Savills World Research 브리핑서울프라임오피스 사진 :, Seoul 개요 오피스빌딩의공급과공기업의지방이전으로공실률은증가하였다. 1 분기, YBD 의수요증가로서울의순흡수면적이 26,760sqm 를기록하며수요가증가한것으로나타났으나, 는사옥으로이전하는대기업과공공기관지방이전으로인하여수요가감소하였다. 공실면적이증가하면서서울프라임오피스의전년동기대비명목임대료인상률은 2002 년 2 분기이후최저치인 0.7% 를기록하였다. 2015 년 3 월한국은행은 5 개월만에기준금리를 25bp 내린, 1.75% 로낮추었다. 부동산펀드의취득세감면혜택이종료된 2014 년 4 분기에거래가집중됨에따라, 1 분기투자시장규모는 2014 년 1 분기의 1/4, 2014 년 4 분기의 1/10 수준으로감소하였다. " 공실증가와우량매물감소, 간접투자의취득세감면혜택종료로투자시장규모는작년같은기간의 25% 수준으로감소하였다." savills.co.kr/research 01
공급 2015년 1분기준공된프라임오피스는 KT 광화문 East, 타워8, 트윈시티 3개동으로모두 권역에공급되었다. KT 광화문 East는 KT가동익성봉빌딩및분당본사, 강남의나라빌딩등에서이전하여통합사옥으로사용하고있다. 타워 8과트윈시티는임대마케팅을진행중이며현재까지계약된임차인은없다. 트윈시티는호텔과오피스텔, 오피스가포함된복합시설로 3월준공되었으나리모델링을진행중으로 2분기부터입주가가능한것으로알려졌다. 따라서실제로시장에공급되는 2분기부터분석대상프라임오피스에포함될예정이다. 표 1 권역별월임대료및공실률, 권역 평균임대료 ( 원 /3.3058 sqm 임대면적기준 ) 표 2 신규공급오피스, 평균임대료 ( 원 /3.3058 sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) 101,000 179,900 0.9% 36,810 16.2 85,100 165,900 0.0% -65,420 11.3 YBD 78,100 160,600 1.3% 55,370 16.9 Overall Seoul Average * 서울프라임오피스순흡수면적 91,200 171,400 0.7% 26,760 14.7 권역빌딩명연면적 (sqm) 층수비고 1분기이후 2015년중주요권역내에공급될프라임오피스는없는것으로조사되었다. 다만 2분기에우면동삼성전자 R&D센터가준공될예정이어서 권역의주요임차인인삼성전자의이동이예상된다. KT 광화문 East ( 청진구역제 1 지구 ) 타워 8 ( 청진구역제 8 지구 ) 트윈시티 ( 동자구역제 8 지구 ) 51,120 B6/F-25/F KT 가사옥으로사용 51,798 B7/F-24/F 32,743 ( 오피스면적 ) B7/F~30/F ( 오피스층 2/F~18/F) 오피스, 호텔, 오피스텔, 리테일복합시설 2 개동건물총연면적 91,460 sqm. 1 분기준공되었으나 5 월부터입주가능 수요와공실률 미국경제의상대적인호조로대미달러의환율도강세를보이고있으며, 2015년하반기에는미국의기준금리인상이전망되고있다. 그러나미국의무역수지적자폭이커지는가운데달러강세와금리인상이미국의경제성장에미칠영향을고려하여, 금리인상등의변화가급격하게나타나지는않을것이라는전망도나오고있다. 중국은완만한경제성장세를보이고있으나, 성장폭이감소하는가운데우리나라의대중수출도감소한것으로나타났다. 한국은행은국제유가의하락, 공공요금의인하등으로인하여 2015년소비자물가상승률을 0.9% 로전망하고있으며이로인하여실질구매력은작년보다증가할것으로판단하고있다. 2015년경제성장률은 3.1% 로 1월경제전망치보다 0.3%p 낮게전망하였다. 2015년 2월말기준, 금융및보험업종사자수는전년동기대비 8% 감소한 782,000명으로발표되었다. 고용자수는꾸준히증가하고있는반면, 금융및보험업종사자수는글로벌금융위기 표 3 2015 년도 2 분기공급예정오피스 사업명 주소지서초구우면동 167-2 삼성전자우면동 R&D 센터 연면적 (sqm) 330,000 준공년도 2015 년 5 월층수 B5/F-10/F 비고 6 개동, 오피스공급면적 1 만평 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 -2016 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 출처 : 한국은행 13.4% 5.2% 경제성장률 ( 실질, 전년대비 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 5.5% 12.4% 2.8% 6.0% 0.4% 0.7% 13.5% 6.5% 3.7% 17.1% 2.3% 4.4% 4.5% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 3.0% 3.3% 2.3% 2.9% 3.1% 3.8% 3.4% savills.co.kr/research 02
직후인 2009년하반기와비슷한수준으로감소하였다. 은행권은 2015년신규채용인원을 2014년대비 2배수로늘릴것으로발표하였지만, 전국경제인연합회는 30대그룹의 2015년신규채용규모가지난해보다 6.3% 감소할것으로전망하고있다.<2015.03.30 한국경제 > 2015년 1분기서울의순흡수면적은 26,760sqm를기록하였다. 권역별로는사옥이준공된 가 36,810sqm, IBM본사가이전한 YBD가 55,370sqm 를기록하며, 수요가증가한것으로나타났다. 반면 권역은공공기관지방이전및대기업그룹사의오피스이전으로 -65,420sqm를기록하며수요가감소한것으로나타났다. 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2006 년 3 월 -2015 년 3 월 종사자수 ('000) 920 900 880 860 840 820 800 780 760 740 720 700 출처 : 통계청 680 Mar-06 Mar-07 Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar-11 Mar-12 Mar-13 Mar-14 Mar-15 세권역모두기업들의본사및사옥준공으로인한이전이많았으며, 서울프라임오피스의공실률은 2014년 4분기보다 0.6%p 상승한 14.7% 를기록하였다. 권역은대기업의본사및계열사이전으로임차인이동이가장활발하였으며, 다양한오피스수요가조사되었다. SBI저축은행은센터원으로본사를이전하였고, 현대건설 TFT는 SC은행본점빌딩과더케이트윈타워에서트윈트리타워로이전하였다. 또한본사가지방으로이전한공기업 ( 한국산업기술평가원 ) 의서울사무소개설수요와롯데멤버스 (AIA타워), SK텔레콤 ( 페럼타워 ) 의신규오피스임차수요가있었다. SK네트웍스, 민주화운동기념사업회는 의 Secondary 빌딩에서프라임오피스로이전하였으며, 외국계기업의증평 (SFC, 서울스퀘어 ) 도조사되었다. 쌍용양회와대우인터내셔널은송도로이전하여 공실률을상승시켰다. 권역의공실률은타워8의신규공급으로 1.4%p 상승한 16.2% 를나타내었다. 차트 3 공실해소내역비율, 차트 4 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - sq m Expansion 16% 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 New organisation 15% 2015 1Q Prime to prime 22% Secondary to prime 47% Expansion 21% New organisation 15% 2014 1Q - 4Q Secondary to prime 31% YBD Prime to prime 33% 는자산관리공사의본사부산이전, 삼성중공업의판교이전, 동부제철본사의 (STX타워 ) 이전등기업들의외부권역으로의이탈이많아공실이 3.1%p 증가한 11.3% 를기록하였다. 삼성동의한전사옥에현대자동차그룹이임차시작함에따라 2015년 1분기부터 0-50,000-100,000-150,000-200,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 savills.co.kr/research 03
공실률분석대상에포함시켰다. 별관은한국전력의 TF팀이사용중이며본동에는현대위아, 글로비스등이입주하였다. 현대차그룹은한국전력의임대가능한오피스면적중약 45% 를임차하였다. YBD는 IBM 본사가 Three IFC로, 도레이그룹계열사가 FKI Tower로입주하며공실률이 4.2%p 감소한 16.9% 를나타내었다. 최근공급된프라임오피스공실률은 One IFC 0%, Two IFC 약10%, Three IFC 80%, FKI타워 20% 수준으로, 공실면적이감소하면서여의도의공실률은 3분기만에약 7.9%p가감소하였다. 2015년 1분기의공실해소는주로대기업에의해이루어졌다. 군인공제회빌딩에임차해있던 IBM, 남산스퀘어와마포에나뉘어임차해있던도레이그룹이각각프라임오피스로입주하면서 2015년 1분기 Take-up은 Secondary빌딩에서이전해온수요가 47% 로가장큰비율을차지하였다. 프라임오피스에서프라임오피스로의이전은대기업의경영방침과전략이가장큰요인이었다. 권역에서는현대그룹이트윈트리를책임임차하여더케이트윈타워에서이전하였으며, 권역에서는현대차그룹이상권보호차원에서현대차통합사옥이건립될예정인삼성동 한전사옥에입주한것으로조사되었다. 신규조직이오피스를임차한사례는 SK텔레콤이 와 에각각신규조직을설립한것으로알려졌으며, 증평수요도대기업계열사의증평이대부분으로조사되었다. 전망 2분기 권역에는대기업의본사이동이예정되어있다. LG유플러스는현재임차하고있는 LG유플러스타워에서용산에준공한신규사옥으로입주할것으로조사되었다. 또한트윈시티가리모델링을마치고시장에공급될것으로알려져 2분기 의공실률은약 2~3%p 상승할것으로 표 4 주요임차인이동, 구권역구빌딩명구면적 (sqm) 임차인신권역신빌딩명입주면적 (sqm) 연세빌딩 16,040 대우인터내셔널 Others 동북아무역센터 파인애비뉴 B 14,450 쌍용계열사 Others 씨티센터 더케이트윈타워즈 9,520 현대건설 트윈트리 서울스퀘어 3,620 LG CNS YBD FKI Tower 대륭강남타워 11,260 현대글로비스 한전본사및후생관 N/A 동부금융센터 4,140 동부제철 STX 타워 삼성생명서초타워 16,650 삼성중공업 Others 삼성중공업판교 R&D 센터 아셈타워 12,290 자산관리공사 Others BIFC 서울파이낸스센터 2,380 UBS 감평 and others 동익성봉빌딩, 나라빌딩, 분당본사 KT 계열사 KT 광화문 East 51,120 더케이트윈타워즈현대건설 TFT 트윈트리 10,250 SC은행본점빌딩현대건설베네수엘라 TFT 트윈트리 3,030 배재정동빌딩민주화운동기념사업회트윈트리 2,390 and others Others 그레이스타워 삼성SDS 삼성생명태평로 4,400 대치동정현빌딩 루이까스떼 엔씨소프트R&D센터 3,900 대륭강남타워등 현대위아, 현대특수강, 현대글로비스 한전본사및후생관 20,050 N/A LG마포 + 남산스퀘어 도레이첨단소재, 도야인터내셔널 YBD FKI타워 10,730 SBI저축은행빌딩 SBI저축은행 센터원 8,380 양재 군인공제회관 IBM YBD Three IFC 29,420 신규 롯데멤버스 AIA타워 3,440 신규 LG화학 YBD FKI타워 3,670 신규 SK텔레콤 골든타워 3,540 신규 SK텔레콤 페럼타워 5,070 savills.co.kr/research 04
전망된다. 권역역시대기업의이전이예정되어있어공실률상승이예상된다. 2015년 5월준공예정인우면동삼성전자 R&D센터로삼성전자서초사옥의조직이이전을계획하고있으며, 한화생명서초타워에임차해있던삼성전자가삼성전자서초사옥으로이전할계획으로알려졌다. SK하이닉스는분당의 SK U-타워로이전을계획하고있어, 권역의공실률이약 2%p 상승할것으로예상된다. 2분기 YBD권역의공실률은 1분기와비슷한수준을유지할것으로보이나, 현재 Three IFC에협의중인임차인이입주하면, 공실률이현재보다약 1~1.5%p가하락할것으로전망된다. 임대료 2015년 1분기에는총 10개 ( 6개, 3개, YBD 1개 ) 오피스가임대료를인상하였다. 그러나 와 권역의공실면적이증가함에따라임대료를인하하는오피스도있었다. 임대료를인하한오피스는 의오피스 1개동과 의오피스 3개동이다. 대기업의사옥이전과공공기관의지방이전등으로임대오피스의공실이증가함에따라인센티브의제공이증가하면서 Effective Rent가하락하였고마케팅임대료를인하하는오피스도있는것으로나타났다. 의임대료인상률은 0.0% 수준이었고, 와 YBD는각각 0.9%, 1.3% 이었다. CPI 상승률이 1% 이하로떨어지면서세권역모두관리비상승률이 1%~1.6% 수준으로하락하였다. 전망 2015년프라임오피스임대료인상률은공실면적증가와물가상승률하락의영향을받을것으로예상된다. 프라임오피스의 2015년 2분기임대료인상률은 1분기와비슷한수준일것으로전망된다. 차트 5 서울프라임오피스공실률, 2002 년 1 분기 - 차트 6 서울프라임오피스빌딩임대료지수, 2000 년 1 분기 - /2001 = 100 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 180 160 140 120 100 80 60 40 차트 7 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% ( 한국전력제외 ) YBD 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 YBD 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 YBD 소비자물가상승률 한국전력포함 11.3% 한국전력미포함 10.2% -1% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015, 한국은행 savills.co.kr/research 05
매매및투자시장 1분기의주요오피스거래는 2건으로쌍용양회의사옥인씨티센터와하나대투의영등포사옥이거래되었다. 2015년 1분기오피스총거래금액은 2014년 1분기의 1/4 수준이었으며, 부동산펀드의취득세감면혜택이 2014년연말을기준으로종료되면서거래가 4분기에집중되어, 2015년 1분기에는상대적으로감소한것으로판단된다. 차트 8 서울오피스시장거래규모, 2007 년 1 분기 - 조원 6 5 4 3 2 씨티센터는세진 D&C, 쌍용양회, 무궁화신탁으로구성된쌍용타운PFV 로부터이지스자산운용이 2,025억원 (1,830만원/3.3058sqm) 에매입하였다. 1969년에준공후쌍용이사옥으로사용하다가 2013년리모델링을시작하여 2014년 11월준공하였다. 리모델링후임대료는약 50% 가상승한 89,000/3.3058sqm이며, 쌍용계열사와삼성화재가주요임차인으로준공전약 75% 가임대되었다. 안정화 (95%) 를가정하면수익률이 6% 대로추정되나현재상태의초기수익률은 4% 후반대로조사되었다. 투자자는 AEW 캐피탈과삼성화재이며, AEW는글로벌부동산전문투자업체로국내투자는처음인것으로알려졌다. 하나대투의영등포사옥은하나대투가사용하다가구조조정과지점통폐합의일환으로 삼경비엠코리아에매각하였다. 총매각금액은 184억이며하나대투증권이보유 15개부동산중가장가격이높은자산으로알려졌다. 차트 9 서울프라임오피스 Cap Rate 추이, 2005 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015, 한국은행 Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채 ( 좌 ) 차트 10 5 년만기국고채및기준금리추이, 2012 년 1 월 - 2015 년 4 월 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2015년 1분기현재 의씨티은행, 의도화엔지니어링사옥, YBD의중소기업진흥공단빌딩, 구로의서부금융센터등의오피스거래가진행중인것으로알려졌다. 씨티은행은마스턴이우선협상자로선정되어 2015년 6월매각완료를목표하고있는것으로조사되었다. 도화엔지니어링은재무구조개선을위해 의사옥을 557억 (1,915만원/3.3058sqm) 에매각한다고공시하였으며, 4월중순거래가완료될것이라고밝혔다. 중소기업진흥공단의빌딩은유진증권의자회사인천안기업이매입중이며, 4.0% 3.8% 3.5% 3.3% 3.0% 2.8% 2.5% 2.3% 2.0% 1.8% 2012/01/02 2012/02/21 출처 : 한국은행 2012/04/10 2012/05/31 2012/07/19 5 년만기국고채기준금리 2012/09/06 2012/10/28 2012/12/13 2013/02/04 2013/03/26 2013/05/14 2013/07/03 2013/08/22 2013/10/16 2013/12/03 2014/01/22 2014/03/13 2014/04/30 2014/06/24 2014/08/11 2014/10/02 2014/11/18 2015/01/05 2015/02/25 2015/04/14 savills.co.kr/research 06
5월중순거래가완료될것으로조사되었다. 중소기업진흥공단빌딩은공기업지방에이전에따른매각으로매각금액은모두국고로환수된다. 두차례매각이무산되어세번째로매각이진행중인서부금융센터는 2008 년프라임그룹으로부터신한BNP 파리바자산운용이 3,000억원에건물을매입했다. 한국은행은 2015년 3월기준금리를 2.0% 에서 25bp내린 1.75% 로인하하였다. 한국은행은원자재와국제유가등이하향안정화추세이기때문에물가상승압력이낮고경제 성장률전망치가낮추어수정되면서금리를인하한것으로보인다. 공실이증가하면서 Effective Rent는하락하는추세이나, 낮은금리로인해유동성이풍부하여프라임오피스 Cap. Rate 는 5% 초반을유지할것으로보여, 5 년만기국고채와 Cap. Rate 스프레드는 3분기연속으로증가하고있다. 이같은시장상황과맞물려국민연금을포함한국내 10대연기금은올해대체투자비중을늘릴것으로발표하였다. 특히채권이초저금리를기록하면서수익률을달성하기위해투자대상을다변화할것으로 알려졌다. 교직원공제회, 사학연금은고수익추구형투자상품인오퍼튜니티 (Opportunity) 펀드, 투자후추가개발등을통해가치를높이는밸류애드 (value- add) 투자를강화할것으로발표하였으며, 공무원연금도고수익부동산투자건에관심을가지고있고, 지방행정공제회는올해대체투자비중이처음으로전체투자규모의절반을넘어서게될것으로전망하고있다. 표 5 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) 시티센터쌍용타운 PFV 이지스자산운용 36,573 2,025 Others 하나대투영등포사옥하나대투증권주식회사삼경비엠코리아 5,076 184 Please contact us for further information Savills Savills Research K.D. Jeon Head of +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr Hyosung Kim Senior Director +82 2 2124 4204 hyoskim@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr JoAnn Hong Director +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Sue Lee Director Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr Grace Ko Director CRES Leasing Service +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07
부록 서울오피스시장및 Savills 조사빌딩개요 표 6 조사빌딩개요, 2015 년 3 월기준 YBD Total 빌딩개수 24 14 8 46 A 평균연면적 (sqm) 81,875 96,231 103,691 90,038 평균준공연도 2003 1999 2002 2002 빌딩개수 20 19 10 49 B 평균연면적 (sqm) 53,196 42,824 49,218 48,363 평균준공연도 1999 1999 1996 1999 빌딩개수총합계 44 33 18 95 면적총합계 (sqm) 3,028,914 2,160,895 1,321,707 6,511,516 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 - 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 100% 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2015 년 3 월현재총 297 개, 총연면적약 17,440,000sqm 인것으로조사되었음. 이중 에 32.5%, 에 20.0%, YBD 에 13.9% 가밀집되어, 전체의약 66% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 - Savills 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. -,, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. - 프라임빌딩 121 개중 95 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 - 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는 월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) - 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 95% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08