최근특색있는골목길만의분위기를즐기려는사람들이증가하면서골목길상권이새로운트렌드로자리매김. 다만, 골목길상권의대중화로부동산가격과임대료가급등하면서상권을형성시킨임차인이이탈하는문제등이발생하고있어, 투자나창업을고려할경우에는세밀한분석이필요 신흥성장상권의특징 최근새롭게성장하는상권의중심에

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대관 채
5 years ago
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1 (15-89 호 ) : 골목길의부활, 신흥성장상권의특징분석 신흥성장상권의특징 대표골목길상권분석 골목길상권확대에따른영향

2 최근특색있는골목길만의분위기를즐기려는사람들이증가하면서골목길상권이새로운트렌드로자리매김. 다만, 골목길상권의대중화로부동산가격과임대료가급등하면서상권을형성시킨임차인이이탈하는문제등이발생하고있어, 투자나창업을고려할경우에는세밀한분석이필요 신흥성장상권의특징 최근새롭게성장하는상권의중심에는 ' 골목길 ' 이있음 ~3 대젊은층의소비상권으로골목길상권이최근급격히성장 새로운장소를탐색하는 ' 찾아가는재미 ' 와더불어이국적이거나전통적인분위기의까 페및특색있는수공예품등골목길속에서새로운가치와문화를공유 통상상권은명동이나강남역등풍부한유동인구를기반으로발달한대형상권과역세권 등교통발달지역을중심으로하는역세권상권, 그리고주거지인근에서생활필수적요 소를해결하기위한배후상권등으로구분되어발달 년대중반에는코엑스몰과같은몰링 (Malling) 개념의상권이확대되면서, 한장소 에서쇼핑과볼거리, 먹거리, 놀거리등모든것을해결하는상권이발달 하지만, 최근에는기존상권으로분류하기힘든새로운형태의골목길상권이증가 [ 표 1] 주요상권형태별특징 구분대형중심상권몰링 (Malling) 상권골목길상권 입지도심중심지주요권역내거점기존상권연접 교통여건 주요업종 상권타켓 대표상권 자료 : KB 경영연구소 대중교통이용편리, 환승역세권등화장품, SPA, 까페, 대형프랜차이즈식당등전연령층, 직장인등대형모임장소서울명동, 강남역, 부산서면, 대구동성로등 대중교통이용편리, 주차여건양호마트, 백화점, 영화관, SPA, 식당, 키즈까페등자녀동반가족단위, 원스탑쇼핑코엑스몰, 타임스퀘어, 스타시티, 디큐브시티, 김포공항롯데몰등 제한적대중교통, 주차불편노천까페 식당, 주점, 레스토랑, 소품점등대학생, 사회초년생, 친구, 연인데이트코스경리단길, 연남동숲길, 성수동수제화거리, 부산전포동까페거리등 일반적인상권형성을위해요구되던조건들이골목길상권에서는통용되지않음 일반적으로는유동인구를형성시킬집객시설을기초로한편리한교통과주차, 대로변 중심의평지등이안정적인상권형성조건으로언급 1

3 하지만, 골목길상권의경우별도집객시설없이, 지하철역등대중교통과의접근성이떨어지는것은물론주차시설도없거나협소 - 특히상권형성이어려운언덕길또는이면도로를중심으로상권이형성 기존상권형성의틀을깨고, 골목길상권이새로운트렌드로부상하게된이유에는스마트폰을이용한 지도앱 과소셜미디어를통한공유문화발달이있음 맛집정보와볼거리, 이색구매거리등개인이경험한정보와그에대한평가를서슴없이게재하는블로그, SNS 등소셜미디어의활용이급증 특히, 소셜미디어의경우유명블로거나트렌드세터 (Trend Setter) 들의활동을스마트폰을통해미리습득하고, 그정보를본인이직접체험후다시소셜미디어에재공유하는형태로지속적인정보의재생산이이루어짐 - 실제최근소비자의상품및서비스구매시정보습득에서부터비교와구매후경험공유까지블로그등소셜미디어의영향력은점차강화되는추세 골목길이라는특성상필연적으로발생되는접근성문제를스마트폰지도앱의 ' 위치검색 ' 을활용하면서상당부분극복 - 소셜미디어등정보공유시위치정보도같이공유하면서이전에가본경험이없는지역이더라도지도앱을기반으로어렵지않게접근가능 [ 그림 1] 소비자상품 / 서비스구매행태 정보습득단계구매고려 / 비교단계상품 / 서비스경험공유채널 (%) 인터넷검색 온라인쇼핑몰 블로그등 광고 (%) 인터넷검색 온라인블로그등쇼핑몰 (%) 오프라인공유 온라인블로그등공유공유 자료 : DMC Report ( 인터넷과스마트폰을이용하는만 19~59 세남녀, n=1,62) 대표골목길상권분석 (1) 이태원경리단길 이태원경리단길 1 은 1 년이전까지는녹사평역을중심으로형성된외국인대상타코 1 서울용산구이태원동소재경리단길은현재 ' 국군재정관리단 ' 으로통합된 ' 육군중앙경리단 ' 이라는이름에서유래되었고, 현국군재정관리단입구에서하얏트호텔까지남산방향으로올라가는언덕길을통칭 2

(Taco) 가게, 피자집등일부를제외하고는특별한상권이없던지역 남산조망권에따른고도제한으로유지된한국적아날로그분위기와대형상권 ( 이태원 ) 의높은임대료부담을피해유입된임차인들이경리단길만의한국스러움속에서이국적분위기를만들어내는특색있는가게들을오픈하면서상권이형성 12년전후로상권이커지기시작하였고,

장기간언덕길을중심으로형성되어온주거지특성상경리단길지역의대부분의대지면적이좁아대형매장보다는소규모 ( 전용면적 33m2 ~66m2내외 ) 매장위주로상권이형성 [ 그림 2] 경리단길상권형성전 후비교 14 년 11 월 15 년 8 월 자료 : 다음 (Daum) 로드뷰

4 (Taco) 가게, 피자집등일부를제외하고는특별한상권이없던지역 남산조망권에따른고도제한으로유지된한국적아날로그분위기와대형상권 ( 이태원 ) 의높은임대료부담을피해유입된임차인들이경리단길만의한국스러움속에서이국적분위기를만들어내는특색있는가게들을오픈하면서상권이형성 12년전후로상권이커지기시작하였고, 최근에도주간단위로새로운가게가들어설만큼활발한상권의변화와확장이일어나고있는지역 경리단길상권은지형적특성상좁은대지면적과고도제한등으로신축보다는기존주택의리모델링형태로상권의확장이이루어짐 신축개발에불리한고도제한과용도지역등의건축규제로인해주택이나소규모상가의리모델링을통해상권이발달 장기간언덕길을중심으로형성되어온주거지특성상경리단길지역의대부분의대지면적이좁아대형매장보다는소규모 ( 전용면적 33m2 ~66m2내외 ) 매장위주로상권이형성 [ 그림 2] 경리단길상권형성전 후비교 14 년 11 월 15 년 8 월 자료 : 다음 (Daum) 로드뷰 이태원상권의이면상권인경리단길상권의발달은최근또다른이면상권으로확장 경리단길북측이면부로분류되는회나무로13길 ( 일명장진우골목 ) 은사진작가겸쉐프로활동중인장진우씨가본인만의이색적인아이디어를적용한가게를하나씩오픈하면서현재총 7개가게를운영, 장진우골목 으로불리며상권이확장 또경리단길초입에서녹사평대로건너편인해방촌지역에서도수제햄버거와펍 (Pub) 등으로대표되는해방촌만의골목길상권으로확장 3

5 [ 그림 3] 이태원동회나무로 13 길 ( 장진우골목 ) 상권형성전 후비교 13 년 4 월 15 년 8 월 자료 : 다음 (Daum) 로드뷰 [ 그림 4] 이태원상권확장흐름 자료 : 국민은행, KB 경영연구소수정 대표골목길상권분석 (2) 서교동까페거리 서교동까페거리는상수역개통이후홍대방향통학로로이용되면서상권이형성된후최근에는홍대입구역-합정역-상수역을연결하는하나의대형상권으로성장 지하철 6호선개통으로상수역에서홍대방향유동인구가증가하면서형성된상권 - 합정역인근복합쇼핑몰개점이후상수역과합정역사이그리고홍대입구역까지삼각형모양의대형상권으로최근확장 4

홍대지역의복잡한이미지와달리골목길을따라형성된차분한분위기속에서맛집, 까페, 소품점들로채워진상가들이기존홍대입구상권과는차별화 서교동까페거리는기존주택건물의리모델링을통한특색있는외관변화로유동인구의이목을집중 주거시설의상업용도변경은소방설비와정화조용량등을제외한건축규제가상대적으로약해용도지역상불허용도가아닐경우변경가능 특히,

6 홍대지역의복잡한이미지와달리골목길을따라형성된차분한분위기속에서맛집, 까페, 소품점들로채워진상가들이기존홍대입구상권과는차별화 서교동까페거리는기존주택건물의리모델링을통한특색있는외관변화로유동인구의이목을집중 주거시설의상업용도변경은소방설비와정화조용량등을제외한건축규제가상대적으로약해용도지역상불허용도가아닐경우변경가능 특히, 신축시건폐율등까다로운건축규제적용으로오히려효율적인활용이어려워기존주거지역내상권형성은대부분리모델링위주로전개 - 서교동의경우최근급속한상권형성에도불구하고신축인허가는지속적으로감소하는반면, 용도변경등리모델링을위한인허가신청은증가 [ 그림 5] 서교동건축인허가현황 [ 그림 6] 서교동주택 상가리모델링 신축 용도변경등 '11 '12 '13 '14 '15 '11 '12 '13 '14 '15 자료 : 마포구청 ('15 년은 1 월말기준 ) 자료 : 다음 (Daum) 로드뷰 서교동까페거리성장은상수동등인근지역으로도상권영역을확장 상수역건너편지역 ( 상수동 ) 또한전형적인주택가골목길에서서교동상권의확장과인근소재발전소의공원화계획으로한강접근성까지개선될것으로기대를모으면서기존주택 1층공간의일부를상가로리모델링한까페등이형성 홍대입구역서북쪽연남동지역도조용한주택가에서경의선폐선로부지의공원화와외국관광객증가로 ' 연트럴파크 ' 또는 ' 연남동숲길 ' 로불리며상권이형성 5

후암동야경길등은각골목길만이가지는특색있는문화와조망등을기반으로상권이신규로형성 건강과휴식에대한인식변화로이전보다걷는공간에대한선호가높아지면서,

7 [ 그림 7] 홍대상권의확장 자료 : 국민은행, KB 경영연구소수정 골목길상권확대에따른영향 골목길상권은기존형성된상권인근주택가를파고들면서확장되는형태에서최근에는기존상권이없던지역까지상권을형성시키는형태로발전 기존에는상권이없거나일부배후상권만존재했던성수동수제화거리, 후암동야경길등은각골목길만이가지는특색있는문화와조망등을기반으로상권이신규로형성 건강과휴식에대한인식변화로이전보다걷는공간에대한선호가높아지면서, 이러한특색있는골목길상권의발전은당분간지속될전망 하지만, 골목길상권의성장은매매가격및임대료의급등으로연결되면서새로운문제점을야기 경리단길도로변주택등의매매가는 2~3년전 3.3m2당 3~4천만원수준에서최근에는 6~8천만원수준까지급등 임대료도 2~3년전보증금 1,만원, 월임대료 7~8만원수준에서최근에는보증금 6

8 5,만원, 월임대료 25~3 만원수준까지급등 ( 전용면적 33m2기준 ) 최근에는높아진임대료에상권을형성시킨임차인이이탈하는상황도나타나면서골목길상권만의특색을잃어버릴위험도증가 특히골목길상권의경우중심상권이나배후상권과같은고정상권이아니기에상권축의이동이나타날경우급격한상권쇠퇴의위험도상존 따라서해당지역에서부동산투자나창업을고려할경우에는가격적정성여부와상권변동에대한세밀한검토가필요 [ 그림 8] 골목길상권공시지가추이 [ 그림 9] 주요골목길상권평균임대료 5, 4,5 4, ( m2당, 천원 ) 4,9 4,61 4, (3.3m2당, 천원 ) Q 15.2Q 91 3,5 3, 2,5 3,7 3,39 2,86 이태원경리단길서교동까페거리역삼동언덕길 , '1 '11 '12 '13 '14 '15 이태원동서교동상수동성수동한남동 자료 : 국토교통부자료 : 부동산 114 < 연구원서동한 (pilot@kbfg.com) 2) > 7

한국건설산업연구원연구위원허윤경 연구원엄근용

한국건설산업연구원연구위원허윤경 연구원엄근용 104.0 103.0 102.0 101.0 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 100.0 99.0 변동률 지수 0.0-0.2 10.6 월 8 월 10 월 12 월 11.2 월 4 월 6 월 8 월 6 5 130,000 강남권역도심권역마포 / 여의도권역강남권역도심권역마포 / 여의도권역