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1 공적평가처 평가서문의 : 조사담당정희웅고객상담 : 조사평가부장 TEL. (053) FAX. (053)

2 APPRAISAL STATEMENT

3 Ⅰ. 감정평가개요 1. 감정평가목적 (1) 본건은부산광역시해운대구우동소재 센텀시티 의중심상업지역내에위치한토지 에대한 매매의참고 목적의감정평가입니다. (2) 감정평가대상목록, 형상및이용상황등에대하여는토지 건물감정평가명세표, 토 지감정평가요항표, 건물감정평가요항표, 위치도등을참고하시기바랍니다. 2. 기준가치및감정평가조건 (1) 대상물건에대한감정평가액은 감정평가에관한규칙 제5조제1항에따라시장가 치를기준으로결정하였습니다. (2) 본건은향후귀제시한개발계획및건축도면에따라개발될것을전제로하여감정평가하였으며, 토양오염( 土壤汚染 ) 의요인은별도로고려하지않았습니다. 3. 감정평가방법의적용 (1) 본건은 감정평가에관한규칙 등관계법령과일반적인감정평가이론에근거하여 평가하였습니다. (2) 토지는 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21 조, 감정평가에관한규 칙 제12조및제14조에따라주된평가방법인공시지가기준법을적용하여산출한 시산가액을거래사례비교법으로산출한시산가액및수익환원법으로산출한시산가액 과비교하여합리성을검토하였습니다. (3) 공시지가기준법에의한시산가액은대상토지와가치형성요인이같거나비슷하여유 사한이용가치를지닌다고인정되는비교표준지의공시지가를기준으로대상토지의 현황에맞게시점수정, 지역요인및개별요인비교, 그밖의요인의보정을거쳐산정 하였습니다

4 (4) 거래사례비교법에의한시산가액은대상토지와가치형성요인이같거나비슷한토지 의거래사례와비교하여대상토지의현황에맞게사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교등의과정을거쳐산정하였습니다. (5) 수익환원법에의한시산가액은대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익또 는미래의현금흐름을환원하거나할인하여산정하되, 사업계획에따른개발을전제 로한개발형수익환원법을적용하였습니다. 4. 기 타 (1) 본감정평가의기준시점은귀제시일자인 입니다. (2) 대상부동산의개발계획, 면적, 용도, 개발시기등은귀제시자료및도면등을기준 으로하여감정평가하였습니다

5 5. 대상물건의개요 (1) 감정평가대상물건 기호소재지지번면적 ( m2) 건폐율 (%) 용적율 (%) 용도지역비고 1 부산광역시해운대구우동 , % 이하 900% 이하 중심상업지역 - (2) 대상부동산의개발계획 1) 설계개요 구분내용비고 용도복합시설( 판매시설, 숙박시설등) 규모지하6 층 / 지상37층 건축면적 연면적 5, m2 140, m2 건폐율 56.32% 용적률 % 주차대수 830대법정대수: 665 대 / 교평반영대수: 826대 조경면적 1,500.00m2대지면적의 15.13% / 법정: 15% 이상 공개공지면적 1,000.00m2대지면적의 10.09% / 법정: 10% 이상 2) 객실유형 유형객실수면적비고 B-A TYPE B-B TYPE B-C TYPE 계 S-A TYPE S-B TYPE S-C TYPE 계 150실 23.40m2 B=BUSINESS 288실 26.01m2 32실 33.83m2 470실 130실 35.10m2 S= 관광호텔 156실 39.01m2 26실 33.83m2 312실 총합계 782실 - 3 -

6 3) 층별개발계획 구분바닥면적 ( m2) 용도비고 지하 지하 지하 지하 지하 지하 6층 8, 지하주차장 / 기전실 5층 8, 지하주차장 / 기전실 4층 8, 지하주차장 / 기전실 3층 8, 지하주차장 / 기전실 2층 8, 지하주차장 / 판매시설 1층 8, 지하주차장 / 판매시설 지하층소계 51, 지상1층 3, 판매시설/ 호텔로비 지상2층 5, 판매시설 지상3층 5, 판매시설 지상4층 5, 문화 / 전시시설 지상5층 4, 문화 / 전시시설 지상6층 5, 문화 / 전시/ 판매시설 지상7층 4, 문화 / 전시시설 지상8층 4, 호텔지원시설(F&B) / 비지니스호텔, 조식서비스 지상9층 4, 호텔지원시설(F&B) / 비지니스호텔 지상10층 4, 호텔지원시설( 휘트니스) / 비지니스호텔 지상11층 4, 호텔지원시설( 컨벤션) / 비지니스호텔 지상12층 비지니스호텔 지상13층 비지니스호텔 지상14층 1, 관광호텔로비 호텔및부속시설 시설면적대비 54.76% 지상15~24층 13, 비지니스호텔(10 개층) 지상25~37층 17, 관광호텔 (13 개층) 지상층소계 89, 합계 140,

7 4) 층별시설계획도 - 5 -

8 (3) 대상물건의현황및위치도 1) 대상물건의현황사진 2) 항공위치도 - 6 -

9 3) 해운대구광역위치도 - 7 -

10 Ⅱ. 시장분석 1. 부산광역시지역분석 (1) 지역개황 부산광역시는중구 서구 동구 해운대구 사하구 금정구 기장군등 15개구 1개군으로구성 되어있습니다. 인구수는약 350 만명으로소폭감소추세에있으며, 서울특별시다음으 로가장많은인구수를포함하고있는도시입니다. 인구밀도는약 4,630 명/ km2으로동남 권역최고수준의인구밀도를나타내고있습니다. 교통적위치로는 KTX 경부선개통으로수도권과 3 시간이내이동이가능하며, 부산을 중심으로울산, 대구, 창원등대도시지역으로연결되는방사형고속도로체계를갖추고 있고도시철도총 4 개노선이도시지역대부분을연결하고있으며, 관문적위치로는우 리나라제1의국제무역항이자국제공항을갖고있어가까운일본은물론멀리서부유럽 의여러나라와연결하는관문역할을하고있습니다. 부산의국제항로를보면여객선의 경우오사카및시모노세키, 중국의엔타이와연결되어있으며, 무역항로는전세계를총 망라하는노선으로연결되어있고, 최근에는러시아 중국과도정기항로가개설되어있습 니다. 주요산업수준은저생산성및제조업종의주변도시유출에기인하여 1인당지역내총생 산(GRDP) 수준이 16개시도중 14 위권으로최하위수준에머물러있으며, 3차산업비 중이높은동남권의서비스중심도시로부산의주종산업인조립, 금속, 신발등노동집 약적산업은역외이전되고관광, 의료, 업무서비스기능이강화되고있습니다. (2) 부산광역시도시기본계획분석 2020 부산광역시도시기본계획상공간구조는 1 도심, 5 부도심, 5지역중심으로구성되어 있습니다. 기존서면, 광복 2도심체계를유지하다가양도심의기능상충보완과도시체 계의단순화를위한통합도심체계를구축하였습니다

11 (3) 부산광역시의주요개발사업 도시산업구조집적화를위한기능별특화지구조성 부산혁신도시 위치 영도구, 해운대구, 남구일원 사업기간 2006 년~2014 년 사업면적 동삼지구 : 616,000 m2, 문현지구 : 102,000 m2센텀지구 : 61,000 m2, 공동주거지 : 156,000 m2 계획시설 동삼지구 : 해양친수공원, 문현지구 : 복합금융시설센텀지구 : 영상산업복합시설, 공동주거지 : 주거시설 동남해안관광벨트중심으로의육성기존도심과의통합개발에따른부산의재창조 위치부산항북항연안부두 ~4부두일원 북항재개발사업 사업기간 사업면적 계획시설 1 단계:(2008 년~2016 년) 2 단계(2016 년~2019 년이후) 1,527,247 m2 상업업무시설, 복합항만시설, 해양문화시설, IT 영상 전시시설등 지역특성을반영한명품복합해양레저도시조성 동부산관광단지조성사업 위치 사업기간 사업면적 기장군기장읍일원 2005 ~ 2017년 3,638,310 m2 계획시설 테마파크, 해양관람시설, 호텔및휴양콘도미니엄, 의료관광시설, 한국형영화영상시설등 휴양관광기능의복합시설구축 위치 해운대해수욕장인근 해운대관광리조트 사업기간 2006 년~2016 년 사업면적 65,934 m2 계획시설 호텔 806 실, 콘도 64 실, 공동주택 882 세대, 상업 시설 - 9 -

12 2. 해운대구지역분석 (1) 지역개황 1) 사회적요인 a. 자연환경 해운대는우리나라최남단의해양수도인 부산의관광지로해운대구는부산시동부 에위치하고있고, 해발 634m의장산을 중심으로형성되어있으며남쪽으로는수 영만에서송정해수욕장에이르는 12km 의해안선을끼고있습니다. 수영강을경 계로서쪽으로는수영구, 서북쪽으로는동 래구 금정구 연제구, 동북쪽은기장군과 접하고있으며남해와동해의분기점에 위치하고있습니다. b. 인문환경 해운대의인구는주택재개발사업과재건축사업의시행으로인하여일시적인감소세를 보인 2011 년도를제외하고는계속적인증가추세를보이고있으며, 2013년이후중 동 AID 아파트재건축사업, 중동3구역주택재개발사업등의완료로인하여지속적인 인구증가가예상됩니다. 구분 , 해운대구청통계연보 c. 사회적요인분석 기존주택지대의주택재개발사업으로인한아파트건립으로인구유입이지속적으로 발생하고있으며, 해운대해수욕장주변관광개발사업, 센텀시티내초대형백화점의

13 인접및 BEXCO 의각종행사로인하여국내 외관광객등유동인구의급격한증가를 보이고있습니다. 이러한개발에따른수요로인하여주택가격은기존주택지대및해 운대신시가지내제척지등의상승세를보이고있습니다. 2) 경제적요인 a. 지역경제현황 해운대구는해운대신시가지, 센텀시티및수영만매립지의풍부한인구와관광특구인 해운대해수욕장이경제를이끌고있습니다. 전국최고의해운대해수욕장및해운대 온천주변의숙박시설, 유흥업소건립을추진중인해운대온천센터및센텀시티내 세계최대규모의신세계백화점, 롯데백화점, 홈플러스, 해운대신시가지내이마트등 의대규모판매시설등 3 차산업이주종을이루고있으며, 해운대해수욕장과해운대 신시가지가인접해있는관계로신시가지내풍부한인구의구매력을배후로, 상호시 너지효과를가지면서상권을넓혀가고있습니다. b. 경제환경변화 향후해운대구의경제를견인할요인으로는센텀시티및수영만매립지의완전한개 발, 송정동에건립된임대주택및건립중인임대주택, 부산도시철도 4호선및국철 동해남부선의복선화, 해운대신시가지내제척지개발, 재개발사업등이있습니다. 이미센텀시티내에는 BEXCO( 부산전시컨벤션센터), 홈플러스, 산학협동벤쳐단지, 통신 센터, 대단위아파트( 센텀파크아파트) 및초고층주상복합아파트의입주가완료되었 고, 세계최대규모의신세계백화점, 롯데백화점이영업중에있으며수영만매립지의 초고층주상복합건물은부산최고의분양가수준을나타내고있습니다. 또한부산-울산간고속도로와 2014년완공예정인동해남부선철도의복선화사업도 해운대의경제환경을변화시킬수있는요인으로볼수있으며, 최근입주완료된송 정동송정1지구및송정2지구임대주택아파트가준공됨으로써지역의성숙및발전 이있을것으로예상됩니다. c. 경제적요인분석 센텀시티내 BEXCO( 부산컨벤션센터) 추가증설과신세계백화점등초대형백화점의 입점및해운대관광리조트개발사업계획으로국내외관광객등유동인구의급격한 증가가예상되며, 기존주택및해운대신시가지내계획지의아파트및도시형생활주 택또는오피스텔건립사업으로인하여거주인구의증가가예상됨에따라지가의상 승세가지속될것으로예상됩니다

14 3) 행정적요인 a. 용도지역현황 해운대구의토지는용도지역상면적을기준으로주거지역이 21.76%, 상업지역이 5.72% 이며공업지역은 1.49% 입니다. 해운대구는부산광역시의일반적인특징으로서 산지가차지하는비중이커녹지지역이 용도지역 비율 (%) ( 면적기준) 주거지역 상업지역 % 로상대적으로많습니다. 주요동명비고 반송1 2 3 동, 반여2 3ㆍ4 동, 재송1 2 동, 우동, 중동, 송정동 우동, 중동, 좌동, 반송동, 송정동 공업지역 1.49 반여동, 재송동, 우동 녹지지역 석대동대부분, 반여동일부 주거환경개선지구( 정책이주단지) 신흥주택지대기존주택지대성숙중인주택지대 상가밀집지역, 중심상가지대해안상가지대 주로수영강변에소재점차주택지로이행중 대단위화훼단지및장산주변임야 b. 개별지분포현황 [ 용도지역별분포현황] 구분계주거상업공업녹지 필지수 42,054 29,383 4, ,884 비율 (%) [ 토지이용상황별분포현황] 구분계주거용상업용공업용농경지임야기타 필지수 42,054 19,276 7, ,536 2,154 10,418 비율 (%) c. 행정적요인분석 필지분포대부분( 약70%) 이주거지역으로, 대표적주거기능을갖춘신도시지역이압 도적인비율을차지하고있으며, 향후의지가변동을주도할것으로예상됨에따라상 업지역의가격에도영향을미칠것으로예상됩니다

15 또한공업지역의비중(2.2%) 이적은편으로서쾌적한주거기능을뒷받침하는등해 운대구의생산성이공업보다는관광유흥업, 숙박업등서비스업에치중되고있음을 보여주고있는것으로분석됩니다. (2) 지가동향분석 1) 지가변동률 [ 분기별지가변동률변동추이 ] 지역 08.1Q 08.2Q 08.3Q 08.4Q 09.1Q 09.2Q 09.3Q 09.4Q 10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 전국 1.23% 1.47% 1.18% -4.09% -1.20% 0.35% 0.88% 0.94% 0.70% 0.29% -0.05% 0.11% 부산 0.54% 0.62% 0.60% -1.91% -0.68% -0.01% 0.18% 0.63% 0.39% 0.37% 0.20% 0.25% 해운대구 0.46% 0.66% 0.46% -1.59% -0.50% 0.01% 0.11% 0.57% 0.35% 0.34% 0.20% 0.20% 지역 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 전국 0.29% 0.30% 0.29% 0.29% 0.30% 0.33% 0.12% 0.20% 부산 0.30% 0.38% 0.38% 0.51% 0.46% 0.47% 0.40% 0.39% 해운대구 0.25% 0.30% 0.36% 0.59% 0.56% 0.55% 0.46% 0.53% [ 분기별지가변동률그래프 ] 전국평균지가변동률은유럽의금융위기의여파로 2008년 4분기이후급격하게하락 하였습니다. 3분기가량하락세를유지하다가국내경기가일부회복세를보이며지가 수준도 2009년 3분기이후꾸준하게상승하고있으며고점을보이던 2008년 4분기수 준으로회복하고있는추세입니다

16 부산광역시평균및해운대구의지가변동률은전국평균대비등락폭이낮은수준이나유사 한흐름을보이고있으며주택경기의안정적인성장및관광객증가등에따른지역경기의 상승으로 2012년 4분기현재 2008년 4 분기수준을회복하거나초과한것으로분석됩니다. 2) 토지거래량 ( 단위 : 필지수) 구분 부산 5,379 6,745 8,895 8,921 8,612 10,722 10,231 11,106 11,276 11,036 11,457 12,274 해운대구 754 1,060 1,519 1,422 1,255 1,545 1,650 1,693 1,919 1,827 1,665 1,724 비중 14.0% 15.7% 17.1% 15.9% 14.6% 14.4% 16.1% 15.2% 17.0% 16.6% 14.5% 14.0% 구분 부산 9,090 10,028 10,547 11,792 10,342 10,430 9,255 9,016 7,779 11,474 13,051 15,991 해운대구 1,204 1,822 1,677 1,618 1,407 1,327 1,266 1, ,449 1,796 2,715 비중 13.2% 18.2% 15.9% 13.7% 13.6% 12.7% 13.7% 15.3% 12.7% 12.6% 13.8% 17.0% 구분 부산 11,238 10,893 13,501 14,624 13,371 13,133 11,221 10,661 9,231 10,910 11,824 15,722 해운대구 1,653 1,681 2,024 2,154 1,896 1,995 1,302 1,468 1,205 1,335 1,458 3,143 비중 14.7% 15.4% 15.0% 14.7% 14.2% 15.2% 11.6% 13.8% 13.1% 12.2% 12.3% 20.0% 구분 부산 7,921 8,366 9,488 11,236 10,719 10,137 10,150 8,477 6,996 10,286 10,934 14,415 해운대구 2,026 1,785 1,504 1,390 1,116 1,047 1, ,004 1,347 1,951 비중 25.6% 21.3% 15.9% 12.4% 10.4% 10.3% 11.6% 8.9% 10.8% 9.7% 12.3% 13.5% [ 토지거래량변동추이그래프 ]

17 해운대구의토지거래량은부산광역시전체거래량대비약 15% 내외의비중을차지하 고있으며, 전반적으로토지거래량은증가하고있는추세를보이고있으나, 월별거래량 은 11 월~1 월사이에집중되어있는것으로파악됩니다. 또한 2011년 12월부터해운대 구의토지거래량비중이 20% 이상으로높아지고있어타구에비하여토지거래시장 이활발한것으로나타났으나최근에는다소해운대구의비중이감소하는것으로나타 났습니다. (3) 해운대구의종합적지가동향 2012년해운대의부동산시장을종합적으로고찰하면과거 2007년부터이어져온개발시 행및예정지역의상권활성화및토지용도전환, 새로운수요창출기대심리등이지가 상승의주요요인이되었고, 이에따라기존우동, 중동일원의상업지대와주택지대, 송정동해수욕장변및주변미개발지토지, 신시가지내상업용지, 매립지내미개발토지 등이지가상승을나타냈습니다. 또한남측에속하는우동, 중동, 좌동, 송정동일원으로해운대관광리조트, 동해남부선 복선화, 해운대역~ 해운대해수욕장도로개설사업등각종개발사업으로지가가지속적인 상승세를보이고있으며, 아파트가격의상승세에따른기존신도시개발지역은물론 주택재개발ㆍ주택재건축사업의활성화등으로인하여지가는대체적으로상승세를유지 하고있습니다

18 (4) 주요하위시장가격형성요인및가격수준분석 1) 주거지역 a. 주택지대 가격형성요인분석 행정구역 사회적요인 경제적요인 좌동, 우동내신시가지 약 350 만m2규모의신시가지내주거지역 ( 약34,000 세대) 으로부산최대의신도시로, 해운대해수욕장, 장산등쾌적한자연환경과도시철도 2 호선을비롯한교통시설과학교, 상가등제반편익시설과의접근성과가로정비망이양호하여중산층이밀집하여거주하고있는지역입니다. 주민소득수준은대체로중산층으로, 경제적기반등이안정적인편이며, 입주민의교육수준및소득수준등이대체로높은편입니다. 행정적요인주거지역으로종래의이용도와큰변화는없는편입니다. 요약 표준적사용현황 지역성숙도및전망 가격수준및층화, 변동추이 계획적으로개발된신도시로서, 가로망등정비기반시설양호하며, 학교, 상가등편익시설이잘갖추어진대표적인중산층밀집주거지대입니다. 고층아파트단지가주류를이루고있으며, 일부단독주택지는주상복합형이대부분입니다. 개발계획및현황 비교적개발이완료된상태로서신규건축이나개발계획은없는편이며, 지역자치에의해안정적인주거환경을유지하고있습니다. 지역성숙도및개발전망 가장성숙한상태를유지하고있으며, 기존제척지등은단독주택또는주거나지상태이나지속적으로공동주택으로의개발전망양호한편입니다. 상급지 m2 신도시내접근성양호한고층아파트단지로최근지가수준은상승세입니다. 중급지 m2 후면고층아파트단지로최근지가수준은상승세입니다. 하급지 m2신도시제척지내주택지로주거환경불량한편이나, 은편으로지가는상승세입니다. 개발압력이높

19 b. 상업지대 행정구역 사회적요인 우동, 좌동 기존주택지대를배후지로인근노변의상업지대또는시장주변상가지대로서, 좌동신도시내아파트지구를배후로한재래시장일대는비교적접근성양호한편이며, 부도심인중동지역상업지역과연계되어있습니다. 가격형성요인분석 경제적요인 행정적요인 요약 금융기관, 각종상업시설이혼재하는지역으로간선도로정비양호한편이며도심과의교통체계도무난한편입니다. 2 종일반주거및준주거지역으로종래의이용도와큰변화가없는지역입니다. 기존주택지대를배후지로한노변상업지대와시장주변상가지대로접근성양호하며, 기존주택재개발사업의진행에따라상권의변화가예상됩니다. 표준적사용현황저층상가시설이주류를이루고있으며소규모토지입니다. 개발계획및현황자체개발계획은별무한편이나, 우동2 재개발구역이착공하는등, 인접한재개발, 재건축사업예상됩니다. 지역성숙도및전망 지역성숙도및개발전망 인근주택재개발사업이진행되면서성숙도높아지는편이며, 해운대해수욕장등관광시설로의유입인구가상당히증가할것으로예상됨에따라점진적으로성숙할것으로전망됩니다. 상급지 m2 수비삼거리인근간선도로변과좌동재래시장인근으로지가수준상승세입니다. 가격수준및층화, 변동추이 중급지 m2충렬로인근간선도로변으로최근지가수준은상승세입니다. 하급지 m2우동롯데아파트입구주변으로지가는상승세입니다

20 2) 상업지역 a. 주택지대 행정구역 사회적요인 우동, 중동, 송정동 해운대해수욕장과송정해수욕장후면기존주택지대로서, 도시철도 2 호선을비롯한교통시설, 상가, 관공서등편익시설과의접근성은보통이나, 차량진입이곤란한정비기반시설낙후지역입니다. 가격형성요인분석 경제적요인 주민소득수준은평균수준을하회하는편이며, 일부는상가지대로의이행이진행중에있거나, 다수의단독주택지를매입하여공동주택등을건립하는사업이모색되고있습니다. 행정적요인일반상업지역으로큰변화는없습니다. 표준적사용현황 요약 해수욕장후면에소재하며, 대체로저소득상업에종사하는주민의주택지대로도로망의정비는낙후된상태이나, 집단적개발이모색되는지역입니다. 주로블록조/ 스레트지붕구조의소규모단층주택이주류를이루고있으며, 일부는후면상가등으로사용하여혼재된상태입니다. 개발계획및현황 - 특별한개발계획은없습니다. 지역성숙도및전망 지역성숙도및개발전망일부는상가로이행되고있으나, 도로망상태가불량하여개별적인개발은어려운편이며, 편리한주위환경에비추어집단적인개발전망은밝은편입니다. 상급지 m2 도시철도다. 2호선동백역남동측인근등으로지가수준상승세입니 가격수준및층화, 변동추이 중급지 m2해운대구청인근으로지가수준상승세입니다. 하급지 m2송정해수욕장후면주택지대로지가수준강보합세입니다

21 b. 상업지대 행정구역 사회적요인 우동, 중동, 좌동 부산의대표적관광명소인해운대해수욕장을배후지로하여, 해운대시장, 해운대구청인근의상가지대로유동인구가밀집되어있으며, 접근성양호한성숙된상가지대이고최근은양호한도로망을이용하여우동마린시티와센텀시티로상권이확대되어가고있습니다. 가격형성요인분석 경제적요인 행정적요인 요약 해수욕장주변은숙박, 유흥업소가밀집하고있으며, 해운대구청주변은음식점, 쇼핑몰등이입점하고있습니다. 일반상업지역으로최근은높은용적율을이용하여바다조망권을확대시킨고층상가건물의신축이활발함. 대표적관광명소인해운대해수욕장인근의가로망과접근성양호하여부산의대표적상권으로성장하고있습니다. 표준적사용현황 지역성숙도및전망 해운대시장은 2 층규모의소규모필지가대다수인반면, 해운대해수욕장진입로인구덕로주변으로는 200m2이상의필지에고층화되는경향으로변모하고있으며, 마린시티, 센텀시티의경우에는독립된상권이외에주상복합건물의상가형태입니다. 개발계획및현황해운대역 - 해수욕장간도로개설공사가완공된이후도로개설계획은별무하나, 해운대관광리조트개발사업의보상을완료하고착공을준비하고있습니다.. 지역성숙도및개발전망부산최고의관광지와해운대신도시라는주거단지를배후지로하여상권의활성화가급속도로진행되고있으며, 향후의개발전망은아주밝은편입니다. 상급지 m2 해운대시장입구및바다조망가능한고층상가지대로서최근지가수준은상승세입니다. 가격수준및층화, 변동추이 중급지 m2신시가지내상업지로최근지가수준은상승세입니다. 하급지 m2 해운대역인근후면상가지대로서, 지가수준상승입니다

22 3. 관광산업분석 (1) 국내관광산업동향 1) 여행시장규모 구 분 국민국내관광 참가자수( 명) 국맨여행총량( 일) 국민해외관광 ( 명) 방한외래객 ( 명) ,443, ,372,260 13,324,977 6,448, ,391, ,026,189 11,996,094 6,890, ,201, ,340,664 9,494,111 7,817, ,916, ,607,551 12,488,364 8,797, ,013, ,947,961 12,693,733 9,794,796 07~11 연평균성장률 ( 출처 : 한국관광공사 한국관광통계 각년도) -1.0% -11.9% -1.2% 11.0% 2) 여행지출규모 구 분 국민국내관광 ( 원) 국민해외관광 방한외래객 ( 단위:US$) ( 단위: 원) ( 단위:US$) ( 단위: 원) ,757,038백만원 (393,996 원) 16,950.0백만불 (1,272 불) 15.7조원 (118.2 만원) 6,093.5백만불 (945 불) 5.7조원 (87.8 만원) ,711,047백만원 (387,886 원) 14,580.7백만불 (1,215 불) 13.9조원 (116.2 만원) 9,719.1백만불 (1,410 불) 9.9조원 (144.3 만원) ,364,538백만원 (365,124 원) 11,040.1백만불 (1,163 불) 14.1조원 (148.4 만원) 9,782.4백만불 (1,251 불) 12.5조원 (159.7 만원) ,859,774백만원 (345,056 원) 14,291.5백만불 (1,144 불) 16.5조원 (133.3 만원) 10,321.4백만불 (1,173 불) 11.9조원 (135.6 만원) ,205,430백만원 (405,291 원) 15,544.1백만불 (1,225 불) 17.2조원 (135.7 만원) 12,396.9백만불 (1,266 불) 13.7조원 (140.3 만원) 07~11 연평균성장률 6.4% (0.7%) -2.1% (-0.9%) 2.3% (3.5%) 19.4% (7.6%) 24.5% (12.4%) ( 출처 : 한국관광공사 한국관광통계 각년도)

23 3) 방한외래관광객수 TOP 10 국가 구분 위 2 위 3 위 4 위 5 위 6 위 7 위 8 위 9 위 10 위 일본 (2,338,921) 중국 (896,969) 미국 (555,704) 대만 (338,162) 필리핀 (248,262) 러시아 (144,611) 홍콩 (142,786) 태국 (128,555) 캐나다 (92,791) 말레이시아 (89,854) 일본 (2,235,963) 중국 (1,068,925) 미국 (587,324) 대만 (335,224) 필리핀 (263,799) 태국 (146,792) 러시아 (140,426) 홍콩 (140,138) 캐나다 (98,116) 싱가포르 (93,951) ( 출처 : 한국관광공사 한국관광통계 각년도) 일본 (2,378,102) 중국 (1,167,891) 미국 (610,083) 대만 (320,244) 필리핀 (276,710) 태국 (160,687) 홍콩 (160,325) 러시아 (136,342) 캐나다 (104,022) 호주 (96,138) 일본 (3,053,311) 중국 (1,342,317) 미국 (611,327) 대만 (380,628) 필리핀 (271,962) 홍콩 (215,769) 태국 (190,972) 러시아 (137,054) 캐나다 (109,249) 호주 (99,153) 일본 (3,023,009) 중국 (1,875,157) 미국 (652,889) 대만 (406,352) 필리핀 (297,452) 태국 (260,718) 홍콩 (228,582) 러시아 (150,730) 캐나다 (121,214) 말레이시아 (113,675) 일본 (3,289,051) 중국 (2,220,196) 미국 (661,503) 대만 (428,208) 필리핀 (337,268) 태국 (309,143) 홍콩 (280,849) 말레이시아 (156,281) 러시아 (154,835) 싱가포르 (124,565) 2013 년이후국내관광숙박산업은최근한류에대한선호, 국내관광기반시설확충등 관광산업전반의경쟁력개선에힘입어 2011년방한외래객수가 1천만명을돌파하는 등전반적인방한외래객수증가세에따른관광숙박시설수요증가와내국인의점진적 인호텔부대시설이용증가추이등을고려시지속적으로성장할것으로전망됩니다. 다만미국, 유럽등주요국의경기회복지연, 최근엔화약세등에따른일본방한객수 감소현상, 주요방문국인중국의경제성장둔화추세등으로방한외래객수가영향받을 가능성은상존하고있습니다

24 (2) 호텔산업분석 호텔산업은입지적요인, 브랜드인지도, 높은초기투자부담등으로진입장벽이높은 수준이며, 서비스산업의특성상운전자금투자부담이낮고, 입지요인에기반한영업용 자산의담보력도양호한수준입니다. 반면, 경쟁력유지를위해정기적인개보수투자가 수반되는등고정자산투자부담이존재하며, 환율, 국내외경기, 지정학적불안요인등 통제불가능한외생변수에따라수익성이영향을받는특징이있습니다. 호텔의객실매출은주로관광등외국인투숙객으로부터발생하고있는반면, 식음및 연회장등부대시설수입은내국인매출비중이높게나타나고있습니다. 특히, 국내소득 수준의향상에힘입어결혼식등내국인이용객의특1급호텔에대한수요가증가하면 서부대시설수입의내국인비중이점차상승하고있습니다. 이러한매출비중의확대는 환율, 국제적이벤트등통제불가능한대외변수변화로인한특1급호텔의실적변동 위험을완화시켜준다는측면에서긍정적인요소로작용하고있습니다

25 한국드라마와한국대중가요등한류의영향, 중국인관광객에대한비자제도개선및 출입국심사절차간소화등에힘입어방한외래객은지속적으로증가하는추이를보이 고있습니다. 2006년 616만명이던방한외래객은매년증가하여 2011년 979만명을 기록하였고, 2012년에는최초로 1 천만명을돌파하였습니다. 특히, 방한외래객의약 80% 가서울을방문하는등서울지역의객실수요증가로 2010~2011년서울지역특1급 호텔은각각 80.5%, 79.3% 로우수한객실판매율을기록하였습니다

26 2011년 3월동일본지역의대지진발생이후일본관광객이크게감소할것으로예상되 었으나, 미국의재정적자확대, 유럽금융위기발생으로안전자산으로서엔화선호에따 른엔고현상이지속되면서 2011 년까지일본관광객이증가하였으며, 이후세계경제환경 변화에따른엔저현상이나타남에따라최근에는증가세가주춤하는상황입니다. 전반 적으로 2013 년이후에도일본, 중국등해외관광객증가추이에기반한안정적인객실 수요유지는가능할전망이나, 중국의경제성장세둔화, 한국경제의회복지연전망등 국내외경기변동에따른실적변동가능성이존재하고있습니다

27 1) 연도별전국호텔객실수추이 호텔객실의 2000~2011 연평균증가율은 3.3% 수준이며, 이와비교하여방한외래객의 2000~2011 연평균증가율은 5.2%, 국내숙박관광객의 2001~2011 연평균증가율은 0.4% 로서이러한추세를감안시호텔수요는계속적으로증가할것으로전망됩니다. 2) 객실운영현황 2011년전국의판매객실평균요금은 120,080원으로전년대비 5.4% 증가하였고, 지역 별로는서울이 157,661 원으로가장높고, 광주가 71,203 원으로가장낮습니다. 전국의객실이용률은 65.15% 로전년대비 1.21% 증가, 서울이 81% 로전국평균을크 게상회하고전남은 41% 로가장낮은수준입니다. 객실당수입은 78,232원으로전년대비 7.4% 증가하였고, 가장높은곳은역시서울 (126,856 원) 이고, 가장낮은곳은충북지역으로 31,543 원을기록하였습니다

28 3) 시장점유율 국내호텔산업은 호텔롯데, 조선호텔, 호텔신라등의특1급호텔들이높은점유율 을나타내고있으며, 부대사업으로면세점, 음식, 카지노등의다양한사업을확장하여 부대수입역시큰폭으로증가하고있는추세를나타내고있습니다. 업체명 매출액( 단위: 천원) 점유율 ( 단위: %) 호텔롯데 505,480, 조선호텔 178,283, 호텔신라 177,133, 파르나스호텔( 주) 169,023, 씨디엘호텔코리아 86,030, 부산롯데호텔 80,257, 센트럴관광개발( 주) 68,961, 파라다이스호텔부산 67,486, 전원산업( 주) 59,970, 칼호텔네트워크 46,298, 오라관광( 주) 27,954, 웨스테이트디벨롭먼트 26,907, 호텔인터불고대구 24,847, 호텔서교 24,233, 남우관광( 주) 23,187, 해운대그랜드호텔 16,825, 호텔캐피탈 10,188, 퍼시픽호텔 7,385, 보문관광( 주) 4,665, 호텔금오산 2,532, 파라다이스제주 1,220,

29 Ⅲ. 센텀시티상업지역분석 1. 센텀산업단지 (1) 개요 위치 면적 목적 부산광역시해운대구우동, 재송동일원 1,178,043.2 m2(356,358 평) 지식정보 (IT), 영상, 국제비즈니스, 상업, 주거, 관광, 전시컨벤션의다양한기능 을갖춘첨단미래도시의개발 => 세계적인최첨단복합단지조성 ( Centum City world Best 1) 사업기간 ~ 센텀시티는 100 을의미하는센텀(Centum) 과도시를의미하는시티(City) 가결합한복 합어로 100% 완벽한최첨단미래도시 를의미합니다. 센텀시티는입주시설의성격에 따라산업시설, 지원시설, 공공시설용지로분류되고, 기능에따라산업시설구역, 도심엔 터테인먼트구역, 전시컨벤션센터등 7 개구역으로나뉩니다

30 산업시설구역은 6만3700여평으로전체부지의 18% 를차지하는센텀시티의핵심으로 서지식및정보통신, 영상, 미디어와관련된시설이들어서고있으며, 대표적시설은 부산디자인센터, KNN, 경남정보대학, 방송위원회, 시네포트, IT 컴플렉스등이있습니다. 지원시설용지는 14만1900 여평으로전시 컨벤션시설인벡스코및호텔과오피스텔등 이들어서는국제업무지역(IBC), 백화점과쇼핑센터등이자리잡은도심위락시설지역 (UEC), 근린 주거시설이위치한복합상업유통지역(MUD) 등 4 개구역으로나뉩니다. 도심위락시설지역에는현재롯데백화점과세계최대규모의 ( 주) 신세계복합쇼핑센터가 들어서있으며, 복합상업유통지역에는홈플러스가있습니다. 그외국제업무지역은부산 월드비즈니스센터등이들어설예정이며, 이밖에 APEC나루공원이수영강변에자리잡고 있습니다. 센텀시티개발현황

31 (2) 연혁 부산. 경남권광역개발계획수립 국방부와수영비행장부지매매계약체결 지방산업단지지정승인( 건설교통부) 센텀시티마스터플랜수립완료 부산정보단지실시계획승인 제4 차지방산업단지( 센텀시티) 지정( 개발계획) 변경및실시계획변경승인 센텀시티기반조성공사착공 센텀시티기반조성공사완료 센텀시티지방산업단지(1 단계) 준공인가 센텀시티개발사업준공(2 단계) (3) 용도별구분현황 구분계 ( m2) 산업용지 ( m2) 지원용지 ( m2) 공공용지 ( m2) 공원용지 ( m2) 조성면적 1,178, , , , 분양면적 762, , , ,527 15,641 입주시설지식, 정보통신 상업, 업무, 주거, 전시 공공청사, 학교도로, 공원, 녹지 산업용지 : 지식산업센터( 구. 아파트형공장), 영상혁신지구, 벤쳐타운등 지원용지 : 전시시설(BEXCO), 도심엔터테인먼트지구(UEC), 상업 업무시설( 복합 용도지구(MUD)), 국제업무지구(IBC), 주거및상업용지

32 (4) 지구단위계획에따른센텀시티도시계획도

33 2. 본건주변상업지역분석 (1) 지역의개황 본건이소재한센텀시티(Centum City) 일대는해운대구우동에위치한상업지역으로서 BEXCO 등전시시설과초고층고급주상복합건물단지가형성되어부산의신흥부촌으 로성장하는지역입니다. 부산도시철도 2호선센텀시티역및시립미술관역등이인접 하여양호한교통시설및편리한편의시설이잘갖추어져있어우수한주거환경을자랑 하고있으며, 센텀시티및근거리에위치한마린시티일대의 1만 2,000여가구와양호 한교통및관광자원을배경으로풍부한외부유입인구를통해명품아울렛, 고급레스 토랑, 각종숙박시설및주거용오피스텔등의성장이기대되는지역입니다. [ 본건주변항공위치도 ]

34 (2) 지역내주요시설 명칭위치용도 규모 ( 세대, 연멱적) 대우월드마크센텀우동 1488 외주상복합 496세대 준공 대우트럼프월드센텀우동 1498 주상복합 564세대 준공 대우트럼프월드센텀 2 우동 1507 오피스텔 206세대 준공 롯데갤러리움센텀우동 1520 오피스텔 476세대 준공 센텀리더스마크우동 1514 오피스텔 260세대 준공 WBC the PALACE 우동 1523 오피스텔 288세대 준공 한화꿈에그린센텀우동 1484 오피스텔 503세대 준공 벡스코 (BEXCO) 우동 1500 전시장 92,786m 준공 롯데백화점우동 1496 판매시설 113,642m 준공 신세계백화점우동 1492 외판매시설 293,951 m 준공 홈플러스우동 1499 판매시설 59,650m 준공 해운대센텀호텔우동 1505 숙박시설 60,762m 준공 비고

35 (3) 지구단위계획의검토 구역명 센텀시티지구단위계획구역 ( 지원용지 ) 위치부산광역시해운대구우동 1502번지일원 용도지역중심상업지역, 일반상업지역 (BEXCO 부지) 용도규제도 (4) 지역의성숙도및전망 본지역은초고층주상복합및업무시설이주를이루고있으며이를배후로하는대형 할인점과고급레스토랑 아울렛등의근린생활시설로이용되고있습니다. 또한국제적전시장인 BEXCO 가위치하여그에따른추가적인숙박, 상업시설의지속적 증가가예상되고더욱이 2012년 6월 BEXCO의추가적확장으로인해국제적대규모 이벤트개최( 예시: 부산국제 Motor Show-방문객약106 만명) 로숙박및컨벤션수요 의증가가예측됨에따라숙박시설 업무시설등추가개발계획에의한상권발전에영향 을줄것으로기대됩니다

36 (5) 인근상업지역내부동산동향 1) 인근표준지공시지가변동추이 [ 인근표준지내역 ] 연번 군구 읍면동리 지번 면적 지목 이용상황 용도지역 형상 도로조건 표준지 #1 해운대구 우동 ,139 대 업무용 일반상업 사다리 광대한면 표준지 #2 해운대구 우동 ,435.3 대 업무용 일반상업 세장형 중로한면 표준지 #3 해운대구 우동 ,528.2 대 상업기타 중심상업 가장형 광대소각 표준지 #4 해운대구 우동 ,786.9 대 상업용 중심상업 정방형 광대소각 표준진 #5 해운대구 우동 ,349.9 대 상업용 중심상업 정방형 중로한면 [ 표준지연도별공시지가 ] ( 단위: 원/ m2) 연번 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 표준지 #1 1,850,000 1,900,000 1,900,000 1,900,000 1,960,000 2,100,000 2,280,000 표준지 #2 1,600,000 1,700,000 1,700,000 1,700,000 1,750,000 1,850,000 1,850,000 표준지 #3 2,300,000 2,500,000 2,500,000 2,600,000 2,700,000 2,800,000 3,070,000 표준지 #4 2,040,000 2,230,000 2,230,000 2,600,000 2,690,000 2,800,000 3,070,000 표준지 #5 2,100,000 2,300,000 2,300,000 2,400,000 2,490,000 2,630,000 2,880,000 붉은색음영표시는개별공시지가임( 표준지선정전) [ 표준지별공시지가변동추이 ]

37 2) 부산시내주요호텔및백화점부지의개별공시지가변동추이 ( 단위: 원/ m2) 시설명 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 조선호텔부산 1,880,000 2,020,000 2,020,000 2,020,000 2,080,000 2,260,000 파라다이스호텔 2,900,000 2,900,000 2,900,000 2,950,000 2,950,000 3,160,000 노보텔앰베서더부산 2,810,000 2,810,000 2,810,000 2,860,000 2,860,000 3,120,000 신세계백화점 2,300,000 2,500,000 2,500,000 2,600,000 2,700,000 2,800,000 롯데백화점 2,300,000 2,500,000 2,800,000 2,600,000 2,700,000 2,800,000 [ 호텔및백화점부지의개별공시지가변동추이 ] 3) 인근주요아파트가격변동추이 ( 단위: 천원) 구분평형신축년도 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 대우트럼프월드센텀 , , , , , ,000 해운대현대하이페리온 , ,000 1,090,000 1,200,000 1,200,000 1,160,000 선프라자 , , , , , ,000 현대카멜리아 , , , , , ,000 현대배네시티 , , , , , ,

38 [ 아파트별평당단가변동추이 ] 4) 인근주요오피스텔가격변동추이 ( 단위: 천원/ 평) 오피스텔명기준호신축년도 2009년 2010년 2011년 2012년 롯데갤러리움센텀 30층 3001호 ,400 7,750 7,750 7,500 센텀리더스마크 43층 4402호 ,200 7,500 7,500 8,000 트럼프월드센텀2 38층 3801호 ,800 8,200 7,500 8,000 한화꿈에그린센텀 28층 2807호 ,300 8,000 8,000 [ 오피스텔평당단가변동추이 ]

39 5) 인근주요상가가격변동추이 ( 단위: 천원/ 평) 상가명기준층호신축년도 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 해운대센텀호텔 센텀코아 트럼프월드센텀 센텀타워메디칼 101호 2007년 22,000 21,000 21,000 24,000 28, 호 2008년 ,000 20,000 30,000 33, 호 2006년 26,000 26,000 26,000 30,000 40,000 50, 호 2009년 ,000 33,000 36,000 [ 상가평당단가변동추이 ] 6) 인근상업지역내거래사례및추정가격변동추이 소재지계약면적용도지역총금액( 원) 단가( 원/ m2) 계약일물건구분 우동 ,289.8 중심상업 162,390,000, 토지+ 건물 우동 ,101.9 중심상업 87,912,641,270 5,460, 토지 우동 ,182.0 중심상업 34,054,000,000 10,700, 토지 우동 ,506.4 중심상업 13,670,000,000 9,070, 토지 우동 ,735.3 중심상업 20,000,000,000 11,530, 토지 우동 중심상업 2,141,820,529 4,320, 토지 우동 ,028.8 중심상업 5,709,834,450 5,550, 토지 우동 ,381.6 중심상업 22,392,105,000 6,620, 토지

40 [ 거래사례를적용한대상부동산추정가격의변동추이 ] 대상부동산과거래사례의연도별개별공시지가간의비교를통해추정비교치를산정하 고, 거래단가에추정비교치를고려하여연도별대상부동산추정가격을산정하여기간간 의변동추이를표시하였습니다. 7) 인근상업지역내감정평가전례및추정가격변동추이 소재지면적용도지역단가( 원/ m2) 기준시점평가목적 우동 ,506.4 중심상업 9,700, 일반거래 우동 ,101.9 중심상업 8,170, 기타 우동 ,489.1 중심상업 7,500, 담보 우동 ,050 중심상업 6,370, 담보 우동 ,431.1 중심상업 7,500, 자산재평가 우동 ,488.7 중심상업 9,700, 담보

41 [ 평가전례를적용한대상부동산추정가격의변동추이 ] 대상부동산과감정평가전례의연도별개별공시지가간의비교를통해추정비교치를산정 하고, 단가에추정비교치를고려연도별대상부동산추정가격을산정하여기간간의변 동추이를표시하였습니다

42 3. 본건부동산입지의 SWOT 분석 강점 (Strengths) 부산도시철도 2호선센텀시티역인접및역세권상업지대내위치 부산 BEXCO와인접하여 Business Hotel 수요및유동인구가많음 롯데백화점, 신세계백화점및스파랜드와인접하여호텔에대한수요높음 인근에마린시티, 해운대신시가지, 광안대교등이있어관광객이많음 약점 (Weakness) 해운대에위치한 Beach Hotel 에비해 Ocean View가없어관광호텔수요가낮음 인근백화점, 홈플러스등대형쇼핑몰이많아판매시설의경쟁력열세 인근상권의업종제한으로위락시설또는오락시설등이부족함 센텀시티내호텔이별로없어숙박시설에대한인식부족 기회 (Opportunities) 부산시관광객수에비해호텔공급량이낮아호텔에대한수요가높음. 센텀시티내 Business, 쇼핑, 온천, 관광등다양한수요흡수가능 센텀시티를대표하는호텔로서 Land Mark 역할기대 판매시설, 문화시설등의시너지효과로부대시설수입증대 위협 (Treats) 세계경제및국내경기침체에따른고급호텔에대한일시적인수요저하우려 최근의엔저현상에따른일본관광객감소우려 센텀시티내신규호텔건축가능성이있으며, 해운대복합리조트개발, 동부산 관광단지개발등에따른향후영업전략요구

43 Ⅳ. 공시지가기준법적용에따른감정평가 1. 비교표준지의선정( ) (1) 인근지역내비교표준지 일련번호 소재지 우동 1488 우동 1505 우동 1517 면적 ( m2) 지목 13,528.2 대 이용상황 상업기타 4,786.9 대상업용 1,349.9 대상업용 용도지역 중심상업지역 중심상업지역 중심상업지역 도로교통 광대소각 광대소각 중로한면 형상지세 공시지가 ( 원/ m2) 가장형평지 3,070,000 정방형평지 3,070,000 정방형평지 2,880,000 (2) 비교표준지선정및내역 비교표준지는용도지역이동일한상기표준지중에서지목및이용상황이동일또는유사하 며, 지리적으로근접하여있는일련번호 < > 표준지를비교표준지로선정하였습 니다. 소재지부산광역시해운대구우동 1505 일련번호 # 공시시점 용도지역 이용상황 중심상업지역 상업용( 호텔부지) 접면도로 / 형상/ 고저광대소각 / 정방형 / 평지 토지면적 공시지가 4, ,070,000 원/ m2-41 -

44 2. 시점수정 ( ) (1) 지가변동률 국토교통부장관이조사ㆍ발표한부산광역시해운대구상업지역의공시기준일부터기준 시점까지의지가변동률누계입니다. (2013년 3월지가변동률은미발표로인해직전월 인 2 월의지가변동률을연장적용일할계산하였음) 초일 기 간 부산광역시해운대구상업지역 말일 지가변동률 비 고 % % ~ % x 1/28 = (2013년 02 월 : 0.158%) x ( x 1/28) 기준시점: (2) 생산자물가상승률 한국은행이고시하는생산자물가지수(2010 년 = 100) 를이용하여시점수정치를산정하 였습니다 년 12 월지수 : 년 02 월지수 : 상승률 : ( ) / x 100 = 0.841% ( ) 3) 시점수정치결정 ( ) 생산자물가상승률은공산품등이포함된전국평균치로서가중치의편중, 품목의다양 성, 지역의광역성등으로평가대상토지가속한지역의지가변동상황을합리적으로 반영하지못하는바국토교통부발표의지가변동률을시점수정치로적용하였습니다

45 3. 지역요인비교 (1.00) 본건은비교표준지와지리적으로인근에소재하고가치형성에있어상호대체및경쟁 관계에있는인근지역에소재하여지역요인은동일합니다. 4. 개별요인비교 (1.203) 각조건별로비교표준지를 1.00으로보고대상토지와상대적우열을비교하였으며개별 요인비교항목은다음과같습니다. 조건항목세부항목표준지대상토지 가로조건 접근조건 가로의폭, 구조등의상태 상업지역중심및교통시설과의편의성 폭 포장 계통및연속성 상업지역중심과의접근성 인근교통시설과의거리및편의성 비교내용 본건은표준지대비가로의폭등에서다소우세함. 본건은표준지대비인근교통시설과의거리및편의성등에서우세함. 환경조건 획지조건 행정적조건 기타조건 고객의유동성과의적합성고객의유동성과의적합성 인근환경 인근토지의이용상황및적합성 자연환경 면적, 접면, 너비, 깊이, 형상등 상수도, 하수도, 도시가스변전소등의유무 면적 접면너비 깊이, 부정형지, 삼각지, 맹지등 지반, 지질등 방위고저등방위, 고저, 경사지 접면도로상태 행정상의규제정도 기타 각지면획지등 2 용도지역, 지구, 구역등 기타규제( 건폐율, 용적율, 최고층수, 입체이용제한등) 장래의동향 기타 격차율누계 본건은표준지대비고객의유동성과의적합성, 인근환경등에서우세함. 본건은표준지대비규모에서는열세하나도로의접면도로상태 (3 면각지) 등에서우세하여전체적으로다소우세함 대등함 대등함

46 5. 기타요인보정 (3.00) (1) 취지 감정평가에관한규칙 제14조등에근거하여인근지역및동일수급권내의유사부동 산의평가선례, 정상적인가격수준등과표준지공시지가와의가격격차를보정하여산 정가격의객관성및적정성을유지하기위하여기타요인보정을실시하였습니다. (2) 관련근거 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제9조제1항및 감정평가에관한규칙 제14조제3 항, 국토교통부유권해석( 건설부토정 , ) 및대법 원판례(01두3808, , 00두10106, ) 등에서인정되는점등을참 작하였습니다. (3) 인근지역내거래사례 기호소재지계약일자 용도지역 지목면적 ( m2) 매매금액 단가 ( 원/ m2) 우동 1522 우동 1508 우동 중심상업지역 중심상업지역 중심상업지역 대 16, ,912,641,270 5,460,000 대 1, ,670,000,000 9,074,000 대 1, ,000,000,000 11,520,000 (4) 인근토지의평가선례 기호소재지가격시점 평가목적 용도지역 지목면적 ( m2) 단가 ( 원/ m2) 비고 A B 우동 1508 우동 일반거래 기타 중심상업지역 중심상업지역 대 1, ,700,000 대 16, ,170,

47 기호소재지가격시점 평가목적 용도지역 지목면적 ( m2) 단가 ( 원/ m2) 비고 C 우동 담보 중심상업지역 대 1, ,500,000 D E 우동 1496 우동 자산재평가 담보 중심상업지역 중심상업지역 대 11, ,500,000 롯데백화점 대 1, ,700,000 (5) 기타요인보정치의산정 1) 사례의선정 상기거래사례및평가선례중대상토지와용도지역, 이용상황, 규모, 토지이용규제 사항등에서비교가능성이높고지리적으로인접한거래사례 ( 2) 와 선정하였습니다. 평가선례 (B) 를 2) 거래사례( 2) 를기준한기타요인보정치산정 구분 소재지 평가액공시지가 ( 원/ m2) 시점수정 지역요인 개별요인 산출단가 기타요인보정치 거래사례 본건 우동 1508 우동 ,074, ,467,122 3,070, ,704,

48 시점수정해운대구상업지역 ~ 지역요인거래사례와본건은인근지역내에위치하여지역요인대등함 가로접근환경획지행정기타누계 개별요인 본건은거래사례대비행정적조건( 용적률등) 이열세하나, 가로조건( 가로의폭), 접근조건( 교통시설과의편의성), 환경조건( 고객의유동성, 인근환경) 등에서우세하여전반적으로본건이다소우세함. 3) 평가선례(B) 를기준한기타요인보정치산정 구분 소재지 평가액공시지가 ( 원/ m2) 시점수정 지역요인 개별요인 산출단가 기타요인보정치 평가선례 본건 우동 1522 우동 ,170, ,149,049 3,070, ,704, 시점수정해운대구상업지역 ~ 지역요인평가선례와본건은인근지역내에위치하여지역요인대등함 가로접근환경획지행정기타누계 개별요인 본건은평가선례대비접근조건( 교통시설과의편의성), 환경조건( 고객의유동성, 인근환경), 획지조건( 접면도로상태) 행정적조건( 행정상규제정도) 등에서우세 함

49 4) 인근지역의가격수준 주노선( 센텀남대로) 대로변상업용지의가격수준은 11,000,000~13,000,000 원/ m2, 후 면의상업용지가격수준은 7,500,000~9,000,000 원/ m2입니다. 5) 기타요인보정치결정 (3.00) 상기거래사례, 평가선례및인근지역의가격수준등의제반사항을종합적으로참작하 여기타요인보정치는 3.00 을적용하였습니다. 6. 공시지가기준법에의한감정평가액 (1) 토지단가산정 비교표준지공시지가 시점수정지역요인개별요인기타요인 토지단가 ( 원/ m2) 3,070, ,100,000 (2) 감정평가액산정 11,100,000 원/ m2 9,911.2m2 110,000,000,000원

50 Ⅴ. 거래사례비교법적용에따른감정평가 1. 평가방법 대상부동산과제반가격형성요인이동일또는유사한거래사례중에서가장비교가능성이높은거례사례를비교사례로선정하여거래가격을대상물건의현황에맞게사정보정및시점수정, 지역요인, 개별요인비교등을통하여대상토지의가격을산정하였습니다. 2. 사례의선정 (1) 인근지역의거래사례 1) 거래사례#1 소재지 부산광역시해운대구우동 1449 거래형태 토지 건물일체거래 건물명칭 홈플러스센텀시티점 거래시점 건물규모 / 준공일자 지하1 층/ 지상5 층 ( ) 건물구조및용도 철근콘크리트조/ 일반철골조상업시설 거래금액 162,390,000,000원 토지면적 17,298.8 m2 건물연면적 59,651m2 9,387,000 원/ m2( 토지+ 건물)

51 2) 거래사례#2 소재지부산광역시해운대구우동 1521 거래형태 토지만의거래 거래시점 거래금액 토지면적 토지면적당단가 34,054,000,000원 3,182 10,702,000 원/ m2-49 -

52 3) 거래사례#3 소재지부산광역시해운대구우동 1522 거래형태 토지만의거래 거래시점 거래금액 토지면적 토지면적당단가 87,912,641,270원 16, ,460,000 원/ m2-50 -

53 4) 거래사례#4 소재지부산광역시해운대구우동 1496 거래형태 건물명칭 토지 건물일체거래 롯데백화점센텀시티점 거래시점 건물규모 / 준공일자지하7 층/ 지상10 층 ( ) 건물구조및용도 거래금액 철골철근콘크리트조상업시설 21,053,592,000원 토지면적 ( 계약면적 ) 11,431.1 m2 (1, m2) 건물연면적 ( 계약면적 ) 113, m2 (10,211 m2) 20,464,000 원/ m2( 토지+ 건물)

54 5) 거래사례#5 소재지부산광역시해운대구우동 거래형태 토지만의거래 거래시점 거래금액 토지면적 토지면적당단가 1,260,000,000원 ,065,000 원/ m2 (2) 거래사례의선정 < 거래사례#1, #3> 은사정개입에의한저가사례이고, < 거래사례#4> 는거래시점이 3 년이상경과한사례로서가격비교가능성이낮습니다. 따라서본건과지리적으로가까우 며비교적최근에거래되어비교가능성이높은 < 거래사례#2, #5> 를선정하였습니다

55 3. 거래사례#2 기준 (1) 사정보정 거래사례등에거래당사자의특수한사정또는개별적동기가개재되어있을경우사정 이나조건등이없는상태로이를적정하게보정하는것을사정보정이라합니다. 비교사례는정상적인시장에서결정된가격으로별도의사정보정은없습니다. (2) 시점수정 ( ) 1) 지가변동률 국토교통부장관이조사ㆍ발표한부산광역시해운대구상업지역의기준시점까지의지가 변동률누계입니다. (2013년 3월지가변동률은미발표로인해직전월인 2월의지가변 동률을연장적용일할계산하였음 ) 기 간 부산광역시해운대구상업지역 초일 말일 지가변동률 % % % % ~ % 비 고 x 1/28 = (2013년 02 월 : 0.158%) x x x ( x 1/28) ) 생산자물가상승률 한국은행이고시하는생산자물가지수(2010 년 = 100) 를이용하여시점수정치를산정 하였습니다 년 02 월지수 : 년 02 월지수 : 상승률 : ( ) / x 100 = 1.513%( )

56 3) 시점수정치결정 ( ) 생산자물가상승률은공산품등이포함된전국평균치로서가중치의편중, 품목의다양 성, 지역의광역성등으로평가대상토지가속한지역의지가변동상황을합리적으로 반영하지못하는바국토교통부발표의지가변동률을시점수정치로적용하였습니다. (3) 지역요인 (1.00) 대상토지와거래사례는인근지역에소재하므로지역요인은대등합니다. (4) 개별요인 (1.123) 조건항목세부항목표준지대상토지 가로조건 접근조건 가로의폭, 구조등의상태 상업지역중심및교통시설과의편의성 폭포장계통및연속성 상업지역중심과의접근성 인근교통시설과의거리및편의성 비교내용 본건은사례대비가로의폭등에서다소우세함. 본건은사례대비인근교통시설과의거리및편의성등에서우세함. 환경조건 획지조건 행정적조건 기타조건 고객의유동성과의적합성고객의유동성과의적합성 인근환경 인근토지의이용상황및적합성 자연환경 상수도, 하수도, 도시가스변전소등의유무 면적 면적, 접면, 너비, 깊이, 형상등 접면너비 깊이, 부정형지, 삼각지, 맹지등 지반, 지질등 방위고저등방위, 고저, 경사지 접면도로상태 행정상의규제정도 기타 각지 2면획지등 용도지역, 지구, 구역등기타규제( 건폐율, 용적율, 최고층수, 입체이용제한등) 장래의동향기타 본건은사례대비고객의유동성과의적합성, 인근환경등에서우세함 대등함 격차율누계 본건은사례대비행정상의규제정도등에서열세함 대등함

57 5) 거래사례 #2 기준토지단가 사례토지단가 ( 원/ m2) 사정보정시점수정지역요인비교 개별요인비교 토지단가 ( 원/ m2) 10,702, ,450, 거래사례#5 기준 (1) 사정보정 거래사례등에거래당사자의특수한사정또는개별적동기가개재되어있을경우사정 이나조건등이없는상태로이를적정하게보정하는것을사정보정이라합니다. 비교사례는정상적인시장에서결정된가격으로별도의사정보정은없습니다. (2) 시점수정 1) 지가변동률 국토교통부장관이조사ㆍ발표한부산광역시해운대구상업지역의기준시점까지의지가 변동률누계입니다. (2013년 3월지가변동률은미발표로인해직전월인 2월의지가변 동률을연장적용일할계산하였습니다.) 기 간 부산광역시해운대구상업지역 초일 말일 지가변동률 % x 5/31 = % % % % ~ % 비 고 x 1/28 = (2013년 02 월 : 0.158%) ( x 5/31) x x x x ( x 1/28)

58 2) 생산자물가상승률 한국은행이고시하는생산자물가지수(2010 년 = 100) 를이용하여시점수정치를산정하 였습니다 년 12 월지수 : 년 02 월지수 : 상승률 : ( ) / x 100 = 3.856%( ) 3) 시점수정치결정 ( ) 생산자물가상승률은공산품등이포함된전국평균치로서가중치의편중, 품목의다양 성, 지역의광역성등으로평가대상토지가속한지역의지가변동상황을합리적으로 반영하지못하는바국토교통부발표의지가변동률을시점수정치로적용하였습니다. (3) 지역요인 (1.00) 대상토지와거래사례는인근지역에소재하므로지역요인은대등합니다. (4) 개별요인 (1.276) 조건항목세부항목표준지대상토지 가로조건 접근조건 환경조건 가로의폭, 구조등의상태 상업지역중심및교통시설과의편의성 폭 포장 계통및연속성 상업지역중심과의접근성 인근교통시설과의거리및편의성 고객의유동성과의적합성고객의유동성과의적합성 인근환경 인근토지의이용상황및적합성 자연환경 상수도하수도도시가스,, 변전소등의유무 비교내용 본건은사례대비가로의폭등에서다소우세함. 본건은사례대비인근교통시설과의거리및편의성등에서우세함. 본건은사례대비고객의유동성과의적합성, 인근환경등에서우세함

59 조건항목세부항목표준지대상토지 획지조건 면적, 접면, 너비, 깊이, 형상등 면적 접면너비 깊이, 부정형지, 삼각지, 맹지등 지반, 지질등 방위고저등방위, 고저, 경사지 비교내용 본건은사례대비면적은다소열세하나접면도로상태등에서우세하여전체적으로다소우세함. 행정적조건 기타조건 접면도로상태 행정상의규제정도 기타 각지면획지등 2 용도지역, 지구, 구역등 기타규제( 건폐율, 용적율, 최고층수, 입체이용제한등) 장래의동향 기타 격차율누계 본건은사례대비행정상의규제정도등에서우세함 대등함. (5) 거래사례#5 기준토지단가 사례토지단가 ( 원/ m2) 사정보정시점수정지역요인비교 개별요인비교 토지단가 ( 원/ m2) 9,065, ,990, 거래사례비교법적용에따른감정평가액결정 거래사례 #2 기준가격 12,450,000 원/ m2 거래사례 #5 기준가격 11,990,000 원/ m2 거래사례비교법의토지가격결정결정가격감정평가액 본건과비교하여용도지역( 중심상업지역) 이동일하고이용상 황( 상업용) 이유사하며, 지리적으로근접한센텀시티지역내 거래사례인 < 거래사례#2 기준가격> 을중심으로가격을결정 하였습니다. 12,450,000 원/ m2 123,400,000,000원

60 Ⅵ. 수익환원법적용에따른감정평가 1. 개요 (1) 의의 수익환원법이란대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익이나미래의현금흐름 을환원하거나할인하여대상물건의가액을산정하는감정평가방법을말합니다.( 감정 평가에관한규칙 제2조제10 호) (2) 평가방법 1) 가설적평가방법 가설적평가방법이란개발이예정되어있는나지상태의토지를감정평가하는경우해당 개발사업계획에따른가상적인건물을상정하여토지의가치를추계하는방법을말합니다. 2) 임대개시시점의복합부동산가격산정 대상토지상에시행될사업계획을고려하여사업완료후임대개시시점당시의복합부동 산( 토지+ 건물) 으로부터산출될것으로예상되는순수익을산정하고, 이를환원이율로 환원하여복합부동산의가격을산출하는직접환원법을적용하였습니다. 3) 개발형수익환원법의적용 기간말의총수입( 임대개시시점의복합부동산가격) 에서기간별로발생하는총지출을공 제한후이를적정한율로할인하여기준시점현재의토지가치를산정하는방법으로서, 할인현금수지법에개발법을결합한개발형수익환원법을적용하였습니다. (3) 전제조건 가설적평가방법적용시대상토지상에건축될가상건물의구조, 규모, 용도별면적, 용 적률, 건폐율등은귀제시한건축계획서를기준으로하였습니다

61 2. 임대개시시점의복합부동산가격산정 (1) 총수익의추정 총수익은대상부동산으로부터가능한최대수입을의미하는가능총수익(PGI) 과이러한 가능총수익에기타수익, 공실및불량부채충당금등을가감한유효총수익(EGI) 으로구 분되는데, 대상가상건물은호텔및판매시설, 문화시설로구성된복합용도의건물로서 각용도별연지불임료및보증금운용이익의산정시공실등의손실을감안한유효총수 익을기준으로각각추정하였습니다. 1) 호텔의총수익 호텔의총수익은대상가상건물의호텔부분을호텔운영업자에게임대할경우받을수 있는임대료수입을의미하는데, 이러한임대료수입은통상호텔을운영함으로써얻게 되는총수입(Revenue) 또는운영수익(GOP) 에연동하여결정됩니다. 산정방법총수입연동방식운영수익연동방식 산식총수입 임대료율운영수익 임대료율 장점 단점 총수입의공시를통한투명성이보장 되어산출임대료에대한임대인의신 뢰도가높은장점이있음 호텔경영수지악화시임차인입장에 서는총수입에연동해서산정되는임 대료가부담이될수있음 총수입에서운영경비를제외한운영수 익에연동하여산정되므로호텔운영의 개별성이반영된임대료산정이가능 호텔경영수지악화시임대인입장에 서는임대료수입이 위험성이높음 0이될수도있어 대상가상건물의호텔부분은특1급관광호텔및특2급비즈니스호텔로구성되어있는 바, 호텔의개별성을반영할수있는운영수익연동방식으로임대료수입을산정하였습 니다. a. 총수입(Revenue) 추정 호텔수입의구성은통상객실수입(Room Revenue) 과기타부대시설의수입(Others Revenue) 으로구성됩니다. 이러한수입의구성비율은개별호텔에따라다르며최근에 는호텔의전체수입에서부대수입의비율이점차적으로높아지는경향이있습니다

62 호텔의주상품인객실의판매실적에대한성과를측정하는방식이전세계호텔산업에 서공통으로사용되고있는데이때사용되는지수가 ADR(Average Daily Rate : 평균 객실단가), Occupancy Rate( 객실점유율, 또는객실이용률), RevPAR(Revenue Per Available Room : 객실당수입) 입니다. 따라서대상호텔의감정평가시에도이러한지 수들을추정하여객실수입을산정하였으며, 부대시설의수입은유사호텔의단위면적 ( m2) 당부대시설수입을비교하여대상호텔의부대시설수입을추정하였습니다. 객실수입 (Room Revenue) 1 ADR 추정 2 Occupancy Rate 추정 3 RevPAR ( 1 2) 4 판매가능객실수 ( 객실수 365 일) 5 순객실수입 ( 3 4) 1 평균객실단가(ADR) 의추정 대상호텔의평균객실단가(ADR) 는부산시내유사호텔의수입실적, 등급별ㆍ지역별 평균객실이용금액통계자료등을참조하고, 대상호텔의입지조건및예상객실수요 등을종합참작하여대상호텔의 ADR 을추정하였습니다. 부산시내유사호텔의수입실적 ( 특1 급) 호텔명소재지객실수( 실) 객실수입( 천원) ADR( 원) OCC(%) RevPAR( 원) 부산롯데부산진구부전동 ,000, , ,879 웨스틴조선해운대구우동 ,824, , ,401 파라다이스해운대구중동 ,387, , ,920 해운대그랜드해운대구우동 320 9,382, , ,327 호텔농심 동래구온천1동 240 5,440,039 81, ,101 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회) 부산시내유사호텔의수입실적 ( 특2 급) 호텔명소재지객실수( 실) 객실수입( 천원) ADR( 원) OCC(%) RevPAR( 원) 코모도 중구영주1동 314 8,028, , ,051 호메르스수영구광안동 103 3,350, , ,135 아쿠아팰리스수영구광안동 70 2,699, , ,643 파라곤사상구괘법동 132 2,935,087 93, ,923 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회)

63 등급별평균객실이용금액 구분 특1등급 특2등급 1등급 2등급 3등급 평균 부산평균 180, ,193 68,716 47,689 50,421 89,952 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회) 지역별평균객실이용금액 ( 전체등급평균) 구 분 평균객실단가( 원) ADR 비율 ( 해운대구=100 가정시) 중 구 68, 서 구 36, 동 구 50, 부산진구 142, 동래구 77, 남 구 32, 해운대구 189, 사하구 41, 연제구 46, 수영구 87, 사상구 79, 기장군 89, 평 균 78,568 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회) 위의자료들을분석해보면, 2011년을기준으로할때부산시내특1급관광호텔의경 우 ADR이호텔별로 81,604 원 ~ 232,951 원으로다양하게분포되어있으나, 웨스틴조 선호텔이나파라다이스호텔과같이해운대바닷가근처에위치해있고 Ocean View가 가능한비교적최근신축된고급호텔의경우 ADR이약 220,000 원 ~ 230,000원정도 인것으로파악됩니다. 이는부산지역특1급호텔의 ADR 평균을상회하는수준이며, 지역별로보더라도해운대구가타구에비에 ADR이월등히높은것을알수있습니 다. 따라서대상호텔중특1급관광호텔의 ADR도웨스틴조선호텔및파라다이스호텔 과가장비교가능성이높다고판단되는바, 이들을비교대상호텔로보아대상호텔과 우열을비교하였습니다. 비교요인우세요인열세요인 대상호텔 ( 비교대상 호텔대비 ) 센텀시티의상징성 신세계, 롯데백화점및스파랜드등 의관광객수요흡수가능 센텀시티내관광호텔전무하여독점 적지위가능 해운대에비해관광적인요소가적 고 Ocean View가곤란하여관광객 수요측면에서열세 센텀시티특성상비즈니스호텔수요 가강해관광호텔에대한인식부족

64 상기와같이비교한결과대상호텔은센텀시티내에서독점적인장점은있으나비 교대상호텔에비해관광적인요소에서열세를보이고있는점등을종합적으로고려하 여, 특1급관광호텔의 ADR을보수적으로판단하여 220,000 원으로결정하였습니다. 한편대상호텔중비즈니스호텔( 특2 급) 의경우에는, 부산시내특2급호텔의 ADR 수준이 93,154 원 ~ 109,516 원( 평균 102,193 원) 으로비교적낮게형성되어있으나이 들호텔은대부분중구, 수영구, 사상구등에위치하고있으며지역별 ADR 수준을비 교해볼때이들지역구는해운대구에비해평균 ADR이 36~46% 수준에불과하다는 점등을고려시해운대구, 그중에서도센텀시티라는첨단 Business의중심지에위치 한대상호텔의 ADR 은이보다상당히높은수준을형성할수있다고판단됩니다. 따 라서대상비즈니스호텔의 ADR은해운대구평균 ADR 수준및관광호텔 ADR 과비 교, 대상호텔의입지적우월성, 비즈니스호텔수요가매우높은점등을종합적으로 고려하여, 180,000 원으로결정하였습니다. 구분 평균객실단가 (ADR) 관광호텔( 특1 급) 비즈니스호텔( 특2 급) 220,000원 180,000원 2 객실이용률(Occupancy Rate) 의추정 대상호텔의객실이용률은상기한부산시내유사호텔의수입실적중객실이용률 (OCC) 부분및부산시내호텔등급별평균객실이용률통계자료등을참조하고, 대상 호텔의입지조건및예상수요등을고려하여추정하였습니다. 부산시내호텔등급별평균객실이용률현황 구분 판매가능객실수 판매객실수 이용률 (%) 특1등급 743, , 특2등급 225, , 등급 373, , 등급 173,369 94, 등급 541, , 등급미정 55,980 19, 소계 2,113,699 1,350, 가족호텔 6, 합계 2,119,904 1,350, ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회)

65 위의등급별평균객실이용률자료를분석해보면특1,2급의호텔이타등급에비해 객실이용률이월등히높은것을알수있으며, 그중에서도특2급의호텔이다소높은 점은부산시내외국인관광객증가및비즈니스호텔수요급증등에따른것으로판단 됩니다. 따라서대상호텔의객실이용률도상당히높은수준을형성될것으로추정되 며, 상기의부산시내유사호텔의수입실적자료를분석시특1급호텔의경우 66.85% ~ 76.10% 수준, 특2급호텔의경우 65.40% ~ % 수준에서객실이용률이분포 되어있는점, 상기호텔과대상호텔과의유열비교등을종합적으로고려하여대상 호텔의각등급별객실이용률을아래와같이각각결정하였습니다. 구분 관광호텔( 특1 급) 비즈니스호텔( 특2 급) 객실이용률 (OCC) 70% 85% 3 객실수입산정 상기와같이결정한대상호텔의 ADR 및 OCC, 등급별객실수, 기타수입( 조식서비 스, Mini Bar 등객실이용에부속되어발생하는수입으로통상순객실수입의 10% 수 준적용) 등을고려하여대상호텔의객실수입을아래와같이각각산정하였습니다. 구분 객실수 ADR 관광호텔( 특1 급) 비즈니스호텔( 특2 급) 312실 470실 220,000원 180,000원 OCC 70% 85% RevPAR 판매가능객실수 순객실수입 기타수입 (10%) 객실수입 154,000원 153,000원 113,880실 171,550실 17,537,520,000원 26,247,150,000원 1,753,752,000원 2,624,715,000원 19,291,272,000원 28,871,865,000원 부대시설수입 ( Others Revenue) 호텔의부대시설은통상호텔운영업자가호텔과함께운영하고있는각종식음료시설, 판매시설, 연회장, 스포츠및사우나시설등을의미하는데, 최근호텔업계는객실영업성 장의한계를극복하고대체수익원의개발을통한수익구조안정화를위하여부대사업의 확장에주력하고있어객실대비부대시설의수입비중이지속적으로증가하고있습니다

66 대상호텔의부대시설수입은부산시내유사호텔의객실및부대시설수입실적, 부산 시내호텔의등급별 1 인당부대시설평균소비금액, 통계청의객실수규모별호텔업현 황및부대시설면적통계자료등을분석하여추정하되, 대상호텔의건축계획상부대시 설이대부분특1급관광호텔부분에귀속되어있는점을고려하여특1급호텔의부대 시설수입을기준으로하여추정하였습니다. 부산시내유사호텔의객실및부대시설수입실적 ( 특1 급) 호텔명 객실수 ( 실) 객실수입 ( 천원) 부대시설수입 ( 천원) 부대시설이용객수( 명) 인당부대수입( 원) 부대수입비중 (%) 부산롯데 ,000,306 36,043, ,624 40, 카지노포함 웨스틴조선 ,824,281 19,379, ,615 53, 파라다이스 ,387,144 42,531,205 1,030,639 41, 카지노포함 해운대그랜드 320 9,382,363 10,361,322 1,135,148 9, 호텔농심 240 5,440,039 4,922, ,222 20, ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회) 비 고 부산시내호텔의등급별 1인당부대시설평균소비금액 구분 외국인( 원) 내국인( 원) 특1등급 24,076 32,957 특2등급 21,470 16,711 1등급 10,019 14,151 2등급 32,508 12,110 3등급 31,333 14,264 등급미정 42,974 57,174 ( 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회) 상기자료중부산롯데호텔과파라다이스호텔은부대시설에카지노가포함되어부대시 설이용객수및부대시설수입이월등히높은것으로파악되는바본건과비교가능성이 낮으며, 해운대그랜드호텔및호텔농심의경우에는 1인당부대시설수입이부산시내 특1급호텔의 1인당부대시설평균소비금액이하인바비교가능성이낮은것으로판단 됩니다. 따라서본건과특1 급관광호텔의객실수가유사하고, 비교가능성이높은웨스 틴조선호텔의부대시설면적당단가를분석하였습니다

67 부산웨스틴조선호텔의부대시설수입액단가분석 호텔명 부대시설수입( 원) 호텔전체면적 ( m2) 부대시설면적 ( m2) 부대시설단가( 원/ m2) 웨스틴조선 19,379,493,000 24, , ,617,000 부산시내객실수규모별호텔업현황및부대시설면적분석 연도 객실수규모별 사업체수( 개) 총매출액 ( 백만원) 부대시설수입액( 백만원) 부대시설수입비중 부대시설면적 ( m2) 부대시설면적당단가( 원/ m2) ~300실 9 83,267 54,620 66% 32,349 1,688, 실이상 7 202, ,011 61% 95,518 1,298, ~300실 8 85,642 47,909 56% 35,556 1,347, 실이상 8 337, ,234 57% 144,872 1,333,826 ( 출처 : 통계청, 국가통계포털 ) 평균단가 1,417,000 상기자료들을분석해본결과웨스틴조선호텔의부대시설수입액단가및부산시내객 실수규모별부대시설면적당단가의평균치가 1,417,000 ~ 1,617,000 원/ m2으로유 사한수준을보이는바, 대상호텔의부대시설수입액단가도이범위내에서 1,500,000 원 / m2으로결정하였습니다. 따라서대상호텔의부대시설수입을아래와같이추정하였 으며, 이때부대시설수입비중이 54% 로서유사호텔의부대시설수입비중과유사한 수준으로적절히산정된것으로판단됩니다. 대상호텔 부대시설단가( 원/ m2) 부대시설면적 ( m2) 부대시설수입( 원) 부대시설수입비중 특1급관광호텔 1,500,000 15, ,549,000,000 54% 총수입산정 구분객실수입부대시설수입총수입 관광호텔( 특1 급) 비즈니스호텔( 특2 급) 19,291,272,000원 28,871,865,000원 22,549,000,000원 - 41,840,272,000원 28,871,865,000원

68 b. 운영수익(GOP) 의산정 운영경비의결정 운영경비는호텔을운영하는데소요되는운영비및관리비, 인건비등을의미하는데, 대상호텔의경우구체적인운영경비항목의파악이곤란한바호텔등급별통상적인 운영경비비율을적용하여운영경비를산정하였습니다. 일반적으로특1급호텔의경우 운영경비비율이객실수입대비 50% 내외, 부대시설수입대비 85% 내외수준이며이 를객실수입과부대시설수입의수입액비중에따라가중평균하여결정됩니다. 또한특 2급비즈니스호텔의경우에는운영경비비율이 40~50% 수준인것으로파악되었으며, 이를고려하여아래와같이운영경비를각각산정하였습니다. - 특1 급호텔의운영경비비율 : 50% % % - 특2 급호텔의운영경비비율 : 상기범위내에서 45% 로결정함 구분 총수입 관광호텔( 특1 급) 비즈니스호텔( 특2 급) 41,840,272,000원 28,871,865,000원 운영경비비율 70% 45% 운영경비 29,288,190,000원 12,992,339,000원 공실손실상당액및대손충당금 호텔의매출액을산정하는경우일반부동산과달리별도공실손실상당액및대손충당 금을고려하지않습니다. 이는호텔의경우공실손실상당액및대손충당금은객실점유 율에서고려되기때문입니다. 운영수익(GOP) 의산정 1 2 구분 총수입 운영경비 관광호텔( 특1 급) 비즈니스호텔( 특2 급) 41,840,272,000원 28,871,865,000원 29,288,190,000원 12,992,339,000원 3 운영수익 ( 1-2) 12,552,082,000원 15,879,526,000원

69 c. 임대료수입( 총수익) 운영수익(GOP) 연동방식으로산정시임대료는통상적으로 GOP의 70% 수준에서결정 되는것으로파악되는바, 이를적용하여대상호텔의월임대료및보증금운용이익을 산정하고이를통해대상호텔의총수익을추정하였습니다. 월임대료( 단가) 의산정 - 관광호텔 : 12,552,082,000 원 34, m ,000 ( 원/ m2) - 비즈니스호텔 : 15,879,526,000 원 19, m ,000 ( 원/ m2) 보증금운용이율의결정 임대보증금에대한운용이율은안정적운용성격의이율로서인근상권의시장상황, 금 융시장의주요지표( 하기참조) 등을고려하여연 3% 로결정하였습니다. 금융시장의주요지표 ( 단위:%) CD유통수익률 (91 일) 2012년도 4분기기준 국고채 (3 년만기) 회사채AA- (3 년만기) 회사채BBB- (3 년만기) 보증금운용이익의산정 호텔의경우보증금은통상월임대료의 6개월분으로결정되는바이를기준으로보증 금운용이익의단가를아래와같이각각결정하였습니다. - 관광호텔 : 21, ,780 ( 원/ m2) - 비즈니스호텔 : 47, ,460 ( 원/ m2)

70 2) 판매시설의총수익 판매시설의총수익은인근유사상가의시장임대료를분석하여대상판매시설기준호 ( 통상 1 층전면상가기준) 의적정연지불임료를산정한후, 각상가별로층별, 위치별 효용비율의비교를통하여산정된연지불임료의합으로기본임대료를산정합니다. 단, 대상가상건물의건축계획을고려시대상판매시설은지하2 층~ 지상3층으로구성된 대형소매점의형태를갖추고있는바, 이러한경우건물주가상가임대관리회사또는대 형키테넌트(Key tenant 집객효과가큰핵심매장) 에게상가전체를임대하여상가시 설관리, 임대료징수및공실률관리등일정기간임대에관한전권을부여하고, 그에 따른운영 관리수익을확정수익률형태로지급받는 ' 마스터리스(Master Lease)' 방식으 로운영하는것이효율적이라고판단됩니다. 따라서대상판매시설의총수익은상기한 판매시설의기본임대료에서마스터리스수수료( 통상기본임대료의 20% 적용) 를차감하 여산정된순임대료를기준으로산정하였으며, 이러한경우공실손실상당액및대손충 당금은마스터리스업체에서부담하는바별도로공제할필요가없습니다. a. 기준호의임대료산정 도시별임대료수준 (2012년 4 분기, 1 층월세환산임대료기준) ( 단위: 천원/ m2) 구분전체서울부산대구인천광주대전울산성남수원안양고양 임대료 증감폭 ( 출처: 국토교통부, 오피스 매장용임대사례조사및투자수익률추계결과보고서, 2012 년) 부산시해운대구최근 3 년간매장용빌딩월임대료추세 (1 층기준, 단위: 천원/ m2) 지역 2010년 2011년 2012년 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 해운대구 부산전체 ( 출처: 국토교통부, 오피스 매장용임대사례조사및투자수익률추계결과보고서, 2012 년)

71 건축년도별월임대료(2012년 4 분기, 1 층기준) ( 단위: 천원/ m2) 지역 1980년이전 1981년-1990년 1991년-2000년 2001년이후평균 해운대구 부산전체 ( 출처: 국토교통부, 오피스 매장용임대사례조사및투자수익률추계결과보고서, 2012 년) 인근유사상가의임대사례 (1 층전면상가기준) 상가명소재지호전용면적 ( m2) 보증금 ( 천원) 월임대료 ( 천원) 연지불임료 ( 천원) 전용면적당임료단가( 원/ m2) 임대시점 월드마크센텀우동 ,000 9, ,000 1,570, 센텀코아우동 ,000 3,850 70,200 1,270, 인근유사상가의거래사례 (1 층전면상가기준) 상가명소재지호전용면적 ( m2) 분양면적 ( m2) 거래가격 ( 천원) 분양면적당단가( 원/ 평) 거래시점 센텀임페리얼타워우동 1519 A ,076,700 37,600, 트럼프월드센텀우동 ,015,700 40,450, 대상건물접면도로변의 1층상가분양가격수준및임대수익률분석 분양면적당예상분양가( 원/ 평) 전용면적당분양가( 원/ m2) 임대수익률 전용면적당임료단가( 원/ m2) 전용률 임대면적당월임대료( 원/ m2) 45,000,000 34,000,000 6% 2,040,000 40% 68,000 (* 센텀시티내공인중개사사무소방문탐문조사에의한자료 ) 상기자료들을분석해보면, 인근유사상가의임대사례는대상건물대비접면도로및 도시철도 2호선센텀시티역과의거리등에서열세이므로임대료단가가다소낮은수 준으로판단됩니다. 또한인근유사상가의거래사례및공인중개사탐문자료에의해 산출한대상건물접면도로변의예상분양가는분양면적 3.3m2당 45,000,000원수준으 로파악되므로이를기준으로시장에서조사된임대수익률 6% 적용하여월임대료를 산정하면임대면적당월임대료는 68,000 원/ m2수준입니다. 이는상기한국토교통부자료에서해운대구 2001년이후신축된상가의월임대료수 준을다소상회하는수준으로대상건물의입지조건, 상가의장래동향등을고려시산 정임대료의적정성이인정되므로, 이를종합적으로고려하여 1층기준호의예상임대 료단가( 전용면적당) 를 2,040,000 원/ m2으로결정하였습니다

72 b. 월지불임료산정 대상건물의층별 위치별효용지수 1 층별효용지수결정 매장용빌딩의층별임대료및효용지수 (2012년 4 분기) ( 단위: 천원/ m2) 지역구분지하1층 1층 2층 3층 4층 5층 6~10층임대료 해운대구효용비 ( 출처: 국토교통부, 오피스 매장용임대사례조사및투자수익률추계결과보고서, 2012 년) 토지보상평가지침의층별효용비율표 주 층별 고층및증충시가지저층시가지 A형 B형 A형 B형 A형 B형 주택지 지상 지하 : 1. 이표는건물가격의입체분포와토지가격의입체분포가같은것을전제로한것이다. 2. 이표의지수는각용도지역별유형의개략적인표준을표시한것이므로여건에따라 보정할수있다. 3. A 형의상층부일정층까지임료수준에차이를보이는유형이며, B형은 2층이상이동 일한임료수준을나타내는유형이다

73 상기의자료들을종합적으로분석하고, 수익성, 능률성, 쾌적성에기초하여대상건 물의위치, 환경, 상권형성정도, 접근성, 교통사정, 성숙도, 수요성등제요인을비교 교량하여아래와같이본건의층별효용지수를결정하되, 대상건물은대형소매점의 형태로서일반상가건물대비 2,3 층의층별효용이높은점, 지하 2층에서도시철도 2 호선센텀시티역과연결되는점등개별적특성을고려하였습니다. 층 지하2층지하1층 1층 2층 3층 층별효용지수 위치별효용지수결정 인근유사상가의위치별효용지수분석 상가명소재지전면( 층별) 1층후면 2층후면 3층후면 해운대센텀호텔우동 ~ 센텀임페리얼타워우동 트럼프월드센텀우동 ~ ( 출처: 한국감정원, 오피스텔상가업무지원시스템, 2012 년) 위치별효용지수는대상판매시설의건축계획도면만으로는각호별위치지수의개별 적인판단이곤란한바, 층별전면/ 후면또는전면/ 측면/ 후면으로단순화하였으며, 대상 판매시설의층별평면도및개별적특성등을고려하여아래와같이위치별효용지수 를결정하였습니다. 층 전면( 층별) 1층후면 2층측면 2층후면 3층후면 위치별효용지수 월지불임료산정 상기의기준호의전용면적당임대료단가에층별 위치별효용비율을곱하여각층별 위치별임대료단가를산정하고여기에해당전용면적을곱하여산정된층별 위치별 임대료의총합으로전체기본임대료를산정한후, Master Lease 수수료를제외한순 임대료를임대면적으로나누어대상판매시설의월지불임료단가를산정하였습니다

74 층별 위치별 기준호단가( 원/ m2) 층별효용비율 위치별효용비율 임대료단가 ( 원/ m2) 전용면적 ( m2) 금액( 원) 지하 2 2,040,000 30% 100% 612,000 1, ,734,000 지하 1 2,040,000 30% 100% 612,000 2, ,557,142,000 1층전면 2,040, % 100% 2,040, ,215,575,000 1층후면 2,040, % 75% 1,530, ,209,174,000 2층전면 2,040,000 60% 100% 1,224, ,141,735,000 2층측면 2,040,000 60% 90% 1,102, ,168,000 2층후면 2,040,000 60% 85% 1,040,000 1, ,059,354,000 3층 2,040,000 35% 100% 714,000 2, ,589,078,000 합계 9, ,829,960,000 1 순임대료 ( 연간) Master Lease 감안 (80%) 7,064,000,000 2 임대면적 24, 월지불임료( 원/ m2 ) (( 1 2) / 12) 24,000 각층별 위치별전용면적은별도제시면적이없는바대상건물의건축계획도면의면적측량 을통하여개략적으로산정한면적을적용하였음. b. 보증금운용이익의산정 판매시설의경우보증금은통상월임대료의 12개월분으로결정되는바이를기준으로 상기의보증금운용이율(3%) 를적용하여보증금운용이익의단가를아래와같이산정 하였습니다. - 판매시설 : 24, ,640 ( 원/ m2) 3) 문화시설의총수익 대상건물의문화시설은 4~7 층을일체로하여운영될예정인바, 문화시설은판매시설 과비교시이용용도의제한에따른감가요인이있으나한편으로는일체로이용됨으로 인하여공실위험이적고, 판매시설의수익증대를유발하는 Key tenant 의역할을하는 장점이있습니다. 따라서문화시설의총수익은판매시설의임대료를기준으로용도제한 의정도, 판매시설수익기여도등을종합적으로비교하여적정임대료및보증금운용 이익으로결정하였습니다

75 a. 월지불임료산정 토지용도별가격격차율 ( 해운대구우동중심상업지역기준) 용도상업업무용주상복합용주거용공업용전답임야 상업업무용 ( 출처 : 국토교통부, 토지가격비준표, 2013) 개별공시지가산정시사용되는토지가격비준표상의해당지역토지용도별가격격차율을 참고하면, 상업업무용( 판매시설) 대비주상복합용토지는 87%, 주거용토지는 67% 수준을보이고있습니다. 대상문화시설은용도제한은있으나수익성부동산이라는점 에서주거용토지의감가율보다는높은수준에서격차율을결정할수있으며, 여기에 문화시설이판매시설수익증대에미치는기여도등을감안하면문화시설의임대료는 Master Lease 를감안한판매시설의평균임대료대비 75% 정도의격차율을보인다 고판단되는바, 이를기준으로하여아래와같이문화시설의월지불임료를산정하였 습니다. 구분 임대면적당월지불임료( 원/ m2) 비 고 판매시설 24,000 판매시설부분의평균임대료 문화시설 18,000 판매시설임대료 0.75 b. 보증금운용이익의산정 문화시설의경우도판매시설과같이월임대료의 12 개월분으로보증금을결정하였으며, 이를기준으로상기의보증금운용이율(3%) 를적용하여보증금운용이익의단가를아 래와같이산정하였습니다. - 문화시설 : 18, ,480 ( 원/ m2)

76 (2) 필요제경비의추정 일반적으로임대인은임대차기간중에도임차인이임대물건을사용 수익할수있도록 통상적인유지관리를해야하므로이러한비용을임대료에포함하여확보하게되는데 이를필요제경비라고합니다. 대상부동산의필요제경비에는수선유지비, 임대관리비, 공조공과, 손해보험료등의항목이있으며이를각각산정하여필요제경비를산정하되, 수선유지비및손해보험료는통상건축공사비의일정비율로산정되는바먼저대상가상 건물의가격을산정한후각비용을추정하였습니다. 1) 건축공사비 a. 표준단가 건물가격은한국감정원발간건물신축단가표를기준하되, 인근의표준적인건물현황 용재 원/ m2으로결정하였 습니다. ( 한국감정원발간건물신축단가표, 2012 년) 분류번호용도구조급수표준단가( 원/ m2) 내용연수 호텔 철근콘크리트조 슬래브지붕 2 1,326, ,234, (45~55) b. 부대설비단가 통상적인호텔의부대설비인위생설비, 냉난방설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비, 호텔객실관리설비, 플로어닥트, 수변전설비, 발전설비등아래와같은항목을고려하여 표준단가의약 33% 원/ m2으로결정하였습니다

77 c. 재조달원가 ( 단위 : 원/ m2) 표준단가 (a) 부대설비단가 (b) 재조달원가 (a+b) 1,260, ,000 1,678,000 d. 건축공사비 재조달원가( 원/ m2) 내용연수( 년) 경과년수( 년) 면적 ( m2) 건축공사비( 원) 1,678, , ,378,000,000 2) 항목별필요제경비 상기건축공사비및총수익을기준으로일정비율을적용하여항목별필요제경비를산 정하되, 재산세등의공조공과는관련세법규정및세금산정프로그램을이용하여별 도로산출하였습니다

78 (3) 순수익(NOI) 의산정 순수익은총수익에서필요제경비를공제하여산정하였습니다. (4) 환원이율의결정 환원이율(Capitalization rate) 은주요산정방법으로서시장성을반영한시장추출법에의 한환원이율에중점을두었으며, 건물의이용상황및최근부동산경기상황, 임대조건, 임차자의질등을고려하여산정하되, 대상건물은호텔과판매시설및문화시설로구 성된복합부동산으로서각용도에따라대상부동산의수익을창출하는기여도가상이 하므로각각의환원이율을결정한후이를각용도별총수익의구성비로가중평균하여 산정하는물리적투자결합법을적용하였습니다. 1) 판매및문화시설의환원이율 매장용부동산의연간투자수익률 ( 단위: %) 지역 전국 서울 부산 해운대 ( 출처: 국토교통부, 오피스 매장용임대사례조사및투자수익률추계결과보고서, 2012 년) 건축연도별연간투자수익률 ( 단위: %) 지역 1980년이전 1981년-1990년 1991년-2000년 2001년이후평균 전국 서울 부산 해운대 ( 출처: 국토교통부, 오피스 매장용임대사례조사및투자수익률추계결과보고서, 2012 년)

79 매장규모별연간투자수익률 ( 단위: %) 지역 500m2미만 500~1,500m2 1,500m2이상평균 전국 서울 부산 해운대 ( 출처: 국토교통부, 오피스 매장용임대사례조사및투자수익률추계결과보고서, 2012 년) 최근 3년간연평균수익률 ( 단위: %) 지역소득수익률자본수익률투자수익률 전국 서울 부산 해운대 ( 출처: 국토교통부, 오피스 매장용임대사례조사및투자수익률추계결과보고서, 2012 년) 상기투자수익률통계및대상건물의규모, 신축년도, 부동산의시장성등을종합적으 로고려하고시장추출법에의한환원이율에중점을두어대상판매및문화시설의환원 이율을 6.0% 로결정하였습니다. 2) 호텔의환원이율 호텔은매장용부동산에비하여경기변동에따라수익성에영향을많이받으며공실손 실의가능성및운영의난이도등에서투자의위험성이높다고판단되는바, 이러한점 을고려하고시장추출법에의한환원이율에중점을두어호텔의환원이율은상기판매 및문화시설의환원이율보다높은수준인 7.0% 로결정하였습니다. 3) 종합환원이율의산정 a. 용도별총수익의구성비 용도 총수익( 원) 구성비 (%) 판매및문화시설 11,864,000,000 37% 호텔 20,132,000,000 63% 용도별총수익은후술하는 복합부동산의수익가격 산정표참조

80 b. 가중평균환원이율 6.0% % % ( 판매시설등의 ( 판매시설등의 ( 호텔의 ( 호텔의 환원이율) 총수익구성비) 환원이율) 총수익구성비) (5) 복합부동산의수익가격 항목세부항목 월임대료 ( 원/ m2) 연임대료 ( 원/ m2) 면적 ( m2) 금액( 원) 연지불임료관광호텔 21, ,000 34, ,806,000,000 비즈니스호텔 47, ,000 19, ,029,000,000 판매시설 24, ,000 24, ,174,000,000 문화시설 18, ,000 20, ,345,000,000 보증금운용이익관광호텔 - 3,780 34, ,000,000 비즈니스호텔 - 8,460 19, ,000,000 판매시설 - 8,640 24, ,000,000 문화시설 - 6,480 20, ,000,000 기타수익 가능총수익 (PGI) 31,996,000,000 공실및불량부채 PGI에반영 - 2 유효총수익 (EGI) 31,996,000,000 수선유지비건축비의 1% 2,353,780,000 임대관리비 EGI의 1% 319,960,000 공조공과별도산정 565,200,000 손해보험료건축비의 0.1% 235,378,000 기타지출 필요제경비 3,474,318,000 4 순수익 (NOI) ( 2-3) 5 환원이율 (Cap rate) 수익가격 ( 4 5) 28,521,682, % 432,147,000,

81 3. 개발형수익환원법에의한토지가격산정 (1) 총수입 임대개시시점의복합부동산가격을총수입으로적용하였고, 이때임대개시시점은대상 건물의완공예정시점인 2016 년으로하였습니다. (2) 총지출 총지출은건축공사비, 토지공조공과, 기타관리비등의항목으로분류되고, 각기간별로 나누어지출하게되므로본평가의기준시점인 2013년 3월부터완공시점인 2016년 6 월까지의기간동안적절하게배분하되, 각기간별비용은매기간말에발생하는것으 로가정하였습니다. 건축공사비배분비율 ( 공사기간 ~ ) 기간 분기별배분비율 (%) 연도별배분비율 (%) 합계 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/ 건축공사비의배분은국내건설시장의일반적인기간별공사비지출비율을적용하고착 공시점부터완공시점까지배분하여상기와같은연도별배분비율을산출하였습니다. (3) 할인율의결정 할인율(Discount Rate) 이란장래현금흐름을가격시점현재의가치로환산하기위하여 적용하는수익률(Yield Rate) 로서무위험율과위험할증률로구성되며, 무위험율은국채 와같이지급불능(Default Risk) 의가능성이사실상없다고여겨지는무위험자산에대 한수익률을말하고위험할증률은시장, 융자, 유동성, 관리, 인플레이션등다양한위험 에대한프리미엄을말합니다. 할인율의추정은무위험율에대상부동산에투자함에따른위험할증률을더하여추정하 되대체투자수단인채권및주식수익률과의관계, 시장에서발표된할인율등을종합

82 참작하여대상부동산의위험을가장적절히반영하고있다고인정되는할인율로결정 하였습니다. 무위험율로는국고채수익률이일반적으로활용되고있으며, 부동산투자상품의위험은 기업에투자하는주식보다는낮고채권보다는높게형성되는점, 대상부동산은호텔로 서호텔의할인율은일반적인오피스빌딩의할인율보다 1~2% 높은점, 자본환원율과의 상관관계등을종합참작하여 8.60% 로결정하였습니다. 주요시장금리 ( 기말기준, %, %p) 10년 11년 12.12월 13.1 월 2월 기준금리 국고채(3 년) 통안증권(91 일) 은행채(3 개월) CD(91 일) CP(A1, 91 일) 회사채(3 년, AA-) 회사채(3 년, BBB+) (4) 토지가격산정 ( 단위 : 천원) 항목기준금액 총수입 432,147, ,147,000 건축공사비 235,378,000 4,707,560 84,736, ,273,880 37,660,480 총 지 출 토지공조공과 95,000( 매년) 71,250 95,000 95,000 47,500 기타관리비건축비의 1% 47, ,361 1,082, ,605 소계 4,825,886 85,678, ,451,619 38,084,585 차액 (4,825,886) (85,678,441) (109,451,619) 394,062,415 할인율 8.60% 92.08% 84.79% 78.07% 71.89% 현재가치 (4,443,725) (72,646,033) (85,454,062) 283,299,439 산정토지가격 120,755,618 결정토지가격 120,800,000,000 원 (12,188,000 원/ m2)

83 Ⅶ. 시산가액조정및감정평가액결정 1. 감정평가방법별시산가액 감정평가방법공시지가기준법거래사례비교법수익환원법 시산가액 110,000,000,000원 123,400,000,000원 120,800,000,000원 2. 최종감정평가액결정 (1) 감정평가에관한규칙 의검토 1) 토지의감정평가방법 제14 조( 토지의감정평가) 1 감정평가업자는토지를감정평가할때에법제21조제1항본문에따라공시지가기준법을적용하여야한다. 2) 시산가액조정관련규정 제12 조( 감정평가방법의적용및시산가액조정) 1 감정평가업자는제14조부터제26조까지의 규정에서대상물건별로정한감정평가방법( 이하 주된방법 이라한다) 을적용하여감정평가하 여야한다. 다만, 주된방법을적용하는것이곤란하거나부적절한경우에는다른감정평가방법 을적용할수있다. 2 감정평가업자는대상물건의감정평가액을결정하기위하여제1항에따라어느하나의감정 평가방법을적용하여산정( 算定 ) 한가액[ 이하 시산가액( 試算價額 ) 이라한다] 을제11조각호 의감정평가방식중다른감정평가방식에속하는하나이상의감정평가방법( 이경우공시지가 기준법과그밖의비교방식에속한감정평가방법은서로다른감정평가방식에속한것으로본 다) 으로산출한시산가액과비교하여합리성을검토하여야한다. 다만, 대상물건의특성등으로 인하여다른감정평가방법을적용하는것이곤란하거나불필요한경우에는그러하지아니하다. 3 감정평가업자는제2항에따른검토결과제1항에따라산출한시산가액의합리성이없다고 판단되는경우에는주된방법및다른감정평가방법으로산출한시산가액을조정하여감정평가 액을결정할수있다

84 (2) 시산가액조정및감정평가액결정 대상부동산의시산가액을검토하면수익환원법에의한시산가액을기준으로할때공 시지가기준법에의한시산가액은약 9% 낮게산정되었고, 거래사례비교법에의한시산 가격은약 2.2% 높게산정되었습니다. 일반적으로공시지가기준법에의한가격은공급가적인성격을지니고있으며, 거래사례 비교법에의한가격은시장상황을반영한균형가격의성격을지니고있습니다. 그러나 공시지가기준법및거래사례비교법은이미평가된공시지가또는거래된거래가격이라 는과거의값을기준하므로대상부동산과같이장래개발계획이예정된부동산의경우 에는장래이익의현재가치를반영하지못하는단점이있습니다. 토지의감정평가는 감정평가에관한규칙 제14조에의거공시지가기준법이주된감정 평가방법이나, 상기와같이다른감정평가방법에의한시산가액과비교하여검토해본 결과공시지가기준법에의한시산가액이비교적낮게산정되었으며, 수익성부동산이라 는대상부동산의특성및개발계획을전제로한평가조건등을고려시공시지가기준법 에의한시산가액으로감정평가액을결정하는것은합리성이없다고판단됩니다. 따라서대상부동산의개발계획을전제로하여산출되었으며, 수익성에따른장래이익 의현재가치를반영할수있는가장적절한평가방법인수익환원법에의한시산가액을 중심으로하여최종감정평가액을 120,800,000,000원으로결정하였습니다

85 LAND&BUILDING APPRAISAL SPECIFICATIONS

86 LAND DESCRIPTION 1. 위치및부근의상황 (Location & Neighborhood) 2. 교통상황 (Traffic) 3. 형태및이용상태 (Shape & Use) 4. 도로상태 (Access) 5. 토지이용계획관계및공법상제한상태 (Zoning & Regulations) 6. 제시목록외의물건 (Unsubmitted Building) 7. 공부와의차이 (Discrepancy Between Legal Description And Actual Use)

87 LAND DESCRIPTION 8. 기타사항 (Other Findings)

88 LOCATION SKETCH FOR THE WIDE AREA

89 LOCATION SKETCH

90 PLAT PLAN & IMPROVEMENT SKETCH

91 PHOTOGRAPH