I. 수익형부동산 기존대도시오피스빌딩에서지역및투자대상의다변화 저금리와풍부한유동성으로수익형부동산투자지속대표적인수익형부동산인오피스빌딩시장과열논란가격거품논란으로인해투자지역및대상의다변화수익형부동산투자에있어서도차별화된전략이중요 저금리와함께풍부한유동자금으로인해투자자들은수익률제고를

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애리 우
8 years ago
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1 Weekly Report 이젠대체투자도틈새투자를노린다 저금리로인해대체투자에대한관심이커지면서기존의전통적인대체투자상품에대한경쟁심화로수익률이하락함. 이에따라이젠대체투자도기존의전통적인대체투자상품에서틈새시장을노리는대체투자가증가함. 주요대체투자자산투자현황및전망 Contents I. 수익형부동산 II. 사모투자 3 III. 인프라 (SOC) V. Appendix 5 수익형부동산 : 기존대도시오피스빌딩에서지역및투자대상의다변화 저금리로인해수익형부동산투자가지속됨에따라대표적인수익형부동산자산인오피스빌딩가격이치솟고있음. 대도시핵심지역의오피스빌딩가격은금융위기이전 의고점을갱신하면서과열에대한지적이나오고있음. 따라서최근투자지역과투자대상에대한다변화를추구하고있음. 오피스빌딩의경우대도시보다는중소도시, 투자 대상은오피스빌딩에서물류센터, 호텔, 임대아파트, 기숙사로다변화되고있음. 사모투자 : PEF 의틈새시장, 중견 중소기업투자 국내 PEF 가급속도로성장하면서기업인수경쟁이치열해짐에따라수익을올리기힘 듦. 특히대형기업 M&A 는공개매물로나와경쟁이더치열해져가격메리트가약함. 최근에는가계승계이슈로인해매물로나오는중견 중소기업 M&A 에대한관심이커지고있음. 특히최근정부의회수 (exit) 시장활성화를위한노력으로인해중견 중 소기업을인수하는중소형 PEF 가새로운블루오션으로자리를잡을것으로전망. 인프라 (SOC): 국내도로 항만에서해외발전 에너지사업등투자대상다변화 MRG 보장폐지로인해대규모의민자사업이크게감소하고있으나, 오히려저금리로 인해장기투자상품인인프라투자에대한자금은몰리고있음. 따라서최근인프라투자다변화를위해서국내에서해외로기존의항만 도로사업에서발전 에너지사업으 로투자대상을다변화하고있음. 우리나라도인프라가어느정도확충됨에따라대규모민자사업보다보완적성격의소규모인프라사업은지속될것으로예상됨. 부동산 / 특별자산 /PEF 설정잔액추이 부동산 ( 좌 ) 특별자산 ( 좌 ) PEF( 우 ) '13.1 '13. '13.7 '13.1 '1.1 '1. '1.7 '1.1 '15.1 '15. '15.7 자료 : 금융투자협회, NH 투자증권.5. Alternative Investment Analyst 김은기 )9-3, creditbond@nhwm.com

2 I. 수익형부동산 기존대도시오피스빌딩에서지역및투자대상의다변화 저금리와풍부한유동성으로수익형부동산투자지속대표적인수익형부동산인오피스빌딩시장과열논란가격거품논란으로인해투자지역및대상의다변화수익형부동산투자에있어서도차별화된전략이중요 저금리와함께풍부한유동자금으로인해투자자들은수익률제고를위해대체투자에대한관심이높아지고있다. 특히상대적으로안정적인수익성이부각되는수익형부동산에대한관심이커지고있다. 투자가지속되면서부동산펀드설정금액은 7월말기준 33조원을돌파하는등부동산투자에대한자금은지속적으로유입되고있다. 저금리로인해수익형부동산투자가지속됨에따라대표적인수익형부동산자산인오피스빌딩가격이치솟고있다. 국내와해외모두금융위기이전의가격수준을거의회복한상태이다. 오히려대도시핵심지역의오피스빌딩가격은 8년금융위기이전의고점을갱신하면서사상최고수준에이르렀다. 오피스빌딩시장은점차매도자우위의시장으로변해감에따라과열에대한지적이나오고있다. 오피스빌딩시장에대한과열논란에도불구하고낮은시중금리로인해상대적으로높은수익을제공하는오피스빌딩의경우, 계속된투자자금유입으로현재가격은아직도과도하게비싼것이아니라고판단하고있다. 그럼에도불구하고가격거품논란으로인해최근수익형부동산투자는지역및투자대상을다변화하려는시도가나타나고있다. 같은오피스빌딩이라도관문도시 (gateway city) 와같은주요대도시보다는중소도시의오피스빌딩에대한관심이커지고있다. 중소도시의오피스빌딩은아직가격이많이오르지않아상대적으로저평가되어있다는평가이다. 투자대상도기존의오피스빌딩에서물류센터, 호텔, 임대아파트, 기숙사및정부임대부동산등으로다변화되고있다. 최근대체투자도틈새투자를노리고있다. 수익형부동산투자에서있어서도전통적인투자처인대도시오피스빌딩가격에대한고평가논란으로그투자대상과지역을다변화하고있다. 대체투자자산의특성상한정된투자자산으로인해지속적인투자자금유입에따른과열경쟁으로가격이급등하게되므로지역및투자대상의차별화전략이매우중요하다. 미국주요수익형부동산투자대상별선호도변화 미국주요도시별오피스투자의견설문조사 리테일 15 1 오피스 호텔 아파트 상업 / 물류용 Abysmal 1 Poor Fair 3 Good Excellent 5 자료 : Emerging Trends in Real Estate Atlanta Miami Charlotte Phoenix Houston San Francisco Oakland/East Bay Denver Austin Seattle NY-Manhattan San Jose Orange County Boston Dallas/Fort Worth Raleigh/Durham San Diego LA NY-Brooklyn Columbia, SC 자료 : Emerging Trends in Real Estate 8 1 매수보유매도 (%)

3 II. 사모투자 (Private Equity) PEF 의틈새시장, 중소 중견기업투자 주요연기금등이 PEF 투자확대 PEF 출자규모확대에따른경쟁심화예상가업승계이슈로나오는중견 중소기업인수가새로운틈새시장으로주목회수시장활성화로인해중소형 PEF 부상 국내 PEF는 년도입이후약 1여년의기간동안설정액이빠르게성장했다. 설립당시 년.조원에서 1년말 51.조원으로약 1배이상으로고도성장했다. 올해도국민연금및산업은행을비롯해주요연기금등이 PEF에대한대규모출자를준비하고있어 PEF의성장은지속될것으로예상된다. 지속적인기준금리인하에따른저금리기조로수익률제고를위해올해에도적극적인투자를준비하고있다. 국민연금이올해약 1.조원을 PEF에출자하면서, 펀드별로 5~% 로출자비율제한이있는점을감안시올해주요기관투자자들의 PEF 전체출자규모는약 ~3조원정도로예상된다. 또한대기업들의비핵심사업부문매각및공기업의지분매각등으로인해 M&A 시장의규모도확대됐다. 그럼에도불구하고 PEF 출자규모확대에따른경쟁심화로인해 PEF에대한수익률은낮아질것으로전망된다. 국내 PEF가급속도로성장하면서기업인수경쟁이치열해짐에따라수익을올리기어려워지고있다. 특히대형기업 M&A는공개매물로나와경쟁이더치열해져가격메리트가약해지고있다. 따라서최근에는수익률제고를위해은밀히진행되는중견 중소기업 M&A 에대한관심이커지고있다. 특히가업승계이슈로인해매물로나오는중견 중소기업의인수가새로운틈새시장으로주목받고있다. 최근경기부진으로인해경영이어려워진중견 중소기업이많으며, 가업승계시점이다가오면서상속세등비용부담, 창업 세들의제조업경영기피현상까지맞물리면서매물도늘어나고있다. 최근정부의중소기업 M&A시장활성화, 코넥스및코스닥시장의진입장벽완화등으로인해회수 (exit) 시장도활성화될것으로전망된다. 이에따라이러한중견 중소기업인수하는중소형 PEF가경쟁이치열해지는 PEF 시장에서새로운블루오션으로자리를잡을것으로예상된다. PEF 약정금액은꾸준히증가추세를보임 사모투자펀드형태에따른투자자전망 7 신규약정금액 ( 우 ) 누적약정액 ( 좌 ) ' '5 ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 Small to Mid-Market Buyout Venture Capital Growth Fund of Funds Secondaries Distressed Private Equity Large to Mega Buyout Mezzanine Cleantech Other 향후 1년후최적투자현재수준에서최적투자 (%) 자료 : 금융감독원, NH 투자증권리서치센터 자료 : Preqin, NH 투자증권리서치센터 3

4 III. 인프라 (SOC) 국내도로 항만에서해외발전 에너지등투자대상다변화 MRG 폐지에따른대규모민자투자사업감소인프라투자의지역및투자대상의다변화요구해외인프라로아시아와아프리카유망투자대상으로발전 에너지및보완적인프라사업유망 1997 년 IMF 경제위기로사회간접자본에대한민간투자가급속도로위축되자정부는 1999 년민간제안방식과최소운영수입보장제도 (MRG) 를도입했다. MRG가도입된이후에대규모민간투자사업이진행되면서투자금액이크게늘어나기시작했다. 그러나부풀려진수요예측에엉터리사업제안을하고도이를바탕으로한운영수입부족분을정부가보전해주는것에대한비판이거세지면서 MRG제도는 년에는민간제안사업, 9년에는정부고시사업으로단계적으로폐지했다. 이로인해민간투자사업규모는 9년이후에크게감소하기시작했다. 이에비해투자자금은저금리 저성장으로상대적인높은수익을주는장기투자상품인인프라투자에몰리기시작했다. 그러나이미국내는투자할만한인프라자산을찾기힘들정도로포화상태에이르렀다. 또한 MRG를폐지하면서새롭게건설되는도로, 철도, 항만물량도많지않다. 따라서이젠인프라투자도투자의다양성이필요하다. 투자지역을국내에서해외로확대시켜야되는동시에투자대상도기존항만, 도로에서에너지 발전분야로확대시켜야한다. 해외인프라투자처로인프라투자수요증가가큰아프리카와아시아가유망한투자처로떠오른다. 두지역의경우인프라투자수요증가로앞으로정부가인프라투자를확대할것으로예상돼유망한투자처가될것으로예상된다. 특히아시아의경우아시아인프라투자은행 (AIIB) 의출범으로큰기대가예상된다. 인프라투자대상도기존의도로 항만등에서발전 에너지등과같이그투자대상이다변화되고있다. 특히아프리카와아시아와같은이머징국가의특징상인구가많고전력이부족한특성이있어발전소건설에대한니즈가크다. 또한우리나라도이미사회인프라가어느정도확충됨에따라대규모민자사업이일단락됐지만, 보완적성격의소규모인프라사업은지속될것으로예상된다. 민간투자사업규모는 MRG 폐지이후급속히감소추세 분야별아시아인프라투자수요 1 1 BTL BTO ( 조 $) 5 물 / 위생통신 8 3 교통전력 1 '95 '9 '97 '98 '99 ' '1 ' '3 ' '5 ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 동남아시아남아시아중앙아시아태평양 자료 : KDI, NH 투자증권리서치센터 자료 : ADB, ADBI, NH 투자증권리서치센터

5 V. Appendix 펀드유형별자금유출입 ( 주간 ) PEF 자금유출입 ( 월간 ),,, 부동산 ( 좌 ) 특별자산 ( 좌 ) PEF( 우 ) 3,5 3,,5, PEF( 월간 ) -, 1,5 1, 5 -, -, -5-1, -8, ,5 '1.1 '1.3 '1.5 '1.7 '1.9 '1.11 '15.1 '15.3 '15.5 '15.7 국내부동산펀드자금유출입 ( 주간 ) 해외부동산펀드자금유출입 ( 주간 ) 3, 부동산펀드 ( 국내 ), 부동산펀드 ( 해외 ), 1, 5,, 3,, -1, -, 1, -1, -3, '15.1 '15. '15.3 '15. '15.5 '15. '15.7 -, '15.1 '15. '15.3 '15. '15.5 '15. '15.7 국내특별자산자금유출입 해외특별자산자금유출입 18, 15, 1, 특별자산 ( 국내 ), 1,5 특별자산 ( 해외 ) 9, 1,, 3, 5-3, -, -5-9, '15.1 '15. '15.3 '15. '15.5 '15. '15.7-1, '15.1 '15. '15.3 '15. '15.5 '15. '15.7 5

6 NH 투자증권 Alternative Investment 보고서발간목록 작성일 종류 작성자 제목 Weekly 김은기 하반기투자활성화정책, 대체투자에날개를달다 Weekly 김은기 글로벌투자로대체투자붐 (Boom) 지속 Weekly 김은기 각인각색 ( 各人各色 ) 의대체투자상품 Weekly 김은기 저금리로인해개인투자자도대체투자관심고조 Weekly 김은기 가격고평가논란에도저금리로인해대체투자지속 Weekly 김은기 유동성의힘으로대체투자펀드붐업 (boom-up) Compliance Notice 당사는동자료를기관투자가또는제 3 자에게사전제공한사실이없습니다. 동자료에게시된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. 고지사항 본조사분석자료에수록된내용은당사리서치센터의금융투자분석사가신뢰할만한자료및정보를바탕으로최선을다해분석한결과이나그정확성이나완전성을보장할수없습니다. 따라서투자자의투자판단을위해작성된것이며어떠한경우에도주식등금융투자상품투자의결과에대한법적책임소재를판단하기위한증빙자료로사용될수없습니다. 본조사분석자료는당사의저작물로서모든지적재산권은당사에귀속되며당사의동의없이복제, 배포, 전송, 변형, 대여할수없습니다.

Microsoft PowerPoint 산업전망_통장전부_v9.pptx

Microsoft PowerPoint 산업전망_통장전부_v9.pptx Contents 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 주 : Murata 는 3 월 31 일결산, Chiyoda Integre 는 8 월 31 일결산자료 : Bloomberg, 미래에셋대우리서치센터 15 자료 : Bloomberg, 미래에셋대우리서치센터 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32