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환희 비
6 years ago
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1 감정평가서 Appraisal Report 번호 제일 G 호 건명 전라남도여수시학동 45 제지하층 이감정평가서는감정평가의뢰목적외의목적에사용하거나타인 ( 의뢰인또는담보감정평가시확인은행이아닌자 ) 이사용할수없을뿐아니라복사, 개작 ( 改作 ), 전재 ( 轉載 ) 할수없으며이로인한결과에대하여감정평가업자는책임을지지않습니다. 경기경기도성남시분당구양현로 164( 이매동성남상공회의소 1 층 ) 지사 TEL : (031) FAX : (031)

2 G ( 구분건물 ) 감정평가표 이감정평가서는감정평가에관한법규를준수하고감정평가이론에따라성실하고공정하게 작성하였기에서명날인합니다. 감정평가사 조계의 ( 인 ) 감정평가액 一金일억팔천이백만원整 ( 182,000,000.-) 의뢰인 ( 주 ) 골든브릿지저축은행장 감정평가목적 일반거래 ( 매매용 : 공매 ) 채무자 소유자 ( 대상업체명 ) 목록표시근거 - ( 주 ) 골든브릿지저축은행 등기사항전부증명서, 제시목록 제출처기준가치 ( 주 ) 골든브릿지저축은행시장가치 감정평가조건 - 기준시점 조사기간 작성일 공부 ( 公簿 ) ( 의뢰 ) 사정감정평가액 종류면적또는수량종류면적또는수량단가금액 감정평가 상가 1개호상가 1개호 - 이하여백 182,000,000 내 용 합 계 182,000,000.- 심사확인 본인은이감정평가서에제시된자료를기준으로성실하고공정하게심사한결과이 감정평가내용이타당하다고인정하므로이에서명날인합니다. 심사자 : 감정평가사 ( 인 )

3 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 I. 감정평가개요 1. 감정평가목적 대상물건은전라남도여수시학동소재 쌍봉사거리 남측인근에위치하는상가지하 층등기면적 ( : m2) 로서, ( 주골든브릿지저축은행의 ) 일반거래( 매매용 : 공매) 목적 을위한감정평가임. 2. 감정평가기준및방법 1) 감정평가근거 본평가서는 부동산가격공시및감정평가에관한법률, 감정평가에관한규칙 등관계법령의규정및제반감정평가이론에근거하여작성하였음. 2) 감정평가방법개관 1 원가방식( 원가법/Cost Approach) 원가방식은원가법, 적산법등비용성의원리에기초한감정평가방식으로, 원가법이 란대상물건의재조달원가에감가수정 ( 減價修正 ) 을하여대상물건의가액을산정하는 감정평가방법을말함. 2 비교방식( 거래사례비교법/Market Approach) 비교방식은거래사례비교법, 임대사례비교법등시장성의원리에기초한감정평가방 식및 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21조제1항에따른공시지가기 준법이있음. 거래사례비교법이란대상물건과가치형성요인이같거나비슷한물건의 거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정 ( 事情補正 ), 시점수정, 가치형 성요인비교등의과정을거쳐대상물건의가액을산정하는감정평가방법이며, 공시 지가기준법이란 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21조제1항에따라 감정평가의대상이된토지와가치형성요인이같거나비슷하여유사한이용가치를지 닌다고인정되는표준지의공시지가를기준으로대상토지의현황에맞게시점수정, 지역요인및개별요인비교, 그밖의요인의보정 ( 補正 ) 을거쳐대상토지의가액을 산정하는감정평가방법임. [ 주제일감정평가법인 ]

4 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 3 수익방식( 수익환원법/Income Approach) 수익방식은수익환원법, 수익분석법등수익성의원리에기초한감정평가방식으로수 익환원법이란대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익이나미래의현금흐름 을환원하거나할인하여대상물건의가액을산정하는감정평가방법임. 3) 감정평가방법적용 본평가는 집합건물의소유및관리에관한법률 에따른구분소유권의대상이되는 건물부분과그대지사용권을일괄하여감정평가하는경우이므로, 감정평가에관한규 칙 제16 조에따라거래사례비교법을적용하여평가하였으며, 대상물건의특성등으로 인하여다른감정평가방법을적용하는것이곤란하거나불필요한경우에해당하므로 규칙제12조제2항단서조항에따라다른감정평가방법에의한시산가액과의비교는수 행하지아니하였음. 4. 기준가치 감정평가에관한규칙 제5조제1 항에따라시장가치기준으로감정평가액을결정함. 5. 기준시점 감정평가에관한규칙 제조 9 제2항에따라대상물건의가격조사를완료한날짜인 2015년 07월 16 일임. 6. 그밖의사항 대상물건의위치확인은현황점유사용부분에의하였음. [ 주제일감정평가법인 ]

5 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 II. 대상물건개요 1. 건물개요 소재지전라남도여수시학동 45 대지면적 m2 용도지역중심상업지역지목대 구조 철근콘크리트조슬래브지붕 사용승인일 규모지하1 층 ~ 지상3층 주용도위락시설, 근린생활시설건물명칭 - 이용상황 대상물건 위락시설( 공실) 연면적 2,034.91m2 건물설비 설비 난방설비 냉방설비 위생급배수 소방설비 승강기 주차시설 유무 - - 간이 대상물건현황 일련번호층수, 호수 등기면적 ( m2) 공용면적 ( m2) 등기+ 공용 ( m2) 전용률 가제지하층 % [ 주제일감정평가법인 ]

6 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 III. 거래사례비교법에의한시산가격 1. 적용감정평가방법 대상물건과가치형성요인이같거나비슷한물건의거래사례와비교하여사정보정, 수정, 가치형성요인비교등의과정을거쳐대상물건의가액을산정함. 시점 2. 비준가격산정 가. 인근지역거래사례 기호소재지건물명층호 / 1 2 학동 36-1 학동 36-1 전유면적 ( m2) 거래금액 ( 원) 거래단가 ( 원/ m2) 거래시점 이레타운 1층 102호 ,000,000 3,061, 이레타운 4 4층층 호호 ,000, , 거래단가 = 거래금액 / 전유면적, 출처 : 등기사항전부증명서 비고 대상물건 거래사례 1,2 [ 주제일감정평가법인 ]

7 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 나. 비교사례선정대상물건과지리적으로근접하고구조및전유면적등의규모가본건과동일또는유사하며최근의거래사례이고정상적인거래사례라고판단되는거래사례 (1) 을비교사례로선정함. 기호소재지건물명층호 / 전유면적 ( m2) 거래금액( 원) 거래시점 거래단가( 원/ m2) 사용승인일 1 학동 36-1 이레타운 1층 102호 ,000, ,061, 다. 사정보정 특별한사정의개입이없는정상적인거래사례로사정보정요인은없음.(1.00) 라. 시점수정 1 시점수정이란감정평가액의산정에있어서거래사례의거래시점과기준시점이시간 적으로불일치하여가격수준의변동이있을경우에거래가액을기준시점의수준으 로정상화하는작업임. 2 거래사례의시점수정을위하여국토교통부장관이조사발표하는지가변동률과한국 감정원에서발표하는상업용부동산지역별자본수익률을검토하였으나, 지가변동률 은토지에대한자료로적용하지않고, 대상물건물적특성및지리적비교가능성 이있다고판단되는상업용부동산지역별자본수익률로시점수정함. 3 시점수정치 거래사례(1) 의시점수정치 ( ~ ) (-0.215) 여수매장용 기준시점당시지수가고시되지않아가장최근에고시된지수를연장적용함. 자료출처 : 한국감정원부동산통계정보시스템 [ 주제일감정평가법인 ]

8 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 마. 가치형성요인비교 [ 대상물건/ 거래사례(1)] 요인구분 구분 세부항목( 상업용) 격차율 비고 단지외부요인 고객유동성과의적합성, 도심지및상업업무시설과의, 접근성, 대중교통의편의성( 지하철, 버스정류장), 배후지의크기, 상가의성숙도, 차량이용의편의성( 가로의폭, 구조등) 등 1.00 대상물건과거래사례는동일건물내에소재하여단지외부요인은대등한편임. 단지내부요인 단지내주차의편리성, 건물전체의공실률, 건물관리상태및각종설비의유무, 건물전체의임대료수준및임대비율, 건물의구조및마감상태, 건물의규모및최고층수등 0.70 대상물건과거래사례는건물상태및규모등단지내부요인에서열등함. 호별요인 층별효용, 위치별효용( 동별및라인별), 주출입구와의거리, 에스컬레이터및엘리베이터와의거리, 향별효용, 전유부분의면적및대지권의크기등 0.24 대상물건은거래사례비교하여층별효용등에서상당히열등함. 누계 x 0.70 x0.24 바. 비준단가산정 일련번호 층수, 호수 비교사례단가 ( 원/ m2) 사정보정 시점수정 가치형성요인 산출단가 ( 원/ m2) 가지하층 3,061, ,000 [ 주제일감정평가법인 ]

9 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 IV. 가격자료검토 1. 인근지역평가사례 기호소재지건물명층호 / 전유면적 ( m2) 평가금액 ( 원) 평가단가 ( 원/ m2) 평가목적 기준시점 학동 36-1 학동 36-1 학동 45 학동 45 이레타운 2층 203호 ,000,000 1,110,000 담보 이레타운 5층 504호 1, ,000, ,000 담보 층호 ,000, ,000 담보 지하층 ,000, ,000 대상건물평가이후 2015년 6~7 월경방수공사등완료되었음. 자산재평가 평가단가 = 평가금액 / 전유면적출처 : 한국감정평가협회감정평가정보, 제시자료 대상물건평가사례 3,4 평가사례 1,2 [ 주제일감정평가법인 ]

10 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 2. 인근지역유사부동산가격수준 원/ m2내외 3. 동일수급권부동산시장동향 평가대상이소재하는주변지역은쌍봉사거리남측대로변의노선상가지대로서각종상 가가밀집한지역으로, 기준시점현재는부동산시장의침체의영향으로거래량은많 지않은편이며향후가격수준은약보합세를보일것으로판단됨. 4. 경매통계분석 소재지기간구분낙찰가율 (%) 낙찰건수( 건) 전라남도여수시 ~ 근린상가 아파트상가 점포 자료 : 인포케어재구성 [ 주제일감정평가법인 ]

11 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 V. 감정평가액결정및의견 1. 감정평가액 일련번호 층수, 등기면적호수 ( m2) 산출단가 ( 원/ m2) 산출가격( 원) 결정가격( 원) 가지하층 , ,577, ,000, 결정의견 대상물건구분건물의주위환경, 층별 위치별효용과인근유사구분건물의정상적인거 래시세, 거래사례, 평가사례및경매통계낙찰가율등을종합적으로검토할때, 거래사 례비교법에의한부동산가액의합리성이인정되므로상기금액을대상물건의감정평가 액으로결정함. 끝. [ 주제일감정평가법인 ]

12 G Page : 1/1 구분건물 ( 상가 ) 평가명세표 [ 기준시점 : ] 일련번호 소재지 지번 지목용도 구 조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액비고 전라남도 45 대중 철근콘크리트조 여수시 음식점, 슬래브지붕 학동 기원, 3층 ( 도로명주소 ) 태권도장 전라남도 당구장, 1층 여수시 사무소, 시청로 39 주차장, 2층 화장실 및 3층 계단실 헬스크럽 옥탑 의원, 위락시설 지하층 동소 45 대 중심 상업지역 ( 내 ) 가 위락시설철근콘크리트조 제지하층 ,000,000 비준가격 1. 소유권 8, 대지권 82,660 합계 182,000,000.- 이하여백

13 G Page : 1/2 구분건물 ( 상가 ) 감정평가요항표 1. 위치및주위환경 2. 교통상황 3. 건물의구조및이용상태 4. 위생 냉난방시설등 5. 토지의형상및이용상태 6. 인접도로상태및주차장시설등 7. 토지이용계획및공법상제한사항 8. 공부와의차이 9. 임대관계및기타 1. 위치및주위환경 대상물건은전라남도여수시학동소재 " 쌍봉사거리 " 남측인근에위치하며, 인근은노선 상가지대이고일부후면주택등이혼재하는지역으로서제반주위환경은보통임. 2. 교통상황 인접도로를이용하여차량접근용이하고인근에노선버스정류장이위치하는등제반교통사정 은보통임. 3. 건물의구조및이용상태 1) 건물의구조철근콘크리트조슬래브지붕 3층중제지하층호로서외벽 : 외장타일및일부페인팅마감. 내벽 : 몰탈상태임. 2) 이용상태 근린생활시설 ( 공실 ) 로이용중이며관리상태보통임. 4. 위생 냉난방시설등 위생설비, 급 배수설비등되어있음. 5. 토지의형상및이용상태 대체로평탄한세장형의토지로서상업용건부지으로이용중임. 6. 인접도로상태및주차장시설등 동측, 서측및남측으로노폭약 40M, 10M, 10M 의도로와접함.

14 G Page : 2/2 구분건물 ( 상가 ) 감정평가요항표 1. 위치및주위환경 2. 교통상황 3. 건물의구조및이용상태 4. 위생 냉난방시설등 5. 토지의형상및이용상태 6. 인접도로상태및주차장시설등 7. 토지이용계획및공법상제한사항 8. 공부와의차이 9. 임대관계및기타 7. 토지이용계획및공법상제한사항중심상업지역, 방화지구 ( 중앙지구 ), 중심지미관지구, 광로3류 ( 폭 40M ~ 50M)( 접함 ), 소로1류 ( 폭10M ~ 12M)( 접함 ), 가축사육제한구역 ( )( 전부제한지역 )< 가축분뇨의관리및이용에관한법률 >, 장애물제한표면구역 < 항공법 >. 8. 공부와의차이 - 9. 임대관계및기타 -

15 G 위치도 소재지전라남도여수시학동 45 제지하층 대상물건

16 G 위치도 소재지전라남도여수시학동 45 제지하층 대상물건

17 FREE SCALE < 제지하층호별배치도및내부구조도 > 구분 지하층 임대차내역임대보증금월임대료 임차인비고 임대미상 합 계

18 현황도 대상물건및주위환경 대상물건및주위환경

19 현황도 지하층입구 대상물건내부

사진양식1.hwp

사진양식1.hwp 감정평가서 Appraisal Report 번호 제일 G15051811-3 호 건명 전라남도여수시충무동 490-3 제 5 층제 501 호 이감정평가서는감정평가의뢰목적외의목적에사용하거나타인 ( 의뢰인또는담보감정평가시확인은행이아닌자 ) 이사용할수없을뿐아니라복사, 개작 ( 改作 ), 전재 ( 轉載 ) 할수없으며이로인한결과에대하여감정평가업자는책임을지지않습니다. 경기경기도성남시분당구양현로