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준서 옹
5 years ago
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1 주택분양가상한제정책토론회 최근주택공급감소원인과중단기주택수급전망 - 공급정책전환의필요성을중심으로 년 11 월 16 일 김현아 ( 한국건설산업연구원연구위원 )

2 차례 I. 최근주택공급시장진단 : 과잉 -부족논쟁의진실 II. III. IV. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급정상화를위한정책전환의필요성과과제 1

3 1. 최근주택공급시장의진단 : 과잉 - 부족논쟁의진실 공급시장 : 주요지표들의상반된신호, 수급판단에대한논쟁 경기상황과구매력수준인구구조의변화 ( 인구성장세둔화, 가구구조변화 ) 공공택지분양실적및공급예정물량 09 4/4분기분양물량 미분양규모 과잉의신호 부족의신호 신축인허가, 착공, 입주물량 감소및지연 공급시장의지역간불균형 도심지내주택공급지연경기회복에따른소득증가로주택구매수요증가전세가격상승에따른구매수요증가 2

4 1. 최근주택공급시장의진단 : 과잉 - 부족논쟁의진실 공급부족의신호 1 : 2009 년인허가, 분양, 입주물량, 외환위기이래최악 2009년각종주택공급지표 2000년대평균하회 : 인허가 67.4%, 분양물량 88.9%, 입주 88.8% 수준 - 인허가물량은공공부문확대 ( 전년동기대비 16.6%) 에도불구하고민간부문 ( 전년동기대비 -24.4%) 침체로부진 - 수도권에서는서울침체극심 ( 전년대비 68.0% 감소 ) - 아파트인허가실적 2008년수준회복, 다세대등비아파트의공급부진심화 ( 전국 -34.1%, 서울 -78.7%) ** 정부의 도시형생활주택공급확대 정책에도불구하고공급부진 - 향후공급감소에대한심리적불안감확대 : 10 년전 IMF 외환위기극복이후경험에의한학습효과 전국 수도권 지방 구분 증감률 공급수준 2000년대평균 254, , , , , , 년 e) 240,000 95, ,394 74, ,636 96,505 증감률 공급수준 2000년대평균 249, , ,123 90, ,351 94, 년 e) 100,000 82,457 76,301 51, ,692 89,698 증감률 공급수준 연간물량 21.5% 인 허가 [ 지표별지역별주택공급실적 ] ( 단위 : 호, %) 1-9 월물량 자료 : 국토해양부, 부동산114( 주 ) 주 : 1) 2000년대평균은 2000~2008년연평균실적임. / 2) 증감률은전년대비증감률이며, 공급수준은 2000년대평균실적 (2000~2008년연평균 ) 대비 2009년공급실적비율임. 3) 2009년분양예정및입주예정물량은부동산114( 주 ) 조사물량임. / 4) 2009년인 허가물량은한국건설산업연구원의예측치임 연간평균 2000년대평균 504, , , , , , 년 e) 340, , , , , , 분양 1-9 월물량 연간평균 입주 1-9 월물량

5 1. 최근주택공급시장의진단 : 과잉 - 부족논쟁의진실 공급부족의신호 2 : 수요회복속도와내용개선 재고주택및신규분양주택에대한구매의사증가 각종혜택이집중된수도권분양주택에대한관심급증 금리상승에대한우려확대되면서매도수요도꾸준히증가 수도권주택매도이유중주택교체가가장큰이유로꼽혀 향후 6 개월이내신규분양주택청약의사 수도권지방 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 2007 년 2008 년 2009 년 향후 6 개월내주택매도의사 수도권주택매도이유 향후 6 개월내기존재고주택매입의사 수도권지방 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 2007 년 2008 년 2009 년 자료 : 부동산114 구분 다른주택이전 추가상승기대부족 다주택보유부담 기타 3/4분기 ( 단위 : %) 4/4분기 수도권 지방 0.0 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 2007 년 2008 년 2009 년 자료 : 부동산114 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in 4

6 1. 최근주택공급시장의진단 : 과잉 - 부족논쟁의진실 공급부족의신호 3 : 수요와공급의불일치 지방에비해수도권은여전히총량적으로도주택공급부족 년을제외하고는 2003년부터수요대비공급부족 (2007년도경기적요인이아닌제도적요인 ( 분양가상한제시행 ) 으로공급이일시적증가한것에불과 ) [ 연도별규모별아파트분양실적 ] ( 단위 : 호 ) 공공택지공급이 2008 년부터증가하나대부분수도권외곽에분포 년 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 60 m2이하 60~85 m2이하 85 m2초과기타 2005 년이후소형아파트비중감소 - 대형아파트공급비중 증가효과가 2008 년부터준공되어시장에가시화 [ 연도별수도권주택수요대비공급실적비교 ] 400,000 ( 단위 : 호 ) 소형아파트물량감소로가격강세 350,000 수도권소요량 수도권주택공급량 대형아파트과잉공급으로가격약세및하락세 300, ,000 경기적제도적요인에의해도심주택공급지연 200, , 년이후강남지역재건축사업대부분중단및연기 100, 년금융위기로강북뉴타운사업들도연기 50,000 조합원들간의갈등심화, 제도변화등도사업지연의원인제공 '05 '06 '07 '08 주 : 수요량은주민등록통계상의연도별세대수증가치와멸실주택수를함께고려한값이며공급은인허가실적임. 5 자료 : 통계청, 국토해양부

7 1. 최근주택공급시장의진단 : 과잉 - 부족논쟁의진실 과잉공급의신호 1: 사상최대규모의미분양, 단기해소의구조적어려움 전체미분양의 83.4% 가지방, 준공후미분양의 94.4% 가지방에분포 - 3 월최고치 (16 만 5,641 호 ) 를기록한이후 5 개월연속감소, 9 월현재 12 만 6,424 호 - 고가의대형평형의비중多, 준공후미분양물량도전체미분양의 36.3% 차지 단기간내판매가능성이낮은상품으로구성되어있는구조적문제내포 - 지방미분양감소는수요증가에따른요인보다는정부의적극적개입의영향. 9 월전국주택재고수대비미분양비율은 1.5%( 준공후미분양도 0.6%) 로여전히높은수준임. [ 미분양물량추이 ] [ 아파트재고수대비미분양비율 (2009 년 9 월현재 )] ( 단위 : 호 ) ( 단위 : %) 180, ,000 수도권 지방 구분 전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 140, ,000 전체 ,000 80,000 준공후 ,000 40,000 구분 강원 충남 충북 전남 전북 경남 경북 제주 20, 년 자료 : 국토해양부 년 년 년 전체 준공후 자료 : 국토해양부, 통계청, 부동산114( 주 ) 자료로추정함

8 1. 최근주택공급시장의진단 : 과잉 - 부족논쟁의진실 과잉공급의신호 2 : 2009 년 4/4 분기사상최대분양물량대기 금융기관대출규제확대비적용에따른반사효과 + 지연된물량의적체 + 양도세한시감면혜택소멸시기임박 약 31 만호 80,000 70,000 60,000 50,000 [2009 년월별분양물량과미분양추이 ] 2009 년 2008 년평균 ('00-'08) ( 단위 : 호 ) 2007 년 4/4 분기 13 만 4982 호분양당시미분양 14,019 호증가 (10.4%) 분양경기회복이멈출경우미분양주택수다시 14 만호수준으로증가불가피 40,000 30,000 20,000 10, 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 구분 전국 수도권 서울 인천 경기도 [2009 년분양물량과미분양물량수준 ] ( 단위 : 호 ) 분양예정물량 ( 09 9 월 ~ 12 월 ) 물량 172, ,391 29,573 23,401 71,417 비중 자료 : 국토해양부, 부동산 미분양 ( 09.8 월기준 ) 물량 133,779 23,362 1,960 1,664 19,738 비중 분양 + 미분양 물량 306, ,753 31,533 25,065 91,155 비중 [2009 년월별분양물량과미분양추이 ] ( 단위 : 호 ) 83, , ,641 분양미분양 73, , ,000 63, ,000 53, ,000 43, ,000 33, , ,000 23, ,000 13, , ,000 3, ,000 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 자료 : 국토해양부, 부동산114 7

9 차례 I. 최근주택공급시장진단 : 과잉 - 부족논쟁의진실 II. III. IV. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3년간주택수급분석 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급정상화를위한정책전환의필요성과과제 8

10 2. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 공급감소의원인 : 제도적 - 경기적요인, 공급자위주의택지정책으로공간적불균형 경기적요인요인 금융위기의여파로여파로주택건설사업으로의신규신규자금공급거의거의중단 -- 금융기관들의금융기관들의리스크리스크회피회피심화심화 - - 미분양미분양주택의주택의적체적체및해소문제가아직아직진행중 제도적제도적요인요인 분양가상한제폐지의폐지의지연지연등정책적정책적불활실성리스크리스크 민간민간택지확보의어려움어려움속에수요가수요가없는없는지역중심으로공급되는공공택지 - - 보금자리주택의보금자리주택의입지적입지적가격적가격적우위로우위로민간부문의민간부문의경쟁력경쟁력확보가확보가어려움어려움 - - 9

11 2. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 경기적요인 : PF 투자금융기관들리스크관리강화, 리파이낸싱위주신규사업거의없어 증권사와자산운영사의부동산 PF 대출및부동산개발펀드의연체율급증 - 금융감독원의국정감사자료에의하면증권사의 PF 대출연체율은연말기준 1.7%(2006 년 ) 4.6%(2007 년 ) 13.9%(2008 년 ) 24.5%(2009 년 6 월말 ) 까지급증 PF 부실위험의증가로정부가부동산 PF 리스크관리기준을강화 - 증권사의부동산 PF 에대한투자한도를 [ 발행목적별 ABCP 발행현황 ] 자기자본의 30% 이내로제한 - 매입보장약정체결을제한하기위한신용회피 조항의최저신용등급을 A3 A2' 로상향조정 16,000 14,000 12,000 10,000 본 PF 브릿지론 리파이낸싱 추가대출 기타 ( 단위 : 억원 ) 8,000 최근 PF ABCP 시장은신규사업은거의없고 리파이낸싱만이루어지고있음. - 발생규모나발생건수모두지난 6 월 2008 년수준을회복하여전년동기대비상승세 6,000 4,000 2, 리파이낸싱이전체발행규모의절대다수, 본 PF 는전무 자료 : 메리츠증권

12 2. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 제도적요인 : 분양가상한제폐지지연되면서논란만가중 : 정책적불확실성증대 2009 년상반기금융위기에도불구하고부동산가격이빠른회복세를나타내자 분양가상한제폐지 가부동산시장불안을가중시킬것이라는우려증대 : 폐지반대여론형성 - 특히분양시장의회복세가나타나자폐지반대의견확대 - 현재의분양시장회복세는근본적인수요회복이라기보다는금융규제에따른풍선효과및양도세면제혜택에의한일시적현상 분양가상한제폐지에따른부작용과효과가차별적으로논의되지못한채일률적으로찬반대립 - 공모형 PF 사업지에서의주상복합아파트는민간투자사업으로서의성격이강함에도불구하고대부분공공택지에포함되어상한제폐지논의조차이루어지지못하고있음. 일부지역재개발재건축사업을제외하고는분양가상한제폐지에따른부작용이크지않으나현재논의는단순히규모별혹은택지구분 ( 공공 / 민간 ) 으로단순화 녹색성장및그린홈공급확대정책등의국가정책환경변화및주거품질수준의향상을위한정책적고려가배제 에너지절감주택공급에는초기투자비용증가가불가피 ( 현행건축비상한제에서는실효성낮음 ) 주거품질에대한요구수준향상, 기술발전등의변화가제도개선에서반영되지못함. 보금자리주택공급확대에따른민간주택공급의활성화및다양화방안이누락 11

13 2. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 공급자위주의택지정책 : 공공택지물량은많으나대부분수요가없는지역에분포 올해는공공택지분양예정물량이예년보다많았으나상반기에는금융위기및미분양적체등의영향으로당초예상보다택지분양실적저조 2009년상반기토지공사가분양한공공택지는 88개필지중 3개필지만이분양 ( 분양률 3.4%) 주택공사역시 2009년상반기에공급한택지의절반가량이미분양 따라서대부분의공공택지분양물량이하반기에예정되어있으나, 하반기역시상황이크게개선되기는어려울전망 특히 2009 년 4/4 분기공급예정인주요택지는판교, 평택, 남양주 3 곳을제외하고는모두비수도권 ( 충주, 동해, 울산, 전북, 제주삼화등 ) 인지방의공공택지임. 2010년역시토지가격주택가격상승에따라가격상승세가지속될전망이나공공택지의미분양문제는더욱심각해질것으로예상 2010년분양예정인공공택지공급량은약 50.4km2 (2009년실시계획승인물량 ) 이며올해공공택지미분양이많아실질적으로는더많아질것으로예상 예정공급택지의 80% 가비수도권지역에집중, 지방은주택미분양에이어택지미분양도크게증가불가피 12

14 2. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 수요전망 : 전국연간 42~44 만호, 수도권 24~25 만호 국토해양부 (2003) 의주택종합계획상전국주택수요를 2009 년 44 만호수준으로전망 2012 년에는 42 만호까지감소예측. - 수도권에서는매년 24~25 만호수준의공급물량이필요한것으로전망 - 공급물량중 80% 가아파트임을감안할때전국적으로매년 32~34 만호수준의아파트분양물량과입주물량이공급되어야하고수도권에서는매년 19~20 만호수준으로공급되어야함. 재정비사업추진에따른주택멸실은단기적으로주택수요증가요인으로작용 연간 15 만호수준의멸실이예상되며이중뉴타운사업등재개발재건축에따른멸실물량은수도권에서최소한연 2~4 만호예상 - 그러나, 경기적제도적여건이개선되면재정비사업들의추진속도가빨라져 2010 년이후멸실물량은예측규모보다확대될가능성이큼. [ 주요지역별주택수요전망 ] ( 단위 : 만호 ) 구분 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 전국 수도권 22.2~ ~ ~ ~25.1 서울 6.2~ ~ ~ ~7.4 인천 2.7~ ~ ~ ~3.1 경기 13.3~ ~ ~ ~14.7 주 : 국토해양부 (2003) 는경기도주택수요는연간 14 만호수준으로전망하였으나, 경기개발연구원 (2006) 의경기도의주택수요는 2009 년에서 2015 년까지매년 12 만호 ~13 만호수준으로전망하여서울특별시보다는적은물량으로추정함. 자료 : 국토해양부 (2003), 주택종합계획 ( ) 수립연구, P.57 서울특별시 (2005), 2003~2012 서울주택종합계획연구, 경기개발연구원 (2006) 2006~2015 경기도주택종합계획수립연구의추정치범위를표기함. 13

15 2. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 공급전망 : 아파트입주물량수요대비 3~7 만호부족 2010년 ~2011년까지는인허가부족분은연간 2~9만호 ( 분양가상한제폐지시 2~3만호감소 ) 로예상되며아파트입주물량은수요대비연 3~7만호부족예상 ~2011년단기적인수급불균형심화로주택가격상승예상 - 기계획된공공택지에서의주택공급물량을감안할때 2012년이후에는주택공급물량이그이전보다증가예상 총량수준의주택부족은수도권에국한된문제, 대규모정비사업이집중되어있는수도권은멸실규모에따라부족상황이더욱악화될가능성도잠재. - 수도권은 2010년입주물량이소폭늘어나지만, 여전히수요에는미치지못하며 2011~2012년에다시감소예상 - 도시근교의보금자리주택이공급되더라도도심외곽의신도시입주물량은많으나수요가있는도심의물량은적어공간적수급불균형현상이 2011~2012년에심화될것으로전망됨. [ 전국주택수급시장전망 ] 구분 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 수요 연간 42~43 만호 아파트는 33~34 만호 ( 전체주택의 80%) 인 허가 34 만호 35~38 만호 ( 분양가상한제폐지시 38~40 만호 ) 37~40 만호 ( 분양가상한제폐지시 40~42 만호 ) 공급 아파트입주 28 만호 30 만호 27 만호 26~28 만호 ( 분양가상한제폐지시 28~30 만호 ) 14

16 2. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 인허가 : 정책변화에따라유동적, 기계획된택지지구에서는 2011 년 11 만호로최고치예상 기계획된신도시및택지지구의물량이 2009 년부터 2020 년까지 98 만호 수도권공공택지내주택인허가는 2010 년부터 10 만호를상회, 2012 년에는 14 만호로역대최대규모 년은김포한강, 양주옥정, 수원광교등의대규모택지지구들의주택건설인허가시기도래 년도에는위례, 송도등이가세하여공공택지를중심으로 11 만호에이를것으로전망. 수도권외곽의택지지구물량이수도권인허가물량의 50% 이상을차지, 도심의공급상황은경기적 제도적요인에따라변동성이높아공급속도가지연될전망. - 공공택지내입주물량의증가는 2013 년이후에나가능할것으로전망됨. - 도심내공급물량은분양가상한제와같은제도적요인에따라달라질수밖에없어분양가상한제폐지가지연될경우사업시기를지연하는경우가늘면서단기간내공급규모가크게증가하지않을것으로예상됨. 구분 수도권 서울 인천 경기 2009 년 - 83,736 14,543 69,193 [ 수도권공공택지주택인허가추이 ] 2010 년 14,543 92,868 11,500 37, ,234 주 : 준공년도기준 2011 년이후물량을대상으로하여택지준공일을기준으로 3 년전을최초인 허가시점으로하여 4 년간배분함. 자료 : 한국토지공사, 대한주택공사, 건설교통부등각자료취합 - 107, 년 156, 년 ( 단위 : 호 ) 142,961 11,500 36,815 94,646 15

17 2. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 아파트입주물량 : 수도권 2 기신도시, 강북뉴타운물량중심, 장기평균하회 2010 년아파트입주물량은 2009 년보다많은 30 만호정도가예상되나수요량에못미침. - 아파트수요대비연 3~7 호정도가부족할것으로예측, 2012 년까지의입주물량은예년수준을하회 - 수도권역시수요 (22~23 만호 ) 대비공급부족, 특정지역, 규모편중이심해국지적수급불균형초래예상 특히 2010 년이후의입주물량은일부지역과규모에집중, 국지적 규모별수급불안정지속 - 서울은은평뉴타운등한강이북에집중적으로입주물량이증가, 강남지역공급감소지속 - 대형주택의비중이높아중소형주택의전세난해결에도큰효과를발휘하지못할것으로예상됨. 내년에경기회복으로뉴타운사업등의착공이본격화되면소형주택멸실이늘어나소형주택전세난은더욱심화될 가능성이큼. 2011년입주물량은 2008~2009년인허가및분양감소의직접적인영향으로 2000년대들어최소규모전망됨. 전국 27만호, 수도권 14만호수준에불과 년에는수도권외곽의대규모택지지구의입주물량이늘어나면서수도권의전체적인물량은 17만호로 2010년수준으로증가, 분양가상한제가조기에폐지될시에는입주물량확대에영향을미칠전망. 16

18 2. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 수급분석종합 : 인허가물량최대 9 만호부족전망 ( 분양가상한제폐지시 2~3 만호감소 ) 추이 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 인허가 분양가상한제폐지여부에따라가변적 9 만호부족 (34 만호 ) 4~8 만호부족 (35~38 만호, 분양가상한제폐지시 38~40 만호 ) 2~6 만호부족 (37~40 만호, 분양가상한제폐지시 40~42 만호 ) 입주 ( 아파트 ) 장기평균하회 5 만호부족 (28 만호 ) 3~4 만호부족 (30 만호 ) 6~7 만호부족 (27 만호 ) (26~28 만호, 분양가상한제폐지시 28~30 만호 ) 주 : ( ) 는공급예정물량임. 분양시장은 2009 년하반기단기적쏠림현상을겪은이후, 인허가물량증가에따른점진적증가가예상되나, 그폭은분양가상한제폐지여부에달라질듯. 17

19 차례 I. 최근주택공급시장진단 : 과잉 - 부족논쟁의진실 II. III. IV. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급정상화를위한정책전환의필요성과과제 18

20 3. 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급의핵심이슈 1 주택공급의불균형 2 도심주택공급의딜레마 3 대규모단지형주택공급의명암 4 보금자리주택과 2 기신도시개발의효과 19

21 3. 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급의핵심이슈 1 : 주택공급의불균형 주택이남아도원하는주택은없어 향후주택의부족문제는수도권에국한된문제, 총량적인수준이아니라지역별 계층별 규모별등의수급불일치에따른국지적현상 향후 3년동안의주택공급은도심보다는수도권외곽의공공택지가, 서울의경우에는강남보다강북에서의입주물량증가가예상 - 서울은저밀도아파트지구재건축사업이 2008년완료됨에따라도심에서의주택공급수단이재건축에서재개발로이동 ( 서울시내의주택공급은강북뉴타운사업지에편중 ) - 서울강남4개구의경우추가적인재건축사업추진이지연되면서신규아파트공급이사실상중단, 인접생활권인경기도판교, 용인등에주택이공급되었으나대체효과는한계 - 그나마 2011년이후에는강남배후지역에신규입주물량도적고공공택지도없어주택부족문제를대체할수없는상황 수익성위주의개발사업추진으로고급중형주택및초대형주택의공급이증가하였으나, 경기침체및 인구구조변화가겹치면서대형미분양의적체는지속되어중소형주택부족현상지속예상 - 이러한현상은소형주택수요자에게는규모를늘려야하는부담이, 일반대형 (135~155 m2이하 ) 의수요자들역시 초대형을선택하든지아니면국민주택규모수준으로거주주택규모를줄여야하는편중현상을초래 20

22 3. 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급의핵심이슈 1 : 주택공급의불균형 주택이남아도원하는주택은없어 2010 년아파트입주물량은 30 만호 (6.5% 증가 ) 정도예상 ~2008 년평균입주물량 (32 만호 ) 을하회 - 국지적 규모별로는수급불안지속예상 [2010 년상 하반기권역별입주물량 ] 서울 - 강북지역, 경기도는서북권, 경의축물량다수 - 은평뉴타운, 길음뉴타운등강북지역뉴타운물량과파주시, 김포시, 고양시, 남양주시의입주물량이다수공급될것으로전망됨. [ 강남및강북권의입주물량추이 ] 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 강남 강북 년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 자료 : 부동산114 21

23 3. 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급의핵심이슈 2 : 도심주택공급의딜레마 향후도시외곽에서의주택공급은크게증가, 상대적으로도심주택공급은부족예상. - 도시외곽은진행중인대규모택지개발사업이종료됨에따라역대최대의주택공급예상 - 반면도심은신규택지가고갈, 재개발 재건축등재정비사업등의지연으로주택공급속도가둔화될전망 민간주도형으로추진되는정비사업은경기호황시에사업추진이집중 ( 일반분양을해야사업이익을극대화할수있으므로주택경기호황시에사업추진이증가 ) 부동산경기가호황을나타내면서재정비사업크게증가 대규모단지들의동시다발적인사업추진은주변지역주택가격에대한기대이익확대, 집값상승을견인 도심주택공급을활성화하더라도경기호황시에는재정비사업억제및조절이불가피. [ 서울시연도별재개발재건축사업승인물량 ( 세대수기준 )] ( 호 ) 재건축재개발 2000 년은외환위기로인해미루어졌던물량이사업승인이되면서물량증가 2002~2003 년까지는주택경기호황으로따른사업승인증가 향후 1~2년동안은도심재정비사업을활성화 or 억제 모두도심주택부족현상을초래 가격불안요인 - 특히재정비사업에의한주택멸실은중저가및중소형주택부족문제심화 자료 : 서울시주거환경개선자문단 22

24 3. 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급의핵심이슈 3 : 대규모단지형주택공급의명암 대규모단지형주택공급방식은도심이나도시외곽에상관없이임대시장의불안초래 년전세가격의상승 : 경제위기충격회복 + 대규모공급방식에의한부작용 - 전세가격이급등지역은최근 3 년간입주물량이많았던지역 ( 대규모공급방식에따라국지적가격변동성커짐 ) - 입주초기대량의공급물량으로인해낮게형성되었던전세가격이 1~2 년뒤물량소진과함께구조적으로반등, 전세가격급등의원인제공 도심재정비사업에서는사업착공당시대규모멸실에따른전세난 - 사업완공후역전세난 1~2 년뒤의전세난재발의 3 중의악순환초래 - 사업착공시대규모멸실 인근지역중소형주택의전세가격급등 완공시점에는역전세난발생 1~2 년뒤시장가격을회복하는과정에서전세가격이급등 - 향후대규모뉴타운준공, 2 기신도시준공시기에도이와유사한현상이나타날것으로예상됨. 시도경기서울경기서울 경기서울 자료 : 부동산 114 시군구과천시화성시송파구하남시강동구서초구광진구구리시강서구 [ 최근입주물량과전세가격추이 ] 입주물량 (A) 월(B) 3,802 3,802 89,561 51,127 43,036 28,367 13,641 6,823 28,661 13,725 29,022 7,153 8,330 2,548 14,189 1,429 34,027 10,059 B/A ( 단위 : 호 ) 전세가격 (09 1월-08월 )

25 3. 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급의핵심이슈 4 : 보금자리주택과 2 기신도시개발의효과 보금자리주택목표물량 150 만호중 100 만호는도시외곽의기지정된공공택지물량임. - 수도권에서 2009 년에서 2012 년까지 4 년동안도심과 GB 지역공급될물량이 40 만호 60 만호조기확대 (2012 년까지매년 15 만호의주택이공급될계획 ) - 신규공급되는보금자리주택은 GB 내 32 만호, 도시지역 20 만호, 보금자리지구내중대형분양주택 50 만호가 별도로공급될예정임. 최초입주시기가 2012년하반기예정되어있으나규모 ( 시범지구보금자리주택 4만호중일부 ) 가미미하여 GB지구내보금자리주택공급의효과는 2013년이후에나가시화 - 보금자리주택은사전예약제를실시하고있어공급계획은사업승인물량이아니라사업승인예정물량임. - GB 해제와관련하여토지보상등이지연될경우사업시기는계획시기보다연기될가능성이큼. [ 보금자리주택지역별공급계획 ] 구분전국수도권지방 계 150만호 100만호 50만호 자료 : 국토해양부, 중대형분양주택 50 만호제외물량도시지역 : 역세권, 재건축 재개발지역등도시근교 : GB 조정가능지, 산지 구릉지등도시근교신규택지도시외곽 : 수도권 2 기신도시 ( 송파, 동탄 2 등 ) 등기지정된공공택지 도시지역 20만호 20만호 - 도시근교 32만호 32만호 - 도시외곽 98만호 48만호 50만호 24

3. 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급의핵심이슈 4 : 보금자리주택과 2 기신도시개발의효과 도시외곽주택공급늘고, 도심내주택공급은지연 수도권외곽의공공택지내주택공급은접근성이낮아택지및주택의미분양가능성높음. - 서울근교는위례신도시, 광교신도시수준이며이를제외하고는광역교통망이정비되지않은화성시, 오산시, 평택시, 파주시, 오산시등에집중되어있음.

26 3. 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급의핵심이슈 4 : 보금자리주택과 2 기신도시개발의효과 도시외곽주택공급늘고, 도심내주택공급은지연 수도권외곽의공공택지내주택공급은접근성이낮아택지및주택의미분양가능성높음. - 서울근교는위례신도시, 광교신도시수준이며이를제외하고는광역교통망이정비되지않은화성시, 오산시, 평택시, 파주시, 오산시등에집중되어있음. - 광역교통망의정비와같은유인책없이는대규모택지미분양사태초래예상 2013년이후에는지역별 ( 신도시개발 ) 규모별 ( 보금자리주택 ) 대량공급방식에따라수요 공급시장의왜곡을초래하여상대적인공급부족에따른지역별 ( 도심 ) 규모별 ( 대형 ) 가격상승을초래가능 [ 신도시및택지지구예정공급물량 ( 09~16 년 ) ] ( 단위 : 호 ) - 신도시개발을통한수도권외곽위주의공급방식은도심과수도권외곽의가격격차확대 - 도시인근에소형주택 ( 보금자리주택 ) 만공급됨에따라상대적도심중대형주택공급부족 2000년중반에공급된도심의대형주택가격상승초래가능 25

27 차례 I. 최근주택공급시장진단 : 과잉 - 부족논쟁의진실 II. III. IV. 최근주택공급감소의원인과파급효과 : 향후 3 년간주택수급분석 향후주택공급정책의핵심이슈 주택공급정상화를위한정책전환의필요성과과제 26

28 4. 주택공급정상화를위한정책전환의필요성과과제 정책전환의필요성 : 총량적으로풍부해도여전히주택부족 - 가격상승의문제가반복 최근의주택시장은공급이충분함에도불구하고공간적 규모별수급불균형에의한가격상승요인이병존함으로써지속적인시장불안이예견 년까지는금융위기이후경기회복에따른수요증가에비해공급이충분치못해총량적수급불균형불가피 년부터는공급물량이다시증가할것으로예상되나도심외곽에만공급되어지므로도심내주택부족현상은지속 향후주택가격상승은국지적가격변동폭이더욱확대되는결과초래 - 국지적가격변동성의확대는중앙정부주도의주택정책을추진하는데많은애로점을양산하며, 거시경제측면에서의부동산정책 ( 금리, 금융규제 ) 역시지역별로차별화해야하는상황당면 주택시장의문제가국지적현상으로지역별차별화양극화를보임에따라그동안중앙정부주도의 일률적이고양적중심의주택정책은차별적이고질적중심의정책으로전환이불가피 27

29 4. 주택공급정상화를위한정책전환의필요성과과제 정책전환의필요성 : 정책의불확실성이오히려시장기능을상실시켜시장왜곡을초래 경기변동에못지않게정책의불확실성이주택시장의왜곡을초래 - 분양가상한제시행 : 인허가의쏠림 but 분양가상한제폐지거론 : 공급이지연 주택공급시장에서의시장기능왜곡 - 글로벌금융위기에신속하게대응한정부의다양한미분양해소대책에도불구하고, 다양한요인들로분양이지연된수도권시장은양도세한시면제혜택이소멸되기이전에사상최대의물량을올 4/4분기에분양해야하는상황 정책이주택가격변동에민감하게대응하여강화와완화를반복하면서시장에서는정책의일관성보다는경기변동에따라변화할것이라는믿음이팽배 - 과거부터반복해온경기변동에의한규제의강-완화에따른학습효과 - 정책이근본적인사항보다는경기변동의사이클상에서단순히주택가격의상승이나하락을통제하기위해무리한내용을담음으로써경기변동에따른정책변화를기대하게됨. 분양가상한제단기적으로폐지의이득은적더라도존치의부작용은더클것으로예상 분양가상한제폐지가즉각적인주택공급의확대로이어지기는어려우나존치할경우더큰부작용우려 - 분양가상한제는법개정사항으로국회의입법절차및경과조치등을감안할때실제시장에적용되기까지에는법개정이후에도 1여년정도소요따라서법개정이단기적인주택공급확대에기여하지못함. - 한편법개정의지연될경우규제완화에대한기대감으로신규주택인허가를계속지연시키는부작용이예상 ( 즉분양가상한제가영속적으로지속될것이아니라는시장의기대가유지되는가운데규제폐지가계속지연되면 공급주체들은사업시기를연기 3 년이내의주택부족현상심화 주택품질의획일화, 개선지연 ) 28

30 4. 주택공급정상화를위한정책전환의필요성과과제 과제 1: 주택정책목표... 양적공급에서질적공급확대로전환해야 절대적으로주택이부족하던시기에는저렴한택지공급이주택공급을위한가장시급한과제 수요가없는지역의택지공급은주택공급확대에기여하지못할것으로예상 - 수요자들의주거지선호및쏠림현상이심화되고있는가운데, 수요가없는지역의택지공급은대량의택지및주택미분양사태를초래할가능성이큼. 현재진행중인 2기신도시등의주거환경구축을위한광역교통망의확충이요구 - 인구구조변화상 1인가구및노인가구가증가함에따라도시외곽보다는도심주택의선호가증가할것으로예상됨. - 따라서도시외곽의신도시슬럼화를방지하기위해서는도심으로의접근성을향상시키고정주환경을개선시킬수있는다양한도시공공시설및기반시설의확충이절실. 일본을비롯한주요선진국에서는이미도시외곽의대규모신도시개발을통한주택공급을포기하고도심주택공급 활성화에주력하고있음. 향후주택수요는가구수증가보다는소득증가및가구수변화에따른주택교체수요가더많을것전망 민간부문에서는시장이원하는다양한주택의공급이이루어질수있는제도적환경이요구 - 분양가상한제등의일방적인경제적규제를폐지하고대신다양한유형과높은품질의주택이공급될수있는건설기준등의수정보완과경쟁시스템구축이요구됨. - 건축비용을제한하는현행분양가상한제보다는근본적으로과도한토지비부담을억제할수있는제도개선필요 29

31 4. 주택공급정상화를위한정책전환의필요성과과제 과제 2 : 공공의역할민간대체가아닌시장보완이되어야 주택문제가양적문제가아닌질적문제라는측면에서정부의민간역할을대체는바람직하지않음. - 공공부문의양적공급확대는당분간민간주택의공백을메울수있을것으로예상되나, 재정부담등을고려할때지속가능한정책수단이되지못함. - 공공부문의주택공급대상이주로중 서민층을위한주택이어서중산층이상을위한주택공급부문을포괄하기에는한계가있음. 현재의일률적인분양가상한제하의민간분양주택공급정책과공공의보금자리주택공급은계층별주택수요를충족시키기에미흡 - 분양가상한제는하향평준화된일률적인주택상품의생산을유발, 중산층및고소득계층이원하는도심의다양한고급주택부족현상을초래하여오히려기존재고주택의가격을상승우려 - 보금자리주택가격도토지가격부담이높은지역의경우에는여전히서민들의구매부담능력을벗어나는수준임. 정부의궁극적인역할을민간의대체가아닌민간역할의보완, 시장기능작동을위한환경조성, 시장시스템구축이필요 - 정부는민간부문에서공급을꺼려하는저렴주택, 임대주택등을직접적인공급에주력, 소형분양주택등에대해서는인센티브의제공을통해민간에서의공급확대를유도해야함. - 민간부문에서는중대형이나고급주택및그린홈 ( 에너지제로주택등 ) 의공급이이루어질수있는환경조성 30

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용 (%) 10.0 5.0 0.0-5.0-10.0 0.6 1.0 0.3 2.9 0.7 1.3 9.0 5.6 5.0 3.9 3.4 3.9 0.0 95 90-0.3 85 변동률 지수 65-15.0-13.6 60 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06