지역및사회개발사업시장동향과전망 3 지역및사회개발사업시장동향과전망 배영섭 *, 황교민 **, 이기동 ***, 박재철 **** I. 도시개발 1. 시장환경변화분석 도시개발은기업도시, 경제자유구역, 공공도시및신도시등의개발사업으로구분할수있음 - 공공도시는행정복합도시, 혁신도시및국제자유도시를포함하는개념 - 택지개발및중심상업지복합단지개발사업은신도시에포함하여구분 산업구조고도화와함께최근지역개발사업에새로운패러다임이등장 - 90년대까지지역개발사업핵심은산업단지건설이었으며이를주축으로관련인프라건설등이수반 - 최근에는 IT, BT, CT 등의첨단산업과주거기능이조화된정주형도시가새로운사업대상으로등장 도시개발분야는정부및지자체의적극적인지방도시개발정책에따라향후지속적인금융수요확대예상 - 기업도시, 행정복합도시, 혁신도시건설, 제2기신도시등 - 대부분정부계획에의해추진되며지자체, 공기업이개발을주도 - 그러나, 다수사업이동시에추진됨에따른사업성악화등의우려도상존 * 투자업무개발실투자업무개발팀장이며, 내용문의는전화 787-7161, 이메일 ysbae@kdb.co.kr 로하기바람. ** 본부여신심의실신용관리역이며, 내용문의는전화 787-5324, 이메일 kyohwang@kdb.co.kr 로하기바람. *** 투자업무개발실투자업무기획팀차장이며, 내용문의는전화 787-7153, 이메일 lkd90024@kdb.co.kr 로하기바람. **** 지역금융추진실지방경제활성화팀과장이며, 내용문의는전화 787-5611, 이메일 pjc@kdb.co.kr 로하기바람.
4 금융연구 2. 유형별시장동향및전망 가. 기업도시 사업추진현황 기업도시란대기업과협력업체가특정산업을중심으로일정지역내에산업시설및주택, 의료, 교육, 생활편의시설등을고루갖춘자족도시를말함 - 미국 Dupont시, Davenport시, 일본의 Toyota시등이외국의기업도시성공사례로손꼽힘 정부는 04년 12월 기업도시개발특별법을 제정, 이를근거로 05년에 6개시범사업을선정하였음 < 표 1> 기업도시시범사업선정현황 유형신청도시 ( 면적 ) 참여기업개발계획 전북무주 (245 만평 ) 대한전선골프장, 테마파크, 교육시설 관광레저형 충남태안 (473 만평 ) 현대건설생태체험공원테마파크등 전남해남영암 (1,000 만평 ) 전경련컨소시엄등국내외 15 개업체해양관광단지, 골프장등 산업교역형전남무안 (1,220 만평 ) 서우, 남화산업등 47 개업체항공물류, 웰빙건강산업 지식기반형 자료 : 각시 군 충북충주 (210 만평 ) 이수화학, 포스코건설, 주공등 5 개업체 생명공학센터, 건설기술연구소 강원원주 (100 만평 ) 롯데건설, 국민은행등 4 개업체첨단의료단지, 첨단연구단지 시장분석및전망 05년도에기업도시시범사업에선정된 6개기업도시의총사업비규모가 26 조원규모로추정되는대규모사업임 정부는 06년이후에도매년 1~2개의기업도시를추가지정할예정으로성장이예상되는분야이나, 이에대한불확실성도큼
지역및사회개발사업시장동향과전망 5 < 표 2> 기업도시시범사업투자비 ( 단위 : 억원 ) 유형기업도시 면적 ( 만평 ) 투자비 기반시설설비투자계 산업교역형전남무안 1,220 27,370 65,350* 92,720* 지식기반형 충북충주 210 3,086 12,874* 15,960* 강원원주 100 1,603 5,897* 7,500* 전북무주 245 1,938 16,857 18,795 관광레저형 충남태안 473 7,568* 12,789* 20,357 전남해남 영암 1,000 16,000* 89,241* 105,241 계 3,248 57,565* 203,008* 260,573* 주 : 1. * 표시는산은추정치 2. 기반시설 : 부지구입및정지공사등지상시설건설이전까지의기반시설투자비설비투자 : 부지정지완료후산업시설등본격적인시설건설소요비용자료 : 건설교통부 2005 년국정감사자료 금융수요는기업도시유형에따라다른형태로나타날것으로예상 - 6개기업도시건설에따른금융수요는 07 ~ 10년중에 Project Finance 7조원, 기업금융 8조원등총 15조원의금융수요기대 산업교역형및지식기반형 기업도시조성주체인 SPC 등은기반조성후입주업체에토지를분양하는형태로사업추진예상 동분야의기반시설투자비는약 3조 2천억원으로추산되며이에따른 Project Finance 금융수요는 2조 8천억원규모로추정 기반시설조성후의설비투자는 8조원대, 이에대한금융수요는 6조원규모로추산되나대부분전통적인기업금융방식에의한조달이예상됨 관광레저형 관광레저형은시설완공후분양방식의사업추진이예상되며, 대부분의경우총투자비의 30% 가량을금융에의존 따라서관광레져형기업도시에대한 Project Finance 금융수요는 4조원대로추산
6 금융연구 나. 경제자유구역 사업추진현황 경제자유구역이란투자여건면에서국내여타지역과차별화된제도를특정지역에적용함으로써기업들이선호하는여건을단기간내에획기적으로조성하기위해설정된지역임 - 일정기간법인세면제및감면, 자본재도입시관세면제등세제및기타인허가등행정제도상각종혜택부여 - 중국의푸동지구, 아일랜드및싱가포르전지역등이경제특구로지정되어성공한사례임 정부는 03 년인천, 부산 진해및광양만권 3 개지역을선정 < 표 3> 경제자유구역지정현황 구분인천경제자유구역부산 - 진해경제자유구역광양만권경제자유구역 위치 송도 영종 청라지구 부산시강서구및경남진해시일원 전남여수 순천 광양및경남하동일원 면적 6,336 만평 3,171 만평 2,691 만평 핵심계획 항공, 물류, 금융, 첨단산업육성 항만, 물류, 산업단지육성 F1 자동차경주시설 항만, 물류, 산업단지육성관광 지정일 03. 8.11 03.10.24 03.10.30 기간 20 년까지 2 단계 20 년까지 3 단계 20 년까지 3 단계 자료 : 각경제자유구역청 시장분석및전망 기지정 3개경제자유구역은 20년까지단계별추진예정 - 부지구입및정지등기반시설투자비는 30조원규모 단기적으로기반시설투자비중민간자본에의한금융수요는 10조원규모로예상
지역및사회개발사업시장동향과전망 7 < 표 4> 경제자유구역기반시설투자비 ( 단위 : 억원 ) 경제자유구역 면적 ( 만평 ) 건설기간 투자비 국비및지방비민자 외자계 인천 6,336 20 년까지 2 단계 99,046 48,564 147,610 부산 진해 3,171 20 년까지 3 단계 52,062 24,840 76,902 광양만권 2,691 20 년까지 3 단계 57,834 23,166 81,000 계 12,198 208,942 96,570 305,512 자료 : 재경부경제자유구역단, 04.6.21 - 지상시설건설에는기반시설투자비의 5배이상이소요됨을감안할때전체투자비규모는 200조원규모로추정 중장기적으로지상시설투자에대한 Project Finance 및기업금융수요가 50조원이상일것으로예상 다. 공공도시 사업추진현황 공공도시란다음의도시를포괄하는개념임 - 특별법에의거건립추진되는제주국제자유도시 - 신행정수도건설과관련하여건설예정인행정중심복합도시 - 공기업지방이전과관련하여건설예정인혁신도시 국제자유도시 - 정부는제주도를 21세기동북아시아의관광, 휴양, 비즈니스중심도시로육성코자 02년 4월국제자유도시로지정 - 개발주체로제주국제자유도시개발센터 (JDC) 를설립, 제주도내면세점운영권을부여하고사업수익을국제자유도시개발에투자
8 금융연구 < 표 5> 제주국제자유도시 7 대선도프로젝트 사업명 제주첨단과학기술단지 ( 제주시아라동 ) 휴양형주거단지 ( 서귀포시상예동 ) 생태 신화 역사공원 ( 남제주군대정읍 ) 쇼핑아울렛개발 ( 북제주군애월읍 ) 서귀포관광미항 ( 서귀포시송산동 ) 제주공항자유무역지역 ( 제주시도두2동 ) 중문관광단지확충 ( 서귀포시중문동 ) 자료 : JDC 면적 ( 만평 ) 33 사업내용 IT/BT/ET 관련연구소및기업, 교육훈련시설 23 주거시설, 의료시설, 휴양문화시설 174 제주의신화, 역사등다양하고독특한문화를주제로한테마파크 개발주체 JDC (5 대선도프로젝트 ) 5 세계적수준의명품형쇼핑시설개발 JDC 2 10 계 250 3 서귀포항의수려한자연경관을활용하여관광미항으로개발 제주공항인근에첨단제품등의가공 수출촉진을위한자유무역지역조성 개발답보상태인중문관광단지에상업시설과해양공원조성 (5 대선도프로젝트 ) 제주도 관광공사 행정중심복합도시 ( 행복도시 ) - 정부는신행정수도위헌판결에따른후속조치로특별법을마련하여행복도시건설을준비중 05년 4월한국토지공사를사업시행자로지정 12년부터행정기관및주민단계입주를목표로추진 - 예정지역은충남연기군및공주시일대 2,212만평 도시연담화방지를위해 6,769만평을주변지역으로설정 < 표 6> 행복도시개발계획 구분예정지역주변지역 지정면적 ( 만평 ) 2,212 6,769 편입행정구역 연기군, 공주시 5 개면 33 개리 연기군, 공주시, 청원군 9 개면, 74 개리 자료 : 2005 년도국토의계획및이용에관한연차보고서, 건설교통부
지역및사회개발사업시장동향과전망 9 혁신도시 - 혁신도시는지방이전공공기관및産 學 硏 官이서로긴밀히협력할수있는최적의혁신여건과수준높은주거 교육 문화등정주환경을갖춘새로운차원의미래형도시임 이전공공기관을수용하기위하여충남을제외한 11개시도에각 1개씩의혁신도시 ( 또는지구 ) 를건설 혁신도시 ( 지구 ) 는소규모의경우재개발, 중규모는도시외곽의신시가지방식, 대규모는신도시형으로추진 대규모의경우면적 50만평, 수용인구 2만명규모로조성 < 표 7> 시 도별공공기관이전 배치현황 구분 이전기능 이전기관 부산 해양수산, 금융, 영화 한국해양연구원등 12 대구 산업진흥, 교육 학술진흥, 가스산업 한국산업기술평가원등 12 광주 전력산업 한국전력공사등 3 울산 에너지, 근로복지, 산업안전 한국석유공사등 11 강원 광업진흥, 건강생명, 관광 대한광업진흥공사등 13 충북 정보통신, 인력개발, 과학기술 정보통신정책연구원등 12 전북 국토개발관리, 농업생명, 식품연구 한국토지공사등 13 전남 정보통신, 농업기반, 문화예술 정보통신부지식정보센터등 13 경북 도로교통, 농업기술혁신, 전력기술 한국도로공사등 13 경남 주택건설, 중소기업진흥, 국민연금 대한주택공사등 12 제주 국제교류, 교육연수, 국세관리 한국국제교류재단등 9 충남 한국서부발전등 6 기타 한국수력원자력 ( 중 저준위방사성폐기물처분시설유치지역에배치 ) 자료 : 공공기관지방이전계획, 05.6.24, 건설교통부등 시장분석및전망 국제자유도시 - 7대선도사업에소요되는투자비는 3조 5천억원규모 - 금융수요는대부분 10년이전까지의단기적수요로서 1조 4천억원규모로추정
10 금융연구 < 표 8> 제주국제자유도시 7대선도프로젝트투자비 ( 단위 : 억원 ) 사업명 기간 투자비공공민간계 제주첨단과학기술단지 03 ~ 11 1,389 2,612 4,001 휴양형주거단지 03 ~ 09 780 3,586 4,366 생태 신화 역사공원 04 ~ 11 2,939 17,015 19,954 쇼핑아울렛개발 03 ~ 08 163 568 731 서귀포관광미항 03 ~ 11 500 750 1,250 제주공항자유무역지역 04 ~ 11 928 1,272 2,200 중문관광단지확충 03 ~ 11 1,000* 2,000* 3,000 계 7,699* 27,803* 35,502 주 : * 표시는산은추정치 자료 : JDC - 공공부문투자비는토지매입비등부지조성관련비용임 JDC가추진하는 5개사업은국비 1,662억원, 지방비 487억원및 JDC 자체조달자금 3,622억원으로구성 JDC는자체조달자금중약 3천억원의외부조달수요가있으며대부분공채발행등을통해조달할것으로보임 - 민간부문투자비는토지조성후의지상시설투자비임 JDC는부지조성후휴양형주거단지, 생태 신화 역사공원및쇼핑아울렛개발등의분야별민간사업시행자를공모하여사업을추진할계획 해당시설민간투자비는 Project Finance 대상이며이에따른금융수요는투자비의 30% 수준인 7천억원대로추정 제주첨단과학기술단지, 서귀포관광미항, 제주공항자유무역지역및중문관광단지확충사업등은기업금융대상이될것으로보이며이에따른금융수요는투자비의 70% 인 4천억원대로추정 행정복합도시 - 현재정부는행복도시기본계획을수립중으로사업비는 06년하반기이후에추정가능 다만특별법상정부청사등공공건축물건축과광역교통시설의건설을위한정부예산은 8조 5천억원이내로규정 중앙행정기관이전관련청사건립비및부지매입비는 1조 6천억원으로추정
지역및사회개발사업시장동향과전망 11 - 도시기반시설및청사건설소요자금은대부분정부예산으로조달될것으로보여금융수요는없을것으로전망 건설후반기의도시내주거시설등의건설에따른상업용부동산건설관련 Project Finance 및소매금융수요는예상 도심내핵심상권개발에따른 Project Finance 금융수요도기대 혁신도시 - 공기업이전관련신사옥등의건설비용은기존사옥및부지를매각하여충용할계획으로대규모금융수요는기대되지않음 - 신도시건설후반기에서도시정주여건조성을위한민간및공공부문건설관련금융수요발생예상 공공부문에서는도서관, 체육관, 학교등의시설신축및보완과관련한 BTL 방식금융수요일부예상 민간부문에서는주거, 상업및업무시설건설을위한금융수요발생예상 라. 신도시 사업추진현황 2기신도시 - 정부는수도권과밀해소와주거안정을목표로분당, 일산등제1기신도시를기건설 - 현재판교, 화성, 김포, 파주, 수원및양주등 6개지역의제2기신도시개발을추진중 판교는서울강남지역, 김포와파주신도시는서울강북지역주택수요대체와기능을분담 수원신도시는수도권남부의첨단, 행정기능을분담
12 금융연구 < 표 9> 제 2 기신도시건설계획 구분판교화성김포파주수원양주 면적 ( 만평 ) 282 273 156 285 335 185 수용인구 ( 천인 ) 80 121 75 125 60 79 주택건설 ( 천호 ) 27 40 25 46 20 27 개발기간 03~ 09 01~ 07 05~ 10 03~ 09 05~ 10 06~ 11 경기도개발주체성남시토공 주공자료 : 건설교통부신도시기획단 토공 토공 파주시주공 경기도수원시 토공 택지개발 - 정부는매년천만평규모의택지를공공개발하여공급하고있음 - 민간부문에의한택지공급확대계획을감안할때민간부문택지개발면적은향후연간천만평규모로전망 07년까지는공공부문에서택지소요의 55% 를충당 08~ 12년중민간부문공급비중을 55% 수준으로계획 < 표 10> 택지개발공급현황 ( 단위 : 천평 ) 시행자 01 02 03 04 토공 4,228 3,891 3,229 4,651 주공 1,348 2,314 2,500 3,577 수공 134 375 3 - 지자체 2,767 2,325 1,637 4,336 계 8,477 8,905 7,371 12,564 자료 : 건설교통부주택국 중심상업지복합개발 - 중심상업지복합개발사업은정부가계획을수립하여추진하는사업은아님 - 신도시, 택지개발, 행복도시및혁신도시등의개발과정에서 1~2만평규모의랜드마크형시범계획개발사업으로파생
지역및사회개발사업시장동향과전망 13 해당지역신도시개발주체인토공및주공에의해사업시행자공모에의한 Project Finance 방식으로추진 현재까지는용인동백지구, 죽전지구, 화성동탄지구, 아산배방지구중심상업지개발사업이이에해당 - 향후에도각도시의주거단지건설과함께중심상업지복합개발사업이추진될전망임 현재토지공사가진행중인광주수완택지개발지구도민간사업자공모예정 시장분석및전망 2기신도시 - 2기신도시개발에따른투자는수십조원대에이를것으로보이나대부분의경우국 공채발행, 민영주택에대한부동산금융및소매금융형태의금융수요예상 - 한편, 각신도시별로중심상업지역의개발을위하여단기적으로는 2,000~ 3,000억원규모의 Project Finance를필요로하는복합개발프로젝트가 3~4개정도전망됨 택지개발 - 공공부문택지개발사업은추진주체인주공, 토공및지자체의공채및지방채발행으로대부분의재원조달이이루어질것으로전망 - 민간부분택지개발예상규모는공공부문과비슷한천만평규모이나택지개발관련금융은대부분민영주택에대한금융과함께취급될것으로보임 사업인허가리스크등초기리스크가크므로, 단기간내금융기관참여가활성화되기는어려우며중장기적인금융참여활성화가기대됨 - 특히, 민간주체에의한택지개발은토지보상비부담이큰수용방식보다는사업비부담이적은환지방식개발이주를이룰것으로예상 환지방식개발의경우금융수요는초기사업추진비및초기공사비수준으로사업규모대비미미하며금융형태도도시개발법에의한시행주체에대한기업금융방식으로이루어질가능성큼 택지조성및환지이후의민간부문의지상건축물개발사업부문에서의금융수요가클것으로예상되나, 경쟁이치열한전형적인 Red Ocean 금융시장임
14 금융연구 중심상업지복합개발 - 제2기신도시, 행복도시및혁신도시건설에따라각도시마다중심상업지가개발될것으로예상 - 1~2만평규모개발에건당총사업비는 1조원가량이소요되며, 관련금융수요는 2,000~3,000억원수준으로추산 향후연간 1~2건정도시장출회예상 현재주택공사및토지공사가파주신도시및광주수완지구택지건설관련중심상업지개발사업을준비중 마. 도시개발관련금융수요전망 도시개발관련금융수요는단기적으로기업도시, 경제자유구역, 공공도시개발사업등에서발행될것으로분석되며중장기적으로는경제자유구역개발사업에집중될전망임 < 표 11> 도시개발관련금융수요전망 ( 단위 : 억원 ) 구 분 단기 ( 06~ 10) 중장기 ( 11~ 15) 계 기업도시 150,000-150,000 경제자유구역 100,000 500,000 600,000 공공도시 14,000 20,000 34,000 신도시 20,000-20,000 계 284,000 520,000 804,000 자료 : 산은추정 3. 금융시장현황 신규사업인기업도시및공공도시관련금융시장이미형성단계이며경제자유구역과신도시는금융시장이이미형성 가. 경제자유구역 부산 진해및광양만권경제자유구역은현재계획입안단계로서관련국내금융시장은미형성상태
지역및사회개발사업시장동향과전망 15 인천경제자유구역은전반적인개발추진및관련외자유치등은부진하나 3개경제자유구역중가장빠른행보를보이고있으며, 민간부분개발을위한금융주선도이미성사 - 국제업무지구개발사업과관련하여포스코건설과미국계부동산개발회사인 Gale사의합작법인인 송도신도시개발유한회사 에대하여 05. 6월금융주선이완료됨 ABN암로, 국민은행, 우리은행각사가 5,000억원씩총 1조 5,000억원금융주선 나. 신도시 신도시개발사업중민영주택건설분양과관련된금융은시중은행의전통적인사업영역임 중심상업지복합개발사업은시장이성장하고있는단계로서단기적으로는금융주선을위한은행간경쟁이심화될전망 - 현재까지공모된용인동백지구, 죽전지구, 화성동탄지구, 아산배방지구사업에서수개의컨소시엄 ( 금융기관포함 ) 이경합
16 금융연구 Ⅱ. 도시재개발 1. 시장환경변화분석 도시재개발사업은주택재건축 재개발, 단위블럭재개발, 공공시설등의이전부지재개발, 역세권개발, 뉴타운 균형발전촉진지구개발사업으로구분할수있음 도심기능재생을위한지자체들의개발사업추진확대, 지역균형발전을위한정부공기업지방이전정책추진등으로도시재개발업무관련금융수요의지속적인발생이예상됨 - 노후화된도심의기능재생을위한지자체의개발추진노력 서울시의뉴타운개발사업, 청계천복원등과연계한블록단위재개발사업추진 인천시의가정오거리재개발사업 (29만평규모 ) 추진등 최근서울시가 10년까지추진할 316개재건축가능지역선정발표 - 중장기적으로는기존수도권소재 346개공기업중 176개기업의지방이전으로기존부지재개발수요발생전망 도시재개발관련금융시장은일부주택재건축 ( 재개발 ) 관련소매금융시장을제외하고는시장형성이제대로되어있지않으나, 추진사업의대규모화등으로향후금융시장에서의재원조달니즈가가시화될것으로예상 2. 유형별시장동향및전망 가. 주택재건축 재개발 사업추진현황 주택재건축 재개발사업은주로기존주택의소유자가자율적으로조합을결성하여노후 불량주택을철거하고그대지위에새로운주택을건설하는사업
지역및사회개발사업시장동향과전망 17 재개발은노후불량주택은물론도로 상하수도 공원등정비기반시설이불량한지역을정비하는주거환경개선사업 재건축 - 재건축사업은주로서울, 경기지역에서활발히추진되고있음 < 표 12> 재건축사업추진현황 조합인가사업계획승인준공계 지역 조합 기존주택 공급주택 조합기존주택 공급주택 조합기존주택 공급주택 조합기존주택 공급주택 서울 537 93,725 131,787 674 95,664 145,242 802 78,560 162,433 2,013 267,949 439,462 경기 196 55,451 87,450 170 33,051 53,872 123 21,430 41,509 489 109,932 182,831 기타 130 55,314 91,635 146 67,396 104,351 105 23,904 50,900 381 146,614 246,886 계 863 204,490 310,872 990 196,111 303,465 1,030 123,894 254,842 2,883 524,495 869,179 자료 : 건교부주택통계정보 ( 04.9 월기준 ) - 서울시는 05. 10월에향후 5년간 10년까지추진할수있는주택재건축가능지역 361개지역 (366만평) 을선정발표하고주민공람등지역확정절차를진행 재개발 - 전국에총 424개구역 18,309km2의주택재개발구역을지정 322개구역은사업완료, 67개구역은시행중 잔여 35개구역 1,241km2은향후추진계획 - 이중서울지역은총 346개구역이지정되어 259개지역이완료되었으며전국주택재개발중약 80%~90% 를차지함
18 금융연구 < 표 13> 지역별주택재개발사업추진현황 구분구역수시행면적 ( m2 ) 철거대상 ( 동 ) 건립가구 ( 호 ) 완료 259 11,448,735 97,430 227,905 서울 시행중 60 2,940,183 27,111 45,553 미시행 27 726,335 5,174 12,375 계 346 15,115,253 129,715 285,833 부산대구인천경기기타계 완료 36 1,564,320 10,542 9,217 시행중 2 46,254 333 988 미시행 6 411,309 2,110 7,861 계 44 2,021,883 12,985 18,066 완료 17 301,100 2,878 3,510 시행중 1 9,868 122 372 미시행 - - - - 계 18 310,968 3,000 3,882 완료 1 50,800 566 900 시행중 2 77,333 536 1,849 미시행 2 103,721 1,344 2,204 계 5 231,854 2,446 4,953 완료 2 283,360 1,052 1,052 시행중 1 36,252 116 900 미시행 - - - - 계 3 319,612 1,168 1,952 완료 7 277,342 2,304 3,254 시행중 1 32,948 243 658 미시행 - - - - 계 8 310,290 2,547 3,912 완료 322 13,925,657 114,772 245,838 시행중 67 3,142,838 28,461 50,320 미시행 35 1,241,365 8,628 22,440 계 424 18,309,860 151,861 318,598 자료 : 건교부주택통계정보 ( 04.9 월기준 ) 시장분석및전망 주민들이결성한조합주도로시행되는사업으로건설비용은조합원추가출자및부지조성후아파트등의일반분양분을통해조달 금융수요는주로건설시공사보증에의한조합원앞이주비및조합운영비대출 ( 부동산담보대출 ) 로서개인금융위주
지역및사회개발사업시장동향과전망 19 - 여신의조기회수및담보확보가용이하여시중은행들이선호하는부문으로경쟁이치열한 Red Ocean 시장 - 금융수요도전체사업비의 10% 정도에불과한미미한규모 재건축사업은향후층고제한해제나상향조정등정책적지원이있을경우사업추진이활발해질전망이나금융수요규모는여전히제한적일것으로예상 나. 단위블럭재개발 사업추진현황 단위블럭재개발은노후화된도심을블록단위로개발하되단순주거가아닌업무 상업기능까지포괄하는복합재개발사업 청계천복원사업과연계한세운상가 5구역의도심형산업협동화사업, 공평동도심재개발사업등이이에해당 < 표 14> 단위블럭재개발사업추진현황 지역사업면적건축연면적예상사업비비고 세운상가 5 구역 11,000 평 130,000 평 1 조원 종로구공평동 3,000 평 48,000 평 1 조원 도심형산업인특수인쇄타워등복합단지개발 업무복합단지및판매시설로재개발 세운상가 4 구역 10,000 평 80,000 평 1.5 조원 - 자료 : 산은자체조사 시장분석및전망 사업특성상대규모금융수요가발생가능한분야이나, 토지확보및사업성이관건임 구역내관계자간이해관계의조정, 이주비및개발기간중구역내입주중소상인등에대한생계대책제시등의어려움은있으나적절한금융구조의설계시시장확보가가능할것으로예상
20 금융연구 도입기시장으로경쟁도가낮으며, 수익성도양호할것으로전망 향후도심노후화가진행됨에따라도시의균형발전을위한블록단위의재개발수요가지속적으로발생할것으로예상되어중장기적인연간금융수요가 1조원을넘을것으로예상 다. 공공시설등이전부지재개발 사업추진현황 공공시설등의이전부지재개발사업은도시화의진전및한계사업정리로인한공공시설및기존도심내공장의도시외곽또는지방이전, 정부의국가균형발전및수도권과밀화해소정책에의한공공기관의지방이전에따른구시설부지의재개발사업임 공공기관이전부지재개발 - 수도권소재 346개공공기관중 176개기관이이전대상임 - 공공기관이이전해갈혁신도시의선정지연, 개발계획수립, 인 허가등장기간을요하는대형사업으로아직가시적사업추진은없음 < 표 15> 이전대상공공기관현황 전국공공기관 수도권소재기관 이전대상기관 계소속기관투자 출자기관출연기관개별법인 410 346 176 67 26 54 29 자료 : 건교부 공장이전부지재개발 - 92년이후 00년까지경기도내 20개업체 ( 부지면적총 413천평 ) 이전및동업체중 14개업체보유부지약 325천평이주거지역으로변화
지역및사회개발사업시장동향과전망 21 < 표 16> 진행중인공장이전부지개발사업의예 권 역 업체명 지역 면적 ( 평 ) 경 방 서울영등포 18,500 방 림 서울영등포 74,000 대선제분 서울영등포 6,000 수도권 대성연탄 서울영등포 10,110 기아자동차 서울영등포 10,700 한국타이어 서울영등포 22,000 현대다이모스 인천삼산 12,000 지방 만도기계경기남양주 54,500 충남방적경기오산 37,000 계 9개업체 244,810 자료 : 신문기사검색및집계 < 표 17> 추진예정인공장이전부지개발사업의예 권 역 업체명 지역 면적 ( 평 ) 대 상 서울강서 18,000 수도권 LS전선 경기군포 78,000 한 화 인 천 724,000 대 농 충북청주 159,000 한일합섬 경남마산 90,000 한국철강 경남마산 74,000 지방 풍한산업 대전신탄진 100,000 쌍용레미콘 대전신탄진 10,000 남한제지 대전신탄진 35,000 대우버스 부 산 20,000 계 10개업체 1,308,000 자료 : 신문기사검색및집계 공공시설이전부지재개발 - 인천대학교의송도신도시지역이전에따른현대학부지등의재개발사업이랜드마크형사업으로추진준비중 인천대학교이전부지재발사업 사업지 : 인천광역시남구도화동일대 ( 現인천대학교부지외 ) 면적 : 282,150평 예상총사업비 : 약 3조원
22 금융연구 시장분석및전망 이전규모가어느정도가시화된공공기관이나공장외에도심내의대학교, 공설운동장등각종공공시설등까지포함하면시장규모가적지않으며, 개별사업규모를감안시금융수요도풍부할것으로예상 - 단위사업당규모가크고선도은행이없는상태 - 도입기단계로서리스크는다소있으나수익성은양호할것으로예상되며, 금융지원을위한신규시장창출가능성이큰분야 공공기관이전부지재개발 - 이전대상기관 176개중자체청사보유기관이 105개임 - 단기적으로는이전사업이구체화되지않아금융수요를기대하기어려움 - 12년까지이전기한이정해져있어중장기적으로는재개발수요의가시화및이에따른금융수요도 3조원대에이를전망 공장이전부지재개발 - 서울의영등포, 신도림등구도심지역에대한도심정비필요성및산업재편에따른구조조정추진으로기존공장부지재개발증가 서울 경기지역의경우대규모재개발용지공급이부족한상황에서구도심내공장부지가대체개발용지로부각 지역소재공장부지는기존시가지의계획적정비, 주거시설확충및새로운권역핵심형성을위한개발필요성등으로수요증가 - 공장이전이진행중이거나예정된것만해도금융수요가 6조원대에이를것으로추산 - 장기적으로는개발잠재력이있는공장부지에대한개발니즈충족및지자체의개발규제등으로추가적인시장확대는어려울전망 경기도의경우수도권공장총량제규제하에서는기존공장부지의타용도전환시추가공장용지확보가곤란함을이유로공장이전부지의용도변경불허방침을최근에표명 공공시설이전부지재개발 - 도시팽창과노후화로인하여공설운동장등공공시설의외곽이전등에따른재개발수요도점차증가할것으로예상되며, 그규모도중장기적으로는연간 1조원대에이를것으로전망
지역및사회개발사업시장동향과전망 23 - 장기적으로인구감소에따른대학진학인원의감소및그에따른대학통폐합등구조조정이가시화될경우유휴부지재개발이나대학이전에따른재개발수요기대 라. 역세권개발사업 사업추진현황 역세권개발은민간에의한민자역사개발이아닌역세권내구도심에대한블록단위재개발사업또는신도시조성지내교통거점지역의복합단지개발사업임 대전역역세권개발사업, 광명역역세권개발사업, 천안아산역역세권개발사업등이있음 < 표 18> 역세권개발사업추진현황 지역 사업면적 ( 건축연면적 ) 사업비 시행자 대전역 265,000 평 - 토지공사, 철도공사, 대전도시개발공사 광명역 22,000 평 1.1 조원주공, 민간사업자 ( 공모예정 ) 아산배방 18,000 평 (158,000 평 ) 1 조원주공, 민간사업자 ( 공모완료 ) 자료 : 산은자체조사 한국철도공사가지자체와공동으로역세권개발사업추진예정 - 전국 21개철도역주변종합개발 서울역북부, 오류동, 부산, 용산, 하남, 진주, 익산, 순천등 - 전국 74개단순역사를복합역사로재개발 서울지하철공사도재정난타개책의일환으로써역세권부근시유지를활용한주 상 업무복합시설개발사업을추진중 - 서울사당, 수서역세권개발사업등
24 금융연구 시장분석및전망 역세권개발사업의금융수요는확대될것으로예상되나서울지역의경우금융지원대상으로서의매력은약화될전망 - 서울시는서울지하철공사, 철도공사의역세권개발시주거시설불허방침인것으로알려져사업성저하우려 - 서울역, 용산역등대규모민자역사개발시상업시설분양에어려움을겪었던사례가있어사업성의면밀한사전검토필요 중장기적으로는중심역세권개발마무리로시장규모축소예상 마. 뉴타운및균형발전촉진지구 사업추진현황 뉴타운개발이란민간주도의재개발이난개발화로이어지는문제점을개선하기위해적정규모의생활권역을대상으로충분한도시기반시설을확충하는종합적도시계획사업 < 표 19> 재개발사업과뉴타운사업비교 재개발사업 - 소규모구역단위재개발사업 - 민간의존도시기반시설확보 - 주택재개발방식위주개발 뉴타운사업 - 적정생활권역별계획적개발 - 공공부문역할증대 ( 재정투자확대 ) - 다양한도시개발방식활용 균형발전촉진지구사업이란도시공간구조를다핵화하기위하여상대적으로낙후된지역중심부의상업 업무기능을집중육성하여실질적인중심지로육성하려는사업 뉴타운개발 - 뉴타운은서울시에서사업시행중으로현재까지 3차에걸쳐총 26개지구 699만 3천평규모의지구를지정, 사업추진중 - SH공사가시행주체인은평지구를제외하고는사업추진이활발하지않음
지역및사회개발사업시장동향과전망 25 < 표 20> 서울특별시의뉴타운선정현황 지정차수지구명위치면적 ( 천평 ) 시범뉴타운 ( 02.10.23) 2 차뉴타운 ( 03.11.18) 3 차뉴타운 ( 05.8.29 외 ) 자료 : 서울시 은평구은평지구 진관내 외동구파발일원 1,057 성북구길음지구 길음동 624일원 287 성동구왕십리지구 왕십리동 40일대 98 종로구교남지구 평동 164일대 69 용산구한남지구 이태원, 한남, 보광동 331 동대문구전농 답십리지구 전농동400 답십리동일대 273 중랑구중화지구 중화동 312일대 154 강북구미아지구 미아동 1268일대 187 서대문구가좌지구 남가좌동 248일대 256 마포구아현지구 아현2 3 동염리 공덕동일대 350 양천구신정지구 신정3동 1162일대 212 강서구방화지구 방화동 609일대 190 영등포구영등포지구 영등포동 5 7가일대 79 동작구노량진지구 노량진동 270일대 231 강동구천호지구 천호동 362일대 125 종로구창신지구 창신 1,2,3동, 숭인1 동일대 254 노원구상계지구 상계 3,4동 185 은평구수색지구 수색동 36-67일대 228 서대문구북아현지구 북아현1동 170-1 일대 247 금천구시흥지구 시흥동 966일대 150 영등포구신길지구 신길동 236일대 445 동작구흑석지구 흑석동일대 254 관악구신림지구 신림동 1514 일대 195 송파구거야 마천지구 거여동 202일대 273 동대문구이문 휘경지구 이문동 144, 휘경동 170 일대 310 성북구장위지구 장위동일대 553 계 ( 26 개지구 ) 6,993 균형발전촉진지구사업 - 균형발전촉진지구는현재까지 8개구역 99만 8천평규모의구역을지정하여사업추진중으로서울시는 12년까지총 20개소를지정하여추진할계획
26 금융연구 < 표 21> 서울특별시의균형발전촉진지구선정현황 차수 ( 선정시기 ) 지구명위치사업면적 ( 천평 ) 1 차 ( 03 년 ) 동대문구청량리지구동대문구용두동 14 일대 114 미아지구성북하월곡 88, 강북미아 70 145 서대문구홍제지구서대문구홍제동 330 일대 57 마포구합정지구마포구합정동 419 일대 80 구로구가리봉지구구로구가리봉동 125 일대 84 구의 자양지구 광진구구의동 587, 자양동 680 147 2차 ( 05년) 망우지구 중랑구망우동, 상봉동 238 천호지구 강동구천호동 453-19일대 133 계 (8개지구 ) 998 자료 : 서울시 시장분석및전망 뉴타운개발은재개발보다사업규모가크고기반시설에대한재정지원과함께종료연도가명시되어있어사업추진이상대적으로원활할것이나, 금융수요는제한적일것으로전망 - 은평뉴타운의경우 SH공사 ( 구서울도시개발공사 ) 가일괄수용방식으로추진중이며, 내부유보금및공채발행을통한재원조달예상 - 기타지역의경우민간조합에의한추진방식인바, 내용상주택재개발사업과유사하여소규모제한적인금융수요예상 - 다만, 공공임대주택, 초중등학교, 공원, 각종문화시설등과관련하여제한적이나마금융수요확보가가능시됨 균형발전촉진지구사업은주로업무 상업지구중심의재개발사업으로단위별사업별금융수요발굴은가능할것으로예상 바. 도시재개발관련금융수요전망 도시재개발관련금융수요는현재대부분의업무시장이미형성 - 이중주택재건축 재개발부분은단위사업당금융수요는적으나, 많은사업단위로인하여전체금융수요는클것으로예상
지역및사회개발사업시장동향과전망 27 < 표 22> 도시재개발관련금융수요전망 ( 단위 : 억원 ) 구분 단기 ( 06~ 10) 중장기 ( 11~ 15) 계 주택재건축 재개발 93,000 93,000 186,000 단위블럭재개발 34,000 59,000 93,000 공공시설등이전부지재개발 117,000 155,000 272,000 역세권개발사업 55,000 55,000 110,000 뉴타운및균형발전촉진지구 228,000 154,000 382,000 계 527,000 516,000 1,043,000 자료 : 산은추정 3. 금융시장현황 가. 주택재건축 재개발 주로재건축 재개발추진조합이주도적으로사업을시행하며조합원에대한시중은행들의개인금융이주로이루어지는성숙단계시장 - 금융수요도전체사업비의 10% 내외로소규모이며, 금융수요유치를위한은행간경쟁이치열하여수익성은낮음 나. 단위블럭재개발 금융지원을위한시장형성가능성이타진되고있는단계 다. 공공시설등이전부지재개발 공공시설등이전부지재개발관련금융시장은전반적으로도입단계의시장 - 공공기관이전부지의경우기존사옥들이현저히오래된건물들이아닌점을감안시재개발에따른금융수요는크지않을것으로예상되며시장형성도 10년이후로예상 - 반면, 공장이전부지개발사업은이미각은행들의금융지원진행중 라. 역세권개발사업및뉴타운 균형발전촉진지구 역세권개발사업및뉴타운및균형발전촉진지구는아직시장미형성단계임
28 금융연구 Ⅲ. 노인주거시설개발 1. 시장환경변화분석 우리나라의인구의급속한고령화추세등사회경제적변화는 4~5년내실버계층의주거, 의료, 자산운용등에대한본격적인실버산업수요시장의형성가능성을예고 - 08년경에 65세이상고령인구비중이 10% 에이를전망 - 평균수명의연장, 노령계층의자산축적증가, 독립주거공간을선호하는노령계층의의식및선호도변화등 이에따라실버계층의주거시설건설지원및보유자산의안정적운용니즈와연계시킬수있는금융상품개발등에서금융수요가발생할것으로기대됨 - 실버주택관련금융지원영역은현재초기도입단계인민간건설실버주택및지자체차원의실버주거타운조성사업 고령화의급격한진행 - 00년고령화사회진입이후고령사회로급격히이행중이며 18년고령사회에도달할것으로전망 < 표 23> 65 세이상고령인구추이 구 분 00 년 ( 고령화 ) 10 년 18 년 ( 고령 ) 20 년 26 년 ( 초고령 ) 30 년 총인구 ( 천명 ) 47,008 49,220 49,934 49,956 49,771 49,329 65세이상 ( 천명 ) 3,395 5,354 7,162 7,821 10,357 11,899 구성비 (%) 7.2 10.9 14.3 15.7 20.8 24.1 주 : UN의고령화사회분류 ( 총인구대비 65세이상인고령인구비율 ) 상 7% 이상은고령화사회, 14% 이상은고령사회, 20% 이상은초고령사회 자료 : 통계청 장래인구특별추계결과, 2005 평균수명의지속적인연장 - 평균수명의지속적인연장으로 05년현재 77.9세이며, 출산율은지속적으로감소하고있어인구노령화가가속화
지역및사회개발사업시장동향과전망 29 < 표 24> 평균수명추이 71 81 91 00 05 30 50 전체 62.3 66.2 71.7 75.9 77.9 81.9 83.3 남자 59.0 62.3 67.7 72.1 74.8 79.2 80.7 여자 66.1 70.5 75.9 79.5 81.5 85.2 86.6 남여차이 7.1 8.2 8.2 7.4 6.7 6.0 5.9 자료 : 통계청, 장래인구특별추계 2005 노인경제력의지속적인성장 - 90년이후 55세이상가구주의월소득은매년 10% 성장 < 표 25> 55 세이상가구주의월소득 ( 단위 : 천원 ) 90 년 93 년 96 년 00 년 01 년 02 년 1,640 2,610 3,769 3,946 4,782 4,860 자녀와의독립거주요구증가 - 60세이상노인의향후자녀와의동거여부에대한조사에 53.0% 가동거를희망한반면 45.8% 가별거를원한다고답변 < 표 26> 60 세이상인구의향후자녀와의동거 ( 단위 : %) 60 세이상인구 같이살고싶다 같이살고싶지않다 자주만나식사이야기함 가끔만나이야기함 왕래없이살고싶다 기타 100.0 53.0 45.8 24.9 20.1 0.8 1.2 자료 : 통계청사회통계조사보고서, 2002-3세대동거가구가과거에는가장일반적인동거형태였으나 00년현재 30.8% 로상당부분감소 - 노인단독가구는 44.9% 로증가하여노인들의주된거주형태로자리잡고있음
30 금융연구 < 표 27> 노인의동 별거형태변화추이 ( 단위 : %) 75 81 90 95 00 3세대동거가구 78.2 69.1 44.0 39.7 30.8 2세대동거가구 6.8 11.2 29.4 23.0 23.9 노인단독가구 7.0 19.7 23.8 36.6 44.9 기 타 8.0-2.8 0.8 0.4 계 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 자료 : 통계청인구주택총조사 ( 단, 75년 : 한국노인문제연구소, 1981 : 김태현 ) 노인단독세대가증가하는추세 - 핵가족화, 이혼, 만혼등생활형태의변화로전체가족수가감소한반면가구수및고령층단독세대는증가추세 < 표 28> 고령층단독세대증가추이및전망 ( 단위 : 천, %) 구분 00년 05년 10년 15년 20년 총가구수 (A) 14,609 15,789 16,864 17,571 18,158 60세이상부부가구 (B) 869 1,124 1,403 1,689 2,115 비율 (B/A) 5.9 7.1 8.3 9.6 11.6 자료 : 대통령자문고령화및미래사회위원회, 고령친화산업활성화전략, 2004 노인전용주택선호도의증가 - 노인들의주거선호조사에서노인전용주택선호도가높음 < 표 29> 노후의풍요로운생활을위해선호되는주거공간 ( 단위 : %) 대상 도시노인 도시중년 농촌노인 농촌중년 전체 거주공간 (N=276) (N=307) (N=172) (N=156) (N=911) 개조한현재의주택 29.0 27.0 41.3 27.6 30.4 노인전용주택 21.7 28.3 19.2 35.9 25.9 서비스부가노인전용주택 34.4 33.9 20.9 16.7 28.6 양로시설 7.2 4.6 9.9 10.3 7.4 요양시설 7.6 6.2 8.7 9.6 7.7 자료 : 대통령자문고령화및미래사회위원회, 고령친화산업활성화전략, 2004
지역및사회개발사업시장동향과전망 31 2. 유형별시장동향및전망 노인주거시설의분류 노인복지법에의한노인주거시설분류 - 노인주거복지시설은양로시설, 실비양로시설, 유료양로시설, 실비노인복지주택, 유료노인복지주택으로분류 - 양로시설, 실비양로시설, 실비노인복지주택은정부의사회보장제도의일환이며, 유료양로시설, 유료노인복지주택이실버타운의범주에포함 < 표 30> 노인주거시설의분류 시설종류정의 양로시설 실비양로시설 유료양로시설 실비노인복지주택 유료노인복지주택 노인을입소시켜무료또는저렴한요금으로급식기타일상생활에필요한편의를제공함을목적으로하는시설 노인을입소시켜저렴한요금으로급식기타일상생활에필요한편의를제공함을목적으로하는시설 노인을입소시켜급식기타일상생활에필요한편의를제공하고이에소요되는일체의비용을입소한자로부터수납하여운영하는시설 보건복지부장관이정하는일정소득이하의노인에게저렴한비용으로분양또는임대등을통하여주거편의를제공함을목적으로하는시설 노인에게유료로분양또는임대등을통하여주거편의, 생활지도, 상담및안전관리등일상생활에필요한편의를제공함을목적으로하는시설 유료노인주거시설 - 노인들에게필요한서비스제공시설과주택으로구성된복합주거단지로서유료로운영되는유료양로시설, 유료노인복지주택이이에해당 - 입주자들의입주금만으로운영 - 의료시설, 여가시설등각종서비스시설을갖추고있는복합주거단지로입주자들의 2차적욕구까지만족시키도록설계 시설이용요금납부방식에따른분류 - 유료노인주거시설은입소자시설이용요금납부방식에따라임대형, 분양형, 상각형으로구분가능
32 금융연구 - 임대형의경우입주시입소보증금을지불하고, 일정금액의생활비를매달지불하는 2중요금방식임 - 분양형은일반주택과같이소유권을취득하는방법으로자산가치의보유라는측면이있음 국내에서는노인복지법상의유료노인복지주택은분양가능 - 상각형은입소보증금중일부가계약기간동안시설운영선납금, 생활운영선납금등의형태로매년상각되는방식 국내에서는 100% 상각형은찾아보기힘들고임대형과상각형을결합한방식으로추진되는것이일반적 - 입소보증금중일부는퇴소시반환되며 ( 임대형 ), 나머지는계약기간동안시설운영선납금, 생활운영선납금등의형태로매년상각 ( 상각형 ) < 표 31> 유료노인주거시설의비교 구분 임대형 ( 보증금형 ) 분양형 내용 입주시임대보증금을지불 소유권을취득 장점 계약해지자유로움 재산가치의보유 단점 입주자의월관리비인상에부담 운영위험노출, 유동성위험 비고 해당업체 유료양로시설, 임대형유료노인복지주택 서울시니어스타워삼성노블카운티 분양형유료노인복지주택 강서시니어스타워분당시니어스타워 운영주체에따른분류 - 국가나지방자치단체등에서운영하는경우를제외하고노인복지시설운영주체는병원법인, 종교법인, 일반법인임 < 표 32> 운영주체에따른노인주거시설비교 구분병원법인종교단체일반법인 내 용 병원법인이직접또는간접지원 교계에서직접운영또는간접지원 일반인이병원또는관련단체의협조를얻어운영 장 점 의료지원수월입주자신뢰조성 커뮤니티형성수월정신적안정 탄력적운영자주적인생활보장 해당업체 시니어스타워 로뎀실버텔미리내실버타운 노블카운티
지역및사회개발사업시장동향과전망 33 시설위치에따른분류 - 노인복지시설의위치에따라크게도시형, 도시근교형, 전원 / 휴양지형으로나눌수있음 < 표 33> 위치에따른노인주거시설비교 구분도시형도시근교형전원 / 휴양지형 장점 종래생활의연장선생활편의시설활용 지가상대적저렴전원생활의영위 관광적요소보유별장활용용이 단점 고가의지가로인한입주자부담과다 새로운환경에대한부조화편의시설이용불편 도시기능불편고립감 / 소외감개발비비중높음 해당업체 시니어스타워 노블카운티신라실버텔 보리수마을가양실버홈 유료노인주거시설현황 04 년말현재관련시설입소인원은 3,000 명수준으로미미 < 표 34> 실버타운현황 ( 04 년말현재 ) 구분시설수 입소인원 정원 ( 명 ) 현원 ( 명 ) 유료양로시설 41 2,853 1,959 유료양로주택 8 1,232 1,043 자료 : 보건복지부 2005 년도노인복지시설현황 수요계층은형성되었으나수요의현실화가미진 정부의지원정책미비, 시장협소로인한높은공급비용, 전문인력의절대부족등사업발전을위한기반미비 낮은입소요금, 운영경험부족등에따라대부분의기존노인복지시설은저조한운영실적을보이고있음.
34 금융연구 유료노인주거시설사업추진현황 지방자치단체추진사업 < 표 35> 지방자치단체추진사업현황 지자체및사업명위치사업기간규모사업비진행현황 광주광역시 노인건강문화타운 충청남도 노인종합복지타운 경상남도 유료노인복지주택 제주도 실버종합복지타운 광주남구노대동충남서천군종천면경남창녕군고암면 제주시 03년 ~ 08년 04년 ~ 10년 03년 ~ 05년 05년 ~ 07년 도시관리계획 125천평 781억변경결정추진 20천평 103억원부지조성및설계용역 8.6 천평 350 억원공사중 10 천평 270 억원추진계획수립 민간개발업자추진사업 < 표 36> 민간추진사업현황 시설명위치규모기타사항 산정호수실버타운 산정호수일대 o 4만 4천여평 o 노인전용아파트 : 380실 o 유로양로원 : 100실 o 한일합작 o 노인전문병원 : 50실 o 부지면적 : 66,836평 o 입주보증금 o 연면적 : 47,871평 2억4천만~ 노블카운티 용인시 o 세대수 : 주거동 590세대너싱홈 197침상 8억3천만원 o 생활비 (1인당) o 삼성의료원연계의료 100~135만원 경남시니어타운 분당 o 세대수 : 213세대 o 분양가 : 2억5,730 ~ 3억4,110만원 기영노인복지타운 북제주군 o 14만 4,100m2 o 양로원 : 월78천원 o 요양시설 : 128명 o 요양원 : 월84천원 o 양로인원 : 192명 충북보은실버타운 보은군 o 21만 7천평 o 920세대 1,800여명 o 휴양형시설 골든벨리멤버스 여주군 o 대지면적 : 106,869m2 o 건축면적 : 1,987.29m2 o 주거및너싱홈 일산실버타운 일산 o 주거및너싱홈 o 노인전문의료시설 복합실버타운 태백시 o 세대수 : 300가구 o 노인전문병원 : 502개침상 벧엘실버타운 양주군 o 세대수 : 105세대 o 입주및운영보증금, 월생활비
지역및사회개발사업시장동향과전망 35 시장분석및전망 유례없이빠른속도로고령화사회로이행중인우리나라는 65세이상고령인구가 10% 를넘어서는 08년경부터노인용주거시설의본격적인수요확대예상 - 일본의경우고령인구 (65세이상 ) 가 10% 선을넘어선 85년부터실버산업이활성화 노령계층의주거시설관련분야중금융권의관심영역은유료노인주거시설 ( 유료양로시설및유료노인복지주택 ) 의건설및운영관련금융시장임 02년시장규모가약 6.4조원인실버산업은모태산업보다성장성이높아 10년에는 31조원, 20년에는 116조원으로성장할것으로전망 - 그중주택산업의경우 02년 5,871억원에서 20년 7조 5,045억으로증가하여모태산업대비비중이 1.0% 에서 4.9% 로급증예상 < 표 37> 고령친화산업의시장규모추정 ( 단위 : 억원 ) 부문 매출액 02 년 10 년 20 년 모태산업대비비중 매출액 모태산업대비비중 매출액 모태산업대비비중 요양산업 129 100.0% 49,299 100.0% 93,661 100.0% 기기산업 7,008 33.8% 21,208 36.0% 66,544 39.8% 정보산업 2,446 0.1% 42,375 1.3% 396,732 7.5% 여가산업 24,387 5.4% 73,370 8.5% 263,941 15.5% 금융산업 10,408 1.5% 55,240 2.9% 185,241 5.8% 주택산업 5,871 1.0% 26,778 2.8% 75,045 4.9% 한방산업 10,188 28.3% 21,153 30.7% 46,738 31.2% 농업 3,383 1.0% 15,986 5.0% 29,564 10.0% 총 63,820 1.6% 305,409 4.5% 1,157,466 10.3% 자료 : 대통령자문고령화및미래사회위원회, 고령친화산업활성화전략, 2005. 1
36 금융연구 경제력이있는노인인구확대로수요기반이확충되고있어생활문화변화에따른유료노인주거시설에대한수요는지속적으로증가예상 고령친화산업활성화를위한정부의지원의지가확고하여향후정부의정책적, 제도적뒷받침이이루어질것임 현재도입단계인유료노인주거시설부문의장기적인금융수요는연간약 1조원이상으로시장이확대될것으로예상됨 유료노인주거시설관련금융수요전망 유료노인주거시설은 08 ~ 10년경시장의본격적인성장과함께관련금융수요도지속적으로증가할것으로예상됨 < 표 38> 유료노인주거시설관련금융수요전망 ( 단위 : 억원 ) 구분단기 ( 05~ 10) 중장기 ( 11~ 15) 계 유료노인주거시설개발 32,000 62,000 94,000 자료 : 산은추정 3. 금융시장현황 유료노인주거시설건설실적및관련금융시장도현재도입단계로서규모도극히미미함 금융지원은주로토지구입비, 건축비등에대하여건설사앞직접대출하는전통적인기업금융방식으로이루어지고있음
지역및사회개발사업시장동향과전망 37 Ⅳ. 복합단지개발 1. 시장환경변화분석 복합단지는산업단지, 아파트형공장, 관광단지, 유통물류단지개발사업으로구분할수있음 정부의국가균형발전 5개년계획및지역혁신발전계획, 관광진흥 5개년계획등의추진으로복합단지관련금융수요는지속적으로발생할것으로예상됨 - 지역균형발전추진을위한산업단지의혁신클러스터화추진노력, 지역전략산업단지의육성, 대규모복합관광레저단지조성 복합단지개발관련금융시장은기업금융의형태로시장이형성되어있으며, 이미시장이치열한경쟁상태를보이고있음 - 산업단지, 관광단지등복합화경향을보이고있는부문에서일부 PF금융형태의금융수요가예상됨 2. 유형별시장동향및전망 가. 산업단지개발 사업추진현황 산업단지는 05. 6월말현재국가산단 29개, 지방산단 197개, 농공단지 324개등총 550개가지정되어있음 < 표 39> 산업단지현황 구분 지정수 ( 개 ) 면적 ( 백만m2 ) 업체수 ( 개사 ) 생산 ( 천억원 ) 수출 ( 억달러 ) 고용 ( 천명 ) 국가 29 408 19,680 1,501 106 663 지방 197 230 11,379 559 19 410 농공 324 47 3,984 124 3 112 계 550 685 35,043 2,184 128 1,185 자료 : 산업자원부및한국산업단지공단, 05. 6월말현재
38 금융연구 지자체의경우지역전략산업육성을위한산단조성추진중 < 표 40> 클러스터화시범단지 ( 단위 : 억원 ) 구분 사업명 사업비국비지방비민자합계 창 원 기계부품단지조성 200 800 1,000 2,000 울 산 오토밸리조성 465 219-684 반 월 영구임대복합단지 - - - - 광 주 LED 전문단지조성 - - - - 원 주 동화농공단지조성 - - - - 계 665 1,019 1,000 2,684 자료 : 산업자원부 < 표 41> 지자체의전략산업육성단지 ( 단위 : 억원 ) 구분 사업명 사업비국비지방비민자합계 아 산 아산둔포전자단지 2,255 - - 4,360 서 산 서산테크노폴리스 - - - 32,000 대 구 봉무산업단지 700-3,151 3,851 대 구 대구테크노폴리스 4,000 15,000 19,000 계 6,955-18,151 25,106 시장분석및전망 제조업중심의단순산업생산시설에서산업 주거 상업기능등이결합된정주 ( 定住 ) 여건을갖춘복합산업단지개발방향으로정책기조가변화 - 정주여건결여는단순산업단지의입주율저하를초래하는요인중의하나 - 복합단지의대표사례는대덕테크노밸리개발사업 공공부문에의한공급자위주의개발 공급의단점보완을위하여민간실수요자와공공합동개발방식증가예상 - 공급자위주개발은수도권과지방간의수급불균형및이에따른미분양발생과재정손실확대라는부작용초래 - 민간개발단지는 82개단지로이중국가산단은 4개단지임
지역및사회개발사업시장동향과전망 39 나. 아파트형공장개발 사업추진현황 80년대후반부터수도권지역중소제조업체의입지확보를위해설립되기시작하여, 민간건설업체의참여로급속히증가 - 지자체및중진공, 산업단지공단등공공부문건설은 36개소에불과하며, 민간건설분이 238개소를차지함 < 표 42> 아파트형공장현황 ( 단위 : 개, 천m2 ) 구분 공장 입주업체 용지면적 건축면적 완공 180 10,151 1,216 4,328 건축중 72 7,464 603 3,193 미착공 22 1,915 176 763 합계 274 19,530 1,995 8,284 자료 : 한국산업단지공단, 04. 8 시장분석및전망 최근수년간수도권지역에서의집중건설에따른공급초과로사업성이악화되고있음 - 지역별로는수도권이전체공급물량의약 90% 차지 - 시기별로는 01년이후 4년간공급물량이이전공급량의 2배 신규택지개발지구내비제조, 벤처전용의도시형아파트형공장건설부지공급증가가예상되나, 금융수요는사업당 1,000억원이하의소규모로예상 - 신규개발택지의단순베드타운화방지를위한최소한의자족기능확보를추진하려는지자체의방침 - 은행권의경쟁적인업무취급으로아파트형공장건설및입주기업에대한금융지원경쟁이치열한상태 아파트형공장에대한금융수요는지속적으로발생할것으로보이나, 지역별및사업별리스크편차에따라선별적인참여가필요함
40 금융연구 다. 관광단지개발 사업추진현황 관광진흥법에의해지정된관광단지는 04년말 12개단지이며, 개발주체는관광공사등공공부문 6개, 민간업체 6개단지임 < 표 43> 관광단지현황 단지명위치 보문 중문 평창용평해남화원 평창봉평 원주월송 감포 김천온천 경북경주시신평동, 천군동일원 제주도서귀포시중문동, 색달동일원 강원도평창군도암면, 용산리, 수하리일원 전남해남군화원면주광리, 화봉리일원 강원도평창군봉평면면온리, 무이리, 진조리일원 강원도원주시지정면월송리일원 경북경주시감포읍대본리, 나정리일원 경북김천시부항면파천리일원 개발면적 ( km2 / 만평 ) 8.005 (242) 3.562 (108) 17.129 (519) 5.084 (151) 3.961 (120) 11.298 (342) 3.975 (120) 1.424 (43) 투자규모 ( 억원 ) 개발기간 2004 까지투자실적 ( 억원 ) 2005 년도투자계획 ( 억원 ) 9,709 74~ 10 6,511 637 18,089 78~ 05 8,209 250 11,095 86~ 15 6,567 861 10,631 91~ 11 984 251 개발주체 경북관광개발공사 한국관광공사 ( 주 ) 용평리조트 한국관광공사 7,592 94~ 06 6,396 565 ( 주 ) 보광 9,935 95~ 10 5,252 1,179 7,429 97~ 05 643 46 5,357 97~ 11 338 885 한솔개발주식회사 경북관광개발공사 주식회사우촌개발 인천용유, 무의 인천중구을왕동덕교동, 무의동일원 7.030 (213) 21,200 03~ 15 1.5 31 인천도시개발공사 동부산 부산광역시기장군기장읍 3.638 (110) 8,812 00~ 11 556 217 미정 안동문화 경북안동시성곡 성동동일원 1.662 (50) 3,314 00~ 10 74 160 경북관광개발공사 여수화양 전남여수시화양면장수리일원 9.891 (299) 15,000 04~ 15-610 ( 주 ) 일상 정부는관광진흥 5개년계획에의거 6대광역관광권의개발및 10대전략관광거점을지정하여육성할계획임
지역및사회개발사업시장동향과전망 41 6대광역관광권개발추진현황 - 남해안관광벨트개발과경북북부유교문화권관광개발사업을제외하고는, 추진시기, 추진주체, 대상지역미확정으로개별사업별로종합계획수립예정 < 표 44> 6대광역관광권개발추진현황 사 업 명 추진시기 추진주체 남 해 안 관 광 벨 트 개 발 00~ 09 부산, 경남, 전남 경북북부유교문화권관광개발 00~ 10 경북, 경북관광개발공사 서 해 안 관 광 벨 트 개 발 - - 지 리 산 권 관 광 개 발 - - 강원산악 환동해권관광개발 - - 비무장지대평화관광벨트조성 - - 자료 : 문화관광부 10대전략관광거점육성계획 - 제주국제자유도시관광개발사업을제외하고는세부추진계획미수립상태 < 표 45> 10대전략관광거점육성계획 사 업 명 추진시기 추진주체 제주국제자유도시관광개발 02~ 11 JDC 인천동북아국제관광관문도시개발 04~ 20 인천 안동전통유교문화관광거점육성 00~ 10 경북관광개발공사 부산동남권해양관광중심도시육성 00~ 09 부산 광주아시아문화중심도시조성 03~ 23 광주 속초설악권관광개발 - - 경주신라고도역사문화관광거점육성 - - 부여 공주백제문화권관광개발 - 대전, 충남, 전북 새만금지구친환경적개발 - - 신행정수도권관광개발 - - 자료 : 문화관광부
42 금융연구 시장분석및전망 관광단지개발사업의대부분이사업기간및투자가지연되고있음 - 각종인허가절차의장기화로개발부지지가상승, 토지수용관련민원증가에따른사업비용증대, 사업성악화등에기인 관광지개발방향도관광 레저기능이포함된복합휴양레저단지개발로전환 - 관광패턴이경유형, 단체관광에서체류형, 가족관광형태로변화하는추세 재원조달방법은국비와지방비가대부분을차지하며, 광역관광권개발및 10대전략관광거점육성투자계획에의해확정된민자유치규모는 3.2조원으로예상 < 표 46> 6 대광역관광권개발투자계획 ( 단위 : 억원 ) 구분 재원 04년 05년 06년 07년 08년 계 국비 246 732 805 640 282 2,705 남해안관광벨트개발 지방비 585 1,080 1,279 1,035 538 4,517 민자 358 1,597 2,210 5,945 10,212 20,322 소계 1,189 3,409 4,294 7,620 11,032 27,544 국비 542 865 528 448 336 2,719 경북북부유교문화권 지방비 529 950 582 501 397 2,959 관 광 개 발 민자 - 1,117 2,468 899 834 5,318 소계 1,071 2,932 3,578 1,848 1,567 10,996 국비 12 - - - - 12 서해안관광벨트개발 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 12 - - - - 12 국비 10 - - - - 10 지리산권관광개발 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 10 - - - - 10 강원산악 환동해권관광개발 비무장지대접경지역평화관광벨트조성 국비 - 4.5 - - - 4.5 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 - 4.5 - - - 4.5 국비 1.48 - - - - 1.48 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 1.48 - - - - 1.48
지역및사회개발사업시장동향과전망 43 < 표 47> 10 대전략관광거점육성투자계획 ( 단위 : 억원 ) 제주국제자유도시개발 구분재원 04 년 05 년 06 년 07 년 08 년계 인천동북아국제관광관문도시개발 관광 안동전통유교문화관광거점육성 부산동남권해양관광중심도시육성 광주아시아문화중심도시조성 속초설악권관광개발 경주신라고도역사문화관광거점육성 부여 공주지역백제문화권관광개발 새만금지구친환경개발 신행정수도권관광개발 자료 : 문화관광부 국비 119 140 140 140 140 679 지방비 119 140 140 140 140 679 민자 1597 1,575 1,460 1,237 1,081 6,950 소계 1,835 1,855 1,740 1,517 1,361 8,308 국비 - - - - - - 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 - - - - - - 국비 - - - - - - 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 - - - - - - 국비 - - - - - - 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 - - - - - - 국비 90 - - - - 90 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 90 - - - - 90 국비 3 3 - - - 6 지방비 - 4 - - - 4 민자 - - - - - - 소계 3 7 - - - 10 국비 - - - - - - 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 - - - - - - 국비 164 - - - - 164 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 164 - - - - 164 국비 - - - - - - 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 - - - - - - 국비 - - - - - - 지방비 - - - - - - 민자 - - - - - - 소계 - - - - - -
44 금융연구 최근관광공사및자산운용사를중심으로관광펀드조성에의한투자재원조달움직임이있으나, 관광지개발사업에내재한사업리스크로인하여시장평가는아직은미온적 - 관광단지개발은초기투자가많고투자회수기간이길어서리스크가큰분야 - 민간건설관광단지개발에는선별적인참여가필요함 라. 유통 물류단지개발 사업추진현황 정부의제 2차유통단지개발종합계획은전국을 10개권역으로구분하여 2016년까지총 798만평의유통단지구축을추진 < 표 48> 제 2차유통단지개발종합계획 ( 단위 : 만m2 ( 만평 )) 권역 06년 11년 16년 수 도 권 416(126) 876(265) 1,150(348) 부 산 권 86(26) 85(26) 117(35) 강 원 권 56(17) 48(15) 53(16) 충 북 권 54(16) 68(21) 148(45) 대 전 충 남 권 162(49) 143(43) 242(73) 전 북 권 60(18) 65(20) 96(29) 광 주 전 남 권 116(35) 103(31) 210(63) 대 구 경 북 권 129(39) 170(51) 287(87) 울 산 경 남 권 136(41) 185(56) 326(99) 제 주 권 (0) 7(2) 11(3) 합 계 1,215(367) 1,749(529) 2,639(798) 자료 : 건설교통부
지역및사회개발사업시장동향과전망 45 정부는 10 년까지전국 5 대권역내륙화물기지건설을완료계획 < 표 49> 5 대권역내륙화물기지건설및추진현황 ( 단위 : 억원 ) 구분 수도권 부산권 호남권 중부권 영남권 터미널명칭 군포복합화물터미널 확장사업 의왕 I C D 확장사업 수도권북부복합터미널, I C D 양 산 복 합 화 물 터 미 널 양산 I C D 복합화물터미널, I C D 복합화물터미널, I C D 복합화물터미널, I C D 위치 ( 규모 ) 경기군포 (11 만평 ) 경기군포 (16 만평 ) 경기의왕 (23 만평 ) 경기의왕 (3 만평 ) 경기파주 (12 만평 ) 경남양산 (10 만평 ) 경남양산 (29 만평 ) 전남장성 (16 만평 ) 청원 연기 (15 만평 ) 경북칠곡 (12 만평 ) 합계 21,736 자료 : 건설교통부 사업비기간비고 2,477 92 ~ 98 운영중 4,459 02 ~ 10 사업시행자지정료 331 92~ 99 운영중 183 03 ~ 06 1,810 04 ~ 10 추진중 ( 사업계획서작성중 ) 추진중 ( 제 3 자제안공고중 2,608 92 ~ 03 운영중 2,841 92 ~ 03 운영중 3,113 99 ~ 10 2,275 03 ~ 08 1,639 03 ~ 08 1 단계완료운영중 추진중 ( 실시협약료 ) 추진중 ( 실시협약료 ) 시장분석및전망 내륙화물기지관련단기적금융수요는 1조원이내로추정됨 - 영남권신설사업은금융주선진행중이며군포화물터미널확장사업, 중부권및수도권북부신설사업은 06년초금융주선될전망임 - 호남권 2단계사업은 07년이후사업추진이가시화될전망임 유통단지건설은민투법에의한 Project Finance 대상이나대기업의자체물류센터건설에대한기업금융수요도예상됨
46 금융연구 마. 복합단지개발관련금융수요전망 복합단지개발과관련한금융수요는약 12 조원으로추정 < 표 50> 복합단지개발관련금융수요전망 ( 단위 : 억원 ) 구분 단기 ( 05~ 10) 중장기 ( 11~ 15) 계 산업단지개발 41,000 41,000 82,000 아파트형공장개발 12,000 13,000 25,000 유통 물류단지개발 5,600 9,400 15,000 계 58,600 63,400 122,000 주 : 관광단지개발은개발계획미확정등자료부족으로금융수요추정제외 자료 : 산은추정 3. 금융시장현황 산업단지개발 산업단지개발에대한금융은기업금융과 Project Finance가혼재된상태로복합산업단지조성에대한금융은 Project Finance 기법도입이본격화되고있는단계임 - 01.10월산은, 대전시, 한화그룹이참여한복합산업단지인대덕테크노밸리 (128만평) 개발사업이 Project Finance 기법을적용한첫사례 - 이를벤치마킹하려는지자체들의시도가확대되고있음 지자체가추진중인산업단지조성이복합단지화되면서 Project Finance 방식의금융참여는확대될것으로예상 아파트형공장개발 은행권은아파트형공장의공급물량과다, 분양율저하로인하여금융지원에다소신중한입장으로전환하는추세 그러나사업성이있는사안에대하여는은행간금융지원경쟁이심화될전망
지역및사회개발사업시장동향과전망 47 관광단지개발 관광단지조성 개발지원을위한금융시장은제대로형성되어있지않음 - 관광공사및민간개발업자에대한저리기금 ( 관광진흥개발기금 ) 지원이대부분 - 개별업체에대한기업금융형태로금융지원 민자유치에의한인천용유도관광단지조성을추진하였으나사업성저하로추진이미진하였으며, 향후대규모복합레저단지조성시선별적인 Project Finance 금융이예상됨 유통 물류단지 내륙화물기지사업에는 Project Finance, 기업금융의기법이모두적용되고있음 - 04년이후 Project Finance 시장에다수의금융기관이참여하면서경쟁이심화된상태임 - 대부분 BOO 또는 BOT 사업으로추진 - 정부의최소수익보장이없으며최근 1단계운영중인호남권사업이매우저조한가동률을보이는등사업리스크가큼 유통단지는민투법에의한 PF금융대상이나실적은없으며기업금융형태로금융지원이이루어지고있음
48 금융연구 Ⅴ. 국유지개발 1. 시장환경변화분석 정부는유휴국유지관리방식을기존의단순임대방식에서, 민간전문기관을통해국유지를개발, 부가가치를높인후임대또는매각하는방식으로전환 - 국유지관리체계를기존의지자체중심에서자산관리공사, 토지공사등민간전문기관앞위탁관리방식중심으로전환 국유지재산관리관련법령개정을통하여민관합동법인앞현물출자및 Project Finance 방식의개발방식도입계획 - 이에따라향후사안별로국유지개발관련 PF금융수요발생이예상됨 2. 시장현황및전망 사업추진현황 국유지면적은 03년말현재총 22,668km2로전국토의약 23% - 행정재산과보존재산이외의국유재산으로서매년매각등활발한처분대상이되는잡종재산은 5.5억평 (13.8조원) 수준 04년말현재재경부소관잡종재산은 493.5km2 - 이중 96% 를지자체에, 나머지약 20km2를자산관리공사및토지공사에위탁관리 < 표 51> 국유지현황구분 국유지계행정보존잡종 공유지 사유지 총계 면적 (km 2 ) 22,668 20,035 824 1,809 7,033 69,900 99,601 ( 억평 ) 68.6 60.6 2.5 5.5 21.3 211.4 301.3 국토면적대비비중 (%) 22.8 20.1 0.8 1.8 7.1 70.1 100.0 자료 : 재정경제부 자산관리공사와토지공사를조사기관으로선정하여 07년까지국유지전수 ( 全數 ) 조사추진중
지역및사회개발사업시장동향과전망 49 05년중 3개시범개발대상사업을선정하여개발진행중 - 남대문세무서국유지 (1,297평), 대전시월평동소재국유지 (6,000평), 서울시가산동소재국유지 (68평) 개발사업 시장전망 개발가능한국유지는 55건 5.1만평 ('04. 12월 ) 규모로서향후개발추진에따라지속적인소규모금융수요가예상 - 07년경으로예상되는국유지에대한전수조사완료시개발사업증가및이에따른규모확대기대 향후 PF를활용한개발방식도입이추진되고있어금융수요증가예상 - 정부는민관합동법인에대한국유지현물출자가가능하도록 05년 10월 국유재산의현물출자에관한법률시행령 개정완료 국유지개발관련금융수요전망 국유지 ( 잡종지 ) 5.5억평중개발가능면적을 1% 수준으로가정한국유지개발관련소요재원은약 49조원으로추정됨 - 본격적인금융수요는국유지이용실태에대한전수조사가끝난후인 08년부터발생할것으로전망 < 표 52> 국유지개발관련금융수요전망 ( 단위 : 억원 ) 구분 단기 ( 06~ 10) 중장기 ( 11~ 15) 계 국유지개발 37,000 62,000 99,000 자료 : 산은추정 3. 금융시장현황 현재국유지개발사업은자산관리공사의자체재원조달에의한개발후임대방식으로진행하고있음 남대문세무서부지등 3개시범개발사업과관련하여자산관리공사가기업금융방식으로재원조달
50 금융연구 Ⅵ. 시사점 도시개발 도시개발분야에서는경쟁심화로사업매력도는다소감소할것으로예상 - 중장기적으로행복도시 혁신도시건설후반기정주여건조성을위한민간부문개발사업, 기업도시건설, 신도시건설중중심상업지개발사업관심필요 도시재개발 도시재개발분야에서는단기적으로는역세권개발사업, 단기 중장기적으로는도심내단위블럭재개발사업, 공공시설이전부지개발업무에대한관심이필요 - 뉴타운개발업무는도시개발공사등공공개발추진주체의자체재원조달과관련한공채인수업무등기업금융측면에서의금융수요발굴이기대됨 노인주거시설개발 실버주택관련한금융업무는향후의경쟁강화전망에도불구하고단기 중장기적으로매력도가높은업무로전망됨 - 고령화사회진전등환경적요인의변화에따라업무성장가능성이큰분야 - 사회경제적여건및노인들의주거선호도변화등에따라향후유료노인주거시설에대한수요및이에따른금융수요도크게증가할것으로예상 복합단지개발 과거산업단지의조성이대부분국비와지방비로재원을충당하여왔으나, 향후복합산업단지개발이활발해질것으로예상되어금융수요가증가될전망 국유지개발 국유지개발업무는향후금융수요발굴가능성이큰공공분야사업임 - 단기적인금융수요는소규모로예상되나장기적으로는민관합동방식의개발방식도입으로금융수요증가및사업리스크도감소될전망