(1) 계산문제의비중및난이도상승 1 예년의경우계산문제는 6~7문제가출제되었고그중난이도상에해당되는문제가 4문제정도였습니다 2 올해의경우계산문제는 11문제가출제되었고, 그중 10문제가숙달된지식을요하는문제입니다. 다행히새로운패턴의문제는 1문제밖에없었고나머지는모두전형적인기출문

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현영 오
5 years ago
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1 제 25 회부동산학개론총평과기출문제분석 수험생여러분그동안수고많이하셨습니다. 합격하신분들은격하게축하드립니다. 그리고내년에합격하실분들께는조금만미루었다가내년에축하의말씀드릴께요. 1. 전체난이도의측면 1 25회시험은예년에비해어렵게출제되었습니다. 2 24회를기준으로볼때 5문제정도의난이도가조금또는많이높아졌습니다. 예년과비교한종합적인난이도는 중상 으로판단됩니다. 3 계산문제의비중 (11문제) 및난이도가높았기때문에전체적인체감난이도는더높았을것이라고판단됩니다. 2. 단원별출제문항과난이도 난이도 구분 상중하 문항수 총론 경제론 2 1 ( 계산 1) 3 시장 입지및공간 2 ( 계산 2) 1 ( 계산 1) 3 6 정책론 투자론 2 ( 계산 2) 3 ( 계산 2) 1 6 금융론증권론개발관리론 2 ( 계산1) 감정평가 부동산가격공시 3 ( 계산 2) 소계 11 (28%) 14(35%) 15(37%) 구체적인문제분석

2 (1) 계산문제의비중및난이도상승 1 예년의경우계산문제는 6~7문제가출제되었고그중난이도상에해당되는문제가 4문제정도였습니다 2 올해의경우계산문제는 11문제가출제되었고, 그중 10문제가숙달된지식을요하는문제입니다. 다행히새로운패턴의문제는 1문제밖에없었고나머지는모두전형적인기출문제의형태로출제되었지만문제푸는방법에숙달된분이아니라면당황하셨을거라판단됩니다. (2) 부동산가격공시등지엽적인법조항문제출제증가 1 부동산가격공시와관련하여단순한법조문으로 3문항이출제되었습니다. ( 예년 1문제 ) 2 주택정책관련하여공법적내용및용어정의관련하여 2~3문제가출제되었습니다. (3) 기출문제의비중은여전히강세 1 총 40문항중정답이기출지문과흡사한문제가 24문제 (60%) 가출제되었습니다. 2 계산문제 11문제중 10문제는기출패턴과아주흡사하며숫자만조금바꾼문제가출제되었습니다. 26 회시험에대비한학습방법 (1) 중요한기출지문의집중적인반복학습기출문제와흡사한문제또는지문이전체문제의 60% 정도출제되고있습니다. 예측이가능한이러한기출유사문제에서실수하지않으면기본적인합격점수는무조건확보됩니다. 따라서기출지문에대해확실하게학습 ( 이해및숙달 ) 해야하겠습니다 (2) 계산문제에대한접근방식 1 출제비중이높은간단한계산공식은무조건암기합니다. ( 양이많지않습니다 ) 2 매년숫자만바꾸면서출제되는전형적인문제는포기하지말고꼭내것을만듭니다. 3 조금이라도기존패턴에서변형되거나문제가긴것은가장나중에풀도록합니다. (3) 전과목을다같이종합적을공부해서부동산상식을늘리는생활습관부동산학개론문제중적어도 2문제정도는기본서에없는부동산상식을묻는경우가출제됩니다. 공법적기본지식을묻는경우가많고아니면민법이나공시법또는세법일수도있습니다. 모든과목을골고루공부해서부동산상식을많이배양해놓으시기바랍니다.

3 테마 출제비중이높은내용 복합개념 법률적개념과경제적개념 용어 / 분류 후보지와이행지, 필지와획지, 지목등 토지특성 토지의특성과파생현상연결 ,5 수요의법칙 / 수요의변화, 수요량의변화 수요와공급 6 곡선이동 -대체재, 열등재 / 균형점이동 탄력도 개념, 계산문제, 결정요인 부동산가격이론 가치가격의구분, 가치발생및형성요인 부동산경기변동 유형, 특징, 순환국면, 거미집이론 부동산시장 시장특징, 유량저량구분, 효율적시장이론 입지론 입지이론 : 튀넨, 베버, 크리스탈러등 중력모형계산문제 공간구조론 리카르도, 튀넨, 막스 / 동심원, 선형, 다핵심 부동산정책개요 직접개입과간접개입 / 구체적법률 / 시사 토지정책 외부효과, 지역지구제, TDR 임대료보조 주거분리, 여과작용, 임대료보조 임대료규제 임대료규제, 분양가규제 부동산조세 세금부과의효과, 조세의전가, 헨리조지 투자개요 지렛대효과, 자기자본수익률계산 시간가치 계산문제, 각종계수의적용과역수관계 비용과편익 세후현금수지계산과정 위험과수익 위험처리, 기대수익률계산 할인법과비할인법구분 타당성분석순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법 대부비율, 부채감당률, 순소득승수등 포트폴리오 비쳬계적위험, 상관계수, 최적포트폴리오선택 부동산금융 LTV와 DTI 계산문제 차저당시장 원리금상환방식비교 차저당시장 저당유동화 (2차저당시장 ) 개념 / MBS의종류 프로젝트파이낸싱 공급자금융 29 부동산투자회사법조문 부동산이용 입찰지대곡선 1 2

4 31 개발절차 개발위험, 개발타당성분석 개발유형 토지신탁방식, 환지방식, 매수방식, 재개발 관리 복합개념, 관리방식, 자산관리, 업무영역 마케팅 시장, 고객, 관계 / STP / 4P Mix 감정평가개요 감정평가규칙의내용, 물건별감정평가 가격원칙 / 지역분석 균형, 적합, 대체, 변동 / 지역분석 원가법 재조달원가 / 감가수정 수익환원법 환원이율산정 / 수익가격산정 거래사례비교법 사례의선택기준과사례정상화및계산 가격공시제도 법조문 회기출문제와해설 01. 건부지와나지의특성에관한설명으로틀린것은? 1 나지란지상에건물기타정착물이없는토지다. 2 나지는지상권등토지의사용 수익을제한하는사법상의권리가설정되어있는않은토지다. 3 건부지가격은건부감가에의해나지가격보다높게평가된다. 4 건부지는지상에있는건물에의하여사용 수익이제한되는경우가있다. 5 건부지는건물등이부지의최유효이용에적합하지못하는경우, 나지에비해최유효이용의기대가능성이낮다. 정답 3 건부지는건부감가가발생하므로나지의가격보다낮게평가된다. 이때건부지는토지와건물을합친복합부동산을의미하는것이아니고토지만을의미한다는사실에유념해야한다. 02. 일정기간동안상환액을특정비율로증액하여원리금상환액을초기에는적게부담하고, 시간의경과에따라부담을늘려가는방식은? 1 원리금균등분할상환방식 2 체증식분할상환방식 3 체감식분할상환방식 4 만기일시상환방식 5 잔액일시상환방식정답 2 체증식분할상환방식 = 점증식분할상환방식 03 부동산의가격과가치에관한설명으로틀린것은? 1 가격은특정부동산에대한교환의대가로서매수인이지불한금액이다. 2 가치는효용에중점을두며, 장래기대되는편익은금전적인것뿐만아니라비금전적인것을포함할수있다. 3 가격은대상부동산에대한현재의값이지만, 가치는장래기대되는편익을예상한미래의값이다. 4 가치란주관적판단이반영된것으로각개인에따라차이가발생할수있다.

5 5 주어진시점에서대상부동산의가치는다양하다. 정답 3 가격은시장에서이미지불된금액을의미하므로과거의값이고, 가치는장래 기대되는편익을현재가치로환원한값이므로현재의값이다. 04. 주택의유형에관한설명으로옳은것은? 1 연립주택은주택으로쓰는 1개동의바닥면적합계가 660m 2 이하이고, 층수가 4개층이하인주택이다. 2 다가구주택은주택으로쓰는층수 ( 지하층은제외 ) 가 3개층이하이며, 1개동의바닥면적 ( 부설주차장면적제외 ) 이 330m 2 이하인공동주택이다. 3 다세대주택은주택으로쓰는 1개동의바닥면적합계가 330m 2 이하이고, 층수가 5 개층이하인주택이다. 4 다중주택은학생또는직장인등다수인이장기간거주할수있는구조로서, 독립된주거형태가아니며연면적이 330m 2 이하, 층수가 3층이하인주택이다 5 도시형생활주택은 350세대미만의국민주택규모로대통령령으로정하는주택으로단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형주택등이있다. 정답 m 2 이하 660m 2 초과 2 330m 2 이하 660m 2 이하 + 19세대이하 3 330m 2 이하 660m 2 이하, 층수가 5개층이하 4층이하 5 350세대미만 300세대미만 05. 아파트재건축사업시조합의사업성에부정적인영향을주는요인은모두몇개인가?( 단, 다른조건은동일함 ) 건설자재가격의상승 일반분양분의분양가상승 조합원부담금인상 용적률의할증 이주비대출금리의하락 공사기간의연장 기부채납의증가 1 2개 2 3개 3 4개 4 5개 5 6개정답 3 건설자재가격의상승 ( 부정적영향 ) 일반분양분의분양가상승 ( 긍정적영향 ) 조합원부담금인상 ( 부정적영향 ) 용적률의할증 ( 긍정적영향 ) 이주비대출금리의하락 ( 긍정적영향 )

6 공사기간의연장 ( 부정적영향 ) 기부채납의증가 ( 부정적영향 ) 06. 아파트시장의수요곡선을좌측으로이동시킬수있는요인은모두몇개인가?( 단다른조건을동일함 ) 수요자의실질소득증가 건축원자재가격의하락 사회적인구감소 아파트가격의하락 아파트선호도감소 대체주택가격의하락 아파트담보대출금리의하락 1 2개 2 3개 3 4개 4 5개 5 6개정답 2 수요자의실질소득증가 ( 수요증가 ) 건축원자재가격의하락 ( 공급증가 ) 사회적인구감소 ( 수요감소 ) 아파트가격의하락 ( 수요량의증가-곡선상의점의이동 ) 아파트선호도감소 ( 수요감소 ) 대체주택가격의하락 ( 수요감소 ) 아파트담보대출금리의하락 ( 수요증가 ) 07. 다음토지의정착물중토지와독립된것이아닌것은? 1 건물 2 소유권보존등기된입목 3 구거 4 명인방법을구비한수목 5 권원에의하여타인의토지에서재배되고있는농작물정답 3 구거란하천보다규모가작은 4 5m 폭의개울을뜻하며토지와독립된물건으로보지않는다 08 아파트시장의균형가격과균형거래량의변화에관한설명으로틀린것은? ( 단, 우하향하는수요곡선과우상향하는공급곡선의균형상태를가정하며, 다른조건은동일함 ) 1 공급이불변이고수요가감소하는경우, 새로운균형가격은상승하고균형거래량은감소한다.

7 2 수요가불변이고공급이증가하는경우, 새로운균형가격은하락하고균형거래량은증가한다. 3 수요의증가가공급의증가보다큰경우, 새로운균형가격은상승하고균형거래량도증가한다. 4 공급의감소가수요의감소보다큰경우, 새로운균형가격은상승하고균형거래량은감소한다. 5 수요의감소가공급의감소보다큰경우, 새로운균형가격은하락하고균형거래량도감소한다. 정답 1 수요가감소하면 ( 수요곡선의우측이동 ) 새로운균형가격은하락한다. 09. 어느지역의오피스텔가격이 4% 인상되었다. 오피스텔수요의가격탄력성이 2.0 이라면오피스텔수요량의변화는? ( 단, 오피스텔은정상재이고, 가격탄력성은절 대값으로나타내며, 다른조건은동일함 ) 1 4% 증가 2 4% 감소 3 8% 증가 4 8% 감소 정답 4 5 변화없음 수요량의변동률 가격변동률 증가 따라서 x = 8% 감소 ( 가격과수요량은반비례 ) 10. 부동산관리에관한설명으로옳은것은? 1 부동산의법률적관리는부동산자산의포트폴리오관점에서자산-부채의재무적효율성을최적화하는것이다. 2 부동산관리에서 유지 란외부적인관리행위로부동산의외형 형태를변화시키면서양호한상태를지속시키는행위다. 3 건물관리의경우생애주기비용분석을통해초기투자비와관리유지비의비율을조절함으로써보유기간동안효과적으로총비용을관리할수있다. 4 시설관리는시장및지역경제분석, 경쟁요인및수요분석등이주요업무다. 5 자산관리는건물ㅢ설비, 기계운영및보수, 유지관리업무에한한다. 정답 3 1 법률적관리 경제적관리 2 부동산의외형 형태를변화시키면서 변화시키지않으면서 4 시설관리 개발사업의타당성분석 ( 또는넓게보면자산관리 ) 5 자산관리 시설관리 11. 부동산조세정책에관한설명으로틀린것은? ( 단다른조건은동일함 ) 1 토지이용을특정방향으로유도하기위해정부가토지보유세를부과할때에는토지용도에관계없이동일한세금을부과해야한다. 2 임대주택에재산세가중과되면, 증가된세금은장기적으로임차인에게전가될수

8 있다. 3 주택의보유세감면은자가소유를촉진할수있다. 4 주택의취득세율을낮추면주택수요가증가할수있다. 5 공공임대주택의공급확대는임대주택의재산세가임차인에게전가되는현상을완화시킬수있다. 정답 1 동일한세금을부과 토지용도에따라다른세율부과 12 정부가부동산시장에개입할수있는근거가아닌것은? 1 토지자원배분의비효율성 2 부동산투기 3 저소득층주거문제 4 난개발에의한기반시설의부족 5 개발부담금부과정답 5 개발부담금부과는개입근거가아니고정책수단 ( 간접개입의수단 ) 에해당된다. 13 부동산개발사업시분석할내용에관한설명으로틀린것은? 1 민감도분석은시장에공급된부동산이시장에서일정기간동안소비되는비율을조사하여해당부동산시장의추세를파악하는것이다. 2 시장분석은특정부동산에관련된시장의수요와공급상황을분석하는것이다. 3 시장성분석은부동산이현재나미래의시장상황에서매매또는임대될수있는가능성을조사하는것이다. 4 예비적타당성분석은개발사업으로예상되는수입과비용을개략적으로계산하여수익성을검토하는것이다. 5 인근지역분석은부동산개발에영향을미치는환경요소의현황과전망을분석하는것이다. 정답 1 민감도분석 흡수율분석 14 임대주택제도및정책에관한설명으로틀린것은? ( 단, 다른조건은동일함 ) 1 정부가임대주택공급을증가시켰을때임차수요의임대료탄력성이클수록임대료의하락효과가작아질수있다. 2 준공공임대주택 이란국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사또는지방공사외의임대사업자가 10년이상계속하여임대하는전용면적 85제곱미터이하의임대주택 ( 공공건설임대주택 은제외한다 ) 을말한다. 3 희망주택 의임대료가시장임대료보다낮은경우임대료차액만큼주거비보조효과를볼수있다. 4 장기전세주택 이란국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사또는지방공사가임대

9 할목적으로건설또는매입하는주택으로서 30년의범위에서전세계약의방식으로공급하는임대주택을말한다. 5 시장의균형임대료보다낮은임대료규제는임대부동산의공급축소와질적저하를가져올수있다. 정답 4 30년의범위내에서 20년의범위내에서 15 부동산투자의위험과수익에관한설명으로틀린것은? 1 부동산은인플레이션상황에서화폐가치하락에대한방어수단으로이용될수있다. 2 체계적위험은지역별또는용도별로다양하게포트폴리오를구성하면피할수있다. 3 위험조정할인율은장래기대되는수익을현재가치로환원할때위험에따라조정된할인율이다. 4 투자자의요구수익률은체계적위험이증대됨에따라상승한다. 5 효율적프론티어 (Efficient Frontier) 는동일한위험에서최고의수익률을나타내는투자대안을연결한선이다. 정답 2 체계적위험은 비체계적위험은 16 부동산관리에관한설명으로틀린것은? 1 위탁관리방식은건물관리의전문성을통하여노후화의최소화및효율적관리가가능하여대형건물의관리에유용하다. 2 토지의경계를확인하기위한경계측량을실시하는등의관리는기술적측면의관리에속한다. 3 부동산관리는법 제도 경영 경제 기술적인측면이있어, 설비등의기계적인측면과경제 경영을포함한종합적인접근이요구된다. 4 자치관리방식은관리요원이관리사무에안일해지기쉽고, 관리의전문성이결여될수있는단점이있다. 5 혼합관리방식은필요한부분만선별하여위탁하기때문에관리의책임소재가분명해지는장점이있다. 정답 5 책임소재가분명해지는장점 책임소재가불분명해지는단점 17 PF(Project Financing) 방식에의한부동산개발사업시금융기관이위험을줄이기위해취할수있는조치가아닌것은? ( 단, 다른조건은동일함 ) 1 위탁관리계좌 (Escrow Account) 의운영 2 시공사에책임준공의무부담 3 대출금보증에대한시공사의신용보강요구 4 시행사 시공사에추가출자요구

10 5 시행사개발이익의선지급 정답 5 시행사개발이익의선지급 시행사의개발이익은최대한나중에지급해야 한다 18 자산비중및경제상황별예상수익률이다음과같은때, 전체구성자산의기대수익 률은? ( 단, 확률은호황 40%, 불황 60% 임 ) 구분 자산비중 경제상황별예상수익률 호황 불황 상가 20% 20% 10% 오피스텔 30% 25% 10% 아파트 50% 10% 8% % % % % % 정답 2 부동산별예상수익률 ( 호황 0.4+ 불황 0.6) - 상가 = = 오피스텔 = = 아파트 = =0.088 포트폴리오의예상수익률 = = 다음의 ( ) 에들어갈이론및법칙으로옳게연결된것은? ( ᄀ ) - 두개도시의상거래흡인력은두도시의인구에비례하고, 두도시의분기점으로부터거리의제곱에반비례함. ( ᄂ ) - 도시내부기능지역이침입, 경쟁, 천이과정을거쳐중심업무지구, 점이지대, 주거지역등으로분화함. ( ᄃ ) - 도시공간구조가교통망을따라확장되어부채꼴모양으로성장하고, 교통축에의접근성이지가에영향을주며형성됨. ( ᄅ ) - 도시공간구조는하나의중심이아니라몇개의분리된중심이점진적으로성장되면서전체적인도시가형성됨. 1 ᄀ : 선형이론ᄂ : 소매인력법칙,

11 ᄃ : 동심원이론 ᄅ : 다핵심이론 2 ᄀ : 동심원이론 ᄂ : 다핵심이론 ᄃ : 선형이론 ᄅ : 소매인력법칙 3 ᄀ : 다핵심이론 ᄂ : 선형이론 ᄃ : 소매인력법칙ᄅ : 동심원이론 4 ᄀ : 소매인력법칙 ᄂ : 다핵심이론 ᄃ : 선형이론 ᄅ : 동심원이론 5 ᄀ : 소매인력법칙 ᄂ : 동심원이론 ᄃ : 선형이론 ᄅ : 다핵심이론 정답 5 20 A와 B부동산시장의함수조건하에서가격변화에따른동태적장기조정과정을설명한거미집이론 (Cob-web theory) 에의한모형형태는? ( 단, P는가격, Qd는수요량, Qs는공급량이고, 가격변화에수요는즉각적인반응을보이지만공급은시간적인차이를두고반응하며, 다른조건은동일함 ) A 부동산시장 :2P=500-Qd, 3P=300+4Qs B 부동산시장 :P=400-2Qd, 2P=100+4Qs 1 A: 수렴형, B: 발산형 2 A: 발산형, B: 순환형 3 A: 순환형, B: 발산형 4 A: 수렴형, B: 순환형 5 A: 발산형, B: 수렴형정답 4 - A시장의경우수요함수 : 2P=500-Q P= Q ( 기울기의절대값 0.5) 공급함수 : 3P=300 +4Q P=100+ Q ( 기울기의절대값 ) 공급곡선의기울기의절대값이수요곡선의기울기의절대값보다크기때문에수렴한다. - B시장의경우수요함수 : P=400-2Q ( 기울기의절대값 2) 공급함수 : 2P=100+4Q P=50+2Q ( 기울기의절대값 2) 공급곡선의기울기의절대값과수요곡선의기울기의절대값이동일하므로순환한다.

12 21 부동산경기변동에관한설명으로틀린것은? 1 부동산경기도일반경기와마찬가지로회복국면, 상향국면, 후퇴국면, 하향국면등의순환적경기변동을나타낸다. 2 하향국면은매수자가중시되고, 과거의거래사례가격은새로운거래가격의상한이되는경향이있다. 3 상향국면은매도자가중시되고, 과거의거래사례가격은새로운거래가격의하한이되는경향이있다. 4 회복국면은매도자가중시되고, 과거의거래사례가격은새로운거래의기준가격이되거나하한이되는경향이있다. 5 후퇴국면은매수자가중시되고, 과거의거래사례가격은새로운거래의기준가격이되거나하한이되는경향이다. 정답 5 기준가격이되거나하한이되는경향 기준가격이되거나상한이되는경향 22 1 년후신역사가들어선다는정보다있다. 이정보의현재가치는? ( 단, 제시된가 격은개발정보의실현여부에의해발생하는가격차이만을반영하고, 주어진조건 에한함 ) 역세권인근에일단의토지가있다. 역세권개발계획에따라 1 년후신역사가들 어설가능성은 40% 로알려져있다. 이토지의 1 년후예상가격은신역사가들 어서는경우 8 억 8 천만원, 들어서지않는 경우 6 억 6 천만원이다. 투자자의요구수익률은연 10% 이다. 1 1 억원 2 1 억 1 천만원 3 1 억 2 천만원 4 1 억 3 천만원 5 1 억 4 천만원 정답 3 - 확실하게개발되는경우토지의현재가격 억 : =8억 - 개발여부가불확실한경우토지의현재가격 억 억 : = 6.8억 - 정보의현재가치 : 확실한가치 (8 억 )- 불확실한가치 (6.8 억 )=1.2 억

13 23 부동산투자분석의현금흐름계산에서유효총소득 (Effective Gross Income) 을산정할경우, 다음중필요한항목은모두몇개인가? 임대료수입 이자상환액 영업경비 영업소득세 영업외수입 감가상각비 1 1개 2 2개 3 3개 4 4개 5 5개 정답 2 유효총소득 = 가능총소득 ( 임대료수입 ) - 공실 -불량부채 + 기타소득 ( 영업외수입 ) 따라서임대료수입과영업외수입만필요한항목이다. 24 부동산시장및부동산금융에관한설명으로틀린것은? ( 단, 다른조건은동일함 ) 1 부동산시장은부동산권리의교환, 가격결정, 경쟁적이용에따른공간배분등의역할을수행한다. 2 주택시장이침체하여주택거래가부진하면수요자금융을확대하여주택수요를증가시킴으로써주택경기를활성화시킬수있다. 3 다른대출조건이동일한경우, 통상적으로고정금리, 주택저당대출의금리는변동금리주택저당대출의금리보다높다. 4 주택저당대출의기준인담보인정비율 (LTV) 과차주상환능력 (DTI) 이변경되면주택수요가변화될수있다. 5 주택금융시장은금융기관이수취한예금등으로주택담보대출을제공하는주택자금공급시장, 투자자로부터자금을조달하여주택자금대출기관에공급해주는주택자금대출시장, 신용보강이일어나는신용보증시장및기타의간접투자시장으로구분할수있다. 정답 5 주택자금공급시장 (=2차저당시장 ) 과주택자금대출시장 (=1차저당시장 ) 이반대로기술되었다. 25 부동산마케팅전략에관한설명으로틀린것은? 1 마케팅믹스의가격관리에서시가정책은위치, 방위, 층, 지역등에따라다른가격으로판매하는정책이다. 2 시장세분화는상품계획이나광고등여러판매촉진활동을전개하기위해소비자를몇개의다른군집으로나는후에특정군집을표적시장으로선정하는것이다. 3 부동산마케팅믹스전략은 4P(Place, Product, Price, Promotion) 를구성요소로한다. 4 마케팅믹스는기업이표적시장에도달하기위해이용하는마케팅요소의조합이다. 5 마케팅믹스에서촉진관리는판매유인과직접적인인적판매등이있으며, 이러한

14 요소를혼합하여전략을구사하는것이바람직하다. 정답 1 시가정책 신축가격정책 26 부동산금융에관한설명으로틀린것은? 1 자기관리부동산투자회사란다수투자자의자금을받아기업이구조조정을위해매각하는부동산을매입하고, 개발 관리 운영하여수익을분배하는뮤추얼펀드 (Mutual Fund) 로서서류상으로존재하는명목회사 (Paper Company) 다. 2 주택연금이란주택을금융기관에담보로맟기고, 금융기관으로부터연금과같이매월노후생활자금을받는제도다. 3 코픽스 (Cost of Funds Index) 는은행자금조달비용을반영한대출금리로이전의 CD금리가은행의자금조달비용을제대로반영하지못한다는지적에따라도입되었다. 4 고정금리주택담보대출은차입자가대출기간동안지불해야하는이자율이동일한형태로시장금리의변동에관계없이대출시확정된이자율이만기까지계속적용된다. 5 변동금리주택잠보대출은이자율변동으로인한위험을차입자에게전가하는방식으로금융기관의이자율변동위험을줄일수있는장점이있다. 정답 1 자기관리부동산투자회사 기업구조조정부동산투자회사 27 부동산투자에따른 1 년간자기자본수익률은? ( 단, 주어진조건에한함 ) 투자부동산가격 :3 억원 금융기관대출 :2 억원, 자기자본 :1 억원 대출조건 - 대출기간 :1 년 - 대출이자율 : 연 6% - 대출기간만료시이자지급과원금을일시상환 1 년간순영업이익 (NOI):2 천만원 1 년간부동산가격상승률 :0% 1 8% 2 9% 3 10% 4 11% 5 12% 정답 1 자기자본수익자기자본수익률 = 자기자본투자액 = = 담보인정비율 (LTV) 과차주상환능력 (DTI) 이상향조정되었다. 이경우 A 가기존주택 담보대출금액을고려한상태에서추가로대출가능한최대금액은? ( 단, 금융기관의 대출승인기준은다음과같고, 다른조건은동일함 )

15 담보인정비율 (LTV):60% 70% 로상향 차주상환능력 (DTI):50% 60% 로상향 A소유주택의담보평가가격 :3억원 A소유주택의기존주택담보재출금액 :1.5 억원 A의연간소득 :3천만원 연간저당상수 :0.1 담보인정비율 (LTV) 과차주상환능력 (DTI) 은모두충족시켜야함. 1 2천만원 2 3천만원 3 4천만원 4 5천만원 5 6천만원정답 2 억원 - 억원 따라서융자가능액은 2.1억원 천 백 - 천 따라서융자가능액은천8백나누기저당상수 (0.1) 은 1억8천만원 - 둘다충족시키는최대융자가능금액은적은금액인 1 억 8 천만원 - 기존 1.5 억원을뺀추가융자가능금액은 3 천만원 29 C 도시인근에 A 와 B 두개의할인점이 dlt 다. 허프 (D. L. Huff) 의상권분석모형을 적용할경우, B 할인점의이용객수는? ( 단, 거리에대한소비자의거리마찰계수값 은 2 이고, 도시인구의 60% 가할인점을이용함 ) A 할인점 면적 5,000m 2 10Km C 도시 소비자거주지 인구 30 만명 Km B 할인점 면적 5,000m ,000 명 2 80,000 명 3 90,000 명 4 100,000 명 5 110,000 명 정답 3 A 할인점 B 할인점 유인력점유율이용객수 30만 60% 50% =9만 30만 60% 50% =9만 30 어느회사의 1 년동안의운영수지다. 세후현금수지는?

16 가능총소득 :4,800만원 공실 : 가능총소득의 5% 영업소득세율 : 연 20% 원금상환액 :200만원 이자비용 :800만원 영업경비 :240만원 감가상각비 :200만원 1 2,496만원 2 2,656만원 3 2,696만원 4 2,856만원 5 2,896만원정답 2 세후현금수지 = 가능총소득 (4,800) - 공실 (240) - 영업경비 (240) - 은행저당지불액 (1,000) - 세금 (664) = 2, 부동산투자회사에관한설명으로옳은것은? 1 위탁관리부동산투자회사는본점외의지점을설치할수있으며, 직원을고용하거나상근임원을고용할수있다. 2 기업구조조정부동산투자회사는상법상의실체회사인주식회사로자산운용전문인력을두고자산의투자 운용일직접수행하여그수익금을주식으로배분하는회사를말한다. 3 자기관리부동산투자회사는자산운용전문인력을포함한임직원을상근으로두고자산의투자 운용을직접수행하는회사를말한다. 4 기업구조조정부동산투자회사의설립자본금은 10억원이상으로, 자기관리부동산투자회사의설립자본금은 5억원이상으로한다. 5 위탁관리부동산투자회사의경우주주1인과그특별관계자는발행주식총수의 20% 를초과하여소유하지못한다. 정답3 1 위탁관리 자기관리 2 기업구조조정 자기관리 4 자기관리부동산투자회사의설립자본금은 10억원이상으로, 기업구조조정부동산투자회사의설립자본금은 5억원이상으로한다. 5 20% 를 40% 32 주택금융에관한설명으로틀린것은? ( 단, 다른조건은동일함 ) 1 주택금융은주택자금조성, 자가주택공급확대, 주거안정등의기능이있다. 2 주택소비금융은주택을구입하려는사람이주택을담보로제공하고자금을제공받는형태의금융을의미한다. 3 담보인정비율 (LTV) 은주택의담보가치를중심으로대출규모를결정하는기준ㄴ이고, 차주상환능력 (DTI) 은차입자의소득을중심으로대출규모를결정하는기준이다.

17 4 제2차저당대출시장은저당대출을원하는수요자와저당대출을제공하는금융기관으로형성되는시장을말하며, 주택담보대출시장이여기에해당한다. 5 원리금균등분할상환방식은원금균등분할상환방식에비해대출직후에는원리금의상환액이적다. 정답 4 제2차저당대출시장은 제1차저당대출시장은 33 수익성지수 (Profit Index) 법에의한부동산사업의투자분석으로틀린것은? ( 단, 사 업기간모두 1 년, 할인율은연 10% 이며, 주어진조건에한함 ) 사업 현금지출 ( ) 현금유입 ( ) A 100 만원 121 만원 B 120 만원 130 만원 C 150 만원 180 만원 D 170 만원 200 만원 1 A 사업은 B 사업의수익성지수보다크다. 2 C 사업은 D 사업의수익성지수보다크다. 3 A 사업에만투자하는경우는 A 와 B 사업에투자하는경우보다수익성지수가더크 다. 4 D 사업에만투자하는경우는 C 와 D 사업에투자하는경우보다수익성지수가더크 다. 5 수익성지수가가장작은사업은 B 이다. 정답 4 사 업 현금 지출 유입 현가 순현가 수익성 지수 A B C D C,D 결합투자안의수익성지수 = = 따라서 D 의수익성지수 (1.06) 는 C,D 결합투자안의수익성지수 (1.075) 보다작다 34 단독주택가격의공시에관한설명으로옳은것은? 1 국토교통부장관은용도지역, 건물구조등이일반적으로유사하다고인정되는일단의단독주책중에서선정한표준주택에대하여매년공시기준일현재의적정가격을조사 평가하고, 시 군 구부동산평가위원회의심의를거쳐이를공시하여야한다. 2 표준주택가격의공시사항은내용연수, 지세, 지목, 지리적위치, 도로 교통상황이다.

18 3 표준주택으로선정된주택에대하여는당해표준주택가격을개별주택가격으로본다. 4 국토교통부장관은공시기준일이후에토지의분할 합병이나건물의신축등이발생한경우에는대통령령이정하는날을기준으로하여개별주택가격을결정 공시하여야한다. 5 표준주택은최근 1년동안주택가격의평균변동률이 2퍼센트이상인시 군또는구의주택을말한다. 정답 3 1 시 군 구부동산평가위원회의심의 중앙부동산평가위원회의심의 2 내용연수와지세는공시사항에해당되지않는다. 4 국토교통부장관은 시장, 군수또는구청장은 5 표준주택은용도지역, 건물구조등이일반적으로유사하다고인정되는일단의단독주택중에서선정한주택을말한다. 35 부동산가격공시및감정평가에관한법령상표준지공시지가를적용하는경우가아닌것은? 기본서 1 공공용지의매수및토지의수용 사용에대한보상 2 국유 공유토지의취득또는처분 3 농어촌정비법에따른농업생산기반정비사업을위한환지 체비지의매각또는환지신청 4 국가 지방자치단체등의기관이그업무와관련한개별주택가격의산정 5 토지의관리 매입 매각 경매 재평가정답 4 그업무와관련한개별주택가격의산정 그업무와관련한지가산정 36 부동산가격공시및감정평가에관한법률상용어정의로틀린것은? 1 감정평가 라함은토지등의경제적가치를판정하여그결과를가액으로표시하는것을말한다. 2 표준지공시지가 라함은국토교통부장관이조사 평가하여공시한표준지의단위면적당가격을말한다. 3 공동주택중 아파트 라함은주택으로쓰이는층수가 5개층이상인주택을말한다. 4 감정평가업 이라함은타인의의뢰에의하여일정한보수를받고토지등의감정평가를업으로행하는것을말한다. 5 적정가격 이라함은정부가정책적목적을달성하기위해서당해토지및주택에대해결정 고시한가격을말한다. 정답 5 " 적정가격 " 이라함은당해토지및주택에대하여통상적인시장에서정상적인거래가이루어지는경우성립될가능성이가장높다고인정되는가격을말한다.

19 37 원가법에의한대상물건기준시점의감가수정액은? 준공시점 :2009년 6월 30일 기준시점 :2014년 6월 30일 기준시점재조달원가 :200,000,000원 경제적내용연수 :50년 감가수정은정액법에의하고, 내용연수만료시잔존가치율은 10% 1 17,000,000원 3 19,000,000원 5 21,000,000원정답 2 감가수정액 2 18,000,000 원 4 20,000,000 원 총감가액 재조달원가 잔가율 = 경과년수경제적내용년수 = 년년 =18,000, 감정평가업자가감정평가에관한규칙에의거하여공시지가기준법으로토지를감정평가하는경우필요항목을순서대로나열한것은? ᄀ비교표준지선정ᄂ감가수정ᄃ감가상각ᄅ사정보정ᄆ시점수정ᄇ지역요인비교ᄉ개별요인비교ᄋ면적요인비교ᄌ그밖의요인보정 1 ᄀ - ᄂ - ᄇ - ᄉ - ᄌ 2 ᄀ - ᄃ - ᄇ - ᄉ - ᄌ 3 ᄀ - ᄅ - ᄆ - ᄇ - ᄌ 4 ᄀ - ᄅ - ᄉ - ᄋ - ᄌ 5 ᄀ - ᄆ - ᄇ - ᄉ - ᄌ정답 5 감가수정이나감가상각은원가법에서의적용되는개념이며, 공시지가를기준으로하는경우사정보정은하지않는다. 따라서 39 다음건물의 m² 당재조달원가는? ( 단, 주어진조건에한함 )

20 20 년전준공된 5 층건물 ( 대지면적 500m², 연면적 1,450m²) 준공당시의공사비내역 직접공사비 :300,000,000 원간접공사비 : 30,000,000 원공사비계 :330,000,000 원개발업자의이윤 : 70,000,000 원총계 :400,000,000 원 20 년전건축비지수 :100 기준시점건축비지수 : ,000 원 2 300,000 원 3 350,000 원 4 400,000 원 5 450,000 원 정답 4 4억원 ( 준공당시원가 ) = 5.8억원 ( 재조달원가 ) 억단위면적당재조달원가 = 연면적 =400,000 원 40 감정평가업자가대상물건의감정평가시적용해야할주된감정평가방법으로틀린것은? 1 건물 - 거래사례비교법 2 과수원 - 거래사례비교법 3 자동차 - 거래사례비교법 4 항공기 - 원가법 5 동산 ( 動産 ) - 거래사례비교법정답 1 거래사례비교법 원가법

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2-1-3.hwp 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리