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병기 문
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1 감정평가서 Appraisal Report 번 호 제일 호 건 명 경기도 남양주시 화도읍 외 이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가 시 확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작( 改作 ), 전재( 轉載 )할 수 없으며 이 로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다. 경인 인천광역시 남동구 인주대로 670(구월동 인향빌딩8층) 지사 TEL: (032) FAX: (032)

2 (부동산)감정평가표 이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고 공정하게 작성하였기에 서명날인합니다. 감 정 평 가 사 권태윤 (인) 감정평가액 一金 일백사십팔억구천육백사십구만삼천구백팔십원 整 ( 14,896,493,980.-) 평가의뢰인 주식회사 대한특수금속 감정평가 목적 공매 소 유 자 (대상업체명) 주식회사 대한특수금속 기 준 가 치 감정평가 시 장 가 치 - 목 록 표 시 근 거 등기사항전부증명서 기 준 시 점 조 사 기 간 작 성 일 자 공부 ( 公簿 ) (의뢰) 사 정 평 가 가 격 종 류 면적 또는 수량(m2) 종 류 면적 또는 수량(m2) 단 가 금 액 감 정 평 가 토지 8,574 토지 8,574 - 건물 7, 건물 7, (제시외 건물) 제시외 (807.2) 건물 8,648,839,000 6,247,654,980 평가외 내 용 이 하 여 백 합 계 14,896,493,980.- 심 사 확 인 본인은 이 감정평가서에 제시된 자료를 기준으로 성실하고 공정하게 심사한 결과 이 감정평가 내용이 타당하다고 인정하므로 이에 서명날인합니다. 심 사 자 : 감 정 평 가 사 (인)

3 I. 감정평가 개요 1. 감정평가 목적 대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 소재 마석중학교 동측 인근에 위치하는 토지ㆍ건물로서, 공매 기준가격 결정을 위한 감정평가임. 2. 기준가치 및 감정평가 대상물건은 감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호 및 제5조 등의 규정에 의거하여 시장가치 를 기준으로 하였 으며, 별도의 감정평가 은 없음. 3. 감정평가 기준 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 부감법 ), 감정평가에 관한 규칙 (국토교통부령 제1호) 등 감정평가와 관련된 제 규정, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법 ) 기타 감정평가에 관한 일반이 론에 근거하여 평가함. 4. 감정평가 방법 가. 토지의 감정평가 방법 (1) 부동산에 대한 평가는 다양한 평가방법에 의해 객관적이고 합리적인 시장가치의 도출이 요구되며 이에 부응하기 위한 방법으로 1 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 원가법, 2 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가 를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거 쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법인 공시지가기준법,

4 3 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 거 래사례비교법, 4 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물 건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 수익환원법 등이 있음. (2) 본 평가에 있어서는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙 등 관계법령 과 감정평가 일반이론에 의거하여, 본 토지의 평가는 공시지가기준법으로 평가하여 이를 합산하여 감정 평가액을 결정하되, 다른 평가방법(거래사례비교법)에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였음. 나. 건물의 감정평가 방법 건물은 가격시점 현재 대상건물을 재생산, 재취득하는 것을 상정할 경우 소요되는 표준적 건설비 및 통상적 부대비용을 합한 적정원가의 총액인 재조달원가에서 물리적, 기능적, 경제적 가치감소분인 감가 수정액을 공제하여 대상 물건의 가격을 산정하는 원가법에 의거 건물의 구조, 사용자재, 시공정도, 부 대설비 및 관리상태 등을 종합참작하여 평가하였음. 5. 기준시점 감정평가에 관한 규칙 제7조에 따라 대상물건의 가격조사 완료일인 일임. 6. 그 밖의 사 항 가. 대상물건 기호 6)토지는 두 개의 용도지역(제1종일반주거지역, 자연녹지지역)에 소재하나 대부분이 자연녹 지지역에 소재하는 바, 자연녹지지역을 기준으로 평가하였음. 나. 대상물건 기호 7)토지 일부는 기준시점 현재 타인이 점유 사용(약 200m2)중 이나, 현상의 정도 및 평가목 적 등을 종합적으로 고려하여 이에 구애됨 없이 평가하였는 바, 공매 진행시 참고바람. 다. 대상물건 기호 7)토지 일부는 도시계획시설 하천 에 일부 저촉되는 바, 이를 감안하여 평가하였음.

5 라. 대상물건 기호 가) 일반건축물대장상 건축과-49692호( )에 의거 위반건축물표기 [위반내용 : 무단 증축 (썬라이트23.9m2, 목조판넬7.0m2, 벽돌조19.62m2), 사전입주(목조55.58m2), 시정명령한내용:원상복구] 으 로 등재되어 있으나 현상의 정도 및 평가목적 등을 종합적으로 고려하여 이에 구애됨 없이 평가하였는 바, 공매 진행시 참고바람. 마. 제시외 건물은 귀 요청에 의거 평가외 하였음.

6 Ⅱ. 감정평가 대상 개요 1. 평가대상 토지 개요 연 번 소재지 지 목 면 적 (m2) 용 도 지 역 이 용 상 황 도 로 교 통 형 상 지 세 개별공시지가 (원/m2) 개별지가액 (원) 비고 하 천 83 자연녹지 하천 등 세로 (가) 부정형 평 지 528,000 43,824, 답 882 1종일주 전기타 중로 한면 부정형 평 지 1,021, ,522, 하 천 109 자연녹지 하천 등 세로 (가) 부정형 평 지 72,600 7,913, 도 로 631 1종일주 도로 등 세로 (가) 부정형 평 지 157,000 99,067, 하 천 84 자연녹지 하천 등 세로 (가) 부정형 평 지 316,800 26,611, 하 천 46 자연녹지 1종일주 하천 등 세로 (가) 부정형 평 지 123,400 5,676, 대 6,739 1종일주 상업용 세로 (가) 부정형 평 지 860,000 5,795,540,000 - 합계 8,574 6,879,154,000 지적개황도 항공사진 출처 : 한국감정평가협회 감정평가정보

7 2. 평가대상 건물 개요 가. 건물 기호 가 소재지 경기도 남양주시 화도읍 사용승인 일 자 구 조 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 및 철골 돔지붕 층 수 연면적 지하1층/지상5층 7,600.02m2 이 용 상 황 건 물 설 비 공부 운동시설 및 근린생활시설 용적률 85.57% 현황 상업용 건폐율 19.91% 설비 난방 설비 냉방 설비 위생 급배수 소화 설비 화재 탐지 승강기 도시 가스 형식 O O O O O O O - 주차 설비

8 Ⅲ. 지역분석 1. 사회적 요인 가. 자연환경 경기도 남양주시의 위치는 경기도 북동부에 속하며 서울 중심부에서 약 26km거리에 위치하고 동쪽으로는 가평군과 양평군, 남쪽으로는 하남시, 서쪽으로는 서울시와 구리시, 북쪽으로는 포천시 및 의정부시에 인 접하고 있으며, 천마산, 수락산, 예봉산, 운길산 등 곳곳에 명산이 많으며 평지가 적다. 남양주시 지형지세 는 북동측의 산지와 남서측의 분지로 이루어져 있으며, 대체로 수려한 자연환경과 비옥한 농경지대를 이 루고 있음. 남양주시의 위치는 경기도 북동부에 자리하며, 수도서울에서 동으로 26킬로미터 지점에 그리고 도청 소재 지인 수원에서 동북방으로 65킬로미터 지점에 위치한 사통팔달의 교통요충지이다. 남양주시는 행정구역상 1특별시, 5시 2군과 접하고 있으며 이를 구체적으로 보면동으로 양평군과 가평군, 서로는 서울특별시, 의 정부시, 구리시, 남으로는 하남시와 광명시, 북으로는 포천시와 접하고 있다. 남양주시의 지형지세는 크게 동북방의 산지와 서남방 분지로 구분되는데 동북지역에는 주금산(813.6미터), 축령산(879미터), 천마산(812.4미터), 운길산(508미터)이 솟아 있으며 중심부에는 넓은 분지를 이루고 있다. 또한 동쪽으로는 북한강이 남으로 흐르다가 조안면 능내리에서 남한강과 합류하여 한강을 이룬 가운데 와부읍과 지금동의 남단을 비켜 서해로 흘러든다. 평지의 지질은 대체로 비옥하여 서울을 시장으로 한 고 등채소의 주생산지이며, 특히 진건읍, 별내면 지역에서 다량으로 생산되는 먹골배는 맛과 질이 우수하여 호평을 받고 있다. 기온은 대륙성 기후의 영향으로 겨울철에는 한냉건조하고 여름철에는 고온다습한 특질 을 보이고 있다. 나. 경제적요인 분석 사업체수를 기준하여 남양주시에서 가장 많은 비중을 차지하고 있는 업종은 도소매업과 운수업으로서 (전 체의 40%), 소규모 영세업체 위주로 구성되어 있기 때문으로 분석되며, 종사자수를 기준하여 남양주시에 서 가장 많은 비중을 차지하고 있는 업종은 제조업과 도소매업 (전체의 41%)으로서 중 소규모의 공장 위 주로 구성되어 있는 것으로 분석됨. 사업체수는 2012년 12월 기준으로 총27,153개(100,569명의 종사자)개의 사업체가 있으며, 사업체중 종사 자 기준으로 제조업체가 21,777명으로 제일 많고, 도매 및 소매업, 운수업 순이며, 제조업체는 나무가공 및 가구제조업, 섬유, 의복제조업, 조립금속 기계업종이 주된 업종이며, 빙그레 제 1,2공장 등을 제외하고 는 대부분 중.소규모의 공장이 주류를 이루고 있으나, 서울과의 접근성이 양호하고, 지방의 물류수송이 편 리하여 소규모 공장은 증가추세임.

9 남양주시는 도.농복합형 도시로서 농업은 비닐하우스를 이용한 채소류 및 특용 작물과 쌀농사가 주를 이 루며 일부 배, 포도 등의 과수를 재배하고 있으며, 남양주시는 일반 5개, 정기 3개 등 총 8개의 시장이 형 성되어 있으며 36개의 금융기관이 입주해있음. 다. 지가 동향 분석 남양주시는 수도권 외곽에 위치하여, 외곽순환도로의 개통, 서울-춘천간고속도로개통, 수석-호평간 자동차 전용도로 개통, 경춘선 복선전철 개통 등 각종 도로사업 및 철도사업에 의한 접근성 개선과 택지개발사 업, 뉴타운사업, 역세권개발사업 등 지가상승요인을 내재하고 있으며, 개발지역외 대부분의 도시지역은 개 발제한구역으로서 지가상승에 한계를 가지고 있으며, 비도시지역은 교통의 불편에 따른 접근성, 근린생활 시설 및 공공시설과의 접근성 문제등으로 발전의 한계를 가지고 있으며, 전반적인 경기침체와 부동산 경 기 약세로 지가는 약보합세를 유지하고 있음. 표준지 공시지가 변동률은 경기도 평균을 2013년에 상회하였으며, 2013년은 2012년 보다 토지거래량은 1,171건에서 1,237건으로 상승하였으며, 거래금액 또한 3,087.4억원에서 3,090.6억원으로 3.2억원 상승하였 으며, 지가변동률은 2013년 11월 기준 전년 대비 0.652% 보다 상대적으로 낮은 0.757%로 나타났음. 남양주시는 구리시를 사이에 두고 서울의 북동측에 인접되어 있어 서울과의 접근성이 높으나, 도시지역은 대부분 개발제한구역으로 행위 제한이 엄격하며, 전형적인 도.농 복합지역의 특성을 가지고 있으며, 비도 시지역은 비교적 중심지에서 떨어진 외곽지역에 위치하며 교통, 근린시설생활, 공공편의시설과의 거리가 멀어 발전의 한계를 가지고 있음. 도시지역의 구도심지 주거, 상업지역은 대부분 노후화되어 뉴타운지역으로 지정되어 있으나, 부동산경기 침체로 인한 개발타당성 여부로 사업이 지연 축소되고 있으며, 호평, 평내, 가운, 진접등 택지지구로 개발 된 정비된 지역은 개발성숙도가 높아짐에 따라 지가는 안정세를 유지하고 있으며, 다만 개발제한구역 중 자연취락지구, 집단취락지구를 중심으로 개발제한구역이 해제된 지역을 중심으로 지가가 강보합세를 나타 내고 있음. 지금보금자리주택지구, 진건보금자리주택지구는 대단위 택지개발지구로서 주위는 개발제한구역으로 둘러 싸여 지가상승요인으로 강하게 작용하지 않고 있으나, 농경지를 중심으로 한 대토수요 증가 예상으로 지 가는 상승세를 나타내고 있으며, 와부읍, 양정동 일원의 양정역역세권 개발사업구역 주변은 2010년 양해 각서 체결 후 예상부지를 중심으로 호가가 상승하였으며, 별내동, 일패동 일부 2011년 개발제한구역 해제 로 지가상승요인 이 있었으며, 2012년도에 지가는 강보합세를 나타내고 있음. 비도시지역 대부분은 경기침체로 인한 보합세를 유지하였으나, 진접택지개발지역 개발에 따른 우회도로 개설의 영향을 받은 진접읍 일부와 오남읍 일부의 지가가 소폭 강보합세를 나타내었으며, 화도읍, 수동면 등의 소규모공장 및 전원주택부지 중심으로 거래량 증가하고 있으나 지가는 보합세임.

10 Ⅳ. 개별 분석 1. 토 지 가. 지리적 위치 및 주위환경 대상 토지는 경기도 남양주시 화도읍 소재 마석중학교 동측 인근에 소재하며, 주위로는 아파트 단지 및 상업용 건믈 등이 혼재하는 지대임. 나. 교통상황 (접근성) 본건 북측 인접 도로를 따라 창현로(중로, 간선도로)로의 접근이 용이하며, 인근으로 마석중학교, 창현초 등하교 및 시내버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 교통상황은 무난한 편임. 다. 위치도 등 (1) 위치도

11 (2) 위성사진 라. 형상 및 이용상황 일련번호 1),3),5),6)은 부정형 토지로서 현황 '하천 등' 으로 이용중임. 일련번호 2)는 부정형 토지로서 현황 '전기타' 등 으로 이용중임. 일련번호 4)는 부정형 토지로서 현황 '도로 등' 로 이용중임. 일련번호 7)은 부정형 토지로서 현황 '상업용' 건부지로 이용중임. 마. 인접 도로상태 일련번호 1),3),5),6)은 서측으로 노폭 약 5미터 도로에 접함. 일련번호 2)는 북측으로 노폭 약 12미터 도로에 접함. 일련번호 4)은 현황 약 5미터(대상물건 도로)임. 일련번호 7)은 서측 노폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 현황 일련번호 2)를 통하여 출임함.

12 바. 토지이용계획 및 공법상제한 기 호 공 법 상 제 한 비고 자연녹지지역,하천,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역( )<수도 법>,배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>,하천구역(마석우천(재난 관리과 문의바람 ))<하천법>,상대정화구역(마석중학교(학교환경위생정화구역은구 리남양주교육지원청에 재확인바랍니다.))<학교보건법>,상대정화구역(마석초등학교(구리남 양주교육지원청에 문의바람))<학교보건법>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본 법> 제1종일반주거지역,중로3류(보조간선도로)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역( )<수도 법>,배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>,상대정화구역(마석중학 교(학교환경위생정화구역은구리남양주교육지원청에 재확인바랍니다.))<학교보건법>,상대 정화구역(마석초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<학교보건법>,수질보전특별대 책지역(1권역)<환경정책기본법>,<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함) 자연녹지지역,하천,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역( )<수도 법>,배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>,하천구역(마석우천(재난 관리과 문의바람 ))<하천법>,상대정화구역(마석중학교(학교환경위생정화구역은구 리남양주교육지원청에 재확인바랍니다.))<학교보건법>,상대정화구역(마석초등학교(구리남 양주교육지원청에 문의바람))<학교보건법>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본 법> 제1종일반주거지역,하천(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역( )<수도법>,배출시설설치제 한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>,하천예정지(마석우천(재난관리과 문의바람 ))<하천법>,상대정화구역(마석중학교(학교환경위생정화구역은구리남양주교육지원 청에 재확인바랍니다.))<학교보건법>,상대정화구역(마석초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<학교보건법>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 자연녹지지역,하천,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역( )<수도 법>,배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>,하천구역(마석우천(재난 관리과 문의바람 ))<하천법>,상대정화구역(마석중학교(학교환경위생정화구역은구 리남양주교육지원청에 재확인바랍니다.))<학교보건법>,상대정화구역(마석초등학교(구리남 양주교육지원청에 문의바람))<학교보건법>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본 법> 자연녹지지역,제1종일반주거지역,하천,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역( )<수도법>,배출시설 설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>,하천구역(마석우천(재난관리과 문의 바람 ))<하천법>,상대정화구역(마석중학교(학교환경위생정화구역은구리남양주교 육지원청에 재확인바랍니다.))<학교보건법>,상대정화구역(마석초등학교(구리남양주교육지 원청에 문의바람))<학교보건법>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 제1종일반주거지역,하천(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역( )<수도법>,배출시설설치제 한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>,하천예정지(마석우천(재난관리과 문의바람 ))<하천법>,상대정화구역(마석중학교(학교환경위생정화구역은구리남양주교육지원 청에 재확인바랍니다.))<학교보건법>,상대정화구역(마석초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<학교보건법>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

13 사. 제시목록 외의 물건 후면 토지 건물 평가명세표 참조. 아. 공부와의 차이 --. 자. 임대관계 등 미상임.

14 2. 건 물 가. 구조 및 이용상황 등 건물기호 구조 외벽 내벽 이용상황 비 고 지층 : 사우나 등 영업중 1층 : 찜질방 등 영업중 가 철근철근콘크리트조 평스라브지붕 및 철골 돔지붕 5층 법랑판넬 및 드라이비트마감 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 2층 : 근린생활시설 3층 : 근린생활시설 4층 : 수영장 공실 공실 공실 5층 : 수영장 공실 옥탑 : 기계실 등 - 나. 설비관련 기본설비(전기설비,위생및급배수설비) 및 수영장 운영(공조기,여과시설,밸러스탱크,오존발생기 등), 사우나 운영(물탱크(200t),여과시설,공조기,온수보일러(2t(2EA)),난방보일러(400,000kcal),목욕탕온수보일러 등)에 필 요한 설비 및 수변전설비(800KVA) 등 되어 있음. 다. 부합물 및 종물관련 --. 라. 공부와의 차이 --. 마. 임대관계 미상임.

15 Ⅴ. 토지평가액 산출근거 A. 공시지가기준법에 의한 평가단가 1. 평가개요 감정평가에 관한 규칙 제12조 및 제14조에 따라, 평가대상토지와 용도지역 이용상황 주변환경 등이 같거 나 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법을 적용함. 2. 비교표준지 선정 [공시기준일 : ] 기호 소재지 지목 면 적 (m2) 용 도 지 역 이 용 상 황 도 로 교 통 형 상 지 세 공시지가 (원/m2) 비 고 A 대 종일주 주상용 중로 한면 세장형 평 지 860,000 - B 답 자연녹지 전 세로 (불) 부정형 평 지 343,000 - 감정평가에 관한 규칙 제14조 제3항 제1호에 따라 평가대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정함. 3. 시점수정 가. 경기도 남양주 주거지역 기 간 지가변동률 (%) 비 고 ~ 년 05월까지 누계 ~ 월 변동율 ~ (누 계) ( ) ( /31) 기준시점 현재 2014년도 06월 이후 지가변동율이 고시되지 않아 2014년 05월분 지가변동율을 연장적용 하였음.

16 나. 경기도 남양주 녹지지역 기 간 지가변동률 (%) 비 고 ~ 년 05월까지 누계 ~ 월 변동율 ~ (누 계) ( ) ( /31) 기준시점 현재 2014년도 06월 이후 지가변동율이 고시되지 않아 2014년 05월분 지가변동율을 연장적용 하였음. 4. 지역요인 비교 대상물건은 비교표준지 인근지역에 위치하여 지역요인은 대등함. (1.00)

17 5. 개별요인 비교 평가대상토지 1,3,5,6 비교표준지 B 구 분 격 차 율 조 건 항 목 세 항 목 표준지 대상토지 비 고 취락과의 접근성 접근 교통의 편부 농로의 상태 대등함 일조 등 일조, 통풍 등 토양, 토질 토양, 토질의 양부 자연 관개, 배수 관개의 양부 배수의 양부 대등함 재해의 위험성 수해의 위험성 기타 재해의 위험성 획지 면적, 경사 등 경작의 편부 면적 경사 형상부정 및 장애물에 의한 장애의 정도 면적 및 경사등 에서 열등함 행정적 행정상의 조장 및 규제정도 보조금, 융자금 등 조장의 정도 규제의 정도 행정적 (하천)에서 열등함 장래의 동향 기타 기타 기타 대등함 누 계

18 평가대상토지 2 비교표준지 A 구 분 격 차 율 조 건 항 목 세 항 목 표준지 대상토지 가로 접근 환경 획지 행정적 가로의 폭, 구조 등의 상태 상업지역중심 및 교 통시설과의 편의성 고객의 유동성과의 적합성 인근환경 자연환경 면적, 접면너비, 깊이, 형상 등 방위, 고저 등 접면도로의 상태 행정상의 규제정도 폭 포장 보도 계통 및 연속성 상업지역 중심과의 접근성 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고객의 유동성과의 적합성 인근 토지의 이용상황 인근 토지의 이용상황과의 적합성 지반, 지질 등 면적 접면너비 깊이 부정형지 삼각지 자루형획지 맹지 방위 고저 경사지 각지 2면획지 3면획지 용도지역, 지구, 구역 등 용적제한 고도제한 기타 기타 장래의 동향 기타 기타규제(입체이용제한 등) 비 고 대등함 대등함 전반적인 환경에서 다소 열등함. 면적,형상 등 에서 열등함 행정적 (답)에서 열등함 대등함 누 계

19 평가대상토지 7 비교표준지 A 구 분 격 차 율 조 건 항 목 세 항 목 표준지 대상토지 가로 접근 환경 획지 행정적 가로의 폭, 구조 등의 상태 상업지역중심 및 교 통시설과의 편의성 고객의 유동성과의 적합성 인근환경 자연환경 면적, 접면너비, 깊이, 형상 등 방위, 고저 등 접면도로의 상태 행정상의 규제정도 폭 포장 보도 계통 및 연속성 상업지역 중심과의 접근성 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고객의 유동성과의 적합성 인근 토지의 이용상황 인근 토지의 이용상황과의 적합성 지반, 지질 등 면적 접면너비 깊이 부정형지 삼각지 자루형획지 맹지 방위 고저 경사지 각지 2면획지 3면획지 용도지역, 지구, 구역 등 용적제한 고도제한 기타 기타 장래의 동향 기타 기타규제(입체이용제한 등) 비 고 가로의 폭, 계통 및 연속성 등에서 열등함 대등함 전반적인 환경에서 다소 열등함. 면적,형상 등 에서 열등함 대등함 대등함 누 계

20 6. 그 밖의 요인 보정 (기타요인) 가. 기타요인 보정의 필요성 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제1항, 건교부 유권해석, 대법원 판례(99두6067, ) 등에 따라 인근의 정상적인 지가수준의 반영을 위하여 기타요인을 보정할 필요성이 있음. 나. 인근 지역 가격조사 자료 (1) 인근지역 거래사례 기호 소재지 토지면적(m2) 용도지역 건물면적(m2) /지목 이용 상황 거래시점 거래금액 (원) 토지단가 (원/m2) 비고 외 1,663 1종일주 - /대 상업용 ,676,000,000 1,609, 외 2,746 자연녹지 - /답 전 등 ,000,000,00 364,000 -

21 (2) 인근지역 평가사례 기호 소재지 면적 (m2) 용도지역 /지목 이용상황 평가목적 기준시점 토지단가 (원/m2) 비고 자연녹지 /답 잡종지 경매 , ,134 자연녹지 /답 하천 경매 , 종일주 /대 주상나지 시가참조 ,430,000 - 평가 대상 ,539 자연녹지 /대 상업용 담보 ,000 - 평가 대상 자연녹지 /대 상업용 담보 ,000 - 평가 대상 548-3외 7,421 1종일주 /대 상업용 자산 재평가 ,030,000 - 평가 대상 자연녹지 /하천 하천 자산 재평가 ,000 - 평가 대상 자연녹지 /하천 하천 자산 재평가 ,000 - 평가 대상 자연녹지 /도로 도로 자산 재평가 ,000 - 평가 대상 자연녹지 /하천 하천 자산 재평가 ,000 - 평가 대상 자연녹지 /하천 하천 자산 재평가 ,000 - (3) 인근지역 유사토지 지가 수준 대상물건 서측 ~ 1,700,000원/m2 선 수준인 것으로 조사됨.

22 다. 그 밖의 요인 보정치 산정 (1) 사례의 선정 상기 가격조사 자료 중 비교적 최근의 사례로서 비교표준지와 제반 가치형성요인 등이 유사하고, 인근지 역 토지가격의 평균적인 수준을 대표하고 있는 평가사례2,3를 표준지공시지가 가격격차율 산정을 위 한 사례로 선정함. 평가 사례 소재지 지목 용도지역/ 이용상황 도로 형상 지세 목적 기준시점 토지단가 (원/m2) 비교 표준지 대 1종일주 /주상나지 소로 한면 정방형 평 지 시가 참조 ,430,000 A 답 자연녹지 /하천 등 세로 (가) 부정형 평 지 경매 ,000 B (2) 시점수정 (경기도 남양주시 주거지역,녹지지역) 기 간 지가변동률(%) 비 고 ~ (평가선례 3) (주거지역) ( ) ( *5/30)*( )*( )*( )* ( )*( )*( *38/31) ~ (평가선례 2) (녹지지역) ( ) ( *3/31)*( )*( )* ( )*( )*( )*( )* ( *38/31) (3) 지역요인 비교 대상토지와 사례 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함.(1.00)

23 (4) 개별요인 비교 - 기호 7/평가선례 3 비 교 항 목 가 로 조 건 접 근 조 건 환 경 조 건 획 지 조 건 행 정 적 조 건 기 타 조 건 격 차 율 계 격차율 비 교 요 인 비고 1.04 가로의 폭, 상태등에서 우등함 교통시설과의 거리, 상가와의 접근성 등 접근 대등함 인근토지의 이용상황, 인근환경 등 환경 대등함 면적 및 형상 등에서 열등함 행정상의 규제정도 등 행정적 대등함 대상토지와 사례는 장래의 동향 등 기타은 대등함 기호 1/평가선례 2 비 교 항 목 접 근 조 건 자 연 조 건 획 지 조 건 행 정 적 조 건 기 타 조 건 격 차 율 계 격차율 비 교 요 인 비고 1.00 교통의 편부(취락과의 접근성, 농로의 상태 등) 대등함 일조 등, 토양, 토질, 관개, 배수, 재해의 위험성 등 대등함 면적, 접면너비, 깊이, 형상 등 대등함 행정상의 규제정도 등 행정적 대등함 대상토지와 사례는 장래의 동향 등 기타은 대등함

24 (5) 격차율 산정 - 기호 7 구분 사례 (원/m2) 인근 사례 기준가액 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 산정단가 사례3 1,430, ,124,356 구분 공시지가 (원/m2) 공시지가 기준가액 (그 밖의 요인 고려 전) 시점수정 지역요인 개별요인 산정단가 (원/m2) 표준지A 860, ,708 사례 기준 대상토지가액 사례 기준가액과 공시지가 기준가액의 격차율 공시지가기준 대상토지가액 격차율 1,124, , 기호 1 구분 사례 (원/m2) 인근 사례 기준가액 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 산정단가 사례2 74, ,784 구분 공시지가 (원/m2) 공시지가 기준가액 (그 밖의 요인 고려 전) 시점수정 지역요인 개별요인 산정단가 (원/m2) 표준지B 343, ,670 사례 기준 대상토지가액 사례 기준가액과 공시지가 기준가액의 격차율 공시지가기준 대상토지가액 격차율 74,784 72,

25 라. 인근지역내 유사 부동산의 가치수준 본건 주위는 아파트 단지 및 상업용 건물 등으로 형성하고 있는 아파트 상가지대로서, 전반적인 부동산 시장 상황의 침체 속에 시장가치 수준은 약보합세를 나태내고 있음. 마. 기타요인 보정치의 결정 - 인근지역 거래사례 토지단가 수준 : 1종일반주거지역 자연녹지지역 전 - 인근지역 평가사례 토지단가 수준 : - 인근지역 지가수준(원/m2): 대상물건 서측 중로변 1,600,000(원/m2) ~ 1,700,000(원/m2) - 표준지공시지가 가격격차율 산정치 : 1종일주 1.926, 자연녹지지역 산정된 표준지공시지가 가격격차율을 참작하되, 인근지역 유사 평가사례와 인근지역 지가수준, 경매시장 동향 및 지가동향 등을 종합적으로 참작하여 기타요인 보정치를 다음과 같이 결정함. 비교표준지 기호 용도지역 격차율 결정 기타요인 보정치 기타요인 상향보정율 보정치 비고 A 1종일반주거지역 % B 자연녹지지역 %

26 7. (공시지가 기준법에 의한) 토지의 평가단가 기호 비교표준지 공시지가 (원/m2) 시점수정 지역요인 개별요인 그밖의 요인 산출단가 (원/m2) 결정단가 (원/m2) 비고 1,3,5,6 343, ,670 73, , ,061,042 1,060,000-4 지목 및 현황 도로인 바, 기호 7) 결정단가의 1/3 이내에서 결정 333,000 지목 및 현황 도 7 860, ,109,045 1,110,000 -

27 B. 거래사례비교법에 의한 평가단가 1. 평가개요 인근지역에 있는 유사한 이용가치를 지닌 거래사례를 기준으로 거래시점으로부터 기준시점 현재까지의 지 가변동률, 생산자물가상승률, 당해 토지의 위치 형상 환경 이용상황 기타 가치형성요인 등을 종합 고 려하여 거래사례비교법으로 평가하였음. 2. 비교 거래사례 선정 가. 인근 거래사례 현황 (자료출처 : 감정평가정보체계) 소재지 경기도 남양주시 화도읍 555-4외 거래 사례 1 용도지역 지목 면적(m2) 개별공시지가(원/m2) 거래가액(원) 구 분 용 도 연면적(m2) 사용승인일자 거래시점 토 지 1종일주 대 1, ,000 2,676,000,000 건 물 토지단가 토지특성 (2,676,000,000 / 1,633) 1,609,000원/m2 거래가액 / 토지면적 = 토지단가 1종일주, 상업용, 세장형, 중로한면 건물구조 - 소재지 경기도 남양주시 화도읍 374-1외 (자료출처 : 등기사항전부증명서) 거래 사례 2 용도지역 지목 면적(m2) 개별공시지가(원/m2) 거래가액(원) 구 분 용 도 연면적(m2) 사용승인일자 거래시점 토 지 자연녹지 답 2, ,000 1,000,000,000 건 물 토지단가 토지특성 (1,000,000,000 / 2,746) 364,000원/m2 거래가액 / 토지면적 = 토지단가 자연녹지, 전, 부정형, 세로(가) 건물구조 -

28 나. 비교 거래사례 선정 및 사유 인근지역 내에 소재하는 거래사례로서 대상토지 7) 및 1)과 용도지역, 이용상황, 지역요인, 개별요인 등이 유사하여 비교성이 인정된다고 판단하되는 바, 거래사례1 및 2 를 선정하였음. 3. 사정보정 선정된 사례는 현장조사시 조사된 인근지역의 시세수준과 부합하는 등 정상적인 거래로 판단되어 별도의 사 정보정은 필요하지 아니함.(1.00) 4. 시점수정 (경기도 남양주시 주거지역,녹지지역) 기 간 지가변동률(%) 비 고 ~ (거래사례 1) (주거지역) ( ) ( *26/31)*( )*( )* ( *38/31) ~ (거래사례 2) (녹지지역) ( ) ( *12/30)*( )*( )* ( *38/31) 지역요인 비교 대상토지와 거래사례는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함.(1.000)

29 6. 개별요인 비교 평가대상토지 1,3,5,6 거래사례 2 구 분 격 차 율 조 건 항 목 세 항 목 거래사례 대상토지 비 고 접근 교통의 편부 취락과의 접근성 농로의 상태 대등함 일조 등 일조, 통풍 등 토양, 토질 토양, 토질의 양부 자연 관개, 배수 관개의 양부 배수의 양부 대등함 수해의 위험성 재해의 위험성 기타 재해의 위험성 면적 면적, 경사 등 획지 경사 면적 및 경사 등에서 열등함 경작의 편부 형상부정 및 장애물에 의한 장애의 정도 행정적 행정상의 조장 및 규제정도 보조금, 융자금 등 조장의 정도 규제의 정도 행정적 (하천)에서 열등함 기타 기타 장래의 동향 기타 대등함. 누 계

30 평가대상토지 2 거래사례 1 구 분 격 차 율 조 건 항 목 세 항 목 거래사례 대상토지 폭 가로 접근 환경 획지 행정적 기타 가로의 폭, 구조 등의 상태 상업지역중심 및 교통시설과의 편의성 고객의 유동성과의 적합성 인근환경 자연환경 면적, 접면너비, 깊이, 형상 등 방위, 고저 등 접면도로의 상태 행정상의 규제정도 기타 포장 보도 계통 및 연속성 상업지역 중심과의 접근성 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고객의 유동성과의 적합성 인근 토지의 이용상황 인근 토지의 이용상황과의 적합성 지반, 지질 등 면적 접면너비 깊이 부정형지 삼각지 자루형획지 맹지 방위 고저 경사지 각지 2면획지 3면획지 용도지역, 지구, 구역 등 용적제한 고도제한 기타규제(입체이용제한 등) 장래의 동향 기타 비 고 가로의 폭 및 상태등에서 열등함 대등함 대등함 면적,형상 등 에서 열등함 행정적 (답)에서 열등함 대등함 누 계

31 평가대상토지 7 거래사례 1 구 분 격 차 율 조 건 항 목 세 항 목 표준지 대상토지 폭 가로 접근 환경 획지 행정적 기타 가로의 폭, 구조 등의 상태 상업지역중심 및 교통시설과의 편의성 고객의 유동성과의 적합성 인근환경 자연환경 면적, 접면너비, 깊이, 형상 등 방위, 고저 등 접면도로의 상태 행정상의 규제정도 기타 포장 보도 계통 및 연속성 상업지역 중심과의 접근성 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고객의 유동성과의 적합성 인근 토지의 이용상황 인근 토지의 이용상황과의 적합성 지반, 지질 등 면적 접면너비 깊이 부정형지 삼각지 자루형획지 맹지 방위 고저 경사지 각지 2면획지 3면획지 용도지역, 지구, 구역 등 용적제한 고도제한 기타규제(입체이용제한 등) 장래의 동향 기타 비 고 가로의 폭 및 상태등에서 열등함 대등함 대등함 면적,형상 등 에서 열등함 대등함 대등함 누 계

32 7. (거래사례 비교법에 의한) 토지의 평가단가 기호 비교표준지 공시지가 (원/m2) 시점수정 지역요인 개별요인 그밖의 요인 산출단가 (원/m2) 결정단가 (원/m2) 비고 1,3,5,6 364, ,106 77, ,609, ,112,288 1,110,000-4 지목 및 현황 도로인 바, 기호 7) 결정단가의 1/3 이내에서 결정 348,000 지목 및 현황 도 7 1,609, ,161,072 1,160,000 - C. 시산단가의 조정 및 토지 평가액의 결정 1. 시산단가의 검토 및 평가단가의 결정 기호 공시지가 기준법에 의한 평가 단가 시산단가 (원/m2) 거래사례 비교법에 의한 평가 단가 검 토 결정단가 (원/m2) 비고 1,3,5,6 73,000 77,000 73, ,060,000 1,110,000 각 토지에 대한 공시지가기준 평가단가와 거래사례기준 평 가단가간 상호 객관적이고 신 뢰성이 있다고 판단되는 바, 감정평가에 관한 규칙 등 관 1,060, , ,000 련 규정에 의거하여 공시지가 지목 및 333,000 기준에 의한 단가를 평가단가 현황 도 로로 결정함. 7 1,110,000 1,160,000 1,110,000 -

33 2. 토지의 감정평가액 결정 구 분 사정면적 (m2)739 적용단가 (원/m2) 감정평가액 (원) 비 고 기호 ,000 6,059,000 - 기호 ,060, ,920,000 - 기호 ,000 7,957,000 - 토 지 기호 , ,123,000 - 기호 ,000 6,132,000 - 기호 ,000 3,358,000 - 기호 7 6,739 1,110,000 7,480,290,000 - 소계 8,574 8,648,839,000

34 Ⅵ. 건물평가액 산출근거 1. 적용 감정평가방법 감정평가에 관한 규칙 제15조에 따라 대상건물의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상건물의 가액을 산 정하는 원가법을 적용함. 2. 재조달원가 및 경제적 내용연수의 결정 가. 표준단가 검토 분류번호 용도 구조 급수 표준단가(원/m2) 내용연수 점포 및 상가 철근콘크리트조 슬래브지붕 2 1,093, (45~55) 사우나 철근콘크리트조 슬래브지붕 2 1,595, (45~55) 수영장 철골조 철골지붕틀 칼라피복철판잇기 4 1,405, (40~50) 출처 : 한국감정원, 2012년 건물신축단가표 나. 재조달원가 및 경제적 내용년수 결정 대상건물과 유사한 용도 구조 건물의 표준단가를 참작하되, 사용자재, 관리상태, 장래효용성과 함께 부대 설비 등을 고려하여 재조달원가 및 경제적 내용년수를 다음과 같이 결정함. 구분 층 용도 구조 경제적 내용년수 재조달원가 (주1) (원/m2) 비고 가 지층, 1층~5층 사우나,근린생활 시설,수영장 50 1,100,000 - 철골철근콘크리트조 평스라브 및 철골돔지붕 옥탑 기계실 ,000 - (주1) 부대적으로 수영장 운영 (공조기, 여과시설, 밸러스탱크, 오존발생기 등), 사우나 운영(물탱크(200t,여과시설,공 조기, 온수보일러(2t(2EA), 난방보일러(400,000kcal, 목욕탕온수보일러 등)에 필요한 설비 및 수변전설비 (800KVA) 등이 있음을 감안하여 부대설비 부분에 대한 보정을 포함하여 재조달원가로 결정함.

35 3. 건물단가의 산출 및 결정 구분 층 용도 재조달원가 (원/m2) 경제적 내용년수 실제 경과년수 유효 경과년수 잔존 가치율 적용단가 (원/m2) 비고 가 지층, 1층~5층 사우나,근린생활 시설, 수영장 1,100, /50 814,000 - 옥탑 기계실 500, /50 370,000 - 잔존가치율 = 잔존 내용년수/(총)내용년수 4. 건물평가액의 결정 구 분 적용단가 (원/m2) 사정면적(m2) 감정평가액(원) 비 고 건 물 기호 가 지층, 1층~5층 814,000 7, ,186,416,280 - 옥탑 370, ,238,700 - 소 계 6,247,654,980 -

36 Ⅶ. 감정평가액의 결정에 관한 의견 1. 감정평가액 구 분 사정면적(m2) 단가(원/m2) 감정평가액(원) 토 지 8,574-8,648,839,000 건 물 7, ,247,654,980 합 계 14,896,493, 감정평가액의 결정에 관한 의견 전기한 바와 같이 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 및 감정평가에 관한 규칙 에 근거한 공시지가기준법과 원가법에 의한 토지 및 건물의 각 평가액이 동 규칙 제12조 제2항에 근거한 거래사례비교 법 등에 의한 가액에 의하여 그 적정성이 지지되고 있으므로 공시지가기준법 및 원가법에 의한 감정평가액으 로 결정하였으며, 평가목적을 감안할 때 적정한 것으로 판단됨. 끝. [ 이 하 여 백 ]

37 Page : 1/2 토지 건물 평가명세표 [기준시점 : ] 일련 번호 소재지 지번 지 목 용 도 용도지역 및 구조 면 공 부 적 (m2) 사 정 감 정 평 가 액 단 가 금 액 비 고 1 경기도 하천 자연녹지지역 ,000 6,059,000 남양주시 화도읍 2 동소 답 제1종일반 ,060, ,920,000 전기타 주거지역 3 동소 하천 자연녹지지역 ,000 7,957,000 4 동소 도로 제1종일반 , ,123,000 주거지역 5 동소 하천 자연녹지지역 ,000 6,132,000 6 동소 하천 자연녹지지역 ,000 3,358,000 제1종일반 주거지역 7 동소 대 제1종일반 6,739 6,739 1,110,000 7,480,290,000 주거지역 가 동소 운동시설 철골철근 [도로명주소] 및 콘크리트조 경기도 근린생활 평스라브및 남양주시 시설 철골돔지붕 화도읍 창현로 1층 1, , ,000 6,186,416,280 1,100, x 37/50 2층 1, 층 1, 층 층 1, 지층 1, 옥탑 ,000 61,238, ,000 x 37/50

38 Page : 2/2 토지 건물 평가명세표 [기준시점 : ] 일련 번호 소재지 지번 지 목 용 도 용도지역 및 구조 면 공 부 적 (m2) 사 정 감 정 평 가 액 단 가 금 액 비 고 (제시외건물) ㄱ 경기도 휴게실 목조 남양주시 기와지붕 화도읍 단층 평가외 ㄴ 동소 동소 사우나 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 평가외 합 계 14,896,493,980.- 이 하 여 백

39 광 역 위 치 도 소 재 지 경기도 남양주시 화도읍 외 N W E S

40 위 치 도 소 재 지 경기도 남양주시 화도읍 외 N W E S

43 현 황 도 소 재 지 경기도 남양주시 화도읍 외 대 상 물 건

44 현 황 도 주 위 전 경 1 주 위 전 경 2

45 현 황 도 주 위 전 경 3 주 위 전 경 4(일련번호 1,3~7)

46 현 황 도 내 부 전 경 5(1층) 내 부 전 경 6(2층)

47 현 황 도 내 부 전 경 7(3층) 내 부 전 경 8(4층)

48 현 황 도 내 부 전 경 5(5층) 제시외 건물 ᄀ

회원번호 대표자 공동자 KR000****1 권 * 영 KR000****1 박 * 순 KR000****1 박 * 애 이 * 홍 KR000****2 김 * 근 하 * 희 KR000****2 박 * 순 KR000****3 최 * 정 KR000****4 박 * 희 조 * 제

회원번호 대표자 공동자 KR000****1 권 * 영 KR000****1 박 * 순 KR000****1 박 * 애 이 * 홍 KR000****2 김 * 근 하 * 희 KR000****2 박 * 순 KR000****3 최 * 정 KR000****4 박 * 희 조 * 제 KR000****4 설 * 환 KR000****4 송 * 애 김 * 수 KR000****4