PART 1 주택담보대출 PART 2 금융의 유동화
PART 1 주택담보대출 1. 주택담보대출의 의의 주택담보대출은 주택을 담보로 금융기관으로부터 신용을 제공받는 형태의 금융방식 주택에 대한 담보권은 등기에 의해 우선변제권이 보전되고 담보물건의 권리나 가치평가가 용이하기 때문에 많이 사용 금융의 공급자 입장에서는 리스크가 상대적으로 적기 때문에 자금 공급에 대한 부담이 적으며 일반가계와 같은 수요자들의 입장에서도 대출기간이 길고, 이자율이 낮기 때문에 부담이 적음. 주택가격이 상승하는 시기에는 향후 대출을 상환해야 하는 시점이 도달할 때 주택가격의 상승이 더 빠르고 크기 때문에 충분히 상환이 가능하다는 것을 기대 할 수 있어 주택담보대출이 급격이 늘어나게 됨. 즉 주택담보대출은 주택자금의 거래량을 확대시켜, 잠재적인 주택수요를 유효 주택수요로 변화시키는 역할 이처럼 주택수요가 늘면 주택가격이 상승하여, 주택공급을 늘리게 되는 원인이 되며, 이러한 연결고리는 주택시장의 규모를 확대시키는 결과 신용대출에 비해 안전 리스크 적음 신용대출에 비해 회수율 우수함. 안전 낮은 이자율 적용 가능 신용대출에 비해 고액 대출 가능 이자율보다 주택가격 상승률이 크다 면 레버리지(지렛대)효과 은행의 자금중개기능 약화(기업대출보다 가계대출 선호) 주택거래를 확대시켜 주택가격 상승 주택가격 거품 형성 주택의 투기화 우려 4 주택담보대출 및 유동화
2. 주택담보대출의유형 이자지급형태에따른분류, 상환방식에따른분류 이자지급형태에따라변동금리, 고정금리, 또는혼합형 ( 변동금리와고정금리의혼합 ) 으로구분 변동금리 : 특정금리에연동시켜이자금액을결정하는방식, 시장이자율상승으로인한위험을차입자에게전가시키는반면은행은이자율변동리스크줄일수있다는장점자금조달비용또는경제상황에따라변동되기때문에대출기간중에고정금리보다높은이자율이적용될수있음. 따라서이자율이상승하는경우차입자의이자부담능력에따라채무불이행위험이증가할수있다는단점일반적으로 3 개월만기 CD 금리에연동, 최근에는 COFIX(Cost of Funds Index, 자금조달비용지수 ) 금리에연동고정금리 : 차입자가대출기간동안부담해야되는이자율이변동하지않는형태시장금리의변동에관계없이대출시확정된이자율이만기까지적용이자상승시에는차입자의입장에서는낮은금리를적용받기때문에이자부담이실질적으로줄어드는효과은행의입장에서는금리상승으로인하여역스프레드현상이나타날수있음. 반대로시장금리하락시에는은행의입장에서는기대이익이늘어나는반면차입자의입장에서는시장금리가하락함에도불구하고대출이자율이고정되어있기때문에실질적으로이자부담이늘어나는효과가있음. 고정금리방식을사용하는경우에는대출기관은금리상승으로인한위험프리미엄을이자율에포함시키기때문에변동금리형주택담보대출보다높은금리를적용 5% 자금조달 -1% 역스프레드 4% 고정금리 5 주택담보대출및유동화 2. 주택담보대출의유형 상환방식에따라만기일시상환, 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 원금일부분할상환등으로구분 만기일시상환형 : 만기일까지이자만납부하다가만기일에원금을일시에상환하는방법이자만납입하기때문에초기부담이적으나, 원금이감소하지않고만기에상환하기때문에전체대출기간동안이자부담액은가장큰상환방식 따라서대출시점에는특정한소득이없지만향후장래에소득이예상되는경우또는자산가치가상승할것으로기대되는경우에적합한상환방식 원리금균등분할상환형 : 매기간원금과이자를균등하게분할상환하는방법원금이매기간상환되기때문에이자상환액이매기간다르고원금상환액도매기간다르지만, 매기간원금과이자를합한금액이일정한금액으로상환및납입 상환초기에는상환금액중에서이자납입액이상대적으로많고원금이상대적으로적음. 그러나기간이경과할수록원금상환액은증가하고이자납입액은증가하는형태일반적으로고정금리로장기대출을할때많이사용하는방법 원금균등분할상환형 : 대출기간동안원금을일정하게상환하는방식대출액을대출기간으로나눈원금을일정하게상환 이자액은기간이경과할수록줄어드는형태 원금일부분할상환 : 일정기간거치후대출기간동안원금중일정부분만균등하여상환하고만기에나머지대출잔금을일시에상환 만기일시상환방식과원금균등상환방식의혼합형 6 주택담보대출및유동화
2. 주택담보대출의유형 만기일시상환 원리금균등상환 대출만기에원금일시상환 매기간원금과이자를합한상환액은동일 초기부담이적음 원금균등상환 원금상환액증가, 이자상환액감소 초기이자부담높으나, 대출총기간이자부담적음 매기간원금상환액이동일 7 주택담보대출및유동화 3. 주택담보대출의규제 주택담보대출규모를결정하는기준으로 LTV, DTI 를사용 LTV(Loan to Value) 란자산의담보가치대비대출액의비율을의미 은행은대출채권에서부도가발생하는경우담보자산을처분하여대출채권상환에충당하며이때대출채권상환에부족분이발생하지않도록일정한담보인정비율이내에서담보대출을취급 LTV 기준으로대출하면소득이없는자도고가의부동산을대출로구입가능 거래가활성화된다는장점이있으나, 가격이상승할수있다는단점 DTI(Debt to Income) 란소득대비부채비율을의미 차주의소득현금흐름을기준으로상환능력을심사하고대출한도를정하는것 DTI 는연간소득으로대출원리금상환액을감당할수있는지를보는것총부채상환비율 = ( 주택담보대출연원리금상환액 + 기타금융부채의연이자상환액 ) / 연소득예를들어 DTI 를 40% 로규제한다는것은연소득에서대출원리금상환액이 40% 가넘지않도록대출한도를제한한다는의미 DTI 기준으로대출하면소득이없는자, 즉퇴직자또는소득이드러나지않는자영업자등은대출이쉽지않음. 소득에비해주택을구입하면가격이안정될수있다는장점이있으나, 거래가감소할수있다는단점 8 주택담보대출및유동화
PART 2 금융의 유동화 1. 유동화의 의의 유동화(securitization)란자산 또는 채권을 보유한 자가 해당 자산 및 채권을 다른 자에게 양도하여 증권화 하는 것 수익을 창출할 수 있는 다양한 형태의 기초자산은 유동화의 대상이 될 수 있음. 대표적으로 모기지(주택담보대출)채권을 기초자산으로 한 유동화 증권을 MBS(Mortgage-backed Security)라고 하고, 여러가지 자산을 기초자산으로 한 유동화자산은ABS(Asset-backed Security)라고 함. ABS 매달 3만원 할부채권(판매 원금 + 이자) 투자자 채권 대금 10 주택담보대출 및 유동화
2. 프로젝트파이낸싱 (Project Financing) 프로젝트파이낸싱이란특정프로젝트에소요되는자금의대출로서, 대출금상환의원천이해당프로젝트에서발생되는 Cash Flow 에의존하여이루어지는금융방식 비소구금융 (Non-Recourse Financing) : 채무불이행의경우채무자의상환의무부담을당해부동산의매각대금만으로제한하는것부외금융 (Off-Balance Sheet Financing) : 대차대조표에부채로합산되지않아서재무비율에의하여결정되는차입능력에영향을미치지않는금융 비교대상프로젝트금융건설금융 차주별도법인시공사 담보프로젝트의현금흐름및자체자산시공사의신용및물적담보등 사업실패시위험부담사업관련자의지분투자분시공사의전적부담 상환재원프로젝트의현금흐름프로젝트의현금흐름및시공사 사업성검토필수적으로요구됨프로젝트와무관함 국가의간섭많음거의없음 요구되는부채비율낮을수록선호함상대적으로큰영향이없음 대출금리높음상대적으로낮음 대출조건의변경여부매우비신축적임상대적으로신축적임 대출기간장기임상대적으로단기임 대출수단적음상대적으로많음 대출에필요한서류매우복잡하고방대함상대적으로단순하고간단함 11 주택담보대출및유동화 3. PF 를활용한개발사업과 ABS 의역할 90 년대시공사부지매입, 2000 년대시행사부지매입및수용권인정, 2010 년대원형지공급 1990 년대까지부동산개발사업은개발가능한부지가풍부하여시공사가자체적으로부지를매입하여인허가및사업을시행하는구조외환위기이후시공사가위험을기피하는분위기속에서시행사와시공사이원적구조가형성, 한편으로는토지확보의어려움으로시행사 ( 전문개발업자 ) 는토지매입과인허가를분담하고시공에필요한자금조달은시공사의 PF 신용보강을통하여조달하는구조로변형개발가능부지의계속된감소속에서민간에게수용권인정해달라는분위기, 공공기관의보유 ( 유휴 ) 부동산개발압력, 공공기관의수익성지표향상압력등으로점차민간에게수용권인정및민관합동 PF 증가최근에는원형지공급으로공익사업의자금순환을빠르게진행함과동시에조기에민간을참여시킬수있는방안을점차시행 ABS(asset backed securities: 자산유동화증권 ) 는부동산개발사업의대표적인유동화방법 부동산개발사업과관련된유동화가능자산유형은분양대금, PF Loan, 공사대금, 신탁수익권, 미분양부동산등 ABS 의상환재원의가장중요한역할은분양대금해당사업의현금흐름, PF Loan 의상환재원, 공사대금지급등이분양대금에의존하기때문에 PF ABS 의가장관심사는분양대금의유입시기및가능성 12 주택담보대출및유동화
4. 사업의주체 드림허브프로젝트금융투자주식회사 ( 이하 " 회사 ") 는법인세법제 51 조의 2 제 1 항제 9 호에의한프로젝트금융투자회사로서 2007 년 12 월 18 일에용산역세권국제업무지구의부동산개발, 매매및임대사업을목적으로설립. 배당가능이익의 100 분의 90 이상을배당한경우그금액은해당사업연도의소득금액에서공제 자본금 주주 및 지분비율 이사회구성 자본금 : 법인세법상최소 50 억원 (PFV 설립일기준 ) 이상 ( 토지대금의 5% ~ 10% 범위 ) [ 설립이후증자를통한자본금을 50 억원이상증자하는방식은불인정 ] 주식의형태 : 의결권및배당우선순위에따른우선주 / 후배주 / 전환우선주가능 사업주관사 : 사업주체인법인또는대표이사개인참여여부, 지분참여비율, 지분참여방법 ( 현금 / 현물출자 ) 결정금융기관 : 자본금 5% 범위내에서단독또는복수금융기관 ( 연기금등포함 ) 참여여부 [ 금융은행, 상호저축은행, 증권회사, 종합금융회사등 ] 건설사 : 이사선임권등경영권행사및시공권부여발행주식의 20% 이상취득시기업결합신고의무운영사 : Anchor 시설의특별매각을통한전문운영배당조건 : PF 대출금상환이선순위인관계로주주배당시년도별배당결의만하고미지급 ( 배당소득세부담 ) 한후전액 PFV 재출자, 후순위차입금으로편입하고 PF 대출금전액상환후일괄배당 (PF 대출금의선순위문제 ) 대표이사 : 사업주관사대표이사 (PF 대출시개인연대보증가능상존 ) 이사 : 지분참여회사의이해관계인으로구성 ( 운영상손해배상책임상존 ) AMC 회사의주요주주및특수관계인 ( 주요주주의배우자및직계존비속 ) 이아닌자 AMC 회사로부터보수를지급받지않는자감사 : 공인회계사법에의한회계법인에소속된공인회계사직원 : 상근직없음 13 주택담보대출및유동화 4. ABS 의개념적검토 ABS 는기업의자금조달방법 기업이각종채권, 신주인수권부사채, 증자등이불가능할때, 기업이가지고있는자산을기초자산으로유동화상품을만들어투자자에게판매하여현금흐름을원활하게하는동시에재무구조를개선 ABS 의발행조건 : 기초자산이현금흐름을발생할수있어야함. 투자자들에게이자를지급만기에상환재원이확보될수있어야함. 만기에투자자들에게상환할자금확보 < 자산유형별 ABS 발행현황 > CDO(Collateralized Debt Obligation: 부채담보부증권 ) CMBS(Commercial Mortgage-Backed Security : 상업용부동산저당증권 ) RMBS(Residential Mortgage-Backed Security : 주거용부동산저당증권 ) NPL(Non Performing Loan : 부채채권 ) 매출채권유동화의상당부분은통신사단말기할부채권 (2012 년기준단말기할부채권유동화 11 조 7 천억원 ) 14 주택담보대출및유동화
5. 외부신용보강 자산유동화증권신용등급이시공사등의신용등급에연동되는이유 부동산 PF 유동화는명목상으로시행사가차주인대출채권이유동화자산이지만실질적인상환재원은부동산개발사업의분양대금분양대금은다른유동화자산들과는달리일방적으로회수할권리를가진자산이아니라피분양자에게부동산을완공시켜줄때온전한권리를가지게되는자산따라서부동산 PF 유동화증권의상환은개발부동산의완공이전제되어야하며, 시공위험에있어서가장중요한요소인시공사의신용도를유동화신용등급과연동결과적으로부동산개발사업의사업성과별개로시공사의신용도가유동화증권의신용등급에연동 즉, 유동화상품의신용등급은시공사의신용도를상회할수없는것이원칙한편, 일반적으로시행사의역할은토지매입과인허가이므로시행사의신용등급과유동화증권의신용등급을연계하는것은불가능 신용보강은크게유동화자산에대한신용보강, 유동화회사에대한신용보강, 유동화증권에대한신용보강으로구분 유동화자산에대한신용보강 : 신용공여자 ( 예를들어시공사 ) 가유동화자산인대출채권에대하여연대보증또는채무를인수하기로하는약정을체결하여대출채권의실질적인상환안정성을확보유동화회사에대한신용보강 : 신용공여자가기초자산 ( 대출채권등 ) 의부실화로인하여유동화회사에자금이부족하게되면이를보충하기로하는약정을체결, 유동화회사에대한자금대여약정을제공또는유동화증권인수약정등을체결유동화증권에대한신용보강 : 신용공여자가직접적으로유동화증권에대하여연대보증, 지급보증또는배서등의형식으로신용을보강 상기신용공여가시공사등비금융기관에서이루어질경우신용공여 ( 채무인수, 자금보충약정등 ) 행위가일상적인업무활동이아니므로수권의적법성에대한검토가필수적정관에이사회결의또는주주총회의결의사항으로규정하고있는경우동규정에따른절차를거쳤는지확인하여야함. 만일정관에아무런규정이없을경우에도이사회의결의는필요주택담보대출및유동화 15 6. 내부신용보강 시행사위험의통제 별도의시행사설립, 토지신탁활용, 또는우발채무발생할경우동수준의기관에서우발채무부담하는약정 완공위험의통제 시공사의책임준공약정. 유동화구조의신용평가에서가장핵심적인항목만약시공사가책임준공의무를이행하지못한다면완공된부동산이존재하지않기때문에부동산처분을통한현금흐름창출은불가능하며, 설사공사기간중에분양이이루어졌다하더라도피분양자들이분양대금을지급을거절할가능성책임준공의무를담보하기위해책임준공의무를이행하지못함을사유로한시공사의조건부채무인수의무또는유동화증권을상환하기에충분한규모의위약벌등을유동화구조에도입하여미이행이발생하더라도유동화증권상환에는문제가없도록구조화하여야함. 사업성위험의통제 Tail Period, 유보금등의설정완공시점과상환시점의차이, 최악의시나리오는완공시점까지미분양이잔존시처분에소요되는기간을감안하여 Tail Period 설정분양이잘되었다고하더라도현금흐름상일시적으로현금이부족한경우, 이자납입연체등을대비하여일정금액을유보, 각기간 DSCR 이 1.0 이상을유지할수있도록유보금설정 16 주택담보대출및유동화
7. 유동화 사례 PFV 방식 PF(Project Financing)금융방식을 활용한 도시개발사업을 말하며, 좁은 의미로는 민간과 공공의 공동 출자(Project Financing Vehicle)하되, 공공이 토지를 제공하고 민간이 건설이 수행하여 그 이익금으로 투자자에게 배당하는 방식 구역지정 제안 민간사업자 공모 사업시행자 지정 실시계획수립/수용 개발계획수립 공사진행및준공 착공및분양 PFV Equity 사업 주관사 (민간) 입주 AMC Debt 시공 분양 토지 소유자 (공공) ABS(Asset Backed Securities) ABCP(Asset Backed Commercial Paper) 자금관리 주택담보대출 및 유동화 7. 유동화 사례 유동화 구조 코레일의 토지 소유권을 PFV에 이전한 후 신탁, 신탁회사는 대출실행 금융기관을 우선수익자로 지정, 수익발생시 우선 변제 금융기관은 대출채권을 각 유동화전문회사(SPC)에 양도, 주간사를 통해 ABS 또는 ABCP를 발행, 일반 투자자로 부터 자금 회수 유동화 상품 신용보강 방법 구분 연대보증 채무인수 자금보충 ABCP매입보장 신용공여 신용보강대상 유동화자산 유동화자산 유동화자산 유동화증권 유동화증권 의무이행시기 계약과동시 ABCP발행시 EVENT발생시 신용보강주체 시공사 금융기관 금융기관 EVENT발생시 EVENT발생시 시공사 시공사 금융기관 (Fund) 18 주택담보대출 및 유동화
PART 1 아파트주거문화의의미 PART 2 주택정책의역사적개관 PART 3 아파트공급및청약제도
PART 1 우리나라의아파트문화 1. 아파트공급증가의장점 2. 아파트문화의사회적단점 1. 아파트공급증가의장점 한국에서주택시장은아파트시장이라고할정도로아파트는한국주택의대표적유형 1970 년전체주택에서아파트비중 0.8%, 2010 년 58.3% 1970 년전체주택에서단독주택비중 95%, 2010 년 27.9% 로급감 2010 년인구주택총조사에따르면전체주택 1,448 만호중에서공동주택이 1,055.6 만호, 아파트 867 만호 아파트공급확대는적은토지면적으로독립된주거공간을확보하는데크게기여 토지 1 만평 단독주택 100 세대 아파트 1,000 세대 주택보급률상승에기여 ( 현재전국주택보급율 102.3%, 대전 102.4%) 4
1. 아파트공급의장점 아파트는짧은기간에주택의품질을향상하는데기여 1980 년대 : 독립된주거공간의확보, 난방방식의개선, 수세식화장식, 입식부엌에기여 1990 년대 : 단지형아파트개발이보편화되면서생활편익시설형성에기여 2000 년대 : IT 기술발달로 U-city, 보안기능의업그레이드, 주거설비에대한원격조정향후에는아파트내에서건강및의료점검도가능 단독주택에도첨단시설이가능하나엄청난비용이소요, 아파트는규모의경제로상대적으로저렴한비용으로첨단시설을설치가능 5 1. 아파트공급의장점 아파트의편리성 부엌이좌식, 분리된공간이아닌입식, 개방된공간 여성의삶의질향상, 부엌이여자만의공간이아닌가족의공간연탄보일러가아닌가스보일러 6~12 시간마다연탄교체불필요 여성의삶의질향상마당관리, 보안, 일상적인개보수필요없음 주거와관련된노동부담경감각종편의시설아파트단지주변으로밀집 생활의편리 학원가, 학원셔틀버스운행, 각종배달점의영업권역, 도로및버스정류장인접 6
2. 아파트문화의사회적단점 아파트는자연발생적주거문화가아니라대규모집단이동을전제로이뤄진인위적주거문화 표준화된대량생산방식으로사고의획일화 개인의창의력저하, 획일적사고방식주거공간의폐쇄성 이기주의, 삶의방식격리화대규모생산방식으로주택을재테크수단으로인식 사는집 (house of living) 아니라파는집 (house of sale) 아파트거주자는일정기간후에항상이사할준비 낮선이웃에대한경계심, 이웃과연대의식저하, 우리동네 라는개념및애정이없음.( 몇년살다가가는곳 ), 지역정체성상실 단독주택문화는익명성이보장되지않고, 이웃에게노출빈도가높기때문에이웃과연대심이상대적으로강함. 예를들어단독주택문화는같은동네주민에게범죄를범하지않음. < 거실발코니만돌출된형태 > < 전면발코니가돌출된형태 > 7 2. 아파트문화의사회적단점 아파트는자신의사회적위치를알리는일종의스펙 (specification) 단독주택에비해규모의경제로건설단가는상대적으로낮지만아파트가격은여전히고가아파트의계속된가격상승은아파트를재테크의대상으로변질 아파트자산격차로인한사회적갈등임대아파트와인접한분양아파트는가치하락을우려해서매입기피소셜믹스 (Social Mix) 를시도하였으나갈등만양산 서울길음동부센트레빌에서는분양아파트와임대아파트사이에철제울타리가설치되어있었음. 임대아파트주민들이같은아파트이니까울타리를철거해달라고하였으나, 분양아파트사람들이거절, 몸싸움과소송 은평뉴타운 1 지구는임대아파트와분양아파트를구분하지않고하나의단지내에혼합하여배치하여소셜믹스를실현, 그러나입주자대표회의 ( 분양자 ), 임차인대표회의 ( 임차인 ) 이아파트관리권을놓고대립 8
PART 2 주택정책의역사적개관 1. 산업화의부작용 2. 투기성자금의주택시장유입 3. 주택정책과경제적환경의인과관계 1. 산업화의부작용 1.1 산업화와노동운동, 그리고무허가주택 1970 년대는급속한산업화 도시화로인한부작용속출 1970 년 11 월전태일이노동자들의고통에대한항의로분신자살 전국적인노동운동확산 1971 년광주단지도시빈민소요사태 정부수립이후최대의도시빈민소요사태 1960 년 ~ 1966 년서울인구증가의 65% 농촌인구의도시이주민, 1966 년 ~ 1970 년에는 82% 로증가 1970 년서울주택중에서무허가주택이 32% 를차지경기도광주군 ( 현재경기도성남 ) 으로 35 만명집단강제이주 적절한위생시설, 생활환경시설이전혀없는곳에 쓰레기버리듯이 옮겨졌다며폭동 10
1. 산업화의부작용 1.2 사채시장으로자금유입, 투기성자금의형성 1960 년대부터진행된중화학공업육성정책으로정부의보조및보호 철강, 조선, 기계, 전자, 화학등중화학공업육성 포항제철 ( 현포스코 ), 현대, 삼성, 럭키금성 ( 현 LG), 선경 ( 현 SK), 쌍용등이정부의도움으로독과점지위를누리며대기업으로성장중화학공업업체에게는시중금리보다싸게자금을지원, 관세와보조금지원등으로중화학공업을보호대기업순환출자관행형성 가공의자본금형성 지분 1~2% 로전계열사경영권유지 모회사가자회사에출자하고자회사는그돈을다시다른계열회사에출자하는순환출자구조 A 사는 B 사에출자해서최대주주, B 사는 C 사에출자하여최대주주 A 사는 B 사와 C 사를모두지배, 여기서 C 사가 A 사에출자하면 A 사의서류상자본금은늘어나면서 A 사의자금이 B 사와 C 사를거쳐순환실제자본금보다훨씬많은가공의자본금형성현재우리나라는상호출자는금지하고있으나, 순환출자는금지하지않고있음. 11 2. 투기성자금의주택시장유입 2.1 사채시장으로자금유입, 투기성자금의형성 중화학공업이외의산업및가계에는낮은예금금리, 높은대출금리 제도권금융으로부터주택자금융자의제한통제금융의강화로가계에대해서는낮은예금금리, 높은대출금리 금리의이중구조형성 여유자금이나가계자금이사채시장으로유입 사채시장의팽창주택건설은장기융자가없는상태에서자체개발이익으로자금을조달하는형태 사채자금이주택시장으로유입 주택시장이투기성자금을운용하는수단및주택이투기의대상으로이용주택시장이침체일때는투기성자금을유입하는정책, 주택시장이침체일때는투기성자금을차단하는정책을사용 주택과투기성자금이유착 1970 년당시사채시장거래액이 430 억원, 당시은행의전체융자금 530 억원과유사한수준 1970 년당시사채금리는연 40~50% 사채시장을억제하기위해서사채를제도권으로흡수하기위한조치가시행되기도함. 단기금융업법, 상호신용금고법, 신용협동조합법등이시행 전문사채자금이투자금융이라는이름으로제도권으로흡수, 한일투자금융 ( 현삼성증권 ), 한국투자금융 ( 현하나은행 ) 등이당시에설립 1970 년대부동산시장활황을계기로사채업자의대표주자인 장영자 는우리나라전체통화량의 6.4% 에해당하는자금을운영 1982 년 6,400 억대어음사기사건으로구속 12
2. 투기성자금의주택시장유입 2.2 주택공급증가와투기성자금으로주택시장은급격한상승을반복 아파트공급확대정책 + 인플레이션 + 투기성자금의유입 정부는최소한의토지로최대한의주택을공급하기위해아파트건설을장려 정부는자금이없으므로민간건설업체에게아파트를공급하도록유도수출주도형중화학공업이성장 수출증가율 30%, 중동건설붐 통화량팽창 유동성증가 인플레이션 ( 매년 10~15%) 인플레이션헷지기능으로주택가격급상승 인플레이션헷지 (inflation hedge) 는화폐가치하락에대비하기위해금, 토지, 주택등실물자산에투자하는것을말함. 민간건설업체는투기성자금을이용하여아파트를개발에서막대한시세차익을형성 투기성자금을활용했기때문에경기변동에상당히민감 전통적건설업체들은주택개발사업에참여하지않음. 1 세대주택건설회사 (1970 년 ): 삼익주택 ( 건설회사 ), 한양주택 ( 목재공급회사 ), 라이프주택 ( 소규모섬유및의류판매업체 ), 한신공영 ( 보일러제조회사 ) 2 세대주택건설회사 (1977 년 ) : 대림건설, 롯데건설, 현대건설, 경남기업등이아파트사업에진입 1978 년서울아파트분양가 4 월 480,000 원 / 평 5 월 500,000 원 / 평 7 월 700,000 원 / 평 현재기준으로보면, 30 평아파트기준으로 1 개월에 4~5 천만원상승한셈 이때부터 복부인 이라는용어가생김. 13 2. 투기성자금의주택시장유입 2.2 주택공급증가와투기성자금으로주택시장은급격한상승을반복 당시삼호주택은 1974 년매출 10 억원에서 1981 년에는약 4,500 억 < 서울주요지역아파트가격추이 (1971~1990)> 여의도의서울아파트는 1971 년 200,00 원 / 평 1982 년 4,000,000 원 / 평 50 평기준으로 10,000,000 원 200,000,000 원, 20 배상승 < 주요아파트건설사매출실적추이 (1971~1990)> 14
3. 주택정책과경제적환경의인과관계 국가개입 우리나라주택정책은국가개입과성장, 그리고자유화와성장으로진행 Ⅰ Ⅲ 성장 분배 Ⅱ Ⅳ 자유화 1980 년대까지 Ⅰ 의영역 국가가주택시장을통제하는동시에민간자본에의해주택을공급 국가가민간자본에의해주택을공급하되공급과가격을통제하여저소득층에게주택이분배되는것을목표하였으나, 현실적으로는중산층및부유층에주택이편중되는결과미국국제개발처 (AID) 는한국의주택정책에대해서 한국에는주택을될수있는대로많이짓는다는목표이상의어떤정책도없다 고평가 1990 년대이후 Ⅱ 의영역 민간자본에의한주택시장, 신자유주의의영향으로각종규제에대한반발로인해규제철폐 김영삼정부는세계화의구호속에서 Ⅳ 의영역을지향했으나, 현실적으로는 Ⅱ 의영역김대중정부는 Ⅲ 의영역을지향했으나외환위기로규제를철폐하면서 Ⅱ 의영역노무현정부는 Ⅲ 의영역을지향했으나각종개발정책의성과를위해현실적으로는 Ⅱ 의영역이명박정부는 Ⅱ 의영역을지향, 현실적으로도 Ⅱ 의영역박근혜정부는현재 Ⅳ 의영역을지향 15 참조. 시공능력평가액상위 100 개사현황 (2012.12. 기준 ) 업체명 2012년시공능력평가액 2012년순위 순위변동 소재지 현대건설 ( 주 ) 11조 7,108억 1 - 서울 삼성물산 ( 주 ) 10조 1,002억 2 - 서울 ( 주 ) 대우건설 9조 2,224억 3 3 서울 지에스건설 ( 주 ) 8조 9,002억 4 1 서울 ( 주 ) 포스코건설 8조 1,298억 5 1 경북 대림산업 ( 주 ) 8조 556억 6 1 서울 롯데건설 ( 주 ) 5조 240억 7 - 서울 현대산업개발 ( 주 ) 4조 6,029억 8 - 서울 에스케이건설 ( 주 ) 4조 157억 9 - 서울 두산중공업 ( 주 ) 2조 9,795억 10 2 경남 ( 주 ) 한화건설 2조 7,961억 11 - 경기 두산건설 ( 주 ) 2조 4,051억 12 2 서울 쌍용건설 ( 주 ) 2조 991억 13 1 서울 경남기업 ( 주 ) 2조 637억 14 3 충남 삼성엔지니어링 ( 주 ) 2조 565억 15 6 서울 금호산업 ( 주 ) 2조 452억 16 3 전남 한라건설 ( 주 ) 1조 8,799억 17 1 서울 ( 주 ) 태영건설 1조 8,467억 18 1 경기 계룡건설산업 ( 주 ) 1조 8,144억 19 1 대전 ( 주 ) 한진중공업 1조 8,101억 20 5 부산 현대엠코 ( 주 ) 1조 7,601억 21 2 서울 코오롱글로벌 ( 주 ) 1조 6,933억 22 - 경기 동부건설 ( 주 ) 1조 5,734억 23 5 서울 ( 주 ) 케이씨씨건설 1조 5,154억 24 1 서울 한신공영 ( 주 ) 1조 4,794억 25 1 경기 삼성중공업 ( 주 ) 1조 4,151억 26 1 서울 ( 주 ) 한 양 1조 2,768억 27 4 인천 벽산건설 ( 주 ) 1조 2,418억 28 2 인천 풍림산업 ( 주 ) 1조 2,208억 29 1 서울 ( 주 ) 서희건설 1조 1,974억 30 5 경기 삼환기업 ( 주 ) 1조 591억 31 2 서울 ( 주 ) 호반건설 1조 395억 32 17 광주 신동아건설 ( 주 ) 9,722억 33 1 인천 삼부토건 ( 주 ) 9,057억 34 2 서울 남광토건 ( 주 ) 8,999억 35 4 서울 삼성에버랜드 ( 주 ) 8,731억 36 11 서울 에스티엑스건설 ( 주 ) 8,617억 37 4 경남 극동건설 ( 주 ) 8,402억 38 1 충남 현대중공업 ( 주 ) 8,351억 39 11 울산 ( 주 ) 동양건설산업 8,111억 40 4 경기 ( 주 ) 서브원 8,003억 41 11 서울 고려개발 ( 주 ) 7,425억 42 4 경기 진흥기업 ( 주 ) 7,230억 43 2 인천 동아건설산업 ( 주 ) 6,983억 44 11 서울 ( 주 ) 포스코엔지니어링 6,888억 45 3 경기 우미건설 ( 주 ) 6,412억 47 9 전남 현대엔지니어링 ( 주 ) 5,758억 48 3 서울 한일건설 ( 주 ) 5,599억 49 1 서울 울트라건설 ( 주 ) 5,597억 50 - 서울 대우조선해양건설 ( 주 ) 5,251억 51 3 인천 남양건설 ( 주 ) 5,241억 52 9 전남 ( 주 ) 삼 호 5,078억 53 7 인천 엘아이지건설 ( 주 ) 4,885억 54 1 서울 ( 주 ) 케이알산업 4,662억 55 5 경기 이수건설 ( 주 ) 4,588억 56 6 서울 금광기업 ( 주 ) 4,559억 57 2 전남 화성산업 ( 주 ) 4,503억 58 13 대구 ( 주 ) 반도건설 4,234억 59 4 인천 대보건설 ( 주 ) 4,221억 60 9 경기 ( 주 ) 흥화 4,085억 61 6 경북 대방건설 ( 주 ) 3,882억 62 16 경기 ( 주 ) 동원개발 3,788억 63 35 부산 임광토건 ( 주 ) 3,651억 64 24 서울 ( 주 ) 효 성 3,634억 65 14 서울 ( 주 ) 서해종합건설 3,602억 66 2 서울 ( 주 ) 동일토건 3,584억 67 1 충남 일성건설 ( 주 ) 3,496억 68 9 인천 ( 주 ) 부영주택 3,457억 69 6 서울 ( 주 ) 이테크건설 3,343억 70 14 서울 우림건설 ( 주 ) 3,336억 71 14 경기 요진건설산업 ( 주 ) 3,320억 72 11 강원 한국전력기술 ( 주 ) 3,314억 73 10 경기 에이스종합건설 ( 주 ) 3,246억 74 2 서울 티이씨건설 ( 주 ) 3,165억 75 4 경기 ( 주 ) 대 원 3,162억 76 20 충북 중흥건설 ( 주 ) 3,152억 77 17 전남 신안종합건설 3,057억 78 10 서울 동문건설 ( 주 ) 3,031억 79 6 서울 양우건설 ( 주 ) 2,981억 80 6 서울 ( 주 ) 우남건설 2,846억 81 16 충남 대우산업개발 ( 주 ) 2,750억 82 16 인천 ( 주 ) 신일건업 2,696억 83 10 서울 범양건영 ( 주 ) 2,632억 84 26 충남 ( 주 ) 남흥건설 2,603억 85 34 전남 ( 주 ) 대명건설 2,527억 86 20 경북 경동건설 ( 주 ) 2,460억 87 24 부산 강산건설 ( 주 ) 2,399억 88 19 서울 ( 주 ) 중앙건설 2,387억 89 19 전북 ( 주 ) 삼미건설 2,359억 90 1 부산 ( 주 ) 대저건설 2,331억 91 - 경남 씨제이건설 ( 주 ) 2,309억 92 16 경기 ( 주 ) 원건설 2,301억 93 3 충북 ( 주 ) 금성백조주택 2,264억 94 31 대전 ( 주 ) 보성 2,209억 95 29 전남 동원시스템즈 ( 주 ) 2,182억 96 4 경기 아이에스동서 ( 주 ) 2,132억 97 2 서울 남해종합개발 2,120억 98 11 전남 ( 주 ) 삼환까뮤 2,116억 99 27 인천 ( 주 ) 파라다이스글로벌 2,098억 100 65 부산 16
PART 3 주택의공급과청약제도 1. 주택개발프로세스 2. 청약제도 1. 주택개발프로세스 토지매입금융기관, 시공사결정 M/H 건립착공신고및착공청약추첨및계약 준공 계약금납부 중도금납부 (6 개월단위 ) 잔금납부및입주 18
1. 주택개발프로세스 중도금대출 자금조달 시행사토지매입청약계약금중도금잔금 시행이익 입주자저축 건축 10% 기성 20% 기성. 100% 기성 19 2. 청약제도 2.1 주택마련방법 구분 임대주택 신규주택 민간임대주택공공임대주택정비조합주택 분양주택 20 세대미만주택 20 세대이상주택 기존주택 형태전 월세공개모집조합원분양임의분양공개모집임의계약 방법 근거 임대차계약 임대주택법또는민법 1 입주자모집공고 2 청약신청 3 당첨자선정 임대주택법 정비구역의토지등소유자 도시및주거환경정비법 매매 건축법및민법 1 입주자모집공고 2 청약신청 3 당첨자선정 주택법및주택공급에관한규칙 민간임대주택을임대할때에는임대주택법에서임대사업자로신고하도록하고있으나, 임의사항이기때문에대부분의경우임대주택법적용을받지않음. 공공임대주택또는 20 세대이상주택의청약신청을하기위해서는입주자저축에가입되어있어야함. 다만, 3 순위미달시잔여주택은임의분양이므로입주자저축이없는자도매매로구입가능함. 정비조합주택은우선적으로정비구역의토지등소유자 ( 조합원 ) 에게분양하고, 잔여주택은일반분양함. 정비조합주택을일반분양할때에는 20 세대이상주택을분양하는방법, 즉공개모집하여분양함. 20 세대미만의주택은특별한법적제재가없으므로임의로수분양자를선정하여매매계약을체결함. 기존주택은당사자계약에의해매매를하면되나, 매매계약체결과정에서분쟁이발생할경우에는민법에의해해결함. 매매 민법 20
2. 청약제도 2.2 입주자저축 구분청약저축청약부금청약예금청약종합저축 가입대상무주택세대주 20 세이상 ( 유주택자가능 ) 20 세이상 ( 유주택자가능 ) 제한없음 저축방식매월일정액적립매월일정액적립일시불예치 매월일정액적립및예치식병행 지급이자 2.5%(1 년미만 ) 4.5%(2 년이상 ) 가입당시약정이율 2.5%(1 년미만 ) 4.5%(2 년이상 ) 저축금액월 2~10 만원월 5~50 만원 200만원 ~1,500만원월2~50만원 ( 지역및규모에따라차등 ) 취급기관 국민주택기금수탁은행 ( 우리, 농협, 기업, 신한, 하나 ) 전국 16 개은행 전국 16 개은행 국민주택기금수탁은행 ( 우리, 농협, 기업, 신한, 하나 ) 대상주택 85m2이하공공기관 85m2이하민영주택모든민영주택건설주택등민간건설기금지원중형주택 (60~85m2) 모든주택 1 순위 가입 2 년이상 24 회이상납입 가입 2 년이상 ( 청약예금상당액적립 ) 가입 2 년이상 ( 기준별예치금액 ) 청약시점에신청자격필요 입주자저축은개인들에게장래주택구입을위해저축하는제도공공기관건설주택등은 85m2이하공공기관건설주택, 85m2이하공공택지내민간건설임대주택, 국민주택기금지원을받은민간건설 60m2이하주택을말함. 21 2. 청약제도 2.3 분양주택의공급방법 (20 세대이상의주택 ) 구분특별공급일반공급 방법 대상 정책적배려가필요한무주택사회계층의주택마련지원 ( 국가유공자, 장애인, 북한이탈주민, 다자녀, 신혼부부등 ) 국민주택특별공급 (10%) : 국가유공자, 북한이탈주민, 주택사업을위해철거되는주택소유자, 일본군위안부피해자, 장애인등 민영주택특별공급 (10%) : 국가유공자, 철거주택소유자등 다자녀특별공급 (5%) : 3 자녀이상무주택세대주 ( 단, 공공국민주택은 10%) 신혼부부특별공급 (10%) : 혼인 5 년이내 ( 단, 공공국민주택은 15%) 생애최초특별공급 (20%) : 저축액 600 만원이상 노부모 (65 세 ) 부양특별공급 (5%) 특별공급을제외한나머지세대를일반에게공개모집 청약신청자중순위에따라당첨자선정 입주자저축가입자 ( 청약저축, 청약부금및예금, 청약종합저축가입자 ) 85 m2이하 구분 공공택지 민간택지 공공주택 민영주택 민영주택 종류청약저축청약예 부금 방법 경쟁시 124 회 26 회 3 기타 < 순차제 > 5 년이상무주택자, 60 회이상납입한자, 저축총액이많은자 1 기준예치금납입,2 년 2 기준예치금납입,6 개월 3 기타 < 가점제 > 청약가점제 75%, 추첨제 25% 85 m2초과 종류 청약예금 방법 순위제 경쟁시청약가점제 50%, 추첨제 50% 22
2. 청약제도 2.4 청약가점및청약예금예치금액 무주택기간 (32 점 ) + 부양가족수 (35 점 ) + 입주자저축가입기간 (17 점 ) / 최고점수 84 점, 최저점수 0 점 가점항목 가점구분 점수 가점구분 점수 만 30세미만으로서미혼인무주택자 0 만 8년이상 ~ 9년미만 18 만1년미만 2 만9년이상 ~ 10년미만 20 만1년이상 ~ 2년미만 4 만10년이상 ~ 11년미만 22 만2년이상 ~ 3년미만 6 만11년이상 ~ 12년미만 24 무주택기간만3년이상 ~ 4년미만 8 만12년이상 ~ 13년미만 26 (32점) 만4년이상 ~ 5년미만 10 만13년이상 ~ 14년미만 28 만5년이상 ~ 6년미만 12 만14년이상 ~ 15년미만 30 만 6년이상 ~ 7년미만 14 만 15년이상 32 만7년이상 ~ 8년미만 16 입주자모집공고일현재무주택대상자 - 입주자모집공고일현재청약통장가입자의주민등록등본에등재된가입자및세대원전원이주택을소유하 고있지않아야함 - 세대원의범위 : 배우자 ( 주민등록이분리된배우자및그세대원포함 ), 직계존속 ( 배우자의직계존속포함 ), 직계비 - 주택공급에관한규칙제6조제3항의어느하나에해당하는주택을소유하고있는경우해당주택은무주 적용기준 택으로인정함 무주택기간산정대상자 - 청약통장가입자와배우자 무주택기간산정기준 - 청약통장가입자연령기준만30세이후부터계속하여무주택인기간을 " 만나이 " 기준으로산정하되, 만 30세이전에혼인한경우에는혼인신고일로부터무주택기간을산정함. 단, 청약통장가입자또는배우자가 과거주택을소유하고있다가처분한경우에는처분이후무주택자가된시점부터무주택기간산정 23 2. 청약제도 2.4 청약가점및청약예금예치금액 무주택기간 (32점) + 부양가족수 (35점) + 입주자저축가입기간 (17점) / 최고점수 84점, 최저점수 0점 가점항목 가점구분 점수 가점구분 점수 0명 5 4명 25 부양가족수 1명 10 5명 30 (35점) 2명 15 6명이상 35 3명 20 적용기준 부양가족인정대상자 - 입주자모집공고일현재청약통장가입자의주민등록등본에등재된가입자및세대원전원이주택을소유하고있지않아야함 - 세대원의범위 : 배우자 ( 주민등록이분리된배우자및그세대원포함 ), 직계존속 ( 배우자의직계존속포함 ), 직계비속 - 주택공급에관한규칙제 6 조제 3 항의어느하나에해당하는주택을소유하고있는경우해당주택은무주택으로인정함 직계존속의부양가족인정기준 - 입주자모집공고일현재청약통장가입자가세대주 ( 분리된배우자가직계존속부양시그배우자도세대주이어야함 ) 로서입주자모집공고일로부터최근 3 년이상계속하여동일주민등록표상에등재되어있는경우부양가족으로인정 만 30 세이상인미혼자녀의부양가족인정기준 - 청약통장가입자또는배우자의주민등록등본에입주자모집공고일로부터최근 1 년이상계속하여등재되어있는경우부양가족으로인정 24
2. 청약제도 2.4 청약가점및청약예금예치금액 무주택기간 (32 점 ) + 부양가족수 (35 점 ) + 입주자저축가입기간 (17 점 ) / 최고점수 84 점, 최저점수 0 점 가점항목 가점구분 점수 가점구분 점수 만 6개월미만 1 만 8년이상 ~ 9년미만 10 만 6개월이상 ~ 1년미만 2 만 9년이상 ~ 10년미만 11 만1년이상 ~ 2년미만 3 만10년이상 ~ 11년미만 12 입주자저축 만2년이상 ~ 3년미만 4 만11년이상 ~ 12년미만 13 가입기간 만3년이상 ~ 4년미만 5 만12년이상 ~ 13년미만 14 (17점) 만4년이상 ~ 5년미만 6 만13년이상 ~ 14년미만 15 만5년이상 ~ 6년미만 7 만14년이상 ~ 15년미만 16 만6년이상 ~ 7년미만 8 만15년이상 17 만7년이상 ~ 8년미만 9 적용기준 입주자모집공고일현재청약자의청약통장가입기간을가입기간을기준으로하며, 청약통장전환, 예치금액변경및명의변경을한경우에도최초가입일 ( 순위기산일 ) 을기준으로가입기간을산정함 25 2. 청약제도 2.4 청약가점및청약예금예치금액 구분특별시및부산광역시기타광역시기타지역 85 m2이하 300 만원 250 만원 200 만원 85 m2초과 102 m2이하 600 만원 400 만원 300 만원 102 m2초과 135 m2이하 1,000 만원 700 만원 400 만원 135 m2초과 1,500 만원 1,000 만원 500 만원 26
3. 기타주거지원대출및보조금 3.1 국민주택기금대출자금 대상자 구분근로자 / 서민주택구입자금근로자 / 서민주택전세자금저소득가구주택전세자금 대상주택구입하고자하는근로자서민 요건 대상주택 배우자합산 4 천만원이하 ( 단, 신혼부부는 5 천만원이하 ) 단독세대주포함 ( 단, 만 35 세미만단독세대주는제외 ) 전용면적 85 m2이하, 3 억이하 임차후보증금을 5% 이상지불한자 만 20 세이상세대주로서, 연소득 4 천만원이하 ( 단, 신혼부부는 4 천 5 백만원이하 ) 전용면적 85 m2이하 지자체장이추천한보증금일정액이하인자 만 20 세이상세대주로서 ( 만 35 세미만제외 ), 최저생계비 2 배범위내 전용면적 60 m2 대출한도 1 억 (3 자녀 1.5 억원 ) 8 천만원 (3 자녀 1 억원 ) 지역별보증금의 70% 이내 대출기간 금리 25 년 (20 년 : 1 년또는 3 년거치상환 30 년 : 5 년거치상환 ) 만 45 세이하인경우 30 년가능 4.3%( 대출기간 30 년인경우 0.5% 가산금리 ) 2 년 (3 회연장가능, 최장 8 년 ) 15 년상환 3.7%( 노부모부양시 0.5% 우대 ) 2.0% 생애최초주택구입자금은연소득 5 천 5 백만원, 연 3.8%, 최고 2 억원이내, 20 년상환 (1 년또는 3 년거치 ) 으로지원저소득가구지역별전세보증금한도 : 수도권과밀억제권역 1 억원, 광역시 6 천만원, 기타지역 4 천만원 27 3. 기타주거지원대출및보조금 3.2 사회복지기금보조금지원 대상자 구분월임대료보조금지원공공임대보증금융자 대상민간주택을월세로임차하여거주하는자공공임대주택입주자 요건 지원내역 절차 최저생계비 120% 이하인자 최저생계비 150% 이하인자중소년소녀가장, 유공자, 장애인, 노부모부양세대, 한부모세대, 65 세이상단독세대등 기초생활수급자는제외 1~2 인 ( 월 43,000 원 ), 3~4 인 (52,000 원 ), 5~6 인 (65,000 원 ) 신청 ( 주민센터 ) 소득및자격조회 ( 자치구 ) 계좌입금 기초생활수급자 최저생계비 150% 이하인자 국가유공자중저소득자 한부모세대 임대보증금의 70% 이내대출 SH 공사에서대출실행 28
정리및시험예상문제 아파트문화가우리사회에미치는영향에대해서설명분양아파트의공급방법및입주자저축에대해서설명 29 Thank you! FOR YOUR ATTENTION
PART 1 도시의개발 PART 2 공용수용에대한각국의태도 PART 3 우리나라개발방식의변천
PART 1 도시의개발 1. 도시의생성 2. 토지의확보방법 1. 도시의생성 도시의정의및기능 < 경제적관점 > 도시는경제활동의주체들상호간에활동으로공간적으로집중되는현상에의해서도시가생성되며, 규모의경제 (economy of scale) 와집적의경제 (agglomeration economy) 에의해서도시가생성성장하게되고균형이론에근거하여가장중심에시장이발달하게되고단계적으로경제활동패턴이결정 이집트문명 ( 나일강 ), 메소포타미아문명 ( 티그리스강, 유프라테스강 ), 인더스문명 ( 인더스강 ), 황화문명 ( 황하강 ) 이집트문명 메소포타미아문명인더스문명 황화문명 문명발생지의공통점 1. 비옥한땅 2. 풍부한물 3. 접근성및이동편리성 4 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식
1. 도시의생성 5 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식 2. 토지의확보방법 사업명 : 도안신도시면적 : 6,109,184.4 m2필지수 : 1,583 수용인구 : 68,706 인 (24,538 세대 ) 토지의확보방법 대부분의토지는민간인소유의토지 재산권보장 1. 사적인방법으로확보 : 협상에의한확보 시간, 비용 2. 공적인방법으로확보 : 강제력에의한확보 재산권침해 6 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식
PART 2 공용수용에대한각국의태도 1. Kelo v. City of New London 사례 2. 아산탕정지구사례 1. Kelo v. City of New London 1.1 사건의개요 New London 시는 Connecticut 주의남동부에위치 1990 년 Connecticut 주는 New London 시를 쇠약한자치체 로지정 1996 년연방정부는 1,500 명고용효과를갖던해군잠수함기지를철수 1998 년 New London 시의실업률은주전체의거의 2 배수준, 인구는 1920 년이래가장밑바닥인 24,000 명에불과 1998 년뉴런던개발회사 (New London Development Corporation ; NLDC) 설립 : New London 시의경제개발계획을지원하기위해설립된공익적성격의회사 1998 년주는 NLDC 의운영자금을위해 535 만달러의채권을발행, 폐쇄된해군기지가있던 Fort Trumbull 지역에 1,000 만달러의채권을발행하는재원으로주립공원을설립하기로하기로결정유명한제약회사인 Pfizer 사가 Fort Trumbull 지역에인접한곳에다 3 억달러의연구시설을짓겠다고공표 8 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식
1. Kelo v. City of New London 1.2 Kelo 의주장내용 연방헌법수정제 5 조는 NLDC 가경제적개발계획의목적으로그들의재산을수용함을금지한다고주장 NLDC 가계획하는토지사용은미국수정제 5 조가요청하는공적 (public) 인성격의것이아니다정부가도로나철도를놓기위해재산을수용하거나공중에게해를미치는재산을없앨수는있어도, 자신들의재산을다른소유자의사적인사용 - 단지새로운소유자가그재산을좀더생산적으로사용할수있다는이유만으로수용할수는없다고주장 미국수정헌법제5조 nor shall private property be taken for public use, without just compensation 사유재산은정당한보상이따르지않고서는공공의사용을위해수용당하지않는다 9 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식 1. Kelo v. City of New London 1.3 연방대법원의태도 논점 1. 도시재개발사업이공익사업에해당되는가 논점 2. 민간개발업자가공적목적을위하여개인의재산을수용할수있는가 사적재산이수용되어다른사적소유자가그재산을공중에게보다이익이되는방식으로사용한다는논리로수용을인정한다면개인의사적재산이그러한다른사적소유자에게수용될수있게되는논리적취약성이있음. 공기관이공익을목적으로개인의재산권을수용하여다른사적인소유자에게이전하여준다면결국개인이개인의재산권을수용하는결과가됨. 경제개발을위한수용을공적사용이라고하여허용한다면재산의사적사용과공적사용의차이는없어지게됨. 사기업의토지이용이경제개발에이익이되고, 이러한경제개발이공적사용이라고한다면사적사용과공적사용의차이는없어지게되고, 결국헌법에서규정하고있는공적사용 (for pulic use) 은효과적으로말살됨. 공적사용또는공적목적의의미를지나치게확장하게되면수정헌법제5조는더이상공용수용권에대한제한으로작용할수없음. 현재주택을아파트를지을공간을마련하기위해철거해야한다, 작은가게를전국적인판매망을가진대규모마트로위해철거해야한다는등의논리는현재해당주택또는상점이소유자에게아무리생산적이고가치가있다고하더라도그것보다고도의사용상태및이익을위해수용될수있다는논리가되기때문에수용권의남발의가능성이있음. 현재정상적인사적인용도로사용되는재산이라도새로운다른사적인사용, 그리고새로운사적사용의부차적인공익, 즉조세수입의증가, 더많은일자리창출, 경제발전등의예측만으로수용할수있다면이는공적사용의지나친확대해석 10 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식
2. 아산탕정지구 2.1 사건의개요및헌법재판소의판결 ( 헌재 2009.9.24. 2007 헌바 114) 충남도지사는 2004.7.31. OO 전자를사업시행자로지정아산시탕정면일대 2,113,759 m2를산업단지로지정, 고시 < 다수재판관의견 > 산업단지로인해산업발전을촉진하고지역경제의활성화를추구할수있다면산업단지의개발은공익에해당한다고할수있음. 헌법제 23 조제 3 항은정당한보상을전제로재산권의수용등을할수있도록규정하고있지만, 수용의주체에대해서는규정하고있지않다. 따라서공익이달성된다면민간기업도수용의주체가될수있음. < 반대재판관의견 > 민간기업이수용의주체가된다면그이익이공적으로사용되어야하고기업이익으로귀속되어서는안된다. 따라서영업수익에대한공적사용방도를마련하거나지역민들고용할당제등을실시하여개발이익이진정공익으로귀속될수있는방안이마련되어야함. 11 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식 PART 3 우리나라개발방식변천 1. 개관 2. 환지방식 3. 수용방식
1. 개관 개발방식의다양화 1970 년대에서 1980 년대, 1990 년대를지나면서개발방식이다양화 대한주택공사설립 (1962 년 ) 공영주택법제정 (1963 년 ) 주택건설 10 개년계획 (1972~81) 1973 년국민주택건설촉진법제정 한국토지개발공사설립 (1979 년 500 만호주택건설계획 (1980 년 ) 200 만호주택건설계획 (1988 년 ) 민간참여확대복합도시개발 1934 년조선시가지계획령제정 1962 년도시계획법제정 1966 년토지구획정리사업법제정 1971 년도시계획법에재개발사업규정신설 1977 년도시재개발법제정 1980 년택지개발촉진법제정 2000 년토지구획정리사업법 도시개발법 토지구획정리방식 ( 환지방식 ) 태동 환권방식 ( 관리처분방식 ) 태동 수용방식의택지및도시개발 민간에게도시개발수용권부여 마포아파트세운상가 / 낙원상가 여의도아파트반포아파트한강맨션 목동신시가지개포지구고덕지구 13 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식 2. 환지방식 2.1 조선시가지계획령제정 1934 년조선시가지계획령제정 토지구획정리사업에의한기성시가지의확장 ( 신시가지건설목적 ) 제 1 장총칙, 제 2 장지역및지구의지정과건축물등의제한, 제 3 장토지구획정리등의단순한법체계토지구획정리에관한규정을상세하게규정 기성시가지의기반시설정비및도시계획보다는신규시가지개발에중점 1936 년서울면적 36.18 km2 136 km2로확대 토지구획정리방식은일본관동대지진당시소실지역 1,100만평을도시계획법에의한구획정리사업을실시하면서유용성을인정받았음. 다만, 일본은국회ㆍ시의회, 정부, 지주대표등이동참하여사업을실시한반면우리나라는정부및지방자치단체등관주도로사업을실시하였다는점에차이가있음. 나진의당시상황 14 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식
2. 환지방식 2.2 토지구획정리사업 1936 년에경성부시가지계획을수립하여 1937 년에서 1940 년까지 10 개의구획정리사업지구에대해시행명령 당시시행된영등포, 돈암, 대현등 3개지구는합계 7,236,000m2 ( 약220만평 ) 이었고, 1939년에서 1940년시행명령이내려진대방, 한남, 사근, 용두, 청량리, 신당, 공덕지구등 7개지구 8,644,226m2 ( 약262만평 ) 는태평양전쟁으로인하여인력난, 물자난때문에공사가정지되었다가 1950년에마무리 1962년도시계획법이제정되면서토지구획정리사업에대해서규정 ( 제26조 ~ 제40조 ) 1961년군사혁명정부에서는일제시대의법령정리를위하여구법령정리에관한특별조치법을제정동법률에서는 1948. 7. 16 이전에시행된법령을 1962. 1. 20까지정리하도록규정 1966년도시계획법에서분리, 토지구획정리사업법제정및시행당시실무자들이알고있었던유일한방식이었기때문에토지구획정리방식은유일한도시개발방식으로활용전후복구시기부터 1980년대초까지대표적인개발방식 1979년한국토지개발공사창설, 1983년 4 26조치를통해서울등 6대대도시토지구획정리사업을금지 2000년토지구획정리사업법폐지, 도시개발법제정 1994년용도지역의개편 (5개용도지역 ), 사회기반시설에대한민간투자법제정등으로도시개발에민간의참여확대 1999년서울등수도권제조업체가지방으로이전하는경우배후도시개발의필요성이제기되어민간에게수용권을부여하자는논의 ( 택지개발촉진법과통합하려는논의도있었음 ) 2000년도시계획법상주거지, 산업단지개발등과토지구획정리사업을통합하여도시개발법제정 15 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식 2. 환지방식 2.3 환지방식의개념 대지로서의효용증진과공공시설의정비를위하여토지의교환, 분합, 기타의구획변경, 지목또는형질의변경이나공공시설의설치 변경이필요한경우, 또는도시개발을시행하는지역의지가가다른지역에비하여현저히높아수용방식으로시행하는것이어려운경우시행하는방식 토지소유권이사업시행자에게변동되지않은상태에서사업을시행환지처분시종전소유권소멸, 새로운소유권발생환지계획수립시환지를신청하지않거나소규모토지는환지계획에서제외 ( 사전 ) 청산금지급환지계획수립으로체비지로분류된토지는일반매각하여사업비조달 사업시행전 사업시행후 A B C A B C E D G F D E G F 보류지 공원 16 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식
2. 환지방식 2.4 환지방법환지방법은평가식, 면적식, 절충식으로구분 개발이익의균등배분측면에서평가식을가장많이활용구분평가식면적식절충식 방법 정리전 후의토지평가를하여토지이용증진율에따라환지하는방법 부담면적을연도부담과공통부담으로분류후공통부담을공공용지부담과비용부담 ( 체비지면적 ) 으로분류하여시행하는환지방식 면적식 + 평가식 장점 계산방법이이론적임 개발이익의균등배분 부당한개발이익방지 비환지시적용용이 계산방법간단 지구전체환지예상용이 원위치환지용이 부담원칙에대해다수인의납득용이 평가식과면적식의장점을적용하여불합리성최소화 단점 계산이번잡해서환지계산에많은시간소요 지가의격차가심한지구의경우부담의불균형초래 불가피한비환지가많은지구는환지의위치불균형초래 계산방법이복잡하고국내에서시행한사례가없음 17 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식 2. 환지방식 2.5 부담율 도로, 어린이놀이터등의공공용지와도시개발사업의경비충당을위한체비지등의공제로말미암아환지처분시권리면적은종전의토지면적에비하여일정비율로감소되는바, 이와같이환지처분에의하여종전의토지면적에비하여환지면적이감소되는비율을부담율이라함. 환지계획구역안의토지소유자가도시개발사업을위하여부담하는토지의비율 부담율 = 보류지면적 시행자에게무상귀속되는공공시설면적 환지설계구역면적 시행자에게무상귀속되는공공시설면적 100 취득면적 : 115,847 m2, 부담율 : 62%, 취득가액 : 70,070,287,000 원, 용적률 230% 취득원가 : 1,648,000 원 = 70,070,287,000 원 / 42,501 m2 (115,847 m2 1-62%) 716,521( 원 / m2 ) + 1,300,000( 원 / m2 ) 1.3 = 2,621,000( 원 / m2 ) ( 약 866 만원 / 평 ) 18 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식
3. 수용방식 3.1 수용법제의연혁 1911 년조선토지수용령제정일본이대륙정복을위한철도, 항만등군용시설의설치와각종공공시설의설치를위해제정 1962 년토지수용법제정공익사업에필요한토지의수용과사용에관한사항을규정하여공익과사익의조절을도모토지를수용또는사용할수있는공익사업을규정기업자가토지를수용또는사용하고자할때에는국토건설청장의사업인정을받도록함토지수용또는사용의구체적절차를규정 1975 년공공용지의취득및손실보상에관한특례법제정 1970 년대까지민사법에의한협의매수, 토지수용법상수용에의하여토지를매수민사법에의한매수는일반적인법적준칙이없으므로사업의종류또는사업시행자및사업지역에따라매수기준이각각다르고공익사업임에도불구하고적정한보상이이루어지지않는문제점공특법은토지를수용또는사용할수있는공공사업에필요한재산권을협의매수할때에적용재산의평가방법, 보상액의산정방법및기준을규정공공사업용지에편입된토지등의소유자로서이주가필요한자에게는이주대책을수립 실시 2003 년공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제정수용절차가규정된토지수용법, 보상방법이규정된공특법을통합 19 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식 3. 수용방식 3.2 주택개발사업에수용방식적용 20 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식
3. 수용방식 3.3 수용방식의구조 수용방식은협의매수와강제수용 2단계로구성사업인정 ( 의제 ) 으로공익사업을확인 토지조서및물건조서작성, 보상계획열람 협의매수 협의불응자를대상으로재결 수용권발동 착공손실보상은현금보상원칙손실보상평가의기준시점은사업인정시주의를채택 협의나재결에의하여취득하는토지는공시지가를기준으로하여보상하되, 그공시기준일부터가격시점까지의관계법령에따른그토지의이용계획, 해당공익사업으로인한지가의영향을받지아니하는지역의지가변동률, 생산자물가상승률과그밖에그토지의위치 형상 환경 이용상황등을고려하여평가한적정가격으로보상공시지가는사업인정고시일전의시점을공시기준일로하는공시지가로서, 해당토지에관한협의의성립또는재결당시공시된공시지가중그사업인정고시일과가장가까운시점에공시된공시지가로함. 공시지가 (2010.1.1.) 사업인정 (2010.12.31) 협의보상 (2012.9.1) 수용재결 (2013.10.31) 사업인정전공시지가적용 사업인정전공시지가적용 21 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식 정리및시험예상문제 1. 헌재 2009.9.24. 2007헌바114 를읽고미국과우리나라의 공익 에대한태도차이를설명 2. 환지방식의개념및특징적요소에대해서설명 3. 환지방법의종류와각장단점을설명 4. 환지방식에적용되는 부담률 의개념과공식을설명 5. 수용방식에서손실보상원칙및기준시점에대해서설명 22 개발사업의방식 - 환지방식과수용방식
도시개발프로세스 토지매입금융기관, 시공사결정 M/H 건립착공신고및착공청약추첨및계약 준공 계약금납부 중도금납부 (6 개월단위 ) 잔금납부및입주 용도지역판단 / 타당성분석금융의실행및유동화대출의실행및주택담보대출 2 개발사업의타당성
PART 1 용도지역및용적률 1. 용도지역의의의및목적 2. 용도지역의행위제한 1. 용도지역의의의및목적 용도지역 이라함은토지의이용및건축물의용도, 건폐율 용적률, 높이등을제한함으로써토지를경제적 효율적으로이용하고공공복리의증진을도모하기위하여서로중복되지아니하게도시관리계획으로결정하는지역을말함. 4 개발사업의타당성
2. 행위제한 - 토지및건축물용도제한 건축물구분 용도전부허용 용도중일부허용 1 종전용 2 종전용 도시지역 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 1 종일반 2 종일반 3 종일반 준주거근린유통일반중심전용일반준공업자연생산보전 관리지역 계획생산보전 ( 층수제한 ) 4층 15층 4층 4층 4층 4층 4층 4층 1. 단독주택 2. 공동주택 3. 1종근생 4. 2종근생 5. 문화집회 6. 종교시설 7. 판매시설 8. 운수시설 9. 의료시설 10. 교육연구 11. 노유자 12. 수련시설 13. 운동시설 14. 업무시설 15. 숙박시설 16. 위락시설 17. 공장 18. 창고 19. 위험물 20. 자동차 21. 동물식물 22. 쓰레기 23. 교정군사 24. 방송통신 25. 발전시설 26. 묘지시설 27. 관광휴게 28. 기타 표는국토계획법시행령에의해해당용도지역에서종류ㆍ규모관계없이허용되는용도, 표는일정한종류나규모만허용되거나일정한종류는허용되지않는용도를나타낸것이다. 따라서실제에있어서는당해도시계획 조례에의하여건축할수있는건축물에관한사항이위표에추가된다. 개발사업의타당성 5 농림 자보 2. 행위제한 - 건폐율및용적률제한 도시지역 관리지역 용도지역 지정목적 건폐율 용적률 전용주거 제1종단독주택중심양호한주거환경 50% 이하 100% 이하제2종공동주택중심양호한주거환경 50% 이하 150% 이하 주거지역 제1종저층주택중심편리한주거환경 60% 이하 200% 이하일반주거제2종중층주택중심편리한주거환경 60% 이하 250% 이하 제3종 중 고층주택중심편리한주거환경 50% 이하 300% 이하 준주거 주거기능지원상업 업무기능 70% 이하 500% 이하 중심상업 도심 부도심상업 업무기능 90% 이하 1500% 이하 상업지역 일반상업일반적상업 업무기능 80% 이하 1300% 이하근린상업일용품 서비스공급기능 70% 이하 1100% 이하 유통상업 유통기능증진지역 80% 이하 900% 이하 전용공업 중화학 공해성공업지역 70% 이하 300% 이하 공업지역 일반공업 친환경공업지역 70% 이하 350% 이하 준공업 주거 상업 업무기능보완 70% 이하 400% 이하 보전녹지 자연환경 경관 산림 녹지공간보전지역 20% 이하 80% 이하 녹지지역 생산녹지 농업적생산지역 20% 이하 100% 이하 자연녹지 도시녹지공간확보 / 장래도시용지확보 40% 이하 100% 이하 보전관리 자연환경보호 / 산림보호 / 생태계보전지역 20% 이하 80% 이하 생산관리 농업 임업 어업관리지역 20% 이하 80% 이하 계획관리 도시지역편입예상지역 / 계획적관리지역 40% 이하 100% 이하 농림지역 농업진흥지역또는보전산지 20% 이하 80% 이하 자연환경보전지역 자연환경 문화재보전지역 20% 이하 80% 이하 개발사업의타당성 6
2. 행위제한 - 건폐율및용적률제한 7 개발사업의타당성 2. 행위제한 - 건폐율및용적률제한 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 대지면적 : 10,000( m2 ) 건축면적 : 4,000( m2 ) 건폐율 : 40% 용적율 = 바닥면적합 / 대지면적 대지면적 : 10,000( m2 ) 바닥면적 : 80,000( m2 ) 용적률 : 800% 층수 = 용적률 / 건폐율 건폐율 : 40% (4,000 m2 ) 용적률 : 800% (80,000 m2 ) 층수 : 20 층 (80,000 m2 / 4,000 m2 ) 8 개발사업의타당성
PART 2 토지가액의추정 1. 아파트개발원가의추정 2. 아파트실거래가를이용한토지가액의추정 3. 상가임대가격의추정 4. 금융비용의추정 5. 용산국제업무지구사례적용 1. 아파트개발원가의추정 < 실무적활용 > 토지매입가액의추정은보상가액을미리예측하여해당사업의타당성여부를검토 토지가액단가 용적률 + 건축비단가 = 각세대개발원가각세대개발원가 건축비 = 토지가액 아파트라고가정하고, 부대비용은포함된것으로가정 전체토지매입가액 : 1,000 만원 /3.3 m2, 건축비 : 450 만원 /3.3 m2일때 32 평형아파트각세대단위당개발원가는? ( 용적률 200% 라고가정 ) 토지 1 만평 ( 용적률 200%) 건축물 2 만평 ( 지상층면적 = 1 만평 200%) 25.7 평 ( 전용률 80% 가정 ) 분양면적 32 평 (=25.7 0.8) 625 세대 (=2 만평 32 평 ) 32 평아파트단위당개발원가 : 토지가액 1,000 만원 / 평 + 건축비 450 만원 / 평 = 1,450 만원 / 평 1,450 만원 / 평 32 평 = 46,400 만원? 위계산의오류는? 10 개발사업의타당성
1. 아파트개발원가의추정 전체토지매입가액 : 1,000 만원 /3.3 m2, 건축비 : 450 만원 /3.3 m2일때 32 평형아파트각세대단위당개발원가는? ( 용적률 200% 라고가정 ) 구분면적단가소계 토지 10,000 평 10,000,000 원 / 평 100,000,000,000 원 건축물 20,000 평 4,500,000 원 / 평 90,000,000,000 원 합계 190,000,000,000 원 세대개발단가 : 1 천 9 백억 625 세대 = 30,400 만원 구분단가용적률개발단가 토지 10,000,000 원 200% 5,000,000 원 건축물 4,500,000 원 4,500,000 원 합계 세대개발단가 : 32 평 950 만원 = 9,500,000 원 만원 개발업자 A는대전시소재도안신도시의아파트부지를 420만원 / 평에매입하려고한다. 아파트건축비가 450만원 / 평이고, 용적률이 230% 일때 32평세대개발원가는? 인근아파트를조사한결과, 32평아파트의시세는 2억5천만원이었다. 세대당예상수익과전체사업수익은? 부대비용및세금등다른조건은없는것으로가정함. 11 개발사업의타당성 2. 아파트실거래가를이용한토지가액의추정 < 실무적활용 > 해당개발사업부지의토지가액을추정하여인근개발된토지시세와비교하여타당성을검토 ( 거래가액단가 건축단가 ) 용적률 = 토지가액 아파트라고가정하고, 부대비용은포함된것으로가정 개발업자 A 는용산의철도기지창을매입하려고한다. 인근지역은아파트지역이다. 인근지역의대림아파트는최근 10 억원 ( 분양면적 43 평형, 전용면적 35 평 ) 에거래되었다. 이를이용하여철도기지창의적정매입가액을추정하시오. 대림아파트의용적률은 300% 이고, 아파트경과년수는 15 년경과하였음. 현재아파트건축원가는 450 만원 / 평으로가정함. 분양면적거래가액거래단가건축물단가세대토지단가용적률토지단가 43 평 1,000,000,000 원 23,255,814 원 2,812,500 원 20,443,314 원 300% 61,329,942 원 인근토지시세 제시가격 한강로 3 가평균토지단가 철도기지창제시단가 (8 조원 /356,492.7 m2 ) 원 / m2 원 /3.3 m2 원 / m2 원 /3.3 m2 18,397,178 60,817,118 22,451,937 74,221,278 현재조건에서적정토지가액은약 6 천만원 / 평 ~6 천 1 백만원 / 평만약 7 천 4 백만원 / 평에매입한다면용적률상향또는인근시세보다고가로분양되어야타당성있음. 현재토지를 7 천 4 백만원 / 평에매입한다면, 이는토지매입단가가되고여기에조성공사비를더하여조성원가가산출됨. 토지매입단가 7 천 4 백만원 + 조성공사비 + 기부체납비용 < 6 천만원 / 평 조성공사비가 2 천만원 / 평이고기부채납비율이 30% 일때, 인근시세와유사해지는용적률조건은? 12 개발사업의타당성
PART 3 사업성분석의기본도구 1. 화폐의시간가치 2. 재무분석기법 1. 화폐의시간가치 화폐의시간가치 (Time Value of Money) 의정의 현재돈의액수와미래돈의액수는가치가같지않음. 14 개발사업의타당성
1. 화폐의시간가치 단리와복리 100 만원, 5%, 20 년 VS. 100 만원, 10%, 20 년 15 개발사업의타당성 1. 화폐의시간가치 현재가치와미래가치 _ 엑셀사례 16 개발사업의타당성
1. 화폐의시간가치 현재가치와미래가치 _ 엑셀사례 17 개발사업의타당성 2. 재무분석기법 회수기간법 (Payback Period) 투자한원금의회수기간에초점을두고투자안을평가하는방법평가기준 : 회수기간 (P) = 기초투자액 / 연간현금흐름회수기간 < 결정기준일 투자안선택회수기간 > 결정기준일 투자안기각장점 평가방법이간단하고, 이해하기쉬움초기자본회수에따른유동성제고투자위험경감 단점 화폐의시간가치, 회수기간이후현금흐름무시수익성소홀, 임의적인결정기준일선정 18 개발사업의타당성
2. 재무분석기법 순현재가치법 (NPV: Net Present Value) 현금유입의현가와현금유출의현가의합평가기준 NPV = PV( 현금유입 ) PV( 현금유출 ) NPV > 0 투자안선택 NPV < 0 투자안기각 장점 투자와관련된모든현금흐름을사용화폐의시간가치와위험을고려가치가산의원칙 : NPV(A+B) = NPV(A) + NPV(B) 단점 할인율 ( 최소요구수익률 ) 의결정이어려움할인율은투자안의위험또는투자주체의위험에따라변동 19 개발사업의타당성 2. 재무분석기법 순현재가치법 (NPV: Net Present Value) 두투자안모두 NPV>0 이므로투자는가능하나, 투자여력을고려해야함. NPV 가큰것을선택하면투자안 A 가채택 20 개발사업의타당성
2. 재무분석기법 내부수익률법 (IRR: Internal Rate of Return) 현금유입의현재가치와현금유출의현재가치를같아지게하는할인율평가기준 : IRR=0=PV( 현금유입 )-PV( 현금유출 ) IRR> 자본비용 투자안선택 IRR< 자본비용 투자안기각 장점 투자와관련된모든현금흐름을사용화폐의시간가치를고려 단점 가치가산의원리가적용되지않음복수또는허수의 IRR 발생 21 개발사업의타당성 2. 재무분석기법 내부수익률법 (IRR: Internal Rate of Return) 투자안 A 의 IRR 은약 27.8%, 투자안 B 의 IRR 은약 36.7% 이므로투자안 B 가선택됨단일투자안의경우, 기준이되는수익률을결정하기가어려움 22 개발사업의타당성
2. 재무분석기법 NPV 과 IRR 방법의비교 투자안 IRR NPV(18%) 투자안 A 27.8% 72,258 투자안 B 36.7% 25,731 NPV : 투자안 A > 투자안 B IRR : 투자안 A < 투자안 B 투자안 A 는투자안 B 에비해서약 5 배의규모가큼투자안 B 의수익률이높으나, 투자안 A 가더매력적으로보임 NPV 와 IRR 이차이나는이유 투자규모의절대금액차이현금흐름의발생시기차이 23 개발사업의타당성