비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) - 주택부속토지등비사업용토지판정기준 - 전재원 국세청납세자보호과서기관 이번호에서는주택부속토지 별장과그부속토지의비사업용토지판정기준등을중심으로 기술하였다. Ⅰ. 주택의부속토지 지방세법 제182조제2항규정에의한주택부수토지중주택이정착된면적에 5배 ( 도시지역밖의토지는 10배 ) 를곱하여산정한면적을초과하는토지는비사업용토지에해당한다.( 소득세법 104의3 1 5호, 법인세법 55의2 2 5호 ) 한국지방재정공제회 205
< 참고 1> 주택부속토지의비사업용판정흐름 도시지역소재 Yes 주택정착면적의 5배이내토지 Yes No 사업용토지 5배초과면적은비사업용토지 No Yes 사업용토지 주택정착면적의 주거지역 상업지역 공업지역 10 배이내토지 No 10배초과면적은비사업용토지 녹지지역 1. 주택의범위 1세대를구성하는세대원이장기간독립된주거생활을영위할수있는구조로된건축물의전부또는일부및그부속토지를말하며, 단독주택과공동주택 * 으로구분된다. ( 주택법 2) * 공동주택 : 건축물의벽ㆍ복도ㆍ계단그밖의설비등의전부또는일부를공동으로사용하는각세대가하나의건축물안에서각각독립된주거생활을영위할수있는구조로된주택을말하며, 아파트, 연립주택, 다세대주택및기숙사가해당된다. [ 문 ] 주택의범위에무허가주택과컨테이너가포함되는지여부 [ 답 1] 무허가주택은소득세법제104조의 3 제1항제5호에서규정하는주택의범위에포함 ( 국세종합상담센터서면4팀-2402호, 2007.8.9.) 된다. [ 답 2] 컨테이너는소득세법제104조의 3 제1항제5호에서규정하는주택에해당하지아니한다. ( 국세종합상담센터서면4팀-2206호, 2007.7.31.) 된다. 206 Korea Local Finance Association
비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) 2. 비사업용토지로보지아니하는주택부수토지의범위 주택부수토지 라함은당해주택과경제적일체를이루고있는토지로서사회통념상주거생활공간으로인정되는토지를말하며 ( 대법 95누7383, 1995.08.22), 비사업용토지로보지아니하는주택부수토지의범위는주택이정착된면적에지역별로아래의배율을곱하여산정한다. ( 소득세법시행령 168의12) 지역별배율주택부수토지범위 도시지역 * 안 5 배주택정착면적 * 5 도시지역밖 10 배주택정착면적 10 * 주택정착면적 : 수평투영면적중가장큰주택바닥면적 * 도시지역 : 국토의계획및이용에관한법률 에서규정하고있는용도지역중인구와산업이밀집이예상되어당해지역에대하여체계적인개발 정비 관리 보전등이필요한지역으로아래와같이세부적으로구분됨 구분내용 도시지역 주거지역상업지역도시지역도시지역 거주의안녕과건전한생활환경을위하여필요한지역상업그밖의업무의편익증진을위하여필요한지역공업의편익증진을위하여필요한지역자연환경, 농지및산림의보호, 보건위생, 보안과도시의무질서확산을방지를위하여녹지의보전이필요한지역 ( 보전 생산 자연녹지지역으로세분 ) 가. 주택부수토지산정특례 1) 1구의건물이주거와주거외의용도로사용되는경우 1구의건물이주거와주거외의용도로사용되는건축물부속토지의경우에는주거용으로사용하는면적이전체의 100분의 50 이상이면전부를주택의부속토지로보고주택부수토지를산정한다. 구분판정주택부수토지범위 주거용 비주거용 1 구의건물모두주택 1 구건물전체면적 지역별배율 주거용 < 비주거용주거용만주택 < 단계별산정법참조 > 한국지방재정공제회 207
2 1동의건물이주거와주거외의용도로사용되는경우 1동의건물이주거와주거외의용도로사용되고있는건축물의부속토지의경우에는주거용에사용되는부분만을주택으로보아다음과같이단계별로주택부수토지를산정한다.( 소득세법시행령 168의116) 구분목적내용 1 단계 용도별부수토지면적구분 건축물부속토지면적 특정용도에사용하는연면적건축물의연면적 2 단계 3 단계 주택부수토지한도계산주택부수토지범위 건축물의바닥면적 주택의연면적 적용비율건축물의연면적 * 적용비율 : 도시지역 5배, 도시지역밖 10배주택부수토지면적 = Min[ 용도별부수토지면적, 주택부수토지한도 ] 지방세법에서는 1동의건물이주거와주거외의용도에사용되고있는경우주거용에사용되고있는부분만을주택으로보며, 1구의건물이주거와주거외의용도인경우에는주거용으로사용하는면적이전체의 100분의 50 이상이면주택으로본다고규정하고있다.( 지방세법 1822, 지방세법시행령 133 1, 2) 계산사례 [ 문 ] 상업지역소재복합건물로서 1층주택 80m2, 2층상가 20m2, 건축물연면적 100m2, 건축물부속토지의면적 400m2인경우 1 용도별토지의면적은? - 주택 : 400m2 80m2 100m2 = 320m2 - 상가 : 400m2 20m2 100m2 = 80m2 2 건축물의바닥면적은? - 주택 : 80m2 80m2 100m2 = 64m2 - 상가 : 20m2 80m2 100m2 = 16m2 208 Korea Local Finance Association
비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) 3 기준면적초과분 - 주택 : 320 m2-64 m2 5 배 = 0 - 상가 : 80 m2-16 m2 3 배 = 32 m2 ( 비사업용토지 ) Ⅱ. 별장과그부속토지 주거용건축물로서상시주거용으로사용하지아니하고휴양 피서 위락등의용도로사용하는건축물과그부속토지 ( 별장에부속된토지의경계가명확하지아니한때에는그건축물바닥면적의 10배에해당하는토지 ) 는비사업용토지에해당한다. 다만, 지방자치법 제3조제 3항및제4항의규정에의한읍또는면에소재하는농어촌주택과그부속토지로서아래의요건을모두충족시키는경우에는비사업용토지로보지아니한다. ( 소득세법 104의3 1 6호, 법인세법 55의2 2 6호 ) < 참고 2> 별장과그부속토지의비사업용판정흐름 주택부속토지로판정 Yes 주거용건물로서상시주거용으로사용 No 농어촌주택 Yes 사업용토지 No 비사업용토지 읍면지역에소재하는건물 150 m2, 토지 660 m2이내 한국지방재정공제회 209
1. 비사업용토지로보지아니하는별장과그부속토지범위 지방자치법 제 3 조제 3 항및제 4 항의규정에의한읍또는면에소재하는농어촌주택과 그부속토지로서다음의요건을모두충족해야한다. 가. 지역요건 다음의어느하나에해당하는지역외의지역에소재할것 ( 조특법 99의4 1 1호, 조특령 99 의4 2,3) 1 광역시에소속된군에소재하는지역및수도권지역. 다만, 접경지역지원법 제2조의규정에의한접경지역 ( 광역시에소속된군에소재하는지역및수도권지역중지역특성등이접경지역과유사한지역을포함한다 ) 중경기도연천군, 인천광역시옹진군을제외한다. 2 국토의계획및이용에관한법률 제6조및동법제117 조의규정에의한도시지역및허가구역 3 소득세법 제 104 조의 2 제 1 항의규정에의한지정지역 4 관광진흥법 에의해지정된관광단지 나. 규모요건 건물의연면적이 150 m2이내이고그건물의부속토지의면적이 660 m2이내일것 다. 가액요건 건물과그부속토지의가액이기준시가 1 억원이하일것 210 Korea Local Finance Association
비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) Ⅲ. 부득이한사유가있어비사업용토지로보지아니하는토지 토지의소유기간중에토지소유자의귀책사유가아닌천재지변 법령등에의한사용제한등부득이한사유로인하여사업에직접사용하지못한경우그사용제한등에따른기간동안은비사업용토지로보지아니한다. < 참고 3> 부득이한사유에따른비사업용토지판정흐름 법령에따라사용이제한또는금지된토지 Yes No 토지이용현황에따라판정 토지의취득후사용이제한또는금지 Yes No No 비사업용토지 토지본래용도로사용이불가능 ( 특별한제한 ) Yes 사업용토지 1. 법령에따라사용이금지제한된토지 토지를취득한후법령에따라사용이금지또는제한되어토지본래의용도에따른이용이불가능한경우당해토지는법령에따라사용이금지또는제한된토지에해당한다. ( 소령 168 의14 1 1호, 법령 92의11 1 1호 ) 한국지방재정공제회 211
가. 토지를취득한후사용의제한등판단 토지를취득한후 법령에의하여사용이금지또는제한이있었는지여부를판단해야하므로토지취득전에이미법령에의해사용이금지또는제한된토지의경우는적용대상이아니다. 따라서개인의경우는 소득세법시행령 제162 조 ( 양도또는취득의시기 ) 의규정에의한취득시기를적용하여사용의금지또는제한된기간을판정한다. 다만, 상속받은토지의경우는상속개시일전에이미 법령에따라사용의금지또는제한 이있는경우는피상속인의취득시기를기준하여판단하도록관련규정 ( 소득세법시행령 제168 조의14) 이개정되었다.( 개정규정은상속받은토지를 2008.02.22. 이후양도하는분부터적용 ). 법인의경우는 법인세법 에서비사업용토지의취득시기적용에대하여별도로규정하고있지아니하므로 소득세법 규정을준용하여사실상권리의무가확정된때를기준으로판단하여야할것이다. 계산사례 [ 문 ] 2000. 2. 1. 피상속인대지취득. 2003. 1. 1. 법령에따라사용제한. 2004. 1. 1. 상속개시 2008. 1. 1. 법령에따른사용제한해제. 2008. 3. 1. 양도 [ 답 1] 비사업용토지로보지아니하는기간 (4 년 ) 2004. 1. 1.( 상속개시 ) ~ 2007. 12. 31. [ 답 2] 비사업용토지판정 3년이상 5년미만보유한토지로서양도일직전 3년기간 (2005. 3. 1. ~2008. 2. 29.) 동안비사업용토지로보지아니하는기간이 2년 10월 (2005. 3. 1. ~2007. 12. 31.) 로비사업용토지에해당하지아니함 판례 비업무용부동산의취득시기조세법률주의원칙상소득세법등다른세법에서의취득시기에관한규정을그대로적용할수없어비업무용부동산제도의취지에비추어법인세법의독자적관점에서파악하여야한다.( 대법 98두 3648, 1999. 6. 6.) 212 Korea Local Finance Association
비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) 나. 법령의의미법령은법률과명령을말하는것으로, 국회에서제정한법률과그하위법규인대통령령, 총리령, 부령등의시행령및시행규칙이해당한다. 법령의범위에는법령의규정그자체에의하여직접토지의사용이금지되거나제한된것은아니라고하더라도, 법령에규정된권한에의한행정청의행위도포함된다.( 대법 93누1893, 1994.1.11. 등 ) [ 문 ] 토지취득후구청장방침에의해건축허가가제한된경우비사업용토지여부 [ 답 ] 토지를취득한후법령에따라당해사업과관련된인가 허가 ( 건축허가포함 ) 면허등을신청한자가 건축법 제 12조 (2008. 3. 28. 법률제9049 호로개정되기전의것 ) 의규정및행정지도에따라건축허가가제한됨에따라건축을할수없게된토지는건축허가가제한된기간은비사업용토지에해당하지아니하는것이나, 귀질의의 구청장방침 ( 제144호 : 2007. 6. 22.) 으로건축허가를제한하고있는경우에는이에해당하지아니함.( 국세청재산-2008, 2008. 7. 31.) 다. 토지의사용토지의사용이라함은토지의지목, 용도지역및용도지구, 건축법등법령에의하여정하여진목적과범위에부합되게토지본래의용도인경작, 산림육성및보존, 축산업영위, 물건을쌓아두거나건축물신축 개축 증축등의행위를하는것을말한다. 라. 법령에따라토지사용이제한된경우법령에따라토지의사용이제한된경우라함은지목, 용도지구및지역이나건축법등법령에의하여정하여진목적과범위에서그에부합되게이용토록하는토지의용도에따른통상적인제한의범위를넘어특별히사용이제한된경우를말하며 ( 대법 2001두 6234, 2003.10.10. 등 ), 이러한경우로는아래와같이자연환경의보전등을위하여개발제한지역등을지정하거나, 도시정비사업등개발사업을차질없이시행할수있도록일정기간을제한하는경우및도로등도시계획시설을설치하기위하여제한하는경우가있다 한국지방재정공제회 213
판례 토지의사용이특별히제한된경우법령에서토지의형질변경, 물건을쌓아두거나건축물의신축 개축 증축등을할수없거나시장또는군수의허가를받도록하여권리행사가일정한제한을받는경우에는특별히사용이제한된경우에해당함 ( 대법 96누 3906, 1998. 4. 24.) 1) 개발을제한하기위하여토지사용을제한하는경우 군사시설보호법 또는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 등에서군사시설의보호, 도시의무질서한확산방지, 도시주변의자연환경보전등을위하여일정지역을군사시설보호구역, 개발제한구역등으로지정하여토지의개발행위를제한하고있다. 판례 개발제한구역으로지정된토지의법령에따른제한여부 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에따라개발제한구역으로지정되면특별한사정이없는한법령에따라사용이금지또는제한에해당.( 대법 93누1978, 1996.04.23.) [ 문 ] 행정중심복합도시건설을위한특별법에따라 주변지역 으로지정된경우 [ 답 ] 토지를취득한후 신행정수도후속대책을위한연기 공주지역행정중심복합도시건설을위한특별법 제11조에따라 주변지역 으로지정된경우 소득세법 제104조의 3 제2 항및동법시행령제168 조의 14 제1항제1 호에서규정하는법령에따라사용이금지또는제한된토지에해당되지않음 ( 국세종합상담센터서면4팀-2005, 2008. 1. 23.) [ 문 ] 개발제한구역내토지취득후개발제한구역이해제되면서도시개발구역으로지정된경우 [ 답 ] 국토의이용및계획에관한법률 에따른개발제한구역내토지를취득한이후개발제한구역에서해제되면서 도시개발법 에따른도시개발구역으로지정된경우당해토지는 소득세법시행령 제168조의 14 제1항제1호의규정의토지를취득한후법령에따라사 214 Korea Local Finance Association
비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) 용이금지또는제한된토지에해당하지아니하는것임 ( 국세종합상담센터서면4팀 -2960, 2007. 10. 15.) [ 문 ] 비사업용토지판정시 개발행위제한지역 이 개발제한구역 에해당하는지여부 [ 답 ] 국토의계획및이용에관한법률 제63조에서규정하는 개발행위허가의제한지역 은 소득세법시행령 제168조의 8에서규정하는개발제한구역에해당하지아니함. ( 국세종합상담센터서면4팀 -200, 2007. 1. 16.) [ 문 ] 경제자유구역으로지정된토지의비사업용토지해당여부 [ 답 ] 귀질의의경우 소득세법 제104 조의 3을적용함에있어토지를취득한후 경제자유구역지정및운영에관한법률 에의하여경제자유구역으로지정된경우 소득세법시행령 제168조의14 제1항제1호의규정에따른법령에따라사용이제한된토지로보는것이나, 경작등토지본래의용도에사용이제한되지아니한경우에는 소득세법시행령 제168 조의14 제1항제1호의규정이적용되지아니함 ( 국세청재산세과-2533, 2008. 8. 29.) [ 문 ] 군사시설보호구역으로지정된대지의법령에따른제한여부 [ 답 ] 도시계획구역상일반주거지역에위치한대지로서토지의취득후 군사시설보호법 에의한군사시설보호구역으로지정되어관련법령의규정에의해사용이금지또는제한된경우로서사실상사용할수없는토지는사용제한토지에해당됨 ( 국세청재이 46014-3218, 93. 9. 27.) 2) 개발사업을차질없이시행할수있도록제한하는경우 도시개발법 및 도시및주거환경정비법 등에서는도시재개발, 도시환경정비사업등개발사업을차질없이시행하기위하여도시기본계획또는도시관리계획을수립하고있는지역또는개발사업지정지역의토지에대하여개별적인개발행위를일률적으로제한하고있다. 다만, 개발사업시행자에한하여사업인가에따라사업을시행함으로써행위제한이해제된다.( 대법 91누 11810, 1992. 10. 27.) [ 문 ] 도시환경정비사업의정비구역으로지정된토지 한국지방재정공제회 215
[ 답 ] 토지를취득한후 도시및주거환경정비법 에의하여도시환경정비사업의정비구역으로지정된경우당해토지는법령에따라사용이금지또는제한된토지에해당함 ( 국세종합상담센터서면 5팀-138, 2006. 9. 15.) [ 문 ] 도시개발구역으로지정된토지의비사업용토지판단 [ 답 ] 토지를취득한후 도시개발법 에따른도시개발구역으로지정 고시된경우에는 도시개발법 제 9조의 도시개발구역지정 고시일 부터 소득세법시행령 제168 조의14 제1항제 1호의규정에따른법령에따라사용이제한된토지로보는것이나, 경작등토지본래의용도에사용이제한되지아니한경우에는 소득세법시행령 제168조의14 제1항제1호의규정이적용되지아니함 ( 국세청재산세과-2427, 2008. 8. 22.) 3) 도시계획시설을설치하기위하여제한하는경우 도시관리계획으로결정된도로ㆍ광장ㆍ학교등도시계획시설 * 을설치하기위하여 국토의계획및이용에관한법률 에서도시계획시설부지의사용을직접적으로제한하고있다. * 도시계획시설의범위가도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장등교통시설나광장ㆍ공원ㆍ녹지등공간시설다유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구등유통ㆍ공급시설라학교ㆍ운동장ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ체육시설등공공ㆍ문화체육시설마하천ㆍ유수지ㆍ방화설비등방재시설바화장장ㆍ공동묘지ㆍ납골시설등보건위생시설사하수도ㆍ폐기물처리시설등환경기초시설 [ 문 ] 도시계획시설 ( 도로 ) 로지정된토지의비사업용토지판정 [ 답 ] 토지 ( 나대지 ) 를취득후 국토의계획및이용에관한법률 제30조의규정에의하여도시계획시설인도로예정지로지정되어관계법령에따라사용이금지또는제한된경우에는 소득세법 제104조의 3 제2항및같은법시행령제168조의 14 제1항의규정에의하여그사용이금지또는제한된기간동안은사업용으로사용한토지로보아같은법제104 조 216 Korea Local Finance Association
비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) 의 3 제1항의규정에따른비사업용토지에해당하는지여부를판단하는것임 ( 국세상담센터서면-1133, 2008. 5. 8.) [ 문 ] 체육시설용지로지정된임야의비사업용토지여부 < 사실관계 > 18년간소유하고있는경기 시 동에소재한임야가 2001 년경기도고시 ( 경고 2001-64 호 ) 에의해운동장시설용지 ( 골프장용도 ) 로지정된경우비사업용토지여부 [ 답 ] 귀질의의경우, 당해임야는 소득세법시행령 제168조의 14 제1항제1호에서규정하는 토지를취득한후법령에따라사용이금지또는제한된토지 에해당하지아니하는것입니다. ( 국세종합상담센터서면5팀-2188, 2007. 7. 31.) [ 문 ] 발전시설용토지로수용되는경우비사업용토지여부 < 사실관계 > - 토지소재지 : 전남 군 면 - 양수자 : 한국지역난방공사 - 양도내용 : 토지거래허가지역으로허가를득하고협의매수 - 이용목적 : 신에너지및재생에너지개발 이용보급촉진법에의한태양광발전시설을건설하기위하여전기사업법에의한발전사업허가를받음. - 사업허가일 :2005.12.13, 잔금청산일 :2006.12.20. [ 답 ] 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및그밖의법률에따라협의매수또는수용되는토지로서사업인정고시일이 2006. 12. 31. 이전인토지는 소득세법시행령 제168 조의 14 제3항제3호의규정에따라같은법제104조의 3의규정에의한비사업용토지로보지아니하는것이나, 국토의계획및이용에관한법률 에따른도시계획시설사업시행자로지정되지아니한자에게매도하는경우에는 동법시행령 제168조의 14 제3항제3호규정이적용되지아니하는것입니다. ( 국세종합상담센터서면5팀-1169, 2007.04.11.) [ 문 ] 교통광장시설용지의비사업용토지해당여부 [ 답 ] 토지의취득후구 도시계획법 에따라도시계획시설 ( 광장 ) 로결정고시되어사실상토지의사용이제한된경우에는 소득세법시행령 제168조의14 제1항의규정에따라그사 한국지방재정공제회 217
용이제한된기간은비사업용토지로보지아니하는것임 ( 국세종합상담센터서면5팀 -2438, 2007.08.31.) 마. 법령에따라토지사용이제한되지아니한경우법령에따라토지의사용이특별히제한된경우가아닌일반적인제한, 법령에따라사용이금지또는제한된이후에취득한경우및토지본래의용도에따른사용이제한되지아니한토지는법령에따라사용이제한되지않은토지에해당한다. 1) 일반적인제한의경우 국토의계획및이용에관한법률 의용도지역및용도지구안에서의건축, 건폐율및용적률등의제한, 건축법 에서건축물을건축또는대수선하고자하는경우시장ㆍ군수ㆍ구청장의허가를받도록하는등의제한이있다. 판례 일반주거지역으로지정된농지의법령에따른제한여부농지가도시계획법상일반주거지역으로지정되고농지의상당한부분이도로저촉지역으로결정되었다는사정만으로는, 그용도에따른통상적인제한의범위를넘어특별히사용이제한된경우에해당한다고볼수없음 ( 대법 2001 두 6234, 2003. 10. 10.) 2) 법령에따라사용이제한된이후에취득한토지토지를취득할당시법령에따라토지의사용이제한된경우에는법령에따라사용이제한된토지에해당하지아니하며, 토지의사용이제한된것을모르고취득하였더라도법령에따라사용이제한된토지에해당하지아니한다. [ 문 ] 법령에따라사용이금지또는제한된토지의범위 [ 답 ] 소득세법시행령 제168조의 14 제3항제3호의규정은토지를취득한후 법령에따라사용이금지또는제한된토지 에적용되는것임 ( 국세종합상담센터서면4팀-3189, 2006. 9. 15.) 218 Korea Local Finance Association
비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) 심판례 토지구획정리사업지구결정이폐지되고새로이지구단위계획구역으로결정된토지의토지사용제한여부청구인들이쟁점토지를취득하기전에토지에대하여이루어진토지구획정리사업지구결정과쟁점토지를취득한후쟁점토지에대하여이루어진제1종지구단위계획구역결정은근거법령, 지정일시, 지정내용등에있어서차이가있기는하나, 모두일정한지역의계획적인개발을도모하기위하여이루어진일련의도시계획으로서후에세워진도시관리계획은기존도시계획의내용을변경하는실질을가지는것이며, 제1종지구단위계획구역결정에이은건축제한공고나제1종지구단위계획구역결정고시는 2004. 6. 20. 고시된도시관리계획을구체화하는것에해당하여청구주장과같이청구인들이쟁점토지를취득한이후에대상지역토지에대하여새로이법령에의하여토지의사용이금지또는제한되었다고볼수없다.( 국심 2007 서 3752, 2007. 12. 17.) 3) 토지본래의용도에따른사용이제한되지아니한경우토지의형질변경등개발행위에제한이있다하더라도토지본래의용도인경작, 산림육성및보존, 축산업영위, 물건을쌓아두거나건축물을신축하는행위가가능한토지는사용이제한된토지에해당하지아니한다. 판례 토지형질변경허가의토지사용제한여부일반주거지역내에속한임야로서인접한일단의토지소유자등의공동개발에의하여도로 상수도등의도시기반시설의설치에관한구체적계획을세워그설치를조건으로토지형질변경허가를신청하여형질변경허가를받아건축허가를신청할수있는길이열려있으므로도로 상수도등의도시기반시설이미비되어토지형질변경허가를받을수없다는사유는이사건임야에가하여진특별한제한이아니라통상적으로수인하여야할제한에불과함 ( 대법96 누4664, 1997. 1. 24.) 2. 문화재보호구역안의토지토지를취득한후 문화재보호법 에따라지정된보호구역안의토지의경우문화재보호구역 * 으로지정된기간동안은비사업용토지에해당하지아니한다. ( 소득세법시행령 168의14 1 2호, 법인세법시행령 92의11 1 2호 ) 한국지방재정공제회 219
* 문화재보호구역 : 지상에고정되어있는유형물 ( 국보및보물, 사적, 명승 ) 이나천연기념물등일정한지역이문화재로지정된경우에그지정문화재를보호하기위해지정된구역임. 이보호구역안의토지는문화재의보전및관리에영향을미치지아니하거나문화재주변이자연환경과경관을훼손하지아니하는범위내에서문화재청장의허가를받아사용할수있음 (2007. 7. 31. 현재지정된보호구역은 7,665 필지 78,522 백만m2 ) [ 문 ] 문화재보호구역안의임야를협의매도할경우 [ 답 ] 문화재보호법 에따른문화재보호구역안의임야를취득하여보유하다가양도할경우당해임야는비사업용토지에해당하지아니하므로장기보유특별공제가적용 ( 보유기간이 18년인경우공제율 30%) 되며, 소득세법 제104조제1항제1호에규정된세율 (9%~36% 의누진세율 ) 이적용됨 ( 국세청재산- 1578, 2008. 7. 9.) [ 문 ] 문화재보호구역인근농지의비사업용토지해당여부 [ 답 ] 문화재보호구역인근에소재하는농지의 문화재보호법 제20 조제4호및같은법시행규칙제18조의 2 제2항제2호의규정에의한행위의제한은 소득세법시행령 제168조 14 제1항제1호규정의 법령에따라사용이금지또는제한 된경우에해당되지아니하는것임 ( 국세종합상담센터서면5팀-284, 2006. 9. 28.) 3. 건축허가등이제한된토지가. 건축허가가제한되어건축을할수없게된토지토지를취득한후법령에따라인가 허가 면허등을신청하였으나 건축법 제18조 * 의규정및행정지도에따라건축허가가제한됨에따라건축을할수없게된토지의경우건축허가가제한된기간은비사업용토지로보지아니한다. 다만, 부동산매매업자 ( 한국표준산업분류에의한건물건설업과부동산공급업자 ) 의매매용부동산은제외한다. ( 소득세법시행규칙 83의511 호, 법인세법시행규칙 46의2 11호 ) * 건축법 제18조국토해양부장관은국토관리상특히필요하다고인정하거나주무부장관이요청하는경우에는허가권자인시장ㆍ군수ㆍ구청장의건축허가나허가를받은건축물의착공을제한할수있으며, 220 Korea Local Finance Association
비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) 건축허가또는건축물의착공을제한하는경우그제한기간은 2년이내로함 (1회에한하여 1년이내의범위에서그제한기간을연장할수있음 ) 판례 미관지구로지정된경우토지사용제한여부도시계획법상제1종미관지구및최저고도지구내에위치한관계로그지상에건축물을건축함에있어서건축법등에의하여용도및규모등에있어서여러가지제한이있는사실만으로는위토지에건축물의건축이일체금지되는등토지의사용이금지되거나제한되었다고할수없음 ( 대법 93누 9798, 1996. 7. 9.) [ 문 ] 고도지구로지정된경우토지사용제한여부 [ 답 ] 도시계획법제 18 조에의하여고도지구로지정된지역안의토지로서건축이제한되는토 지는사용제한토지에해당되지아니함 ( 국세청재이 01254-3086, 1991. 10. 4.) [ 문 ] 풍치보전등의경우토지사용제한여부 [ 답 ] 해당구청에건축허가를신청하였으나풍치보전및장래건전한도시개발을위하여개발유보하겠다는이유로반려받았다면건축법제12조의규정에의하여건축을제한받았다 고볼수없음 ( 국세청재이 46014-3218, 1993. 9. 27.) [ 문 ] 경기침체등의이유로착공하지못한경우토지사용제한여부 [ 답 ] 건축경기의침체와경기불황을이유로착공하지못한경우는건축법제 12 조의규정에 의한건축허가제한으로볼수없음 ( 국세청재이 46070-182, 1993. 1. 29.) [ 문 ] 토지가압류된경우건축허가제한여부 [ 답 ] 대지가국가기관에압류되어있어건축허가를받지못한경우건축법에의한건축허가 제한으로볼수없음 ( 국세청재이 01254-2408, 1991. 8. 12.) 한국지방재정공제회 221
[ 문 ] 공사중지지시받은경우건축제한기간해당여부 [ 답 ] 건축허가받은사항과다르게공사를시공함으로인하여행정기관의공사중지지시를받은경우의당해공사중지기간은건축이제한된기간에해당되지아니함 ( 국세청재이 01254-831, 1991. 4. 1.) [ 문 ] 건축허가가제한된경우비사업용토지해당여부 [ 답 ] 소득세법시행규칙 제83조의5 제1항제1호의규정에의하여토지를취득한후법령에따라당해사업과관련된인가 허가 ( 건축허가를포함한다 ) 면허등을신청한자가 건축법 제12조의규정및행정지도에따라건축허가가제한되어건축을할수없게된토지의경우건축허가가제한된기간은 소득세법 제104조의3 제1항제4호의비사업용토지에해당하지아니하는기간으로보는것임 ( 국세종합상담센터서면4팀 -1459, 2008. 6. 19.) 나. 착공이제한된토지법령에따라인가 허가 면허를받았으나건축자재수급조절을위한행정지도로착공이제한된토지는착공이제한된기간동안은비사업용토지로보지아니한다. 다만, 부동산매매업자 ( 한국표준산업분류에의한건물건설업과부동산공급업자 ) 의매매용부동산은제외한다. ( 소득세법시행규칙 83의512 호, 법인세법시행규칙 46의2 12호 ) [ 문 ] 건축허가를받았으나건설에착공하지못한경우 [ 답 ] 토지의일부가도로로수용되고남은부분의토지를취득하여건축허가를신청하였으나 건축법 제33조의규정에의하여건축허가를받지못한경우 소득세법 제104조의 3 제2항및같은법시행령제168조의 14 규정이적용되지아니하는것임. 다만, 당해사업과관련하여건축허가를신청하여받았으나관련법령에의하여건설에착공하지못한경우에는그허가일부터제한된기간은 소득세법시행규칙 제 83조의 5 제1항제12 호의규정이적용되는것임 ( 기획재정부-35, 2008. 3. 3.) 222 Korea Local Finance Association
비사업용토지과세제도해설 (Ⅳ) 4. 공익에사용하는토지가. 사업장의진입도로사업장 ( 임시작업장제외 ) 의진입도로로서사도 ( 私道 ) 또는불특정다수인이이용하는도로로서사도또는불특정다수인이도로로이용되는기간동안은비사업용토지로보지아니한다. ( 소칙 83의513 호, 법칙 46의2 13호 ) [ 문 ] 사업장의진입도로로서사도또는불특정다수인이이용하는경우 [ 답 ] 사업장 ( 임시작업장을제외 ) 의진입도로로서 사도법 에따른사도또는불특정다수인이이용하는도로에해당하는경우에는 소득세법시행령 제 168조의 14 제1항및같은법시행규칙제83조의 5 제1항제3호의규정에의하여사도또는도로로이용되는기간동안은 사업에사용한기간 으로보는것입니다.( 국세종합상담센터서면5팀-1011, 2008. 5. 13.) 나. 공공공지로제공한토지 건축법 에의하여건축허가를받을당시에공공공지 *( 公共空地 ) 로제공한토지는당해건축물의착공일부터공공공지로의제공이끝나는날까지의기간동안은비사업용토지로보지아니한다. ( 소득세법시행규칙 83의514 호, 법인인세법시행규칙 46의2 14호 ) * 공공공지시 군내의주요시설물또는환경의보호, 경관의유지, 재해대책, 보행자의통행과주민의일시적휴식공간의확보를위하여설치하는시설 ( 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙 제59조 ) 5. 취득사유에따른부득이한사유가있는토지가. 건물신축을위하여취득한토지건축물이정착되어있지아니한토지를취득하여사업용으로사용하기위하여건설에착공한경우, 토지의취득일부터 2년및착공일 ( 착공일이불분명하면착공신고서를제출한날을기준 ) 이후건설이진행중인기간동안은비사업용토지로보지아니한다. ( 소득세법시행규칙 83의5 15호, 법인세법시행규칙 46의2 15호 ) 한국지방재정공제회 223
[ 문 ] 사업용으로사용하기위하여건설에착공한토지의범위 [ 답 ] 소득세법시행규칙 제83조의 5 제1항제5호규정은지상에건축물이정착되어있지아니한토지를취득하여사업용으로사용하기위하여건설에착공 ( 착공일이불분명한경우에는착공신고서제출일을기준으로함 ) 한토지에대하여적용하는것임. ( 국세종합상담센터서면4팀 - 389, 2008. 2. 18.) [ 문 ] 토지소유자와건설에착공한자가다른경우 [ 답 ] 거주자가지상에건축물이정착되어있지아니한토지를취득한이후타인이당해토지를사업용으로사용하기위하여건설에착공한경우에는 소득세법시행규칙 제83 조의5 제 1항제5호규정이적용되지아니함 ( 국세종합상담센터서면4 팀-1185, 2007. 4. 11.) [ 문 ] 남편소유토지에배우자가건설에착공한경우 [ 답 ] 거주자가지상에건축물이정착되어있지아니한토지를취득하고그배우자가당해토지를사업용으로사용하기위하여건설에착공한경우 소득세법시행규칙 제83조의5 제1 항제5호규정이적용되지아니함 ( 국세종합상담센터서면4팀-202, 2007. 1. 16.) 나. 저당권실행등으로취득한토지저당권실행등채권을변제받기위하여취득한토지및청산절차에따라잔여재산의분배로인하여취득한토지의경우, 채권을변제또는잔여재산의분배로취득한날부터 2년동안은비사업용토지로보지아니한다. ( 소득세법시행규칙 83의516 호, 법인세법시행규칙 46의2 16호 ). 224 Korea Local Finance Association