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수민 석
5 years ago
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1 건설업종 (Overweight) 부동산시장에따른정책변화 : 정부별부동산정책 건설 Analyst 김형근 hyunggun.kim@meritz.co.kr

2 INDEX I. 국내건설시장전망 (2013 하반기 ) II. 정부별부동산정책 III. 박근혜정부부동산정책 부동산정책 부동산정책 Appendix 2

3 I. 국내건설시장전망 : 2013 년하반기 부동산시장바닥국면 회복국면진입예상 1) 부동산침체기 : 집값하락 거래감소 주택시장침체 가계부실우려감확대 년 ~ 07년 : 국내주택시장호황으로주택공급량증가 ( 중 / 대형, 전국공급 ) 년 : 리먼사태로글로벌금융위기에따른주택시장급냉각미분양증가 ( 지방, 수도권 ) 년 ~ 11년 : 건설사 PF지급보증증가, 저축은행 / 중견건설사자금악화로부도 2) 부동산바닥국면 : 미분양감소 전세가격상승 소형 APT( 오피스텔 ) 수요증가 년 : 전세가격지속적상승으로전세 월세점진적확대, 도시형생활주택 ( 오피스텔 ) 및소형아파트수요지속적증가, 미분양아파트수도권 / 경기도제외한지역지속적감소 ( 현재미분양은대부분중대형평수 ) [ 그림1] 주택대출현황 420 ( 조원 ) 주택대출 yoy (%) [ 그림2] 아파트가격변화율 40 (%) 전국서울특별시경기도 Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q Q13 2Q 자료 : 한국은행, 메리츠종금리서치센터 자료 : 부동산 114, 메리츠종금리서치센터 3

4 I. 국내건설시장전망 : 2013 년하반기 3) 부동산회복전망 : 실수요자중심의주택구매 분양시장개선 부동산활성화 - 부동산바닥국면 : 미분양감소추세와전세가격상승은실수요자중심으로부동산시장변화공급자중심 (Seller s Market) 실수요자중심 (Buyer s Market) - 부동산회복기 : 주택가격하락세진정 2013년 4.10 부동산대책 실수요자주택구매심리자극 <4.1 부동산대책의추가정책 취득세영구인하, 양도세감면, 분양가상한제탄력적운영 > 1. 전세및월세가격상승과오피스텔수요증가 중소형주택수요는여전히높음 2. 전세 월세로전환되는시점에서연 2.5% 기준금리인하는주택구매심리소폭개선 3. 리모델링수직증축허용과민간임대법구체적방안시행예정 4. 취득세영구인하및양도세감면으로실수요자를중심으로주택거래량은지속적회복가능성높음 [ 그림 3] 아파트거래량 [ 그림 4] 주택미분양 ( 천세대 ) 전국 ( 좌 ) 서울특별시 ( 우 ) 경기도 ( 우 ) ( 천세대 ) ( 천호 ) 전국수도권서울 Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 2Q H13 자료 : 부동산 114, 메리츠종금리서치센터 자료 : 통계청, 메리츠종금리서치센터 4

5 I. 국내건설시장전망 : 2013 년하반기 주택시장정상화가되지않으면추가적정책지속적으로추진예상 : 분양가상한제폐지, 다주택자양도세중과폐지, LTV & DTI 규제완화등 4) 부동산활성화 : 전세수요 매매전환유도 ( 저금리, 취득세영구인하, 민간임대주택법 ) <8.28 부동산추가대책발표 : 전 월세시장안정을위한대응방안 > 1. 주택시장정상화 전세수요를매매로전환유도 1 취득세영구인하 : 6억원이하 2% 1%, 6~9억원이하 2% 2%, 9억원초과 4% 3% 2 장기주택모기지확대 : 저금리, 장기 고정글미분활상환방식 ( 생애최초 : 집값 70%, 1.5% 금리, 만기 20년 점진적확대 ) 2. 임대주택공급확대 : 금융지원, 금리인하, 대출한도확대 ( 소형주택임대사업자임대소득세및법인세 20% 감면추진 ) 3. 서민 / 중산층전월세부담완화 : 월소득공제확대 [ 그림 5] 아파트매매가대비전세가 [ 그림 6] 한국은행기준금리 70 (%) 전국서울수도권 6.00 (%) 한국은행기준금리 (13.07) 자료 : 통계청, 메리츠종금리서치센터 Q99 2Q01 2Q03 2Q05 2Q07 2Q09 2Q11 2Q13 자료 : 한국은행, 메리츠종금리서치센터 5

6 I. 국내건설시장전망 : 2013 년하반기 주택공급계획많고주택관련 Risk 가많은회사가수혜 1 대림산업 : 대림 13,570세대 + 삼호 3,800세대 + 고려 1,254세대 = 18,624세대 2 현대산업 : 자체 5,000세대 + 외주 6,000세대 = 11,000세대 3 대우건설 : APT 13,000세대 + 오피스 8,500세대 + 주상복합 1,500세대 = 23,000세대 국내주요건설사주택공급및미분양현황 ( 단위 : 세대, 조원 ) 미분양 ( 임대 ) 주택공급 전체 PF( 미착공 ) 현금성자산 ( 차입금 ) 회사 2012 년 13 년 8 월 2013 년 8 월말 7~8 월 Q Q13 대림산업 1,238(568) 1,634(205) 13,570 1, (0.9) (1.7) 삼호 ,800 3, (0.6) (0.3) 고려 ( 하반기 ) ,254-1, (0.4) (0.4) 현대건설 3,100 2,800 2, , (1.0) (2.0) 삼성물산 1, ,000 1,500 6, (0.4) (4.9) GS 건설 1,500 1,500 6,200 3,500 2, (1.4) (4.1) 현대산업 2,200 2,700 11,000 3,900 7, (2.5) 대우건설 3,605 3,600 23,000 11,000 12, (1.4) (2.3) 삼성엔지니어링 (1.0) 자료 : 한국은행, 메리츠종금리서치센터 6

7 역대정부부동산정책과주택매매가격지수 역대정부별주택매매가격지수 (2011 년 6 월 = 100) 전두환전두환 노태우노태우김영삼김영삼김대중김대중노무현노무현이명박이명박 박근혜박근혜 과열기안정기과열기하락기 전월세대책 ( ) 금융실명제실시 ( ) IMF 구제금융신청 ( ) 유럽재정위기 (2012) 70 리먼브라더스파산 ( ) 4.1 부동산대책 (13.4.1) 60 주택가격및재건축시장안정대책 (03.5~03.10) 부동산투기억제정책 ( ) 토지공개념도입 (90.1.1) 주택건설촉진책발표 ( ) (2011.6=100) 대형 중형

8 II. 정부별부동산정책 Summary(1): 1980~2002 년부동산활성화및투기억제정책 전두환노태우김영삼김대중 부동산정책방향 주택경기활성화정책및투기억제정책순환 주택공급확대통한투기억제정책 지속적인주택시장안정화대책 주택경기활성화대책 (35 차례 ) 투기억제정책 주택공급 82~86 년주택건설 115 만 5 천호 ( 공공 52%) 87 년주택부족현상및물가상승으로임대료급등 민간및공공부문 200 만호건설계획 (5 대신도시건설 ) 주택공급확대 : 주택시장수요와공급불균형해소 주택공급확대 : 150 만호장기임대주택건설 부동산시장 주택가격 전세가격 1981~1983 주택가격 40% 급증후 1983 이후안정 매매가대비전세가 81 년 26.5%, 87 년 122.2% 토지투기로토지가격급등및주택가격상승 주택가격안정 ( 주택보급률전국 90% 육박 ) 2001 년부터주택가격하락및안정세 2000 년부터전세가격상승 전세부족현상심화 현상 88 올림픽경기호전 부동산시장재과열 부동산투기복부인등장 IMF 구제금융신청 2001 년서울강남지역재건축시장급등 부동산및금융정책 민간아파트당첨권전매금지 택지소유상한제 검인계약서제도도입 지가공시제도실시 금융실명제, 부동산실명제실시 수도권지역분양가자율화 무주택서민과근로계층주거복지향상제고 2002 년前주택건설촉진책발표 2002 년後강력한투기억제대책발표 세제강화 or 혜택 양도세율인하 국민주택전매기간단축 토지초과이득세법 미분양주택할부금융제도 양도세율감면 양도세 / 취득세 / 등록세감면 소득공제확대 8

9 II. 정부별부동산정책 Summary(2): 2003~2013 년부동산투기억제 규제완화 공급억제 / 수요확대 노무현이명박박근혜 부동산정책방향 지속적인투기억제정책남발 경제위기로지속적인부동산규제완화정책 공급억제 - 수요확대정책으로변화 주택공급 주택공급축소 (2002 년주택보급률 100% 달성 ) 주택공급확대 ( 보금자리주택 150 만공급 ) 공공및민간공급축소 ( 공공공급물량연간 7 만호 2 만호 ) 부동산시장 주택가격 주택수요규제로투기억제정책시행 주택가격하락및주택미분양일부해소 주택가격일시적반등 전세가격 전세가격상승 전세및월세지속적상승 전월세지속적상승 현상 강남재건축 APT 사상최대폭등 美리먼사태로글로벌경기침체시작 부동산및금융정책 주택거래신고제, 분양가상한제실시 투기과열 / 투기지역지정제도 강남 3 구투기지역해제 (LTV, DTI 40% 50% 확대 ) 주택거래신고지역해제 보금자리론지원대상및한도확대 하우스푸어지원제한적시행 렌트푸어지원시행 세제강화 or 혜택 재건축개발환수금 1 가구 /1 주택양도세 ( 보유 3 년 2 년 ) 단기보유양도세중과완화 (1 년미만 50% 40%) 양도소득세 5 년 전액면제 ( 기준조건에한함 ) 생애최초주택구입자취득세일시적전액감면 9

10 II. 정부별부동산정책 전두환정부부동산정책 - 주택경기활성화정책과투기억제정책순환과정 - 주택공급조절 : 민간위주 공공부문위주로전환 (1982~ 1986년 : 주택건설 115만 5천호, 공공 52%) [ 그림 7] 수도권인구변화 1,060 1,040 1,020 ( 만명 ) 서울특별시 ( 좌 ) (%) 수도권인구비율 ( 우 ) 50% 45% ~1983년 : 주택가격 40.6% 급등 ~1986년 : 주택가격안정, 일부지역하락 ( 매매가대비전세가 81년 26.5%, 85년 69.5%, 87년 122.2%) 년 : 주택부족현상, 물가상승으로임대료급등 ( 주택보급률전국 69.2%, 서울지역 50.6% 최저수준 ) ~1988년 : 88올림픽경기호전, 부동산시장다시과열 1, % 35% 1978~1980 부동산억제대책으로주택경기침체 [ 그림 8] 주택가격지수 주택경기활성화조치 양도세율인하, 국민주택전매기간단축 80 전두환 주택투기억제대책 주택경기과열, 민영주택채권매입제도 토지및주택개발종합대책 주택건설활성화조치 주택건설활성화조치 (2011.6=100) 대형 중형 부동산투기억제조치 주택부족현상및토지투기로급등

II. 정부별부동산정책 노태우정부부동산정책 - 주택공급확대를통한투기억제정책실시 큰효과없음 - 주택공급확대 : 민간및공공부문 200만호건설계획추진 (5대신도시 : 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 ) - 1987~1988년 : 토지투기로토지가격급등 ( 토지소유상위 5% 전국 76.9%, 서울 65.9%, 기타 80% 소유 ) - 1988년 : 8.

11 II. 정부별부동산정책 노태우정부부동산정책 - 주택공급확대를통한투기억제정책실시 큰효과없음 - 주택공급확대 : 민간및공공부문 200만호건설계획추진 (5대신도시 : 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 ) ~1988년 : 토지투기로토지가격급등 ( 토지소유상위 5% 전국 76.9%, 서울 65.9%, 기타 80% 소유 ) 년 : 8.10 투기억제정책과 200만호건설계획발표 ( 부동산검인계약서제도도입, 지가공시제도실시 ) 년 : 영구임대주책 25만호계획및 5대신도시박차 ( 분당 540만평 10만5천호 42만명, 일산 460만평 7만5천호 30만명 ) ~1991년 : 토지공개념도입및투기방지제도보완 [ 그림 9] 주택가격지수 (2011.6=100) 40 대형 중형 [ 그림 10] 1987 년중반부동산투기한복부인 부동산투기억제정책 양도세중과, 종합토지세과세, 투기꾼세무조사강화 주택 200 만호건설계획 (5 대신도시건설 ) 검인계약서제도도입, 지가동시제도실시 노태우 영구임대주택 25 만가구건설계획발표 5.29 사실거래에따른공시지가제 정착민간아파트당첨권전매금지 토지공개념도입 토지초과이득세법, 택지소유상한제, 개발이익환수법발효 토지초과이득세첫부과 11

II. 정부별부동산정책 김영삼정부부동산정책 [ 그림 11] 1993 년 8 월 12 일금융실명제실시 - 지속적인주택시장안정화대책 - 주택공급확대 : 주택시장수요와공급불균형해소 ( 금융실명제 부동산실명제실시, 부동산투기억제 ) - 1992년 : 토지공개념제정및시행으로부동산투기억제 - 1993년 : 금융실명제실시로부동산거래위축시작 - 1995년 :

12 II. 정부별부동산정책 김영삼정부부동산정책 [ 그림 11] 1993 년 8 월 12 일금융실명제실시 - 지속적인주택시장안정화대책 - 주택공급확대 : 주택시장수요와공급불균형해소 ( 금융실명제 부동산실명제실시, 부동산투기억제 ) 년 : 토지공개념제정및시행으로부동산투기억제 년 : 금융실명제실시로부동산거래위축시작 년 : 부동산실명제실시 ( 부동산실명제 : 토지거래허가제, 부동산구입자금출처조사 ) 년하반기 : 주택시장안정화대책으로금융, 세율완화 ( 주택보급률전국 90%, 수도권지역분양가자율화 ) 년 : 주택시장안정화일환으로주거복지향상제고 [ 그림 12] 주택매매가격지수 금융실명제실시 토지거래허가제, 부동산구입자금출처조사 月주택임대사업자제도도입 7.1 부동산실명제실시 70 김영삼 月 주택시장안정화대책 미분양주택할부금융제도실시, 양도세율감면 (2011.6=100) 1996~ IMF 구제금융신청 무주택서민과근로계층주거복지향상제고주택의질향상으로주택가격안정화 대형 중형 12

II. 정부별부동산정책 김대중정부부동산정책 - 경기침체 주택경기활성화대책 (35차례) 투기억제정책 - 주택공급확대 : 150만호장기임대주택건설 ( 국가부도 IMF 소득감소, 실업증가, 고금리현상 ) [ 그림 13] 1997 년 12 월 3 일 IMF 구제금융신청 - 1997년 12월 3일국가부도위기로 IMF구제금융요청 - 1998년 : 주택경기활성화

13 II. 정부별부동산정책 김대중정부부동산정책 - 경기침체 주택경기활성화대책 (35차례) 투기억제정책 - 주택공급확대 : 150만호장기임대주택건설 ( 국가부도 IMF 소득감소, 실업증가, 고금리현상 ) [ 그림 13] 1997 년 12 월 3 일 IMF 구제금융신청 년 12월 3일국가부도위기로 IMF구제금융요청 년 : 주택경기활성화 양도세 / 취득세 / 등록세감면 년 : 추가적활성화대책으로주택건설촉진책발표 ( 중산층및서민층주거안정대책실시 ) ~2001년 : 경기활성화정책 주택가격안정화정책 ( 서울강남지역재건축시장급등, 전세부족현상심화 ) 년 : 강력한투기억제대책발표 ( 금리연5.5%, 주택대출확대로주택투자수요급증 ) [ 그림 14] 주택건설인허가실적 수도권민간택지에대한분양가자율화 5.8 주택공급관련규제완화 건설, 주택경기활성화 양도세 / 취득세 / 등록세감면, 소득공제확대 ( 호 ) 주택건설실적공공민간 김대중 주택건설촉진책발표 중산 / 서민층주거안정대책, 중도금대출 년도주택시장안정방안 전월세안정종합대책 주택시장안정대책 임대주택건설등서민주거생활안정대책 투기억제대책발표 부동산시장동향점검및안정대책

14 II. 정부별부동산정책 전두환, 노태우, 김영삼, 김대중정부부동산정책 ~1990년초 : 정부주택정책개입및주택프로그램시행 부동산활성화및억제정책순환 ~1997년 : 외환위기전까지주택가격안정세유지 부동산투기억제정책 ~2002년 : IMF구제금융에따른주택건설촉진책발표로투기과열시작 부동산활성화정책 1980 초강남고속버스터미널주변 1980 년중반현대아파트지역 1980~90 년대아파트건설붐 1980 년대서래마을과반포아파트건설모습 1990 대초테헤란로 14

II. 정부별부동산정책 노무현정부부동산정책 -지속적인투기억제정책남발 큰효과없음 - 주택공급축소 : 임대주택 150만가구건설 (2002년주택보급률 100% 달성, 주택수요규제 ) [ 그림 15] 2006 년 6 월 15 일창원시오피스텔청약자약 5 천명 - 2003년 : 토지공개념제정및시행으로부동산투기억제 - 2004년 : 주택거래신고제 투기과열 /

15 II. 정부별부동산정책 노무현정부부동산정책 -지속적인투기억제정책남발 큰효과없음 - 주택공급축소 : 임대주택 150만가구건설 (2002년주택보급률 100% 달성, 주택수요규제 ) [ 그림 15] 2006 년 6 월 15 일창원시오피스텔청약자약 5 천명 년 : 토지공개념제정및시행으로부동산투기억제 년 : 주택거래신고제 투기과열 / 투기지역지정제도 년 : 부동산세제개편및재건축개발이익환수제도 ( 강남재건축APT 사상최대폭등, 용적률 25% 서민임대주택의무화 ) ~2007년 : 주택수요규제로투기억제정책일관 ( 주택공급을통한주택가격안정화를간과 ) ~10 月주택가격및재건축시장안정대책 년장기임대주택건설활성화지원방안 [ 그림 16] 아파트분양가 / 매매가 / 전세가비교 노무현 月주택거래신고제 11.9 부동산규제완화방안 2~3 月 5.4 분양가상한제실시 수도권주택시장안정대책 부동산세제개편안 재건축개발환수제도 1,200 1, ( 만원 /3.3m2) 분양가매매가전세가 8.31 서민주거안정과부동산투기억제개혁방안 부동산시장안정화방안 부동산시장안정화방안 부동산시장안정을위한제도개편방안

16 II. 정부별부동산정책 이명박정부부동산정책 - 경제위기로지속적인부동산규제완화정책 - 주택공급확대 : 보금자리주택 150만공급 ( 미국리먼사태 글로벌경기침체와경제활성화정책 ) [ 그림 17] 주택담보대출규모 350 ( 조원 ) 주택담보대출 년 : 보금자리주택발표수도권 100만호, 지방 50만호 ( 시범지구 : 서울강남, 서초, 고양원흥, 하남미사등 ) 년 9월 15일美리먼사태로경제위기극복종합대책 ( 강남 3구제외투기과열 / 투기지역전부해제 ) 년 : 경제활성화세제지원 미분양주택양도세감면 ( 무주택자 1가구 1주택 DTI적용일시적해제, 생애최초의주택자금신설로서민주택매입촉진등 ) 년 : 실수요자및서민 / 중산층주거안정지원방안 년 : 전월세시장안정화대책및주택거래활성화방안 ( 주택공급급감, 미분양일부해소, 오피스텔분양활기, 수도권 / 경기도지역의중 / 대형미분양주택잔존등 ) [ 그림 18] 지역별전세평균가격 1,000 ( 만원 /3.3m2) 전국 900 서울특별시경기도 년 : 5.10 부동산대책 1) 강남3구투기지역해제 (LTV, DTI 40% 50% 확대 ) 2) 분양권전매제한기간완화 (85M 2 3년 1년 ) 3) 보금자리론지원대상및한도확대 4) 단기보유양도세중과완화 (1년미만 50% 40%) 년 2002년 2004년 2006년 2008년 2010년 2012년 16

17 II. 정부별부동산정책 이명박정부주요부동산정책 [ 그림 19] 아파트공급동향 지방미분양대책 LTV 70% ( 기존 60%), 양도세한시면제, 취득세 / 등록세 50% 감면 보금자리주택발표 수도권 100 만, 지방 50 만, 보금자리주택 70 만 / 장기임대주택 80 만호 ( 천세대 ) 전국 ( 좌 ) 서울특별시 ( 우 ) ( 천세대 ) 350 경기도 ( 우 ) 美리먼사태로글로벌경기침체시작 경제위기극복종합대책 강남 3 구제외, 투기과열 / 투기지역해제 미분양주택해소등경제활성화세제지원 미분양주택양도세한시감면, 주택청약종합저축신설 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 이명박 보금자리주택공급확대 도권그린벨트보금자리주택 32 만가구, 위례신도시 2 만 2 천가구공급, 생애최초주택쳥약제신설 [ 그림 20] 아파트미분양추이 180 ( 천호 ) 서울특별시경기도 ( 천호 ) ~10 月수도권 DTI 및제 2 금융권 DTI, LTV 규제강화 4.23 주택미분양해소및거래활성화방안 8.29 실수요주택거래정상화와서민, 중산층주거안정지원방안 ~3 月 전월세시장안정보완대책및주택거래활성화방안 ~12 月주택시장정상화및서민주거안정대책 주택거래정상화및서민 / 중산층주거안정지원방안

18 II. 정부별부동산정책 노무현, 이명박, 박근혜정부부동산정책 ~2007년 : 부동산과열과집값폭등으로부동산억제정책남발 ~2009년 : 美리먼사태이후글로벌경기침체에따른집값폭락으로부동산정책완화 ~2012년 : 주택미분양해소와서민주거안정대책 년 : 4.1 부동산대책 주택거래활성화방안으로구체적이고현실적인종합대책발표 8.28 부동산추가대책 전월세시장안정을위한대응방안 박근혜정부부동산정책 (8.28 전 월세시장안정화 ) 1. 주택시장정상화 전세수요를매매로전환유도 1 취득세영구인하 : 6억원이하 2% 1%, 6~9억원이하 2% 2%, 9억원초과 4% 3% 2 장기주택모기지확대 : 저금리, 장기 고정글미분활상환방식 2. 임대주택공급확대 : 금융지원, 금리인하, 대출한도확대 3. 서민 / 중산층전월세부담완화 : 월소득공제확대 박근혜정부부동산정책 (4.1 부동산대책 ) 1. 공급억제 수요확대정책으로변화 (1) 공급물량조절기능 : 공공및민간공급조절 (2) 유효수요창출 : 세제, 금융, 청약제도개선 (3) 민간임대주택시장활성화 2. 하우스푸어지원제한적시행 3. 렌트푸어지원시행 (1) 집주인담보대출방식 ( 목돈안드는전세 I) (2) 임차보증금반환청구권양도방식 ( 목돈안드는전세 II) 18

19 III. 박근혜정부부동산정책 (8.28 부동산대책 ) 1) 주택시장정상화 전세수요를매매로전환유도 (1) 취득세율영구인하 - 6 억원이하 2% 1%, 6~9 억원이하 2% 2%, 9 억원초과 4% 3% (2) 실수요자중심의주택기금지원확대 - 생애최초주택구입자지원방식다양 1 집값최대 70%, 1.5% 금리, 만기 20년 (2013년 3천호시범사업후확대 ) 2 현행주택구입자금지원금리 2.6~3.4% 추가금리완화검토 - 장기주택모기지확대 1 저금리, 장기 고정금리분활상환방식 2 기준시가 4 억원 ( 시가 5~6 억원 ) 취득시소득공제확대 전세수요매매전환유도 4.1 대책핵심법안처리 취득세율인하 장기주택모기지공급확대 다주택자양도세중과폐지법인부동산양도시법인세 30%p 추가과세폐지준공공임대주택장기보유특별공제 60% 분양가상한제신축운영개발부담금한시감면정비사업 2주택허용및현금청산시기연장수직증축리모델링허용주택금융공사모기지공급확대장기주택모기지소득공제확대근로자 서민구입자금지원확대생애최초구입자금지원방식다양화모기지보험가입대상확대 6 억이하 1%, 6~9 억 2%, 9 억초과 3% 인하 다주택자차등세율폐지 장기 고정금리분할상환방식 (13년 21조원 '14년 24조원 ) 기준시가 4억원이하로상향 6천만원 ('13년한시)/6억이하/ 호당 2억원조정적용금리소득 만기별로차등화주거용오피스텔대출대상포함 수익공유형모기지 ( 금리연 1.5%, 2 억 / 집값 70% 이내 ) 손익공유형모기지 ( 금리연 1~2%, 2 억 / 집값 40% 이내 ) 생애최초주택구입자금지원금 (2.6~3.4%) 추가완화검토 가입대상을다주택자까지한시 (1 년 ) 확대 19

20 III. 박근혜정부부동산정책 (8.28 부동산대책 ) 2) 임대주택공급확대 (1) 공공임대주택확대 - 매입-전세임대한반기집중공급총 2.3만호목표 - 중장기적공공임대주택재고확충연간 11만호공급 ( 행복주택건설추진 ) (2) 민간임대주택활성화 1 금융지원, 금리인하, 대출한도확대 2 소형주택임대사업자임대소득세및법인세 20% 감면 3 준공후미분양을임대주택으로활용가능 분양대금 50~80% 지원하여임대유도 임대주택공급확대 공공임대주택공급확대 하반기공공임대주택공급확대및조기입주추진 매입 전세임대하반기집중공급 ( 총 2.3만호목표 ) LH 보유준공후미분양주택 9월부터임대주택활용 가을철이사시기대비입주시기 1~2 개월조기화 중장기적공공임대주택재고확충지속 연 11 만호공급 행복주택건설차질없이추진 공공분양주택용지일부공공임대주택용지전환 민간임대주택공급활성화 민간임대사업자지원확대 ( 금융 ) 금리인하, 대출한도및매입대상주택확대 ( 세제 ) 양도소득세, 소득세, 법인세감면확대 신설 준공후미분양, 임대주택으로활용 전세보증금반환보증및모기지보증도입 수급조절용리츠, 준공후미분양매입후임대주택활용 민간임대사업활성화유도위한기반조성 준공공임대주택, 토지임대부임대주택등새로운유형도입 리츠, 펀드등기업형임대사업자육성위한지원강화 임대관리전문 " 주택임대관리업 " 활성화 월세이율하락유도 20

21 III. 박근혜정부부동산정책 (8.28 부동산대책 ) 3) 서민 / 중산층전월세부담완화 (1) 월세소득공제확대 - 월세지급액 50%, 연 300만원 60%, 500만원상향 (2) 저소득층월세 / 전세지원확대 - 대출한도전세보증금한도 70% 까지대출 서민, 중산층전월세부담완화 월세부담완화를위한월세소득공제확대주택바우처도입저소득가구전세자금지원요건완화소액임차보증금우선변제권강화임차보증금보증프로그램강화 60%, 500만원상향조정 80% 상향대출한도보증금한도의 70% 까지대출상향추진, 금액은 9월중결정 21

22 III. 박근혜정부부동산정책 (8.28 부동산대책 ) 생애최초구입자금지원방식 ( 실수요자에게혜택 ) 수익공유형, 손익공유형모기지비교 구분 수익공유형 손익공유형 정책대상 목돈없는사회초년생 전세금등목돈있는무주택자 대상주택 주택가격 6 억원이하, 전용면적 85m2 이하인기존주택과미분양아파트 금리 ( 임대료 ) 연 1.5% 연 1%, 6 년차부터 2% 대출기간 20 년원리금분할상환 20 년만기일시상환 대출한도 주택가격의최대 70%(2 억원한도 ) 주택가격의최대 40%(2 억원한도 ) 집값변동위험 수익만공유. 손실은주택구입자귀속 수익, 손실모두공유 수익배분 수익을공유하나기금수익률상한제한 (5%) 지분율에따라기금과수익을공유 경제적실질 대출 (Debt) 지분 (Equity) 원리금상환부담 상대적으로높음 낮음 ( 지분성격으로만기일시상환 ) 조기상환 5 년내매각시조기상환수수료부과 (~3 년 1.8%, 3~5 년 0.9%) 5 년내매각시조기상환수수료부과 (~3 년 2.3%, 3~5 년 1.15%) 22

23 III. 박근혜정부부동산정책 (8.28 부동산대책 ) 4.1 부동산대책 전 월세시장안정화추진계획 과제별추진계획 4.1대책핵심법안처리취득세율인하 관련법개정 지방세법개정 기국회제출 13.9 월국회제출 주택금융공사모기지공급확대 주금공업무계획반영 '13. 하 ~'14 주택시장정상화 장기모기지이자소득공제확대 소득세법개정 13.9 월국회제출 서민, 근로자구입자금개선 기금운용계획변경 13.9 월 수익, 손익공유형모기지도입 기금운용계획변경 월 모기지보험가입대상확대 감독규정등개정 13.9 월 공공분양용지를공공임대용지로전환 보금자리주택법시행령개정 13. 하 단기추진과제 임대주택공급확대 매입 준공공임대융자확대매입임대사업자세제지원확대 기금운용계획변경조세특례제한법개정 13.9월 13.9월국회제출 준공후미분양임대주택활용 보증상품출시 13.9 월 월세소득공제확대 소득세법개정 13.9 월국회제출 소액임차보증금우선변제권개선 주택임대차보호법시행령개정 13. 하 서민 중산층전월세부담완화 저소득가구전세자금지원확대 기금운용계획변경 13.9 월 전세보증금반환보증도입 대주보정관개정 13.9 월 시중전세금보장상품개선 서울보증보험내규개정 13.9 월 가을이사철임차인애로해소등 주택임대차표준계약서홍보전월세지원센터운영강화불공정중개행위등단속강화 지지체등홍보운영강화집중단속등 13.9월 ( 일부기추진 ) 13.9월 13.9~10월 행복주택등공공임대주택재고지속확대 인허가등 계속 중장기추진과제 주택바우처도입리츠 펀드등기업형임대사업자육성 모델구축후시행투자규제완화 중장기중장기 주택임대관리업활성화 지원방안강구 중장기 23

24 III. 박근혜정부부동산정책 (4.1 부동산대책 ) 1) 공급억제 수요확대정책으로변화 (1) 공급물량조절기능 : 공공및민간공급조절 - 공공공급물량연간 7 만호 연간 2 만호 (60M2 이하소형 ) (2) 유효수요창출 : 세제, 금융, 청약제도개선 - 생애최초주택구입자취득세전액감면 (2013 년 6 월말 ) 1 부부합산 6 천만원이하 & 6 억 85M² 이하주택 2 국민주택기금생애최초주택구입자금지원확대 금리인하 3 DTI( 총부채상환비율 ) 은행권자율, LTV( 주택담보대출비율 ) 70% 로완화적용 4 30 년분할상환대출신설 상환부담완화및소비자선택권확대 - 양도소득세 5 년전액면제 ( 기준요건에한해, 2013 년말 ) 1 9 억원이하 & 신규 미분양구입시 2 1 주택자소유 9 억원 85M² 이하기존구입시 생애최초주택구입자금지원계획 구분현행개선 융자대상부부합산연소득 5.5 천만원이하생애최초주택구입자부부합산연소득 6 천만원이하생애최초주택구입자 대상주택 금리 85 m2이하, 주택가격 6 억원이하, 연 3.8% 60 m2이하, 주택가격 3 억원이하 연 3.3% 60~85 m2이하, 주택가격 6 억원이하 연 3.5% 상환기간 20년분할상환 ( 거치기간 1~3년 ) 30년분할상환신설 ( 거치기간 1~3년 ) 대출한도 호당 2억원이내 ( 좌동 ) DTI LTV DTI 적용 (50~60%), LTV 60% DTI 은행권자율적용, LTV 70% 지원규모 '13년 2.5조원 ( 이차보전 ) '13년 5조원 ( 이차보전 ) 24

25 III. 박근혜정부부동산정책 (3) 민간임대주택시장활성화 - 주택임대관리업신설, 토지임대부임대주택제도도입 - 85M² 이하주택 & 10 년의무임대, 최초임대료 ( 시세이하 ) 및임대료인상률제한 - 재산세를공공임대주택수준으로감면, 양도세장기보유특별공제율 60% (4) 분양가상한제신축운영, 토지거래허가구역해제, 개발부담금한시감면추진 - 기존주택의전용면적 2 주택공급가능 - 15 년이상아파트안전성확보가가능한범위內수직증축리모델링 근로자, 서민주택구입자금지원계획 구분현행개선 융자대상 부부합산연소득 4 천만원이하무주택세대주 ( 신혼부부는 5 천만원이하 ) 부부합산연소득 4.5 천만원이하무주택세대주 ( 신혼부부는 5.5 천만원이하 ) 금리연 4.3% 연 4.0% 대상주택대출한도상환기간 85 m2이하, 주택가격 3 억원이하호당 1 억원이내 20, 30 년분할상환 ( 거치기간 1~3 년 ) ( 좌동 ) 근로자, 서민전세자금지원계획 구분현행개선 융자대상 부부합산연소득 4 천만원이하무주택세대주 ( 신혼부부는 4.5 천만원이하 ) 부부합산연소득 4.5 천만원이하무주택세대주 ( 신혼부부는 5 천만원이하 ) 금리 연3.7% 연3.5% 대출한도 호당 8천만원 ( 전세가격의 70% 이내 ) 호당수도권 1억원, 기타 8천만원 상환기간 2년내일시상환 (3회연장가능 ) ( 좌동 ) 추가대출 금지 허용 ( 개인별보증한도내 ) 25

26 III. 박근혜정부부동산정책 2) 하우스푸어지원제한적시행 장 단기연체자경우신용회복위원회로채무조정후, (1) 3 개월이상연체차주 캠코부실채권매입 or 보유지분매각옵션제공 ( 한도 : 천억원 ) (2) 정상차주 주택금융공사대출채권매입 + 은행금리수준이자납입 + 최장 10 년간원금상환유예 ( 한도 : 13 년 1 조원 점진적확대 ) (3) 매각희망자 임대주택리츠에매각, 재임대 (5 년 ) 주변시세로지불 ( 한도 : 500 호 ) * 정상차주 : 85M² 이하 1 주택보유, 연소득 5 천만원이하 생애최초주택구입자금지원계획 주택시장정상화하우스 렌트푸어지원보편적주거복지 공급 공공분양주택축소민간주택공급조절 하우스푸어 프리워크아웃대출채권, 보유지분매각임대주택리츠 임대주택 수혜자중심으로전환도심내공공임대확대 수요 생애최초구입자지원확대주택구입자지원강화민간임대시장활성화과도한규제정비등 렌트푸어 목돈안드는전세전세자금지원 수요지원 주택바우처도입대학생, 신혼부부등생애주기별지원강화공공임대주택관리의공공성강화 서민, 중산층주거안정 26

27 III. 박근혜정부부동산정책 2) 하우스푸어지원제한적시행 [ 그림 21] 캠코를통한연체채권채무조정개념도채권대금지급캠코채권매각금융회사 [ 그림 22] 임대주택리츠개념도 금융기관 LH 채무조정 ( 채권전액매입시지분매입옵션 ) 원리금상환 ( 지분매각시임대료납부 ) 하우스푸어 (3 개월이상연체 ) 채권대금매각 기타금융회사 채권을매각하지않은기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 4. 대출상환 3. 매입확약 2. 주택 ( 지분 ) 매각 5. 임대 ( 사용 ) 료하우스푸어 REIT`s( 리츠 ) 6. 주택 ( 지분 ) 재매입 1. 투자 7. 청산 투자자 [ 그림 23] 주택담보대출채권매각제도 유동화증권투자자 자금투자 MBS 발행이자지급 채권대금지급 원금상환유예등채무조정 주택금융공사 이자상환 ( 유예기간종료시원금상환 ) 하우스푸어 ( 미연체정상 ) 대출채권매각 채권매각은행 기타금융회사 ( 은행, 비은행 ) 채권을매각하지않은기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 27

28 III. 박근혜정부부동산정책 3) 렌트푸어지원시행 (1) 집주인담보대출방식 ( 목돈안드는전세 I) - 집주인담보대출의이자를세입자가납부 대출금리인하적용 - 집주인다양한혜택 대출금에대한소득세비과세, 이자납입액 40% 소득공제, 양도세중과폐지, 대출규모에비례한재산세 종부세감면 (2) 임차보증금반환청구권양도방식 ( 목돈안드는전세 II) - 전세자금지원확대계획 - 소득요건상향 ( 부부합산 천만원 ), 대출한도확대 ( 수도권 8 천만원 1 억원 ), 지원금리하향조정 (3.7% 3.5%) [ 그림 24] 전세지원제도 1 : 집주인담보대출방식 [ 그림 25] 전세지원제도 2 : 임차보증금반환청구권양도방식 정부 임대차계약 주택담보대출 ( 보증금 ) 담보제공 금융기관 이자납부 보증 전세자금대출보증계약세입자 ( 임차인 ) 금융기관보증기관임차보증금반환청구권양도임대차계약 세제지원 집주인 ( 임대인 ) 임대차계약 세입자 ( 임차인 ) 집주인 ( 임대인 ) 임대차보호법상우선변제권확보 28

29 Appendix 정부별주요정책과주택매매가격증가율 부동산종합대책 ( ) 25 (%) 부동산투기억제대책 ( ) 주택시장안정대책 (02.1.8) 등 5 차례 주택매매가격증가율 부동산실명제도입 ( ) 분양가자율화 ( ) 16.4 국민참여부동산정책 ( ) 11.6 부동산시장안정화방안 ( ), ( ) 주택미분양해소및거래활성화방안 ( ) 주택경기활성화대책 ( ) 건설산업활성화방안 ( ) 건설및부동산경기활성화대책 ( ) 건설산업활성화방안 ( ) 주택건설촉진계획 ( ) 주택시장정상화및서민주거안정대책 ( )

30 Appendix 역대정부의부동산투기대응책 부동산투기억제에관한특별조치법제정 ( ) 토지양도차익에대해 50% 세율적용해과세공지로 2년이상방치시과세건물정착된토지면적이건축물면적 10배초과시과세대상지역 : 서울, 부산, 기타대통령령이정하는지역 8.8부동산투기억제조치 (78.8.8) 양도소득세강화등기제한-매도용인감증명용도, 유효기간제한중개제도개정 ( 신고제 허가제 ) 2.16부동산투기억제대책 ( ) 미등기전매억제조치채권입찰제에의한아파트분양특정지역고시제활용 ( 양도세과표를실거래가로적용 ) 4.18토지및주택문제종합대책 ( ) 양도소득세율조정 ( 탄력세율적용시한단축 ) 토지종합재산세제도입검토대도시주택공급확대방안으로공영개발유도기업의비업무용토지취득억제행정지도강화부동산종합대책 ( ) 총합토지세제실시 (86 하반기부터 ) 모든부동산거래사후신고제실시 ( 상동 ) 재산세다단계화및누진율강화 ( 상동 ) 8.10부동산종합대책 ( ) 양도소득세조정 (1가구 2주택면세기간단축 ) 아파트특정지역확대 ( 서울강남, 북 / 지방인기아파트 ) 투기우려임야, 도시내농지토지거래허가제실시 90년부터종합토지세실시 89년부터개발이익환수제실시도시택지보유상한제도입추진서울및수도권에택지개발확대양도세누진과세강화 90년토지공개념도입토지초과이득세, 택지소유상한제, 개발이익환수제 4.13부동산종합대책 ( ) 부동산등기의무화토지신탁제도도입토지거래허가제운용개선, 허가지역확대회사용임대주택확대지원 5.8부동산투기억제특별보완대책 (90.5.8) 계열기업군의부동산신규취득억제금융기관의유휴토지및비업무용부동산담보취득제한증권, 보험회사의과다보유부동산매각제3자명의부동산실태조사및담보제공금지 95년부동산실명제실시영의신탁약정무효화토지종합전산망가동주택시장안정종합대책 ( ) 투기지역내주상복합및조합아파트분양권전매금지재건축아파트 80% 이상시공후분양수도권전역 / 충청일부투기과열지구및투자지구확대부동산시장안정대책 (03.9.5) 재건축중소형의무비율 60% 로확대투기과열지구재건축조합원지분전매금지주택시장안정종합대책 ( ) 종합부동산세조기도입 (05 06) 1세대 3주택자양도세 60% 중과투기지역주택담보인정비율 50% 40% 하향조정강북뉴타운, 광명 / 아산역세권개발수도권주택시장안정대책 ( ) 판교신도시분양일정조정강남초고층재건축불허양주목정, 남양주별내, 고양상송판교신도시급개발부동산제도개혁방안 ( ) 생애최초주택자금지원재개실거래가신고의무화및등기부기재종합부동산세세대별과세, 대상 6억원으로인하 1세대 2주택양도세 50% 중과강북뉴타운광역개발지원, 판교신도시공영개발송파거여지구국공유지 200만평개발 8.31후속대책 ( ) 투기지역 6억초과주택구입시총부채상환비율 40% 적용재건축안전진단강화및개발부담금제도입거래신고지역내주택취득자금조달계획신고의무화 30

31 Compliance Notice 동자료는작성일현재사전고지와관련한사항이없습니다. 당사는동자료에언급된종목과계열회사의관계가없으며 2013년 9월 4일현재동자료에언급된종목의유가증권 (DR, CB, IPO, 시장조성등 ) 발행관련하여지난 6개월간주간사로참여하지않았습니다. 당사는 2013년 9월 4일현재동자료에언급된종목의지분을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사의조사분석담당자는 2013년 9월 4일현재동자료에언급된종목의지분을보유하고있지않습니다. 본자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. ( 작성자 : 김형근 ) 투자등급관련사항 1. 종목추천관련투자등급 ( 추천기준일종가대비 4등급 ) 아래종목투자의견은향후 6개월간추천기준일종가대비추천종목의예상목표수익률을의미함. ㆍStrong Buy : 추천기준일종가대비 +50% 이상. ㆍBuy : 추천기준일종가대비 +15% 이상 ~ +50% 미만. ㆍHold : 추천기준일종가대비 +5% 이상 ~ +15% 미만. ㆍReduce : 추천기준일종가대비 +5% 미만. 2. 산업추천관련투자등급 ( 추천기준일시장지수대비 3등급 ) 아래산업투자의견은시가총액기준산업별시장비중대비보유비중의변화를추천하는것. ㆍ비중확대 (Overweight). ㆍ중립 (Neutral). ㆍ비중축소 (Underweight) 31

(Microsoft Word - KB_Daily_Vitamin_ _\303\326\301\276.doc)

$(Microsoft Word - KB_Daily_Vitamin_ _\303\326\301\276.doc)$ 2013. 4. 17. (13-44 호 ) : 4.1 부동산대책 에따른금융정책변화분석 4.1 부동산종합대책개요 주택시장안정화를위한금융지원 하우스푸어지원방안 랜트푸어지원방안 향후방향및시사점 4.1 부동산종합대책 개요 주택시장의침체가장기화됨에따라 4월1일주택시장정상화종합대책을발표 주택시장침체에따른민간소비회복지연, 향후시장부진심화등으로인한금융시장안정성훼손을방지하기위해대책마련