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1) 행복주택은 애초 희망주택으로 명명(命名)하였으나 공약발표 단계에서 국민행복시대 motto에 맞춰 행복주택으로 개명되었다. 2) 행복주택(안)은 필자와 박성표 前 건설교통부 기획관리실장이 수개월에 걸쳐 입안하였으며, 철도 건축 전문가들의 조언과 도움으로 완 성되었다. 행복주택(안)은 L 전 의원이 당시 대통령후보에게 최초로 보고하였으며, 새누리당 대선 공약을 총괄하던 A 의원이 공약채택 을 진행하였다. 박성표님은 도시및지역계획학 박사이며, 대한주택보증 사장을 역임하였고 작년 제18대 박근혜 대통령후보 중앙선대위 대외협력특보로 활동하였다. KAPA FOCUS 01 박근혜정부의 주거복지 주요 공약인 행복주택의 입안과정과 핵심 사안 글 김영도 * (감정평가사) 국민의 꿈과 행복은 근심걱정을 줄이는데서 시작된다. 특히 집 걱정은 많은 사람들이 늘 함께 고민하고 문제해결을 위해 노력 하는 주요 과제이다. 이 글은 박근혜정부의 주거복지 주요공약 인 행복주택의 입안과정과 핵심 사안을 정리한 것이다. 01 행복주택 공약 발표 요점 2012년 8월 20일 제18대 새누리당 대통령후보로 선출된 박근혜 후보는 약 한 달 후인 9월 23일 대선공약으로 목돈 안 드는 전 1. 작년 9월 대통령후보가 행복주택 공약을 발표한 도표 내용 세제도 지분 매각제도 주택연금 사전가입제도 행복주택1) 프로젝트를 골자로 한 집 걱정 덜기 종합대책 을 발표했다. 올해 1월 27일 박근혜 당선인은 인수위경제2분과 인수위원들과 의 자유토론에서 대선 때 공약했던 철도부지 위 임대주택인 행 복주택 을 공약대로 추진하겠다는 뜻을 다시 한 번 밝혔다. 그 후 2월 21일 제18대 대통령직인수위원회는 박근혜정부 140 대 국정과제 를 발표하면서 56번째 국정과제(주거안정 대책 강 화) 중 하나로 전 월세 급등으로 고통 받는 서민 중산층의 주 거불안을 해소하기 위해 수요가 높은 도심 내 임대주택 공급을 위해 철도 공공유휴 부지 등을 활용한 행복주택 건설(5년간 20 만 호)약속을 발표하였다. 그러나 최근 행복주택의 건설과 관련해서 당초의 입안 취지와는 전혀 다른 자의적 해석들이 나타나고, 일부 언론과 부동산 전문 가들의 근거 없는 지적도 발표되고 있다. 이에 대해서는 행복주 택 공약을 직접 만든 입안자2)로 안타깝게 생각한다. 평생을 감정평가사로서의 자긍심을 가지고 지내 온 필자로서는 행복주택의 본체(本體)를 대한민국 최고의 부동산 전문가인 동료 감정평가사들에게 먼저 알리고 싶었다. 이 글은 정책입안 시 42 * 행정학박사, 한국감정평가협회 제8대 회장, (현)감정평 가법인 대일감정원 고문, (현)단국대학교 부동산 건설 대학원 겸임교수, (현)(사)국민희망포럼 상임이사, 제18 대 박근혜 대통령후보 중앙선대위 국민소통본부 특보 단 총괄단장, 제17대 박근혜 전 한나라당 대통령후보 중앙선대본부 조직총괄단 부단장, 박근혜 전 한나라당 대표 본부 특별보좌역, 한나라당 제17대 대통령후보 유 세지원실 부실장, 한나라 정치대학원 수료 8 2. 공약 발표 시에 첨부되었던 추가 설명자료 페이지였던 경제적 약자의 주거복지 증진을 위한 희망주택 건설 (안) 을 축약하여 작성한 것이다. 새로운 임대주택정책, 행복주택 프로젝트 아무쪼록 이 글이 행복주택에 대한 개념 이해와 정책추진에 도움 수도권 전세가격 폭등, 임대주택 공급 부족, 실업난 등으로 경 이 되기를 기대한다. 제적으로 어려운 이웃들의 주거불안 해소가 시급한 상황임. 9

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5) 국토해양부(현 국토교통부) 훈령인 철도시설의 점용료 사용기준 에서는 토지사용료를 점용료로, 토지사용료 산정의 기초 가격인 개별공시지가를 재산료로 용어 정의하고 있다. 훈령에서는 상가 등 복합부동산을 상정하여 재산료를 2개 이상의 감정평가법인의 감정평가액으로 산출하도록 규정하고 있으나, 행복주택의 점용료의 객체는 철도부지인바 타 법령(국유재 산법 등)의 규정처럼 개별공시지가를 재산가액으로 하여 점용료(토지사용료)를 산정하도록 훈령이 개정되어야 할 것이다. 08 임대운영 현황 철도부지 위 아파트 조성사례 1. 국내 아파트 (단위 : 원) 구분 보증금 월임대료 14평형 8,260,000 104,600 17평형 9,670,000 122,500 월관리비 기타 여름 약40,000 전기, 가스, 수도요금은 겨울 약100,000 개별 납부 09 1. 사업부지 선정 원칙 국내의 서울역사, 용산역사, 의정부역사, 왕십리역사 등이 인공 서울시 및 수도권의 교통 요충지인 철도역사 우선 선정 대지를 조성하여 건축한 대표적 사례이나, 주거용인 양천아파트 대규모 차량기지 추가 2. 국외 사례 양천구 신정동 신정차량기지 위 양천아파트 42개소, 차량기지 5개소, 유휴부지 8개소 행복주택 사업부지 선정기준 및 위치도 자료출처 : 2012. 9. 7일 기준, SH공사 임대관리처(02-3410-7780~8) 및 신정 양천 관리사무소(02-2643-8093~5) 만 소개함 사업부지 총면적은 2,247,001 (679,748평)임 55개소: 역 G B구역 내 토지와 소규모 부지 및 개발여건 미성숙지역 에 위치한 부지 제외 10 행복주택 사업부지의 용도지역 상향 조정 행복주택 사업부지로 선정된 철도부지의 현재 용도지역은 준주거지역, (제1종 제2종 제3종)일반주거지역, 준공업 프랑스 리브고슈와 몽빠르나스역, 일본 니시다이(西台) 주택단 행복주택 건설 후의 임대료 수준이 인근 아파트의 임대료 지역 및 자연녹지지역 등이나, 행복주택 건립(20만호) 목표 지, 독일 슈투트가르트, 홍콩의 룩엔신춘(Luk Yeung Sun 수준과 큰 격차가 없는 사업부지는 선정에서 제외 한계토 를 충족시키기 위해서는 준주거지역 등으로 용도지역을 상 Cheun) 차량기지 건설사례 등이 있으나, 홍콩의 콜롱베이데파트 지(限界土地)로 설정 향 조정해야 함 (Kowloon Bay Depart) 차량기지 위 건설사례만을 소개함 선정된 개별 사업부지의 일정 면적을 여유 공간부지(space land)로 존치 콜롱베이데파트(Kowloon Bay Depart) 차량기지 선로 상부에 10 에 이르는 인공대지를 조성, 아파트 준주거지역의 법정용적률은 200%~500%이나, 서울시도 시계획조례상의 용적률은 400% 이내임(역세권 shift 등 인 센티브 적용 시에는 500% 범위 내에서 상향 가능) 2. 서울 수도권 사업부지 위치도 41개 동과 쇼핑몰 2개 동 건립 철도부지의 입체복합개발과 관련된 법률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 역세권의 개발 및 이용에 관한 법 사업부지 선정은 정책추진 단계에서 변경될 것으로 추정되 나, 당초 20만 호의 주택을 공급하기 위해 선정한 사업부지 의 위치는 아래와 같음 률 이 있음 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률 제8조( 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 관한 특례)에 따르면 역세권 개발 구역의 경우 용도지역의 변경, 건폐율 및 용적률의 완화 적 용이 가능하도록 규정하고 있음 사업개요(서울시 재정 투입) 위 치 서울 양천구 신정동 261(2호선 양천구청역 인접) 건설기간 90. 12~ 95. 10 면 인공대지 : 77,352 (23,399평) 적 도입시설 아파트 및 근린상가(15층 16개동, 2,998세대), 50년 임대 - 14평(전용 33 ) 1,686세대, 17평(전용 39 ) 1,312세대 주차장 : 1,267면 (지상 574면, 지하 693면) 사업비 1,305억원(인공대지 618억원, 상부시설 688억원) 인공대지 조성비 : 약 80만원/ (평당 264만원/평) 사업시행 인공대지 조성 : 서울시 지하철공사 상부시설 개발 : 서울시 건설본부(도시개발공사 관리) 콘크리트파일 17,500개, 기둥 2,740개로 인공대지의 하부구조를 지지하며, 40 두께의 슬라브(Slab) 위에 4m 두께의 흙을 복토하여 택지조성 14 11 행복주택의 임대료 산정 1. 철도부지의 토지사용료5) 결정 철도부지의 사용료는 개별공시지가를 기준으로 산정 철도부지는 도시계획시설과 토지이용상황이 철도인 공공 용지인바, 개별공시지가 산정 시 인근 공시지가의 0.33배 비준율을 적용 철도부지 사용료 요율은 지상 건축부지 면적과 선상 건축부 지 면적을 각 1/2로 상정하여 18.75/1000를 적용 (50/1000 15

6) 국유재산법 시행령 제29조에서는 주거용의 사용료를 1천분의 20 이상( 국민기초생활 보장법 제2조 제2호에 따른 수급자가 주거용으로 사용하는 경우: 1천분의 10 이상)으로 규정하고 있다. + 25/1000) 2 = 37.5/1000, 보금자리주택과 같이 행복 2) 국민주택기금의 여유자금 2. 인공대지(Deck) 조성공사비 결정 주택도 점용료의 50퍼센트 감면) - 2012. 9. 기준 8조원 내외의 여유자금이 있으며, 행복주택 철도시설의 점용료 산정기준6)(국토해양부장관 고시) 용 도 요 지상건축부지 신정차량기지 위 양천아파트(1995년): 약 80만원/ 율 14.7조/6년) 마련에는 별문제가 없을 것으로 판단됨 보금자리주택 건설에는 매년 약 10조원 규모의 국민주 50/1000 택기금이 지원되었음 2) 최근 인공대지 조성공사비 연구사례 선상건축부지 한국교통연구원(2011. 9): 약 167만원/ 25/1000 - 토지이용률 500 미만 건설지원에 필요한 자금(매년 2.46조: 총 건설공사비 약 1) 1995년 인공대지 건설사례 3) 국민주택기금의 연이율 및 융자기간 SH도시연구소(2011. 12): 약 150만원/ - 국민주택기금 융자 기준 당해 철도부지의 개별공시지가는 인근 공시지가에 용도지 역 변경에 따른 배율 및 도로접면 배율을 반영하여 상향 보 (단위 : 만원, %) 3) 철도 전문기관의 공사비 검토 정함 최근 전문기관의 Deck 공사비 검토의견서(2012. 9) : 철도부지 월간 사용료 자금종류 약 198만원/ 호당융자 연이율 한도액 융자기간 비 고 주택시장 안정 및 주거복지향상(국민임대주택 융자) 개별공시지가 0.33(철도용지) 4(용적률 400%)) 0.01875(사용료율) 12개월 4) 인공대지 공사비 결정 국민임대주택자금 3.0 인공대지 조성공사에 대해 know-how가 축적된 철도 철도부지 월간 사용료 예시(용산역) 임대주택 월간 역 보정 철도 연간 월간 (기지) 공시지가 용지 토지사용료 토지사용료 토지사용료(원) 명 (원/ ) 배율 (원/ ) (원/ ) 43 60 용산역 10,348,800 0.33 16,008 1,334 전문기관의 검토의견서를 기준으로 하여 약 196.6만원/ (6,500,000원/평)으로 결정 기숙사 월간 토지사용료(원) 20 30 - 전용면적 35 이하 20년 거치 20년 상환 2,888 - 전용면적 35 초과~ 3,981 45 이하 3. 아파트 건설공사비 결정 57,360 80,040 26,680 20,010 -호당융자 한도액은 주 택규모별로 차등적용 -다세대 다가구 매입 및 주거환경개선지구내 소형(전용면적 30 이 하) 주택사업 추진의 경 우 연 1.0% 적용 1) 최근 임대아파트 실제 건축공사비 사례 구 분 수원호매실 A4BL 광교 A16BL 인천향촌 2단지 남양주 별내 A3BL 입주일(예정) 11.12 14.4 12.5 13.12 사업비 128만원/ 129만원/ 132만원/ 122만원/ 평 균 128만원/ - 전용면적 45 초과~ 5,548 60 이하 준주택지원 -대학생기숙사 80/ -지자체(지방공사 포 함) 주택공사에서 재 정지원으로 건설 또는 매입하는 주택(임대기 간 30년) 2.0 3년 거치 17년 상환 -대학생기숙사 : 전용 면적 50 이하 2) 현행 공공건설임대주택 표준건축비(국토해양부장관 고시) 현행 공공건설임대주택 표준 건축비(국토해양부 고시)는 - 연이율은 2012년도 국민주택기금 운용계획(2012. 1. 국 포함) 주택공사에서 재정지원으로 건설 또는 매입하는 100만원/ 수준이나, 2008년도에 고시된 후 아직 조정되 토해양부) 에 의거 연 3%(기숙사는 연 2%)로 결정하고, 주택(임대기간 30년) 이나 행복주택은 공사기간 3년 후 지 않았는바, 최근의 실 건설사례의 건축비인 128만원/ 으 융자기간은 운용계획 상 20년 거치 20년 상환이나, 행 인 입주시점부터 원리금 균등상환을 즉시 시작하는 점 및 로 건축공사비를 결정 복주택은 입주자가 입주 시부터 원리금을 균등상환하여 경제적 약자에 대한 융자인 점 등을 감안하여 호당 융자 임대료로 납부하기에 3년 거치 37년 상환으로 조정이 필 한도액의 상향 조정(국민주택기금 융자 기준은 국토교통 요함(공사기간 약 3년 소요) 부장관이 결정) 이 필요함 4. 국민주택기금의 연이율 및 융자기간 - 행복주택은 타 임대주택과 달리 재정지출이 전혀 없는 1) 2012년도 국민주택 기금운용 규모 : 37조 2,300억원 국민주택기금 자산 규모 : 93조 3,157억원 16 점, 국민주택기금에 다소 여유가 있는 점, 국민임대주택 (행복주택 43 : 공사비 약 7,600만원, 60 : 공사비 약 10,500만원, 기숙사: 약 177만원/ 소요) 의 융자기간은 20년 거치, 20년 상환 지자체(지방공사 17

아지는 경향(연 5~8%)이 있으나, 수도권에서 전세금 2억원 4. 행정적 방안 이하 소형아파트(18평형 이하)의 경우는 연 10~12%의 월세 전환요율을 적용하고 있으며, 월세 전환요율이 연 12%인 경우에도 소형아파트의 임대매물은 부족한 상태임 - 최근 서울석촌 도시형 생활주택(10년 공공임대) 입주자모 집(2012. 8. 31)과 파주운정신도시 10년 공공임대주택 입 주자모집(2012. 8. 31)에서도 전환보증금 전환요율은 연 8%를 적용 철도 주택사업에 대한 소음 진동 설계 기준을 정립하여 사업 추진 - 공모지침 : 기준 DB 제시, 사업자의 소음 진동 방지대책 (안) 징구 - 사업협약 : 설계시방, 준공조건으로 명시 방음벽 설치 강화(구조 및 성능, 디자인) 및 조경으로 방음 지원 벽체 차음성능 및 바닥 충격음 차단성능 기준 준수 흡음재 + 차음재 복합 설치 또는 재료층 사이에 공기층(중공 12 인공대지 건설로 인한 소음 진동 문제 검토 층) 추가 5. 방진대책(방진설계) 진동저감 공법 적용 1. 건축기술 발달로 소음 진동 문제는 충분히 해결 가능 - Floating Slab 공법, Column Isolation 공법, Floating Floor 공법, 첨가보 설치, Spring Unit지지 공법, Open 인공대지를 조성하여 건설된 서울역사나 영등포역사 내에서 소음 진동은 거의 느낄 수 없는 수준 Trench 공법, 지중방진벽 등 각종 방진공법 선택 적용 방진재료 사용 - 금속스프링, 방진고무, 공기스프링 등 방진재료의 성능 증대 2. 역사 내에서는 기차가 정차 또는 서행하는 경우가 대부분임 5. 행복주택의 임대료 산정 3. 인공대지 위에 건설된 아파트 거주자의 설문조사 결과 2) 행복주택 월간 임대료 산정 예시(용산역) 43 (13평형) 60 (18평형) 금 상환액 역 (기지) 월토지 명 사용료 (월간) 토지사용료: 개별공시지가 0.33(철도용지) 용산역 57,360 15,223,000 244,257 301,617 80,040 21,078,000 338,202 418,242 1) 월간 임대료 = (월간) 토지사용료 + (월간) 건축공사비 원리 보증금 월건설비 월 월토지 상환액 임대료 사용료 보증금 월건설비 월 상환액 임대료 4(용적률 400%)) 0.01875(사용료율) 12개월 SH공사 도시연구소의 신정차량기지 위에 건립된 양천아파트 거주자의 만족도 조사 결과(2011) 소음 진동에 대한 불만 거의 없음 철도시설부지를 활용한 공동주택 거주자의 만족도에 대한 연 구(2009. 2, 아주대학교 대학원 건축학과 석사학위논문) 소 (월간) 건축물 임대료: 건축공사비 원리금균등분할상환 액 이율: 3.0%(기숙사 2%), 융자기간: 3년 거치, 37년 6. 행복주택 임대료와 주변 임대료의 격차를 비교하기 위해 음 진동에 대한 불만 거의 없음 상환 필요한 주변 임대료 시세는 감정평가사가 직접 조사 분석 - 소음, 진동, 공기오염, 인공지반으로 인한 열섬현상에 대해 서는 일반공동주택과 차량기지를 활용한 공동주택 거주자 임대보증금은 건축공사비의 20%로 결정 주변 소형아파트의 전세(반전세 포함) 월세 전환요율은 간의 만족도 차이가 없는 것으로 설문조사됨 12% 적용이 일반적이나, 행복주택과 주변 아파트의 임대료(월 - 현재 발달된 건설기술로 인해 향후 철도시설부지를 활용한 세) 수준을 비교하기 위해 주변 아파트의 전세금(또는 보증금) 공동주택 공급에 소음, 진동, 공기오염, 열섬현상으로 인한 에 적용한 월세 전환요율은 보수적으로 연 8%를 적용 문제는 발생하지 않으리라 판단 - 이자율의 하락으로 중 대형아파트의 월세 전환요율은 낮 18 19

13 행복주택의 기타 핵심사안 14 부담 해소 향후 전세난이 심화된 전국 6대광역시와 대도시지역으로 확대 시행 입주자격 등 세부적인 시행방안은 경제적 약자가 최우선적으 로 입주할 수 있도록 정부에서 추진(안) 마련 행복주택의 사업지별 사업시행자는 철도역사와의 연계성과 복합주거타운의 시공능력 등을 고려하여 합리적으로 결정 의 안정과 경제적 약자의 주거복지 증진에 크게 기여할 것임 행복주택이 부동산 임대시장에 미치는 영향 임대주택 입주자의 보증금은 보증금의 80% 범위 내에서 금융 기관이 융자하도록 하여, 경제적 약자의 보증금 마련에 대한 시장에 미치는 영향이 미미하고, 오히려 수도권 소형 임대시장 임대시장은 중 대형과 소형으로 나눠지고, 소형임대시장은 60 (18평) 이상과 이하로 구분됨 행복주택 주택규모(43, 60 )는 중 대형 임대시장의 수요 기고를 맺으며 15 행복주택 건설이 시사하는 토지사용방식의 활성화 경제적 약자에게 필요한 60 이하의 임대주택은 기존 임대물 량과 계획 임대물량이 절대적으로 부족한 상태인바, 향후 공 공이 공급을 대폭 확대해야 할 부분임 행복주택은 일시에 공급되지 않고, 지금부터 3년 동안 계속 건 설한 후 입주는 3년 동안에 걸쳐 순차적으로 입주함. 또한 수 도권 전역을 대상으로 공급되기 때문에 기존 지역별 소형임대 우리나라의 장기임대주택 비율은 약 5% 수준으로서 선진국인 네덜란드의 32%, 프랑스의 19%에 비해 턱없이 낮은 수준임. 정부는 8% 수준을 단기목표로 잡고 있으나 장기임대주택 비 율을 계획적 체계적으로 높여가는 것이 주거복지 정책의 향 후 과제라 할 것임 자와 중첩되지 않기 때문에 중 대형 임대시장에는 영향이 전 혀 없음 16 행복주택은 기존 임대아파트 건설과는 달리 공공용지인 철도 시설 상부에 인공대지(Deck)를 조성하여 건설하는 것임 일부 언론과 부동산전문가들이 행복주택에 대해 최근 지적하 고 있는 부지확보 문제, 20만호 공급 문제, 재원확보 문제, 인 행복주택은 낮은 토지사용료를 책정하기 위해 공공용지인 철 공지반 조성비 문제, 건축공사비 문제, 소음 진동 문제, 슬럼 도역사부지와 차량기지를 활용하여 건설하며, 향후 공공용지 화 문제, 공공기관 부채 문제 등에 대한 지적은 위의 내용을 이 중 추가 건설이 가능한 토지는 철도선로부지와 도로부지 등의 해하면 충분히 해소될 것으로 판단함 공공용지를 선정할 수 있음 현재와 같이 토지수용방식으로 행해지는 임대주택 개발방식 그러나 철도선로 부지에 임대주택을 건설하기 위해서는 최소 이 향후에는 행복주택과 같은 토지사용방식으로 바뀌어 지는 한의 부지조건(부지 폭 약 30미터 이상, 왕복 6차선 이상인 철 새로운 임대주택 건설의 패러다임을 기대함. 또한 공공이 아 도부지)을 충족하여야 하나, 역사부지가 아닌 일반 철도선로 닌 민간임대시장도 동일한 토지사용방식의 활용으로 주거복 부지는 부지 폭이 좁고, 도로와 접해 있지 않은 관계로 공사 차 지의 향상과 수익을 동시에 창출하는 획기적인 발상의 전환이 량의 진입이 불가능한 경우가 대부분임. 따라서 부지와 도로 절실히 요구됨 조건을 충족시키는 철도부지의 확보가 가능하다면 그 위에 Deck를 설치하여 임대주택을 다량 건설할 수 있을 것임(도로 향후 행복주택의 성공은 전적으로 국가기관의 적극적인 추진 의지와 노력에 성패가 달려있음 부지 상에 임대주택을 건설하는 경우도 동일함) 향후 공공과 민간건설업체들은 지가수준이 낮은 농지 등 사유 토지(私有土地)를 장기간 임차하여 임대주택을 건설한 후, 낮 은 임대료의 임대주택을 공급하고, 일정 기간(예: 20년 이상) 이 경과한 후에는 사유토지를 매입해 주는 방식의 새로운 패 러다임을 도입할 필요가 있음. 그 경우 사유토지의 매입가격 은 정상적인 지가상승분은 반영하되, 개발사업(행복주택 건설 등)으로 인해 용도지역이 변경(예: 자연녹지지역 준주거지 역 등으로의 변경)된 경우에는 그에 따른 개발이익이 배제된 가격으로 결정되어야 할 것임 20 21