Office Market Report 212. 4 th Quarter (213 년 1 월발간 )
CONTENTS 본자료에수록된내용은서브원의 Resource 및기타신뢰할수있는출처로부터작성되었으나, 당사는그정확성및완전성에대하여보증하지않습니다. 3 4 5 7 서브원현황 경제동향 SUMMARY 권역별분석 1. 도심권역 (CBD) 2. 강남권역 (KBD) 3. 여의도권역 (YBD) 4. 서울기타권역 5. 분당권역 6. 종합시장분석 7. 신규공급동향
서브원은고객가치를창출하는 글로벌종합서비스기업으로성장하고있습니다. Company Overview 회사명 주식회사서브원 대표이사 박규석 종업원수 2,11명 (212년 12월 31일기준 ) 자본금 25억원 매출액 4조 3천억원 (212년기준 ) 부동산관리규모 : 162 개사업장 (15,681,69 m2 ) 사업분야 자산관리서비스 임대차및부동산매입 매각서비스 리서치서비스 부동산컨설팅서비스 투자자문서비스 빌딩안전진단 빌딩경영관리서비스 BTL/BTO 운영 관리사업 에너지사업 리모델링서비스 오피스, 공장, 연구시설건설및 CM 리조트소유및운영 ( 골프장, 스키장, 콘도 ) MRO구매아웃소싱서비스 Contact Point 주소 : 서울특별시종로구새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련문의전화 : 2) 6924-5654 E-mail : reindeer@serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사개요 22 부동산정책동향 34 주요관리대상 16 지방오피스시장 23 부동산개발동향 36 임대안내 17 매입매각동향 24 LG 경제연구원 213 년국내경제전망 19 부동산간접투자시장 33 서브원뉴스
Economic Trends 경 / 제 / 동 / 향 경제성장률 12. 3Q 실질국내총생산 (GDP) 은전기대비.1%, 전년동기대비 1.5% 성장함. 유로존위기등대외충격의영향으로수출증감률이지난 3월이후지속적으로감소하면서국내경기가부진했던것으로나타남. 13년에는세계교역이다소회복되면서, 수출이호전되고, 국내경제성장률역시올해보다호전될것으로전망됨. 경제성장률추이 ( 전년동기대비,%) ( 전기대비,%) 6. 5. 4. 3. 2. 1. 2.1 1.4.7.5 1.3.9. '1.1 '1.3 '1.5 '1.7 '1.9 '1.11 '11.1 '11.3 '11.5 '11.7 '11.9 '11.11 '12.1 '12.3 '12.5 '12.7 '12.9 '12.11 (1) 1. - 수출증감률 ( 측) 수입증감률 ( 측) 경제성장률 ( 우측 ) 2. - (2).5.3.9.3.1 3 2 1 금리 & CPI 증감률 12월소비자물가지수는전년동월대비 1.4% 상승한 16.7(25=1) 을기록함. - 소비자물가는지난 9, 1월 2% 대를기록했으나, 11월부터 1% 대를기록하였으며, 연평균기준으로는 211년대비 2.2% 상승함. - 한파의영향으로농산물가격이상승하였으나, 석유류등공업제품가격이하락하여 1% 대의안정적인물가상승률을기록함. 금리 / CPI 증감률추이 (%) 6. 5. 4. 3. 2. 1.. '1.1 '1.3 '1.5 '1.7 '1.9 '1.11 '11.1 '11.3 '11.5 '11.7 '11.9 '11.11 '12.1 '12.3 '12.5 '12.7 '12.9 '12.11 경기동행및선행지수 경기동행및선행지수추이 현재의경기상황을나타내는경기동행지수 ( 동행지수순환변동치 ) 는 11월기준 98.2를기록해, 전월대비.1p 상승함. 향후경기국면을예고해주는경기선행지수 ( 선행지수순환변동치 ) 역시 11월기준 99.4로전월대비.3p 상승한것으로나타남. 16 14 12 1 98 96 4 개월만에경기동행및선행지수가동반상승해경기회복의긍정적지표를보임. 94 92 9 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.1 1.11 1.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.1 11.11 11.12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.1 12.11 12.12 < 자료출처 : 한국은행 > 2 1 2 4th QUARTER 4
Summary 오 / 피 / 스 / 시 / 장 권역별종합정보 12. 4Q 서울지역평균공실률은 3Q 대비.2%p 상승한 6.6% 를기록함. - CBD에서는권역내기존빌딩에서신축빌딩으로의이전수요및 YBD에서의이전수요 ( 금융위원회 ) 로공실이해소되는모습을보임. - KBD에서는삼성물산의면적축소및대형임차인이탈등의요인으로공실이증가함. - YBD 및서울기타권역에서는지난분기신규공급된빌딩을중심으로공실이해소됨. 12. 4Q 서울지역평균환산임대가는 3Q 대비.1% 상승한 89.5천원으로조사됨. 서울시환산임대가와공실률추이 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 6.3% 6.4% 6.6% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.2% 5.% 4.9% 4.9% 4.4% 85.1 85. 84.9 85.4 86.4 86.7 87. 88.1 89.1 89.5 89.4 89.5 '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 서울시권역별종합정보 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 3Q 대비상승, : 3Q 대비하락, - : 변동없음 ) 구분 공실률 환산임대가 서울평균 6.6% (.2%p ) 89.5 (.1% ) CBD 6.% (.5%p ) 14.3 (.1% ) KBD 5.4% (.6%p ) 93. (.3% ) YBD 1.4% (.1%p ) 73.8 (.1% ) 서울기타 6.1% (1.5%p ) 68.5 ( - ) Leasing Issue Key Leasing 권역 빌딩명 임차인 면적 (m²) 파인애비뉴 B동 쌍용그룹 / 교보생명 16,28 State Tower 남산 신세계백화점 / 우리금융경영연구소 / 페니실라 1,52 알파빌딩 나무경영아카데미 8,772 순화빌딩 텔레데이터 7,22 프레스센터 금융위원회 약 5,95 삼화빌딩 SK플래닛 / 키스템프 4,919 극동빌딩 KPR/ 메리츠화재 2,493 CBD 센터원한국도요타쯔우쇼 2,6 보령빌딩쌍용래미콘 / 한국일보 1,639 임광빌딩 NH카드 1,855 서울시티타워 사가포레스트캐리어스인터내셔널에이에스 1,637 동아빌딩 대우조선해양 92 국제빌딩 롯데카드 598 하나빌딩 LG CNS 986 서울YMCA빌딩 금융연구원 764 태화빌딩 코오롱관광 225 Two IFC 한국의료재단 /MacoⅡ/AIG/ 덱세리얼스 / 코스모자산운용 / 러셀인베스트먼트 12,622 삼덕빌딩 IBK증권 9.863 YBD KTB빌딩 KTB증권 / 범한판토스 6,13 HP빌딩 알리안츠생명 3,841 다보빌딩 신흥기계 2,473 경찰공제회자람빌딩 한국기업평가 / 경찰공제회 2,113 권역빌딩명임차인면적 (m²) KBD 캐피탈타워 NHN비즈니스플랫폼 / 삼성생명 / 데쌍트코리아 ( 증평 ) 6,174 보전빌딩 인그리디언코리아 /KT 렌탈 3,298 양재동복합시설 유니슨 2,235 PMK 삼성생명 / 천지앙 1,94 대공빌딩법무법인민 1,635 포스코 P&S 타워알스톰코리아 1,645 로즈데일빌딩삼성의료원 1,323 동일타워재산커뮤니케이션즈 1,95 오로라빌딩롯데손해보험 998 대륭서초타워스마트에프앤디 723 시그마타워현대라이프생명 573 S타워 한국룬드백 617 메세나폴리스 세아그룹 25,455 더팬 LG CNS 6,26 LIG합정사옥 페덱스킨코스 3,636 서울기타 타임스퀘어 효성ITX( 증평 ) 2,99 삼구빌딩 녹십자 1,296 상진빌딩 인트로맨 853 세우빌딩 세우방송예술직업전문학교 641 5 OFFICE MARKET REPORT
Summary 오 / 피 / 스 / 시 / 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD KBD - 기존빌딩에서신축빌딩으로이전수요증가 - YBD 로부터대형임차인유입 - 권역내대기업면적축소 - 신축빌딩으로의이전면적공실로반영 신축빌딩이전사례 : 쌍용그룹, 보스톤컨설팅, KIC 등 YBD CBD : 금융위원회 삼성화재서초빌딩공실 ( 삼성물산면적축소 ) 신축빌딩이전사례 : 삼성엔지니어링, 비알코리아 YBD - 권역내부이전사례多 서울기타 - 신축빌딩인메세나폴리스, 더팬, LIG 합정사옥공실대폭해소 분당 - 일부공실해소 IBK 증권 : 63 빌딩 삼덕빌딩한국의료재단 : 노총회관 Two IFC Macoll : 두산인프라코어빌딩 Two IFC 메세나폴리스에세아그룹약 25,5 m2입주더팬에 LG CNS 약 6, m2입주 분당스퀘어에 KDB 생명약 5, m2입주센트럴타워에신한저축은행 4,1 m2입주 Transaction Issue 12. 4Q 주요오피스빌딩거래는 25 건이있었으며, 총거래면적은 577,731 m2, 거래액 2 조 2,524 억원수준으로활발한거래를보임. 모든권역의대형부터중소형오피스까지다양한거래가있었으며, 펀드및리츠의매수세가두드러지게나타남. 저금리기조와부동산시장의불황의영향으로투자목적의매수가크게증가함. 주요매입매각사례 권역 빌딩명 거래면적 (m²) CBD 에이스타워 43,45 SK남산그린빌딩 57,575 KAIT Tower( 토마토빌딩 ) 34,461 KBD 동일빌딩 43,799 플래티넘타워 33,79 YBD HP빌딩 43,835 서울기타 메세나폴리스 51,87 부동산간접투자시장 12. 4Q 신규설정된부동산펀드는총 47건이며, 총설정규모는 1조 4,23억원임. 펀드설정건수로는 9. 3Q 이후처음으로 4건을초과한것으로, 하반기이후부동산투자시장이활발한움직임을보인것으로나타남. 주요부동산펀드현황 회사명 펀드명 설정월모집형태 국내외설정액 ( 억원 ) 투자대상 이지스자산운용 이지스KORIF사모부동산투자신탁 18-1 12 사모 국내 1,589.5 SK남산빌딩 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 12 12 사모 국내 1,432. 송도 IBS타워 CBRE글로벌인베스터스자산운용 CBRE코어오피스사모부동산투자신탁 1 1 사모 국내 852.6 여의도 HP빌딩 미래에셋자산운용 미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁 31 12 사모 국내 8. 서초동플래티넘타워 KB자산운용 KB스타오피스사모부동산투자신탁 1 1 사모 국내 75. 양평동이레빌딩 ( 신, 구관 ) 하이자산운용 하이KCR2사모부동산투자신탁 1[ 리츠 ] 11 사모 국내 576. 케이리얼티제2호 CR리츠 2 1 2 4th QUARTER 6
권역별분석 도심권역 (CBD) 공실률공실률하락세지속 12. 4Q CBD 평균공실률은 3Q 대비.5%p 하락한 6.% 로조사됨. ( 전년동기대비 3.2%p 하락 ) 등급별로는 Prime등급이 3Q 대비.5%p 상승한 9.1% 를기록했으며, A, B등급이 3Q 대비각각 1.3%p,.8%p 하락한 6.7%, 3.1% 를기록함. C등급은 3.5% 로보합세를보임. - 신축대형빌딩인파인에비뉴 B동, 센터원, State Tower 남산등을중심으로공실이해소되었으나, 기존대형빌딩에서는공실이증가한것으로나타남. - 대표적인신축빌딩의공실해소사례는쌍용그룹이저동사옥의리모델링이슈로파인에비뉴 B동으로이전한것과신세계백화점온라인사업부가통합이전이슈로 State Tower 남산으로이전한것등이있음. - 서울파이낸스센터, 광화문빌딩등기존대형빌딩에서는한국투자공사 (KIC), 필립모리스, 보스톤컨설팅등임차인들이신축빌딩으로이탈한데따라공실이증가함. 환산임대가및공실률추이 15 12% 1.3% 14 1% 8.4% 9.2% 9.3% 8.6% 13 8% 8.2% 6.9% 6.5% 12 6.% 6.% 5.2% 4.7% 6% 11 98.1 97.7 98.5 99.2 1.8 11.4 11.2 12.5 13.4 13.9 14.2 14.3 1 4% 9 2% 8 % '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 세부권역별환산임대가와공실률 15 14 131.2 13 8.5% 127. 12 6.% 11 18.4 5.3% 1 3.1% 94.3 9 8 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준환산임대가.1% 상승 12. 4Q 환산임대가는 14.3천원으로 3Q 대비.1% 상승함.( 전년동기대비 1.7% 상승 ) 등급별로는 B등급을제외한모든등급에서환산임대가가상승함. - 권역내다수의빌딩에서기준임대료변동이없었으나, 일부관리비인상사례가평균환산임대가상승의요인으로작용함. 반면, B등급환산임대가는 3Q 대비.4% 하락한것으로나타났으며, 이는동양증권빌딩, 한외빌딩등에서기준임대료를하향조정한데기인한것임. 주요임대료변동사례 : 청계11빌딩 (1.1% ), 동부다동빌딩 (5.3% ), 한외빌딩 (3.2% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 3Q 대비상승, : 3Q 대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명임차인면적 (m²) 파인애비뉴 B동 쌍용그룹 / 교보생명 16,28 State Tower남산 신세계백화점 / 우리금융경영연구소 / 페니실라 1,52 알파빌딩 나무경영아카데미 8,722 순화빌딩 텔레데이터 7,22 프레스센터 금융위원회 약5,95 삼화빌딩 SK플래닛 / 키스템프 4,919 극동빌딩 KPR/ 메리츠화재 2,493 센터원 한국도요타쯔우쇼 2,6 보령빌딩 쌍용래미콘 / 한국일보 1,639 임광빌딩 NH카드 1,855 서울시티타워 사가포레스트캐리어스인터네셔널에이에스 1,637 동아빌딩 대우조선해양 92 국제빌딩 롯데카드 598 하나빌딩 LG CNS 986 서울YWCA빌딩 금융연구원 764 태화빌딩 코오롱관광 225 보증부월세 CBD 공실률환산임대가관리비전환률보증금임대료 평균 6.% (.5%p ) 14.3 (.2% ) 79.7 (.1% ) 7.8 (.1% ) 31.7 (.2% ) 12.3% ( - ) PRIME A B C 9.1% 15. 987.7 15.5 41.9 11.5% 6.7% 126.5 879.4 87.2 36.8 11.6% 3.1% 1.3 671.4 67. 31.5 12.7% 3.5% 82.4 547.6 55.2 26.2 12.6% * 환산임대가 :( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비 7 OFFICE MARKET REPORT
권역별분석 강남권역 (KBD) 공실률공실률.6%p 상승 등급별로는 A, B등급공실률이 3Q 대비각각 2.5%p,.2%p 상승하였고, Prime, C등급빌딩공실률은 3Q 대비각각.3%p,.9%p 하락함. - A, B등급공실률상승은삼성엔지니어링, 비알코리아등권역내대형임차인이신축빌딩으로이전하면서 4Q에공실로반영된데기인함. 삼성물산등대형임차인이임차면적을축소한것도공실률상승의요인으로판단됨. - Prime등급은캐피탈타워에 NHN비즈니스플랫폼등신규임차인이일부공실을해소하면서평균공실률이소폭하락한것으로나타남. 세부권역별로는송파권역을제외한모든권역에서공실이증가한것으로나타남. 특히강남대로와테헤란로권역공실률이 3Q 대비각각 1.1%p,.7%p 상승한 4.9%, 4.% 를기록함. 강남대로권역은삼성화재서초사옥, 나라빌딩등에서공실이신규로발생하였으며, 테헤란로권역은 EK타워, 한국고등교육재단빌딩등신축오피스의영향으로공실률이상승한것으로조사됨. 환산임대가및공실률추이 15 14 13 12 11 1 9 8 4.5% 4.7% 5.6% 4.6% 3.8% 2.7% 89.6 89.2 88.6 88.7 89.7 89.5 9. 91.3 92.5 92.8 3.6% 4.1% 3.1% 6% 5.3% 5.4% 4.8% 5% 92.7 93. '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 4% 3% 2% 1% % 세부권역별환산임대가와공실률 14 12 1 8 4.9% 99 12 4.% 84 7.3% 89 6.7% 8% 6% 4% 2% % 임대기준환산임대가.3% 상승 12. 4Q 환산임대가는 93. 천원으로 3Q 대비.3% 상승함.( 전년동기대비 1.8% 상승 ) 등급별로는 C 등급을제외한모든등급에서환산임대가가상승하였으며, C 등급은보합세로나타남. - 4Q 환산임대가상승은관리비인상에기인한것으로판단되며, 공공요금인상의영향으로중대형빌딩을중심으로관리비를인상한사례가다수조사됨. 주요임대료변동사례 : 섬유센터 (2.5% ), 한독약품빌딩 (5.5% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 3Q 대비상승, : 3Q 대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명 임차인 면적 (m²) 캐피탈타워 NHN비즈니스플랫폼 / 삼성생명 / 데쌍트코리아 ( 증평 ) 6,174 보전빌딩 인그리디언코리아 /KT 렌탈 3,298 양재동복합시설 유니슨 2,235 PMK 삼성생명 / 천지앙 1,94 대공빌딩 법무법인민 1,635 포스코P&S타워 알스톰코리아 1,645 로즈데일빌딩 삼성의료원 1,323 동일타워 재산커뮤니케이션즈 1,95 오로라빌딩 롯데손해보험 998 교보타워 EF코리아 957 대륭서초타워 스마트에프앤디 723 시그마타워 현대라이프생명 573 S타워 한국룬드벡 617 보증부월세 KBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 5.4% (.6%p ) 93. (.3% ) 686.2 (.3% ) 62.2 (.3% ) 28.2 (.2% ) 15.5% (.1%p ) PRIME 1.3% 121.7 874.5 83.8 35.1 12.6% A 6.1% 13.1 733.2 68.4 32. 14.2% B 8.9% 91.1 638. 59.6 29. 15.8% C 6.2% 82.5 571.7 55.8 24. 16.7% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 2 1 2 4th QUARTER 8
여의도권역 (YBD) 공실률공실률 1.4% 기록 12.4Q YBD 평균공실률은 3Q 대비.1%p 하락한 1.4% 로조사됨.( 전년동기대비 6.6%p 상승 ) 등급별로는 Prime, B등급공실률이각각.7%p,.8%p 하락한 22.5%, 2.8% 를기록한반면, A, C등급에서는각각.4%p, 1.3%p 상승한 3.8%, 3.4% 를기록함. - 권역내부임차인이동이주를이루면서 YBD 공실률변동은.1%p로큰변동을보이지않은것으로나타남. - Prime등급에서는지난분기신규공급된 Two IFC로권역내중소형빌딩에입주해있던임차인 ( 한국의료재단, Macoll 등 ) 이이전하면서공실이다소해소되었고, 장기공실이있던 HP빌딩에서도공실이일부해소된것으로나타남. 63빌딩에입주해있던 IBK투자증권이권역내삼덕빌딩으로확장이전하면서 B등급공실률은하락한것으로나타남. 세부권역별로는 YBD Main Market인동여의도권역은 3Q 대비.1%p 상승한반면, Sub Market인서여의도와마포권역은 3Q 대비.1%p, 1.%p 하락한것으로나타남. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 1.5% 1.4% 3.8% 1.9% 2.% 2.4% 2.4% 2.3% 2.7% 2.9% 2.4% 1.7% 68.2 68.7 68.2 68.4 69.2 7.2 72.9 73.8 73.8 73.9 73.8 69.6 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 17 13.9% 15 13 11 9 82.2 3.3% 69.5 7 59.1 2.% 5 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준환산임대가.1% 하락 12. 4Q 환산임대가는 73.8천원으로 3Q 대비.1% 하락함.( 전년동기대비 1.2% 상승 ) 등급별로는 A, B등급에서 3Q 대비.1%,.4% 씩하락하였고, Prime등급은보합세를, C등급은.3% 상승함. - 지속적인공실률안정세를보이던 YBD에대형신규공급으로공실률이크게늘면서, 대형공실이있는빌딩을중심으로공실해소를위해일시적으로기준임대가를하향조정하는사례가발생함. 세부권역별로는동여의도및서여의도권역에서 3Q 대비각각.1%,.9% 하락한것으로나타났으며, 서여의도권역은보합세로나타남. 주요임대료변동사례 : 알리안츠빌딩 (3.6% ), 호성빌딩 (5.% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적 (m²) Two IFC 한국의료재단 /Macoll/AIG/ 덱세리얼스 / 코스모자산운용 / 러셀인베스트먼트 12,622 삼덕빌딩 IBK 증권 9,863 KTB 빌딩 KTB 증권 / 범한판토스 6,13 HP 빌딩알리안츠생명 3,841 다보빌딩신흥기계 2,473 경찰공제회자람빌딩한국기업평가 / 경찰공제회 2,113 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 3Q 대비상승, : 3Q 대비하락, - : 변동없음 ) 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 1.4% (.1%p ) 73.8(.1% ) 483.6 (.1% ) 47.9 (.1% ) 24.5 (.1% ) 12.4% ( - ) PRIME 22.5% 11.3 755.2 75.5 32.7 11.8% A 3.8% 89.9 595.5 59.5 27.8 12.2% B 2.8% 74.2 465.2 47.1 25.8 12.3% C 3.4% 56. 356.9 35.2 19.7 12.7% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 9 OFFICE MARKET REPORT
권역별분석 서울기타권역 공실률공실률 1.5%p 하락 12.4Q 서울기타권역평균공실률은 3Q 대비 1.5%p 하락한 6.1% 로조사됨.( 전년동기대비 2.6%p 상승 ) 메세나폴리스, 더팬등신축빌딩을중심으로공실이해소된것으로조사됨. - 상암 합정권공실률은메세나폴리스, 더팬, LIG합정사옥등신축빌딩의공실이감소하면서, 3Q 대비 6.4%p 하락해서울기타권역공실률하락의주요인으로작용함. 메세나폴리스에는세아그룹이통합이전하면서공실이약 25,m2가량해소됨. - 구로 영등포권은타임스퀘어에효성ITX가 3,m2이상의면적을증평하면서공실을해소하였으나, 슈나이더일렉트로닉등이기타권역내신축빌딩인중소기업DMC빌딩으로이전해공실률이 3Q 대비.6%p 하락한것으로나타남. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 15 13 11 6.7% 5.2% 6.% 5.2% 4.4% 5.2% 3.9% 7.6% 5.1% 3.8% 6.1% 8% 7% 6% 5% 4% 15 13 11 9.7% 16% 14% 12% 1% 8% 9 7 3.5% 65.1 65.3 64.6 64.9 65.6 66. 66.1 67. 67.8 68.1 68.5 68.5 3% 2% 1% 9 7 78.4 2.6% 67. 6.4% 68.1 6% 4% 2% 5 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 12.1Q 11.4Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q % 5 % 임대기준환산임대가보합세 12. 4Q 환산임대가는 68.5천원으로보합세를보임.( 전년동기대비 2.2% 상승 ) 세부권역별로는구로 영등포권역의환산임대가가 3Q 대비.3% 상승한것으로나타났으며, 용산및상암 합정권역은보합세로나타남. 주요임대료변동사례 : 영등포제일빌딩 (2.7% ), 미래빌딩 (4.% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 3Q 대비상승, : 3Q 대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명임차인면적 (m²) 메세나폴리스세아그룹 25,455 서울기타공실률환산임대가 보증금 보증부월세 임대료 관리비 전환률 더팬 LG CNS 6,26 LIG합정사옥 페덱스킨콕스 3,636 평균 6.1% (1.5%p ) 68.5 ( - ) 458.7 (.4% ) 42.8 (.3% ) 24.1 (.4% ) 12.7% ( - ) 타임스퀘어효성 ITX( 증평 ) 2,99 * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비 삼구빌딩녹십자 1,296 상진빌딩인트로맨 853 세우빌딩세우방송예술직업전문학교 641 2 1 2 4th QUARTER 1
분당권역 공실률공실률 6.4% 기록 12.4Q 분당권역평균공실률은 3Q 대비.2%p 하락한 6.4% 를기록함.( 전년동기대비.3%p 상승 ) 세부권역별로는서현역공실률이 3Q 대비 5.1%p 하락한 8.% 를기록하였으며, 수내역공실률은 2.1%p 상승한 6.4% 를, 야탑역은보합세를보임. - 서현역은장기공실이있던분당스퀘어에 KDB생명이약 5,m2면적으로입주하고, 센트럴타워도신한저축은행이약 4,416m2면적으로입주하면서공실이해소되어공실률이하락한것으로나타남. - 수내역에서는휴맥스빌리지, 서영빌딩등에서공실이발생한것으로조사됨. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 15 13 11 9 7 5 5.5% 5.2% 5.1% 1.8% 1.% 7.7% 6.6% 5.8% 6.1% 6.1% 6.4% 5.4% 67. 66.6 66.4 66.3 66.9 66.6 66.6 67.3 67.6 67.5 67.6 67.6 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 15 13 11 9 7 5 8.% 6.4% 71.7 65.2 61.5 1.1% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준환산임대가보합세 12. 4Q 환산임대가는 67.6 천원으로 3Q와보합세를보임.( 전년동기대비.5% 상승 ) 모든권역에서기준임대가와관리비에변동이없었던것으로나타남. Key Leasing 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 3Q 대비상승, : 3Q 대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명임차인면적 (m²) 분당스퀘어 KDB생명 4,955 서울기타공실률환산임대가 보증금 보증부월세 임대료 관리비 전환률 센트럴타워 신한저축은행 4,416 흥국생명 어반E&C 1,16 평균 6.4% (.2%p ) 67.6 ( - ) 462.4 ( - ) 43. ( - ) 23.1 ( - ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비 11 OFFICE MARKET REPORT
권역별분석 종합시장분석 세부권역별종합정보 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 3Q 대비상승, : 3Q 대비하락, - : 변동없음 ) 구분서울평균 CBD KBD YBD 서울기타분당 공실률 6.6% (.2%p ) 6.% (.5%p ) 5.4% (.6%p ) 1.4% (.1%p ) 6.1% (1.5%p ) 6.4% (.2%p ) 환산임대가 89.5 (.1% ) 14.3 (.1% ) 93. (.3% ) 73.8 (.1% ) 68.5 ( - ) 67.6 ( - ) 보증금 62.3 ( - ) 79.7 (.1% ) 686.2 (.1% ) 483.6 (.1% ) 458.7 (.4% ) 462.4 ( - ) 임대료 59.4 (.1% ) 7.8 (.1% ) 62.2 (.3% ) 47.9 (.1% ) 42.8 (.3% ) 43. ( - ) 관리비 28. (.1% ) 31.7 (.2% ) 28.2 (.2% ) 24.5 (.1% ) 24.1 (.4%p ) 23.1 ( - ) 전환률 13.7% ( - ) 12.3% ( - ) 15.5% (.1%p ) 12.4% ( - ) 12.7% ( - ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비 12. 4Q 서울지역평균공실률은 3Q 대비.2%p 상승한 6.6% 를기록함. CBD, YBD, 서울기타권역공실률은하락하였으나, KBD 공실률이상승해서울평균공실률은 3Q 대비상승한수치를기록함. - CBD는권역내이전사례가많았으며, 특히기존빌딩에서신축 Prime 빌딩으로의이전수요가두드러졌던것으로나타남. 또한, 타권역에서의이전수요로 YBD에있던금융위원회가중앙행정기관과의긴밀한업무협조를위해세종대로에입지한프레스센터로이전한것으로조사됨. - KBD에서는권역내대형임차인 ( 삼성엔지니어링, 비알코리아등 ) 이신축빌딩으로이전하면서 4Q에공실로반영되고, 경기에민감한임차인을중심으로임차면적을축소해공실률이상승한것으로나타남. - YBD 및서울기타권역에서는지난분기신규공급된빌딩을중심으로공실이해소됨. 12. 4Q 서울지역평균환산임대가는 3Q 대비.1% 상승한 89.5천원으로조사됨. 환산임대가추이 11. 15. 1. 95. 9. 85. 8. 75. 7. 65. 6. 99.5 99.1 99.5 1.2 11.6 12.2 12. 12.5 13.4 13.9 14.2 14.3 9.2 89.8 89.3 89.4 9.3 9.2 9.7 91.3 92.5 92.9 92.7 93. 85.1 85. 84.9 85.4 86.4 86.7 87. 88.1 89.1 89.5 89.4 89.5 72.9 73.8 73.8 73.9 73.8 69.1 69.4 68.7 68.8 69.7 69.9 7.9 65.1 65.3 64.6 64.9 65.6 66. 66.1 67. 67.8 68.1 68.5 68.5 '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 권역별공실면적추이 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 6.3% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.2% 5.% 4.9% 4.9% 6.4% 6.6% 4.4% '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.4Q 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 2 1 2 4th QUARTER 12
신규공급동향 12. 4Q에는총면적약 49,m2, 4개동의신규오피스가시장에공급되었으며, 이는 3Q 대비약 92% 하락한수준임. 권역별로는 KBD에 4개동 43,65m2, 서울기타권역에 1개동 5,615m2가공급됨. 4Q 신규공급오피스는 KBD 소재중소형규모에서두드러졌으며, 특히테헤란로 EK타워와한국고등교육재단빌딩이가장큰규모로나타남. 4Q 공급예정이던 CBD소재 State Tower 광화문, 글로벌클러스터가 213년으로연기되면서, 13. 1Q에는약 37,m2규모의신규공급이예정되어있음. 주요공급예정오피스는서울기타권역의 MBC신사옥 ( 상암 ) 및아스테리움서울빌딩 ( 용산 ) 등이있음. 권역별오피스공급면적추이 수요, 공급, 공실률추이 6 7 6.3% 6.4% 6.6% 7% 5 6 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 6% 4 5 5.% 4.9% 4.4% 5.2% 4.9% 5% 3 4 4% 2 3 3% 1 49, 2 1 2% 1% '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q % 12. 4Q 주요신규공급오피스 권역빌딩명주소연면적규모 EK 타워서울시강남구삼성동 18,914 m2 15F, B5 KBD 한국고등교육재단빌딩서울시강남구역삼동 15,345 m2 18F, B5 D&Y 빌딩서울시강남구역삼동 4,84 m2 14F, B3 KT 바텍사옥서울시서초구서초동 4,56 m2 8F, B4 서울기타이노베이스서울시마포구연남동 5,615 m2 7F, B3 13 OFFICE MARKET REPORT
조사개요 조사개요 조사대상 서울및분당소재연면적 3, m2이상의빌딩으로, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외함. 조사기간 212. 9. 3~ 212. 9. 21 조사권역 - 도심권역 (CBD : Central Business District) : 종로구, 중구및서대문구 ( 충정로 ) 일대 - 강남 송파권역 (KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구 ( 잠실 ) 일대 - 여의도 마포권역 (YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포일대 - 서울기타권역 : 상기 3대권역이외의서울시소재지일대 ( 용산, 상암, 합정, 구로, 영등포등 ) - 분당 : 야탑역서현역, 수내역일대권역별오피스빌딩개수 ( 총 643개 ) 3 25 258 2 175 15 1 98 95 5 25 조사대상빌딩건축정보 건축년수 - 조사빌딩가운데서울의평균건축년수는 19년임. 권역 등급별평균건축연수 건축연면적 - 권역별연면적을살펴보면 CBD는 5,764,59m2, KBD는 5,95,6m2, YBD는 2,975,329m2, 서울기타권역 2,47,78 m2, 분당권역 619,889m2로조사됨. 권역별오피스연면적 2 1 2 3rd 4rd 4th QUARTER 14
빌딩등급정보 - 등급분류기준에따라각항목별점수의총점을기준으로, 점수대별로 Prime, A, B, C 등급으로분류. 등급 Prime A B C 등급확정기준 각항목별종합점수 상위 1% 각항목별종합점수 상위 1%~3% 각항목별종합점수 상위 3%~6% 각항목별종합점수 상위 6%~1% 등급분류기준 - 임대료에영향을미치는항목을물리적특성, 입지적특성으로나누어각항목별배점기준을산정함. 평가기준 연면적건축연한관리비 Main 권역입지전후면지하철역과의거리도로차선사거리 건축연면적이클수록높은점수부여건축연한이짧을수록높은점수부여관리비가높을수록높은점수부여 CBD( 신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로 )/ KBD( 강남대로, 테헤란로 ) / YBD( 동여의도 ) 입지빌딩에가산점부여전면에입지한빌딩에가산점부여지하철역에서가까운빌딩에가산점부여전면도로차선이넓은빌딩에가산점부여사거리교차로에입지한경우가산점부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이임대인에게 1개월단위로부담하는최소한의실질임대료. 보증금과월임대료비율이서로다른빌딩간의임대료비교에용이함. - 산정방법 : ( 연보증금 x 회사채금리 )/ 12개월 + 월임대료 + 관리비 - 회사채금리 (AA-, 3년 ) : 해당분기조사월의 1일자금리를기준으로사용. 보증부월세와전월세 - 보증금대비월세의비율이 1% 이상인것은전월세월세로, 1% 미만인것은보증부월세로구분함 OFFICE MARKET 15 REPORT
조사개요 지방오피스시장개요및분석 조사대상 권역별오피스빌딩개수 ( 총 165 개 ) - 6대광역시소재연면적 1,m2이상의빌딩 - 단, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외됨 조사기간 4 35 3 25-212 12. 1~212. 12. 17 2 빌딩등급정보 15 1 등급대형중소형각지역건축연면적각지역건축연면적기준상위 7% 이상상위 3% 이하 용어정리 환산전세가 5 - 보증금과월임대료에전환률을적용하여전세가로환산한금액 - 산정방법 : 보증금 + ( 월임대료 X 12) 전환률 지역별현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 3Q 대비상승, : 3Q 대비하락, - : 변동없음 ) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 2.4% ( - ) 3,4.4 ( - ) 19.5 ( - ) 대형.7% 3,31. 22.8 중소형 7.9% 2,838.2 17.1 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 6.1% (.3%p ) 2,33.6 (.4% ) 18.3 (.4% ) 대형 3.8% 2,688.5 21.8 중소형 12.5% 2,14.6 16.1 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 18.9% (.5%p ) 2,222.8 (.2% ) 18.5 (.8% ) 대형 26.1% 1,869.7 19.5 중소형 1.6% 2,368.1 18.1 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 5.8% (2.4%p ) 2,558.7 (1.2% ) 13.9 (1.5% ) 대형 5.8% 2,998.7 14.3 중소형 5.9% 2,37.1 13.8 광주 공실률 환산전세가 관리비 평균 12.7% (3.%p ) 2,194.1 ( - ) 16. ( - ) 대형 9.6% 2,696.1 17.9 중소형 17.1% 1,965.8 15.1 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 3.% ( - ) 2,68.7 (.1% ) 16.9 (.2% ) 대형 2.5% 3,197.2 21.4 중소형 4.3% 2,4.3 14.4 2 1 2 4th QUARTER 16
매입매각동향 매매사례현황 Key Transaction 권역빌딩명소재지매도자매수자 거래면적 ( m2 ) 비고 CBD KBO YBD 서울기타분당 에이스타워 서울시중구순화동 미래에셋자산운용 삼성생명보험 43,45 충무로타워 서울시중구충무로3가 씨지충무로빌딩유동화전문유한회사 JR자산관리 16,629 제이알제1호위탁관리리츠 SK 남산그린빌딩 서울시중구남대문로5가 SK텔링크 이지스자산운용 57,575 이지스KORIF사모부동산모투자신탁18-1 청호컴넷연건동사옥 서울시종로구연건동 청호컴넷 ( 재 ) 한국에스지아이 / 화광신문사 6,51 한빛프라자 ( 오피스부분 ) 서울시송파구신천동 정림건축종합건축사사무소 / 개인 RAK자산운용 25,688 알에이케이사모부동산투자신탁2 아남타워 ( 오피스부분 ) 서울시강남구역삼동 신한BNPP자산운용 아쎈다스자산운용 12,865 아쎈다스오피스사모부동산투자신탁2 KAIT Tower( 토마토빌딩 ) 서울시강남구역삼동 신한BNPP자산운용 한국자산신탁 34,461 카이트제3호위탁관리리츠 동일타워 서울시강남구대치동 동일 이지스자산운용 43,799 이지스KORIF사모부동산투자신탁16 놀부본사 서울시강남구삼성동 놀부 위즈정보기술 3,992 풍림빌딩 서울시강남구역삼동 화인종합건설 JR자산관리 18,962 JR제9호 CR리츠 플래티넘타워 서울시서초구서초동 알파인베스트먼트 미래에셋자산운용 33,79 드림밸류사모부동산투자신탁2 HP빌딩 서울영등포구여의도동 한국휴렛팩커드 ( 유 ) CBRE인베스트먼트자산운용 43,835 CBRE코어오피스사모부동산투자신탁1 두산인프라코어사옥 서울영등포구여의도동 두산인프라코어 한국선주협회, 한국선주상호보험조합 9,969 신송센터빌딩 서울영등포구여의도동 신한BNPP자산운용 미래에셋자산운용 16,92 미래에셋맵스프런티어사모부동산모투자신탁3-2 메세나폴리스 ( 오피스동 ) 서울마포구서교동 메이저디벨로프먼트 KB자산운용 51,87 KB와이즈스타부동산투자신탁2 이레빌딩 ( 구관, 신관 ) 서울시영등포구양평동 도이치투신운용 KB자산운용 56,336 KB스타오피스사모부동산모투자신탁2 SK네트웍스목동사옥 서울시양천구목동 SK네트웍스 ( 특 ) 한국전파진흥협회 5,776 삼우빌딩 서울시서초구반포동 개인 지지자산운용 9,982 지지사모부동산투자신탁2 KT반포지사 서울시서초구반포동 KT KT AMC 9,116 케이리얼티제2호 CR리츠 KT고덕지사 서울시강동구명일동 KT KT AMC 6,425 케이리얼티제2호 CR리츠 KT성북지사 서울시성북구보문동5가 KT KT AMC 6,294 케이리얼티제2호 CR리츠 기륭빌딩 서울시동작구신대방동 기륭이앤아이주식회사 태웅로직이지스 3,434 SKT 구로사옥 서울시구로구구로본동 SK텔레콤 이지스자산운용 23,65 이지스KORIF사모부동산모투자신탁18-2 분당 SH빌딩 성남분당구수내동 엘프유동화전문회사 드림자산운용 9,73 드림밸류사모부동산투자신탁2 포스코엔지니어링빌딩 성남분당구수내동 포스코엔지니어링 메가에셋 28,142 12. 4Q 주요오피스빌딩거래는 25건이있었으며, 총거래면적은 577,731 m2, 거래액 2조 2,524억원수준으로활발한거래를보임. 모든권역에서대형부터중소형오피스까지다양한거래가있었으며, 펀드및리츠의매수세가두드러지게나타남. 미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁 17호 로설정되어있던에이스타워는삼성생명보험에 3.3m2당약 14백만원에매각됨. 이지스자산운용은 SK계열사사옥및콜센터로사용하고있는 SK남산그린빌딩과 SKT구로사옥을펀드를통해매입함. KT는사옥일부를 케이티리얼티제2호리츠를통해유동화하였으며, SK와 KT는모두 Sales and Leaseback 조건으로해당사옥을매각한것으로알려짐. KAIT Tower( 토마토빌딩 ) 은신한저축은행이토마토저축은행을인수후무수익자산처분을위해 2,19억원에매각하였으며, 매수자인카이트제3호위탁관리리츠는국민연금이주투자자인것으로알려짐. KB자산운용의펀드를통해매입된메세나폴리스및이레빌딩은각각세아그룹과교직원공제회가투자한것으로알려짐. 송도포스코건설사옥으로이전예정인 포스코엔지니어링은분당사옥을계열사인 메가에셋에 685억원에매각함. < 자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본 > 17 OFFICE MARKET REPORT
매입매각동향 매매사례분석 오피스거래량최대 ( 총 25 건, 577,731 m2 ) 12. 4Q 주요오피스거래는총 25건 (577,731 m2 ) 으로, 거래면적은 3Q 대비 6.5% 증가한것으로나타남. ( 전년동기대비 11.2% 증가 ) 오피스거래가증가한것은부동산시장의불황으로안전자산에대한선호가높아지면서실물오피스매입수요가늘어나고있는데기인함. 거래면적및거래건수추이 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 3 25 2 15 1 5 '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 투자목적매수강세 12. 4Q에는투자목적거래가 9%, 기업의실수요목적거래가 1% 를차지함. 펀드, 리츠, 보험사등투자목적으로오피스빌딩을매입한사례가두드러졌던것으로조사됨. 투자목적의매수중에서도펀드와리츠를통한매수가 18건으로나타남. 투자목적거래의증가는계속된저금리기조와부동산시장의불황으로자산운용업계를중심으로부동산실물자산운영을통해수익을확보하고자하는움직임이활발하게일어났기때문으로추정됨. 거래면적기준매수자구성추이 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 총거래가격 2 조 2,524 억원 12. 4Q 거래가격은 2 조 2,524 억원을기록했으며, 분기거래규모가 2 조를넘긴것은처음으로조사됨. 주요권역중 대형오피스의거래도있었으나, 기타권역소재패키지거래의영향으로m2당매매가격은 3Q 대비 4.3% 하락한약 36 만원수준임. 거래가격및m2당매매가추이 25, 2, 15, 1, 5, 6. 5. 4. 3. 2. 1. '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q < 자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본 > 2 1 2 4th QUARTER 18
부동산간접투자시장 부동산펀드현황 회사명 펀드명 설정연도 설정월 모집형태국내외 설정액 ( 억원 ) 투자대상 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 11 212 1 사모 국내 1. 파주골프장개발사업 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 12 212 12 사모 국내 1,432. 송도 IBS타워 현대Star사모부동산투자신탁 1 212 12 사모 해외 1. 해외부동산대출채권 현대인베스트먼트자산운용 현대사모부동산투자신탁 8 212 12 사모 국내 25. 양평소재리테일 현대스위스자산운용 현대스위스엠플라자사모부동산투자신탁 212 1 사모 국내 8. 엠플라자빌딩 한화자산운용 한화트라이써클사모부동산투자신탁 17( 리츠 ) 212 11 사모 국내 2,39 케이리얼티제2호 CR리츠 한국투신운용 한국투자사모삼송지식산업센터PFV부동산투자신탁 212 1 사모국내 3. 고양시삼송지구소재지식산업센터한국투자사모삼송지식산업센터부동산투자신탁 212 1 사모국내 375.2 고양시삼송지구소재지식산업센터 하이자산운용 하이KCR2사모부동산투자신탁 1[ 리츠 ] 212 11 사모 국내 576. 케이리얼티제2호 CR리츠 하나다올자산운용 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 46 212 11 사모 국내 155. 경기도광주소재냉동창고 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 5-1 212 11 사모 국내 67. NA 파인트리자산운용 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 5-2 212 11 사모국내 33.5 NA 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 5-3 212 12 사모국내 12.1 NA 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 5 212 12 사모 국내 143.1 NA 코람코자산운용 코람코퍼스텝용산호텔사모부동산투자신탁 1 212 1 사모국내 297.6 용산구소재호텔선매입코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 7 212 11 사모국내 1. 홈플러스사당점 이지스KORIF사모부동산투자신탁 16 212 11 사모 국내 3. 대치동동일타워 이지스KORIF사모부동산투자신탁 1 212 12 사모 국내 - 미정 이지스자산운용 이지스KORIF사모부동산자투자신탁 18B 212 12 사모국내 5. - 이지스KORIF사모부동산모투자신탁 18-2 212 12 사모국내 157.8 SKT 구로사옥 이지스KORIF사모부동산자투자신탁 18A 212 12 사모 국내 1,751. - 이지스KORIF사모부동산모투자신탁 18-1 212 12 사모 국내 1,589.5 SK남산빌딩 유진자산운용 유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 4 212 12 사모국내 95. 부천소재오피스텔유진리스트럭처링사모부동산투자신탁 3 212 12 사모국내 252. NPS 우리자산운용 우리마일스톤US사모부동산투자신탁 1 212 12 사모 해외 499. 미국텍사스주휴스턴소재오피스 엠플러스자산운용 엠플러스사모부동산투자신탁 5 212 11 사모 국내 27. 중구오장동비지니스호텔개발 에스크베리타스자산운용 베리타스웨스트파인사모부동산투자신탁 1 212 12 사모 국내 - 설정전 ( 골프장 ) 알파에셋자산운용 알파마이티사모부동산모투자신탁 14-4 212 12 사모국내 32. 미정알파마이티사모부동산모투자신탁 14-3 212 12 사모국내 1. 미정 알에이케이자산운용 알에이케이사모부동산투자신탁 2 212 1 사모 국내 434. 송파구한빛프라자 아쎈다스자산운용 아쎈다스코리아오피스사모부동산투자신탁 2 212 1 사모 국내 175. 역삼동아남타워 산은자산운용 KDB Retail Investment사모부동산투자신탁 1 212 11 사모 국내 112. 판교상업시설 미래에셋맵스프런티어사모부동산자투자신탁 3 212 12 사모 국내 524.2 BLIND 미래에셋자산운용 미래에셋맵스프런티어사모부동산자투자신탁 3-2 212 12 사모국내 319.5 여의도신송센터매입미래에셋맵스프런티어사모부동산자투자신탁 3-1 212 12 사모국내 21. JR 제9호 CR리츠 미래에셋맵스프런티어사모부동산자투자신탁 31 212 12 사모 국내 8. 서초동플래티넘타워 마이애셋자산운용 마이애셋NPL사모부동산투자신탁 2 212 12 사모 국내 89.8 NPL 리치먼드자산운용 리치먼드사모케이티목동정보전산센터부동산투자신탁 212 11 사모 국내 4. KT목동정보전산센터 드림자산운용 드림밸류사모부동산투자신탁 2 212 12 사모 국내 61.2 분당 SH빌딩 대신자산운용 대신사모부동산투자신탁 6 212 12 사모 국내 31. 시행사지분취득 KTB자산운용 KTB QWL밸리사모부동산투자신탁 1 212 12 사모 국내 16. 안산 QWL밸리공장개발 KB자산운용 KB스타오피스사모부동산자투자신탁 1 212 1 사모 국내 75. 양평동이레빌딩 ( 신, 구관 ) CBRE 글로벌인베스터스자산운용 CBRE코어오피스사모부동산투자신탁 1 212 1 사모 국내 852.6 여의도 HP빌딩 CBRE가치부가사모부동산모투자신탁 1-2 212 11 사모 국내 95.3 지방소재리테일 CBRE가치부가사모부동산모투자신탁 1-3 212 11 사모 국내 22.8 지방소재리테일 ( 자료출처 : 금융투자협회및각자산운용사 ) 12. 4Q 신규설정된부동산펀드는총 47건이며, 총설정규모는 1조 4,23억원임. 이번분기설정규모가가장컸던펀드는이지스자산운용에서설정한 이지스KORIF 사모부동산투자신탁 18-1 임. 이는남대문로소재 SK남산그린빌딩에투자하는펀드로, 총설정액은 1,589.5억원임. 송도 IBS타워에투자하는 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 12 가설정액 1,432억원으로그뒤를이음. 국내오피스에투자한펀드는 11건으로모두실물매입형펀드임. 매입대상오피스는대치동동일타워를비롯한여의도 HP빌딩, 역삼동플레티넘타워, 양평동이레빌딩등이있음. SKT 및 KT는유동성확보를위해 Sales & Lease-back 조건으로사옥을매각한것으로조사됨. 19 OFFICE MARKET REPORT
부동산간접투자시장 부동산펀드분석 부동산펀드신규설정액 1 조 4,23 억원 12. 4Q 부동산펀드신규설정액은 1조 4,23억원, 설정건수는 47건으로조사됨. 이번분기부동산펀드는설정액기준으로 3Q 대비 6.% 하락함.( 전년동기대비 19.1% 증가 ) 펀드설정건수로는 9. 3Q 이후처음으로 4건을초과한것으로, 하반기이후부동산투자시장이활발한움직임을보임. 12. 4Q(12월말기준 ) 부동산펀드누적설정액은 19조 9,51억원으로 3Q(6월기준 ) 보다 4.1% 상승한수준임. 전체펀드설정액대비부동산펀드설정비율은 6.3% 로이는 3Q 대비.2%p 증가한수준임. 부동산펀드신규설정액및설정건수추이 25, 5 45 2, 4 35 15, 3 25 1, 2 15 1 5, 5 '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 부동산펀드월별누적설정액추이 2, 19, 18, 17, 16, 15, 14, 13, 12, '11.1 '11.2'11.3 '11.4 '11.5'11.6 '11.7 '11.8'11.9 '11.1 '11.11 '11.12 '12.1'12.2'12.3 * 설정원본기준 '12.4 '12.5 '12.6'12.7 '12.8 '12.9 '12.1 '12.11 '12.12 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 3.5% 3.% 오피스투자비중급증 투자대상별로는상업시설이 86.5% 를차지하며가장높은비율을차지하였으며, NPL, 재간접펀드등기타유형이 1.3% 로그뒤를이음. 상업시설에투자하는펀드중국내외오피스부분에투자하는펀드설정액이 9,127 억원으로다수를차지하면서, 지난분기에이어오피스실물에대한활발한투자가두드러진것으로나타남. 운용사별설정현황을살펴보면, 이지스자산운용이총 6건, 3,83억원의펀드를신규설정해가장활발한움직임을보임. 투자대상별설정비율추이 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% *BLIND/ 설정미정펀드는제외함. 운용사별펀드설정현황 4, 7 3,5 6 3, 5 4 3 2,5 2, 1,5 3% 2% 1% % '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 2 1 2 4th QUARTER 2 2 1 1, 5 < 출처 : 금융투자협회 >
REITs 신규영업인가 ( 신청 ) 리츠 구분회사명투자대상 영업인가 영업인가신청 카이트제3호위탁관리리츠 서울강남구역삼동소재 KAIT타워 ( 토마토빌딩 ) 제이알제1호위탁관리리츠 서울중구충무로3가소재충무로타워 케이리얼티제2호기업구조조정리츠 KT 소유 8지사토지및건물 제이알제9호기업구조조정리츠 서울강남구역삼동소재풍림빌딩 케이엠개발전문자기관리리츠 경상북도김천시아포읍송천리소재판매시설개발사업 인천북항개발전문위탁관리리츠 인천시서구원창동소재인천북항투자유치단지조성사업 해산 / 취소 / 철회리츠 해산인가 3건 : 케이알제2호개발전문위탁관리리츠, 플러스타제 2, 3호기업구조조정리츠 영업인가취소 1건 : ( 주 ) 코리아개발전문자기관리리츠 영업인가신청철회 1건 : ( 주 ) 인천북항개발전문위탁관리리츠 영업인가신청不인가 1건 : ( 주 ) 케이엠개발전문자기관리리츠 12. 4Q 에영업인가를받은리츠는위탁관리리츠 2 건, 기업구조조정리츠 2 건, 총 4 건으로조사됨. 이번분기영업인가를받은리츠는 KAIT 타워 ( 토마토빌딩 ), 풍림빌딩등모두오피스에투자하는건으로조사됨. 국민연금이투자한카이트제 3 호위탁관리리츠는역삼동소재 KAIT 타워 ( 토마토빌딩 ) 에투자하는것으로거래가액은 2,19 억원수준임. ( 주 ) 제이알제 1 호위탁관리리츠가투자한충무로타워는향후리모델링을통해비즈니스호텔로사용될예정임. 김천시아포읍소재판매시설개발사업에투자할예정이던 ( 주 ) 케이엠개발전문자기관리리츠는이번분기영업인가를신청하였으나, 인가조건을충족하지못하여불인가받음. 경기도군포시에도시형생활주택개발사업을진행하기위해영업인가를받았던코리아개발전문자기관리리츠는도시형생활주택의과잉공급영향으로최저자본금확보에실패하면서영업인가가취소됨. 리츠주가동향 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 코크렙 15 호는인송빌딩매각관련우선협상대상자를베스타스자산운용으로선정했으며, 매각가격은 131 억원으로공시함. 코크렙 15 호는 214 년 12 월이만기이나, 부동산처분완료후조기청산될예정임. 이코리아리츠는차익실현을위해경기도양주시덕정동소재그랑떼상가처분계획을공시한이후주가가약 5% 상승함. 4, 2, '11.1 '11.11 '11.12 '12.1 '12.2 '12.3 '12.4 '12.5 '12.6 '12.7 '12.8 '12.9 '12.1 '12.11 '12.12 ( 자료출처 : 국토해양부및전자공시시스템 (DART), 보도자료 ) ( 자료출처 : 증권거래소 ) 21 OFFICE MARKET REPORT
주요정책변화 [ 서울지역대형건물전력사용량상시공개 ] 서울시는에너지다소비건물의건축물냉난방온도, 에너지사용량등상시공개하는전광판설치를의무화함. 주요내용 - 실내온도, 전년대비전력등에너지증감량표출로사용자의에너지절약유도 - 12년 2,*TOE 13년부터한전계약전력 1,kw 이상약 1,655개소건물까지확대 기대효과 : 건물사용자에게에너지소비량인식및자발적인에너지절약실천유도기대 * 여러가지단위로표시되는각종에너지원들을원유 1 톤이발열하는칼로리 (1, 만 kcal) 를기준으로표준화한단위 [ 지방이전공공기관보유부동산매각활성화대책시행 ] 국토해양부는종전부동산매각에어려움을겪고있는정부산하기관의지방이전사업을촉진하기위하여종전부동산매각활성화대책을시행하고, 지난 12 월 13 일 4 차합동투자설명회를개최함. 주요내용 - 종전부동산매각경로추가 ( 시장매각, 지자체매각외 2가지매각경로추가 ) - 추가매각경로첫번째는해당기관이손익을정산하는조건으로혁신도시특별법상매입공공기관이선별매입하는방안임. ( 향후부동산처분손익은이전기관과매입공공기관간협약에따라정산함 ) - 두번째는과도한규제 ( 도시계획지정시설등 ) 가매각장애요인으로작용하는경우, 해당자치단체와규제완화수준과규제완화에따른부지가치상승분의배분조건을협약한후매각을추진함. 기대효과 : 지방이전공공기관들의종전부동산매각을활성화함으로써이전재원조달문제를해소하고공공기관지방이전사업을촉진할수있을것으로기대됨. [ 서울시건물에너지효율개선사업지원 ] 서울시는건물에너지효율화사업 (BRP) 특별융자지원조건을개선하여건물부문에너지수요를감축하기위한활성화계획을발표함. 주요내용 - 최저금리유지및지원액상향조정 : 건축주의재정부담완화를위해융자이율을정부 ESCO정책자금연 2.75% 보다낮은 2.5% 로유지하고, 지원금액은절감사업비의 8% 이내, 건물당최대 1억원에서대학, 대학병원등집합건물일경우, 최대 2억원까지상향조정함. - 지원대상확대 : 지원대상을기존민간건물에서주택을포함한모든유형건물로확대하고시투자 츌연기관등공공부문까지융자지원을확대함. - 서울시는최저금리, 지원액상향, 지원대상확대등을통해총 225억원규모를지원할예정임. 2 1 2 4th QUARTER 22 < 출처 : 국토해양부, 서울시보도자료 >
부동산개발동향 삼성동파르나스타워증축사업계획안통과 < 조감도예시안 > 사업명 삼성동파르나스타워증축사업 위치 강남구삼성동 159-8번지 대지면적 18,43.46m2 연면적 22,441.41m2 용적률 798.59% 건폐율 56.77% 규모 38F, B8 용도 숙박, 업무시설 향후계획 216년 7월준공예정 사업시행사 파르나스호텔주식회사 비고 - 기존그랜드인터컨티넨탈호텔 (529실) 에파르나스타워신규호텔 (138 개실 ) 증축 - 친환경최우수등급 ( 그린 1등급 ) 을목표로도심속친환경건축계획 수립 남대문구역 7-2, 9-2지구도시환경정비사업계획안통과 사업명 남대문구역 7-2, 9-2 지구도시환경정비사업 위치 중구회현동1가 194-19번지외 32필지 대지면적 3,739.4m2 연면적 6,528.81m2 용적률 999.94% 건폐율 51.8% 규모 25~29F, B8 용도 관광숙박시설, 업무시설, 판매시설 향후계획 216년 4월준공예정 비고 - 관광숙박시설 (428실), 업무시설 ( 오피스텔 : 345실 ), 판매시설을 신축함으로써퇴계로변의도시환경개선및상업 관광사업강화 < 조감도예시안 > 23 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 213 년국내경제전망 수출소폭반등하며성장률 3% 대로 1. 경기흐름 2. 수요부문별전망 3. 고용 물가 4. 금융시장 5. 맺음말 우리경제는유로존위기등대외충격의영향으로심한경기부진을겪고있다. 불확실성확대로세계내구재수요가위축되면서수출의차질이컸다. 다행히최근세계경제는점차안정을되찾고있다. 미국과중국이주도하면서내년세계경제는올해보다성장세가소폭높아질전망이다. 더욱이올해크게위축되었던세계교역이내년에는다소회복될전망이다. 선진국소비자들의내구재수요가완만하게재개되면서우리나라의내구재와관련부품수출이호전될것으로보인다. 기업과가계의수익이개선되면서내수경기도올해보다는나아질전망이다. 그러나높은가계부채수준, 고령화, 부동산장기부진등우리경제의구조적요인들이내수경기의본격적인회복을제약할것이다. 내년국내경제성장률은 3.4% 수준으로세계경제성장률과유사한수준을기록할전망이다. 성장세는높아지지만올해크게늘었던자영업자수가감소추세로돌아서면서취업자증가는 2 만명대후반으로낮아질것으로예상된다. 수출호조와내수부진으로경상수지는내년에도 27 억달러정도의비교적큰흑자를기록할것으로보인다. 선진국의금융완화기조가이어지면서원화가치는달러당 1,5 원수준으로절상될전망이다. 수요확대가빠르지않고국제에너지가격도안정세를보이면서소비자물가는 2% 대중반수준을유지하게될것이다. 금리는전반적으로낮은수준을유지하는가운데내년하반기이후소폭상승할가능성이있다. 경제연구부문 jkookang@lgeri.com 2 1 2 4th QUARTER 24
213 년국내경제전망 현재내수와외수의성장기여도가동시에하락하면서성장률의하락이빠르게나타나고있다. 1. 경기흐름 212 년, 내수와수출의동반부진 우리나라는올해심한경기부진을겪고있다. 국내경기의하락속도는세계경제평균수준보다빠르다. 올들어 3 분기까지세계주요국평균성장률은 2.8% 인데우리나라는 2.2% 로훨씬낮다. 더욱이 3 분기들어세계경기는전기대비반등하는모습을보인반면우리나라는하락세를지속해제로성장수준까지떨어졌다 (< 그림 1> 참조 ). 위기기간을제외하면 2 년대들어우리경제는경기하강국면에서내수와외수부진이번갈아나타나면서성장률하락폭이작고하강기간이비교적짧다는특징을가지고있었다. 반면현재는내수와외수의성장기여도가동시에하락하면서성장률의하락이빠르게나타나고있다 (< 그림 2> 참조 ). 세계경제불확실성확대로내구재수요가위축되면서후방연관효과가큰부품, 소재등우리나라의주력산업수요가연쇄적으로줄어들었다. 이에따라우리수출은 3 분기까지마이너스증가를기록해주요국가들에비해더부진한모습을보였다. 높은가계부채와부동산경기침체등구조적인문제점들이내수경기를위축시키고있다. 국내경제가일본형장기저성장에빠질것이라는우려까지제기되고있는상황이다. ( %) 1.4 1.2 1..8.6.4.2 211 212 ) 1 8 6 213년세계경제소폭회복으로국내경기도하강세멈출듯 4 2 선진국들의부채조정을위한정부수요감축은 213년에도이어지면서 -2-4 세계경제의본격적인회복을어렵게할것이다. 그러나미국과중국이견 -6 2 23 26 29 212 실한성장을지속하면서세계평균성장률은내년 3.4% 로올해의 3.2% 보 다소폭높아질것으로예상된다. 더욱이올해크게위축되었던세계교역이내년에는다소회복될전망이다. 최근선진국에서는전기전자부문의수요가호전되는등긍정적인움직임이나타나고있다. 유로존의급격한위기상황이다소줄어들면서그동안미루어두었던대기수요가재개되는것으로볼수있다. 우리나라수출도 1월이후플러스성장으로돌아선바있다. 다만세계경제성장회복속도가빠르지않고원화도절상되는점은수출회복속도를완만하게하는요인이다. 수출이호전되면서내수경기도올해보다는개선될전망이다. 수출기업수익이설비투자로이어지고소득증대가가계구매력을높이게될것이다. 교역조건이개선될것이라는점도성장의모멘텀으로작용할것이다. 국제유가등원자재가격이안정되는반면반도체, 디스플레이등주력수출품의단가는상승추세를보이고있어수출을통한소득창출이확대될전망이다. 그러나우리나라내수부문의구조적인문제점들은내년에도지속되면서내수경기의본격적인회복을제약하게될것이다. 우리나라소득대비가계부채규모가선진국평균보다높다는점을감안할때향후수년간은부채의총량을줄이는노력이강화될전망이다. 가계부채가조정되는과정에서저축을늘리고소비를줄이는경향이이어지게될것이다. 노후준비가부족한고령층의소비성향저하도단기간에개선되기어려운현상이다. 공급능력과잉에시달리고있는건설부문도장기침체에서벗어나기어렵다. 결론적으로 213년국내경제의성장세는지속적으로하락하기보다는다소반등할가능성이크다. 수출이국내경제의성장을이끌어가는주도적수요부문이될것이다. 다만 2년대중반과같은 4~5% 대의성장으로돌아갈정도로빠른회복은어려울것이다. 국내성장률이세계평균수준인 3.4% 수준까지높아지는데만족해야할것으로보인다. 중기적으로도우리나라는 3% 대초중반수준의성장률을기준으로등락하게될것으로전망된다. 25 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 213 년국내경제성장률은 3.4% 를기록할전망이다. 2. 수요부문별전망 213년수출완만하게개선 212년우리수출은금액기준으로전년대 3.6 2.5 1.8 2.2 2.8 3.9 3.4 비마이너스증가를기록하고있다. 세계경제 2.3 1.3 2.2 1.7 2.5 2.8 2.7 불확실성증대로내구재교역이위축되면서 -5. -.6-1.2 -.9.6 1.3.9 우리나라를비롯해아시아공업국들이큰타 3.7 2.2-4.4-1.1 1.1 5.1 3. 격을입었다 (< 그림 3> 참조 ). 211년 2% 이상 19..5-1.7 -.6 6.5 11. 8.7 늘었던중국의수출도한자릿수증가율에그 23.3 2.3-3.1 -.5 6. 16.2 11. 쳤고일본, 대만등의국가에서는수출이감소 261 137 292 429 11 172 273 4. 3.4 42 1,18 1.391 1,541 171.5 3.6 4.4 2.7 3.5 45 1,142 1,431 1,481 18.6 3.4 4.2 1.7 2.9 45 1,113 1,399 1,419 176.7 2.8 3.4 2.2 3.2 45 1,127 1,415 1,45 178,7 3.1 3.8 2.2 3.5 32 1,6 1,265 1,36 171 2.7 3.3 3.2 3.2 25 1,4 1,215 1,31 169 3. 3.7 2.7 3.3 28 1,5 1,24 1,335 17 2.9 3.5 했다. 선진국의내구재수요가위축되었지만우리나라는중국, 대만, 싱가포르등아시아공업국과의교역이크게둔화되었다. 이는우리나라와아시아국가간의수평적분업관계가크게확대된데따른것이다. 전체수출중전자부품과전자기기를합친비중이 2% 를넘어서는데특히아시아국가에대한전기전자수출이총수출의 15% 에달할정도로높다. 213년에는올해크게위축되었던세계교역량이점진적으로회복될전망이다 (< 그림 4> 참조 ). 211년말부터시작된내구재수요위축현상이시간이지나면서점차완화되고있다. 내년유로존의불확실 성은여전히남아있지만올해와같은심각한유동성위기가능성은다소줄어들것이다. 특히미국의소비가본격화되고중국, 인도, 브라질등개도국이소비주 도의성장을꾀하면서내구재수요가늘고부품교역도연쇄적으로늘어나게될것이다. 다만세계경제회복이제한적으로이루어지면서우리수출도급격히반등 하기보다는완만한회복세를보일전망이다. 내년수출증가율은 1% 에가까운수준으로높아질것으로예상된다. 품목별로는전기전자제품수출이큰폭으로늘어날것으로보인다. 미국과개도국의수요가회복되면서컴퓨터, 무선통신기기와관련부품수출이증가할것 이다. 최근우리기업들이일본기업들을제치고세계시장점유율을높여가고있어그만큼수출경쟁력도높아진것으로판단된다. 반면선박수출은유럽국가들 의수주부진으로수출둔화추세가지속되고석유화학업종도유가안정으로단가가하락하면서올해보다는부진할것으로예상된다. 자동차수출도중국이나브 라질등해외의생산공장이가동되면서국내의생산증가가빠르지못할것이다. 경상수지흑자 27 억달러예상 212 년반도체, 섬유, 철강업종에서수출단가가하락하면서수출물량증가에도불구하고전체수출액은감소했다. 그러나 213 년에는수출 7.4 5. -.3 -.3 -.8-1.6-4. (%) (%) 6 4 5 3 4 2 3 1 2 1-1 -1-2 -2-3 28 29 21 211 212-3 -4 213 f 2 1 2 4th QUARTER 26
213 년국내경제전망 세계교역량이점진적으로회복되면서수출은 1% 에가까운증가율이예상된다. 단가가완만하게개선될것으로예상된다 (< 그림 5> 참조 ). 그동안세계수요부진과경쟁심화로반도체단가가큰폭으로하락했지만경쟁업체들의퇴출과세계수요증가로가격이상승압력을받고있다. 올해서비스수지는사상처음으로흑자를기록할전망이다. 그러나내년에는원화강세로일본을중심으로해외관광객이감소하면서여행수지적자폭이다시커질것으로예상된다. 또한중동부국의수요가마무리되면서건물수주증가세가둔화되고경쟁심화로단가도낮아져건설수지흑자는줄어들것으로보인다. 올해경상수지흑자는 43 억달러로사상최고수준에근접할것으로보이며내년에는흑자가다소줄어들어 27 억달러내외에이를것으로예상된다. 부채조정, 고령화가소비의구조적제약요인 위기이후지속적으로부진한모습을보였던소비는 212 년들어더욱위축되는모습이다. 212 년 3 분기까지소비증가율은 1.4% 를기록해국내총소득증가율 (2.3%) 을크게하회했다. 특히 3 분기로가면서소득과소비의증가율격차가더욱확대되고있다. 가계의평균소비성향 ( 전체가구기준 ) 은 3 분기 73.6% 로 23 년발표이래역대최저수준을기록했다. 부동산가격하락으로자산효과에따른소비증가가어려워진데다가계부채에대한규제강화로차입을통한소비도제약되고있기때문이다. 글로벌금융시장의불확실성과국내경기부진으로가계의소비심리가살아나지못하고있는상황이다. 213 년중수출이회복되고성장률도소폭상승하면서가계소득여건은다소개선될것으로보인다. 교역조건악화가멈추면서실질국민소득증가율이성장률수준으로높아질전망이다. 유로존재정위기의확산으로심각했던경제의불확실성이소폭이나마호전될것으로예상된다. 이러한측면을감안할때민간부문의소비증가율은 212 년보다다소높아질것으로예상된다. 올해미루어두었던가전등내구재소비가완만하게반등할것으로예상되며여가및문화관련서비스도꾸준한증가추세를보일전망이다. 다만우리나라소비의구조적제약요인들이중기적으로지속되면서소비의본격적회복을어렵게하는요인이될것이다. 가계의부채조정은당분간이어질전망이다. 211 년이후가계부채조정에따른민간소비증가율둔화폭은.8%p 에이르는것으로분석되고있다 (< 그림 6> 참조 ). 높은가계부채비중이경제의불확실성을높이고우리나라의신뢰도를떨어뜨리는요인으로작용하면서부채를줄이려는정책적노력이강화되고대출여건이엄격해질전망이다. 그동안상대적으로규제가느슨해대출이집중되었던제 2 금융권에대해서도감독이강화되면서부채확대가쉽지않을전망이다. 고령층의소비성향저하추세도이어질전망이다 (< 그림 7> 참조 ). 6 대이상고령층가구의소비성향이가장빠르게하락하고있다. 평균수명상승, 공적연금의보장제약그리고자녀에게의존하는경향감소등으로노후대비가부족한고령층이지출을줄이는경향은지속될것으로예상된다. 주택가격이단기간내급락할가능성은크지않지만과거와같이추세적으로높은상승세를재개할유인도높지않다. 당분간자산가격변화는소비에부정적영향을줄가능성이크다. 가계부채의조정도당분간이어질것으로보인다. 이와같은구조적소비제약요인들로인해소득증가에도불구하고 213 년민간소비증가율은 2% 대로경제성장률에미치지못하는추세가이어질것으로예상된다. 주택건설부진지속 (%) 2 15 1 5-5 -1 211 212 2 3 f.2 (3.8%) 2.3.1 1.5 2.6 1.4-1.1-1.3 (%) 85 8 75 7 2 24 28 211 건설투자는 21년 2분기이후마이너스성장을지속하고있다. 주택수요가둔화되고, 부동산가격상승에대한기대심리가위축되어주택투자는침체에서벗어나지못하고있다. 토목건설역시글로벌금융위기이후경기활성화를위한토목사업이마무리되고, 지자체및 LH공사등공기업의부채문제가겹쳐지면서부진한모습을보이고있다. 내년에도주택투자는마이너스성장에서벗어나기어려울전망이다. 선행지표인주택인허가, 착공면적, 수주액등이최근큰폭의하락세 27 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 211 년이후가계부채조정에따른민간소비증가율둔화폭은.8%p 에이른다. 로전환되었다 (< 그림 8> 참조 ). 내년에경기가소폭반등하면서주택수요가늘어날여지가있지만우리나라의소득대비높은주택가격, 인구구조변화로주 택가격이하락할것이라는기대가내년에도상당한영향력을갖게될것이다. 주택구입가능연령층인 3~54세인구는 212년을정점으로하락세로돌아설전망이다. 수도권의소득대비주택가격배율 (PIR) 은 211년 8.3배로 29 5 4 년하락추세에도불구하고여전히주요국가들에비해높은수준이다. 주택가격상승에대한기대가낮아지는추세가내년에도계속되면서자산으로서주택에대한수요가크게늘기어렵다. 가계부채조정이진행되면서차입을통한주택구입이어려워지는점역시내년주택수요를감소시키는중요한요인이될것이다. 3 2 1-1 -2-3 부동산시장침체로민간건설사의경영상황이악화되고있는점도부정적인 211.1 4 7 1 212.1 4 7 1 요인이다. 건설기업들의은행대출연체율이올하반기에 4% 를넘어서는등상 승세를지속하고있다. 자금여력이충분치않고부동산경기불확실성이높은 상황에서기업들이위험을감수하고주택공급을늘릴유인은크지않을것이 다. 공공부문의주택건설투자는올해와비슷하거나다소줄어든수준에머물전망이다. 213년예산안에따르면내년보금자리주택건설규모 는올해계획된 15만호와동일한것으로나타났다. LH공사의재무구조개선이지속될전망이고보금자리주택관련정책이불확실하다는점 을감안한다면추가적인공급을기대하기는어려울것으로판단된다. 공공부문의토목건설과비주거용건물건설투자는내년에다소늘어날것으로전망된다. 경기부진에따른재정확장기조속에 213년 SOC 예산안 은 24조원으로올해대비 3.6% 늘었다. 행복도시및혁신도시로의공공기관이전이본격화되면서청사건설투자도늘어날것으로예상된다. 지자체및공기업의부채문제는토목건설의회복에중기적으로부정적인요인이될것이다. 기획재정부에따르면도로공사등 SOC 관련공 기업들의부채비율은 211년기준 221.5% 로전산업평균치인 152.7% 에비해크게높다. 사업조정, 부채증가율둔화등공기업들의부채감축노 력이지속적으로요구되면서신규투자를제약하게될것이다. 결론적으로보면 213년에는주택건설투자의침체가지속될것이나토목건설과비주거용건물건설이늘면서전체건설투자는올해마이너스 성장에서플러스성장으로돌아설것으로전망된다. 다만회복의폭은매우미미할것으로보이며연간 1% 내외의낮은성장에그칠전망이다. 국내경제리스크요인 가계부채위기시제2금융권이뇌관될것 213년우리경제의가장큰리스크는남유럽국가의재정위기확산에따른세계금융및실물경기의혼란이라는대외요인이라고볼수있지만국내적으로는가계부채문제가가장심각하게지적된다. 가계부채문제는자영업위기, 부동산가격급락우려등다른우려요인들과밀접하게연관되어있다. 이러한리스크요인들은결국향후국내경기의향방에따라위험성확대여부가결정될가능성이크다. 경기의부진은두가지경로를통해가계부채리스크를확대시키게된다. 우선자영업자들을포함한가계의소득을둔화시켜부채상환능력을떨어뜨리게된다. 이와함께경기하락은주택가격의약세요인으로작용하게되고이는주택담보가치를떨어뜨려부채의취약성을높이게된다. 213년중특히우려되는부문은자영업자들의어려움이확대될가능성이다. 임금근로부문에취업이어려워자영업에뛰어든근로자들간의경쟁격화로자영업부문의부실이늘어날것으로예상된다. 특히최근자영업창업을위해주택을담보로제2금융권등에서차입을늘린가계가늘어나면서우려가커지고있다. 최근가계부채가빠르게늘어나고있는신용금고, 상호금융등제2금융권부문의위험성을제대로판단하기어려운상황이다. 정부가제2금융권의부채안정성과투명성을높이는정책을단계적으로시행할예정이지만예기치못한리스크가발생할가능성은남아있다고볼수있다. 주택가격의급락가능성도우려되는부문이다. 주택가격상승에대한기대가지속적으로낮아지는 추세를보이고있어 213 년주택경기전망이밝지않은상황이다. 주택가격이큰폭으로떨어질경우담보가치를하회하는주택이늘어나면서부실이금융권으로확산되고이에따른주택차압증가가추가적인주택가격하락요인이될수있다. 2 1 2 4th QUARTER 28
213 년국내경제전망 부동산시장침체로민간건설사의경영상황이악화되고있는점은건설투자에부정적인요인이다. 수출회복으로투자심리개선 211 년이후국내상장기업들의경영성과는계속나빠지고있다. 부채상환능력을보여주는이자보상배율 (= 영업이익 / 금융비용 ) 이 211 년 3.6 배로전해에비해낮아지더니, 올상반기에는 3. 배로더욱하락하였다. 하반기들어서도기업투자심리를나타내는 BSI 지수가 11 월까지계속하락하는등기업경기부진이이어지고있다. 기업투자심리지표는실제설비투자에비해 1 분기정도선행하는경향이있다. 내년초반까지설비투자부진이이어질것으로예상해볼수있다 (< 그림 11> 참조 ). 정책금융공사의설비투자계획조사를보면국내기업들의 213 년설비투자계획이올해대비 1.4% 감소하는것으로조사되었다. 다만내년상반기중에는수출회복등으로설비투자가완만하게반등할것으로예상된다. 우리나라의설비투자는수출과유사한움직임을보인다. 금리가안정되면서자금조달여건이양호할것이고, 원화절상으로수입자본재비용도절감될것이다. 올해감소세를보인설비투자는 213 년에는 3% 내외의증가율을기록할전망이다. (%) 4 2-2 -4 28 29 21 211 212 3. 고용 물가 자영업자감소로취업자증가 2 만후반으로둔화 부진한경기에도불구하고올해취업자증가수는 11월까지 45만명에달해 2년대평균 29만명을크게상회했다. 이는노동에대한수요가늘었기때문이라기보다는노동공급이늘었기때문이다. 금융위기이후비경제활동인구화되었던인력들이 211년하반기부터일시에쏟아져나오면서자영업자와여기에고용된임금근로자가크게늘었다 (< 그림 12> 참조 ). 그러나이러한추세는 212년하반기부터꺾이기시작하고있다. 계절조정자영업자수는 7월부터하락세로돌아섰다 (< 그림 13> 참조 ). 금융위기이후누적되었던잠재노동공급인력들이일시에진출했던 급격한붕괴리스크는크지않은편 다만 213 년국내경제성장세가 212 년보다는다소높아질것으로예상되고가계부채리스크를줄이기위한정책방안도적극적으로시행되고있어가계부채문제가금융시스템붕괴로이어지는위기발생가능성이크지는않을것으로보인다. 당연구원분석에따르면가계소득이 5%, 부동산가격이 1% 동시에하락할경우부실가구의부채규모비중은 4.4% 에서 5.1% 로늘어나고금융기관의손실은.5%p 늘어나는것으로추정된다. 주택가격이나가계소득수준에상당한정도의충격이발생해야가계부채문제가심각해지는것으로판단해볼수있다. 213 년국내경기는지속적으로추락하기보다는 3% 대성장수준에서등락하면서가계소득이다소나마늘어날것으로보인다. 우리주택시장의가격거품이과거일본이나미국의버블시기에비해크게낮은것으로추정되고있어주택가격이급작스럽게추락할가능성도크지않다. 최근정부의부채억제노력에힘입어가계부채는둔화추세를보이고있다. 또한주택금융공사의적격대출이늘면서우리나라가계부채의문제점으로지적되고있던변동금리일시상환대출의비중도빠르게낮아지고있다. 특히주택담보대출의고정금리전환이빠르게이루어지면서고정금리비중이 16% 수준까지높아지고있고제 2 금융권에대한감독도강화되고있다. 3 국내경제의리스크요인은독자적으로발생하기보다는세계경제위기상황과연동될가능성이크다. 유로존위기확산등글로벌경기나금융시장에심각한위기상황이발생했을경우이는국내경기와자산가격에충격을주면서가계의부채상환능력을현저하게떨어뜨릴수있다. 결국국내리스크요인들은세계경제위기시취약한고리로작용하면서국내경제에미치는충격을증폭시키는역할을하게될것이다. 2 1 5 1 15 45-1 29 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 자영업창업을위해주택을담보로제 2 금융권등에서차입을늘린가계가늘어나고있다. 효과가사라지고있는것이다. 더욱이내수부진으로자영업자간경쟁이치열해지면서자영업진출유인은계속악화될것이다. 213년에는성장률이돌아서면서노동수요가다소확대될것이지만자영업자수가감소세로전환되면서노동공급측면이고용을이끌어가던효과가사라질전망이다. 전체취업자증가수는 212년 45만명에서 213년에는 2 만후반으로크게둔화될전망이다. 다만경제활동참가율이줄어들면서실업률은 3% 초반의낮은수준을유지할것 이다. 산업별로는수출이개선되면서 제조업취업자가늘어날전망이 58 다. 최근개도국임금상승등으로노동집약적산업의해외이전현 56 상이둔화되면서제조업의고용창 54 52 21 211 212 소비자물가, 안정적흐름 출효과가다시높아지는것으로추정된다. 제조업고용을유지하기위해필요한제조업성장률은 199 년대후반 1.2% 에서 2 년대후반 6.8% 로낮아진바있다. 아동과노인돌봄서비스를중심으로보건서비스업취업자도꾸준히증가할것으로예상된다. 그러나일부산업에서는인력구조조정이지속될계획이다. 부채조정과정에서수요확대기반을찾기어려운금융업, 경기침체가지속되고있는건설업에서대규모구조조정이예상되고있다. 도소매숙박운수업종에서도자영업자가감소하면서취업자증가세가둔화될것으로보인다. 경기부진이이어지면서최근소비자물가는크게안정되는모습이다. 태풍의영향으로 1 월물가가오름세를보였으나 11 월들어다시 1% 대상승률로낮아졌다. 국제곡물가상승에따른충격이우려되기도하였으나, 민간소비가위축되어있는상황에서식품가격상승이다른품목으로파급되지않고일시적충격에그친것으로판단된다. 1% 대의낮은물가상승률은지난해농산물및석유류가격이크게올랐던데따른것이기때문에계속유지되기는어렵다. 기저효과가사라지면서내년에는물가상승률이점차오르는모습을보일것이다 (< 그림 16> 참조 ). 올해정부규제등으로가격조정을미루었던기업들이내년초에는가격인상에나서게될것이고, 대중교통요금, 상하수도료등공공요금인상이계획되어있고보육비지원도축소되면서물가상승요인이될것이다. 3 2 1-1 -2 21 211 212 자영업자감소로취업자수증가세크게둔화될전망 우리나라의임금근로자수는경기변동에민감하게반응하지만자영업을포함한비임금근로자의수는경기변동과큰관계가없는것으로 보인다 (< 그림 14> 참조 ). 4 3 2 1 27 28 29 21 211 212 1 6 2-2 -6 4 2-2 -4-6 27 28 29 21 211 212 1 6 2-2 -6 2 1 2 4th QUARTER 3
213 년국내경제전망 국내경제의리스크요인은독자적으로발생하기보다는세계경제위기상황과연동될가능성이크다. 그렇지만내수회복이지연되면서수요측면에서물가상승압력은크지않을것이다. 국제원자재가격이안정되면서비용측면의부담도크지않다. 국제유가는공급확대등에힘입어올해와비슷한수준에머물전망이다. 최근불안한움직임을보였던국제곡물가도하반기들어작황사정이개선되면서공급부진에대한우려감이완화되고있다. 213 년중원화절상기조가지속된다는점도물가안정에기여할것이다. 환율하락은직접적으로수입소비재가격을안정시킬것이며, 기업들의원가절감요인이되어비용상승요인을상쇄시켜줄것이다. 213 년소비자물가상승률은 2% 중반의안정적인흐름이예상된다. 4. 금융시장 저금리기조유지되나자금시장차별화지속 5 4 3 2 1 211 212 213 213 년에도저금리기조는지속될전망이다. 실물경기의회복이완만해자금수요확대가빠르지않고물가도안정되면서전반적인금리상승압력이높지않을것이다. 기준금리는내년상반기중한차례정도추가인하될가능성이높다. 내수경기를활성화할필요성이커지는데다해외자본유입으로원화가과도하게절상되는것을막기위해금리인하요구가커질것으로보인다. 시중금리도낮은수준을유지하는가운데, 내년하반기이후실물경기흐름에따라다소상승하는모습이나타날수있다. 국고채, 통안채등무위험채권은경상수지흑자국의준비통화다변화차원에서외국인투자자금의유입이이어질가능성이높다. 금리인하및환율하락으로외국인채권투자자금유입규모가올해에비해다소감소할수있지만, 기본적인순유입기조는지속될전망이다. 213 년중 3 년만기국고채금리는연평균 2.8% 수준을기록할전망이다. 회사채는신용등급및산업간차별화현상이이어질것으로보인다. 국채금리가낮은상황에서상대적고수익을얻기위한수요가은행, 보험등기관투자가를중심으로지속되면서우량회사채금리는안정세를보일것이다. 내년우량회사채 (3 년만기 AA- 등급 ) 금리는연평균 3.3% 를기록할전망이다. 반면비우량회사채는오히려신용스프레드가확대될가능성이있다. 기업간의양극화현상이지속 2 27 29 211 213 되면서한계기업의부도위험이높아진상태이다. 내년에도부실기업의구조조정에대한우려가지속되면서저신용기업들은자금조달에어려움을겪을가능성이높다. 기업신용등급하락이이어질경우해당등급전반에대한투자심리가위축되면서자금여건의악화가다른기업으로전염될우려도있다. 1 8 6 4 2년대임금근로자증가율과경제성장률과의상관계수는.65으로추정되었지만비임금근로자와의상관계수는.16으로매우낮다. 임금근로자증가수는지난해 47만명에서올해 32만명으로오히려줄어들었지만자영업자를포함한비임금근로자가늘면서고용회복을견인했 (%) 3 다. 임금근로자증가의상당부분도자영업증가세에기인한것이다. 2 소상공인실태조사에따르면 1~4인규모의사업장에서가족이아닌외부 1 고용인원은평균.6명에달해자영업자증가로임금근로자도상당수늘 었을것으로추정된다. 그동안우리나라에서는취업자대부분이고용규모 5~299인정도의중소기업에서늘어났지만올해에는전체취업자증가중 -1 절반이상인 25만명이규모가영세한 1~4인사업장에서증가했다 (< 그림 21 211 212 15> 참조 ). 내년에자영업자수는줄어들것으로전망된다. 자영업에취업한임금근로 자와무급가족종사자까지감소하는점을감안하면올해보다취업자증가수가 2만명이상줄어드는효과가예상된다. 31 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 확장적재정기조속에신축적운용이필요할것이나, 대규모경기부양책등의예산편성은신중해야할것이다. 원화강세, 내년달러당평균 1,5 원 올해하반기이후재개된원화환율의하락세는 213 년에도계속될전망이다. 미국, 유로존, 일본등주요선진국의통화완화정책이내년에도이어짐에따라전반적으로신흥국통화는선진국통화대비강세를나타낼것으로보인다. 유럽재정위기등글로벌금융시장의불안이근본적으로해소된것은아니라는점에서달러수요는당분간지속되겠지만, 미국재정절벽합의나스페인의구제금융신청등의주요불안요인들이큰충격없이매듭지어질경우안전자산선호경향이감소하면서신흥국통화의강세가가시화될전망이다. 특히원화강세는더욱두드러질가능성이높다. 원화는 27 년대비 15% 이상절하된상태이다. 향후의환율하락세는불안정한대외여건으로저평가되었던원화가치가적정수준을회복해가는과정으로판단할수있다. 내년원화환율은연평균달러당 1,5 원을나타낼것으로전망된다. 올해 4 억달러이상의흑자를기록했던경상수지가내년에도흑자기조를이어갈것으로보여달러공급우위의외환시장여건이지속될전망이다 (< 그림 18> 참조 ). 특히최근들어과거와비교할때환율수준에비해경상수지흑자폭이더욱커지는모습이다. 지난해에비해올해원화환율은달러당약 3 원상승했지만경상수지흑자는약 17 억달러나늘었다. 이는우리나라의경쟁력상승등으로경상수지균형환율이과거에비해낮아졌을가능성을시사한다. 자본수지측면에서도원화절상압력은높을전망이다. 원화자산의경우선진국대비수익률이높으면서도, 국가신용등급상향등으로신흥국통화가운데에서는상대적으로안전하다고평가되고있어향후에도투자수요가이어질가능성이높다. 이전까지는달러화가치가오를경우원화는약세를보이는경향을띠었으나, 올해 9 월이후에는달러화가오르는시기에원화가치가동반상승하는모습이다 (< 그림 19> 참조 ). 특히원화의강세폭이더커달러화대비원화가강세를보이는모습이나타나고있다. 이런현상은우리나라경기펀더멘털에대한긍정적기대가커지고국가신용등급상향으로원화의입지가높아졌기때문인것으로보인다. 향후국제금융시장에큰충격이발생할경우에는원화의약세전환이불가피하겠지만, 작은불안국면에서는원화환율이과거에비해덜민감하게반응할것으로예상된다. 5 4 3 2 1 1, 1, 5 11, 115, 12, 24 26 28 21 212 1,4 1,2 1, 8 125, 74 211.1 7 212.1 7 86 83 8 77 5. 맺음말 213 년국내경제는세계경제여건이개선됨에따라회복하는모습을보이겠지만, 과거평균에비해서는낮은성장에머물것이다. 미국의재정절벽이나유럽재정위기등으로경기가급락할리스크도여전히남아있다. 당분간은민간의자생적회복력을갖출수있도록경기우호적인정책기조를가져갈필요가있다. 경기가국지적인저점을지나더라도대내외적상황을고려하여본격적회복이확인될때까지저금리기조를유지할필요가있다. 물가상승압력이높지않아, 경기회복세가빠르지않을경우기준금리의추가인하도고려해야할것이다. 최근의경기상황과물가안정추세를감안하면현재우리나라의정책금리는적정수준에비해높은것으로판단된다. 재정정책의경우상반기조기집행등신축적운용이필요할것으로보이나, 대규모경기부양책등의예산편성은신중해야할것으로판단된다. 국내경제는당분간 3% 대성장에머물가능성이크다. 단기적으로성장률을높이기위한재정지출확대는장기적으로는소기의성과를거두지못하면서재정건전성을악화시켰던일본의전철을따라가는결과를가져올수있다. 저금리상황이지속되면서가계부채가다시확대될가능성도있는만큼규제와감독을강화하여야할것이다. 특히최근대출이급증한상호금융등제 2 금융권의부채투명성확대방안을보다시급히시행할필요가있다. 부동산경기가부진한모습을보이고있지만아직완만한하향기조를보이고있는만큼부양책은신중하게시행해야할것이다. 거래를제한하는과도한규제를완화하더라도금융기관의부실가능성을최소화하는원칙이훼손되어서는안될것이다. 과도한부채를안고있는하우스푸어에대한대책의경우엄격한기준이필요하며정책여력을고려해신중히시행해야할것으로보인다. 장기간의경기부진으로한계기업의부도위험이높아져있으며, 건설업, 조선및해운업등의구조조정이내년에도이어질것으로보인다. 이과정에서금융기관들의위험기피로인해실적이양호한중소기업들까지자금조달난을겪지않도록모니터링을강화해야할것이다. 해외투자자금의순유입기조가이어질것으로전망되는가운데, 대외충격발생시유입되었던자금이일시에대거유출될위험도있다. 외환건전성규제를확대, 강화하는한편빈번한자본유출입으로외환시장변동성이확대되는것을방지하기위한추가적인규제장치를고려해야할것이다. 2 1 2 4th QUARTER 32
SERVEONE NEWS 서 / 브 / 원 / 뉴 / 스 FM 국제심포지엄 FM 대상수상 서브원 FM사업부는지난 11월 8일 ( 목 ) 서울대호암교수회관에서열린한국FM학회주체 제 13회한국 FM대상시상식 에서 < 리노베이션대상 > 과 < 올해의 FMer> 를수상하였다. 한국 FM대상은매년 FM산업분야에서경영성과가우수한단체와개인에게시상하는상으로이날서브원은 5개부문의본상중 2개부문을수상하며 FM업계의선도기업의위상을보여주었다. 앞으로도서브원은단순한빌딩운영관리를뛰어넘어고객에게차별화된가치와서비스를제공하는 FM업계선도기업으로서의역할을다해나갈것이다. 다이소허브센터수주 LS 엠트론지식산업센터수주 서브원은 12월준공한다이소허브센터에 FM서비스를제공한다. 다이소허브센터는용인시처인구에위치하고있으며, 총연면적 15,486.84m2, 지하2층, 지상 7층규모로국내최대수준의물류센터이다. 서브원은물류센터에대한관리경험을바탕으로다이소허브센터만의맞춤형서비스를제공할예정이다. 서브원은 213년 1월준공예정인경기도안양소재 LS엠트론지식산업센터에 FM서비스를제공한다. LS엠트론지식산업센터는업무시설및공장시설로구성되어있으며, 총연면적 42,253m2, 지하 3층, 지상 8층규모의빌딩이다. 서브원은오피스빌딩운영및공장시설관리에대한경험을바탕으로전문적인시설관리서비스를제공할예정이다. 33 OFFICE MARKET REPORT
주요관리대상 PM 서비스제공주요빌딩 LG 트윈타워 GS 타워 LG 광화문사옥 페럼타워 YTN 타워 주소 : 서울시영등포구여의도동 2 번지위치 : 5 호선여의나루역연면적 : 157,835 m2규모 : 35F, B3(2 개동 ) 건물주 : LG, LG 상사준공연도 : 1987 년 주소 : 서울시강남구역삼동 679 위치 : 2 호선역삼역연면적 : 141,552 m2규모 : 38F, B6 건물주 : GS 준공연도 : 1999 년 주소 : 서울시종로구신문로 2 가 91-4 위치 : 5 호선광화문역연면적 : 51,265 m2규모 : 14F, B5 건물주 : LG 준공연도 : 21 년 주소 : 서울시중구수하동 66 위치 : 2 호선을지로입구역연면적 : 55,695 m2규모 : 28F, B6 건물주 : 동국제강준공연도 : 21 년 주소 : 서울시중구남대문로 5 가 6-1 위치 : 1, 4 호선서울역연면적 : 42,322 m2규모 : 2F, B6 건물주 : YTN 준공연도 : 23 년 서울스퀘어 Central Place 남산트라팰리스 LG U+ 타워 S-OIL 사옥 씨티뱅크센터 주소 : 서울시중구남대문로 5 가 541 위치 : 1, 4 호선서울역연면적 : 132,86m² 규모 : 23F, B2 건물주 : KR 리츠준공연도 : 29 년 주소 : 서울시중구중림동 419 위치 : 2,5 호선충정로역연면적 : 34,125m² 규모 : 17F, B6 건물주 : 신한 BNP 파리바자산운용 준공연도 : 21 년 주소 : 서울시중구남대문로 5 가 716 위치 : 1, 4 호선서울역연면적 : 41,598 m2규모 : 28F, B6 건물주 : 마이다스에셋자산운용 준공연도 : 21 년 주소 : 서울시마포구공덕동 473-3 위치 : 5 호선공덕역연면적 : 39,933 m2규모 : 23F, B7 건물주 : S-OIL 준공연도 : 211 년 주소 : 서울시종로구신문로 2 가 89-29 위치 : 5 호선광화문역연면적 : 19,751 m2규모 : 15F, B3 건물주 : 아쎈다스자산운용 준공연도 : 1987 년 LG 가산디지털센터 주소 : 서울시금천구가산동 459-9 위치 : 1, 7 호선가산디지털단지역연면적 : 74,987 m2규모 : 13F, B1 건물주 : LG 준공연도 : 29 년 2 1 2 4th QUARTER 34
BTL, BTO 관리현황 서울대학교기숙사 ( 관악구관악로 - BTL) UNIST ( 울산광역시울주군 - BTL) 건국대학교기숙사 ( 광진구화양동 - BTO) 서울예술대학기숙사 ( 안산시단원구 - BTO) FM 서비스제공주요빌딩 전자회관 ( 마포구상암동 ) JS 타워 ( 강남구삼성동 ) 대한제지빌딩 ( 광진구광장동 ) 제일약품사옥 ( 서초구서초동 ) 서울스퀘어 ( 중구남대문로 5 가 ) IFC Seoul ( 영등포구여의도동 ) 신한카드역삼사옥 ( 강남구역삼동 ) 로이어즈타워 ( 서초구서초동 ) LG 전자가산 R&D 캠퍼스 ( 금천구가산동 ) LG 마포빌딩 ( 마포구공덕동 ) LG 패션 ( 강남구신사동 ) LS 타워 ( 안양시동안구 ) 35 OFFICE MARKET REPORT
임대안내 GS 타워 빌딩정보 평면도 주소 : 서울시강남구역삼동 679 위치 : 2 호선역삼역지하연결빌딩규모 : 38F / B6 연면적 : 141,33 m2준공년도 : 1999 년기준층면적 : 전용 - 1,65 m2전용율 : 47.97%( 기준층 ) 엘리베이터 : 31 대주차공간 : 1,79 대 위치 공실현황 (213년 1월기준 ) ( 단위 : 3.3m2 ) 해당층 전용면적 임대면적 입주가능시기 11~22층 5,92.67 12,35.2 협의 층당면적 ( 기준층 ) 51.64 1,64.52 임대조건 ( 단위 : 원 /3.3m2) 층 보증금 임대료 관리비 기준층 담당자에게문의 대교보라매센터 빌딩정보 평면도 주소 : 서울시관악구보라매동 729-21 위치 : 2 호선신림역도보 15 분빌딩규모 : 19F / B5 연면적 : 46,314 m2준공년도 : 213 년 6 월리모델링완료예정기준층면적 : 전용 - 1,788 m2전용율 : 51.4% 엘리베이터 : 8 대주차공간 : 385 대 공실현황 (213년 1월기준 ) ( 단위 : 3.3m2 ) 해당층 전용면적 임대면적 입주가능시기 9층 468.87 884.98 8층 468.87 884.98 7층 54.98 1,34.92 213년 7월 6층 51.9 977.79 ( 예정 ) 5층 54.97 1,34.8 위치 임대기준 ( 단위 : 원 /3.3m2) 층 보증금 임대료 관리비 기준층 5, 5, 미정 Contact Point 심정원팀장 : 1-237-4785 / 2-6924-5658 안준희파트장 : 1-3241-5337/2-6924-5657 2 1 2 4th QUARTER 36
하나대투증권 빌딩정보 평면도 주소 : 서울시영등포구여의도동 27-3 위치 : 5 호선여의도역도보 2 분빌딩규모 : 23F / B5 연면적 : 69,826 m2준공년도 : 1994 년천정고 : 2.6m 기준층면적 : 1,485 m2전용율 : 5.51% 엘리베이터 : 총 12 대 ( 총주차대수 : 571 대 ) 주차공간 : 무료 : 1 대 /165 m2, 유료 : 월 14 만원 / 대 공실현황 (213년 1월기준 ) ( 단위 : 3.3m2 ) 해당층전용면적임대면적입주가능시기 23층 37.3 732.56 협의 449.2 889.4 협의협의 449.2 889.4 6층 111. 219.76 6층 225.2 445.89 즉시지하1층 18.69 37. 위치 임대기준 ( 단위 : 원 /3.3m2) 층 보증금 임대료 관리비 기준층 745,2 74,52 33, 아남타워 빌딩정보 주소 : 서울시강남구역삼동 72-1 위치 : 2 호선선릉역 5 번출구도보 3 분빌딩규모 : 2F / B6 연면적 : 44,83 m2준공년도 : 2 년천정고 : 2.5m 기준층면적 : 전용 - 1,253 m2전용율 : 54.63% 엘리베이터 : 총 6 대, 총주차대수 : 245 대주차공간 : 무료 :1 대 /165 m2, 유료 : 월 1 만원 / 대 ( 자주식 ) 평면도 위치 공실현황 (213년 1월기준 ) ( 단위 : 3.3m2 ) 해당층전용면적임대면적입주가능시기 6층 119. 194. 즉시 2층 11.86 186.46 임대기준 ( 단위 : 원 /3.3 m2 ) 층보증금임대료관리비 기준층 72, 72, 31, 김현경과장 : 1-51-5929/2-6924-5661 구경민대리 : 1-4321-246/2-6924-5663 37 OFFICE MARKET REPORT
서브원은기업의경영환경을생각합니다. 기업의코스트절감, 자산유동화를통한경영리스크최소화, 고객서비스의향상으로기업의경영환경을개선합니다. 시기적절한경영환경개선은기업의이익과성장을가져오고, 마침내기업의경쟁력이강화됩니다. 제공서비스소개 1 Property Management Service 적정인력구성을통한지출비용의절감과자산가치의 Value-Add 활동을통한수입비용의증가로부동산운영에따른수익률을극대화합니다. Value-Add 활동을통한자산가치증대 인력운영효율화방안수립 OPEX CAPEX 검토및계획 자산운용최적화방안수립 각종법률대응 2 Leasing Management Service 안정적인부동산의운영을위한필수조건인임차인유치! 전문가집단의권역분석및적정임차인구성등을통하여장기적인관점으로부동산의안정적인운영에기여합니다. 적정임대가산출 임대활성화방안수립 Office & Retail 시설의 MD 재구성 시장동향분석을통한장 단기임대 Plan 수립 임차인유치
3 Consulting Service 부동산투자결정과수익률개선을위한효율적인운영안을각분야별전문가집단의시스템화된진단으로명확한개선방안을제시합니다. Leasing Strategy Consulting Property Management Consulting Due Diligence Consulting < 컨설팅구성 > 중 대형중심의 PM 실적 고객 Needs 를최우선으로하는 LM Service Contact Point Tel : 2)6924-5644 E-Mail : lgmblss@serveone.co.kr
Total Solution Provider 11-62 서울특별시종로구새문안로 58 LG 광화문빌딩 TEL 2) 6924-5654 FAX 2) 6924-5777 fm.serveone.co.kr