Office Market Report 212. 2 nd Quarter (212.7.발간)
CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다. 3 4 5 7 서브원 현황 경제 동향 SUMMARY 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2. 강남 권역(KBD) 3. 여의도 권역(YBD) 4. 서울기타 권역 5. 분당 권역 6. 종합 시장 분석 7. 신규 공급 동향
서브원은 고객가치를 창출하는 글로벌 종합 서비스 기업으로 성장하고 있습니다. Company Overview 회사명 주식회사 서브원 대표이사 박규석 종업원 수 2,98명 (212년 6월 3일 기준) 자본금 25억원 매출액 4조 6천억원 (211년 기준) 부동산 관리규모 : 154개 사업장 (15,428,43m2) 사업분야 자산관리 서비스 임대차 및 부동산 매입 매각 서비스 리서치 서비스 투자자문 서비스 빌딩 경영관리 서비스 에너지 사업 오피스, 공장, 연구시설 건설 및 CM MRO구매 아웃소싱 서비스 부동산 컨설팅 서비스 빌딩 안전진단 BTL/BTO 운영 관리 사업 리모델링 서비스 리조트 소유 및 운영 (골프장, 스키장, 콘도) Contact Point 주소 : 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련 문의전화 : 2) 6924-5654 E-mail : reindeer@serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사 개요 22 부동산 정책 동향 34 주요 관리 대상 16 지방 오피스 시장 23 부동산 개발 동향 36 임대안내 17 매입매각 동향 24 LG경제연구원 212년 하반기 경제전망 19 부동산 간접투자시장 33 서브원 뉴스
Economic Trends 경/ 제/ 동/ 향 경제 성장률 12. 1Q 실질 국내총생산(GDP)은 11. 4Q 대비.9% 전년 동기대비 2.8% 성장함. 수출은 작년 하반기 이후 둔화되는 추세로 지난 3월 이후 보다 뚜렷하게 감소하는 모습을 보임. 유럽발 경기 침체로 세계교역이 둔화함에 따라 수출이 하락한 것으로 판단됨. 경제 성장률 추이 (전년동기대비,%) (전기대비,%) 6. 2.6 3 5. 2.1 4. 2 1.4 1.3 3..9.9 2..7 1.5.5.3 1..1.2. 9.1 9.3 9.5 9.7 9.9 9.11 1.1 1.3 1.5 1.7 1.9 1.11 11.1 11.3 11.5 11.7 11.9 11.11 12.1 12.3 12.5 1. -2. -3. -4. (1) (2) 수출증감률( 측) 수입증감률( 측) 경제성장률(우측) 금리 & CPI증감률 6월 소비자물가지수는 전년동월대비 2.2% 상승한 16.1(25=1)을 기록함. 이는 작년 12월 4.2%를 기록한 이후 8개월 연속 하락한 수준임. 유가를 비롯한 글로벌 원자재 가격의 안정으로 소비자 물가는 2%대 수준으로 안정세을 보임. 6월 회사채 금리(3년, AA-)는 3.87%를 기록 하며 3월 대비.49%p 하락함. 이는 글로벌 경기가 부진하고 유로존 문제도 지속되면서 상대적으로 안전자산인 우량 채권에 대한 수요가 증가했기 때문으로 판단됨. 금리 / CPI증감률 추이 (%) 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.. '9.1 '9.3 '9.5 '9.7 '9.9 '9.11 '1.1 '1.3 '1.5 '1.7 '1.9 '1.11 '11.1 '11.3 '11.5 '11.7 '11.9 '11.11 '12.1 '12.3 '12.5 소비자물가(전년동기대비증감) 국고채(3년) 회사채(3년, AA-) 경기 동행 및 선행 지수 현재의 경기상황을 나타내는 경기동행지수 (동행지수순환변동치)는 5월 기준 98.9를 기록해, 3개월 연속 하락세를 보임. 향후 경기국면을 예고하는 경기선행지수 (선행지수순환변동치) 역시 5월 기준 99.4로 전월대비.4p 하락한 것으로 나타남. 소비자물가와 금리가 안정세를 보여 경기 부진이 다소 완화되는 모습을 보였으나, 경기 동행 및 선행지수가 모두 하락해 경기 흐름은 좋지 않은 것으로 나타남. 경기 동행 및 선행 지수 추이 (단위 : 지수) 15 14 13 12 11 1 99 98 97 96 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.1 1.11 1.12 동행지수순환변동치 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.1 11.11 11.12 선행지수순환변동치 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 <자료출처 : 한국은행> 2 1 2 2nd QUARTER 4
Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 종합정보 12. 2Q 서울지역 평균 공실률은 지난 분기와 보합세를 보이며, 5.4%를 기록함. 서울 평균 공실률은 4분기 연속 보합세를 보이고 있음. - CBD에서는 권역 내외부 대형 임차인들의 수요로 공실이 해소되는 모습을 보임. - KBD에서는 삼성엔지니어링, 지멘스 등 주요 임차인 이탈로 공실이 증가함. - YBD와 서울기타권역은 중소업체의 면적 축소 및 임차인 이탈로 공실이 증가함. 12. 2Q 서울지역 1Q 대비.4% 상승한 89.5천원으로 조사됨 - 사옥빌딩을 중심으로 임대료와 관리비를 인상하는 흐름이 나타났으며, 서울기타권역을 제외한 모든 권역에서 환산임대가가 상승함. 서울시 환산임대가와 공실률 추이 (단위 : 천원/3.3m2) 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 6.3% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.2% 5.% 4.9% 4.9% 4.4% 85.1 85. 84.9 85.4 86.4 86.7 87. 88.1 89.1 89.5 '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 서울시 권역별 종합정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 1Q 대비 상승, : 1Q 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 공실률 환산임대가 서울 평균 5.4% ( - ) 89.5 (.4% ) CBD 6.9% (1.7%p ) 13.9 (.5% ) KBD 5.3% (1.1%p ) 92.9 (.4% ) YBD 2.9% (.2%p ) 73.8 (.1% ) 서울기타 5.1% (1.3%p ) 68.1 ( - ) 환산임대가 공실률 Leasing Issue Key Leasing 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) CBD YBD 시그니쳐타워 아모레퍼시픽/ 동양/ 현대건설 레오버넷 코리아/ 금호석유화학 64,126 풍산사옥 지맨스/ 리인터내셔널 19,431 순화빌딩 신한은행/ 대한통운 14,148 CENTER1 보스턴 컨설팅그룹/ 재규어 랜드로바 길리어드 사이언스/ 롯데자산개발 11,488 스테이트타워남산 BMW코리아/ 서울보증보험 7,531 파인애비뉴(B동) 한국닌텐도/ 메리츠화재 4,774 내외빌딩 대구은행 3,822 페럼타워 스콰이어 샌더스/ 클리어리 고틀렙 클리포드 첸스 2,729 흥국생명 신문로빌딩 대우건설 2,68 에이스타워 국보해운 1,647 교보생명 광화문빌딩 콜롬비아 대사관/ 미쓰비시전기 1,11 SFC 아람코 796 ONE IFC 필립모리스 코리아/시트릭스 8,463 63빌딩 기술보증기금 4,225 신동해빌딩 선거사무실 2,34 삼성생명 여의도빌딩 시몬느인베스트먼트 795 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) 서초빌딩 서희그룹/ 농협 8,542 대공빌딩 하나캐피탈 4,95 KBD 메리츠타워 GREE 3,822 유니온스틸빌딩 포스코에너지/ 삼성생명 2,929 푸르덴셜타워 삼성SDS 1,852 교보생명 교보타워 소프트뱅크 코리아 1,587 그린손해보험빌딩 넥슨 853 웨스트게이트 GFK그룹/ 오늘과 내일 4,73 신천동 한빛프라자 교보생명 4,1 이레빌딩 삼성SDS 3,398 서울기타 트루텍빌딩 KT M&S/ 서울선거관리위원회 3,7 더팬빌딩 미디어로그 2,973 휴다임타워 현대해상 1,815 동양석판빌딩 현대해상 668 경동빌딩 포스코엔지니어링 45 분당 유니퀘스트빌딩 신한생명 1,163 SH에너지빌딩 펜엔프리 1,728 OFFICE MARKET 5 REPORT
Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD KBD YBD 서울기타 - KBD, 서울기타권역으로부터 대형 임차인 유입 - 신규 공급 : 중학동 오피스(83,819m2) - 대형 임차인 이탈로 3분기 연속 공실률 상승 - 신규 공급 : 수서빌딩(51,567m2), 양재역 1번빌딩(12,997m2), 강남 8258빌딩(6,154m2) - 서여의도 중심으로 선거사무실 수요로 단기적 공실 해소 증가 - 건설 경기 침체로 구조조정 중인 건설 관련업체들이 면적을 축소 - 신규 공급 : 글로벌엔지니어링센터(186,23m2), 더팬빌딩(19,813m2) KBD CBD : BMW, 지멘스, 닌텐도 서울기타 CBD : 아모레퍼시픽 KBD 서울기타 : 삼성엔지니어링 신동해빌딩, 대하빌딩, 남중빌딩 등에 선거사무실 입주 강변프라임타워 공실 25,m2 발생 분당 - 대형빌딩을 중심으로 공실 장기화 분당스퀘어 공실 11,5m2 지속 Transaction Issue 12. 2Q 주요 오피스빌딩 거래는 KBD, 서울기타권역을 중심으로 9건이 있었으며, 총 거래면적은 137,845m2임. 이번 분기에는 투자목적으로 중소형빌딩을 매입한 사례가 두드러졌던 것으로 조사됨. 권역 빌딩명 거래면적(m²) CBD G타워 16,523 KBD 신일건업사옥 15,77 서울기타 대성디큐브시티 42,389 보라매옴니타워 2,12 부동산 간접투자시장 12. 2Q 신규 설정된 부동산 펀드는 총 31건이며, 총 설정규모는 9,689억원임. 이번 분기 설정 규모가 가장 컸던 펀드는 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 42 임. 이는 경산 등 지방 소재 물류센터와 공장을 매입하는 펀드로 총 설정액은 1,533억원임. 국내 오피스에 투자한 펀드는 3건으로 매입 대상 오피스는 최근 신축한 수서빌딩 및 신대방동 소재 보라매옴니타워, 서초동 소재 하이트 진로사옥임. 주요 부동산펀드 현황 회사명 펀드명 설정월 국내외 설정액(억원) 투자대상 하나다올자산운용 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 42 6 국내 1,533 물류센터 및 공장 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 39 6 국내 32 수서빌딩(수서 효성빌딩) 흥국자산운용 흥국하이클래스사모부동산투자신탁 15 6 국내 1,1 경기도 오산시 소재 오산복합물류센터 캡스톤 자산운용 캡스톤보라매사모부동산투자유한회사 6 국내 138 서울 동작구 신대방동 소재 보라매옴니타워 엠플러스자산운용 엠플러스사모부동산투자신탁 4 6 국내 65 서울 서초구 서초동 소재 하이트 진로 사옥 2 1 2 2nd QUARTER 6
권역별 분석 도심 권역(CBD) 공실률 을지로 소재 Prime등급 빌딩 공실 해소 두드러져 12. 2Q CBD 평균 공실률은 1Q 대비 1.7%p 하락한 6.9%로 조사됨. (전년 동기 대비 1.5%p 하락) 등급별로는, Prime등급이 1Q 대비 6.6%p 하락한 1%를 기록했으며, B등급이 1Q 대비 3.%p 하락한 3.6%를 기록함. 반면, A, C등급은 1Q 대비 각각 2.7%p,.2%p 상승한 8.%, 3.9%를 기록함. 세부 권역별로는, CBD Main Market 중 하나인 을지로 공실률이 1Q 대비 9.4%p 하락한 9.6%를 기록해 권역내 가장 큰 하락폭을 보임. - 을지로 소재 신축 빌딩인 시그니처타워 및 파인에비뉴 B동, 센터원을 중심으로 공실이 해소됨. 아모레퍼시픽을 비롯한 동양그룹, 닌텐도 등 국내외 대형 기업들이 을지로권역으로 이전하였으며, 미국계 로펌들이 국내 진출을 위해 신규 사무실을 임차하는 사례가 다수 조사됨. CBD Sub Market인 도심기타권역은 충정로 소재 빌딩에서 공실 해소가 두드러져 공실률이 1Q 대비 1.5%p 하락한 6.1%를 기록함. - 충정로 소재 풍산빌딩에 지멘스코리아 및 리인터네셔널 등이 신규 입주 하면서 약 2,m2 면적의 공실이 해소됨. 환산임대가 및 공실률 추이 15 14 13 12 11 1 9 5.2% 6.% 4.7% 1.3% 8.2% 8.4% 9.2% 9.3% 8.6% 6.9% 98.1 97.7 98.5 99.2 1.8 11.4 11.2 12.5 13.4 13.9 4% 8 '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 12% 1% 8% 6% 2% % 세부권역별 환산임대가와 공실률 15 14 131.5 9.6% 13 127.3 12 6.7% 6.5% 6.1% 18.6 11 1 93.9 9 8 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.5% 상승 12. 2Q 환산임대가는 13.9천원으로 1Q 대비.5% 상승함. (전년 동기 대비 2.5% 상승) 등급별로는 A등급을 제외한 모든 등급에서 1Q 대비 보합세를 보였으며, A등급은 1Q 대비 1.4% 상승한 것으로 나타남. 세부 권역별로는 Main Market인 광화문/세종대로, 을지로의 환산임대가가 1Q 대비 각각 1.1%,.5% 상승해 가장 큰 상승폭을 보임. - 권역 평균보다 임대가가 높은 중학동 오피스 신규 공급이, 광화문/세종대로의 환산임대가 상승의 주 요인으로 작용함. 주요 임대료 변동 사례 : 서울스퀘어(3.5% ), 한컴빌딩(5.1% ), 남대문로 LG U+타워(4.1% ), 을지로 H빌딩(6.7% ), 서소문동 Y빌딩(4.8% ) Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) 시그니쳐타워 아모레퍼시픽/ 동양/ 현대건설 레오버넷 코리아/ 금호석유화학 64,126 풍산사옥 지맨스/ 리인터내셔널 19,431 순화빌딩 신한은행/ 대한통운 14,148 센터원 보스턴 컨설팅그룹/ 재규어 랜드로바 길리어드 사이언스/ 롯데자산개발 11,488 스테이트타워남산 BMW코리아/ 서울보증보험 7,531 파인에비뉴 B동 한국닌텐도/ 메리츠화재 4,774 내외빌딩 대구은행 3,822 페럼타워 스콰이어 샌더스/ 클리어리 고틀렙/ 클리포드 첸스 2,729 공실률, 임대료 현황 CBD (단위 : 천원/3.3m2, : 1Q 대비 상승, : 1Q 대비 하락, - : 변동 없음) 보증부월세 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 6.9% (1.7%p ) 13.9 (.5% ) 75. (.8% ) 7.4 (.9% ) 31.4 (1.% ) 12.3% ( - ) PRIME A B C 1.% 15.3 987.7 15.5 41.7 11.5% 8.% 126.8 878.6 87.1 36.8 11.6% 3.6% 1.2 669.5 66.7 31.3 12.7% 3.9% 82.4 545.2 55.1 26. 12.6% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 7 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 강남 권역(KBD) 공실률 공실률 1.2%p 상승 12. 2Q KBD 평균 공실률은 1Q 대비 1.2%p 상승한 5.3%로 조사됨. (전년 동기 대비 2.6%p 상승) C등급을 제외한 모든 등급에서 공실률이 상승한 것으로 나타남. 특히, Prime, A등급 빌딩 공실률은 1Q 대비 1.1%p, 1.8%p 상승함. - 삼성엔지니어링, 지멘스코리아, BMW코리아, 닌텐도 등 KBD 주요 임차인들이 CBD 및 서울기타권역으로 이전하면서 Prime, A등급 빌딩을 중심으로 공실이 증가함. 세부 권역별로는 강남기타권역 공실률이 1Q 대비 2.7%p 상승한 8.%를 기록해 가장 높은 공실률을 보임. 강남기타권역은 신축빌딩의 공급 및 장기 공실이 있는 중소형빌딩의 영향으로 높은 공실률 수준이 지속되고 있음. - 이번 분기 KBD 신규 공급된 오피스 총 3개 동(강남 8258빌딩, 서초빌딩, 수서빌딩) 중에서 강남 8258빌딩, 서초빌딩이 강남 기타권역에 입지하고 있는 것으로 나타남. 환산임대가 및 공실률 추이 (단위 : 천원/3.3m2) 15 14 13 12 11 1 9 4.5% 4.7% 5.6% 4.6% 3.8% 2.7% 3.6% 4.1% 3.1% 5.3% 89.6 89.2 88.6 88.7 89.7 89.5 9. 91.3 92.5 92.9 8 % '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 환산임대가 공실률 6% 5% 4% 3% 2% 1% 세부권역별 환산임대가와 공실률 (단위 : 천원/3.3m2) 14 12 1 8 1. 4.3% 11.4 3.4% 83.7 8.% 89.8 강남대로 테헤란로 강남기타 송파 Main Market Sub Market 환산임대가 공실률 5.8% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.4% 상승 12. 2Q 환산임대가는 92.9천원으로 1Q 대비.4% 상승함.(전년 동기 대비 3.7% 상승) 모든 등급에서 환산임대가가 상승하였으며, 특히 Main Market인 강남대로의 환산임대가가 1Q 대비 2.1% 상승해 가장 큰 상승폭을 보임. 작년부터 지속된 주요 임차인들의 KBD 이탈로 공실률이 상승하고 있어, 중소형오피스에서는 기준 임대료를 동결하는 추세이나, 공실률이 낮은 대형 오피스에서는 기준 임대료를 인상한 사례가 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : 한국지식센터(12.5% ), 교보강남타워(7.2% ), 어반하이브(3.5% ), 강남파이낸스센터(3.1% ) Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 1Q 대비 상승, : 1Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 서초빌딩 서희그룹/ 농협 8,542 대공빌딩 하나캐피탈 4,95 메리츠타워 GREE 3,822 유니온스틸빌딩 포스코에너지/ 삼성생명 2,929 푸르덴셜타워 삼성SDS 1,852 교보타워 소프트뱅크 코리아 1,587 그린손해보험빌딩 넥슨 853 보증부월세 KBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 5.3% (1.2%p ) 92.9 (.4% ) 697.9 (1.7% ) 61.7 (1.% ) 28.2 (.5% ) 15.6% ( - ) PRIME 2.4% 122. 873.6 83.6 35.1 12.6% A 4.6% 13.2 73.9 68.3 31.9 14.3% B 8.9% 9.4 631.6 58.7 28.8 16.1% C 6.6% 82.4 636.6 55.2 24.1 16.7% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 2 1 2 2nd QUARTER 8
여의도 권역(YBD) 공실률 공실률 2.9% 기록 12. 2Q YBD 평균 공실률은 1Q 대비.2%p 상승한 2.9%로 조사됨. (전년 동기 대비 1.2%p 상승) 등급별로는 Prime등급을 제외한 모든 등급에서 공실이 증가한 것으로 나타남. - A, B, C등급 공실률은 1Q 대비 각각 1.%p,.6%p,.6%p 상승한 것으로 나타남. 이번 분기 YBD 공실 증가는 임차인들이 경기 침체로 면적을 축소한 영향이 큰 것으로 분석됨. - Prime등급은 동여의도 소재 One IFC와 63빌딩의 공실 일부가 해소되면서 1Q 대비 1.1%p 하락한 2.3%의 공실률을 기록함. 세부 권역별로는 YBD Main Market인 동여의도권역이 1Q 대비.3%p 하락한 반면, Sub Market인 서여의도 및 마포권역은 1Q 대비 1.2%p, 1.1%p 상승한 것으로 나타남. - 서여의도 소재 태영빌딩, 교육시설 재난공제회 및 마포 소재 경찰공제회 자람빌딩, 창강빌딩 등을 중심으로 공실이 발생함. 서여의도 소재 중소형빌딩을 중심으로 선거사무실의 수요가 늘고 있어 단기적으로 공실이 감소할 것으로 예상됨. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 17 5% 17 5% 15 3.8% 4% 15 4.% 4% 13 11 9 7 2.7% 2.9% 2.4% 2.3% 2.4% 1.9% 2.% 2.4% 1.7% 68.2 68.7 68.2 68.4 69.6 69.2 7.2 72.9 73.8 73.8 3% 2% 1% 13 11 9 7 82.1 2.5% 6.1 69.5 3.% 3% 2% 1% 5 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q % 5 % 임대기준 환산임대가 보합세 12. 2Q 환산임대가는 73.8천원으로 1Q와 보합세를 보임.(전년 동기 대비 6.7% 상승) 등급별로는 Prime등급을 제외한 모든 등급에서 환산임대가가 상승하였으나, 환산임대가 산정 기준 금리의 하락으로 YBD 평균은 보합세로 나타남. - Prime등급에서 환산임대가가 하락한 것은 트윈타워의 전용률 조정 ( 63.4% 55.7%)으로 인한 임대 가격 변동이 주 요인으로 분석됨. 주요 임대료 변동 사례 : 여의도 태영빌딩(1.8% ), 여의도 J빌딩(12.1% ), 여의도 D빌딩(5.6% ) Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 1Q 대비 상승, : 1Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) ONE IFC 필립모리스 코리아/ 시트릭스 8,463 63빌딩 기술보증기금 4,225 신동해빌딩 선거사무실 2,34 삼성생명 여의도빌딩 시몬느인베스트먼트 795 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 2.9% (.2%p ) 73.8 ( - ) 482.6 (.9% ) 47.8 (.4% ) 24.4 (.3% ) 12.4% ( - ) PRIME 2.3% 11.6 755.2 75.5 32.7 11.8% A 4.% 89.1 596.1 59.5 27.7 12.2% B 2.4% 74.2 464.7 47. 25.7 12.3% C 2.5% 55.8 354.7 35. 19.5 2.7% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 9 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 서울기타 권역 공실률 공실률 5.1% 상승 12. 2Q 서울기타권역 평균 공실률은 1Q 대비 1.3%p 상승한 5.1 %로 조사됨. (전년 동기 대비.1%p 하락) 서울기타권역은 모든 세부권역에서 공실이 상승한 것으로 나타남. 이는 신규 공급 빌딩의 영향과 권역 내 주요 임차인들의 이탈이 주 요인으로 분석됨. - 상암 합정권 공실율은 이번 분기 신규 공급된 더팬빌딩의 공실과 누리꿈스퀘어에서 발생한 신규 공실의 영향으로 1Q 대비 2.9%p 상승함. - 구로 영등포권은 이레빌딩에 삼성SDS가 입주하면서 공실이 해소되었으나, 타임스퀘어에 8,m2 이상 규모의 공실이 신규 발생해 공실률은 1Q 대비.1%p 상승한 것으로 나타남. - 광진구 소재 강변프라임타워는 구조조정으로 인한 삼안엔지니어링의 임차 면적 축소 및 한글과 컴퓨터의 판교 이전으로 25,m2 이상의 대형 공실이 발생해 서울기타권역 공실률 상승의 주 요인으로 작용함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 (단위 : 천원/3.3m2) (단위 : 천원/3.3m2) 15 8% 15 8% 14 13 12 11 1 6.7% 5.2% 6.% 5.2% 4.4% 5.2% 3.9% 5.1% 3.8% 7% 6% 5% 4% 13 11 7.% 6.% 7% 6% 5% 4% 9 8 7 6 3.5% 65.1 65.3 64.6 64.9 65.6 66. 66.1 67. 67.8 68.1 3% 2% 1% 9 7 78.3 1.5% 66.4 65.4 3% 2% 1% 5 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q % 5 용산권 구로 영등포권 상암 합정권 % 환산임대가 공실률 환산임대가 공실률 임대기준 환산임대가 보합세 기록 12. 2Q 환산임대가는 68.1천원으로 1Q와 보합세를 보임. (전년 동기 대비 3.2% 상승) 서울기타권역 소재의 교보생명 및 대한생명 등 사옥을 중심으로 기준 임대가를 상향 조정하는 사례가 있었으나, 대형 공실 해소를 위해 임대 기준가격을 대폭 하향 조정한 사례도 있어 서울기타권역 공실률은 1Q와 동일한 수준을 보임. 주요 임대료 변동 사례 : 구의동 G빌딩(12.7% ), 교보생명 번동사옥(12.5% ), 전문건설공제조합(5.% ), 대한생명 신설동사옥(2.2% ) Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 1Q 대비 상승, : 1Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 신천동 한빛프라자 교보생명 4,1 이레빌딩 삼성SDS 3,398 트루텍빌딩 KT M&S/ 서울선거관리위원회 3,7 더팬빌딩 미디어로그 2,973 휴다임타워 현대해상 1,815 동양석판빌딩 현대해상 668 서울기타 공실률 환산임대가 평균 5.1% (1.3%p ) 68.1 ( - ) 보증금 455.1 (.2% ) 보증부월세 임대료 42.1 (.1% ) 관리비 24.1 (1.1% ) 전환률 12.8% (.1%p ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 2 1 2 2nd QUARTER 1
분당 권역 공실률 공실률 5.4% 기록 12. 2Q 분당권역 평균 공실률은 1Q 대비.7%p 하락한 5.4%를 기록함.(전년 동기 대비 2.3%p 하락) 모든 권역에서 공실률이 하락한 것으로 나타났으며, 특히, 수내역 공실이 1Q 대비 2.5%p 하락한 4.3%를 기록해 가장 큰 변화를 보임. - 수내역 소재 SH에너지빌딩 및 BS타워에서 IT업체가 신규 임차하면서 공실이 해소된 것으로 나타남. 서현역은 분당스퀘어를 비롯한 퍼스트타워, 센트럴타워 등 대형 빌딩 중심으로 공실이 장기화 되고 있어, 2Q에도 평균 공실률이 12.6%로 조사됨. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 (단위 : 천원/3.3m2) (단위 : 천원/3.3m2) 15 13 11 9 7 5 5.5% 5.2% 5.1% 67. 66.6 1.8% 1.% 7.7% 5.8% 6.1% 6.1% 5.4% 66.4 66.3 66.9 66.6 66.6 67.3 67.6 67.5 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 15 13 11 9 7 5 12.6% 4.3% 72. 65.1 6.1 1.1% 야탑역 서현역 수내역 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 환산임대가 공실률 환산임대료 공실률 임대기준 환산임대가.2% 하락 12. 2Q 환산임대가는 67.5천원으로 1Q 대비.2% 하락함. (전년 동기 대비 1.3% 상승) 분당권역 평균 보증금 및 임대료는 1Q와 동일한 수준을 보였으며, 관리비는 1Q 대비.3%상승한 23천원을 기록함. 2Q 분당 환산임대가 하락은 기준 이자율인 회사채 금리가 하락했기 때문으로 분석됨. Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 1Q 대비 상승, : 1Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 경동빌딩 포스코엔지니어링 45 분당 공실률 환산임대가 보증금 보증부월세 임대료 관리비 전환률 유니퀘스트빌딩 신한생명 1,163 SH에너지빌딩 펜엔프리 1,728 평균 5.4% (.7%p ) 67.5 (.2% ) 46.6 ( - ) 42.8 ( - ) 23. (.3% ) 11.9% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 11 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 종합 시장 분석 세부 권역별 종합 정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 1Q 대비 상승, : 1Q 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 서울 평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당 공실률 5.4% ( - ) 6.9% (1.7%p ) 5.3% (1.2%p ) 2.9% (.2%p ) 5.1% (1.3%p ) 5.4% (.7%p ) 환산임대가 89.5 (.4% ) 13.9 (.5% ) 92.9 (.4% ) 73.8 ( - ) 68.1 ( - ) 67.5 (.2% ) 보증금 624. (1.1% ) 75. (.8% ) 697.9 (1.7% ) 482.6 (.9% ) 455.1 (.2% ) 46.6 ( - ) 임대료 59.2 (.8% ) 7.4 (.9% ) 61.7 (1.% ) 47.8 (.4% ) 42.1 (.1% ) 42.8 ( - ) 관리비 27.9 (.7% ) 31.4 (1.% ) 28.2 (.5% ) 24.4 (.3% ) 24.1 (1.1% ) 23. (.3% ) 전환률 13.8% ( - ) 12.3% ( - ) 15.6% ( - ) 12.4% ( - ) 12.8% (.1%p ) 11.9% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 12. 2Q 서울지역 평균 공실률은 보합세를 보이며, 5.4%를 기록함.(전년동기 대비.5%p 하락.) KBD, YBD, 서울기타권역 공실률이 상승했으나, CBD 공실률이 하락해 서울 평균 공실률은 지난 분기와 동일한 수치를 기록함. - KBD 및 서울기타권역으로부터 국내외 대형 업체가 CBD로 유입되거나, CBD 내 흩어져 있던 조직들이 신축빌딩으로 통합 이전 하면서 CBD 공실률은 하락하는 움직임을 보임. - YBD와 서울기타권역에서는 건설 경기 침체로 인한 구조조정 중인 중소업체들이 면적을 축소하면서 공실이 증가한 사례가 두드러짐. 12. 2Q 서울지역 평균 환산임대가는 1Q 대비.4% 상승한 89.5천원으로 조사됨. (전년동기 대비 3.2% 상승) - 사옥빌딩을 중심으로 임대료와 관리비를 인상하는 흐름이 나타났으며, 서울기타권역을 제외한 모든 권역에서 환산임대가가 상승함. 환산임대가 추이 11. 11. 15. 99.5 99.1 99.5 1.2 11.6 12.2 12. 12.5 13.4 13.9 15. 99.5 99.1 99.5 1.2 11.6 12.2 12. 12.5 13.4 13.9 1. 1. 95. 9.2 89.8 89.3 89.4 9.3 9.2 9.7 91.3 92.5 92.9 95. 9.2 89.8 89.3 89.4 9.3 9.2 9.7 91.3 92.5 92.9 9. 85.1 85. 84.9 85.4 86.4 86.7 87. 88.1 89.1 89.5 9. 85.1 85. 84.9 85.4 86.4 86.7 87. 88.1 89.1 89.5 85. 85. 8. 8. 75. 72.9 73.8 75. 72.9 73.8 73.8 69.1 69.4 68.7 68.8 69.7 69.9 7.9 69.1 69.4 68.7 68.8 69.7 69.9 7.9 7. 65.1 65.3 64.6 64.9 65.6 66. 66.1 67. 67.8 68.1 7. 65.1 65.3 64.6 64.9 65.6 66. 66.1 67. 67.8 68.1 65. 65. 6. 6. '1.1Q '1.1Q '1.2Q '1.2Q '1.3Q '1.3Q '1.4Q '1.4Q '11.1Q '11.1Q '11.2Q '11.2Q '11.3Q '11.3Q '11.4Q '11.4Q '12.1Q '12.1Q '12.2Q '12.2Q 권역별 공실면적 추이 1,2 1,2 6.3% 6.3% 7.% 1, 1, 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 6.% 5.4% 5.2% 5.2% 5.% 4.9% 5.% 4.9% 4.9% 4.9% 5.% 4.4% 4.4% 8 8 4.% 6 6 3.% 4 4 2.% 2 2 1.%.% '1.1Q '1.2Q '1.1Q '1.3Q '1.2Q '1.4Q '1.3Q '11.1Q '1.4Q '11.2Q '11.1Q '11.3Q '11.2Q '11.4Q '11.3Q '12.1Q '11.4Q '12.2Q '12.1Q '12.2Q 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 2 1 2 2nd QUARTER 12
신규 공급 동향 12. 2Q에는 총 면적 약 36,m2, 6개 동의 신규 오피스가 시장에 공급되었으며, 이는 1Q 대비 약 36% 증가한 수준임. 권역별로는 CBD에 1개동 약 84,m2, KBD에 3개동 약 7,m2, 서울기타권역에 2개동 약 26,m2가 공급됨. 이번 분기 신규공급 오피스는 글로벌엔지니어링센터(삼성엔지니어링 사옥)가 연면적이 약 186,m2 로 가장 큰 규모로 나타남. 3Q에는 약 55,m2 규모의 신규 공급이 예정되어 있으며, 주요 공급예정 오피스는 CBD의 State광화문타워, YBD의 Two, Three IFC, 서울기타권역의 메세나폴리스 등이 있음. 권역별 오피스 공급면적 추이 수요, 공급, 공실률 추이 (단위: (단위: 1, 1, m 2 ) m 2 ) (단위: (단위: 1, 1, m 2 m) 2 ) 5 5 5 5 7% 7% 6.3% 6.3% 45 45 45 45 6% 6% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 4 4 4 4 5.% 5.% 4.9% 4.9% 5.2% 5.2% 4.9% 4.9% 5% 5% 35 35 35 35 4.4% 4.4% 3 3 25 25 2 2 3 3 25 25 2 2 4% 4% 3% 3% 15 15 1 1 5 5 15 15 1 1 5 5 2% 2% 1% 1% 1.1Q 1.1Q 1.2Q 1.2Q 1.3Q 1.3Q 1.4Q 1.4Q 11.1Q 11.1Q 11.2Q 11.2Q 11.3Q 11.3Q 11.4Q 11.4Q 12.1Q 12.1Q 12.2Q 12.2Q CBD CBD KBD KBD YBD YBD 서울기타 % % 1.1Q 1.1Q 1.2Q 1.2Q 1.3Q 1.3Q 1.4Q 1.4Q 11.1Q 11.1Q 11.2Q 11.2Q 11.3Q 11.3Q 11.4Q 11.4Q 12.1Q 12.1Q 12.2Q 12.2Q 공급 공급 수요 수요 공실률 공실률 12. 2Q 주요 신규 공급 오피스 권역 빌딩명 주소 연면적 규모 CBD 중학동 오피스 서울시 강남구 논현동 83,819m2 16F, B6 강남 8258빌딩(역삼빌딩) 서울시 강남구 역삼동 6,154m2 14F, B3 KBD 양재역 1번빌딩(서초빌딩) 서울시 서초구 서초동 12,997m2 2F, B6 수서빌딩 서울시 강남구 수서동 51,567m2 16F, B7 서울기타 글로벌 엔지니어링센터 (삼성엔지니어링사옥) 더팬빌딩 (팬엔터테인먼트사옥) 서울시 강동구 상일동 186,23m2 15F, B4 서울시 마포구 상암동 19,813m2 13F, B5 13 OFFICE MARKET REPORT
조사개요 조사개요 조사대상 서울 및 분당 소재 연면적 3,m2 이상의 빌딩으로, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사 대상에서 제외함. 조사기간 212. 6. 4 ~ 212. 6. 22 조사권역 - 도심권역 (CBD : Central Business District) : 종로구, 중구 및 서대문구(충정로) 일대 - 강남 송파권역 (KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구(잠실) 일대 - 여의도 마포권역 (YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포 일대 - 서울기타권역 : 상기 3대 권역 이외의 서울시 소재지 일대(용산, 상암, 합정, 구로, 영등포 등) - 분당 : 야탑역 서현역, 수내역 일대 권역 별 오피스 빌딩 개수(총 643개) (단위 : 개수) 3 25 254 2 177 15 1 98 89 5 CBD KBD YBD 서울기타 분당 25 PRIME A B C Total 조사 대상 빌딩 건축 정보 건축 년수 - 조사빌딩 가운데 서울의 평균 건축 년수는 18년임. 권역 등급별 평균 건축 연수 건축 연면적 - 권역별 연면적을 살펴보면 CBD는 5,818,241m2, KBD는 5,762,46m2, YBD는 2,761,442m2, 서울기타권역 2,186,857m2, 분당권역 619,889m2로 조사됨. 권역별 오피스 연면적 (단위 : 연수) (단위 : 연수) 35 3 35 3 분당 분당 25 2 15 25 2 15 25 25 16 22 16 15 22 15 서울기타 YBD 서울기타 YBD 1 1 11 11 KBD KBD 5 5 CBD CBD CBD CBD KBD KBD YBD 서울기타 YBD 서울기타 분당 분당 Prime A Prime B A C B 평균 C 평균 1, 2, 1, 3, 2, 4, 3, 5, 4, 6, 5, 7, 6, 7, (단위 : 1,m2) (단위 : 1,m2) 2 1 2 2nd QUARTER 14
빌딩 등급 정보 - 등급 분류 기준에 따라 각 항목별 점수의 총점을 기준으로, 점수대별로 Prime, A, B, C등급으로 분류. 등급 Prime A B C 등급 확정 기준 각 항목별 종합 점수 상위 1% 각 항목별 종합 점수 상위 1%~3% 각 항목별 종합 점수 상위 3%~6% 각 항목별 종합 점수 상위 6%~1% 등급 분류 기준 - 임대료에 영향을 미치는 항목을 물리적 특성, 입지적 특성으로 나누어 각 항목별 배점 기준을 산정함. 평가 기준 연면적 건축연한 관리비 Main 권역 입지 전후면 지하철역과의 거리 도로차선 사거리 건축 연면적이 클 수록 높은 점수 부여 건축 연한이 짧을 수록 높은 점수 부여 관리비가 높을 수록 높은 점수 부여 CBD(신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로)/ KBD(강남대로, 테헤란로) / YBD(동여의도) 입지빌딩에 가산점 부여 전면에 입지한 빌딩에 가산점 부여 지하철 역에서 가까운 빌딩에 가산점 부여 전면 도로차선이 넓은 빌딩에 가산점 부여 사거리 교차로에 입지한 경우 가산점 부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이 임대인에게 1개월 단위로 부담하는 최소한의 실질 임대료. 보증금과 월 임대료 비율이 서로 다른 빌딩간의 임대료 비교에 용이함. - 산정방법 : (연 보증금 x 회사채금리)/ 12개월 + 월 임대료 + 관리비 - 회사채 금리(AA-, 3년) : 해당분기 조사 월의 1일자 금리를 기준으로 사용. 보증부 월세와 전월세 - 보증금 대비 월세의 비율이 1% 이상인 것은 전월세 월세로, 1% 미만인 것은 보증부월세로 구분함 15 OFFICE MARKET REPORT
조사개요 지방 오피스 시장 개요 및 분석 조사 대상 권역별 오피스 빌딩 개수(총 165개) - 6대 광역시 소재 연면적 1,m2 이상의 빌딩 - 단, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사대상에서 제외됨 조사 기간 (단위 : 천원/3.3m2) 4 35 32개 3 25 31개 24개 54개 - 212 6. 11 ~ 212. 6. 15 2 빌딩 등급 정보 15 1 1개 14개 등급 대형 중소형 각 지역 건축 연면적 각 지역 건축 연면적 기준 상위 7% 이상 상위 3% 이하 용어정리 환산전세가 5 광주 대구 대전 부산 울산 인천 대형 중소형 - 보증금과 월 임대료에 전환률을 적용하여 전세가로 환산한 금액 - 산정방법 : 보증금 + (월 임대료 X 12) 전환률 지역별 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 1Q 대비 상승, : 1Q 대비 하락, - : 변동 없음) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 3.% (.6%p ) 2,986.9 (.7% ) 19.4 (.7% ) 대형 1.1% 3,318.4 22.4 중소형 9.1% 2,738.2 17.1 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 4.8% (.6%p ) 2,39. (.5% ) 18.1 (.5% ) 대형 2.8% 2,686.8 21.7 중소형 1.3% 2,7.4 15.8 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 2.2% (8.9%p ) 2,217.9 (.1% ) 18.4 (.6% ) 대형 26.6% 1,867.3 19.2 중소형 12.8% 2,362.3 18. 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 3.4% ( - ) 2,485. (.8% ) 13.7 (2.9% ) 대형 3.9% 2,998.7 14.3 중소형 2.6% 2,264.9 13.5 광주 공실률 환산전세가 관리비 평균 9.2% (1.6%p ) 2,23.4 ( - ) 15.9 (.4% ) 대형 4.3% 2,696.1 17.9 중소형 16.3% 1,979.5 15. 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 4.7% (2.1%p ) 2,68.9 ( - ) 16.7 (.5% ) 대형 4.6% 3,177.2 21.3 중소형 5.% 2,411.5 14.2 2 1 2 2nd QUARTER 16
매입매각 동향 매매 사례 현황 Key Transaction 권역 빌딩명 소재지 매도자 매수자 거래면적 (m2) 비고 CBD G타워 서울시 종로구 수송동 코크렙 제8호 위탁관리부동산투자회사 SK D&D 16,523 충무로빌딩 서울시 중구 충무로5가 헤럴드에이엠 대우조선해양건설 1,9 지식산업센터로 재건축 SC은행전산센터 서울시 송파구 신천동 한국스탠다드차타드은행 아시아신천사모부동산 투자유한회사 21,279 전산센터 KBD 신일건업사옥 서울시 강남구 청담동 신일건업 골프존 15,77 본관/별관 2개동 일괄 매각 *하이트진로사옥 서울시 서초구 서초동 진로 엠플러스자산운용 (엠플러스사모부동산투자신탁 4호) 1,12 본관, 별관 2개동 건물 및 테니스장, 주차장 일괄 매각 더블유저축은행사옥 서울시 강남구 논현동 더블유저축은행 개인 5,166 대성 디큐브시티 (타워동) 서울시 구로구 신도림동 대성산업 대성산업가스 42,389 전체 연면적 229,989m2 중 업무시설 부분 매각 서울기타 보라매옴니타워 서울시 동작구 신대방동 KTB자산운용 (미래터전KTB부동산투자신탁 2호) 캡스톤보라매사모부동산 투자유한회사 2,12 전체 연면적 58,884m2 중 업무시설 6~1층 매각 극동빌딩 서울시 영등포구대림동 개인 학교법인원광학원 7,44 BBD KT&G 성남시 분당구 야탑동 (주)KT&G 에스넷시스템 11,614 * 하이트진로사옥은 벤틀리포브스와의 매각이 무산되고, 엠플러스자산운용에 매각됨. 12. 2Q 주요 오피스빌딩 거래는 KBD, 서울기타권역을 중심으로 9건이 있었으며, 총 거래면적은 137,845m2임.(SC은행 전산센터제외) 위탁관리리츠인 코크렙 제8호가 소유하고 있던 수송동 소재 G타워는 SK D&D에 75억원에 매각됨. 코크렙 8호는 내년 5월 존립기간 만료를 앞두고 매각을 진행하였으며, 코크렙 8호의 투자대상 중 분당 서현동 소재의 센트럴타워도 매각이 진행 중임. 대우조선해양건설 은 헤럴드에이엠으로부터 충무로빌딩을 333억원에 매입하여, 해당 부지에 지식산업센터인 엘크루 프린팅허브 를 건축 중임. 아시아자산운용의 펀드인 아시아신천사모부동산투자유한회사는 신천동 소재 SC은행 전산센터를 1,6억원에 매입함. SC은행은 전산센터의 노후화로 인해 건물을 매각하고 새로운 IT센터로의 이전을 계획하고 있는 것으로 조사됨. 워크아웃 진행 중인 신일건업은 청담동 사옥을 골프존에게 3.3m2당 16,116천원에 매각함. 신일건업은 유동성 부족을 해결하기 위해 29년부터 사옥을 매각하려 했으나, 매각이 무산되면서 가격을 낮추어 75억원에 거래가 이루어짐. 골프존은 온라인게임, 골프용품 유통 등 사업확장으로 인한 R&D센터 및 사무공간 증대 필요성에 따라 해당 건물을 매입함. 리츠를 통한 매각이 무산되었던 디큐브시티 업무시설 부분은 대성산업 의 계열사인 대성산업가스 에 매각됨. 각 금액은 총 1,44억원으로 3.3m2당 약 11,23천원으로 조사됨. 하이트 진로는 재무구조 개선을 위해 서초동 사옥을 엠플러스자산운용의 펀드인 엠플러스사모부동산투자신탁 4호 에 1,34억원에 매각함. 하이트 진로는 해당 사옥을 벤틀리포브스와 약 1,77억원에 매매계약을 체결했으나, 매매조건 협의 과정에서 거래가 이뤄지지 않아 엠플러스자산운용과 매매계약을 체결함. 캡스톤보라매사모부동산투자유한회사는 보라매옴니타워의 업무시설 6~1층 부분에 대해 KTB자산운용의 펀드로부터 31억원에 매입함. KTB자산운용의 펀드인 미래터전사모부동산투자신탁 2호 는 21년이 만기였으나, 매각지연으로 상환기간을 2년 연기해 이번에 매각됨. 대림동 소재 극동빌딩은 원광대학교, 원광보건대학교, 원광디지털대학교 재단인 학교법인 원광학원에 3.3m2당 약 6,1천원에 매각됨. <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 17 OFFICE MARKET REPORT
매입매각 동향 매매 사례 분석 거래면적 47% 감소 12. 2Q 주요 오피스 거래는 총 9건(137,845m2)으로, 거래면적은 1Q 대비 47% 감소한 것으로 나타남. (전년 동기대비 42% 감소) 이번 분기 1만평 이상 규모의 대형 오피스의 거래는 디큐브시티가 유일한 사례로, 중소형 오피스 중심으로 거래가 이루어짐. 투자 목적 매수 강세 12. 2Q에는 투자 목적 거래가 75.6%, 기업의 실 수요 목적 거래가 21.2%를 차지함. 2Q에는 투자목적으로 중소형빌딩을 매입한 사례가 두드러졌던 것으로 조사됨. 거래 건수별로 살펴보면 투자 목적의 매수 사례가 5건, 사옥 목적 매수사례가 3건, 개인 매수가 1건 있었음. 1Q에 이어 2Q에도 매수자 중 해외 투자자는 없었으며, 모든 거래는 국내기업 및 투자자 거래로 이루어짐. 총 거래가격 5,51억원 12. 2Q 거래가격은 5,51억원을 기록하였으며, 상반기 총 거래가격은 13,185억원으로 조사됨. m2당 매매가격은 약 34만원 수준으로 1Q대비 약 13% 하락한 수준임. 2Q에는 장기간 거래가 성사되지 않던 중소형빌딩 및 구분매각 대상 빌딩의 거래가 많아 평균 거래가격 수준이 낮았던 것으로 분석됨. 특히, 보라매 옴니타워는 m2 당 약 155만원 수준에 거래되어 시장 평균 보다 낮은 금액으로 거래됨. 거래 면적 및 거래건수 추이 (단위 : m2) (단위 : 건) 35, 18 3, 16 14 (단위 : m2) (단위 : 건) 25, 12 (단위 35, : m2) (단위 : 건) 18 35, 2, 3, 18 16 1 8 15, 16 14 3, 25, 14 12 6 25, 1, 2, 12 1 4 5, 2, 15, 1 8 2 86 15, 1, '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 64 1, 5, 거래면적(m2) 건수 42 5, 2 '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 1% '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 거래면적(m2) 건수 9% 거래면적(m2) 건수 거래면적 8% 기준 매수자 구성 추이 1% 7% 6% 1% 9% 5% 9% 8% 7% 4% 8% 6% 3% 7% 5% 2% 6% 4% 1% 5% 4% 3% % 3% 2% '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 2% 1% 기업 투자 개인 1% % '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q 기업 투자 개인 기업 투자 개인 (단위 :억원) (단위:m2/천원) 16, 5, 14, 4,5 4, (단위 12, :억원) (단위:m2/천원) 3,5 (단위 16, 1, :억원) (단위:m2/천원) 5, 3, 16, 14, 5, 4,5 8, 2,5 4, 14, 4,5 12, 2, 6, 4, 3,5 12, 1, 1,5 4, 3,5 3, 1, 1, 8, 2, 3, 2,5 5 8, 6, 2,5 2, '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q'12.1Q '12.2Q2, 1,5 6, 4, 1,5 1, 4, 총 거래가격(억원) m2당 평균 매매가(천원) 2, 1, 5 2, 5 '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q'12.1Q '12.2Q '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q 총 거래가격(억원) '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q m2당 '11.2Q 평균 '11.3Q 매매가(천원) '11.4Q'12.1Q '12.2Q 거래가격 및 m2당 매매가 추이 총 거래가격(억원) m2당 평균 매매가(천원) <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 2 1 2 2nd QUARTER 18
부동산 간접투자시장 부동산 펀드 현황 회사명 하나다올자산운용 CBRE글로벌 인베스터스자산운용 KTB자산운용 알파에셋자산운용 아시아자산운용 펀드명 설정 연도 설정 월 모집 형태 국내외 설정액 (억원) 투자대상 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 38 212 5 사모 국내 213 경기도 고양시 소재 주거시설 PF 대출 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 4, 41 212 5 사모 해외 1,81 브라질 소재 오피스 PF 대출 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 39 212 6 사모 국내 32 수서빌딩(수서 효성빌딩) 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 42 212 6 사모 국내 1,533 물류센터 및 공장 CBRE런던오피스사모부동산투자신탁 1, 2 212 5 사모 해외 848 런던 소재 오피스 CBRE가치부가사모부동산투자신탁 1, 1-1 212 6 사모 국내 231 BLIND KTB칸피던스사모부동산투자신탁 43 212 4 사모 국내 2 전라남도 심천시 소재 아파트 PF 대출 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 42 212 4 사모 국내 74 강릉 CGV KTB칸피던스사모부동산투자신탁 45 212 6 사모 국내 173 경기도 안양 소재 주상복합시설 개발 알파마이티사모부동산자투자신탁 14, 14-2 212 5 사모 국내 178 BLIND 알파마이티사모부동산모투자신탁 14-1 212 5 사모 국내 145 서울 은평뉴타운 소재 상업시설 아시아거제사모부동산투자신탁 212 4 사모 국내 26 거제도 소재 주거시설 아시아신천사모부동산투자유한회사 212 4 사모 국내 37 서울 송파구 신천동 소재 SC은행 전산센터 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 9 212 4 사모 국내 125 경기도 용인시 소재 주상복합 마이애셋자산운용 마이애셋오토센터사모부동산투자신탁 1, 2 212 5 사모 국내 139 서울 강서구 가양동 소재 상업시설 개발 PF 대출 KB자산운용 KB사모부동산투자신 1 212 5 사모 국내 82 NPL 엠플러스자산운용 엠플러스사모부동산투자신탁 4 212 6 사모 국내 65 서울 서초구 서초동 소재 하이트 진로 사옥 이지스자산운용 이지스KORIF사모부동산투자신탁 12 212 6 사모 국내 157 전라남도 나주시 소재 상업시설 제이피에셋자산운용 제이피사모MBS부동산투자신탁 3 212 6 사모 국내 1 MBS 칸서스자산운용 칸서스RECOVERY NPL사모부동산투자신탁 1 212 6 사모 국내 481 NPL 캡스톤 자산운용 캡스톤보라매사모부동산투자유한회사 212 6 사모 국내 138 서울 동작구 신대방동 소재 보라매옴니타워 코람코자산운용 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 12 212 6 사모 국내 44 제주도 소재 호텔 파인트리자산운용 파인트리쏠쓰리사모부동산투자신탁 4 212 6 사모 국내 483 NPL 파인트리사모부동산투자신탁 2 212 6 사모 국내 27 NPL 현대스위스자산운용 현대스위스사모MBS부동산투자신탁 3 212 6 사모 국내 1 MBS 흥국자산운용 흥국하이클래스사모부동산투자신탁 15 212 6 사모 국내 1,1 경기도 오산시 소재 오산복합물류센터 (자료출처 : 금융투자협회 및 각 자산운용사) 12. 2Q 신규 설정된 부동산 펀드는 총 31건이며, 총 설정규모는 9,689억원으로 1Q 대비 14% 증가함. 2Q 설정 규모가 가장 컸던 펀드는 하나다올자산운용에서 설정한 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 42 임. 이는 경산 등 지방 소재 물류 센터와 공장을 매입하는 펀드로 총 설정액은 1,533억원임. 국내 오피스에 투자한 펀드는 3건으로 모두 실물 매입형 펀드임. 매입 대상 오피스는 최근 신축한 수서동 소재 수서빌딩, 신대방동 소재 보라매옴니타워, 서초동 소재 하이트 진로사옥임. 해외 오피스에 투자한 펀드도 총 4건 있었음. CBRE글로벌인베스터스자산운용은 행정공제회가 매입한 런던 소재 오피스인 템스코트에 투자하는 펀드를 848억원 규모로 설정하였고, 하나다올자산운용은 브라질 소재 오피스에 투자하는 펀드를 1,81억원 규모로 설정함. 오피스 외 상업시설에 투자한 펀드들은 호텔 및 판매시설, 극장 등 다양한 대상에 투자함. 특히 코람코자산운용은 제주도 호텔에 투자하는 펀드인 코람코코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 12 를 44억원 규모로 설정했으며, 알파에셋자산운용도 은평 뉴타운 내 근린생활 시설인 에코 테라스에 투자하는 알파마이티사모부동산모투자신탁 14-1 를 145억 규모로 설정함. 흥국자산운용에서 설정한 흥국하이클래스사모부동산투자신탁 15 는 오산복합물류센터에 투자하는 펀드로 총 설정액은 1,1억원임. 오산복합물류센터는 오는 7월 준공예정이며, 연면적 2,2,911m2로 아시아 최대 규모의 물류센터로 알려짐. 19 OFFICE MARKET REPORT
부동산 간접투자시장 부동산 펀드 분석 부동산펀드 신규 설정액 14% 증가 12. 2Q 부동산펀드 신규 설정액은 9,689억원, 설정 건수는 31건으로 조사됨. 2Q 부동산펀드는 설정액 기준으로 1Q 대비 14% 증가함. (전년 동기대비 19% 증가) 신규 부동산펀드 설정 건수가 3건을 넘긴 것은 29년 이후 처음으로 조사되어, 주춤하던 부동산 펀드시장이 2Q에 활발한 움직임을 보였던 것으로 나타남. 유럽 재정위기 등으로 인한 국내 주식시장의 변동성이 커지면서 안정적인 투자상품인 부동산펀드에 대한 수요가 높아지고 있기 때문 으로 분석됨. 또한 KB금융지주, 하나금융그룹 등 주요 금융지주사를 중심으로 자기자본을 투입한 부동산펀드 설립도 증가하는 추세임. 12. 2Q(6월말 기준) 부동산펀드 누적 설정액은 174,629억원으로 1Q(3월 기준) 보다 5.9% 상승한 수준임. 전체 펀드 설정액 대비 부동산 펀드 설정 비율은 5.6%로 이는 1Q 대비.2%p 증가한 수준임. 부동산 펀드 신규 설정액 및 설정 건수 추이 (단위: (단위: 억원) 억원) (단위: (단위: 개) 개) 25, 25, 5 5 45 45 2, 2, 4 4 35 35 15, 15, 3 3 25 25 1, 1, 2 2 15 15 5, 5, 1 1 5 5 '9.1Q '9.1Q '9.2Q '9.2Q '9.3Q '9.3Q '9.4Q '9.4Q '1.1Q '1.1Q '1.2Q '1.2Q '1.3Q '1.3Q '1.4Q '1.4Q '11.1Q '11.1Q '11.2Q '11.2Q '11.3Q '11.3Q '11.4Q '11.4Q '12.1Q '12.1Q '12.2Q '12.2Q 설정액 설정액 설정건수 설정건수 부동산펀드 월별 누적 설정액 추이 (단위: (단위: 억원) 억원) 18, 18, 17, 17, 16, 16, 15, 15, 14, 14, 13, 13, 6.% 6.% 5.5% 5.5% 5.% 5.% 4.5% 4.5% 4.% 4.% 3.5% 3.5% 12, 12, 3.% 3.% '11.1 '11.1 '11.2 '11.2 '11.3 '11.3 '11.4 '11.4 '11.5 '11.5 '11.6 '11.6 '11.7 '11.7 '11.8 '11.8 '11.9 '11.9 '11.1 '11.1 '11.11 '11.11 '11.12 '11.12 '12.1 '12.1 '12.2 '12.2 '12.3 '12.3 '12.4 '12.4 '12.5 '12.5 '12.6 '12.6 부동산펀드 부동산펀드 누적설정액 누적설정액 부동산펀드 부동산펀드 설정비율 설정비율 산업시설 투자 비중 증가 투자대상별로는 상업시설이 5.8%를 차지하며 가장 높은 비율을 차지하였으며, 산업시설이 28.5%로 그 뒤를 이음. 2Q에는 물류센터, 공장 등 산업시설에 투자한 펀드가 총 2,633억원을 기록해, 29년 이래 가장 큰 금액을 차지함. 운용사별 설정현황을 살펴보면, 하나다올자산운용이 총 5건, 3,876억원의 펀드를 신규 설정해 가장 활발한 움직임을 보임. 투자대상별 설정비율 추이 *BLIND 펀드는 제외함. 운용사별 펀드설정 현황 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '9.1Q '9.2Q '9.1Q '9.3Q '9.2Q '9.4Q '9.3Q '1.1Q '9.4Q '1.2Q '1.1Q '1.3Q '1.2Q '1.4Q '1.3Q '11.1Q '1.4Q '11.2Q '11.1Q '11.3Q '11.2Q '11.4Q '11.3Q '12.1Q '11.4Q '12.2Q '12.1Q '12.2Q 2 1 2 2nd QUARTER 2 기타 기타 복합시설 복합시설산업시설산업시설 상업시설 상업시설 (단위: 개) (단위: 개) 설정액 설정액 설정건수 설정건수 (단위: (단위: 억원) 억원) 6 5 4 3 2 1 6 4,5 4,5 4, 4, 5 3,5 3,5 4 3, 3, 2,5 2,5 3 2, 2, 2 1,5 1,5 1, 1, 1 5 5 아시아자산운용 현대스위스자산운용 아시아자산운용 코람코자산운용 현대스위스자산운용 현대자산운용 코람코자산운용 엠플러스자산운용 현대자산운용 마이애셋자산운용 엠플러스자산운용 KB자산운용 마이애셋자산운용 KTB자산운용 KB자산운용 칸서스자산운용 KTB자산운용 파인트리자산운용 칸서스자산운용 파인트리자산운용 하나다올자산운용 하나다올자산운용 알파에셋자산운용 CBRE글로벌자산운용 알파에셋자산운용 CBRE글로벌자산운용 제이피에셋자산운용 제이피에셋자산운용 흥국자산운용 캡스톤 흥국자산운용 캡스톤 이지스자산운용 이지스자산운용 <출처:금융투자협회> (단 위 6 5 4 3 2 1
REITs 리츠 주가 동향 18, 16, 신규 상장 리츠 케이비부국 개발전문 위탁관리리츠 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 인 가 일 - 211년 6월 1일 상 장 일 - 212년 6월 12일 투자대상 송파구 잠실동 194 일대 오피스텔 및 상가 개발 '11.6 '11.7 '11.8 '11.9 '11.1 '11.11 '11.12 '12.1 '12.2 '12.3 '12.4 '12.5 '12.6 공모가격 5,원 (자료출처 : 증권거래소) 12. 2Q에 영업인가를 받은 리츠는 모두 위탁관리 리츠로 총 4건으로 조사됨. 이번 분기 영업인가를 받은 자기관리 리츠 및 기업구조조정 리츠는 단 한건도 없는 것으로 나타남. 특히, PF의 대출의 대안으로 부상하던 자기관리 리츠 설정이 둔화된 것은 정부가 관리감독을 강화한 데다 상장한 자기관리리츠의 주가가 약세를 보이면서 투자자 모집에 어려움을 겪고 있기 때문으로 분석됨. 여의도동 소재 솔로몬투자증권빌딩에 투자할 계획이던 케이비와이즈스타 제4호는 지난 4월 국토해양부로부터 영업인가를 받았으나, 금감원의 저축은행 영업정지 발표 등으로 빌딩 매입이 무산되면서 해산한 것으로 조사됨. 6월 신규 상장한 케이비부국 개발전문 위탁관리리츠는 송파구 잠실 소재 오피스텔 및 상가 개발을 주영업으로하고, 대상 부동산의 개발 관리를 부동산신탁에 위탁하는 개발전문 위탁관리 리츠임. 해당 리츠는 작년 6월 국토해양부로부터 영업인가를 받고 현재 잠실 소재 오피스텔과 상가에 대한 분양을 추진 중임. 마스턴 2호는 내년 상반기 준공 예정인 도렴 24지구 내 오피스 빌딩을 선매입하는 리츠로, 사모를 통해 추후 1,214억을 모집할 예정임. 펨코로지스틱 제3호는 충남 천안군 소재 풍세산업단지 내 창고시설 개발에 투자하는 리츠이며, 코크렙 제2호는 광교 택지개발사업 지구 내 오피스텔 및 판매시설 개발에 투자하는 리츠임. 영업인가를 신청한 리츠는 총 5건으로 나타났으며, 제이알 제9호는 역삼동 소재 풍림빌딩의 일부 면적을 매입하는 기업구조조정 리츠로, 가격은 93억원 수준인 것으로 조사됨. 신규 영업인가(신청) 리츠 구 분 회 사 명 투자대상 비 고 (주)케이비와이즈스타 제4호 위탁관리 리츠 서울시 영등포구 여의도동 소재 솔로몬투자증권 빌딩 해산인가 영업인가 위탁관리 리츠 (주)마스턴 제2호 위탁관리 리츠 (주)펨코로지스틱 제3호 개발전문 위탁관리 리츠 서울시 종로구 도렴동 도렴24지구 신축 중인 업무시설 충청남도 천안시 풍세 일반산업단지 내 창고시설 개발 (주)코크렙 제2호 개발전문 위탁관리 리츠 경기도 수원시 광교 택지개발사업지구내 오피스텔 및 판매시설 기업구조조정 리츠 화도디씨 기업구조조정리츠 (주)제이알 제9호 기업구조조정리츠 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 물류센터 서울시 강남구 역삼동 소재 풍림빌딩 11층~2층, 지하2층~지하5층 영업인가 신청 위탁관리 리츠 (주)베스트 제2호 위탁관리리츠 (주)카이트 제1호 위탁관리리츠 인천 중구 항동 7가 소재 공장 및 부대시설 서울시 양천구 목동 소재 트라팰리스 이스턴애비뉴타워 자기관리리츠 (주)케이엠 개발전문 자기관리 리츠 경상북도 김천시 아포읍 송천리 소재 판매시설 개발사업 (자료출처 : 국토해양부 및 전자공시시스템(DART), 보도자료) 21 OFFICE MARKET REPORT
주요 정책 변화 [리츠에 대한 투자 자율성 확대] 국토해양부는 리츠 투자에 대한 규제완화를 주요 내용으로 하는 부동산투자회사법 개정안이 국무회의를 통과했다고 발표함. 주요내용 - 기관투자자들의 리츠 참여 확대를 위해 위탁관리리츠의 1인당 주식소유한도 완화(3% 5%) - 리츠의 *최저자본금 확보된 이후에는 현물출자 제한없이 허용 *최저자본금 : 자기관리리츠 7억, 위탁관리/ CR리츠 5억 - 주식 공모 기한 연장 : [ 영업인가 후 6개월 이내 ] 1년 6개월 이내 - 순자산의 범위 내에서 국내 부동산개발사업 법인에 대한 금전대여를 허용 기대효과 리츠에 대한 투자가 활성화되어 건전한 부동산간접투자시장 조성과 부동산경기 활성화에 크게 일조할 것으로 기대 [건축물의 사용 승인 절차 간소화] 국토해양부는 서로 다른 법령에서 정하고 있는 사용승인 준공검사 등록신청을 함께 처리할 수 있는 내용으로 건축법 시행규칙을 개정함. (12년 5월부터 시행) 주요내용 - 건축물의 사용승인 신청시 11개 법령상의 각종 준공검사, 등록업무 등을 일괄 신청할 수 있도록 해 건축절차를 간소화 - 중소규모(면적 1천m2 내외 중소규모) 건축물의 경우, 계획부터 허가 준공 등기에 이르기까지 12단계(35일)에서 8단계(24일)로 단축될 것으로 예상 기대효과 건축물의 사용승인 신청시 많은 시간과 경비가 소요되어 불편함을 겪었던 건축주들의 불편함이 해소될 것으로 전망 [공유 토지 재산권 행사 간소화] 국토해양부는 공유토지를 간편한 절차로 분할 할 수 있도록 하는 공유토지분할에 관한 특례법의 시행을 발표함. (12년 5월부터 3년간 한시적 시행) 주요내용 - '국토의 계획 및 이용에 관한 법률', '건축법', '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에서 대지와 건물의 비율, 분할 제한면적 등에 미달하거나 공유자 중 일부가 행방불명 돼 분할할 수 없었던 2인 이상의 소유 토지를 쉽게 분할할 수 있도록 절차를 간소화 함. - 분할신청 대상 토지 : 공유토지로서 공유자 총수의 1/3 이상이 그 지상에 건물을 소유하는 방법으로 1년 이상 특정하여 점유하고 있는 토지 - 분할 신청 방법 : 공유자총수의 1/5 이상 또는 공유자 2명 이상의 동의를 얻어 시 군 구청에 신청하면 공유토지분할위원회에서 분할개시에 대한 의결을 통해 결정함. 기대효과 공유 토지에 대한 소유권 행사와 토지의 이용에 따른 불편이 해소될 전망이며, 전국 21,656필지가 혜택을 받을 것으로 추정 22 2 1 2 2nd QUARTER 22
부동산 개발동향 청진구역 제 1지구 KT신사옥 올레플렉스 기공식 개최 <조감도> 사업명 청진구역 제 1지구(올레 플렉스) 위치 서울 종로구 청진동235번지 일대 대지면적 4,236.4m2 연면적 51,119m2 용적률 993% 건폐율 52% 규모 25F, B6 용도 업무시설, 근린생활 시설 향후 계획 214년 7월 준공 예정 사업 시행사 KT 비고 - 212년 5월 3일 기공식 개최 - 건축물의 설계는 이탈리아 출신 렌조 피아노가 맡았으며, 준공 후 KT 사옥으로 사용 예정 대신증권, 명동에 금융센터 건립 사업명 명동구역 제 4지구 도시환경정비구역 위치 중구 저동1가 48번지 일대 대지면적 4,88.8m2 연면적 약 53,m2 용적률 1198% 건폐율 6% 이하 (법정기준) 규모 24F, B7 용도 업무시설, 근린생활시설 사업주체 대신증권 비고 - 211년 9월 도시계획위원회 조건부 가결 및 금융특정개발진흥지구 로 선정. - 대신증권은 여의도에서 명동으로 본사 이전을 검토 중임. <조감도> 상암 DMC 서울라이트타워 무산 <조감도 예시안> 사업명 서울라이트타워 위치 서울특별시 마포구 상암동 78-1 일대 대지면적 37,28m² 연면적 724,675m2 용적률 1199.84% 건폐율 53.37% 규모 133F, B8 용도 업무시설, 주거시설, 숙박시설, 근린생횔시설, 문화 및 집회시설 등 사업 시행사 서울라이트타워주식회사(대우건설, 교직원공제회, 산업은행 등 25개사) 비고 - 사업의 발추처인 서울시는 6월 1일 서울라이트의 사업계획 조정 요구 수용 대신 사업계약 해지 통보 - 서울라이트는 사업성을 이유로 서울시에 빌딩 높이를 낮추고, 주거비율을 높이는 사업계획 조정을 요구한 바 있음 23 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 212년 하반기 경제전망 올해 연간 성장률 3.% 예상 1. 세계경제 전망 2. 유로존의 향방 3. 국내경제 전망 4. 맺음말 하반기중 유로존의 실물경기 침체와 재정위기 관련 불안이 지속되면서 세계경기 둔화추세가 이어질 전망이다. 금융동맹과 부 분적 재정통합 시도에도 불구하고 남유럽 국가의 마이너스 성장, 재정적자 축소의 어려움으로 글로벌 금융시장의 불안이 지속될 것으로 보인다. 자산거품과 인플레이션 우려 등으로 BRICs국가들은 경기부양에 적극적으로 나서기 어려우며 미국의 나홀로 회 복에도 한계가 있을 것이다. 세계경제 성장률은 올해 3% 내외에 머물 것으로 전망되며 유로존의 급격한 리스크 발생시에는 큰 폭의 성장저하 가능성도 남아 있다. 향후 수년간 정부부문이 수요위축 요인으로 작용하면서 세계경제는 고성장을 회복하기 어려 울 것이다. 세계교역 둔화로 국내경기도 하반기중 회복되기 어려울 것으로 보인다. 내구재 수요 위축으로 IT 교역이 차질을 빚으면서 수 출의 성장기여도가 크게 하락할 전망이다. 전반적인 제조업 경기의 활력이 떨어지면서 설비투자의 증가세가 낮아질 것으로 보인 다. 세계적인 부채조정 과정에서 국내 부동산 경기도 조정압력을 받을 가능성이 크고 이에 따라 건설경기도 반등하기 어려울 것 이다. 국제원자재 가격 안정으로 소비자물가는 2%대에서 안정될 것이나 소비심리 악화, 가계부채 문제로 소비 역시 크게 늘지는 못할 것이다. 올해 국내경제 성장률은 세계경제 성장률을 상회하기 어려울 것으로 보인다. 연간 경제성장률은 3%를 기록할 전망 이며 내년에도 3% 초반에 머물 전망이다. 하반기중 금리는 하향안정세를 기록할 것으로 보이며 1,1원대 이상의 고환율 기조도 이어질 것으로 예상된다. 경제연구부문 gtlee@lgeri.com 2 1 2 2nd QUARTER 24
212년 하반기 경제전망 유럽의 실물경기 침체 영향이 확산되면서 세계경기 활력이 떨어질 것이다. 1. 세계경제 전망 세계경제 성장세 3% 내외로 둔화될 전망 세계경제의 성장속도는 지난해 2분기 이후 연율 3% 내외로 낮아진 것으로 추정 된다(<그림 1> 참조). 금융위기 이후 빠르게 회복되던 세계경제의 활력이 낮아진 것 은 유럽 재정위기에 따른 수요충격과 원자재 가격 급등이라는 공급충격이 번갈아 발생하면서 꾸준한 회복을 저해하고 있기 때문이다. 올 들어서도 연초 미국경제의 회복이 뚜렷해지면서 세계경제 분위기가 호전되다가 이란사태에 따른 유가충격, 그 리고 유럽 재정위기 재발 등으로 다시 회복전망이 불투명해진 상황이다. 하반기에는 남유럽 재정위기 관련 불확실성이 지속되고 유럽 실물경기 침체의 영향도 확산되면서 세계경기의 활력을 떨어뜨리게 될 것이다. 유로존은 급격한 경 기 침체를 막기 위해 긴축을 완화하고 경기부양에 나설 것으로 보이지만 재정적자 축소라는 대전제를 거스르기는 어려울 것이어서 부양효과는 제한적일 것이다. 유로 존 경제는 상반기보다 하반기에 더욱 위축되는 모습을 보여 독일 등 일부국가를 제 외하고는 마이너스 성장을 기록할 전망이다. 재정적자 축소도 계획보다 더디게 이 루어지면서 유로존 위기 불안감이 지속될 것이다. 유럽경기 침체와 금융불안은 국제 교역, 소비 및 투자심리에의 영향을 통해 주변국으로 확산되어갈 것이다. 유럽과 교역 비중이 높은 미국과 중국 은 수출의 성장기여도가 낮아지면서 세계경기를 주도하는 힘이 약화될 전망이다. 성장활력이 떨어지고 있는 BRICs 국가들은 인플레이션 압력, 재정 적자 우려 등으로 대규모 경기부양에 나서기 어려운 상황이다. 결국 정부부문에서의 수요 둔화가 세계경제의 성장을 제약하는 요인이 될 것이다. 하 반기중 세계경제의 성장 활력은 상반기에 비해 다소 낮아질 가능성이 크다. 지난해 3.7%에 이른 것으로 추정되는 세계경제 성장률은 올해 3% 내외로 둔화될 전망이다. 일부 남유럽 국가의 디폴트나 유로존 탈퇴가 현실화될 경우 세계경제가 단기에 급락하거나 조정국면이 장기화되는 위기 리스크도 여전히 남아 있다. 213년 중에도 세계경제가 빠르게 반등할 가능성은 크지 않다. 경제주체들의 수요심리 회복을 위해서는 유로존 붕괴우려가 해소되어야 하나 내년 중 전면적 재정통합이 완료되기는 어려울 것이다. 유럽 재정위기 관련 불확실성이 다소 줄어든다 하더라도 재정적자 축소 부담은 내년에 더 커질 것 으로 보인다. 세계적인 부채축소 과정이 지속되면서 세계경제는 향후 수년간 3% 수준을 크게 넘어서기 어려울 것으로 예상된다. 미국, 나홀로 성장의 한계 (%) 14 13 12 11 1 9 설비투자 투자율 8 2 22 24 26 28 21 212 미국은 외부적 충격이 없었더라면 자생적 회복이 가능했을 것으로 보인다. 유럽 재정위 기가 불거지기 전까지 미국은 고용이 완만히 개선되고 주택경기도 반등조짐을 보이면서 경기회복에 대한 기대가 커지고 있던 상황이다. 세계적인 위기 상황에서 부각된 미국의 강 점은 높은 기업경쟁력이다. 위기기간 중 미국 기업들은 고용삭감, 비용절감 등 강도 높은 구조조정을 시행해왔으며 이를 바탕으로 전자, 자동차 등 제조업 부문에서 높은 성과를 거 둔 바 있다. 지난해 기업수익은 2년대 중반 세계적인 초호황기의 수준을 넘어선 상태 이다. 아직 본격적인 수준은 아니지만 높아진 기업 수익이 고용과 투자에 점진적으로 반영되 면서 소비 분위기가 밝아졌다. 재고주택의 감소, 연체율 하락 등 긍정적 신호가 나타나면 서 주택가격도 반등하는 모습이다. 그러나 미국의 나홀로 회복으로 세계경제를 떠받치는 데는 한계가 있을 것이다. 미국의 최대수출지역인 유럽경기의 둔화, 그리고 유로화에 대한 달러화의 상대적 강세로 미국은 수출부문에서 성장견인력이 크게 낮아질 것으로 예상된 다. 유럽위기가 뚜렷하게 해소되지 않는한 미국 기업들의 축적된 자금이 투자 및 고용 확 대로 이어지는 데는 한계가 있을 것이다(<그림 2> 참조). 미국도 재정적자 문제에서 자유롭지 못한 상황이다. 올해 말 부시 감세 및 비상 실업수당 지 급이 종료되면서 향후 재정기조와 관련된 정치적 불확실성과 이에 따른 신뢰저하 우려가 남아 있다. 경기회복세가 둔화되면서 예정되었던 재정적자 감소방안이 그대로 시행되지는 않을 것이나 GDP의 1%를 넘는 재정적자가 지속되는 상황에서 긴축기조는 불가피할 전망이다. 미국은 하반기로 갈수 록 경기가 둔화될 것으로 보이며 이에 따라 다시 통화완화 및 경기부양에 나설 가능성이 크다. BRICs, 세계경제 버팀목 역할 약화 2년대 평균 1.9% 주 : 설비투자 투자율 = 설비투자액/GDP, 설비투자액은 Nonresidential Fixed Investment액을 이용, 명목기준 자료 : BEA 주요국 평균 성장률 BRICs 국가들도 최근에는 성장세가 둔화되는 모습이다(<그림 3> 참조). 9% 이상의 성장을 지속하던 중국은 올해 1분기 성장률이 8%로 하락했으 (%) 6 5 4 3 2 1 21 211 212 주 : 주요 37개국 성장률 평균, 계절조정 전기비 연율 기준 자료 : Global Insight 25 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 유럽 위기가 해소되지 않는 한 미국 기업들이 투자 및 고용확대에 크게 나서지 않을 전망이다. 며, 인도, 브라질도 성장세가 큰 폭으로 낮아졌다. 거대개도국들은 지난 글로벌 금융 위기 당시 수출감소에 따른 충격을 투자확대 등 경기부양으로 극복해왔으나 현재는 부작용에 대한 우려가 커 과거와 같은 대규모 부양은 여의치 않은 상황이다. 중국은 전체 수출의 1/5를 차지하는 對 EU 수출이 마이너스 증가율을 보이면서 수출의 성장견인력이 크게 떨어지고 이와 함께 소매판매와 생산 등 전반적인 실물 지표가 둔화추세를 보이고 있다(<그림 4> 참조). 작년 6%를 웃돌던 소비자물가가 최 근 들어 3%대 초반까지 안정되는 모습을 보여 확장정책으로의 전환이 보다 용이해 진 것은 긍정적인 측면이다. 중국은 6월중 기준금리를.25%p 떨어뜨렸으며 내륙 개발을 위한 사회간접자본 투자와 소비 보조금 지급 등 소비지원책도 확대할 움직 임이다. 그러나 부동산 가격 급등, 지방정부 재정 악화를 경험한 중국 정부가 과거와 같은 대규모 부양책을 사용하기는 어려울 것이다. 중국정부는 장기적으로 지속가능한 성 장경로로의 연착륙을 원하고 있으며 이에 따라 경기부양책도 성장률의 급격한 하락 을 막는 수준에서 제한적으로 이루어질 가능성이 크다. 중국의 성장률을 단기에 빠 르게 끌어올리기 위해서는 부동산 관련 규제 완화가 필요할 것으로 보이나 부동산 거품 확대를 우려하는 중국정부는 소극적인 태도를 보이고 있다. 중국의 경제성장 률은 지난해 9.2%에서 올해는 8% 내외로 낮아질 전망이다. 인도 경제는 성장세 둔화와 함께 신뢰하락 리스크에 직면해있다. 최근 유통개방 안의 철회, 외국기업에 대한 과세 강화 등 개방정책의 후퇴로 해외직접투자가 줄어 들고, 신용등급도 떨어지면서 외국인 자금이 이탈하고 있다. 세계적 원자재 가격 하 락에도 불구하고 평가절하에 따른 수입물가 상승이 인도의 인플레이션 압력을 높이 고 있다. 물가압력을 낮추기 위해 루피화 방어에 나서면서 외환보유고가 줄어들고 이에 따라 외환위기 가능성도 제기되고 있다. 정책 운용도 여의치 않다. 인플레이션 우려로 추가적인 금리인하가 어려울 것으 (%) 실질 GDP 성장률 16 로 보이고 재정적자 문제로 적극적 부양책도 쉽지 않은 상황이다. 지난해 인도의 재정적자는 GDP의 7.3%, 국가부채 비중도 6%를 넘어서 개도국 중 높은 수준을 기록하고 있다. 지난해 7.2%에 달했던 인도의 경제성장률은 올해에는 6% 내외로 낮아질 전망이다. 브라질은 심각한 가뭄과 유럽에 대한 수출 저하로 성장세가 1% 아래까지 낮아진 상황이다. 유럽의 경기침체가 지속되고 원자재 가격도 하향세를 보이면서 브라질의 부진은 지속될 전망이다. 지속된 금리인하, 물가 및 가계부채 부담으로 브라질도 추가적인 금리인하 여력이 높지 않은 상황이다. 러시아는 유가상승과 대선 효과로 인해 BRICs 국가 중 예외적으로 성장세가 높아 212 지는 모습을 보이고 있으나 대선으로 인한 내수 팽창 효과가 사라지고 국제유가도 하향기조를 보이면서 하반기중 성장세가 둔화될 것으로 예상된다. 211 상반기 하반기 연간 213 세계경제(PPP) 3.7 3.2 3. 3.1 3.2 국제유가 하향안정세 선진국 1.6 1.5 1.1 1.3 1.5 미국 1.7 1.9 1.6 1.8 2. 일본 -.7 2.9 1.5 2.2 1.4 유로 1.6 -.4 -.7 -.6.3 개도국 6.1 4.9 5. 4.9 5. 아시아 8. 6.5 6.8 6.7 6.6 중국 9.2 7.9 8. 8. 7.8 인도 7.1 5.4 6.6 6. 6.2 중남미 4.4 3.1 3.7 3.4 3.5 브라질 2.7 1.3 3.4 2.4 2.8 중동 북아프리카 3.5 3.5 3.2 3.4 3.7 아프리카(사하라이남) 5.1 4.4 4.1 4.3 4.5 러시아 3.9 4.2 3.4 3.8 3.2 동구 5.3 1.7 1.3 1.5 1.6 엔/달러 환율(평균) 8 8 8 8 83 달러/유로 환율 (평균) 1.39 1.3 1.25 1.27 1.28 위안/달러(평균) 6.46 6.32 6.3 6.31 6.2 국제유가(Dubai, 달러/배럴) 15.9 111.5 95. 13.3 14. 12 8 4 21 211 212 주 : 전년 동기비 기준 ( 중국의 수출증가율, %) 3 25 2 15 자료 : Global Insight 전체 수출 1 對 EU 수출 5-5 211.1 4 7 1 212.1 4 주 : 전년동월비 기준, 3개월 이동평균치임. 자료 : Global Insight 중국 인도 러시아 브라질 세계 수요 둔화에 따른 유가의 안정추세가 하반기에도 이어질 전망이다. 재정위 기를 겪고 있는 유럽의 수요가 크게 줄어들 것으로 예상되는 가운데 세계 석유수요 의 2% 이상을 차지하던 BRICs 국가도 성장세가 둔화될 전망이다. 세계 최대 원 유수요국인 미국은 산유량이 늘면서 원유재고가 늘고 있어 유가안정에 기여할 것 으로 보인다. 이란 핵문제와 관련된 유가급등 가능성은 연초에 비해 줄어든 상황이다. 이란과 서방선진국간 핵협상 결과에 따라 단기적으로 유가가 급변동할 수 있으나 연내 무 력충돌 가능성은 높지 않은 것으로 보인다. 연말 대선 등 정치 일정, 세계경기의 둔 화추세 등을 고려할 때 유가급등에 따른 충격이 크게 나타날 것이기 때문이다. 다만 유가가 하락하기보다는 현재의 9달러대 수준을 유지할 것으로 보인다. 미 국을 중심으로 비OPEC국가들의 석유 공급량이 증가할 것이지만 OPEC 국가들은 하반기 중 공급을 줄일 것으로 전망된다. 지난해 쟈스민 혁명을 겪은 중동산유국들 은 사회불안 요소를 해소하기 위한 재정지출을 크게 늘렸고 재원마련을 위해 유가 를 높게 유지할 필요가 있다. 상반기 이란 리스크에 따른 유가 급등을 막기 위해 사 우디 등 주요 OPEC 국들이 원유생산을 늘렸으나 하반기에는 세계수요 둔화에 맞 추어 생산량을 줄여나갈 계획이다. 2 1 2 2nd QUARTER 26
212년 하반기 경제전망 부동산 가격 급등, 지방정부 재정 악화를 경험한 중국 정부가 과거와 같은 대규모 부양책을 사용하기는 어렵다. 금속원자재는 세계적으로 내구재 등 제조업 제품에 대한 수요와 관련 설비투자가 둔화되면서 수요가 제약될 전망이다. 중국, 인도 등 주요 개도국 들의 경기부양을 위한 SOC 투자 확대가 예상되나 재정문제 및 인플레이션 우려 등으로 부양규모가 크지 않을 것이고 이에 따라 원자재 가격은 하반 기중 하향 안정 추세를 보일 것으로 예상된다. 달러강세 기조 지속 주요국들은 하반기 중 통화완화에 나설 것으로 보인다. 미국은 연초부터 이어지던 경기회복 추세가 유럽 경기침체의 여파로 최근 다소 둔화되는 모습이다. 자국내 경기 상황만 보면 아직 부양에 나설 정도는 아니지만 유럽 경기침체가 확대될 경우의 충격 을 고려하여 선제적인 통화완화에 나설 것으로 보인다. 6월말 종료가 예정되어 있는 장단기 채권교환 프로그램(operation twist)을 연장하고 유로존 사태의 전개에 따라 추 가적 양적 완화 가능성도 있다. 유럽중앙은행은 금리인하를 단행하는 동시에 3차 장 기대출 프로그램(LTRO)이나 유로존 국채에 대한 직접매입 등으로 위기 진화에 전면 적으로 나설 것이다. 경기 둔화에 직면에 있는 BRICs 국가들의 중앙은행들도 추가적 인 통화완화 기조에 동참할 가능성이 높다. 그렇지만 하반기 중에도 글로벌 금융시장의 높은 변동성이 이어질 전망이다. 유럽 의 실물경기 침체가 길어지면서 재정위기의 내부적 극복 가능성에 대한 의구심이 커 지고 정치적 일정 등에 따라 투자자들의 심리가 변동하는 양상이 지속될 것이다. 남유 럽 위기국뿐 아니라 다른 주요 유로국가, 그리고 유로존과의 경제적 연관성이 높은 동유럽, 인도 등 개도국에까지 신용등급 하락 추세가 확대될 우려도 있다. 유로존의 존속에 대한 의구심은 글로벌 투자자금의 유로화 자산기피로 이어지면서 유로화 가치의 약세가 이어질 전망이다. 투자자들의 안전자산 선호 경향으로 달러화와 엔화는 강세를 유지할 가능성이 크다. 유럽계 은행의 디레버리징 영향으로 유럽 자금의 개도국 시장 이탈 현상은 하반기에도 이어질 것으로 보인다. 세계교역 부진으로 수출의존도가 높은 개도국들의 성장세가 낮아지면서 하반기에도 개도국 화폐는 달러화에 대해 평균적으로 약세를 보일 전망이다(<그림 5> 참조). (%) 12 1 8 6 4 2-2 일본 호주 중국 한국 대만 싱가포르 태국 주 : 5월 초~6월 2일 기준 인도네시아 캐나다 영국 말레이시아 유로 시코 브라질 자료 : Bloomberg 인도 러시아 2. 유로존의 향방 부분적 재정통합 등 대책 강화될 전망 남유럽 재정적자 문제는 근본적인 해법에 한 단계 더 나아가면서 진전된 모습을 보일 것이다. 그동안 남유럽 재정위기에 대한 대처 방안은 ECB와 ESM 등 유로존 공 동기구를 통한 채권매입, 은행권에 대한 장기대출 자금 지원, 구제금융 등 위기의 증 상을 경감시키기 위한 자금지원을 통해 시간을 벌고 그동안 위기국들이 적자를 줄이 고 경제의 체질을 개선해 시장의 신뢰를 회복하도록 하는 것이었다. 그러나 지난해 후반 이후 위기국들의 실물경기가 마이너스 성장을 지속하면서 세 수부족으로 재정적자 축소가 계획대로 이루어지지 못하고 이에 따라 남유럽 국가들 이 자생적으로 신뢰를 회복할 수 있는 가능성은 더욱 낮아지고 있다(<그림 6> 참조). 특히 최근 스페인 1년 만기 국채 금리가 7%를 넘어서고 안전국가로 간주되던 독일 의 국채금리도 상승하면서 보다 근본적이고 강력한 대책이 시급하게 요구되는 상황 이다. 남유럽 국가들에 대한 재정건전화 요구는 다소 완화될 가능성이 있다. 유로존의 경기침체가 심화되면서 긴축을 강화하는 것이 세수축소를 가져와 재정적자를 크게 (GDP 대비 재정수지, %) 4 2-2 이탈리아 -4 포르투갈 -6 프랑스 -8 스페인 그리스 -1-12 -14-16 23 25 27 29 211 자료 : Eurostat 할 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 이에 따라 최근에는 신재정협약을 보완할 성장협약의 체결 필요성이 증대되고 있다. 조세회피 및 탈세에 대한 과 세를 강화하여 확대한 재정수입과 유럽투자은행 자본금 확충 등으로 마련한 재원을 인프라, 인적자본, R&D 등에 대한 공공투자 확대에 사용하는 방 안이 검토되고 있다. 이와 함께 금융동맹이나 부분적인 재정통합이 시도될 것이다. 스페인 등 위기국의 은행부실 확대에 대비하기 위해 유로존 차원 에서 개별 회원국 은행을 감독하고 예금을 보장하는 금융동맹이 조만간 가시화될 가능성이 있다. 또한 재정통합의 진전을 위해 개별 국가의 정부부채 를 유로존 차원에서 공동부담하는 등 다양한 방안들이 논의될 것으로 예상된다. 유로본드의 도입이나 회원국의 국가채무 중 GDP 대비 6% 초과부분을 유럽채무 상환기금을 통해 유로존이 보증하는 방안이 검토되고 있다. 유럽 채무상환기금 방안은 신 재정협약 준수에 기여함과 동시에 유로존 국가들의 장기적 채무상환능력에 대한 투자자의 신뢰 강화에 도움이 될 수 있기 때 문에 EU기구와 독일내 야당, 프랑스와 이탈리아 등으로 지지가 확산되고 있다. 27 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 지난해 7.2%에 달했던 인도의 경제성장률은 올해에는 6% 내외로 낮아질 전망이다. 유로존 위기 확산 시나리오 중기적으로는 남유럽 위기국의 디폴트나 유로존 붕괴 등 극단적인 사태가 발생할 가능성도 배제하지 못한다. 위기가 진행됨에 따라 재정 통합 으로의 이행노력이 강화되겠지만 사태의 급작스런 진행으로 대책마련이 늦어질 수 있다. 또한 유로존 국가들의 경제상황 전개에 따라서는 유 로존 유지의 비용이 시간이 지날수록 더욱 커지면서 자발적인 해체의 수순을 밟을 수도 있을 것이다. 단기적으로는 그리스의 유로존 이탈 여부가 중요 리스크가 될 것이다. 그리스의 부채감축목표 실패로 EU, IMF 등과의 갈등이 심화되고, 그리스 은행들의 예금인출 사태, 세금 회피 등 내적 혼란이 가중되면서 그리스가 유로존에서 이탈하는 경우를 생각해볼 수 있다. 만약 그 동안 유로존 은행들의 그리스 국채에 대한 상각처리로 그리스 디폴트에 대한 대응력이 커져 있고 스페인 등 그리스 이외의 위기국에 대한 안정 장치가 강 화되어 있을 경우에는 그리스 이탈의 충격을 최소화할 수도 있을 것이다. 유로존 차원의 예금보장제도 강화 등 금융동맹을 통해 스페인 등으 로의 전염을 막고 그리스 이외의 국가들의 단합을 공고히 하는 경우이다. 이 경우 단기적으로는 그리스 이탈에 따른 신용경색 등 금융시장 혼란 및 실물경기 충격이 예상되지만 타국가로의 전염현상만 조기에 차단할 수 있다면 유로존에서 그리스라는 불안정 요인을 제외하고 타국가들의 도덕적 해이를 줄임으로써 장기적으로는 긍정적 효과를 기대해볼 수도 있다. 이에 따라 세계경제에 미치는 충격은 예상외로 크지 않을 수 있을 것이다. 그러나 그리스의 유로존 이탈이 유로존의 존립에 대한 신뢰를 급격하게 떨어뜨리게 될 경우 스페인, 이탈리아 등 남유럽국에서 자본이탈이 가 속화되고 해당국 은행들의 예금인출사태가 심화될 것이다. 이들 국가에 대한 구제금융 필요규모가 급격히 늘어나면서 독일 등에서 추가적 지 원에 대한 거부감이 커질 수 있다. 또한 핀란드 등 지원반대 성향이 강한 국가들이 통합을 위한 정치적 일정 참여를 미루면서 유로존 존속이 어려워질 수 있다. 그리스 문제에서 촉발되지 않더라도 스페인, 이탈리아의 재정적자와 은행부실이 확산되면서 이와 같은 상황에 이를 가능성 도 있다. 스페인, 이탈리아에 대한 독일, 미국, 영국 금융기관의 익스포저는 상당히 높은 수준이다. 스페인, 이탈리아의 디폴트 발생시 글로벌 대형 금융기관의 부실화 우려가 커지면서 결과적으로 리먼 사태에 버금가는 글로벌 금융혼란, 세계경제 침체가 발생하게 될 것이다. 일시적 통 제경제가 도입되고, 위기국에 한정된 것이 아니라 회원국 전체의 채무재조정에 대한 정치적 협상 과정에서 국가간 첨예한 외교적 대립이 나타 날 것이다. 유로존의 붕괴를 넘어 글로벌 금융시스템의 마비를 초래하여 불안이 장기화될 우려도 있다. 체제 혼란 과정에서 심각한 신용경색이 발생하고 국가간 교역이 급락하면서 세계경제의 마이너스 성장이 불가피할 것이다. 교역의존도가 높은 우리나라의 경우 세계경제보다 더 큰 폭의 성장률 저하가 예상된다. 불안심리는 하반기중 지속 보다 강화된 대책이 시행되더라도 유로존 존립에 대한 근본적인 우려는 여전히 남아 있게 될 것이다. 212년 2분기 현재 스페인과 이탈리아의 국 채 만기 물량이 올해 각각 893억 유로와 2,15억 유로, 내년에도 각각 1,126억 유로와 2,74억 유로가 남아 있어 여전히 재정위기의 불씨가 남아있다. 반면에 유로본드 전면적 도입 등과 같은 진전된 형태의 재정통합은 독일 등의 반대로 단기간 내 시행되기 어렵다. 남유럽 위기국가들이 임금과 가격 의 경직성을 없애 경쟁력을 높여놓지 않은 상황에서의 재정통합은 독일 등 흑자국의 비용을 장기적으로 요구할 것이기 때문이다. 독일은 위기국의 구 조개혁 및 재정적자 축소 노력을 좀더 시간을 두고 지켜보면서 도덕적 해이를 최소화하려고 할 것이다. 하반기 들어서도 남유럽 국가들의 마이너스 성장과 세수부족에 따른 재정적자 심화의 악순환은 지속될 것으로 보인다. 재정적자 축소의 속도가 국 가의 신뢰도를 결정하는 상황에서 성장정책은 제한적으로 시행될 전망이다. 환율조정 메커니즘이 작용하지 않기 때문에 남유럽 국가의 산업이 단기에 경쟁력을 회복해 수요를 창출하기 어려울 것이며 재정수지 및 경상수지 적자가 쉽게 줄어들지 못할 것으로 보인다. 특히 그리스는 신뢰우려가 반복적으로 제기될 것이다. 그리스의 경제회복을 이끌 수 있는 정책수단이 결여되어 있는 상황에서 뚜렷한 성장 산업의 부재, 노동시장의 경직성 등 경제 내적 문제는 쉽게 해결되기 어려운 부분이다(<그림 7> 참조). 지금까 지 막대한 규모의 구제금융 투입에도 불구하고 GDP 대비 정부부채 비율은 211년 말 기준 165.3%로 높아지고 경제상황 악화가 가속된 점에 비추어볼 때, 유로존의 제 도적 취약성을 해소하고 보다 진전된 형태의 대책 마련 없이는 그리스 경제의 회복 이 쉽지 않을 것이다. 그리스는 실물경기 침체와 예금인출 사태 등 내적 혼란이 당분간 이어지고 이에 따른 긴축이행 목표 달성이 어려워지는 악순환이 반복될 가능성이 크다. 그리스와 유로존 당국간에 구제금융과 긴축 이행 목표를 둘러싼 논란이 다시금 제기되면서 디 폴트 혹은 유로존 탈퇴가 현실화될 가능성도 배제하지 못할 것이다. 스페인은 부동 산 가격의 추가적인 하락으로 은행부실이 계속 늘어날 것으로 보인다(<그림 8> 참 조). 스페인의 유로존 탈퇴시 경제에 미치는 충격이 매우 클 것이기 때문에 구제금융 27.9 1 7.9 G D P 대비 산업별 비중(%) 1 1.8 도소매업 공공행정 부동산 제조업 건설업 금융서비스 9.8 6.5 주 : GDP 대비 산업별 부가가치 비중임, 2-211년 평균, 도소매업은 도소매, 운송업, 외식 및 숙박업 합계임. 자료: Eurostat 4.6 2 1 2 2nd QUARTER 28
212년 하반기 경제전망 세계 수요 둔화로 하반기 국제유가는 9달러대 수준을 보일 것이다. 확대, 금융동맹 등의 대책이 제시될 것이지만 국가부채도 빠르게 늘면서 스페인 경 제에 대한 불안감은 하반기중 이어질 전망이다. 결국 부분적 재정통합 등 진전된 형 태의 해법에도 불구하고 완전한 통합에는 미치지 못하면서 위기국의 신뢰문제는 여 전히 남아 있게 될 것이다. 남유럽 국가들의 경제성장률 및 재정적자 변화에 따라 금융시장이 민감하게 반응하는 과정들이 하반기에도 지속될 것으로 보인다. 213년에도 유로존의 존립과 관련된 불확실성은 여전히 남아 있을 것이다. 시장 의 불확실성을 잠재울 정도의 통합을 위해서는 개별 국가의 비준이나 국민들의 동 의를 구하는 장기간의 정치적 과정이 소요될 것이며 그 이전까지는 재정위기와 관 련된 충격이 수시로 재발할 수 있다. (25.1Q=1) 13 12 11 1 스페인 주택가격지수 ( ) 은행 부실자산 ( ) ( 억유로) 1,6 1,2 8 4 3. 국내경제 전망 국내경기, 세계교역 위축의 영향 크게 받을 것 9 25 27 29 211 자료 : Bloomberg 212 글로벌 금융위기 이후 국내경기의 흐름은 수출에 의해 주도되고 있다. 수출 이 GDP에서 차지하는 비중이 지속적으로 높아지고 있는 데다 세계경기 변화 등에 따라 수출의 변동성이 크기 때문이다. 내수경기는 전반적으로 부진한 모 경제성장률(GDP) (민간소비) (건설투자) (설비투자) 211 3.6 2.3-5. 3.7 상반기 2.8 1.8.2 4.8 하반기 3.1 2.3.5 3.7 연간 3. 2.1.3 4.2 213 3.3 2.8 2.3 3.4 습을 보이면서 전체 경기를 이끌어갈 만한 활력을 보여주지 못하는 상황이다. 우리 수출은 지난해 2분기 이후 둔화되는 추세를 보여왔으며 올 들어서는 성장활력이 더욱 뚜렷하게 약화되고 있다. 주된 원인은 선진국에 이어 중국, 인도, 브라질 등 주요 개도국들의 교역도 빠르게 위축되는 등 전반적인 세계 교역 둔화 추세가 나타나고 있기 때문이다. 유럽 등 선진국의 경기침체가 확 산되면서 하반기에도 세계교역이 회복되기 어렵다. 수출둔화로 수출 기업들의 통관수출 증가율(%) 19. 1.6 3.2 2.5 8.9 수익창출이 제약되면서 제조업 부문에서 고용이 줄어드는 추세가 지속되고 통관수입 증가율(%) 23.3 3.6 5.4 4.5 9.8 설비투자도 위축될 것이다. 세계경제 전망이 불투명해지면서 기업들이 공급능 경상수지(억달러) 27 113 142 255 148 력을 높이려는 투자에 선뜻 나서지 못하는 상황이 이어질 전망이다. 세계적인 소비자물가상승률(%) 4. 2.8 2.8 2.8 3. 부채조정 과정에서 국내 부동산 경기도 조정압력을 받을 가능성이 크고 이에 실업률(%) 3.4 3.5 3.1 3.3 3.4 따라 건설경기도 반등하기 어려울 것이다. 취업자수증가(만명) 42 47 37 42 3 글로벌 원자재 가격의 안정으로 소비자 물가가 2% 대에서 안정될 것으로 원/달러 환율(평균) 원/엔 환율(평균) 원/유로 환율(평균) 원/위안 환율 (평균) 국고채 수익률(%, 평균) 회사채수익률(%,평균) 1,18 1,392 1,542 171.5 3.6 4.4 1,141 1,433 1,483 18.6 3.4 4.2 1,145 1,432 1,432 181.8 3.3 4.1 1,143 1,432 1,458 181.2 3.4 4.1 1,1 1,325 1,48 177.4 3.5 4.5 예상되지만 가계부문도 소비를 늘리기보다는 불확실성에 대비해 절약하려는 노력을 강화할 것이다. 가계부채를 줄이려는 외생적, 내생적 압력이 커지면서 차입을 통해 소비할 수 있는 여력도 크지 않을 것이다. 하반기에는 정부부문 의 수요도 둔화될 전망이다. 올 1분기중 전기비 GDP 성장률은 1.%에 달했는 데 이중 정부소비의 성장기여도가.5%p에 달한 바 있다. 예산집행이 상반기 에 집중되면서 하반기에는 연간 예산의 4% 수준의 집행여력만 남아 있는 상 황이다. 올해 우리나라 성장세는 세계 평균 성장률과 비슷하거나 다소 못 미칠 것으로 예상된다. 세계교역 위축에 따른 영향을 그만큼 크게 받을 것이기 때 문이다. 국내경제 성장률은 3% 내외를 기록할 전망이다. 유럽 재정위기 불안감이 내년에도 지속되고 국가부채와 관련된 신뢰위기가 일본, 미국 등 선 진국과 개도국에까지 확산될 우려가 있다. 세계경제의 평균적인 성장세가 둔화될 것으로 예상되고 있어 우리나라도 중기적인 성장세가 3%대를 크게 넘어서기 어려울 것으로 예상된다. 중소기업, 자영업의 어려움 커질 것 경기부진이 길어지면서 취약부문의 어려움도 커지게 될 것이다. 특히 최근 빠르게 늘고 있는 자영업 경기가 크게 위축될 우려가 있다. 자영업자 수 가 늘어나는 것은 5대 이상 베이비 부머 세대의 은퇴가 늘었기 때문이다. 연금제도의 미비, 교육비 부담 등으로 노후대책이 부족한 은퇴세대들이 자 영업에 뛰어들고 있다. 자영업 증가의 대부분이 부가가치 창출능력이 높지 않은 도소매, 음식숙박 등 전통 서비스 부문에서 이루어지는데 내수경기가 부진한 상황에서 자영업자수가 늘면서 공급과잉에 따른 수익 저하가 우려된다(<그림 9> 참조). 5인 미만 자영업자들의 일인당 매출은 전체 평균의 1/4 에 불과할 정도로 영세하다. 수익저하 추세가 지속될 경우 사업체를 유지하기 어려운 자영업자들이 속출할 가능성이 있다. 중소기업의 어려움도 커질 것이다. 최근 기업수익 증가가 일부 기업에 집중되는 반면 상당수의 기업들은 매출부진과 수익저하를 겪고 있다. 유로존 29 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 안전자산 선호 경향으로 달러화와 엔화는 강세를 유지할 것이다. (%) ( 만명) 6 2 자영업자 수 5 증가( ) 1 4 3 2 1 21 211 212-2 주 : 전년동기비 증감 서 비 스 업 생산증가율( ) 자료 : 통계청, 한국은행 -1 으로 인한 불확실성이 커지면서 중소기업 대출도 더욱 까다로워지는 상황이다. 5월 까지 시중은행의 중소기업 대출 순증액은 5조 78억 원으로 전년동기의 절반 수준 에 그쳤다. 하반기중 수출과 내수경기 부진이 지속되면서 한계기업들의 부실이 늘어 날 것으로 보인다. 가계부채와 관련된 불확실성도 하반기중 지속될 전망이다. 최근 가계부채의 총량 은 줄었지만 비은행권 가계대출은 꾸준히 늘어나 리스크는 더 커졌다고 볼 수 있다. 자영업자 등 저소득층이 관리감독이 느슨한 제2금융권 부채를 늘림으로써 부채의 건 전성은 낮아진 것으로 평가된다. 하반기 중 자영업 채무상환의 어려움이 커지면서 대출을 늘렸던 제2금융권의 건전성도 악화될 가능성이 크다. 부동산 가격의 약세, 경기부진에 따른 소득둔화로 은행권 가계대출 연체율도 높아 지고 있다. 25년~28년 사이에 큰 폭으로 증가했던 가계담보대출의 46%(금액 기준)가 올해와 내년에 만기가 돌아오거나 원금 상환이 시작되면서 연체율 증가 추 세는 당분간 계속될 것으로 보인다. 신흥국 수출 부진으로 하반기도 둔화 예상 우리 수출은 지난해 증가율이 2%에 달했으나 올 들어서는 3월 이후 마이너스 증 가율을 지속하고 있다. 우리 수출이 크게 위축되는 것은 세계적인 교역감소 추세 때 문이다. 미국, 유럽 등 주요 선진국들은 올들어 수출입증가율이 한자리수로 낮아졌으 며 중국도 지난해 2%를 넘던 수출 및 수입 증가율이 5~7% 내외로 둔화된 상황이 다. 유럽 주요국가들의 경기침체에 따른 수요 둔화 효과가 교역대상국에 연쇄적으로 파급되는 것으로 보인다. 유로지역의 마이너스 성장이 지속되고 재정위기 전개 과정 에서 불확실성도 지속되면서 교역부진 현상은 하반기에도 이어질 전망이다. 특히 우리나라 수출은 세계교역 둔화의 영향을 더 크게 받을 것이다. 최근의 교역 둔화는 우리 주력제품을 중심으로 이루어지고 있다. EU, 중국 등은 올들어 전자기기 및 부분품 수입이 마이너스 증가세를 보이고 있으며 화학제품 수입도 대부분 국가에 서 감소 추세를 보이고 있다(<그림 1> 참조). 선진국 경기 둔화시 수요탄력성이 큰 내구재 수요가 위축되면서 관련 부품의 교역이 둔화된다. 과거에도 우리 수출은 세계 교역의 변화에 민감하게 반응하는 모습을 보여왔다(<그림 11> 참조). 수출단가도 하락세로 돌아설 것으로 보인다. 원자재가격 하락으로 석유제품과 화 학 부문의 수출단가가 하락압력을 받게 될 것이다. 반도체, LCD 등 IT 부품의 가격이 최근 하락세를 멈추고 반등하고 있으나 전반적인 수요 둔화로 가격상승세가 지속되 기 어려울 전망이다. 금융위기 이후 선진국 수요가 크게 위축되는 가운데 BRICs 국가들이 경기부양을 통한 내수성장으로 우리 수출의 버팀목 역할을 하였으나 현재는 그러한 효과를 기대 하기 어렵다. 자산가격 급등 및 인플레이션 압력 심화, 재정상황 악화 등 내부적 여 건 악화로 BRICs 국의 내수부양 규모가 크지 않을 것으로 예상된다. 수출 둔화에도 불구하고 경상수지 흑자기조는 유지될 전망이다. 내수경기 부진, 유가하락 등으로 수입도 크게 늘지 않을 것으로 보이기 때문이다. 하반기 원화가 경 상수지를 균형시키는 1,원대 초반보다 크게 높은 수준을 유지하면서 경상수지 흑자에 기여할 것이다. 높은 환율과 소득부진으로 여행수지 등 서비스수지도 개선될 것으로 보인다. 올해 경상수지 흑자폭은 지난해와 비슷한 25억달러 수준을 기록할 전망이다. 내수회복 기대하기 어려울 것 (%) 3 25 2 15 1 5 미국 -5 EU 중국 -1 211.1 4 7 1 212.1 4 주 : 전년동월비 기준, 3개월 이동평균치임. 자료 : Global Insight - 3 1991 1995 1999 23 27 211 민간소비는 올해도 크게 증가하기 어려울 것이다. 원자재 가격 하락으로 물가가 안정되는 것은 긍정적 측면이지만 수출 둔화로 인한 실물경기 악 화로 소비자들의 소득증가가 높지 않을 것이다. 올 1분기 임금상승세가 다소 높아졌지만 이는 지난해 1분기 성과급 지급이 크게 줄었던 데 따른 기저 효과가 큰 것으로 판단된다. 고용회복이 일인당 부가가치가 낮은 전통서비스 부문에 집중되면서 가계의 구매력 증가가 빠르지 않을 것이다. 부동산 경기가 침체되어 있는 상황에서 주가도 본격적인 상승 가능성이 크지 않아 소비의 자산효과를 기대하기 어렵다. 버블붕괴와 함께 큰 폭의 부채조정이 일어날 가능성은 여전히 낮을 것으로 판단되지만, 가계부채의 증가율이 둔화되는 부채조정과정이 진행되면서 소비제약 요인이 될 것이다. (%) 4 3 2 1-1 - 2 세계교역 증가율 자료 : IMF, 한국은행 우리나라 수출증가율 2 1 2 2nd QUARTER 3
212년 하반기 경제전망 남유럽 국가들이 자생적으로 신뢰를 회복할 수 있는 가능성은 더욱 낮아지고 있다. 4 3 2 1-1 -2-3 설비투자증가율(%) 설비투자조정압력(%p) 28 29 21 211 212 주 : 설비투자 조정압력 = 생산능력지수 증가율-생산지수 증가율, 전년동월비 기준, 2분기 값은 4월 증가율임. 자료 : 통계청, LG경제연구원 설비투자는 1분기중 8.6%로 크게 늘었으나 향후 증가세가 둔화될 것이다. 1분기 의 높은 성장은 지난해 말 유럽 재정위기에 따른 불안 심화로 미루어 두었던 투자가 올해 시행된 데 따른 이연효과가 크다. 수출이 위축되고 중장기적인 경제전망이 불 투명해지면서 기업들은 설비확장에 적극적으로 나서기 어려운 상황이다. 제조업 평 균 가동률이 8%대 아래로 내려가면서 설비투자 압력도 완화되고 있다(<그림 12> 참조). 기업들의 올해 설비투자 계획(한국정책금융공사 설비투자계획조사)은 작년 대비 2.5%의 소폭 증가에 그치는 것으로 조사되었다. 건설경기는 올해에도 부진을 벗어나기 어려울 것이다. 공공청사 이전 등으로 비 주거용 건물건설 투자가 증가할 것으로 예상되나 작년 하반기 이후 회복세를 보이 던 주택건설투자가 다시 둔화되는 모습을 보이고 있다. 실물경기의 둔화로 수도권 을 중심으로 한 부동산 경기의 부진 양상은 당분간 이어질 것으로 예상된다. 이와 함께 인구 증가율 감소, 베이비붐 세대 은퇴, 소득 대비 높은 주택가격 등 주택경기 의 구조적 부진에 대한 인식이 확산되고 있다. 토목건설도 부진이 지속될 전망이다. 올해 SOC 예산이 지난해보다 줄어든 데다 여수EXPO 등 대규모 정책사업들이 마무 리되었다. 우리나라의 토목건설 투자율(=GDP 대비 토목건설투자)이 선진국 대비 높은 수준이어서 토목건설 투자는 중장기적으로 낮은 증가율에 머 물 것으로 예상된다. 노동공급 늘면서 취업자 증가 추세 지속 경기 둔화에도 불구하고 높은 취업자 증가 추세가 지난해에 이어 올해에도 이어지 고 있다. 5월까지 평균 취업자수 증가는 46만명에 달했다. 특히 5대 이상 고령층이 고용증가를 이끌고 있는데 이는 베이비부머 세대들이 은퇴하면서 비경제활동인구에 편입되기보다는 자영업 등의 형태로 서비스부문에 취업하는 경향이 늘고 있기 때문 인 것으로 보인다(<그림 13> 참조). 노동공급 측면에서 취업자수 증가 유인은 당분간 지속될 것이다. 5대 이상의 은 퇴자들의 수가 계속 늘어날 것으로 예상되고 이들중 상당수가 노후대책이 부족해 노 동시장에 남아 있으려는 유인이 크기 때문이다. 그러나 내수경기 부진이 지속되면서 하반기로 갈수록 재취업이 어려워질 가능성이 있으며 자영업도 공급과잉에 따른 수 익성 악화로 창업증가세가 둔화될 수 있다. 최근 자영업자는 늘고 있지만 임금근로자 는 줄어들고 있어 경기둔화에 따른 노동수요 감소를 반영하고 있다. 상반기 사회서비 스와 교육서비스 취업자의 빠른 증가를 이끌었던 무상보육 정책도 지자체 부담 확대 우려로 혜택이 줄어들 가능성이 있다. 이에 따라 하반기에는 취업자수 증가 속도가 3만명대 수준으로 낮아질 것으로 예상된다. (만명) 8 6 4 2-2 -4 임금근로자 증가 비임금근로자 증가 21 211 212 주 : 전년 동월비 기준, 3개월 이동 평균 값, 비임금근로자는 자영업 자와 무급가족 종사자 포함 자료 : 통계청 물가상승률은 3% 아래로 안정 정책효과와 기저효과가 강하게 작용하면서 5월 소비자물가상승률은 전년동월대비 2.5%를 기록, 3개월 연속 2%대의 상승률을 보였다. 보육료 인하 등 정책효과로 인해.4%p 물가상승률이 낮아졌으며, 작년 크게 가격이 상승하였던 축산물이나 석유류 와 같은 품목들은 가격상승률이 낮거나 마이너스값을 보이고 있다. 그렇지만 보육료 나 학교급식비 등 정책효과가 나타났다고 여겨지는 품목들을 배제하더라도 물가상승 률은 3%대 초반으로 안정되어가는 추이다. 물가상승세가 꺾인 주요 요인은 국내외적 인 실물경기 흐름이 둔화세를 보이고 있기 때문이다. 지난해 가격조정이 불충분하여 올해도 가격상승이 이어질 것이라는 우려가 있었으나 기업이나 자영업자들이 추가적 인 가격인상에 나서지 못하고 있다. 산출갭(=실질GDP-잠재GDP)을 계산해 보아도 올 1분기에.2%p로 낮은 수치인것으로 계산된다(<그림 14> 참조). 비용요인에 의한 물가압력도 크지 않을 전망이다. 배럴당 1달러 아래로 내려간 국제유가는 하반기에도 안정세를 지속할 전망이다. 하반기중 전기료, 운송요금 등 공 공요금 인상이 예상되지만 전체 물가를 끌어올리는 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 올해 소비자물가는 연간 2%대 후반의 상승에 머물 것으로 전망된다. (%p) 3 2 1-1 -2-3 -4-5 -6 산출갭 추이 27 28 29 21 211 212 주 : 산출갭(=실질GDP-잠재GDP)을 나타. 잠재GDP는 HP필터 이용 자료 : 통계청, LG경제연구원 31 OFFICE MARKET REPORT