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1 Ol 감정평가서 / / 의뢰인 : ( 주 ) 신라저축은행장 \ 건 번 명 : 대전광역시동구판암동 외소재부동산 호 : RB / 이감정평가서는감정평가의뢰목적외의목적에사용하거나타인 ( 의뢰 인또는담보감정평가시확인은행이아크자 ) 이사용할수없을뿐아 니라복사, 개작 ( 귑기乍 ), 전재 ( 轉載 ) 할수없으며이로인한결과에대하 여감정평가업자는책임을지지않습니다. ; 蔘珊ㅉ 'i 珊涌 i 攀 rr 기 ==i; 찌 w;! 用알비감정평가법, 寒뵈誾서울특별시강남구테헤란로 10 길 6 ( 역삼동, 녹명빌딩 경치 ` ㅂ ( 긔! TEL. (02) FAX. (02) 겯 " 뇬 ===j1;=l 거표. 이사김기창 疇 lr8 ( 주 ) 알비감정평가법인

2 O i-1202 ( 토지 ) 감정평가표 이감정평가서는감정평가에관한법규를하게작성하였기에서명날인합니 [ 가. 준수하고감정평가이론에따라성실하고공정 감정평가사 \ ㄳ r 이, 嶼알비감. 정평가법인,/.: 功 ;: = 슨죤, 대표이사김기창 ( 서 營잖枋푼인 ) 감정평가액사억일천오백오십만팔천육백원정 (W4 15,508,600. -) 의뢰인 ( 주 ) 신라저축은행장감정평가목적공 [1K 채무자제출처 ( 주 ) 신라저축은행 소유자 ( [ 거상업체명 ) 케이비부동산신탁주식회사 ( 수탁자 ) 기준가치 감정평가조건 시장가치 목록표시근거귀제시목록및등기사항전부증명서등기준시점조사기간작성일 감정평가내용 공부 ( 公簿 ) ( 의뢰 ) 사정감정평가액 종류면적 ( m' ) 또는수량종류면적 ( m ) 또는수량단가금액 토지 831 토지 ,303,000 토지 x 165.3/3674 토지 ,205,600 이하 ( 겨백 확심사인 합계 W4I5,508,600 본인은이감정평가서에제시된자료를기준으로성실하고공정하게심사한결과이 감정평가내용이타당하다고인정하므로이에서명날인합니 [ 가. / 7 : _ 5 _= -' r "F 疇 lrb ( 주 ) 알비감정평가법인

3 i Ol -l 감정평가개요 i. 감정평가목적 본건은대전광역시동구판암동소재 " 판암역 ( 대전지하철 1 호선 )" 북동측에위치하는토지로서, ( 주 ) 신라저축은행의공매를위한감정평가임. 2. 감정평가근거 본건은 감정평가및감정평가사에관한법률, 감정평가에관한규칙, 준 등감정평가관련제규정및감정평가일반이론에의거하여감정평가하였음. 감정평가실무기 3. 기준시점 본건의기준시점은 감정평가에관한규칙 제 9 조제 2 항에근거하여가격조사완료일인 년 04 월 10 일로함. 4. 기준가치 본건은대상물건이통상적인시장에서충분한기간거래를위하여공개된후그대상물건의내용에 정통한당사자사이에신중하고자발적인거래가있을경우성립될가능성이가장높다고인정되는 대상물건의가액인시장가치를기준으로감정평가하였음 - 5. 실지조사, 실시기간및내용 본건의실지조사착수일은 2017 년 04 월 05 일, 가격조사완료일은 년 04 월 10 일이며, 귀제시 목록을기준으로대상물건을확인하였음. 6, 감정평가조건 해당사항없음. 7. 그밖의사항 본건토지의소재지 지넌土지목 딛 적등은귀제시목록및관련공부등을기준으로평가하였음. 본건토지의위치는지적도, 항공사친, 현장조사등을종합하여개략적으로확인하였는바, 정확 한위치확인은별도의측량이요구됨. PAGE : 1 鑄 irb ( 주 ) 알비감싱펑가법인

77 7 i 70404-Ol -1 202. 대상물건의개황 i. 대상물건의확정 가. 토지 기호 소재지 면 D 盼 ' 1m' 一처ㄱ 용도지역 지목이용상황 접면도로 형상지세 2016 년개별지가 ( 원 /m ) 비고 i 판암동 230-3 547.

4 77 7 i Ol 대상물건의개황 i. 대상물건의확정 가. 토지 기호 소재지 면 D 盼 ' 1m' 一처ㄱ 용도지역 지목이용상황 접면도로 형상지세 2016 년개별지가 ( 원 /m ) 비고 i 판암동 종일주전주거나시 세로 ( 가 ) 부정형평지 465,600 일부경사지 9 ㄴ판암동 刀 2 종일주도로 L ㅠㅈㅈ 맹지 부정형완경사 419,000 3 판암등 종일주전 주거나지세로 ( 가 ) 세장형평지 269,600 4 판암동 ㅐ I b 중 종일주임야전광대한면부정형완경사 654,100 케이비부동산신탁주식회사지분 나. 위치도및현장사진 위치도 현장사진 PAGE : 2 虜 lr6 ( 주 ) 알비감정평가법인

5 Ol 토지개황 지리적위치본건은대전광역시동구판암동소재 " 판암역 ( 대전지하철 1 호선 )" 북동측에위치함. 주위환경 주위는전, 임야및단독주택, 아파트, 근린생활시설등이혼재하는지역이며, 본건서측 o 卄판암개발지구가위치하여아파트건축이진행중인상태임. 교통 상황 본건및본건인근까지차량출입은가능하고, 인근의버스정류장및대전지하철 1 호선 " 판암역 " o ㅔ위치하여제반교통사정은보통인편임. 형상 지세 기호 1 : 대체로인접지대비등고평탄한부정형의토지이나일부북측으로하향경사ㅈ 기호 2 : 뫈경사의부정형토지임. 기호 3 : 인접지대비등고평탄한세장형의토지임. 기호 4 : 완경사의부정형토지임. 이용상황기호 i --4 ; 주거나지또는일부전으로이용중임. 접면도로상황 기호 1, 3 ; 지적상맹지이나현황도로인인접필지와접함. 기호 2 : 맹지임. 기호 4 : 남측으로폭약 45 미터의포장도로와접함. 기호 1 : 도시지역, 제 2 종일반주거지역 ( 대체농지조성비납부지역 ), 소로 3 류 ( 판암 8)( 접합 ) 가축사육제한구역 ( 전부제한지역 )< 가축분뇨의관리및이용 o ㅔ관한법률 > 중점경관관리구역 ( )( 중점경관관리구역 ( 계족산, 식장산. 가양비래공원 )). 토지이용계획및제한사항등 기호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역 ( 대체농지조성비납부지역 ), 소로3류 ( 판암9)( 저촉 ) 가축사육제한구역 ( 전부제한지역 가축분뇨의 ) 관리및이용에관한법률> 중점경관관리구역 ( )( 중점경관관리구역 (7ㅖ족산, 식장산, 가양비래공원 )). 기호 3 : 도시지역, 제 2 종일반주거지역 ( 대체농지조성비납부지역 >, 소로 3 류 ( 판암 8) 가축사육제한구역 ( 전부제한지역 ) 가축분뇨의관리및이용에관한법률 > 중점경관관리구역 ( )( 중점경관관리구역 ( 계족산, 식장산, 가양비래공원 )). 기호 4 : 도시지역, 제2종일반주거지역 ( 대체농지조성비납부지역 ), 일반미관지구, 광로2 류 ( 광로2-13호선, 건고제480호 ( ))( 접합 ), 도시철도 ( 저촉 ) 가축사육제한구역 ( 전부제한지역 가축분뇨의 ) 관리및이용oㅔ관한법률> 중점경관관리구역 ( ) ( 중점경관관리구역 ( 계족산, 식장산, 가양비래공원 )). 공부와의차이및기타 해당사항없음. 제시외물건해당사항없음. 임대관켸미상임. PAGE : 3 疇 lrb ( 주 ) 알비감정평가법인

6 m. 감정평가액의산출근거 i. 감정평가방법의적용 가. 감정평가방법의개요 감정평가방법은대상물건의성격. 감정평가목적또는조건에따라비용성의원리에기초한원가방 식, 시장성의원리에기초한비교방식및수익성의원리에기초한수익방식이있음. 감정평가방법 거래사례비교법 뭔가법 수익환원법 감정평가방법의내용 시장성의원리에기초한감정평가방법으로, 대상물건과가치형성요인이같거나비슷한물건의거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정, 시점수정, 가치형성요인비교등의과정을거쳐대상물건의가액을산정하는감정평가방법임. 비용성의원리에기초한감정평가방법으로, 대상물건의재조달원가에감가수정을하여대상물건의가액을산정하는감정평가방법임. 이때감가수정은대상물건에대한재조달원가를감액하여야할요인이있는경우에물리적감가, 기능적감가또는경제적감가등을고려하여그에해당하는금액을재조달원가에서공제하여기준시점에있어서의대상물건의가액을적정화하는작업임. 수익성의원리에기초한감정펑가방법으로, 대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익이나미래의현금흐름을환원하거나할인하여대상물건의가액을산정하는감정펑가방법 기 나. 감정평가방법의적용 토지는 감정평가에관한규칙 제 14 조 ( 토지의감정평가 ) 및대상물건의성격, 감정평가목적 을고려하여대상토지와가치형성요인이같거나비슷하여유사한이용가치를지닌다고인정되는 표준지의공시지가를기준으로대상토지의현황에맞게시점수정 : 지역요인및개별요인비교, 그밖의요인의보정을거쳐대상토지의가액을산정하는공시지가기준법으로감정평가하였음. 감정평가에관한규칙 제12조제2항은주된감정평가방법외에다른감정평가방법을적용하여주된감정평가방법으로산출한시산가액의합리성을검토하도록규정하고있는바, 1 토지의비교방식에는비교표준지공시지가기준평가법과거래사례비교법이있으며, 시장에서거래된객관적이고실증적인자료에근거하여대상토지의가액을산정하는비교방식이본건토지의시장가치산정에적절한감정평가방법으로판단됨. 2 감정평가oㅔ관한규칙 제12조제2항단서및상기판단근거에따라토지는거래사례비교법으로합리성을검토하였음. PAGE : 4 쉬알비감성팡가법인

7 적 D 토지가액의산출근거 가. 공시지가기준법 i) 비교표준지선정본건인근지역에소재하는표준지중본건과용도지역, 이용상황, 공법상제한사항, 주위환경, 지목등이동일또는유사한기호 ( 가 ) 표준지를비교표준지로선정함. ( 공시기준일 : ) 기호 소재지 면 (m 용도지역 지목 이용상황 도로교통 형상지세 공시지가 ( 원 /m ) 비고 가 판암동 168 1, 종일주전전세로 ( 불 ) 부정형평지 ) 시점수정 국토교통부장관이조사 발표하는비교표준지가있는시 군 구의용도지역별지가변동률을적용하며, 공시기준일로부터기준시점까지의지가변동률을적용함. 대전광역시동구주거지역 ( ) 기 간 지가변동률 (%) 비 고 년 02월까지누계 년 02월분 누계 ( ) 닢q b 刀 α o7 b/ ( ) * ( u q ) 느 * 41/28 3) 지역요인비교 본건과비교표준지는인근지역에위치하므로지역요인은대등함. (i.000) PAGE : 5 眞 l.rb ( 주 ) 알비감정펑가법인

8 i Ol ) 개별요인비교 4.1) 개별요인비교항목 ( 주택지대 ) 조건항목세항목 가로조건가로의폭, 구조등의상태폭, 포장, 보도, 계통및연속성 교통시설과의접근성 인근대중교통시설과의거리및편의성 접근조건 상가와의접근성 인근상가와의거리및편의성 공공및편익시설과의접근성 유치원, 초등학교, 공원, 병원, 관공서등과의거리및편익성 일 ㅈ등일조, 통풍등 자연환경 조망, 경관, 지반, 지질등 환경조건 인근환경 인근토지의 기용상황, 인근토지의이용상황과의적합성 공급및처리시설의상태 상수도, 하수도, 도시가스등 위험및혐오시설등 변전소, 가스탱크, 오수처리장등의유무, 특별고압선등과의거리 획지조건 면적, 접면너비, 깊이, 형상등 방위, 고저등 면적, 접면너비, 깊이, 부정형지, 삼각지, 자루형획지, 맹지 방위, 고저, 경사지 접면도로상태 각지, 2 면획지, 3 면획지 행정적조건 행정상의규제정도 용도지역, 지구, 구역, 기타규제 ( 입체이용제한등 ) 기타조건기타장래의동향, 기타 PAGE : 6 疇 l 釀토 < 수 ) 알비감성평가법인

9 qu ) 개별요인비교 기호가로조건접근조건환경조건획지조건행정적조건기타조건비교치 i 본건은표준ㅈ대비가로조건 ( 가로의폭등 )o ㅔ서우세하나획지조건 ( 고저등 )o ㅔ서열세함 ^ 匕 본건은표준ㅈ대비획지조건 ( 고저등 ) 및행정적조건지목감가등 )o ㅔ서열세함 본건은표준지대비가로조건 ( 가로의폭등 ) 에서우세튠카나획지조건 ( 면적등 ) 및행정적조건 ( 도시계획시설도로저촉등 ) 에서열세함 i.306 본건은표준지대비가로조건 ( 가로의폭등 ), 접근조건 ( 교통시설과의접근성등 ) 에서우세하나행정적조건 ( 도시계획시설도시철도저촉및지목감가등 ) 에서열세함. PAGE : 7 릍,!R ( 주 ) 알비감정평가법인

10 Ol ) 그밖의요인보정 5.1) 그밖의요인보정의필요성및법적근거 감정평가에관한규칙 제 14조, 대법원판례 " 2003다38207판결 ( 선고)", "2002두 5054( 선고 )", 국토교통부유권해석 ( 건설교통부토정 , ) 등에서 그밖의요인보정의필요성을인정하고있는바, 인근지역유사부동산의거래시세 : 가격동향및 감정평가사례등과의균형및형평성을유지하기위해인근의지가수준및지가동향, 감정평가사례 등을기초로그밖의요인을보정하고자함. 5.2) 산정방법 인근거래사례, 감정평가사례등을고려하여표준지의기준시점현재가격과사례기준표준지가격 과의격차율을검토하여산정함. 그밖의요인보정치 사례기준표준지가격 = 사례가격 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 표준지의기준시점현재가격 = 표준지공시지가 시점수정 사례기준표준지,가격 -표준지의기준시점현재가격 PAGE : 8 躊 lrb ( 주 ) 알비감정평가법인

11 토래ㅈXAA 겨녀 i Ol-i ) 가격조사자료 5.3.1) 인근유사토지의가격수준 용도지역주위환경표준적이용접면도로가격수준 ( 원 /mi 비고 2 종일주주거지대전세로 ( 불 ) 약 400, ,000 실거래가격및현장조사등 5.3.2) 감정평가사례및거래사례 기호소재지용도지역지목이용상황 토지단가 ( 원 /m') 기준시점거래일자 비고 (I) 판암동 종일주전전 480, 판암동 판암동 289-3, 종일주전전기타 492, 종일주전주거나지 732, ㄱ. 토지거래금액 ; 350,000,000 원 L. 적용토지단가 : ㄱ 478m' 녹 732,218 원 /m' 판암동 종일주답주거나지 952, ㄱ. 토지거래금액 : 40,000,000 원 거 담보펑가 거토래 2 ㄴ. 적용토지단가 : 1+42m' 스홑 952,381 원 /m' 자료출처 : 등기사항전부증명서, 감정평가정보 ( 한국감정평가사협회 ), 감정평가정보체계 ( 한국감정원 ) 5.4) 그밖의요인보정치산정 5.4.1) 적용사례선정 대상토지의인근지역에위치하고용도지역, 이용상황, 주위환경등에서비교가능성이높은사례 1 을그밖의요인보정치산정을위한비교사례로선정하였음. PAGE : 9 躊 ). 釀 ( 주 i 알비김 l 정겅가법인

12 ) 그밖의요인보정치산정 기호 단가 ( 뭔 /mi 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 산정단가 ( 원 /m ) 격차율 1사례 480, , 889 ( 가 ) 표준지 367, ,764 시점수정 ( 대전광역시동구주거지역지가변동률, ) : 지역요인 : 인근지역에 소재하는바, 지역요인은대등함 가로조건표준지는사례대비가로의폭등에서열세함. 접근조건대등함. 환경조건대등함. 개별요인 획지조건대등함. 행정적조건대등함. 기타조건대등함. 계 5.4.3) 그밖의요인보정치켤정 걸정의견 감정평가사례, 거래사례, 인근지역지가수준등을종합적으로참작하고, 감정평가목적에부합하는가장현실성있는가격에접근하기위해상기자료를토대로다음과같이그밖의요인보정치를걸정하였음. 그밖의요인보정치 ) 공시지가기준법에의한토지단가 기호 공시지가 ( 원 /m ) 시점수정지역요인개별요인그밖의요인 산정단가 ( 원 /ni ) 결정단가 ( 원 /m) 1 367, , , , , , , , , , , ,000 PAGE : 10

13 래토ㅅ X Ol 나. 거래사례비교법 i) 거래사례선정 대상토지의인근및유사지역에소재하는거래사례들중에서당해토지와용도지역 - 주위환경등에 있어비교가능성이가장높다고판단되는거래사례 4 룰선정함. 기호소재지용도지역지목이용상황 토지단가 ( 원 /m ) 기준시점거래힐자 비고 (D 판암동 종일주전전 480, 경애썽가 (7> 3 4 판암동 판암동 289-3, 종일주전전기타 492, 종일주전주거나지 732, 토지거래금액 : 350,000,000 원 ㄴ. 적용토지단가 : 1+478m' 놉 732,218 원 /rn 판암동 종일주답주거나지 952, ㄱ. 토지거래금액 : 40,000,000 원 ㄴ. 적용토지단가 : ㄱ 42m ' 녹 952,381 원 /rn' 거 담보평가 처 ~ 토지거래사례 2) 사정보정 정상적인사례로판단되며별도의사정보정은요하지않음. (1.000) PAGE : 11 疇 lr8 ( 주 ) 알비감정평가법인

14 Ol -l 202 3) 시점수정 국토교통부상관이조사. 발표하는비교표준지가있는시 군 구의용도지역별지가변동률을적용하며, 공시기준일로부터기준시점까지의지가변동률을적용함. ( 대전광역시동구주거지역 : ) 기간지가변동률 (%) 비고 년 11 월분 년 12 월분 년누계 년누계 년 02 월까지누계 년 02 월분 누계 ( ) %62 ( * 21/30 ) * ( ) * ( ) * ( ) * ( ) * ( * 41/28 ) 느 시 역요 h Al 교 본건ㅈ토지는ㄴ 려오인근 X 역어ㅜㅇㅈ o 고있 o D 로ㅈ역 o 인은대등함 (1 0 PAGE : 12 疇 lrb ( 주 ) 알비감정평가법인

15 Ol ) 개별요인비교 5.1) 개별요인비교항목 ( 주택지대 ) 조건항목세항목 가로조건가로의폭, 구조등의상태폭, 포장, 보도, 계통및연속성 교통시설과의접근성 인근대중교통시설과의거리및편의성 접근조건 상가와의접근성 인근상가와의거리및편의성 공공및편익시설과의접근성 유치원, 초등학교, 공원, 병원, 관공서등과의거리및편익성 일조등 일조, 통풍등 자연환경 조망, 경관 : 지반, 지질등 환경조건 인근환경 인근토지의이용상황, 인근토지의이용상황과의적합성 공급및처리시설의상태 상수도, 하수도, 도시가스등 위험및혐오시설등 변전소, 가스탱크, 오수처리장등의유무, 특별고압선등과의거리 면적, 접면너비. 깊이, 형상등 면적, 접면너비, 깊이, 부정형지, 삼각지, 자루형획지, 맹지 획지조건 방위, 고저등 방위, 고저, 경사지 접면도로상태 각지, 2 면획지, 3 연획지 행정적조건 행정상의규제정도 용도지역, 지구, 구역, 기타규제 ( 입체이용제한등 ) 기타조건기타장래의동향, 기타 PAGE : 13 疇 )RB ( 주 ) 알비감정평가법인

16 i Ol -l ) 개별요인비교 기호가로조건접근조건환경조건획지조건행정적조건기타조건비교치 J- 본건은사례대비가로조건가로의폭등 ),. 접근조건 ( 상가와의접근성등 ), 환경조건 ( 인근환경등 ) 및획지조건 ( 고저등 ) 에서열세함. ^z 본건은사례대비가로조건 ( 가로의폭등 ), 접근조건 ( 상가와의접근성등 ), 환경조건 ( 인근환경등 ), 획지조건 ( 고저등 ), 행정적조건 ( 지목감가둥 ) 에서드결세함 본건은사례대비가로조건 ( 가로의폭등 ), 접근조건 ( 상가와의접근성등 ),, 환경조z냔 ( 인근환경등 ), 획지조건 ( 면적등 ), 행정적조건 ( 도시계획시설도로저촉등 ) 에서열세함 i ~ 본건은사례대비가로조건 ( 가로의폭등 ) 는우세하나, 접근조건 ( 상가와의접근성등 ), 환경조건 ( 인근환경등 ), 획지조건 ( 접면도로상태등 ), 행정적조건 ( 도시계획시설도시철도저촉, 지목감가등 )o ㅔ서열세함. 6 거래사례비교법에의한토지단가 기호 사례단가 ( 원 /m ) 사정보정시점수정지역요인개별요인 산정단가 ( 원 /m ) 켤정단가 ( 원 /m ' ) 1 952, , , , , , , , , , , ,000 PAGE : 14 疇 lrb ( 주 ) 알비감정평가법인

17 다. 토지단가의결정 감정평가에관한규칙 제 12 조에따라 감정평가및감정평가사에관한법률 제 3 조제 i 항, 감정평가에관한규칙 제 14 조에서규정한공시지가기준법에의한단가가다른감정평가방법 ( 거 래사례비교법 ) 에의한단가와비교할때그합리성이인정된다고판단되는바, 공시지가기준법에 의한단가로대상토지의단가를걸정함. 기호 공시지가기준법 거래사례비교법 결정단가 (m' / 원 ) 1 463, , , , , , , , , , , ,000 PAGE : 15 疇 krb ( 주 ) 알비감성평가법인

18 '.m ㅏ적 D "/. 감정평가액결정및걸정의견 i. 감정평가액의결정 구분 기호 면 ' 켤정단가 ( 뭔 /m ) 감정평가액 ( 원 ) 비고 , ,261, ,000 75,71 2,000 토지 ,000 42,330, ,000 44,205,600 케이비부동산신탁주식회사지분 소계 ,508,600 합계 415,508,600 2, 감정평가액켤정에관한의견 본건감정평가액은공시지가, 인근시세분석, 거래동향의파악등일련의작업을통하여산출하였 으며, 감정평가사례및인근가격수준, 대상물건의시장성등을종합적으로검토하였는바본건감 정평가목적등을고려할때적정한것으로판단됨. - 이하여백 PAGE : 16 疇 l,r8 ( 주 ) 알비감정평가법인

19 토지감정평가명세표 Page, 1 일련면적 (nf) 번호소재감정평가액지지번지목용도지역공부사정단가 = 그이 O -l 비고 [ 거전광역시 동구 판암동 전 제 2 종일반주거지역 , ,261,000 동소 도로 제 2 종일반주거지역 ,000 75, 현황 주거나지 동소 전 제 2 종일반주거지역 , 도시계획시설 도로저촉 동소 임야 제 2 종일반주거지역 x ,000 44,205,600 ㅋㅔ이비부동산신탁주식회사지분도시계획시설도시철도저촉 합 311 이하 > W415,508,600.-

20 광역위치도 虜 IRB ( 주 ) 알비감정평가법인

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<C7A5C1F6> A1160711-001 감정평가서 의뢰인 : 건명 : 서울중앙지방법원사법보좌관성애경유명철소유물건 (2016 타경 102710 번호 : 이산 A1160711-001 호 이감정평가서는감정평가의뢰목적외의목적에사용하거나타인 ( 의뢰인또는담보감정평가시확인은행이아닌자 이사용할수없을뿐아니라복사, 개작 ( 改作, 전재 ( 轉載 할수없으며이로인한결과에대하여감정평가업자는책임을지지않습니다.