현재 전지구상에서는 지난 2세기 간 지구상의 정치

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1 자산관리 한국부동산자산관리학회지 第 3 卷 2 號 ( 通 卷 第 4 號 ) pp.29~48. 접수일 : 심사(수정)일자 : 게재확정일자: 부동산자산관리의 선진화 방안 김 재 운* A Study about the Advancement of Property Management Kim, Jae-Un Abstract Housing Industry has been developed rapidly for forty years in Korea, also Housing Management has been grown. In 2015, the 18th Housing Manager(National Qualification) Test was held. In spite of the rising of Jeonse, housing problem has been settled slowly because of low birth rate, aging population, 100% over housing supply rate. But despite of the big building collapse accidents, for example Sampoong Dept. Store Collapse in 1995 in Seoul, property management is very weak. So we have to advance property management system. First, we have to make a new overall property company dealing with construction, brokerage, sell in lots, lease, management, etc. and a new association of property management. Second, we have not to make a new act, but to revise Building act including the commercial property management and manager. Third, we have to prepare the Qualification Test with education, test, working experience like CPM. Fourth, we have to make a expiry date of five years after getting certified to become a expert and to get confidence from people. Fifth, we have to review many test times in a year like California Broker Test, because the broker cerificate is different from the license-doctor, lawyer, teacher. 키 워 드 : 부동산자산관리, 주택임대관리업, 주택법, 건축법, 자격검정 Key words : Property Management, Housing Rent Management, Housing Act, Building Act, Qualification. * 남서울대학교 세무부동산학과 조교수 29

2 부동산자산관리의 선진화 방안연구 Ⅰ. 서론 1. 연구의 배경 및 목적 우리나라의 주택문제는 1945년 해방 이후 부터 해외동포의 귀국과 높은 출생률로 심각 한 사회문제였으며, 특히 6 25 전쟁으로 도 시의 기반시설과 산업시설, 그리고 주택 등이 심각한 피해를 입으면서 더욱 심화되었다. 도로 철로 교량 전기 등 도시기반시설 의 반 이상이 훼손되었고, 전쟁 이전에 있었 던 주택 328만호 중 66만호가 파괴되었다. 1) 이와 같은 열악한 환경 속에서 박정희정 부는 경제개발 5개년계획에 의거 경공업 및 중화학공업을 통한 수출촉진정책에 총력을 기울였다. 이와 같은 정책으로 울산, 포항, 서울에 인구가 몰리기 시작하면서 주택부족 문제는 더욱 심화되어갔다. 이로 인해 매 정 권마다 주택문제 해결에 목메기 시작하였다. 다행히 노태우정부의 주택 2백만호 건 설계획( 년) 으로 모처럼 주택문제 가 안정화되었으며, 드디어 2002년 월드컵을 개최하는 해에 (구)주택보급률이 100%를 넘 어서면서 주택문화는 양( 量 )의 시대에서 질 ( 質 )의 시대로 변해갔다. 이와 더불어 주택관리의 문제가 대두되면 서 주택관리사제도가 도입되고, 공동주택관리령 개정에 의하여 주 택관리사제도 시행근거가 마련되었다. 2015년에 제18차 주택관리사보 시험이 시 행되는 정도로 주택관리제도는 이제 완전한 정착단계에 돌입하고 있다. 2) 이와 반면에 1998년 IMF외환위기 이후 외국자본들이 우리 나라의 빌딩들을 헐값으로 매입하면서 상업 용 대형 빌딩들에 대한 관리는 외국계 부동산 자산관리회사(Property Manager : 이하 PM으로 표기)들의 독무대가 되었다. 물론 한국계 몇 몇 재벌회사들이 자기 계열사들의 자산을 관 리하기 위하여 PM사(예 : 삼성에버랜드 1997, 교보리얼코1979, LG서브원 1981, 한화63시티 1987, 등)들을 운영하고 있으나, 전반적으로 우리나라의 부동산자산관리는 아직 초기수준 에 머물러 있으며, 시설관리회사(Facility Manager : 이하 FM으로 표기)들이 주류를 이 루면서 치열한 경쟁을 하고 있다. 국내에는 2002년에 미국 자격증인 CPM, CCIM 등이 도입되었으며, 국내에서도 많은 사람들이 상기 자격증을 취득하였으며, 이 자 격증을 이수한 자들에 의해 중소형 PM사들 이 신설되고 있다. 이런 현실에서 PM사의 육 성과 교육이 절실하며, 상업용부동산 관리제 도의 개선에 대해서 생각할 때가 되었다. 그렇다면 상업용부동산 자산관리제도의 어느 부문을 어떻게 개선해 나갈 것인가? 상 업용 부동산중 특히 업무용 빌딩을 고려해 볼 때, 업무용 빌딩은 고용인구가 증가하면 더 필요하므로 경제성장률과 깊은 관계가 있 다고 볼 수 있다. 특히 세계의 석학들이 국내의 지속적 성 장을 위해서는 제3차 서비스산업의 육성을 주창 3) 하고 있으며, 정부도 서비스산업의 발 전을 위해서 여러 가지 정책을 내놓고 있다. 이런 환경 하에서 부동산자산관리부문을 살펴보면, 주택분야에는 이미 주택관리사 라는 국가자격증이 있어 아파트 및 주상복합 을 관리하고 있고, 2014년부터는 임대주택업 1) 한국경제 60년사 편찬위원회, 2011, 한국경제 60년 사, 한국개발연구원. 2) (사)대한주택관리사협회 홈페이지, < 3) 한국경제신문, A31. 리처드 돕스 맥킨지글 로벌연구소장은 한국형 골드만삭스는 태생적으로 불가능 하다 라고 쓴 소리를 하면서 제조업 위주 정책을 금융퇴 보의 요인으로 지적했다. 30 부동산 자산관리 학술지

3 김재운 을 활성화하기 위하여 임대주택관리업 제 도가 도입되었다. 4) 주태관리사 도입으로 주택관리는 그 업무 를 더욱 세분화하면서 발전해나가는데 반하 여, 삼풍백화점 붕괴 사고 같은 대형 사고가 언제나 발생할 수 있는 상업용 빌딩에 대한 체계적 관리제도(관련 교육제도, 자격제도, 사후관리제도 등)가 현재까지도 미비하다고 생각되는 바, 이에 대한 관리제도 개선이 꼭 필요하다. 또한 최근에 도입된 임대주택관리업도 자 격 및 관리제도가 필요하다. 이 분야에 관한 학술논문도 소수 밖에 되지 않아 더 많은 연 구가 필요하다고 본다. 본 논문에서는 부동산자산관리에 관한 이 론적 고찰을 통해 상업용부동산에 대한 체계 적 관리의 중요성과 관련 자격증 및 시험 등 에 대해서 살펴보고, 임대주택관리업의 발전 을 위한 전문자격제도의 도입에 대해서도 살 펴봄으로써 우리나라에 맞는 부동산자산관리 제도의 개선에 목적을 두고 있다. 2. 연구의 범위 및 방법 본 연구는 국내 부동산의 트렌드가 개발 에서 관리로 변화해 가는 시점에서 부동산자 산관리제도 개선에 대하여 연구한 기존 선행 연구 논문들을 참고하고, 미국의 부동산자산 4) 법률 제12022호, , 일부개정 주택법 제2조(정 의) 18. 주택임대관리업 이란 다음 각 목의 업무를 행하는 업을 말한다. 가. 임대를 목적으로 하는 주택(준주택을 포함한다. 이 하 같다)의 시설물 유지 보수 개량 등. 나. 임대를 목적으로 하는 주택의 임대료 징수 및 임차 인 관리(임차인의 명도 및 퇴거 업무 등을 말하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 률 제2조제3호에 따른 중개업은 제외한다. 이하 같다) 다. 그 밖에 임대를 목적으로 하는 주택의 임차인( 임대주 택법 제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인을 포함한다. ) 관리제도와 관련한 교육제도, 자격제도, 시험 제도 등을 조사하여, 우리 현실에 잘 맞는 부 동산자산관리 제도를 개선시켜 나가고자 한 다. 따라서 부동산자산관리제도의 정의와 트 렌드 변화에 대해서 기본적으로 설명하고, 미 국에서 CPM, ARM 자격증을 발행하는 IREM 협회에 대해서 재조명하며, 주택부문, 주택임 대관리, 상업용부동산 자산관리제도의 비교를 통해 우리나라에 적합한 관리제도의 개선을 위주로 하며, 우리나라에 CPM교육 등이 도입 된 2002년 이후의 자료들을 조사하여 연구코 자 한다. 따라서 본 연구의 주요 연구방법으로는 연구의 주제와 관련된 미국 및 우리나라의 2차 자료 및 기존 논문의 설문 조사 결과를 중심으로 부동산자산관리의 중요성을 인식시 키고, 이를 체계화시키는 교육제도, 시험제 도, 사후관리제도 등을 제시해 보고자 한다. 현재 부동산자산관리에 대한 지식이 일반인 들에게는 별로 낯익지 않은 문제가 있을 것 으로 사료되어 전문적인 설문조사는 실시하 지 않고, 부동산자산관리에 관한 2차 자료 및 미국 부동산자산관리업무에 관한 문헌분석을 토대로 기술하고자 한다. 3. 선행연구의 검토 우선 부동산관리부문의 연구주제가 부동 산학에서 어느 정도의 비중을 차지하고 있는 지를 알아보기로 한다. 김유경(2011) 5) 은 부동산학보 연구주제별 시기별 비중 변화에서 부동산관리가 매우 비 중이 낮음(2.1%)을 보여주고 있다. 아직까지 도 부동산 정책 및 법제도가 24.4%를 차지할 정도로 연구주제의 핵심을 차지하고 있는 반 5) 김유경 정부균 최민섭, 2011, 부동산학의 연구 경 향 분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 47집. 31

4 부동산자산관리의 선진화 방안연구 면에, 부동산관리 부문의 연구논문은 너무 열 세( 사이에 총15건)임을 보여주고 있 다. 유원상(2009) 6) 은 통합 건물관리법을 제정 하고 이 법에 의한 전문인력 자격제도를 두 는 방안을 제시했다. 국가자격 또는 국가공인 민간자격으로 부동산관리사(PM)와 시설관리 사(FM) 자격제도를 두고 부동산관리회사에 상기 자격자를 고용케 하는 방안을 제시하였 다. 설문조사에서는 자격제도 도입에 대부분 이 찬성했고, 시험과 경력을 동시에 보는 병 행제도를 선호하고 주관은 관보다 민간 관련 협회를 선호하는 것으로 나타났다. 이와 관련 참조 논문으로 한국직업능력개 발원 보도자료 7) (2012)에 국가자격은 시험을 통한 검정형 자격과 일정 교육 및 훈련이나 경력을 통해 취득할 수 있는 과정형 자격으 로 구분되며, 2011년 현재 검정형이 79%로 압도적이나 국가자격 취득자의 전문성을 높 이기 위해서는 실제 직무에 필요한 교육을 이수하고 실무 능력을 평가 인정함으로서 자 격을 부여하는 방향으로 나아가야 한다는 혼 합형을 강조하고 있다. 박인호(2010) 8) 는 부동산전문자격사의 양성 방안을 통하여 부동산서비스산업의 선진화를 촉진시킬 수 있으며, 미국식 4E모델인 윤리, 교육, 시험, 경력을 바탕으로 부동산전문자격 사를 배출할 수 있는 제도적 뒷받침에 대한 연구가 필요하다고 주장하며, CPM 교육은 한 국에서 가장 낙후되어 있는 부동산자산관리 서비스업의 전문가를 배출하기 위해 필요하 며, 고가의 부동산관리를 위한 전문인증제도 와 한국식 자산관리전문자격을 정착시킬 필 요가 있다고 서술했다. 강해규(2003) 9) 는 미국부동산서비스업계의 자격증 제도 및 CPM, CCIM 자격증에 관한 설명을 했으며, 미국의 방대한 부동산시장을 뒷받침하고 있는 것이 바로 잘 발달된 유통 구조와 관련 부동산전문가들이라고 주장하며 우리도 보다 선진적이고 체계적인 제도보완 이 요청된다고 역설했다. 김상호(2010) 10) 는 면허 취득에 따른 소득 프리미엄이 변호사 2.80배, 공인회계사 1.76 배, 공인중개사 1.2배라고 하면서, 공인중개 사와 같이 과잉 노동공급이 발생된 경우 소 득 프리미엄이 낮으며, 변호사와 같이 노동공 급이 제한된 경우 매우 높은 소득 프리미엄 이 발생된다고 했다. 이를 근거로 추측해 본 다면 부동산자산관리사 자격증도 역시 소득 프리미엄이 낮을 것으로 예상했다. 김일효(2007) 11) 는 상업용 건물관리의 문제 점을 상업용건물의 유지관리기본법의 부재와 이로 인한 임의유지관리제도에 기인된 것으 로 분석했다. 이를 개선하는 방안으로 건물유지관리기 본법의 제정과 이를 근거로 법정유지관리제 도 도입 및 건물 관리소장 법정 자격화를 명 시하고 일정기준에 의한 국가자격시험 및 일 정 수준의 재교육을 제시했다. 또한 건물용역관리제도 개선을 위하여 입 찰 설계기준마련, 임차인 보호를 위한 임차보 증금 우선제도, 건물관리 서비스 개선을 위한 6) 유원상, 2009, 부동산관리기획의 전문화 방안에 관한 연구, 강남대학교 박사학위논문. 7) 한국직업능력개발원, 2012, 전문분야 인력관리를 위한 국가자격제도 정비, 보도자료, p.6. 8) 박인호, 2010, 미국식 부동산전문교육의 도입 방안에 관한 연구, 부동산중개학회지, 1권. 9) 강해규, 2003, 부동산서비스업의 발전방향에 관한 연 구, 대한부동산학회지, 21권. 10) 김상호, 2010, 변호사 공인회계사 공인중개사 면 허 취득의 소득효과, 직업능력개발연구, 한국직업능력개 발원, 13권(2). 11) 김일효, 2007, 건물자산관리제도 개선방안에 관한 연 구, 극동대학교 박사학위논문. 32 부동산 자산관리 학술지

5 김재운 신건물 관리서비스 품질표준화제도 등 다양 한 방안을 제시했다. 김용남(2005) 12) 은 간접투자시대에서 부동 산관리회사가 성장하기 위해서는 정부의 정 책적 배려사항으로 미국의 CPM과 같은 부동 산관리 전문자격증제도 도입과 부동산관리 전문단체가 활성화 될 수 있도록 법적, 제도 적 지원을 주장했다. 김상모(2006) 13) 는 건물을 유지 관리하는 비용이 전체 비용 중에서 80%를 넘어서는 것 을 볼 때 빌딩의 경영관리가 대단히 중요하 므로 과거의 주먹구구식의 빌딩관리를 지양 하고 빌딩관리를 전문적으로 관리할 수 있는 전문인(빌딩경영관리사)을 육성해야 함을 제 시했다. 또한 자산관리업체의 혁신운영 및 부 동산 종합관리서비스와 전문빌딩관리 용역업 의 육성을 제안했다. 주택임대관리에 관한 선행연구로 조만현 (2014)은 주택임대관리 중 시설관리측면에서 시설물 및 안전점검, 임차인의 모집과 입 퇴 거 지원, 효율적인 관리비 수납 및 연체관리 를 위한 통합서비스를 제공할 수 있는 관리 시스템의 구축 필요성을 강조하였다. 박진호(2013) 14) 는 민간 임대주택시장 활성 화를 위해서 임대주택사업자에게 마스터리스 (전대차) 및 임대차 중개업무의 허용, 조세제 도 국민주택기금의 완화, 임차료 보증제도의 도입 등을 제시했다. 이상영(2011) 15) 은 일본 민간임대주택시장 12) 김용남, 2005, 부동산 간접투자시대에 있어서 국내 부동산관리회사의 성장전략에 관한 연구, 건국대학교 석 사학위논문. 13) 김상모, 2006, 우리나라 빌딩관리의 제도에 관한 연 구, 성결대학교 석사학위논문. 14) 박진호, 2013, 민간임대주택시장 활성화를 위한 제도 개선에 관한 연구, 건국대학교 석사학위논문. 15) 이상영 서후석, 2011, 일본 민간 임대주택시장 발 전과정의 특성과 그 시사점, 부동산학보 제45집, 한국부 의 분석을 통해서 일본처럼 시공능력을 가진 임대주택업체와 유사한 성격의 회사들이 성 공할 가능성이 높고, 정기차가법과 같은 제도 적 개선이 큰 역할을 할 것이라고 설명했다. Ⅱ. 이론적 고찰 1. 부동산자산관리의 이해 부동산자산관리(Property Management)는 개인의 단독주택에서부터 우리나라의 주력 공동주택인 아파트, 주상복합, 업무용 빌딩, 공장, 복합쇼핑몰, 호텔, 병원, 골프장까지 수 많은 종류의 부동산에 대한 종합적 관리활동 을 말하며, 그 규모가 점점 커지면서 최고최 선의 이용을 통한 합리적 관리활동이 필요하 고 또한 그 업무범위도 지속적으로 넓어지고 있다. 다운(James C. Downs Jr.)은 전문적인 부 동산관리를 부동산소유자의 목적에 따라 대상 부동산을 관리상 운용 유지하는 것 이라 했으며, 아브라함(S. V. Abraham)은 부 동산의 관리란 타인의 부동산을 맡아 관 리 유지하고 임료의 수납(collection of rents) 등을 하는 것 이라고 협의적으로 정 의했다. 알렌(R. D. Allen)과 올프(T. E. Wolfe)는 부동산 관리란 이용 가능한 기간 에 가장 많은 소득을 올릴 수 있는 부동산 운영 측면에서의 총체적 관리이며, 임차인 관 계, 빌딩유지와 개수, 인사 및 고용원, 회계 및 광고 관리를 포함한다. 고 정의하여 FM 까지 포함하여 광의적으로 정의하고 있다. 메 로이(Richard G. Meloy)는 부동산 자산관리를 동산학회. 33

6 부동산자산관리의 선진화 방안연구 부동산 투자에 가치를 부가하는 과정 이 라고 정의하여 자산관리(Asset Management : 이하 AM으로 표기) 의미까지 포함하는 최광 의적으로 설명했다. 이는 위험회피를 위한 분 산투자, 보유 부동산의 매각과 재활용, 개별 부동산의 특성을 고려한 보유기간 책정, 레버 리지의 활용 등을 통하여 부동산 소유자의 가치를 극대화하는 적극적인 관리방법이라고 정의할 수 있다. 16) 이와 같이 부동산관리는 다양하게 정의되 고 있으며, 간단히 분류하자면 FM, PM, AM 으로 구분할 수 있다. 따라서 부동산자산관리 란 주거용 및 비주거용 등 수많은 종류의 부 동산을 유지 및 관리하고, 거기에 필요한 마 케팅, 회계, 인적관리를 하는 것을 뜻하며, 더욱 넓은 뜻으로는 부동산자산관리를 통한 부동산가치의 증진을 의미한다. 2. 국내 부동산자산관리 제도의 발전과정 청소, 경비, 전기 및 기계 관리 등 FM 분 야에서는 소규모 회사들이 경쟁을 하면서 소 규모기업으로 성장해 왔으나, PM 분야의 발 전은 IMF외환위기 이후 미국계 펀드자금에 의한 상업용부동산 매입 시부터 시작되었다 고 볼 수 있으며(2000년도 이후), 그때부터 도입되기 시작한 소득접근법(Income Approach) 에 의한 부동산 감정평가는 부동산관리의 본 질을 바꾸는 계기가 되었다. 과거의 부동산관리는 상업용부동산의 소 유자나 기업이 직접 관리하는 것이 관례였으 나, 새로운 부동산관리의 개념에는 소유자나 기업이 매년 받는 임대료의 개념보다는 매매 차익에 의한 자본소득까지를 포함한 부동산 총소득 개념이 대두됨으로써, 전문적 부동산 16) 이창석, 2010, 부동산 관리론, 신광문화사. 자산관리기업에 의한 효율적인 자산관리가 필요하게 되었다. 물론 미국계 펀드들이 수익 환원법에 따라 임대료, 매매차익, 환금성이 확실시 되는 테헤란로와 여의도에 소재하는 대형빌딩들을 매입함에 따라, 그에 수반하여 미국계 관리기업(예: CBRE)들이 한국에 속속 지사를 차리고, 미국 IREM협회가 부동산자산 관리사(CPM: Certified Property Manager) 교 육을 한국에서 실시하기 시작함으로써, 우리 나라도 부동산자산관리가 부동산업의 한 전 문분야로 정착되어 발전하기 시작하였다. 법적 배치 근거가 있는 주택관리사제도 는 17) 주택관리사제도가 도입되 고, 공동주택 관리령 개정에 의하 여 주택관리사제도 시행근거가 마련됨으로써 국가자격증으로서의 면모를 갖추게 되었다. 주택관리사는 국가자격증으로서, 업무는 공동주택 즉 아파트의 공용부분과 입주자 공 동소유인 부대복리시설의 유지보수와 안전관 리를 담당하는 것이며, 역할은 공동주택의 입 주자등이 살기 좋은 쾌적한 주거환경 조성 및 보다 전문적인 관리를 통하여 공동주택의 수명을 연장시키고 관리비의 효율적 운영으 로 입주자등의 재산권 등을 보호함으로써 국 가, 사회 및 경제발전에 일익을 담당하는 것 이다. 기타 공동주택의 공용시설물의 유지관 리 및 입주자 공동소유인 부대복리시설 등의 17) 주택관리업자입주자대표회의(자치관리에 한함) 또는 임 대사업자( 임대주택법 제2조제4호의 규정에 의한 "임대 사업자"를 말함)는 공동주택의 관리사무소장으로 주택관리 사 또는 주택관리사보를 배치하여야 함 -500세대 미만의 공동주택 : 주택관리사 또는 주택관리 사보 -500세대 이상의 공동주택 : 주택관리사 (근거 규정 : 주택법 제55조제1항 및 동 시행령 제72조) 주택법 제43조제1항 및 동 시행령 제48조에 의거 주 택 관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택에 배치 -300세대 이상의 공동주택 -150세대 이상으로서 승강기가 설치되어 있거나, 중앙 집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택 34 부동산 자산관리 학술지

7 김재운 유지관리와 회계관리, 노무관리, 일반행정관 리, 인사관리, 입주자관리 등을 하고 있으며, 입주자대표회의, 부녀회, 노인회를 중심으로 각종 행사를 개최하고 주민협동 공동체문화 형성의 기틀을 마련하는 구심체 역할을 하고 있다. 주택관리사보 자격시험은 매년 실시되며 금년 7월 13일에 제16회 시험 제1차 시험, 9 월 28일에 제2차 시험이 실시되었다. 1차 시 험과목은 회계원리 18), 민법총칙, 시설개론 19) 이며, 2차 시험과목은 주택관계법령, 주택관 리실무이다. 전형방법은 1,2차 시험 매 과목 100점을 만점으로 하여, 매 과목 40점, 전 과 목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격으로 한 다(단, 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험 은 무효로 함<주택법시행령 제74조제4항>) (산업 인력공단-"큐넷" 홈페이지 참조 t.or.kr/site/housing). 상기와 같이 주택관리사제도 는 시험제도나 관련 법령이 완비되어 국가자 격제도로서 완벽하게 정착되었다. 2014년 2월 부터는 주택임대관리업이 도입되었다. 3. 부동산자산관리자의 주요기능 부동산의 사이클을 보자면, 부동산기획, 인허가의 시행과정, 착공, 자금조달, 건설, 분 양 및 임대 등의 건설과정, 준공 및 관리과 정, 멸실 또는 재개발, 재건축과정으로 볼 수 있다. 이러한 사이클 속에서 가장 긴 세월을 차 지하고 있는 것이 부동산관리 부문이다. 즉, 가장 많은 비용이 소요되고 장기간이 18) 입주자등의 재산관리 측면에서 관리비를 투명하고 정 확하게 관리하기 위하여 필수적으로 공부해야 할 과목. 19) 주택이라는 복합건축물을 관리하게 되므로 건축설비부 분을 기본적으로 알고 설계도면을 필수적으로 판독할 수 있어야만 관리가 가능. 걸리는 일이므로 합리적이고 효율적인 관리 에 대한 계획이 필요함에도 불구하고, 이제까 지 우리나라는 주택문제 해결을 위하여 모든 정권이 주택건설 및 배분에만 신경을 썼을 뿐, 부동산관리 및 사후관리에는 소홀하였던 같다. 자원이 유한하고 가격 변동이 심한 건 설자재의 경우를 고려할 경우, 무한적으로 주 택이나 빌딩을 신축할 수 없으므로, 최근에 부는 그린빌딩이나 에너지 효율적인 건축물 의 건설이 필요하고, 그에 따라 에너지를 효 율적으로 관리해야 할 것이다. 부동산 자산관리자의 주요기능을 부동산 의 3측면(법적, 기술적, 경제적)에서 살펴본다 면 아래 표와 같이 요약할 수 있다. <표 1> 부동산자산관리자의 주요기능 구 분 발 생 원 인 제 거 대 책 기 술 적 하 자 경제적 하자 법률적 하자 물 리 적 하 자 기 능 적 하 자 마모와 파손 노후화 우발사고로 인한 손상 건물과 부지의 부적응 외관과 내부 및 design 의 악화 (인접건물과 비교하여) 설계 설비의 구식화 또는 부족 임료와 비용의 부적응 시장성의 저하 경제적 이용의 인접환 경과의 부적응 소유권 등 권리의 무 효 및 불완전성 공법적 규제를 위반한 부동산 수리 또는 보완 부적응의 원인제거 개량과 개축 임료조정과 관리 개선 부적응의 원인제거 용도와 이용규모 및 방법의 조정 원인의 제거 자료 : 김형진, 1972, 부동산학원론, 건설연구사, p.28. (이창석, 2008, 부동산관리론에서 재인용) 35

8 부동산자산관리의 선진화 방안연구 4. 서비스 산업 확산과 부동산 자산관리업 리처드 돕스와 같은 세계적인 석학들이 우리나라가 지속적으로 경제성장을 이루기 위해서는 제조업 중심에서 탈피하여 서비스 산업을 발전시켜야 한다고 제시했다. 또한 우 리나라 정부도 서비스 산업 선진화 방안을 2008년부터 발표하여 추진하고 있다. 20) 서비스산업의 선진화는 우리에게 절실한 문제이나, 제조업에 비해 서비스산업의 경쟁 력은 매우 뒤처져 있고, 이는 서비스업자간의 경쟁이 충분치 않고 해외경쟁에 노출되어 있 지 않기 때문이다. 또 국내에서도 각종 규제 로 인해 경쟁이 미약하며, 전문자격사분야가 대표적인 사례이다. 이를 개선키 위해서는 규 제개혁을 통해 전문자격사들 간의 경쟁수준 을 높이는 일이 가장 중요하다. 21) 이제까지 건설 위주로 부동산업이 커 왔 다면 앞으로는 이미 건설 완공된 부동산을 효율적으로 관리하는 부동산자산관리가 부동 산 관련 서비스업의 대표주자가 될 수 있다 고 본다. 왜냐면 IMF외환위기 이후 모든 부 동산을 수익창출면에서 분석해보는 습성이 생겼기 때문이다. 따라서 연구자는 부동산자 산관리분야가 서비스 산업에서 훌륭한 선두 주자가 될 수 있으므로, 이제는 부동산자산관 리업을 준비하고 개선책을 논해야 한다. 5. 부동산자산관리업무 체계 부동산관리업무는 부동산이 준공되어 수 분양자나 임차인이 입주하기 시작하면서부터 20) 고영선 외, , KDI, 2009, 전문자격사제도의 개선방안 연구, 연구보고서. 21) 고영선 외, , KDI, 2009, 전문자격사제도의 개선방안 연구, 연구보고서 시작된다고 볼 수 있다. 따라서 경비, 청소, 전기, 기계설비 등을 관리하는 시설관리업무 를 포함한 빌딩운영관리업무가 주요한 부동 산관리업무라고 할 수 있으며, 리모델링 및 매입, 매각을 위한 자산가치분석까지 포함하 는 AM업무도 광의의 부동산 자산관리로 분 류된다. 미국 IREM에서 말하는 부동산자산관 리사(PM)는 이창석(2010)의 부동산관리론에서 분류하는 운영관리(Operation Management)와 비슷한 뜻을 갖고 있다. 주택관리는 주로 공 동주택의 관리소장이 관리비를 수납하여 아 파트 유지관리를 하는데 목적을 두고 있으며, 2014년 2월부터 시행된 주택임대관리업도 임 대건물의 수선 유지관리 및 관리비 수납과 연체관리가 주업무이다. Ⅲ. 부동산자산관리업의 도입 및 문제점 1. 부동산자산관리업의 도입 우리나라에서 부동산자산관리는 1989년 주택관리사제도의 도입이 효시라고 볼 수 있 다. 반면에 상업용부동산자산관리는 1997년 IMF외환위기 당시 미국계 펀드자금이 유입되 면서부터 시작되었다고 볼 수 있다. 왜냐하면 IMF외환위기 이전에는 일부 대기업들이 계열 기업들의 부동산을 관리하기 위하여 부동산 자산관리회사를 설립하기 시작했으며, 여타 영세 시설관리회사가 청소, 경비 등의 단순관 리업무를 위해 치열하게 경쟁하고 있었다. 따 라서 체계적인 부동산 자산관리는 아직 초기 상태에 머물러 있었다. 부동산 소유주의 관리업에 대한 인식부족 과 전문인력의 부족으로 초기수준 단계에 머 36 부동산 자산관리 학술지

9 김재운 물러 있는 우리 기업들에 비하여, IMF 이후 외국계 펀드자금들은 국내기업들이 IMF의 고 금리처방으로 구조조정을 당하면서 내놓은 부동산, 특히 테헤란로, 여의도 지역의 대형 빌딩들을 막대한 자금력으로 헐값에 매입한 후, 3 4년 후에 매각하여 막대한 매각차익을 누렸다. 특히 미국계 펀드 자금들이 매입한 부동산을 효율적으로 관리해 줄만한 부동산 관리회사가 그 당시 국내에는 존재하지 않아 서, 1999년 CBRE(CB리처드엘리스), JLL(존스 랭라살) 등 대표적 외국계 부동산자산관리회 사들이 설립되었고, 2002년 미국의 CPM, CCIM 교육이 국내에 도입되면서부터 상업용 부동산에 대한 관리가 체계적으로 시작되었 다. 중소형 부동산자산관리회사가 생기기 시작했 으며, 이와 동시에 부동산 자산관리에 대한 인식이 조금씩 변하기 시작하였다. 또한 자산 가치 상승의 시대에는 매매차이에 의한 자본 소득을 중요시 했으나, 점점 경쟁이 치열해지 면서 효율적이고 전문적인 부동산 관리를 통 한 운영소득(operating income)을 중시하게 되면서, 부동산자산관리업무가 점차적으로 중 요 업무로 부각되었다. 국내 부동산 자산관리회사는 재벌그룹 계 열사 부동산을 관리하기 위해서 1977년부터 설립되기 시작하였고, IMF외환위기 이후 외 국계 자금들에 의한 국내 대형빌딩의 매입에 따라 외국계 자산관리회사들이 설립되기 시 작했다. <표 2>부동산자산관리회사 현황 회 사 명 설립 년도 자료 : 한경비지니스, 주요관리대상 비 고 삼성에버랜드 1977 삼성그룹 부동산 재벌자회사 교보리얼코 1979 교보생명 부동산 재벌자회사 서브원 1980 LG그룹 부동산 재벌자회사 63시티 1985 한화그룹 부동산 재벌자회사 SIPM 1988 삼성생명 부동산 세빌스코리아 1999 CBRE 1999 존스랭라살 1999 외국계 및 국내 투자자 부동산 외국계 부동산 외국계 부동산 투자자 투자자 샘스가 창고 화재로 분리 외국계(영국, 2005년) 외국계(미국) 외국계(미국) 글로벌PMC 2004 중소형빌딩 한국계 그 때 상기 교육을 수료한 자들에 의하여 2. 부동산자산관리업의 문제점 주택자산관리는 주택관리사제도가 도입되 어 어느 정도 정착이 되었다고 볼 수 있다. 그러나 상업용부동산자산관리는 아직까지 국 가자격증이 없고, (재)한국산업교육원이 주관 하는 빌딩경영관리사 22) 라는 국가공인 민 간자격증만 있고, 기타 소수의 민간자격이 있 을 뿐이다. 그럼 국가자격증과 국가공인민간자격 순 수민간자격 간에는 무슨 차이점이 있는가? 국가자격인 주택관리사는 주택법 23) 에 의거 22) 자격기본법 제15조에 근거하여 (재)한국산업교육원 자 격검정사업본부에서 주관ㆍ시행하는 빌딩경영관리사 자격 시험에 합격한 자를 빌딩경영관리사라 한다. 이러한 자격제 도의 목적은 빌딩경영관리의 직무종사자에 대한 업무수행 상 필요한 빌딩산업의 지식ㆍ정보와 기술의 향상을 도모하 고 빌딩산업에 필요한 인적자원개발과 좋은 일자리창출은 물론 빌딩산업의 건전한 발전에 기여함에 있다. 빌딩경영관 리사는 2000년 10월 08일 제1회 시험이 실시되었으며, 2010년 11월 17일 국가공인(지식경제부 제 호)의 승인을 받았다. 23) 제55조(관리사무소장의 업무 등) 1 제43조제1항에 따 37

10 부동산자산관리의 선진화 방안연구 법적채용의무가 있고, 국가공인민간자격인 빌 딩경영관리사는 주택법이나 건축법 24) 중 어 디에도 법적채용의무가 언급되어 있지 않음 으로써 커다란 차이가 있음을 알 수 있다. 법적인 면에 있어서는 자격기본법 제11 조 25) 의 국가자격 신설 조항에 비추어 볼 때, 주택법 제1조 26) 에는 국민의 안전 및 생명과 직결되는 내용이 없고, 단지 쾌적한 주거생 활 이라는 문장 밖에 없음에도 불구하고 주 택법 제55조(관리사무소장의 업무 등)와 제56 조(주택관리사등의 자격)에는 주택관리사라는 국가자격제도가 있다. 반면에 건축법 제1조 27) 에는 분명히 른 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하 는 자는 제56조제2항에 따른 주택관리사를 해당 공동주택 의 관리사무소장으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하 여 제56조제1항에 따른 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다. <개정 > 1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다) 2. 임대주택법 제2조제4호에 따른 임대사업자 3. 제43조제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업 주체 4. 주택관리업자 24) 제35조(건축물의 유지 관리) 1 건축물의 소유자나 관 리자는 건축물, 대지 및 건축설비를 제40조부터 제58조까 지, 제60조부터 제64조까지, 제64조의2, 제65조, 제65조의 2, 제66조, 제66조의2, 제67조 및 제68조에 적합하도록 유 지 관리하여야 한다. 이 경우 제65조, 제65조의2 및 제66 조의2는 인증을 받은 경우로 한정한다. <개정 > 2 건축물의 소유자나 관리자는 건축물의 유지 관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 정기점검 및 수시 점검을 실시하고, 그 결과를 허가권자에게 보고하여야 한 다. <신설 > 3 제1항 및 제2항에 따른 건축물 유지 관리의 기준 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 > 25) 제11조(국가자격의 신설 등) 1 중앙행정기관의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 분야에 대하여 국 가 자격관련법령으로 국가자격을 신설할 수 있다. 1. 국민의 생명 건강 및 안전에 직결되는 분야. 26) 제1조(목적) 이 법은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설 공급 관리와 이를 위한 자금의 조달 운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다. 안전 이라는 단어가 포함되어 건축물이 국민의 생명과 관련이 있음을 분명히 보여 주고 있음에도 불구하고 현재까지 국가자격 제도가 없다. 이는 법의 형평 논리에도 분명히 맞지 않 고, 더욱 대형화되는 상업용 빌딩사고의 예방 을 위해서도 문제가 될 수 있다. 우리나라에서 발생했던 건물 붕괴 사고들 을 돌이켜 보면 건축물 건설과 관리의 위험 성을 확실히 느낄 수 있다. 삼풍백화점 붕괴 사고( 三 豊 百 貨 店 崩 壞 事 故, 영어:Sampoong Department Store Collapse)는 1995년 6월 29 일 오후 5시 57분경 서울특별시 서초구 서초 동에 있던 삼풍백화점이 붕괴된 사건으로, 사 망자는 502명, 부상자는 937명이며 6명은 실 종되었다. 피해액은 약 2700억 원으로 추정된다. 28) 또한 2013년 6월 25일(월) 오전10시16 분경 서울 동작구 상도2동 번지 궁전장 여 관 건물(지상3층, 총면적 808m2)이 노후로 인 하여 기둥이 틀어지기 시작하면서 자연붕괴 로 오전11시28분경 무너지기 시작했다. 사고 원인은 40여 년간 노후된 건물로 자 연 붕괴된 것으로 추정하고 있다. 붕괴된 건 물은 1976년에 건축된 건물로 노후화가 심해 이미 붕괴조짐 현상이 있었지만, 건물주는 방 치하고 있었고, 관할구청 관계자는 감독을 소 홀히 한 결과이다. 29) 물론 3층으로 소형건물도 의무관리 대상 으로 하기는 문제가 있을 수 있다. 2014년 2월부터 주택임대관리업이 도입되 27) 제1조(목적) 이 법은 건축물의 대지 구조 설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전 기능 환경 및 미관 을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다. 28) 위키백과. 29) e동작신문, <edjnews@edjnews.co.kr> 38 부동산 자산관리 학술지

11 김재운 어 주로 다세대 임대주택의 관리가 시작되었 다. 주요 업무로는 건물의 수선 유지관리, 임대료 수납 및 연체관리 등이 있다. 그러나 임대관리건물에 대한 중개업무가 제한되어 있고, 300세대 이상은 주택관리사 (보)가 관리해야 하며, 업체가 영세하여 발전 에 제한 요소가 발견되고 있다. <그림 1> 삼풍백화점 붕괴 후 <그림 2> 궁전장 붕괴 후 Ⅳ. 외국 부동산자산관리의 현황 미국은 주마다 부동산제도들이 다르기 때 문에 총괄적으로 설명하기는 어렵다. 1920년 대 이전에는 빌딩 소유주가 직접 관리하다가 1921년 BOMA(Building Owners and Managers Association)가 설립되고, 부동산자산관리 자 격증인 CPM은 1933년에 설립된 IREM이라는 협회에 의해서 발행되고 있다. 이 자격증은 CPM의 C가 Certified(공인)의 약자임에서 보듯이 비록 협회에서 발급되지 만 부동산자산관리 분야에서는 우리나라의 국가자격증처럼 상당한 효력을 갖고 있다. CPM 회원이 되기 위해서는 약 10과목 30) 의 부동산 자산관리 관련 교육이수와 시험합 격, 그리고 3년 이상의 실무경험을 요하고 있 다. 회원이 되면 자산관리회사에 취업이 되고 정보를 공유하게 되며, 약 10년의 경력이 되 면 약 연봉 US$100,000 이상의 고액 소득자 가 될 수 있다. 물론 IREM에서 주택부문 관 리와 관련하여 발행하는 ARM이라는 자격증 이 있지만, 우리나라에는 아직까지 도입되고 있지 않다. 미국은 1960년대 리츠 도입, 1973년 석유 위기, 1980년대 후반기 극심한 불황으로 부실 부동산 처리 및 관리가 민간에 위탁되면서 PM시장이 활성화 되었다. 또한 정리신탁공사 (RTC)의 도입으로 자산-부채를 종합적으로 관리하는 자산관리분야(Asset Mana -gement) 가 발전하는 계기가 되었다. 1990년대는 리츠 의 급신장으로 전국적인 규모를 갖춘 종합부 동산서비스회사인 CB Richard Ellis, Cushman 30) MNT(시설유지관리), FIN(금융), MKL(마케팅), HRS(인 사관리), ASM 3종류(투자분석), 윤리, CPM종합시험, MPSA(자산관리계획서). 39

12 부동산자산관리의 선진화 방안연구 & Wakerfield, Grubb & Ellis 등이 출현하였 으며, 2000년대 들어 기업인수를 통해 대형 화, 종합화 및 국제화의 초석을 다졌다. 31) 발전단계로 분류해 보자면, 1990년대 이전 의 물리적 관리, 1990년대 서비스 중심의 자 산관리, 2000년대 이후 고객에게 제공하는 자 문의 질과 수준으로 자산관리회사의 능력을 결정하는 시대가 되었다. <표 3> 부동산관련 국제간 자격제도 비교표 (2015) 한 국 미국(캘리포니아주) 일 본 자격총괄 web 자격의 모든 것 (한국산업인력공단) -자격정보 -국가기술자격 -국가전문자격 민간자격정보서비스 (한국직업능력개발원) -자격정보, -민간자격검색 -등록민간, -공인민간 -민간자격현황 -국가자격 자격の 왕도 -국가자격 -공적자격 -민간자격 공인중개사 web (한국산업인력공단) -국가자격(공인중개사) 캘리포니아주부동산국 (Sales Person, Broker) - 州 자격 一 般 財 團 法 人 不 動 産 適 正 取 人 推 進 機 構 -국가자격( 宅 地 建 物 取 人 士 : 개정) 상업 부동산관리 web (재)한국산업교육원 -국가공인민간자격 (빌딩경영관리사) -민간자격(CPM) 一 般 財 團 法 人 일본빌딩경영센터 -공적자격(빌딩경영관리사) 주거용 부동산관리 web (한국산업인력공단) -국가자격(주택관리사) -민간자격(ARM) 一 般 社 團 法 人 맨션 管 理 業 協 會 (2013년 高 層 住 宅 管 理 業 協 会 명칭변경) -국가자격( 管 理 業 務 主 任 者 ) 공익재단법인 맨션관리센터 -국가자격(マンション 管 理 士 ) 31) 한국경제신문, 2012, 부동산자산관리실무. 40 부동산 자산관리 학술지

13 김재운 <표 4> 상업용부동산관리업 자격제도 비교표(2015) 한 국 미국 일 본 web (재)한국산업교육원 미국부동산자산관리협회 一 般 財 團 法 人 일본빌딩경영센터 자격명칭 빌딩경영관리사 - CPM(상업용 자산관리사) - ARM(주거용 관리사) 빌딩경영관리사 자격유형 국가공인민간자격 민간자격 공적자격 응시자격 18세 이상 없음 성별, 연령, 학력 무관 응시조건 없음 -CPM : 7과목 이수(부동산관련 학사 및 대학원 졸업자 면제, CCIM등 면 제) -ARM : 5과목 이수(부동산관련 학사 및 대학원 졸업자 면제, CPM등 면 제) 없음 시험형태 시험형태 1차 3과목 각25문항 : 빌딩관 리개론, 빌딩행정관리론, 빌딩 관계법규 2차 2과목 각25문항: 빌딩경영 위험관리론, 빌딩경영관리실무 1차:객관식 오지선다형 2차:객관식 오지선다형20문항+ 단답형 5문항 - CPM: 통합 5과목 사지선다 150문 항 + 윤리시험 + MPSA(주관식 자산 관리계획서) - ARM: 통합 5과목 사지선다 100문 항 통합 3과목+종합기술(교육수료 시 면제, 각10점 총30점 가점) 1.기획 입안 1시간90점 2.임대영업 1시간90점 3.관리운영 1시간90점 4.종합기술 1시간30덤 객관식 사지선다형 시험회수 매년 2~3회 2-3회/월 주요도시 순회 매년 1회 시험장소 전국 주요도시 미국 주요도시 동경 외 5대도시 합격사정 과락 40점 평균 60점 1차 합격자 익년 면제 2차만 합격자 불합격처리 -Sales person : 70% -Broker : 75% 평균 180점이상/300점 과목 58-62이상/100점 합격률 67.1% 결과통보 기타 약15일 Open-book 각 과목별 각 도시에서 실시 등록요건: 경력 필요 미국에는 PM전문회사가 약 32,000개 정도 로 연 210억 달러의 수수료를 벌고 있으며, 종합부동산서비스회사는 약 13,500개 정도로 연 77억 달러의 수입을 올리고 있다. 종업원 수 10인 이하의 중소회사가 77%를 차지하며, 100명 이상을 고용하고 있는 대형사는 2%에 불과하다. 주거용 68%, 비주거용 32%로 구성 되어 있다. 상업용 부동산관리회사는 오피스 빌딩, 공장, 토지, 의료 빌딩, 쇼핑센터, 주차 장 등의 관리를 맡고 있다. 일본은 우리나라와 비슷한 시험제도와 자 격제도를 유지하고 있다. 41

14 부동산자산관리의 선진화 방안연구 <표 5> 일본 주거용부동산관리업 자격제도 비교표(2015) 자격명칭 관리업무주임자 ( 管 理 業 務 主 任 者 ) 맨숀관리사 (マンション 管 理 士 ) 임대주택경영관리사 ( 賃 貸 住 宅 經 營 管 理 士 ) 업무분야 맨션 관리업자 사무실에 배치되 어 관리수탁계약, 관리사무보고 등의 업무를 담당 맨션 관리조합의 입장에서 조합의 운영 등에 조언과 지원을 하는 consultant 임대아파트나 맨션 등 임대주택에 관한 지식, 기능, 윤리관을 지닌 전문가 web 一 般 社 團 法 人 맨션 管 理 業 協 會 ( マ ン シ ョ ン 管 理 業 協 会 )(2013년 高 層 住 宅 管 理 業 協 会 명칭변경) 公 益 財 團 法 人 맨숀관리센터 (マンション 管 理 センター) 一 般 社 団 法 人 賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士 協 議 会 ( 公 益 財 団 法 人 日 本 賃 貸 住 宅 管 理 協 会 公 益 社 団 法 人 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 会 公 益 社 団 法 人 全 日 本 不 動 産 協 会 3개 단체의 통일자격) 자격유형 국가자격 국가자격 민간자격 응시자격 없음 없음 없음 응시조건 없음 없음 없음 시험과목 1관리사무의 위탁계약에 관한 것 2관리조합늬 회계 수입과 지출 의 조정 및 출납에 관한 것 3건물 및 부속시설의 유지, 수 선, 에 관한 기획 또는 실시조 정에 관한 것 4맨숀관리의 적정화 추진에 관 한 것과 법률에 관한 것 5전 각호에 관련된 것 이외의 관리사무에 관한 것 1맨숀관리에 관한 법령 및 실무에 관련된 것 (4항 관련 사항 제외) 2관리조합 운영의 원활화에 관한 것 3맨숀의 건물 및 부속시설의 형질 및 구조에 관한 것 4맨숀관리를 적정하게 추진하는데 관련되는 법률에 관한 것 1.임대관리의 의의, 역활 2.임대부동산경영관리사의 방향 3.임대주택관리업자등록제도 4.관리업무의 수탁 5.임차인 모집 6.임대차계약 7.관리실무 8.건물 설비의 지식 9.임대업의 지원업무 (기획제안, 부동산증권화, 세금, 보험 등) 시험형태 통합 객관식 사지택일 50문항 2시간 통합 객관식 사지택일 50문항 2시간 통합 객관식 사지택일 40문항 90분 시험회수 매년 1회 매년 1회 매년 1회 시험장소 동경 외 7대도시 동경 외 7대도시 동경 외 10대도시 합격사정 50문항 중 35문항 이상 정답자 50문항 중 38문항 이상 정답자 40문항 중 21문항 이상 정답자 합격률 (난이도) 21.0% (보통):맨숀관리사에 비해 약간 쉬움 8.4% 76.9% 결과통보 1.5개월 1.5개월 2개월 기타 등록유효기간 5년 등록강습 필요 평균연령 39.2세 42 부동산 자산관리 학술지

15 김재운 Ⅴ. 부동산자산관리의 선진화 방안 이제까지 우리나라 부동산 관리업의 현황 및 문제점과 미국의 현황 및 관리제도를 종 합하고, 김상모(2006)의 논문에서 한국산업교 육원이 2005년 11월 26일 실시한 설문조사 32) 와 유원상(2009)의 설문조사 33) 를 참조하여 개 선방향을 찾아보고자 한다. 우선 먼저 부동산업의 거시적 측면에서 살펴 볼 때, 일본이 장기침체 이후 발전하고 있는 종합부동산서비스회사제도가 우리나라 32) 공인자격 빌딩경영관리사 설문조사 설문내용 1.공인시험 응시동기 2.자격증의 전망 3.장래 진출희망 분야 4.자격취득을 위한 교육 5.근무에 필요 예상 과목 6.희망 실무교육 분야 항목비율 취업(52%), 기타(31%), 창업(8%) 전망이 있다(70%), 모르겠다(22%), 전망이 없다(4%) 빌딩경영관리(70%), 빌딩임대업(12%), 부동산관련업(7%) 교육받음(80%), 교육안받음(20%) 사무(65%), 컴퓨터(11%) 빌딩경영(41%), 시설(31%), 관계법규(23%), 환경(10%) 33) 부동산관리업과 자격제도에 관한 설문조사 설문내용 1.국내 부동산관리업 의 발전을 위하여 노 력해야 할 것은? 항목비율 1.부동산관리업의 정체성 확립 및 체계화(28.8%) 2.부동산관리업종에 대한 일반적인 변화(27.04%) 3.전문자격제도 시행에 따른 인재양성 (24.85%) 4.회사의 영세성의 탈피로 대형화 및 전문화(12.28%) 에도 조속히 도입하여 낙후되어 있는 우리나 라 부동산서비스산업을 선진화해야 한다. 이르면 2015년부터 부동산관련 업무 등을 원스톱 제공하는 부동산 종합 서비스 회 사 가 등장한다. 일본에서는 1990년대 이후 개발 중심 부동산회사가 임대, 자산관리, 중 개, 컨설팅서비스를 제공하는 종합 부동산 회 사로 많이 성장했다. 대표적으로는 미쓰이( 三 井 )부동산은 임대 관리와 중개 주거서비스 제고은 물론 주택 분양 개발까지 수행하는 일본 최대 종합 부동산 기업으로 2014년 매 출액이 15조원에 달했다. 고영선(2010)외는 감 정평가사의 경우 선진국에서 목격되는 대규 모의 종합부동산서비스회사(부동산에 대한 중개 금융 개발 컨설팅 서비스 통합제공) 가 우리나라에는 부재한 실정이라고 했다. 한 국에도 종합부동산서비스회사가 신설되고 그 회사에서 개발, 중개, 관리 등을 One-stop 방 식으로 서비스할 수 있다면, 부동산업의 질적 개선이 기대되고, 국내 중개업의 영세성으로 취업에 애를 태우는 부동산 관련학과 졸업생 들의 취업호전이 예상되며, 부동산산업의 전 후방효과를 감안해 볼 때, 경제성장에 많은 기여를 하게 될 것이다. 또한 주택산업연구원 김찬호 연구위원은 미쓰이 부동산은 2000 년대 이후 주택부동산시장의 침체가 지속됨 에도 불구하고 성장을 지속하고 있으며, 임 대, 분양, 관리, 중개, 기타 주거서비스 등 다 양한 사업포트폴리오 구성을 통한 안정적인 수익기반을 구축하고 있다. 라고 예를 들면 서, 한국도 이러한 자본력과 전문적인 부동산 개발, 보유 운영 능력을 갖춘 종합부동산기업 이 필요하다고 설명했다. 34) 2.부동산관리사 자격 이 제도화 되었을 경 우, 부동산업계에 미 치는 영향은? 1.부동산관리업의 신뢰성 제고(26.9%) 2.부동산 거래질서 확립(24.41%) 3.부동산관리업의 위상정립(20.76%) 4.부동산관리업의 전문성 향상(11.54%) 34) 김찬호, 제2주제 주택산업 신성장 동력과 전략 방향, 주택산업 신성장동력 모색을 위한 세미나, 주 택산업연구원. 43

16 부동산자산관리의 선진화 방안연구 이와 더불어 부동산관리업의 정체성 확립 과 신뢰성 및 위상제고를 위해서는 법정 전 문단체가 설립되어 회원의 관리와 자질향상 을 도모하여 관리업의 전문화를 이끌어 나가 야 할 것이다. 둘째, 기존 연구논문에서는 유원상의 통합 건물관리법, 김일효의 건물유지관리기본법 등 부동산관리 관련법을 신설하여 자격제도화 할 것을 주창하는 경우가 많았지만, 연구자는 상업용부동산관리의 국가자격제도화에는 동 의하지만, 신설법을 제정하는 것보다는 주택 법 내에서의 주택관리사처럼 건축법 내에 상 업용부동산자산관리사 제도를 신설하는 정도 의 건축법 개정안이 바람직하며, 이를 통해 전문자격제도 시행에 따른 인재양성을 강화 시켜 나가야 한다. 또한 주택임대관리업도 일 본처럼 임대주택경영관리사 를 신설하여 전문자격화해야 한다. 셋째, 필요교육 이수, 실무 및 검정(test)을 통합하여 선발하는 자격제도로 변해야 한다. 이조시대와 일제 강점기를 거치면서 사전교 육과는 관계없이 오로지 고시만 합격하면 입 신양명할 수 있다는 생각이 아직까지도 우리 사회를 지배하여 왔다. 이동임 외(2006) 35) 에 따르면, 우리나라 자격제도는 교육자격과 직업자격이 이원화된 자격체계이며, 교육자격 이 자격의 범주에 포함되지 못하는 것은 우 리나라 특유의 현상이다. 자격은 오직 국가기술자격법에 의한 자격 과 개별법령에 의한 국가자격 뿐이며, 이러한 이원화는 학습자의 평생학습과 다양한 학습 결과를 평가 인정하거나, 수평적 수직적으 로 연계하지 못하고 있다. 국가기술자격의 경 우 대부분 종목이 검정(test)에 의한 결과로 자격을 부여한다. 오직 1-2회의 시험만으로 일정 점수 이상의 응시자를 합격시킨다. 이러한 방식이 개인의 능력을 총체적으로 확인할 수 있는지에 대한 논란이 존재한다. 새로운 자격화 방법을 실현시키기 위해서는 능력을 측정하는 방법에도 변화가 요구된 다. 고 설명하고 있다. 미국의 CPM처럼 협회의 교육 이수, 시험, 실무경력을 종합하여 자격증을 발급하는 형 태가 바람직하다고 본다. 홍형욱(2006) 36) 도 주택관리사가 전문자격 사가 되기 위해서는 협회, 대학, 평생교육원 의 학점은행제 등을 통한 정규교육과정과 시 험, 인턴십을 종합하여 배출되어야 한다고 주 장했으며, 연구자도 이 뜻에 적극 동조한다. 왜냐하면, 현재 80%를 상회하는 대학진학 률을 감안하고, 평생교육원이나 학점은행제 도, 독학사 제도 등 수많은 교육 방법이 있음 을 감안 할 때, 사전교육 이수제도는 평등에 어긋나지 않다. 대신 사전교육을 이수하면서 본인의 적성을 파악할 수 있는 시간을 갖게 되어 직업선택을 신중하게 선택할 수 있는 바람직한 기회가 될 것이다. 넷째, 사후관리방법의 개선인데, 우리나라 는 자격증을 한번 취득하면 영원히 유효한 경우가 많다. 이는 빨리 변하는 현대사회의 변화에 발맞춰 나가기 위해서는 평생교육이 필요한 바, 등록증 유효기간 제도를 두어서, 일정기간마다 보수교육을 이수하고 등록증을 갱신하는 제도를 신설해야 한다. 이는 전문직 의 신뢰도를 유지하고 높일 수 있는 첩경이 라고 본다. 다섯째, 너무 파격적인 개선 방향일지 모 르겠지만, 미국 공인중개사 시험(예:캘리포니 35) 이동임 외, 2006, 지식정보화시대의 신자격제도 구 상, 한국직업능력개발원. 36) 홍형옥, 2006, 주택관리사 자격시험 개선 방안, 한 국주거학회지, 통권1호. 44 부동산 자산관리 학술지

17 김재운 아 주정부 Salesperson or Broker 시험)처럼 먼저 필요교육을 지정 대학이나 전문교육기 관에서 이수하고, 시험은 연1회가 아닌 수시 시험(거의 1주일 간격으로 시험 실시)으로 기 본 내용만 알면 시험은 합격(문제은행식으로 75점 합격선)하고, 실제 실무를 경험하면서 자기 적성이 맞는지를 점검하고 영업력에 따 른 성공여부를 결정토록 하는 것이 중요하다 고 볼 수 있다. 따라서 일 년에 1번 있는 시험을 보기 위 하여 거의 1년 동안 학원에서 고시를 보는 것처럼 공부하며, 부동산학과 학생들도 학교 공부 따로, 학원공부 따로 하는 고역을 치르 면서 대학교육은 학점 따는데 만 필요하다는 말이 회자될 정도이다. 따라서 상기처럼 상 업용부동산자산관리사 제도가 신설되어 대 도시에서 수시로 시험을 치룰 수 있다면, 사 교육비와 시간이 많이 절약되고 대학수업도 정상화되리라 본다. 왜냐하면 공인중개사나 주택관리사가 고 시수준은 아니기 때문이며, 합격률을 지키기 위해 비비꼬는 시험문제는 현실 업무에서 별 도움이 되지 않는다고 생각되기 때문이다. 기 본적인 지식만 알면 충분하고, 영업에서 경쟁 을 하도록 유도하는 것이 바람직 할 것이다. 또한 주택임대관리업에도 주택임대관리 사 제도를 신설하여 당해 임대건물의 중개 업무까지 담당해야 할 것이다. Ⅵ. 결 론 최근 몇 년 동안 세계적으로 또는 국내에 서도 서비스산업의 선진화가 가장 중요한 과 제로 떠오르고 있으며, 특히 박근혜 정부의 창조경제는 기술의 발전 뿐 아니라 서비스산 업의 선진화를 통한 일자리 창출과 경제성장 을 의미하기도 한다. 삼성전자와 현대자동차 같은 세계적 기업이 경제성장을 이끌고 있어 지표상 경제는 그렇게 나쁘지 않은 것 같지 만, 노동집약적 산업으로 일자리 창출이 높은 부동산업과 건설업 등이 장기침체에 빠져서 경제성장이 주춤거리고 있는 바, 현재는 서비 스산업의 생산성 향상이 절실한 때이다. 서비스산업 중에서도 전후방효과가 큰 부 동산중개업의 거래량 감소에 따라 폐업이 늘 어나고 있는 현실에서 겸업할 수 있는 부동 산서비스업분야의 다변화가 절실한 때이다 ~ 2000년 사이에는 주택보급률이 낮아 막대한 양의 주택공급이 이루어져 높은 경제 성장을 이루었으나, 이제는 주택보급률이 100%를 넘어서면서 건설보다는 관리 분야로 트렌드가 변해가고 있다. 특히 IMF외환위기 이후 미국계 펀드자본들이 국내 테헤란로나 여의도에 소재하는 대형빌딩들을 매입하면서 자연스럽게 외국계 부동산자산관리회사도 한 국에 들어오게 되면서 부동산관리업이 발전 하는 계기가 되었다. 우리나라도 이제는 제3 차 서비스산업의 발전을 통한 일자리 창출과 경제 재도약을 위해서 정부가 서비스산업의 선진화를 위해 여러 가지 정책을 내놓고 있 다. 이 논문에서 다룬 부동산자산관리와 관련 하여 몇 가지 특징을 도출하고 중요사항을 요약해 보고자 한다. 첫째, 우리나라도 건설사 위주에서 벗어나 일본의 미쓰이 부동산 같은 종합부동산기업 이 신설되어야 하며, 부동산관리 관련 법정전 문단체가 생겨서 부동산관리기업 및 관리사 들을 관리하고 교육하며, 자격 제도 등을 통 한 질적 개선에 힘써야 한다. 둘째, 유원상의 통합 건물관리법, 김일효 의 건물유지관리기본법 등 부동산관리 관련 법을 신설하여 자격제도화 할 것을 주창하는 45

18 부동산자산관리의 선진화 방안연구 연구들이 지속되고 있다. 셋째, 현재는 국가자격이나 국가기술자격 의 대부분이 검정(test)에 의한 결과로 자격을 부여하고, 오직 1-2회의 시험만으로 일정 점 수 이상의 응시자를 합격시키고 있다. 이러한 방식이 개인의 능력을 총체적으로 확인할 수 있는지에 대한 논란이 존재한다. 최근에는 공 인회계사, 변호사 시험에서 일정 교육이수를 요구하고, 유통관리사는 실무를 요구하는 추 세로 변화하고 있다. 넷째, 미국 캘리포니아주의 공인중개사 제 도에는 등록유효기간 4년이 지나면 보수교육 을 받고 등록증을 갱신 37) 해야만 하고, CPM도 지속적인 세미나 참석과 보수교육이 필요하 다. 우리나라는 거의 대부분 자격증의 유효기 간이 없어 사후관리가 약한 편이며, 지속적인 새로운 지식과 전문성을 키워나가는데 한계 가 있다. 다섯째, 미국 캘리포니아주의 공인중개사 시험제도를 보고 연구자도 놀란 점은 시험이 문제은행식에 의해 대도시에서 거의 1주일 간격으로 수시로 실시되고 있다는 점이다. 38) 우리나라는 1 년에 몇 차례 시험을 보는 자 격종목도 있지만 이는 대부분 국가기술자격 에 해당되고, 부처법령에 의한 국가자격은 대 부분 1년에 1번 실시되고 있다. 상기와 같이 파악한 특징들을 기준으로 하여 선진화 방안을 찾아보고자 한다. 첫째, 1990년 이후 주택 부동산시장의 침 37) 38)캘리포니아 시험장소 : Fresno, San Diego, Los Angeles Vicinity, Ocaland, Sacramento LA 최근 공시 시험일자 2016년 2월 10, 17일, 3월 2, 14, 25, 29일 LA 시험장소 : Bureau of Real Estate Electronic Exam Center 1 Centerpointe Drive Exam Room: Rm 370 EEP, La Palma, CA (응시가 능좌석 : 94석) 체가운데 새롭게 등장한 일본의 종합부동산 기업처럼, 우리나라도 부동산 개발, 분양 및 임대, 중개, 관리, 재개발과 재건축 등 다양 한 사업포트폴리오 구성을 통해 안정적인 수 익기반을 구축할 수 있는 부동산종합서비스 회사를 육성해야 하고 선진국에 대한 서비 스업 개방을 대비하여 대형화해야 한다. 우리 나라도 최근에 비록 전세문제 등으로 주택문 제가 복잡하지만, 주택보급률 100%초과, 인구 의 저출산 및 노령화, 주택가격 하락 가능성 에 대한 언론 보도 등으로 국민들의 구매력 이 심리적으로 약해지면서 전세값만 폭등하 고 매매가는 보합 또는 약간 하락추세이다. 따라서 우리나라의 건설업체들도 건설의 한 계를 인식하고 분양위주의 건설산업에서 탈 피하여 부동산 개발, 분양, 중개, 관리 등 다 양한 사업포트폴리오를 구성하는 대형 부동 산종합서비스회사를 구축할 때가 되었다. 이 와 더불어 이들을 관리하고 발전시켜나가야 할 법정전문단체가 생겨야 한다. 둘째, 상업용부동산 관리를 위한 법 제정 은 바람직하지 않고, 건축법 내에 상업용부동 산자산관리사 제도 도입을 위한 건축법 개정 이 필요하다. 왜냐하면 현재 (재)한국산업교 육원이 실시하는 국가공인 민간자격인 빌 딩경영관리사 가 있는데, (국가공인)민간자 격은 전문자격사의 법적채용의무 조항이 없 으므로, 주택법 내의 주택관리사 같은 국가자 격제도와는 큰 차이가 있다. 또한 건축법 제1 조 39) 에는 분명히 안전 이라는 단어가 포 함되어 있고, 이는 건축물의 안전이 국민의 생명과 관련이 있음을 분명히 보여 주고 있 는 바, 자격기본법 제11조 40) 에 의거 국가자 39) 제1조(목적) 이 법은 건축물의 대지 구조 설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전 기능 환경 및 미관 을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목 적으로 한다. 46 부동산 자산관리 학술지

19 김재운 격을 신설할 수 있다. 다만, 자격기본법 제11 조 2항 41) 에 의거 빌딩경영관리사 라는 명 칭은 사용 불가능하므로 새로운 자격 명칭을 만들어야 할 것이다. 또한 주택임대관리업에 도 주택임대관리사 같은 전문자격제도를 신설해야 한다. 타자격증 소지자가 주택임대 관리업을 겸업한다는 것은 전문업으로의 발 전을 저해할 것이다. 셋째, 현재와 같은 검정(test)위주의 자격 제도를 지양하고, 미국 CPM 검정과 홍형욱 (2006) 42) 의 주장처럼 전문자격사는 협회, 대 학, 평생교육원의 학점은행제 등을 통한 정규 교육과정 이수조건과 시험, 실무경력을 종합 하여 배출되어야 한다. 공인중개사 시험을 합 격하기 위하여 휴학을 하고 사설학원에 다녀 야 하는 현실에서, 상기 제도는 대학교육의 정상화에도 도움이 될 것이다. 넷째, 미국 캘리포니아주의 공인중개사의 등록유효기간제도(4년후 보수교육을 받고 갱 신)처럼 우리나라에도 상업용부동산관리사 제도가 국가자격제도로 도입된다면, 그 등록 유효기간을 5년으로 하고, 보수교육 이수 후 갱신해주는 제도를 도입해야 한다. 이는 전문 자격사로서의 전문성과 신뢰성을 높여 상업 용부동산 관리업의 발전을 가져올 수 있다. 또한 시험합격 후 5년 이내에 업무활동을 하 지 않을 경우 효력상실 조항도 검토해 볼 필 요가 있다. 이는 너무 조기에 자격증 취득에 만 매달리는 응시자 숫자를 조절 할 수 있기 때문이다. 다섯째, 의사, 변호사, 교사, 약사 등과 같 은 면허 성격이 아니면서, 다수의 합격자가 배출될 수 있는 성질의 자격증은 미국 캘리 포니아주의 Broker 시험처럼 문제은행식으로 1,2차 구분 없이 통합하여 수시(1개월에 약 4 번 정도 시험실시)로 응시가 가능한 시험방 법도 검토해 보아야 한다. 우리나라는 초중고에서 사교육이 성행하 고, 그 비용도 막대한 것을 모든 국민이 절감 하고 있다. 그럼에도 불구하고 대학에서 자격 증 공부를 학원처럼 잘 해 주고 있지 못해서 대학은 학점 따는 곳으로 전락하고, 학생들은 또 사교육에 매달리면서 막대한 비용과 시간 을 쓰고 있다. 국가 전체적으로 너무 낭비 요 소가 많으므로, 셋째부터 다섯째안 까지를 참 조하여 자격제도를 개선해 나가야 한다. 마지막으로 본 연구의 한계점과 향후 연 구방향을 제시해 보고자 한다. 본 연구의 한 계점으로는 일반인의 부동산자산관리에 대한 낮은 인식을 의식하여, 기존 논문의 조사자 료, 2차 자료 등에만 의존하고 1차 설문자료 조사를 하지 못한 점이 아쉽다. 따라서 향후 연구방향으로는 다양한 표본 추출을 통하여 객관성이 높은 설문조사를 실 시하고, 미국 이외의 선진국 부동산자산관리 제도를 조사, 분석하는 연구가 필요할 것이 다. 40) 제11조(국가자격의 신설 등) 1 중앙행정기관의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 분야에 대하여 국가자 격관련법령으로 국가자격을 신설할 수 있다. 1. 국민의 생명 건강 및 안전에 직결되는 분야 41) 제11조(국가자격의 신설 등) 2중앙행정기관의 장은 제 19조제1항에 따라 공인된 민간자격(이하 "공인자격"이라 한다)과 동일한 명칭의 국가자격을 신설하지 못한다. 42) 홍형옥, 2006, 주택관리사 자격시험 개선 방안, 한 국주거학회지, 통권1호. 참고문헌 1. 강해규, 2003, 부동산서비스업의 발전방향에 관한 연구, 대한부동산학회지, 21권. 2. 고영선 외, , KDI, 2009, 전문자 격사제도의 개선방안 연구, 연구보고서. 47

20 부동산자산관리의 선진화 방안연구 3. 김상모, 2006, 우리나라 빌딩관리의 제 도에 관한 연구, 성결대학교 석사학위논문. 4. 김상호, 2010, 변호사 공인회계사 공 인중개사 면허 취득의 소득효과, 직업능력 개발연구, 한국직업능력개발원, 13권(2). 5. 김용남, 2005, 부동산 간접투자시대에 있 어서 국내 부동산관리회사의 성장전략에 관 한 연구, 건국대학교 석사학위논문. 6. 김유경 정부균 최민섭, 2011, 부동산 학의 연구 경향 분석, 부동산학보, 한국부 동산학회, 47집. 7. 김일효, 2007, 건물자산관리제도 개선방 안에 관한 연구, 극동대학교 박사학위논문. 8. 김재운, 2013, 부동산자산관리사의 국가 자격 제도화에 관한 연구, 토지공법연구 제 63집. 9. 김찬호, , 제2주제 주택산업 신 성장 동력과 전략 방향, 주택산업 신성장동 력 모색을 위한 세미나, 주택산업연구원. 10. 박인호, 2010, 미국식 부동산전문교육 의 도입 방안에 관한 연구, 부동산중개학회 지, 1권. 11. 박진호, 2013, 민간임대주택시장 활성 화를 위한 제도개선에 관한 연구, 건국대학 교 석사학위논문. 12. 유원상, 2009, 부동산관리기획의 전문 화 방안에 관한 연구, 강남대학교 박사학위 논문. 13. 이동임 외, 2006, 지식정보화시대의 신 자격제도 구상, 한국직업능력개발원. 14. 이상영 서후석, 2011, 일본 민간 임대 주택시장 발전과정의 특성과 그 시사점, 부 동산학보 제45집, 한국부동산학회. 15. 이창석, 2010, 부동산 관리론, 신광문 화사. 16. 조만현, 2010, 민간임대주택의 시설관 리 및 임대관리 통합서비스 모형구축에 관한 연구, 대구대학교 박사학위논문. 17. 한국경제 60년사 편찬위원회, 2011, 한 국경제 60년사, 한국개발연구원. 18. 한국경제신문, 2012, 부동산자산관리실무. 19. 한국경제신문, A 한국직업능력개발원, "전문분야 인력관리를 위한 국가자격제도 정비", 보도자 료. 21. 홍형옥, 2006, 주택관리사 자격시험 개 선 방안, 한국주거학회지, 통권1호. 22.(사)대한주택관리사협회홈페이지, < 23. e동작신문, < 48 부동산 자산관리 학술지