Savills World Research Korea 스포트라이트한국물류마켓 savills.co.kr/research
스포트라이트한국물류마켓 국내물류창고수요는꾸준히증가하며, 대형물류센터의개발및공급이활발하게일어났다. 외국계투자자들의매입사례가증가하며, 물류투자시장규모는점차확대되었다. 수출입및온라인쇼핑성장수출입물동량및국내온라인쇼핑시장규모는지속해서성장하고있다. 해양수산부에따르면, 2017 년컨테이너화물실적은전년대비 12% 성장하였고, 이는석유화학, 자동차및부품업종등의수출증가에기인한것으로알려졌다. 국내소매판매액에서온라인쇼핑이차지하는비중은 2010 년 10% 에불과하였으나 2017 년 25% 까지증가하였다. 해외직구활성화트렌드, 모바일쇼핑몰강화에따른간편결제및배송시스템혁신으로유통사들의온라인매출이증가하였다. 통계청에따르면, 2017 년온라인쇼핑판매액은전년대비약 20% 성장했다. 매출규모순으로, 의류 ( 매출비중 15%, 성장률 18%), 음식료품 (12%, 38%), 가전및전자통신기기 (11%, 24%) 가높았다. 특히, 음식료품매출은괄목할만한성장세를보였다. 차트 1 온라인쇼핑규모및비중 수도권물류시설현황 2018 년 2 월국토교통부에서집계한전국물류창고수는약 2,700 개이다. 전체물류창고의 44% 는수도권에위치해있다. 이가운데저온물류창고비중은 10% 미만으로조사되었다. 간편식및신선식품의당일배송수요가최근증가하면서, 소비지인근저온물류시설수요는꾸준히증가하고있다. 연면적 1 만 sq m 를초과하는수도권물류센터는약 400 개이며, 경부, 영동, 중부, 서해안고속도로를따라크게 4 개권역 (A,B,C,D 권역 ) 으로구분할수있다. 주요지역물류시설수도권내주요물류지역인인천, 김포, 광주, 이천 / 용인물류시설의현황및수요공급내용은다음과같다. 우선인천은영종도, 인천항, 아라뱃길을중심으로물류센터가위치해있으며, 월임대료는 34,000 원 -37,000 원 / 평수 준이다. 인천에위치한 1 만 sq m 이상의물류시설은실소유자보유비중이 85% 수준으로타지역보다높았으며, 상온물류센터비중은 80% 이상으로조사되었다. 인천은항구및공항배후단지라는지역적특성상, 수출입관련물류업체의임차수요가높은지역이다. 2017 년인천항컨테이너물동량은수출입증가로전년대비두자릿수성장세를보였다. 인천항만공사는증가하는수요에대응하기위해신항배후단지 (214 만 sq m), 북항배후단지 (17 만 sq m), 아암물류 2 단지 (257 만 sq m) 의개발을추진중이다. 신항배후단지물류부지는 1 단계 1 구역 (66 만 sq m) 을 2018 년부터공급할수있도록조성하고, 북항배후단지는 2019 년, 아암물류단지는 2020 년하반기까지조성할계획이다. 반도체, 신선식품및의약품, 전자상거래물량증가로인천공항항공화물은전년대비 6% 성장하며, 최대실적을 차트 2 지역별물류시설분포도 90 80 70 60 50 40 30 20 10 - ( 단위 : 조원 ) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 제주, 3% 영동, 3% 충청권, 11% 호남권, 13% 영남권, 26% 수도권, 44% 온라인쇼핑액 ( 좌 ) 온라인쇼핑액 / 소매판매액 ( 우 ) 출처 : 통계청 출처 : 국토교통부 (2018 년 2 월기준 ) savills.co.kr/research 02
기록하였다. 인천국제공항공사도 2019 년하반기를목표로 3 단계공항물류단지 (32 만 sq m) 개발사업을추진중이다. 김포는올림픽대로, 외부순환고속도로와인접하여, 수도권에 1 일 3 배송이상이가능한우수한입지를갖췄다. 물류, 유통, 3PL 업체들의선호도가높은김포지역물류센터의월임대료는다른지역대비높은 38,000 원 -45,000 원 / 평수준이다. 대부분의김포물류센터는고촌물류단지에위치하고있다. 단지내 1 만 sq m 이상물류센터를조사한결과, 면적기준절반이상이임대형물류창고인것으로나타났다. 임차인업종별구성은 3PL 업체가약 50%, 유통사가 30% 를차지하며 B2C( 소비자대상서비스 ) 에특화된임차인선호도가높은것으로나타났다. 신규공급으로는고촌물류단지내 M2-1 물류센터 (2019 년 ) 와켄달스퀘어가매입한삼성 SDI 부지개발 (2020) 등이예정되어있다. 이외에도 2016 년김포고촌물류단지에온라인전용물류 센터를구축했던이마트는 2 년만에주문건수가두배로증가함에따라, 온라인전용물류센터증축을통해물류처리능력을향상할계획이다. B 권역에속하는광주는서울외곽순환고속도로, 중부, 제 2 중부고속도로등과인접하여, 서울남부지역으로접근성이우수한지역이다. 광주물류센터는저온창고의비중이 43% 로타지역보다높으며, 주요임차인들도냉장창고운영사 (40%), 유통사 (37%) 등저온창고와관련된업종들의비중이높았다. 광주는현대식물류창고의신규공급이적었던지역이다. 하지만, 2009 년도척물류단지, 2014 년초월물류단지가각각 12 만 7 천 sq m, 17 만 5 천 sq m( 시설부지면적기준 ) 조성되면서, 대형물류센터의공급이증가하는추세이다. 2018 년초월물류단지의 CJ 대한통운메가허브터미널공사가완공되고, 2019 년까지오포와직동에물류단지조성이완료되면, 물류임대차활동또한증 지도 1 주요물류권역 서해안고속도로 표 2 물류시설월임대료현황 경부고속도로 중부고속도로 A 권역 B 권역 C 권역 D 권역 권역지역임대료 ( 원 /3.3sq m) 김포 38,000-45,000 평택제천고속도로영동고속도로 A 권역 인천 34,000-37,000 표 1 주요신규공급물류센터 (2018-2020) 권역지역자산명 A 면적 ( sq m) 준공년도 고양고양로지스틱스파크 200,000 2019 김포삼성 SDI 부지재개발 120,000 2020 부천부천오정물류단지물류시설 305,000 2018 화성케이에코로지스 A 블록 138,000 2018 화성케이에코로지스 C 블록 109,000 2018 화성케이에코로지스 B 블록 486,000 2019 인천인천항동프로젝트 111,000 2019 광주 CJ 대한통운광주메가허브터미널 300,000 2018 B 권역 C 권역 D 권역 차트 3 수도권신규공급 (2011-2019) 서울 40,000-50,000 용인 25,000-28,000 이천 18,000-25,000 광주 25,000-30,000 평택 18,000-25,000 여주 20,000-23,000 천안 18,000-20,000 안성 20,000-25,000 Note: 일반적인임대료현황을바탕으로작성되었고, 예외가있을수있음 B 용인 양지 SLC 115,000 2018 용인 양지복합물류센터 345,000 2018 이천 오트리스물류센터 118,000 2019 200 150 ( 단위 :1 만 sq m) 평택진위프로젝트 149,000 2019 100 평택평택드림테크산업단지 174,000 2019 50 C 평택 유진초저온물류센터 165,000 2018 평택 KKLP Bear 124,000 2019 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 안산휴매드시화 MTV 물류센터 177,000 2019 Note: 평택은지리적입지에따라 B 권역및 C 권역으로나뉨 A B C D savills.co.kr/research 03
가할것으로예상한다. 현재물류단지지정을추진중인중대와학동물류단지를포함할경우, 경기도내 20 개물류단지중 6 개가광주지역에위치하게될예정이다. 용인 / 이천은 3 개의주요고속도로 ( 영동, 중부, 경부고속도로 ) 가통과하는위치로물류센터가집중적으로분포된지역이다. 용인 / 이천은풍부한임차수요를바탕으로대형물류센터의신규공급이많은지역이다. 대기업유통사, 의류회사, 쿠팡등의소셜커머스사의물류센터가현재위치해있다. 임대료는용인의경우 25,000-28,000 원 / 평이고, 이천은 18,000-25,000 원 / 평수준으로형성되어있다. 기관투자자의투자가활발했던용인 / 이천은 2019 년까지약 90 만 sq m 이상의물류센터가준공될예정이며, 이가운데절반가량은자가사용또는선임대가완료된것으로알려졌다. 용인시처인구에준공예정인양지복합물류센터 ( 약 34 만 sq m) 는 CJ 대한통운이 80% 이상선임차한것으로알려졌다. 물류투자시장 2017 년실물자산기준주요거래사례규모는전년대비 55% 증가한 8,250 억원이었다. 총 17 건의물류시설이거래되었으며, 자가사용목적으로매입한사례는 5 건, 국내외기관투자자의 표 3 신규공급물류단지 구분 공사중 지정추진중 물류단지명 매입은 12 건이었다. 외국계투자자의매입비중은전체거래금액의약 75% 를차지하였다. 실물자산거래이외에도준공전선매입거래사례를포함한다면, 물류투자시장규모는점차확대되고있는것으로보여진다. 일반적으로물류시설의 Cap Rate 는 6% 중반 ~8% 수준으로서울프라임오피스대비약 200bp 이상높은것으로추정된다. 2017 년물류시설에투자한외국계투자자는 M&G, 모건스탠리, EPF, SC 캐피탈, 블랙스톤, PAG, 켄달스퀘어, KKR, 안젤로고든이며, 일부는짧은마스터리스기간또는공실상태로도선매입하는등다양하게투자하였다. 2017 년연초대비대출이자율이약 50bp 상승하였으며, 더상승할수있다는전망이우세한가운데상대적으로높은투자수익률을보이는물류시설투자에대한관심이지속될것으로보인다. 물류시설의대형화, 효율화, 수도권집중트렌드는투자시장에서도나타났다. 2017 년거래사례가운데연면적 16 만 5 천 sq m( 약 5 천평 ) 이상의물류창고거래가총거래금액의 93% 에달하며, 기관투자자가매입한물류시설은대부분수도권에위치한자산으로파악되었다. 대형물류시설이늘어나며, 자산별거래금액도커지는추세이다. 총면적 ( 시설부지면적 ) 2017 년에거래규모가가장컸던안성 물류단지시설면적 광주오포 19 15 안성미양 14 9 광주직동 57 28 남여주 21 15 소계 110 67 안성보개 73 광주중대 21 이천 BPO 11 용인양지 8 미정 사업기간종료년도 2018 2019 2019 용인국제물류 4.0 97 2020 광주학동 18 2021 소계 261 ( 단위 : 1 만 sqm) 홈플러스물류센터는 M&G 가 1,540 억원에수익자거래방식으로매입하였다. 홈플러스임대차계약이 10 년이상남아있는상태로, Cap Rate 6% 초반으로추정된다. 본건은 2013 년에홈플러스가세일앤리스백조건으로 1,400 억원에하나대체투자자산운용에매각한뒤재거래되었다. 켄달스퀘어는 1 분기에 GS 리테일이 100% 임차하고있는김해상동물류센터를네덜란드연기금 (APG) 과캐나다연기금 (CPPIB) 의자금으로매입하였고, 3 분기에는 SC Capital 이투자에참여한태은물류이천센터를매입한것으로알려졌다. 개발후운영하는투자방식에도적극적인켄달스퀘어는삼성 SDI, 마장로지스틱스파크 ( 이천 ), 산하로지스틱스파크 ( 남사 IC) 등의개발프로젝트를진행중인것으로알려졌다. ADF 자산운용은서이천에위치한대화물류창고를매도자인대화물류가 4 년간마스터리스하는조건에매입하였으며, 이는 2017 년에말레이시아근로자공제기금 (EPF) 의자금으로국내에서는첫투자한물류자산으로알려졌다. 2016 년미래에셋자산운용펀드를통해한국내물류센터 ( 코어로지스틱스, 에이블로지스 ) 에처음투자했던블랙스톤은국내에서물류투자를지속적으로늘리고있다. 2017 년블랙스톤은이천에위치한연면적 1 만 8 천 sq m 규모의부국물류센터를한익스프레스 (3PL 업체 ) 가 2 년마스터리스하는조건으로매입하였고, 2018 년초에준공된연면적 5 만 4 천 sq m 규모의동산물류센터도매입한것으로알려졌다. 도이치자산운용은독일계기관투자자자금으로임대가안정화된 2 건의물류창고, 안평물류센터 (DPL) 와 MQ 백암물류센터를매입하였다. 이천호법에위치한안평물류센터 (DPL) 의주요임차인은삼성전자와 SDS 이다. 또한, 2017 년에준공된용인 MQ 백암물류센터는매도자 MQ 로지스틱스가 5 년간세일앤리스백하는것으로알려졌다. 국내투자자의선매입사례로는이지스자산운용의용인양지복합물류센터 (2018 년준공예정, 34 만 5 천 sq m) 가 출처 : 국토교통부 (2018 년 2 월기준 ) savills.co.kr/research 04
있다. CJ 대한통운이 80% 의면적을 15 년임차하는조건으로 4,100 억원에선매입한것으로알려졌다. 국민연금블라인드펀드가실투자자로참여하였다. 차트 4 물류및오피스투자수익률추이 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Office Cap. Rate 5yr Treasury Bond Yield Actual Cap. Rate Logistics Cap Rate Trend 0% 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017, 한국은행 표 4 2017 년주요물류창고거래사례 자산명 안성홈플러스물류센터 삼성 SDI 물류창고부지 인천티제이물류센터 MQ 백암물류센터 DPL 안평 ( 덕평물류센터 ) 지역 면적 ( sq m) 매매금액 ( 억원 ) 안성 64,300 1,540 김포 58,000 ( 토지면적 ) 매도자매수자매입시기 하나대체투자자산운용 ( 수익증권거래 ) 1,275 삼성 SDI 켄달스퀘어 Q4 인천 55,400 980 티제이코람코자산운용 Q3 용인 61,100 827 MQ 도이치자산운용 Q3 이천 61,400 786 엠플러스자산운용도이치자산운용 Q2 Q4 대화물류센터이천 55,000 675 대화물류 ADF 자산운용 Q4 IASS 물류센터부산 24,400 588 국제자산신탁이지스자산운용 Q1 어시스트코리아용인 43,200 578 어시스트코리아알파에셋자산운용 Q1 한솔로지스틱스오포센터 GS 리테일김해물류센터 태은물류호법센터 광주 26,700 481 하나대체투자자산운용 오라이언자산운용 김해 25,700 342 U & Me System 켄달스퀘어 Q1 이천 26,300 330 주식회사태은켄달스퀘어 Q3 Q3 savills.co.kr/research 05
Please contact us for further information Savills Research Savills Korea Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk JoAnn Hong Director Korea +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Crystal Lee Acting CEO +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr Kyunghee Hong Director Logistics +82 2 2124 4126 khhong@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 06