연 Ⅰ. 서론 1. 뉴스테이 사업의 개요 뉴스테이 사업이란 저금리-저성장의 경제상황에서 주택가격 상승의 기대감소와 소유대신 거주라는 주택소비에 대한 인식전환이 빠르게 진행되는 주택시장 상황에 대응하기 위해 도입된 기업형 임대사업 활성화 정책이다. 오랜 시간 국내 주택

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1 01 SURVEY AND RESEARCH 뉴스테이 활성화를 위한 고찰 * Ⅰ. 서론 Ⅱ. 국내 주택시장 상황 Ⅲ. 공적 연기금의 뉴스테이 투자 가능성 Ⅳ. 관리운영 주체로서 리츠AMC의 역할 Ⅴ. 맺음말 이 동 행 / 한국채권연구원 연구위원 뉴스테이 사업이란, 전세에서 월세로의 전환이 빠르게 진행되는 주택시장 상황에 대응하기 위해 도입된 기업형 임대 사업 활성화정책이다. 공공 민간 주택사업 시행자가 주택도시기금의 지원이나 공공택지를 공급받아 건설하는 공공임 대주택과는 달리, 뉴스테이는 세제혜택 등을 통한 간접적인 인센티브를 바탕으로 건설되는 중대형 민간임대주택을 그 대상으로 한다. 한편, 2008년 글로벌 경기침체 이후 세계적인 저성장과 저금리 현상이 장기간 지속됨에 따라, 국내외 주요 연기금들 은 이에 대한 돌파구의 하나로서 해외투자와 함께 대체투자를 주목하고 있다. 공적연기금의 국내 대체투자는 대부분 부 동산 자산에 집중되어 있으며, 특히 오피스 및 상업시설에 대한 투자는 더욱 집중될 것으로 예상된다. 양질의 투자대상 이 제한적이라면 새로운 대체투자 자산에 주목해야 할 필요가 있으며, 뉴스테이의 참여는 이에 대한 하나의 대안이 될 수 있다. 뉴스테이 투자 활성화를 위해서는 건설사나 공적 연기금과 같은 재무적 투자자를 위한 정책도 필요하겠지만, 컨소시 엄을 구성하여 실제 운영을 담당하게 되는 리츠AMC를 대상으로 하는 정책의 보완이 필요하다. 아울러 뉴스테이가 시 장의 기능에 기반한 정책이라면, 획일적인 방식보다는 소비자의 다양성을 존중해야 할 것이다. * 본고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다. 24 주택금융월보

2 연 Ⅰ. 서론 1. 뉴스테이 사업의 개요 뉴스테이 사업이란 저금리-저성장의 경제상황에서 주택가격 상승의 기대감소와 소유대신 거주라는 주택소비에 대한 인식전환이 빠르게 진행되는 주택시장 상황에 대응하기 위해 도입된 기업형 임대사업 활성화 정책이다. 오랜 시간 국내 주택 임대시장의 대표적 거주유형이었던 전세의 공급이 감소하면서 전세에서 월세로의 전환이 빠르게 진행되고 있다. 그러나 저소득층을 위한 공공임대주택 공급을 정책적 우선순위로 고려한다면 중산층 주택수요자 들이 선호하는 전용면적 59m2~85m2 규모의 임대주택은 정부의 재원부족으로 추가 공급이 수월치 않게 된다. 임 대 수요량 증가와 공급량 감소는 결국 주택 임대가격의 상승으로 이어져 주거안정에 부정적 영향을 미치게 된다. 공공재원만으로는 추가 공급량 확보가 어렵기 때문에 정부는 세제 및 건축규제 완화 등의 정책적 지원을 기초로 민간자본을 활용하여 중산층이 장기적 안정적 거주가 가능한 양질의 임대주택을 공급할 목적으로 2015년 1월에 뉴스테이(New Stay) 육성책을 발표하였다. 조 사 구 월 간 동 향 [표 1] 기업형임대 vs 공공임대 구분 기업형임대주택 행복주택 국민임대 영구임대 공급목적 중산층의 주거안정 젊은세대의 주거안정 저소득층의 주거안정 최저소득 계층의 주거안정 공급대상 중산층 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등 소득 4분위 이하 가구 기초생활수급자 등 최저소득계층 주택규모 규제없음 45m2 이하 65m2 이하 40m2 이하 자료 : 국토교통부 공공 민간 주택사업 시행자가 주택도시기금의 지원이나 공공택지를 공급받아 건설되는 공공임대주택과는 달리 뉴스테이는 세제 혜택 등을 통한 간접적인 인센티브를 바탕으로 건설되는 민간주도의 중대형 임대주택사업이다. 뉴스테이의 세입자는 최장 8년까지 거주할 수 있으며, 임대료의 상승률은 연 5%를 초과할 수 없다. 민간기업의 참 여를 독려하기 위해 8년 이상의 장기 임대아파트를 100호 이상 매입하거나, 300호 이상 건설하여 임대하는 경우 에 택지, 금융, 세제 등의 혜택을 사업자에게 부여한다. 통 계 [표 2] 뉴스테이의 주요 내용 구분 개념 건설, 위탁 내용 8년간 일정규모 이상 주택을 임대하는 사업 건설업체가 건설과 관리하는 형태 (300호 이상) 부 록 유형 자료 : 이종아(2015) 매입, 위탁 리츠형 임대사업자가 매입과 관리하는 형태 (100호 이상) 건설사, 투자자, 관리회사 등이 공동으로 리츠를 설립하여 공급부터 관리까지 총괄하는 형태 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 25

3 뉴스테이는 민간자본을 이용하여 중산층을 위한 양질의 중대형 임대주택을 주택시장에 공급하고자 하는 정책 으로 무엇보다 민간기업들의 적극적 참여가 필요하다. 정부에서는 수익성을 우선시하는 민간기업의 참여를 유인 하기 위하여 저렴한 택지공급, 낮은 이자율의 건설자금 지원이나 취득/소득세 및 법인세 감면 등의 세제혜택 등의 인센티브를 부여하고 있으나, 이러한 각종 지원제도가 지나친 특혜라는 지적도 존재한다. [표 3] 정부의 뉴스테이 지원방안 구분 토지지원 세제지원 금융지원 제도지원 입주자격 및 임대료 자료 : 최현일(2015) 참고 지원내용 도심 내 공공부지, 그린벨트 해제지역, 재건축사업부지, 공급촉진지구 지정 등을 통하여 저렴하게 공급 취득세 감면비율 25% 50% (65 85m2) 법인세, 소득세 감면비율 20% 75% 주택규모에 따라 기금대출 금리인하(60m2 이하: 2.7% 2.0%, 60 85m2: 3.7% 2.5%) 전용면적 85m2 초과 주택도 저리의 주택기금 융자(8년건설 기준 3.0%) 인허가기간 1년 이상 단축, 법정 한도까지 용적률 허용 재개발재건축시 뉴스테이 건설하면 용적률 인센티브 입주자격은 주택소유자도 가능 초기 임대료 규제 폐지(입주 후 임대료 상승률 연 5% 상한) 아래의 [표 4]는 2016년 초 현재 진행 중인 뉴스테이 현황이다. 한국토지주택공사(LH)가 주도하는 사업은 4차 까지 신청을 받고 있는 상태이다. 과거의 LH 주도의 사업과 다른 점이라면 LH가 보유중인 토지에 LH가 건설하여 임대하는 형태가 아니라, LH가 보유한 토지에 민간기업이 참여해서 건설과 임대를 담당한다는 것이다. 건설 및 임 대관리의 주체가 LH에서 민간기업으로 이전되었다. 국가가 주도하던 공공임대의 주체가 상당부분 민간으로 넘어 가며 한국 주택시장에서 공공부문의 역할은 다소간의 축소가 예상된다. [표 4] 뉴스테이 진행현황 LH 토지 민간 택지 자료 : 채상욱, 황주희(2016) 구분 사업지 유형 가구수 LH1차 LH2차 LH3차 LH4차 민간제안 정비사업연계형 화성동탄2 위례 김포한강 화성동탄2 충북혁신 수원호매실 화성동탄2 김포한강 대구금호 인천서창2 인천도화 신당동 대림동 수원권선 인천청천2 광주누문 인천십정2 연립 연립 도시형/생활주택 1, , , ,213 2, ,400 3,500 3,000 3, 주택금융월보

4 연 지금까지 국내 주택시장에서 주택거래란 개인 간의 경제행위였다. 뉴스테이가 도입되어 기업이 보유하고 운용하 는 임대주택이 증가한다면 기업 대 개인의 부동산 거래가 활발히 이루어지게 되어 부동산중개나 건물관리와 같은 관련 업종의 변화도 발생하게 될 것이다. 무엇보다 뉴스테이는 시장경제에 기반을 둔 주택정책이다. 이는 지금까지 공공시장이 주로 담당하였던 주택시장의 공급을 시장경제에 입각하여 민간기업이 담당하는 시발점이 될 수 있다. 조 사 2. 해외사례: 미국의 임대주택 세액공제 정책 구 우리나라의 뉴스테이와 유사한 정책으로 미국의 Low Income Housing Tax Credit (LIHTC, 저소득 주택세 금감면제도)가 있다. 1980년대에 미국은 주택시장 활성화를 위해 민간주도의 임대주택건설을 시작하였다. 이러 한 정책적 기조하에 실시된 LIHTC는 저소득층을 위한 임대주택 사업자에게 연방정부의 소득세 감면을 통해 민 간투자를 유인하고자 하는 미국 중앙정부차원의 주택정책이다. 대표적 프로그램인 80/20 주택프로그램에 따르 면, 임대주택 개발기업이 세금감면 혜택을 받으려면 임대주택 지구에 있는 임대주택 20% 이상을 그 지역 중위소 득 (median income) 50% 이하의 가구에게 임대하거나, 40% 이상의 주택(뉴욕시는 25%)을 중위소득 60% 이하 의 가구에게만 임대하여야 하며, 적어도 15년 이상 프로그램에 참가하여야 한다. 월 간 동 향 이러한 세제지원 프로그램하에서 소득분위가 일정수준 이하인 가구를 대상으로 제공되는 임대주택(affordable housing)은 2002년부터 2011년 사이 뉴욕시에서 대략 38만 5천호의 감소가 발생하였다. 이와 같은 감소는 기존 affordable housing 계약유지 실패가 주원인이라고 할 수 있다. 사전에 약정된 기간 동안 시장임대료보다 훨씬 저 렴한 세대를 공급한다는 조건으로 세제 및 규제 완화 혜택을 지원받아 건설된 affordable housing이 2000년대 들면서 약정 기한이 만료되었다. 건물주는 시장임대료에 비해 훨씬 낮은 수익을 가져다 줄 뿐만 아니라 각종 정부 규제에 얽매여 있는 affordable housing의 계약연장을 포기하고 시장임대료를 받는 주거지로 전환하려는 요인이 강하였다. 경제의 장기침체 시 저소득층은 교통비 절감과 구직활동을 위해 도심으로 집결하는 성향을 갖는데, 이 들의 수요증가로 낮은 주거비용 지역의 임대료가 상승하였고, 건물주는 정부의 지원보다 높아진 시장임대료 선택 이라는 경제적 유인이 발생하게 된다. 이에 대해 뉴욕시는 2015년부터 향후 10년동안 410억 불의 기금을 조성하 여 affordable housing의 유지/건설을 통해 20만 호의 가구를 공급하는 마스터플랜을 수립하고 주택문제 해결에 고민하고 있다. 이처럼 뉴스테이와 유사한 특성의 뉴욕 affordable housing 문제는 우리에게 시사하는 바가 크다 고 할 수 있다. 통 계 시행 25년만에 LIHTC는 약 200만 호(1987~2011년간 신규 건설 120만 호, 재개발 74.9만 호)의 임대주택 재고 를 확보하였고, 특히 2000년 이후에 신규 공급된 임대주택의 50% 이상을 차지하는 성공적인 프로그램이 되었다. 무엇보다 사업의 주체가 민간건설업체, 비영리단체 민간기업, 공공주택청, 지역 주택금융공사(Housing Finance Authority/Corporation) 등 금융기관과 재무적 투자자, 그리고 세액 공제권을 중개하는 신디케이터 등 다자간 참 여 형태로 구성되어 지역 투자 활성화를 견인하고 있다(진미윤 외, 2014). 부 록 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 27

5 Ⅱ. 국내 주택시장 상황 1. 국내 주택 임대형태의 변화 주택시장에서 전세라는 개념은 다른 나라에서는 찾기 힘든 국내 고유의 주택임대 형태이다. 전세를 바탕으로 하 는 주택투자는 주택가격 상승을 전제로 이루어지는 투자전략이다. 아래의 [그림 1]은 2000년 1월부터 2016년 2월 까지 전국 주택매매가격지수를 시계열적으로 표현한 것이다. 오랜 시간동안의 변화추이를 살펴보면 단기적으로는 등락을 반복하지만 장기적으로 단순선형 모형으로 높은 설명력(R2=95.7%)을 가지고 월평균 0.82%수준의 상승세 를 나타내고 있음을 확인할 수 있다. [그림 1] 전국주택매매가격지수추의( ~ ) y = x R2 = 년 1월 2002년 8월 2005년 4월 2007년 12월 2010년 8월 2013년 4월 2015년 12월 자료 : 한국은행 경제통계시스템 투자자가 7천만원의 전세가 포함되어 있는 1억 원의 주택을 매입한다고 하자. 투자자는 3천만원의 여유자금만 있으면 투자가 가능하다. 투자자는 단지 주택매각을 통한 시세차액만을 바랄 뿐이다. 1억 원에 매입한 주택을 2년 후에 1억 3천만원에 매각했다면 투자자는 3천만원의 투자금으로 3천만원의 시세차액을 얻게 된다. 내부수익률 (IRR)을 기준으로 연간 수익률은 41%에 이른다. 이는 고도 경제성장시기에 충분히 가능한 전략이었다. 집은 사 면 오른다 는 이른바 부동산 불패신화였다. 문제는 1997년 금융위기(IMF)와 2008년 글로벌 신용위기(서브프라임 모기지)와 같은 경제의 급격한 침체기이다. 주택과 같은 부동산의 가장 큰 문제점은 원하는 시점에 자산가치의 큰 손실 없는 현금화의 어려움, 즉 유동화의 문제이다. 경기의 급격한 하락은 시장의 화폐유동성을 급격히 악화시켜 유동성이 약한 주택의 가치는 급격히 하락하게 된다. 1억 3천만원을 기대했던 주택의 가격이 순간 7천만원 이하로 하락할 수도 있다. 28 주택금융월보

6 연 과거에는 월세에 대한 정서적 거부감도 상당한 영향을 주었는데, 특히 보증금이 없는 월세를 사글세라고 하며 도시빈민 거주의 한 형태로 간주하기도 하였다. 저금리와 주택가격 기대 상승폭의 감소 및 인구구조의 변화 등 사회 경제적인 이유로 인해 주거형태에서 월세가 차지하는 비중은 급증하고 있다. 국토교통부의 자료 1) 에 따르면 2011년에는 전체 전월세 거래량 중 월세(확정일자를 신고하지 않은 순수월세 제외)가 차지하는 비중은 33%에 불 과하였으나 급격히 상승하여 2015년에는 44.2%로 불과 4년만에 11.2%p가 증가하였다. 2) 조 사 구 [그림 2] 연간 전월세거래량 및 월세비중(전국) % 46% 44% % % 41.0% % 38% 36% 월 간 동 향 % 34.0% 34% 32% 전세 월세 월세비중 30% 자료 : 국토교통부 보도자료( ) 2. 거주가치로서의 주택 통 계 투자로 인한 수익실현이 그 목적이라면 주택의 가치는 거주의 목적에 가격 상승요소에 대한 가치를 포함하여 전 체 가치가 된다. 주택의 가치는 크게 투자자산으로서 시세차액을 기대하는 교환가치와 거주를 통해 얻을 수 있는 사용가치로 구성된다. 토지는 영속성을 가진 불변자산이다. 이와 같은 속성을 가진 투자 자산의 특징 중 하나는 장기적으로 경제성장률이나 물가상승률 정도의 자산가치 상승을 동반한다는 것이다. 주택(건물)의 가치는 시간의 흐름에 따라 감가상각 등의 이유로 0으로 수렴하겠지만, 주변환경의 변화로 인한 부동산가치의 훼손이 발생하지 않는다면 재개발이라는 또 다른 수단을 통해서 자산가치의 재창출이 발생한다. 이를 바탕으로 등장하는 것이 부 동산 불패론 이다. 전술한 바와 같이, 주택의 가격은 경제침체와 상승이 반복되는 와중에도 장기적으로는 상승 추 세를 나타냈다. 부 록 1) 국토교통부 보도자료, 2015년 전월세 거래량은 전국 147.2만 건으로 전년 대비 0.4% 증가, ) 다만 여기에는신고인센티브 확대에 따른 효과 등 다른 효과가 포함되었을 가능성이 존재하므로 증가수치가 모두 전세에서 월세(보증부월세)로의 계약형태 변화만을 의미한다고 보기에는 어려움이 있다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 29

7 인구의 감소는 경제활동인구, 즉 주택을 구매할 능력이 있는 인구의 감소를 말한다. 경제활동인구가 감소하는 현상이 지속되면 생산성 및 노동력 등이 감소하고 이로 인해 부동산 등 자산시장이 감소하게 될 것이다(이옥동, 최 정일, 2011). 경제활동인구가 감소하면 주택 수요자가 감소할 것이고, 이에 따라 (다른 조건이 동일하다면) 주택가 격의 하락이 예상된다 3). 따라서 현재 주택가격이 정점일 가능성이 높고 시간이 지남에 따라 상승보다는 하락의 가능성이 크다고 예상한다면 이미 충분히 높은 주택가격을 지불할 능력(ability to pay)이 여의치 않은 소비자들 은 추가적인 주택가격 상승에 대한 기대감이 적으므로 주택을 투자목적으로 매입할 의사(willing to purchase) 를 가지지 않는다. 수요를 결정짓는 두 요소가 모두 미비하다면 주택 구매에 대한 수요는 더욱 감소할 수밖에 없 다. 주택보유가 주택가격 상승의 기대에 기반한 매매차익을 기대하는 투자의 한 형태였다면, 그 매매차익의 가능 성이 사라지는 순간 가계가 보유자산의 대부분을 유동성이 취약한 부동산의 형태로 소유할 동기가 약해진다. 즉, 보유 보다는 거주 라는 주택소비의 형태가 확산되게 된다. 2008년 글로벌 신용위기 이후의 국내경제는 저금리-저성장 기조가 이어지고 있다. 아울러 인구감소로 인한 구 매인구의 감소를 고려한다면 과거와 같은 주택가격의 폭발적인 상승은 더 이상 기대하기 어렵고 당연히 부동산 불 패론은 더 이상 존재하기 힘들다. 주택의 가치를 구성하는 두 가지 요인 중에서 시세 차액을 바라던 투자자산으로 서의 교환가치가 감소한다면 이제 주택은 거주목적인 사용가치만 남는다. Ⅲ. 공적 연기금의 뉴스테이 투자 가능성 1. 주택도시기금 공급자 금융측면에서 주택의 공급에 중점을 두었던 초기 주택도시기금(2015년 7월에 기금 관리의 공공성 및 책 임성 강화를 위해 주택도시보증공사를 전담기관으로 지정하고 명칭을 국민주택기금에서 주택도시기금으로 변경) 은 분양주택에 대한 지원비중이 높았으나 국민임대주택 정책의 도입 이후에 임대주택에 대한 융자가 크게 증가하 였으며 저소득층을 대상으로 한 수요자 지원을 증가시켰다. 이후에 보금자리 주택의 도입으로 정부주도 분양주택 에 대한 융자가 증가하게 되어 상대적으로 임대주택에 대한 지원감소가 발생하였다. 아래의 [표 5]를 살펴보면, 수 요자 융자지원(근로자 서민전세, 내집마련디딤돌, 공유형모기지, 기존주택전세 등)에 대한 비중이 계속 증가함에 비해 임대주택건설(공공임대, 국민임대, 행복주택 등)에 대한 비중은 감소하고 있음을 확인할 수 있다. 주택도시기 금의 운용실적을 살펴보면 이전까지는 서민에 대한 전세지원 위주의 정책이 진행되었음을 알 수 있다. 3) 지역시장(local market)인 주택시장의 특성상, 특정지역에서 지역변수(재개발, 인구유입, 근린환경변화 등)에 의한 지역주택가격의 상승 가능성은 상존한다. 30 주택금융월보

8 연 [표 5] 주택도시기금 융자부분 운용실적 (단위 : 억 원) 구분 임대주택건설 분양주택건설 수요자융자지원 주택개량사업 51,908 (43.03%) 13,896 (11.52%) 53,717 (44.53%) 1,100 (0.91%) 37,396 (33.72%) 22,736 (20.50%) 50,759 (45.77%) 15 (0.01%) 28,806 (21.48%) 36,880 (27.50%) 68,394 (51.01%) 10 (0.01%) 35,887 (22.64%) 48,777 (30.77%) 73,837 (46.58%) 14 (0.01%) 35,197 (24.97%) 18,983 (13.47%) 86,712 (61.52%) 48 (0.03%) 40,444 (25.41%) 10,275 (6.46%) 108,375 (68.10%) 43 (0.03%) 융자사업비합계 120, , , , , ,137 조 사 구 자료 : 2015년 국민주택기금 업무편람 주택시장에서 소외될 수 있는 주택소비자를 대상으로 정부의 공공성과 책임성을 강화시키는 복지정책을 위해 운용되는 부분이 증가할수록 주택도시기금의 운용금리의 하락은 필연적이다. 주택도시기금은 주택청약종합저축, 국민주택채권 등의 부채를 기금의 주요 재원으로 하며 이에 대한 보상으로 이자의 지급이 발생한다. 저금리 기조 로 인한 낮은 시장금리의 영향으로 2014년말 기금의 조성금리가 2.58%까지 낮아졌지만, 1%대의 금리로 운영되는 수익/손익공유형 모기지를 비롯해 다수의 사업이 조성금리보다 낮은 금리로 지원되고 있다. 이는 장기적으로 기금 의 재무건정성에 악영향을 미친다. 월 간 동 향 [표 6] 연도별 조성 및 운용금리 (단위 : %) 구분 운용금리(A) 조성금리(B) 통 계 A-B 자료 : 2015년도 국민주택기금 업무편람 대부분 공공부문이 진행하는 임대주택사업의 조성재원은 차입구조로서 이자가 지급된다. 시장임대료보다 저렴 한 임대료로 장기간 임대주택사업이 진행된다면 이는 사업주체의 부담으로 작용하게 된다. 공동임대주택을 예로 들면 이 사업을 주로 담당해온 한국토지주택공사(LH), 지방공사의 경우 저렴한 임대주택 공급에 따라 재무구조 가 악화되어 있다. LH의 임대주택사업 부채는 55.3조 원으로 총부채의 40%를 차지하고 있고 금융부채 중에서 기 금부채가, 비금융 부채 중에서는 임대보증금이 많은 비중을 차지하며 임대주택사업의 손실규모는 2014년을 기준 으로 1,880억 원 수준이다. 임대주택사업의 수입은 임대료에 의존하고 있는데 인근 임대주택의 시세에 비해 상대 적으로 낮은 초기 임대료와 임대료 상승의 제한으로 임대료만으로 운영비를 조달하는 것에는 한계가 있다(김근용 외, 2015). 부 록 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 31

9 1인 가구 시대, 저출산-고령화 시대, 저금리-저성장 시대, 보유에서 거주라는 주택수요의 개념 변화 등 사회 및 경제여건의 변화에 따른 임대주택의 공급량 증가가 필수적인데 반해 양질의 임대주택을 위한 주택도시기금이나 LH공사 자체부담금 사용은 기금의 부담으로 작용하게 된다. 따라서 기금 부담의 경감을 위해 민간자본의 활용이 필수적이며 민간자본 참여를 유도할 수 있는 수준의 사업성과 기대수익률의 확보가 중요한 요소가 된다. 2. 공적 연기금의 대체투자 2008년 글로벌 경기침체 이후 장기간에 걸친 세계적인 저성장과 저금리 현상이 지속됨에 따라 국내외 주요 연 기금들은 자산 운용의 실적에 어려움을 겪고 있다. 이러한 상황에 대한 돌파구로써 수익률 제고를 위한 기금 운 용 포트폴리오 전략의 변화에 대해 다양한 시도를 하게 되었고, 그 방법의 하나로서 해외투자와 함께 대체투자가 주목받고 있다. 대체투자(Alternative Investment)란 주식과 채권으로 대표되는 전통적 투자를 벗어나 부동산, 사회간접자본시설, 사모투자(Private Equity) 또는 헤지펀드(Hedge Fund) 등에 대한 투자를 의미한다. 공적 연기금의 자산배분전략에 대체투자가 포함되는 것은 주식과 채권이라는 전통적 자산군에 비해 상대적으로 높은 수익률 4) 을 제공하는 자산을 포트폴리오에 포함시킴으로써 자산의 목표 기대수익률을 제고시키고, 전통적인 자산군과의 낮은 상관관계 및 인플레이션 헤지를 통해 포트폴리오의 변동성을 장기적으로 안정시키기 위함이다. 국내 연기금 중에서 가장 많은 운용자금을 관리하고 있는 국민연금의 2014년도 금융부문 수익률은 5.25%이 며 자산군별로는 대체투자 12.47%, 해외채권 9.23%, 해외주식 8.94%, 국내채권 6.79%, 국내주식 -5.43%의 수 익률을 나타내고 있다. 특히 대체투자는 2012년 9.2%에서 2014년 11.3%로 투자비중이 계속적으로 증가하고 있 다. 2014년 국민연금 기금운용보고서의 2014~2018년 중기자산배분(안)에 따르면, 국민연금은 향후 5년간의 금융 자산 목표수익률을 6.1%로 정하고, 목표수익률을 달성하기 위한 최적 포트폴리오를 주식 30% 이상, 채권 60% 미 만, 대체투자 10% 이상으로 정하였다. [표 7] 국민연금 자산배분 추이 (단위 : %) 구분 자료 : 2014 국민연금 기금운용 보고서 최근 3년 (2012~2014) 국내주식 해외주식 국내채권 해외채권 대체투자 ) 일반적으로 대체투자자산의 위험은 전통적 자산보다 높은 편이다. 위험-수익의 상쇄(risk-return tradeoff)에 입각한 고(중)위험-고(중)수익의 자산이다. 32 주택금융월보

10 연 [표 8] 국민연금 금융부문 수익률 (단위 : %) 구분 최근 3년 (2012~2014) 금융부문계 국내주식 해외주식 국내채권 조 사 구 해외채권 대체투자 단기자금 자료 : 2014 국민연금 기금운용 보고서 다른 대형 공적연금인 사학연금 및 공무원연금 역시 국내채권 비중의 축소와 해외투자 및 대체투자 비중의 확 대로 향후 자금운용 방향을 계획하고 있다. 월 간 동 향 [표 9] 사학연금 중장기 자산배분안 년 기준 (단위 : %) 구분 (안) 2016(안) 국내채권 해외채권 국내주식 해외주식 대체투자 현금성 통 계 자료 : 사학연금 홈페이지 [표 10] 공무원연금 중장기 자산배분안 년 기준 (단위 : %) 구분 2014(안) 2015(안) 2016(안) 2017(안) 국내채권 해외채권 국내주식 해외주식 부 록 국내대체투자 해외대체투자 자료 : 송흔선 외(2013) MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 33

11 공적연기금의 국내 대체투자는 대부분 부동산 자산에 집중되고 있으며 특히 오피스 및 상업시설에 대한 투자는 더욱 집중될 것으로 예상된다. 안정적인 수익률을 발생시키는 양질의 부동산에 투자를 원하는 공적연기금을 비롯 한 기관투자자들은 증가하는데 반해, 이들의 투자기준에 적합한 투자대상이 제한적이라면 수요-공급에 따라서 투자적격 부동산의 가격은 상승할 것이다. 높아진 가격으로 부동산을 매입한다면 시세차액을 기대하기 어려워진 다. 따라서 기관투자자들은 자신들의 투자목적에 알맞은 다른 투자대상을 찾아야 할 것이며 뉴스테이의 참여는 이에 대한 하나의 대안이 될 수 있다. 3. 대체투자상품으로서의 뉴스테이 연기금은 기본적으로 장기 예측 가능한 지속적인 부채를 보유하고 있는 기관으로 자산부채관리체제(Asset Liability Management: ALM)를 기반으로 하는 자산배분전략을 통해 장기 금융시장에서 중요한 역할을 수 행하고 있다. 부동산 금융시장이 발달한 선진국의 연기금들은 오래 전부터 모기지 및 MBS(Mortgage Backed Securities) 등 부동산 관련 금융상품에서 중요한 기관투자자로서의 역할을 수행하고 있다. 투자기간이 상대적으 로 짧은 일반 금융회사의 입장에서 본다면 유동성 부족에 따른 출구 전략의 불확실성으로 부동산 직접투자는 상 대적으로 위험한 투자전략으로 분류되겠지만, 안정적인 장기 자금조달이 가능한 연기금이라면 투자기간의 제약을 완화하는 경우 유동성 문제는 크게 감소될 수 있다. 부채상환에 대한 부담이 상대적으로 적은 연기금은 정기적으 로 발생하는 임대료를 기대하며 부동산을 보유하다가 시장 환경이 개선되어 해당 부동산 매각에 따른 시세차액이 목표했던 바에 다다르면 해당 부동산을 매각하면 되기 때문이다. 장기투자의 관점에서 경험적으로 부동산의 매각 수익률은 물가상승률 이상을 기대하게 한다. 미국의 경우 이와 같은 이유에서 2008년 서브프라임 사태 이후 악화 된 재무구조에 대한 언론 등의 우려에 대해서 하버드 등 대학기금을 포함한 대다수의 연기금이 크게 동요하지 않 았다(고성수, 2011). 앞서 언급한 것과 같이 민간자본이 사업에 참여하는 가장 중요한 요소는 수익성이다. 사업성의 비교 대상이라 고 할 수 있는 리츠의 수익률을 나타낸 [표 11]을 보면 2015년 3분기를 기준으로, CR리츠 8.8%, 위탁관리리츠 10.6%, 상장리츠 1.7% 등 평균 10.1의 높은 연환산 수익률을 보이고 있다. 2014년의 6.2%의 평균수익률을 제외한 다면 7% 이상의 높은 수치를 확인할 수 있다. 34 주택금융월보

12 연 [표 11] 리츠의 연평균 배당수익률 (단위 : %) 연도 CR리츠 위탁관리리츠 상장리츠 평균수익률 Q Q Q 조 사 구 자료 : 한국리츠협회(2016) 아래의 [표 12]를 보면, 전체 110개의 리츠 중에서 40개(자산비율 52.8%)가 오피스에 투자하고 있으며 오피스 부문의 수익률은 7.1%로 나타나고 있다. 주택부문의 투자비중은 21%로 2위이지만 가장 높은 평균수익률(19.3%) 을 보이고 있다. 그러나 이는 개발사업에 투자한 리츠의 일시적인 분양수익 증가에 따른 현상으로 2015년 1분기 및 2분기의 주택부문 리츠의 수익률은 14.6%, 8.1%이다. 월 간 동 향 [표 12] 2015년 3분기 투자유형별 리츠의 자산규모 및 수익률 (단위 : 개, 억 원, %) 구분 리츠 수 자산규모 자산비율 평균수익률 비고 오피스 40 85, 호텔 6 5, 리테일 19 28, 통 계 물류 12 6, 주택 31 34, 기타 2 2, 복합개발 포함 계 , 자료 : 한국리츠협회(2016) 현재까지 임대리츠의 주요 투자권역은 서울의 도심(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD)로 전체의 63.7%였다. 아래 [표 13]에 나타나듯이 가장 비중이 높은 서울도심권역(40.6%)의 수익률은 7.1%이며 두 번째로 높은 서울 강남권역 (17.9%)의 수익률은 가장 낮은 6.5%이었다. 이른바 코어부동산이라고 하는 주요권역에 대한 투자 비중은 높은 반 면에 수익률은 낮다. 해당 권역의 부동산은 임대의 가장 큰 위험인 공실률이 낮은 반면에 높은 투자비용과 낮은 수익률이 발생한다. 무엇보다 투자 대상 자산이 제한적이다. 서울의 주요 업무지대에 임대리츠가 투자할 부동산의 신규공급이 거의 불가능하다면 연기금의 대체자산에 대한 투자금은 적절한 투자처를 찾지 못하게 된다. 부 록 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 35

13 [표 13] 2015년 3분기 투자유형별 임대리츠의 자산규모 및 수익률 (단위 : 억 원, %) 연도 CBD GBD YBD 서울기타 수도권 지방 합계 자산규모 (비중) 평균 수익률 51,728 (40.6) 22,780 (17.9) 6,794 (5.3) 19,821 (15.5) 17,289 (13.6) 9,149 (7.2) 127, 자료 : 한국리츠협회(2016) 대체투자, 특히 국내 부동산에 대한 투자의 필요성이 증대되는 현 시점에서 안정된 수익을 보장하는 저위험군의 국내 부동산 자산이 제한적이라는 것은 연기금의 입장에서도 곤란한 일이다. 양질의 투자처가 제한적인데 반해 재 무적 투자자(Financial Investor: FI)가 증가하면 수익성이 떨어지는 자산에도 투자가 진행되기 때문이다. 이러한 관점에서 본다면 뉴스테이로 공급되는 임대주택은 연기금을 비롯한 기관투자자들에게 충분히 매력적인 투자처일 것이다. 시장경제에 바탕을 두고 있는 뉴스테이의 활성화는 결국 적정 수준의 수익률을 달성할 수 있는가에 달려있다. 현재 주요 연기금의 국내 대체투자 수익률은 5~7%를 차지하고 있다. 재무적 투자자로서는 아직 시행초기인 뉴 스테이 사업에 참여하기 위해서는 이보다 높은 기회비용을 요구수익률로 고려할 것이다. 그러나 앞서 살펴본 바 와 같이 유사한 사업의 리츠 수익률이 7%라면 뉴스테이 사업에 참여하고자 하는 재무적 투자자는 최소한 이 수 준의 수익률을 기대할 것이다. 5%의 임대료 상승제한으로 인한 투자수익 상한선은 존재하지만 하한선은 존재하 지 않는 사업구조에서 재무적 투자자에게 충분한 참여동기를 부여하기 위해서는 일정한 규모의 배당을 사전에 약 속하는 우선주 5) 발행이나 높은 지급이자가 발생하는 후순위채권 6) 이 대안이 된다. 우선주의 비중이 과도하게 높다 면 일정액의 배당을 우선적으로 지급하는 우선주의 효과가 사라진다. 따라서 보통주와의 비율을 아울러 고려해야 한다. 우선주의 배당이 높게 책정되면 보통주의 배당은 상대적으로 낮거나 없을 것이고 상장이 이루어진다고 해도 배당이 낮은 주식은 매력을 잃게 된다. 결국 이러한 보통주를 누가 매입할 것인가의 문제가 발생한다. 4. 전사적 자산관리 전사적 위험관리(Enterprise Risk Management: ERM)란 자산과 부채만을 고려하는 ALM보다 진일보한 접근 법으로 기존의 ALM에 연기금 운용의 본질적인 이슈를 추가하는 위험관리 방법이다. 5) 사전에 약정된 배당을 보통주의 지급에 앞서 우선적으로 지급받는 주식이다. 보통주와 달리 주주총회에서 의결권을 행사할 수 없는 경우가 일반적 이다. 6) 후순위채권이란 기업에 채무불이행이 발생하여 청산절차를 밟을 경우에 다른 부채를 모두 갚고 난 후에 남은 자산에 대해 청구권을 행사할 수 있는 채권으로, 우선적으로 청구권을 행사하는 선순위채권에 비해 위험이 높으므로 상대적으로 높은 지급이자를 받는다. 36 주택금융월보

14 연 국민연금재정추계위원회에서 2013년 발표한 제3차 국민연금 재정계산 장기재정전망 결과 에 따르면, 국민연금 적립기금은 2043년까지 계속 증가하여, 최대 2,561조 원(경상가 기준)에 이를 것으로 전망된다. 이후 2044년 이 후부터 수지적자가 발생하여, 2060년까지 적립기금이 감소하게 되는 것으로 예상된다. 이런 현상이 발생하는 가 장 큰 이유는 인구구성의 급속한 노령화이다. 생산인구의 감소로 연금의 기여분이 감소(자산축소)되는 동시에 은 퇴인구의 증가 및 장수로 연금 지급분은 증가(부채증대)한다. 기존의 ALM 방식은 유입되는 국민의 납입금을 예상 하고, 유출되는 연금 지급분을 추정하여 적절한 자산배분 정책을 통해 최대의 효율성을 추구하는 자산관리 전략 이다. 그러나 아무리 효율적 자산관리가 이루어진다고 할지라도 연금을 받는 인구가 증가하는 속도에 비해 납입해 야 하는 인구가 급격이 감소하는 인구구성적인 요인은 극복할 수 없다. 전사적 위험관리 전략의 한 예로서, 축적되 는 국민연금 자금의 일부를 출산정책과 같이 인구구조변화를 위해 사용하여 기금고갈의 위험을 막는 방법을 생각 할 수 있다. 국민연금 운용액의 일부를 출산장려 정책 등에 투자하여 출산율을 증가시켜 인구구성의 변화를 이끌 수 있다면 기금고갈은 발생하지 않거나 최소한 그 시기를 연장시킬 수 있게 된다. 7) 전사적 위험관리란 이렇게 연기 금 자산의 본질적인 요인에 주목하는 위험관리전략이다. 현재 2016년 2월말 기준 국민연금기금의 규모는 520조억 원에 이르고 있으며 이중에서 금융자산에 대한 투자 규모는 전체의 99.7%인 518조 원이다. 금융투자부분의 1/4가량은 해외자산에 투자되어 운용되고 있다. 그 이유 는 투자다변화나 분산투자와 같은 자산배분적인 측면도 있지만, 국민연금의 운용규모를 국내 자본시장이 감당하 기에 어렵다는 시장규모의 한계 때문이기도 하다. 8) 국민연금기금이 520조 원인 상황에도 시장에 미치는 영향이 이 렇게 크다면 장차 2,500조 원의 규모가 되면 금융투자 규모는 더욱 증가할 것이고, 국내 자본시장이 감내할 규모 를 초과하므로 결국 해외에 투자해야 하는 부분은 계속 증가하게 될 것이다. 국민이 자신의 소득에 기반한 납입 금으로 구성된 공적 기금의 운용은 기본적으로 국내에 재투자됨으로써 고용창출과 같은 투자로 인한 파생효과가 충분히 발생해야 할 것이다. 그러나 운용금액의 상당수가 해외로 투자된다면 재투자를 통한 국내 경기활성화의 동력으로 이용될 수 없다. 이와 같은 관점에서 공적기금, 특히 국민연금의 금융자산에 대한 투자 이외에 공공사업 에 대한 투자로 재무적 수익 이외에 사회적 수익을 창출하여 궁극적으로 사회적 부(social wealth)를 증가시킬 수 있는 재원으로 활용해야 한다는 주장이 정치권을 중심으로 제기되고 있다. 9) 조 사 구 월 간 동 향 통 계 전사적 위험관리와 같은 거창한 목적과 이유가 아니더라도, 단순한 수익률 제고 및 분산투자의 목적인 대체투 자의 수단으로서 공적연기금의 뉴스테이 참여는 주목을 받고 있다. 2016년 2월에 국민연금과 사학연금, 우정사업 본부, 건설근로자공제회, 건설공제조합 등 5대 연기금은 주택도시보증공사와 뉴스테이 공동투자협약을 체결했다. 이를 통해 5대 연기금은 뉴스테이 투자 정보와 기회를 제공받는 일종의 우선협상대상자 지위를 획득한다. 아직 실질적인 투자일정은 알려진 바가 없지만, 5대 연기금이 재무적 투자자로 참여한다면 뉴스테이의 장기적인 운용에 큰 도움이 될 것이다. 부 록 7) 김우창(2014)은 인구증가에 대한 투자 1,000만 원당 인구가 2명 이상 증가한다는 가정으로 시뮬레이션을 실시한 결과 매해 적립기금의 2.4%씩을 인구증가에 투자한다면 국민연금의 기금고갈은 발생하지 않는다는 결론을 얻었다. 8) 2015년말 기준 국내 주식시장의 시가총액규모는 1,455조 원(국가지표체계, 국민연금 금융투자 규모는 이의 1/3에 해 당한다. 9) 반면에 정치적인 목적으로 기금이 전용되는 것을 우려하여 이를 반대하는 목소리도 존재한다. 국민연금의 기금은 국민들의 노후자금이며, 이는 정부나 공적기관이 임의로 빼서 쓸 수 있는 재원이 아니라는 관점이다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 37

15 Ⅳ. 관리운영 주체로서 리츠AMC의 역할 뉴스테이 사업의 주체는 시공을 위한 건설사와 자금을 집행하는 재무적 투자자 그리고 실질적으로 임대주택을 장기간 운용 관리해야 하는 리츠AMC(Asset Management Company: 자산관리기업)로 구성된 컨소시엄으로 이루어진다. 지금까지 뉴스테이와 관련된 정책의 대부분은 건설사나 재무적 투자자에게 집중되었으며 뉴스테이로 공급된 주택을 장기간 관리 운영해야 하는 리츠AMC에 대한 정책적 고려는 상대적으로 부족하였다. 세 주체로 구성된 컨소시엄에서 누구 하나의 사업에 대한 참여동기가 부족하다면 그 사업의 성패는 불투명할 것이다. 여기에 서는 중간관리자이자 사업의 운영주체 역할을 담당하게 될 리츠AMC의 역할과 정책적 고려에 대해 살펴본다. 리 츠AMC의 자산운용 담당자와 인터뷰를 통해 그들이 뉴스테이에 대해 가지고 있는 불안감이나 바라보는 시각을 정리하였다. 1. 임대관리 주체로서의 리츠AMC 국토교통부에서는 투자의 위험경감을 위해서 모자( 母 子 )형 리츠중 소규모인 자( 子 )리츠의 투자상품을 제안하였 다. 주택도시기금이 자본금 1,000억 원 규모의 허브리츠를 설립하여 모( 母 )리츠로 삼고 이를 다시 자( 子 )리츠에 투 자하는 방식을 통해 분산투자 효과가 발생하게 된다. 허브리츠가 개별 리츠에 비해 대형이고, 다양한 자산구성(포 트폴리오)을 통해 위험을 절감할 수 있어 재무적 투자자의 활발한 참여가 기대된다. [그림 3] 모자형 리츠의 기본구조 출자 출/융자 주택기금 HUB 리츠 기관 투자자 우선주 개별 리츠 개별 리츠 보통 제안자 자료: 국토교통부 투자자산에 대한 위험은 항상 존재하며 이는 잘 분산된 포트폴리오를 구성함으로써 일정부분 제거할 수 있다. 그러나 대규모의 투자집행이 이루어지는 부동산의 속성상 다양한 성격의 자산으로 구성된 효율적 포트폴리오 구 성을 통한 분산투자는 어려움이 존재한다. 그러나 여러 지역에 각기 소규모 리츠를 통해 투자를 진행하는 공간적 배분(spatial allocation)이 이루어진다면 이를 가능하게 할 것이며 궁극적으로 재무적 투자자의 대체투자 집행에 따른 위험관리에도 큰 도움이 될 것이다. 38 주택금융월보

16 연 2. 출구전략의 어려움 리츠AMC의 입장에서 뉴스테이의 사업성과 위험에 대한 불안은 아직 극복되지 않은 상황이다. 무엇보다 출구전 략에 대한 불확실성이 투자를 결정짓지 못하는 주된 요인이다. 사업 기획단계를 거쳐 건설 및 의무임대기간(8년) 을 포함하는 총 10여 년의 소요가 예상되는 프로젝트 기간은 중소규모가 대부분인 리츠AMC는 감당하기 어려운 장기간의 불확실성이라 할 수 있다. 조 사 구 비록 리츠의 주식시장 상장을 통해 유동성 문제를 극복할 수 있으며 이는 리츠가 나아가야 하는 올바른 방향인 것은 사실이지만 현재 상장 리츠는 3개사 뿐이며 주가가 모두 액면가 수준(혹은 그 이하)에 머물러 있으며 거래량 도 적은 편이다. 이와 같은 현실적인 문제속에서 관리 자산규모를 증가시킬 필요가 있는 몇몇 리츠AMC는 뉴스테 이 컨소시엄 참여에 대한 동기가 강하겠지만, 이미 충분한 규모로 성장되어 있으며 나름대로의 전문성과 재무 건 정성을 가지고 있는 리츠AMC의 뉴스테이 참여에 대한 동기 부여가 불확실하다. 이러한 의문과 상황은 결국 건설사와 더불어 컨소시엄을 구성하게 되는 재무적 투자자의 투자 결정과정에 영향 을 미칠 것이다. 따라서 뉴스테이에 대한 투자 활성화를 위해서는 건설사나 재무적 투자자를 위한 정책도 필요하 겠지만, 실제 운영을 담당하게 되는 리츠AMC를 대상으로 하는 정책의 보완이 필요하다. 리츠AMC가 가장 부담 을 느끼는 부분은 인건비와 같은 운영위험으로 이 부분에 대해 적절한 정책이 시행된다면 리츠의 수익체계는 개 선될 것이라 생각된다. 월 간 동 향 현재 뉴스테이는 8년의 의무임대기간이 지나면 분양이나 임대로 전환이 가능하다. 그러나 기업이나 개인에게 임 대단지 전체를 매각하지 않고 개별적으로 개인이 분양받는 형태라면 뉴스테이 임대주택을 운영하는 리츠AMC는 출구전략에 불확실성이 발생하게 된다. 임대주택을 운용하는 기업은 임대규모와 상관없이 일정 수준 이상의 관리 인력이 필요하며 일정한 고정비용으로 작용하게 된다. 예를 들어 임대주택의 절반이 개별 거주자들에게 매각되었 고 다른 주택은 임대의 형태로 계속 남아있다면 임대수입의 감소에 비해 관리비의 절감이 크게 발생지 않아 부담 으로 작용한다. 경우에 따라서는 운용기업(리츠AMC)과 부녀회가 공동으로 주택 단지를 관리해야 할 수도 있으며 출구전략에 사용할 자금이 충분치 않게 되면 예상했던 시점에 투자금을 회수할 수 없다. 장기간 투자를 해야 하 는 대체투자는 그 속성상 출국전략이 중요할 수밖에 없다. 이에 대한 보다 상세한 가이드라인이 설정되어야 할 것 이다. 통 계 부 록 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 39

17 Ⅴ. 맺음말 저금리-저성장이라는 경제상황과 전세에서 월세로의 빠른 전환이라는 주택시장의 상황에 대응하기 위해 민간 주도 기업형 임대사업 활성화 정책인 뉴스테이가 시행되고 있다. 뉴스테이 사업의 핵심은 공공성이 강한 사업에 인센티브를 통한 민간기업의 참여를 유도하는 시장경제 체제를 도입하는 것이다. 문제는 임대주택건설을 위한 자 금의 조달 10) 이다. 따라서 사업의 성패는 재무적 투자자의 활성화가 가장 중요한 문제라고 할 수 있다. 저금리-저성 장의 경제기조하에 많은 공적 연기금은 수익률 제고에 어려움을 겪고 있다. 국내 주식이나 채권과 같은 전통적인 투자자산에서 벗어나 다양한 해외자산이나 대체투자 자산에 대해 관심을 갖는 것은 이 때문이다. 이와 같이 공적 기금의 대체투자 자산으로 뉴스테이의 참여는 좋은 대안이 될 수 있을 것이다. 기본적으로 뉴스테이는 시장경제를 기반으로 한다. 참여자들에게 세제혜택과 같은 인센티브를 부여하고, 일정 수준의 수익률이 담보된다면 보다 많은 재무적 투자자들이 뉴스테이에 참여하고자 할 것이다. 재무적 투자자들의 참여가 증가되어 뉴스테이가 활성화된다면 이는 단지 해당 사업의 성공만을 의미하는 것이 아니다. 이와 같은 주 택임대사업은 임대주택을 건설하는 건설사, 임대운용을 담당하는 리츠AMC, 그리고 재원을 조달하는 금융사로 이루어진 컨소시엄의 주체 모두에게 긍정적인 효과를 발생시키며 또 다른 파생효과를 가져올 수 있다. 대규모 주 택단지가 들어서면 인근 지역의 상권이 새로이 형성되어 지역경제 활성화를 기대할 수도 있다. 현재까지 뉴스테이로 공급된 주택의 상당 부분은 도심으로의 접근성이 미비한 입지선정의 문제로 인해 기대만 큼 주목받지 못하였다. 또한 주변 시세에 비해 크게 낮지 않은 임대료도 걸림돌이 되고 있다. 현재 정부가 추진하 고 있는 도심 내 공공부지나 그린벨트 지역 등에 대한 대규모의 뉴스테이 단지 조성은 임대주택의 집단화로 인한 낙인효과를 불러일으킬 수 있다. 뉴스테이가 시장의 기능에 기반한 정책이라면 획일적인 방식보다는 소비자의 다 양성을 존중해야 한다. 대규모의 단지로 구성하기보다는 기존에 건설된 주택을 매입 보수하거나 경매 등을 통해 상대적으로 낮은 가격으로 확보하여 다양한 입지의 다양한 주택을 소비자에게 제공하는 것도 하나의 방안이 될 것이다. 높은 월세에 대한 소비자의 저항감이 강하다면 반전세의 형태와 같이 다양한 임대료 방식을 도입하는 것 도 고려해볼 가치가 있을 것이다. 10) 현재 주택금융공사에서는 주택사업자가 임대주택 건설을 위해 주택도시기금이나 은행으로부터 건설자금을 대출받고자 하는 경우 지원되는 건설 자금보증사업을 실시하고 있다. 40 주택금융월보

18 연 <참고문헌> 고성수(2011), 연기금의 부동산투자 필요성과 전략, [NPS]연금포럼 국민연금(2015), 2014 국민연금 기금운용 보고서 국민연금재정추계위원회(2013), 제3차 국민연금 재정계산 장기재정전망 결과, 보건복지부 국토교통부(2015), 2015년도 국민주택기금 업무편람 조 사 구 김근용, 김혜승, 박천규, 이윤상(2015), 공공임대주택 공급체계 개선방안 연구, 국토연구원 김우창(2014), 초고령화 사회하에서 지속가능한 국가성장을 위한 새로운 공적연금 운용방식 제언, SBS 문화재단 국가미래의제연구발표회 남영우, 김행조(2014), 국민주택기금운용의 개선방안에 대한 연구 - 주택도시기금의 도입을 중심으로-, 대한부동산학회지, 제32권 제1호, 서동한(2016), 뉴스테이 사업의 최근 동향 및 시시점, KB금융지주 경영연구소 송흥선, 김재칠, 김종민, 남재우, 홍원구(2013), 연금사회와 자산운용산업의 미래 2020 자산운용산업 비전과 전망-, 자본시장연구원 연태훈(2015), 기업형 주택임대 활성화를 위한 정책과제, 주간금융브리프, 제24권 제28호, 3~11. 월 간 동 향 원재환(2012), 금융리스크관리, 법문사 이옥동, 최정일(2012), 세대주 및 생산가능인구의 변화가 주택 가격의 변동에 미치는 영향 - 한국과 일본을 중심으로 -, 대한부동산학회지, 제30권 제2호, 이종아(2015), 뉴스테이(기업형 주택임대) 정책의 이해와 영향, KB금융지주 경영연구소 진미윤, 이종권, 최지웅, Blair A. Ruble, Allison Garland, Bessy Kong, Christina Rosan(2014), 한미 저소득층 주택정책 비교 연구, 한국토지주택공사 토지주택연구원 채상욱, 황주희(2016), 기업이 주택을 소유하는 시대, 부동산의 후방 밸류체인에 투자하라, 하나금융투자 최현일(2015), 기업형 임대주택 뉴스테이의 발전방안에 대한 연구, 집합건물법학 제16집, 79~100 통 계 한국리츠협회(2016), 리츠저널, 제18호 홍기용(2009), 부동사투자론, 부연사 New York City(2014), Housing New York, A Five-Borough, Ten Year Plan 국 가 지 표 체 계 ( 국 토 교 통 부 ( 사 학 연 금 ( 한국은행 경제통계시스템(ecos.bok.or.kr) 부 록 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 41

19 수록논고 일람 수록 월 제목 필자 2004년 8월 2004년 9월 2004년 10월 2004년 11월 2004년 12월 2005년 1월 2005년 2월 2005년 3월 2005년 4월 2005년 5월 2005년 6월 2005년 7월 2005년 8월 2005년 9월 2005년 10월 2005년 11월 공사 설립 취지 및 배경 유동화제도 주택금융신용보증제도 모기지 시장의 원활한 정착을 위한 제언 중도금연계 모기지론 제도의 개요 최근 우리나라 주택시장의 변화와 주택금융제도의 발전 해외 주요 주택금융 전담기관의 업무현황 비교 최근의 주택시장 상황에 대한 평가 우리나라 단기자금시장(Money Market)의 현황과 가격결정기능 제고방안 호주의 주택금융시장 부동산시장의 선진화를 위한 정책방향 모색 2005년 부동산 시장 전망과 정책 과제 모기지론 이용실태 조사결과 수도권 아파트 가격의 지역간 상관관계 분석 한국경제 : 2004년 회고와 2005년 전망 미국 채권시장의 최근 동향 2005년 이후 한국부동산 시장의 두 가지 문제 MBS발행확대를 위한 모기지론의 활성화 방안 학자금대출 지원제도의 개선방향과 정책과제 최근 주택시장의 변화와 향후 전망 [주택법] 개정으로 달라지는 제도 유럽의 주택 자가소유율 차이에 관한 비교분석 MBS시장의 활성화 방안 영국 주택금융시장의 현황과 시사점 주요국의 모기지보험제도 운용현황과 시사점 민사집행법 주요 개정내용 프로젝트금융보증제도의 개요 미국 주택금융의 개요와 특징 주택저당채권가격 평가와 위험측정 미국 정부지원 주택금융기관의 최근현황과 시사점 주택금융신용보증기금과 은행의 경영성과 국채시장 활성화방안과 장기채시장에 대한 전망 주택경매에서의 말소되지 않는 권리에 대한 고찰 새로운 학자금대출제도의 소개 명의대여여신에 있어서의 법률관계 바젤Ⅱ 도입에 따른 모기지 보험의 역할 종합기획부/ 한국주택금융공사 유동화기획부/ 한국주택금융공사 신용보증부/ 한국주택금융공사 고성수/ 건국대학교 부동산학과 교수 유동화기획부, 신용보증부/ 한국주택금융공사 조사부/ 한국주택금융공사 장근익, 서승남/ 한국주택금융공사 종합기획부 중장기 경영전략 TF팀 손욱/ 한국은행 정책기획국 차장 류창범/ 뱅크오브아메리카 서울지점 자금운영담당 상무 권경원/ 한국주택금융공사 리스크관리부장 손경환/ 국토연구원 토지주택연구실장 김현아/ 한국건설산업연구원 부연구위원 안홍찬/ 한국주택금융공사 유동화영업부 과장 왕세종/ 한국건설산업연구원 연구위원 장재철/ 삼성경제연구소 수석연구원 유석희/ 한국주택금융공사 조사부장대행 권혁부/ 대신경제연구소 책임연구원 김진수, 이 선/ 연세대학교 도시공학과 3년 이중희/ 한국주택금융공사 유동화개발부장 김영진/ 내집마련정보사 대표이사 박성재/ 한국주택금융공사 경영관리부 과장 유석희/ 한국주택금융공사 조사부 조사연구1팀장 신일용/ 한국주택금융공사 조사부 전문역 유승동/ 한국주택금융공사 혁신기획실 대리 홍지영/ 한국주택금융공사 조사부 전문역 백상우/ 한국주택금융공사 경영관리부 변호사 차경만/ 한국주택금융공사 신용보증부 1팀장 홍지영/ 한국주택금융공사 조사부 전문역 이준희/ 숭실대학교 경영학부 교수 유석희/ 한국주택금융공사 조사부 조사연구1팀장 이기영/ 경기대학교 경제학부 교수 신일용/ 한국주택금융공사 조사부 전문역 윤 경/ 사법연수원 교수 부장판사 정정일/ 한국주택금융공사 학자금유동화부 학자금발행팀장 박영복/ 한국외국어대학교 법과대학 교수 유승동/ 한국주택금융공사 혁신기획실 과장 우리나라의 역모기지론 취급현황 및 활성화 방안 조태식/ 한국은행 금융안정분석국 차장 통합도산법의 주요내용 2006년 금리 전망 일본의 공적 역모기지제도 현황 이무홍/ 한국주택금융공사 업무지원부 법무팀장 서철수/ 대우증권 선임연구원 윤정한/ 한국주택금융공사 주택신용보증부 신사업추진 T/F 팀장 2005년 12월 우리 經 濟 의 最 近 動 向 및 2006 年 展 望 서원석/ 한국은행 조사국 차장 주요국의 최근 주택시장 동향 조점호/ 한국주택금융공사 조사부 과장 2006년 1월 가계의 금융자산 부채, 부채부담능력 및 부채조정 미국 모기지시장에 현존하는 위험과 시사점 홍경식/ 한국은행 정책기획국 과장 유석희/ 한국주택금융공사 조사부 조사연구1팀장 166 주택금융월보

20 수록 월 제목 필자 2006년 2월 2006년 3월 2006년 4월 2006년 5월 2006년 6월 2006년 7월 보증기관에 의한 신용보증 정부의 부동산대책을 전후한 시장동향의 변화 한국주택금융공사의 모기지보험시장 참여방안 선진국 부동산개발 및 자금조달 사례와 시사점 미등기건물에 대한 대위등기신청 및 집행방법 우리나라 대출모집인 제도와 미국의 Mortgage Broker 제도 운영현황 미국의 주택가격 버블 붕괴 가능성과 거시경제변수 공적보증 역모기지 정착을 위한 상품개발 방향 후분양제도 시행과 프로젝트 금융의 활성화 방안 공적보증 역모기지 계리모형의 이해 장기 주택가격 전망에 관한 소고 미국 주택금융기관의 e-모기지 운영 현황 박영복/ 한국외국어대학교 법과대학 교수 홍지영/ 한국주택금융공사 조사부 전문역 고성수/ 건국대학교 부동산학과 교수 박민규 임효언/ 교보증권 프로젝트금융팀 과장 윤 경/ 사법연수원 교수 부장판사 신일용/ 한국주택금융공사 조사부 전문역 김영익/ 대신증권 리서치센터장 김갑태/ 한국주택금융공사 신사업추진T/F팀장 조성진/ 대우건설 프로젝트금융팀 부장 김갑태/ 한국주택금융공사 신사업추진T/F팀장 손재영/ 건국대학교 부동산학과 교수 홍지영/ 한국주택금융공사 조사부 전문역 2006년 8월 한 미 FTA 서비스협상과 소비자 이익 신용상/ 한국금융연구원 연구위원 2006년 9월 MBS 해외발행과 국내발행 비교 김중민/ 한국주택금융공사 유동화영업부 대리 2006년 10월 2006년 11월 2006년 12월 2007년 1월 2007년 2월 2007년 3월 2007년 4월 2007년 5월 2007년 6월 2007년 7월 2007년 8월 2007년 9월 2007년 10월 2007년 11월 보증채무의 성립 및 그 범위에 관한 판례의 태도 박영복/ 한국외국어대학교 법과대학 교수 주택금융 및 보금자리론의 수요행태 조사부/ 한국주택금융공사 아파트 특성요인이 아파트가격에 미치는 영향 이철순/ 와이즈에프엔 대표이사 미국 모기지컴퍼니의 성장발전과 운영현황 유석희/ 한국주택금융공사 조사부 조사연구팀장 최근의 경제상황 및 2007년 전망 김상기/ 한국은행 조사국 차장 유럽의 주택금융 개요 2007년 주택 부동산 경기전망 학자금 대출금리와 유동화에 대한 이해 저소득층에 대한 소액주택금융 : 기회와 한계 역모기지의 대출종료확률에 관한 연구 미국 서브프라임 모기지 시장의 성장과 위기, 그리고 한국의 주택담보대출시장 상황 Excess Spread의 측정 및 활용에 관한 연구 주택담보대출 여신심사체계의 선진화 신BIS협약 도입에 따른 주택담보대출 금융환경의 변화 부동산선물옵션의 이론과 사례 주택금융신용보증기금 보증료 체계 개선에 관한 소고 주택관련 세금의 이해 주택연금제도의 정착을 위한 향후 연구방향 고령화시대와 주택연금의 활용 미국 학자금대출제도의 고찰을 통한 정부보증 학자금대출 발전방안 프로젝트금융보증을 활용한 주택공급자금융에 관한 연구 Fannie Mae와 Freddie Mac의 역할과 성과 초과유동성 및 자산가격간 선후행성에 대한 분석과 시사점 주택금융 및 보금자리론 수요행태 홍지영/ 한국주택금융공사 조사부 대리 강미석/ 한국건설산업연구원 연구위원 임남윤/ 한국주택금융공사 유동화영업부 대리 손 욱/ KDI 국제정책대학원 조교수 마승렬/ 한국주택금융공사 주택연금보증부 연구위원 이중희/ 한국주택금융공사 조사부장 장철영/ 한국신용정보 평가사업본부 S/F평가실 책임연구원 장순택/ 금융감독원 은행감독국 수석조사역 김기성/ 한국주택금융공사 리스크관리부 대리 오성미/ 한국감정원 연구원 권병운/ 한국주택금융공사 주택신용보증부장 이삼남/ 한결세무법인 대표이사 김갑태/ 한국주택금융공사 주택연금보증부장 이중희/ 한국주택금융공사 조사부장 배다희/ 한국주택금융공사 조사부 대리 류기윤/ 한국주택금융공사 학자금신용보증부 팀장 윤준철/ 한국주택금융공사 학자금신용보증부 주임 김용경/ 한양대학교 도시공학과 BK연구팀 박사후연구과정 홍지영/ 한국주택금융공사 조사부 대리 신용상/ 한국금융연구원 거시경제연구실장 조사부/ 한국주택금융공사 보증과 소멸시효 박영복/ 한국외국어대학교 법과대학 교수 일본의 주택저당채권 유동화 소개 김대근 CFA/ 한국주택금융공사 유동화영업부 과장 은행채 발행 급증의 원인 및 전망 신동준/ 삼성투신운용 선임 Strategist 개인신용평가시스템(CSS) 선진화 방안 김용철/ 한국주택금융공사 주택신용보증부 대리 조 사 연 구 월 간 동 향 통 계 부 록 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 167

21 수록논고 일람 수록 월 제목 필자 2007년 12월 2008년 1월 2008년 2월 2008년 3월 2008년 4월 2008년 5월 2008년 6월 2008년 7월 2008년 8월 2008년 9월 2008년 10월 2008년 11월 2008년 12월 2009년 1월 2009년 2월 2009년 3월 2009년 4월 2009년 5월 2009년 6월 2008년 채권시장 전망 KHFC 조기상환 모형에 대한 실증분석 주택 및 주택금융시장의 동향과 전망 부동산 개발사업 관련 PF 유동화의 현황 및 시사점 금리 급등과 스왑시장간 관계 및 시사점 미국 공적보증 역모기지(HECM) 모형의 이해 Covered Bond 시장 및 도입효과에 관한 연구 보증인 보호를 위한 입법 동향 CR REITs의 제도운용 및 향후 전망 채권자취소권에 관한 법적 제문제 서브프라임 사태와 미국의 가계부채 2007년도 보금자리론 공급실적 및 향후 운용방향 스태그플레이션 아래 통화정책 및 자산가격 변화 유동화자산관리 프로세스 선진화 방안 연구 주택구입능력의 측정과 분석 해외 모기지관리용역권 회계기준의 발전과정 및 시사점 모기지보험의 시장현황과 역할 변제자대위에 관한 소고 미국 정부후원 유동화기관의 최근 동향과 평가 주택연금 수요실태 최석원/ 한화증권 채권전략팀장 류수복/ 한국주택금융공사 리스크관리부 차장 김동길/ 한국주택금융공사 리스크관리부 주임 신일용/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 과장 홍지영/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 대리 배다희/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 대리 최은영/ 메리츠증권 부동산금융연구소 전임연구원 한재준/ 한국금융연구원 연구위원 김정주/ 한국주택금융공사 주택연금부 대리 장철영/ 크레디트 스위스(Credit Suisse) 이사 김대영/ 한국주택금융공사 유동화기획부 주임 전광섭/ 부천대학 부동산정보학과 교수 류제성/ 한국주택금융공사 경영기획부(변호사) 박현수/ 삼성경제연구원 수석연구원 박승창/ 한국주택금융공사 유동화업무부 모기지론 마케팅파트장 서철수/ 대우증권 연구위원 신승용/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 대리 이중희/ 한국주택금융공사 연구지원본부 본부장(경제학 박사), 오택균/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 통계분석파트장 최선아/ 한국주택금융공사 유동화기획부 주임 유제만/ 젠워스모기지보험 이사 정영석/ 한국주택금융공사 영업부 대리 유석희/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 부장 최은희/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 주임 평생금융연구부/ 한국주택금융공사 외국인의 국내채권투자현황과 향후 전망 이대기/ 한국금융연구원 연구위원 민간임대사업자 활성화를 통한 임대주택 공급확대에 관한 연구 강승모/ 한국주택금융공사 청주지사 과장 소액주택금융의 자금조달과 대출기법 손 욱/ KDI 국제정책대학원 부교수 주택금융 및 보금자리론 수요행태 평생금융연구부/ 한국주택금융공사 2009년 채권시장 전망 최석원/ 삼성증권 채권분석파트장 프로젝트 파이낸싱 위험관리방안 연구 2009년 부동산 전망 자본시장통합법 시행에 따른 주택금융시장 환경변화와 시사점 새로운 금융위기의 발현과 금융회사의 자동적 자본금확충제도 개인회생제도와 채권자의 지위에 관한 소고 해외기관의 모기지 가격결정 모형 개발사례 및 시사점 주택분양가 규제정책 효과에 관한 연구 금전채권에 대한 강제집행 신용위험관리측면에서 본 서브프라임모기지의 문제점 모기지 스왑의 발행구조 및 효과 인구구조와 가계자산구성 변화가 주택시장에 미치는 영향 한국주택금융공사의 금리위험 및 헤지거래 2009년 하반기 경제 및 금융시장 전망 모기지 Pricing과 MBS 발행 활성화 정주화/ 한국주택금융공사 유동화관리부 대리 김현아/ 한국건설산업연구원 연구위원 배성환/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 대리 김병덕/ 한국금융연구원 선임연구위원 강범석/ 한국주택금융공사 서울채권관리센터 주임 황세운/ 자본시장연구원 연구위원 전광섭/ 영국 버밍엄대학교 주택지역연구소 연구위원 정영석/ 한국주택금융공사 영업부 대리 조 만/ KDI 국제정책대학원 교수 서승기/ 한신정평가 선임연구원 신승용/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 대리 이수욱/ 국토연구원 연구위원 이용제/ 한국주택금융공사 평생금융연구부 조사연구파트장 김영익/ 하나금융경영연구소 소장 원종현/ 한국신용평가 ABS1실 수석애널리스트 한종우/ 한국주택금융공사 유동화기획부 대리 168 주택금융월보

22 수록 월 제목 필자 2009년 7월 2009년 8월 2009년 9월 2009년 10월 2009년 11월 2009년 12월 2010년 1월 2010년 2월 2010년 3월 2010년 4월 2010년 5월 2010년 6월 2010년 7월 2010년 8월 2010년 9월 2010년 10월 2010년 11월 사례분석을 통한 해외 부동산투자의 기회와 위험분석 미분양 대책과 건설사 P-CBO구조에 대한 고찰 유치권에 관한 소고 국제회계기준 도입관련 영향분석 및 대응방안 녹색금융 활성화 방안 미국의 공적역모기지제도의 리스크관리와 시사점 한국의 주택 및 주택금융 시장 미국 민간 RMBS 시장의 신뢰회복을 위한 노력 주택연금 이용자 특성 분석과 향후 리스크 관리방향에 관한 제언 미국 주택금융위기와 패니매 프레디맥의 구제 방안 김형욱/ 자본시장연구원 연구위원 정종태/ 한국주택금융공사 주택보증부 차장 유병일/ 법무법인 헌암 변호사 윤정환/ 한국주택금융공사 재무관리부 대리 김필규/ 자본시장연구원 연구조정실장(경영학 박사) 서주희/ 한국주택금융공사 주택연금부 주임 유승동/ 한국주택금융공사 차장 서승기/ 한신정평가 선임연구원 김정주/ 한국주택금융공사 리스크관리부 대리 강승호/ 한국주택금융공사 유동화기획부 대리 2009년 주택금융 및 보금자리론 수요실태 조사연구부/ 한국주택금융공사 외환관리 정책의 재조명과 바람직한 외환정책 2010년 채권시장 전망 미국 MSR(Mortgage Servicing Right) 제도에 대한 고찰 및 정책적 시사점 도출 2010년 부동산 정책 및 시장 전망 국가계약법의 제문제 장기 주택담보대출의 조기상환율과 부도율의 Competing Risk에 관한 연구 근저당권에 관한 소고 사해행위취소소송에 대한 검토 아시아 주요국 주택금융기관 개요 주택과 양도소득세 누가 주택을 구입하였는가? 보금자리론 수요의 결정요인에 관한 연구 세계 주요국의 금융시장안정 정책과 주요 이슈 부동산시장 환경변화에 따른 지방 주택 및 토지시장의 동향과 정책 과제 파산, 면책제도가 공사에 미치는 영향 및 시사점 출구전략에 관한 논의와 금융시장에의 영향 Synthetic CDO 구조의 소개 2010년 하반기 주택, 부동산 경기 전망 한국주택금융공사의 해외 커버드본드 발행과 시사점 해외 Covered Bond 발행구조와 시사점 거래빈도가 낮은 지역의 반복매매지수 적용가능성에 관한 연구 2010년도 주택연금 수요실태조사 추심소송과 소멸시효 국내부동산 프로젝트파이낸싱과 공적보증기관의 역할 임차보증금반환채권의 양수와 우선변제권 주택담보대출의 안정성 제고를 위한 한국주택금융공사의 역할 글로벌 금융위기 이후 주택금융시장의 안정성 강화 방안 국내 역모기지 연구에 대한 계량서지학적 분석 이대기 이규복/ 한국금융연구원 연구위원 박종연/ 우리투자증권 연구위원 정주화/ 한국주택금융공사 유동화자산부 대리 박재룡/ 삼성경제연구소 수석연구원 문은경/ 한국주택금융공사 경영기획부 변호사 조성훈/ 한국기업평가 RSM2실 팀장(경제학 박사) 정영석/ 한국주택금융공사 서울북부지사 대리 이재민/ 법률사무소 혜명 변호사 최은희/ 한국주택금융공사 조사연구부 대리 김현준/ 국세청 법무과장 김형욱/ 자본시장연구원 연구위원 김정주/ 한국주택금융공사 리스크관리부 대리 박연우/ 중앙대학교 경영대학 교수 정철영/ 한국정책금융공사 구조조정국 과장 강정규/ 동의대학교 재무부동산학과 교수 강범석/ 한국주택금융공사 채권관리실 대리 황세운/ 자본시장연구원 연구위원 최고운/ 한국주택금융공사 유동화증권부 대리 허윤경/ 한국건설산업연구원 연구위원 김현아/ 한국건설산업연구원 연구위원 신일용/ 한국주택금융공사 조사연구부 차장 전광섭/ 경희대학교 부동산학과 외래교수 정진옥/ 우리은행 이문동지점 부지점장 방두완/ 창원대학교 경영경제연구소 전임연구원 박재경/ 한국주택금융공사 조사연구부 과장 문영기/ 법무법인 길상 변호사 김병국/ 한국주택금융공사 주택보증부 대리 문은경/ 한국주택금융공사 경영기획부 변호사 박창균/ 중앙대학교 경영대학 교수 차경만/ 한국주택금융공사 인재개발부 수석부부장 홍성현/ 한국주택금융공사 주택연금부 대리 미분양 주택의 도시별 분포 특성과 결정요인 분석 김주영/ 상지대학교 법학부 부동산전공 교수 일본 모기지대출 및 유동화 시장에 대한 이해와 시사점 정주화/ 한국주택금융공사 유동화기획부 과장 조 사 연 구 월 간 동 향 통 계 부 록 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 169

23 수록논고 일람 수록 월 제목 필자 2010년 12월 2011년 1월 2011년 2월 2011년 3월 2011년 4월 2011년 5월 2011년 6월 2011년 7월 2011년 8월 2011년 9월 2011년 10월 2011년 11월 2011년 12월 2012년 1월 2012년 2월 2012년 3월 2012년 4월 2012년 5월 2012년 6월 2011년 채권시장 전망 2011년 주택시장 전망 주택금융 및 보금자리론 수요실태 주택특성 실거래지수, 반복매매 실거래지수, 호가지수의 비교분석 매매가, 전세가의 그랜저인과관계 검정 및 시사점 2011년 경제전망 주택구입능력지수(Housing Affordability Index)의 해외 사례 분석 주택개발사업 자금조달시장의 현황과 변화 방향 KHFC MBS 발행구조 최적설계 모델 연구 주택금융시장의 안정적 발전을 위한 주택담보대출구조의 발전방향 판례평석 약관에 동의하십니까 주택임대차시장의 구조적 변화와 전망 지명채권의 양도에 관한 소고 스트레스 테스트를 통한 주택금융공사 장기고정 금리 주택담보대출의 손실위험분석 모기지론 잠재수요자들의 선호 상품구조에 관한 연구 고령화시대의 도래에 따른 국가적 정책과제 2011년 하반기 금리전망 판례평석 소멸시효의 중단사유로서 응소행위 주택가격과 거품 그리고 주택경기 변동에 대한 이해 주택담보대출 유동화 시장 현황 점검 2011년 하반기 경제전망 전자증권제도 관련 법적 논점 검토 공유관계에 관한 소고 고령화사회 진입에 따른 주택연금 활성화 방안 판례평석 계약 해지 시 계약보증금의 몰취 규정 은퇴빈곤층(Retire Poor)의 추정과 5대 특성 다계층 MBS(CMO)에서 콜금지기간과 콜한도가듀레이션에 미치는 영향분석 박종연/ 우리투자증권 연구위원 권주안/ 주택산업연구원 선임연구위원 신승용/ 한국주택금융공사 조사연구부 과장 박연우/ 중앙대학교 경영대학 교수 방두완/ 한국주택금융공사 조사연구부 연구위원 배성환/ 한국주택금융공사 조사연구부 대리 공철/ 한국은행 조사국 과장 김다스라/ 한국주택금융공사 조사연구부 대리 강민석/ 메리츠종금증권 부동산금융연구소 수석연구원 김기성/ 한국주택금융공사 미래전략부 대리 고성수/ 건국대학교 부동산학과 교수 이은주/ 한국주택금융공사 기획조정부 변호사 심종원/ 건국대학교 부동산, 도시연구원 연구실장 정영석/ 한국주택금융공사 주택보증부 대리 박연우/ 중앙대학교 경영대학 교수 방두완/ 한국주택금융공사 조사연구부 연구위원 김정주/ 한국주택금융공사 리스크관리부 대리 김병덕/ 한국금융연구원 선임연구위원 신동준/ 동부증권 리서치센터 투자전략본부장 이은주/ 한국주택금융공사 기획조정부 변호사 김주영/ 상지대학교 법학부 부동산전공 교수 신승용/ 한국주택금융공사 유동화증권부 과장 가국/ 한국은행 조사국 과장 이동환/ 한국주택금융공사 조사연구부 과장 김도영/ 법무법인 세종 변호사 황재훈/ 한국주택금융공사 인천지사 차장 이은주/ 한국주택금융공사 기획조정부 변호사 정민/ 현대경제연구원 경제연구본부 연구원 박연우/ 중앙대학교 경영대학 교수 방두완/ 한국주택금융공사 조사연구부 연구위원 2012년 채권금리 전망 이정준/ HMC 투자증권 연구위원 덴마크 주택금융시스템에 대한 고찰 조범준/ 한국주택금융공사 재무관리부 대리 2012년 세계 및 한국경제 전망 신창목/ 삼성경제연구소 거시경제실 수석연구원 판례평석 파산면책과 관련된 헌법재판소 판례 2012년 부동산 시장의 주요 이슈와 중장기 전망 2011년도 주택금융 및 보금자리론 수요실태 안정적인 노후생활을 위한 주택연금 활성화 방안 주택금융시장의 안정적 발전을 위한 유동화자산관리 선진화 방안연구 국내 주택시장의 바이플레이션 현상과 정책적 과제 : 수도권 가계부채 發 복합불황 가능성 2011년 주택공급 55만 호의 구조적 의미 캐나다 주택금융제도가 한국 주택금융제도 개선방향에 주는 시사점 한국주택금융공사의 3대 사업부문 성과분석 및 향후 발전전략 가계부채 위험 완화를 위한 모기지 유동화 시장 환경 점검 금융위기 이후 주택 임대차시장의 구조적 변화와 정책적 시사점 진정양도에 관한 법률의견서(True Sale Opinion) 수취에 관한 재조명 2012년 하반기 금리전망 및 채권투자전략 공사 적격대출 출시배경과 시장유동화 발전을 위한 제언 이은주/ 한국주택금융공사 기획조정실 변호사 김현아/ 한국건설산업연구원 연구위원 이동환/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 과장 최형석/ 홍익대학교 경영학과 교수 송인화/ 한국주택금융공사 유동화증권부 대리 김동열/ 현대경제연구원 수석연구위원 김덕례/ 주택산업연구원 연구위원 박연우/ 중앙대학교 경영학부 교수 방두완/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 성영진/ 한국주택금융공사 영업1본부장 김완중/ 하나금융경영연구소 연구위원 함종영/ 한국감정원 부동산연구원 부동산통계센터 연구원 윤성훈/ 한국주택금융공사 대리 신동준/ 동부증권 리서치센터 투자전략본부장 조범준/ 한국주택금융공사 시장유동화기획단 대리 2012년 7월 커버드본드의 신용등급에 대한 이해 및 시장전망 서승기/ NICE신용평가 책임연구원 170 주택금융월보

24 수록 월 제목 필자 2012년 8월 2012년 9월 2012년 10월 2012년 11월 2012년 12월 2013년 1월 2013년 2월 2013년 3월 2013년 4월 2013년 5월 2013년 6월 2013년 7월 2013년 8월 2013년 9월 2013년 10월 2013년 11월 2013년 12월 2014년 1월 2014년 2월 2014년 3월 2014년 4월 미국의 주택 압류 위기로 인한 주택시장 여건 변화와 정책 현안 장기고정금리 주택담보대출 유동화 관련 금리위험 헤지에 관한 소고 주택저당채권 유동화 관련 리스크관리의 이해 2012년도 주택연금 수요실태 조사 진미윤/ 한국토지주택공사 토지주택연구원 수석연구원 박연우/ 중앙대학교 경영학부 교수 방두완/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 배성환/ 한국주택금융공사 리스크관리부 과장 김성수/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 차장 주택시장 변동과 정부의 역할 박상우/ 국토해양부 주택토지실장 손해배상액의 예정에 관한 소고 주택시장의 현황과 정책방향 전월세가구 자산구조를 고려한 [전세 자가] 전환 가능 잠재수요분석 홍콩 공적보증 역모기지 제도의 이해 고령화 시대의 도래와 주택연금의 역할 2013년 금리전망 : 순환(cyclical)기류, 저공비행 일시 이탈 저소득층 주거안정 대안으로서의 공동체토지신탁(CLT) 소개 및 금융 관련 이슈 검토 민간 주택임대업의 패러다임 변화와 발전 방안 새 정부의 부동산정책과 향후 시장 전망 2012년도 주택금융 및 보금자리론 수요실태 주거복지 수요의 확대와 정책방향 가계부채의 미시적 위험 분석 및 스트레스 테스트 정영석/ 한국주택금융공사 주택보증부 대리 최상목/ 기획재정부 경제정책국장 김덕례/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 강현구/ 한국주택금융공사 주택연금부 주임 정은보/ 금융위원회 사무처장 윤여삼/ KDB대우증권 연구위원 김동길/ 한국주택금융공사 주택보증부 대리 이상영/ 명지대학교 부동산학과 교수 김덕례/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 한국주택금융공사 주택금융연구소 금융분석팀 지규현/ 한양사이버대학교 부동산학과 교수 변동준/ KCB연구소 책임연구원 민법 주요 개정 내용 정치화/ 기획조정실 변호사 부동산 PF 참여자의 리스크 분담방안 이국형/ 하나다올신탁 전무 문영기/ 강원대학교 부동산학과 교수 주택금융시장에서 소비자보호 : 잠재적 소비자보호를 중심으로 유승동/ 상명대학교 금융경제학과 조교수 우리나라 부동산정책 변화에 대한 검토 및 시사점 김대용/ 한국개발연구원(KDI) 협력사업1팀장(실물자산연구팀 겸임) 4.1 부동산대책 이후 주택시장의 동태적 변화 김덕례/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 보증채무에 관한 소고 신탁부동산의 처분에 따른 부가가치세 납부에 관한 소고 하반기 이후 수도권 주택시장 전망 글로벌 금융의 불확실성 시대 2013년도 하반기 채권 금리 전망 전세시장 불안 요인 분석과 해소 방안 연구 주택저당채권의 양도에 관한 소고 미국 공적 보증 역모기지의 리스크관리 기법 및 정책적 시사점 2013년도 주택연금 수요실태 조사 정영석/ 한국주택금융공사 주택보증부 과장 최우영/ 한국주택금융공사 주택보증부 주임 김현아/ 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 신상기/ 가천대학교 경상대학 국제통상학과 교수 오현석/ 삼성증권 리서치 센터 FICC 분석팀 팀장 박원갑/ 국민은행 부동산전문위원 최승순 박영우/ 법무법인(유) 화우 변호사 강현구/ 한국주택금융공사 주택연금부 주임 황재훈/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 팀장 주택가격과 모기지론 조기상환율에 관한 소고 한영하/ NICE P&I 평가사업본부 본부장 하우스푸어(House Poor) 분석을 통한 주택시장 안정화방향 모색 윤성훈/ 한국주택금융공사 서울북부지사 대리 조기상환율 요인분해 및 PSK(Prepayment Standard Korea) 김계홍/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 한국CDS(Credit Default Swap) 프리미엄 결정요인에 관한 소고 2014년 금리전망 : 회복의 갈림길, 과속금지 주택구입기회지수(Korea Housing Opportunity Index)의 소개 주택 미분양에 대한 해석과 대책 2013년도 주택금융 및 보금자리론 수요실태 한국 채권 발행시장의 특징과 전망 캐나다 주택담보대출채권 유동화제도의 이해 비소구 주택담보대출에 대한 사례연구 정비사업의 현황과 보증상품 도입방안 싱가포르 주택정책의 전개와 중앙연금기금의 역할 최근 정부정책 변화와 주택경기 순환변동 이조은/ 한국주택금융공사 유동화자산부 과장 윤여삼/ KDB대우증권 투자분석부 채권팀장 황재훈/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 금융분석팀 팀장 남현석/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 금융분석팀 차장 권주안/ 주택산업연구원 금융경제연구실장 황재훈/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 금융분석팀 팀장 남현석/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 금융분석팀 차장 염상훈/ SK증권 애널리스트 서민철/ 한국주택금융공사 유동화증권부 주임 이철우/ 한국주개금융공사 신탁자산부 팀장 정영석/ 한국주택금융공사 부산지사 박미선/ 국토연구원 책임연구원 김덕례/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 171 조 사 연 구 월 간 동 향 통 계 부 록

25 수록논고 일람 172 주택금융월보 수록 월 제목 필자 2014년 5월 2014년 6월 2014년 7월 2014년 8월 2014년 9월 2014년 10월 2014년 11월 2014년 12월 2015년 1월 2015년 2월 2015년 3월 2015년 4월 2015년 5월 2015년 6월 2015년 7월 2015년 8월 2015년 9월 2015년 10월 2015년 11월 2015년 12월 2016년 1월 2016년 2월 비전통적 통화정책에 대한 고찰 덴마크 커버드본드 시장 및 특징 2014년 하반기 금리전망 및 채권투자전략 금융위기 이후 GSE 개혁방안과 시사점 2014년 하반기 주택 부동산 경기 전망 국내 고정금리 주택담보대출 확대를 위한 정책적 제언 주택담보인정비율(LTV) 규제가 거시경제에 미치는 영향 금리기간구조와 거시경제변수 간 상관관계 분석 주택 임대차시장의 현황과 변화 가능성 전망 2014년도 주택연금 수요실태조사 박성욱, 박종상/ 금융연구원 거시 국제금융연구실 연구위원 김봉민/ NICE신용평가 SF1그룹 선임연구원 신동준/ 하나대투증권 리서치센터 자산분석 실장 황재훈/ 한국주택금융공사 채권관리센터 팀장 허윤경/ 한국건설산업연구원 연구위원 김종민/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 조사연구팀 차장 송인호/ 한국개발연구원(KDI) 거시경제연구부 연구위원 김계홍/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 심종원/ 한국감정원 부연구위원 한국주택금융공사 주택금융연구소 금융분석팀 미국 SFR채권의 발행현황 및 시사점 이휘정/ 하나금융경영연구소 수석연구원 주택담보대출 표준부도모형 실증연구 방두완/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 주택시장관련 지수의 현황 및 활용방안 남영우/ 나사렛대학교 부동산학과 교수 해외 역모기지 현황과 제도 개선에 대한 비교 류수정/ 한국주택금융공사 리스크관리부 대리 주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 빈재익/ 한국건설산업연구원 연구위원 2014년 주택시장 결산과 전망 해외 제로에너지주택 사업모형의 검토와 시사점 2014년도 주택금융 및 보금자리론 수요실태 에너지효율주택의 비용과 편익, 그리고 수요 표준지공시지가의 과세평가 균일성에 관한 연구 북한 금융의 현황과 주택금융의 과제 주택연금 사전가입자 특성 분석 안심전환대출의 경제학 우리는 왜 독일 주택금융시장에 주목하는가? 고령자의 전문후견인 이용 활성화를 위한 주택금융공사의 역할 역위기상황분석을 통한 사전적 위기대응체계 수립방안에 대한 소고 2014년 개정 부동산 3법에 대한 검토 2015년 하반기 금리전망과 채권투자전략 우리나라 가계부채의 현황과 안심전환대출의 역할 거시경제 변화와 차주 특성을 분리한 주택담보대출 스트레스테스트 역모기지의 장수리스크 발생요인 분석과 관리 방안 2015년 상반기 크레딧 시장 동향과 하반기 전망 전세자금보증 공급과 주택 전세가격 간의 관계 분석 한국 주택금융시장의 고유한 지표들 주택협동조합 성장과 주택금융신용보증기금의 역할에 관한 소고 방송희/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 이상영/ 명지대학교 부동산학과 교수 한국주택금융공사 주택금융연구소 통계분석팀 김준형/ 명지대학교 부동산학과 교수 유선종/ 건국대학교 부동산학과 교수 양지원/ 대화감정평가법인 감정평가사 송현욱/ 연세대학교 법학연구원 연구원 홍성현/ 한국주택금융공사 부산지사 과장 박연우/ 중앙대학교 경영경제대학 교수 고제헌/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 노영임/ 한국주택금융공사 주택연금부 과장 김정기/ 한국리스크관리 전무 한양대학교 경영대학 겸임교수 윤진성/ 한국주택금융공사 기획조정실 변호사 신동준/ 하나대투증권 리서치센터 자산분석실장 한재원/ 한국주택금융공사 정책모기지부 주임 최성호, 임상빈/ KCB연구소 연구원 강현구/ 한국주택금융공사 주택연금부 주임 최종원/ 삼성증권 애널리스트 방송희/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 고제헌,방송희/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 김형주/ 한국주택금융공사 주택보증부 대리 중국의 과제 : 경제 불균형 해소와 신 성장동력 확보 한정숙/ 현대증권 리서치센터 선임연구원 고령자 보유 주택의 가격 형성 요인 및 변화에 대한 미시적 연구 김동후/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 대리 2016년 채권시장 전망 및 주요 이슈 분석 신얼/ 현대증권 리서치센터 채권전략 애널리스트 인터넷 검색과 주택금융시장 및 부동산시장 안세륭/ 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원 주택임대차시장 구조변화에 따른 임대차법제의 개정방향에 관한 소고 오연수/ 한국주택금융공사 주택보증부 대리 2015년도 주택연금 수요실태조사 금융시장의 발전사와 주택금융시장의 형성 주택연금 가입자 증가 요인 분석 -부산지역을 중심으로- 2015년 주택시장의 특징과 2016년 주택시장 전망 지방 주택시장 현황 진단 2015년도 주택금융 및 보금자리론 수요실태 한국주택금융공사 주택금융연구소 통계분석팀 정재웅/ 아주대학교 금융공학과 박사수료 변준석/ 한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원 방송희/ 한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원 김성진/ 우리은행 부동산금융사업본부 부동산연구실 차장 윤수민/ 우리은행 부동산금융사업본부 부동산연구실 대리 한국주택금융공사 주택금융연구원 통계분석팀

26 수록 월 제목 필자 2016년 3월 해외 발행구조 분석을 통한 커버드본드 활성화 방안 고찰 정하원/ 한국주택금융공사 정책모기지부 부장 미국 임대주택유동화증권 사례의 국내 시사점 김형준/ 한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원 2016년 4월 기업 신용등급 변동 추이와 시사점 김계홍/ 한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원 빅 쇼트 혹은 롱 워크 정재웅/ 아주대학교 금융공학과 박사 수료 <본사> 조 사 연 구 구분 우편번호 주소 전화번호 관할구역 본사 (48400) 부산광역시 남구 문현금융로 40 (문현동 ) 부산국제금융센터 <영업점 및 센터> 구분 우편번호 주소 전화번호 관할구역 서울중부지사 (04512) 서울시 중구 세종대로 17(남대문로5가) 3층 서울시 서대문구, 종로구, 은평구, 중구, 마포구, 용산구, 경기도 고양시, 파주시 월 간 동 향 서울남부지사 (06142) 서울시 서초구, 강남구, 송파구, 관악구, 서울시 강남구 테헤란로 223 (역삼동) 큰길타워빌딩 18층 02) 경기도 하남시, 성남시, 광주시, 이천시, 여주군 서울북부지사 (01762 ) 서울시 노원구 노해로 464 (노원구 상계동 731) 한화생명빌딩 1,2층 02) 서울시 도봉구, 노원구, 강북구, 성북구, 경기도 의정부시, 동두천시, 양주시, 연천군, 포천시 서울서부지사 (08209) 서울동부지사 (04992) 서울시 양천구, 구로구, 영등포구, 서울시 구로구 경인로 662 (신도림동, 디큐브시티) 18층 02) 금천구, 동작구, 강서구, 경기도 부천시, 김포시 서울시 동대문구, 강동구, 성동구, 광진구, 서울시 광진구 천호대로 670(구의동, 썬-타워빌딩) 2층 02) 중랑구, 경기도 구리시, 남양주시, 가평군, 양평군 통 계 수도권본부 인천지사 (21390) 인천시 부평구 부평대로 60 현대해상부평사옥 9층 032) 인천시 전 지역 경기남부지사 (16571) 경기도 수원시 권선구 권광로 141(권선동) 서울보증보험빌딩 9층 031) 경기도 수원시, 용인시, 평택시, 안성시, 오산시, 화성시 경기중부지사 (14066) 경기도 안양시 동안구 시민대로 278 (관양동) 신한은행 평촌역금융센터 16층 031) 경기도 광명시, 시흥시, 안양시, 과천시, 안산시, 군포시, 의왕시 부 록 강원지사 (11149) 강원도 춘천시 중앙로 45 (중앙로1가) 스탠다드차타드은행 춘천지점 2층 033) 강원도 전 지역 서울채권 관리센터 (06142) 서울시 강남구 테헤란로 223 (역삼동) 큰길타워빌딩 18층 02) 서울시, 인천시, 경기도, 학자금 미수채권(전국) MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 173