찾기쉬운 생활법령 - 단독주택건축(증축ㆍ대수선)

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1 단독주택건축 ( 증축ㆍ대수선 )

2 이정보는 기준으로작성된것입니다 찾기쉬운생활법령정보는국민이실생활에필요한법령을쉽게찾아보고이해할수있도록관련법령정보를국민의생활중심으로재분류하여제공하고있습니다 따라서제공된법령정보는법적효력을갖는유권해석 ( 결정, 판단 ) 의근거가되지않고, 각종신고, 불복청구등의증거자료로서의효력은없습니다 구체적인법령에대한질의는담당기관이나국민신문고에문의하시기바랍니다 공공데이터정책에따라 찾기쉬운생활법령정보 에서제공하는생활법령정보는누구에게나개방되어있으며, 영리목적의이용을포함하여자유로운활용이보장됩니다 이경우출처가법제처찾기쉬운생활법령정보 ( 임을명시해주시고, 단순인용이아닌영리목적의이용이거나자료의상당부분을이용하는경우에는해당사항을법제처법제정보담당관 ( ) 으로통지하여주시기바랍니다 다만, 찾기쉬운생활법령정보 에서제공하는생활법령정보중제3자가저작권을갖는저작물의경우에는원저작자의저작권정책및 저작권법 에따릅니다 찾기쉬운생활법령정보에서제공하는자료를위조ㆍ변조하거나생활법령정보에포함된제3자의저작권을침해하는경우에는관련법령 ( 저작권법 제136조부터제138조까지 ) 에따라처벌을받을수있으니유의하시기바랍니다 [ 단독주택건축 ( 증축ㆍ대수선 ) ] 증축이란 건축법 상건축의한개념을말하며, 대수선이란건축물의기둥, 보, 내력벽, 주계단등의구조나외부형태를수선ㆍ변경하거나증설하는것으로증축ㆍ개축ㆍ재축에해당하지않는것을말합니다 주택의증축ㆍ대수선에는관련법령에따라지역ㆍ지구ㆍ구역에서의건축제한이있을수있습니다 주택의증축ㆍ대수선은건축설계, 관할관청의허가또는관청에의신고, 실제증축ㆍ대수선을시작할때착공신고의절차를거쳐이루어집니다 증축ㆍ대수선이완공되면사용승인을받은후해당주택을사용할수있습니다 2 / 87

3 단독주택건축 ( 증축ㆍ대수선 ) 1 1 증축ㆍ대수선개관 5 11 증축ㆍ대수선개요 증축ㆍ대수선이란? 증축ㆍ대수선절차 7 12 증축ㆍ대수선관련법령 증축ㆍ대수선관련법령 8 2 사전준비 증축ㆍ대수선가능여부의확인 증축ㆍ대수선가능여부의확인 증축ㆍ대수선의제한 증축ㆍ대수선의제한 증축ㆍ대수선지원 증축ㆍ대수선비용등의지원 31 3 증축ㆍ대수선절차 설계시검토사항 증축ㆍ대수선시설계 용도지역에서의건폐율과용적률 일조등의확보를위한주택의높이제한 건축선등의규제 대지의조경 부설주차장의확보 개인하수처리시설 ( 정화조 ) 의증설 허가또는신고관련 증축ㆍ대수선허가또는신고 허가 ( 신고 ) 를받지않은경우의조치 착공관련 착공신고 토지의굴착등과관련한조치 소음ㆍ진동의규제 주택의구조및재료관련제한 공사감리 증축ㆍ대수선시공사감리 분쟁해결 증축ㆍ대수선관련분쟁의해결 72 4 증축ㆍ대수선완료후절차 사용승인 주택의사용승인 용도변경 주택의용도변경 취득세납부 취득세납부 건축물등기 변경등기의신청 82 5 주택의관리및하자 84 찾기쉬운생활법령 3 / 87

4 51 주택의유지및관리 주택및대지의유지 관리의무 주택의하자 주택의하자보수및손해배상청구 주택의철거 주택의철거또는멸실신고 87 찾기쉬운생활법령 4 / 87

5 1 증축ㆍ대수선개관 11 증축ㆍ대수선개요 111 증축ㆍ대수선이란? 주택이란? 주택주택이란세대 ( 世帶 ) 의구성원이장기간독립된주거생활을할수있는구조로된건축물의전부또는일부및그부속토지를말하며, 이는단독주택과공동주택으로구분됩니다 ( 주택법 제2조제1호 ) 단독주택단독주택이란가정어린이집, 공동생활가정및재가 ( 在家 ) 노인복지시설을포함하며, 다음의어느하나에해당하는것을말합니다 ( 건축법 제2조제2항제1호및 건축법시행령 별표 1 제1호 ) 1 단독주택 2 다중주택 : 다음의요건을모두갖춘주택을말합니다 가 학생또는직장인등여러사람이장기간거주할수있는구조로되어있을것나 독립된주거의형태가아닐것다 연면적이 330제곱미터이하이고층수가 3층이하일것 3 다가구주택 : 다음의요건을모두갖춘주택으로서공동주택에해당하지않는것을말합니다 가 주택으로쓰는층수 ( 지하층은제외 ) 가 3개층이하일것 다만, 1층의전부또는일부를필로티구조로하여주차장으로사용하고나머지부분을주택외의용도로쓰는경우에는해당층을주택의층수에서제외합니다 필로티 란? 건물전체또는일부에기둥을세워건물을지상에서분리시킴으로써만들어지는공간또는그기둥부분을말합니다 나 1개동의주택으로쓰이는바닥면적 ( 부설주차장면적은제외 ) 의합계가 660제곱미터이하일것다 19세대이하가거주할수있을것 4 공관 ( 公館 ) 공동주택공동주택이란공동주택의형태를갖춘가정어린이집 공동생활가정 지역아동센터 노인복지시설및 주택법시행령 제3조제1항에따른원룸형주택을포함하며, 다음의어느하나에해당하는것을말합니다 ( 건축법 제2조제2항제2호및 건축법시행령 별표 1 제2호 ) 1 아파트 : 주택으로쓰는층수가 5개층이상인주택 2 연립주택 : 주택으로쓰는 1개동의바닥면적 (2개이상의동을지하주차장으로연결하는경우에는각각의동으로봄 ) 합계가 660제곱미터를초과하고, 층수가 4개층이하인주택 3 다세대주택 : 주택으로쓰는 1개동의바닥면적 ( 지하주차장면적은제외 ) 합계가 660제곱미터이하이고, 층수가 4개층이하인주택 (2개이상의동을지하주차장으로연결하는경우에는각각의 5 / 87

6 동으로봄 ) 4 기숙사 : 학교또는공장등의학생또는종업원등을위해서쓰는것으로서공동취사등을할수있는구조를갖추되, 독립된주거의형태를갖추지않은것다만, 위의 1이나 2에서층수를산정할때 1층전부를필로티구조로하여주차장으로사용하는경우에는필로티부분을층수에서제외하고, 3에서층수를산정할때 1층의바닥면적 2분의 1 이상을필로티구조로하여주차장으로사용하고나머지부분을주택외의용도로쓰는경우에는해당층을주택의층수에서제외하며, 위 1부터제4까지의규정에서층수를산정할때지하층을주택의층수에서제외합니다 세대구분형공동주택세대구분형공동주택은공동주택의주택내부공간의일부를세대별로구분하여생활이가능한구조로하되, 그구분된공간일부에대해구분소유를할수없는주택으로서다음의요건을모두갖추어건설된공동주택을말합니다 ( 주택법 제2조제19호및 주택법시행령 제9조제1항 ) 1 세대별로구분된각각의공간마다별도의욕실, 부엌과현관을설치할것 2 하나의세대가통합하여사용할수있도록세대간에연결문또는경량구조의경계벽등을설치할것 3 세대구분형공동주택의세대수가해당주택단지안의공동주택전체세대수의 3분의 1을넘지않을것 4 세대별로구분된각각의공간의주거전용면적 ( 주거의용도로만쓰이는면적으로서 주택법 제2 조제6호후단에따른방법으로산정된것을말함 ) 합계가해당주택단지전체주거전용면적합계의 3분의 1을넘지않는등국토교통부장관이정하여고시하는주거전용면적의비율에관한기준을충족할것증축의개념증축증축이란 건축법 상건축의하나로서기존건축물이있는대지에서건축물의건축면적, 연면적, 층수또는높이를늘리는것을말합니다 ( 건축법시행령 제2조제2호 ) 건축법 상의건축에는증축외에건축물의신축 개축 재축 ( 再築 ) 과건축물의이전이있습니다 ( 건축법 제2조제1항제8호 ) 신축이란? 신축이란건축물이없는대지 ( 기존건축물이철거되거나멸실된대지를포함 ) 에새로건축물을축조 ( 築造 ) 하는것 [ 부속건축물만있는대지에새로주된건축물을축조하는것을포함하되, 개축 ( 改築 ) 또는재축 ( 再築 ) 하는것은제외 ] 을말합니다 ( 건축법시행령 제2조제1호 ) 개축이란? 개축이란기존건축물의전부또는일부 [ 내력벽 기둥 보 지붕틀 ( 건축법시행령 제2조제16호에따른한옥의경우에는지붕틀의범위에서서까래는제외 ) 중셋이상이포함되는경우를말함 ] 를철거하고그대지에종전과같은규모의범위에서건축물을다시축조하는것을말합니다 ( 건축법시행령 제2조제3호 ) 재축이란? 재축이란건축물이천재지변이나그밖의재해 ( 災害 ) 로멸실된경우그대지에다음의요건을모두갖추어다시축조하는것을말합니다 ( 건축법시행령 제2조제4호 ) 연면적합계는종전규모이하로할것 동 ( 棟 ) 수, 층수및높이는다음의어느하나에해당할것가 동수, 층수및높이가모두종전규모이하일것 6 / 87

7 나 동수, 층수또는높이의어느하나가종전규모를초과하는경우에는해당동수, 층수및높이가 건축법, 건축법시행령 또는건축조례에모두적합할것 이전이란? 이전이란건축물의주요구조부를해체하지않고같은대지의다른위치로옮기는것을말합니다 ( 건축법시행령 제2조제5호 ) 단독주택의신축 개축에관한자세한사항은이사이트 ( 단독주택건축 ( 신축, 개축 ) 에서확인할수있습니다 대수선의개념대수선의개념대수선 ( 大修繕 ) 이란건축물의기둥, 보, 내력벽, 주계단등의구조나외부형태를수선 변경하거나증설하는것으로증축 개축또는재축에해당하지않는것으로서다음의어느하나에해당하는것을말합니다 ( 건축법 제2조제1항제9호및 건축법시행령 제3조의2) 1 내력벽을증설또는해체하거나그벽면적을 30제곱미터이상수선또는변경하는것 2 기둥을증설또는해체하거나세개이상수선또는변경하는것 3 보를증설또는해체하거나세개이상수선또는변경하는것 4 지붕틀을증설또는해체하거나세개이상수선또는변경하는것 5 방화벽또는방화구획을위한바닥또는벽을증설또는해체하거나수선또는변경하는것 6 주계단 피난계단또는특별피난계단을증설또는해체하거나수선또는변경하는것 7 미관지구에서건축물의외부형태 ( 담장을포함 ) 를변경하는것 8 다가구주택의가구간경계벽또는다세대주택의세대간경계벽을증설또는해체하거나수선또는변경하는것 9 건축물의외벽에사용하는마감재료 ( 건축법 제52조제2항에따른마감재료를말함 ) 를증설또는해체하거나벽면적 30제곱미터이상수선또는변경하는것 법령정보제공범위 건축법 은위와같이주택의종류를단독주택과공동주택으로나누고있습니다 본법령정보에서는단독주택 ( 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 ) 의증축및대수선에한정해서법령정보를제공합니다 112 증축ㆍ대수선절차 증축 대수선절차개관 증축 대수선절차 증축 대수선절차를시간적순서에따라개관하면아래표와같습니다 7 / 87

8 사전준비 ( 증축 대수선의제한검토 ) 설계및허가 건축물의설계 ( 건축법 제 23 조 ) 및설계시고려사항 증축 대수선허가또는신고 ( 건축법 제 11 조또는 건축법 제 14 조 ) 허가 ( 신고 ) 사항의변경 ( 건축법 제 16 조 ) 착공신고및공사감리 ( 건축법 제 21 조및제 25 조 ) 증축 대수선시공 건축물의구조와재료 ( 건축법 제 49 조 ) 분쟁의조정및재정 ( 건축법 제 92 조 ) 사용승인 ( 건축법 제 22 조 ) 증축 대수선완료 취득세의납부 ( 지방세법 제 7 조 ) 건축물의변경등기 ( 부동산등기법 제 41 조 ) 건축물의유지및관리 ( 건축법 제 35 조 ) 건축물의유지및관리등 건축물의하자 ( 건설산업기본법 제 28 조및 민법 제 667 조 ) 건축물의철거 ( 건축법 제 36 조 ) 12 증축ㆍ대수선관련법령 121 증축ㆍ대수선관련법령 사전준비관련법령 국토의계획및이용에관한법률 국토의계획및이용에관한법률 은국토의이용과개발을위한계획의수립및집행에관한사항을정한법률입니다 국토의계획및이용에관한법률 은개발행위의허가 ( 국토의계획및이용에관한법률 제 56조 ) 등용도지역 용도지구및용도구역 ( 국토의계획및이용에관한법률 제 76조 제80조 제80조의2 및제81조 ) 에서주택건축제한에관해서규정하고있습니다 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 은 국토의계획및이용에관한법률 제 8 / 87

9 38조에따른개발제한구역의지정과개발제한구역에서의행위제한에관한사항을정한법률입니다 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 은 개발제한구역을 효율적으로 관리함으로써 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 개발제한구역에서의 건축제한 ( 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제 12조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 도시공원및녹지등에관한법률 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 은 도시에 있어서의 공원녹지의 확충 관리 이용및도시녹화 등에관해서필요한사항을규정한법률입니다 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 은 도시자연공원구역의 지정 ( 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제26조 ) 및도시자연공원구역에서의건축제한 ( 도시공원및녹지등에관한법률 제27조 ) 에 관한사항이규정되어있습니다 수산자원관리법 수산자원관리법 은 수산자원관리를 위한 계획을 수립하고, 수산자원의 보호 회복 및 조성 등에 필요한 사항을 규정하여 수산자원을효율적으로관리하고, 이를통해어업의지속적발전과어업인의 소득증대에기여하기위한법률입니다 수산자원관리법 은 자원의 보호 및 관리를 위해 수산자원보호구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한 ( 수산자원관리법 제52조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 수도법 수도법 은수도 ( 水道 ) 에관한종합적인계획을수립하고수도를적정하고합리적으로설치 관리하여 공중위생을향상시키고생활환경을개선하기위한법률입니다 수도법 은 상수원을 보호하기 위해 상수원보호구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한 ( 수도법 제7조제4항 ) 에관한사항을규정하고있습니다 군사기지및군사시설보호법 군사기지 및 군사시설 보호법 은 군사기지 및 군사시설을 보호하고군사작전을원활히수행하기 위해필요한사항을규정한법률입니다 군사기지 및 군사시설 보호법 은 군사시설을 보호하기 위해 군사시설보호구역을 지정하고 해당 구역에서의건축제한 ( 군사기지및군사시설보호법 제9조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 야생생물보호및관리에관한법률 야생생물보호및관리에관한법률 은야생동 식물과그서식환경을체계적으로보호 관리함으로써 야생동 식물의 멸종을 예방하고, 생물의 다양성을 증진시켜 생태계의 균형을 유지하기 위한 법률입니다 야생생물 보호및관리에관한법률 은야생동 식물을보호하기위해야생동 식물특별보호구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한 ( 야생생물 보호 및 관리에관한법률 제28조 ) 에관한사항을 규정하고있습니다 해양생태계의보전및관리에관한법률 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률 은 해양생태계를 인위적인 훼손으로부터 보호하고, 해양생물다양성을 보전하며 해양생물자원의 지속가능한 이용을 도모하는 등 해양생태계를 종합적이고 체계적으로보전 관리하기위한법률입니다 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률 은 해양보호구역을 지정하고 해당 구역에서의 건축제한 ( 해양생태계의보전및관리에관한법률 제27조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법 9 / 87

10 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법 은특정도서의다양한자연생태계 지형또는지질등을비롯한자연환경의보전에관한기본적사항을정하고있습니다 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법 은자연환경의보전을위해특정도서등을지정하고해당도서등에서의건축제한 ( 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법 제8조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 습지보전법 습지보전법 은습지의효율적보전 관리에필요한사항을규정하고있습니다 습지보전법 에서는자연상태가원시성을유지하고있거나생물다양성이풍부한지역등을습지보호지역으로지정하고해당지역에서의건축제한 ( 습지보전법 제13조제1항 ) 에관한사항을규정하고있습니다 자연공원법 자연공원법 은자연공원 ( 국립공원 도립공원 군립공원및지질공원 ) 의지정 보전및관리에관한사항을규정하고있습니다 자연공원법 에서는공원구역을지정하고해당공원구역에서공원사업외에건축물의증축을하려는자는일정한경우신고또는허가 ( 자연공원법 제23조 ) 를받도록하고있습니다 자연환경보전법 자연환경보전법 은자연환경을인위적훼손으로부터보호하고, 생태계와자연경관을보전하는등자연환경을체계적으로보전 관리함으로써자연환경의지속가능한이용을도모하기위한법입니다 자연환경보전법 에서는자연상태가원시성을유지하고있거나생물다양성이풍부해서보전및학술적연구가치가큰지역등을생태 경관보전지역으로지정하고해당지역에서의건축제한 ( 자연환경보전법 제15조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 은재해의근원적예방과항구적복구등을위해서재해위험지구의개선에필요한재해방지대책등에관한사항을규정하고있습니다 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 에서는태풍, 홍수, 해일등자연현상으로인해서상습풍수해등의피해가빈발하는지역과집단이주단지조성이필요한수해복구지역중에서재해위험개선사업지구를지정하고해당지역에서의건축제한 ( 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제7조관한사항을규정하고있습니다 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률 은저수지 댐의붕괴등으로인한재해로부터국민의생명 신체및농경지등재산을보호하기위해서저수지 댐의안전관리와재해예방을위한사전점검 정비및재해발생시대응등에관하여필요한사항을규정하고있습니다 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률 에서는저수지 댐의안전성확보및효용성제고등을위해서위험저수지 댐정비사업이시급하다고판단되는경우등에는위험저수지 댐정비지구로지정하고해당지역에서의건축제한 ( 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률 제17조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 택지개발촉진법 택지개발촉진법 은도시지역의시급한주택난을해소하기위해서주택건설에필요한택지의취득 개발 공급및관리등에관해서특례를규정하고있습니다 택지개발촉진법 에서는 국토의계획및이용에관한법률 에따른도시지역과그주변지역중 10 / 87

11 택지개발촉진법 제3조에따라택지개발지구를지정하고해당지구에서의건축제한 ( 택지개발촉진법 제6조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 기업도시개발특별법 기업도시개발특별법 은민간기업이산업 연구 관광 레저분야등에걸쳐계획적 주도적으로자족적인도시를개발 운영하는데필요한사항을규정하고있습니다 기업도시개발특별법 에서는기업도시를조성하기위한기업도시개발사업을시행하기위해서 기업도시개발특별법 제5조에따라기업도시개발구역을지정하고해당구역에서의건축제한 ( 기업도시개발특별법 제9조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 항만법 항만법 은항만의지정 개발 관리 사용및재개발에관한사항을정함으로써항만과그주변지역개발을촉진하고효율적으로관리 운영하여국민경제발전에이바지하기위한법률입니다 항만법 에서는 항만법 제51조에따라항만재개발사업구역을지정하고해당구역에서의건축제한 ( 항만법 제84조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 하수도법 하수도법 은하수도의설치및관리의기준등을정해하수와분뇨를적정하게처리함으로써공중위생을향상시키고공공수역의수질을보전하기위한법률입니다 하수도법 에서는주택을건축하려는경우개인하수처리시설의설치 ( 하수도법 제34조제2항 ) 및개인하수처리시설의운영 관리 ( 하수도법 제39조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 증축 대수선절차관련법령 건축법 건축법 은건축물의설계, 건축허가 ( 신고 ), 착공, 안전, 기능및분쟁조정등에관한사항을규정하고있는주택건축의기본이되는법률입니다 건축법 에따라건축물을건축하기위해서는건축물의설계 ( 건축법 제23조 ), 건축허가 ( 건축법 제11조 ), 건축신고 ( 건축법 제14조 ), 건축물의대지와도로 ( 건축법 제 44조 ), 건축물의구조및재료 ( 건축법 제49조 ) 등에관한사항을준수해야합니다 국토의계획및이용에관한법률 국토의계획및이용에관한법률 은국토의이용과개발을위한계획의수립및집행에관한사항을정한법률입니다 국토의계획및이용에관한법률 은도시관리계획에따른건폐율 ( 국토의계획및이용에관한법률 제77조 ) 과용적률 ( 국토의계획및이용에관한법률 제78조 ) 의제한에관해서규정하고있습니다 소음 진동관리법 소음 진동관리법 은건설공사장으로부터발생하는소음 진동으로인한피해를방지하고소음 진동을적정하게관리해서모든국민이조용하고평온한환경에서생활할수있게하기위반법률입니다 소음 진동관리법 에서는생활소음과진동의관리 ( 소음 진동관리법 제21조 ), 특정공사의사전신고의무 ( 소음 진동관리법 제22조 ) 등에관한사항을규정하고있습니다 건축물의피난 방화구조등의기준에관한규칙 건축물의피난 방화구조등의기준에관한규칙 은 건축법 제49조, 제50조, 제50조의2, 제 51조부터제53조까지및제64조에따른건축물의피난 방화등에관한기술적기준이되는규칙입니다 건축물의피난 방화구조등의기준에관한규칙 에서는건축물의내화구조, 방화구조, 채광및 11 / 87

12 환기를위한창문등의설치, 경계벽의구조등에관한사항을규정하고있습니다 증축 대수선완료후절차관련법령 건축법 건축법 은건축물의대지구조 설비기준및용도등을정해서건축물의안전 기능 환경및미관의향상을도모하기위한법률입니다 건축법 은건축물의유지와관리 ( 건축법 제35조 ), 건축물의철거 ( 건축법 제36조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 지방세법 지방세법 은지방자치단체의재정확보를목적으로취득세, 등록면허세, 레저세, 주민세, 재산세및자동차세등의부과및징수등에관한사항을정한법률입니다 지방세법 은건축물을신규로취득한사람에대해건물의취득에대한취득세 ( 지방세법 제 20조 ) 및등록면허세 ( 지방세법 제30조 ) 의부과및징수등에관한사항을규정하고있습니다 부동산등기법 부동산등기법 은등기소와등기관, 등기부, 등기절차, 표시에관한등기, 권리에관한등기등에관한사항을정한법률입니다 부동산등기법 은신청정보또는등기기록의부동산의표시가건축물대장과일치하지않는경우그부동산에대한다른등기의신청을각하하도록하고있습니다 ( 부동산등기법 제29조제1항제11호 ) 주택의관리및하자관련법령 건축법 건축법 은건축물의유지와관리의무를정해서불법건축물의발생을예방하고건축물을적법하게유지 관리하도록하고있습니다 건축법 은건축물소유자에게건축물의관리및유지 ( 건축법 제35조 ) 의무를지우고있으며, 건축물이멸실되거나철거하는경우관할관청에신고 ( 건축법 제36조 ) 를하도록하고있습니다 민법 민법 은인 ( 人 ), 법인 ( 法人 ), 물권, 채권, 친족및상속등사인 ( 私人 ) 간의법률관계를규율하는법률입니다 민법 은건축물의하자 ( 瑕疵 ) 에있어서공사시공자가 건설산업기본법 에따른건설업자가아닌경우수급인의담보책임 ( 민법 제667조 ) 에관한사항을규정하고있습니다 건설산업기본법 건설산업기본법 은건설업의등록, 도급계약및하도급계약, 시공및기술관리등에관한사항을규정하고있습니다 건설산업기본법 에서는공사시공자가 건설산업기본법 에따른건설업자인경우의하자담보책임 ( 건설산업기본법 제28조 ) 에대해규정하고있습니다 12 / 87

13 2 사전준비 21 증축ㆍ대수선가능여부의확인 211 증축ㆍ대수선가능여부의확인 국토교통부토지이용규제정보서비스 ( 의이용국토교통부토지이용규제정보서비스토지이용규제정보서비스인터넷홈페이지에서는다음의사항을확인할수있습니다 토지이용계획열람 토지이용계획열람은해당토지의관할시, 군, 구에서발급하는토지이용계획확인서의내용중전산발급되는사항으로서지역 지구의지정현황과행위제한내용을확인할수있습니다 이와는별도로토지이용계획확인서등본을발급받으려는사람은해당시 군 구청에발급을신청하거나민원24( 에서발급신청을할수있습니다 지역 지구별행위제한 지역 지구별행위제한정보는법령및자치법규에용도지역 지구별로규정된행위제한사항의조문내용을서비스하며, 더불어구체적인토지이용행위의제한내용에대한확인이가능하도록부가정보를제공하고있습니다 규제안내서열람 주택을증축 대수선하기위해관계법령에따라받아야하는인가, 허가등의기준, 절차, 구비서류등을기재한안내서로서사업단계별절차와구비서류를확인할수있습니다 지형고시도면열람 용도지역 지구의지정또는변경시지정권자가지형도면고시절차에따라관보또는공보에고시하고인터넷홈페이지에게재하여이를열람할수있도록하고있습니다 국토교통부토지이용규제정보서비스를이용하려면여기 ( 를누르십시오 민원24를이용하려면여기 ( 를누르십시오 입지와규모의사전결정입지와규모의사전결정 건축법 제11조에따른건축 대수선허가대상건축물을건축 대수선하려는자는건축 대수선허가를신청하기전에허가권자에게그건축물의건축 대수선에관하여다음의사항에대한사전결정을신청할수있습니다 ( 건축법 제10조제1항 ) 해당대지에건축하는것이 건축법 이나관계법령에서허용되는지여부 건축법 또는관계법령에따른건축기준및건축제한, 그완화에관한사항등을고려하여해당대지에건축가능한건축물의규모건축허가를받기위하여신청자가고려하여야할사항사전결정의신청및첨부서류 13 / 87

14 사전결정을신청하는사람은사전결정신청서에다음의도서를첨부해서특별자치시장 특별자치도지사또는시장 군수 구청장에게제출해야합니다 ( 건축법 제10조제5항, 건축법시행규칙 제4조및별지제1호의2서식 ) 1 건축법시행령 제5조의5제6항제2호자목에따라제출되어야하는간략설계도서 2 도시교통정비촉진법 에따른교통영향평가서의검토를위하여같은법에서제출하도록한서류 3 환경정책기본법 에따른사전환경성검토를위하여같은법에서제출하도록한서류 4 건축법 제10조제6항각호의허가를받거나신고또는협의를하기위해서해당법령에서제출하도록한서류 5 건축법시행규칙 별표 2 중건축계획서 ( 에너지절약계획서, 노인및장애인을위한편의시설설치계획서는제외한다 ) 및배치도 ( 조경계획은제외한다 ) 사전결정통지를받은경우신고 협의의의제특별자치시장 특별자치도지사또는시장 군수 구청장으로부터사전결정통지를받은경우에는다음의허가를받거나신고또는협의를한것으로봅니다 ( 건축법 제10조제6항 ) 1 국토의계획및이용에관한법률 제56조에따른개발행위허가 2 산지관리법 제14조와제15조에따른산지전용허가와산지전용신고 ( 보전산지인경우에는도시지역만해당 ) 3 농지법 제34조, 제35조및제43조에따른농지전용허가 신고및협의 4 하천법 제33조에따른하천점용허가사전결정효력의상실사전결정신청자는사전결정을통지받은날부터 2년이내에 건축법 제11조에따른건축허가를신청해야하며, 이기간에건축 대수선허가를신청하지않으면사전결정의효력이상실됩니다 ( 건축법 제10조제8항 ) 22 증축ㆍ대수선의제한 221 증축ㆍ대수선의제한 개별법령상의주택증축 대수선제한 주택의증축 대수선을제한하는지역 지구 구역 개별법령에서주택의증축 대수선을제한하는각종지역 지구 구역을개관하면아래표와같습니다 14 / 87

15 구분각종개발지역 ( 지구 구역 ) 에서의주택증축 대수선제한각종정비 개선지역 ( 지구 구역 ) 에서의주택증축 대수선제한각종보존 보전지역 ( 지구 구역 ) 에서의주택증축 대수선제한 해당법령 택지개발촉진법, 혁신도시조성및발전에관한특별법, 기업도시개발특별법, 항만법, 경제자유구역의지정및운영에관한특별법 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법, 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률 농지법, 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법, 습지보전법, 자연환경보전법, 자연공원법, 해양생태계의보전및관리에관한법률, 야생생물보호및관리에관한법률, 군사기지및군사시설보호법, 수도법, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법, 국토의계획및이용에관한법률, 수산자원관리법 택지개발예정지구에서의건축제한제한내용 택지개발촉진법 제3조의3에따라택지개발지구의지정에관한주민등의의견청취를위한공고가있는지역및택지개발지구에서 건축법 제2조제1항제2호에따른건축물 ( 가설건축물을포함 ) 을건축 ( 증축 ) 대수선하려는사람은특별자치도지사 시장 군수또는자치구의구청장의허가를받아야합니다 허가받은사항을변경하려는경우에도또한허가를받아야합니다 ( 택지개발촉진법 제6 조제1항및 택지개발촉진법시행령 제6조제1항제1호 ) 택지개발지구란? 택지개발사업을 시행하기 위하여 국토의 계획 및 이용에관한법률 에의한도시지역과그 주변지역 중 택지개발촉진법 제3조에 따라 국토교통부장관 또는 특별시장 광역시장 도지사 특별자치도지사가지정 고시하는지구를말합니다 ( 택지개발촉진법 제2 조제3호 ) 위규정에따라허가를받아야하는행위로서택지개발지구의지정및고시당시이미관계법령에따라허가를받은행위에관해서공사또는사업에착수한사람은택지개발지구의지정 고시가있은날부터 30일이내에그공사또는사업의진행상황과시행계획을첨부하여관할특별자치도지사 시장 군수또는자치구의구청장에게신고한후이를계속시행할수있습니다 ( 택지개발촉진법 제6조제3항및 택지개발촉진법시행령 제6조제4항 ) 위반시제재벌칙이를위반해서허가또는변경허가를받지않고건축물을건축 ( 증축 ) 대수선하면 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처해집니다 ( 택지개발촉진법 제32조제1호 ) 15 / 87

16 원상회복명령 또한, 시장 또는 군수는 택지개발촉진법 제6조제1항을 위반한 자에게 원상회복을 명할 수 있습니다 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 않으면 특별자치도지사 시장 군수 또는 자치구의구청장은 행정대집행법 에따라이를대집행 ( 代執行 ) 할수있습니다 ( 택지개발촉진법 제6 조제4항 ) 혁신도시개발예정지구안에서의건축제한 혁신도시개발예정지구의지정 혁신도시개발예정지구란 혁신도시개발사업을 시행하기 위해서 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 제7조에 따라 지정 고시된 지구를 말합니다 ( 혁신도시 조성 및발전에관한특별법 제2 조제4호 ) 혁신도시란? 혁신도시란 이전공공기관을 수용하여 기업 대학 연구소 공공기관 등의 기관이 서로 긴밀하게 협력할수있는혁신여건과수준높은주거 교육 문화등의정주 ( 定住 ) 환경을갖추도록 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 에 따라 개발하는 미래형도시를 말합니다 ( 혁신도시 조성 및 발전에관한특별법 제2조제3호 ) 혁신도시개발예정지구에서의제한혁신도시개발예정지구안에서 건축법 제2조제1항제2호에따른건축물 ( 가설건축물을포함 ) 의증축, 대수선행위를하려는자는특별자치도지사, 시장 군수또는구청장의허가를받아야합니다 허가받은사항을변경하려는경우에도또한같습니다 ( 혁신도시조성및발전에관한특별법 제9조제1항및 혁신도시조성및발전에관한특별법시행령 제8조제1항제1호 ) 위규정에따라허가를받아야하는행위로서혁신도시개발예정지구의지정및고시당시이미관계법령에따라행위허가를받았거나허가를받을필요가없는행위에관해서그공사또는사업에착수한자는혁신도시개발예정지구의지정 고시가있은날부터 30일이내에그공사또는사업의진행상황과시행계획을첨부하여관할특별자치도지사, 시장 군수또는구청장에게신고해야합니다 ( 혁신도시조성및발전에관한특별법 제9조제3항및 혁신도시조성및발전에관한특별법시행령 제8 조제4항 ) 위반시제재벌칙다음어느하나에해당하는자는 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금에처합니다 ( 혁신도시조성및발전에관한특별법 제58조제1항 ) 혁신도시조성및발전에관한특별법 제5조의3( 제5조의4제2항및제5조의5에따라입주승인을받아야하는경우를포함한다 ) 을위반하여입주승인을받지아니하고입주한자또는승인받지아니하고입주승인사항을변경한자 거짓이나부정한방법으로 혁신도시조성및발전에관한특별법 제9조제1항에따른허가또는변경허가를받은자 혁신도시조성및발전에관한특별법 제9조제1항을위반해서허가또는변경허가를받지않고 혁신도시조성및발전에관한특별법 제9조제1항에따른행위를한자는 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처해집니다 ( 혁신도시조성및발전에관한특별법 제58조제2항 ) 원상회복명령특별자치도지사, 시장 군수또는구청장은 혁신도시조성및발전에관한특별법 제9조제1항의 16 / 87

17 규정을위반한자에대해서원상회복을명할수있습니다 이경우명령을받은자가그의무를이행하지않는때에는특별자치도지사, 시장 군수또는구청장은 행정대집행법 에따라대집행할수있습니다 ( 혁신도시조성및발전에관한특별법 제9조제4항 ) 기업도시개발구역에서의건축제한제한내용기업도시개발구역안에서건축물의증축을하려는사람은관할광역시장 시장또는군수 ( 광역시관할구역에있는군의군수를제외하며, 이하 시장 군수 라함 ) 의허가를받아야하며, 허가를받은사항을변경하려는경우에도허가를받아야합니다 ( 기업도시개발특별법 제9조제1항및 기업도시개발특별법시행령 제13조제1항제2호 ) 기업도시개발구역 이란? 기업도시를조성하기위한기업도시개발사업을시행하기위해서 기업도시개발특별법 제5조에따라지정 고시된구역을말합니다 ( 기업도시개발특별법 제2조제2호및제3호 ) 기업도시 란? 산업입지와경제활동을위해민간기업 ( 법인만해당하며, 기업도시개발특별법 제48조제2항에따라대체지정된시행자를포함함 ) 이산업 연구 관광 레저 업무등의주된기능과주거 교육 의료 문화등의자족적복합기능을고루갖추도록개발하는도시를말합니다 ( 기업도시개발특별법 제2조제1호 ) 개발구역의지정 고시당시이미관계법령에의해서건축물의건축허가 ( 관계법령에의해서허가를받을필요가없거나신고로가능한경우를포함 ) 를받아그공사또는사업을완료하지않은사람은개발구역의지정 고시일부터 14일이내에사업 ( 공사 ) 추진상황 ( 기업도시개발특별법시행규칙 별지제3 호서식 ) 에다음의서류를첨부해서관할시장 군수에게해당공사등의사업추진상황을신고해야합니다 ( 기업도시개발특별법 제9조제2항, 기업도시개발특별법시행령 제13조제3항및 기업도시개발특별법시행규칙 제6조 ) 1 관계법령에의한허가신청서및신고사항을증명할수있는서류 2 신고일기준시점의공정도를확인할수있는사진위반시제재벌칙이를위반해서허가를받지않고행위를하면 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처해집니다 ( 기업도시개발특별법 제54조 ) 원상회복명령시장 군수는 기업도시개발특별법 제9조제1항을위반한자에대해서원상회복을명할수있으며, 명령을받은자가그의무를이행하지않는경우에는 행정대집행법 에의해이를대집행할수있습니다 ( 기업도시개발특별법 제9조제6항 ) 항만재개발사업구역에서의건축제한제한내용항만재개발사업구역안 ( 이하 사업구역 이라함 ) 에서건축물의건축 ( 증축 ) 대수선을하려는사람은해양수산부장관또는특별자치도지사 시장 군수 구청장의허가를받아야하며, 허가받은사항을변경하려는경우에도허가를받아야합니다 ( 항만법 제84조제1항 ) 항만재개발사업구역 이란? 17 / 87

18 항만재개발사업을시행하기위해서 항만법 제 56 조제 1 항에따라해양수산부장관이지정 고시한 곳을말합니다 ( 항만법 제 2 조제 10 호 ) 위규정에따라허가를받아야하는행위로서 항만법 제51조제1항에따라사업구역이지정 고시된 당시이미관계법령에따라행위허가를받았거나허가를받을필요가없는행위에관해서그공사 또는 사업에 착수한 자는 해당 사업구역이 지정 고시된 날부터 30일 이내에 공사 등의 착수신고서 ( 항만법 시행규칙 별지 제24호서식 ) 에 그 공사 또는 사업의 진행사항과 시행계획을 첨부해서 해양수산부장관 또는 특별자치도지사 시장 군수 구청장에게 제출한 후 계속 시행할 수 있습니다 ( 항만법 제84조제3항및 항만법시행령 제83조제3항 ) 위반시제재등 벌칙 이를위반해서사업구역안에서거짓이나그밖의부정한방법으로 항만법 제84조제1항에따른 허가 또는 변경 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다 ( 항만법 제97조제9호 ) 이를 위반해서 사업구역 안에서 허가를 받지 않고 건축물을 건축한 자는 1년 이하의 징역이나 1천만원이하의벌금에처해집니다 ( 항만법 제98조제4호의2) 원상회복명령 해양수산부장관 또는 특별자치도지사 시장 군수 구청장은 항만법 제84조제1항에 따른 건축허가를받지않고건축물을건축 ( 증축 ) 대수선한사람에대해서원상회복을명할수있습니다 이 경우 명령을 받은 사람이 그 의무를 이행하지 않으면 해양수산부장관 또는 특별자치도지사 시장 군수 구청장은 행정대집행법 에 따라 대집행할 수 있습니다 ( 항만법 제 84조제4항 ) 경제개발사업구역에서의건축제한경제개발사업구역의지정 특별시장 광역시장 도지사 또는 특별자치도지사 ( 이하 시 도지사 라 함 ) 는 산업통상자원부장관에게 경제자유구역의지정을요청할수있습니다 다만, 대상구역이둘이상의특별시 광역시 특별자치시 도 또는 특별자치도 ( 이하 시 도 라 함 ) 에 걸쳐 있는 경우에는 해당 시 도지사가 공동으로 지정을 요청해야합니다 ( 경제자유구역의지정및운영에관한특별법 제4조제1항 ) 경제자유구역이란? 외국인투자기업의경영환경과외국인의생활여건을개선하기위해서조성된지역으로서 경제자유구역의지정및운영에관한특별법 제4조에따라지정 고시되는지역을말합니다 ( 경제자유구역의지정및운영에관한특별법 제2조제1호 ) 경제자유구역의지정과관련된세부적인사항은이사이트 ( lawgokr) 외국인투자자 의 < 외국인투자지원제도 - 입지지원 - 경제자유구역 > 에서확인하실수 있습니다 경제개발사업구역에서의건축제한개발사업구역에서건축물의증축행위를하려는자는관할시 도지사의허가를받아야합니다 허가받은사항을변경할때에도또한같습니다 ( 경제자유구역의지정및운영에관한특별법 제7조의5제1항및 경제자유구역의지정및운영에관한특별법시행령 제6조의2제1항제3호 ) 18 / 87

19 위반시제재이를위반해서건축물을증축하면 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처해집니다 ( 경제자유구역의지정및운영에관한특별법 제33조제1호 ) 재해위험개선사업지구에서의건축제한제한내용재해위험개선사업지구안에서건축물의증축을하려는사람은시장, 군수, 자치구의구청장 ( 이하 " 시장 군수 " 라함 ) 의허가를받아야합니다 허가받은사항을변경하려는경우에도또한허가를받아야합니다 ( 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제7조제1항및 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법시행령 제8조제1항제1호 ) 재해위험개선사업지구란? 자연재해대책법 제12조에따라자연재해위험개선지구로지정 고시된지역또는태풍, 홍수, 호우, 해일등자연현상으로인해서상습풍수해등의피해가빈발하는지역과집단이주단지조성이필요한수해복구지역중에서 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제6조에따라행정안전부장관또는특별시장 광역시장 도지사 특별자치도지사가지정한지구를말합니다 ( 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제2조제2호 ) 위규정에따라허가를받아야하는행위로서개선사업지구의지정및고시당시이미관계법령에따라행위허가를받았거나허가를받을필요가없는행위에관해서그공사또는사업에착수한사람은개선사업지구가지정 고시된날부터 30일이내에그공사또는사업의진행상황과시행계획을첨부하여관할시장 군수에게신고한후이를계속시행할수있습니다 ( 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제7조제3항및 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법시행령 제8조제4항 ) 위반시제재벌칙거짓이나부정한방법으로 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제7조에따른허가또는변경허가를받은후행위를한자는 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금에처해집니다 ( 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제36조의2) 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제7조에따른허가또는변경허가를받지않고행위를한자또는거짓이나부정한방법으로 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제7 조에따른허가또는변경허가를받은자는 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처해집니다 ( 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제37조 ) 원상회복명령시장 군수는 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제7조제1항을위반한자에대해서원상회복을명할수있습니다 이경우명령을받은자가그의무를이행하지않는경우에는시장 군수는 행정대집행법 에따라이를대집행할수있습니다 ( 재해위험개선사업및이주대책에관한특별법 제7조제4항 ) 위험저수지 댐정비지구에서의건축제한제한내용위험저수지 댐정비지구안에서건축물의증축등의행위를하려는사람은관할특별자치도지사 시장 군수또는자치구의구청장 ( 이하 시장 군수 구청장 이라함 ) 의허가를받아야합니다 허가받은사항을변경하려는경우에도또한허가를받아야합니다 ( 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률 제17조본문및 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률시행령 제 21조제1항제3호 ) 19 / 87

20 위험저수지 댐정비지구란? 시장 군수 구청장이관리하고있는저수지 댐이다음의어느하나에해당하는경우위험저수지 댐 정비기본계획을 수립하여 행정안전부장관의 승인을 받아 위험저수지 댐 정비지구로지정한곳을 말합니다 ( 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률 제12조제1항 ) 1 저수지 댐의 안전성 확보 및 효용성 제고 등을 위해서 위험저수지 댐 정비사업이 시급하다고 판단되는경우 2 저수지 댐이본래의목적과기능을상실하여재해예방을위해서다른용도로전환등의조치가 필요하다고판단되는경우 위험저수지 댐정비지구지정현황은각시 군 구별로다르므로주택을건축하려는시 군 구청에서개별적으로확인해야합니다 다만, 정비지구를지정 고시한때에이미관계법령에따라건축물의건축등에관해서허가를받아그공사또는사업에착수한사람은해당허가서를시장 군수 구청장에게제출한후이를계속시행할수있습니다 ( 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률 제17조단서및 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률시행규칙 제8조 ) 위반시제재이를위반해서시장 군수 구청장의허가를받지않고행위를하면 300만원이하의과태료가부과됩니다 ( 저수지 댐의안전관리및재해예방에관한법률 제33조제2항제2호 ) 생태 경관보전지역에서의건축제한제한내용건축물증축의제한누구든지생태 경관보전지역안에서는건축물의증축 ( 생태 경관보전지역지정당시의건축연면적의 2배이상증축하는경우만해당 ) 으로자연생태또는자연경관의훼손행위를해서는안됩니다 다만, 생태 경관보전지역안에 자연공원법 에의해지정된공원구역또는 문화재보호법 에의한문화재 ( 보호구역을포함 ) 가포함된경우에는 자연공원법 또는 문화재보호법 에따릅니다 ( 자연환경보전법 제15조제1항제2호 ) 생태 경관보전지역 이란? 환경부장관은다음의어느하나에해당하는지역으로서자연생태 자연경관을특별히보전할필요가있는지역을생태 경관보전지역으로지정할수있습니다 ( 자연환경보전법 제12조제1항및 자연환경보전법시행령 제7조제1항 ) 1 자연상태가원시성을유지하고있거나생물다양성이풍부하여보전및학술적연구가치가큰지역 2 지형또는지질이특이하여학술적연구또는자연경관의유지를위해서보전이필요한지역 3 다양한생태계를대표할수있는지역또는생태계의표본지역 4 관계행정기관의장이나특별시장 광역시장 특별자치시장 도지사또는특별자치도지사가자연경관이수려하여특별히보전할필요가있다고추천하는지역 생태 경관완충보전구역에서의건축제한완화 자연환경보전법 제15조제1항의규정에도불구하고생태 경관완충보전구역안에서는 공간정보의구축및관리등에관한법률 에따른지목이대지 ( 생태 경관보전지역지정이전의지목이대지인경우만해당 ) 인토지에서주거 생계등을위한 건축법시행령 별표 1 제1호가목의 20 / 87

21 단독주택으로서증축시기존건축연면적의 2배이하이고높이가 2층이하인경우 ( 다만, 기존건축물의연면적이 50제곱미터미만인때에는증축의연면적이 130제곱미터이하이고, 기존건축물의층수가 3층이상인때에는증축의층수가동일층수이하인경우만해당 ) 의건축물을증축할수있습니다 ( 자연환경보전법 제15조제3항, 자연환경보전법시행령 제14조제1항제1호및 자연환경보전법시행규칙 제5조 ) 생태 경관완충보전구역이란? 핵심구역의연접지역으로서핵심구역의보호를위해서필요한지역을말합니다 ( 자연환경보전법 제12조제2항제2호 ) 생태 경관핵심보전구역이란? 생태계의구조와기능의훼손방지를위하여특별한보호가필요하거나자연경관이수려하여특별히보호하고자하는지역을말합니다 ( 자연환경보전법 제12조제2항제1호 ) 생태 경관전이보전구역에서의건축제한완화 자연환경보전법 제15조제1항의규정에도불구하고생태 경관전이보전구역안에서는다음의행위를할수있습니다 ( 자연환경보전법 제15조제4항, 자연환경보전법시행령 제 15조제1항제1호및 자연환경보전법시행규칙 제6조제1항 ) 1 자연환경보전법 제15조제3항각호의행위 2 전이구역안에거주하는주민의생활양식의유지또는생활향상등을위한건축물등으로서증축시건축연면적이기존건축연면적의 25배이하이고건축물의층수가 2층이하인경우 ( 다만, 기존건축물의연면적의 25배가 200제곱미터미만인때에는증축의연면적이 200제곱미터이하이고, 기존건축물의층수가 3층이상인때에는증축의층수가동일층수이하인경우 ) 생태 경관전이보전구역이란? 핵심구역또는완충구역에둘러싸인취락지역으로서지속가능한보전과이용을위해서필요한 지역을말합니다 ( 자연환경보전법 제 12 조제 2 항제 3 호 ) 위반시제재등벌칙다음의어느하나에해당하는사람은 3년이하의징역또는 3천만원이하의벌금에처해집니다 ( 자연환경보전법 제63조 ) 1 핵심구역안에서 자연환경보전법 제15조제1항 ( 자연환경보전법 제22조제2항에의해서준용되는경우를포함 ) 을위반해서자연생태 자연경관의훼손행위를한사람 2 완충구역안에서 자연환경보전법 제15조제1항제2호를위반해서자연생태 자연경관의훼손행위를한사람 3 자연환경보전법 제17조 ( 제22조제2항에의해서준용되는경우를포함 ) 에의한중지 원상회복또는조치명령을위반한사람전이구역안에서 자연환경보전법 제15조제1항을위반해서자연생태 자연경관을훼손시킨사람은 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금에처해집니다 ( 자연환경보전법 제64조 ) 원상회복명령환경부장관은생태 경관보전지역안에서 자연환경보전법 제15조제1항에위반되는행위를한사람에대해서그행위의중지를명하거나상당한기간을정하여원상회복을명할수있습니다 다만, 21 / 87

22 원상회복이곤란한경우에는대체자연의조성등이에상응하는조치를하도록명할수있습니다 ( 자연환경보전법 제17조 ) 농업진흥지역에서의건축제한농업진흥지역의지정관할특별시장 광역시장또는도지사는농지를효율적으로이용하고보전하기위해서농업진흥지역을지정합니다 ( 농지법 제28조제1항 ) 위규정에따른농업진흥지역은다음의용도구역으로구분하여지정할수있습니다 ( 농지법 제 28조제2항 ) 1 농업진흥구역 : 농업의진흥을도모해야하는다음의어느하나에해당하는지역으로서농림축산식품부장관이정하는규모로농지가집단화되어농업목적으로이용할필요가있는지역가 농지조성사업또는농업기반정비사업이시행되었거나시행중인지역으로서농업용으로이용하고있거나이용할토지가집단화되어있는지역나 가목에해당하는지역외의지역으로서농업용으로이용하고있는토지가집단화되어있는지역 2 농업보호구역 : 농업진흥구역의용수원확보, 수질보전등농업환경을보호하기위해서필요한지역농업진흥구역에서의제한농업진흥구역에서는농업생산또는농지개량과직접적으로관련되지않은토지이용행위를할수없지만, 다음의요건을모두갖춘농업인주택및어업인주택 ( 이하 ' 농어업인주택 ' 이라함 ) 은그렇지않습니다 ( 농지법 제32조제1항제3호및 농지법시행령 제29조제4항본문 ) 1 농업인또는어업인 ( 수산업 어촌발전기본법 제3조제3호에따른어업인을말함 ) 1명이상으로구성되는농업 임업 축산업또는어업을영위하는세대로서다음의어느하나에해당하는세대의세대주가설치 ( 증축 ) 하는것일것가 해당세대의농업 임업 축산업또는어업에따른수입액이연간총수입액의 2분의 1을초과하는세대나 해당세대원의노동력의 2분의 1 이상으로농업 임업 축산업또는어업을영위하는세대 2 위 1 의어느하나에해당하는세대의세대원이장기간독립된주거생활을영위할수있는구조로된건축물 ( 지방세법시행령 제28조에따른별장또는고급주택제외 ) 및해당건축물에부속한창고 축사등농업 임업 축산업또는어업을영위하는데필요한시설로서그부지의총면적이 1세대당 660제곱미터이하일것 3 위 1 의어느하나에해당하는세대의농업 임업 축산업또는어업의경영의근거가되는농지 산림 축사또는어장등이있는시 ( 구를두지않은시를말하며, 도농복합형태의시에있어서는동지역에한함 ) 구 ( 도농복합형태의시의구에있어서는동지역에한함 ) 읍 면 ( 이하 시 구 읍 면 이라함 ) 또는이에연접한시 구 읍 면지역에설치 ( 증축 ) 하는것일것다만, 위 2 에따른부지면적을적용함에있어서농지를전용하여농어업인주택을설치 ( 증축 ) 하는경우에는그전용하려는면적에해당세대주가그전용허가신청일또는협의신청일이전 5년간농어업인주택의설치 ( 증축 ) 를위해서부지로전용한농지면적을합산한면적 ( 공공사업으로인해서철거된농어업인주택의설치 ( 증축 ) 를위하여전용하였거나전용하려는농지면적은제외 ) 을해당농어업인주택의부지면적으로봅니다 ( 농지법 제32조제1항제3호및 농지법시행령 제29조제4항단서 ) 이를위반하면 5년이하의징역또는 5천만원이하의벌금에처해집니다 ( 농지법 제58조제1호 ) 농업보호구역에서의제한농업보호구역에서는농업인의생활여건을개선하기위하여필요한시설로서단독주택 ( 건축법 22 / 87

23 시행령 별표 1 제1호가목, 농업보호구역안의부지면적이 1천제곱미터미만인것만해당 ) 의설치 ( 증축 ) 외의토지이용행위를할수없습니다 ( 농지법 제32조제2항제3호및 농지법시행령 제 30조제2항제1호가목 ) 이를위반하면 5년이하의징역또는 5천만원이하의벌금에처해집니다 ( 농지법 제58조제1호 ) 농업진흥지역지정당시관계법령에따라인가 허가또는승인을받은경우농업진흥지역지정당시관계법령에따라인가 허가또는승인등을받거나신고하고설치 ( 증축 ) 한기존의건축물에대해서는위의행위제한규정을적용하지않습니다 ( 농지법 제32조제3항 ) 농업진흥지역지정당시관계법령에따라건축물의건축 ( 증축 ) 인가 허가 승인등을받거나신고하고공사또는사업을시행중인자 ( 관계법령에따라인가 허가 승인등을받거나신고할필요가없는경우에는시행중인공사또는사업에착수한자를말함 ) 는그공사또는사업에대해서만위의행위제한규정을적용하지않습니다 ( 농지법 제32조제4항제1호 ) 농업진흥구역과농업보호구역에걸치는한필지의토지등에대한행위제한의특례한필지의토지가농업진흥구역과농업보호구역에걸쳐있으면서농업진흥구역에속하는토지부분이 330제곱미터이하이면그토지부분에대해서는 농지법 제32조에따른행위제한을적용할때농업보호구역에관한규정이적용됩니다 ( 농지법 제53조제1항및 농지법시행령 제73조 ) 한필지의토지일부가농업진흥지역에걸쳐있으면서농업진흥지역에속하는토지부분의면적이 330제곱미터이하이면그토지부분에대해서는 농지법 제32조제1항및제2항이적용되지않습니다 ( 농지법 제53조제2항및 농지법시행령 제73조 ) 특정도서에서의건축제한증축제한누구든지특정도서에서건축물의증축행위를해서는안됩니다 ( 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법 제8조제1항및제1호 ) 특정도서 란? 사람이거주하지않거나극히제한된지역에만거주하는섬으로서자연생태계 지형 지질 자연환경이우수한독도등환경부장관이지정하여고시하는도서 ( 島嶼 ) 를말합니다 ( 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법 제2조제1호 ) 다만, 군사 항해 조난구호행위, 천재지변등재해의발생방지및대응을위하여필요한행위, 국가가시행하는해양자원개발행위, 도서개발촉진법 제6조제3항의사업계획에따른개발행위및 문화재보호법 에따라문화재청장또는시 도지사가필요하다고인정하는행위는그렇지않습니다 ( 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법 제8조제2항 ) 위반시제재벌칙이를위반해서건축물을증축하면 5년이하의징역또는 5천만원이하의벌금에처해집니다 ( 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법 제14조 ) 원상회복명령또한, 환경부장관은특정도서에서위규정에위반되는행위를한사람에대해서는상당한기간을정하여원상회복을명할수있으며원상회복이곤란한경우에는그에상응하는조치를할것을명할수있습니다 ( 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법 제11조 ) 습지보호지역에서의건축제한증축제한 23 / 87

24 누구든지습지보호지역안에서건축물의증축 ( 증축으로인해서해당건축물이나그밖의인공구조물의 연면적이기존연면적의 2 배이상이되는경우만해당 ) 을해서는안됩니다 ( 습지보전법 제 13 조제 1 항제 1 호 ) 습지 및 습지보호지역 이란? 습지란담수 ( 민물 ) 기수 ( 바닷물과민물이섞여염분이적은물 ) 또는염수 ( 바닷물 ) 가영구적또는일시적으로그표면을덮고있는지역으로서내륙습지및연안습지를말하며 ( 습지보전법 제2 조제1호 ), 습지보호지역이란환경부장관 해양수산부장관또는시 도지사가습지중다음의어느하나에해당하는지역으로서특별히보전할가치가있는지역을습지보호지역으로지정한곳을말합니다 ( 습지보전법 제8조제1항 ) 1 자연상태가원시성을유지하고있거나생물다양성이풍부한지역 2 희귀하거나멸종위기에처한야생동식물이서식하거나나타나는지역 3 특이한경관적 지형적또는지질학적가치를지닌지역 연안습지보호지역은국토교통부사이트 ( 정보마당 - 법령정보 ) 에서확인할수있습니다 위반시제재벌칙이를 위반해서 건축물을 증축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다 ( 습지보전법 제24조제1호 ) 원상회복명령 환경부장관 해양수산부장관 또는 시 도지사는 이를 위반해서 건축물의 신축행위를 한 사람에 대해서는그행위의중지를명하거나그위반행위의내용과정도를고려하여 6개월의범위에서기간을 정해 그 기간 내에 원상회복을 하도록 명할 수 있으며 원상회복이곤란한경우에는이에상응한 조치를할것을명할수있습니다 ( 습지보전법 제14조 ) 개발제한구역안에서의건축제한 개발제한구역의지정 국토교통부장관은도시의무질서한확산을방지하고도시주변의자연환경을보전하여도시민의건전한 생활환경을 확보하기 위해서 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의개발을제한할필요가있다고인정되면개발제한구역의지정및해제를도시관리계획으로결정할 수있습니다 ( 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제3조제1항 ) 증축 대수선이가능한주택의규모 주택으로서 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 경우와 증축 대수선되는 연면적의합계가 85제곱미터이하인경우중어느하나에해당하는증축 대수선은시장 군수 구청장에게 신고하고 할 수 있습니다 ( 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조제3항 및 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법시행령 제19조제1호 ) 위반시제재 행정처분 시장 군수 구청장은 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조제3항에 따른 신고를 하지 않고 건축물의 건축을 하면 그 허가를 취소하거나 그 자에게 공사의 중지, 건축물 개축 ( 改築 ) 이나 이전, 그 밖의 조치를 하도록 명할수있습니다 ( 개발제한구역의지정및관리에 24 / 87

25 관한특별조치법 제30조제1항제3호 ) 과태료 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제12조제3항에따라신고하지않고주택을증축 대수선한자에게는 500만원이하의과태료가부과됩니다 ( 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제34조제1항 ) 과태료의부과 징수및불복절차에관한자세한사항은이 사이트 ( 과태료납부자 에서확인할수있습니다 시행중인공사에관한특례 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조제1항 각 호와 제3항에 따른 행위에 대해서 개발제한구역 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등 ( 관계 법령에 따라 허가 등을 받을 필요가없는경우를포함 ) 을받아공사나사업에착수한자는그공사또는사업의설계내용을관할 시장 군수또는구청장에게제출하여이를계속시행할수있습니다 ( 개발제한구역의지정및관리에 관한 특별조치법 제12조제7항 및 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제 21조제1항 ) 위 규정에따라받은내용이토지의형질변경으로서건축물의건축을목적으로하는경우에는해당 공사에 대한 준공검사가 끝난후건축허가를신청해야합니다 ( 개발제한구역의지정및관리에관한 특별조치법 제12조제7항 및 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제 21조제2항 ) 시장 군수 구청장은 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법시행령 제21조제1항에따라 설계 내용을 받거나 제3항에 따라 허가신청을 받은 경우로서 공사의 추진 상황, 주변 토지의 이용 상황, 환경이나 그 밖의 사정을 종합적으로 고려해서 개발제한구역의 지정 목적 달성에 필요하다고 인정하는경우에는사업규모의축소및사업계획의변경 ( 해당공사또는사업과직접관련된기반시설의 설치등을포함 ) 등의조정을할수있습니다 ( 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제 12조제7항및 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법시행령 제21조제3항 ) 도시자연공원구역안에서의건축제한 도시자연공원구역의지정 시 도지사 또는 자치구가 아닌 구가 설치된 시의 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가 휴식공간을 제공하기 위해서 도시지역 안에서 식생 ( 植生 ) 이 양호한 산지 ( 山地 ) 의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로결정할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제38조의2제1항 ) 건축제한 도시자연공원구역에서는건축물의건축을할수없지만, 기존건축물의증축 대수선에해당하는행위는 특별시장 광역시장 특별자치시장 특별자치도지사 시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있습니다 ( 도시공원 및 녹지등에관한법률 제27조제1항제2호및 도시공원및녹지등에관한 법률시행령 별표 2 제6호 ) 시행중인공사에관한특례 도시공원및녹지등에관한법률 제27조제1항각호에규정된행위에관해서도시자연공원구역의 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등 ( 관계 법령에 따라 허가등을받을필요가없는경우를 포함 ) 을받아공사또는사업에착수한자는 도시공원및녹지등에관한법률 제27조제1항단서에 따른허가를받은것으로보아이를계속시행할수있습니다 ( 도시공원및녹지등에관한법률 제 27조제5항 ) 25 / 87

26 취락지구에대한특례취락지구의지정시 도지사는도시자연공원구역안에주민이집단적으로거주하는취락을 국토의계획및이용에관한법률 제37조제1항제6호에따른취락지구로지정할수있습니다 ( 도시공원및녹지등에관한법률 제28조제1항 ) 건축제한취락지구안에서의건축물은 도시공원및녹지등에관한법률시행령 별표 2 제6호에따른주택을 1 건폐율은 100분의 20 이하로건축하는경우, 2 용적률은 100퍼센트이하로건축하는경우, 3 건축물의높이는 12미터이하, 층수는 3층이하로건축하는경우를제외하고는취락지구밖의도시자연공원구역에적용되는기준에따릅니다 ( 도시공원및녹지등에관한법률 제 28조제2항및 도시공원및녹지등에관한법률시행령 제33조 ) 위반시제재다음의어느하나에해당하는자는 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처해집니다 ( 도시공원및녹지등에관한법률 제53조제2호및제3호 ) 1 도시공원및녹지등에관한법률 제27조제1항단서를위반해서허가를받지않거나허가받은내용을위반해서도시공원또는녹지에서건축물을설치한자 2 거짓이나그밖의부정한방법으로 도시공원및녹지등에관한법률 제27조제1항단서에따른허가를받은자또한, 도시공원및녹지등에관한법률 제27조제1항단서에따른허가를받지않거나허가의내용을위반해서도시공원 도시자연공원구역또는녹지안에서금지행위를한자 ( 도시공원및녹지등에관한법률 제53조제2호에해당하는자는제외 ) 는 300만원이하의벌금에처해집니다 ( 도시공원및녹지등에관한법률 제54조제2호 ) 시가화조정구역안에서의건축제한시가화조정구역의지정시 도지사는직접또는관계행정기관의장의요청을받아도시지역과그주변지역의무질서한시가화를방지하고계획적 단계적인개발을도모하기위해서 5년이상 20년이내의기간동안시가화를유보할필요가있다고인정되면시가화조정구역의지정또는변경을도시 군관리계획으로결정할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제39조제1항본문 ) 다만, 국가계획과연계하여시가화조정구역의지정또는변경이필요한경우에는국토교통부장관이직접시가화조정구역의지정또는변경을도시 군관리계획으로결정할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제39조제1항단서 ) 건축제한위규정에따라지정된시가화조정구역에서는기존건축물의동일한용도및규모안에서의대수선만할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제81조제2항제2호및 국토의계획및이용에관한법률시행령 별표 24 제2호마목 ) 위반시제재국토교통부장관, 시 도지사, 시장 군수또는구청장은 1 국토의계획및이용에관한법률 제 81조에따른시가화조정구역에서의행위제한을위반한자, 2 부정한방법으로 국토의계획및이용에관한법률 제81조에따른시가화조정구역에서의행위허가를받은자에게 국토의계획및이용에관한법률 에따른허가 인가등의취소, 공사의중지, 공작물등의개축또는이전이나그밖에필요한처분을하거나조치를명할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제 133조제12호및제21호 ) 26 / 87

27 또한, 시가화조정구역에서허가를받지않고 국토의계획및이용에관한법률 제 81조제2항제2호에해당하는행위를하면 3년이하의징역또는 3천만원이하의벌금에처해집니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제140조 ) 수산자원보호구역안에서의건축제한수산자원보호구역의지정해양수산부장관은직접또는관계행정기관의장의요청을받아수산자원을보호 육성하기위해서필요한공유수면이나그에인접한토지에대한수산자원보호구역의지정또는변경을도시관리계획으로결정할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제40조 ) 건축제한수산자원보호구역안에서는 건축법시행령 별표 1 제1호의단독주택만건축 ( 증축, 대수선 ) 할수있습니다 ( 수산자원관리법 제52조제2항제2호및 수산자원관리법시행령 별표 16 제2호가목 ) 위반시제재수산자원보호구역안에서허가를받지않고 수산자원관리법 제52조제2항제2호에해당하는행위를하면 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금에처해집니다 ( 수산자원관리법 제64조제13호 ) 공원구역에서의건축제한공원구역의의의공원구역이란자연공원으로지정된구역을말하는데, 자연공원이란국립공원 도립공원 군립공원및지질공원을말합니다 ( 자연공원법 제2조제1호및제5호 ) 허가를받아야하는경우공원구역에서공원사업외에건축물의증축을하려는사람은허가신청서 ( 자연공원법시행규칙 제2 호서식, 전자문서로된신청서포함 ) 에다음의서류를첨부해서공원관리청에제출해야합니다 ( 자연공원법 제23조제1항본문및 자연공원법시행령 제17조 ) 1 점용또는사업계획서 ( 자연공원법 제23조제3항에따른공원위원회의심의를거치는사항만해당 ) 2 위치도 지적 임야도및평면도 3 토지사용승낙서 ( 자연공원법 제23조제1항제1호부터제3호 제9호및 자연공원법시행령 제 20조각호의어느하나에해당하는행위로서신청인소유의토지가아닌경우만해당 ) 4 토지등기부등본 ( 자연공원법 제23조제1항제1호부터제3호 제9호및 자연공원법시행령 제 20조각호의어느하나에해당하는행위만해당 ) 5 건축물대장등본 ( 자연공원법 제23조제1항제10호의용도변경의경우만해당 ) 다만, 위 5 및 6의서류는행정기관이아닌공원관리청에허가를신청하는경우나신청인이담당공무원의행정정보의공동이용을통한서류의확인에동의하지않는경우에만첨부하면됩니다 이를위반해서공원관리청의허가를받지않고건축물을증축하면 3년이하의징역또는 3천만원이하의벌금에처해집니다 ( 자연공원법 제82조제2호 ) 신고만으로가능한경우공원마을지구안에서주거용건축물을연면적 200제곱미터미만으로증축하는행위는공원관리청에신고를하고할수있습니다 ( 자연공원법 제23조제1항단서및 자연공원법시행령 제18조제1호본문 ) 다만, 도로경계선으로부터 10미터이내에증축하는경우에는허가를받아야합니다 ( 자연공원법 27 / 87

28 시행령 제 18 조제 1 호단서 ) 공원마을지구란? 마을이형성된지역으로서주민생활을유지하는데에필요한지역을말합니다 ( 자연공원법 제 18 조제 1 항제 3 호 ) 이를위반해서신고를하지않고주거용건축물을증축하면 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처해집니다 ( 자연공원법 제84조제1호 ) 법령위반등에대한처분공원관리청은위의행위허가또는신고내용을위반하면 자연공원법 에따른허가를취소하거나사업을정지또는변경할수있습니다 ( 자연공원법 제30조제1항제1호나목 ) 해양보호구역에서의건축제한제한내용누구든지해양보호구역에서는건축물의증축 ( 해양보호구역지정당시의건축연면적의 2배이상증축하는경우만해당 ) 행위를해서는안됩니다 다만, 해양보호구역에 자연공원법 에의해서지정된공원구역또는 문화재보호법 에의한문화재 ( 보호구역을포함 ) 가포함된경우에는 자연공원법 또는 문화재보호법 에서정하는바에따릅니다 ( 해양생태계의보전및관리에관한법률 제 27조제1항제2호 ) 해양보호구역 이란? 해양생물다양성이 풍부하여 생태적으로 중요하거나 해양경관 등 해양자산이 우수하여 특별히 보전할 가치가 큰 구역으로서 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률 제25조에 의해 해양수산부장관이 지정하는 구역을 말합니다 ( 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률 제2 조제14호 ) 해양보호구역은 해양생태계의 특성에 따라 다음과같이세부구역으로구분하여지정 관리될수 있습니다 ( 해양생태계의보전및관리에관한법률 제25조제2항 ) 1 해양생물보호구역 : 보호대상해양생물의보호를위해서필요한구역 2 해양생태계보호구역 : 해양생태계가특히우수하거나해양생물다양성이풍부한구역또는취약한 생태계로서훼손되는경우복원하기어려운구역 3 해양경관보호구역 : 바닷가또는바다속의지형 지질및생물상 ( 生物相 ) 등이해양생태계와잘 어우러져해양경관적가치가탁월한구역 위반시제재벌칙이를위반해서해양생물보호구역및해양생태계보호구역에서건축물을증축하여해양생물또는해양생태계를훼손하면 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금에처해집니다 ( 해양생태계의보전및관리에관한법률 제62조제4호 ) 또한, 해양경관보호구역에서건축물을증축하여해양경관을훼손하면 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처해집니다 ( 해양생태계의보전및관리에관한법률 제63조제4호 ) 중지명령해양수산부장관또는시 도지사는해양보호구역에서건축물의증축행위를한자에대해서그행위의중지를명하거나상당한기간을정하여원상회복을명할수있습니다 다만, 원상회복이곤란한 28 / 87

29 경우에는대체자연의조성등이에상응하는조치를하도록명할수있습니다 ( 해양생태계의보전및관리에관한법률 제30조 ) 야생생물특별보호구역안에서의건축제한제한내용누구든지야생생물특별보호구역안에서는건축물의증축 ( 기존건축연면적의 2배이상증축하는경우만해당 ) 에해당하는훼손행위를해서는안됩니다 다만, 문화재보호법 제2조에따른문화재 ( 보호구역을포함 ) 에대해서는 문화재보호법 에서정하는바에따릅니다 ( 야생생물보호및관리에관한법률 제28조제1항제1호 ) 위반시제재벌칙이를위반해서야생동 식물특별보호구역에서훼손행위를하면 3년이하의징역또는 300만원이상 3천만원이하의벌금에처해집니다 ( 야생생물보호및관리에관한법률 제68조제1항제6호 ) 중지명령환경부장관이나시 도지사는야생동 식물특별보호구역안에서건축물의증축행위를한사람에대해서그행위의중지를명하거나상당한기간을정하여원상회복을명할수있습니다 다만, 원상회복이곤란한경우에는이에상응하는조치를하도록명할수있습니다 ( 야생생물보호및관리에관한법률 제28조제1항 ) 군사기지및군사시설보호구역에서의건축제한 군사기지및군사시설보호구역 이란? 군사기지및군사시설을보호하고군사작전을원활히수행하기위해서국방부장관이 군사기지및군사시설보호법 제4조및제5조에따라지정하는구역으로서다음의것을말합니다 ( 군사기지및군사시설보호법 2조제6호 ) 1 통제보호구역 : 군사기지및군사시설보호구역 ( 이하 ' 보호구역 ' 이라함 ) 중고도의군사활동보장이요구되는군사분계선의인접지역과중요한군사기지및군사시설의기능보전이요구되는구역 2 제한보호구역 : 보호구역중군사작전의원활한수행을위해서필요한지역과군사기지및군사시설의보호또는지역주민의안전이요구되는구역비행안전구역에서의건축제한누구든지비행안전구역 ( 예비항공작전기지중민간비행장의비행안전구역제외 ) 안에서는다음의어느하나에해당하는행위를해서는안됩니다 ( 군사기지및군사시설보호법 제10조제1항제1호및제2호 ) 1 제1구역에서군사시설 ( 민간항공기의항행을지원하기위한항행안전시설포함 ) 을제외한건축물의증축 2 제2구역부터제6구역까지에서그구역의표면높이 ( 이들의투영면이일치되는부분에관해서는이들중가장낮은표면으로함 ) 이상인건축물의증축 비행안전구역 이란? 군용항공기의 이착륙에 있어서의 안전비행을 위하여 국방부장관이 군사기지 및 군사시설 보호법 제4조 및 제6조에따라지정하는구역을합니다 ( 군사기지및군사시설보호법 제2 조제8호 ) 군사기지및군사시설보호법 제 10 조제 1 항제 2 호에도불구하고비행안전구역중 29 / 87

30 전술항공작전기지의 제3구역, 제5구역 또는 제6구역과 지원항공작전기지의 제4구역 또는 제5구역 안에서는각구역별로최고장애물지표면중가장높은지표면의높이를초과하지않는범위에서일정 구역의 지표면으로부터 45미터 높이 이내에서 그 구역의 표면높이 이상인 건축물의 증축을 할 수 있습니다 ( 군사기지및군사시설보호법 제10조제2항본문 ) 다만, 지원항공작전기지의 제4구역 제5구역의 경계부분이 연속적으로 상승하거나 하강하는 능선형태로되어있어서그경계부분의높이가최고장애물의지표면높이의기준이됨으로써본문에 따른높이까지건축물의건축 ( 증축 ) 을할수없게되는경우에는최고장애물의지표면높이가높은 구역의 최고장애물을 기준으로 해서 적용됩니다 ( 군사기지 및 군사시설 보호법 제10조제2항 단서 ) 관할부대장 또는 관리부대장 ( 이하 관할부대장 등 이라 함 ) 은 군사기지 및 군사시설 보호법 제1항제2호에도 불구하고 비행안전에 지장을 초래하지 않는 범위에서 각 기지별 지역의 특수성을고려하여항공작전기지의비행안전구역에있어서그구역의표면높이이상인건축물의증축을 허용할수있습니다 ( 군사기지및군사시설보호법 제10조제5항 ) 관할부대장 이란? 작전책임지역안의군사기지및군사시설을보호 관리하거나비행안전또는대공방어등에관한사항을관장하는다음의부대의장을말합니다 ( 군사기지및군사시설보호법 제2조제14호및 군사기지및군사시설보호법시행령 제3조제1항 ) 1 육군에있어서는여단장급이상의부대장 2 해군에있어서는전대장급이상의부대장 다만, 해병대에있어서는연대장급이상의부대장 3 공군에있어서는비행단장 여단장급이상의부대장또는독립전대의부대장 관리부대장 이란? 관할부대장의작전책임지역안에주둔하고있으나지휘계통이달라해당지역의관할부대와독립하여일정한범위의군사기지및군사시설을보호 관리하거나비행안전및대공방어등에관한사항을관장하는다음의부대의장을말합니다 ( 군사기지및군사시설보호법 제2조제15호및 군사기지및군사시설보호법시행령 제3조제2항 ) 1 폭발물관련시설을보호 관리하는창장급이상의부대장 2 지원항공작전기지 헬기전용작전기지 예비항공작전기지를보호 관리하는부대장 3 군용전기통신기지를보호 관리하는부대장 위반시제재벌칙위규정에따른장애물의제거, 그밖의조치명령 ( 군사기지및군사시설보호법 제 10조제1항제1호또는제2호에해당하여명령하는경우만해당 ) 에따르지않으면 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금에처해집니다 ( 군사기지및군사시설보호법 제24조제5항제2호 ) 강제퇴거등조치명령관할부대장등 ( 군사기지및군사시설보호법 제9조제1항제1호의경우에는주둔지부대장을포함 ) 은 군사기지및군사시설보호법 제9조및제10조를위반한자또는그위반으로인한장애물의소유자와그밖의권리를가진자 ( 이하 소유자등 이라함 ) 에게퇴거를강제하거나장애물의제거, 그밖에필요한조치를명할수있습니다 ( 군사기지및군사시설보호법 제 11조제1항 ) 상수원보호구역에서의건축제한 30 / 87

31 제한내용상수원 보호를 위한 구역 ( 이하 상수원보호구역 이라 함 ) 에서 건축물의 증축행위를 하려는 사람은 관할 특별자치시장 특별자치도지사 시장 군수 또는 구청장 ( 자치구의 구청장을 말함 이하 같음 ) 의 허가를받아야합니다 ( 수도법 제7조제4항본문 ) 상수원보호구역 이란? 환경부장관이 상수원 ( 상수원 이란 음용 공업용 등으로 제공하기 위해서 취수시설 ( 取水施設 ) 을 설치한 지역의 하천 호소 ( 湖沼 ) 지하수 등을 말함 ) 의 확보와 수질 보전을 위해서 필요하다고 인정되는 지역을 상수원보호구역으로 지정한 곳을 말합니다 ( 수도법 제3조제2호 및 제7 조제1항 ) 특별자치시장 특별자치도지사 시장 군수또는구청장은상수원보호구역에서위규정에따른건축물의증축행위를허가할때에는생활기반시설 ( 주택의증축 ) 중다음의어느하나에해당하는것으로서상수원보호구역의지정목적에지장이없다고인정되는경우에만허가할수있습니다 ( 수도법 제7 조제4항, 수도법시행령 제13조제1항제1호및 상수원관리규칙 제12조 ) 1 보호구역에거주하는주민이증축하는경우로서기존주택의면적을포함하여 100제곱미터이하 ( 지하층이농가용부대창고이면기존의지하층면적을포함하여 100제곱미터이하로하되, 연면적에포함하지않음 ) 및기존부속건축물의면적을포함하여 66제곱미터이하 2 원거주민이주택을증축하는경우에는기존주택의면적을포함하여연면적 132제곱미터이하 ( 지하층이농가용부대창고이면기존의지하층면적을포함하여 132제곱미터이하로하되, 연면적에포함하지않음 ) 및기존부속건축물의면적을포함하여연면적 66제곱미터이하 이경우지하층이없는주택의증축은기존면적을포함하여연면적 154제곱미터이하로한다 위반시제재이를위반해서상수원보호구역에서건축물의증축을하면 2년이하의징역또는 2천만원이하의벌금에처해집니다 ( 수도법 제83조제1호 ) 23 증축ㆍ대수선지원 231 증축ㆍ대수선비용등의지원 주택지원사업사업개관 2020년까지 신재생에너지주택 (Green Home) 100만호 보급을 목표로 태양광, 태양열, 지열, 소형풍력, 연료전지등의신재생에너지설비를주택에설치할경우설치비의일부를정부가보조지원하는 사업입니다 [ 신 재생에너지 설비의 지원 등에 관한 규정 ( 산업통상자원부 고시 제 호, 발령 시행 ) 제21조제1항제1호 및 한국에너지공단 그린홈 ( 사업소개-주택지원사업이란? ] 에너지원별 보조금 지원단가는 아래와 같습니다 ( 에너지관리공단 신 재생에너지센터 2014 알기쉬운 주택지원사업안내서 31 / 87

32 구분 지원범위 보조금 지원단가 가산지역 지원단가 태양광 고정식 20 kw이하 1,110/ kw 1,330/ kw 20 kw초과 30 kw이하 940/ kw 1,120/ kw 100MJ/ m2 day 초과 520/ m2 620/ m2 70 m2이하 75MJ/ m2 day 초과 100MJ/ m2 day 초과 480/ m2 570/ m2 75MJ/ m2 day 초과 460 m2 550/ m2 100MJ/ m2 day 초과 460 m2 550/ m2 태양열 평판형 진공관형 70 m2초과 140 m2이하 75MJ/ m2 day 초과 100MJ/ m2 day 초과 420 m2 500/ m2 75MJ/ m2 day 초과 400 m2 480/ m2 100MJ/ m2 day 초과 420 m2 500/ m2 140 m2초과 20 m2이하 75MJ/ m2 day 초과 100MJ/ m2 day 초과 390 m2 460/ m2 75MJ/ m2 day 초과 370 m2 440/ m2 105 kw이하 790/ kw 940/ m2 지열 수직밀폐형 105 kw초과 175 kw이하 610/ kw 730/ kw 연료전지 1 kw이하 31,570/ kw 37,880/ kw 소형풍력 별도검토후지원 태양광주택이란? 태양광주택이란태양전지모듈을지붕이나, 창호, 옥상등에설치하고여기서발생하는전기를직접 이용하는 주택을 말합니다 [ 출처 : 한국에너지공단 그린홈 ( exdo?] 주택지원사업을 통한 태양광주택 지원규모는 가구당 3kW이하이며, 약 23m2의 설치면적이 필요합니다 태양열주택이란? 태양열설비인집열기를지붕이나옥상등에설치하고이를통해얻은열량을이용하여온수를우선 사용하며 보조적으로 난방에도 이용하는 주택입니다 [ 출처 : 한국에너지공 그린홈 ( 사업소개-주택지원사업이란?] 지원규모는 20m2이하이며약 24m2의설치면적이필요합니다 지열주택이란 32 / 87

33 연중약 15 로일정한지하의온도를히트펌프로변화시켜가정의난방과냉방에이용하는주택입니다 [ 출처 : 한국에너지공단그린홈 ( oorkr/indexdo), 사업소개-주택지원사업이란?] 가구당지원규모는 175kW(5RT) 이하이며일반적으로지중열교환기를위해 50m2, 기계실을위해 66m2의설치면적이필요합니다 소형풍력주택이란바람의운동에너지를풍차의회전에너지로변환시켜발전기를돌려전기를생산 이용하는주택입니다 [ 출처 : 한국에너지공단그린홈 ( oorkr/indexdo), 사업소개-주택지원사업이란?] 가구당지원규모는 3kW 이하이며, 소형풍력기설치를위해약 9m2의실외바닥면적, 그리고인버터설치를위해실내에 1m2의면적이필요합니다 연료전지주택이란? 연료용가스에포함되어있는수소와대기중의산소를반응시켜전기와열을생산해내는연료전지를이용하여전기뿐만아니라급탕과난방에도이용하는주택입니다 [ 출처 : 한국에너지공단그린홈 ( 사업소개-주택지원사업이란?] 가구당지원규모는 1kW이하이며, 약 2m2의설치면적이필요합니다 사업지원대상개별단위지원 신청대상 단독주택, 공동주택 ( 단독주택 ) 기존또는신축주택의소유자또는소유예정자 ( 기존공동주택 ) 공동주택소유자또는입주자대표 ( 등 ) 신청자 입주자 ( 세대주전체 ) 자필동의서또는입주자대표회의의결내역제출필수 ( 신축공동주택 ) 신축중인공동주택의시행 공사대표또는입주자대표등 설치완료기한내설치완료가가능한신축공동주택을대상으로함 마을단위지원 동일최소행정구역단위 ( 리, 동 ) 에있는 10 가구이상 신청 대상 ( 연륙교가없는도서지역의경우 5 가구이상 ) 의단독또는공동주택 마을회관, 경로당, 노인정등주민편의시설은신청불가 마을단위지원신청을희망할경우해당광역지자체또는기초지자체신재생에너지 담당자에게문의요망 참고 1 단독주택의건물등기부사항증명서또는건축물대장의소유자가공동지분으로되어있는경우에는최대지분소유자의명의로신청해야하며, 설치된설비는신청자의소유로봅니다 2 전기설비 ( 태양광, 풍력 ) 설치시한국전력공사와의계약종별이 주택용 인경우만해당합니다 3 국가및지방자치단체소유건물은지원이제외됩니다 33 / 87

34 4 월평균전력사용량이 450kWh 이상인주택은태양광분야지원대상에서제외됩니다 신청절차 신청자가 직접 에너지원과 참여기업을 선택하여 주택지원사업 홈페이지 ( 를통해서신청하셔야합니다 참여시공기업은 그린홈 온라인 정보시스템 홈페이지 제품 및 기업소개 에서 참여시공기업을 확인할수있습니다 설비의처분제한신 재생에너지설비의 소유자는 신 재생에너지 설비의 지원 등에 관한 규정 제21조에 따른 지원사업으로 설치한 설비를 설치확인일부터 5년 이내에설치장소를변경 ( 이하 " 이전 " 이라함 ) 하거나 설비를 폐기처분 ( 이하 " 처분 " 이라 함 ) 할 때에는 신 재생에너지센터의 장의 승인을 받아야 합니다 ( 신 재생에너지설비의지원등에관한규정 제50조제1항 ) 신 재생에너지설비의 소유자는 신 재생에너지 설비의 지원 등에 관한 규정 제21조에 따른 지원사업으로 설치한 설비를 양도 ( 매각 교환 대여 기증 현물출자 담보의 제공 등을 포함 ) 하거나 설치확인일부터 5년 이후에 이전 또는 처분을 하려면 신 재생에너지센터의 장에게 신고한 후 양도 이전 처분 등의 행위를 할 수 있습니다 ( 신 재생에너지 설비의 지원 등에 관한 규정 제 50조제2항 ) 농촌주택개량사업사업개관 낡고불량한농촌주택의개량을촉진하는등농촌주거환경개선을통해농촌지역의주거문화향상및 주거복지를실현하고농촌의정주의욕을고취하며, 농촌주택개량자금지원을통해도시민유치촉진및 농촌 활성화를 도모하기 위해 실시되는 사업을 말합니다 ( 농림축산식품부, 2018년도 농식품사업시행지침서 (1), 제4편농촌주택개량사업 <2018 1>, 620쪽참조 ) 지원자격및요건등 건축대상및대상지역 농촌주택개량사업의건축대상은 농어촌정비법 제2조에의한농어촌지역 ( 농업 농촌및식품산업 기본법 제3조제5호에의한농촌지역 ) 으로타법에의한건축행위제약요인이없는지역으로서, 읍 면의 지역이나 농림축산식품부 장관이 고시하는 지역 [ 농업 농촌 및 식품산업 기본법 제3 조제5호나목에 따른 농촌지역 ( 농림축산식품부고시 제 호 )] 입니다 또한 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한특별법 에따라도지사가동 ( 洞 ) 의주거지역을농어촌지역으로 지정 고시한 지역도 사업대상지역으로 봅니다 ( 농림축산식품부, 2018년도 농식품사업시행지침서 (1), 622~623쪽 ) 융자대상자 ( 농림축산식품부, 2018년도농식품사업시행지침서 (1), 622쪽 ) 농촌지역 ( 준농어촌지역을포함함 ) 에서본인소유의노후 불량주택을개량하고자하는농촌주민 ( 단, 신축의경우대출일이전에기존주택을반드시철거후건축물대장을말소하여야하며, 무허가주택 또는불법건축물거주자는기존주택철거사실을사진등으로증명해야함 ) 농촌지역에서거주하고있는농촌주민중무주택자 대출한도 사업대상자가 주택건축비 증빙서류와 사업실적확인서를 해당 시군에 제출할 경우, 대수선은최대 2억원, 증축은 최대 1억원의 대출한도 이내에서 농협의 여신규정에 따라 대출받을 수 있습니다 ( 농림축산식품부, 2018년도농식품사업시행지침서 (1), 623쪽 ) 사업대상자가주택건축비증빙서류를제출하지않을경우 ( 이경우사업실적확인서는준공확인서또는 34 / 87

35 건축물대장으로대체됨 ), 대출한도는건물감정평가금액이내에서농협의여신규정에따라결정됩니다 ( 농림축산식품부, 2018년도농식품사업시행지침서 (1), 623쪽 ) 대출금리대출금리는 변동 고정금리고객선택제도 시행에따라대출금리체계를선택할수있습니다 고정금리는연리 2% 이고, 변동금리는대출시점에금융기관에서고시하는대출금리입니다 ( 농림축산식품부, 2018년도농식품사업시행지침서 (1), 621쪽 ) 변동금리는최초대출일또는최종금리변동일로부터매 6개월마다대출금리가변동적용될수있습니다 대출시점에선택한대출금리체계는해당대출이상환완료될때까지유지되므로, 변동금리선택시고정금리로변경하거나고정금리선택시변동금리로변경하는것은안됩니다 ( 농림축산식품부, 2018년도농식품사업시행지침서 (1), 621쪽 ) 신청방법농촌주택개량자금을지원받으려는사람은해당시 군또는구청에신청하면됩니다 ( 농림축산식품부, 2018년도농식품사업시행지침서 (1), 628쪽 ) 35 / 87

36 3 증축ㆍ대수선절차 31 설계시검토사항 311 증축ㆍ대수선시설계 건축물의설계 원칙 건축법 제11조제1항에따라건축허가를받아야하거나 건축법 제14조제1항에따라건축신고를 해야 하는 건축물의 설계는 다음 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 건축사가아니면할수 없습니다 ( 건축법 제23조제1항 ) 1 바닥면적의합계가 85제곱미터미만인증축 2 연면적이 200제곱미터미만이고층수가 3층미만인건축물의대수선 예외 표준설계도서나 특수한 공법을 적용한 설계도서에 따라 건축물을 건축하는경우에는 건축법 제 23조제1항 ( 건축사의 설계 ) 이 적용되지 않습니다 ( 건축법 제23조제4항 건축법 시행규칙 제6 조제1항제2호단서 ) 설계자의의무설계자의의무 설계자는 건축물이 건축법 과 건축법 에 따른 명령이나 처분, 그 밖의 관계 법령에 맞고 안전 기능 및 미관에 지장이 없도록 설계해야 하며, 다음의 설계도서 작성기준에 따라 설계도서를 작성해야합니다 ( 건축법 제23조제2항본문 ) 설계도서 작성기준을 확인하려면 여기 [ 설계도서 작성기준 ( 국토해양부고시제 호, 시행 ) 를누르십시오 다만, 해당 건축물의 공법 ( 工法 ) 등이 특수한 경우로서 건축법 시행규칙 제2조제1항에 따라 건축위원회의심의를거친경우에는그렇지않습니다 ( 건축법 제23조제2항단서 ) 위반시제재 위반시제재 이를 위반해서 설계 시공 공사감리 및 유지 관리와 건축자재의 제조 및 유통을 함으로써 건축물이 부실하게 되어 착공 후 건설산업기본법 제28조에 따른 하자담보책임 기간에 건축물의 기초와 주요구조부에 중대한 손괴를 일으켜 일반인을 위험에 처하게 한 설계자 감리자 시공자 제조업자 유통업자 관계전문기술자 및 건축주는 10년 이하의 징역에 처해집니다 ( 건축법 제106조제1항 ) 위죄를범해서사람을죽거나다치게하면무기징역이나 3년이상의징역에처해집니다 ( 건축법 제 106조제2항 ) 36 / 87

37 유용한법령정보 : 다른법령의배제 - 건축물에딸린개인하수처리시설에관한설계의경우에는 하수도법 제 38 조 ( 개인하수시설의 설계 시공 ) 가적용되지않습니다 ( 건축법 제 9 조제 2 항 ) 312 용도지역에서의건폐율과용적률 용도지역의건폐율건폐율이란? 건폐율이란대지면적에대한건축면적 ( 대지에건축물이둘이상있는경우에는이들건축면적의합계 ) 의비율을말합니다 ( 건축법 제55조 ) 용도지역에서의건폐율기준 국토의계획및이용에관한법률 제36조에따라지정된용도지역에서건폐율의최대한도는관할구역의면적과인구규모, 용도지역의특성등을고려해서다음의범위에서특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 시또는군의조례로정합니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제77조제1항 제2항및 국토의계획및이용에관한법률시행령 제84조제1항 ) 구분용도지역건폐율기준 도시지역 주거지역상업지역공업지역녹지지역 제1종전용주거지역 : 50퍼센트이하제2종전용주거지역 : 50퍼센트이하제1종일반주거지역 : 60퍼센트이하제2종일반주거지역 : 60퍼센트이하제3종일반주거지역 : 50퍼센트이하준주거지역 : 70퍼센트이하중심상업지역 : 90퍼센트이하일반상업지역 : 80퍼센트이하근린상업지역 : 70퍼센트이하유통상업지역 : 80퍼센트이하전용공업지역 : 70퍼센트이하일반공업지역 : 70퍼센트이하준공업지역 : 70퍼센트이하보전녹지지역 : 20퍼센트이하생산녹지지역 : 20퍼센트이하자연녹지지역 : 20퍼센트이하 관리지역 보전관리지역 : 20 퍼센트이하 생산관리지역 : 20 퍼센트이하 계획관리지역 : 40 퍼센트이하 농림지역 20 퍼센트이하 자연환경보전지역 20 퍼센트이하 해당지역의조례는국가법령정보센터 ( 또는행정안전부 37 / 87

38 자치법규정보시스템 ( 에서확인할수있습니다 용도지역에서의건폐율기준의예외 다음의어느하나에해당하는지역에서의건폐율에관한기준은 국토의계획및이용에관한법률 제77조제1항과 제2항에도 불구하고 다음의 범위에서 특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 시 또는 군의조례로정하는비율을초과해서는안됩니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제77조제3항및 국토의계획및이용에관한법률시행령 제84조제4항 ) 1 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조제1항제6호에 따른 취락지구 : 60퍼센트 이하 ( 집단취락지구에 대해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 따릅니다 ) 2 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조제1항제7호에 따른 따른 개발진흥지구 : 다음에서 정하는비율이하 도시지역외의지역에지정된경우 : 40퍼센트 자연녹지지역에지정된경우 : 30퍼센트 3 국토의계획및이용에관한법률 제40조에따른수산자원보호구역 : 40퍼센트이하 4 자연공원법 에따른자연공원 : 60퍼센트이하 5 산업입지및개발에관한법률 제2조제8호라목에따른농공단지 : 70퍼센트이하 6 공업지역에 있는 산업입지 및개발에관한법률 제2조제8호가목부터다목까지의규정에따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지와 같은 조제12호에따른준산업단지 : 80퍼센트 이하 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조제1항에도 불구하고 다음에서 정하는 기준에 따라 특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 시 또는 군의 조례로 건폐율을따로정할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제77조제4항및 국토의계획및 이용에관한법률시행령 제84조제6항 제7항 ) 1 토지이용의과밀화를방지하기위해서건폐율을강화할필요가있는경우 2 주변여건을고려하여토지의이용도를높이기위해서건폐율을완화할필요가있는경우 다만, 다음의건축물은 국토의계획및이용에관한법률시행령 제84조제1항의규정에도불구하고그 건폐율은다음에서정하는비율을초과해서는안됩니다 준주거지역 일반상업지역 근린상업지역중방화지구의건축물로서주요구조부와외벽이내화구조인 건축물중도시 군계획조례로정하는건축물 : 80 퍼센트이상 90 퍼센트이하의범위에서 특별시 광역시 특별자치도 시또는군의도시 군계획조례로정하는비율 녹지지역 관리지역 농림지역및자연환경보전지역의건축물로서 국토의계획및이용에관한법률 제37조제4항후단에따른방재지구의재해저감대책에부합하게재해예방시설을설치한건축물 : 해당용도지역별건폐율의 150퍼센트이하의범위에서도시 군계획조례로정하는비율 자연녹지지역의창고시설또는연구소 ( 자연녹지지역으로지정될당시이미준공된것으로서기존부지에서증축하는경우만해당 ): 40퍼센트의범위에서최초건축허가시그건축물에허용된건폐율 계획관리지역의기존공장 창고시설또는연구소 (2003년 1월 1일전에준공되고기존부지에증축하는경우로서해당지방도시계획위원회의심의를거쳐도로 상수도 하수도등의기반시설이충분히확보되었다고인정되거나, 도시 군계획조례로정하는기반시설확보요건을충족하는경우만해당 ): 50퍼센트의범위에서도시 군계획조례로정하는비율 녹지지역 보전관리지역 생산관리지역 농림지역또는자연환경보전지역의건축물로서다음의어느하나에해당하는건축물 : 30퍼센트의범위에서도시 군계획조례로정하는비율 38 / 87

39 가 전통사찰의보존및지원에관한법률 제2조제1호에따른전통사찰나 문화재보호법 제2조제2항에따른지정문화재또는같은조제3항에따른등록문화재다 건축법시행령 제2조제16호에따른한옥 종전의 도시계획법 (2000년 1월 28일법률제6243호로개정되기전의것을말함 ) 제2 조제1항제10호에따른일단의공업용지조성사업구역 ( 이조제4항제6호에따른산업단지또는준산업단지와연접한것에한정함 ) 내의공장으로서관할특별시장 광역시장 특별자치시장 특별자치도지사 시장또는군수가해당지방도시계획위원회의심의를거쳐기반시설의설치및그에필요한용지의확보가충분하고주변지역의환경오염우려가없다고인정하는공장 : 80퍼센트이하의범위에서도시 군계획조례로정하는비율 자연녹지지역의학교 ( 초 중등교육법 제2조에따른학교및 고등교육법 제2조제1호부터제5 호까지의규정에따른학교를말함 ) 로서다음의요건을모두충족하는학교 : 30퍼센트의범위에서도시 군계획조례로정하는비율가 기존부지에서증축하는경우일것나 학교설치이후개발행위등으로해당학교의기존부지가건축물, 그밖의시설로둘러싸여부지확장을통한증축이곤란한경우로서해당도시계획위원회의심의를거쳐기존부지에서의증축이불가피하다고인정될것다 고등교육법 제2조제1호부터제5호까지의규정에따른학교의경우 대학설립 운영규정 별표 2에따른교육기본시설, 지원시설또는연구시설의증축일것 3 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역또는자연환경보전지역에서농업용 임업용 어업용건축물을건축하려는경우와보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역또는자연환경보전지역에서주민생활의편익을증진시키기위한건축물을건축하려는경우 위경우보전관리지역 생산관리지역 농림지역또는자연환경보전지역에 농지법 제32조제1항에따라건축할수있는건축물의건폐율은 60퍼센트이하의범위에서특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 시또는군의도시 군계획조례로정하는비율을초과해서는안됩니다 계획관리지역 생산관리지역및 국토의계획및이용에관한법률시행령 으로정하는녹지지역에서성장관리방안을수립한경우에는 국토의계획및이용에관한법률 제77조제1항에도불구하고 50퍼센트이하의범위에서 국토의계획및이용에관한법률시행령 으로정하는기준에따라특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 시또는군의조례로건폐율을따로정할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제77조제5항 ) 위반시제재국토교통부장관, 시 도지사, 시장 군수또는구청장은위규정에따른건폐율을위반해서건축한자에게 국토의계획및이용에관한법률 에따른허가 인가등의취소, 공사의중지, 공작물등의개축또는이전, 그밖에필요한처분을하거나조치를명할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제133조제1항제9호 ) 연면적, 용적률, 건축면적, 건폐율 : 잘모르겠어요 연면적이란? 연면적이란건물전체층바닥면적의합계입니다 ( 건축법시행령 제 39 / 87

40 119 조제 1 항제 4 호 ) 여기서전체층이란지하와지상의모든층을말합니다 용적률이란? 용적률이란대지면적에대한연면적 ( 대지에건축물이둘이상있는경우에는이들 연면적의합계로함 ) 의비율을말합니다 ( 건축법 제 56 조 ) 다만, 용적율을산정할때의연면적은다음에해당하는면적을제외한부분을뜻합니다 ( 건축법시행령 제119조제1항제4호 ) 가 지하층의면적나 지상층의주차용 ( 해당건축물의부속용도인경우만해당 ) 으로쓰는면적다 건축법시행령 제34조제3항과제4항에따라초고층건축물과준초고층건축물에설치하는피난안전구역의면적라 건축법시행령 제40조제3항제2호에따라건축물의경사지붕아래에설치하는대피공간의면적용적률 (%) = 지상층연면적 / 대지면적 * 100 건축면적이란? 건축면적이란수평투영면적중가장넓게보이는층의면적을말합니다 ( 건축법시행령 제119조제1항제2호 ) 이때가장넓은층의면적이다른층의면적을모두포함하는경우에는그넓은층의면적이건축면적이됩니다 한편각각의층의면적이어느층의범위에도포함되지않는경우에는가장넓은층의면적에각층의돌출된면적을더해서건축면적을구하게됩니다 건폐율이란? 건폐율이란대지면적에대한건축면적 ( 대지에건축물이둘이상있는경우에는이들 건축면적의합계 ) 의비율을말합니다 ( 건축법 제 55 조 ) 건폐율 (%) = 건축면적 / 대지면적 * 100 예 ) (A) 건물이 100 평의대지에 1 층부터 5 층까지모두 40 평인건물인경우의용적률과 40 / 87

41 건폐율은? (A) 건물의용적률 = 지상층연면적 (40*5=200)/ 대지면적 (100) *100 = 200% (A) 건물의건폐율 = 건축면적 (40)/ 대지면적 (100) *100 = 40% 용도지역의용적률용적률이란? 용적률이란대지면적에대한연면적 ( 대지에건축물이둘이상있는경우에는이들연면적의합계로함 ) 의비율을말합니다 ( 건축법 제56조 ) 용도지역에서의용적률기준 국토의계획및이용에관한법률 제36조에따라지정된용도지역에서용적률의최대한도는관할구역의면적과인구규모, 용도지역의특성등을고려해서다음의기준에따라특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 시또는군의조례로정합니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제78조제1항 제2항및 국토의계획및이용에관한법률시행령 제85조제1항 ) 구분용도지역용적률기준 도시지역 주거지역상업지역공업지역녹지지역 제1종전용주거지역 : 50퍼센트이상 100퍼센트이하제2종전용주거지역 : 100퍼센트이상 150퍼센트이하제1종일반주거지역 : 100퍼센트이상 200퍼센트이하제2종일반주거지역 : 150퍼센트이상 250퍼센트이하제3종일반주거지역 : 200퍼센트이상 300퍼센트이하준주거지역 : 200퍼센트이상 500퍼센트이하중심상업지역 : 400퍼센트이상 1천500퍼센트이하일반상업지역 : 300퍼센트이상 1천300퍼센트이하근린상업지역 : 200퍼센트이상 900퍼센트이하유통상업지역 : 200퍼센트이상 1천100퍼센트이하전용공업지역 : 150퍼센트이상 300퍼센트이하일반공업지역 : 200퍼센트이상 350퍼센트이하준공업지역 : 200퍼센트이상 400퍼센트이하보전녹지지역 : 50퍼센트이상 80퍼센트이하생산녹지지역 : 50퍼센트이상 100퍼센트이하자연녹지지역 : 50퍼센트이상 100퍼센트이하 관리지역 보전관리지역 : 50 퍼센트이상 80 퍼센트이하 생산관리지역 : 50 퍼센트이상 80 퍼센트이하 계획관리지역 : 50 퍼센트이상 100 퍼센트이하 농림지역 50 퍼센트이상 80 퍼센트이하 자연환경보전지역 50 퍼센트이상 80 퍼센트이하 용도지역에서의용적률기준의예외 국토의계획및이용에관한법률 제37조제4항후단에따른방재지구의재해저감대책에부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우에는 용적률에 대한 위의 규정에도 불구하고 도시지역 중 41 / 87

42 주거지역, 상업지역및공업지역은해당용적률의 120퍼센트이하의범위에서도시 군계획조례로정하는 비율로할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률시행령 제85조제5항 ) 국토의계획및이용에관한법률 제77조제3항제2호부터제5호까지의규정에해당하는지역에서의 용적률에 대한 기준은 위 규정에도 불구하고 다음의 기준에 따 특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 시 또는 군의 도시 군계획조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다 ( 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제3항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조제6항 ) 1 도시지역외의지역에지정된개발진흥지구 : 100퍼센트이하 2 수산자원보호구역 : 80퍼센트이하 3 자연공원법 에따른자연공원및공원보호구역 : 100퍼센트이하 다만, 자연공원법 에따른 공원밀집마을지구의 경우에는 150퍼센트 이하로 하고, 공원집단시설지구의 경우에는 200퍼센트 이하로합니다 4 산업입지및개발에관한법률 제2조제8호라목에따른농공단지 ( 도시지역외의지역에지정된 농공단지만해당 ): 150퍼센트이하 준주거지역 중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역 전용공업지역 일반공업지역 또는 준공업지역안의 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관 교통 방화 및위생상지장이 없다고 인정되는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조제1항각호의규정에따른 해당 용적률 120퍼센트 이하의 범위안에서 특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 시 또는 군의 도시 군계획조례로용적률을따로정할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제78조제4항 및 국토의계획및이용에관한법률시행령 제85조제7항 ) 1 공원 광장 ( 교통광장은제외 ) 하천이나그밖에건축이금지된공지에접한도로를전면도로로하는 대지안의건축물이나공원 광장 하천이나그밖에건축이금지된공지에 20미터이상접한대지안의 건축물 2 너비 25미터이상인도로에 20미터이상접한대지안의건축면적이 1천제곱미터이상인건축물 또한, 다음의 지역 지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하려는 사람이 그 대지의 일부를 공공시설부지로제공하는경우에는해당건축물에대한용적률은 국토의계획및이용에관한법률 제 78조제1항 각호에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 대지면적의 제공비율에 따라 특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 시 또는 군의 도시 군계획조례가 정하는 비율로 할 수 있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제78조제4항및 국토의계획및이용에관한법률 시행령 제85조제8항 ) 1 상업지역 2 도시 및 주거환경정비법 에 따른 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 주택재건축사업을 시행하기위한정비구역 해당지역의조례는국가법령정보센터 ( 또는행정안전부 자치법규정보시스템 ( 에서확인할수있습니다 용도지역미지정또는미세분지역에서의행위제한도시지역, 관리지역, 농림지역또는자연환경보전지역으로용도가지정되지않은지역에대해서는 국토의계획및이용에관한법률 제76조부터제78조까지의규정을적용할때에자연환경보전지역에관한규정이적용됩니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제79조제1항 ) 국토의계획및이용에관한법률 제36조에따른도시지역또는관리지역이 국토의계획및이용에관한법률 제36조제1항각호각목의세부용도지역으로지정되지않은경우에는 국토의계획및이용에관한법률 제76조부터제78조까지의규정을적용할때에해당용도지역이도시지역인 42 / 87

43 경우에는녹지지역중보전녹지지역에관한규정을적용하고, 관리지역인경우에는보전관리지역에관한규정이적용됩니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제79조제2항및 국토의계획및이용에관한법률시행령 제86조 ) 위반시제재국토교통부장관, 시 도지사, 시장 군수또는구청장은위규정에따른용적률을위반해서건축한자에게 국토의계획및이용에관한법률 에따른허가 인가등의취소, 공사의중지, 공작물등의개축또는이전, 그밖에필요한처분을하거나조치를명할수있습니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제133조제1항제10호 ) 313 일조등의확보를위한주택의높이제한 일조 ( 日照 ) 등의확보를위한건축물의높이제한전용주거지역과일반주거지역에서의제한전용주거지역과일반주거지역안에서건축하는건축물의높이는일조등의확보를위해서정북방향 ( 正北方向 ) 의인접대지경계선으로부터의거리에따라다음에서정하는높이이하에서건축조례로정하는거리이상을띄어건축해야합니다 ( 건축법 제61조제1항및 건축법시행령 제 86조제1항 ) 1 높이 9미터이하인부분 : 인접대지경계선으로부터 15미터이상 2 높이 9미터를초과하는부분 : 인접대지경계선으로부터해당건축물각부분높이의 2분의 1 이상 해당지역의조례는국가법령정보센터 ( 또는행정안전부 자치법규정보시스템 ( 에서확인할수있습니다 다음어느하나에해당하는경우에는일조등의확보를위한건축물의높이제한이적용되지않습니다 ( 건축법 제61조제1항및 건축법시행령 제86조제2항 ) 다음어느하나에해당하는구역안의대지상호간에건축하는건축물로서해당대지가너비 20미터이상의도로 ( 자동차 보행자 자전거전용도로를포함하며, 도로에공공공지, 녹지, 광장, 그밖에건축미관에지장이없는도시 군계획시설이접한경우해당시설을포함 ) 에접한경우 국토의계획및이용에관한법률 제51조에따른지구단위계획구역, 국토의계획및이용에관한법률 제37조제1항제1호에따른경관지구 경관법 제9조제1항제4호에따른중점경관관리구역 경관법 제9조제1항제4호에따른중점경관관리구역 도시미관향상을위하여허가권자가지정 공고하는구역건축협정구역안에서대지상호간에건축하는건축물 ( 건축법 제77조의4제1항에따른건축협정에일정거리이상을띄어건축하는내용이포함된경우만해당 ) 의경우건축물의정북방향의인접대지가전용주거지역이나일반주거지역이아닌용도지역에해당하는경우높이제한이완화되는경우다음의어느하나에해당하면 건축법 제61조제1항에도불구하고건축물의높이를정남 ( 正南 ) 방향의인접대지경계선으로부터의거리에따라특별자치시장 특별자치도지사또는시장 군수 구청장이정해서고시하는높이이하로할수있습니다 ( 건축법 제61조제3항및 건축법시행령 제86조제4항 ) 43 / 87

44 1 택지개발촉진법 제3조에따른택지개발지구인경우 2 주택법 제15조에따른대지조성사업지구인경우 3 지역개발및지원에관한법률 제11조에따른지역개발사업구역인경우 4 산업입지및개발에관한법률 제6조, 제7조, 제7조의2 및제8조에따른국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지및농공단지인경우 5 도시개발법 제2조제1항제1호에따른도시개발구역인경우 6 도시및주거환경정비법 제8조에따른정비구역인경우 7 정북방향으로도로, 공원, 하천등건축이금지된공지에접하는대지인경우 8 정북방향으로접하고있는대지의소유자와합의한경우위반시제재도시지역에서일조등의확보를위한건축물의높이제한 ( 건축법 제61조 ) 를위반해서건축물을건축한건축주및공사시공자는 3년이하의징역이나 5억원이하의벌금에처해집니다 ( 건축법 제 108조제1항 ) 도시지역 이란? 도시지역이란인구와산업이밀집되어있거나밀집이예상되어그지역에대해서체계적인개발 정비 관리 보전등이필요한지역을말합니다 ( 국토의계획및이용에관한법률 제6 조제1호 ) 도시지역밖에서일조등의확보를위한건축물의높이제한 ( 건축법 제61조 ) 를위반해서건축물을건축한건축주및공사시공자는 2년이하의징역또는 1억원이하의벌금에처해집니다 ( 건축법 제 110조제1호 ) 유용한법령정보 : 대지경계선의설정 건축물을건축하려는대지와다른대지사이에다음의시설또는부지가있는경우에는그 반대편의대지경계선이인접대지경계선으로됩니다 ( 건축법시행령 제 86 조제 6 항 ) 1 공원 ( 도시공원및녹지등에관한법률 제 2 조제 3 호에따른도시공원중 지방건축위원회의심의를거쳐허가권자가공원의일조등을확보할필요가있다고인정하는 공원제외 ), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차전용도로, 유원지 2 다음에해당하는대지 가 너비 ( 대지경계선에서가장가까운거리 ) 가 2m 이하인대지 나 면적이 건축법시행령 제 80 조각호에따른분할제한기준이하인대지 3 위의 1 및 2 외에건축이허용되지않는공지 44 / 87

45 높이제한적용의예외건축물의높이제한적용예외 2층이하로서높이가 8미터이하인건축물에는해당지방자치단체의조례로정하는바에따라위 건축법 제61조제1항및 건축법 제61조제3항이적용되지않을수있습니다 ( 건축법 제 61조제4항 ) 해당지역의조례는국가법령정보센터 ( 또는행정안전부 자치법규정보시스템 ( 에서확인할수있습니다 314 건축선등의규제 대지와도로의관계대지와도로의관계건축물의대지는다음의어느하나에해당하는경우를제외하고는 2미터이상이도로 ( 자동차만의통행에사용되는도로는제외 ) 에접해야합니다 ( 건축법 제44조제1항및 건축법시행령 제 28조제1항 ) 1 해당건축물의출입에지장이없다고인정되는경우 2 건축물의주변에광장, 공원, 유원지나그밖에관계법령에따라건축이금지되고공중의통행에지장이없는공지 ( 空地 ) 로서허가권자가인정한것 3 농지법 제2조제1호나목에따른농막을건축하는경우연면적의합계가 2천제곱미터이상인건축물의대지는너비 6미터이상의도로에 4미터이상접해야합니다 ( 건축법 제44조제2항및 건축법시행령 제28조제2항 ) 국토의계획및이용에관한법률 에따른도시지역및제2종지구단위계획구역외의지역으로서동이나읍 ( 동이나읍에속하는섬의경우에는인구가 500명이상인경우만해당 ) 이아닌지역은위규정이적용되지않습니다 ( 건축법 제3조제2항 ) 도시지역및제2종지구단위계획구역여부등을확인하려면국토교통부토지이용규제정보서비스 ( 를이용하거나해당시 군 구청또는민원24( 에서토지이용계획확인원등본을발급받아확인할수있습니다 대지안의공지대지안의공지건축물을건축하는경우에는 국토의계획및이용에관한법률 에따른용도지역 용도지구, 건축물의용도및규모등에따라건축선및인접대지경계선으로부터 6미터이내의범위에서다음에서정하는바에따라해당지방자치단체의조례로정하는거리이상을띄워야합니다 ( 건축법 제58조및 건축법시행령 별표 2) 1 건축선으로부터건축물까지띄어야하는거리건축조례로정하는건축물은 1미터이상 6미터이하 ( 한옥의경우에는처마선 2미터이하, 외벽선 1미터이상 2미터이하 ) 의거리를띄워야합니다 ( 건축법 제58조및 건축법시행령 별표 2 제1 호바목 ) 2 인접대지경계선으로부터건축물까지띄어야하는거리건축조례로정하는건축물의경우 05미터이상 6미터이하 ( 한옥의경우에는처마선 2미터이하, 45 / 87

46 외벽선 1미터 이상 2미터이하 ) 의거리를띄워야합니다 ( 건축법 제58조및 건축법시행령 별표 2 제2호바목 ) 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터 ( 또는 행정안전부 자치법규정보시스템 ( 에서확인할수있습니다 위반시제재 이를 위반해서 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의징역이나 5억원 이하의벌금에처해집니다 ( 건축법 제108조제1항 ) 도시지역 이란? 도시지역이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해서 체계적인 개발 정비 관리 보전 등이 필요한 지역을 말합니다 ( 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6 조제1호 ) 또한, 도시지역밖에서건축물을건축한건축주및공사시공자는 2년이하의징역또는 1억원이하의 벌금에처해집니다 ( 건축법 제110조제1호 ) 건축선 건축선의지정 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수있는선 [ 이하 건축선 ( 建築線 ) 이라함 ] 은대지와도로의 경계선으로합니다 ( 건축법 제46조제1항본문 ) 다만, 건축법 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에경사지, 하천, 철도, 선로부지나그밖에이와유사한것이있는경우에는그경사지등이 있는쪽의도로경계선에서소요너비에해당하는수평거리의선을건축선으로하며, 너비 8미터미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 합니다 ( 건축법 제46조제1항단서및 건축법시행령 제31조제1항 ) 도로의교차각 해당도로의너비 6 이상 8 미만 4 이상 6 미만 교차되는도로의너비 90 미만 90 이상 120 미만 이상 8 미만 이상 6 미만 이상 8 미만 이상 6 미만 특별자치시장 특별자치도지사또는시장 군수 구청장은 건축법 제46조제2항에따라 국토의계획및이용에관한법률 제36조제1항제1호에따른도시지역에는 4미터이하의범위에서건축선을따로지정할수있습니다 ( 건축법 제46조제2항및 건축법시행령 제31조제2항 ) 특별자치시장 특별자치도지사또는시장 군수 구청장은위규정에따라건축선을지정하려면미리그내용을해당지방자치단체의공보 ( 公報 ), 일간신문또는인터넷홈페이지등에 30일이상공고해야하며, 공고한내용에대해서의견이있는사람은공고기간에특별자치시장 특별자치도지사또는시장 군수 구청장에게의견을제출 ( 전자문서에의한제출을포함 ) 할수있습니다 ( 건축법시행령 제 31조제3항 ) 건축선에따른건축제한 46 / 87