서울특별시중구충무로 2 가 62-12 번지외 명동 M 호텔 ( 가칭 ) 타당성분석보고서 [No. 1712-11-00096] 2012. 12.
< 용역검토결과 > 검토대상명동 M 호텔 ( 가칭 ) [ 현황근린생활시설및주차장부지 ] 소재지 서울특별시중구충무로 2 가 62-12 외 1 필지 검토목적컨설팅 ( 개발후적정가치및사업타당성분석검토 ) 의뢰인 노무라이화자산운용 대지면적 1,417.4 m2 건물연면적등 15,121.34 m2 / 지하 3 층 ~ 지상 20 층 검토시점 2012 년 10 월 31 일 ( 준공예정시점 : 2015 년 10 월 31 일 ) 검토조건 본건보고서의검토기준일은 2012년 10월 31일이며, 귀의뢰목적등을고려하여가격시점은건물준공예정시점인 2015년 10월 31일을기준하였으므로, 향후공사진행상황의변화등에따라변동이있을수있음. 검토방법 1. 대상부동산의소재지, 면적, 완공후연면적및층별면적등은의뢰인이제시한자료및관련공부서류등을기준하였음. 2. 본건개발후가격수준은원가법에의한적산가격및수익환원법에의한수익가격을기준으로검토하였음. 3. 본건사업성분석은평균객실단가및할인율변화에따른 NPV 변화를분석하여검토하였음. 대상개요 본건은서울특별시중구충무로2가소재지하철4호선 명동역 북측인근에소재하는부동산으로서, 2필일단의인접토지대비등고평탄한대체로 사다리형 의토지로, 검토시점현재 근린생활시설및주차장부지 로이용중이나향후 명동M호텔 ( 가칭 ) 신축예정부지임.
가격수준검토 (1) 검토 방법 1. 토지 : 당해토지와유사한이용가치를지닌다고인정되는표준지의공시지가를기준으로공시기준일로부터가격시점까지의지가변동률및당해토지의위치 형상 규모 가로조건 이용도및효용성등토지의객관적가치에영향을미치는제요인을고려하고, 인근지의지가수준등을참작하여평가하되본건기호 (1,2) 는일단지로이용예정으로이를감안하여평가하였음. 2. 건물 : 구조 용재 시공의정도 관리및이용상태 부대설비등을종합참작하여적산가격으로평가하되, 본건준공예정시점이 2015년 10 월 31일인점을고려하여검토시점의재조달원가에물가상승률을감안하여평가하였음. 원가법 토지 1. 표준지공시지가 : 충무로2가 62-12 (21,500,000원/ m2 ) 2. 시점수정 : 지가변동률 0.416% 적용 (1.00416배) 3. 지역요인및개별요인 : 본건이비교표준지임. 4. 기타요인 : 본건주변의지가수준, 거래동향, 인근의매매사례, 평가전례등을종합적으로참작하고, 평가목적을고려하여가장현실성및타당성이있는가격에접근하기위해 80% 상향보정함.(1.80) 5. 토지단가 : 38,900,000원 / m2 6. 토지총액 : 55,136,860,000원 건물 1. 검토시점의재조달원가 (1) 지상1층 ~ 20층 : 1,660,000원 / m2 (2) 지하1층 ~ 지하3층 : 1,000,000원 / m2 2. 준공시점의재조달원가 ( 매년상승률 3% 적용 ) (1) 지상1층 ~ 20층 : 1,810,000원 / m2 (2) 지하1층 ~ 지하3층 : 1,090,000원 / m2 3. 건물총액 (1) 지상1층 ~ 20층 : 21,529,370,800원 (2) 지하1층 ~ 지하3층 : 3,517,059,400원 (3) 건물총액 : 25,046,430,200원 적산 가격 80,183,290,200 원
가격수준검토 (2) 수익 환원법 검토방법수익가격 1. 수익환원법으로부동산가격수준을검토방법중일반적으로할인현금수지분석법 (Discounted Cash Flow Analysis) 이사용되며할인현금수지분석법은매기간기대되는현금수지를현재가치로할인해서대상부동산의가격수준을검토하는방법으로, 본검토에서는순영업소득 (NOI, Net Operating Income) 모형을기준으로검토하도록함. 2. 본건은숙박시설 ( 호텔 ) 로서숙박시설 ( 호텔 ) 에적합한평균객실단가 (ADR), 객실판매율, 영업경비비율, 할인율등을적용하여대상의수익환원법에의한가격수준을검토하며, 분석에필요한현금흐름은현금유입예정시점인 2015년 10월 31일이후향후 10년간대상부동산을운영한후재매각하는것을가정하여추정함. 1. 총영업수익추정 (1차년도) (1) 평균객실단가 : 180,000원 (2) 객실판매율 : 80% (3) 예정객실수 : 261실 (4) 객실영업수익 ( 초년도 ) : 13,718,160,000원 2. 영업경비 : 총영업수익 35% 3. 적용비율 (1) 총영업수익상승률 : 연 3% (2) 할인율 : 8.5% (3) 재매도환원율 : 8.0% 4. 수익가격 : 112,519,000,000원 개발후가격수준의결정 원가방식에의한가격은본부동산을재조달하는데필요한원가에근거하여전체부동산의적산가격을산정하였으므로가장이론적이라고할수있으나, 시장성의반영이라는측면에서는다소간의한계를가지고있는바평가액결정에서고려하지아니함. 본건의최종적정가격은최근의시장동향을잘반영하고있는투자자의주요의사결정요인이되는수익성에근거한수익방식에의한가격을중심으로 112,519,000,000( 원 ) 으로결정함.
사업성검토 수익 환원법 검토방법전제 본건개발에따른현금흐름및 NPV 를산정하여사업의타당성을검토하였 음. NPV(Net Present Value, 순현재가치 ) 법은 1 최초투자시점부터사업 이끝나는시기까지의현금흐름을현재가치로할인한후합하여구하며, 0 을기준하여 NPV 가 0 보다크면투자가치가있는것으로보고, 0 보다작으면투자가치가없는것으로판단함. 1. 사업성분석기간 : 본호텔영업은 2015 년 11 월 30 일시작하여 10 년간 운영하는것을전제로검토하였음. 2. 현금유입및현금유출 : (1) 현금유입 : 본건은개발예정부동산으로현금유입중총영업수익은 호텔운영수익으로상기수익방식에서전제한총영업수익을기준으로하되, 평균객실단가는 160,000 원 ~ 180,000 원을적용함. (2) 현금유출 : 토지비, 공사비, 외주용역비, 기타경비, 금융비용이있으 며각비용및지출시기는사업시행자제시내역을기준함. 3. 할인율및재매도환원율 : 수익환원법검토시적용한할인율및기타 시장상황등을고려하여 8.5% ~ 9.5% 를적용하며, 재매도환원율은 8.0% ~ 9.0% 를적용함. 1. Case A( 평균객실단가 160,000 원 ) 의경우 NPV ( 단위 : 백만원 ) 구분 할인율 8.5% ( 재매도환원율 8.0%) 할인율 9.0% ( 재매도환원율 8.5%) 할인율 9.5% ( 재매도환원율 9.0%) NPV 7,391 1,230-4,237 NPV 산 정 2. Case B( 평균객실단가 170,000 원 ) 의경우 NPV ( 단위 : 백만원 ) 구분 할인율 8.5% ( 재매도환원율 8.0%) 할인율 9.0% ( 재매도환원율 8.5%) 할인율 9.5% ( 재매도환원율 9.0%) NPV 13,642 7,097 1,287 3. Case C( 평균객실단가 180,000 원 ) 의경우 NPV ( 단위 : 백만원 ) 구분 할인율 8.5% ( 재매도환원율 8.0%) 할인율 9.0% ( 재매도환원율 8.5%) 할인율 9.5% ( 재매도환원율 9.0%) NPV 19,893 12,963 6,811 사업성검토결과 본개발사업은할인율 8.5% ~ 할인율 9.0% 인모든경우와객실단가 17 만원및 18 만원인경우 할인율 9.5% 에서사업의타당성이인정됨.
목 차 I. 검토의개요 2 1. 검토목적 2 2. 검토범위 2 3. 검토조건 2 4. 검토의방법 2 5. 기타참고사항 2 II. 대상의개요 4 1. 대상부동산의위치 4 2. 대상의개요 7 3. 입지여건등 14 4. 대상현황사진 16 III. 지역개황및지역지가동향 18 1. 지역개황 18 2. 지가동향분석 30 IV. 원가법에의한가격수준검토 35 1. 검토방법 35 2. 토지의평가 36 3. 건물의평가 41 4. 원가법에의한적산가격 43 V. 수익환원법에의한가격수준검토 45 1. 개요 45 2. 분석의전제조건및산식 45 3. 총영업수익 (GOR : Gross Operation Revenue) 46 4. 영업경비의추정 50 5. 적용비율의결정 51 6. 재매도가격 (Resale Value) 54 7. 수익환원법기준가격수준 54 VI. 개발후가격수준의결정 57 1. 시산가격수준조정 57 2. 대상부동산의개발후가격수준결정 57
VII. 호텔시장분석 59 1. 전국호텔업운영현황 59 2. 서울지역호텔업운영현황 69 3. 사업성검토 72
명동 M 호텔 ( 가칭 ) 개발사업 컨설팅보고서 제 1 장 검토의개요
Ⅰ. 검토의개요 I. 검토의개요 1. 검토목적 본건은서울특별시중구충무로 2 가 62-12 외 명동 M 호텔 ( 가칭 ) 예정부지에대하여대상부동 산의개발후가격수준을검토하여의뢰인의의사결정에효율성을제고하는데있음. 2. 검토범위 명동 M 호텔 ( 가칭 ) 의개발후가격수준검토및사업성분석 3. 검토조건 가. 본건은사업시행자가제시한사업계획서에기초한건축계획등에따라개발사업이완료되어당해부동산을이용하는데있어물리적, 법률적, 경제적제한이없는상태를전제로하여검토하였으며, 제반권리관계에대한분석은수행하지아니하였음. 나. 본건보고서의검토기준일은 2012년 10월 31일이며, 귀의뢰목적등을고려하여가격시점은건물준공예정시점인 2015년 10월 31일을기준하였으므로, 향후공사진행상황의변화등에따라변동이있을수있음. 4. 검토의방법 대상부동산의소재지, 면적, 완공후연면적및층별면적등은의뢰인이제시한자료및관련 공부서류등을기준하였음. 5. 기타참고사항 본건가격수준및사업성분석은귀제시된자료를기준하였으므로미래의예상치못한정책변동, 부동산경기변화등의법적, 행정적, 경제적요인에따라변경가능성이매우높으므로향후개발사업의진행상황, 인 허가사항의변경, 기타제반시장환경의변화등에따라가격변동이있을수있음. - 2 -
명동 M 호텔 ( 가칭 ) 개발사업 컨설팅보고서 제 2 장 대상의개요
Ⅱ. 대상의개요 II. 대상의개요 1. 대상부동산의위치 < 광역위치도 > - 4 -
Ⅱ. 대상의개요 < 지번도 > - 5 -
Ⅱ. 대상의개요 < 위성사진 > - 6 -
Ⅱ. 대상의개요 2. 대상의개요 가. 토지개요 기호소재지지번 1 2 면적 ( m2 ) 지목이용상황용도지역도로접면형상지세고저 중구충무로2가 62-12 208.4 대상업용중심상업광대소각사다리평지 중구충무로2가 62-21 1,209.0 대상업용중심상업광대소각사다리평지 비고 일단지 일단지 나. 건물개요 (1) 건축계획 용도별면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 구분 계획 내용 법정 대지면적 ( m2 ) 1,417.4 m2 - - 주용도관광숙박시설 ( 호텔 ) - - 구조철근콘크리트조 - - 관광숙박시설 14,786.79 m2 (4,473.00 평 ) - - 근린생활시설 334.56 m2 (101.20 평 ) - - 합계 15,121.34 m2 (4,574.21 평 ) - - 건축면적 ( m2 ) 847.32 m2 (256.31 평 ) - - 비고 건폐율 (%) 57.99% 60% 이하중심상업지역 지상층 11,894.68 m2 (3,598.14 평 ) - - 지하층 3,226.66 m2 (976.06 평 ) - - 합계 15,121.34 m2 (4,574.21 평 ) - - 용적률 (%) 839.19% 860% 이하기준 500%/ 허용 860% 이하 건축규모 ( 층 ) 지상 :20 층, 지하 :3 층 - - 호텔객실수 ( 실 ) 261 실 - - 높이 (m) 77.90m 90m 이하 - 공개공지 ( m2 ) 248.50 m2 (17.53%) 99.22 m2대지면적의 7% 이상 조경면적 ( m2 ) 491.19 m2 (34.65%) 212.61 m2대지면적의 15% 이상 본건건축개요는사업계획서를기준하였으며, 상기제시된대지위치, 대지면적, 연면적, 층별면 적, 계약면적, 구조등을기준하여대상부동산의개발후가격수준을검토함. - 7 -
Ⅱ. 대상의개요 (2) 조감도 - 8 -
Ⅱ. 대상의개요 (3) 입면도 - 9 -
Ⅱ. 대상의개요 (4) 배치도 (5) 평면도 - 10 -
Ⅱ. 대상의개요 - 11 -
Ⅱ. 대상의개요 - 12 -
Ⅱ. 대상의개요 - 13 -
Ⅱ. 대상의개요 3. 입지여건등 가. 위치및교통본건은서울특별시중구충무로2가소재지하철4호선 명동역 북측인근에소재하는부동산으로서, 본건까지제반차량출입용이하며, 대중교통수단인시내버스정류장및지하철 4호선 명동역 이인근에위치하는등제반교통여건은양호함. 나. 주위환경본건인근은명동역을배후지로하여형성된고층의상업용및업무용건물등이혼재하는노선상가지대로서, 배후지의규모, 유동인구, 교통시설과의접근성등상업용으로서의주위환경은매우양호한편임. 다. 토지의현황 (1) 형태 2 필일단의인접토지대비등고평탄한대체로 사다리형 의토지임. (2) 이용상태 기호 (1,2) 토지는상업용건부지로서검토시점현재 근린생활시설및주차장부지 로이용중이 나향후 명동 M 호텔 ( 가칭 ) 신축예정부지임. (3) 인접도로상태 본건남측으로폭약 35m, 서측으로폭약 15m 의포장도로에각각접하며, 도로상태는양 호함. - 14 -
Ⅱ. 대상의개요 (4) 도시계획관계및기타공법상제한상태 ( 가 ) 기호 (1) : 서울특별시중구충무로2가 62-12 중심상업지역, 방화지구, 중심지미관지구, 제1종지구단위계획구역, 도로 ( 접함 ), 가축사육제한구역 < 가축분뇨의관리및이용에관한법률 >, 대공방어협조구역 ( 위탁고도 :77-257m)< 군사기지및군사시설보호법 >, 4대문안 < 서울특별시도시계획조례 >, 과밀억제권역 < 수도권정비계획법 >, 상대정화구역 ( 세부사항은중부교육청에문의 )< 학교보건법 > - 명동관광특구지구단위계획결정 :2006.12.28( 서고시2006-450 호 ) - 건폐율 :60% 기준용적율 :500% 허용적율 :700% 최대높이 :90m이하 ( 나 ) 기호 (2) : 서울특별시중구충무로2가 62-21 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도로 ( 접함 ), 가축사육제한구역 < 가축분뇨의관리및이용에관한법률 >, 대공방어협조구역 ( 위탁고도 :77-257m)< 군사기지및군사시설보호법 >, 4대문안 < 서울특별시도시계획조례 >, 과밀억제권역 < 수도권정비계획법 >, 상대정화구역 ( 세부사항은중부교육청에문의 )< 학교보건법 > - 명동관광특구지구단위계획결정 :2006.12.28( 서고시2006-450 호 ) - 건폐율 :60% 기준용적율 :500% 허용적율 :700% 최대높이 :90m이하 - 15 -
Ⅱ. 대상의개요 4. 대상현황사진 < 본건전경 > < 남측접면도로 > < 서측접면도로 > - 16 -
명동 M 호텔 ( 가칭 ) 개발사업 컨설팅보고서 제 3 장 지역개황및지역지가동향
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 III. 지역개황및지역지가동향 1. 지역개황 가. 사회적요인 (1) 자연환경서울특별시중구는서울의 25개구가운데가장중심부에위치하고있으며, 대체로평탄한지형이나남산의서단인서울스퀘어빌딩 ( 구대우빌딩 ) 으로부터남산식물원 ~ 남산 3호터널 ~ 남산 2호터널 ~ 국립극장 ~ 매봉산을잇는등고선아래는북측하향경사지대이고, 만리동, 중림동고지대는동측하향경사지대이며, 신당동고지대인불량주택재개발지대는대체로서측하향경사지대임. (2) 인문환경 ( 가 ) 인구추이 년도 구분 세대수 ( 세대 ) 인구수 ( 명 ) 인구밀도 ( 명 / km2 ) 2001 55,409 146,335 14,677 2002 54,521 141,603 14,202 2003 54,487 138,798 13,921 2004 54,419 136,585 13,699 2005 55,101 130,027 13,041 2006 56,642 130,649 13,104 2007 57,473 130,044 13,043 2008 58,174 130,362 13,089 2009 58,249 129,465 12,998 2010 61,468 132,822 13,336 2011 61,475 133,105 13,373 ( 출처 : 2011 년 12 월중구청통계자료 ) - 18 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 1998년을저점으로 " 상주인구의회복과인간위주의환경조성 " 을우선과제로설정하여주위환경을꾸준히개선한결과 2001년에인구가최고치를기록하였으며, 그후인구증가세가다소주춤한반면세대수는지속적으로증가하여세대당인구는감소하였음. 2010년에들어서면서인구와세대수가모두증가하였으며, 2011년 3/4분기까지인구및세대수가감소하다신당제6 구역, 신당제7구역등주택재개발사업및도시환경정비사업 ( 주상복합개발 ) 이준공되면서 4/4분기에인구및세대수가 2010년대비상승하였음. ( 나 ) 의료기관수 의료기관 구분 2009 2010 비고 종합병원 3(1,262병상 ) 3(1,260병상 ) 2병상감소 병원 2(222병상 ) 2(212병상 ) 10병상감소 의원 198(189병상 ) 195(200병상 ) 의원 3개소감소, 11병상증가 치과병의원 220 227 의원 7개소증가 한의원 91 97 의원 6개소증가 부설의원 17 17 변동없음 ( 다 ) 학교수 ( 출처 : 제 26 회중구통계연보 2011) 교육기관 구분 2009 2010 비고 유치원 13 13 변동없음 초등학교 12 12 변동없음 중학교 8 8 변동없음 고등학교 12 12 변동없음 전문대 1 1 변동없음 대학교 1 1 변동없음 대학원 10 10 변동없음 기타학교 1 3 2개소증가 ( 출처 : 제26회중구통계연보 2011) - 19 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 중구의의료기관현황은한의원및치과병의원의기관수가소폭증가하였으며, 일반의원 의경우기관수는감소하였으나, 병상수가소폭증가하였음. 학교현황은기타학교가 2 개 소증가하였으며, 타학교의변동은없음. 중구는지역적특성으로인해중심상업지에는상주인구가많지아니하고, 신당동 (1 동 ~6 동 ) 지역에중구전체인구의약 60% 정도가거주하는주거지역의편중현상이있음. 나. 경제적요인 (1) 지역경제현황 중구는경제, 문화, 언론및유통의중추기능이집중되어있고, 이로인하여주 야간활동인구가가장많은지역이며, 기존의재래식가옥과현대식고층빌딩이혼재하고, 보다나은업무환경조성을위하여도시환경정비사업이곳곳에서진행중이고, 그중심업무지구외곽의주거지대인신당동및중림동일대에서는주택재개발정비사업이진행되고있고그에따라주거환경도꾸준히개선되고있음. 중구는서울의심장부로서퇴계로, 을지로, 청계천로, 남대문로, 왕십리로등의간선도로가관통하고지하철 1 6호선이통과하는교통의요충지로남대문, 중부, 평화시장등대형재래시장과롯데, 신세계등대형백화점및명동, 충무로의현대식쇼핑가, 대형쇼핑몰인두산타워, 밀리오레등신구유통시장이복합적으로형성되어서울및전국의중심적인상업도시로발전하고있음. 소공동, 북창동등지역은회사, 무역상사, 은행본점등의중추관리기능이밀집되어중심업무지구 (CBD) 의특성을나타내고있고, 그인근지역에도보험및증권회사, 행정관리기능과전문서비스지구를형성하고있으며, 도서출판과보도기능같은서비스기능도입지하고있음. 이와같이중구의중심지대에는중추관리기능이, 간선도로변에는도심성소매활동이, 간선도로후면에는서비스활동이, 을지로와청계천에는기계, 기구, 부속품등의판매지역이서로연계하여분포되어있음. - 20 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 이와같이중구의외곽지역인충무로 3, 4, 5가및인현동일대의도심산업지대는각종인쇄출판업등이밀집하여분포하면서중심상업업무지구를지원하는역할을수행하고있으며, 청계천로변은각종기계, 공구, 전기등으로특화된전문도매시장을형성하고있으나, 청계천의복원 개통이후관광유동인구의증가로새로운업종으로전환을모색하고있으며, 기존상업용및업무용부동산을비즈니스호텔로의리모델링이진행되고있음. 도심지역의각블록의앞면에는고층빌딩이소재하여빌딩군을이루고있고뒷면은여전히오래된구옥들이남아있는곳이많으며이들은주로음식점, 주점, 숙박업소로이용되고있어구도심으로서의일면을나타내고있고최근도시환경정비사업이활발하게진행됨에따라이들구옥들이업무용, 상업용으로전환되고있음. 2009년 8월 17일삼각동 50-1번지일대에도심금융특정개발진흥지구진흥계획이공고됨에따라대상지역의지가에영향을미칠것으로예상되며, 2011년 9월에명동구역제4지구중앙극장자리에금융센터설립을위해도심환경정비구역변경지정안을조건부로가결하였으며, 진흥계획의요지는다음과같음. - 계획명칭 : 도심금융특정개발진흥지구진흥계획 - 위치 : 중구삼각동 50-1번지일대 - 규모 : 281,330.7m2 - 대상지현황 : 주요은행본점및보험사등총 267개의금융기관밀집 : 도로 지하철 버스등이잘연결되어대중교통이편리 : 호텔, 관공서, 대기업본점이주변에다수입지한업무사업의중심지 : 은행, 보험사등과이를지원하는다수의서비스업체가함께입지해있어상호협력을통해시너지효과를낼수있는여건이형성 - 권장업종시설지정 : 한국표준산업분류표 (9차) 상금융및보험업을권장업종으로지정 - 21 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 - 금융관련핵심전략사업 : 금융복합센터건립, 은행중심금융업활성화 : R&D센터건립, 금융전문인력육성및양성 : 퇴직연금관리공단설립, 녹색금융중심지조성, 문화및관광산업과연계 - 권장업종시설소유자및운영자등에대한지원방안 : 금융산업의도입이원활하도록권장업종유치시밀도완화 ( 건폐율, 용적률, 최고높이 ) 및인센티브부여 : 진흥지구활성화에주도적으로기여할수있는외국인투자기업유치시별도의추가적지원 : 지구내권장산업의도입을위해개발되는사업에대해조세감면 - 기대효과 : 금융특정개발진흥지구지정으로금융허브조성여건마련 : 침체된도심경제활성화및도심재생 : 도심-여의도- 강남의금융산업유기적네트워크구축 : 녹색금융중심지로성장 : 문화 관광산업의중심지, 국제적허브로성장 - 22 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 세운재정비촉진사업의재정비촉진계획이 2009 년 3 월 19 일결정고시됨에따라대상지역및인 근지역의지가상승에영향을끼칠것으로판단됨. 세운재정비촉진사업의개요는다음과같음. - 지구명 : 세운재정비촉진지구 ( 중심지형 ) - 위치 : 중구및종로구종로3가동일대 - 면적 : 438,585.1m2 - 목표연도 : 2006. 10 2015. 12 - 시행자 : 자치구, 조합, 지정개발자, 토지등소유자등 - 시행방식 : 도시환경정비사업, 도시계획시설사업등 - 추진현황 : 2006. 10. 26 : 세운재정비촉진지구지정고시 2009. 3. 19 : 재정비촉진계획결정고시 2009. 10. 29 : 세운5-1구역주민대표회의승인 2009. 11. 10 : 세운5-1구역사업시행자지정 (LH공사, SH공사 ) 2010. 12월말 : LH공사가사업시행포기의사를밝히면서사업추진은답보상태임. - 중구관할구역 : 세운3구역, 세운5구역, 세운6구역 - 위치도 - 23 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 - 조감도 - 단계별시행계획 - 24 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 - 재정비촉진구역 - 2,3 단계재정비촉진사업개요 구역명위치면적 ( m2 ) 목표년도비고 세운 2 구역종로구장사동 67 번지일대 44,108.5 2012 년 2 단계 세운 3 구역중구입정동 97-4 번지일대 46,072.3 2012 년 2 단계 세운 5 구역중구산림동 82-5 번지일대 43,215.0 2012 년 2 단계 세운 6 구역중구초동 10-1 번지일대 217,611.4 2012 년 3 단계 - 25 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 중구산업현황 - 산업체분류별사업체현황 산업별 구분 사업체수 ( 개소 ) 종사자수 ( 명 ) 농업, 임업및어업 1 43 광업 2 13 제조업 9,008 28,571 전기, 가스, 증기및수도사업 4 1,279 하수 폐기물처리, 원료재생및환경복원업 7 139 건설업 408 10,918 도매및소매업 32,036 96,487 운수업 1,547 16,747 숙박및음식점업 5,406 29,601 출판, 영상, 방송통신및정보서비스업 644 20,677 금융및보험업 1,176 54,018 부동산업및임대업 1,342 8,867 전문, 과학및기술서비스업 2,539 30,057 사업시설관리및사업지원서비스업 1,077 26,273 공공행정, 국방및사회보장행정 71 9,720 교육서비스업 439 7,188 보건업및사회복지서비스업 600 6,314 예술, 스포츠및여가관련서비스업 625 3,514 협회및단체, 개인서비스업 2,172 7,332 계 59,104 357,758 ( 출처 : 제 26 회중구통계연보 2011) - 26 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 - 산업별사업체수 - 산업별종사자수 - 서울특별시중구의산업별사업체수의경우숙박및음식점업은 5,406 개소, 종사자수는 29,601 명으로조사되었음. 이는서울특별시중구전체사업체수의약 9.15%, 종사자수의약 8.27% 에 해당함. - 27 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 (2) 경제환경변화 우리나라금융, 무역등의본점이소재하고, 대기업과국영기업체의본사가위치하여명실상부한중심상업업무지구로서의역할을하고있는중구삼각동 50-1번지일대 281,330.7m2규모가도심금융특정개발진흥지구로지정됨에따라그계획에따라다양한사업이진행될경우대상지역에자본유입이기대되는등의영향으로지가에상승요인으로작용할것으로판단되며, 명동1가 54번지일대의 322,816m2는명동관광특구제1종지구단위계획으로지정되어용도지역도일반상업지역에서중심상업지역으로변경되어있는등자본유입의효과로대상지역의지가에상승요인으로작용하고있음. 세운재정비촉진사업 2 단계및 3 단계사업의재정비촉진계획이결정고시됨에따라향후구체 적사업진행단계에따라대상지역및인근지역의지가에상승요인으로작용할것으로기대 됨. 중구는주택재개발, 재건축사업및도시환경정비사업이활발하게진행되고있으며개발사업 지및인근토지의지가에상승요인으로작용하고있음. 다. 행정적요인 (1) 개요 중구는 1943년 4월 1일구제도실시로경성부전역에 7개사무소가설치되어중구지역에는중앙사무소 ( 중부역소 ) 가설치되었고, 1946년 9월 28일승격되어중구가되었음. 1946. 9. 28 서울시헌장에의해서울시중구로승격 1955. 4. 18 동제실시에따라 55개법정동 32개행정동을설치 1970. 5. 18 동명칭및관할구역변경으로 21개동으로변경 1975. 10. 1 구제확장에따라신당동과중림동편입 1980. 7. 1 동명칭및관할구역변경으로 18개동으로변경 1998. 9. 14 행정구역축소및동사무소통폐합으로 15개동으로변경되어현재에이름. - 28 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 (2) 토지이용현황 중구의토지는용도지역상으로면적을기준으로주거지역에 63.6%, 상업지역에 36.4% 가분포하고있으며, 지목별로는전체면적의 53.2% 가대지로구성되어있으며, 실제이용상황에서는토지이용면적의 35.6% 가상업용으로, 17.6% 가주거용으로이용되고있음. 이는전년과대비하여용도지역상으로는거의변화가없으나최근도심재개발사업에의한주상복합고층건물이신축되는등개발사업의진행등으로주거용내지주상용건물이점차상업용으로전환됨에따라상업용의비중이점차증가하는것으로나타나고있음. 용도지역현황표 ( 단위 : km2 ) 구분 계 일반주거 주거지역 준주거 상업지역 면적 9.96 6.05 0.28 3.63 비율 (100%) (60.8%) (2.8%) (36.4%) ( 출처 : 제 26 회중구통계연보 2011) 공부상지목별현황표 ( 단위 : km2 ) 구분계대지임야도로기타 면적 9.96 5.30 1.34 2.11 1.21 비율 (100%) (53.2%) (13.5%) (21.2%) (12.1%) ( 출처 : 제 26 회중구통계연보 2011) 이용상황별현황표 ( 단위 : km2 ) 구분 계 주거용 대지 상업용 임야공장용지기타 면적 9.96 1.75 3.55 1.36 0 3.30 비율 (100%) (17.6%) (35.6%) (13.7%) (0%) (33.1%) ( 출처 : 제 26 회중구통계연보 2011) - 29 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 2. 지가동향분석 가. 개황 지가변동률현황표 ( 단위 : %) 구분 2010 년도 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 평균 0.195 0.249 0.229 0.072 0.015-0.013-0.031-0.032-0.160-0.170 0.001 0.099 중구누적 0.195 0.445 0.674 0.747 0.762 0.750 0.719 0.687 0.526 0.355 0.356 0.456 구분 2011 년도 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 평균 0.111 0.119 0.153 0.103 0.094 0.082 0.091 0.063 0.045 0.034 0.033 0.028 중구누적 0.111 0.230 0.383 0.486 0.581 0.664 0.756 0.819 0.864 0.898 0.932 0.960 중구지가는 2010년초에정부의부동산정책등의영향으로상승세를보였으나, 실물경기의지속적인침체및국외경제의부진등에따라상승폭이줄어들다가 6월이후하락세로돌아섰으며 11 월들어다소회복하는양상을보였음. 2011년에들어와서는 2010년 11월이후회복세가이어져계속해서상승세를나타내는양상을보였으나 5월부터는상승폭이하락하는양상을보이고있으며, 상승폭은예금금리및물가상승에도미치지못하는상황임. 이는주택재개발사업및도시환경정비사업등대규모개발사업의진행및완료에따른인근지역지가의상승과정부의부동산경기의대한지속적인정책에따른영향으로지가가상승추세를보이다가미국신용등급하락과유럽재정위기등과같은대외적인악재로인해경제전반에위기의식이시작된 5월부터는상승폭이하락한것으로볼수있음. 2011년 12월까지의지가변동률의누계치는 0.960% 상승임. 한편이용상황별로볼때 2011년 12월주거용대지가누계로 1.157%, 상업용대지가누계로 0.885% 의상승률을나타내고있는바, 이것은상가경기는다소침체인반면, 주거용은주택재개발사업지역을중심으로지가상승을주도했기때문임. - 30 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 나. 지역지가동향 중구는명동지역이중심상업지역으로전환되고삼각동일대가도심금융특정개발진흥지구로지정되 어장기적으로자본유입의요인이되고있으며, 최근중국관광객의증가등이명동상권에호재로 작용하여지가는일부도시환경정비사업이진행중인지역을포함하여강보합세임. 중구의도심지역에서는도시환경정비사업이다수진행되고있으며, 신당동및중림동을중심으로 한주택가에서는주택재개발및재건축사업이진행및완료됨에따라지가는대체로강보합세임. 세운상가를중심으로진양상가, 신성상가, 삼풍상가등도세운재정비촉진사업의기대감이있었으 나, 매도호가의과도한상승과경기침체등의영향으로사업진행자체가불투명한상태에놓이게 됨에따라사업계획당시에상승세를보이던지가는현재는보합세에그치고있음. 중림동, 만리동및신당동일대의주택재개발정비계획수립및구역지정에따라지가가강보합세를 나타내고있음. 남대문시장을중심으로한남창동, 북창동, 회현동일대의상업용지는국내경제의지속적인침체상 황과맞물려장기적인영업부진에따른수익성의악화로지가는보합세에머물고있음. 대형쇼핑몰의건축으로지가가상승세를유지해왔던동대문상권지역은라모도, 굿모닝시티, 패션 TV 등의완공에따른공급과잉의효과로이들대형상가는극심한영업부진및대량공실상태가지속되고있어이들지역지가의하락요인으로작용하고있으며, 최근동대문운동장의역사및문화공원으로의개발호재에도불구하고보합세에머물러있음. 필동, 장충동, 광희동등의주거지대는도심접근성이양호하고, 주거환경도쾌적한편으로서부동산수요가꾸준히이어지는결과가격수준은대체로강보합세를나타내고있으며, 남산동, 예장동, 회현동, 남창동의남산북측은최고고도지구의영향으로과거지가가낮은수준이었으나지나치게낮은지가수준에대한반등으로이들지역도강보합세를나타내고있음. 서울시청을중심으로한태평로변의도심업무지대와서울역을중심으로한고층빌딩지대는경제회 복이느려짐에따라오피스수요가늘어나지않아지가역시대체로보합세를나타내고있음. - 31 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 다. 용도지역별지가동향 (1) 상업지역 1 중구지역내상업지역은각업종별로특화된전문상가를중심으로상권이형성되어그나름의지역적특성을가지는바, - 서울시청을중심으로태평로변으로이어지는초고층의업무용빌딩으로이루어진도심업무지대 - 서울역사를중심으로한업무용빌딩지대 - 숙녀복, 아동복등의류와완구, 잡화의도매상가지대인남대문및동대문시장상권 - 의류, 가죽제품등의도매상가지대인동대문상권 - 두산타워, 밀레오레, 거평프레야등동대문시장주변상권 - 청계천복원사업완료에따라청계천양측을따라새롭게형성되는관광상권 - 전문의류상가, 금융산업의중심지인명동상권 - 인쇄업종등이밀집된충무로 3, 4, 5가및인현동일대의도심산업지대 - 위생도기, 건축자재. 지물, 가구, 공구등각기특화된전문상가지대로이루어진을지로 3, 4, 5가동주변지대 - 재래시장형태인중림동, 황학동, 신당동일대의재래시장상권 - 남산타운아파트등대규모아파트단지가입지한약수전철역, 버티고개역, 청구역, 신당역등의역세권지역으로대별할수있음. 2 중구지역내상업지역의지가동향은도시환경정비사업이이루어지는지역에서는지가상승이유 지되어왔으나, 남대문시장과같은재래시장및동대문의대형쇼핑몰공급과잉지역에서는상가경 기침체로인하여지가는보합세에그치고있음. 세운상가일대및다동, 삼각동, 수표동, 수하동일대에서는각종개발사업으로지가가소폭상승 및강보합세를나타내었으며, 재래시장인남대문시장, 동대문시장, 중부시장및쇼핑몰과잉공급지 역인동대문역사및문화공원역일대 ( 을지로 6 가, 을지로 7 가 ) 는지가가보합세임. 명동을중심으로한중심상업지대에서는최근중국관광객의증가등의영향으로상권이활성화되 고있어지가도강보합세를나타내었으며, 기타의상업지역에서는지가가안정세를나타내고있음. - 32 -
Ⅲ. 지역개황및지역지가동향 서 (2) 주거지역 중구의주거지역은신당동, 황학동, 중림동의개발지역과남창동, 남산동, 회현동, 예장동등남산 북측의최고고도지구및필동, 장충동, 광희동, 쌍림동등의기타지역으로구분할수있음. 신당동, 황학동, 중림동및만리동일대는주택재개발사업이꾸준히진행되어지가가상승세를나 타내고있음. 남창동, 남산동, 회현동, 예장동등남산북측일대는과거최고고도지구의영향으로지가가낮은 수준에머물렀으나, 도심접근편의성, 주거쾌적성등이양호한때문으로부동산수요가꾸준히이 어져강보합세내지소폭의상승세를나타내고있음. 필동, 장충동, 광희동, 쌍림동등의기타지역은기존주거지가상업지로이행됨에따라지가는강보 합세를나타내고있음. - 33 -
명동 M 호텔 ( 가칭 ) 개발사업 컨설팅보고서 제 4 장 원가법에의한 가격수준검토
Ⅳ. 원가법에의한가격수준검토 IV. 원가법에의한가격수준검토 1. 검토방법 가. 개요 원가법 이란가격시점에서대상물건의재조달원가에감가수정을하여대상물건이가지는가격수준을검토하는방법을의미함. 본건은현재 근린생활시설및주차장부지 로이용중이나귀요청에의거하여이에구애됨이없이평가하되, 귀제시된사업계획서에의하여 명동M호텔 ( 가칭 ) 신축됨을전제로하여평가하였음. 나. 검토전제본건검토시점은 2012년 10월 31일이나귀의뢰목적등을고려하여가격시점은건물준공예정시점인 2015년 10월 31일을기준하였으므로, 향후공사진행상황의변화등에따라변동이있을수있음. 다. 검토방법본건중토지는당해토지와유사한이용가치를지닌다고인정되는표준지의공시지가를기준으로공시기준일로부터가격시점까지의지가변동률및당해토지의위치 형상 규모 가로조건 이용도및효용성등토지의객관적가치에영향을미치는제요인을고려하고, 인근지의지가수준등을참작하여평가하되본건기호 (1,2) 는일단지로이용예정으로이를감안하여평가하였음. 본건건물은구조 용재 시공의정도 관리및이용상태 부대설비등을종합참작하여적산가격으로평가하되, 본건준공예정시점이 2015년 10월 31일인점을고려하여검토시점의재조달원가에물가상승률을감안하여평가하였음. 토지단가 = 비교표준지공시지가 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 기타요인 건물단가 = 재조달원가 잔존내용년수 / 내용년수 - 35 -
Ⅳ. 원가법에의한가격수준검토 2. 토지의평가 가. 표준지공시지가의선정 대상토지와용도지역, 지목, 이용상황등이동일하고지리적으로가장근접한공시지가중가격시 점과가장근접한 2012 년 1 월 1 일공시지가를선정함. 소재지 면적 ( m2 ) 지목 공시지가 ( 원 / m2 ) 용도지역 지리적위치이용상황 주위환경도로교통 형상지세 충무로 2 가 62-12 1,209 대 21,500,000 중심 상업 명동밀리오레 주차빌딩 업무용 노선 상가지대 광대 소각 사다리 평지 나. 시점수정 (1) 지가변동률 ( 서울특별시중구상업지역 ) 기간 용도지역별 서울특별시중구상업지역 비고 2012.01.01 ~ 2012.09.30 0.489 누계 2012.10.01 ~ 2012.10.31-0.002 2012 년 10 월 2012.01.01 ~ 2015.10.31 0.416% (1.00416) 1.00489 (1-0.00002 1,095/31) (2) 생산자물가상승률 2012. 10 123.2 = 2011. 12 122.9 1.00244 (0.244% 상승 ) (3) 적용시점수정치 결정의견 생산자물가상승률은거시경제지표로서국지적인지가변동추이를적절히반영하지못하는것으로판단되어별도로적용하지아니하고, 당해지역의지가변동추이가적절히반영된지가변동률을시점수정치로적용함. 적용시점수정치 1.00416-36 -
Ⅳ. 원가법에의한가격수준검토 다. 지역요인 결정의견본건이비교표준지임. 지역요인비교치 1.00 라. 개별요인 (1) 개별요인의비교항목 조건 항 목 세항목 가로조건 가로의폭, 구조등의상태 폭, 포장, 보도, 계통및연속성 접근조건 교통시설과의접근성인근교통시설과의거리, 접근성및편부상가및기타편익시설과의접근성인근상가와의거리및편의성 자연환경 지반, 지질등 인근환경 인근토지의이용상황및이용상황과의적합성 환경조건 공급및처리시설의상태 상수도, 하수도, 기타자원등 기타 일조, 통풍, 토질등 위험및혐오시설등 면적, 접면, 너비, 깊이, 형상등 면적, 접면너비, 깊이 부정형지, 삼각지, 자루형획지, 맹지 획지조건 방위, 고저등 방위, 고저, 경사지 접면도로상태 각지, 2면획지, 3면획지 행정적조건 행정상의규제정도 용도지역, 지구, 구역등기타규제 기타조건 기타 장래의동향, 기타 (2) 개별요인비교치 본건이비교표준지임.(1.00) - 37 -
Ⅳ. 원가법에의한가격수준검토 마. 기타요인의보정 (1) 기타요인보정의필요성및근거 감정평가에관한규칙 제17조, 건설교통부유권해석 ( 건설부토정30241-36538, 1991.12.28), 대법원판례 (98두6067(1998.7.10), 92누16300(1993.9.10)) 등의취지에따라인근지역또는동일수급권내유사지역의평가전례, 매매사례와균형을유지하고, 인근지역의지가수준을적정히반영하기위하여기타요인의보정이필요함. (2) 기타요인보정을위한조사, 분석자료 ( 가 ) 본건의최근 3 년간개별공시지가 구분 2010 년 2011 년 2012 년 기호 1 ( 충무로 2 가 62-12) 20,600,000 20,600,000 21,500,000 기호 2 ( 충무로 2 가 62-21) 20,600,000 20,600,000 21,500,000 ( 나 ) 인근유사토지의호가수준 용도지역주위환경표준적이용접면도로등호가수준 ( 원 /3.3 m2 ) 비고 중심상업 노선상가지대 대 광대로변 120,000,000 원 ~ 150,000,000 원내외 - - 38 -
Ⅳ. 원가법에의한가격수준검토 ( 다 ) 인근평가전례 일련번호소재지용도지역이용상황 a b 충무로 2 가 62-12 외 ( 본건 ) 충무로 2 가 65-19 중심상업상업용 중심상업상업용 도로조건 면적 ( m2 ) 단가 ( 원 / m2 ) 평가년도개별지가 ( 원 / m2 ) 단가 / 개별지가 가격시점평가목적 광대소각 1,417.4 32,200,000 21,100,000 1.53 `08.08.20 ( 일반거래 ) 광대한면 212.6 50,000,000 34,100,000 1.47 `09.11.19 ( 담보 ) c 충무로 2 가 64-1 중심상업업무용 세각 ( 가 ) 207.6 37,000,000 24,100,000 1.54 `10.05.06 ( 담보 ) ( 라 ) 매매사례 ( 등기사항전부증명서기준 ) 일련번호 소재지용도지역이용상황 도로조건 토지면적 ( m2 ) 건물연면적 ( m2 ) 거래가액 ( 원 ) 단가 ( 원 / m2 ) 매매시점 비고 A 회현동 3 가 1-5 일반상업업무용 광대세각 243.3 2,463.98 11,000,000,000 45,200,000 ( 건물포함 ) `11.08.09 - ( 마 ) 사례위치도 - 39 -
Ⅳ. 원가법에의한가격수준검토 (3) 기타요인보정치의결정 결정의견 본건주변의지가수준, 거래동향, 인근의매매사례, 평가전례등을종합적으로참작하고, 평가목적을고려하여가장현실성및타당성이있는가격에접근하기위해상기자료를토대로아래와같이기타요인보정치를결정하였음. 기타요인보정치 1.80 바. 토지단가의결정 기호 공시지가 ( 원 / m2 ) 시점수정지역요인개별요인기타요인 산정단가 ( 원 / m2 ) 결정단가 ( 원 / m2 ) 1~2 21,500,000 1.00416 1.00 1.000 1.80 38,860,992 38,900,000 사. 토지평가액 구분 단가 ( 원 / m2 ) 면적 ( m2 ) 평가액 ( 원 ) 1~2 38,900,000 1,417.4 55,136,860,000-40 -
Ⅳ. 원가법에의한가격수준검토 3. 건물의평가 가. 표준신축단가 (2012 년건물신축단가표, 한국감정원 ) 분류번호용도구조급수표준신축단가 ( 원 / m2 ) 내용연수 7-2-5-1 호텔 철근콘크리트조슬래브지붕 1 1,589,000 50 (45~55) 7-2-5-1 호텔 철근콘크리트조슬래브지붕 2 1,326,000 50 (45~55) 나. 재조달원가결정 (1) 검토시점의재조달원가 상기의표준신축단가표를참고로하여본건건물의구조, 용도, 시공의정도, 마감재수준, 경제적 특성등을고려한신축단가에부대설비등에따른보정단가를반영하여재조달원가를결정함. 표준단가 ( 원 / m2 ) 1,326,000 원 / m2 위생및급배수설비, 급탕설비 전기설비, 소방설비, 방송설비 재조달원가 보정단가 ( 원 / m2 ) 냉난방설비, 자동제어설비 승강기설비, 에스컬레이터설비 340,000 주차관제설비, 기타설비등 재조달원가 ( 원 / m2 ) 지상 1 층 ~ 지상 20 층 1,660,000 지하 1 층 ~ 지하 3 층 1,000,000 ( 지상층의 60% 수준 ) - 41 -
Ⅳ. 원가법에의한가격수준검토 (2) 준공예정시점의재조달원가 ( 가 ) 생산자물가지수 구분 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (10월까지) 평균 생산자물가지수 102.3 111.1 110.9 115.1 122.1 123.95 114.2 상승률 (%) - 8.6-0.18 3.79 6.08 1.52 3.96 ( 나 ) 건설공사비지수 구분 2008 2009 2010 2011 2012 (10 월까지 ) 평균 건설공사비지수 123.61 127.12 132.63 142.53 147.10 134.6 상승률 (%) - 2.84 4.33 7.46 3.21 4.46 ( 다 ) 준공예정시점의재조달원가 생산자물가지수는 2010년이후전년대비 3% 이상상승하였으나 2012년에는 10월까지전년대비 1.52% 상승하여상승률이하락하고있음. 건설공사비지수의경우에도 2010년이후전년대비 4% 이상상승하였으나 2012년에는 10월까지전년대비 3.21% 상승에그치고있음. 생산자물가지수및건설공사비지수를고려하여본건의준공예정시점의재조달원가는검토시점의재조달원가에매년 3% 씩상승률을적용하여결정함. 구분검토시점의재조달원가상승률 준공예정시점의재조달원가 * 재조달원가 ( 원 / m2 ) 지상 1 층 ~ 지상 20 층 1,660,000 지하 1 층 ~ 지하 3 층 1,000,000 ( 지상층의 60% 수준 ) 1.03^3 1,810,000 1,090,000 * 검토시점의재조달원가 상승률 - 42 -
Ⅳ. 원가법에의한가격수준검토 다. 건물단가의산정 감정평가에관한규칙 제 11 조에의거하여경제적내용연수를기준으로감가수정을하되, 건물 특성을고려하여정액법을적용하여건물단가를산정하였음. 구분 재조달원가 ( 원 / m2 ) 내용년수 실제경과년수 유효경과년수 잔존가치율 건물단가 ( 원 / m2 ) 비고 지상 1 층 ~20 층 1,810,000 55 - - 55/55 1,810,000 - 지하 1 층 ~ 지하 3 층 1,090,000 55 - - 55/55 1,090,000 - 라. 건물평가액 구분 재조달원가 ( 원 / m2 ) 면적 ( m2 ) 평가액 ( 원 ) 지상 1 층 ~20 층 1,810,000 11,894.68 21,529,370,800 지하 1 층 ~ 지하 3 층 1,090,000 3,226.66 3,517,059,400 합계 15,121.34 25,046,430,200 4. 원가법에의한적산가격 구분 단가 ( 원 / m2 ) 면적 ( m2 ) 평가액 ( 원 ) 토지 38,900,000 1,417.4 55,136,860,000 건물 - 15,121.34 25,046,430,200 합계 80,183,290,200-43 -
명동 M 호텔 ( 가칭 ) 개발사업 컨설팅보고서 제 5 장 수익환원법에의한 가격수준검토
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 V. 수익환원법에의한가격수준검토 1. 개요 수익환원법이란효용에근거한수익성의원리에의하여장래합리적으로예측되는순수익을적정한자본환원율로환원하여검토대상의가격수준을구하는방법이며, 특히수익이발생하는모든임대부동산의가격수준검토에매우유용한방법임. 수익환원법으로부동산가격수준을검토방법중일반적으로할인현금수지분석법 (Discounted Cash Flow Analysis) 이사용되며할인현금수지분석법은매기간기대되는현금수지를현재가치로할인해서대상부동산의가격수준을검토하는방법을말함. 할인현금수지분석법은할인대상이되는소득이나현금수지의유형에따라 1 순영업소득 (NOI) 모형, 2 세전현금수지 (BTCF) 모형, 3 세후현금수지 (ATCF) 모형으로나누어지는데, 본검토에서는순영업소득 (NOI, Net Operating Income) 모형을기준으로검토하도록함. 2. 분석의전제조건및산식 첫째, 본건은숙박시설 ( 호텔 ) 로서숙박시설 ( 호텔 ) 에적합한평균객실단가 (ADR), 객실판매율, 영업경비비율, 할인율등을적용하여대상의수익환원법에의한가격수준을검토함. 둘째, 분석에필요한현금흐름은현금유입예정시점인 2015년 10월 31일이후향후 10년간대상부동산을운영한후재매각하는것을가정하여추정함. 셋째, 현금흐름은인근유사숙박시설의표준적인수준을근거로산정하였으며, 다음산식에의하여가격수준을검토하였음. 재매도가격수준 * NOI n : 매기순영업소득 (NOI), k : 할인율, n : 기간 * 재매도가격수준 (Resale Value) : NOI n+1 재매도환원율 (%) - 45 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 < 순영업소득산정과정 > 항목 내용 a 총영업수익 (GOR :Gross Operation Revenue) 총영업수익은대상부동산으로부터기대되는연간총소득을의미함. ( 객실수입 + 부대시설부분 ( 식음료부분 + 기타부분 ) 수익 ) b 영업경비 (OE :Operation Expense) 영업경비는청소비, 시설관리비, 수도광열비등이포함되며, 영업경비율은유효조소득에대한일정비율임.( 객실, 식음료, 기타부분별경비, 일반관리비, 홍보비등 ) c 영업이익 (GOP :Gross Operation Profit) d 순영업소득 (NOI :Net Operation Income) 영업이익은총영업수익에서영업경비를제외한소득임. a (1 - b) 순영업소득은영업이익에서추가수수료등을제외한소득으로본건에서는별도의추가수수료는고려하지않음. 따라서영업이익이곧순영업소득임. 3. 총영업수익 (GOR : Gross Operation Revenue) 가. 개요총영업수익 (GOR:Gross Operation Revenue) 이란대상부동산으로부터기대되는연간총소득으로대상부동산이완전히점유되었을때얻을수있는소득을의미함. 총영업수익은객실부분과부대시설부분 ( 식음료부분및기타수익 ) 의수익의추정하여산정하되, 본건의경우개발예정부동산으로부대시설부분의업종, 면적등이확정되지않았으므로귀요청에의거별도고려하지않음. 객실부분의수익은인근유사호텔의평균객실단가, 객실판매율을근거로가용객실당수입 (RevPAR) 을추정하여산정함. RevPAR = ADR 객실판매율 - 46 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 나. 평균객실단가 (ADR : Average Daily Rate) 및객실판매율의추정 본건호텔의예상평균객실단가추정을위해본건인근유사등급호텔의운영실적과비교분석 하였음. (1) 서울시호텔업운영현황 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 ) 호텔업지표 ( 실,%, 원 ) 구분 판매객실수 객실이용률 판매객실평균요금 (ADR) 객실당수입 (RevPAR) 전체 6,087,145 80.74 157,116 126,856 관광 5,882,095 80.55 156,394 125,975 특 1 급 2,774,929 79.33 215,331 170,822 특 2 급 1,568,372 87.46 120,646 105,517 1 급 1,010,347 82.21 98,516 80,990 2 급 257,045 67.61 61,630 41,668 3 급 123,919 56.68 66,608 37,753 미등급 147,483 80.45 64,726 52,072 가족 205,050 86.56 177,843 153,941-47 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 (2) 인근지역호텔운영현황 ( 가 ) 특 2 등급 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 ) 구분 객실수 호텔업지표 ( 실,%, 원 ) 판매객실수객실이용률판매객실평균요금 (ADR) 객실당수입 (RevPAR) 라마다서울호텔 243 82,399 92.90 97,968 91,012 롯데시티호텔마포 284 98,169 94.70 130,558 123,638 베스트웨스턴프리미어호텔국도 295 100,122 92.99 136,969 127,367 서울로얄호텔 304 103,078 92.90 167,987 156,060 세종호텔서울 305 98,161 88.18 150,621 132,818 코리아나호텔 337 112,790 91.70 133,257 122,197 퍼시픽호텔 139 48,859 96.30 136,955 131,887 프레지던트호텔 303 86,859 78.54 133,761 105,056 호텔피제이 271 81,472 82.37 149,489 123,134 ( 나 ) 1 등급 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 ) 구분 객실수 판매객실수 호텔업지표 ( 실,%, 원 ) 객실이용률 판매객실평균요금 객실당수입 사보이호텔 103 35,985 95.72 128,890 123,373 이비스앰배서더명동 280 98,502 96.38 157,394 151,696-48 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 (3) 평균객실단가의추정한국관광호텔업협회의공시자료에의하면본건과유사한서울지역의특2등급호텔의 2011년평균객실단가 (ADR) 은 120,646원임. 그러나본건인근에위치한특2등급호텔인세종호텔서울은평균객실단가가 150,621원, 서울로얄호텔의경우 2011년평균객실단가가 167,987원으로나타나는등본건과유사한인근지역의특2 등급호텔의평균객실단가의경우입지여건, 객실상태등에따라다소상이하지만평균적으로 150,000원 ~ 170,000원수준을보이고있음. 준공예정시점인 2015년 10월 31일을기준할경우본건이신축호텔인점과평균물가상승률 (3%) 등을감안할때평균객실단가는 180,000원수준이적정한것으로판단됨. (4) 객실판매율의추정한국관광호텔업협회의공시자료에의하면본건과유사한서울지역의특2등급호텔의 2011년객실판매율은 87.46% 임. 또한본건인근에위치한특2등급호텔인세종호텔서울의객실판매율은 88.18%, 서울로얄호텔의경우객실판매율이 92.90% 로나타나는등본건과유사한호텔의객실판매율은 80%~90% 내외의객실판매율을나타내고있음. 외국관광객의수요증가등향후객실판매율의증가가예상되지만, 본건호텔은 2015 년 10 월준 공예정으로향후시장의변동가능성및서울지역특 2 등급호텔객실판매율평균수준을고려하여, 본건의객실판매율은 80% 를적용하기로함. - 49 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 다. 총영업수익의추정 (1 차년도 ) 본건은부대시설부분의영업수익은고려하지않으므로객실부분영업수익을총영업수익으로결정 함. 구분금액 ( 원 ) 비고 평균객실단가 (ADR)( 원 ) 180,000 객실판매율 80% 가용객실당수입 (RevPAR)( 원 ) 144,000 RevPAR= ADR 객실판매율 예정객실수 ( 실 ) 261 연간운영일수 ( 일 ) 365 객실영업수익 ( 원 ) 13,718,160,000 RevPAR 예정객실수 연간운영일수 4. 영업경비의추정 영업경비란임대건물의운영을위해소요되는고정및변동경비로서보험료, 재산세, 정착물이나 비품에대한감가상각비, 편익시설사용료 ( 전기, 수도, 냉난방연료비등 ), 수선비, 공구비등으로 구성됨. 일반적으로호텔의경비율은호텔의등급, 규모, 부대시설의종류및특징등에따라개별적으로차이를보임. 국세청이발표한 호텔업 의단순경비율 ( 영업비용 / 매출액 ) 은 69.8% 이나, 이는객실운영경비및부대시설 ( 식음료및기타 ) 운영경비를포함한비율로본건의경우부대시설부분의비중이확정되지않았음. 따라서호텔객실부분에대한일반적인수준의경비비율만을적용해야하므로총영업수익의 35% 를영업경비로추정함. - 50 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 5. 적용비율의결정 가. 개요수익기준가치의추정은매년의총영업수익상승률, 할인율, 환원이율등의전제조건이필요함. 할인율 (Discount Rate) 은미래가치를현재가치로변환하는비율로서, 이는금융적투자자의특정자산분야에대한요구수익률로볼수있음. 본평가에서는국고채, 회사채등시중금리, 소비자물가상승률등각종지표의통계자료를분석하여적정할인율을추정하며적용함. 재매도환원율 (Resale Capitalization Rate) 은보유기간말재매도가격수준을추계하기위해순영업소득에적용되는환원율로서기출환원율 (Going-out Capitalization Rate) 이라고도함. 자본환원율 (Capitalization Rate) 은부동산전체가치에대한순영업소득의비율로서자본수익률과자본회수율의합으로정의되고있음. 보유기간말재매도가치를추정하기위한것으로재매도환원이율이라고도함. 나. 관련지표 (1) 최근금리지표 (2012 년 ) 구분 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월평균 CD유통수익률 (91일) 국고채 (3년) 회사채 ( 장외3년, AA- 등급 ) 3.55 3.53 3.54 3.54 3.54 3.54 3.34 3.19 3.14 2.93 3.34 3.37 3.43 3.55 3.50 3.38 3.29 3.01 2.83 2.81 2.78 3.16 4.24 4.25 4.36 4.25 4.01 3.87 3.60 3.40 3.31 3.30 3.81 (2) 생산자물가지수 구분 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (10월까지) 평균 생산자물가지수 102.3 111.1 110.9 115.1 122.1 123.95 114.2 상승률 (%) - 8.6-0.18 3.79 6.08 1.52 3.96-51 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 (3) 투자수익률 ( 단위 : %) ( 출처 : 국토해양부, 2012.3 분기상업용부동산임대사례추계결과보고서 ) 2012년 3/4분기투자수익률은오피스빌딩 0.21%, 매장용빌딩 0.47% 로나타났으며경기침체로투자심리위축에따른자산가치하락과재산세부과에따른영업경비증가로자본수익률 ( 오피스 (-0.91%), 매장용 (-0.48%)) 과소득수익률 ( 오피스 (1.12%), 매장용 (0.95%)) 모두전기대비하락하였음. 투자수익률하락은글로벌경제의불확실성과국내경제성장률하향이전망되는가운데소비및투자심리위축에따른것으로보임. - 52 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 다. 총영업수익상승률추정생산자물가지수의경우매년상이하지만평균적으로 3.98% 의상승률을보이고있으며, 2012년의경우 9월까지상승률이 1.52% 로 2012년평균상승률의경우최근 5년간평균상승률인 3.96% 에미치지못할것으로예상됨. 총영업이익상승률은현재외국관광객의증가로호텔수요의증가가예상되지만, 최근금리지표및생산자물가지수, 현재금융시장등거시경제현황, 인근지역부동산시장동향, 향후임대수요의증가가능성등을종합적으로감안하여연3% 를적용하기로결정함. 라. 할인율의추정할인율의추정은무위험률에대한부동산에투자함에따른위험율을더하여추정하되대체투자수단인채권, 주식수익률과의관계, 시장에서발표된할인율, 최근자산운용사들의부동산펀드시장수익률등을종합참작하여대상부동산의위험을가장적절히반영하고있다고인정되는할인율로결정하였음. 무위험율로는국고채 (5년) 수익률이일반적으로활용되고있는바, 이를고려하여적용하였으며, 일반적으로부동산투자상품의위험은기업에투자하는주식보다는낮고채권보다는높게형성되고있음. 본건의수익적측면에서의가치검토를위하여, 할인율은현재금융시장의 CD유통수익률 (91일), 국고채 (3년), 국고채 (5년), 회사채 ( 장외3년, AA- 등급 ) 의금리수준등을고려하여결정하여야함. 할인율은주관적인개념의투자자의요구수익률로서최근의투자수익률자료, 주요금리지표, 시장상황, 본건및유사부동산에대한기대수익률등을종합적으로감안하여결정하여야함. 따라서무위험률 ( 국고채수익률기준 ) 에위험할증률 ( 부동산의비유동성, 환금성, 시장위험등 ) 을고려하여 8.5% 로결정함. 마. 환원이율재매도환원율 (Resale Capitalization Rate) 은보유기간말재매도가격수준을추계하기위해순영업소득에적용되는환원율로서기출환원율 (Going-out Capitalization Rate) 이라고도함. 자본환원율 (Capitalization Rate) 은부동산전체가치에대한순영업소득의비율로서자본수익률과자본회수 - 53 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 율의합으로정의되고있음. 통상적으로 1기의순영업소득을환원할때적용되는기입환원율 (Going-in Capitalization Rate) 에비해서재매도환원율은시간에따른위험등을반영하여기입환원율보다높은수준에서결정됨. 본평가에서는각종금리수준, 자본수익률및투자수익률, 미래시점의불확실성등을종합적으로고려하여 8.0% 를재매도환원율로결정함. 6. 재매도가격 (Resale Value) 가. 개요 재매도가격 (Resale Value) 이란보유기간말대상부동산에대한적정한가치로서본평가에서는보 유기간경과후초년도의순수익을추정하여재매도환원율로환원한후매도경비를고려하여추정 함. 나. 매도경비 매도경비는중개수수료, 법적수속비, 기타비용등을포함하며, 기간말재매도가치의 3% 로결정함. 7. 수익환원법기준가격수준 가. 개요 상기산정한현금흐름과할인율등을적용하여 DCF 법에기준한대상의수익환원법에의한개발후 가격수준을검토함. - 54 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 나. 할인현금수지분석법 (DCF) 에의한수익가격 구분 기간 1 2 3 4 5 6 객실부분매출 1) 17,147,700,000 17,662,131,000 18,191,994,930 18,737,754,778 19,299,887,421 19,878,884,044 객실판매율 80% 80% 80% 80% 80% 80% 객실부분영업수익 13,718,160,000 14,129,704,800 14,553,595,944 14,990,203,822 15,439,909,937 15,903,107,235 부대수익 0 0 0 0 0 0 총영업수익 13,718,160,000 14,129,704,800 14,553,595,944 14,990,203,822 15,439,909,937 15,903,107,235 영업경비 6,001,695,000 6,181,745,850 6,367,198,226 6,558,214,172 6,754,960,597 6,957,609,415 순영업소득 7,716,465,000 7,947,958,950 8,186,397,718 8,431,989,650 8,684,949,340 8,945,497,820 현가계수 0.92166 0.84946 0.78291 0.72157 0.66505 0.61295 현 가 7,111,949,309 6,751,435,749 6,409,197,070 6,084,306,897 5,775,885,810 5,483,098,972 구분 기간 7 8 9 10 11 객실부분매출 20,475,250,565 21,089,508,082 21,722,193,324 22,373,859,124 23,045,074,898 객실판매율 80% 80% 80% 80% 80% 객실부분영업수익 16,380,200,452 16,871,606,466 17,377,754,659 17,899,087,299 18,436,059,918 부대수익 0 0 0 0 0 총영업수익 16,380,200,452 16,871,606,466 17,377,754,659 17,899,087,299 18,436,059,918 영업경비 7,166,337,698 7,381,327,829 7,602,767,663 7,830,850,693 8,065,776,214 순영업소득 9,213,862,754 9,490,278,637 9,774,986,996 10,068,236,606 10,370,283,704 재매도가격 2) 129,628,546,300 매도비용 3,888,856,389 복귀가치 125,739,689,911 현가계수 4) 0.56493 0.52067 0.47988 0.44229 현가 5,205,153,862 4,941,298,137 4,690,817,586 60,065,865,145 3) 수익가격 ( 원 ) 5) 112,519,000,000 1) 객실부분매출 = ADR 객실수 365일 4) 현가계수 : 1/(1+ 할인율 ) n (n : 기간 ) 2) 재매도가격 = 11기 NOI 기출환원율 5) 수익가격 : 매기현가의합 3) 10기현가 : ( 10기순영업수익 + 복귀가치 ) 현가계수 - 55 -
Ⅴ. 수익환원법에의한가격수준검토 다. 수익가격의결정 본건할인형금수지분석법에의한수익가격은인근유사등급호텔의평균객실단가 (ADR) 및객실판매율을참조하여평균객실단가는 180,000원, 객실판매율은 80% 로결정하였음. 객실부문의초년도매출은예상객실수 261실을기준하여 17,147,700000원으로산출하였으며, 여기에객실판매율을적용하여객실부분영업수익은 13,718,160,000 원으로결정하였음. 다만본건의경우부대시설 ( 식음료부분및기타 ) 이확정되지않은상태이므로부대수익은별도로고려하지않았으며, 객실부분영업수익을총영업수익으로가정하였음. 또한매년총영업수익은최근금리지표및생산자물가지수등을종합적으로고려하여매년 3% 씩상승하는것으로가정하여적용하였음. 호텔영업경비는객실운영경비및부대시설운영경비를포함한비율이나본건의경우부대시설부분의비중이확정되지않아호텔객실부분에대한일반적인수준의경비비율만을적용하여총영업수익의 35% 를영업경비로추정하였으며, 총영업수익에서영업경비를공제하여순영업소득을산출하였음. 재매도가격은보유기간경과후초년도의순영업소득인 11기순영업소득을재매도환원율 9% 로환원한후매도경비 ( 중개수수료, 법적수속비등 ) 3% 를공제하여산정하였음. 재매도가격산정시적용한재매도환원율은각종금리수준, 자본수익률및투자수익률, 미래시점의불확실성등을종합적으로고려하여결정하였음. 본건매년의순영업소득은할인율 ( 무위험률 ( 국고채수익률 ) 에위험할증률 ( 시장위험등 ) 을고려하여 8.5% 로결정 ) 로할인하여현가하였으며, 매년현가의합을수익가격 (112,519,000,000 원 ) 으로결정하였음. - 56 -
명동 M 호텔 ( 가칭 ) 개발사업 컨설팅보고서 제 6 장 개발후가격수준의결정
Ⅴ. 개발후가격수준의결정 VI. 개발후가격수준의결정 1. 시산가격수준조정 시산가격이란감정평가각방식을적용하여구한가격으로원가법및수익환원법을기준하여산정한가격수준으로서이러한시산가격수준을비교검토하여최종가격수준을결정하기위해조정하는과정을시산가격수준조정이라함. 원가방식에의한가격은본부동산을재조달하는데필요한원가에근거하여전체부동산의적산가격을산정하였으므로가장이론적이라고할수있으나, 시장성의반영이라는측면에서는다소간의한계를가지고있는바평가액결정에서고려하지아니함. 수익방식에의한가격은향후의임대상황및재매도가치, 할인율및환원율의예측에따른위험이있고이에민감하게반응하는단점이있으나, 장래이익의현가합이라는부동산가격정의에가장부합되는평가방식으로본건의수익성및시장에서의수익률등을고려하여산정된것으로투자자의주요한의사결정요인으로작용함. 2. 대상부동산의개발후가격수준결정 원가법기준수익환원법기준비고 80,183,290,200 원 112,519,000,000 원 - 가격수준의결정은검토목적, 본건부동산의성격, 시장상황등을종합적으로고려하여야하며상기제시된시산가격수준은합리성및적정성이인정됨. 본건의최종적정가격은최근의시장동향을잘반영하고있는투자자의주요의사결정요인이되는수익성에근거한수익방식에의한가격을중심으로 112,519,000,000( 원 ) 으로결정함. - 58 -
명동 M 호텔 ( 가칭 ) 개발사업 컨설팅보고서 제 7 장 사업성검토
Ⅵ. 사업성검토 VII. 호텔시장분석 1. 전국호텔업운영현황 가. 2011 전국호텔업등록현황 관 광 호 텔 수 구분서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주계 특 1 급 특 2 급 1 급 2 급 3 급 등급 미정 계 상 관광호텔 가족호텔 업체수 21 6 3 3 2 1 2 2 7 1 1 1 5 2 12 69 객실수 10,294 2,469 696 1,020 325 174 495 474 1,811 328 118 208 1,661 401 3,622 24,096 업체수 26 4 3 6 2 2 5 8 1 3 2 1 3 4 5 75 객실수 5,823 621 417 1,380 198 393 744 1,278 180 467 277 46 532 478 507 13,341 업체수 33 13 2 1 6 5 1 20 11 15 1 4 9 15 13 18 167 객실수 3,740 1,209 105 94 363 361 75 1,644 716 1,077 60 306 582 967 1,093 1,600 13,992 업체수 21 12-11 6 6 2 16 4 1 7 7 5 9 7 5 119 객실수 1,309 585-506 252 225 146 818 215 30 311 328 248 524 361 284 6,142 업체수 14 11-8 1 4 12 2 3 1 2 7 4 2 71 객실수 716 1,516-330 44 193 667 114 103 38 91 331 172 123 4,438 업체수 26 3 12 13 4 3 2 27 7 1 5 3 10 10 8 9 143 객실수 1,942 288 727 643 174 486 65 1,481 521 45 238 183 526 516 379 540 8,754 업체수 141 49 20 42 21 21 7 82 39 22 16 18 28 49 38 51 644 객실수 23,824 6,688 1,945 3,973 1,356 1,832 781 5,828 4,655 1,763 1,076 1,250 1,701 4,531 2,884 6,676 70,763 업체수 0 객실수 0 업체수 7 1 1 1 1 7 1 1 4 9 8 17 58 객실수 1,336 17 30 35 52 557 52 100 1,939 461 594 914 6,087 전통호텔업체수 1 1 1 3 객실수 21 16 26 63 호스텔업체수 1 5 6 객실수 15 117 132 소계 업체수 7 1-2 - - 1 1 7 1 1 4 10 1 8 23 67 객실수 1,336 17-45 - - 35 52 557 52 100 1,939 482 16 594 1,057 6,282 호텔업소계휴양콘도미니엄소계총계 업체수 148 50 20 44 21 21 8 83 46 23 17 22 38 50 46 74 711 객실수 25,160 6,705 1,945 4,018 1,356 1,832 816 5,880 5,212 1,815 1,176 3,189 2,183 4,547 3,478 7,733 77,045 업체수 - 4-2 - - - 16 59 8 15 7 6 16 8 41 182 객실수 - 1,385-351 - - - 3,113 18,706 1,817 2,749 815 942 3,010 1,338 4,397 38,623 업체수 148 54 20 46 21 21 8 99 105 31 32 29 44 66 54 115 893 객실수 25,160 8,090 1,945 4,369 1,356 1,832 816 8,993 23,918 3,632 3,925 4,004 3,125 7,557 4,816 12,130 115,668 * 출처 : 문화관광체육부 - 60 -
Ⅵ. 사업성검토 나. 객실운영현황 ( 총괄 ) 구분 2010 년 (F) 2011 년 (G) 증감율 (%) (G/F) 숙박객수 ( 명 ) 20,747,073 20,879,363 0.64 연숙박객수 ( 명 ) 41,818,649 41,520,329-0.71 객실매출액 ( 천원 )(A) 1,728,666,343 1,862,045,722 7.72 판매객실수 ( 실 )(B) 15,179,318 15,506,757 2.16 판매객실평균요금 ( 원 ) (C=A B) 113,883 120,080 5.44 객실이용률 (%)(D) 63.94 65.15 1.89 객실당수입 ( 원 )(E=C D) 72,817 78,232 7.44 * 출처 : 2011 호텔업운영현황 ( 한국관광호텔업협회 ) 1) 판매객실평균요금 {ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액 (Room Revenue) 판매객실수 (Number of Rooms sold) 2) 객실이용률 {OCC(Occupancy)}=( 판매객실수 판매가능객실수 ) 100 3) 객실당수입 {revpar(revenue per Available Room)}=ADR OCC 2011 년객실이용률은전년도에비하여 1.89% 상승한것으로나타났으며, 판매객실평균요금 (ADR) 은전년도에비하여 5.44% 증가한 120,080 원으로나타났으며, 객실당수입 (revpar) 은 7.44% 증가한 78,232 원으로전년도에비하여객실운영이다소호전된것으로나타남. - 61 -
Ⅵ. 사업성검토 (1) 시도별객실운영현황 구분 숙박객수 ( 명 ) 연숙박객수 ( 명 ) 객실매출액 ( 천원 ) (A) 판매객실수 ( 실 ) (B) 판매객실평균요금 ( 천원 ) (C=A B) 객실이용률 (%) (D) 객실당수입 ( 원 ) (E=C D) 서울 6,305,349 12,923,047 956,389,227 6,087,145 157,116 80.74 126,856 부산 1,492,113 2,885,674 150,608,340 1,350,144 111,550 63.69 71,046 대구 414,687 575,650 30,495,631 354,501 86,024 51.46 44,268 인천 1,296,595 2,278,942 85,211,789 998,990 85,298 78.41 66,882 광주 260,281 585,961 15,255,916 214,259 71,203 48.74 34,704 대전 371,547 561,938 21,228,777 259,394 81,840 50.36 41,215 울산 177,027 722,880 23,526,607 167,041 140,843 60.94 85,830 경기 1,504,426 2,593,770 93,348,380 1,222,782 76,341 64.48 49,225 강원 1,599,321 2,620,518 73,526,476 697,035 105,485 44.60 47,046 충부 402,819 988,484 17,373,864 215,030 80,797 39.04 31,543 충남 359,029 1,036,792 15,339,673 213,308 71,913 52.24 37,567 전북 1,461,356 1,874,996 40,080,808 409,623 97,848 44.26 43,308 전남 385,492 1,486,221 17,929,827 180,464 99,354 41.42 41,152 경북 1,314,681 2,574,716 55,846,946 691,913 80,714 47.35 38,218 경남 756,033 1,140,385 52,830,927 532,275 99,255 47.87 47,513 제주 2,788,607 6,670,355 213,052,534 1,912,853 111,379 73.60 81,975 계 20,889,363 41,520,329 1,862,045,722 15,506,757 120,080 65.15 78,232 * 출처 : 문화체육관광부관광산업국관광진흥과 1) 판매객실평균요금 {ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액 (Room Revenue) 판매객실수 (Number of Rooms sold) 2) 객실이용률 {OCC(Occupancy)}=( 판매객실수 판매가능객실수 ) 100 3) 객실당수입 {revpar(revenue per Available Room)}=ADR OCC - 62 -
Ⅵ. 사업성검토 (2) 등급볍객실운영현황 구분 숙박객수 ( 명 ) 연숙박객수 ( 명 ) 객실매출액 ( 천원 ) (A) 판매객실수 ( 실 ) (B) 판매객실평균요금 ( 원 ) (C=A B) 객실이용률 (%) (D) 객실당수입 ( 원 ) (E=C D) 특 1 등급 6,633,289 15,131,304 1,062,529,363 6,031,522 176,163 72.71 128,088 특 2 등급 4,460,846 9,374,794 323,518,589 3,266,261 99,049 71.96 71,275 1 등급 3,761,365 6,193,570 213,513,752 2,733,559 78,108 61.40 47,959 2011 2 등급 1,348,581 2,278,350 52,360,363 863,602 60,630 49.26 29,866 3 등급 1,259,814 1,800,736 51,382,412 983,531 52,243 59.14 30,896 미등급 1,196,967 1,953,625 57,235,414 814,633 70,259 52.25 36,710 계 18,660,862 36,732,379 1,760,539,893 14,693,108 119,821 66.00 79,082 특 1 등급 6,212,644 14,412,617 960,675,567 5,890,596 163,086 72.78 118,694 특 2 등급 4,471,668 9,498,544 299,323,677 3,093,917 96,746 67.07 64,887 1 등급 3,757,197 7,086,035 199,231,342 2,757,682 72,246 60.89 43,991 2010 2 등급 1,259,756 2,221,092 72,286,261 871,875 82,909 44.97 37,284 3 등급 1,108,072 1,594,215 41,575,764 843,962 49,263 52.81 26,016 미등급 1,136,382 1,709,867 46,345,443 752,302 61,605 56.89 35,078 계 17,945,719 36,522,370 1,619,438,054 14,210,334 113,962 64.31 73,289 * 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 1) 판매객실평균요금 {ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액 (Room Revenue) 판매객실수 (Number of Rooms sold) 2) 객실이용률 {OCC(Occupancy)}=( 판매객실수 판매가능객실수 ) 100 3) 객실당수입 {revpar(revenue per Available Room)}=ADR OCC - 63 -
Ⅵ. 사업성검토 (3) 호텔별객실운영현황 (2011 년기준 ) 구분 숙박객수 ( 명 ) 연숙박객수 ( 명 ) 객실매출액 ( 천원 ) (A) 판매객실수 ( 실 ) (B) 판매객실평균요금 ( 원 ) (C=A B) 객실이용률 (%) (D) 객실당수입 ( 원 ) (E=C D) 관광호텔업 수상관광호텔업 한국전통호텔업 가족호텔업 18,660,862 36,732,379 1,760,539,893 14,693,108 119,821 66.00 79,082 - - - - - - - 20,464 20,464 2,401,209 7,447 322,440 78.47 253,018 2,198,037 4,767,486 99,104,620 806,202 122,928 52.65 64,721 합계 20,879,363 41,520,329 1,862,045,722 15,506,757 120,080 65.15 78,232 * 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 1) 판매객실평균요금 {ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액 (Room Revenue) 판매객실수 (Number of Rooms sold) 2) 객실이용률 {OCC(Occupancy)}=( 판매객실수 판매가능객실수 ) 100 3) 객실당수입 {revpar(revenue per Available Room)}=ADR OCC 4) 관광진흥법시행령제2조제2호에따른호텔업의종류 : 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업 (4) 월별객실운영현황 2011년월별호텔운영현황을살펴보면, 10월객실매출액이 192,757,476천원, 판매객실평균요금 (ADR) 129,446원으로가장높은것으로나타났으며, 그다음으로는 8월의객실매출액 187,475,178천원, 11월의판매객실평균요금 126,886원으로나타남. 10월이객실매출액및판매객실평균요금이가장높은반면에, 숙박객수 (2,171,500명 ) 와객실이용률 (75.48%) 은 8월이가장높은것으로나타남. - 64 -
Ⅵ. 사업성검토 구분 숙박객수 ( 명 ) 연숙박객수 ( 명 ) 객실매출액 ( 천원 ) (A) 판매객실수 ( 실 ) (B) 판매객실평균요금 ( 원 ) (C=A B) 객실이용률 (%) (D) 객실당수입 ( 원 ) (E=C D) 1 월 1,452,250 2,449,981 121,616,644 1,103,793 110,181 55.21 60,831 2 월 1,473,914 2,383,057 116,339,945 1,042,837 111,561 57.26 63,880 3 월 1,538,136 2,637,148 132,016,238 1,152,078 114,590 57.17 65,511 4 월 1,683,124 3,011,290 145,141,995 1,256,496 115,513 64.21 74,171 5 월 1,734,756 3,188,819 155,661,279 1,294,729 120,227 63.82 76,729 6 월 1,697,997 3,285,051 150,273,645 1,287,433 116,723 65.69 76,676 7 월 1,954,051 3,792,194 167,457,615 1,403,571 119,308 69.69 83,146 8 월 2,171,500 4,280,130 187,475,178 1,524,832 122,948 75.48 92,801 9 월 1,627,958 3,700,823 156,071,611 1,270,436 122,849 64.76 79,557 10 월 1,962,262 4,319,800 192,757,476 1,489,090 129,446 73.21 94,768 11 월 1,761,491 4,176,090 172,661,805 1,360,763 126,886 69.17 87,767 12 월 1,821,924 4,295,946 164,572,291 1,320,699 124,610 65.27 81,333 합계 20,879,363 41,520,329 1,862,045,722 15,506,757 120,080 65.15 78,232 * 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 1) 판매객실평균요금 {ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액 (Room Revenue) 판매객실수 (Number of Rooms sold) 2) 객실이용률 {OCC(Occupancy)}=( 판매객실수 판매가능객실수 ) 100 3) 객실당수입 {revpar(revenue per Available Room)}=ADR OCC - 65 -
Ⅵ. 사업성검토 다. 부대시설운영현황 (1) 부대시설운영현황 ( 총괄 ) 구분 이용객수 (A)( 명 ) 수입 (B)( 천원 ) 일인당지출 (B A)( 원 ) 내국인외국인계내국인외국인계내국인외국인계 2011 47,275,289 9,630,116 56,905,405 1,481,100,376 343,062,129 1,824,162,505 31,329 35,624 32,056 2010 45,323,911 9,607,881 54,931,792 1,339,205,450 369,215,242 1,708,420,692 29,547 38,428 31,101 * 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 (2) 시도별부대시설운영현황 구분 이용객수 (A)( 명 ) 수입 (B)( 천원 ) 일인당지출 (B A)( 원 ) 내국인 외국인 계 내국인 외국인 계 내국인 외국인 계 서울 15,023,558 3,857,500 18,881,058 777,265,773 222,570,728 999,836,501 51,736 57,698 52,954 부산 3,915,249 1,030,451 4,945,700 114,426,837 23,137,886 137,564,723 29,226 22,454 27,815 대구 2,386,451 333,442 2,719,893 59,838,161 7,523,510 67,361,671 25,074 22,563 24,766 인천 2,178,401 903,157 3,081,558 54,769,593 24,860,966 79,630,559 25,142 27,527 25,841 광주 775,583 53,624 829,207 21,552,875 1,478,551 23,031,426 27,789 27,573 27,775 대전 1,991,463 258,835 2,250,298 33,303,460 1,995,924 35,299,384 16,723 7,711 15,687 울산 465,477 195,757 661,234 17,840,856 6,551,929 24,392,785 38,328 33,470 36,890 경기 1,311,758 517,962 1,829,720 37,852,756 11,420,447 49,273,203 28,857 22,049 26,929 강원 3,896,705 280,396 4,177,101 110,176,289 6,015,573 116,191,862 28,274 21,454 27,816 충북 1,258,950 23,911 1,282,861 17,267,133 486,671 17,753,804 13,716 20,353 13,839 충남 1,410,427 37,381 1,447,808 14,558,820 538,475 15,097,295 10,322 14,405 10,428 전북 758,307 43,122 801,429 13,264,593 912,862 14,177,455 17,492 21,169 17,690 전남 787,755 49,624 837,379 11,449,025 1,155,477 12,604,502 14,534 23,285 15,052 경북 4,180,621 255,221 4,435,842 61,855,022 7,005,795 68,860,817 14,796 27,450 15,524 경남 3,050,715 862,559 3,913,274 43,106,250 9,935,020 53,041,270 14,130 11,518 13,554 제주 3,883,869 927,174 4,811,043 92,572,933 17,472,315 110,045,248 23,835 18,845 22,873 계 47,275,289 9,630,116 56,905,4051,481,100,376 343,062,129 1,824,162,505 31,329 35,624 32,056 * 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 - 66 -
Ⅵ. 사업성검토 (3) 등급별부대시설운영현황 구분 이용객수 (A) ( 명 ) 수입 (B) ( 천원 ) 일인당지출 (B A) ( 원 ) 내국인외국인계내국인외국인계내국인외국인계 특 1 등급 26,131,218 6,074,772 32,205,990 1,092,076,658 272,101,354 1,364,178,012 41,792 44,792 42,358 특 2 등급 9,904,540 1,890,531 11,795,071 232,026,845 47,572,512 279,599,357 23,426 25,164 23,705 1 등급 6,199,642 928,492 7,128,134 91,875,622 11,832,405 103,708,027 14,820 12,744 14,549 2011 2 등급 1,487,918 145,778 1,633,696 11,810,336 1,696,568 13,506,904 7,937 11,638 8,268 3 등급 2,094,846 429,854 2,524,700 24,315,650 4,571,225 28,886,875 11,607 10,634 11,442 미등급 445,370 65,784 511,154 12,184,660 1,227,445 13,412,105 27,359 18,659 26,239 합계 46,263,534 9,535,211 55,798,745 1,464,289,771 339,001,509 1,803,291,280 31,651 35,553 32,318 특 1 등급 21,666,813 5,680,077 27,346,890 924,984,592 298,858,979 1,223,843,571 42,691 52,615 44,753 특 2 등급 11,164,630 2,129,355 13,293,985 249,124,978 44,700,169 293,825,147 22,314 20,992 22,102 1 등급 7,151,569 1,021,644 8,173,213 97,864,481 12,968,188 110,832,669 13,684 12,693 13,560 2010 2 등급 1,407,461 171284 1,578,745 13,430,297 1,400,787 14,831,084 9,542 8,178 9,394 3 등급 1,996,188 431,900 2,428,088 22,110,568 5,016,393 27,126,961 11,076 11,615 11,172 미등급 621,341 62,425 683,766 11,729,119 1,060,296 12,789,415 16,985 16,985 18,704 합계 44,008,002 9,496,685 53,504,687 1,319,244,035 364,004,812 1,683,248,847 29,977 38,330 31,460 * 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 - 67 -
Ⅵ. 사업성검토 (4) 호텔별부대시설운영현황 2011 구분 관광호텔업 수상관광호텔업 한국전통호텔업 가족호텔업 이용객수 (A) ( 명 ) 수입 (B) ( 천원 ) 일인당지출 (B A) ( 원 ) 내국인외국인계내국인외국인계내국인외국인계 46,263,534 9,535,211 55,798,7451,464,289,771339,001,5091,803,291,280 31,651 35,553 32,318 - - - - - - - - - 36,123 3,290 39,413 48,162 109,414 157,576 13,320 33,257 14,984 975,632 91,615 1,067,247 16,329,443 3,951,206 20,280,649 16,737 43,128 19,003 합계 47,275,289 9,630,116 56,905,4051,480,667,376 343,062,129 1,823,729,505 31,329 35,624 32,056 2010 관광호텔업 수상관광호텔업 한국전통호텔업 가족호텔업 44,008,002 9,496,685 53,504,6871,319,244,035364,004,8121,683,248,847 29,977 38,330 31,460 - - - - - - - - - 19,496 1,085 20,581 445,991 48,677 494,668 22,876 44,864 24,035 1,296,413 110,111 1,406,524 19,515,424 5,161,753 24,677,177 15,053 46,878 17,545 합계 45,323,911 9,607,881 54,931,7921,339,205,450 369,215,242 1,708,420,692 29,547 38,428 31,101 * 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 1) 관광진흥법시행령제 2 조제 2 호에따른호텔업의종류 : 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가 족호텔업 - 68 -
Ⅵ. 사업성검토 (5) 월별부대시설운영현황 구분 이용객수 (A)( 명 ) 수입 (B)( 천원 ) 일인당지출 (B A)( 원 ) 내국인외국인계내국인외국인계내국인외국인계 1 월 4,748,765 812,283 5,561,048 125,324,296 25,491,631 150,815,927 26,391 31,383 27,120 2 월 3,824,772 794,586 4,619,358 105,570,244 22,317,375 127,887,619 27,602 28,087 27,685 3 월 3,851,571 883,453 4,735,024 108,546,079 25,743,066 134,289,145 28,182 29,139 28,361 4 월 3,788,051 728,371 4,516,422 119,533,086 26,997,584 146,530,670 31,555 37,066 32,444 5 월 3,987,389 747,814 4,735,203 129,820,658 30,018,700 159,839,358 32,558 40,142 33,756 6 월 3,650,295 738,172 4,388,467 119,780,683 27,908,465 147,689,148 32,814 37,808 33,654 7 월 3,777,663 786,447 4,564,110 113,849,230 27,166,724 141,015,954 30,137 34,544 30,897 8 월 4,064,521 803,188 4,867,709 118,195,532 27,673,131 145,868,663 29,080 34,454 29,967 9 월 3,270,510 786,615 4,057,125 110,362,804 29,318,729 139,681,533 33,745 37,272 34,429 10 월 4,053,608 916,413 4,970,021 134,661,792 35,559,705 170,221,497 33,220 38,803 34,250 11 월 3,747,652 837,189 4,584,841 130,617,679 31,001,450 161,619,129 34,853 37,030 35,251 12 월 4,510,492 795,585 5,306,077 164,838,293 33,865,569 198,703,862 36,546 42,567 37,448 계 47,275,289 9,630,116 56,905,405 1,481,100,376 343,062,129 1,824,162,505 31,329 35,624 32,056 * 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 - 69 -
Ⅵ. 사업성검토 2. 서울지역호텔업운영현황 가. 서울지역 ( 총괄 ) 구분 객실숙박객수 ( 명 ) 부대시설이용객수 ( 명 ) 객실수입 ( 천원 ) 부대시설수입 ( 천원 ) 판매객실수 호텔업지표 ( 실,%, 원 ) 객실이용률 판매객실평균요금 객실당수입 전체 6,305,349 18,881,058 956,389,227 999,836,501 6,087,145 80.74 157,116 126,856 관광 6,121,705 18,811,970 919,922,475 997,576,346 5,882,095 80.55 156,394 125,975 특 1 급 2,152,138 14,081,048 597,527,519 858,031,610 2,774,929 79.33 215,331 170,822 특 2 급 1,819,725 3,627,503 189,218,137 117,781,816 1,568,372 87.46 120,646 105,517 1 급 1,317,647 957,485 99,535,323 20,248,663 1,010,347 82.21 98,516 80,990 2 급 382,055 62,406 15,841,581 722,619 257,045 67.61 61,630 41,668 3 급 174,973 55,576 8,253,990 558,966 123,919 56.68 66,608 37,753 미등급 275,167 27,952 9,545,925 232,672 147,483 80.45 64,726 52,072 가족 183,644 69,088 36,466,752 2,260,155 205,050 86.56 177,843 153,941 * 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 - 70 -
Ⅵ. 사업성검토 나. 특 1 등급 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 ) 구분 객실숙박객수 ( 명 ) 부대시설이용객수 ( 명 ) 객실수입 ( 천원 ) 부대시설수입 ( 천원 ) 판매객실수 호텔업지표 ( 실,%, 원 ) 객실이용률 판매객실평균요금 객실당수입 JW 메리어트호텔서울 86,153 795,016 34,239,578 53,114,962 155,719 85.84 219,881 188,745 그랜드앰배서더서울 96,671 495,589 17,706,872 20,082,147 122,633 82.15 144,389 118,616 그랜드인터컨티넨탈서울 86,247 1,086,091 36,794,556 74,175,093 150,734 77.19 244,103 188,423 그랜드하얏트서울 131,861 1,397,413 49,342,458 79,380,048 189,378 85.48 260,550 222,718 그랜드힐튼서울 88,879 476,942 16,354,647 29,188,523 108,629 59.17 150,555 89,083 노보텔앰배서더강남서울 76,282 427,065 18,026,354 18,536,365 112,763 93.05 159,861 148,750 르네상스서울호텔 103,064 630,985 26,839,072 34,612,098 159,589 87.97 168,176 147,945 메이필드호텔 103,566 305,080 6,650,283 14,787,192 53,483 80.51 124,344 100,109 밀레니엄서울힐튼 128,898 572,242 42,611,077 44,812,521 189,687 75.87 224,639 170,434 서울팔래스호텔 47,773 670,861 8,742,767 25,923,020 70,315 68.80 124,337 85,544 쉐라톤그랜드워커힐 112,312 1,687,692 54,980,712 130,347,663 229,498 67.61 239,569 161,973 웨스틴조선 123,531 81,583 31,967,994 998,659 121,490 80.30 263,133 211,296 인터컨티넨탈서울코엑스 117,747 695,078 39,278,585 48,105,243 198,618 83.85 197,759 165,821 임피리얼팰리스호텔 85,415 708,809 18,588,726 35,914,930 115,619 78.21 160,776 125,743 파크하얏트서울 73,680 210,105 17,737,142 11,344,487 51,410 76.13 345,013 262,659 호텔롯데 247,660 1,339,422 87,490,679 77,381,478 346,186 82.4 252,727 208,247 호텔롯데월드 105,659 825,173 27,410,554 38,900,219 145,325 82.60 188,616 155,796 호텔리츠칼튼서울 115,601 627,877 24,402,550 35,288,635 114,434 83.60 213,246 178,273 호텔신라 221,139 1,048,025 38,362,913 85,138,327 139,419 82.14 275,163 226,019-71 -
Ⅵ. 사업성검토 다. 특 2 등급 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회 ) 구분 객실숙박객수 ( 명 ) 부대시설이용객수 ( 명 ) 객실수입 ( 천원 ) 부대시설수입 ( 천원 ) 판매객실수 호텔업지표 ( 실,%, 원 ) 객실판매객실이용률평균요금 객실당수입 노보텔앰배서더독산서울 38,817 242,248 8,221,309 7,558,564 65,168 81.90 126,156 103,321 라마다서울호텔 188,877 8,072,466 11,252,412 82,399 92.90 97,968 91,012 렉싱턴호텔 37,259 287,664 6,685,528 7,229,129 73,028 88.92 91,547 81,404 롯데시티호텔마포 127,714 12,816,724 98,169 94.70 130,558 123,638 베스트웨스턴나이아가라호텔 베스트웨스턴프리미어서울가든호텔 베스트웨스턴프리미어강남호텔 베스트웨스턴프리미어호텔국도 40,141 3,620,568 32,996 92.24 109,727 101,213 168,150 412,133 12,566,173 11,608,600 121,424 91.90 103,490 95,107 20,588 44,426 5,300,090 1,319,941 42,495 90.96 124,723 113,448 100,122 108,504 13,713,611 2,079,133 100,122 92.99 136,969 127,367 삼정관광호텔 26,963 5,447,182 49,063 84.54 111,024 93,860 서울교육문화회관 105,680 648,507 6,665,018 26,137,788 83,164 91.14 80,143 73,042 서울로얄호텔 103,258 294,426 17,315,730 10,282,812 103,078 92.90 167,987 156,060 세종호텔서울 84,872 211,687 14,785,109 6,734,040 98,161 88.18 150,621 132,818 코리아나호텔 76,081 70,889 15,030,058 2,535,505 112,790 91.70 133,257 122,197 퍼시픽호텔 98,347 60,640 6,691,462 1,371,816 48,859 96.30 136,955 131,887 프레지던트호텔 70,828 215,996 11,618,344 6,734,943 86,859 78.54 133,761 105,056 호텔리베라서울 179,791 591,530 10,906,642 13,689,954 96,598 82.96 112,908 93,668 호텔엘루이 28,172 42,926 2,934,088 960,108 36,009 70.97 81,482 57,828 호텔캐피탈 61,795 42,880 6,592,685 145,385 82,544 79.07 79,869 63,152 호텔프리마 53,315 4,112,501 35,548 81.16 115,689 93,893 호텔피제이 173,485 231,166 12,179,166 4,873,419 81,472 82.37 149,489 123,134 홀리데이인서울성북 35,470 121,881 3,943,683 3,268,267 38,426 82.25 102,631 84,414-72 -
Ⅵ. 사업성검토 3. 사업성검토 가. 개요본건개발에따른현금흐름및 NPV 를산정하여사업의타당성을검토하였음. NPV(Net Present Value, 순현재가치 ) 법은사업의타당성여부를판단하는방법으로서, 1 최초투자시점부터사업이끝나는시기까지의현금흐름을현재가치로할인한후합하여구하며, 0 을기준하여 NPV가 0 보다크면투자가치가있는것으로보고, 0 보다작으면투자가치가없는것으로판단함. < NPV 법 > * : 매기현금흐름 ( 수입 - 비용 ) * n : 사업기간 * r : 할인율 나. NPV 산정 (1) 전제조건 ( 가 ) 사업성분석기간 본호텔영업은 2015 년 11 월 30 일시작하여 10 년간운영하는것을전제로검토하였음. ( 나 ) 현금유입 1) 총영업수익 본건은개발예정부동산으로현금유입중총영업수익은호텔운영수익으로상기수익방식에서전 제한총영업수익을기준으로하되, 평균객실단가는 160,000 원 ~ 180,000 원을적용함. - 73 -
Ⅵ. 사업성검토 2) 기타수익 기타임대수익등은사업시행자가제시내역을기준하되, 본건의경우기타수익부분미확정상태 로별도로고려하지않음. ( 다 ) 비용의지출시기 토지비, 공사비, 외주용역비, 기타경비가있으며각비용및지출시기는사업시행자제시내역을기 준함. ( 라 ) 세금 종합부동산세, 재산세, 취득세등해당개발사업을수행함에있어고려해야할항목은모두감안하 였으며, 지출시기는사업시행자제시내역을기준함. ( 마 ) 금융비용 PF 대출관련, 대출원금, 이자비용, 취급수수료등을고려하되, 사업시행자제시내역을기준함. (2) 현금흐름의추정 ( 가 ) 총영업수익의추정 (1차년도) 본건은부대시설부분의영업수익은고려하지않으므로객실부분영업수익을총영업수익으로결정하되평균객실단가는상기의수익가격및귀제시자료를고려하여객실당 160,000만원 ~ 180,000 만원을적용하였으며, 객실판매율은수익방식에서전제한 80% 를적용함. 구분 Case A Case B Case C 비고 평균객실단가 (ADR)( 원 ) 160,000 170,000 180,000 객실판매율 80% 80% 80% 가용객실당수입 (RevPAR)( 원 ) 128,000 136,000 144,000 예정객실수 ( 실 ) 261 261 261 연간운영일수 ( 일 ) 365 365 365 객실영업수익 ( 원 ) 12,193,920,000 12,956,040,000 13,718,160,000 RevPAR= ADR 객실판매율 RevPAR 예정객실수 연간운영일수 - 74 -
Ⅵ. 사업성검토 ( 나 ) 비용항목 귀제시된자료를기준으로하되비용항목은토지비, 공사비, 외주용역비, 기타경비, 금융비용으로 구성되며각항목은아래와같음. 구분 내용 토지비 사업인수비, 취득세등, 보유과세 공사비 도급공사비, 인입공사비 외주용역비 기타경비 금융비용 설계비, 감리비등 상수도분담금, 하수원인자부담금, 기반시설부담금, 종합부동산세, 시행사운영비, 보존등기비등 PF 이자, PF 취급수수료, 신탁보수, 신탁차입금이자, 중도금대출이자, 중도금대출취급수수료 (3) NPV 산정 ( 가 ) 적정할인율및재매도환원율의결정할인율 (Discount Rate) 은미래가치를현재가치로변환하는비율로서매기현금흐름의현재가치를구하기위해적용하는비율임. 할인율은시장참가자의요구수익률을반영하는바, 국고채, 회사채등시장금리, 예금은행가중평균수신금리등의대체투자자의금리수준에서소비자물가상승률등부동산투자에따른위험을반영하여적정할인율을추정하여야함. 따라서, 본건할인율은앞서수익환원법검토시적용한할인율및기타시장상황등을고려하여 8.5% ~ 9.5% 를적용함. 재매도환원율 (Resale Capitalization Rate) 은보유기간말재매도가격수준을추계하기위해순영업소득에적용되는환원율로서기출환원율 (Going-out Capitalization Rate) 이라고도함. 자본환원율 (Capitalization Rate) 은부동산전체가치에대한순영업소득의비율로서자본수익률과자본회수율의합으로정의되고있음. 통상적으로 1기의순영업소득을환원시적용되는기입환원율 (Going-in Capitalization Rate) 에비해서재매도환원율은시간에따른위험등을반영하여기입환원율보다높은수준에서결정됨. - 75 -
Ⅵ. 사업성검토 본평가에서는시중금리수준, 보유기간 10 년의시간의경과에따른미래시점의불확실성및향후 대상부동산의노후화진행정도등을종합적으로고려하고앞서수익환원법검토시적용한환원율 등을참작하여 8.0% ~ 9.0% 를재매도환원율로결정함. ( 나 ) NPV 산정 매년호텔운영에따른매기현금흐름에상기제시한할인율을적용하여 NPV 를산정함. 1) Case A 의경우 NPV 구분 할인율 8.5% ( 재매도환원율 8.0%) 할인율 9.0% ( 재매도환원율 8.5%) ( 단위 : 백만원 ) 할인율 9.5% ( 재매도환원율 9.0%) 현금유입 100,017 93,856 88,389 현금유출 92,626 92,626 92,626 NPV 7,391 1,230-4,237 2) Case B 의경우 NPV 구분 할인율 8.5% ( 재매도환원율 8.0%) 할인율 9.0% ( 재매도환원율 8.5%) ( 단위 : 백만원 ) 할인율 9.5% ( 재매도환원율 9.0%) 현금유입 106,268 99,723 93,913 현금유출 92,626 92,626 92,626 NPV 13,642 7,097 1,287 3) Case C 의경우 NPV 구분 할인율 8.5% ( 재매도환원율 8.0%) 할인율 9.0% ( 재매도환원율 8.5%) ( 단위 : 백만원 ) 할인율 9.5% ( 재매도환원율 9.0%) 현금유입 112,519 105,589 99,437 현금유출 92,626 92,626 92,626 NPV 19,893 12,963 6,811-76 -