공동주택관리정보시스템(K-apt) 질의회신집 ko r e a a p p ra i s a l b o a rd

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1 공동주택관리정보시스템(K-apt) 회신집 ko r e a a p p ra i s a l b o a rd

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3 인사말 공동주택관리관련법령은주택법 건축법등그내용이방대하고전문적 기술적인사항이많을뿐만아니라잦은개정으로이를해석하고집행하는데적지않은어려움이있습니다 공동주택과관련하여발생하는갈등의원인은여러가지가있겠지만정확한법령의이해만으로도충분히해결이가능한부분이있는것도사실입니다 이에한국감정원에서는공동주택관리에참여하는분들이나관심이많은분들모두에게도움이될수있도록 년 월 일부터 년 월 일까지공동주택관리정보시스템 내의전문가상담 응답 콜센터접수사례를주제별로구분 정리하여공동주택관리정보시스템 회신집을만들게되었습니다 각주제별로대표되는사안을엄선하여현재관련법령에맞게수정 보완하였으며 대법원판례를수록하여법률적판단에도움이되고자많은노력을기울였습니다 아무쪼록이번회신집이공동주택관리업무를담당하는실무자들은물론공동주택관리에관심있는모든분들에게많은도움이되기를바라며 더나아가현장에서주택법등공동주택관리법령이충실히준수되어건전한공동주택관리문화가정착되는계기가되기를희망합니다 한국감정원 관리단 한국감정원

4 일러두기 본회신집은 2015 년 1 월 1 일부터 2015 년 10 월 31 일까지접수된 민원중에참고가될만한대표적인내용을발췌하여, 2015 년 11 월 16 일기준법령에맞게일부수정하여정리한것입니다. 판례의경우, 공동주택관련대법원판례만을취합하여수록하였습니다. 본회신집에수록된사례는민원인이제시한문장및자료만을근거로작성되었으므로, 내용의유사성만으로일반화하기에는한계가있으며, 다른사건에서소송등의근거자료로활용하기에적절하지않습니다. 사례별회신내용은해당사항에만국한되며, 유사사례의경우구체적인사실관계의차이, 인용된법령의개정이나폐지, 정부정책의변경등으로인하여회신내용을원용하기에부적절할수있습니다. 관련법령의해석및적용에있어이점을유의하시기바랍니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

5 CONTENTS Ⅰ. 자주하는질문 1 Ⅱ. 회신모음 7 1. 관리비 7 1) 관리비부과 7 2) 관리비징수 9 3) 관리비사용 10 4) 관리비공개 회계감사 24 1) 회계감사방법 24 2) 회계감사보고서공개 전자입찰 27 1) 공인인증서 27 2) 입찰공고 29 3) 입찰결과 35 4) 수의계약 공동주택관련회신 40 1) 관리규약 40 2) 입주자대표회의 43 3) 공동주택관리 46 Ⅲ. 공동주택관련판례모음 63 한국감정원

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7 . 자주하는질문 1 Ⅰ 자주하는질문 1 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 홈페이지에서로그인은어디에서 하나요? 단지관리자의경우 로그인 또는 단지관리자전용 클릭하고, 사업자인 경우 로그인 또는 사업자전용 클릭하면됩니다. 상단의 로그인 이 로그아웃 으로표기된경우에는현재 로그인 상태임을 말하며, 로그아웃 을클릭할경우 로그아웃 이됩니다. 한국감정원

8 2 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 2 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 로그인을위해서는자바 (JAVA) 를 설치하라고하는데어떻게해야하나요? 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 공지사항에있는 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 간편사용설명서 (1. 접속및기본정보입력간편사용설명서 ) 를확인하시고, 간편사용설명서대로실행하여주시기바랍니다. 다만, PC 사용이어려운경우에는전화 ( ) 주시면전산전문가의기술지원이되도록조치하겠습니다. ( 단, 전산기술요청이많을시다소시간이걸리는점을양해바랍니다.) 3 단지관리자전용아이디와비밀번호를발급받는방법은어떻게 되나요? 아이디와비밀번호 ( 관리사무소경리담당자에게 1차문의 ) 는종전공동주택관리정보시스템 (K-apt) 과동일하며, 다만신규단지가입자의경우에는별도가입절차가필요합니다. 신규가입은홈페이지우측상단단지가입코너에서 공동주택관리정보시스템이용신청서 를작성하시면확인후유선으로연락드립니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

9 . 자주하는질문 3 4 관리비입력은어떻게해야하며, 회계전송관리비수정은어떻게해야 되나요? 관리비입력은단지관리자화면에서 관리비정보 관리비등록 단지관리자직접입력 에서등록할수있으며, 회계전산시스템을활용하실경우에는 관리비정보 관리비등록 회계전산시스템입력 메뉴에서해당월관리비내역을조회하신후등록하실수있습니다. 또한회계전송관리비수정은공동주택관리정보시스템 (K-apt) 에서는불가능하며, 회계전산시스템에서수정 변경후공동주택관리정보시스템 (K-apt) 에재전송하셔야합니다. 5 전월대비 2 배이상차이나는관리비항목에관하여사유를입력하여야 하는이유가무엇인가요? 전월대비 2배이상차이나는관리비항목에대한사유입력은정확한관리비공개를위한오기, 오타방지를위한조치이므로, 사유를입력하지않을경우관리비등록이되지않습니다. 6 유지관리이력을입력해야하는시설물대상이무엇인가요? ( 또는실제공사가발생한시설물만입력대상에해당하나요?) 유지관리대상 이란주택법시행규칙별표 5 장기수선계획수립 기준 중해당단지내소재하는모든시설물을의미합니다. 다만, 실제공사발생한시설물은단지관리자화면에서 유지관리이력정보 공사내역관리 에등록하여주시기바랍니다. 한국감정원

10 4 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 7 공사금액에관계없이모든공사에대하여유지관리이력을입력해야 하나요? 공사입력대상은유지관리이력대상중에서 1 장기수선충당금을사용한공사, 2 입찰에의한경우상세내용을입력하시면됩니다. 다만, 과거발생한공사중위조건에해당하는공사자료가남아있는경우유지관리이력을입력해주시면단지관리에큰도움이됩니다. 8 공인인증서가있음에도전자입찰이실행되지않는데어떻게해야되나요? 전자입찰공인인증서는반드시 사업자범용및공동주택관리정보 시스템 (K-apt) 전용공인인증서 [ 한국정보인증 ( 주 ), 코스콤, 한국전자인증 ( 주 ), 한국무역정보통신 ] 만사용이가능합니다. 은행발급공인인증서및개인공인인증서는향후법적책임등문제가발생될여지가있어사용이불가하며, 메인페이지 입찰정보 입찰안내 인증서신청및관리 에서공동주택관리정보시스템 (K-apt) 전용공인인증서를발급하시면됩니다. 발급에소요되는기간은약 3~4일입니다. 9 나라장터나민간업체에입찰공고를했는데별도로공동주택관리정보 시스템 (K-apt) 에입찰등록, 결과공지를해야하나요? 나라장터, 민간업체에등록된 입찰공고및결과 는공동주택관리 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

11 . 자주하는질문 5 정보시스템 (K-apt) 에자동으로연결되므로별도로공동주택관리 정보시스템 (K-apt) 에등록이나공지를할필요는없습니다. 10 전자입찰진행시입찰관련서류는전부온라인으로받아야하나요? 전자입찰의경우제출서류중입찰서를제외한서류를우편이나방문등비전자적인방법으로제출하게할수있습니다 ( 주택관리업자및사업자선정지침제16조제2항, 제24조제2항 ). 따라서가격자료 ( 입찰서, 보증금보험, 견적서등 ) 는온라인으로제출받고나머지서류는오프라인으로제출받아서류심사에활용하는방법이있음을알려드립니다. 11 응찰금액은언제확인할수있나요? 전자입찰은입찰공고 마감공고 입찰서개봉 낙찰및유찰 결과공고과정으로이루어지며, 응찰금액은 입찰서개봉 시조회가 가능합니다. 12 낙찰공고후에업체포기로새로운업체로해야하는데어떻게해야 하나요? 낙찰자가특별한사유없이 10 일이내에계약을체결하지아니하는 한국감정원

12 6 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 경우, 그낙찰을무효로할수있으며, 재공고할수있습니다 ( 주택 관리업자및사업자선정지침제 12 조제 1 항, 제 21 조제 3 항, 제 29 조 제 3 항 ). 13 업체가입시신용평가등급확인서를필수적으로제출하여야하나요? 업체가입시제출하여야할서류중 사업자등록증 을제외한나머지서류는필수제출서류가아닙니다. 14 관리비항목중 '12 년, '13 년도선거관리위원회운영비가과다하게 보이는경우, 그이유가무엇인가요? '14년 6월이전공개대상인관리비항목중선거관리위원회운영비와기타항목이 47개로확대되는과정에서하나의항목으로통합되었습니다. 따라서 '14년 6월이전선거관리위원회운영비의경우기타항목에입력된부분이합산되어다소과다하게보일수있습니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

13 . 회신모음 7 Ⅱ 회신모음 1. 관리비 1 관리비부과 1 아파트관리비산출근거는어떻게되나요? 아파트의관리비는크게공용관리비, 개별사용료, 장기수선충당금및잡수입으로구분됩니다. 주택법제44조는시 도지사가정한공동주택관리규약의준칙을참조하여관리규약을정하도록하고있으며, 주택법시행령제57조제1항제11호는관리규약준칙에관리비등의세대별부담액산정방법및징수 보관 예치 사용절차가포함되도록규정하고있습니다. 따라서아파트관리비산출에대하여는해당아파트의관리규약을참조하시기바랍니다. 2 승강기를사용하지않는 1 층세대에승강기유지비및승강기전기료를 부과할수있나요? 관리비및사용료의세대별부담액산정방법은해당공동주택의관리규약에정해져있습니다. 승강기유지비및승강기전기료의경우도관리규약상세대별부담액산정방법이정해져있을것이므로, 해당공동주택의관리규약을참고해주시기바랍니다. 한국감정원

14 8 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 3 건설사가아파트관리를위탁한경우, 위탁관리업체가임의로비품을 구입하여사용하고그비용을관리비로부과할수있나요? 사업이완료되어입주가시작된이후에는입주자가입주자대표회의등을구성하여대상공동주택을관리하는것이원칙일것이나, 입주초기소수입주자만이입주한상태에서입주자들로하여금공동주택을관리하도록한다면이들에게지나친부담을주거나전체공동주택효율적관리측면에서미흡한부분이발생할수있으므로, 주택법제43조제1항은입주예정자의과반수가입주할때까지는입주자가아닌사업주체로하여금공동주택을관리하도록규정하고있습니다. 주택법제43조제1항에따라사업주체는주택관리업자나자치관리기구에게관리업무를인계하기전의기간중해당공동주택관리를주택관리업자에게위탁할수있는바, 이는일종의민법상위임에해당한다고할것입니다. 다만, 위위탁관리업체의운영부실등의문제는자료소명등의절차를거쳐확인후그책임을물어야할것으로판단되오니, 참고하시기바랍니다. 4 임대사업자가소유한아파트 (1동전체소유 ) 에전세대전월세임대중이거나회사가소유한아파트 (1동전체소유 ) 로임직원에게저가로임대중인경우, 1 건축법제35조제2항에따라시행하는건축물유지, 관리점검실시관련용역비, 2 소방시설등종합정밀점검결과보고서제출관련용역비를관리비로부과할수있나요? 부과할수있다면, 주택법시행령별표5 중어느항목에해당하나요? 발생비용 1번과 2번항목모두공동으로이용하는시설의보수유지비및제반검사비성격으로주택법시행령별표5의 8번항목수선유지비항목으로판단됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

15 . 회신모음 9 2 관리비징수 1 세대수가 10 세대이하인빌라입니다. 관리비미납세대에대하여강제적 으로관리비를징수할수있나요? 먼저귀빌라 ( 다세대 ) 는주택법시행령제48조상의의무관리대상공동주택에는포함되지않는것으로보이므로 K-apt 관리대상에포함되지않는것으로보입니다. 다만, 현재관리비조로세대별걷고있는비용과관련해서, 관리비등의체납자에대하여는독촉장을발부할수있으며, 독촉장발부후에도관리비등을체납한세대에대하여는가산금징수및독촉발부, ' 민사소송법 ' 에의한지급명령신청또는 ' 소액사건심판법 ' 에따른소액심판청구등의조치가가능할것으로보입니다. 이경우에도체납관리비등을납부한때에는즉시위조치를해제하여야하니, 이를참고하시기바랍니다. 2 아래층세대에서관리비를납부하지않아승강기가작동하지않고있 는데, 아래층에대하여어떠한책임을물을수있나요? 해당빌라관리규약등에서관리비체납자에대한조치를규정하고있는경우이에따른책임을추궁할수있으므로, 먼저관리규약을살펴보시고, 자세한사항은공동주택관리감독권한이있는관할지자체에문의하시기바랍니다. 한국감정원

16 10 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 3 관리비사용 1 관리비항목중입주자대표회의운영비란항목이있는데, 이항목을 입주자대표회의의회장운영비로사용할수있나요? 주택법시행령제58조제3항제8호에따른 입주자대표회의운영비 는해당공동주택관리규약상입주자대표회의의운영비사용규정을참고하시면매월발생가능한세부적인항목과금액을확인할수있을것으로보이며, 해당운영비사용규정에따라집행되었다면문제없을것으로판단됩니다. 참고로, 서울특별시공동주택관리규약준칙제32조제2호는입주자대표회의의운영비의구성으로운영및윤리교육비, 회의출석수당, 회장업무추진비및감사업무추진비, 공동체활성화를위한운영비등을규정하고있습니다. 2 아파트내의복리동에있는헬스장, 골프장, 요가장등이아파트입주민을 대상으로회원제로운영되고있는데, 운동기구가아닌천정전등이나 기타시설물을공용시설물로보아관리비로수리를할수있나요? 주택법시행령제55조의5 법령해석상, 해당공동주택모든입주자및사용자가사용, 수익할수있는주민운동시설의보수, 유지, 위탁등관리운영에필요한비용은주택법제45조에따른관리비로산정하여주민운동시설을사용하지않는공동주택의입주자에게도부담시킬수있다고할것입니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

17 . 회신모음 11 귀단지의경우, 입주자를대상으로주민운동시설을회원제로운영하고있으나, 회원자격은입주자및사용자이면누구나가입할수있으므로복리시설의보수와관련된비용을관리비로집행할수있다고봄이타당해보입니다. 3 입주자와사용자가같이기여를한수입인주차충당금을이익잉여금 으로처분시관리비로사용해도되나요? 주택법시행령제57조제1항제17호에따르면 " 관리등으로인하여발생한수입의용도및사용절차 " 에대하여는관리규약에정하도록규정하고있으므로, 위사항의경우귀단지관리규약에따라진행하면될것으로판단됩니다. 4 주차시설충당금으로아파트 CCTV 카메라증설공사를할수있나요? CCTV 설치의경우는주택법시행규칙제24조의2에의거법제47조에따른장기수선계획에반영하여야하며, 장기수선충당금을사용하여공사를수행하여야합니다. 또한회계상으로도목적이정해진충당금은해당목적에만이용하여야합니다. 즉, 주차시설충당금은주차시설의유지및보수에만이용이되어야합니다. 한국감정원

18 12 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 5 장기수선충당금을아파트내놀이터내부미끄럼틀수리 보수에사용 해도되나요? 해당공동주택에서기존에수립하신장기수선계획을참고하여사용부탁드리며, 장기수선계획의세부수립기준 ( 내역 ) 에대해서는주택법시행규칙별표5를참고해주시기바랍니다. 또한주택법제47조제2항에따라입주자대표회의및관리주체는 3년마다장기수선계획을검토하여조정하여야하며, 주택법시행규칙제26조제3항에따라 3년이경과하기전에도장기수선계획의조정이가능함을알려드립니다. 6 승강기사용으로인해발생한수입은장기수선충당금또는예비비로 적립이가능한가요? 주택법제44조제2항및주택법시행령제57조에따라입주자와사용자는관리규약의준칙을참조하여관리규약을정하고, 해당관리규약에는관리비등의세대별부담액산정방법및징수 보관 예치 사용절차를정하도록하고있습니다. 각공동주택에서는주택법령에위반되지않는범위내에서, 시 도지사의관리규약준칙을참조하여해당공동주택실정에맞게관리규약을정할수있으므로, 해당사항에대하여구성원의합의에따라관리규약에서정하면될것으로판단됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

19 . 회신모음 13 7 관리직원이단지내작업을하다가다쳐서치료를받게되어단지차원 에서도움을드리고자하는데어떤방법이있나요? 만약입주자대표 회의의결을거쳐서시술비용을지원한다면어느항목에해당되나요? 먼저귀단지의관리규약에따라위비용을입주자대표회의의결을거쳐지출한다면큰문제는없을것이며, 위비용의성격을고려해보면관리비 47개항목중 ' 식대등복리후생비 ' 가적당할것으로보입니다. 8 소방배관교체비용이일반관리비로부과하기에는주민에게과도한 부담이되고, 장기수선계획에도포함되지않을경우, 아파트이익 잉여금및예비비로소방배관공사가가능한가요? 주택법제51조제1항, 제2항등장기수선계획의수립및조정에관한각규정취지를고려해볼때, 장기수선계획은공동주택공용부분주요시설의노후화가진행될수록건축물의수선, 유지에필요한소요액이기하급수적으로증가하게된다는점을고려하여미리주요시설의수선계획을세움으로써공동주택공용부분주요시설을적기에교체, 보수할수있도록하기위한취지라고할것입니다. 주택법시행규칙별표 5에규정되어있는공동주택주요시설은공동주택에존재하는공용부분중장기수선계획을수립, 조정할때반드시포함하여야하는최소한의시설로, 현재그시설물이설치되어있지않다하더라도그시설을새로이설치하려면장기수선계획에반영한후계획에따라수선공사를진행하여야할것입니다. 한국감정원

20 14 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 또한, 공동주택주요시설의수선공사에장기수선충당금을제외한항목으로비용을지출할수있도록한다면장기수선충당금이아닌다른금원으로공용부분주요시설의수선공사를할수있는길을열어주는것이어서결국장기수선충당금의충실한적립을저해하고, 제도를형해화하는것이라할것입니다. 따라서, 귀단지에서진행하고자하는배관교체공사는주택법시행규칙별표5 항목에포함된주요시설물로서, 장기수선충당금을사용하여야하는공사이므로아파트이익잉여금또는예비비로지출함은곤란하다고보입니다. 9 국토교통부에서 잡수입, 주차시설충당금, 승강기충당금등별도금원으로바로공용부분시설공사를할것이아니라장기수선충당금으로전입후사용이타당하다 고하였는데, 장기수선충당금으로전입 사용은어떻게처리하나요? 시도별공동주택관리규약준칙에관련내용이있으므로, 문의주신단지관리규약에도유사한내용이있으리라판단됩니다. 아래예는서울특별시공동주택관리규약준칙중일부입니다. ========================================== 제59조 잡수입의집행및회계처리공개 3 제2항에따른잡수입의지출후집행잔액중입주자가적립에기여한다음각호의사항은장기수선충당금으로적립한다. 1. 중계기설치에서발생한잡수입 2. 공동주택어린이집운영에따른임대료등잡수입 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

21 . 회신모음 그밖에입주자가적립에기여한잡수입 ========================================== - 해당잡수입의잔액을연말결산시이익잉여금처분의형태로해당수익을장기수선충당금으로전입합니다. 차 ) 미처분이익잉여금 / 대 ) 장기수선충당금 ( 이익잉여금처분결의절차는문의주신단지의관리규약을따라야하며, 이익잉여금처분결산분개는기중발생하는분개처리와전산입력방식이다를가능성이있으니회계전산업체에문의하십시오.) 한국감정원

22 16 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 4 관리비공개 1 관리비를의무적으로공개해야하는공동주택의요건은무엇인가요? 주택법상의무관리대상공동주택으로 300가구이상공동주택, 150 가구이상으로승강기설치또는중앙 ( 지역 ) 방식공동주택, 주택이 150가구이상인주상복합건축물을대상으로합니다. 상기요건에해당하는경우관리비공개는의무사항이며, 관리비공개를위해서는공동주택관리정보시스템 (K-apt) 에수기또는회계전산프로그램을이용하여관리비를등록하셔야합니다. 2 관리비는어떻게입력해야하나요? 관리비입력은단지관리자화면에서 관리비정보 관리비등록 단지관리자직접입력 메뉴에서직접입력할수있으며, 회계전산시스템을활용하실경우에는 관리비정보 관리비등록 회계전산시스템입력 메뉴에서해당월관리비내역을조회하신후등록하실수있습니다. 3 입주민이 2 대차량을보유하고있는경우공유부지사용료 ( 주차료 ) 를 부과하고, 공유부지사용료전입액과공유부지사용료충당금으로회계 처리하는데, 공동주택관리시스템상이를잡수입으로공개하여야하나요? 일반적인회계처리기준을고려하는경우, 미래발생비용및발생 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

23 . 회신모음 17 확률을신뢰성있게추정하여해당금액을근거로부과및징수하는경우충당부채요건을충족할수있으나, 주차대수당정액, 주차일수당정액등의형태로일정금액을부과하는경우충당부채의요건을충족한다고보기어렵습니다. 그러므로관리외수입중적절한항목 ( 주차장수입혹은잡수입등 ) 으로처리하시고, 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 에잡수입으로공개하시는것이적절한것으로판단됩니다. 4 세대별로선택해서보는유선방송료도공개하여야하나요? 국토교통부방침에의하면세대별선택해서시청하는유선방송료는관리비, 사용료, 장충금, 잡수입에해당하지않으므로의무공개항목이아닙니다. 5 공동주택관리정보시스템에입주자대표회의운영비를공개하여야하 나요? 주택법제45조제4항, 같은법시행령제58조제3항제8호에따라입주자대표회의운영비는공동주택관리정보시스템 (K-apt) 에공개하여야합니다. 아울러, 주택법제45조제3항및제4항에따른사용료등의공개규정은같은법이 법률제10237호로개정되면서마련되었는바, 종전에는관리비에대해서만관리비내용등을공개하도록 한국감정원

24 18 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 하고있었으나, 입주자대표회의운영비가포함된사용료등에대해서도공개하도록함으로써이에대한투명성을제고하고, 입주민의권리를보호하고관리주체와입주민간분쟁의발생을방지하기위한취지 [ 주택법 ( 법률제10237호로개정된것 ) 국회 국토해양위원회심사보고서참조 ] 라고할것이므로, 같은법시행령제58조제3항제8호에따른입주자대표회의운영비를관리규약에따라잡수입에서지출함으로써입주자및사용자에게관리비등으로부과하지아니한다고하더라도, 그항목의산출내역은공개하는것이타당하다고할것입니다. 다만, 잡수입월사용액부분에해당금액을기재하고총누적금액에사용액부분을포함한전체비용을입력하면될것으로보이니, 참고하시기바랍니다. 6 전기료의전용부분어떻게입력하나요? 전기료공용부분입력시상가 어린이집 MDF실사용전기료를공제한후입력하면되나요? 수도료도어린이집사용수도료를공제한후입력하면되나요? 그리고수도료잉여금발생시공동전기료를마이너스시켜서입주민에게돌려주고있는데, 이경우수도료를어떻게입력하나요? 전기료의전용부분은세대부과금액기준으로입력하시면됩니다. 또한, 상가 어린이집 MDF실전기료가관리규약상관리비 ( 모든세대에일정배부기준으로부과 ) 로부과되지않는다면, 해당부분을제외한공동시설에대한전기료만공용부분으로입력하시면될것으로판단됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

25 . 회신모음 19 수도료의경우도위에서설명한전기료와같이관리규약상의부담방법에따라관리비로부과하지않는다면, 이를제외한수도료를입력하시면될것으로판단됩니다. 또한수도료잉여금으로공동수도료를공제한다면공제후실제세대부과금액기준으로기입하시면될것으로판단됩니다 월분관리비를 1 월에부과하는경우어떻게입력해야하나요? 12월발생비용을 1월에입주민에게부과하는경우, 해당비용을공동주택관리정보시스템상 12월분으로입력하시면됩니다. 8 잡수입이란무엇인가요? 주택법시행령에서는잡수입을 ' 재활용품의매각수입, 복리시설의사용료등공동주택을관리하면서부수적으로발생하는수입을말한다 ' 라고규정하고있습니다. 9 만약 10 월부과분을입력할때잡수입기준은 10 월에발생한잡수입 만을입력하나요? 10 월발생잡수입은발생주의기준으로 10 월부과분에입력하시면 됩니다. 한국감정원

26 20 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 10 잡수입, 월수입금액과잡수입총누적금액은어떻게입력하나요? 주택법시행령에서잡수입은 재활용품의매각수입, 복리시설의사용료등공동주택을관리하면서부수적으로발생하는수입 을말합니다. 잡수입의월사용금액은위에서정의한잡수입에대응되는비용을입력하시면되며, 잡수입총누적금액은잡수입금액의누계를입력하시면됩니다. 예 ) 1월중공유시설 ( 헬스장 ) 사용수익이 300,000 원이며, 해당시설을유지하기위해운동복세탁비및청소비등 250,000원의지출이발생한경우월수입금액은 300,000원, 월사용금액은 250,000원으로입력하시면됩니다. 11 입주자대표회의구성원이선출되지않아고유번호증이없습니다. 현재 기본정보란에고유번호란을비워둔상태인데, 회계연동프로그램을 사용하려면어떻게해야하나요? 고유번호가발급되지않은경우, 공동주택관리정보시스템에서단지관리자전용로그인 단지정보 기본정보등록 아파트고유번호 를 K-apt 아이디 +00 으로변경하신후회계연동프로그램에도동일하게 K-apt 아이디 +00을입력하시고회계처리를하시면됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

27 . 회신모음 이비용은어느항목에해당하나요? - 확산소화기구입비용 : 재난및재해등의예방에따른비용 ( 재해예방비 ) - 주택관리사협회비, 한국전력기술인협회비 : 잡비 - 아파트조경용역비 : 시설유지비 - 금융결재원수수료 : 잡비 - 놀이터내부미끄럼틀수리비 : 장기수선충당금의사용 - 연체료수입 이자수입 : 잡수입 - 관리사무실소파를버리는비용 : 잡비 - 관리직원의간병비보조비용 : 복리후생비 - 인건비, 경비비, 청소비부가가치세발생분 : 인건비, 경비비, 청소비각각의항목에포함 - 무인택배유지관리비 : 시설유지비 - 방송안내시스템임대료 : 시설유지비 - 주차대수당정액, 주차일수당정액등의형태로부과하는주차관리비 : 잡수입 - 직원채용광고료 : 잡비 - 관리사무소직원안전화및장화 비옷구입비 : 피복비 - 공용부지사용료 : 잡수입 - 헬스장 ( 커뮤니티 ) 운영비 : 이용여부상관없이전세대부과 시설유지비, 이용세대만부과 잡수입 - 미화원휴게소에어컨수리비 : 청소비 - 아파트방송엠프고장으로인한수리비 : 수선비 한국감정원

28 22 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 - 경비원작업시사용한장갑구입비 : 관리용품구입비 - 화단관리를위한경비원물호수, 괭이구입비 : 관리용품구입비 - 전기실전등구입비 : 관리용품구입비 - 예초작업시사용하는예초기날, 휘발유, 각종부품들 : 관리용품구입비 - 승강기비상통화장치통신비 : 승강기유지비 - 정화조청소비용 : 정화조오물수수료 - 아파트홈페이지유지관리비 : 잡비 - 공청시설유지보수비 : 시설유지비 - 산업안전관리대행료 보건관리대행료 : 식대등복리후생비 - 소방시설작동기능점검비용 : 시설유지비 13 ' 우리단지관리비조회 ' 에들어가서우리아파트의관리비를조회하 면화면이열리지않는데어떻게해야하나요? 세대수가모두 0 이여서발생하는오류입니다. 단지관리자전용로그인 단지정보 기본정보등록 부가정보 단지관리자입력면적현황 을수정하고 관리비정보 관리비등록 메뉴에들어가셔서삭제후다시등록해주시기바랍니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

29 . 회신모음 관리비등록후확인은어떻게하나요? 단지관리자전용로그인 관리비정보 관리비등록 메뉴에서, 직접입력하신경우라면 단지관리자직접입력 으로, 회계전산시스템을활용하신경우라면 회계전산시스템입력 으로가시면관리비등록상태를확인할수있습니다. 15 ' 난방비 ' 와 ' 가스사용료 ' 에대한구분기준은무엇인가요? 난방비는난방및급탕에소요된원가 ( 유류대, 난방비및급탕용수비 ) 에서급탕비를뺀금액으로, 난방유형을불문하고 ( 중앙집중식, 지역난방등 ) 모든형태의난방비를의미합니다. 가스사용료는취사에사용하는가스나개별난방시사용하는가스에대한사용료를의미합니다. 한국감정원

30 24 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 회계감사 1 회계감사방법 년부터 300세대이상의아파트에대한외부회계감사를해야한다고알고있는데, 2014년도결산서류가마감되는 2015년 2월이후 2015년 10월 31일까지받아야하나요, 아니면 2015년도결산이마감되는해인 2016년에받아야하나요? `15년부터 300세대이상공동주택에대해외부회계감사가의무시행 ( 주택법제45조의3, 동법시행령제55조의3) 되는바, `14년결산서류기준으로 `15년 10월 31일까지받으면되오니, 이점참고하시기바랍니다. 2 외부회계감사계약을체결할때, 계약당사자는입주자대표회의인가요, 관리사무소장인가요? 사항요지는공동주택외부회계감사계약자설정과관련된사항으로판단됩니다. 외부회계감사관련주택법제45조의3에따르면원칙적으로 300세대이상인공동주택관리주체는대통령령으로정하는바에따라감사인의회계감사를매년 1회이상받아야하고, 관리주체는회계감사를받은경우감사보고서등회계감사결과를제출받은날부터 1개월이내입주자대표회의에보고하고공동주택관리정보시스템 (K-apt) 에공개하도록규정하고있을뿐, 계약자가누구인지명시적으로정하고 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

31 . 회신모음 25 있지않습니다. 또한 ' 주택관리업자및사업자선정지침 ' 별표4에따른주택관리업자및사업자선정방법적용대상이아니므로, 당해공동주택에서자율적으로사업자를선정하면될것으로판단되는점및국토교통부유권해석을참고하시기바랍니다. 3 입주자개인이아파트관리비에대한회계감사신청가능한가요? 입주자개인이신청하는것은불가능하며, 공동주택의회계감사에관한자세한사항은주택법제45조의3( 관리주체의회계감사 ) 제1, 2항을참고하시기바랍니다. 한국감정원

32 26 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 2 회계감사보고서공개 1 외부회계감사를받고공동주택관리정보시스템에공개할때공동주택 관리정보시스템연감금액과회계감사보고서금액이똑같지않은경우가 있는데, 이런경우어떻게해야하나요? 외부회계감사보고서상금액은회계기준에따른발생주의로인식및검토된부분이며, 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 에입력된금액이부과기준이라면, 여러가지사유에의해차이가발생하게됩니다. 해당차이발생사유를구체적으로 ( 예를들어, 예산기준으로부과함에따라발생한차이등 ) 기재해주시면될것으로판단됩니다. 2 입주자및사용자의 2/3 이상동의를받아회계감사를받지않은경우, 어떻게해야하나요? 해당공동주택이입주자및사용자의 3분의2 이상의서면동의를받아외부회계감사를받지않는다면, 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 상 ' 외부회계감사보고서등록 ' 화면에서회계감사이행여부 'N' 으로등록후미이행동의비율을기재하여주시고 ( 동의세대수 / 총실제세대수 ), 기타 * 표시된필수기재사항을입력하여주시면됩니다. 첨부파일에는 3분의2 이상의서면동의를받아외부회계감사를받지않는다는단지공문등을첨부해주시면됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

33 . 회신모음 27 전자입찰 1 공인인증서 1 전자입찰공고를하려면인증서를발급받아야하나요? 전자입찰등록은인증서를필수로발급하셔야합니다. 2 전자입찰과관련하여공인인증서는어떻게발급받나요? 공동주택관리정보시스템에서사용할수있는공인인증서는 K-apt 전용공인인증서 또는 범용공인인증서 가있습니다. 현재 K-apt 전용공인인증서 는 단지관리자 용으로만발급되고있으며, 아래사이트에서발급가능합니다. 사업자 의경우에는 범용공인인증서 만사용할수있으며, 인증서발급기관 ( 한국무역정보통신등 ) 에인증서발급을문의하셔야합니다. 3 한국전자인증을등록했는데, K-apt 입찰에도사용가능한가요? 사업자범용으로발급받은공인인증서의경우, K-apt에서도인증서등록이가능합니다. 한국감정원

34 28 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 4 관리소장명의로인증서를발급받아전자입찰공고를하려고하니인증서 정보가일치하지않는다고하는데, 어떻게해야하나요? 발급받은인증서 ( 사업자범용, K-apt전용 ) 를시스템에등록하셔야사용가능합니다. 단지관리자전용로그인 입찰정보 공인인증서관리 공인인증서등록 에서등록을하신후사용하시면됩니다. 5 인증서를발급받았는데, 인증서로그인을하려고하면인증서를찾지 못하고있습니다. 어떻게해야하나요? 컴퓨터에설치하신인증서를시스템에등록하셔야합니다. 단지관리자전용로그인 입찰정보 공인인증서관리 공인인증서등록 에서등록을하신후사용하시면됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

35 . 회신모음 29 2 입찰공고 1 입찰공고등록어떻게하나요? K-apt 전자입찰공고방법안내입니다. 1. 단지관리자전용 ( 화면우측 ) 클릭 { 윈도우용자바 (Java)' 를필히다운로드및설치하셔야합니다.} 2. 아이디 / 비밀번호입력 로그인 ( 아이디및비밀번호를부여받지않은단지는상단 단지가입 에서신청하여발급받으시기바랍니다.) 3. 입찰정보 입찰진행관리 입찰계획서등록 클릭 4. 해당칸에내용을채우신뒤하단의 입찰공고 클릭하시면됩니다. 2 입찰공고진행중입찰공고버튼누르고공인인증서선택후비밀번호 입력하면더이상진행이안되는데, 어떻게해야하나요? 전자입찰이용시시스템에공인인증서 ( 사업자범용및 K-apt전용 ) 가등록되어있어야합니다. 문의단지의경우공인인증서등록이되지않은상태로보입니다. 단지관리자전용로그인 입찰정보 공인인증서관리 공인인증서등록 에서공인인증서를등록한후, 입찰정보 입찰진행관리 입찰계획서등록 메뉴에서입찰공고버튼을누르고, 등록한공인인증서를선택후해당공인인증서비밀번호를입력하면입찰공고가실행됩니다. 한국감정원

36 30 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 3 입찰정보에입찰관리메뉴가없는데어떻게해야하나요? 입찰관리는단지관리자전용메뉴입니다. 로그인해서사용하시면됩니다. 4 " 자바 " 를설치했는데도입찰공고등록, 관리비등록이안보이고, 로그인 하면단지정보만나옵니다. 어떻게해야하나요? 로그인후기본정보를수정하고화면하단의 < 저장 > 이완료되어야관리비및유지관리이력정보, 입찰등메뉴를사용하실수있습니다. 기본정보를확인하시고 < 저장 > 을해주시기바랍니다. 5 입찰공고수정은어떻게하나요? 입찰수정은 수정공고 로 마감공고 전공고할수있습니다. 입찰정보 입찰진행관리 입찰공고 클릭후 수정을원하는공고 클릭 수정공고 클릭 내용수정과정을거치시면기존의공고가수정공고상태로변경됩니다. 6 수정공고시응찰한업체에별도로연락을하여야하나요? 수정공고시재응찰공지는 SMS와 을통해자동으로투찰한업체에전달됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

37 . 회신모음 31 7 나라장터에올린공고가유찰되었을경우, 나라장터에재공고를올리지 않고 K-apt 에재공고할수있나요? 나라장터의입찰공고를재공고로등록할수없으며, 신규공고로올리 셔야합니다. 8 제한경쟁입찰을하면서적격심사세부명세표의행정처분유무란에 영업정지, 회계사고, 담합합병을넣어도되나요? 입주자등의과반수찬성을얻어관리규약으로위사항을기재한 바와같이정하였다면, 그대로진행하셔도무방합니다. 9 아파트의조경관리입찰공고문에공동주택관리관련실적으로참가 자격을제한할수있나요? 낙찰방법은적격심사제를원칙 ( 주택관리업자및사업자선정지침제7조, 이하지침 ) 으로정하고있고표준평가표평가항목조정으로입찰자격제한설정또한가능 ( 단입주자등의과반수찬성을얻어관리규약으로정할경우, 지침별표4 내지 6) 하므로, 위절차를거쳐공동주택관리실적을평가항목으로명시하였다면, 다소불합리한측면이있어보이더라도법적으로큰문제는없을것으로보입니다. 한국감정원

38 32 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 10 공사및용역사업자입찰공고를할때자체적으로내정가를산정할 수있나요? 하신사항은입찰가격상한공고와관련된사항으로보여집니다. ' 주택관리업자및사업자선정지침 ' 제24조제3항은입찰공고시지방자치단체의자문등관련기구, 건축사또는기술사등관계전문가의확인및법제45조의6에따른적정성자문기관의검토결과를통해입찰가격의상한을공고할수있다고규정하고있습니다. 따라서위절차에따라입찰가격상한을정하였다면법률위배소지는미비하다고판단되며, 이를기준으로하여유찰여부도가능할것으로보이오니, 이점참고하시기바랍니다. 11 입찰공고취소시취소기간제한이나응찰업체유무에따른제한이 있나요? 입찰취소는마감전언제든지가능하며응찰업체참여와무관하게 취소가능합니다. 12 전자입찰의경우제출서류를어떻게받아야하나요? 전자입찰의경우제출서류중입찰서를제외한서류를우편이나방문등비전자적인방법으로제출하게할수있습니다 ( 주택관리업자및사업자선정지침제16조제2항, 제24조제2항 ). 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

39 . 회신모음 투찰은어떻게하나요? 업체아이디또는인증서로로그인해서, 입찰정보 입찰공고 해당공고 ( 전자입찰 ) 입찰참여 버튼클릭한후, 가격입력 응찰하기 버튼을클릭하시면됩니다. 먼저입찰에참여하기위해선사업자범용인증서를등록하셔야합니다. 14 공동주택관리관련특허제품을경쟁입찰방식에의하지않고직거래 할수있는방법이없나요? 특허제품여부를불문하고수의계약으로진행하는건이아니라면경쟁입찰방식에따라야하며, 특히최저또는최고가낙찰제를발주자쪽에서선택한경우전자입찰로진행하여야함을알려드리오니, 이점참고하시기바랍니다. 15 입찰마감후언제금액확인이가능한가요? 단지관리자전용좌측하단 < 입찰관리 > 메뉴에입찰관련메뉴가있으며전자입찰은 < 입찰공고 > - < 마감공고 > - < 입찰서개봉 > - < 낙찰및유찰결과공고 > 과정으로이루어집니다. 마감공고직후입찰서개봉시바로응찰금액확인이가능합니다. 한국감정원

40 34 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 16 입찰정보 - 입찰공고 입찰방법에서조달청이라고검색을한뒤나온입찰공고에서들어가 해당공고가기 클릭을하면검색된데이터가없다고나오는데, 공동주택관리정보시스템에서조달청입찰시조달청에가입하여야하나요? 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 에서는입찰내용만확인가능합니다. 조달청입찰시조달청가입이별도로필요하며, 조달청해당공고의데이터가없는부분은조달청으로문의바랍니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

41 . 회신모음 35 3 입찰결과 1 공사, 용역등사업자선정시입찰공고나선정결과를공개하여야하나요? 하신사항과관련하여, 주택법제45조제5항, 동법시행령제 55조의4( 관리비등의집행을위한사업자선정 ) 에따르면, 관리비등을사용하는공사, 용역등사업자선정시 2015년부터전자입찰방식에따른경쟁입찰을시행하도록규정하고있습니다. 또한, 동법시행령제58조제9항에따르면, 입찰공고및선정결과내용을공동주택관리정보시스템 (K-apt) 에공개하여야하고, 미공개시 5백만원이하의과태료부과사유에해당 ( 주택법제101조제3항 ) 하오니, 이점참고하시기바랍니다. 2 입찰결과는어떻게등록하나요? 입찰결과등록은, 단지관리자로로그인 입찰정보 입찰진행관리 입찰결과등록 에서해당입찰건을조회하여입찰결과를등록하실수있습니다 3 입찰결과등록할때첨부파일을올릴수있나요? 입찰결과등록에서파일첨부기능은없으며기타설명은내용에기재해주시면됩니다. 한국감정원

42 36 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 4 과거입찰게시물을확인할수있나요? 입찰공고화면에서는현재입찰이진행중인내용이검색이가능하도록되어있습니다. 따라서입찰진행이마감된입찰건은입찰결과공지화면에서만검색이가능합니다. 홈페이지화면에서해당단지의단지정보화면의종합정보의하단에보면해당단지의과거부터현재까지입찰관련정보가모두나오도록되어있습니다. 참고하시기바랍니다. 5 전자입찰방식으로진행하면서제출서류를오프라인으로제출하라고했는데, 최고가응찰자가서류를제대로제출하지않은경우어떻게해야하나요? 전자입찰마감시투찰한업체에대해서현장설명참석여부및구비서류제출여부를필히입력하셔야하고, 최저 ( 고 ) 가입찰을올리셨다고하더라도자동으로업체선정이되지않으며구비서류미비나현장설명불참에대한낙찰이나유찰사유에대해서적어주시면됩니다. 6 낙찰을통보받은후입찰증권의가격대가 5% 미만이라낙찰무효가될수 있다는통보를받았는데, 위와같은사유가계약무효사유가되나요? 하신사항의입찰증권은입찰보증금에대한공제증권으로보입니다. 먼저내용만으로자세한사실관계를알수없으나, 현재주택관리업자및사업자선정지침 ( 이하, 선정지침 ) 제31조제1항에따르면입찰금액의 100분의5 이상을입찰보증금으로납부하여야하고, 동 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

43 . 회신모음 37 선정지침별표 3 제 4 호에따르면입찰보증금의납부일시까지정해진 입찰보증금을납부하지아니하고한입찰을입찰무효사유로규정 하고있습니다. 따라서입찰무효라고볼여지가있음을알려드립니다. 한국감정원

44 38 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 4 수의계약 1 수의계약으로계약을체결한경우공동주택관리정보시스템에선정결과 공개를하지않아도되는건가요? 질문자단지가주택법상의무관리대상에해당한다면 (300세대이상등 ) 수의계약또한계약체결후공동주택관리정보스시템 (K-apt) 에선정결과를등록하셔야합니다. 수의계약등록은 < 단지관리자전용 > 에서등록하실수있습니다. 2 공동주택관리정보스스템에수의계약등록시계약금액의기준이있나요? 수의계약의경우에도금액에상관없이등록하는것을원칙으로합니다. 다소번거로우시더라도관리비회계의투명성을위해등록해주시면감사하겠습니다. 3 홈네트워크유지보수입찰관련공고를보고투찰하였는데, 1 2 차 유찰되었습니다. 이후관리사무소에서기존업체와계약을체결하였다는 소식을들었는데, 법적으로문제가없나요? 주택관리업자및사업자선정지침별표2에따르면 2회이상유찰된경우수의계약대상에해당하나, 수의계약으로진행하는여부는선택사항으로보입니다. 다만, 수의계약으로진행할경우그특성상공고와선정결과내용을 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

45 . 회신모음 39 분리하는체계가아닌특정업체와계약을체결했다는내용을공개하는것이므로, 관리사무소측의도의적책임은별론으로하고미리수의계약진행을공고하지않았음을이유로법적책임을추궁하는데한계가있을것으로판단됩니다. 한국감정원

46 40 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 공동주택관련회신 1 관리규약 1 입주자대표회의운영비를잡수입으로지출하도록정하고있는관리 규약이적법한가요? 입주자대표회의운영비는주택법제45조제3항및같은법시행령제58조제3항제8호에따라관리주체가공동주택의입주자및사용자를대행하여납부할수있는비용으로서, 같은법시행령제58조제6항에서정한바와같이관리비등으로통합하여부과할수도있다고할것이나, 반드시관리비등으로부과하도록의무화하고있지않은점을고려할때, 관리규약에서입주자대표회의운영비를잡수입에서지출하도록정하여관리비등으로부과하지아니하는것이주택법령에위배된다고볼수는없습니다. 2 관리규약으로정하지않고입주자대표회의의결로만입주자대표회의 운영비를잡수입에서지급할수있나요? 입주자대표회의운영비를잡수입에서지출하도록공동주택관리규약 ( 이하 관리규약 이라함 ) 으로정하여관리비등으로부과하지않는것과관련하여법제처유권해석에따르면, 1) 해당공동주택에서는관리규약의준칙을참조하여잡수입에해당하는 관리등으로인하여발생한수입의용도 에입주자대표회의 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

47 . 회신모음 41 운영비를포함하여관리규약에정할수있으며, 2) 입주자대표회의운영비는같은법제45조제3항및같은법시행령제58조제3항제8호에따라관리주체가공동주택의입주자및사용자를대행하여납부할수있는비용으로서, 같은법시행령제 58조제6항에서정한바와같이관리비등으로통합하여부과할수도있다고할것이나, 반드시관리비등으로부과하도록의무화하고있지않은점을고려할때, 관리규약에서입주자대표회의운영비를잡수입에서지출하도록정하여관리비등으로부과하지아니하는것이주택법령에위배된다고볼수는없습니다. 따라서입주자대표회의운영비를잡수입으로지급할수있도록관리규약으로정하고있다면가능할것이나, 이를관리규약으로정하지아니한상태에서입주자대표회의의결만으로잡수입집행은곤란할것으로판단되오니, 이점참고하시어귀단지관리규약을검토해주시기바랍니다. 3 시도관리규약준칙은입주자가기여한잡수입은장충금으로적립한다고규정되어있고입주자와사용자가함께적립에기여한잡수입은관리비에서차감하거나예비비로적립한다고규정되어있는데, 우리아파트의관리규약은입주자가기여한잡수입적립금과입주자와사용자가함께기여한잡수입적립구분이되어있지않습니다. 이익잉여금처분시시도관리규약준칙에따라야하나요, 아니면우리아파트의관리규약에따라야하나요? 관리규약준칙은관리규약을제정하는데있어하나의모범사례내지 기준이될수있을뿐, 그자체로서어떠한규범으로서효력을가진다 한국감정원

48 42 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 거나관리규약의내용이될수는없다고할것인바, 어떠한사항에대하여관리규약이제정되지않았거나법령에반하여효력을상실하였다고하더라도그부분에관하여관리규약준칙을곧바로적용할수는없다고할것입니다. 다만, 관리규약준칙은사실상의구속력을가진것으로서각공동주택관리규약은특별한사유가없는한관리규약준칙의취지와방향에적합하게규정되어야할필요성은있습니다. 따라서귀단지의관리규약이주택법령에반하지않는다면제정된관리규약에따라처리하시면될것으로판단됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

49 . 회신모음 43 2 입주자대표회의 1 입주자대표회의구성원이 8 명인경우 3 분의 2 이상의결은몇명을 의미하나요? 하신사항과관련, 8 명의 3 분의 2 이상은 6 명에해당된다고통상 적인해석이가능합니다. 2 입주자대표회의에서관리직원 ( 경비, 미화, 관리사무소 ) 및입주자대표 회의에게명절선물을지급하고잡지출로처리하기로의결할수있나요? 명절선물의경우, 관리사무소직원에게지급하였다면 식대등복리후생비, 경비에게지급하였다면 경비비, 미화원에게지급하였다면 청소비 로처리하는것이적정하다고판단됩니다. 또한입주자대표회의에게지급한명절선물은해당공동주택의운영비사용규정을참고하시어 입주자대표회의운영비 로처리할수있을것으로판단됩니다. 주택법제58조 ( 관리비등 ) 에따른비목별세부내역에의거하여회계계정구분및공개가되어야하며, 관리비계정구분이입주자대표회의의결로결정되는사항은아니라고판단됩니다. 한국감정원

50 44 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 3 건축물대장과등기사항전부증명서상하나의동으로되어있고, 출입구만별도로되어있을뿐한동의건물로이용되고있으나, 동명칭만 '1,2동' 과같이두개의명칭을가지고있는경우, 동대표를어떻게선정하여야하나요? 사항요지는등기및대장과세대수를고려한동별대표자선정과관련된사항으로보입니다. 주택법시행령제50조제1항에따르면, 입주자대표회의는 4명이상으로구성하되, 동별세대수에비례하여주택법제44조제2항에따른공동주택관리규약으로정한선거구에따라선출된대표자로구성하고, 선거구는 2개동이상으로묶거나통로나층별로구획하여정할수있다고규정하고있습니다. 귀단지의경우, 문의하여주신사실만을기초로살펴보면, 두개의명칭을가진동의경우하나의건물로대장및등기에기재되어있고이용상으로도독립되어있지아니하나, 실제규모가다른한동에비해 2-3배세대수가차이가난다면, 세대수에비례하여일정기준에따라선거구를구획하고위내용을관리규약으로규정하면될것으로보입니다. 4 동대표보궐선거에서부정행위로인해당선무효된사람이보궐선거에 재출마하는것을제한할수있나요? 주택법시행령제 50 조제 4 항에서는동별대표자결격사유에관하여, 제 57 조제 1 항에서는동별대표자의선거구, 선출절차와해임사유및 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

51 . 회신모음 45 절차등에관하여시도관리규약준칙으로정해야하며, 해당단지는동법제44조에따라위준칙을참조하여관리규약을정하도록규정하고있습니다. 당해보궐선거부정행위가동법시행령상열거된결격사유중하나에포섭된다면응당문제가없을것이나, 만약시행령에열거되지않은사유를관리규약으로정하고있을경우이를포함할수있는지관련하여, 법제처유권해석에따르면주택법시행령제50조제4항각호에서규정한결격사유외새로운사유를관리규약에서추가하는것은허용하지않는다고보고있습니다. 이와관련하여관리규약은자치규약으로결격사유를추가로규정할수있다는의견이있을수있으나, 공동주택사적자치가보장되어야한다하더라도공동주택은그특성상한세대의전속적인주거공간이아닌여러세대가하나의건축물에서함께주거생활을하는곳으로서순수한사적자치영역이라기보다는공법적규율이함께적용되는영역이라봄이타당하므로, 이점참고하시기바랍니다. 한국감정원

52 46 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 3 공동주택관리 1 자치관리는어떤개념인가요? 자치관리는귀공동주택입주자대표회의에서구성한자치관리기구에서해당업무담당직원을직접고용 ( 계약 ) 하여운영하는방식을의미하는바, 직영관리와그개념이유사합니다. 한편, 주택법시행령제55조에따라관리주체의업무로서공동주택단지안의경비, 청소등을관리주체에서직영으로시행할수있으나, 다만경비, 청소등의용역을위탁하기위한사업자를선정할경우주택법시행령제55조의4 제1항제1호에따라관리주체가사업자를선정하고집행하는사항으로서 ' 주택관리업자및사업자선정지침 ' 별표7에따라관리주체가계약자가되어야함을알려드리오니 ( 국토부유권해석 ), 이점참고하시기바랍니다. 2 자치관리또는위탁관리를할때법적으로주의할사항이있나요? 사항요지는공동주택관리방법결정관련주택법령조문체계라고보입니다. 주택법제43조, 동법시행령제52조에따라입주자는해당단지관리방법을자치또는위탁으로결정하여야하며, 동법시행령제55조에따라관리주체는 1. 공용부분의유지, 보수및안전관리 2. 단지안경비, 청소, 소독및쓰레기수거 3. 관리비등의징수와공과금등의납부대행 4. 장기수선충당금의징수, 적립및관리 5. 관리규약으로 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

53 . 회신모음 47 정한사항의집행 6. 입주자대표회의에서의결한사항의집행등의업무를수행합니다. 다만, 국토교통부는아래와같이위탁관리결정시관리주체업무를선택적으로위탁하여서는안된다고유권해석하고있으므로, 유의하시기바랍니다. * 주택관리업자는주택법제55조제1항에따라위탁관리하는공동주택에관리사무소장을배치해관리주체의업무 ( 동법시행령제 55조 ) 를수행할경비 청소 소독등을부분적으로관리주체의업무범위에서제외할수없다 * 입주자대표회의는동법시행령제55조제1항각호에따른관리주체의업무전반을주택관리업자에게위탁관리하여야하고선택적으로일부의업무만을위탁관리해서는안된다 * 입주자대표회의회장은관리주체의업무를직접집행하거나경비 청소 소독등의용역계약을체결할권한이없으며동법시행규칙제21조제3항에따라입주자대표회의를대표하고그업무 ( 동법시행령제51조제1항의의결사항등 ) 를총괄하는업무에한해수행해야한다 3 경비및청소근로자를용역회사에위탁하지않고아파트자체내에서 직접고용하여도되나요? 사항요지는경비및청소근로자의직영관리여부로보입니다. 주택법시행령제55조에따라관리주체의업무로서공동주택단지안의경비, 청소등을관리주체에서직영으로시행할수있으나, 다만 한국감정원

54 48 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 경비, 청소등의용역을위탁하기위한사업자를선정할경우주택법시행령제55조의4 제1항제1호에따라관리주체가사업자를선정하고집행하는사항으로서 ' 주택관리업자및사업자선정지침 ' 별표7에따라관리주체가계약자가되어야함을알려드리오니, 이점참고하시기바랍니다. 4 위탁관리방법을결정한단지에서경비, 청소부분에한하여자치 ( 직영 ) 관리운영이가능한가요? 국토부는입주자대표회의는관리주체업무를선택적으로위탁해서는안된다고유권해석하고있습니다. 즉, 주택관리업자는주택법제55조제1항에따라위탁관리하는공동주택에관리사무소장을배치해관리주체의업무 ( 동법시행령제55조 ) 를수행할경비 청소 소독등을부분적으로관리주체의업무범위에서제외할수없다 며, 입주자대표회의는동법시행령제55조제1항각호에따른관리주체의업무전반을주택관리업자에게위탁관리하여야하고선택적으로일부의업무만을위탁관리해서는안된다 고밝혔습니다. 또한 입주자대표회의회장은관리주체의업무를직접집행하거나경비 청소 소독등의용역계약을체결할권한이없으며동법시행규칙제21조제3항에따라입주자대표회의를대표하고그업무 ( 동법시행령제51조제1항의의결사항등 ) 를총괄하는업무에한해수행해야한다 고강조했습니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

55 . 회신모음 49 5 한세대가공용으로사용하는부분에개인용품을두고점유하고있어 입주자대표회의에서수차례철거를요청하고있는상황인데, 어떠한 해결방법이있나요? 먼저문의주신사실을기초로한정하여드리는점, 참고하시기바랍니다. 입주자등이공용으로사용하는부분에대하여일부세대가무단점유, 사용하고있는경우구분소유자인다른입주자들개개인또는전체가불법점유자에대한방해배제청구를진행할수있을것이며, 개인시설물철거, 부당이득반환청구, 불법행위에기한손해배상청구를제기할수있을것입니다. 다만, 소송을통해진행하기전위와같은분쟁을해결할수있는다른수단이있다면, 적극적으로검토할필요가있다고보여집니다. 이와관련하여, 공동주택지도, 감독권한이있는해당지자체주택과또는건축과로문의하셔서적정행정처분 ( 시정명령등 ) 을받아개선하거나, 각지자체에구성되어있는공동주택관리분쟁조정위원회를활용하시기바랍니다. 6 위층에서물을사용하면우리집의배수관이역류하는데, 해결방법이 있나요? 문의하신사항과관련하여상세한사실관계를알수없으나, 기재하신사항만기초로드리겠습니다. 배관부분은전용부분에설치되어있는부분은전용부분에해당하되, 한국감정원

56 50 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 다만 2세대이상이사용하는배관등은공용부분에해당합니다. 또한시도관리규약준칙에따르면, 전용부분의관리책임은입주자등의책임과부담으로관리하되, 공용부분은관리주체가관리하되, 그관리에소요되는비용은관리비등으로부담하므로, 이점참고하시기바랍니다. 7 현관외벽에수도계량기파손으로인한누수로인한피해는임대인과 임차인중누구에게배상책임이있나요? 문의하신사항과관련하여기재하신사실관계를기초로하여드립니다. 임대인은목적물을임차인에게인도하고계약존속중그사용, 수익에필요한상태를유지하게할의무를부담하며 ( 민법제623조 ), 임차인이임차물의보존에관한필요비를지출한때에는임대인에대하여그상환을청구할수있습니다 ( 민법제626조제1항 ). 또한, 임차물의수리를요하거나임차물에대하여권리를주장하는자가있는때에는임차인은지체없이임대인에게이를통지하여야합니다 ( 단, 임대인이이미이를안때에는그러하지아니함, 민법제634조 ). 기재한사실관계를기초로살펴보면, 누수사실을안경우이를임대인에게지체없이통지하여야하며, 이러한통지를받은임대인은이를수리하여야할의무가있습니다. 다만, 임차인의비용으로위수도계량기를수리한경우, 이는필요비에해당하므로해당금액을임대인에게청구할수있사오니, 참고하시기바랍니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

57 . 회신모음 51 8 지역난방식아파트에서 6 월부터 9 월까지난방을중단할수있는근거가 있나요? 지역난방의경우지역난방공사에서열원을공급받아열교환기를통해각세대에난방을공급하는방식입니다. 대부분의단지의경우에여름철에는일정기간난방을차단하여난방비를절약하고있습니다. 만약일부세대에서계속난방을원하여난방을할경우다른세대는난방을하지않아도각세대에도달하기까지난방배관을타고열이공급되기때문에난방을하지않은세대에도난방비가부과되어또다른민원이야기될수있습니다. 따라서일정온도이하일경우난방을한다는등의난방에대한원칙을입주자대표회의등에건의하거나안건을제기하여아파트자체의난방기준을마련하는것이좋을듯합니다. 별도의마련된지역난방처리기준은존재하지않습니다. 9 공동주택에서승강기감리계약을체결할때계약자를누구로해야하나요? 사항은승강기감리계약주체에관한사항으로판단됩니다. 주택법시행령제55조의4, 주택관리업자및사업자선정지침별표7을고려하여승강기감리계약의계약자는관리주체로판단됩니다. 다만이경우에도사전에입주자대표회의의결을거쳐사업자를선정하여야함을알려드리오니이점참고하시기바랍니다. 한국감정원

58 52 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 10 입주자대표회의에서종합운동시설물조감도를첨부하여주민동의를받아종합운동시설물공사를실시하기로결정하고입찰공고를하였는데, 2차례유찰이되었습니다. 이후입주자대표회의에서종합운동시설물을주민들의동의를받은조감도와는다른내용으로변경하고, 응찰하지도않는제3의업체와수의계약한다는내용의의결을할수있나요? 문의주신사항의요지는입찰과정의적정성이라판단됩니다. 먼저기재하신사실관계를기초로입찰과정의적정성을살펴보면, 당초 1, 2차유찰건은입주자동의를받은조감도에기한내용으로진행되었으며, 이후입주자대표회의에서위조감도와상이한내용으로수의계약진행건은입찰내용중요부분변경에해당합니다. 따라서동일입찰건이라볼수없으며, 또한주택관리업자및사업자선정지침에서정하고있는수의계약사유에해당하지않는다면, 이는별개입찰건으로진행하셔야하므로이점참고하시기바랍니다 경입주한아파트입니다 경입주자대표회의가구성 되어위탁관리를하고있는데, 위탁관리계약서에관리실직원의퇴직에 관한규정이없습니다. 퇴직금지급시기산점을언제로보아야하나요? 계속근로연수는원칙적으로근로자가입사한날 ( 또는최초출근의무가발생한날 ) 부터퇴직일까지의기간을말하므로, 부터근로자로서업무에종사하셨다면위기간부터기산하여야할것으로보이오니, 이점참고하시기바랍니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

59 . 회신모음 위탁관리를하는아파트의경우, 아파트자체내에복무규정이있다면위탁관리사의규정을따라야하나요, 아니면아파트의복무규정을따라야하나요? 어느한규정이직원들에게유리하다면유리한규정을적용해도되나요? 아파트자체내에복무규정이있어이에근거하여위수탁계약을맺었다면그계약에의거한복무규정을따르는것이타당하다판단됩니다. 다만, 위수탁계약상아파트자체복무규정이일반적인복무규정에위반한무효사유에해당하는복무규정이라면이를배제할수있으나, 직원들이위탁사의복무규정과위수탁계약상의복무규정의유불리를따져서규정을적용하는것은타당하지않다고판단됩니다. 13 올해부터일반관리용역, 청소용역에대해전용면적 135 이상인세대에 부가가치세를부과하도록하고있는데, 어떻게납부하나요? 또한세금 계산서발급은어떻게하여야하나요? 위탁업체에서위탁관리수수료외에파견인력의인건비를포함하여세금계산서를발급 ( 위탁관리업체 입주자대표회의 ) 하고해당부가가치세를징수및납부하는것입니다. 입주민이세금계산서발급을요구하는경우, 입주자대표회의가위탁관리업체로부터받은세금계산서상공급가액의범위내에서실제로소비하는입주민에게세금계산서를교부할수는있습니다 ( 입주자대표회의 입주민 ). 다만, 해당입주민이법인세, 사업소득세, 부가가치세과세사업을 한국감정원

60 54 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 영위하기위한목적 ( 사업장으로활용 ) 으로입주한것이아니라면세금계산서를발급받을필요가없습니다. 단순주거목적인입주민인경우에도관리비지출액은근로소득자연말정산소득공제항목이아닙니다. 14 매월관리소직원이세대별로전기사용검침을대행해주고매월일정금액을받고있는데, 이금액을관리소직원들회식비로사용하거나혹은직원들간에나누어가져도되나요? 아니면이금액을어떻게처리하여야하나요? 귀하께서문의하신검침수익의경우는잡수입항목으로잡수입의집행은해당공동주택의관리규약상규정된집행방법을참고하시면될것으로판단됩니다. 참고로서울특별시공동주택관리규약준칙의제59조 ( 잡수입의집행및회계처리공개 ) 제2항은 관리주체는잡수입을공동체활성화와주민자치활동촉진을위하여필요한비용으로우선지출할수있다. 라고규정하고있습니다. 또한, 검침수익의경우는회계상수익비용대응원칙에따라관련수익에대응하는검침비용이존재할것으로판단되므로, 검침시소요된실비에우선적으로충당하시면될것으로판단됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

61 . 회신모음 아파트에서헬스와골프이용료를사용자에한하여부과하고있으며, 피트니스센터에사용되는전기료, 수도료등비용을충당금계정에서사용하고아래와같이회계처리를하고있습니다. 잡수입공개는어떻게처리되어야하나요? * 회계처리운동기구충당예치금 ( 정기적금 ) **** / 제예금 **** 골프, 헬스이용료 **** / 피트니스센터유지관리충당금 **** 피트니스센터유지관리충당금 **** / 운동기구충당금 **** * 지출시피트니스센터유지관리충당금 **** / 제예금 **** 공유시설이용료징수및관련전기료, 수도료는충당금성격이아니기때문에, 당기발생 ( 관리외 ) 수익및비용으로처리하는것이보다적합할것으로판단됩니다. 아래를참고해주시기바랍니다.( 세부계정과목명및성격별계정분리등은문의주신단지실정에맞게수정하여사용하셔도무방합니다 ) - 부과시차 ) 미수수익 ( 시설운영 ) / 대 ) 시설운영수익 ( 관리외수익의하위항목 ) - 징수시 ( 입주민입금 ) 차 ) 보통예금 / 대 ) 미수수익 ( 시설운영 ) - 전용계좌로이체차 ) 시설운영수익예치금 / 대 ) 보통예금 - 전기료, 수도료등지급시차 ) 시설운영비용 ( 관리외비용의하위항목 ) / 대 ) 시설운영수익예치금 한국감정원

62 56 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 16 경매로인한체납관리비일정부분은받았고나머지부분관리비와연체료부분은회수불능으로결손처리하기로입주자대표회의에서의결하였는데, 분개를어떻게해야하나요? 차 ) 잡손실 xxx 대 ) 미수관리비 xxx 연체료수입 xxx 으로분개를해야하나요, 아니면미수관리비만잡손실로잡고연체료부분은미납대장에서직접삭제해야하나요? 미수관리비의경우는위에서말씀하신분개로처리하시면될것으로판단되며, 연체료의경우는따로자산계상을하였다면잡손실 xx/ 자산 ( 연체료부분 ) xx 으로, 자산계상을하지않았다면연체료부분에대해서는추가로회계처리할필요없이내부적으로관리하시는미납대장에서직접관리하시면될것으로판단됩니다. 17 관리비회계프로그램에서국토부회계연결시잡수입부분이연체료, 이자수입, 기타잡수입인가요? 이자수입에는장충금이자수입도포함되는데, 관리외비용 ( 장충금이자전입액 ) 계정을아래와같이회계처리할수있나요? 차 ) 장기수선충당예치금 xxx/ 대 ) 이자수입 xxx 차 ) 장기수선충당이자전입액 xxx/ 대 ) 장기수선충당금 xxx 잡수입은이자수입, 시설운영수입, 알뜰시장운영수입, 재활용품매각수입및광고수입등공동주택관리와관련하여발생하는제반수입은모두포함이됩니다. 장기수선충당금관련하여이자수입발생시는예시해주신것과같이회계처리하시면될것으로판단되며, 이렇게회계처리시잡수입과잡지출모두영향을미치게됩니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

63 . 회신모음 단지내에있는헬스장을위탁운영하고있습니다. 헬스장을이용하는세대에만이용료를부과하고, 부과된이용료는위탁업체에입금을시키고있으며, 헬스장관리에들어가는일체비용은아파트에서부담하고있는데, 헬스기구를구입할경우구입비용회계처리를어떻게해야하나요? 공용시설운영과관련하여해당시설을이용하는세대에만이용료를부과한다면, 해당이용료수익은 ' 잡수입 ' 으로, 시설운영과관련하여발생하는비용 ( 헬스기구구입비용등 ) 은 ' 잡지출 ' 로처리되는것이적정하다고판단됩니다. 공용시설의이용료를납부한세대만공용시설의사용이가능하므로, 이에대한비용을일괄적으로관리비형식으로부과하는것은적정하지않다고판단됩니다. 19 회계감사결과에따라가지급금과가수금계정을대차대조표상표시 할수없다고하는데앞으로가지급금과가수금계정을사용할수없나요? 가지급금및가수금과같은가계정은회계처리시임시적으로사용은하더라도, 매월결산시마다출처확인을통해본계정으로대체하는절차가필요합니다. 20 시청으로부터지원금을받아다음달초업체에보내야하는데, 시 지원금은어떻게회계처리해야하나요? 시지원금의경우입금시점에공동주택지원금수익 ( 관리외수익 ) 으로처리한후, 실제지출시점에공동주택지원금비용 ( 관리외비용 ) 으로처리하시면될것으로판단됩니다. 한국감정원

64 58 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 부과분에대한회계보고를할때 잡수입누적금액은 누적금액 당월발생한수입금액을더한총계를기록 하면되나요? 잡수입누적금액은해당회계기간동안 ( 결산기준 ) 의누적금액으로입력하시면됩니다. 회계기간이변동된경우이전회계기간 ( 결산종료된 ) 의잡수입은누적하여합산하지않습니다. 예를들어 1월 ~12월이하나의회계기간인아파트의경우, 1월잡수입은발생금액과누적금액이동일하게입력하시고, 7월 ~6월 ( 익년 ) 이하나의회계기간인아파트의경우, 1월잡수입발생금액은 1월분만, 누적금액은직전년도 (7월 ~12월누계액 )+1월발생금액이되는것입니다. 22 아파트에서균열보수및도장공사를했습니다. 공사기간지연으로 지체상금일부금액을공제하고공사잔금을지급하기로합의하였는데, 공제된금액에대해서회계처리를어떻게해야하나요? 공제된금액에대해서는잡수입으로처리하시면될것으로판단됩니다. 잡수입의집행은해당공동주택의관리규약상규정된집행방법을참고하시면될것으로판단됩니다. 대표적으로서울특별시공동주택관리규약준칙의제59조 ( 잡수입의집행및회계처리공개 ) 제2항에 관리주체는잡수입을공동체활성화와주민자치활동촉진을위하여필요한비용으로우선지출할수있다. 라고규정되어있는바, 참고하시기바랍니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

65 . 회신모음 위탁관리수수료만지급하는형태의위탁관리의경우일반관리비항목중위탁업체소속의인력에대한인건비에대하여부가가치세가과세되고, 도급형태의위탁관리의경우일반관리를위한도급액전체에대해부가가치세가과세되는데, 차이가있나요? 위탁관리수수료는기존에도과세대상이었으며, 도급형태의경우, 경우에따라도급비용에인건비외의항목이포함되더라도해당지급총액이과세대상항목이므로위탁관리수수료만지급하는형태일경우와차이가발생할수있습니다. 24 공유부지사용료 ( 주차료 ) 를충당설정하지않고잡수입으로처리하면 회계처리는어떻게하나요? 아래와같이회계처리하시면됩니다. - 부과시차 ) 미수수익 ( 주차수익 ) / 대 ) 주차수익 ( 관리외수익 ) - 징수시 ( 입주민입금 ) 차 ) 보통예금 / 대 ) 미수수익 ( 주차수익 ) 25 공유부지사용료를따로예치하고있는데잡수입으로처리하면예치 계좌처리는어떻게하나요? 잡수입계좌로입금처리해야하나요? 예치계좌관리는기존대로별도로하셔도무방합니다 ( 단, 장충금전입시에는장충금계좌로이체 ) 한국감정원

66 60 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 26 현금관련지출결의서결재전결규정및지출한도가있나요? 현금시재를 적절하게관리하는방법은무엇인가요? 현금관련지출결의서결재전결규정및지출한도등은내부적으로규정을마련하셔서규정에따라업무처리를하셔야합니다. 현금은유용의가능성이높으므로, 철저한내부통제마련이필요합니다. 매일마감시현금시재를전수로실사하시고, 금고보관을통한물리적통제및현금입출금기록을통한매일현금시재와대사하는절차가필요할것으로판단됩니다. 27 아파트근무자인과장, 경리, 설비, 영선, 관리원, 미화원의채용은관리 주체에서하나요, 입주자대표회의에서하나요? 위각근로계약서의 계약당사자는누구인가요? 주택관리업자및사업자선정지침별표7에따르면, 경비, 청소, 소독등용역체결주체는관리주체이며, 이경우사전에관리주체는입주자대표회의의의결을거쳐야합니다. 따라서채용은별개업체와용역계약을체결또는관리업체와진행하여야할사항일것으로보입니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

67 . 회신모음 공공주택의관리동어린이집을낙찰받아운영하다가운영상어려움이 있어임대료를감액하려고합니다. 입찰로진행한계약에서도임대료를 변경할수있나요? 문의주신사항의요지는입찰로진행한계약관련, 임대료조정가부문제라고판단됩니다. 주택법에근거하여주택관리업자및공사, 용역등사업자선정시입찰을통해진행되는바, 이는선정과정의투명성, 공정성을기하기위함이라할수있습니다. 기재하신사실만기초로본다면, 위입찰과정을통해선정된낙찰자와계약체결을마치고, 현재계약기간중에있다면, 계약서조항에근거하여임대료조정이필요한부분이인정되면, 조항에따라상호협의하에변경하면될것으로보이오니, 업무에참고하시기바랍니다. 29 임대아파트의경우주택법시행령제 48 조, 제 52 조제 4 항, 제 55 조의 4 가 적용되나요? 임대를목적으로하여건설한공동주택에대하여주택법시행령제 46조제2항의열거된각호에한하여주택법령을적용합니다. 따라서문의하신조문중동법시행령제48조 ( 주택관리업자등에의한의무관리대상공동주택의범위 ), 제55조의4 제1항제1호가목 ( 관리비집행을위한사업자선정 ) 은임대주택의경우에도주택법령을따라야합니다. 한국감정원

68 62 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 30 아파트단지내휘트니스시설을전문업체에위탁하여운영하고있습 니다. 위탁계약내용에는전기료를어떻게부과하는지에대한규정이 없는데, 위탁업체에전기료를부과할수있나요? 사용료 ( 전기, 수도, 가스, 난방등 ) 산정방법은귀단지관리규약에서정하고있는바에따라야하고, 한전고지금액기준입주자부담부분과공동전기료부담부분을적정고려하여부과하여야할것으로판단되오니, 이점참고하시기바랍니다. 31 근로자가관리업체와근로계약을체결하였지만, 급여는아파트에서 직접받을경우, 부가가치세는어떻게처리하여야하나요? 2015년부터조세특례제한법개정으로주거전용면적 135제곱미터초과세대에대하여일반관리용역, 경비용역, 청소용역관련부가가치세가부과됩니다. 문의주신사항과관련하여원칙은급여등전체총액을입주자쪽에서관리업체에게지급하고이와관련된부가가치세비용을관리업체가지급하는방식으로운영되어야하나 ( 하단참고부분참조 ), 현실은위탁관리수수료부분만위방식으로운영되고나머지급여등관련비용은아파트에서바로지급되는경우가많습니다. 이러한문제는현실운영상황을고려한논의가필요한부분으로파악되오니, 참고하시기바랍니다. ( 참고 ) 원칙적으로운영이이루어지는경우, 영수증발급주체는관리업체가될것입니다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

69 . 공동주택관련판례모음 63 Ⅲ 공동주택관련판례모음 대법원 선고 2001 다 8677 전원합의체판결 [ 채무부존재확인 ] 판시사항 아파트의전입주자가체납한관리비가아파트관리규약의정함에따라그특별 승계인에게승계되는지여부 (= 공용부분에한하여승계 ) 판결요지 [ 다수의견 ] 아파트의관리규약에서체납관리비채권전체에대하여입주자의지위를승계한자에대하여도행사할수있도록규정하고있다하더라도, ' 관리규약이구분소유자이외의자의권리를해하지못한다.' 고규정하고있는집합건물의소유및관리에관한법률 ( 이하 ' 집합건물법 ' 이라한다 ) 제28조제3항에비추어볼때, 관리규약으로전입주자의체납관리비를양수인에게승계시키도록하는것은입주자이외의자들과사이의권리 의무에관련된사항으로서입주자들의자치규범인관리규약제정의한계를벗어나는것이고, 개인의기본권을침해하는사항은법률로특별히정하지않는한사적자치의원칙에반한다는점등을고려하면, 특별승계인이그관리규약을명시적, 묵시적으로승인하지않는이상그효력이없다고할것이며, 집합건물법제42조제1항및공동주택관리령제9조제4항의각규정은공동주택의입주자들이공동주택의관리 사용등의사항에관하여관리규약으로정한내용은그것이승계이전에제정된것이라고하더라도승계인에대하여효력이있다는뜻으로서, 관리비와관련하여서는승계인도입주자로서관리규약에따른관리비를납부하여야한다는의미일뿐, 그규정으로인하여승계인이전입주자의체납관리비까지승계하게되는것으로해석할수는없다. 다만, 집합건물의공용부분은전체공유자의이익에공여하는것이 한국감정원

70 64 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 어서공동으로유지 관리해야하고그에대한적정한유지 관리를도모하기위하여는소요되는경비에대한공유자간의채권은이를특히보장할필요가있어공유자의특별승계인에게그승계의사의유무에관계없이청구할수있도록집합건물법제18조에서특별규정을두고있는바, 위관리규약중공용부분관리비에관한부분은위규정에터잡은것으로서유효하다고할것이므로, 아파트의특별승계인은전입주자의체납관리비중공용부분에관하여는이를승계하여야한다고봄이타당하다. [ 별개의견 ] 아파트관리규약은자치법규로서집합건물법제42조제1항및공동주택관리령제9조제4항에따라구분소유자는물론그특별승계인에게도효력이미치는바, 집합건물은다수의사람이공동으로소유 사용하는건물이므로, 헌법이나다른법령의규정에어긋나지아니하는한, 규약을통하여구분소유자나그특별승계인의권리에일정한제한을가하는것이허용된다. 규약으로 ' 구분소유자이외의자 ' 의권리를해하지못하도록한집합건물법제28조제3항의규정에서말하는 ' 구분소유자 ' 에는규약제정당시의구분소유자뿐만아니라규약이제정된뒤구분소유자가된사람도포함되므로, 규약으로구분소유자의특별승계인의권리를제한하는것이위규정에어긋나는것이아니다. 집합건물법제18조는특별승계인으로하여금전유부분에관한관리비를승계하도록할수없다는근거규정이될수없으며, 다수의견과같이전입주자의체납관리비중공유부분에관한것만특별승계인에게승계된다고보는경우, 공유부분과전유부분에관한관리비의명확한구분이어려워또다른분쟁을일으킬수있고, 전소유자로부터전유부분에관한체납관리비의징수가사실상불가능하여그부담이관리비의상승등을통하여당해전유부분과아무런관련이없는다른구분소유자들에게전가된다는현실적인문제도발생하므로, 아파트의전입주자가체납한관리비는공유부분과전유부분을구분하지아니하고전부그특별승계인에게승계된다고할것이다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

71 . 공동주택관련판례모음 65 [ 반대의견 ] 집합건물법제18조가구분소유자의특별승계인의채무부담을근거지우는규정이라고보는것은입법취지에맞지않는해석이고, 집합건물법제27조제1항에서관리단이그의재산으로채무를완제할수없는때에는구분소유자는지분비율에따라관리단의채무를변제할책임을진다는취지를규정하고, 제2항에서구분소유자의특별승계인은승계전에발생한관리단의채무에관하여도책임을진다는취지를규정하고있는점에비추어볼때, 우리집합건물법은승계전의구분소유자의미납관리비를공용부분의것이든지전유부분의것이든지묻지않고그의특별승계인에게개별적으로채무부담지우지아니하되, 관리단의재산으로변제불능의결과가야기될때에야구분소유자전원에게분할변제책임을지우는제도를택하고있는것으로해석된다. 특별승계인에대하여승계전구분소유자의관리비채무를부담시키는것은일면의구체적타당성에치중한나머지위헌적소지가우려되는등법적안정성을해치게될것이다. 한국감정원

72 66 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2004 다 3598 판결 [ 채무부존재확인및손해배상 채무부존재확인등 ] 판시사항 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률제18조의입법취지및전 ( 전 ) 구분소유자의특별승계인에게전구분소유자의체납관리비를승계하도록한관리규약의효력 (= 공용부분관리비에한하여유효 ) [2] 집합건물의전 ( 전 ) 구분소유자의특정승계인에게승계되는공용부분관리비의범위및공용부분관리비에대한연체료가특별승계인에게승계되는공용부분관리비에포함되는지여부 ( 소극 ) [3] 상가건물의관리규약상관리비중일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비등이전 ( 전 ) 구분소유자의특별승계인에게승계되는공용부분관리비에포함된다고한사례 [4] 집합건물의관리단이전 ( 전 ) 구분소유자의특별승계인에게특별승계인이승계한공용부분관리비등전구분소유자가체납한관리비의징수를위해단전 단수등의조치를취한사안에서, 관리단의위사용방해행위가불법행위를구성한다고한사례 [5] 집합건물의관리단등관리주체의불법적인사용방해행위로인하여건물의구분소유자가그건물을사용 수익하지못한경우, 구분소유자가그기간동안발생한관리비채무를부담하는지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률제18조에서는공유자가공용부분에관하여다른공유자에대하여가지는채권은그특별승계인에대하여도행사할수있다고규정하고있는데, 이는집합건물의공용부분은전체공유자의이익에공여하는것이어서공동으로유지 관리되어야하고그에대한적정한 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

73 . 공동주택관련판례모음 67 유지 관리를도모하기위하여는소요되는경비에대한공유자간의채권은이를특히보장할필요가있어공유자의특별승계인에게그승계의사의유무에관계없이청구할수있도록하기위하여특별규정을둔것이므로, 전 ( 전 ) 구분소유자의특별승계인에게전구분소유자의체납관리비를승계하도록한관리규약중공용부분관리비에관한부분은위와같은규정에터잡은것으로유효하다. [2] 집합건물의전 ( 전 ) 구분소유자의특정승계인에게승계되는공용부분관리비에는집합건물의공용부분그자체의직접적인유지 관리를위하여지출되는비용뿐만아니라, 전유부분을포함한집합건물전체의유지 관리를위해지출되는비용가운데에서도입주자전체의공동의이익을위하여집합건물을통일적으로유지 관리해야할필요가있어이를일률적으로지출하지않으면안되는성격의비용은그것이입주자각자의개별적인이익을위하여현실적 구체적으로귀속되는부분에사용되는비용으로명확히구분될수있는것이아니라면, 모두이에포함되는것으로봄이상당하다. 한편, 관리비납부를연체할경우부과되는연체료는위약벌의일종이고, 전 ( 전 ) 구분소유자의특별승계인이체납된공용부분관리비를승계한다고하여전구분소유자가관리비납부를연체함으로인해이미발생하게된법률효과까지그대로승계하는것은아니라할것이어서, 공용부분관리비에대한연체료는특별승계인에게승계되는공용부분관리비에포함되지않는다. [3] 상가건물의관리규약상관리비중일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비등은, 모두입주자전체의공동의이익을위하여집합건물을통일적으로유지 관리해야할필요에의해일률적으로지출되지않으면안되는성격의비용에해당하는것으로인정되고, 그것이입주자각자의개별적인이익을위하여현실적 구체적으로귀속되는부분에사용되는비용으로명확히구분될수있는것이라고볼만한사정을찾아볼 한국감정원

74 68 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 수없는이상, 전 ( 전 ) 구분소유자의특별승계인에게승계되는공용부분관리비로보아야한다고한사례. [4] 집합건물의관리단이전 ( 전 ) 구분소유자의특별승계인에게특별승계인이승계한공용부분관리비등전구분소유자가체납한관리비의징수를위해단전 단수등의조치를취한사안에서, 관리단의위사용방해행위가불법행위를구성한다고한사례. [5] 집합건물의관리단등관리주체의위법한단전 단수및엘리베이터운행정지조치등불법적인사용방해행위로인하여건물의구분소유자가그건물을사용 수익하지못하였다면, 그구분소유자로서는관리단에대해그기간동안발생한관리비채무를부담하지않는다고보아야한다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

75 . 공동주택관련판례모음 69 대법원 선고 2005 다 판결 [ 용역비 ] 판시사항 [1] 집합건물의전입주자가체납한관리비가관리규약의정함에따라그특별승계인에게승계되는지여부 (= 공용부분에한하여승계 ) [2] 공용부분관리비에대한연체료가특별승계인이승계하여야하는공용부분관리비에포함되는지여부 ( 소극 ) [3] 민법제163 조제1호에서 3년의단기소멸시효에걸리는것으로규정한 '1년이내의기간으로정한채권 ' 의의미및 1개월단위로지급되는집합건물의관리비채권이이에해당하는지여부 ( 적극 ) 이유 1. 체납관리비의승계범위에관하여집합건물의관리규약에서체납관리비채권전체에대하여입주자의지위를승계한자에대하여도행사할수있도록규정하고있다하더라도, 관리규약이구분소유자이외의자의권리를해하지못한다. 고규정하고있는집합건물의소유및관리에관한법률 ( 이하 집합건물법 이라한다 ) 제28조제3항에비추어볼때, 관리규약으로전입주자의체납관리비를양수인에게승계시키도록하는것은입주자이외의자들과사이의권리 의무에관련된사항으로서입주자들의자치규범인관리규약제정의한계를벗어나는것이고, 개인의기본권을침해하는사항은법률로특별히정하지않는한사적자치의원칙에반한다는점등을고려하면, 특별승계인이그관리규약을명시적, 묵시적으로승인하지않는이상그효력이없다고할것이며, 집합건물법제42조제1항의규정은공동주택의입주자들이공동주택의관리ㆍ사용등의사항에관하여관리규약으로정한내용은그것이승계이전에제정된것이라고하더라도승계인에대하여효력이있다는뜻으로서, 관리비와관련하여서는승계인도입주자로서관리규약에따른관리비 한국감정원

76 70 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 를납부하여야한다는의미일뿐, 그규정으로인하여승계인이전입주자의체납관리비까지승계하게되는것으로해석할수는없다. 다만, 집합건물의공용부분은전체공유자의이익에공여하는것이어서공동으로유지ㆍ관리해야하고그에대한적정한유지ㆍ관리를도모하기위하여는소요되는경비에대한공유자간의채권은이를특히보장할필요가있어공유자의특별승계인에게그승계의사의유무에관계없이청구할수있도록집합건물법제18조에서특별규정을두고있는바, 위관리규약중공용부분관리비에관한부분은위규정에터잡은것으로서유효하다고할것이므로, 집합건물의특별승계인은전입주자의체납관리비중공용부분에관하여는이를승계하여야한다고봄이타당하다 ( 대법원 선고 2001다8677 전원합의체판결참조 ). 원심은그채용증거들을종합하여그판시와같은사실을인정한다음, 이사건부동산의특별승계인인피고는이사건부동산이속한집합건물의관리규약에불구하고전전입주자인소외주식회사의체납관리비중공용부분에관한관리비만을승계하고전유부분에관한관리비는승계하지않는다고판단하였다. 기록과위법리에비추어보면원심의이러한사실인정과판단은정당하고, 거기에상고이유의주장과같은집합건물법의해석에관한법리오해등의위법이없다. 2. 연체료의승계여부에관하여관리비납부를연체할경우부과되는연체료는위약벌의일종이고집합건물의특별승계인이전입주자가체납한공용부분관리비를승계한다고하여전입주자가관리비납부를연체함으로인해이미발생하게된법률효과까지그대로승계하는것은아니므로, 공용부분관리비에대한연체료는집합건물의특별승계인에게승계되는공용부분관리비에포함되지않는다 ( 대법원 선고 2004다3598, 3604 판결참조 ). 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

77 . 공동주택관련판례모음 71 원심은이사건부동산의전전입주자인소외주식회사가체납한관리비에대하여이미발생한연체료는이사건부동산이속한집합건물에대한관리규약의규정에도불구하고이사건부동산의특별승계인인피고에게승계된다고볼수없다고판단하였다. 기록과위법리에비추어보면원심의이러한사실인정과판단은정당하고, 거기에상고이유로주장하는바와같은승계되는체납관리비의범위에관한법리오해, 소유권승계이후의연체료 ( 원고가이에대하여별도로지급을구하지아니한것은기록상명백하다.) 에관한심리미진등의위법이없다. 3. 소멸시효에관하여가. 민법제163조제1호에서 3년의단기소멸시효에걸리는것으로규정한 1년이내의기간으로정한채권 이란 1년이내의정기로지급되는채권을말하는것으로서 ( 대법원 선고 96다25302 판결참조 ) 1개월단위로지급되는집합건물의관리비채권은이에해당한다고할것이다. 그렇다면같은취지에서피고의소멸시효항변을일부인정한원심의판단은정당하고, 거기에상고이유의주장과같은관리비채권의법적성격에관한법리오해등의위법이없다. 나. 기록에의하면, 피고가원고의직원과 경체납관리비를법원의판결에의거하여정리하기로합의한사실, 피고가이사건부동산을취득하기이전에전전소유자의체납관리비가존재하는것을알았던사실을각인정할수있으나, 그것만으로는피고가원고에게소멸시효의이익을포기하였다거나피고의소멸시효항변이신의성실의원칙에반하거나권리남용에해당한다고볼수없으므로, 이를이유로원심판결에판단누락, 심리미진, 석명권불행사, 신의칙과권리남용에관한법리오해등의위법이있다는취지의상고이유의주장도받아들일수없다. 한국감정원

78 72 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2011 다 판결 [ 관리비 ] 판시사항 주택법제43조제1항등에서복리시설중일반인에게분양되는시설을공동주택관리주체의관리대상에서제외하도록규정하더라도, 입주자대표회의와복리시설소유자사이에입주자대표회의가관리규약등에의하여복리시설을관리하고관리비를징수하기로하는약정이있는경우관리비를부과할수있는지여부 ( 적극 ) 이유 1. 원심은 시 동 - 소재 맨션이주택법시행령제48조에해당하는공동주택으로서주택법제43조에규정된입주자대표회의의자치관리또는주택관리업자의위탁관리대상인공동주택인사실, 맨션가동지하점포 1,051.04m2 ( 이하 이사건점포 라고한다 ) 가주택법제43조제1항의 복리시설중일반인에게분양되는시설 에해당하는사실에관하여는당사자사이에다툼이없다고한후, 주택법제43조제1항과그시행령제48조는복리시설중일반인에게분양되는시설은공동주택관리주체의관리대상에서제외하도록규정하고있고, 일반인에게분양될것이예정된복리시설과관련해서는그복리시설의소유자나사용자가공동주택관리주체가정한관리규약등에의하여그관리비를납부하기로하는약정이있어야만공동주택관리주체가그관리규약에따라복리시설의소유자나사용자에게관리비를부과 징수할수있을뿐이므로, 원고가주장하는바와같이 맨션관리규약에이사건점포등상가부분이원고의관리대상으로규정되어있다고하더라도이사건점포는원고의관리대상이된다고볼수는없고, 주택법제43조제1항과그시행령제48조에따라그관리규약의적용대상에서제외된다고판단하였다. 2. 그러나원심의판단은다음과같은이유에서그대로수긍하기어렵다. 주택법제 43 조제 1 항과그시행령제 48 조에서복리시설중일반인에게분양되는 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

79 . 공동주택관련판례모음 73 시설을공동주택관리주체의관리대상에서제외하도록규정하고있다고하더라도, 입주자대표회의와그복리시설의소유자사이에입주자대표회의가관리규약등에의하여그복리시설을관리하고관리비를징수하기로약정한경우에는관리비를부과할수있을것이다 ( 대법원 선고 97다50114 판결참조 ). 원심판결이유와기록에의하면, 1978년경건축된 맨션은가동주상복합건물 75세대 ( 상가 31세대와주택 44세대 ), 나동주택 87세대, 다동주택 90세대, 총세대수 252세대로이루어졌는데, 원고는상가까지포함하여관리비를부과 징수하여온사실, 상가소유자를포함한제27차입주민정기총회에서는 관리규약을개정하였는데, 위관리규약은이사건점포를비롯한상가를관리규약의대상으로삼고있고 ( 제1조및 [ 별표 1]), 관리규약은입주자의지위를승계한자에대하여그효력이있다고규정하고있는사실 ( 제5조 ), 피고는 이사건점포에관하여임의경매로인한매각을원인으로소유권이전등기를마침으로써입주자의지위를취득한사실등을알수있는바, 이러한사정을앞서본법리에비추어살펴보면, 원고로서는입주자의지위를승계한피고에게도위관리규약에따라관리비를부과 징수할수있다고할것이다. 그럼에도불구하고원심은 맨션관리규약에이사건점포등상가부분이원고의관리대상으로규정되어있다고하더라도이사건점포는원고의관리대상이된다고볼수없다고판단하고말았으니, 원심판결에는관리규약에관한법리를오해하여판결에영향을미친위법이있다. 이점을지적하는상고이유의주장은이유있다. 한국감정원

80 74 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2010 다 판결 [ 입주자대표회의결의부존재및무효확인 ] 판시사항 입주자대표회의를소집할때회의의목적사항기재의정도및목적사항으로기재 하지않은사항에관한결의의효력 ( 원칙적무효 ) 이유 입주자대표회의를소집함에있어회의의목적사항을기재하도록하는취지는구성원이결의를할사항이사전에무엇인가를알아회의참석여부나결의사항에대한찬반의사를미리준비하게하는데있으므로, 회의의목적사항은구성원이안건이무엇인가를알기에족한정도로구체적으로기재하여야한다. 그리고회의소집통지를함에있어회의목적사항을열거한다음 기타사항 이라고기재한경우, 회의소집통지에는회의의목적사항을기재하도록한민법제71조등법규정의입법취지에비추어볼때 기타사항 이란회의의기본적인목적사항과관계가되는사항과일상적인운영을위하여필요한사항에국한된다고보아야한다. 만일회의소집통지에목적사항으로기재하지않은사항에관하여결의한때에는구성원전원이회의에참석하여그사항에관하여의결한경우가아닌한그결의는무효라고할것이다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

81 . 공동주택관련판례모음 75 대법원 선고 2011 다 판결 [ 회장선출결의무효확인 ] 판시사항 [1] 구주택법시행령제50조제1항에서동별대표자를 ' 동별세대수에비례하여 ' 정한선거구에따라선출하도록한규정부분이강행규정인지여부 ( 적극 ) 및동별세대수에비례한대표자선출이라고하기위한요건 [2] 동별세대수를고려하지않은채일률적으로동별로 1명의대표자를선출하는방법으로동별대표자로선출된갑이아파트입주자대표회의회장선거에입후보하여회장으로선출된사안에서, 위와같은방법으로동별대표자를선출하는것은대표자 1명당최소세대수와최다세대수사이에 1:3.9의편차가생기는등대표자 1명당세대수에있어합리성을인정할수없을정도의편차를초래하는것으로서강행규정인구주택법제50조제1항에위반되어무효라고한사례 이유 공동주택의입주자대표회의는동별세대수에비례하여공동주택관리규약으로정한선거구에따라선출된대표자 ( 이하 동별대표자 라한다 ) 로구성하고, 이경우선거구는 2개동이상으로묶거나통로나층별로구획하여정할수있다. 그리고그입주세대수가 500세대이상인공동주택의입주자대표회의회장은동별대표자중에서전체입주자등의보통 평등 직접 비밀선거를통하여선출하도록되어있다 [ 주택법시행령 ( 대통령령제22479호로개정된것 ) 제50조제1항, 제6항 ]. 구주택법시행령 ( 대통령령제22479호로개정된것 ) 제50조제1항에서동별대표자를 동별세대수에비례하여 정한선거구에따라선출하도록한규정부분 ( 이하 이사건선출방법에관한조항 이라한다 ) 은동별대표자선출을위한선거에서의투표가치의평등을규정한것으로서강행규정이라할것이고, 동별세대수에비례한대표자선출이라고하기위하여는대표자 1명당세대수가산술적으로동일할것까지요구되는것은아니지만대표자 1명당세대수에있어합리성을인정할수없을정도의편차가있어서는아니된다할것이다. 한국감정원

82 76 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2007 다 6307 판결 [ 업무방해배제등 ] 판시사항 [1] 공동주택입주자대표회의의법적성격 (= 비법인사단 ) 및입주자대표회의가적법하게구성된이후의후임동별대표자선출절차가위법하여효력이없는경우, 입주자대표회의구성원의지위를가지는사람 (= 종전동별대표자 ) [2] 임기만료되거나사임한비법인사단의이사가신임이사선임시까지직무를계속수행할수있는지여부 ( 한정적극 ) [3] 공동주택입주자대표회의회장의임기만료에따른후임회장의선출이부적법하여효력이없게된사안에서, 차기회장이적법하게선출될때까지전임회장이일정한범위내에서대표자직무를계속수행할수있고, 입주자대표회의의당사자능력이소멸하는것은아니라고한사례 이유 [1] 공동주택의입주자대표회의는동별세대수에비례하여선출되는동별대표자를구성원으로하는법인아닌사단이고, 그동별대표자는각동별입주자가선출하는것이므로, 동별대표자가적법하게선출되어입주자대표회의가적법하게구성된이후에있어서는, 후임동별대표자를선출하는것은비법인사단으로서의입주자대표회의가동일성을잃지아니한채그대로존속하면서단순히그구성원을변경하는것에지나지아니하므로, 새로운동별대표자의선출절차가위법하여효력이없다면그동별대표자는입주자대표회의구성원으로서의지위를취득할수없고종전의동별대표자가여전히입주자대표회의구성원으로서의지위를가지고, 동별대표자또는입주자대표회의의회장등이변경될때마다종전과는별개, 독립의새로운비법인사단이구성, 성립되는것으로볼것은아니며, 입주자대표회의가비법인사단인이상그존속기간의정함이있는것으로볼수도없다. [2] 민법상법인과그기관인이사의관계는위임자와수임자의법률관계와 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

83 . 공동주택관련판례모음 77 같은것으로서이사의임기가만료하면일단그위임관계는종료되는것이원칙이나, 그후임이사선임시까지이사가존재하지않는다면기관에의하여행위를할수밖에없는법인으로서는당장정상적인활동을중단하지않을수없는상태에처하게되고, 이는민법제691조에규정된급박한사정이있는때와같이볼수있으므로임기만료되거나사임한이사라고할지라도그임무를수행함이부적당하다고인정할만한특별한사정이없는한그급박한사정을해소하기위하여필요한범위내에서신임이사가선임될때까지이사의직무를계속수행할수있고, 이러한법리는법인아닌사단에서도마찬가지이다. [3] 공동주택입주자대표회의회장의임기만료에따른후임회장의선출이부적법하여효력이없게된사안에서, 차기회장이적법하게선출될때까지전임회장이일정한범위내에서대표자직무를계속수행할수있고, 입주자대표회의의당사자능력이소멸하는것은아니라고한사례. 한국감정원

84 78 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2007 다 6291 판결 [ 업무집행정지및업무대행자선임등가처분 ] 판시사항 [1] 공동주택의입주자대표회의의법적성격 (= 비법인사단 ) 및입주자대표회의가적법하게구성된이후후임동별대표자의선출절차가위법하여효력이없는경우, 입주자대표회의구성원의지위를가지는사람 (= 종전동별대표자 ) [2] 임기만료되거나사임한비법인사단의이사가신임이사선임시까지직무를계속수행할수있는지여부 ( 한정적극 ) [3] 공동주택의입주자대표회의회장의임기만료에따른후임회장의선출이부적법하여효력이없게된사안에서, 차기회장이적법하게선출될때까지전임회장이일정한범위내에서대표자직무를계속수행할수있고, 입주자대표회의의당사자능력이소멸하는것은아니라고한사례 이유 원심은, 광주서구 동 외 필지상의 아파트의제9대입주자대표회의회장신청외 1의임기만료일이 인사실, 채권자가입주자의동의를얻어 관할관청에신고한개정관리규약에는, 입주자대표회의는각동별로세대수에비례하여선출된동별대표자 68명으로구성하고, 동별대표자는선거관리위원회의선거관리를통하여선출되는데동별대표자는그선거관리위원회의위원을겸직할수없고, 입주자대표회의임시회의는회장이필요하다고인정하거나관리주체등의부정을이유로한감사의소집요구가있거나관리주체의소집요청이있을때회장이소집하도록규정되어있는사실, 그런데신청외 1은동별대표자중의 1인인신청외 2가포함된선거관리위원회를구성하여 동별대표자를각선출하도록한다음, 그동별대표자를구성원으로한입주자대표회의를개최하여임원을선출하면서자신을차기회장으로선출하도록하였으나, 그회의소집에있어일시, 장소, 의안등이제대로 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

85 . 공동주택관련판례모음 79 통보 공시되지아니한사실등을인정한후, 위와같이구성된입주자대표회의는각동별대표자의선출절차및회의소집절차등에하자가있어그결의가효력이없고따라서무효인결의에따라구성된채권자입주자대표회의는적법한 아파트제10대입주자대표회의라고할수없고, 신청외 1은그대표자로서의자격이없다고판단하였다. 원심은나아가, 채권자의이사중일부가 관리소장에게요구하여소집된이사회에서의결의로별도의선거관리위원회를구성하여동별대표자를선출한다음, 그동별대표자들이 회의를개최하여임원을선출하고채무자 ( 이름생략 ) 을채권자의차기회장으로선출한바있으나, 그것역시이사회의소집절차등이부적법하여효력이없으므로, 제10대입주자대표회의가적법하게구성될때까지는제9대입주자대표회의가통상적인업무에관한권한을계속가지고신청외 1 역시종전대표자로서의직무를수행할수있는것으로보더라도, 그기간은상당한기간으로한정되는것인데, 쌍방당사자가 원심제4차변론기일에서개정된관리규약에따라제10대입주자대표회의구성을위한절차에착수하기로합의하였음에도불구하고채권자는여전히적법한입주자대표회의라고주장하면서이사건소송등의판결이확정된후에야제10대입주자대표회의구성절차에착수하기로결의하였을뿐만아니라, KTF 광중계기시설공사및상가보수공사등을실시하거나 주식회사와 아파트관리위수탁계약을체결하기로결의하는등으로통상적인범위를벗어난업무를수행하고있으므로, 채권자는신의칙상더이상제9대입주자대표회의의지위에서아파트의유지관리업무에관한권한을가진다고할수없고신청외 1 역시대표자로서의직무를수행할권한이없다고판단하여채권자의위채무자들에대한이사건신청을각하하였다. 그러나원심의판단은그대로수긍하기어렵다. (1) 먼저, 구주택건설촉진법 ( 법률제6916호주택법으로전문 한국감정원

86 80 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 개정되기전의것 ) 제38조, 구공동주택관리령 ( 대통령령제 18146호로폐지되기전의것 ) 제10조또는구주택법 ( 법률제8239호로개정되기전의것 ) 제43조, 같은법시행령제50조등의규정에근거하여구성되는공동주택의입주자대표회의는동별세대수에비례하여선출되는동별대표자를구성원으로하는법인아닌사단이고 ( 대법원 선고 91다 4478 판결참조 ), 그동별대표자는각동별입주자가선출하는것이므로, 동별대표자가적법하게선출되어입주자대표회의가적법하게구성된이후에있어서는, 후임동별대표자를선출하는것은비법인사단으로서의입주자대표회의가동일성을잃지아니한채그대로존속되면서단순히그구성원을변경하는것에지나지아니한다고할것이므로, 새로운동별대표자의선출절차가위법하여효력이없다면그동별대표자는입주자대표회의구성원으로서의지위를취득할수없고종전의동별대표자가여전히입주자대표회의구성원으로서의지위를가진다고할것이고, 동별대표자또는입주자대표회의의회장등이변경될때마다종전과는별개, 독립의새로운비법인사단이구성, 성립되는것으로볼것은아니며, 입주자대표회의가비법인사단인이상그존속기간의정함이있는것으로볼수도없다고할것이다. 그러므로이사건에서원심이인정한바와같이, 아파트의제9대입주자대표회의가적법하게구성되었던이상, 새로운동별대표자의선출절차가부적법하여효력이없다면종전의동별대표자로구성된입주자대표회가 아파트의적법한입주자대표회의로서당사자능력을가지는것으로보아야할것이다. (2) 한편, 민법상법인과그기관인이사와의관계는위임자와수임자의법률관계와같은것으로서이사의임기가만료되면일단그위임관계는종료되는것이원칙이나, 그후임이사선임시까지이사가존재하지않는다면기관에의하여행위를할수밖에없는법인으로서는당장정상적인활동을중단하지않을수없는상태에처하게되고, 이는민법제691조에규정된급박한사정이있는 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

87 . 공동주택관련판례모음 81 때와같이볼수있으므로임기만료되거나사임한이사라고할지라도그임무를수행함이부적당하다고인정할만한특별한사정이없는한그급박한사정을해소하기위하여필요한범위내에서신임이사가선임될때까지이사의직무를계속수행할수있다고할것이고 ( 대법원 선고 81다614 판결등참조 ), 이러한법리는법인아닌사단에관해서도마찬가지라고할것이다 ( 대법원 선고 2002다74817 판결등참조 ). 위법리에비추어보면, 아파트의입주자대표회의가적법하게구성되고신청외 1이회장으로적법하게선출되어활동해온이사건에서, 그회장의임기만료에따른후임회장의선출이부적법하여효력이없다면, 특별한사정이없는한차기회장이적법하게선출될때까지신청외 1이채권자입주자대표회의의회장, 즉대표자로서의직무를일정한범위내에서계속수행할수있는것으로보아야할것이다. 그러므로채권자입주자대표회의회장신청외 1의임기가만료되고상당한기간동안후임회장이선출되지아니하였다는사정만으로신청외 1의직무수행권한이당연히소멸되는것이라고는할수없다. (3) 나아가입주자대표회의및그대표자에관한법리가위와같은이상, 설령입주자대표회의가신의칙에위반되는행위를하였다거나그대표자가통상업무에속하지아니하는업무를수행하였다는등의사정이있다고하더라도, 그것만으로비법인사단인입주자대표회의의당사자능력이소멸되거나부정될수는없고, 대표자의대표권또한당연히소멸되거나정지되는것이라고할수없다. (4) 그럼에도불구하고, 원심은이와다른견해에서채권자입주자대표회의의당사자능력및신청외 1의대표권을부정하고말았으니, 원심판결에는비법인사단인입주자대표회의에관한법리를오해하여판결에영향을미친위법이있다고할것이다. 이를주장하는취지의상고이유의주장은이유있다. 한국감정원

88 82 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2005 다 18146, 판결 [ 구상금 ] 판시사항 [1] 공동주택의소유명의자가아니거나전입신고를마치지않은경우에도구공동주택관리령상동별대표자의피선출권자인 ' 입주자 ' 또는선출권자인 ' 입주자등 ' 에해당될수있는지여부 ( 적극 ) [2] 구주택건설촉진법제38조, 구공동주택관리령제16조, 제17조등공동주택사업주체의하자보수책임에관한규정이공동주택을경매절차에서낙찰받은자에대하여도적용되는지여부 ( 적극 ) 판결요지 [1] 구공동주택관리령 ( 대통령령제18146호주택법시행령부칙제2조로폐지 ) 제10조제1항, 제3항의규정상공동주택의입주자대표회의를구성하는동별대표자의선출권은 입주자등 에게, 피선출권은그중 입주자 에게만각인정되고, 한편같은령제3조제3항은공동주택의입주자라함은 당해공동주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자나직계존비속을말한다 고하면서, 입주자와사용자를합하여 입주자등 이라고정의하고있으므로, 부동산등기부상소유명의자가아니거나당해공동주택에주민등록전입신고를마치지않았다하더라도위 입주자 또는 입주자등 에해당할수있다. [2] 공동주택사업주체의하자보수책임에관한구주택건설촉진법 ( 법률제5908호로개정되기전의것 ) 제38조, 구공동주택관리령 ( 대통령령제16069호로개정되기전의것 ) 제16조, 제17조등의관련규정들은, 공동주택의여러가지특성및그입주자들의주거생활의안정을위해사용검사일로부터구공동주택관리규칙 ( 건설교통부령제219호로개정되기전의것 ) 제11조제1항, 같은규칙 [ 별표 3] 에서정하고있는일정한기간안에발생한일정한범위의하자에대하여는, 공동주택의현재입주자와입주자대표회의또는관리주체 ( 이하 입주자대표회의등 이라고한다 ) 에게그취득원인이나 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

89 . 공동주택관련판례모음 83 사업주체와의계약관계유무와는상관없이사업주체에대한하자보수청구권및하자보수보증금에대한권리를인정하는한편, 사용검사권자에게는행정적차원에서하자의판정과보수에관여하도록함으로써, 입주자대표회의등으로하여금하자보수보증금에의한신속한하자보수를할수있도록최소한의기준을정한취지라고할것이므로, 입주자가당해공동주택을통상적인분양계약이아닌경매절차에서낙찰받았다하더라도위관련규정들이적용된다. 한국감정원

90 84 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2007 다 9030, 9047 판결 [ 위탁관리업체지위확인등 ] 판시사항 [1] 아파트입주자등의 10분의 1 이상이제안하고입주자등의과반수가서면동의하는방법으로아파트에대한주택관리업자를선정하였으나, 그직후입주자대표회의가이를무효로하고다른업체를관리업자로다시제안하여입주자등과반수의서면동의를받은사안에서, 기존에선정된관리업자의지위를인정할수없다고본사례 [2] 독립당사자참가에의한소송에서두당사자사이의소송행위가나머지 1인에게불이익이되는경우, 두당사자간에도효력이발생하지않는지여부 ( 적극 ) 이유 원심판결이유에의하면원심은제1심판결을인용하여, 이사건아파트입주자또는사용자 ( 이하 입주자등 이라고한다 ) 의 10분의 1 이상이제안하고입주자등의과반수가서면동의하는방법으로원고를이사건아파트에대한주택관리업자 ( 이하 관리업자 라고한다 ) 로다시선정하였다고하더라도, 입주자대표회의인피고가그직후원고를관리업자로선정한결의를무효로함과아울러독립당사자참가인 ( 이하 참가인 이라고한다 ) 을관리업자로제안한다는내용으로입주자등의의사를물은결과입주자등과반수가서면동의한이상, 입주자등은원고를관리업자로선정한기존의결의를철회하고참가인을새로운관리업자로다시선정한것이고, 피고가 참가인과이사건아파트에대한위수탁관리계약 ( 이하 관리계약 이라고한다 ) 을체결하였고, 참가인은 초경원고로부터아파트관리업무를인계받은다음그무렵부터이사건아파트를관리해오고있으므로이사건아파트의적법한관리업자는참가인이라고할것이어서, 원고가이사건아파트의관리업자로서의지위에있다는원고주장은이유없고, 또한피고가원고에대하여원고와사이의관리계약을체결할의무를부담하고있음을전제로한원고의손해배상청구도이유없다고판단하였다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

91 . 공동주택관련판례모음 85 이사건기록에의하면, 이사건아파트입주자등이주택법시행령제52조제1항, 제4항본문에따라특정업체를관리업자로적법하게선정한경우관리규약제53조제2항에따라피고의회장이그와같이선정된관리업자와사이에관리계약을체결하도록되어있는것은사실이나, 이는관리규약에따라피고회장이이사건아파트입주자등또는피고에대하여그러한체결의무를부담하는것에불과한것일뿐이므로, 입주자등에의하여원고가적법하게관리업자로선정되었다는것만으로바로원고가이사건아파트에대한관리업자로서의지위를갖게된다거나피고가원고에대하여관리계약을체결할의무를부담하게되는것은아니다. 위와같은법리에따라이사건을보면, 원고와피고사이의종전관리계약은기간만료로이미종료되었고, 그후피고가원고와사이에새로운관리계약을체결하거나체결하기로약정한적이없으며, 오히려피고가참가인과사이에새로운관리계약을체결하였으므로, 원고가피고에대하여이사건아파트에대한관리업자로서의지위에있음을확인을구하는청구는이유없고, 또한피고가원고와사이에관리계약을다시체결하지않은것이불법행위에해당됨을전제로하여피고에게손해배상을구할수도없다고할것이다. 한편, 민사소송법제79조에의한소송은동일한권리관계에관하여원고, 피고및참가인상호간의다툼을하나의소송절차로한꺼번에모순없이해결하려는소송형태로서두당사자사이의소송행위는나머지 1인에게불이익이되는한두당사자간에도효력이발생하지않는다고할것인바 ( 대법원 선고 2004다25901, 판결참조 ), 소외 1이피고의대표자로서제출한준비서면에원고가이사건아파트에대한관리업자의지위에있다는점에대하여피고가다투지않는다는취지로기재되어있다고하더라도, 참가인이원 피고에대하여이사건아파트에대한관리업자로서의지위의확인을구하고있어 3당사자사이에판결의합일확정을필요로하는이사건에있어서위와같은진술은 한국감정원

92 86 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 그효력이없다고할것이므로, 원심이그진술에기속되어판단하여야하는것은아니다. 원심의이유설시에적절하지아니한점이있으나, 원심이원고가이사건아파트의관리업자로서의지위에있다거나피고가원고에대하여손해배상책임을부담한다고볼수없다고판단한결론은정당하고, 거기에상고이유로주장하는바와같은이사건주택법시행령및관리규약상의관리업자선정등에대한법리를오해함으로써판결에영향을미친위법이없다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

93 . 공동주택관련판례모음 87 대법원 선고 2008 다 판결 [ 손해배상 ( 기 )] 판시사항 [1] 구집합건물의소유및관리에관한법률제9조에의해준용되는민법제667조내지제671조의수급인의담보책임기간의법적성질 (= 제척기간 ) [2] 공동주택에하자가있는경우, 입주자대표회의가구집합건물의소유및관리에관한법률제9조에의한하자담보추급권인손해배상청구권을가지는지여부 ( 소극 ) 이유 구집합건물의소유및관리에관한법률 ( 법률제7502호로개정되기전의것, 이하 구집합건물법 이라한다 ) 제9조에의하여준용되는민법제667조내지제671조의수급인의하자담보책임기간은재판상또는재판외의권리행사기간인제척기간이므로, 그기간의도과로하자담보추급권은당연히소멸한다 ( 대법원 선고 2008다86232 판결등참조 ). 한편, 이사건아파트와같은콘크리트구조물에대해서는민법제671조제1항단서가적용되어그하자담보책임기간은인도후 10년이다. 그리고구집합건물법제9조에의한하자담보추급권은특별한사정이없는한집합건물의구분소유자에게귀속하는것이고, 다른한편비록구주택법 ( 법률제7520호로개정되기전의것 ) 제46조및구주택법시행령 ( 대통령령제19053호로개정되기전의것 ) 제59조제2항이입주자대표회의에게공동주택의사업주체에대한하자보수청구권을부여하고있으나, 이는행정적인차원에서공동주택하자보수의절차 방법및기간등을정하고하자보수보증금으로신속하게하자를보수할수있도록하는기준을정하는데그취지가있을뿐, 입주자대표회의에게하자보수청구권외에하자담보추급권까지부여하는것이라고볼수는없다. 그러므로공동주택에하자가있는경우입주자대표회의로서는주택법및주택법시행령이정한바에따라사업주체에대하여하자보수를청구할수있을뿐이며, 구집합건물법제9조에의한하자담보추급권인손해배상청구권을가진다고할수없다. 한국감정원

94 88 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2003 다 판결 [ 건물등철거등 ] 판시사항 [1] 집합건물에있어서공용부분이나구분소유자의공유에속하는건물의대지또는부속시설을제3자가불법으로점유하는경우에그제3자에대하여방해배제와부당이득의반환등을청구하는법률관계의성질과그권리행사의주체와방법 [2] 입주자대표회의가공동주택의구분소유자를대리하여공용부분등의구분소유권에기초한방해배제청구등의권리를행사할수있다고규정한공동주택관리규약의효력 (= 무효 ) 판결요지 [1] 집합건물에있어서공용부분이나구분소유자의공유에속하는건물의대지또는부속시설을제3자가불법으로점유하는경우에그제3자에대하여방해배제와부당이득의반환또는손해배상을청구하는법률관계는구분소유자에게단체적으로귀속되는법률관계가아니고공용부분등의공유지분권에기초한것이어서그와같은소송은 1차적으로구분소유자가각각또는전원의이름으로할수있고, 나아가집합건물에관하여구분소유관계가성립하면동시에법률상당연하게구분소유자의전원으로건물및그대지와부속시설의관리에관한사항의시행을목적으로하는단체인관리단이구성되고, 관리단집회의결의에서관리인이선임되면관리인이사업집행에관련하여관리단을대표하여그와같은재판상또는재판외의행위를할수있다. [2] 주택건설촉진법제38조, 공동주택관리령제10조의규정에따라성립된입주자대표회의는공동주택의관리에관한사항을결정하여시행하는등의관리권한만을가질뿐으로구분소유자에게고유하게귀속하는공용부분등의불법점유자에대한방해배제청구등의권리를재판상행사할수없고, 또집합건물의소유및관리에관한법률부칙제6조에따라서집합주택의관리방법과기준에관한주택 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

95 . 공동주택관련판례모음 89 건설촉진법의특별한규정은그것이위법률에저촉하여구분소유자의기본적인권리를해하면효력이없으므로공동주택관리규약에서입주자대표회의가공동주택의구분소유자를대리하여공용부분등의구분소유권에기초한방해배제청구등의권리를행사할수있다고규정하고있다고하더라도이러한규약내용은효력이없다. 한국감정원

96 90 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2003 다 판결 [ 손해배상 ( 기 )] 판시사항 공동주택관리규약의제정및개정요건에비추어그관리규약이관리주체에게당연히적용된다고볼수없고, 공동주택관리업체와입주자대표자회의사이에체결된관리업무위 수탁계약상의손해배상책임규정이위관리규약상의손해배상책임규정과다르다는이유만으로당연무효라고볼수는없다고한사례 이유 1. 원심판결이유에의하면, 원고는 :15경부터 16:00경까지사이에원고가거주하는서울 구 동소재 아파트 동 호에서발생한도난사고로원고가입은손해에관하여위아파트 18개동 1,356세대와그부대시설및공용시설의관리업체인피고를상대로손해배상을구한데대하여, 원심은그채용증거를종합하여, 피고는 위아파트입주자대표회의 ( 이하 ' 대표회의 ' 라고한다 ) 와체결한관리업무위 수탁계약 ( 이하 ' 이사건관리계약 ' 이라한다 ) 에서업무수행상피고또는그사용인의고의또는중대한과실로대표회의또는입주자에게금전상의손해를입혔을경우에는이를즉시변상하기로약정한사실과위아파트 2동출입구의경비업무를담당한피고의직원 이더러는경비원근무수칙에따라출입자확인을철저히하지아니하였던사실이인정되지만, 이사건도난사고의구체적인경위와방법, 범인등이전혀밝혀지지아니한이상, 그도난사고가피고의이사건관리계약상의무불이행으로인하여발생한것이라고단정할수없고, 또피고의사용인인 에게업무수행에관하여중대한과실이있었다고볼수도없다고판단하여원고의피고에대한손해배상청구를기각하였는바, 기록에비추어살펴보면원심의위와같은사실인정및판단은수긍할수있고, 거기에상고이유에서주장하는바와같이채증법칙에위배하여사실을오인하거나손해배상책임에관한법리를오해한잘못이있다할수없다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

97 . 공동주택관련판례모음 기록에비추어살펴보면, 피고가 대표회의와체결한이사건관리계약에서는피고또는그사용인의고의또는중대한과실로대표회의또는입주자에게금전상의손해를입혔을경우이를변상한다고약정하여피고또는그사용인의과실로발생한손해에대하여는그과실이중대한때에한하여손해배상책임을부담하는것으로그요건을제한한반면, 그당시시행되고있던위아파트관리규약에서는관리주체의대표자와그직원은업무와관련하여고의또는과실로인하여입주자또는제3자에게손해를끼친경우에는그손해를배상할책임이있다고규정하여 ( 제24조제3항 ) 그손해배상책임을 " 중대한과실 " 의경우로한정하지아니하였음을알수있지만, 공동주택의관리규약은당해공동주택을분양받은자의과반수서면합의에의하여제정되고, 1/10 이상의입주자또는사용자나입주자대표회의의제안에의하여입주자과반수의찬성을얻어서개정되는것이어서 { 구공동주택관리령 ( 대통령령제18146호로폐지 ) 제9조제2항 } 특별한사정이없는한그관리규약이당연히관리주체에게적용된다고볼수는없고, 따라서이사건관리계약상의손해배상책임규정이위아파트관리규약과다르다는이유만으로당연히무효라고볼수는없다할것이므로이사건도난사고에대하여위관리계약상의손해배상책임규정이적용되지않는다는상고이유에서의주장은이유없다. 그리고원심이원고의손해배상청구를배척한것이이사건관리계약체결이후인 위아파트관리규약상관리주체의손해배상책임에관한규정이고의또는중대한과실로인한손해의경우로제한되는내용으로개정되었음을이유로한것도아닌이상, 위개정된아파트관리규약이변조된것이거나개정절차위반으로무효라는상고이유에서의주장은그당부에대하여나아가판단할필요없이받아들일수없다. 한국감정원

98 92 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 대법원 선고 2000 다 판결 [ 손해배상 ( 기 )] 판시사항 입주자대표회의및관리주체가종전에아파트전체에일괄하여체결하였던화재보험의계약기간만료후새로운계약을체결하지않은동안화재가발생함으로써개별입주자가보험혜택을받지못한경우, 입주자대표회의및관리주체가그입주자에대하여손해배상의무가있다고본사례 판결요지 입주자대표회의및관리주체가종전에아파트전체에일괄하여체결하였던화재보험의계약기간만료후새로운계약을체결하지않은동안화재가발생함으로써개별입주자가보험혜택을받지못한경우, 구주택건설촉진법 ( 법률제5230호로개정되기전의것 ) 과구공동주택관리령 ( 대통령령제15433호로개정되기전의것 ) 의관련규정및아파트관리규약등에따르면아파트입주자를위하여화재보험계약을체결하는업무자체는관리주체에부여된것이지만, 관리주체가계약을체결하려면먼저입주자대표회의의결의로계약을체결할보험회사를선정하여야하므로, 입주자대표회의는적정한보험회사를선정하여관리주체로하여금입주자를위하여화재보험계약을체결하도록지도, 감독할의무가있고, 관리주체는화재보험계약기간이만료되기전에입주자대표회의로하여금화재보험에가입하도록적극적으로주의를환기시키고, 나아가화재보험계약에관한조언이나정보를제공함으로써입주자대표회의로하여금화재보험기간이만료되기전에보험회사를선정하는결의를할수있도록적절한조치를취할의무가있음에도이러한주의의무를소홀히함으로써화재보험계약이체결되지않고있던중화재가발생하였고, 이로인하여개별입주자가화재보험금을수령할수없게되었으므로, 입주자대표회의및관리주체가그입주자에대하여손해배상의무가있다고본사례. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

99 . 공동주택관련판례모음 93 대법원 선고 2005 다 5812, 5829, 5836 판결 [ 손해배상 ( 기 ) 소유권이전등기등 ] 판시사항 [1] 아파트분양광고내용의일반적법적성질 (= 청약의유인 ) 및분양광고의내용중분양자와수분양자사이에이를분양계약의내용으로하기로하는묵시적합의가있었다고볼수있는경우 [2] 아파트분양광고의내용중아파트의외형 재질등에관한것과부대시설에준하는것으로서분양자가이행가능한것은분양계약의내용이된다고한사례 [3] 부동산거래에있어신의칙상거래상대방에대한고지의무를부담하는경우및거래상대방이고지의무의대상이되는사실을알수있었음에도알지못한과실이있다는이유로위고지의무를면하게되는지여부 ( 소극 ) [4] 아파트분양자는아파트단지인근에공동묘지가조성되어있는사실을수분양자에게고지할신의칙상의의무를부담한다고한사례 [5] 영업양도의의미및그판단기준 [6] 신탁행위의정함에따라전수탁자가임무를종료하고신수탁자가선임된경우, 신수탁자가전수탁자의지위를포괄적으로승계하는지여부 ( 적극 ) 및제3자가수탁자의경질이전에이미발생한채권을신수탁자에대하여행사할수있는범위 [7] 재산상손해의발생이인정되는데도입증곤란등의이유로그손해액의확정이불가능하여배상을받을수없는경우, 법원이위자료액을산정함에있어서이러한사정을위자료의증액사유로참작할수있는지여부 ( 적극 ) 판결요지 [1] 청약은이에대응하는상대방의승낙과결합하여일정한내용의계약을성립시킬것을목적으로하는확정적인의사표시인반면청약의유인은이와달리합의를구성하는의사표시가되지못하므로피유인자가그에대응하여의사표시를하더라도계약은성립하지않고다시유인한자가승낙의의사표시를 한국감정원

100 94 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 함으로써비로소계약이성립하는것으로서서로구분되는것이다. 그리고위와같은구분기준에따르자면, 상가나아파트의분양광고의내용은청약의유인으로서의성질을갖는데불과한것이일반적이라할수있다. 그런데선분양 후시공의방식으로분양되는대규모아파트단지의거래사례에있어서분양계약서에는동 호수 평형 입주예정일 대금지급방법과시기정도만이기재되어있고분양계약의목적물인아파트및그부대시설의외형 재질 구조및실내장식등에관하여구체적인내용이기재되어있지아니한경우가있는바, 분양계약의목적물인아파트에관한외형 재질등이제대로특정되지아니한상태에서체결된분양계약은그자체로서완결된것이라고보기어렵다할것이므로, 비록분양광고의내용, 모델하우스의조건또는그무렵분양회사가수분양자에게행한설명등이비록청약의유인에불과하다할지라도그러한광고내용이나조건또는설명중구체적거래조건, 즉아파트의외형 재질등에관한것으로서사회통념에비추어수분양자가분양자에게계약내용으로서이행을청구할수있다고보이는사항에관한한수분양자들은이를신뢰하고분양계약을체결하는것이고분양자들도이를알고있었다고보아야할것이므로, 분양계약시에달리이의를유보하였다는등의특단의사정이없는한, 분양자와수분양자사이에이를분양계약의내용으로하기로하는묵시적합의가있었다고봄이상당하다. [2] 분양계약의목적물인아파트의외형 재질에관하여별다른내용이없는분양계약서는그자체로서완결된것이라고보기어려우므로위아파트분양계약은목적물의외형 재질등이견본주택 ( 모델하우스 ) 및각종인쇄물에의하여구체화될것을전제로하는것이라고보아, 광고내용중도로확장등아파트의외형 재질과관계가없을뿐만아니라사회통념에비추어보더라도수분양자들입장에서분양자가그광고내용을이행한다고기대할수없는것은그광고내용이그대로분양계약의내용을이룬다고볼수없지만, 이와달리온천광고, 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

101 . 공동주택관련판례모음 95 바닥재 ( 원목마루 ) 광고, 유실수단지광고및테마공원광고는아파트의외형 재질등에관한것으로서, 콘도회원권광고는아파트에관한것은아니지만부대시설에준하는것이고또한이행가능하다는점에서, 각분양계약의내용이된다고한사례. [3] 부동산거래에있어거래상대방이일정한사정에관한고지를받았더라면그거래를하지않았을것임이경험칙상명백한경우에는신의성실의원칙상사전에상대방에게그와같은사정을고지할의무가있으며, 그와같은고지의무의대상이되는것은직접적인법령의규정뿐아니라널리계약상, 관습상또는조리상의일반원칙에의하여도인정될수있고, 일단고지의무의대상이되는사실이라고판단되는경우이미알고있는자에대하여는고지할의무가별도로인정될여지가없지만, 상대방에게스스로확인할의무가인정되거나거래관행상상대방이당연히알고있을것으로예상되는예외적인경우가아닌한, 실제그대상이되는사실을알지못하였던상대방에대하여는비록알수있었음에도알지못한과실이있다하더라도그점을들어추후책임을일부제한할여지가있음은별론으로하고고지할의무자체를면하게된다고할수는없다. [4] 우리사회의통념상으로는공동묘지가주거환경과친한시설이아니어서분양계약의체결여부및가격에상당한영향을미치는요인일뿐만아니라대규모공동묘지를가까이에서조망할수있는곳에아파트단지가들어선다는것은통상예상하기어렵다는점등을감안할때아파트분양자는아파트단지인근에공동묘지가조성되어있는사실을수분양자에게고지할신의칙상의의무를부담한다고한사례. [5] 상법상의영업양도는일정한영업목적에의하여조직화된업체, 즉인적 물적조직을그동일성은유지하면서일체로서이전하는것을의미하고, 영업양도가이루어졌는가의여부는단지어떠한영업재산이어느정도로이전되어있는가에 한국감정원

102 96 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 의하여결정되어야하는것이아니고거기에종래의영업조직이유지되어그조직이전부또는중요한일부로서기능할수있는가에의하여결정되어야하므로, 영업재산의일부를유보한채영업시설을양도했어도그양도한부분만으로도종래의조직이유지되어있다고사회관념상인정되면그것을영업의양도라볼것이지만, 반면에영업재산의전부를양도했어도그조직을해체하여양도했다면영업의양도로볼수없다. [6] 신탁행위의정함에따라전수탁자가임무를종료하고신수탁자가선임됨으로써수탁자가변경된경우에도신수탁자는신탁법제26조, 제48조등이정하는수탁자경법리에따라수탁자의지위를포괄적으로승계하게되고, 이때제3자는수탁자의경질이전에이미발생한채권에관하여계약의당사자인전수탁자에게이를행사할수있음은물론, 신탁법제48조제3항에의하여신탁재산의범위내에서신수탁자에대하여도행사할수있다. [7] 법원은위자료액을산정함에있어서피해자측과가해자측의제반사정을참작하여그금액을정하여야하므로, 피해자가가해자로부터당해사고로입은재산상손해에대하여배상을받을수있는지의여부및그배상액의다과등과같은사유도위자료액산정의참작사유가되는것은물론이며, 특히재산상손해의발생이인정되는데도입증곤란등의이유로그손해액의확정이불가능하여그배상을받을수없는경우에이러한사정을위자료의증액사유로참작할수있다. 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

103 . 공동주택관련판례모음 97 대법원 선고 2007 다 판결 [ 손해배상 ( 기 )] 판시사항 [1] 상품의허위, 과장광고가기망행위가되는경우 [2] 불법행위로인한재산상손해의의미 [3] 대기업이시공하고분양하는아파트의구조, 면적등에관한사항에관한일반인의신뢰의보호필요성 이유 1. 피고의상고이유제1점내지제3점에대한판단상품의선전, 광고에있어다소의과장이나허위가수반되는것은그것이일반상거래의관행과신의칙에비추어시인될수있는한기망성이결여된다고하겠으나, 거래에있어서중요한사항에관하여구체적사실을신의성실의의무에비추어비난받을정도의방법으로허위로고지한경우에는기망행위에해당한다 ( 대법원 선고 92다52665 판결참조 ). 원심은그채택증거들을종합하여그판시와같은사실을인정한다음, 그판시와같은사정들을종합하여보면, 피고는이사건아파트 43평형의수분양자들로하여금다른일반아파트의 43평형보다전용면적이더넓어질것이라고오인하게끔광고한것이고, 이는피고가거래에있어중요한사항에관하여구체적사실을신의성실의의무에비추어비난받을정도의방법으로허위로고지한경우로서기망행위에해당하며, 따라서피고는위와같은허위광고에속아이사건아파트 43평형을분양받은원고들에게이로인한손해를배상할책임이있다고판단하였는바, 앞에서살펴본법리와기록에비추어살펴보면원심의위와같은인정과판단은정당하고, 거기에선전 광고에있어기망행위에관한법리오해, 인과관계에관한법리오해나채증법칙위반등의위법이없다. 한국감정원

104 98 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집 2. 원고들의상고이유및피고의상고이유제4점에대한판단가. 원고들의상고이유에대하여불법행위로인한재산상손해는위법한가해행위로인하여발생한재산상불이익, 즉그위법행위가없었더라면존재하였을재산상태와그위법행위가가해진현재의재산상태의차이를말하는것이다 ( 대법원 선고 96다 판결등참조 ). 원심은그채택증거들을종합하여그판시와같은사실을인정한다음, 피고의위와같은허위광고행위에대하여불법행위책임을인정할수있지만, 이사건각아파트의입주자모집공고및안내책자에는전용면적, 공급면적, 계약면적등이구체적으로명시되어있고, 공급계약서에도이와일치하는전용면적등이구체적으로명시되어있으므로, 이사건각아파트의분양계약의목적물은공급계약서에기재된전용면적등을갖추고있는아파트라할것인데, 피고가원고들에게공급한이사건각아파트의구조, 면적등이아파트공급계약서와일치할뿐만아니라광고에서기대하였던분양면적등에비하여실제이사건아파트의분양면적등이못하다는점때문에이사건아파트의가치가하락하였다고볼만한증거도없는이상, 원고들에게어떠한재산상손해가발생하였다고보기어렵다고판단하였는바, 앞에서살펴본법리와기록에비추어살펴보면원심의위와같은인정과판단은정당하고, 거기에재산상손해에관한법리오해나채증법칙위배등의위법이없다. 나. 피고의상고이유제4점에대하여현대산업화사회에있어소비자가갖는상품의품질이나가격등에대한정보는대부분생산자및유통업자의광고에의존할수밖에없고, 특히피고와같은대기업이시공하고분양하는아파트의구조, 면적등에관한사항에관하여는 공동주택관리정보시스템 (K-apt) 회신집

105 . 공동주택관련판례모음 99 그아파트의광고내용의진실성에더높은신뢰와기대를가지게되므로이러한경우일반인의신뢰나기대는보호되어야한다 ( 대법원 선고 92다 판결참조 ). 원심이같은취지에서, 피고는원고들에게원고들이위와같은피고의허위광고행위로인하여받은정신적고통에대하여위자할의무가있다고판단한것은정당하고, 거기에위자료에관한법리오해나판례위반등의위법이없다. 한국감정원