housing & site planning architecture urban design 3-16 Jungdae-ro 25-gil, Songpa-gu, Seoul, , Korea Tel Fax

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2 housing & site planning architecture urban design 3-16 Jungdae-ro 25-gil, Songpa-gu, Seoul, , Korea Tel Fax

3 CONTENTS H A U D R E P O R T n o.4 0 h o u s in g & s it e p la n n in g a r c h it e c t u r e u r b a n d e s ig n Main Theme : Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy _since 2015 prospects 주택정책에따른정비사업의변화와향후전망분석 서론 / 03 배경 목적 _ 2015 년이후변화 주택시장및주택정책의변화 / 07 연대별주택시장의변화 연대별주택정책의변화 주택정책에따른정비사업관련법의변화 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 / 21 정비사업법제도의변화 도시및주거환경정비법이전의정비사업관련법 도시및주거환경정비법제정 서울시뉴타운정책 도시재정비촉진을위한특별법 공공관리제 도시및주거환경정비법의개정 정비사업의현재 공공관리제의지속 정비사업지선별 ( 실태조사 ) 정비사업의다변화 ( 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 ) 2020 서울시주거환경정비기본계획과정비사업 2015 년이후정비사업의변화 / 39 도시재생사업 정비사업패러다임의전환 _ 도시재생사업 정비사업의보완 공공관리제의개선 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 출구전략 ( 해제 ) 의후속조치 9.1 대책후속조치 _ 재건축 재개발정비사업의부분적활성화 맺음말 / 53 Focus - On HAUD Works HAUD Works 수주 PJ / 59 화성시송산그린시티 EAA 1BL 공동주택신축공사 진행 PJ / 60 제주시용담3동관광숙박시설신축공사 착공 PJ / 61 상암 DMC 디지털드림타워신축공사 준공 PJ / 62 강동구청및둔촌역주변제1종지구단위계획수립용역

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5 HAUDREPORT no.40 Main Theme : Introduction 서론 배경 목적

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7 서론 Main Theme : 서론 배경 주택수요를단기간에해결하고, 노후불량주거지의정비를위해선택되었던대규모의철거형주거정비방식은 1960년이후현재까지서울의주택부족, 토지의정책적활용및기반시설확보라는기성주거지의당면과제를해결해왔다. 정비사업은 2003년부터시행된 도시및주거환경정비법 을통해정비기본계획이수립되었고, 노후 불량한주거지를 정비예정구역 으로지정하여선계획 후개발을할수있도록하였다. 또한강북뉴타운의시작으로 2005년 도시재정비촉진을위한특별법 이제정되어광역단위의주거정비사업이확산되는계기를마련하였다. 기존의전면철거형정비사업은주택의양적인공급, 주거환경의개선, 사회기반시설의설치등의긍정적인측면도있었으나, 주택을비롯한시설의양적공급과물리적환경정비에만치중함으로써원주민재정착률의하락과지역공동체붕괴등많은문제점이발생하였고, 민간개발자에게전적으로의존하여시장경제의논리에맡김으로써지역전반의공공성창출의어려움등부정적인측면도존재한다. 최근재개발 재건축사업등의정비사업은부동산경기침체, 사업성저하및주민갈등등으로지연 중단됨에따라공공의역할확대, 규제완화및조합운영의투명성제고등을통해정비사업의원활한추진을지원하고, 사업추진이어려운지역은주민의사에따라조합설립인가등을취소할수있도록하며, 정비사업이일정기간지연되는경우에는구역을해제할수있도록하고, 전면철거형정비방식에서벗어나정비 보전 관리를병행할수있는새로운사업방식을도입하는등도시재정비기능을강화하는방향으로추진되고있다. 도시재생사업이란기존의정비사업에서환경적, 경제적, 사회 문화적목표들을통합하여도심의활력을유지하여급격한산업화와도심공동화로인한도시의쇠퇴를방지, 사람중심의도시로의방향전환을모색하는사업이다. 지속가능한도시재생사업이되기위해서는개발에따른결과를함께공유할수있는공동체의커뮤니티조성이도시재생사업에서확고히정착해야하고, 동시에지역적특색과지역구성원의입장에서그들이오랜세월형성해온라이프존과라이프사이클유지가전제되어야한다. 최근부동산경기침체, 저성장시대돌입, 인구및가구구조변화등의여러환경의변화와기존정비사업의문 제점이부각되면서정비사업의패러다임이변화하고있으며, 기존의전면철거형사업방식에서주택개량형도 시재생사업방식으로변해가고있다. 목적 급속한경제성장의기반으로물리적공급위주의주택시장은저성장시대에돌입하면서많은부작용및한계에직면하고있고, 기존전면철거형사업방식에서주택개량형사업방식으로정비사업의패러다임이변해가고있음을알수있다. 주택시장및주택정책을연대별로구분하여관련법과제도의변화를파악하고, 정비사업의과거와현재그리고 2015년이후정비사업의변화에대해살펴보고자한다. HAUDREPORT no.40 5

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9 HAUDREPORT no.40 Main Theme : Changes in the housing market and housing policy 주택시장및주택정책의변화 연대별주택시장의변화 연대별주택정책의변화 주택정책에따른정비사업관련법의변화

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11 주택시장및주택정책의변화 주택시장및주택정책의변화 연대별주택시장의변화 > 1970 년대의주택시장 가계소득이증대되고도시화가급진전되면서주택수요가급속히증가 소형주택은감소한데반해대형주택들은급격히증가 경제개발계획의성공적수행으로가계소득이증대되고도시화가급진전되면서주택수요가급속히증가하였다. 1970~1980년까지의기간동안소형주택은감소한데반해대형주택들은급격히증가하였다. 이로인해실질적구매력이있는일부부유자만을대상으로소량의신간주택만이공급됨으로서불노소득을얻게된일부부유자의투기가만연하게된반면자가보유율은주택보급률보다급격히하락하게되었다. > 1980 년대의주택시장 자재비와인건비의지속적인상승과분양가격의인상수준통제로주택공급량의증가한계 1988 년주택 200 만호계획수립, 1989 년획일적인분양가규제를원가연동제로전환 주택공급량은 1970년대에비해크게증가되었다. 그러나자재비나인건비의지속적인상승이생산성을앞지르고분양가격의인상수준은물가상승이하로통제되면서결국주택공급량의증가는한계를나타나게되었다. 상황이이렇게되자정부는 1988년주택 200만호계획을수립하였고 1989년에는획일적인분양가규제를원가연동제로전환하여표준건축비의대폭적인인상과건축비상승이원가에반영될수있도록하였다. > 1990 년대의주택시장 주택 200 만호계획의성공적추진으로주택부족문제점차완화 주택의위치와미래상품가치등종합적으로고려하여주택을구입 주택보급률이높아지고주택가격이안정되어감에따라시장가와분양가의차이가점차줄어들었고, 실수요자들도주택의위치나품질, 미래상품가치등을종합적으로고려하여주택을구입하는구매행태를보이기시작했다. 그러나이러한시장변화에도불구하고주택가격규제로인해주택건설업체들이공급하는주택은주택형태나내부설계가유사할뿐아니라공급과정마저동시분양등의획일화된모습을보여주었다. 이에부응하지못하는주택의공급은결국미분양이계속증가하는데큰영향을미쳤다. < 표 2-1> IMF 전후주택시장의변화 구분 IMF 이전 IMF 이후 제도및환경변화공급수요 규제시장 양적공급치중 공급자시장 소품목다량생산 마케팅부재시장 비브랜드시장 소유개념 획일적수요 ( 주택유형, 대규모시장, 제한적수요계층 ) 자율시장 질적수준제고 소비자시장 다품목소량생산 마케팅시장 브랜드시장 거주개념 수요다변화 ( 주택유형세분, 지역시장, 수요계층의분화 ) HAUDREPORT no.40 9

12 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects > 2000 년대의주택시장 2001 년하반기강남을중심으로주택가격이급등, 2002 년에는비수도권지역과단독주택시장으로확산 2003 년말이후내수경기크게위축되었으나, 주택경기는호조를보임 2007 년까지부동산침체기와거래의각종규제로가격하락, 거래감소의침체기 정부는 2002년에 4차례나주택시장안정책을실시하였으나, 가격급등세가지속되었다. 투기억제를위한 1.8, 3.6, 8.9 대책, 특정지역투기억제와수급불균형해소에역점을둔 9.5 대책이모두실패로돌아갔고, 재건축규제강화등이공급을위축시켜오히려투기를조장하는결과를낳았다. 2004년은정부의강력한부동산가격안정대책과내수침체장기화가겹치면서아파트분양시장의침체가지속되었다. 주택시장은 2005 년에서 2007년까지부동산침체기가도래하면서, 정부의강력한정책이본격시행되는시기였다. > 2010 년대의주택시장 2013 년새정부출범이후신규분양시장에수요가회복되면서시장기대감을형성 2014 년상반기에는부동산정책발표로인해수도권아파트가격이다시상승하고거래량은지속적으로 증가하고있으나여전히불안요인도상존 2007년 127.9조원에달했던국내건설시장은 2013년 91.3조원까지감소하였다. 시장규모가 30% 가까이축소되며 1995년수준까지떨어졌다. 글로벌금융위기를거치며, 재고주택시장에서는주택가격하락, 거래실종이나타났고신규분양시장에서는미분양, 미입주, 부실PF 등다양한어려움을겪었다. 2013년새정부출범이후거래가살아나고신규분양시장에수요가회복되면서시장기대감을형성하고있다. 2014년상반기에는임대과세정책과세월호참사등을겪으면서회복세가주춤하였으나, 2기내각출범이후금융규제완화, 기준금리인하, 9 1대책이패키지방식으로주택시장에발표되었다. 수도권아파트가격이다시상승하고거래량은지속적으로증가하고있다. 회복세로반전되긴하였지만, 여전히불안요인도상존한다. < 그림 2-1> 정책발표와수도권아파트매매가격지수추이 2014년하반기이후긍정적인지표들이두드러지고있다. 먼저, 9 1대책이후심리지수가큰폭으로상승하면서향후시장에대한기대감이커진것으로판단된다. 2013년에는실수요의시장진입이이루어졌다면 2014년에는교체수요가시장에진입하면서수요가확대된것으로판단된다. 신규분양시장, 재건축시장은재고주택시장보다뜨겁다. 정책적으로도 2기내각출범이후다양한규제완화정책을사용하면서시장반전을이끌었고, 2015년에도이러한규제완화기조가유지될것으로예상된다. 10 HAUD

13 주택시장및주택정책의변화 연대별주택정책의변화 > 1970 년대의주택정책 주택건설10개년계획 (1971~1981) 민간전문주택업체육성 (1975.1) 임대주택전매금지 ( ) 주택건설기준설정및체계화 (1979.4) 정부가본격적으로주택문제에관심을갖고당시의경제개발 5개년계획과는별도로장기적인주택건설계획의마련및주택건설촉진법과같은제도적정비까지강구하는등적극적인정책을추진한시기라고볼수있다. 특히, 1978년에는부동산투기로인해주택시장이과열되자정부는 5월과 8월에각각주택가격안정과투기억제를위한주택공급에관한규정의제정과부동산투기억제및공급대책 (8 8조치) 을발표하였다. 이를통하여정부가주택의공급조건과방법을직접통제하는계기를마련하게되었다. < 표 2-2> 제 1 차 ~4 차경제개발 5 개년계획기간별주택정책의목표및수단 계획기간주택정책목표주택정책주요내용 제1차계획 (1962~1966) 제2차계획 (1967~1971) 제3차계획 (1972~1976) 제4차계획 (1977~1981) 센서스에근거한주택건설 저소득층용공영주택의건설 서울의주택건설에중점 민간자력건설에중점 택지공급의원활화 도시주택의아파트화 불량무허가주택의정비 주택공급의확대 소득계층별유효수요파악 기존주택의최대한보전 주택의질및편익시설개선 주택건설의양산체제의유도 공공부문의소규모주택건설 주택건설의지역배분합리화 민영주택사업지원 (1962) 주택건설개량기금지원 (1963) 택지조성사업실시 ( 화곡동지구,1965) 주택자금전담기구설치 ( 주택은행 ) 표준주택의근거및자재의표준화, 규격화유도 주택투기및건축억제 (1967.1) 주택채권발행등서민주택자금조성 (1967.3) 집단거주지, 신도시개발 주택건설10 개년계획 (1971~1981) 주택자재규격화, 표준화, 프리훼브주택자재보급확대 ( ) 민간전문주택업체육성 (1975.1) 대도시주변의위성도시개발 임대주택전매금지 ( ) 주택건설기준설정및체계화 (1979.4) 택지의공영개발촉진 ( ) 공공부문소형주택건설촉진 (1981.7) > 1980 년대의주택정책 주택분양우선순위세분화및주택경기활성화조치 (1982.1) 주택투기억제대책 _ 청약제도개선, 전매제한기간연장분양자격요건강화 ( ) 주택200만호건설계획 (1988) 신도시건설을통한주택대량공급 (1989) 1970년대에이어 1980년대에도고도경제성장을지속하였으며 1986년부터는국제무역수지가흑자로전환되었다. 이러한변화로시중유동성이크게증가하였고이자금이증권과부동산시장으로유입됨에따라주가와부동산가격이급등하기시작하였다. 1988년 6공화국출범이후정치적민주화와더불어소득계층간의분배개선및복지요구등경제적민주화의욕구가각계각층에서분출되면서사회안정적측면에서주택문제의중요성이부각되기시작하였다. HAUDREPORT no.40 11

14 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects < 표 2-3> 제 5 차 ~6 차경제개발 5 개년계획기간별주택정책의목표및수단 계획기간주택정책목표주택정책주요내용 제5차계획 (1982~1986) 제6차계획 (1987~1991) 주택공급의확대 내집마련기회의확대 주택가격의안정 임대주택제도의개선 주택환경의개선 주택건설의양산체제의유도 공공부문의소규모주택건설 주택건설의지역배분합리화 소형주택의공급확대및주택공급제도개선 주택분양우선순위세분화 (1982.1) 주택경기활성화조치 (1982.1) 주택투기억제대책 ( 청약제도개선, 전매제한기간연장분양자격요건강화 ( ) 청약예금제도지역확대 (1984.4) 주택규모소형화, 공급체계정비 주택200만호건설계획 (1988) 영구임대, 근로자주택공급 신도시건설을통한주택대량공급 (1989) > 1990 년대의주택정책 부동산실명제 (1995.3) 수도권의소형건설의무비율자율화와지역분양가규제자율화 (1997) 분양가격규제폐지 (1998) 1993 년부터시작된신경제 5 개년계획의정책목표는여전히주택공급의확대, 주택가격의안정, 저소득층의 주거안정기반확립과재고주택의질향상에두었다. < 표 2-4> 신경제 5 개년계획기간별주요정책의목표 계획기간주택정책목표주택정책주요내용 신경제 5 개년계획 (1993~1997) 매년 50~60 만호공급 공공주택자금의지원수준및조건개선 주택건설과택지개발을민간주도로전환 재고주택의질적수준향상 건전한임대문화정착, 공동주택의질향상 사전결정에도입 (1994) 부동산실명제 (1995.3) 수도권의소형건설의무비율자율화 (1997) 수도권의지역분양가규제자율화 1(1997) 1997년말의외환위기에비롯된금융위기는주택부문에있어서도총체적문제를야기하였다. 주택수요측면에서는주택소비심리위축, 이미분양받은사람들의자금조달곤란, 전세이동의마비등을초래하였고, 주택공급측면에서는건설업체의자금난심화로부도업체수가증대되었다. 금융기관들의구조조정, 부실채권증대및주택금융자금의조성이감소되었으며, 보증기관의대위변제급증으로보증기관의부실화가우려되는상황이발생하였다. > 2000 년대의주택정책 주택경기활성화대책 (2001) 대책 (2003), 8.31 대책 (2005), 3.30대책 (2006), 11.15대책 (2006) 1.11대책, 1.31대책등투기수요억제, 주택공급확충, 서민주거안정정책추진 (2007) 주택수급및가격문제의해결을위해시장기능정상화및도시공급확대에중점 (2008) 12 HAUD

15 주택시장및주택정책의변화 년대초의주택정책 1990년대말이후 2000년까지부동산경기활성화를위한대책이계속되었고특히수도권및전국의그린벨트해제설에따라주변토지의가격상승기대심리가작용하면서 2001년말을기점으로경기회복이가시화되고물가상승의조짐이보이기시작하더니 2002년도에들어서면서주택시장안정대책이발표되는등수요증진보다는가수요억제쪽으로정책의무게중심이이동하였다. 한편, 2000년대에들어서주거의형평성이본격적으로정책의목표로등장하였다. 2000년에는장기간침체되어있는주택시장을회복시키기위한주택경기활성화대책등지속적으로추진되면서서민주거안정을위한지원대책이마련되었다. < 표 2-5> 2000 년대초반의주택정책 주요목표 2000년도경기활성화및서민주거안정지원 2001년도주택경기활성화대책 주요내용 주택경기활성화시책 - 주택시장안정기반을강화하기위해 50 만호의주택건설계획 서민주거안정지원시책 - 자금대출을통한신규임대주택건설지원 인간다운생활에필요한최저주거기준제도도입 (10 월 ) 서민주거안정을위한전월세종합대책 (3 월 ) - 수도권내공공개발택지의소형주택용지공급비율증가 (50% 60%) 및임대주택용지공급비율확대 (10% 20%) 임대주택활성화대책 (5 월 ) - 수도권지역내공동주택용지의임대주택용지공급비율확대 - 중형임대주택에대한임대료및분양전환가격규제폐지 - 참여정부 (2003년 ~2007년 ) 의주택정책참여정부는출범초기인 2003년 5월주택가격안정대책과더불어주거복지로드맵을통해계층별서민주거안정방안을구체화하였다. 이후부동산시장의상황에따라 2003년 대책, 2005년 8.31 대책, 2006년 3.30 대책, 대책, 2007년 1.11 대책, 1.31 대책등으로이어지는주요대책을통하여투기수요억제, 시장투명성제고, 주택공급확충, 서민주거안정정책등 4대정책기조를일관되게추진하려하였다. < 표 2-6> 2003 년 대책주요내용 분야주택공급금융정책세제개편주택제도시장단속 주요내용 강북뉴타운 12~13 개지구추가선정 광명, 아산등고속철도역세권주택단지개발 투기지역아파트주택담보인정비율하향조정 (50% 40%) 투기지역및과열지구주택담보대출실태점검 주식연계증권 (ELS) 개발및판매활성화 주택담보대출총량제실시검토 ( 중장기 ) 종합부동산세시행시기단축 ( ) 투기지역 2 주택이상양도세탄력세율적용 1 세대 3 주택이상양도세 60% 인상 투기지역 6 억원이상주택취득시실취득가로거래세과세 ( 중장기 ) 6 대광역시및도청소재지전역조사투기과열지구확대지정 개발부담금제도연장및비수도권으로확대 20 세대이상주상복합아파트분양권전매금지 분양권전매금지전국실시 재건축아파트개발이익환수방안검토 ( 중장기 ) 투기지역주택거래허가제도입검토 ( 중장기 ) 강도높은세무조사계속 투기혐의자금융재산일괄조회허용 HAUDREPORT no.40 13

16 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects < 표 2-7> 2005 년 8.31 대책주요내용 목표 주거안정 거래투명화 주택시장안정 주택공급 토지시장안정 주요내용 주택구입자금 5,000 억원증액 (1 조 2 천억원 2 조원 ) 생애최초주택구입자금지원재개 저소득층전세자금대출금리인하 ( 영세민 %, 근로자 %) 개발제한구역해제예정지국민임대주택단지추가확대 10 년장기민간건설임대주택활성화 실거래가격신고의무화및등기부기재 종합부동산세세대별합산, 기준금액 6 억원이상조정 주택분재산세과표적용률 2008 년부터 5% 씩상향조정 양도소득세실거래가과세및 1 가구 2 주택중과 (50%) 취득세및등록세 1% 인하 송파거여지구국공유지 200 만평개발 김포신도시, 양주옥정지구등추가개발 공공택지주택공영개발확대 원가연동제및주택채권입찰제도도입 ( 공공택지 ) 토지거래허가신청시자금조달내역제출의무화 개발부담금재부과및기반시설부담금제도입 비사업용토지종합부동산세부과공시지가 6 억원 3 억원 < 표 2-8> 2006 년 3.30 대책주요내용 분야서민주거복지금융정책재건축제도주택거래투명화 주요내용 영세민전세자금수혜가구연간 2만 5000~3 만호로확대 도심내다가구매입임대주택연간 4,500 호공급 투기지역 6 억원초과아파트구입시 LTV 외 DTI 적용 안전진단강화 재건축부담금등개발이익환수제도도입 거래신고지역내주택취득시자금조달계획신고의무화 < 표 2-9> 2006 년 대책주요내용 목표공급확대분양가인하수요관리서민주거안정주택공급제도개편방안서민주거안정유동성관리방안 주요내용 2006 년부터 10 년간수도권에총 164 만호공급 - 공공택지내주택의조기공급및물량확대 86.7 만호공급 - 민간택지내주택공급물량확대 77.3 만호공급 택지조성비절감 중소형주택용지공급가격인하 투기지역 LTV 예외적용폐지및비은행권 LTV 규제강화 DTI 규제대상지역을수도권투기과열지구로확대 장기임대주택비축공급확대및서민주택금융지원강화 분양가상한제를민간택지까지확대적용 공공택지아파트원가공개확대및민간택지아파트원가공개 토지임대부 / 환매조건부분양시범실시, 마이너스옵션제제도화, 채권입찰제상한 상향조정 (90% 80%), 분양주택전매제한강화 전월세안정대책으로서국민임대등입주시기조기화, 전세자금지원및임차인 지원센터설치등 복수주택담보대출보유자에대한주택담보대출규제강화 채권보상확대유도, 보상기준시점조기화등토지보상제도개편 14 HAUD

17 주택시장및주택정책의변화 < 표 2-10> 2007 년 1.31 대책주요내용 목표장기임대주택공급임대주택펀드조성공공분양주택확대서민주거안정 주요내용 장기임대주택공급확대 (2007~2017 년간총 260만호추가공급, 2017년까지총주택수의 20% 까지확보 ) 비축용임대주택공급 (2017 년까지 50만호 ) 을위해토공, 주공공동으로임대주택펀드설립 (90조원규모 ) 주공등공공부문의분양주택공급을확대 ( 연간 35천호 50 천호 ) 재건축, 재개발등정비사업에공공부문참여확대 장기고정모기지론공급활성화및서민층임차자금보증지원확대등 국민임대주택커뮤니티조성및주택바우처제도검토 - 이명박정부 (2008 년 ~2013 년 ) 의주택정책 2008 년새정부출범이후주택수급및가격문제의근본적인해결을위해시장기능정상화및도심공급확 대에중점을둔주택정책을시행하였다. < 표 2-11> 2008 년 8.21 대책주요내용 목표재건축규제합리화주택공급기반강화 사업기간절반단축 (3 년 1 년 6 개월 ) 일반공급후분양의무폐지 조합원지위양도금지폐지 2 종일반주거지역층수제한완화 분양가상한제개선 후분양제보완 주요내용 거래활성화 수도권전매제한완화 (5~10 년 1~7 년, 권역별차등화 ) 건설경기보완 주택건설용토지종부세비과세 미분양주택종부세비과세기간확대 1세대 2주택양도세중과배제대상 비수도권지역매입임대주택사업세제지원 지방미분양아파트환매조건부매입 < 표 2-12> 2009~2012 년보금자리주택정책주요내용 목표 무주택서민, 신혼부부의주거문제해결 집값안정기조를확고히유지, 실수요자의주택거래정상화 수요보다공급정상화 주택공급 거래를정상화하고, 전월세안정도모 주요내용 2018년까지보금자리주택 150만호를공공에서건설하여공급 지역별로는수도권 100만호, 지방 50만호공급 유형별로는분양주택, 공공임대, 장기전세, 장기임대등공급 주택시장수급상황을고려하여사전예약물량을줄이고, 사전예약시기도조절 보금자리주택지구내민영주택공급비율은지구별특성을감안하여상향조정 수요및지구여건등을감안하여 85m2이하규모의주택도건설허용 보금자리주택속도조절 : 연초계획 21만호 15 만호 주택공급규모점진적정상화 : 미분양고려해수요에못미치는 40만호목표 전월세시장안정을통한서민주거비안정 : 임대주택및소형평형비중확대 신규주택은보금자리주택 15만호등 45만호공급 아파트거래량을예년보다증가지원 서민주거안정을위한맞춤형복지지원을강화하고, 재정비사업추진지원및주택유지관리제도개선등도추진 주택시장여건변화에부응하여다양한주택이공급될수있도록관련제도개선및지원방안강구 HAUDREPORT no.40 15

18 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects > 2010 년대의주택정책 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책발표 ( ) 4.1 부동산대책후속세부실행방안발표 ( ) 서민중산층주거안정을위한전월세대책 ( ) 공유형모기지시범사업 ( ) 4.1, 8.28 부동산대책후속조치계획 ( ) 서민중산층주거안정을위한임대차시장선진화방안 ( ) 9.1 부동산대책발표 ( ) - 박근혜정부 (2013 년 ~ 현재 ) 의주택정책 < 표 2-13> 2013 년 4.1 대책주요내용 목표주택시장정상화하우스 렌트푸어지원보편적주거복지 주요내용 주택공급물량조절 - 주택공급물량을시장상황과수요에맞게적정한수준으로조절 세제 금융 청약제도개선을통한유효수요창출 - 생애최초주택구입자에대해서는취득세한시면제, 국민주택기금지원확대를통해주택구입지원 - 양도소득세한시감면, 청약제도개선을통해주택구입을촉진 - 시중여유자금을활용하여민간임대주택시장을활성화 - 시장과열기에도입된과도한규제개선을위해분양가상한제신축운영, 토지거래허가구역해제, 개발부담금한시감면등을추진 하우스푸어지원 - 하우스푸어지원은주택보유희망여부, 연체여부에따라다양한방안시행 렌트푸어지원 : 목돈안드는전세 - 렌트푸어지원은전세대출을담보대출화하여금리인하 한도확대가가능하게하되, 집주인성향등을감안하여다양한방안시행 행복주택등연 13만호공공주택공급 - 공공임대 11만호, 공공분양 2만호등공공주택을연 13만호공급 - 행복주택은철도부지, 국 공유지등을활용하여업무 상업시설이포함된복합개발방식으로건설하여도심재생및지역활성화도모 수혜자맞춤형주거비지원강화 - 주택바우처도입, 주택기금융자지원등수요자지원방식을확대하고, 사회초년생, 신혼부부, 대학생등생애주기별주거취약시기에대한지원강화 공공임대주택관리의공공성강화 < 표 2-14> 2014 년 9.1 대책주요내용 목표대규모주택공급중단청약제도의개선재건축및재정비추진절차의간소화 주요내용 신도시나행복주택같은수도권내대규모택지개발을통한주택공급을제한하여주택공급량을조절 LH 등공공택지지정의중단및민간택지공급시기도조절 지자체장에게가점제비율조절권한을주고, 다주택자감점제도를폐지 1, 2순위를 1순위로통합, 국민주택순차를 6개에서 2개로단순화 서울지역재건축연한을 30년으로축소 재건축시 85m2이하건설의무중연면적 50% 이상기준폐지 재개발사업시세대수기준의무건설비율 5% 하향조정 16 HAUD

19 주택시장및주택정책의변화 주택정책에따른정비사업관련법의변화 정비사업은주택정책및재건축 재개발정책의변화뿐만아니라정치 경제 사회 문화등많은변수의영향을받기때문에이를간과해서는안된다. 주택재건축 재개발정책은불량주거지의주택공급계획과기반시설설치계획등주거환경개선을위해중장기계획아래단계적으로실시되어야하나, 정부의정책은문제가발생할때마다대책마련을하는처방위주의후행정책을펴고있다고볼수있다. 또한실제시행단계별사업추진실태를보면주택경기변동과정치환경변화등외부요인에따라사업추진이활성화되거나침체되었다. 주택정책에대한규제와완화는주택시장상황과정치적인환경및사업의거시적인목적의전환에따라서전환되었으며, 그에따른제도의조정이정비사업관련법의변화에영향을미치게된다. < 표 2-15> 연대별정비사업의관련법변화 주택정책 관련법 민영주택사업지원 (1962) 조선시가지계획령 `60 - 주택투기및건축억제 ( ) - 서민주택자금조성 ( ) 도시계획법 건축법 1972 `70 ~ `80 - 주택건설10개년계획 (1971~1981) - 주택건설기준설정및체계화 ( ) - 주택투기억제대책 ( ) - 주택200만호건설계획 (1988) 주택건설촉진법 도시재개발법 ` 부동산실명제 ( ) - 분양가격규제폐기 (1998) - 주택경기활성화대책 (2001) 대책 (2003) / 8.31대책 (2005) 3.30대책 (2006) / 11.15대책 (2006) 대책 / 1.31 대책 (2007) - 주택시장정상화종합대책 ( ) 부동산대책후속세부실행방안 ( ) - 4.1/8.28 부동산대책후속조치계획 ( ) 대책 ( ) 도시재개발법전면개정 재개발재건축주거환경 - 도시재개발법 -주택건설촉진법 - 주거환경개선을위한임시조치법 도시및주거환경정비법주택법 도시재정비촉진을도시및주거환경정비법위한특별법전면개정 2013 도시재생활성화및지원에관한특별법 HAUDREPORT no.40 17

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23 HAUDREPORT no.40 Main Theme : The main content of the renewal project due to changes in policy and institutions 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 정비사업법제도의변화 도시및주거환경정비법이전의정비사업관련법 도시및주거환경정비법제정 서울시뉴타운정책 도시재정비촉진을위한특별법 공공관리제 도시및주거환경정비법의개정 정비사업의현재 공공관리제의지속 정비사업지선별 ( 실태조사 ) 정비사업의다변화 ( 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 ) 2020 서울시주거환경정비기본계획과정비사업

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25 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 정비사업법제도의변화 도시및주거환경정비법이전의정비사업관련법 1970년대이후산업화 도시화과정에서 건축법 주택건설촉진법 등의뒷받침을통하여대량으로공급되었던공동주택들이노후 불량화되었다. 이러한문제외에도전후에형성된대도시의시가지일부지역이기반시설의부족과열악한건축물등으로그기능을상실하게되었다. 이에이들지역에대한도시 주거환경정비가요구되었으나, 거시적제도가부재한상황에서유사한목적을가진개별법단위의도시정비사업으로다소혼란스럽게진행되어오고있었다. 따라서이에대한반성과도시기능의회복이라는목적을달성하기위하여보다체계적이고일관성있도록하는단일 통합법이요구되었고 도시재개발법 의도심 주택 공장재개발사업, 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 의주거환경개선사업, 주택건설촉진법 및 집합건물의소유및관리에관한법률 의재건축사업등기존다수의법률에서다루고있던내용을통 폐합하여 도시및주거환경정비법 을제정하였다. < 표 3-1> 도시및주거환경정비법 제정이전의관련법변화 조선시가지계획령 도시계획법 건축법 1962 주택건설촉진법 도시재개발법 도시재개발법전면개정 도시및주거환경정비법 > 도시계획법 _1962 년제정 조선시가지계획령의시초 경제개발 5 개년계획을통해산업화 도시화로발전하기위한노력을가속화 1962 년 1 월 20 일자법률제 983 호에서 도시계획법 을제정 도시의창설또는개량에관한사항을규정함으로도시의건전한발전을도모하고공공복리의증진에기여하기위한것으로 1934년 6월 30일제령제18호조선시가지계획령에포함되어있던내용중건축분야는별도로 건축법 에서규정하고, 토지구획정리사업분야는계속해서 도시계획법 으로규정하도록하는내용을토대로제정한다. 도시계획법 은 1962년모두 6장 51개조문으로구성하여시행되었고, 건축법 을동시에제정하여도시계획과분리하여구성한다. 과거조선시가지계획령은모든시가지계획에대해조선총독만이전담하였는데, 도시계획법 은권한위임에관한규정을두어계획의일부를지방장관에게위임하는길을열어두었으며, 도시계획의조사 심의를위해중앙도시계획위원회를신설하였다. > 주택건설촉진법 _1972 년제정 단시간에주택부족문제해결에대해많은편의를제공 장기적인관점에서는주택의부실및유지및관리의미숙으로인하여조기멸실, 건축물이기본적으로 가져야하는내구성보다빠른노후 불량으로인한사회적문제가발생 HAUDREPORT no.40 23

26 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects 한편, 도시계획법 을근거로 주택건설촉진법 이제정된배경은사회적배경과법제도적배경으로분류해 볼수있다. < 표 3-2> 사회적배경과법제도적배경 사회적배경 경제개발 5개년계획을통하여과거농촌중심의사회가산업화 도시화로변화하게되어, 이촌향도하는서울 수도권, 특히서울지역의급격한인구증가로도시의주택부족문제를발생시켜, 주택수요를단기간에충족시키기위해주택을대량공급 법제도적배경 주택의대량공급에의한미비한법제도를보완 주택건설촉진법 은강남의토지구획정리사업으로조성된지역전반에걸쳐아파트를단시간에대량공급하기위해만들어진법으로, 주택건설촉진법 은서울및대도시의아파트를신속간이하게만들수있는제도적토대 > 도시재개발법 _1976 년제정 정부는이에대한해결책으로 1976 년 12 월 31 일법률제 2968 호로제정된 도시재개발법 의내용으로재 개발 재건축사업을본격적으로시행하게된다. < 표 3-3> 주택건설촉진법과도시재개발법 구분재건축사업과관련한주택건설촉진법재개발사업과관련한도시재개발법 근거법률정의및목적 과거재건축사업은 도시및주거환경정비법 의시행전, 주택건설촉진법 을근거법률로정비사업을시행 주택건설촉진법 은주택이없는국민의주거생활의안정을도모하고모든국민의주거수준의향상을위하여주택의건설 공급과이를위한자금의조달 운용등에관한필요사항을정의 주택건설촉진법 의효시는 공영주택법 으로서이법의목적은국민의주거생활안정과공공복리의증진이라는목적으로제정 과거재개발사업은 도시및주거환경정비법 이시행되기전 도시재개발법 의적용을받음 도시재개발법 은도시의계획적인재개발에관하여필요한사항을규정함으로써재개발사업을촉진하고도시의건전한발전과공공복리의증진에기여함을목적으로함 도시재개발법 은토지 건물등소유자의동의요건을강화하여재개발구역을둘이상의사업지구로분할하여시행할수있도록함. < 표 3-4> 연대별정비사업관련법주요내용 연도법률주요내용 1962 년도시계획법 1972 년주택건설촉진법 1976 년도시재개발법 이전의 조선시가지계획령 에서토지구획정리사업분야를따로 도시계획법 으로제정 도시의창설또는개량에관한사항을규정함으로도시의건전한발전을도모하고공공복리의증진에기여하기위함 아파트를단시간에대량공급하기위해만들어진법 단시간에주택부족문제해결에대해많은편의를제공 본격적재개발 재건축사업의시행 토지 건물등소유자의동의요건을강화 재개발구역을둘이상의사업지구로분할하여시행할수있도록함 사업준비단계, 사업착수단계, 사업완료단계의절차 24 HAUD

27 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 도시및주거환경정비법제정 < 표 3-5> 도시및주거환경정비법제정이후의법률변화 도시및주거환경정비법 2005 도시재정비촉진을위한특별법 도시및주거환경정비법전면개정 도시재생활성화및지원에관한특별법 2002 뉴타운사업지정시행 정비사업의획일성과함께재개발 재건축사업의공공성을강화하고자제정 개별법으로진행해오던정비사업을하나의통합적법률형태로정리하여정비사업의효율성이증가하였고각시행의절차를체계화하여진행과정에서있을수있는혼란을최소화함 정비예정구역제도로계획적인주거지의정비가가능해졌으나, 합리적인주거지정비방안이아닌자산가치를높이는투자처로변모하게됨 > 도시및주거환경정비법 _2002 년제정 재개발사업과재건축사업의근거법률이서로다른관계및특수성으로인해통합관리가어렵고분쟁발생시사업시행자와주민의혼란을가중하여 2002년 12월 30일단일 통합법인 도시및주거환경정비법 을제정하여정비사업의획일성과함께재개발 재건축사업의공공성을강화하고자제정 > 도시및주거환경정비법과 정비사업 도시및주거환경정비법 에서는정비사업을주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업으로규정하는한편 ( 도시및주거환경정비법제2조 2호 ), 인구 50만명이상의특별시장 광역시장또는시장은도시 주거환경정비기본계획을수립하도록함으로서이들정비사업이장기적이고광역적차원의종합계획의틀안에서상호연계성과사업추진의일관성및효율성을가지고이루어지는법적기반을구축하고자하였다.( 도시및주거환경정비법 제3조, 도시및주거환경정비법 시행령제7조 ) 도시 주거환경정비기본계획수립지침, 주택재건축판정을위한안전진단기준, 정비사업조합설립추진위원회운영규정, 도시및주거환경정비등기처리규칙, 재건축사업의국민주택규모건설비율에관한기준등이마련되었고, 재개발 재건축사업인가때마다분쟁이발생되었던관할행정기관과주민간에허용용적률, 사업시행시기등의갈등이감소되었고사업집행의투명성을확보하여사업추진을촉진할수있는계기가되었다. > 주요내용 - 조합원의권익보호장치 조합원의권익보호장치를대폭강화하여조합원의피해구제와각종비리를차단하는데역점을두었다. < 표 3-6> 도시및주거환경정비법의주요내용 관련법규 도시및주거환경정비법 제8조 도시및주거환경정비법 제11조 도시및주거환경정비법 제51조 주요내용주택재개발사업및주택재건축사업은조합이단독으로시행하거나지방자치단체또는주택공사등과공동으로시행시공사는사업시행인가를받은후건설업자또는건설업자로보는등록업자를조합의정관이정하는경쟁입찰로선정하도록하여조합과시공사의유착고리를차단조합이정비사업의시행을위해지방자치단체또는주택공사의시공보증을위해시공보증서를조합에제출해야하는시공사의시공보증을의무화하여시공사부도로인한조합원의피해를최소화 HAUDREPORT no.40 25

28 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects - 주택재건축사업의안전진단 주택건설촉진법 상형식적으로이루어졌던재건축판정과관련하여안전진단의실효성을높이고무분별한재건축예방을통하여국가경제적비용손실을절감하고효과적인도시환경개선을위해안전진단규정을강화하였다. < 표 3-7> 도시및주거환경정비법의주요내용 관련법규 도시및 주거환경정비법 제 12 조 주요내용노후 불량정도의평가등을위하여필요한경우특별시장 광역시장또는도지사가사전평가를할수있도록하였으며, 시장 군수는그평가결과에따르도록하고, 안전진단기준을별도로정하였다 서울시뉴타운정책 서울시는 2000년대이후강남 북지역균형발전의일환으로광역적인재개발사업 ( 뉴타운사업 ) 도입 시민의삶의질개선 과 지역불균형발전의해소 두가지정책목표하에서추진 주거환경개선에일정부분성과를거두었지만, 기반시설건설비용에대한재정지원이시범사업에만국한되어조합의부담으로돌아감으로서재정착율감소와분양가상승요인으로작용함으로서뉴타운사업에대한기대가낮아짐 사업구역이무리하게과다지정되어주택가격상승, 전월세난발생, 서민주거불안등문제점발생 > 뉴타운사업의추진전략 뉴타운사업의정책목표는크게 시민삶의질개선 과 지역불균형발전의해소 라는두가지정책목표 하에서추진된것으로볼수있다. 이를근거로뉴타운사업의추진전략은 4 가지로구분할수있다. < 표 3-8> 뉴타운사업의추진전략 추진전략 강북지역의입지특성을고려한친환경주거지조성기반시설에대한공공부문의투자를확대하여민간투자활성화를유도 종합적 체계적 단계적개발을추진하되거점지역을전략적으로개발자치구와지역주민의자발적참여, 경쟁체제도입 > 뉴타운사업의추진과정 < 표 3-9> 뉴타운사업의추진과정 시범사업및 2 차뉴타운사업 2003 년서울시지역균형발전지원을위한조례 에근거하여추진 도시재정비촉진사업 (3 차뉴타운사업 ) 2005 년말도시재정비촉진을위한특별법이제정 된이후추진 > 뉴타운사업의문제점 그러나우리나라는선진국과달리애초부터공공지원에바탕을둔도시재생사업을추진할역할이나의지가없는가운데뉴타운재개발사업이시행되었기때문에노후주택개량에따른주거환경개선에일정부분성과를거두었지만, 사업추진과정에서많은문제점을발생시켰다. 뉴타운사업에대한주요문제점을종합해보면, 먼저과다한지구지정과동시다발적사업추진으로인한사전준비부족과법제도의미비로인한사업지역들간의형평성문제가발생하였다. 26 HAUD

29 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 < 표 3-10> 뉴타운사업의문제점 > 뉴타운 재개발정비사업현황 뉴타운사업은당초강남과강북의균형발전과광역적 체계적계획수립이라는취지로출발하였으나사업구 역이무리하게과다지정되어주택가격상승, 전월세난발생, 서민주거불안등심각한주민갈등을초래하게 된다. < 표 3-11> 뉴타운사업과정비사업 년도 2004 년 ~2007 년 2008 년 ~ 정비사업현황 제17대총선, 지방선거, 대선등의정치적인상황으로사업구역이무리하게과다지정되어주택가격상승, 전월세난발생, 서민주거불안등심각한주민갈등을초래 왕십리뉴타운의경우주택가격이 2002년 ~2005 년사이에 102% 상승하였으며, 2005년 ~2007년주택가격은 33.6% 상승 글로벌금융위기로인해부동산경기및주택시장침체로인하여뉴타운 정비사업분담금이상승하고기대수익률이하락 시공사의사업추진이중단되어이해주체간갈등과불신등기존정비사업에내재된문제까지한꺼번에표출 특히, 서울시 1,300개정비 ( 예정 ) 구역중선거등정치적인요인과개발이익기대에따른주민요구에부응하고자, 2005년이후 7년동안지정된뉴타운 정비구역의수는 401개구역으로그이전 7년동안지정된물량의 5.7배, 지난 40년간지정된정비구역의 1/3 정도가그기간동안에지정된것이다. 결국선심성으로인하여무리하게과다지정함으로써많은문제점이발생하고있다. < 표 3-12> 뉴타운정비구역 HAUDREPORT no.40 27

30 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects 도시재정비촉진을위한특별법 기존 도시및주거환경정비법 을근거한정비사업은민간의사업이익극대화라는원칙아래도시환경이나저소득층주거환경개선등의배려보다는물리적인개발에초점이맞추어져문제점이발생 이러한문제점을해결하기위해서울시가 서울시조례 로정비사업의개선을위해시행 도시의낙후된지역에대한주거환경개선과기반시설의확충및도시기능의회복이목적 도시의기능을상실하고슬럼화되어가고있는구도심을재생하는정비방법으로재정비촉진사업이도시재생사업의대안이라할수있음 > 제정배경 이법은도시의낙후된지역에대한주거환경개선과기반시설의확충및도시기능의회복을위한사업을광역적으로계획하여체계적이고효율적으로추진하기위하여필요한사항을정함으로써도시의균형발전을도모하고국민의삶의질향상에기여하고자, 2005년 12월 30일제정하여 2006년 7월 1일시행되었다. 이는현행재개발 재건축사업등의정비사업이개별적인소규모형태로민간주도의수익성위주로시행됨에따라기반시설을광역적이고계획적으로설치하는데한계가있어그결과획기적인개선을위해필요성이대두되었고이법의시행으로소규모블록에한정된적용범위를도시규모로확장하여더효율적인주택공급과도시기반시설구축이가능하게되었다. < 표 3-13> 사회적배경과정치적배경 사회적배경 정비사업이개별구역분리에따라주변지역과의조화가고려되지못하고, 지역간불균형을발생시키며, 정비사업지역의지나친이윤추구로주민사이와사업지구간의갈등유발, 기반시설의부족문제 정치적배경 강북지역뉴타운사업에대해당시정부가소극적태도를보이자법적근거가필요함을인식하여의원입법의형식으로법률을제정하기로하여 2005 년 6 월 노응래의원안 으로광역기반시설등의내용을기초로국회에제안 > 도시재정비촉진을위한특별법의 주요내용 도시재정비촉진을위한특별법은부동산가격안정및서민주택공급확대라는목적과신속한도시재개발추진이라는명제를근본적인목적으로품고탄생한법률이고, 다음과같은주요내용들이담겨있다. - 재정비촉진지구의지정 - 재정비촉진계획의수립및결정 - 건축규제완화등특례 - 재정비촉진사업의시행 - 개발이익환수 < 표 3-14> 도시재정비촉진을위한특별법에의한건축규제완화정리 항목용도지역용적률층수학교설치기준주차장설치기준소형주택의무비율 완화내용 주거 상업 공업 녹지지역의각용도지역범위내에서변경허용 조례에도불구하고국토의계획및이용에관한법률상한까지완화가능 제 2 종일반주거지역의층수제한규정적용배제 중심지형의경우학교부지기준면적을 1/2 범위에서완화 중심지역의경우조례가정하는바에따라부설또는노외주차장의설치기준을완화 전체세대수중전용면적 85m2이하주택의건설비율을주택재개발사업의경우 60%, 주 거환경개선사업의경우 80% 이상으로완화 28 HAUD

31 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 < 표 3-15> 도시재정비촉진을위한특별법에의한촉진사업의시행체계 재정비촉진사업의계획및시행체계 지구지정 재정비촉진지구 주거지형중심지형 주거환경개선, 기반시설정비토지의효율적이용, 도시기능회복 사업계획 재정비촉진계획 재정비촉진구역존치구역 사업시행구역존치지역 사업시행 정비사업도시개발사업시장정비사업도시계획시설사업 도시및주거환경정비법 : 주거환경개선사업 / 주택재개발사업주택재건축사업 / 도시환경정비사업도시개발법재래시장육성을위한특별법국토의계획및이용에관한법률 > 도시재정비촉진사업과 정비사업의차이 두사업과관련된법률은도시재정비촉진사업의경우 도시재정비촉진을위한특별법 이적용되며, 정비사업의경우 도시및주거환경정비법 의적용을받는다. 도시재정비촉진을위한특별법 이제정됨에따라도시재정비촉진사업의장점은, 정책실현기간이단기적이며, 주택공급의효율성, 기존의간선기반을최대한으로활용하여기반시설의투자비등의경제성을높일수있다. < 표 3-16> 도시재정비촉진사업과정비사업의비교 구분도시재정비촉진사업정비사업 관련법률도시재정비촉진을위한특별법도시및주거환경정비법 목적 도시의낙후된지역에대한주거환경개선과기반 시설의확충및도시기능의회복 도시기능의회복이필요하거나주거환경이불량 한지역을계획적으로정비하고노후 불량건축 물을효율적으로개량 개발방식주거지형, 중심지형, 고밀복합형소규모블록별개발 계획수립시장 군수 구청장시장 군수 개발주체개발형태주민의견청취행위규제 LH 공사, 대한주택공사, 한국토지공사 다양한사업방식혼용 ( 주거, 사업, 업무등복합자 족도시 ) 재정비촉진계획수립후 14 일이상주민공람및 공청회개최 촉진지구지정 고시후개발행위제한, 토지거래 허가제한 조합 시장 군수또는주택공사주택재개발위주 정비계획의수립및정비구역의지정시주민및지방의회의견반영 사업시행계획시 30일이상주민공람정비구역지정 고시일부터개발행위제한 > 서울시재정비촉진사업추진현황 < 표 3-17> 서울시재정비촉진사업추진현황 ( 단위 : 면적 ( 천m2 ), 비율 (%)) 구분 사업대상 추진위구성 조합설립인가 사업시행인가 관리처분인가 착공 준공 누계 구역수 ( 비율 ) 면적 ( 비율 ) 241 (100) 17,926 (100) 171 (71.0) 15,585 (86.9) 121 (50.2) 11,665 (65.1) 63 (26.1) 7,629 (42.6) 42 (17.4) 6,284 (35.1) 32 (13.3) 5,342 (29.8) 19 (7.9) 4,325 (24.1) 단계별구역수 HAUDREPORT no.40 29

32 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects 공공관리제 재건축 재개발등정비사업의투명성강화및효율성제고를위하여시장 군수가정비사업의시행과정을지원하는제도. 2010년 7월에서울시가처음도입 공공관리제는 2010년 4월 15일 도시및주거환경관리법 개정을통하여법제화되었으며 ( 도시및주거환경관리법 제77조의 4신설 ), 이후서울시와경기도는도시및주거환경정비조례로구체화함 서울시는공공관리제의의무시행으로정비구역 ( 추진위원회, 조합 ) 의자금문제심화, 사업지연, 구역지정해제, 도심지내신규물량감소, 도심지내전세난으로이어지며새로운문제야기됨 > 공공관리제의도입취지 현행재개발 재건축사업에서조합의전문성부족과자금조달능력의미비와사업추진과정에서정비업체 등관련업체와의유착등비리발생이빈번하고, 조합원간갈등에따른사업장기화로비용의급증을개선 하기위해도입 > 도시및주거환경정비법과 공공관리제 < 표 3-18> 도시및주거환경정비법과공공관리제 구분공공관리제도입전공공관리제도입후 내용도시및주거환경정비법 재건축사업등도시정비사업의시공자선정은 조합설립인가를받은후 에할수있다고도시및주거환경정비법에명기되어있음 제11조제1항 조합은 ~ 조합설립인가를받은후조합총회에서국토교통부장관이정하는경쟁입찰의방법으로건설업자또는등록사업자를시공자로선정하여야한다. 2012년 2월1일 도시및주거환경정비법 은제77조의 4 제6항신설로공공관리제시행현장의시공자선정시기를시 도조례로정하는바에따르는내용이추가됨 제77조의 4 제6항 ~ 공공관리의시행을위한방법과절차, 기준및도시 주거환경정비기금의지원, 시공사선정시기등필요한사항은시 도조례로정하는바에따른다. > 서울시와경기도의공공관리제 비교 < 표 3-19> 서울시와경기도의공공관리제비교 구분서울시경기도 도입요건공공관리시행관련주요사항시공자선정시기조직공공관리대상사업 주민의사와상관없이획일적으로전체사업장에도입적용 공사표준계약서제정 보급 ( ) 클린업시스템프로그램운영 (2010.1) 사업비및분담금추정프로그램운영 (2011.6) 사업시행인가이후부터 ( 조례로정함 ) 서울시청 : 공공관리과신설 각구청 : 공공관리팀신설 (1팀, 4명 ) 조합이시행하는정비사업 ( 공공이전면적 획일적적용 ) 주민동의절차를거쳐요청하는경우서울시에서시행하는클린업시스템및분담금추정프로그램등은미시행 ( 마련중 ) 조합설립인가이후부터 ( 도시및주거환경정비법 따름 ) 공공관리전담조직미구성 추진위승인이전에는토지등소유자과반수가공공관리필요성을들어요청하는경우 추진위승인또는조합인가이후에는주민총회또는조합총회의결로요청하는경우 시장 군수의요청에의하여도지사가필요하다고인정하는경우 ( 소유자, 주민, 조합원의요청이있는경우 ) 30 HAUD

33 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 도시및주거환경정비법의개정 부동산경기침체와정비사업의사업성저하및주민갈등등의문제점발생 전면철거형에서정비 보전 관리를병행할수있는방식도입. 도시재정비기능의강화 주거환경관리사업과가로주택정비사업방식이새롭게도입 > 도시및주거환경정비법의개정 _2012 년 정비사업 주거생활권별정비 보존및 관리에관한계획 ( 주거지종합관리계획 ) 수립신설주거환경관리사업도입가로주택정비사업도입주민과공공 (LH 등 ) 이공동소유하는지분형주택제도도입 < 표 3-20> 정비사업의새로운계획및사업도입주요내용시 도지사가수립하는정비기본계획 (10년단위 ) 은주거생활권에대한체계적이고종합적인개발 관리가미흡한문제점이있어기본계획수립시주거생활권별정비 보전 관리에관한계획을포함할수있도록하고, 이경우정비예정구역지정은생략가능하도록하였다. 주거환경관리사업은대규모전면철거위주의정비방식을지양하고기존도시구조를유지하면서이주수요를최소화하는새로운정비사업방식이다. 그대상구역은정비구역해제지역, 재개발구역또는단독주택재건축구역중주민 50% 가희망하는지역등구체적요건은시행령에서규정하고있으며, 시행방법은지자체장이정비기반시설및공동이용시설을설치하고, 주민이스스로주택을개량하도록하였다. 가로주택정비사업은노후 불량건축물이밀집한가로구역에서종전의가로를유지하면서소규모로주거환경을개선하기위하여시행하는사업으로그특징은다음과같다. - 사업주체 : 추진위원회생략, 조합구성 ( 소유자 9/10, 면적 2/3 동의 ) - 주택규모 : 기존주택호수이상공급, 층수제한 ( 예 : 7층 ) - 건축특례 : 건축법상대지안의공지, 높이제한 ( 사선, 일조 ) 및건폐율 ( 인공대지제외 ), 주택법상부대복리시설주민의재정착률제고와 LH공사의수용비부담완화를위해주민이현물출자하는관리처분방식을주거환경개선사업에도입하였다 < 표 3-21> 2012 년도시및주거환경정비법개정에의한정비사업 구분주거환경개선사업주택재개발사업주택재건축사업도시환경정비사업주거환경관리사업가로주택정비사업 주요내용도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업정비기반시설은양호하나노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업상업지역 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등도시간의회복이나상권활성화등이필요한지역에서도시환경을개선하기위하여시행하는사업단독주택및다세대주택등이밀집한지역에서정비기반시설과공동이용시설의확충을통하여주거환경을보전 정비 개량하기위하여시행하는사업노후 불량건축물이밀집한가로구역에서종전의가로를유지하면서소규모로주거환경을개선하기위하여시행하는사업 HAUDREPORT no.40 31

34 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects 정비사업의현재 공공관리제의지속 공공관리제는조합의사업추진과정을투명하게만들었다는긍정적평가도있지만다수구역지정해제및도심내신규주택공급물량감소되는문제심화 이러한문제제기에서울시와국토부의의견이엇갈리고있음 정비구역 ( 추진위원회, 조합 ) 의자금문제해결방안대두 ( 의무제 선택제 ) > 공공관리제와정비사업의현황 < 표 3-22> 공공관리제와정비사업의현황 구분획일적적용서울시시공사선정시기 ( 조합설립후 사업시행인가이후 ) 사업진행의지연 주요내용공공관리제는그효과가충분하게검증되지않은생소한제도임에도불구하고, 주민또는조합원의의사에상관없이획일적으로적용서울시가공공관리제적용사업장의시공사선정시기를 조합설립후 로규정한 도시및주거환경정비법 제11조제1항을따르지않고조례에서 사업시행인가이후 로늦추어놓고있으면서사업초기현장마다필요로하는사업비지원요구에충분히대응할수있는여력을갖추고있지않아주민및조합원부담증가와사업지연을초래하고있음. 공공관리제의도입취지인사업추진과정의비리방지등투명성제고및사업기간단축효과를기대할수있다고하지만, 공공관리제시범지구의사례에서보듯오히려사업진행이지연되는현장이적지않은편임. > 공공관리제와관련한서울시와 국토부의입장차이 서울시는공공관리제시행으로조합과시공사의유착을막고사업운영의투명성을확보하는등순기능이 크다며, 공공관리제를적극옹호하고있음. < 표 3-23> 공공관리제와관련한서울시와국토부의입장차이 구분서울시국토부 시공자선정시기공공관리제평가 현행서울시조례에따른유지 - 사업시행인가이후 조합설립인가이후로환원하면, - 자금대여를이유로시공자에게유리한계약체결우려 - 불필요한설계변경으로주민부담가중되는등과거관행반복 주민선택권부여하면과반수동의획득어려움으로공공관리제무력화우려 - 경기도, 광주시, 제주도등이주민선택제를시행하고있지만, 실제공공관리제를선택하는경우없음. 사업지연원인은공공관리제적용이아니라부동산경기침체및시공사경영난때문이며, 오히려공공관리제적용사업장의추진속도가상대적으로빠른편임. 투명하고공정한시공자선정으로이권개입과부조리를근절하여주민부담의경감효과기대 조합설립인가이후로 1년이상단축추진 시공사선정은정비사업사업성, 조합원의의사반영여부가늠자 주민들의공공관리적용여부에대한자율적선택보장필요 추진위 조합이시공사지원없이사업운영비감당해야할기간장기화 주민간긴장관계형성, 재원조달에부정적영향 공공관리자의전문성부족 다른시 도는시공자선정시기관련별도제한이없는점을감안할때조합설립인가이후시공자선정충분 예상수요대비충분한지원자금이확보되지않아대부분의공공관리제시행현장에서실질적인자금조달애로를겪고있음. 공공관리제는출구전략과맞물려도입취지변질 32 HAUD

35 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 정비사업지선별 ( 실태조사 ) 서울시전지역에광범위하게지정되었던뉴타운사업의문제점발생 뉴타운사업의추진여부와방식의문제점등정책적판단이필요한시점 실태조사를통해찬성지역은행정적 재정적지원이적극이루어지고반면반대지역은향후 도시및주거환경정비법 시행령개정후구체적인시행방안을확정하게됨 도시및주거환경정비법 개정으로새롭게도입된주거환경관리사업이나가로주택정비사업을적용할수있게됨 > 뉴타운 재개발수습방안 1 30 수습방안 발표 2012 년 1 월 30 일박원순시장은서울시뉴타운 정비사업新정책구상을발표하고영세가옥주 상인 세입자등 사회적약자를눈물흘리게하는일이없도록전면철거방식의뉴타운 정비사업관행을바꾸겠다는큰틀에 서의원칙을밝혔다. 그동안이미상당히진척되어돌이킬수없거나이해관계가매우복잡해현행법률안에서쾌도난마식해법을찾기에는한계가있지만, 다양한시민들의의견을경청하고 도시및주거환경정비법 주요 35개조항과 도시재정비촉진을위한특별법 4개조항등을개정하는등수습방안을마련했다. > 실태조사결과 20 개지구내에사업해제를신청한 52 개구역을토대로작성을하였다. < 그림 3-1> 52 개구역해제신청구역현황 자료출처 : 서울시재생지원과 기준 강동구강북구강서구광진구노원구동대문구동작구 - 천호 성내지구 8 구역 - 천호지구 3 구역 - 미아 균촉지구 2 구역 - 미아지구 1 구역 - 방화지구 3 구역 - 구의 자양지구 4 구역 - 상계지구 1 구역 - 이문 휘경지구 1 구역 - 흑석지구 1 구역 마포구성북구송파구양천구영등포구은평구중랑구 - 아현지구 1 구역 - 합정지구 3 구역 - 미아 균촉지구 3 구역 - 장위지구 1 구역 - 길지구 1 구역 - 거여 마천지구 2 구역 - 신정지구 1 구역 - 신길지구 1 구역 - 영등포지구 7 구역 - 수색 증산지구 2 구역 - 상봉지구 4 구역 - 중화지구 2 구역 HAUDREPORT no.40 33

36 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects 정비사업의다변화 ( 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 ) 정비사업중전면철거방식이아니라기존도시구조를유지하며정비와보전 관리를위한정비사업 단독주거지보전및관리방안으로 주거환경관리사업및가로주택정비사업 추진에관하여 2012년 4월 20일입법하고, 2012년 8월부터시행 주거환경관리사업은보전 정비 개량이필요한단독 다세대밀집지역에서시행하도록하고, 해제된정비 ( 예정 ) 구역및재정비촉진지구등에서도추진할수있도록함 가로주택정비사업은도시계획도로로둘러쌓인 1만m2이하의가로구역에서소규모로시행하는사업으로사업의원활한추진을위해건폐율, 높이, 부대복리시설등에대한특례가주어짐 도시정비가개발이익의창출을위한경제적효율성을가장우선시하는반면, 도시재생은경제적효율성보다는유 무형자원의종합적활성화를통해도시민의삶의질적수준을높이는것에목적을두고있다. 또한도시정비는사업이지구별로이루어지는일회성사업으로도시의문제지역만을대상으로하지만도시재생은도시지역전체에대한총체적이고전략적인접근을시도한다는점에서차이를보인다. < 표 3-24> 도시정비와도시재생의비교 구분도시정비도시재생 목적 사업구역의교환가치증대 개발이익 지역의사용가치증대 도시활성화 접근방식 개별지구의사업성 도시에대한총체적, 전략적접근 추진주체 조합 건설업체등사업시행자 지역거버넌스 사업방식 전면철거를통한물리적개발 유 무형자원의종합적인활성화 사업기간 중 단기 중 장기 공급시설 단일용도의주택또는오피스 다양한용도의복합시설 정책범위 도시정비 < 도시정책 < 도시재생 > 주거환경관리사업 - 주거환경관리사업의개요주거환경관리사업은정비사업중전면철거방식이아니라기존도시구조를유지하며정비와보전 관리를위한정비사업이다. 정비방법은공공에서정비기반시설및공동이용시설을설치또는확대하고, 주민이스스로주택을개량하도록하여정비한다. < 표 3-25> 주거환경관리사업의주요내용 구분용어정의사업방식대상구역시행방법기대효과 주거환경관리사업 단독주택및다세대주택등이밀집한지역에서정비기반시설과공동이용시설의확충을통하여주거 환경을보전정비개량하기위하여시행하는사업 대규모전면철거위주의정비방식을지양하고기존도시구조를유지하며이주수요를최소화하는새 로운정비사업방식 정비구역해제지역, 재개발구역또는단독주택재건축구역중주민 50% 가희망하는지역등구체적 요건은시행령으로규정 지자체장이정비기반시설및공동이용시설을설치하고, 주민이스스로주택을개량하며기반시설비 용은지자체가부담 개발과보전이양립할수있으며사회문화적재생정비, 보전, 관리의조화를도모하며소규모정비로 인한거주민중심의상호협력적정비추진 34 HAUD

37 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 - 주거환경관리사업의현황 마을만들기형지구단위계획, 서울휴먼타운, 주민참여형재생사업등의시범사업을거쳐서주거환경관리사업 이라는명칭으로정해졌으며, 이에대한근거법의개정이 2012 년이루어졌다. < 표 3-26> 추진현황 구분 주거환경관리사업 2009 년 ~2011 년서울시에서는 살기좋은마을만들기시범사업 3 개소를선정 2011 년까지사업시행 2011 년 ~2012 년재생사업 이란명칭으로 2011 년 7 개소, 2012 년 14 개소가선정되어사업이진행 2013 년 23 개소선정되어계획수립중에있으며, 2014 년 4 개구역이추가적으로지정 2014 년 ~ 2014 년현재기준으로 48 개소가지정되어사업이진행되고있으며, 향후서울시에서는주거 환경관리사업을지속적으로확대 운영할예정 > 가로주택정비사업 - 가로주택정비사업의개요소규모블록단위의지주공동개발방식으로예정구역지정과구역지정절차없이기존용도지역체계내에서주민의자발적정비의지에의해사업을추진할수있는주민주도의정비사업방식이다. 건축물의높이제한 1/2범위에서완화적용을통한가로형주택건설을유도하여가로활성화에기여가가능하다. < 표 3-27> 가로주택정비사업의주요내용 구분 가로주택정비사업 근거법 도시및주거환경정비법 ( 시행예정 ) 용어정의 노후불량건축물이밀집한가로구역에서종전의가로를유지하면서소규모로주거환경을개선하기위하여시행하는사업 대상구역 노후불량건축물이밀집한가로구역 사업주체 추진위생략, 조합구성 ( 소유자 9/10, 면적 2/3동의 ) 기존주택호수이상공급, 층수제한 ( 예 :7층) 주택규모 사업시행자는가로구역에있는기존단독주택의호수와공동주택의세대수를합한수이상의 주택을공급 건축특례 건축법상대지안의공지, 높이제한 ( 사선, 일조 ) 및건폐율 ( 인공대지제외 ), 주택법상부대 복리시설 도로확보 원칙적으로정비기반시설을유지하되, 필요시건축선을후퇴하여건축하거나또는지자체가비용을부담하여도로를확충 특징 도시및주거환경정비법에의해가로주택정비사업에는제3조 ( 도시 주거환경정비기본계획의수립 ), 제4조 ( 정비계획의수립및정비구역의지정 ) 을적용하지아니한다. 주차장면적은건폐율산정시제외 활성화방안 대지안의공지도 1/2범위에서완화 복리시설완화 ( 공급세대가 150세대이하인경우어린이놀이터설치의무면제 ) 기대효과 단독주택재건축이폐지됨에따라지속가능한정비사업시행방안이마련되어원주민재정착및주거환경개선 - 가로주택정비사업의현황자연발생적인주거지보다는토지구획정리사업구역, 노후택지개발지구의단독주택지, 뉴타운사업지구의존치및보존관리구역등비교적정형화된가구단위와가로구조를갖춘주거지에적응가능한수단으로정비예정구역을지정하지않고주민동의만으로사업을시행하므로정비사업기간이단축될것으로예상되나현재까지실제적으로사업이진행된지역은전무한실정이다. 가로주택정비사업의활성화를위해다양한개발유형 ( 모델 ) 의정립, 공공차원의시범사업추진, 지역전문가를활용한주민지원서비스의확대, 사업추진에제약요소로작용하고있는최고층수제한등에대한보완이이루어져야할것이다. HAUDREPORT no.40 35

38 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects 2020 서울시주거환경정비기본계획과정비사업 정비예정구역지정에따른문제점을보완하고철거중심의정비방식에서벗어나다양한정비 보전 관리의방향제시 기존물리적주거환경개선의정비방식을벗어나사람 장소중심의생활권계획의주거지관리정책으로전환 생활권별 주거환경지표 와 정비지수 를도입하여정비계획수립및정비구역을지정하는방식으로전환 현재동북권 도심권 서북권 동남권 서남권의 5개생활권계획을수립하는과정으로정비사업패러다임의변화가예상됨 > 2010 정비기본계획과정비사업 정비사업이필요하고정비사업이될가능성이있는지역을정비예정구역으로지정하여무분별한난개발을방지하는효과를보였으며, 정비사업에의한주택의공급이서울시전체주택공급물량의절반이상을차지할만큼역할을하고있다. 그러나구역지정을통해멸실되어지는주택에대해추정을가능하게하는긍정적인면도있지만, 정비예정구역과다지정등의부정적인의견으로나뉘게된다. > 2020 정비기본계획의배경 이러한문제들을해결하기위해 2020 기본계획에서는도시및주거환경정비법 ( 개정 ) 제3조제9항에따른생활권의설정, 생활권별기반시설설치계획및주택수급계획, 생활권별주거지의정비 보전 관리의방향을게시할수있도록정비예정구역지정을지양하고, 생활권계획수립을통한통합적이고체계적인주거지의종합적관리를위한정비기본계획을수립하도록한다. 서울시는주거지관리정책의패러다임을기존전면철거, 아파트건설위주의물리적주거환경개선계획에서앞으로는사회 경제 문화 환경재생등상황을고려한생활권단위의종합적계획으로전환한다. 또한, 국제수준의 주거환경평가지표 와주거지정비가얼마나필요한지를나타내는 정비지수 를새롭게도입한다. > 2020 서울시정비기본계획의 목적 '2020 서울시주거환경정비기본계획 ' 은도시및주거환경정비법에따라서울시장이 10년단위로수립하는주거지정비에대한기본이되는법정계획이다. 본기본계획은도시및주거환경정비법의개정에따라변화된제도를기반으로정비예정구역제도운영상의문제점을보완하며, 철거중심의정비방식에서벗어나다양한정비 보전 관리의방향을제시하고, 생활권계획을통하여체계적이고통합적인사람과장소중심의 2020 서울특별시정비기본계획의수립을목적으로한다. < 표 3-28> 2020 서울시정비기본계획의목적 구분 목적기존의정비예정구역단위의정비사업중심의주거지관리에서탈피하여생활권단위의주거지의종합적관리를통하여사람과장소중심의기본계획으로서역할을수행기존의정비예정구역단위의정비사업중심의주거지관리에서탈피하여생활권단위의주거지의종합적관리를통하여사람과장소중심의기본계획으로서역할을수행정비예정구역중심의기본계획에대한평가와보완을통해장소단위의생활권계획을수립함으로써, 주거지특성및주민공동체의가치를재평가하고, 지속적으로유지 관리할수있도록하는기본계획을수립주거지의새로운패러다임에대응하여사회적기여및프로그램등에대한활용방안을제시할수있는기본계획을수립 > 서울시 5 개생활권계획수립 서울시는서울을동북권 도심권 서북권 동남권 서남권 5 개생활권역으로나눠정비 보전 관리가조화를이루면 서점진적인변화를이룰수있도록주거환경정비를추진한다고밝혔다. 즉, 기존주거지관리가정비대상지 단위로이뤄졌다면, 앞으로는생활권별로종합관리된다. 36 HAUD

39 정책 제도의변화에따른정비사업의주요내용 '2020 서울시주거환경정비기본계획 ' 본격착수에앞서그동안정비예정구역제도등정비사업의문제점들을보완하기위해주거지종합관리계획에대한법제화를추진하여지난 2월 1일개정된 도시및주거환경정비법 에생활권계획으로반영하였고, 사람과장소가중심이되어공동체가회복되고, 가구구조변화, 저성장 고령화등미래사회변화를반영하여, 지속가능한계획이되도록하였다. < 그림 3-2> 서울시 5 개생활권계획수립 > 생활권별주거환경지표와 정비지수로정비계획수립및정비구역지정 - 주거환경의안전성, 편리성, 쾌적성, 지속성을나타내는국제수준의 주거환경평가지표 와기존주거지정비가얼마나필요한지를나타내는 정비지수 를도입해서정비대상지선정및정비계획수립기준으로활용해정비구역이무분별하게남발되는것을막고, 생활권단위로주거지정비 보전 관리가지속적으로이루어지도록할계획이다. - 정비지수는생활권별로주거환경자료를기본자료로설정, 호수밀도, 노후도등물리적환경요인을포함해 정한다. - 주거환경지표를통해사람과장소를중심으로한생활권별부족시설을파악하고, 정비사업등을통해보 완함으로써생활권전체의주거환경수준이지속적으로향상될것으로예상된다. > 정비기본계획과관련법규의변화 < 표 3-29> 정비기본계획과관련법규의변화 구분서울시주거재생정책방향의변화 주요내용 서울시는 2011년 4월정비예정구역의장기적폐지와 5개권역별주거지종합관리계획체계로의전환을포함하는신주거정비 5대추진방향을발표하였다. 전면철거 와 획일적아파트건설 로고착화된주거정비사업 ( 재개발 재건축 뉴타운 ) 의패러다임이 지역의특성과매력을살린보전과재생 의개념으로변화하게된다. 도시및 주거환경정비법 개정 2003년 7월 1일부터시행된 도시및주거환경정비법 의도입으로정비기본계획이수립되게되었으며, 이에따라 2004년 2010 도시 주거환경정비기본계획 이수립되었다. 2012년 2월생활권계획이정비예정구역을대체할수있도록도시및주거환경정비법제3조 9항이신설됨에따라주거지의종합적관리차원에서장소단위의생활권계획을중심으로하는새로운정비기본계획을수립할수있는제도적기반이마련되었다. HAUDREPORT no.40 37

40 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects > 정비기본계획의 차이점 < 표 3-30> 정비기본계획의차이점 2010 정비기본계획 2020 정비기본계획 지역여건및주변지역현황을고려한쾌적한주거환경조성 - 조화롭고환경친화적인주거지정비유도 생활권단위의광역적주거환경정비 - 생활권단위의주거환경정비활성화 노후된기성시가지의합리적관리 - 서울특별시의강북활성화정책기조와의연계 미래가치증진을위한지속가능한주거지관리 - 정비 / 보전 / 관리가융합된관리체계적용 - 권역단위정비사업주거수급안정화체계적용 - 정비사업유형별체계적가이드라인마련 사람과장소중심의주거지재생 - 다양한계층수요맞춤형주거공급확대 - 주민안전이보장되는주거환경구축 - 생활경제활동의주거지내활력강화 더불어함께만들어가는주거지재생 - 서울형주거재생민관협력거버넌스구축 - 주민주도형자율적주거환경개선확대 - 민관협력형재원운영방안마련 38 HAUD

41 HAUDREPORT no.40 Main Theme : Changes in the renewal project since 년이후정비사업의변화 도시재생사업 정비사업패러다임의전환 _ 도시재생사업 정비사업의보완 공공관리제의개선 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 출구전략 ( 해제 ) 의후속조치 9.1대책후속조치 _ 재건축 재개발정비사업의부분적활성화

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43 2015 년이후정비사업의변화 2015 년이후정비사업의변화 도시재생사업 정비사업패러다임의전환 _ 도시재생사업 기존의정비사업은기존구시가지를개량하고주택시장을활성화시켰으나, 원주민재정착률의하락, 주거비상승, 지역공동체의붕괴등많은문제점이나타나정비사업구역이해지되는결과가발생하여대안마련이필요하였으며, 기존의전면철거형사업방식에서주택개량형사업방식으로정비사업의패러다임변화가요구되고있다. 향후정비사업은전면철거형정비사업과주택개량형도시재생으로이원화될것으로보인다. 2013년 6월에는기존도시재생관련법을통합한 도시재생활성화및지원에관한특별법 을제정하여도시재생을체계화하고있다. > 도시재생의개념 쇠퇴하고낙후된구도시를대상으로삶의질을향상시키고도시경쟁력을확보하기위하여물리적정비와함 께사회적, 경제적재활성화를추진하는일 < 표 4-1> 도시재생의개념 구분물리 환경적측면시회 경제적측면정책 관리적측면 목표및성격 지속가능한도시공간및도시형태추구 입체적 복합적고도이용방안모색 도심부의정체성회복및지역사회복원모색 기반시설수용능력과개발의동시성확보 도심기능재생을통한인구및산업의도심회귀촉진 정부간역할분담및주민참여의기회확대 < 그림 4-1> 도시재생의개념 > 도시재생선도지역의지정 - 도시재생을긴급하고효과적으로실시하여야할필요가있고주변지역에대한파급효과가큰지역으로, 국가와지방자치단체의시책을중점시행함으로써도시재생활성화를도모하는지역을말한다. ( 도시재생특별법 제1장총칙 2조 8항, 제6장도시재생선도지역 33조, 34조 ) - 도시재생특별위원회심의를거쳐도시재생선도지역으로 13곳을지정하였다. 도시재생이시급하고주변지역에대한파급효과가높은지역에대해, 국가와지자체의시책을중점시행하는지역으로도시경제기반형 2곳, 근린재생형 11곳 ( 일반규모 6곳, 소규모 5곳 ) 이다. HAUDREPORT no.40 41

44 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects < 그림 4-2> 전국현황도 < 표 4-2> 도시재생선도지역지정결과 유형지자체대상지역사업구상 ( 안 ) 도시경제기반형 (2) 일반규모 (6) 근린재생형 (11) 부산동구충북청주시서울종로구 광주동구 초량 1,2,3,6동 ( 부산역일대 ) 부산북항-부산역 -원도심을연계한창조경제 (1인기업, 벤처기업등 ) 지구조성 상당구내덕 1,2동, 우암동, 중앙동 폐공장부지 ( 연초제조창 ) 를활용한공예 문화산업지구 숭인 창신 1,2,3동 뉴타운사업해제지역주거지재생사업, 봉제공장 ( 가내수공업 ) 특성화 충장동, 동명동, 산수1동, 지산1동 아시아문화전당 ( 舊전남도청 ) 주변구도심상권활성화 전북군산시 월명동, 해신동, 중앙동 군산내항지구와연계한근대역사문화지구조성 전남목포시 목원동 유달산주변구도심공폐가활용예술인마을조성 경북영주시영주 1,2동 마산합포구경남창원시동서동, 성호동, 오동동 년대형성된근대시장 ( 후생시장, 중앙시장 ) 과舊철도역사주변재생부림시장, 창동예술촌중심의문화예술중심도시재생 대구남구대명 동공연소극장 (100 여개 ) 밀집거리재생을통한구도심활성화 강원태백시통동폐철도역사, 구탄광도시의정체성을살린소도시재생 소 규모 (5) 충남천안시 충남공주시 동남구중앙동, 문성동 웅진동, 중학동, 옥룡동 빈건물을활용한청년기반시설 ( 기숙사, 동아리방, 스튜디오 ) 조성을통한활력창출백제왕도의문화유산을활용한특화거리조성, 산성시장등전통시장활성화 전남순천시 향동, 중앙동 노후주거지역친환경마을옥상녹화, 빗물활용등만들기, 생태하천, 부읍성터복원 42 HAUD

45 2015 년이후정비사업의변화 > 서울형도시재생시범사업 서울의낙후및쇠퇴지역을대상으로삶의가치를높이고, 도시재생특별법 을기반으로도시재생유형별 모델을정립하여지속가능한도시재생을목적으로한다. < 그림 4-3> 서울형도시재생시범사업추진배경 - 종합적계획수립을통해쇠퇴도시에대한중장기적비전을제시하고, 부처간분산된재생사업을통합 조정 국가도시재생기본방침 : 도시재생정책을계획적 효율적으로추진하기위해도시재생의목표, 중점시책, 지원방향등을제시하는국가차원의도시재생전략 도시재생전략계획 : 도시재생추진방향을정하고, 중점적으로역량을투입할도시재생활성화지역을선정하는도시차원의중장기전략계획 도시재생활성화계획 : 도시재생활성화지역내도시재생사업을효율적으로집행및추진하기위한실행계획 < 표 4-3> 도시재생사업실천방안 국가도시재생기본방침 국토부장관수립 ( 국무회의심의, 대통령승인 ) 10 년단위수립 / 5 년재정비 도시기본계획 도시 주거환경정비기본계획공원녹지기본계획경관기본계획등 도시재생전략계획 도시재생활성화계획 시장 군수수립 ( 도지사승인 ) 5 년단위수립 시장 군수수립 ( 중앙도시재생심의위심의 ) 활성화지역주민 2/3 이상반대시계획취소 경제기반형도시재생 쇠퇴도심또는산업집적지등에새로운도시기능부여를통한도시의경제적활력회복 근린형도시재생 쇠락하는근린주거지의거주환경과생업, 생활여건을복합적으로개선하여지역활성화도모 도시재생사업 HAUDREPORT no.40 43

46 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects - 근린재생형 ' 도시재생으로낙후 쇠퇴지역활성화 _ 지역경제부활동시실현 서울형도시재생시범사업 은각지역특성에맞는생활권단위의환경개선, 기초생활인프라확충, 공동체활성화, 골목경제살리기등을통해근린재생형도시재생을실현하는사업이다. 거대단위가아닌동네생활권단위의근린재생형도시재생을통해 낙후 쇠퇴지역활성화, 지역경제부활 을동시에이루는것이목표. 근린재생형도시재생 은산업단지 항만등의정비및개발과연계를통한도시에새로운기능부여, 고용기반창출등을위한경제기반형도시재생과는차별화된다. > 서울형도시재생시범사업 대상지 서울시가자치구공모를통해성북구장위1동뉴타운해제구역일대, 성동구성수1,2가일대등인프라 안전등생활여건이열악해도시재생이시급한지역 5곳총 2,853,000m2를 서울형도시재생시범사업 대상으로첫선정했다. 시는중앙정부가지원하는 도시재생선도지역 과별개로 서울형도시재생시범사업 을통해 4대권역별특성에맞는 서울형도시재생 성공모델을다양하게만들어서울전역으로확산시킨다는계획이다. < 그림 4-4> 서울형도시재생시범사업대상지 1 강동구암사1동일대 ( 635,000m2 _ 주민이만들어가는역사와문화가공존하는마을만들기 ) 2 성동구성수1,2 가일대 ( 886,560 m2 _ 더불어희망을만드는장인의마을성수 ) 3 성북구장위1동뉴타운해제구역 ( 318,415m2 _ 다정다감세대공감장위도시재생 ) 4 동작구상도4동일대 ( 750,000m2 _ 함께사는골목동네상도 ) 5 서대문구신촌동일대 ( 263,000 m2 _ 열리는신촌, 공공대학문화촌만들기 ) 이다. 44 HAUD

47 2015 년이후정비사업의변화 정비사업의보완 공공관리제의개선 서울시는공공관리제를의무화하고, 시공사선정시기를사업시행인가이후에만할수있도록제한하여사업이지연되는문제점이발생하였다. 공공관리제의긍정적기능은수용하되, 주민과조합원의의사도존중하는방향으로제도개선을모색하는방안으로변화하고있다. 이러한문제점의개선안으로 9 1 대책중 공공관리제 의명칭을 공공지원제 로변경하는방안을제시하고있다. > 공공관리제개요 ( 규정 ) 시장 군수 구청장이정비사업의투명성강화와효율성제고를위하여시 도조례로정하는정비사업 에대하여사업시행과정을지원하는제도 ( 도시및주거환경정비법제 77 조의 4) ( 적용 ) 서울, 경기는공공관리대상을조례로규정, 인천은조례에별도규정없음 < 표 4-4> 지자체별공공관리제현황 구분 서울 경기 광주 제주 그외 공공관리 시행여부 ( 원칙적전부시행 ) ( 주민선택제 ) ( 미시행 ) 시공자선정시기 사업시행인가이후 조합설립인가이후 조합설립인가이후 > 9 1 대책과공공관리제 서울시에서공공관리제를의무화하면서, 시공사선정시기도사업시행인가이후에만할수있도록제한하고 있으나, 공공관리제를공공지원제로변경하고, 토지등소유자과반수가원할경우사업시행인가이전에도 시공사를선택할수있도록한다. > 공공관리제의개선방안 - 궁극적으로정비사업의추진과정에서발생하기쉬운비리를충분히예방하면서도원활한사업추진을통하여조합원의이익을제고하려는공공관리제의당초입법취지를살리면서도합리적인최선책이모색될필요가있음. - 따라서공공관리제자체를부인하거나존폐를논의하기보다는공공관리제의긍정적기능은수용하되, 주민및조합원의의사도존중하는방향으로제도개선을모색하는것이바람직하다고할것임. - 최근정부는 9 1 대책 에서주민이나조합원에게공공관리제적용여부에대한자유로운선택권을돌려주는방향으로제도개선을추진중이어서이에대한기대감도커지고있음. < 표 4-5> 개선방안을반영한 도시및주거환경정비법 조문대비표 현행 제 77 조의 4( 정비사업의공공관리 ) ➀ 시장 군수는정비사업의투명성강화및효율성제고를위하여시 도조례로정하는정비사업에대하여사업시행과정을지원 ( 이하 공공관리 라한다 ) 하거나, 주택공사등, 자본시장과금융투자업에관한법률 제 8 조제 7 항에따른신탁업자, 주택법 제 76 조제 1 항에따른대한주택보증주식회사또는이법제 69 조제 1 항각호외의부분단서에따라대통령령으로정하는기관에공공관리를위탁할수있다. ➁~➅ < 생략 > 개정안 제 77 조의 4( 정비사업의공공지원 ) ➀ 시장 군수는정비사업의투명성강화및효율성제고를위하여시 도조례로정하는정비사업에대하여토지등소유자, 추진위원회, 조합이과반수이상의의결로요청하는경우에사업시행과정을지원 ( 이하 공공지원 이라한다 ) 하거나, 주택공사등, 자본시장과금융투자업에관한법률 제 8 조제 7 항에따른신탁업자, 주택법 제 76 조제 1 항에따른대한주택보증주식회사또는이법제 69 조제 1 항각호외의부분단서에따라대통령령으로정하는기관에공공관리를위탁할수있다. ➁~➅ < 현행과같음 > HAUDREPORT no.40 45

48 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 > 주거환경관리사업 주거환경관리사업은주거환경개선및마을공동체문화활성화를통해저층주거지경쟁력강화및삶의질향상을도모하는것이목적이다. 2013년 주거환경관리사업 구역이 23개소선정되어계획수립중에있으며, 2014년 4개구역이추가적으로지정되었다. 2014년현재기준으로 48개소가지정되어사업이진행되고있으며, 향후서울시에서는주거환경관리사업을지속적으로확대 운영할예정이다. - 주거환경관리시업의지정요건 도시및주거환경정비법시행령 별표 1 제 5 호가목에의해주거환경관리사업의지정요건 < 표 4-6> 주거환경관리사업의지정요건 관련법규도시및주거환경정비법시행령 지정요건 가. 전용주거지역, 제 1 종주거지역및제 2 종주거지역중단독주택및다세대주택등이밀집한지역에서주거환경의보전 정비 개량이필요한지역나. 법제 4 조의 3 에따라해제된정비구역및정비예정구역다. 기존단독주택재건축사업또는주택재개발사업을위한정비구역의토지등소유자의 50 퍼센트이상이주거환경관리사업으로의전환에동의하는지역라. 도시재정비촉진을위한특별법 제 7 조제 2 항에따라재정비촉진지구가해제된지역및같은법제 2 조제 6 호에따른존치지역 - 서울시주거환경관리사업의추진현황 서울시는현재 22 개구역에대해주거환경관리사업을추진중에있으며, 신규대상지를매년 15 개소씩지정 할예정이며신규대상지선정은뉴타운등해재 ( 예정 ) 지역을우선적으로추진할계획이다. < 그림 4-5> 주거환경관리사업의추진현황 < 표 4-7> 계획완료구역 연번위치면적 ( m2 ) 지역 / 지구특성추진현황 1 2 마포구연남동 일대서대문구북가좌동 일대 82,900 43,560 2종일반 2,3종일반 정비예정구역해지지역 3 성북구길음동 1170 일대 26,566 3종일반 재정비 4 동작구흑석동 일대 26,841 1종일반 촉진지구 5 금천구시흥동 957 일대 49,282 2종일반 존치지역 6 도봉구방학동 일대 25,229 1,2종일반 다가구 / 다세대 7 구로구온수동 67 일대 59,472 2종일반 밀집지역 사업완료 ( 13. 9) 사업완료 ( 13.11) 사업완료 ( 13.12) 46 HAUD

49 2015 년이후정비사업의변화 > 주거환경관리사업추진사례 ( 마포구연남동 번지일대 ) 주거환경관리사업의첫시범사례 마포구연남동 번지일대새단장 사업개요 위치 : 마포구연남동 239-1번지일대 면적 : 82,900m2 (1,325세대) 용도지역 : 제2종일반주거지역 (` 재건축예정구역해제 ) 추진현황 : 휴먼타운시범구역선정 ( 용역착수 `11.1.4) : 사업계획결정고시, 실시설계착수 : 주거환경관리사업도입 ( 주거환경관리사업전환 ) : 운영위원회구성 : 운영위원회비영리법인등록 : 연남동주민커뮤니티센터완공 : 길공원길지중화및도로개선공사등공공부문사업완료 커뮤니티전경 사업내용 주거환경관리사업에돌입해주민커뮤니티센터건립 전선등지중화사업및가로환경개선, CCTV 등보완방 범시설, 그린파킹주차장설치 구역의대표가로인길공원길은전선등지중화, CCTV 설치, 가로등, 보안등을설치해보행안전구역을조성 주민공동체활성화거점공간으로구역내국유지를매입해지상 4 층총면적 m2규모에마을관리사무소, 북카페, 어르신나눔터, 공동육아방시설을갖춘주민커뮤니티센타를 마련 서울시가구역내담장허물기와그린파킹비용을지원해 저층주거지의가장큰문제점인주차문제를해결 HAUDREPORT no.40 47

50 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects > 가로주택정비사업 가로주택정비사업은노후불량주택이밀집한가로구역에서종전의가로를유지하면서소규모로주거환경을개선하기위하여시행하는사업이다. 기존가로주택정비사업은용도지역구분없이층수를일률적으로 7층으로제한하고있었으나 9.1대책후속조치에서제2종일반주거지역인경우 15층이하로층수제한을완화하고채광창높이제한기준을 1/2만큼완화하여활성화방안을추진중에있다 대책과가로주택정비사업 1 가로주택정비사업층수제한을 15층으로완화층수제한에관하여제1 3종일반주거지역은국토계획법에따르고, 제2종일반주거지역인경우 15층이하로층수제한을완화하되, 해당가로구역의용도지역, 규모, 도로너비등을고려하여도시계획조례에층수기준을마련 2 가로주택정비사업채광창높이제한기준 1/2 범위에서완화채광창높이제한기준을 1/2 만큼완화함으로써층수증가없이도개발면적을늘릴수있도록하고, 건축물각부분의높이는채광을위한창문등이있는벽면에서직각방향으로인접대지경계선까지의수평거리의 2배이하를 4배이하로완화 - 서울시가로주택정비사업활성화방안 가로주택정비사업은이제서울시가발표한활성화방안을통해도입이후지지부진했던사업에더욱가속 도가붙을것으로전망된다. 서울시는다음과같이다섯가지의활성화방안을내놓았다. < 표 4-8> 가로주택정비사업의활성화방안구분활성화방안 1 공공관리제를적극활용 2 시공사선정방법의개선 3 전용 85m2이하미분양주택은서울시가매입하거나공공주택으로활용 4 가로주택정비사업의건축공사비융자지원 5 정보를제공하고주민들이추진할수있도록각자치구에전담부서배치 > 서울시가로주택정비사업 시범사업지현황 서초구반포동 557 번지일대 < 표 4-9> 서울시가로주택정비사업시범사업지현황 동대문구장안동 326 번지일대 구역면적 : 3,508 m2 기존가구수 : 55 세대 주민동의율 : 약 81.8% 추진현황 : - 서울시주관으로서울연구원과정림건축에서추진중 년 06 월사업설명회개최 년 12 월뉴타운대안모델개발및시범사업용역추진사항최종보고 구역면적 : 4, m2 기존가구수 : 56 세대 주민동의율 : 약 81.7% 추진현황 : - 서울시주관으로서울연구원과해안건축에서추진중 년 08 월사업설명회개최 년 12 월뉴타운대안모델개발및시범사업용역추진사항최종보고 48 HAUD

51 2015 년이후정비사업의변화 > 가로주택정비사업추진사례 ( 중랑구면목동 173 번지일대 ) 대규모철거없이기존저층주거지의도시조직및가로망은유지하면서노후주택을정비하는뉴타운 재 개발대안사업 가로주택정비사업 이중랑구면목동에서전국최초로본격시행된다. 중랑구면목동, 전국최초 소규모정비사업 첫단추 사업개요 위치 : 중랑구면목동 173 번지일대 면적 : 1,364 m2 ( 우성주택외 3 필지 ) 사업내용 조합설립은사업구역내토지등소유자총 21 명 ( 우성주택주민 18 명, 인접단독주택소유자 3 명 ) 가운데 18 명 ( 우성주택주민 15 명, 인접단독주택소유자 3 명 ) 의동의를받아 ( 동의율 85.7%) 인가완료함. 출구전략 ( 해제 ) 의후속조치 실태조사결과서울시 20개지구내사업해체를신청한 52개구역이해제신청되었다. 실태조사를통해사업가능구역은사업이지속될수있도록행정적 재정적으로적극지원이이루어지고, 사업해제지역은주거환경관리사업과가로주택정비사업의소규모정비사업과도시재생시범사업으로추진될예정이다. 장기적인주택경기침체로공공관리제, 일몰제, 실태조사등을통해정비사업을해지하는방향으로정책을수 립하게되었고, 서울시의경우많은재개발구역이해지되고뉴타운마저도해지되는결과가발생하였고, 해지 된구역에대해주민갈등은지속되고기반시설및주거환경개선에따른대책마련이시급하였다. > 소규모정비사업과도시재생 2012년에이르러 도시및주거환경정비법 의개정으로새로운정비사업의유형인가로주택정비사업과주거환경관리사업을도입함으로인해대책마련의기틀을마련하게되었고, 2013년에는 도시재생활성화및지원에관한특별법 을제정함으로써보다적극적인대책의일환으로노후불량건축물의개선, 기반시설확충, 주거환경의개선등기존노후주거지를개선하는정비사업의대안사업으로자리를잡아가게되었다. > 서울시출구전략사례 _ 가리봉지구 에도시재생입힌다. 가리봉지구는서울시내 35개뉴타운중뉴타운지구에서해제한첫사례인창신 숭인일대에이어두번째뉴타운해제지구이다. 이지역은첨단디지털단지로탈바꿈한구로와가산디지털단지사이에위치한입지특성을살려디지털단지의배후지원거점으로조성하고, IT관련청년창업이이루어질수있도록지원할계획이다. 또한 벌집촌체험거리 를조성해산업화시대공단근로자들의고달팠던삶의흔적을시민과공유하고, 청년공공건축가들에겐공예방과창작공간등의활동의장을제공함으로써신 구의다문화가어우러진가리봉만의독창성있는풍경을만들어나간다는계획이다. HAUDREPORT no.40 49

52 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects 9.1 대책후속조치 _ 재건축 재개발정비사업의부분적활성화 재건축연한상한을 30년으로단축하고, 안전진단기준을합리화하여공동주택을조기에정비할수있는기회를확대하고주민들의주거생활불편을최소화하였으며, 재건축주택건설규모제한중연면적기준을폐지하고, 재개발임대주택의무건설비율을 5%p 완화하여재정비규제합리화방안을추진하고있다. 또한가로주택정비사업층수제한을 15층으로완화하고, 채광창높이제한기준을 1/2범위에서완화하여가로주택정비사업이활성화되도록추진하고있다. > 재정비규제합리화방안추진 재건축연한상한을 30 년으로단축 재건축연한상한을 40년에서 30년으로단축함으로써열악한공동주택을조기에정비할수있는기회를확대하고자하려는것이다. 개정안에따르면서울시의경우, 1987~1991년에준공된공동주택은재건축연한이현행보다 2~10년정도단축되고, 세대수로는강남지역 ( 서초 강남 송파 ) 14.9%, 강남외지역이 85.1% 를차지한다. 재건축안전진단기준합리화주택의구조안전제고와주민불편해소를도모하기위하여종래안전진단기준을구조안전성평가와주거환경중심평가로이원화하여연한도래와관계없이구조적결함이있는경우구조안전성만평가하여최하위의 E등급판정시타항목평가없이재건축을허용하고재건축연한이도래한경우주민들의주거생활불편을최소화하기위해주거환경중심의안전진단기준을적용한다. 재건축주택건설규모제한중연면적기준폐지현재수도권과밀억제권역에서국민주택규모 (85m2이하 ) 주택건설비율을세대수기준 60% 이상, 전체연면적대비 50% 이상되도록규제하고있는데연면적규제는시장과열기에중대형주택선호에따라초소형주택을구색만맞춰건설하는것을예방하려는취지에서도입됐으나최근소형주택선호에따라자발적으로소형주택을공급하고있으므로, 국민주택규모건설비율에대한세대수기준은유지하고규제의실효성이없는연면적기준은폐지한다. 재개발임대주택의무건설비율 5%p 완화주택시장침체에따른사업성악화에도불구하고재개발임대주택의무건설비율은오히려상향되어사업추진에애로가있고모든지자체가연면적기준은적용하고있지않으므로주거환경이열악한지역의재개발사업활성화를도모하기위해연면적기준은폐지하고, 세대수기준으로임대주택의무건설비율을 5%p 완화한다. > 가로주택정비사업활성화방안 추진 가로주택정비사업층수제한을 15층으로완화소규모중층주택건설을위한가로주택정비사업은주로제2종일반주거지역에서이루어지나현행 도시및주거환경정비법 은가로주택정비사업에대해용도지역구분없이층수를일률적으로 7층으로제한하고있으므로가로주택정비사업활성화를위해, 층수제한에관하여제1 3종일반주거지역은국토계획법에따르고제 2종일반주거지역인경우 15층이하로층수제한을완화하되, 해당가로구역의용도지역, 규모, 도로너비등을고려하여도시계획조례에층수기준을마련한다. 가로주택정비사업채광창높이제한기준 1/2 범위에서완화가로주택정비사업의활성화를위하여채광창높이제한기준을 1/2 만큼완화함으로써층수증가없이도개발면적을늘릴수있도록하고, 지붕에태양광설치면적추가확보를통해 제로에너지빌딩 상용화도지원할수있도록개선한다. 다만, 인근건물의채광을위해 7층건물에한정하여완화된기준을적용한다. 50 HAUD

53 2015 년이후정비사업의변화 > 9 1 대책과 재건축 재개발정비사업 재건축연한규제완화 ( 도시및주거환경정비법시행령 ) ( 현황 ) 준공후 20년이상범위에서재건축연한을조례로정하고, 서울시는상한을 40년으로설정 ( 산식 = 22 + ( 준공연도 ) 2) ( 개선 ) 재건축가능연한상한을 30년으로설정 - 서울시현행기준과비교시, 년에준공된아파트는재건축가능연한이 2 8년, 1991 년이후준공된아파트는 10년단축 < 표 4-10> 연도별서울시준공된아파트파악 준공연도 `86 `87 `88 `89 `90 `91 `92 `93 `94 `95 `96 `97 전국물량 136천 서울물량 39천 서울시 개선안 ( 차이 ) 2016 (0 년 ) 2017 (2 년 ) 2018 (4 년 ) 2019 (6 년 ) 2020 (8 년 ) 2021 (10 년 ) 2022 (10 년 ) 2023 (10 년 ) 2024 (10 년 ) 2025 (10 년 ) * 서울에서 년에준공된 24.8 만호중강남 3 구는 3.7 만호 (14.9%), 그외는 21.1 만 2026 (10 년 ) 2027 (10 년 ) 재건축안전진단기준합리화 ( 도시및주거환경정비법시행령, 고시 ) ( 현황 ) 모든재건축단지가구조안전성위주로안전진단평가 ( 개선 ) 연한도래여부에따라안전진단평가기준을이원화하고, 4개항목 ( 구조안전, 노후도, 주거환경, 비용분석 ) 세부평가기준도완화 - 연한도래와관계없이구조적결함이있는경우 : 구조안전성만평가 ( 최하위의 E등급판정시여타항목평가없이재건축진행 ) - 재건축연한도래 : 주거환경중심의안전진단기준을적용, 생활에불편이큰경우재건축허용 < 표 4-11> 재건축안전진단기준 구분 구조안정성 건축마감 설비노후도 주거환경 비용분석 현행 40% 30% 15% 15% 개선 ( 예시 ) 20% 30% 40% 10% 재건축주택건설규모제한완화 ( 도시및주거환경정비법시행령, 고시 ) ( 현황 ) 수도권과밀억제권역내재건축시 85 m2이하주택을세대수기준 60% 이상및전체연면적대비 50% 이상건설하도록규정 ( 개선 ) 연면적기준은폐지 ( 세대수기준은현행유지 ) 재개발임대주택의무건설비율완화 ( 도시및주거환경정비법시행령, 고시 ) ( 현황 ) 재개발사업시전체세대수또는연면적의 20% 이하범위내에서임대주택을건설하고, 이를공공 ( 지자체, LH 등 ) 에서인수 ( 개선 ) 연면적기준은폐지하고, 지역구분도단순화 - 의무비율은하한을폐지하고수도권및비수도권모두 5%p 완화 < 표 4-12> 재개발임대주택의무건설비율완화 지역수도권비수도권 비율 15% 이하 12% 이하 HAUDREPORT no.40 51

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55 HAUDREPORT no.40 Main Theme : Closing 맺음말

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57 맺음말 맺음말 2002년 도시및주거환경정비법 이제정된이후로지금까지정비사업을살펴보면주택시장및주거정책의영향으로크고작은많은변화를겪어왔다. 도시공간을재구성하고주거환경을개선하기위해시작된정비사업은주택시장및주거정책과맞물리면서활성화가되기시작하였고, 서울시를기점으로시작된뉴타운사업은 2005년 도시재정비촉진을위한특별법 이제정됨으로인해전국적으로확산되어기존구시가지를개량하고활성화시키는선두자역할을수행하고있었다. 그러나 2008년금융위기이후부동산경기침체및주택가격의하락등으로정비사업은장기적인침제기에돌입하게된다. 또한기존정비사업은고층 고밀로개발하여주택을대량으로공급하는전면철거형방식에치중되어있는관계로기반시설개선및주택공급문제해소라는측면에서다소성과를보이기는하였으나소형주택의멸실, 원주민재정착률의하락, 주택가격의상승, 임차인및영세상인들의생존권침해등심각한사회적문제를야기하게된부분이있기에침체기에접어들면서논란과논쟁은더뜨거워지게되었다. 2008년에시작된금융위기는우리나라의주택정책과맞물려정비사업의패러다임의변화를가져오는계기를마련하게된다. 금융위기로시작된장기적인주택경기침체는정비사업의사업성을결여시키는결과를초래하게되면서전국의정비사업은장기적인침체기에돌입하게되고이러한시기에주택정책은사업성을올려서정비사업을부양하는정책을펴기보다는공공관리제, 일몰제, 실태조사등을통해정비사업을해지하는방향으로정책을수립하게된다. 이로인해서서울시의경우수많은재개발구역해지와뉴타운지구마저도해지되는결과를낳게되었고이렇게해지된구역에대해주민갈등은지속되고기반시설개선및주거환경개선에따른대책마련은미흡할수밖에없었다. 2012년에이르러 도시및주거환경정비법 의개정으로새로운정비사업의유형인가로주택정비사업과주거환경관리사업을도입함으로인해대책마련의기틀을마련하게되었고, 2013년에는 도시재생활성화및지원에관한특별법 을제정함으로써보다적극적인대책의일환으로노후불량건축물의개선, 기반시설확충, 주거환경의개선등기존노후주거지를개선하는정비사업이대안사업으로대두되고있다. 현시점에서정비사업을살펴보면기존의전면철거형사업방식에서주택개량형사업방식으로정비사업의패러다임이변해가고있음을알수있다. 일몰제, 구역해지조건, 실태조사등을법제화하고이로인해해지된정비사업및정비구역을도시재생사업으로전환시킴으로서기반시설을정비하고노후된주거지를개량할수있도록하고있으며, 국가및지자체에서도시재생시범사업지를지정하여지원을아끼지않는것을보면정비사업의큰흐름이주택개량형도시재생사업으로변해가고있음을알수있다. 반면에도시재생사업만으로는기존구시가지및노후주거지를정비하는데있어분명한계가있고주택공급의측면에서큰효과를거둘수없는사업이기에기존전면철거형정비사업방식과병행할수밖에없는것이다. 그러한측면을반영하듯이경기부양책의일환으로 9.1대책이발표되었고그영향으로주택경기회복세에힘입어기존정비사업방식도다시활성화의기미를보이고있다. 이러한변화속에서향후정비사업은전면철거형정비사업과주택개량형도시재생사업으로이원화될것으 로보이며이러한사업방식들이좀더나은방향으로지속적으로개선되어정비사업및재생사업이본연의 목적을충분히이룰수있기를기대해본다. HAUDREPORT no.40 55

58 Changes and future prospects analysis of renewal project based on housing policy_since 2015 prospects 참고자료 뉴타운재개발실태조사백서 _ 서울특별시 2020 서울특별시도시주거환경정비기본계획 _ 서울특별시 주택시장패러다임변화에따른도시정비사업활성화방안 -현행재건축사업을중심으로- 한국건설산업연구원 _ 두성규 이홍일 박철한 2015 주택 부동산시장전망한국건설산업연구원 _ 허윤경 엄근용 이제문, 지속가능한도시재생사업의활성화방안에관한연구 -패러다임의변화에따른도시재생정책의제안을중심으로- 건국대학교행정대학원석사학위논문, 조남성, 서울시주택재개발정책의변화와사업효과강남대학교대학원박사학위논문, 조대원, 소규모정비사업의정책적지원요소에관한연구 -서울의마을만들기사업을중심으로- 한양대학교공학대학원석사학위논문, 박선용, 가로주택정비사업활성화를위한요인분석에관한연구부산대학교대학원석사학위논문, 정태희, 주택수요환경의변화에따른미래순응형주택정책방향에관한연구서울시립대학교도시과학대학원석사학위논문, 2010 김응동, 우리나라주택정책의발전방향에관한연구안양대학교첨단산업기술대학원석사학위논문, HAUD

59 HAUDREPORT no.40 Focus - On : HAUD Works HAUD Works 수주 PJ 화성시송산그린시티 EAA 1BL 공동주택신축공사 진행 PJ 제주시용담 3 동관광숙박시설신축공사 착공 PJ 상암 DMC 디지털드림타워신축공사 준공 PJ 강동구청및둔촌역주변제 1 종지구단위계획수립용역

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61 HAUD Works 수주 PJ 화성시송산그린시티 EAA 1BL 공동주택신축공사 발주처 : 일신건영 ( 주 ) 화성시남양읍신외리산 11 대지면적 : 55, m2 연면적 : 113, m2 HAUDREPORT no.40 59

62 Focus - On 진행 PJ 제주시용담 3 동관광숙박시설신축공사 발주처 : ( 주 ) 성림전력 제주시용담 3 동 일원대지면적 : 9, m2 연면적 : 9, m2 60 HAUD

63 HAUD Works 착공 PJ 상암 DMC 디지털드림타워신축공사 발주처 : ( 주 ) 마스턴제 8 호한국일보피에프브이 서울시마포구상암동 DMC 대지면적 : 3, m2 연면적 : 37, m2 HAUDREPORT no.40 61

64 Focus - On 준공 PJ 강동구청및둔촌역주변제 1 종지구단위계획수립용역 발주처 : 강동구청 서울시강동구성내동강동구청역및둔촌동역일원면적 : 457,804 m2 62 HAUD

65 HAUD REPORT no.40 H A U D R E P O R T no. 40 HAUD HAUD REPORT는도시건축관련실무진들이모인 하우드엔지니어링종합건축사사무소에서발간하는도시건축관련종합정보제공지 [INFORMATION PROVIDER] 입니다. 본 Report를통해도시건축 Project를수행하는관련실무자들에게다양한정보제공및교류의장이되었으면합니다. HAUD REPORT는그간도시건축관련법령및제도의변화, 개발사업실무에서등장하는주요이슈를위주로, 아래와같이출간되었습니다. 내용및배포문의 : Tel * 본내용은 ( 주 ) 하우드의내부연구및 사례자료로서실제정책방향또는 시행과다소상이할수도있습니다. Company Name_ HAUD co. Ltd. PMC HAUD co. Ltd. ( 주 ) 하우드엔지니어링종합건축사사무소 ADDRESS_ 서울시송파구중대로 25 길 3-16 토목회관 Tel Fax Jungdae-ro 25-gil, Songpa-gu, Seoul, , Korea Home page_ _ haud@haud.co.kr. 등록사항엔지니어링활동주체 : 제 호, 엔지니어링진흥협회건축사사무소 : 송파 624 CM: 종합감리등록번호제 5 건 258, 서울지방국토관리청부설연구소 : 한국산업기술진흥협회제 호 No. 1. 국토의계획및이용에관한법령주요내용 No. 2. 도시및주거환경정비법주요내용 No. 3. 도시개발법개정 ( 안 ) 주요내용 No 년서울시도시기본계획 ( 안 ) 주요내용 No 종지구단위계획 No. 6. 민간개발 ( 공동주택 ) 유형별사업특성및주요인허가절차 No. 7. 합본호 No. 8. 도정법및주택법에의한단독주택재건축사업 No. 9. 준공업지역관련법 / 제도정리및향후전망 No. 10. 환지방식에의한도시개발사업의이해 No. 11. 도시환경정비사업의이해 No. 12. 도시재정비촉진을위한특별법의이해 No. 13. 도시계획과개발의새로운패러다임 No. 14. 개발사업의트랜드변화 No 부동산공법개정과정책변화 No. 16. 도시건축디자인변화의흐름 No. 17. 도심및내부시가지개발의논의와실제 No. 18. 정비사업의새로운변화와흐름 No. 19. 정부의주택정책방향과새로이도입되는주택개념들 No. 20 녹색성장시대의도시개발과건설산업의전망 No. 21 친환경건축에대한 5 가지화두 (Green with Five Conversation) No. 22 공공관리제도도입배경과목적 No. 23 기성시가지정비의패러다임변화 No. 24 부동산침체기에주목받는상품들 No. 25 도시가변하고있다 : 새로운도시계획시스템 No. 26 기술의진화 BIM : BIM 현황및적용사례 No. 27 재해 재난에대비한도시건축적대응방안 No 부동산공법의개정과변화 No. 29 변화하는도시개념 도시경관계획 No. 30 서울시 [ 우수디자인공동주택 ] 과디자인정책방향 No. 31 서울시주거정책의변화와전망 No 년부동산정책의변화와전망 No. 33 준공업지역개발의제도적변화 No. 34 주택개발사업인허가 Guide Book No. 35 공동주택리모델링의특성화방안 No. 36 사례분석을통한서울시실태조사의이해 No. 37 지역경제활성화정책에따른산업단지의개발방향 No. 38 관광숙박시설건립에따른특례 ( 서울시기준 ) No. 39 주거트랜드에따른커뮤니티특화방안 HAUD ENG 는새로운설계조직을요구하는시대에도시건축의실무전공인들이모인복합조직입니다. 도시건축분야의전문적지식과경험을통해다양한프로젝트수행능력을겸비하고있으며, 특히관련 Project 진행시발생할수있는문제점을각조직원들의업무협조를통해사전에예측하여해결할수 있는장점을가지고있습니다.

66 HAUD REPORT no.40 하우드도시건축연구소 Institute of Urban Architecture 하우드도시건축연구소 Institute of Urban Architecture 는도시건축정책ㆍ제도의중장기적발전방향 및도시건축디자인의선도적기법등을검토, 연구하는하우드내의전문연구그룹입니다. Our Role 역할 시책, 국책연구원등과연계한도시건축학술용역의수행공공부문이슈프로젝트참여, 수행을통한디자인, 기술력의증진민간부문선도적프로젝트에대한기본구상및타당성검토수행세미나, 포럼등을통한관련외부전문가와의교류 Our Accomplishments 연구실적도심지내인프라와연계한밀도조정및활용방안연구 (2007) 도시재생사업 3-4과제연구용역 (2008) 서울시 U-명동 / 을지로2가추진전략계획 (2008) 강남구대중교통중심지고밀복합개발개발타당성검토 (2009) 단독주택의정비유형모델개발용역 (2009) 일반주택지도시관리및개발방안검토용역 (2010) 민간토지임차형임대주택사업모델개발용역 (2012) 주민참여형재생사업지구단위계획수립 (2012) 성남시주민중심의신도시재생활성화방안용역 (2014) Team Organization 조직구성 연구소장 운영위원회 외부전문가자문단 행정지원팀 정책ㆍ제도부문 계획및디자인부문 기획및사업부문 국토도시계획제도연구 부동산정책연구 학술용역수행 타당성검토용역수행 Masterplan 작성 디자인라이브러리구축 연구및사업기획 사외연계사업 특화사업지원및수행 Contact 문의처 Tel

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