6 75.6 68.5 69.9 69.6 69.8 '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 8.6% 7.4% 7.5% 6.4% 6.6% 5.2% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 4.9% '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 2 1 3 3rd QUARTER 12
신규 공급 동향 13. 3Q에는 총 면적 약 28,m2, 6개 동의 신규 오피스가 시장에 공급되었으며, 이는 1Q 대비 약 53.6% 증가한 수준임. 권역별로는 YBD에서 약 184,m2가 공급되어 가장 큰 면적을 차지하였으며, 서울기타권역이 54,m2로 그 뒤를 이음. YBD에는 FKI타워(전경련회관)가 168,57m2의 연면적으로 가장 큰 면적을 보임. 그 외 기독교한국침례회 총회빌딩이 신규 공급됨. CBD에는 센터포인트 광화문빌딩이 연면적 38,947m2으로 공급됨. 센터포인트 광화문빌딩은 김앤장과 쌍용건설이 전체 면적을 책임임차하고 있으나, 실제 Sub Lease 공실률이 42% 수준임. 서울기타권역은 대교타워가 연면적 46,427m2로 신규 공급되었으며, 대교타워는 대교 관계사가 사용하는 면적을 제외한 약 53%를 외부 임대 중인 것으로 조사됨. 3Q에는 CBD의 연합뉴스 신사옥, KBD의 디오데카빌딩, 서울기타권역의 더프라임, YTN신사옥 등이 공급될 것으로 전망됨. 권역별 오피스 공급면적 추이 6 수요, 공급, 공실률 추이 7 1% 5 4 3 2 28, 6 5 4 3 5.2% 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 6.4% 6.6% 7.4% 7.5% 8.6% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 2 3% 1 '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q(f) 1 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 2% 1% % 13. 3Q 주요 신규 공급 오피스 권역 빌딩명 주소 연면적 규모 CBD 센터포인트광화문 서울시 구로구 도림동 38,947m2 2F, B7 KBD 송강빌딩 서울시 강남구 대치동 3,618m2 14F, B3 YBD 서울기타 FKI타워(전경련회관) 서울시 영등포구 여의도동 168,57m2 5F, B6 기독교한국침례회 총회빌딩 서울시 영등포구 여의도동 15,598m2 13F, B5 대교타워 서울시 관악구 보라매동 46,427m2 19F, B5 준타워 서울시 중구 흥인동 7,615m2 12F, B5 13 OFFICE MARKET REPORT
조사개요 조사개요 조사대상 서울 및 분당 소재 연면적 3,m2 이상의 빌딩으로, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사 대상에서 제외함. 조사기간 213. 9. 3 ~ 213. 9. 3 조사권역 - 도심권역(CBD : Central Business District) : 종로구, 중구 및 서대문구(충정로) 일대 - 강남 송파권역(KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구(잠실) 일대 - 여의도 마포권역(YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포 일대 - 서울기타권역 : 상기 3대 권역 이외의 서울시 소재지 일대(용산, 상암, 합정, 구로, 영등포 등) - 분당 : 야탑역 서현역, 수내역 일대 권역 별 오피스 빌딩 개수(총 675개) 3 25 27 2 181 15 1 11 97 5 26 조사 대상 빌딩 건축 정보 건축 연수 - 조사빌딩 가운데 서울의 평균 건축 연수는 2년임. 권역 등급별 평균 건축 연수 건축 연면적 - 권역별 연면적을 살펴보면 CBD는 5,968,666m2, KBD는 6,215,38m2, YBD는 3,175,51m2, 서울기타권역 2,558,998m2, 분당권역 648,32m2로 조사됨. 권역별 오피스 연면적 2 1 23 4rd 3rd QUARTER 14
빌딩 등급 정보 - 등급 분류 기준에 따라 각 항목별 점수의 총점을 기준으로, 점수대별로 Prime, A, B, C등급으로 분류. 등급 Prime A B C 등급 확정 기준 각 항목별 종합 점수 상위 1% 각 항목별 종합 점수 상위 1%~3% 각 항목별 종합 점수 상위 3%~6% 각 항목별 종합 점수 상위 6%~1% 등급 분류 기준 - 임대료에 영향을 미치는 항목을 물리적 특성, 입지적 특성으로 나누어 각 항목별 배점 기준을 산정함. 평가 기준 연면적 건축연한 관리비 Main 권역 입지 전후면 지하철역과의 거리 도로차선 사거리 건축 연면적이 클 수록 높은 점수 부여 건축 연한이 짧을 수록 높은 점수 부여 관리비가 높을 수록 높은 점수 부여 CBD(신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로)/ KBD(강남대로, 테헤란로) / YBD(동여의도) 입지빌딩에 가산점 부여 전면에 입지한 빌딩에 가산점 부여 지하철 역에서 가까운 빌딩에 가산점 부여 전면 도로차선이 넓은 빌딩에 가산점 부여 사거리 교차로에 입지한 경우 가산점 부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이 임대인에게 1개월 단위로 부담하는 최소한의 실질 임대료. 보증금과 월 임대료 비율이 서로 다른 빌딩간의 임대료 비교에 용이함. - 산정방법 : (연 보증금 x 회사채금리)/ 12개월 + 월 임대료 + 관리비 - 회사채 금리(AA-, 3년) : 해당분기 조사 월의 1일자 금리를 기준으로 사용. 보증부 월세와 전월세 - 보증금 대비 월세의 비율이 1% 이상인 것은 전월세 월세로, 1% 미만인 것은 보증부월세로 구분함 OFFICE MARKET 15 REPORT
조사개요 지방 오피스 시장 개요 및 분석 조사 대상 권역별 오피스 빌딩 개수(총 151개) - 6대 광역시 소재 연면적 1,m2 이상의 빌딩 - 단, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사대상에서 제외됨 조사 기간 4 35 3 25-213 9. 23~213. 9. 27 2 빌딩 등급 정보 15 1 등급 대형 중소형 각 지역 건축 연면적 각 지역 건축 연면적 기준 상위 7% 이상 상위 3% 이하 용어정리 환산전세가 5 - 보증금과 월 임대료에 전환률을 적용하여 전세가로 환산한 금액 - 산정방법 : 보증금 + (월 임대료 X 12) 전환률 지역별 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 13.2Q 대비 상승, : 13.2Q 대비 하락, - : 변동 없음) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 1.8% (.2%p ) 2,99.7 (1.8% ) 2.3 (.6% ) 대형.3% 3,293. 23.6 중소형 7.1% 2,774.8 18. 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 8.2% (1.%p ) 2,322.5 (.6% ) 18. (1.5% ) 대형 7.6% 2,635.5 2.8 중소형 1.2% 2,113.8 16.1 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 11.1% (1.5%p ) 2,518.3 (11.1% ) 18.8 (.4% ) 대형 12.% 2,68.4 19.4 중소형 9.7% 2,464.2 18.4 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 2.3% (.1%p ) 2,518.4 (4.8% ) 14.8 (5.3% ) 대형 2.9% 3,232. 14.3 중소형 1.4% 2,161.7 15. 광주 공실률 환산전세가 관리비 평균 9.3% (.9%p ) 2,238.2 (1.5 ) 16.7 (3. ) 대형 4.6% 2,93.7 18.5 중소형 14.6% 1,953.1 16. 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 5.3% (1.2%p ) 2,657.1 (.1% ) 17.2 (.2% ) 대형 4.7% 3,228.9 21.7 중소형 6.8% 2,354.4 14.8 2 1 3 3rd QUARTER 16
매입매각 동향 매매 사례 현황 Key Transaction 권역 빌딩명 소재지 매도자 매수자 거래면적 (m2) 비고 CBD 파인에비뉴 B동 서울시 중구 을지로2가 킴스아이앤디 코크렙파인에비뉴위탁관리리츠 64,168 인현동빌딩(구 일진빌딩) 서울시 중구 인현동1가 한솔피엔에스 프린트시티 4,125 HS타워(구 조양빌딩) 서울시 강남구 삼성동 개인 서진인터내셔널/ 에즈원종합건설 9,967 KBO 트리스빌딩 서울시 강남구 논현동 지이리얼에스테이트 이지스자산운용 13,2 이지스KORIF사모부동산투자신탁 22 봄빌딩 서울시 강남구 논현동 개인 만소 6,224 2개동(A, B동) 매입 주안빌딩 서울시 강남구 역삼동 개인 개인 3,41 서울 기타 대양빌딩 서울시 구로구 구로동 아이엠디티 아남전자 8,349 현대41타워 서울시 양천구 목동 현대엔지니어링 캡스톤자산운용 16,47 구분 매입 분당 탑빌딩 경기도 분당구 야탑동 지이리얼에스테이트 이지스자산운용 12,182 이지스KORIF사모부동산투자신탁 22 서영빌딩 경기도 분당구 수내동 지이리얼에스테이트 이지스자산운용 15,916 이지스KORIF사모부동산투자신탁 22 13. 3Q 주요 오피스빌딩 거래는 1건이 있었으며, 총 거래면적은 153,749m2, 거래액 7,197억원으로 조사됨. 3Q에는 중소형 오피스를 중심으로 거래가 이루어졌으며, KBD 소재 빌딩의 거래 건수가 가장 많았던 것으로 나타남. 아스테리움 서울, PCA Life Tower, 삼부토건 사옥 등 대형 오피스 거래가 다수 진행되고 있어 4Q에는 오피스 거래가 증가할 것으로 판단됨. 거래면적 33,m2 이상의 대형 오피스 거래는 을지로 파인에비뉴B동이 유일한 것으로 조사되었으며, 이는 코람코자산신탁이 설정한 코크렙파인에비뉴위탁관리리츠 를 통해 3.3m2 당 약 24.5백만원에 거래되어, 올들어 가장 높은 가격을 기록한 것으로 조사됨. 이지스자산운용은 이지스KORIF사모부동산투자신탁 22 펀드를 통해 지이리얼에스테이트가 소유하고 있던 4개 빌딩(논현동 소재 트리스빌딩, 분당소재 탑빌딩 및 서영빌딩, 대전소재 호수빌딩)을 총 1,55억원에 일괄 매입함. 논현동 소재 봄빌딩 A, B동은 만소가 경매를 통해 매입하였으며, 낙찰가격은 감정가의 77.7% 수준인 3.3m2 당 약 14.2백만원으로 조사됨. 한솔피엔에스 는 최근 인수 합병한 한솔페이퍼유통 소유의 인현동빌딩(구 일진빌딩)을 인쇄관련 기업인 프린트시티에 3.3m2 당 약 8.8백만원에 매각함. 서진인터네셔널과 에즈원종합건설은 삼성동 소재 HS빌딩(구 조양빌딩)을 3.3m2 당 약 13백만원에 매각함. 아남전자는 구로동 소재 대양빌딩을 사옥 용도로 약 192억원에 매입한 것으로 조사됨. 현대엔지니어링은 본사 사옥으로 사용 중이던 목동 소재 현대41타워 일부 면적을 캡스톤자산운용에 35억원에 매각함. <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 17 OFFICE MARKET REPORT
매입매각 동향 매매 사례 분석 오피스 거래량 56.5% 감소 (총 1건, 153,749m2) 13. 3Q 주요 오피스 거래는 총 1건(153,749m2 )으로, 거래면적은 2Q 대비 56.5% 감소한 것으로 나타남. (전년 동기대비 57.3% 감소) 3Q 거래 예정이던 다수의 대형 오피스가 거래 완료 일정이 지연되어 거래면적이 감소하였으나, 4Q에는 평균 수준을 회복할 것으로 예상됨. 거래 면적 및 거래건수 추이 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 3 25 2 15 1 5 '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 투자 목적 매수세 강세 13. 3Q에는 투자 목적 거래가 79.1%, 실수요 목적 거래가 18.6%를 차지함. 펀드와 리츠 중심의 오피스 거래가 지속되고 있는 것으로 나타남. CBD 소재 대형 오피스 매물은 투자자들의 경쟁이 치열해지면서 가격이 크게 상승해, 3Q 거래된 파인에비뉴 B동이 3.3m2 당 약 24.5백만원으로 최고가를 갱신함. 거래면적 기준 매수자 구성 추이 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 총 거래가격 7,197억원 총 거래가격은 7,197억원을 기록해, 지난 분기 대비 6.4% 감소한 것으로 나타남. 3Q에는 중소형 오피스를 중심으로 거래가 이루어져, 3.3m2당 매매가격은 2Q 대비 24.3% 하락한 약 12백만 원 수준으로 조사됨. 거래가격 및 3.3m2당 매매가 추이 25, 2, 15, 1, 5, '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 2. 18. 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. 현대41타워는 3.3m2당 매매가에서 제외 <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 2 1 3 3rd QUARTER 18
부동산 간접투자시장 부동산펀드 현황 회사명 펀드명 설정 연도 13. 3Q 신규 설정된 부동산 펀드는 총 36건이며, 총 설정규모는 1조 922억원임. 3Q에는 호텔 개발사업 및 해외 부동산 관련 자산에 대한 투자가 활발히 이루어졌던 것으로 나타남. 호텔 및 해외 부동산에 투자하는 펀드가 각각 8건 신규 설정된 것으로 조사됨. 설정 규모가 가장 컸던 펀드는 삼성SRA자산운용에서 설정한 삼성SRA사모부동산투자신탁 4 임. 이는 잠실 소재의 향군타워에 투자하는 펀드로, 총 설정액은 2,3억원임. 미국 워싱턴 소재 하버빌딩에 투자하는 하나다올랜드칩워싱턴사모부동산투자신탁55 와 영국 런던 소재 첼시하버 디자인센터 에 투자하는 현대유퍼스트사모부동산투자신탁14 가 설정액 2,15억원, 1,211억원으로 그 뒤를 이음. 설정 월 모집 형태 국내외 설정액 (억원) 투자대상 CBRE글로벌인베스터스자산운용 CBRE글로벌사모부동산투자신탁 1 213 8 사모 해외 189 미국 시카고 소재 엑센츄어 빌딩 KB자산운용 KB사모부동산투자신탁 2(NPL) 213 7 사모 국내 398 NPL KDB자산운용 KTB자산운용 리치먼드자산운용 KDB동탄꿈에그린사모부동산투자신탁 1 213 8 사모 국내 1 KDB동탄꿈에그린사모부동산투자신탁 2 213 8 사모 국내 1 KDB동탄꿈에그린사모부동산투자신탁 3 213 8 사모 국내 1 동탄 꿈에그린 아파트개발 KDB Hotel Investment사모부동산투자신탁 1 213 9 사모 국내 193 장교5지구(롯데시티호텔) KTB칸피던스사모부동산투자신탁 49 213 8 사모 국내 233 롯데마트 김해점 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 46 213 9 사모 국내 74 롯데빅마켓 대구칠성점(선매입) 리치먼드사모골프존카운티삼성부동산투자신탁 213 8 사모 국내 4 안성 골프장 매입 리치먼드사모송도푸르지오부동산투자신탁 1 213 9 사모 국내 5 리치먼드사모송도푸르지오부동산투자신탁 2 213 8 사모 국내 1 인천 송도신도시 소재 공동주택 개발사업 리치먼드사모신대방비즈니스호텔부동산투자신탁 213 9 사모 국내 36 신대방동 소재 신라STAY비즈니스호텔 리치먼드사모아산판매시설부동산투자신탁 213 9 사모 국내 249 충남 아산신도시 쇼핑몰 와이몰 내 상가 (롯데마트, 토이저러스 임차 목적) 마이애셋자산운용 마이애셋NPL사모부동산투자신탁 7 213 8 사모 국내 25 NPL 마이애셋NPL사모부동산투자신탁 8 213 8 사모 국내 79 NPL 미래에셋맵스프런티어사모부동산모투자신탁 3-3 213 8 사모 국내 42 - 미래에셋자산운용 미래에셋맵스프런티어호주사모부동산모투자 1 213 7 사모 해외 182 미래에셋맵스프런티어호주사모부동산모투자 1-1 213 7 사모 해외 94 호주 시드니 소재 포시즌호텔 삼성SRA자산운용 삼성SRA사모부동산투자신탁 4 213 8 사모 국내 2,3 잠실 향군타워 아주자산운용(주) 아주MBS사모부동산투자신탁 2 213 7 사모 국내 1 MBS채권 에스크베리타스자산운용 베리타스MBS사모부동산투자신탁 1 213 7 사모 국내 1 MBS채권 에프지자산운용 에프지RED사모부동산투자신탁 1 213 7 사모 해외 11 - 엠플러스자산운용 엠플러스사모부동산투자신탁 6 213 7 사모 국내 - 청주 테크노폴리스 엠플러스사모부동산투자신탁 7 213 8 사모 국내 33 이천 물류센터 유진자산운용 유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 6 213 7 사모 국내 125 대전 오피스텔 개발 이지스자산운용 이지스KORIF사모부동산투자신탁 22 213 7 사모 국내 16 트리스빌딩(논현동), 탑빌딩(분당), 서영빌딩(분당), 호수빌딩(대구) 캡스톤자산운용 캡스톤현대41사모부동산투자유한회사 213 7 사모 국내 175 현대41타워 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 52-1(자) 213 7 사모 국내 225 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 52-2(자) 213 7 사모 국내 121 하나다올자산운용 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 52-3(자) 213 7 사모 국내 23 마포구 소재 신라STAY비즈니스호텔 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 52(모) 213 7 사모 국내 299 하나다올랜드칩워싱턴사모부동산투자신탁 55 213 7 사모 해외 2,15 미국 워싱턴 소재 하버빌딩 한화자산운용 한화Debt Strategy 사모부동산투자신탁 2(재간접형) 213 8 사모 해외 12 해외 대출펀드 현대스위스자산운용 현대스위스사모MBS부동산투자신탁 4 213 8 사모 국내 1 MBS 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 14 213 8 사모 해외 1,211 영국 런던 소재 첼시하버디자인센터 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 4-1 213 9 사모 해외 - - (자료출처 : 금융투자협회 및 각 자산운용사) 19 OFFICE MARKET REPORT
부동산 간접투자시장 부동산펀드 분석 부동산펀드 신규 설정액 1조 922억원 13. 3Q 부동산펀드 신규 설정액은 1조 922억원, 설정 건수는 36건으로 조사됨. 이번 분기 부동산펀드는 설정액 기준으로 1Q 대비 2.4% 하락함.(전년 동기대비 26.8% 하락) 13. 3Q(9월 말 기준) 부동산펀드 누적 설정액은 22조 2,631억원으로 2Q(6월 기준) 보다 3.5% 상승한 수준임. 전체 펀드 설정액 대비 부동산 펀드 설정 비율은 6.6%로 이는 2Q 대비.3%p 상승한 수준임. 부동산펀드 신규 설정액 및 설정 건수 추이 16, 5 45 14, 4 12, 35 1, 3 8, 25 2 6, 15 4, 1 2, 5 '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 부동산펀드 월별 누적 설정액 추이 22, 2, 18, 16, 14, 12, '11.1 '11.2'11.3 '11.4 '11.5'11.6 '11.7 '11.8'11.9 '11.1 '11.11 '11.12 '12.1'12.2'12.3 '12.4 '12.5'12.6 '12.7 '12.8'12.9 '12.1 '12.11 '12.12 '13.1'13.2'13.3 * 설정원본 기준 '13.4 '13.5'13.6 '13.7 '13.8'13.9 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 3.5% 3.% 해외 부동산 투자 비중 증가 투자 대상별로는 상업시설이 75%로 가장 높은 비율을 차지하였으며, 리츠(재간접), NPL, MBS 등 기타유형이 14%로 그 뒤를 이음. 해외 부동산에 투자하는 신규 펀드 비중이 지난 분기에 이어 높게 나타남. 3Q 설정된 신규 펀드 중 국내 오피스에 투자한 사례로는 향군타워, 트리스빌딩, 분당 탑빌딩 등이 있었으며, 해외 오피스는 시카고 엑센추어빌딩, 워싱턴 하버빌딩 등이 있었음. 운용사별 설정현황을 살펴보면 하나다올자산운용이 총 5건, 2,817억원의 펀드를 신규 설정해 가장 활발한 움직임을 보임. 투자대상별 설정비율 추이 *BLIND/설정미정 펀드는 제외함. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 운용사별 펀드설정 현황 6 5 4 3 2 1 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 <출처 : 금융투자협회> 2 1 3 3rd QUARTER 2
REITs 신규 영업인가(신청) 리츠 구 분 회 사 명 투자대상 코크렙 동암시티 위탁관리 리츠 서울시 금천구 가산디지털2로 3 소재 RSM타워 영업인가 코크렙 원효로 위탁관리 리츠 서울시 용산구 원효로 1가 41-1번지 소재 더프라임타워 케이원 2호 위탁관리 리츠 서울시 양천구 목동 소재 목동트라팰리스 이스턴-웨스턴타워 코크렙 파인에비뉴 위탁관리 리츠 서울시 중구 을지로2가 23번지 소재 파인에비뉴 B동 제이알 제13호 위탁관리 리츠 서울시 강남구 역삼동 736-56번지 소재 업무시설, 근린생활시설, 운동시설 영업인가 신청 케이원 제3호 기업구조조정 리츠 대전시 대동 16-1 일대 소재 롯데마트 동대전점 마스턴 제4호 위탁관리 리츠 서울시 서초구 서초동 소재 업무시설 마스턴 제7호 위탁관리 리츠 서울시 강남구 역삼동 소재 업무시설 해산/취소/철회 리츠 변경인가 2건 : 골든나래 개발전문 자기관리 리츠(투자 대상 추가 : 제주 한림읍 소재 콘도미니엄 및 양주시 소재 노인요양시설) 광희 개발전문 자기관리 리츠(투자 대상 추가 : 영등포 소재 도시형생활주택 개발사업) 영업인가 취소 1건 : 에스와이인더스 기업구조조정 리츠(사유 : 영업인가 조건 위반) 13. 3Q에 영업인가를 받은 리츠는 총 4건이며, 모두 위탁관리리츠로 조사됨. 오피스 투자 건으로는 1월 준공 예정인 용산 더 프라임타워를 매입하는 코크렙 원효로 위탁관리리츠 및 을지로 파인에비뉴B동에 투자하는 코크렙 파인에비뉴 위탁관리리츠 가 있음. 케이원 제2호 위탁관리리츠 는 목동 트라팰리스 이스턴-웨스턴타워의 상가 2개동을 매입하는 것으로 상가 매입 가격은 약 1,억원으로 과학기술인공제회가 주요 투자자로 참여한 것으로 알려짐. 코크렙 파인에비뉴 위탁관리 리츠 는 시행사인 킴스아이앤디로부터 을지로 파인에비뉴B동을 매입하는 건으로 총 매입금액은 4,76억원임 2Q 신규 영업인가를 신청한 리츠는 위탁관리리츠 3건, 기업구조조정리츠 1건, 총 4건임. 마스턴투자운용은 역삼동 PCA타워 및 서초동 국제전자센터에 투자하는 마스턴 제4호 위탁관리리츠 와 마스턴 제7호 위탁관리리츠 에 대한 영업인가를 신청한 것으로 조사됨. 리츠 주가 동향 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 케이탑리츠는 임대운영을 목적으로 일산 소재 홀인원 프라자빌딩(연면적 17,257m2) 및 뉴삼창빌딩 일부 면적(2개동, 연면적 33,796m2 중 3,241m2)을 취득할 것으로 공시함.(매입 금액은 각각 351억원, 153억원 수준) 골든나래리츠는 경기도 양주시에 노인복지시설 개발사업을 위한 토지 1,63m2를 15억원에 취득한 사실에 대해 공시함. 코크렙 15호는 보통주 1주당 245원의 현금 결산 배당을 공시함. (시가배당률은 4.8%임) '12.1 '12.11 '12.12 '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 '13.6 '13.7 '13.8 '13.9 (자료출처 : 증권거래소) (자료출처 : 국토해양부 및 전자공시시스템(DART), 보도자료) 21 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 213년 하반기 국내외 경제전망 경기 호전되나 회복속도는 완만 1. 세계경제 전망 2. 국내경제 전망 3. 맺음말 하반기 세계경제는 상반기보다 다소 호전될 전망이다. 미국경제의 회복이 재개되고 유로존이 침체에서 벗어나는 등 선진국 경제의 활력이 높아질 것으로 예상된다. 다만 하반기 선진국의 출구전략이 가시화되면서 글로벌 유동성 증가세의 둔화가 불가피할 것으로 보 인다. 세계적인 금리상승이 자산가격과 성장에 부정적 영향을 미치고 금융시장의 불확실성을 확대시킬 전망이다. 그간 자본유입이 많 고 경제여건이 취약한 신흥국들을 중심으로 자본이 급격히 이탈하는 금융위기 가능성도 남아 있다. 최근 금융시장의 불안정성이 부각 된 중국은 금융위기나 급격한 침체 가능성은 크지 않으나 정부의 성장견인 역할 축소로 장기적인 감속이 불가피할 것으로 보인다. 세계 경제 회복속도는 빠르지 않을 것이며 연간으로 지난해와 비슷한 3% 초반 성장에 머물 것으로 전망된다. 국내경기도 하반기중 상반기보다는 경제상황이 다소 개선될 것으로 보인다. 선진국 수요회복이 세계교역 증가로 이어지면서 우리 수출에 긍정적 영향을 미칠 전망이다. 크게 위축되었던 설비투자가 하반기중 완만하게 회복되고 건설투자도 지난 수년간의 마이너스 성장에서 벗어날 것으로 예상된다. 다만 금리상승으로 인한 가계부채 부담 증가, 고령층의 소비성향 하락 지속 등으로 소비의 회복은 빠르지 않을 전망이다. 하반기중 엔저에 따른 경쟁력 저하 효과가 본격화되고 최대수출국인 중국의 성장이 둔화되는 점이 우리 경제의 본격적인 회복을 저해하는 요인이 될 것이다. 하반기에는 성장률이 3%대로 높아지면서 연간으로 2.8% 수준을 기록할 것으로 보인다. 수요확대가 빠르지 않고 국제원자재 가격도 안정되면서 소비자물가는 1.4% 수준의 낮은 상승에 머물 전망이다. 자영업 취업자 감소 로 취업자 증가수도 지난해보다 줄어들 것으로 보인다. 국내금리의 상승세가 이어지면서 기업 자금조달 여건이 악화될 것으로 보인다. 올해 경상수지는 5억 달러를 넘어 사상 최고 수준을 기록할 전망이지만 외국인 자금유출이 지속되면서 원/달러 환율은 하반기 평균 1,1원대를 넘어설 것으로 보인다. 경제연구부문 gtlee@lgeri.com 2 1 3 3rd QUARTER 22
213년 하반기 국내외 경제전망 미국의 회복을 제약하고 있는 예산삭감 효과는 2분기를 정점으로 이후 축소될 전망이다. 1. 세계경제 전망 하반기중 선진국 중심의 세계경기 호전 21년 이후 지속되어 온 세계경제의 하향추세는 금년 들어 진정되는 모습이다. 주요국가들의 평균으로 계산한 세계경제성장률은 21년 5%대에서 지난해 3분기 연율 2% 정도까지 낮아진 이 후 추가적으로 하락하지 않고 올 1분기까지 비슷한 수준을 유지하고 있다(<그림 1> 참조). 유로존 의 국가신뢰 위기가 진정되는 등 글로벌 금융위기에 따른 부작용들이 어느 정도 해소되면서 세계 경제의 하락흐름이 멈춘 것으로 보인다. 반면 미국의 자동 예산 삭감(sequester)에 따른 경기둔화, 중국의 지속적 성장세 저하 등이 세계경기가 회복세로 돌아서는 데 걸림돌로 작용하고 있다. 하반기에는 세계경기가 상반기보다는 호전될 것으로 예상된다. 미국의 회복을 제약하고 있는 예산삭감 효과는 2분기를 정점으로 이후 축소될 전망이다. 주택가격 상승에 따른 건설투자와 관 련 내구재 수요 확대, 경제주체들의 심리 회복이 미국경기의 상승을 주도할 전망이다. 국가신뢰 위기가 크게 줄어든 유로존도 바닥을 다지면서 하반기에는 마이너스 성장에서 벗어날 가능성이 크다. 일본도 고성장을 지속하면서 선진국이 세계경제를 이끄는 역할을 하게 될 것으로 보인다(< 그림 2> 참조). 선진국 경기가 회복되면서 세계교역도 그동안의 부진에서 벗어날 것으로 예상된다. 세계교역 은 지난해 제로성장 수준에 머문 것으로 추정되며 올해 들어서는 완만한 회복세를 보이고 있다 (<그림 3> 참조). 금년 들어 전기전자, 자동차 등 내구재를 중심으로 선진국의 수입수요가 저점을 지나 호전되는 모습을 보이고 있다. (%) 세계경제성장률 4 3 2 1 211 212 213 주 : 주요 4개국 평균 성장률, 전기비 연율 기준 자료 : Global Insight (%) 1.2.6 산 업 생 산 E U 일 본 중 국 미 국 출구전략과 중국의 감속성장으로 세계경제 회복의 힘 약화 하반기 세계경제의 중요한 관건은 출구전략의 영향이다. 미국의 출구전략이 경제가 위기에서 벗어 나고 있다는 판단에 근거한 만큼 출구전략으로 인해 세계경기가 다시 하강하는 상황에 이르지는 않을 것이다. 미국 통화정책의 정상화는 신중하게 진행될 것으로 보이며 실물경기가 다시 위축되는 조짐이 나타나게 된다면 출구전략의 시점이 연기되면서 완만한 경기회복을 유도할 것으로 예상된다. 그러나 글로벌 유동성 둔화와 이에 따른 금융시장의 변동성 확대, 경제주체들의 심리위축은 세계 경기의 회복속도를 더디게 하는 요인이 될 것이다. 위기극복을 위해 늘려놓은 유동성 회수로 글로벌 금리가 상승압력을 받으면서 투자와 소비 등 수요위축 요인으로 작용할 전망이다. 특히 금리인상은 주식, 채권 등 자산가격에도 부정적 영향을 미치게 될 것이다. 미국의 주택가격 상승이 세계경제 회 복에 대한 기대를 높이는 중요한 요인이었음을 감안할 때 주택담보부증권(MBS) 매입 축소 등에 따 른 주택 대출금리 상승은 미국 및 세계경기 상승을 제약하는 요인이 될 것이다. 선진국보다는 개도국 실물경기의 영향이 더 클 것으로 예상된다. 그동안 자본 유입이 많았던 국 가, 외채 및 경상수지 적자가 많고 외환보유고가 부족한 국가들을 중심으로 성장 둔화 및 금융위기 우려가 커질 것으로 예상된다. 더욱이 부동산 버블과 금융부실을 줄여나가는 과정에서 중국경제의 성장세 둔화가 전망되고 있으며 이에 따라 대중 교역비중이 높은 아시아 국가들도 영향을 받게 될 것이다. 올해 세계경제 성장률은 하반기에 다소 높아져 연간으로 3.1% 수준을 기록할 전망이다. 이는 지난해와 유사한 성장률로 21년 이후 이어지던 성장률 하락세가 멈추는 것으로 볼 수 있지만 연초 세계경제 전망이 3%대 중반에 이르던 것에 비해서는 낮아진 수준이다. 선진국의 성장률 상승이 뚜렷할 것으 로 예상되는 가운데 개도국 경제는 하반기에도 상반기와 유사한 성장에 머물 것으로 전망된다. 내년에는 세계경기의 회복추세가 이어지면서 연간 3%대 중반의 성장이 예상되고 있다. 미국, 주택가격 상승이 수요확대 이끌 전망 -1.2 211 212 213 주 : 계절조정 전월비, 3개월 이동평균 미국은 현재 자동예산삭감 효과로 연초의 회복세가 멈춰 있는 상황이지만 주택경기 상승이 이어지고 소비심리도 높은 수준을 유지하는 등 민간 부문 활력은 지속되는 것으로 평가된다. 저축률이 낮은 수준을 유지하면서 소비가 늘어나고 있어 가계의 부채조정도 어느 정도 이루어진 것으로 -.6 (%) (%) 4 세계성장 률( ) 6 2-2 선진국 성장 률( ) 세계교역 증가율( ) - 4 29 21 211 212 213-6 주 : 세계성장률은 전세계 37개국 평균, 세계교역은 73개국 평균 4 2-2 -4 23 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 대출금리 상승이 미국 주택가격의 방향성을 바꿀 정도는 아니다. 212 213 214 연간 상반기 하반기 연간 연간 세계경제(PPP) 3.1 2.9 3.4 3.1 3.5 선진국 1.2 1.2 2. 1.6 2. 미국 2.2 1.8 2.5 2.1 2.5 일본 1.9.8 3.1 2. 1.3 유로 -.6-1. -.1 -.5.9 개도국 4.9 4.6 4.7 4.7 5.1 아시아 6.5 6.2 6.1 6.1 6.3 중국 7.8 7.6 7.4 7.5 7.3 인도 4.5 4.9 5. 5. 5.2 중남미 3. 2.7 2.9 2.8 3.5 브라질.9 2. 2.7 2.4 3.2 중동 북아프리카 4.4 3.7 3.3 3.5 3.8 아프리카(사하라이남) 4.9 4.3 5.1 4.7 5.5 러시아 3.4 1.9 3. 2.5 3.2 동구 1.4 2.3 2.9 2.6 3.3 엔/달러 환율(평균) 8 95 12 99 15 달러/유로 환율 (평균) 1.29 1.31 1.29 1.3 1.27 위안/달러(평균) 6.31 6.19 6.12 6.15 6.5 국제유가(Dubai, 달러/배 ) 19.1 14.4 1. 12.2 98 주 : 성장률은 전년동기대비 증가율, 인도는 회계년도 기준 보인다. 3월 시작된 예산삭감의 효과는 2분기에 가장 크게 나타나는 것으로 추 정된다. 예산삭감이 장기에 걸쳐 지속될 예정이지만 전기 대비 성장률이 나 경제주체들의 심리에 미치는 영향은 점차 줄어들게 될 것이다. 현재 미국경기의 흐름에 가장 중요한 선행지표는 주택가격으로 볼 수 있다. 주택가격은 올해 상승세가 빨라지고 있으며 주택착공 등 공급과 매 매도 함께 늘어나고 있다(<그림 4> 참조). 자산효과로 소비가 늘어나고 주 택 건설투자 증가가 고용창출로 이어지면서 하반기 실물경기 회복을 이 끌어갈 것으로 예상된다. 반면 출구전략에 따른 금리상승은 경기회복의 속도를 제한하는 역할 을 할 것이다. 최근 미국 주택대출 금리(3년 기준)는 5월 평균 3.5%에서 4.5%로 거의 1%p 가량 급등하였다. QE3의 중단에 대한 우려로 시장이 다소 민감하게 반응한 경향이 없진 않지만, 대출금리의 상승기조는 이어 질 것으로 전망된다. 주택대출 금리가 1%p 오를 경우 주택구입능력은 약 1% 떨어지는 것으로 추산된다. 다만 현재 주택가격이 역사적으로 매우 낮은 상황이기 때문에 추가적 인 금리상승이 가파르게 이루어지지 않는다면 주택가격이 다시 하락할 정도로 충격이 크지는 않을 것으로 보인다. 또한 투자목적의 현금 구매비 중이 높고(5월 기준 33%), 금융위기 이후 신생가구수가 증가하는 등 주 택수요 증가세도 이어질 전망이어서 대출금리 상승이 주택가격의 방향성 을 바꿀 정도는 아닐 것으로 판단된다. 미국의 올해 성장률은 연 2% 내외 로 지난해와 비슷한 수준을 기록할 것으로 전망된다. 유로존, 마이너스 성장에서 벗어날 듯 19 16 13 1 공 주 가 스실 지 28 29 21 211 212 213 자료 : US Census Bereau, S&P Dow ones indices 가구 1,2 9 6 3 유로존 경제도 하반기에는 침체상황에서 벗어날 가능성이 크다. 지난해 3분기부터 올 1분기까지 3분기 연속 마이너스 성장을 기록했지만 감소폭은 점차 줄어들고 있다. 최근 이탈리아는 여전히 부진한 상황이지만 독일, 프랑스, 스페인 등은 산업생산이 증가추세로 돌아섰다(<그림 5> 참조). 은행동맹 관련 일정이 무난하게 진행되고 위기국에서 노동시장 개혁, 경상수지 개선 등 가시 적인 성과가 나타나면서 경제불안감이 줄어들고 있다. 국가 신뢰위기가 줄어든 만큼 재정건전성 중시 정책기조가 성장에도 관심을 두는 방향으로 조금씩 바뀌어갈 전망이다. 다만 미국 출구전략에 따른 충격은 유로존의 본격적인 회복을 어렵게 하는 요인이 될 것이다. 유로존은 당분간 양적 완화 기조를 유지하겠지만 시중금리가 어느 정도 상승하는 것은 불가피할 것이다. 대출태도가 여전히 엄격한 상황에서 금리상승은 투자와 소비 등 민간수요 회복을 억제 하는 요인이 될 것이다. 국채에 대한 이자부담이 높아 금리 상승으로 재정부담도 커질 수 있다. 유로존 경제는 하반기 호전되더라도 연간 마이너스 성장을 벗어나기는 어려울 것으로 보이며 내년 중 소폭 플러스 성장을 기록할 전망이다. 일본은 성장전략 발표 이후 아베노믹스에 대한 우려가 커지고 있지만 실물경기의 회복추세는 당분간 이어질 것으로 예상된다. 일본경제의 긍정적인 측면은 그동안 지속되었던 내수위축의 악순환 흐름이 멈추었다는 점이다. 향후 경제에 대한 소비자와 기업의 기대심리가 호전되면서 부동산 가격이 상승세로 돌아서고 내수와 생산 확대 추세가 당분간 이어질 전망이다. 특히 엔저로 수출기업의 수익성이 크게 개선되면서 투자 및 고용 확대가 기대되 고 있다. 다만 이러한 경기회복이 장기적인 성장잠재력 확대로 이어질 것인지는 아직 불확실하다. 일본경제의 장기 성장잠재력 회복에 대한 기대가 사 라지게 될 경우 경기부양책의 부작용, 즉 재정부담 확대에 따른 신뢰 저하 현상이 발생하면서 급격한 충격이 발생할 리스크가 남아 있는 상황이다. 중국, 단기급락 우려 적으나 장기적 감속 불가피 중국은 올들어 성장률 저하추세가 이어지는 데다 단기금리가 급등하는 등 금융시장이 불안한 움직임을 보이면서 위기론까지 대두되는 상황이 다. 중국의 금리급등은 지방정부의 적자 및 그림자 금융의 불투명성을 줄이기 위해 중앙정부가 금융기관에 대한 관리감독을 강화하는 과정에서 2 1 3 3rd QUARTER 24
213년 하반기 국내외 경제전망 투자의 성장기여도가 낮아지면서 중국은 장기적 감속성장이 불가피할 것이다. 나타난 현상이다. 중국의 대출부실화 정도가 아직 높지 않고 재정동원 능력도 크기 때문에 단기적 금융위기 발생 및 급격한 성장저하 가능성은 크지 않은 것으로 보인다. 금리급등 이후 우정저축은 행, 농업은행, 국가개발은행 등이 선별적으로 유동성을 공급하면서 시장이 안정되는 모습이다. 그러나 중국정부의 신중한 통화정책 기조는 장기적으로 지속될 것으로 보이며 이는 중국정부 의 성장조정 능력이 줄어든다는 것을 의미한다. 그동안 세계경제 환경 악화 등으로 성장활력이 떨어질 때 중국정부는 지방정부 투자, 부동산 관련 투자를 확대시켜 성장을 유지해왔는데 앞으 로는 이러한 역할을 하기 어려워진 것이다. 투자의 성장기여도가 점차 낮아지면서 중국은 장기적 감속성장이 불가피할 것으로 보인다(<그림 6> 참조). 하반기에는 세계교역의 증가로 수출이 다소 회복되겠지만 투자둔화 추세가 이어지면서 중국의 성장세는 상반기보다 개선되기 어려울 전망이 다. 올해 중국경제는 7% 중반 수준에 머물 것으로 전망된다. 기타 브릭스국, 장기추세에 못 미치는 성장 기타 브릭스 국가들도 하반기중 본격적 회복을 기대하기 어려운 상황이다. 선진국 경기 회복 으로 수출은 다소 늘어날 여지가 있지만 국제 유동성 흐름은 긍정적이지 않을 것이다. 선진국 양 적 완화 기간중 외국인 자금 유입이 빠르게 이루어졌던 인도, 브라질 등은 출구전략 시행이 가시 화되면서 외국자금의 이탈이 이어질 것으로 예상된다. 화폐가치도 하락압력을 받으면서 물가부 담을 높이고 통화정책의 여력을 떨어뜨리는 요인이 될 것이다. 브라질은 높은 재정적자로 경기부양책 시행이 어려운 데다 원자재 가격도 약세를 보이면서 경 기회복이 어려울 전망이다. 인도의 경우 정부의 개혁의지에 대한 신뢰도가 크게 떨어져 있어 외 국인 자금 유입이 여의치 않을 것으로 보인다. 농산물 가격 하락으로 물가가 안정되어 하반기 경 기가 다소 호전될 여지가 있지만 연간 5% 내외의 성장에 머물 전망이다. 석유부문이 전체 수출 의 7%를 차지하는 러시아는 유가의 장기 하향안정 예상으로 수출뿐 아니라 외국인 직접투자의 부진이 이어지면서 본격적인 회복을 제약할 것 으로 보인다. 15 1 95 9 212 213 주 : 212년 1월=1으로. 자료 : Bloomberg 순수출의 성장기여도 2 소비 15 투자 1 5-5 -1 25 27 29 211 213 주 : 213년은 1분기 수치임. 자료 : Global Insight 미국의 출구전략, 신중하게 시행될 것 글로벌 금융시장은 금융정책 측면에서 중요한 변화를 맞고 있다. 미국 중앙은행이 출구전략을 언급하고 나섰으며 중국도 구조개혁을 위한 디레버 리지에 돌입했다. 특히 미국의 출구전략은 향후 글로벌 경제에 있어 중요한 변수가 될 것이다. 지금까지 미국 통화완화가 각국에 미친 영향이 컸던 데 다, 현재의 글로벌 경기가 미국의 회복세에 크게 의지하고 있기 때문이다. 이러한 측면에서 향후 미국 통화정책의 정상화는 신중하게 진행될 전망이다. 특히 정책금리 인상이나 보유자산 매각과 같이 파급효과가 큰 사안은 시간을 두고 천천히 시행될 것이다. 대신 양적완화의 축소와 같은 속도조절 을 통해 경제주체들의 기대를 조정하고, 향후 본격적인 정책 정상화의 충 격을 줄이려 할 가능성이 높다. 양적완화 축소는 올해 말 또는 내년 초부터 시작되어 내년 하반기에는 추가적인 자산매입을 중단할 것으로 예상된다. 정책금리 인상은 215년 이후에야 가능할 전망이다. 미연준은 금리인상의 조건으로 실업률 6.5%, 물가상승률 2.5%를 제시한 바 있다. 물가 안정세 를 감안할 때 실업률 하락이 관건인 상황이다. 최근 추세대로라면 내년 말쯤 실업률이 6.5%에 도달할 것으로 보이지만, 재정감축 등으로 향후 고용 개 선세가 둔화될 수 있어 인상 시점은 늦춰질 가능성이 높다. 한번 조건이 충족되더라도 안정적인 상황이 유지되는지를 확인하는 시간도 필요하다. 정책 금리는 215년 중반 인상되기 시작해 216년 말 경 3%대 초반에 이를 것으로 보인다. 3%대 초반은 2년부터 27년까지의 평균 수준이다. 글로벌 금리 상승 국면 진입 취약 국가의 자본이탈 우려도 미연준의 신중한 정책금리 인상에도 불구하고 시중금리는 추세적인 상승을 이어갈 전망이다. 경기회복세와 함께 향후 통화긴축에 대한 전망 이 금리 상승 압력으로 작용할 것이다. 과거 금리 인상기를 보면 시중금리(1년 만기 국채금리)는 정책금리보다 약 5~6개월 정도 먼저 오르기 시작했다(<그림 7> 참조). 이번에는 양적완화 축소가 정책 정상화의 시작으로 받아들여지면서 금리 상승세를 견인할 것이다. 1년 만기 미국 국 채금리는 올해 상반기 2% 수준에서 하반기 평균 2.7%, 내년 연평균 3.3% 수준에 이를 것으로 전망된다. 미국의 출구전략은 글로벌 유동성 축소 및 미국으로의 자본환류 등을 통해 각국 금융시장에 영향을 미친다. 지금까지 각국으로 유입되었던 자금이 유출되고, 낮아졌던 투자 위험에 대한 민감도도 다시 높아질 것이다. 그간 자본유입이 많았던 신흥국들은 자산가격의 조정이 불가피하 며, 국가간 차별화가 심화되면서 경제여건이 취약한 국가들을 중심으로 자본이 급격히 이탈할 우려도 있다. 25 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 경제여건이 취약한 국가들을 중심으로 자본이 급격히 이탈할 우려도 있다. (%p) 2.5 2. 1.5 1..5 리 상 국 리 1 년 정 리 -6-4 -2 +2 +4 +6 +8 +1 +12개월 주 : 1. 1994년과 21년 금리인상 당시의 정책금리 및 국채금리 변화 평균치 2. 국채금리는 금리 인상 전 저점 대비 변화 폭을 표시 자료 : Bloomberg, LG경제연구원 특히 브라질이나 터키 등은 그 동안 해외자금이 유입되면서 국내 유동성이 크게 증가한 한 편, 경상수지 적자 폭은 더욱 확대되고 있다. 해외 투자자들이 자산 버블을 우려하여 자금회수 에 나설 경우 자산가격과 함께 통화가치가 급락하며 위기를 겪을 수 있다. 인도와 인도네시아 도 안심하기 어렵다. 인도는 경상수지 적자가 이어지고 있는 데다, 외채 중 차입금이 차지하는 비중이 높아 외환건전성이 악화된 상황이다. 인도네시아 역시 외채 급증, 경상수지 적자와 함 께 외환보유액 대비 단기외채도 많아 향후 불안이 확대될 우려가 높다. 다른 선진국들도 이런 상황을 피하긴 어렵다. 일본, 유로존 등 미국을 제외한 선진국들은 앞 으로도 당분간 통화완화 기조를 유지하겠지만, 시중금리는 대외 요인의 영향으로 상승할 가능 성이 높다. 실제로 과거 미국이 금리를 인상했던 시기에 일본과 유로존의 금리도 동반 상승한 바 있다. 경제여건에 비해 금리 상승이 가파를 경우, 경기회복세가 약화되는 한편 국채이자 부 담이 커지면서 재정불안이 재점화될 우려가 있다. 6 3 ( % ) (% ) 동 9 1 가 전망 G P 대 동 26 28 21 213 7 주 : 1. 글로벌 유동성 증가율은 미국, 유로존, 일본, 영국, 캐나다의 통화량(M2) 증가율을 각국 GDP를 기준으 로 가중평균한 수치 2. GDP 대비 글로벌 유동성 규모는 각국 M2의 합을 전체 GDP로 나 수치 자료 : Bloomberg, LG경제연구원 (초과유동성 증가율, %) 2 나 15 시 터 브라 1 도 시 5 국 국 도 시 -8-6 -4-2 2 리 4 (경상수지/GDP, %) -5 주 : 1. 초과유동성 증가율은 29년~212년동안 연평균 광의 통화 증가율에서 명목성장률을 차감한 것으로, 수치가 높을수록 경제상황에 비해 유동성이 과도하게 늘어나 버블 우려가 높음을 의미. 2. 경상수지/GDP는 212년 기준 자료 : Global Insight, Bloomberg, LG경제연구원 9 8 변동성 커지는 가운데 달러는 강세, 신흥국 통화는 약세 흐름 외환시장에서는 달러 강세 및 신흥국 통화의 약세가 나타나는 가운데, 국가별 차별화가 심화될 전망이다. 각국 통화정책의 디커플링(decoupling)으로 자본의 쏠림현상이 커지면서 외환시장의 변동성도 확대될 것으로 보인다. 달러화는 엔화 및 유로화 등 주요 통화에 대해 강세를 보일 전망 이다. 상대적으로 강한 미국의 경기회복세와 통화정책 기조의 차이가 달러 강세를 견인할 것이다. 미국 출구전략 언급 이후 달러당 1엔대로 올라선 엔달러 환율은 당분간 달러 강세의 영향으 로 달러당 1엔 전후한 수준을 유지할 것으로 보이며, 향후 미일 금리차가 확대되고 엔캐리 트 레이드가 재개되면 다시 추가 상승할 전망이다. 올해 상반기 달러당 95엔에서 하반기 12엔, 내년 평균 달러당 15엔 수준이 전망된다. 유로화 환율 역시 약세가 전망되지만, 엔화에 비해서는 약세폭이 제한적일 전망이다. 부진한 경 기에 대응할만한 추가적인 통화완화 카드가 마 땅치 않기 때문이다. 달러유로 환율은 올해 상반 기 평균 유로당 1.31달러에서 하반기 1.29달러, 내 년 평균 유로당 1.27달러로 완만히 하락할 전망 (달러/유로) (엔/달러) 1.5 12 이다. 올해 들어 다소 빠르게 절상되었던 위안화 / 전망 는 수출 증가세 둔화 및 핫머니 유출 가능성 등 1.4 11 1 으로 절상 속도가 다시 완만해질 것으로 보인다. 1.3 9 / 엔저에 대응하기 위한 중국 당국의 절상속도 조 1.2 8 절 노력도 이어질 것이다. 위안화 환율은 하반기 1.1 21 211 212 평균 달러 당 6.12위안, 내년 평균 달러당 6.5위 자료 : 한국은행, LG경제연구원 안을 기록할 전망이다. 213 214 7 국제 원자재 가격은 하향 안정 국제유가는 비OPEC의 공급확대로 인한 수급사정 개선이 이어지면서 하향 안정화 기조가 계속될 전망이다. 선진국 경기는 개선되고 있으나 원유수요가 큰 중국 등 신흥국 경제의 성장 이 빠르지 않을 것으로 보인다. 반면 미국의 셰일층에 매장된 원유인 타이트 오일과 캐나다의 오일샌드 등 비전통 석유의 생산 확대 등으로 원 유공급능력은 전년대비 2.5% 가까이 늘어날 것으로 예상된다. 공급능력 확대로 유가의 하락 여지가 크지만 복지재정 수요가 큰 사우디아라비아 등 OPEC 국이 1달러 수준의 유가를 유지하기 위해 공급조절에 나설 것으로 보인다. 하반기 국제유가는 두바이유 기준으로 1달러 내외, 내 년에는 9달러대로 낮아질 전망이다. 이집트 내정불안은 단기간 내 해소되기 어려울 것으로 보이며 당분간 국제유가 불안요인이 될 전망이다. 세계 원유의 2.5%(22만 b/d)가 이 집트의 수에즈 운하를 통해 공급되는 것으로 알려져 있다. 가능성이 낮아 보이지만 이집트의 상황이 격화되면서 수에즈 운하가 봉쇄될 우려가 높아질 경우에는 유가가 일시적으로 최소 12달러 이상까지 급등할 위험성이 있다. 2 1 3 3rd QUARTER 26
213년 하반기 국내외 경제전망 하반기 국제유가는 두바이유 기준으로 1달러 내외, 내년에는 9달러대로 낮아질 전망이다. 비철금속 가격은 수요 증가에 맞춰 소폭 상승할 전망이다. 구리 등에서는 신규 광산의 생산 개시 로 인해 초과공급 상황이 이어지면서 안정세를 이 어갈 것으로 예상된다. 곡물 가격은 온화한 기상으 로 공급이 늘면서 약세를 이어갈 것이다. 다만 낮 은 재고수준이 곡물 가격의 하락 폭을 제한할 것이 며, 기상 이변이 발생할 경우에는 곡물가격의 변동 성이 확대될 가능성이 있다. 2. 국내경제 전망 21년 이후부터 시작된 국내경기의 지속적인 성장활력 저하 현상은 금년 들어 일단 멈춘 것으로 보인다. 1분기 경제성장률이 연율 3.4%에 달해 잠 재성장률 수준에 근접한 것으로 추정된다. 경기싸 이클을 보여주는 동행지수 순환변동치도 하락세가 진정되는 모습이다. 그러나 국지적 저점에 이른 경기는 다시 반등하지 못하고 등락을 반복하는 조정국면을 보이고 있다. 세계수요를 선도하는 미국경기가 조정을 받고 있는 데다 최대수출국인 중국의 성장 둔화가 이어지면서 국내경기 상승을 가로막고 있기 때문이다. 하반기 완만한 회복 하반기 국내경제는 상반기보다는 성장속도가 높아질 것으로 예상된다. 211년 이후 국내경제는 개도국보다 선진국 경기와 유사한 흐름을 보여왔다(<그림 11> 참조). 이는 개도국보다는 선진국의 수요 확대가 세계교역에 더 직접적으로 영향을 미치고 이에 따라 우리나라 수출과도 밀접한 연관성을 가지기 때문이다. 하반 기중 미국의 경기회복이 재개되고 유로존도 침체에서 벗어날 것으로 예상되면서 세계교역과 우리 수출이 다시 상승기조로 돌아설 전망이다. 특히 선진국에서 그동안 미루어두었던 자동차나 가전 등 내구재 소비가 늘어나면서 우리나라의 내구재 완성품 및 관련 부품의 수출이 호전될 것으로 예상된다. 수출부문에서의 소득창출이 재개되고 기업과 소비자들의 기대심리도 높아지면서 내수경기도 하반기에는 상반기보다 호전될 것으로 보인다. 우려되는 부분은 하반기 중 엔저효과가 본격화될 것이라는 점이다. 일본 기업들은 그동안 엔저에도 불구하고 단가를 크게 조정하지 않았으나 수익성이 어느 정 도 높아지면서 최근 수출단가를 떨어뜨리는 등 적극적인 모습을 보이고 있다. 철강, 석유화학 등 장치산업에 서 우리 제품의 점유율 하락이 나타나고 있으며 이는 자동차 등 내구재 부문으로 점차 확대될 가능성이 크 다. 중국의 투자주도 성장이 둔화되면서 SOC 및 주택 투자 성장이 제한되는 점도 장치산업 수출의 제약요인 이 될 것이다. 내수부문 중에서는 상대적으로 투자의 회복추세가 뚜렷할 전망이다. 상반기 경제불확실성 확대로 설비 투자가 크게 줄었으나 하반기에는 그동안 미루어두었던 투자가 재개될 것으로 보인다. 건설투자도 공공건 설과 SOC투자를 중심으로 회복되면서 지난 3년간의 마이너스 성장을 마감할 것으로 예상된다. 그러나 소 비의 회복은 느리게 이루어질 전망이다. 가계부채 규모가 여전히 높은 수준에서 금리상승 부담이 소비를 제 약하는 요인이 될 것이다. 고령층의 소비성향 저하 현상은 올들어서도 지속되면서 내수회복 체감을 어렵게 할 것이다. 하반기 성장속도는 상반기보다 소폭 빨라지는 데 그칠 것으로 보이나 전년동기비 성장률은 지난해 하반 기의 부진을 감안할 때 3% 중반까지 높아질 전망이다. 경기의 회복은 내년까지 이어지면서 3% 중반 성장을 유지할 것으로 예상된다. 수출, 세계교역 늘면서 하반기 회복 대외채무 증감/ GDP(%) 단기외채/ 외환보유고(%) 수요부문별로 보면 수출이 국내경기의 회복을 주도할 전망이다. 상반기 수출은 지난해 대비.6% 성장에 머물렀다. 우리나라의 세계시장 점유 율은 큰 변화가 없었으나 세계교역, 특히 선진국 수입수요가 별로 늘지 않았기 때문이다. 올들어 1~4월까지 세계수입 증가율은.7%에 그쳤으며 특히 주요 선진국 수입은 3.4% 감소했다. (%) 1.6 1.2.8.4 경상수지/ GDP(%) 초과유동성 증가율 (%p) 브라질 7.9 8.8-2.3 8.5 필리 2.4 11.5 2.9 -.5 러시아 7.5 16.8 4. 13.7 태국 18.7 32.9.7 3.1 인도 8. 34. -5.3 6.2 말레이시아 7.7 34.1 6.4 3. 한국 8.5 39.2 3.8 1.5 인도네시아 11.1 41.1-2.8.4 시코 12.6 45.7 -.8 6.6 아르 티나 3.4 94.5.1 18.1 터키 7.2 11. -6. 11.5 주 : 1. 대외채무증감/GDP는 28년 말부터 212년 말까지 총 외채 증가분을 212년 명목 GDP로 나 수치. 2. 단기외채/외환보유고는 212년 말, 경상수지/GDP는 212년 연간 기준 3. 초과유동성 증가율은 29년~212년동안 연평균 광의통화 증가율에서 명목성장률을 차감한 것으로, 수치가 높을수록 경제상황에 비해 유동성이 과도하게 늘어나 버블 우려가 높음을 의미. 자료 : Worldbank, Bloomberg, LG경제연구원 RIC 리나라 진국 -.4 211 212 213 주 : 계절조정 전기비 성장률 기준, 선진국은 미국 유로존 일본 등 2개국 평균 자료 : Global Insight, 한국은행 27 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 유럽, 미국 등 주요 선진국의 수입수요가 회복되면서 우리 수출에 긍정적인 영향을 미칠 전망이다. 긍정적인 측면은 우리 수출이 전반적으로 부진 한 가운데서도 상반기 후반으로 갈수록 소폭 개선 되는 모습이 나타난다는 점이다. 일별 수출의 흐름 을 보면 5월 이후 증가속도가 빨라지는 모습이다. 하반기에는 유럽, 미국 등 주요 선진국의 수입수 요가 회복되면서 우리 수출에 긍정적인 영향을 미 칠 전망이다. 특히 자동차, 전기전자 부문의 수입 수요가 늘어날 전망이다. 선진국 전기전자 부문의 수입수요는 올들어 뚜렷한 회복세를 보이고 있으 며 자동차 부문도 2분기부터 반등하는 모습이다(< 그림 12> 참조). 일반적으로 선진국에서 위기가 발 생한 후 4분기 이후에는 전자제품, 자동차 등 내구 재 수입수요가 회복된 것으로 나타나는데 지난해 2분기 유럽의 재정위기가 재발하면서 위축된 수요 가 올 하반기부터는 회복될 것으로 예상된다. 상반 기 평균 3% 줄어들어 전체 수출을 크게 떨어뜨리 는 역할을 했던 선박수출도 하반기에는 증가세로 돌아설 전망이다. 하반기 중 고부가가치 선박 인도 가 집중되고 세계 교역 회복과 함께 발주물량도 늘 주 : 성장률은 전년동기대비 증가율 어나는 상황이다. 다만 하반기중 엔저효과가 본격화될 것이라는 점은 중요한 제약요인이 될 것이다. 지난해 1월 이후 진행된 급격한 엔저에도 불구하고 우리수출에의 영향은 상반기까지 그리 크지 않았다. 이는 일본기업들이 그동안 크게 악 화되었던 채산성을 높이기 위해 단가하락에 적극적이지 않았기 때문이다. 그러나 엔저로 수익성이 점차 높아지면서 올 4월 이후 일본기업들의 단가인하가 본격화되는 모습이다(< 그림 13> 참조). 철강이나 석유화학, 자동차 등 일본과의 주요 경합 업종에서 엔저에 따른 충격이 클 것으로 예상된다. 특히 철강, 석유화학 등 장치산업은 세계적 공급확대로 단가 경쟁이 심한 상황이기 때문에 엔저에 따른 충격이 더 크게 느껴질 것이다. 엔저의 효과를 고려할 때 하반기 수출이 회복되어도 증가율은 한자리수에 머물 것으로 예상된다. 수출에 비해 내수경기 회복이 느리게 진행되는 가운데 유가도 안정되면서 수입은 낮 은 증가세에 머물 전망이다. 이에 따라 올해 경상수지는 사상 최대규모인 5억 달러 이 상의 흑자가 예상된다. 선진국의 출구전략 시행에 따른 외국자금 유출로 원/달러 환율이 높은 수준을 유지하면서 대규모 흑자를 지속시키는 요인이 될 것이다. 소비, 가계부채 부담으로 회복세 약하다 212 213 214 연간 상반기 하반기 연간 연간 경제성장률(GDP) 2. 1.8 3.8 2.8 3.6 (민간소비) 1.7 1.8 2.4 2.1 2.8 (건설투자) -2.2 4.7 3.3 4. 1.2 (설비투자) -1.9-9.2 4.9-2.4 4.4 통관수출 증가율(%) -1.3.6 9.1 4.9 8.1 통관수입 증가율(%) -.9-2.6 5.4 1.3 11.4 경상수지(억달러) 431.4 264.7 31.4 575.1 49.4 소비자물가상승률(%) 2.2 1.3 1.6 1.4 2.4 실업률(%) 3.2 3.4 3.1 3.2 3.2 취업자수증가(만명) 43.7 29. 31.1 3.1 32.5 원/달러 환율(평균) 1,127 1,13 1,11 1,15 1,8 원/엔 환율(평균) 1,412 1,157 1,9 1,12 1,3 원/유로 환율(평균) 1,449 1,448 1,425 1,435 1,375 원/위안 환율(평균) 179 178 181 18 179 국고채 수익률(%, 평균) 3.1 2.7 3. 2.9 3.6 회사채수익률(%,평균) 3.8 3.1 3.5 3.3 4.3 ( % ) 2 1 1 ( % ) 6 4 2-2 - 4 전기전자 211 212 213 주요국 입 요 화 ( % ) 자동 2 1-1 211 212 213 ( % ) 석 화 6 4 2-2 211 212 213-4 211 212 213 주 : 미국, 중국, 일본, EU 수입 합계. 전년동기비 증감 자료 : KITA, LG경제연구원 민간소비는 경제 불확실성 지속 등 경기적인 요인에 높은 가계부채 부담과 고령층의 소비성향 저하라는 구조적 요인이 맞물려 심한 부진을 겪고 있다. 1분기 소비증가율은 1%대에 머물렀다. 하반기에는 경기의 완만한 회복과 함께 소비도 상반기보다는 호전될 것으로 예상된다. 특히 국제 유가 안정, 농산물 가격 하락 등으로 소비자물가 상승률이 낮게 유지되면서 가계의 구매력을 높 이는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 국제원자재 가격 안정은 교역조건을 개선시켜 실질국민소 득을 높이는 요인으로 작용한다. 올해 실질국민소득 증가율은 경제성장률을 상회하면서 소비에 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다(<그림 14> 참조). 다만 소비의 구조적인 제약 요인은 여전히 해소되기 어렵다. 가계의 부채비중이 높아 추가적 으로 대출을 발생시키기 어려운 상황이다. 특히 하반기에는 시중금리가 상승하면서 부채를 보유 한 가계의 부담을 확대시키는 요인이 될 것이다. 고령층의 노후대비 부족에 따른 소비성향 저하 도 단기간 내 호전될 수 없는 현상이다. 하반기 소비의 회복이 예상되지만 여전히 소비증가율이 경제성장률에 미치지 못하는 상황이 이어질 것으로 보인다. 15 14 13 12 11 시 가지 화 시 가지 1 212.1 213.1 3 5 주 : 수출단가는 25=1 기준 자료 : 일본 재무성, 블 버그, LG경제연구원 2 1 3 3rd QUARTER 28
213년 하반기 국내외 경제전망 하반기 성장세가 올라감에도 불구하고 디플레이션 갭이 여전히 남아 있을 것으로 추정된다. 건설투자, 마이너스 성장 멈출 듯 건설투자는 올 1분기에 3년 만에 처음으로 플러스 성장으로 돌아섰다. 지난 2년간 주거용 건설 착공의 증가와 발전소 건설 확대가 건설투자를 회복세로 이끌었다. 장기간 지속된 주 택공급 감소로 수도권을 중심으로 공급 부족 현상이 점차 가시화되고 있다. 주택의 실수요 를 나타내는 전세가격이 상승세를 지속하면서 매매가격 대비 비율이 6%를 넘어섰다. 주 택가격이 하향 조정되고 저금리 상황이 지속되면서 주택구입능력이 개선된 점도 부동산 경 기회복에 긍정적 요인이다(<그림 15> 참조). 지난 수년간 입주물량이 줄어드는 등 주택 공급조정이 어느 정도 진행되면서 추가적인 조정압력이 완화된 것으로 보인다. 향후 주택경기가 과거처럼 기조적인 마이너스 성장을 지 속하지는 않을 것으로 보인다. 취득세 인하 등 추가적인 부동산 대책이 예상되면서 하반기 주택경기는 완만한 상승세를 보일 것으로 예상된다. 다만 주택건설의 본격적인 회복을 기대 하기도 어렵다. 주택구입 능력이 높아졌지만 여전히 소득수준에 비해 주택가격이 높다는 인 식이 많은 상황이며 향후 주택가격 상승에 대한 기대가 낮아 전세가격 상승에도 불구하고 매매수요가 커지지 않고 있다. 공공 건설투자는 하반기에 증가세를 보일 것으로 예상된다. 올해 SOC부문 예산은 추경 으로 약 7,억원이 증액되어 지난해 대비 8.3% 증가되었다. 새정부 출범으로 상반기 실 제 집행이 더디게 이루어졌다는 점을 감안할 때 정책효과는 올 하반기에 집중될 것으로 보 인다. 다만 내년에는 정부가 SOC 부문의 지출을 줄일 계획이고 행정도시 관련 건설도 줄어 드는 등 공공부문 건설이 둔화되면서 전체 건설투자 증가세가 올해보다 둔화될 것으로 예 상된다. 설비투자, 수출 개선으로 회복세 상반기 설비투자는 큰 폭의 마이너스 성장을 경험한 것으로 추정된다. 수출과 내수가 모 두 부진했던 데다 새정부 출범에 따른 정책 불확실성도 겹쳐 기업들이 투자결정에 보수적 이었던 것으로 보인다. 제조업 평균가동률이 75.4%로 최근 3년 평균대비 4.5%p나 낮아져 있어 설비투자 압력도 높지 않은 상황이다. 하반기에도 출구전략과 관련된 금융시장의 불확실성이 여전히 남아 있을 것이지만 수출 과 내수가 완만한 회복세를 보이고 정책 불확실성이 줄어들면서 설비투자는 증가세로 돌아 설 것으로 전망된다. 정책금융공사의 설비투자계획조사에 따르면 올해 기업들은 지난해 대 비 약 6.8% 설비투자를 늘릴 것으로 조사되고 있다. 상반기 투자집행을 미룬 점을 감안하면 설비투자는 하반기에 높은 증가세를 보일 것으로 예상된다. 업종별로 보면 전기전자 업종의 수출이 점차 호전되고 가동률도 높아지면서 설비투자가 점차 늘어날 전망이다. 석유정제와 선박 부문도 설비투자 확대가 예상된다. 석유정제는 최 근의 세계적 시설확충 경쟁에 대응해 우리나라에서도 대규모 설비투자가 진행될 계획이다. 그동안 심각한 침체를 겪었던 선박 부문도 최근 수주가 개선되면서 투자가 서서히 진행될 것으로 보인다. 자동차는 조업중단 종료 이후 가 동률이 높아지고 세계수요도 늘어날 것으로 보이지만 엔저효과에 대한 우려와 브라질, 중국 등 해외생산 비중 확대 등으로 설비투자 규모 는 정체될 전망이다. 고용, 자영업자 감소 추세 지속 ( %) (%) 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 17 16 15 14 13 12 주 : 전년동기비 증감 자료 : 한국은행, LG경제연구원 85 8 75 7 65 211 212 213 6 주 : 국민은행 주택구매력(HAI) 지수임. HAI = (중위가구소 득 대출상환가능소득) 1, 주택구매력지수란 중 간정도의 소득을 가진 가구가 중간가격의 주택을 구입한 다고 가정, 현재의 소득으로 대출원리금상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미. HAI가 1보다 크 면 주택을 큰 무리없이 구입할 수 있다는 것을 나타. 자료 : 국민은행 ( % ) 15 1 5-5 -1-15 211 212 213 주 : 설비투자 증가율은 전년동기비 기준 자료 : 한국은행, LG경제연구원 12 95 9 85 8 75 7 65 6 경제성장률은 지난해보다 다소 높아질 것이지만 올해 취업자 증가수는 지난해보다 줄어든 3만 명 초반을 기록할 것으로 보인다. 부진한 노동수요에도 불구하고 베이비부머 세대를 비롯한 취업 취 약계층이 자영업을 중심으로 노동시장에 뛰어들면서 지난해까지 고용호조세가 유지되었으나 수익 성이 악화되면서 금년 들어 자영업 취업자수 조정이 진행되고 있다. 하반기 소비 회복속도가 빠르지 않을 것으로 보여 도소매, 숙박 등 자영업 부문의 취업자 감소추세가 이어질 것으로 보인다. 향후 고용증가는 제조업과 보건복지 부문이 주도할 전망이다. 최근 제조업 성장률이 높지 않은 가운데서도 취업자가 늘어나는 것은 제조업의 고용유발효과가 높아지고 있기 때문이다. 제조업 고 8 4 2 24 28 212 주 : 제조업 고용을 이전 기간과 동일하게 유지하기 위해 필요한 성장률 추정 자료 : 통계청, LG경제연구원 29 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 올해 취업자 증가수는 지난해보다 줄어든 3만 명 초반을 기록할 전망이다. 용을 전년 수준으로 유지하는 데 필요한 성장률이 금융위기 이후 뚜렷한 하향추세를 보이고 있다(<그림 17> 참조). 과거에는 성장 대비 고용창출 효과가 상대적으로 높지 않은 전기전자 부문이 제조업의 성장을 이끌었으나 최근에는 이러한 현상이 완화되고 있다. 하반기 이후 수출이 회복세를 보이면서 제조업 취업자 증가세가 당분간 이어질 전망이다. 또한 복지재정을 강화하는 흐름이 당분간 이어지면서 돌봄서비스 등 사회복지 부문의 고용창출이 계 속 확대될 것으로 보인다. 연령별로는 5대 이상 취업자가 고용증가를 이끌 것으로 보인다. 현재 베이비부머 은퇴로 5대 이상 인구가 매년 2만 명 가량 주된 일자리에서 퇴 직하는 것으로 추정되며 상당수가 운수업, 시설관리업, 제조업 등으로 재취업하고 있다. 경제의 장기 성장활력 저하로 숙련근로자를 선호하는 경향이 이어지면서 청년취업의 어려움은 이어질 전망이다. 소비자물가 1%대의 안정적인 흐름 지속 소비자물가는 8개월 연속 1%대 상승률을 보이는 등 매우 안정적인 흐름이다. 경기부진으로 수요압력이 낮아져 있는 상황에서, 국내외 공급 여건 개선도 물가상승률을 낮추는 요인으로 작용하고 있기 때문이다. 국제유가는 작년 하반기 이후 하향 안정되면서 1~6월 석유류 가격 은 전년동기 대비 3.8% 하락하였고 국내 농축수산물 가격 역시.3% 상승에 그치고 있다. 하반기에도 물가안정 요인들이 크게 변화될 것으로는 보이지 않는다. 경기회복이 빠르지 않 아 기업들이 하반기에 가격조정을 크게 하기는 어려울 것으로 예상된다. 하반기 성장세가 올 라감에도 불구하고 디플레이션 갭이 여전히 남아 있을 것으로 추정된다. 당분간 국제유가 등 원자재 가격 역시 하향 안정될 전망이며, 사육두수 증가 등 초과공급 상황이 지속되고, 작황사 정도 양호할 것으로 알려져 있어 국내 농축산물 가격도 기상악화와 같은 공급충격이 없는 한 안정세를 이어갈 것으로 예상된다. 그렇다고 우리 경제가 디플레이션 상황에까지 빠지지는 않을 것으로 판단된다. 6월 근원물 가 상승률이 다소 내려가긴 했으나 상승추세를 보이고 있으며, 인플레이션 기대심리 역시 3%에 가깝게 형성되어 있어 경기가 점차 회복되면 서 물가상승률은 다소 오를 것으로 예상된다. 공공요금 인상 및 원화 약세 등 비용상승 요인도 물가압력으로 작용할 것이다. 하반기 소비자물 가는 상반기보다 다소 높아져 연간 1%대 중반의 상승률을 보일 전망이다. 214년에도 소비자물가 상승률은 2%대를 기록해 전반적으로 안정 된 수준을 유지할 것으로 예상된다. 금리 상승 추세 시작 기업 자금조달 여건 악화 우려 올해 상반기 중 크게 확대된 국내 금융시장의 불안은 하반기 들어서도 쉽게 줄어들기 어려 울 전망이다. 엔저에 따른 기업 실적 악화 및 미국 출구전략 등 연초부터 외국인 자금이탈의 배 경이 된 요인들이 하반기 이후에도 여전히 지속될 것으로 보인다. 글로벌 금리 상승 국면에서 일부 신흥국 및 재정취약국이 위기를 맞을 수도 있다. 대외개방도가 높은 우리 금융시장으로서 는 우려가 큰 상황이다. 한국은행은 정책 대응에 신중을 기할 전망이다. 각국 통화정책의 디커플링으로 금융 불안이 확대되는 상황에서, 국내 통화정책은 선제적이기보다는 주요국의 상황을 확인해가며 천천히 시행될 가능성이 높다. 한국은행은 기준금리를 현재 2.5% 수준에서 연내 동결하는 한편, 자본 유출 및 자금시장 악화에는 미시적 대책으로 대응해 나갈 것으로 보인다. 반면 시중금리는 상승세를 이어갈 전망이다. 기준금리 추가 인하 전망이 크게 감소하는 등 한 쪽으로 치우쳤던 기대가 조정되면서, 과도했던 채권으로의 쏠림 현상도 정상화되기 시작할 것이다. 미국을 중심으로 글로벌 금리가 상승하는 것도 국내 금리의 상승 요인이다. 국고채의 경우, 장기채권 발행 축소 등 정부의 안정 노력에도 불구하고 기관투자가를 중심으로 수요가 둔화되면서 금리상승 압력은 불가피 할 전망이다. 외국인 채권투자는 순유입 기조를 이어갈 것으로 보이지만, 향후 미국 금리가 오르고 달러 강세가 심화될 경우 유입 규모가 줄어 들거나 혹은 유출될 가능성도 있다. 국고채(3년 만기) 금리는 상반기 2.7%에서 하반기 3.%로 상승하여, 연간으로는 2.9%를 기록할 전망이다. 회사채 금리는 더 크게 오를 가능성이 있다. 엔저 및 내수 부진으로 기업실적 개선이 더딘 상황에서 유동성이 축소되면서 자금시장의 리스 크 프리미엄이 높아질 것이다. 특히 비우량 기업을 중심으로 신용스프레드가 더욱 크게 확대될 것으로 보이며, 한계기업의 경우 이자부담 증 가와 자금조달난으로 부도위험이 높아질 수도 있다. 우량 회사채 역시 국고채 금리 상승으로 상대적 투자매력이 감소하면서 상승 압력을 받을 것이다. 회사채 금리(AA-등급, 3년 만기)는 상반기 3.1%에서 하반기 3.5%로 상승하여, 연간으로는 3.3%를 기록할 전망이다. ( %) 5 4 3 2 1 원 가 상 률 기 대 자 가 상 률 212 213 주 : 전년동월비 자료 : 통계청, 한국은행 ( %) (% p) 6 6.2 스 5 6. 4 5.8 3 5.6 2 하 회사 1 5.4 5.2 211 212 213 주 : 1. 발행비중은 우량등급 (AA-) 미만 회사채 기준 2. 신용스프레드는 비우량 회사채 금리-우량 회사채 금리 기준 자료 : FnGuide, LG경제연구원 2 1 3 3rd QUARTER 3
213년 하반기 국내외 경제전망 선진국의 출구전략에 따른 국제금융시장의 변동성 확대에 대비할 필요가 있다. 외국인 투자자금 유출로 높은 원달러 환율 지속 올해 달러당 평균 1,11원 올해 초부터 대북리스크 확대, 아베노믹스 우려, 미국 출구전략 등 대외불안요인이 겹치면서 원달러 환율은 상승 추세를 유지했다. 올해 상반기 중 외국인 주식 순매도 규모는 약 1조원에 달해 금융위기 이후 최대 규모의 유출을 기록하면서 원화환율 상승압력으로 작용했다. 지난해 말 달러당 1,64원이던 원화환율은 7월초 달러당 1,15원대까지 상승하기도 했으며 이후 달러당 1,12원대로 반락했다. 하반기에도 외환시장의 불안이 지속되면서 원달러 환율은 달러당 1,1원 이상의 높은 수준에 머물 전망이다. 이미 주식시장에서 빠져나간 외국인 자금이 많은 것은 사실이지만, 금융위기 이후 외국인 자금이 대거 유입되었음을 감안하면 추가적인 유출 가능성은 여전히 남아있다(<그림 2> 참 조). 뿐만 아니라 지금까지 증가해온 외국인 채권투자 규모도 앞으로는 줄어들 수 있어, 자본수지 측면에서의 원화 약세 압력은 당분간 지속될 전망이다. 다만, 사상 최대 규모에 달할 것으로 예상되는 경상수지 흑자가 원화 가치의 추가 하락은 막는 요인으로 작용할 전망이다. 엔저의 영향이 불가피하겠지만 선진국 수입수요 회복 및 원자재 가격 안정이 엔저의 부정적 효과를 상쇄할 것으로 보인다. 약 3,3억 달러에 달하는 외환보유고 역시 외환시장의 안정성을 높이는 요인이다. 이와 같은 견실한 경제여건은 다시 외국인 투자자들의 신뢰 (조원) 7 6 외국 주 매 5 4 43 조원 12년 말 3 2 1 과 세 시 -1 29 21 211 212 213 주 : 1. 29년 이후 분기별 외국인 주식 순매수 누적 합산치 2. 과거 추세 적용시는 2년부터 26년까지의 평균 외국인 주식 순매수 추세(분기당 약 1.1조원)를 선으로 표시. 실제 누적순매수 규모와의 차이를 금융위기 이후 기존 추세보다 더 많이 유입된 자금의 양으로 볼 수 있음. 자료 : 금융감독원, LG경제연구원 로 이어져 자본유출 가능성을 낮추는 효과도 있다. 이에 따라 원화환율은 하반기 평균 달러당 1,11원 수준을 유지할 것으로 전망된다. 3. 맺음말 하반기 이후 국내경제는 호전될 것으로 예상되지만 회복속도는 빠르지 않을 것이며 금융부문의 리스크도 여전히 남아 있는 상황이다. 물가가 안정 된 가운데 국내경기 회복세가 당초 기대에 못 미치고 있어 하반기에도 완화적인 통화정책 기조를 유지해야 할 것이다. 향후 미국의 양적완화 규모가 축 소되고 출구 전략이 현실화되더라도 국내 경기 상황을 감안하여 국내 통화정책의 긴축 기조 전환은 신중하게 이루어져야 할 것이다. 하반기에도 물가 상승률이 한국은행의 목표 범위 하단에 머무를 것으로 예상되어 통화 완화 정책으로 인한 인플레 우려는 크지 않을 것이다. 선진국의 출구전략에 따른 국제금융시장의 변동성 확대와 국내금융시장이 받게 될 충격에 대비할 필요가 있다. 글로벌유동성 축소에 따른 해외 투 자자금의 급격한 유출, 자금사정이 악화된 일본 금융기관들의 자금 회수 등의 상황에 대비하여 외환시장 및 자금시장 모니터링을 강화하고 외환시장 건전성 제고 및 외환보유고 확충 등의 노력을 지속해야 할 것이다. 신흥국에서의 위기발생과 확산 가능성도 주의 깊게 점검할 필요가 있다. 과거와 달 리 크게 늘어난 외국인 채권투자 자금의 이탈이나 미국 출구전략의 가시화 등 외부적인 충격에 의해 국내금리가 급등압력을 받을 경우 이를 완화하는 노력도 필요하다. 특히 금리가 상승세로 전환되면서 신용등급, 경영실적에 따른 기업간 자금조달 여건 차별화가 커질 수 있는 만큼, 도덕적 해이의 확 산과 건전한 기업구조 조정을 저해하지 않는 범위 내에서 자금조달난을 겪는 기업들의 지원 등 자금시장 안정 노력이 요구된다. 내수부양을 위해서는 수요중심의 단기대책과 함께 의료, 실버, 문화예술, 관광, 녹색성장 산업 등 삶의 질 향상과 관련된 부문에서 과감한 규제완화 와 혁신지원 등 공급 측면의 대책이 필요하다. 우리나라는 중장기적 성장활력 저하가 우려되는 만큼 재정확대를 통한 경기부양의 효과는 단기에 그칠 가능성이 크며 장기적으로 재정건전성을 저해할 우려가 있다. 삶의 질을 높이는 데 기여하면서도 충분히 소비하지 못하는 부문의 수요확대를 유도해 생산과 고용창출의 선순환을 만들어야 할 것이다. 유통시장의 폐쇄성, 국민들의 강한 자국산 선호 경향 등으로 엔고에도 불구하고 수입이 늘지 않아 엔 고와 수출저하가 장기간 지속되었던 일본의 전철을 밟지 말아야 할 것이다. 부채확대 등을 통해 부동산 수요를 인위적으로 늘림으로써 국내경제의 성장활력을 높이려는 정책은 피해야 할 것이다. 경제의 성장활력이 낮아지는 시기에 부동산이나 건설을 통해 경기를 부양하려는 경향이 커질 수 있으나 이는 장기적인 문제점을 누적시키는 결과를 가져올 수 있다. 건설부문의 구 조조정은 불가피하며 조정과정에서의 충격을 완화할 필요가 있지만 건설부문이 경기회복을 주도하도록 하는 것은 조심스럽게 접근해야 할 것이다. 특 정 지역에 대한 규제나 분양가 상한제 등 거래의 자유를 제약하는 규제들은 줄여나가야 할 것이다. 부채확대를 통해 수요를 늘리기보다는 부동산 보유 나 관련 사업에 대한 부정적 인식과 규제를 줄임으로써 부동산 수요와 공급이 함께 늘어날 수 있도록 해야 할 것이다. 31 OFFICE MARKET REPORT