재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기 주거약자들을위한재개발 [ 뉴타운 ] 사업지침서 사단법인나눔과미래
사단법인나눔과미래는? 나눔과미래는빈곤과주거문제등으로눈물짓는이들의행복과권리에주목하고, 복지와주거를연결하는새로운시도를지역에서부터나눔을통해일구어가고자합니다. 이를위해홈리스자활을위한쉼터와임대주택제공, 주거취약계층을위한상담과권익보호, 긴급지원과주택개 보수, 재개발 ( 뉴타운 ) 지역의주거약자들을위한주민지원활동, 홀몸노인, 장애인등소외주민에대한자원봉사와나눔운동등을전개하고있으며, 이를통해따뜻하고행복한지역공동체만들기를위해애쓰고있습니다. 한편비영리주택을지어무주택도시서민들의집걱정을덜어주는꿈, 나아가제3세계빈민주거지원을위한꿈도키워나가고있습니다. 사단법인나눔과미래가하는일은? 홈리스 ( 노숙인 ) 지원사업 나눔마을 주거복지센터운영 뉴타운재개발바로알기주민지원센터운영 사랑찬봉사단 아침을여는집 - 홈리스자활전문쉼터거리홈리스주거지원사업홈리스, 쪽방민, 노숙인가정을위한임대주택제공주거취약계층상담및권익보호, 임대료긴급지원, 집수리등재개발 ( 뉴타운 ) 지역내주거약자주민지원홀몸노인, 장애인등소외주민에대한반찬나눔등봉사활동 후원 : 농협 026-01-121321( 사단법인나눔과미래 ) 문의 : 02)928-9064 본자료집은나비도시정비연구회김성태선생 (http://cafe.naver.com/pcrs.cafe) 과 ( 주 ) 제이앤케이도시정비백준대표 (http://www.jnkcity.com), 뉴타운바로세우기세입자연대이은정위원장 (http://cafe.daum.net/nonewtow n), 전국뉴타운재개발비대위연합강성윤대표 (http://cafe.naver.com/escosnra.cafe) 의도움이없었다면나오지못했을것입니다. 감사합니다.
목 차 Section 01. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의이해 1. 주택재개발사업과뉴타운사업의비교 9 2. 정비 ( 도시재개발 ) 사업의유형과특징은? 10 3. 정비사업의시행방법 ( 주택재개발사업중심으로 ) 12 4. 서울시뉴타운현황 12 5. 현행재개발 [ 뉴타운 ] 사업의문제점 13 Section 02. 재개발 [ 뉴타운 ] 지역주민지원을하기전알아야할몇가지 1. 주민의권리확보는 주민공람 부터! 21 2. 뉴타운, 재개발, 재건축, 주거환경개선사업의공통점과차이점 23 3. 재개발 [ 뉴타운 ] 지역주민들이원하는사업정보는무엇인가? 23 4. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업은공익사업인가? 24 Section 03. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의추진절차 1. 기본계획수립 29 2. 조합설립추진위원회 30 3. 정비구역지정 31 4. 조합설립인가 32 5. 사업시행인가 33 6. 관리처분계획인가 33 7. 준공인가 35 8. 조합해산 35 Section 04. 재개발 [ 뉴타운 ] 내재산지키기길라잡이 1. 조합설립동의서를제출할때비용분담에관한사항을요구해야하나요? 39 2. 조합설립추진위원회나재개발조합은조합설립단계에서는비용분담금을산출할수없다고하는데사실입니까? 39 3. 정비구역이지정되고 2년안에조합설립을못하면공영개발을한다는데사실인가 요? 40 4. 조합설립추진위원회동의서 ( 조합설립동의서와임감증명서를가칭추진준비위원회 ( 조 합설립추진위원회 ) 에제출했는데철회할수없나요? 41 5. 정비업체가고용한 OS용원들이집집마다방문하면서 헌집주면, 새집준다 고하던데, 사실인가요? 41
6. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업으로지어지는아파트에는누가들어가살수있나요? 42 7. 만약재개발 [ 뉴타운 ] 사업을추진하다사업이무산되면추진위원회와재개발조합에 서사용한운영경비는누가부담해야하나요? 43 8. 용적율더받으면추가분담금이내려가나요? 44 9. 임대아파트는주민들이기부채납하는걸로알고있는데, 사실인가요? 44 10. 재개발 [ 뉴타운 ] 지역의주민인데, 제집의감정평가금액은얼마이며, 어떤방식으로평가되고있는지궁금합니다. 45 11. 재개발조합이나구청등을상대로소송을하고있는주민인데, 소송에서이기는방법은무엇인가요? 46 Section 05. 재개발 [ 뉴타운 ] 주택세입자보상길라잡이 1. 왜, 재개발 [ 뉴타운 ] 지역세입자보상내용과절차등을주민들이알아야합니까? 51 2. 철거세입자는임대아파트입주신청을해도주거이전비를받을수있나요? 51 3. 임대주택입주자격과보증금및월차임은어떻게되는지요? 52 4. 주거이전비지급금액이확정되는시기는언제인지알고싶어요? 54 5. 주거이전비자격취득자에대한논란이있다던데, 무슨내용인가요? 54 6. 주거이전비는이주시기 ( 관리처분인가이후 ) 까지계속거주하지않아도받을수있 는지요? 55 7. 철거세입자는임대아파트입주권과주거이전비이외의주거안정대책을재개발조 합과행정기관에요구할수없을까요? 56 8. 주거이전비는외국인도받을수있는지요? 56 9. 임대아파트입주권신청과주거이전비지급거주요건을충족하는철거세입자가구역지정공람공고일이후같은뉴타운지역으로이사하는경우임대아파트입주권과주거이전비를받을수있습니까? 57 10. 주거이전비와별도로이사비를받을수있다던데사실입니까? 57 11. 임대아파트입주및주거이전비지급자격기준정리 58 Section 06. 재개발 [ 뉴타운 ] 상가세입자보상길라잡이 1. 토지보상법에의한보상절차는어떻게되나요? 61 2. 상가세입자는재개발 [ 뉴타운 ] 사업으로이주할때어떤보상을받을수있나요? 62 3. 무허가영업자도영업손실보상을받을수있나요? 63 4. 사업자등록증없이집에서가내수공업을하는경우영업보상대상이되는지요? 64 5. 비영리사업자도영업손실보상을받을수있나요? 64 6. 교회, 사찰등의경우에는보상지침이따로정해져있나요? 64 7. 폐업보상의업종과내용은어떤것이있습니까? 65 별첨1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에의한보상의종류 66 별첨2. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률기간별비교 67
Section 01 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의이해
1. 주택재개발사업과뉴타운사업의비교 주택재개발사업은 도시및주거환경정비법 에따라 기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 ( 법제2조제2호 ) 이다. 이법에는재개발사업외에도재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업의네가지개별사업유형이규정되어있다. 반면뉴타운사업은이들재개발사업등의개별사업을여러군데묶어서광역적으로정비하기위한사업이다. 이를위해도시재정비촉진을위한특별법에따라용적률및여러가지특혜를부여했다. 본질적으로주택재개발사업일수밖에없는뉴타운사업은현재낮은소형주택의비율, 원주민재정착율 20% 미만, 도로 공원 교육시설 문화시설등의정비기반시설은확충되지않고고층아파트만빽빽이들어서는등원주민재정착과세입자대책의미비, 기반시설문제등주거환경개선이라는본래의목적은실종된채집값상승에따른개발이익에대한기대만남은너도나도개발을부추기는욕망의개발, 욕망의정치의대상으로전락하고말았다. < 표 1> 뉴타운과재개발, 재건축비교 구분 도시및주거환경정비법 ( 재개발, 재건축 ) 도시재정비촉진을위한특별법 ( 뉴타운 ) 근거법 도시및주거환경정비법 도시재정비촉진특별법 법적성격 일반법 특별법 시행일 2003 년 7 월 1 일 2006 년 7 월 1 일 개발방식 대상 사업주체 소규모블록별개발 지역개발 ( 중형 ) 1 만m2이상 민간 ( 조합 ) 이정비계획수립후개발 개발형태 주택개발위주 ( 기반시설부족초래 ) 광역단위 ( 생활권 ) 별선계획후개발 광역개발 ( 대형 ) 주거상업지혼용지역 20 50 만m2이상 - 20 만m2이상 : 역세권상업지 - 50 만m2이상 : 주거지 ( 원칙은조합이나 ) 사실상공공기관 단체장 ( 시장 ) 이계획수립및도시기반시설 민간 ( 조합 ) 은촉진계획고시후아파트등건설 다양한사업방식혼용 ( 주거, 사업, 업무등복합자족도시 ) 규제완화 관련법의절차를거쳐도시계획변경 노후도등요건을충족해야구역지정 조례기준에의해용적률등건축제한 중소형아파트 80% 이상건설의무 도시계획수립및변경의의제처리 용도지역변경및제 2 종주거지역층수완화 용적률등건축제한완화 중소형의무비율완화 (60% 이상 ) 적용 일반노후지역 아파트단지제외함 고도노후지역및상업지 임대주택 전체세대수의 17% 이상 ( 재개발 ) 정비사업임대주택의무비율 건축규제완화로증가하는용적률의 50% 이상 ( 기반시설인센티브는제외 ) 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의이해 9
구분 비용지원 행정규제 도시및주거환경정비법 ( 재개발, 재건축 ) 정비구역지정 고시일로부터개발행위제한 도시재정비촉진을위한특별법 ( 뉴타운 ) 지방세감면 ( 문화시설, 종합병원, 학원시설등 ) 기반시설설치비용의국비 시비지원 촉진지구지정 고시일로부터개발행위제한, 분양권리제한등 촉진계획결정 고시일로부터건축행위제한 계획총괄 총괄계획가 ( 전문가 ) 사업관리 사업총괄관리자 ( 주공, 토공, 지방공사등 ) * 자료 : 서울시주택국주거정비과보도자료 (2008. 6) < 표 2> 주택규모별건설비율 정비사업주거환경개선사업주택재개발사업주택재건축사업 주거전용면적 60m2이하 60m2초과 ~85m2 85m2초과 도시정비법 90% 이상 10% 이하 도촉법 80% 이상 20% 이하 도시정비법 80% 이상 20% 이하 도촉법 60% 이상 40% 이하 도시정비법 20% 이상 40% 이상 40% 이하 도촉법 60% 이상 40% 이하 * 자료 : 서울시 * 주 : 도시정비법 - 도시및주거환경정비법, 도촉법 - 도시재정비촉진을위한특별법 2. 정비 ( 도시재개발 ) 사업의유형과특징은? 정비 ( 개발 ) 사업이란도시기능을회복하기위하여정비구역안에서기반시설을정비하고주택등건축물을개량하거나건설하는사업을말한다. 정비 ( 개발 ) 사업의유형은사업의목적에따라, 공익적목적으로개발행위를수행하는 공공개발사업 과민간이자신들의소유권을활용하여자체적으로개발사업을수행하는 민간개발사업 으로나눌수있으며, 대상지구에따라기존주거지를개발하는것과그렇지않은것으로다시나눌수있다. 10 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
< 표 3> 정비 ( 개발 ) 사업의유형과특징 관련법사업명주요특징공익사업여부 도시및주거환경정비법 주택재개발사업 1 정비기반시설이열악하고노후, 불량건축물이밀집한지역의주거환경개선이목적 2 사업시행자 : 조합, 조합 + 지자체 ( 주택공사 ), 조합 + 건설업자 ( 조합원 1/2 이상동의 ) 공익사업 주택재건축사업 1 정비기반시설은양호하나노후, 불량건축물이밀집한지역의주거환경개선이목적 2 사업시행자 : 조합, 조합 + 지자체 ( 주택공사 ), 조합 + 건설업자 ( 조합원 1/2 이상동의 ) - 도시및주거환경정비법 도시환경정비사업 1 상업, 공업지역중토지의효율적이용과도심또는부도심등도시기능의회복이필요한지역에서도시환경을개선하기위해시행하는사업 2 사업시행자 : 조합, 토지등소유자 공익사업 주거환경개선사업 1 주택재개발사업과유사한목적으로시행되며, 주택재개발사업에비해주거환경이더열악한지역을대상으로함 2 사업시행에있어공공주도의주거지정비사업으로지방자치단체또는주택공사등이사업시행자가됨 3 사업방식에따라현지개량방식, 공동주택건설방식, 복합방식으로구분 공익사업 도시재정비촉진을위한특별법 도시재정비촉진사업 1 광역단위 ( 생활권 ) 별개발로선계획후개발원칙에의해정비사업시행 2 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업등을구역별로혼용하여정비사업시행 3 사업시행자 : 조합, 조합 + 지자체 ( 주택공사 ), 조합 + 건설업자 공익사업 ( 재건축사업은공익사업이아님 ) 택지개발촉진법 택지개발사업 1 공공택지를보다손쉽게취득하여주택을공급할수있도록하기위해제정된택지개발촉진법에의해시행되는사업 2 사업구역의토지를사업시행자가수용하여택지조성후주택을직접건설하거나민간건설사에게매각하여주택등을건설토록하는방식 3 사업시행자 : 국가, 지자체, 토지공사, 주택공사등 공익사업 도시개발법 도시개발사업 1 주택, 산업, 유통기능등이갖추어진균형있고체계적인도시개발을목적으로시행 2 수용또는사용에의한방식, 환지방식, 양자의혼용방식으로구분 3 민간부분이사업시행자로참여가능 공익사업 국토의계획및이용에관한법률 도시계획시설사업 1 도시계획시설을설치, 정비또는개량하는사업 공익사업 주택법 지역및직장주택조합사업 1 공공의개입없이민간이주도적으로사업을추진하는민간개발사업 2 무주택세대주및 18 평이하소유자로구성된조합원 20 인이상이조합을구성하여공동으로토지를매입하고시공사를선정하여주택을건설하는제도 - * 자료 : 국가인권위원회, 개발지역세입자등주거빈곤층주거권보장개선방안을위한실태조사, 2005 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의이해 11
3. 정비사업의시행방법 ( 주택재개발사업중심으로 ) 1) 사업형태별구분 방식 철거재개발 ( 전면재개발 ) 수복재개발 보존재개발 순환재개발 특징 기존건축물등을전면철거하고새로운건축시설과부대복리시설, 공공시설로대체하는계획적인시가지정비방식 도시환경이점차악화되고있는지역안에서기존시설물을대부분존치시키면서노후, 불량건축물등을개량함으로써주거환경을개선하는방식 역사적, 문화적으로보존할가치가있는건축물등이많은곳의도시환경이점차악화되고있는경우에구역내건축물을제한하고용도를규제하며건축물의수선이나공공시설의개선을통해환경이더이상악화되는것을예방하기위해시행하는재개발방식 재개발지역의일부지역또는다른지역에주택을건설하거나건설된주택을활용하여재개발구역을순차적으로개발하거나, 재개발구역을수개의사업시행지구로분할하여순차적으로개발하는방식 * 자료 : 이원희 ( 건국대부동산대학원 ), 재개발, 재건축사업의이해와활용 2) 사업방식별구분 방식 자력재개발 합동재개발 특징 구청장이사업시행자가되어불규칙한토지를환지방식에의하여구획정리하고토지등소유자가자력으로환지된토지에건축을하는재개발방식으로대부분단독주택또는연립주택을건립하며최근에는거의시행하지않고있음 재개발조합이선정한건설업자또는주택건설업자가조합과공동사업시행자가되어주택건설뿐만아니라사업에소요되는자금을제공하여사업을시행하고, 조합원으로부터징수한청산금또는일반분양아파트매각대금으로사업비를충당하는재개발사업방식으로현재시행하는대부분의재개발사업이합동재개발방식으로시행하고있음 * 자료 : 이원희 ( 건국대부동산대학원 ), 재개발, 재건축사업의이해와활용 4. 서울시뉴타운현황 현재서울시뉴타운지구현황은 1차 3곳, 2차 12곳, 3차 11곳, 시범균촉 5, 2차균촉 3곳등으로모두 34곳에달한다. 이들지역의일부는앞서살펴본서울시재개발 재건축예정지역의일부를사업대상으로포함하고있는곳도있지만어찌되었건뉴타운사업의전체대상면적이모두 26,860,320m2에달해당초서울시의기본계획상의재개발 재건축예정구역의면적을합친것보다넓다. 12 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
< 그림 1> 서울시뉴타운현황도 5. 현행재개발 [ 뉴타운 ] 사업의문제점 1) 세입자대책없는재개발 [ 뉴타운 ] 사업 재개발 ( 뉴타운 ) 사업이강남을대체할수있는고급주거지를지향하는경우결과적으로는원주민을소형, 저렴주택에서강압적으로퇴출하고새로운중산층을유입하는결과초래한다. 서울시의 뉴타운및균촉지역사업추진현황 (2008.11) 에의하면뉴타운 28개소 ( 한남, 중화, 창신숭인, 구의자양, 상봉, 천호성내는계획수립중이라제외 ) 의총세대수 (300,898세대) 대비세입자세대 (216,736세대) 의비율은 72.% 에달한다. 특히왕십리뉴타운 84.7%, 돈의문뉴타운 80.1%, 노량진뉴타운 82.1%, 영등포뉴타운 86.9%, 천호뉴타운 83.6%, 신길뉴타운 87.6%, 이문휘경뉴타운 81.5% 등은세입자가구비율이 80% 를넘고있다. 뉴타운지역의세입자비율에비해, 2007년하반기부터고시되기시작한서울뉴타운지역의임대건립계획은세입자세대수 (216,736세대) 대비임대주택건립 (40,853호) 비율이 18.9% 로뉴타운지역세입자열가구중 2가구미만만임대주택에입주하고나머지 8가구는다른곳으로이주할수밖에없게되어있다. 특히전농답십리뉴타운 11.2%, 아현뉴타운 11.3%, 노량진뉴타운 9.3%, 천호뉴타운 2.4%, 신길뉴타운 11.2%, 신림뉴타운 12.0%, 흑석뉴타운 13.0% 등뉴타운지역은세입자세대수대비임대주택건립비율이 10% 내외로열세대중아홉세대가지역을떠나야하는현실이다. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의이해 13
임대보증금과월차임의상승도문제이다. 현재 2007년이후에건설된재개발공공임대주택의임대료는전세로전환시모두 4 5천만원이상으로재개발사업이전임대료에비해상당히증가하여주민들의재정착을어렵게하고있다. 물론인근의유사아파트와비교하면임대료가낮은수준인것은맞지만, 주민들의생활수준을감안하면비싼것이다. < 표 4> 재개발임대주택임대보증금, 임대료현황 (2006 ~ 2008) 연번 지구 분양면적 건설호수 입주개시일보증금월임대료월관리비 전세전환가 1 본동 SHville 44 176 06-11-08 17,820,000 182,400 56,580 40,860,000 2 미아 SHville 44 57 07-09-20 21,610,000 213,800 42,680 48,610,000 3 길음 SHville 46 90 07-12-03 21,280,000 234,800 58,680 50,930,000 4 신림 SHville 46 150 07-12-18 18,520,000 187,000 65,100 42,140,000 5 황학롯데캐슬 54 336 08-04-30 20,800,000 231,900 38,070 50,090,000 * 자료 : SH공사 2) 가옥주도쫓겨난다 경향신문의보도 (08. 7. 23) 에따르면서울서대문구가재울뉴타운 4구역주민들이현재살고있는집과비슷한평형의아파트에입주하려면평균 1억 2억원이상의추가부담금을내야하는것으로나타났다. 경향신문이가재울뉴타운 4구역조합원 2,147가구가운데 309가구의자산평가결과와서대문구청이제공한조합원분양가를분석한결과추가부담금없이새아파트에입주할수있는주민은 31가구에불과하다. 경제정의실천시민연합이재개발사업을분석한결과도비슷하다. 경실련분석에따르면 23개지구의평균아파트분양가인평당 954만원을적용할때 30평형 (99m2) 아파트에입주하기위해부담해야할최소비용은 1억5,000여만원으로추정된다. 자신의토지를내놓고도거액의추가부담금을내야만재개발후아파트입주가가능한것이다. 추가부담금을대출받아서들어가면된다고주장하는이들도있지만주택가격이 5억원일때자산가액이 2억원이면대출금액이 3억원에이르고월이자액만약150만원은되는데, 뉴타운지역내자가가구중월소득 230만원이하의 4분위이하계층은 62.8% 에이르므로, 이들이월이자액과원금을상환하는것은원천적으로불가능하다. 길음뉴타운 4구역은조합설립인가당시, 구역내거주조합원 ( 현지거주원주민 ) 은 61.6% 였다. 즉열명중 6명이현지거주원주민이었고, 4명은외지인이었다. 그런데공사가완공되고현지거주원주민중재입주율을보면 22.4% 로현지거주원주민열명중 2명만재입주하였다. 14 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
< 그림 2> 가재울뉴타운평형별추가부담금 * 자료 : 경향신문 08. 7. 23 3) 급속한서민주택멸실 뉴타운사업은주택공급확대효과가거의없다. 전농답십리뉴타운 -2,481호, 가재울뉴타운 -1,121호, 신정뉴타운 -2,540호, 신길뉴타운 -5,413호, 북아현뉴타운 -1,761호, 거여마천뉴타운 -1,957호, 이문휘경뉴타운 -846호, 장위뉴타운 -3,044호, 신림뉴타운 -2,286호등으로현거주원주민수에비해주택공급량이부족하다. 또한 2003년부터 2007년까지서울시내재개발 재건축으로멸실된기존주택의수는재개발 25,910호, 재건축 11,863호에달한다. 여러가구거주가어려운공동주택을제외하면, 사업지역내주택수대비가구수가 3배정도된다고볼때재개발 재건축으로멸실된주택 29,977호 ( 공동주택제외 ) 의 3배인 9만여호정도가공급되어야한다. 그러나 2003년부터 2007년도까지서울시내에재개발 재건축으로공급된주택의수는 81,276호 ( 공동주택재건축분제외 ) 로그에못미치고있다. 결국이러한사업형태는저렴 소형주택의품귀현상과가격상승을야기시키고, 세입자들의전월세수요가주변부로번지면서서울전역의전월세가격상승을부추기는결과를초래하고있다. 4) 대규모이주수요에따른전월세폭등 재개발 ( 뉴타운 ) 사업은주변지역의전월세가격상승을초래함으로써서민들에게상당한비용의 주거비추가부담을발생시킨다. 특히관리처분단계가되면대규모의이주수요가주변지역전세 가격을가파르게끌어올린다. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의이해 15
도시재개발사업은그특성상사업시행인가후관리처분단계에서대규모이주수요가발생하기때문에주변지역의전세및월세가격상승으로이어진다. 서대문구가재울3구역전세가격변동률을보면, 구역지정단계인 2006. 8. 2007. 3. 사이에는 3.6% 상승했으나, 사업시행단계인 2007. 3. 2007. 9. 사이에는 5.2% 상승했고, 관리처분단계인 2007. 9. 2008. 4. 사이에는무려 13.5% 나상승했다. < 표 5> 서대문구가재울 3 구역전세가격변동률 주택유형 사업단계 1 구역지정단계 (06.8 07.3) 2 사업시행단계 (07.3 07.9) 3 관리처분단계 (07.9 08.4) 다세대 / 연립 3.6% 5.2% 13.5% * 자료 : 서울시 5) 주거이전비등세입자주거대책에대한공공의역할미비 현행재개발 ( 뉴타운 ) 사업추진시세입자에대한주거이전비등의주거대책에대한책임을모두사업시행자 ( 조합 ) 에게전가시키고있어, 민간간갈등을조장하고있다. 특히, 주거이전비는서울행정법원의판결문 1) 에서도보듯이철거세입자의주거안정대책보다는금전적보상내지지원의성격이강하다는점에서공공이일정정도비용분담의책임을져야한다는의견이제시되고있다. 6) 갈등조정및중재역할상실 재개발 ( 뉴타운 ) 사업추진시주민들에게올바른정보제공이적절하게이루어지지않고, 현행도시정비법의근본적인한계로인해조합설립이후에는재개발사업의사업성이없어도주민들이중단이나재검토를할수없는상황이처해진다. 따라서재개발 ( 뉴타운 ) 사업지역마다주민들간의갈등과분쟁이빈번하게발생하고있다. 그러나인가청인지방자치단체는주민들간의갈등과분쟁을조정할능력도의지도없고, 도시정비법은이에대해허술하게되어있기때문에주민들간의갈등과분쟁은법원으로가는경우가다반사이다. 주민들간의갈등과분쟁으로인해발생하는소송비용은모두주민들의부담으로전가되고있어낭비적요소가심하게발생하고있다. 1) 서울행정법원은판결문에서세입자에게지급되는주거이전비가사회보장적성격의금원임을명시했고, 현행임대차보호법상법정임대기간을 2 년으로정하고있는사정에비추어보면 관계법령에의한고시등 이사업인정고시일로부터 2 년이상전에있었던경우에이를주거이전비지급기준일로보게되면소유자 ( 집주인 ) 의임대차계약갱신거절의사에따라공익사업이시행될때까지계속거주할수없게되는바람에주거이전비를지급받지못하는경우의발생은부당하다고밝혔다.( 흑석 6 구역, 월곡 2 구역서울행정법원의판결 (2008) 요지 ) 16 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
현재재개발 ( 뉴타운 ) 사업지역에서발생하는다양한갈등과분쟁을실질적으로조정할수있는공인된기관이부재한상황이다. 재개발 ( 뉴타운 ) 사업추진시주민동의는주민들에게사업을제대로소개하고주민들의의견을수렴하여, 사업추진여부를결정하고사업방향을정하는작업이다. 그러나사업지구지정및구역설정이지역에대한정확한조사없이이루어지는경우가많고, 개발을추진하는추진위원회와이에반대하는대책위원회간의대립과갈등, 지구지정및구역설정을주도한공공과이에반대하는주민들간의대립과갈등이심각하다. 또한재개발 ( 뉴타운 ) 사업추진시 OS요원 이라고통칭되는정비사업체의홍보요원들이부정확하고선정적인정보를제공하고다녀이후사업추진이본격화될때분쟁의소지가되고있다. 재개발 ( 뉴타운 ) 사업등도시재개발사업현장을가보면수많은이해관계자들이얽히고설켜각종분쟁들이일어난다. 그분쟁사례를일일이열거하기힘들정도로많기때문에이해관계자중심으로접근하여크게둘로나눠보면, 재개발조합과토지등소유자 ( 조합원 ) 사이의분쟁과재개발조합과주택및상가세입자사이의분쟁으로나눌수있다. < 표 6> 재개발 ( 뉴타운 ) 사업추진시발생하는분쟁유형 이해관계자 재개발조합 VS 토지등소유자 ( 비대위 ) 재개발조합 VS 주택및상가세입자 분쟁유형 1. 조합내부의치열한주도권쟁탈형분쟁 2. 조합설립동의서징구시비용분담의기준에대한분쟁 3. 시공사선정을둘러싼분쟁 ( 추진위단계시공사선정 ) 4. 관리처분주민총회시개별감정가액을미통보하여발생하는분쟁 5. 기타 1. 주거이전비자격취득요건과관련된분쟁 2. 현실을반영하지못하는영업손실보상금과관련된분쟁 3. 관리처분인가후명도소송및강제퇴거와관련된분쟁 4. 강제퇴거과정에서경비업체의폭력에관한분쟁 5. 기타 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의이해 17
Section 02 재개발 [ 뉴타운 ] 지역주민지원을하기전알아야할몇가지
1. 주민의권리확보는 주민공람 부터! 정비사업절차중 주민공람 을실시하여인가청 ( 지방자치단체 ) 에이의신청을할수있는기회는총 4회가있는데, 여기서 주민 은소유자만이아니라도시정비법시행령제9조2항에따라 정비사업과관련하여이해관계를가지는자 를모두지칭한다. 따라서해당정비사업지역의세입자는물론이고, 지역단체는이시기에공람내용에대한정확한자료요청및이의신청을할수있다. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업에서총4회에걸쳐진행되는 주민공람 은원주민 ( 현지거주조합원및세입자 ) 들과지역단체들에게기회를제공한다. 첫째, 지역내주민들의생생한주거현황및영업실태자료를얻어지역상황을파악할수있는기회를제공한다. 둘째, 지역단체로하여금개발광풍에서낙엽처럼휩쓸리는주택및점포세입자들의처절한생존권과함께할수있는기회를제공한다. 동작공대위 에서흑석뉴타운지역세입자를상대로 구역지정주민공람 의문제에대해홍보한지불과 4개월만에홈페이지가실무자들만의자료공간에서 세입자와공대위의소통공간 으로확대된사례가있다. 이렇듯 주민공람 에대한접근은단순히재개발행정절차및정보에대한이해만이아니라, 그현장에놓여있는주거약자들의처지와요구를이해하고, 그들과함께개발광풍이맞설수있는첫출발인것이다. 1) 도시주거환경정비기본계획주민공람 도시정비법제3조제1항에따라 도시주거환경정비기본계획 ( 이하기본계획 ) 은인구 50만이상의시장군수 ( 구청장 ) 가신청하여광역시도지사가고시하며세입자에대한주거안정대책등의내용이담겨있다. 도시및주거환경정비기본계획을수립하기위하여자치단체에서는도시설계업체에게기초조사및계획수립의용역을의뢰한다. 기본계획자료는지역민의기초생활자료가될수있으므로반드시기초조사자료까지정보공개요청해야한다. 그러나지방자치단체는개인정보보호라는미명하에정보공개요청을대다수거부하고있다. 2) 정비계획수립및정비구역지정주민공람 도시정비법시행령제10조제2항에따라시장군수는구역지정을위해서는정비사업의시행계획및시행방법등에대한주민의의견등을조사해야하는데, 지주들로구성된조합 ( 추진위 ) 에서는주민중세입자에대하여임대주택희망여부를조사한다. 문제는상당수조합 ( 추진위 ) 에서임대주택수를줄이기위해세입자에대한설문조사를허위로작성하여제출하는경우가다반사라는점이다. 재개발 [ 뉴타운 ] 지역주민지원을하기전알아야할내용 21
따라서구역지정공람시이에대한정보공개요청이필요하다. 또한건립세대가 200세대미만인단지는임대주택을건립하지않되, 다른임대단지로의세입자이주대책이반드시포함되어야하는데, 200세대미만인조합은물론이고해당구청도이를무시하고넘어가는경우가많다. 3) 사업시행인가주민공람 사업시행인가를신청하기위해서재개발조합은임시수용시설을포함한주민이주대책, 세입자의주거대책, 임대주택의건설계획등을해당구청에제출해야한다. 주목할것은, 사업시행인가를신청할때에이미세입자의임대주택및주거이전비신청이완료되었다는점이다. 그이유는조합에서구청에제출할사업시행계획서자료에세입자의주거대책및임대계획이확정되어있어야하기때이다. 문제는대부분의조합에서세입자대책을축소시키기위해혈안이된다는점입니다. 세입자대책이적을수록지주들의개발이익이크다고판단하기때문에세입자대책을축소시키는것이다. 4) 관리처분계획주민공람 재개발조합은관리처분계획의인가를받기위해 분양대상자의종전의토지또는건축물에관한소유권외의권리명세 와 그밖에정비사업과관련한권리등에대하여대통령령이정하는사항 등을수립해야한다. 앞의 대통령령이정하는사항 은다음과같은데, 법제47조의규정에의하여현금으로청산하여야하는토지등소유자별기존의토지 건축물또는그밖의권리의명세와이에대한청산방법 을지칭한다. 여기서 소유권외의권리명세 및 그밖의권리의명세 에는당연히세입자의주거이전비및영업손실보상이포함된것이다. 관리처분 이라는것은, 정비사업대상부동산과새로들어설부동산에대한현금계량화작업을뜻한다. 이러한현금계량화작업을끝내고나서이주하고철거하게되는것이다. 따라서정비사업을통해이주하게될세입자의주거권과영업권에대한현금계량화는지주들의재산가액보다적다고해서절대과소평가되거나홀대받아서는안된다. 그러나상당수조합과구청에서는관리처분공람및인가시세입자의권리에대해서는사실상무시하곤한다. 22 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
2. 뉴타운 재개발, 재건축, 주거환경개선사업의공통점과차이점 < 표 7> 도시정비사업별공통점과차이점 구분뉴타운주택재개발주택재건축주거환경개선 공익사업여부 공익사업공익사업 - 공익사업 시행자 조합 조합 + 지자체, 주택공사등 조합 + 건설업자 조합 조합 + 지자체, 주택공사등 조합 + 건설업자 ( 조합원 1/2 이상동의 ) 조합 조합 + 지자체, 주택공사등 ( 조합원 1/2 이상동의 ) 지자체 주택공사 토지등소유자 ( 현지개량사업 ) 주택규모별건설비율 전용 85 m2이하 : 60% 이상 전용 85 m2이하 : 80% 이상 300 세대이상건설시 전용 85 m2이하 : 60% 이하 국민주택규모의주택이건설하는주택전체세대수의 100 분의 90 이하 임대주택규모 총세대수의 17% 이상 증가되는용적률의 50% 이상 75% 이하의범위안에서시ㆍ도의조례가정하는비율 총세대수의 17% 이상 예외 : 200 세대미만자연경관지구및최고고도지구내에서 7 층이하의층수제한지역 사업시행자는도시정비법제 30 조의 3 제 1 항에따라정비계획상용적률을초과하여건축하는경우그초과한용적률에제 2 항에따라시 도조례로정하는비율을곱한용적률에해당하는면적에제 2 항에따라건설 총세대수의 30% 이하 예외 : 자연경관지구 임대주택입주자격 (1 과 2 모두충족 ) 1 해당지역무주택세입자또는타재개발지역무주택세입자 2 정비구역지정주민공람공고 3 월전부터이주하는날까지계속거주자 1 해당지역무주택세입자또는타구역재개발세입자 2 정비구역지정주민공람공고 3 월전부터이주하는날까지계속거주자 1 무주택세대주, 청약저축가입자 2 해당시군에 1 년이상거주자 1 해당지역무주택세입자또는타재개발지역무주택세입자 2 정비구역지정주민공람공고 3 월전부터이주하는날까지계속거주자 세입자대책 주거이전비지급 임대주택공급 주거이전비지급 임대주택공급 별도대책없음 주거이전비지급 임대주택공급 임시수용 임시수용시설또는주택자금융자알선 임시수용시설또는주택자금융자알선 없음 임시수용시설또는주택자금융자알선 * 가옥주도조합원의지위를포기 ( 분양권포기 ) 하면임대주택입주자격을줌 3. 재개발 [ 뉴타운 ] 지역주민들이원하는사업정보는무엇인가? 재개발 ( 뉴타운 ) 지역에거주하는주민들은개발에대한정확한정보와불확실한미래에대한정확한예측이가능한정보에목말라한다. 그러나재개발조합에의한일방적이고왜곡된정보가주민들에게유통되면서수많은오해와억측들이난무하게된다. 그런데도인가청인지방자치단체는정보소통에대한책임을회피한채이를재개발조합측에떠넘기고있는실정이다. 재개발 ( 뉴타운 ) 지역내에서구역설정및지정, 사업시행인가등의내용과세입자대책에대한주민대주민, 공공대주민간의갈등을최소화하기위해서는무엇보다도사업에대한정확한정보제공이중요하다. 아래표는뉴타운재개발지역에거주하는주민들이원하는사업정보를정리한것이다. 재개발 [ 뉴타운 ] 지역주민지원을하기전알아야할내용 23
구분가옥주세입자공통사항 주민들이원하는사업정보 보상가내역 평당예상분양가 이주대책 ( 이주비, 이주정착금등 ) 이주대책 ( 이주비, 이주정착금 ) 임대주택의공급및임대주택입주권부여여부 ( 별도의가수용시설공급유무등주거대책 ) 대출을해줄경우대출금상환기간 4. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업은공익사업인가? 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 ( 이하 토지보상법 이라한다 ) 제 4 조 ( 공익사업 ) 제 5 항을보면 국가 지방자치단체 정부투자기관 지방공기업또는국가나지방자치단체 가지정한자가임대나양도의목적으로시행하는주택의건설또는택지의조성에관한사 업 을공익사업으로규정하고있다. 따라서 도시재정비촉진을위한특별법 ( 이하 도촉법 ) 또 는 도시및주거환경정비법 ( 이하 도시정비법 ) 에따라진행되는뉴타운이나주택재개발사 업은공익사업으로분류된다. 그리고도시정비법에의한주택재개발및도시환경정비사업 ( 도심재개발 ) 이공익사업인이유는 재개발조합이공공의권한을위임받아서사업을진행하기때문이다. 그러나재개발조합은이러 한것을숨기고주민들주도의민간사업이라고주장한다. 이러한주장은옳지않다. 도시정비법제 4 조에따라정비구역지정을받게되면이때부터해당구역내에는도시정비법 제 5 조제 1 항및동법시행령제 13 조의 4( 행위허가의대상등 ) 에따라해당지역의증축, 개축, 공 작물설치, 토지형질변경, 지분분할등이금지되어사유재산권제한이가해진다 2). 또한도시정비법제 16 조에따라조합설립인가를받게되면, 법제 38 조 ( 토지등의수용또는 사용 ) 사업시행자는정비구역안에서정비사업 ( 주택재건축사업의경우에는제 8 조제 4 항제 1 호의 규정에해당하는사업에한한다. 이하이조에서같다 ) 을시행하기위하여필요한경우에는공 익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제 3 조의규정에의한토지 물건또는그밖의권 리를수용또는사용할수있다. 에따라토지등소유자의토지등을수용또는사용할수있게 된다. 그리고법제 44 조제 5 항에따라관리처분계획인가를받게되면전세권등주거권에심각한 제한 3) 을받게된다. 또한도시정비법제 28 조에따른사업시행인가를받게되면도시정비법제 40 조 4) 에따라토지보상법의토지강제수용권이조합에부여된다. 이는토지보상법제 4 조에따 2) 도시정비법제 5 조 ( 행위제한등 ) 1 정비구역안에서건축물의건축, 공작물의설치, 토지의형질변경, 토석의채취, 토지분할, 물건을쌓아놓는행위등대통령령이정하는행위를하고자하는자는시장 군수의허가를받아야한다. 허가받은사항을변경하고자하는때에도또한같다. 3) 도시정비법제 44 조 ( 지상권등계약의해지 ) 5 제 48 조에따라관리처분계획의인가를받은경우지상권 전세권설정계약또는임대차계약의계약기간에대하여는민법제 280 조 제 281 조및제 312 조제 2 항, 주택임대차보호법제 4 조제 1 항, 상가건물임대차보호법제 9 조제 1 항의규정은이를적용하지아니한다.< 개정 2005.3.18, 2009.2.6> 4) 제 40 조 ( 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의준용 ) 1 정비구역안에서정비사업의시행을위한토 24 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
라공익사업으로분류되어공공기관만이가질수있는토지강제수용권을조합에위임하여주는 것이다. 또한도시정비법제 48 조에의해관리처분인가를받게되면, 도시정비법 49 조 5) 에따라토지 사용수익권을사용할수있도록해당정비구역내에모든토지및건물에대해처분권을가지 게된다. 이는오직헌법에따라국가만가지는권한이나공익사업으로분류하며해당구청장 이지정한정비구역내의권한을조합이사업을시행하도록하는것이다. 주택재개발사업은위와같은이유로공익사업이기때문에도시정비법제 40 조제 1 항 정비구 역안에서정비사업의시행을위한토지또는건축물의소유권과그밖의권리에대한수용또 는사용에관하여는이법에특별한규정이있는경우를제외하고는 공익사업을위한토지등 의취득보상에관한법률 을준용한다 고하며토지보상법시행규칙제 54 조제 2 항을적용하 여주택재개발구역내세입자들에대한주거대책수립과보상을실시하는것이다. 따라서이러한권한을부여받아진행하는주택재개발사업등을공공및공익사업이아닌민 간주도의재개발사업이라고주장하는것은옳지않다. 도촉법에근거한뉴타운사업도본질상 주택재개발사업이므로공익사업으로분류된다. 단, 도시정비법에근거해진행되는사업중주택 재건축사업은공익사업의분류에서제외된다. 그래서주택재건축사업은임대주택건립의무가 없고, 주거이전비등세입자주거대책수립의무가없다. 도시및주거환경정비법 제 30 조 ( 사업시행계획서의작성 ) 사업시행자는제 4 조제 3 항의규정에의하여고시된정비계획에따라다음각호의사항을포함하여사업시행계획서를작성하여야한다. 다만, 도시환경정비사업 ( 기존건축물에주택이포함되어있는사업을제외한다 ) 의사업시행계획서를작성하고자하는때에는제 3 호내지제 5 호의내용을포함하지아니할수있다.< 개정 2005.3.18, 2007.12.21> 3. 임시수용시설을포함한주민이주대책 4. 세입자의주거및이주대책 5. 임대주택의건설계획 ( 주택재건축사업의경우제 30 조의 3 제 2 항에따른재건축소형주택의건설계획을말한다 ) 지또는건축물의소유권과그밖의권리에대한수용또는사용에관하여는이법에특별한규정이있는경우를제외하고는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 을준용한다. 다만, 정비사업의시행에따른손실보상의기준및절차에관하여는대통령령으로따로정할수있다.< 개정 2009.2.6, 2009.5.27> 5) 제 49 조 ( 관리처분계획의공람및인가절차등 ) 6 제 3 항의규정에의한고시가있은때에는종전의토지또는건축물의소유자 지상권자 전세권자 임차권자등권리자는제 54 조의규정에의한이전의고시가있은날까지종전의토지또는건축물에대하여이를사용하거나수익할수없다. 다만, 사업시행자의동의를받거나제 40 조및 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 에따른손실보상이완료되지아니한권리자의경우에는그러하지아니하다.< 개정 2009.5.27> 재개발 [ 뉴타운 ] 지역주민지원을하기전알아야할내용 25
Section 03 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의추진절차
< 그림 3> 재개발사업추진절차 1. 기본계획수립 도시및주거환경정비기본계획 이란도시정비법에의해서주택재개발사업등정비사업을추진하기위해특별시, 광역시등에서수립하는계획이다. 어떤지역의기반시설과주거환경이열악하여이를개선하려는정비사업을추진하기위해서는우선기본계획에포함이되어야만도시정비법에의한정비사업을추진할수있다. 이렇게기본계획에포함된구역들을 정비예정구역 이라한다. 인구 50만명이상의특별시장, 광역시장또는시장은도시정비법에따라 10년단위로기본계획을수립하고, 5년마다그타당성여부를검토하여그결과를기본계획에반영하여야한다. 인구 50만명미만의소규모도시의경우는도지사가기본계획의수립이필요하다고인정하여지정하는시에한해기본계획을수립할수있도록하고있다. 기본계획을수립하기위해서는 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의추진절차 29
대상지역의도시기본계획과도시관리계획등을기초로하여인문 사회적인환경을분석하고, 지역의노후 불량건축물의분포와주택분포의밀도, 도로등기반시설의현황과토지의이용상태등을조사하게된다. 기본계획에는정비사업의기본방향과기간, 교통계획, 환경계획, 토지이용계획, 단계별정비사업추진계획, 건폐율, 용적율과같은개발밀도계획등지역의현황과향후계획이포함되며, 각구역의개략적인범위와면적도수록되어있다. 이같은내용은향후정비계획수립시기초자료가되며기본계획에포함되는것자체로써, 도시정비법에따라정비사업을추진할수있게되는것이다. 2. 조합설립추진위원회 주택재개발사업등의정비사업을추진하기위해서는 조합설립추진위원회 를구성하여토지등소유자과반수의동의등일정기준을충족하여시장 군수 구청장의승인을얻어야한다. 주택재개발사업의시행절차에서는기본계획수립이후에정비구역지정이우선이고, 정비구역지정이후조합설립추진위원회승인의순으로되어있다. 하지만인가권을갖진구청과추진위세력, 정비업체들은전문적인지시와행정절차를핑계로추진위원회승인후정비구역지정을관례적으로진행하고있다. 단, 뉴타운지역은결정고시가곧정비구역지정을의미함으로정비구역지정후추진위원회승인순으로인가를내주고있다. 국토해양부에서는 정비사업업무처리기준 을마련하여기본계획에반영된정비예정구역의경우에는정비구역지정이전이라도추진위원회를구성 승인을받을수있도록하였다. 추진위원회승인시기 - 도시정비법개정전 : 기본계획이수립되어있는경우에는동기본계획이반영된후 추진위원회승인. 기본계획이수립되면정비예정구역의범위가확정되므로그범위안 에서추진위원회를구성하여승인을받으면됨 - 2009 년개정된도시정비법에의해추진위원회는정비구역지정이후설립이가능 제 13 조 ( 조합의설립및추진위원회의구성 ) 2 제 1 항에따라조합을설립하고자하는경우에는제 4 조에따른정비구역지정고시 ( 정비구역이아닌구역에서의주택재건축사업의경우에는제 12 조제 5 항에따른주택재건축사업의시행결정을말한다 ) 후위원장을포함한 5 인이상의위원및제 15 조제 2 항에따른운영규정에대한토지등소유자과반수의동의를얻어조합설립을위한추진위원회를구성하여국토해양부령으로정하는방법과절차에따라시장 군수의승인을얻어야한다.< 개정 2009.2.6> < 시행일 2009.8.7> 추진위원회의업무 - 안전진단신청에관한업무 ( 주택재건축사업시 ) / 정비사업전문관리업자의선정 - 개략적인정비사업시행계획서의작성 / 조합설립인가를받기위한준비업무 - 추진위원회의운영규정작성 / 조합정관초안작성 30 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
- 토지등소유자의동의서징구 / 조합설립을위한창립총회준비 추진위원회의운영 - 추진위원회의운영규정 ( 국토해양부장관보급 ) 에따라운영하여야하며, 운영에필요한경비는추진위원회에동의자토지등소유자부담하고, 추진위원회가행한업무는총회에보고하여그와관련된업무및권리와의무는조합이포괄승계한다. - 추진위원회는사용경비를기재한회계장부및관련서류를조합설립의인가일부터 30일이내에조합에인계하여야하며, 토지등소유자의 3분의1이상의연서로추진위원회위원의교체및해임을요구할수있다. - 추진위원회는조합설립인가전에추진위원회를해산하고자하는경우추진위원회설립에동의한토지등소유자 3분의 2이상또는토지등소유자과반수의동의를얻어시장 군수에게신고함으로써해산할수있다. 3. 정비구역지정 정비구역은도시정비법제 4 조제 1 항에따라시, 도지사가지정할수있다. 정비구역지정은 재개발사업단계중매우중요한단계로서큰의미를지니고있다. 기존정비예정구역이재개 발사업을진행할예정인구역이었다면, 구역지정을받은구역은정비사업의진행이확정된, 본 격적으로재개발사업을추진할구역이라고할수있다. 또한정비구역지정단계는사업의수익 성을결정지을수있는용적률및용도지역의조정이가능한시기이다. 용도지역의변경으로 인한용적률및층수상향조정과용적률인센티브의적용은사업의수익성과직결되는부분이 다. 정비구역의지정요건은서울시조례에서정하고있다. 정비구역지정요건 ( 서울시조례 ) 주택재개발구역은면적이 1 만제곱미터 ( 법제 4 조제 3 항에따라서울특별시건축위원회가공동으로심의하여인정하는경우에는 5 천제곱미터 ) 이상지역중각호의 2 이상에해당하는지역가. 제 1 호가목 다목또는라목에해당하는지역나. 주택접도율이 30 퍼센트이하인지역 ( 단, 법제 3 조제 6 항에따라이조례시행전에고시된 2010 도시 주거환경정비기본계획상주택재개발예정구역인경우에는 50 퍼센트이하인지역으로한다 ) 다. 호수밀도가 60 이상인지역 정비구역의입안을위한주민제안을하려면, 서울시 도시및주거환경정비조례 제6조제1항에따라토지등소유자의 3분의 2라는높은동의율을확보해야하는사업단계이다. 기존에는추진위원회승인에관한동의와구역지정에대한동의를별개로보아각각동의서를징구하였으나, 도시정비법의개정으로추진위원회설립에동의한토지등소유자의동의를구역지정신청시이에대한동의로도인정하므로추진위원회설립에동의한동의율에구역지정신청에적합동의율요건인 3분의 2이상에부족한동의율만확보하여구역지정신청이가능하다. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의추진절차 31
예 ) 조합원 90명인 A 정비예정지역 - 조합설립추진위원회승인에필요한동의율전체조합원의 2분의 1=45명 - 정비구역지정에필요한동의율전체조합원의 3분의 2=60명 - 추가로동의서룰징구해야할조합원수 : 60명-45명 =15명그러나서울시 도시및주거환경정비조례 에따라정비구역지정제안은조합설립추진위원회제안과토지등소유자제안으로구분하여정비구역지정제안을조합설립추진위원회가할수있도록열어놓았다. 그결과 2004년발표한서울시도시및주거환경기본계획에포함된정비예정구역은조합설립추진위원회제안방식으로정비구역이지정되었거나구역지정을위한제안이거의이루어진상태이다. 그러나정비구역지정의입안을위한주민제안방식은도시계획의골간을흔들수있는방식으로엄격히제한해야한다고본다. 따라서현도시정비법제4조제3항 6) 을폐지되어야하며, 서울시도시정비조례제6조제1항도폐지되어야한다. 그나마다행히서울시도시정비조례에서조합설립추진위원회제안방식은삭제되었다. 4. 조합설립인가 조합설립인가는재개발 ( 뉴타운 ) 사업의시행자를확정짓는단계로서의미를갖는다. 민법상사단법인의규정을적용받는 법인 이설립되는것이다. 조합설립인가를받으면해당재개발 ( 뉴타운 ) 구역내토지, 건물을소유한모든토지등소유자는강제적으로조합원이된다. 재개발사업추진을반대하여조합설립에동의하지않은조합원이라하더라도공공사업적성격이강한재개발 ( 뉴타운 ) 사업에있어서는당연히조합원이되는것이다. 주택재건축사업의조합원은사업에동의한자에한하나, 주택재개발사업은강제가입의성격이강하다. 조합설립인가를위한토지등소유자의동의율은 4분의 3이상, 75% 이상만확보하면된다. 도시정비법이개정 (2009.2.6) 되기전에는조합설립추진위원회구성을위한동의서와조합설립을위한동의서를각각징구 ( 인감증명서포함 ) 하였으나, 2009년 2월 6일법이개정되어 2009년 8월 7일부터는조합설립추진위원회구성을위한동의서를제출하면조합설립에동의한것으로간주하기때문에재개발 ( 뉴타운 ) 지역의주민들의동의서 ( 인감증명서포함 ) 제출시신중해야할것이다. 6) 제4조 ( 정비계획의수립및정비구역의지정 ) 3 토지등소유자는다음각호의어느하나에해당하는경우에시장 군수에게제1항에따른정비계획의입안을제안할수있으며, 이경우정비계획의제안을위한토지등소유자의동의, 제안서의처리등에관하여필요한사항은대통령령으로정한다.< 신설 2009.2.6> < 시행일 2009.8.7> 1. 제3조제1항제9호에따른단계별정비사업추진계획상정비계획의수립시기가 1년 ( 시 도조례가그이상의연수로정하는경우에는그연수로한다 ) 이상경과하였음에도불구하고정비계획이수립되지아니한경우 2. 토지등소유자가제8조제4항에따라주택공사등을사업시행자로요청하고자하는경우 3. 대도시가아닌시또는군으로서시 도조례로정하는경우 32 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
제 13 조 ( 조합의설립및추진위원회의구성 ) 3 제 2 항에따라추진위원회의구성에동의한토지등소유자 ( 이하 추진위원회동의자 라한다 ) 는제 16 조제 1 항부터제 3 항까지에따른조합의설립에동의한것으로본다. 다만, 제 16 조에따른조합설립인가신청전에시장 군수및추진위원회에조합설립에대한반대의의사표시를한추진위원회동의자의경우에는그러하지아니하다.< 신설 2009.2.6> < 시행일 2009.8.7> 5. 사업시행인가 사업시행인가는재개발사업의내용을확정짓는단계이다. 즉, 아파트건축에대한인가를받음으로써새로이건립되는아파트의구체적인규모, 배치등이확정되고사업시행자인조합은주택재개발사업을시행할수있는권리를받게되는것이다. 조합은사업시행계획서를작성하여사업시행인가신청을한다. 사업시행인가신청시에는정관, 토지등소유자의동의서와병부, 사업시행계획서와수용또는사용할토지또는건축물의명세등이필요하다. 사업시행인가시점은향후관리처분계획단계에실행될재개발구역조합원및토지등소유자의종전자산평가시점이되고, 사업시행인가시점을기준으로평가된가액을토대로하여향후아파트등의분양시추가적으로부담해야하는금액의내역을개략적으로알수있게된다. 공공의성격을가진재개발사업에서사업시행인가를받은경우사업시행을위해필요한토지및건축물등에권리를공토법의규정에의해수용또는사용할수있다. 또한사업시행인가라는절차를통해서사업시행자 ( 조합 ) 는일종의공권력을행사할수있는권리가발생한다. 또한사업시행자는구역안의거주자중사업시행으로주택이철거되는자를당해구역또는구역외적당한시설에임시수용하거나주택자금의융자알선등임시수용에상응하는조치를취해야한다. 6. 관리처분계획인가 관리처분 이라는것은, 정비사업대상부동산과새로들어설부동산에대한현금계량화작업을뜻한다. 이러한현금계량화작업을끝내고나서이주하고철거하게되는것이다. 따라서정비사업을통해이주하게될세입자의주거권과영업권에대한현금계량화는지주들의재산가액보다적다고해서절대과소평가되거나홀대받아서는안된다. 그러나상당수조합과구청에서는관리처분공람및인가시세입자의권리에대해서는사실상무시하곤한다. 그나마 2009. 5. 27 도시정비법제48조가개정되어 세입자별손실보상을위한권리명세및그평가액 이관리처분계획의중요한사항이되었다. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의추진절차 33
< 표 8> 관리처분계획단계의쟁점 단계분양신청서면결의서종전토지 건물평가액재평가요구조합원분양가액과다건축공사비과다 쟁점사항 -도시정비법에의해조합원에게발송되는분양신청통지문에는사업시행인가의내용과분양신청서, 건축물의내역, 개략적인분담금내역등중요사항을수록하여발송 -조합원의개략적인부담금내역은현행재개발 [ 뉴타운 ] 방식아래에서는종전자산의가격및종후자산의추산액이나온상황에서산출하기때문에구역의상황에따라평가의기간이달라짐 -결국조합원은개개인의권리가액, 추가부담금의내역등을정확히모르는상태에서분양대상대지또는건축물의내역만을보고분양신청을해야하는상황 -이런문제점들을개선하고자도시정비법제46조 ( 분양공고및분양신청 ) 제1항을개정하여분양신청의통지일을사업시행인가고시일로부터 60일이내에하게끔함. -그러나여전히결국조합원은개개인의권리가액, 추가부담금의내역등을정확히모르는상태에서분양대상대지또는건축물의내역만을보고분양신청을해야하는상황은변하지않음 -재개발[ 뉴타운 ] 및재건축사업전반에걸쳐주민들의참여배제를제도적으로인정하는문제가많은제도이므로시급히개선해야함 대안 : 관리처분총회의주민직접참석율을 50% 이상으로해야함 -일반적으로조합정관에따라조합원과반수의출석과출석조합원과반수의찬성에의해의결하는것으로정하고있음. 대안 ; 조합설립동의에준가는동의요건도입필요 -관리처분은사업시행자인조합이주체가되어수립하는계획이므로조합스스로가자율적으로관련규정에의거 2개의감정평가기관에서평가한금액을산술평균하여결정한금액이므로재평가요구의견은받아들여지지않음 보통은해당조합원이제3의감정평가사에게평가의뢰하여감정평가금액이공정한가에대해파악할수도있으나평가수수료는조합원이부담 -조합원의분양가액은조합스스로가자율적으로관리처분계획수립을위한주민총회에서결의된사항으로받아들여지지않음 분양가격은감정평가업자의평가금액을참작하여조합총회에서결정하는사항으로대부분조합에서는조합원분양금액과일반분양금액에차이를두고있으나사업성을고려하여조합원분양가와일반분양가에차이가없거나미미하게산정하기도함. -건축공사비는조합과참여조합원이시공회사간민사적인계약사항이며본계약사항이관리처분계획수립을위한주민총회에서결의된사항으로받아들여지지않으며, 단사업주체인조합과시공사간협의하여처리할사항임 시공사선정시각시공사마다제시한옵션, 건축공사비및무이자이주비등이서로다르므로각시공사에서제시한건축공사비를단순비교할경우많은문제가발생할수도있음. 이는시공사에서제시한옵션또는조합원이이주할때제공해주는무이자이주비등이결국건축공사비에포함될수도있기때문임. 따라서시공사선정시시공사가제시하는조건을세밀하게확인하여조합원들이불이익을받지않도록해야함. 34 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
단계 비례율상향조정요구 쟁점사항 -비례율은당해재개발구역의종전토지평가액, 분양예정시설수입액및공사비등경비의상호간산식에의해결정되며, 관리처분계획인가를위한조합주민총회에서의결된사항으로임의변경은받아들여지지않음 비례율을높이기위해서는총수입금을올리거나또는총지출금을내릴수있음. 총수입금을올리기위해서는분양가격을올려야하는데, 이는사회정의적측면에서바람직하지않음. 총지출금의내역은공사비, 종합운영비등으로이를줄여서비례율을높이는것은매우바람직함. 다만, 재개발사업비가수척억원대인점을고려할경우공사비가아닌일반경비또는조합운영비등을줄여서비레율을높이는것은한계가있음. 그외다른방법으로분모인조합원의총자산 ( 감정평가액 ) 을줄이는것으로, 실제사업성은좋지않더라도이러한조정을통해서비례율을상향조정하여마치사업성이좋은것처럼보일수있다는점을알아야함 7. 준공인가 ( 도시정비법제 52 조 ) 조합의정비사업준공인가신청 시장 군수의준공검사실시 시장 군수의준공인가, 공 사완료의고시 8. 이전고시 ( 도시정비법제 54 조 ) 등기촉탁 청산금징수및교부 조합해산 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의추진절차 35
Section 04 재개발 [ 뉴타운 ] 내재산지키기길라잡이
1. 조합설립동의서를제출할때비용분담에관한사항을요구해야하나요? 네. 요구해야합니다. 동네에서가게를얻어치킨가게를시작하려해도보증금과임대료는얼 마나들어가야하고, 상권은있는지없는지조사해야하며, 월매출은얼마나발생할지두루 분석해본다음에상가를계약하지않습니까? 적어도이정도의시장조사를하지않고자영업을 시작하는사람은없을겁니다. 그런데평생일군재산인집한채를모두내놓고재개발사업을하는데, 내재산가치는얼 마이며, 앞으로아파트에입주하려면대략얼마를더내놔야하는지아무것도모르고조합설립 동의서에인감도장을찍고, 인감증명서를제출하는것은이치에맞지않습니다. 도시정비법의 조합설립동의 에관한해석을보아도재개발 ( 뉴타운 ) 사업에서비용분담에관 한사항이재개발 ( 뉴타운 ) 사업의참여여부를가름하는얼마나중요한요소인지알수있습니 다. 도정법상조합서립의동의사항중비용분담에관한사항및소유권귀속에관한사항은도시환경정비구역내토지등소유자들로하여금자신들이어느정도의비용을투입하여신축된건물중어느정도규모의건물을소유할수있는지여부에관한기초지식을제공함으로써정비사업에참가할것인지여부를결정하는기준이되는가장중요하고본질적인사항으로서, 비용분담에관한사항및소유권귀속에관한사항이누락된동의는도정법에서정하는동의의요건에부합한다고볼수없어무효이다.< 서울고등법원 2008 나 38341 조합설립부존재확인판결문중 > 2. 조합설립추진위원회나재개발조합은조합설립단계에서는비용분담금을산출할수없다고 하는데사실입니까? 대략적인비용분담금을산출할수있습니다. 그런데, 왜조합설립추진위원회는비용분담에관 한사항을제시하지않을까요? 정비업체를선정한추진위원회는정비업체의자체보유기술인력 ( 건축사와감정평가사등 : 령제 63 조제 1 항관련별표 4) 의전문지식과축적된정보, 자료, 경험 을활용하면충분히비용분담사항을제시할수있습니다. 그런데도이를제시하지않고, 재개 발하면집값이 2~3 배오른다거나, 현재의집과 1:1 로아파트를보상받는다 는등의거짓언 행을하여조합설립동의를받고있습니다. 조합설립추진위원회 ( 이후재개발조합 ) 는 관리처분계획이수립되기이전에는비용분담사항을 구체적으로제시하기어렵기때문 이라는이유를들고있으나, 비용분담에대한대략적인금액 을조합설립동의서에제시하면주민들이추가분담금에대한부담과거부감때문에동의서가잘 걷히지않을까봐제시하지않고있는것입니다. 도시정비법제 14 조제 1 항제 2 호에의하면재개발조합설립을위한추진위원회는정비사업전문관리업자를선정하여자문등을받을수있고, 개략적인정비사업시행계획서를작성할수있으므로조합설립동의단게에서비용분담에관한사항등을어느정도구체화하는것이불가능하다거나현저히곤란하다고보이지않는점, 실제로비용분담에관한사항을알지못하고상당한이익이남을것이라는기대만으로섣불리조합설립에동의하였다가결국재개발비용을감당하지못하고생황의터전을잃게된조합원들이속출하는현실등여러가지 재개발 [ 뉴타운 ] 내재산지키기길라잡이 39
사정을고려해보면, ( 생략 ) 사업실행단계에서다시그비용분담에관한합의를하지않아도될정도로, 또는장차사업에참가할경우그비용을어떻게분담할것인지를예측할수있을정도이어야할것이다.< 서울서부지법 2008 가합 14695 주택재개발정비사업조합설립무효확인판결문중 > 3. 정비구역이지정되고 2 년안에조합설립을못하면공영개발을한다는데사실인가요? 정비구역지정이후 2년안에조합설립을못하면 ( 뉴타운-재정비촉진지구-은결정고시일이정비구역지정일 ) 지방자치단체장이직접시행하거나사업시행자 ( 주택공사, SH공사등 ) 를지정하는법조항이 도시재정비촉진을위한특별법 과 도시및주거환경정비법 에있기는하지만, 만약그렇게된다면지방자치단체 ( 서울의경우서울시와각구청 ) 가재개발사업에들어가는사업비의지원해야합니다. 그러나각지방자치단체가과연각재개발사업지역마다공공지원을할수있는재정 ( 돈 ) 이있을지의구심이듭니다. 주거환경이무척이나열악한재개발지역 ( 서울의삼선4구역등 ) 조차지방자치단체가지원하지않고있는데, 그리고중앙정부가재정을지원한다고하면주거환경이열악한지방중소도시부터지원해야합니다. 그런데도서울의양호한주택지역을재개발하는데과연공공지원으로재개발사업을할까요? 문제는 재정확보 입니다. 충분한재정만확보된다면공영개발이과연주민들에게불리할까요? 오제훈시장도재개발재건축아파트분양가를 1억원이상낮출수있다고합니다.( 동아일보 09.6.19자보도 ) [ 단독 ] 재개발아파트분양가 1 억이상낮추겠다 오세훈서울시장인터뷰 서울시는현재민간주도로이뤄지고있는뉴타운 재개발 재건축사업에공공기관이개입해분양가를 1 억원이상낮추는방안을추진하기로했다. 오세훈서울시장 ( 사진 ) 은취임 3 주년 (7 월 1 일 ) 을앞두고 14, 17 일동아일보와가진인터뷰에서 재개발이나뉴타운같은도시및주거환경정비사업은원래공공기관의역할 이라며 공공기관이적극개입해사업이투명해지면서울시내 109 m2 (33 평 ) 대아파트기준으로분양가를 1 억원이상내릴수있다고밝혔다. 오시장은 현행제도하에서이익을얻어온건설사등이반발하겠지만전쟁도불사한다는생각으로의지를갖고관철하겠다 고강조했다. 서울시는정비구역지정단계부터정비업체, 철거업체, 건설사등이개입하고시공사와조합의유착이종종발행하는현행재개발제도에문제가많다고보고있다. 시는 7 월에국토해양부와최종협의를거쳐재개발제도개설을위한구체적인계획을발표할예정이다. 이헌재기자 uni@donga.com
4. 조합설립추진위원회동의서 ( 조합설립동의서 ) 와인감증명서를가칭추진준비위원회 ( 조합설립 추진위원회 ) 에제출했는데철회할수는없나요? 철회가가능합니다. 인감도장으로날인한조합설립추진위원회동의서또는조합설립동의철회서에인감증명서를첨부하여우체국에서내용증명방식으로지방자치단체와추진위원회또는추진준비위원회로보내면철회가됩니다. 단, 추진위원회는승인신청전에, 조합설립동의철회서는추진위원회가조합설립을위한주민총회를개최한뒤조합설립인가신청전에먼저보내야합니다. 그래야조합설립동의철회가인정됩니다. 일부지방자치단체재개발담당자는도시정비법시행령제28조제1항제5호 추진위원회승인신청전또는조합설립의인가신청전에동의를철회하는자는토지등소유자의동의자수에서제외할것. 다만, 제26조제2항각호의사항의변경이없는경우에는조합설립의인가를위한동의자수에서이를제외하지아니한다 는조항을인용하여조합설립동의철회를받아들이지않고있는데, 왜만한재개발구역은도시정비법제26조제2항각호 7) 의사항의변경이있으며, 각지방자치단체담당자들에게변경내용에대한정보공개를요청해야합니다. 5. 정비업체가고용한 OS 요원들이집집마다방문하면서 헌집주면, 새집준다 고하던 데, 사실인가요? 거짓말에속으시면안됩니다. 헌집주면, 새집돈내고들어가야합니다. OS홍보요원들이 헌집주면, 새집준다 고하면서땅한평과아파트한평을 1대 1로맞바꿀수있다고주민들에게이야기하는것은현재개발방식에서가능하지않습니다. 재건축사업에서도시행하지않는 1대1 확정지분제방식을재개발사업에서한다는것은거짓말입니다. 우선건설업체들이절대로하지않으려고합니다. 왜냐하면건설사는조합설립인가후시공사로선정되면조합원들에게공사비를안정적, 그것도폭리를취하면서받을수있는데, 확정지분제방식으로할이유가없기때문입니다. 7) 도시정비법시행령제 26 조 ( 조합설립인가신청의방법등 ) 2 제 1 항에따른동의서에는다음각호의사항이포함되어야한다.< 신설 2008.12.17> 1. 건설되는건축물의설계의개요 2. 건축물의철거및신축에소요되는비용의개략적인금액 3. 제 2 호에따른비용의분담기준 4. 사업완료후소유권의귀속에관한사항 5. 조합정관 재개발 [ 뉴타운 ] 내재산지키기길라잡이 41
< 표 9> 도급제방식과지분제방식의비교 구분 도급제 변동지분제 지분제 고정지분제 장, 단점 1시공사에정해진건축비만지급하고결정권을재개발조합이가지며, 사업완료뒤개발이익이발생하면조합원의몫이됨 2사업지연, 건축규모축소, 금리급등, 특수토목비 ( 암반등 ), 미분양발생등의위험요소에대해조합원이부담 1시공사는일정한무상지분율을약속하고사업을맡아추진하면서, 추가이익은시공사가가져감 2발생할위험중미분양에따른위험외에는대부분조합원이위험을부담하게되어추가부담금이발생, 분쟁요소큼 1사업초기시공사는일정한무상지분을조합원에게약속하고사업을맡아추진하며, 개발이익을시공사가가져감 2장래발생되는모든위험을시공사가부담함. 조합원의추가부담없음 시공사선호도 시공사선호시공사선호시공사기피 6. 재개발 [ 뉴타운 ] 사업으로지어지는아파트에는누가들어가살수있나요? 서울시주거환경개선정책자문위원회의 주거환경개선정책종합점검및보완발전방안 (2009) 을보면재개발 ( 뉴타운 ) 사업완료후건설된아파트에입주하기위해요구되는가구별소득수 준은월 635 만원이충족돼야한다고했습니다. < 표 10> 정비사업후주택에입주하기위해요구되는소득수준 ( 추정 ) 주택가격자기자본대출월이자월요구소득수준 53,702 만원 20,000 만원 33,702 만원 196.0 만원 653.4 만원 * 주택가격 : 휘경 2, 답십리 12 등재개발사업평균분양가 * DTI 30%, 주택담보대출이자율 6.98% * 자료 : 서울시주거환경개선정책자문위원회 서울시주거환경개선정책자문위원회에따르면, 재개발 ( 뉴타운 ) 사업후주거부담능력격차가 심화된다는것입니다. 주택규모는 1.3 배증대하고, 주택가격은 1.4 배상승하며, 요구소득은 3 배 이상필요하여원주민의교체는불가피하다는것입니다. < 표 11> 재개발 [ 뉴타운 ] 사업후주민들의아파트입주대상여부 아파트입주가가능한주민 - 집이두채이상인주민 - 월소득 400 만원이상인주민 - 대지지분이넓은주민 (50 평이상 ) 등 아파트입주가힘든주민 - 집한채인주민 - 월소득이 400 만원이하인주민 - 대지지분이적은주민 (50 평이하 ) - 세입자에게돌려줘야할전세보증금이많은주민
7. 만약재개발 [ 뉴타운 ] 사업을추진하다사업이무산되면추진위원회와재개발조합에서사 용한운영경비는누가부담해야하나요? 재개발 ( 뉴타운 ) 사업을추진하다여러이유로사업이무산되면추진과정에서사용된비용의부담문제가발생합니다. 통상추진위원회가정비사업자를선정하고사업을추진하다사업이중도에무산된다면, 그동안사용한사업비용은무산된재개발 ( 뉴타운 ) 정비구역의추진위원장과임원그리고연대보증을선추진위원들이부담해야합니다. 그러나재개발조합이인가청으로부터인가를받고나면조합설립에동의했던동의하지않았던간에모든조합원들이비용을부담해야합니다. 왜냐하면추진위원회는조합설립인가신청전에조합설립을위한주민총회를개최하여재개발조합의임원선출과추진위원회에서사용된경비를조합에게승계시키는안건을통과시키기때문입니다. 보통추진위원회에서조합설립전까지사용되는경비가 10억이상을쓰고있습니다. 그렇기때문에추진위원회의위원장과임원그리고연대보증을선추진위원들은죽기를각오하고조합설립에맹목적일수밖에없습니다. 재개발조합을설립하지못하고추진위원회단계에서사업이무산되면그동안사용된경비를그들이모두물어내야하기때문입니다. 그러나재개발조합이설립되면추진위원회에서사용된비용을조합원모두에게승계, 즉떠넘길수있어일종의부채로부터자유로워지는것이지요. 사당동의모재개발구역은조합설립인가이후에재개발조합이해산하였는데, 추진위원회단계에서사용된비용과조합설립인가후사용된비용을시공사가조합원들에게가압류를신청한사례도있습니다. < 그림 4> 재개발사업무산후시공사가조합원에게가압류신청사례 재개발 [ 뉴타운 ] 내재산지키기길라잡이 43
8. 용적율더받으면추가분담금이내려가나요? 답십리 16 구역을대상으로역세권고밀개발의시물레이션을돌려봤는데용적율을상향하더라 도주민들에게이익이발생하지않았다는결과가나왔습니다. 오히려임대빼고지출감안하면 더손해라는결과라고분석되었습니다. ( 하우징헤럴드 09.3.11 자보도 ) < 역세권고밀개발실효성의문 > 답십리16구역 : 구역의약 56% 가 2차역세권에포함 - 상한용적률 : 300% - 적용용적률 : 259% ( 인동거리제한, 사선제한등건축법상규제 ) 임대빼고지출감안하면더손해 - 기존 236% 에서 259% 용적률적용으로 23% 용적률증가 - 23% 중일반분양과임대주택건설에각각 11.5% 사용 - 조합수익액 749억원, 지출 1,042억원 - 결국조합이 293억원정도손해 9. 임대아파트는주민들이기부채납하는걸로알고있는데사실인가요? 사실이아닙니다. 재개발 ( 뉴타운 ) 사업으로건설되는임대주택은서울의경우 SH 공사가조성 원가로재개발조합으로부터매입하는것입니다. 그리고임대주택의원가산정은재개발조합이 산출한금액을 SH 공사가매입계약상의계약가격으로사들이는것입니다. - 택지매입비 : 조성원가 - 건축비 : 표준건축비 또한 2009년 5월 27일공포된도시정비법제50조 ( 주택의공급등 ) 제3항에는 국토해양부장관, 시 도지사, 시장 군수또는주택공사등은조합이요청하는경우주택재개발사업의시행으로건설된임대주택을인수하여야한다. 이경우재개발임대주택의인수절차및방법, 인수가격등에대하여는대통령령으로정한다.< 시행일 2010.1.1> 고하여재개발임대주택의공공인수를의무화하였습니다. 또한동법제50조제7항에는 국토해양부장관, 시 도지사, 시장 군수또는주택공사등은정비구역에세입자와대통령령으로정하는면적이하의토지또는주택을소유한자의요청이있는경우에는제3항에따라인수한임대주택의일부를 토지임대부분양주택공급촉진을위한특별조치법 에따른토지임대부분양주택으로전환하여공급하여야한다.< 시행일 2010.1.1> 고하여보금자리주택으로전활공급할수있는조항이신설되었습니다.
10. 재개발 [ 뉴타운 ] 지역의주민인데, 제집의감정평가금액은얼마이며, 어떤방식으로평가 되고있는지궁금합니다. 재개발구역내개별토지및건축물등의종전자산은사업시행인가고시일가격시점으로시장, 구청장이추천하는 ' 부동산가격공시및감정평가에관한법률 ' 에의한감정평가업자 2인이상이평가한금액을산술평균하여산정합니다. 재개발사업의감정평가는물건의종류에따라평가방법이다르게적용됩니다. 다세대주택의감정평가는일반적으로거래사례비교법이라는방식으로, 단독주택등은토지와건축물을구분하여건물의구조및관리상태, 이용상황, 부대시설, 개보수의정도등현황을참작하여원가법을적용하여평가하는데, 거의활용되지는않고있습니다. 주로활용되는방식은표준지공시지가를기준으로하는감정평가방식인데, 단독주택등건축물이점유하고있는토지를포함한재개발구역내토지의경우인근표준지공시지가를기준으로평가하고있습니다. 재개발 ( 뉴타운 ) 구역내토지및건물에대한감정평가를할때, 인근표준지공시지가를기준으로실시하는이유는개발이익배제때문입니다. 현행법상공익사업인재개발 ( 뉴타운 ) 사업은정비구역으로지정되면부동산가격이상승한다는것을전제로하여, 정비구역지정에따른부동산가격의상승은정부의고유권한인구역지정에따라이루어진것으로판단하여개발이익이발생한것이라고보는것입니다. 따라서발생한개발이익을배제하고사업시행인가시점의인근지역의표준지공시지가를활용하여감정평가금액을산출하는것입니다. 단, 재건축사업은공익사업이아니므로개발이익의반영을위해당해정비구역내에서표준지를선정합니다. < 그림 5> 재개발 [ 뉴타운 ] 사업의표준지공시지가를활용한감정평가방식 재개발 [ 뉴타운 ] 내재산지키기길라잡이 45
11. 재개발조합이나구청등을상대로소송을하고있는주민인데, 소송에서이기는방법은 무엇인가요? 소송에서패소하는전형적인스타일의주민들 1 그변호사가판사선배로서전관예우를받아서이길수있다고생각하는주민 2 우리변호사는이분야전문가라서이겨줄거라생각하는주민 3 변호사가우리재판은이길거라는말에앵무새처럼되새김질하는주민 4 예전에이긴경험이있으니이번에도또이길수있을거라생각하는주민 5 재판만이기면된다고생각하는주민 6 소송비용으로돈을줬으니변호사가알아서해줄거라고생각하는주민 7 영화나드라마처럼변호사들이멋지게변론 ( 법정대리진술 ) 해줄라생각하는주민 8 우리는억울하고정당하며, 법정에서판사가상대측조합이나건설사를호통을치는것을봤으니이겼다고생각하는주민 소송에서이기는주민들 1 변호사전관예우를기대하지않고대법원홈페이지에서변론일정과상대방준비서면제출내역등을꼼꼼체크하고, 미팅에서변호사에게법정에서상대방의주장할사항과이에대응할것들을알려주고요구를하는주민 2 변호사가조합측사건을얼마나맡고있고, 승소한경우가어떤경우인지에대해그사건들의판결문들을구해보거나알아보고, 전문서적이나전문가들을만나우리변호사의사건진행이나변론서류를수시를보이고올바른방향으로나가는지를체크해보는주민 3 사건을어떤사유로이기겠다고하는지, 승소에대한변호사의복안이나현소송에서쟁점사항을부각시켜승소할수있는이유라든지를조목조목소송진행전에체크해주거나집어주는변호사를만나사건을의뢰하는주민 4 예전에승소했지만상대방이하자를치유하고그치유된하자에대해그문제점을어떻게대응해갈지를판단하여하자치유를못하게만들거나혹은그를무력화시키는방법을찾는주민 5 재판에서자금력과로비력을지닌건설사나대형로펌을상대해야하기때문에소송에서이기기힘들수있기때문에행정적인대응과현장에서주민들을통해주민투쟁을통해상대를약점을찾고, 언론및시민단체등과연대해조합이나건설사의무력화시키는방법을찾는주민 6 내가진행할사건의총변론비율대소송사건비의비율을계산해보고변호사가작성할서류의양등과변론시간등을고려해추가변론이나공판이있을경우승소비나사건진행비를더책정하거나혹은추가변론시직접변론서를작성하거나탄원서등을활용하는경우의주민 7 재판정에서직접변론시상대방의변명에대비해내가해야할말이나요점등을준비하고, 재판정에서도서류를꼼꼼히챙겨준비하는주민 8 판사가한말등을체크해보고그것에대비하고, 그말이진심인지등을구분하여대응하는주민
가옥주들재산상의손실예상돼... 보상대상세입자를둔가옥주들은세입자보상금을권리가액에서제외하기로... 2009. 5. 27 공포되어 2009. 11. 28부터시행되는도시정비법제48조제5항2호의개정으로가옥주들재산상의손실이예측된다. 개정된법의내용을보면 제1항제4호에따라조합원의종전의토지또는건축물의가격산정시조합원이둔세입자로인하여손실보상이필요한경우조합의정관으로정하는바에따라해당조합원이둔세입자에대한손실보상액을뺀나머지가격을종전의토지또는건축물의가격으로산정할수있다 고명시되어있다. 이는사업시행인가후개별조합원들의토지 건물에대한감정평가후권리가액산정시손실보상세입자에게지급될손실보상금을제외한다는것이다. 재개발 [ 뉴타운 ] 내재산지키기길라잡이 47
Section 05 재개발 [ 뉴타운 ] 주택세입자보상길라잡이
1. 왜, 재개발 [ 뉴타운 ] 지역세입자보상내용과절차등을주민들이알아야합니까? 뉴타운, 주택재개발등도시개발사업은토지나주택의수용을통해원주민들에게직접적인손실을입힐수있으며개발로인해거주민이생활터전을박탈당하고생계수단을잃을수있습니다. 특히, 세입자의경우, 개발이진행되면한순간에삶의터전, 생계의터전을잃지만아무런권리 ( 법으로보장된권리 ) 조차요구하지못하고이사비용정도를챙기고쫓겨나는경우가다반사입니다. 또한보상이나이주대책내용및일정을조합이나지자체측에서적극적으로홍보하지도않아세입자가임대주택신청을어디서하는지, 어떤보상제도가있는지잘알지못하는실정입니다. 이에개발로인해세입자들이보상없이쫓겨나지않을권리, 삶의공간, 생존의공간을타인에게강제로침해받지않을권리, 세입자뿐만아니라인간누구나최소한의주거공간을보장받을권리, 주거권이보장되어야합니다. 따라서상실할가능성이높은최소한의법적권리를보상받기위해서는뉴타운재개발지역세입자들이관련내용에대해숙지해야하는데, 관련내용에대한접근자체가어렵기때문에주거약자들에게상담을통해전달해주어야합니다. 보상방식 보상은보상방식에따라직접보상과간접보상으로구분됩니다. 직접보상은토지, 건축물등물건, 권리, 영업손실등개발사업으로인한손실에대한보상을의미하며 ( 영업손실에대한보상 : 공익사업으로인해영업을폐지하거나휴업함에따른영업손실에대하여영업이익과시설의이전비용등을참작하여보상함 ) 간접보상은주택공급, 택지공급, 이주정착금지급등이주대책대상자에대한이주대책수립과주거이전비지급과같이주거용건물거주자가새로운주거지로이주하는데필요한비용에대한보상입니다. 2. 철거세입자는임대아파트입주신청을해도주거이전비를받을수있나요? 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 ( 이하 토지보상법시행규칙 이라한다 ) 이개정전에는임대주택입주권 ( 재개발임대아파트입주를의미 ) 을선택하는공익사업지구내주택세입자는주거이전비를받지못했습니다. 그러나 2007년 4월 토지보상법시행규칙 이개정되어임대주택입주권을선택하는공익사업지구내주택세입자도주거이전비 (4 개월분 ) 를받을수있게되었습니다. 재개발 ( 뉴타운 ) 지역세입자가임대아파트입주신청권과주거이전비 ( 동산이전비포함 ) 모두를받을수있도록법이바뀌었습니다.(2007년4월12일토지보상법시행규칙제54조제2항개정 ) 즉, 2007.4.12이후사업시행인가가승인된구역의세입자는임대아파트를신청해도주거이전비를받을수있습니다. 그러나재개발조합은사업비를덜쓰기위해여전히둘중하나만선택하도록강요하고있습니다. 재개발 [ 뉴타운 ] 주택세입자보상길라잡이 51
< 표 12> 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 개정전 제 54 조 ( 주거이전비의보상 ) 2 공익사업의시행으로인하여이주하게되는주거용건축물의세입자로서사업인정고시일등당시또는공익사업을위한관계법령에의한고시등이있은당시당해공익사업시행지구안에서 3 월이상거주한자에대하여는가구원수에따라 3 월분의주거이전비를보상하여야한다. 다만, 다른법령에의하여주택입주권을받았거나무허가건축물등에입주한세입자에대하여는그러하지아니하다. 개정후 제 54 조 ( 주거이전비의보상 ) 2 공익사업의시행으로인하여이주하게되는주거용건축물의세입자로서사업인정고시일등당시또는공익사업을위한관계법령에의한고시등이있은당시당해공익사업시행지구안에서 3 월이상거주한자에대하여는가구원수에따라 4 개월분의주거이전비를보상하여야한다. 다만, 무허가건축물등에입주한세입자로서사업인정고시일등당시또는공익사업을위한관계법령에의한고시등이있은당시그공익사업지구안에서 1 년이상거주한세입자에대하여는본문에따라주거이전비를보상하여야한다. < 개정 2007.4.12> 그리고재개발정비구역안에있는쪽방, 고시원, 여관등거주자도주거이전비 ( 이사비포함 ) 를받을수있습니다. 철거세입자여부확인은주거이전비자격규정과동일합니다. 즉, 구역지정공람공고일 3월전부터주민등록을전입하고실제로거주하고있으면자격을취득할수있습니다. 그러나쪽방, 고시원, 여관등의특성상주민등록전입신고를안하고사는경우가많아주민등록전입신고를하지않은철거세입자들은실거주를증명하는소정의서류를재개발조합에제출해야합니다.[ 거주증명서 ( 쪽방, 여관, 고시원사장과해당건물소재지의통장, 이웃주민의날인을한각1통씩 ) 와공과금영수증, 자녀학교취학기록등 ] 하지만재개발조합은이를인정하려들지않고있습니다. 재개발조합입장에서는철거세입자주거대책비를최대한아끼려고들기때문입니다. 하지만영등포구청이진행했던공익사업구역의쪽방거주자들이영등포구청을상대로 주거이전비지급거절처분무효확인 소송에이겨주거이전비를받아낸사례가있습니다. 3. 임대주택입주자격과보증금및월차임은어떻게되는지요? 재개발 ( 뉴타운 ) 사업의임대주택공급대상은 도시및주거환경정비조례 제32조제1항1호의규정에의거당해정비구역 ( 뉴타운및주택재개발구역 ) 에거주하는세입자로서세대별주민등록표에등재된날을기준으로도시정비법시행령제11조의규정에의한정비구역의지정을위한공람공고일 3월이전부터사업시행인가로인하여이주하는날까지계속하여거주하고있는무주택세대주이어야합니다. 2007년이후에지어진재개발임대아파트는주거약자들의경제력에비해결코저렴하다고볼수없습니다. 임대보증금이 2천만원을넘어섰고, 월임대료도 20만원이상을지불해야합니다. 차상위계층이하의재개발 ( 뉴타운 ) 철거민들로서는엄두를쉽게낼수없습니다. 52 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
< 표 13> 재개발임대주택임대보증금, 임대료현황 (2006 ~ 2008) 연번 지구 분양면적 건설호수 입주개시일보증금월임대료월관리비 전세전환가 1 본동 SHville 44 176 06-11-08 17,820,000 182,400 56,580 40,860,000 2 미아 SHville 44 57 07-09-20 21,610,000 213,800 42,680 48,610,000 3 길음 SHville 46 90 07-12-03 21,280,000 234,800 58,680 50,930,000 4 신림 SHville 46 150 07-12-18 18,520,000 187,000 65,100 42,140,000 5 황학롯데캐슬 54 336 08-04-30 20,800,000 231,900 38,070 50,090,000 * 자료 : SH 공사 SH공사내부자료에따르면 2005년재개발임대아파트의임대료를보면, 시장임대료대비비율이 50.51% 를넘어섰다는통계자료가있습니다. 또한 2008년현재시장임대료대비비율이 2005년보다더높아졌습니다. 이뿐만이아니라요즘지어지는재개발공공임대주택은건립세대수가현저히적기때문에관리비의상승을입주자들이고스란히부담해야합니다. 그래도재개발 [ 뉴타운 ] 지역철거민 ( 주택세입자 ) 들은임대아파트를포기하면안됩니다. 민간임대시장의시세보다재개발임대아파트의임대보증금이아직은저렴하기때문입니다. 일반주택방한칸에월세가 30만원정도인데, 그해비해재개발임대아파트보증금 2천만원에월세가약 15~25만원은저렴하다. 또한전세전환이가능하며전세전환시대출도가능합니다. 100% 전세전환이어려운경우보증금을증액하여월세를낮출수도있습니다. 더불어임대아파트입주시임대보증금에따라융자를받을수있습니다.( 단, 신용불량자는불가능 ) 대출한도 : 700만원 ( 연리 2%) 대출기간 : 7년간상환방법 : 원금 + 이자균등상환 임대아파트보증금약2000만원 - 대출금약700만원 = 약1300만원만있으면입주가능 (4인가족의경우이주비로충분히가능 ) 재개발임대주택에대한상담을하다보면, 다수의주택세입자들이임대아파트가좁다고기피하는경향이있습니다. 사실임대아파트면적은전용면적 30m2 ~33m2 (10평) 정도로아주넓은것은아닙니다. 가족수가많은경우는임대아파트선택은바람직하지않을수도있습니다. 그러나 4인가족을기준으로자녀의성별이같거나, 성별이다른어린자녀를가진가구라면생활하는데큰불편은없으리라생각됩니다. 더구나최근에건설되는국민임대주택이나재개발임대아파트는기존의임대아파트보다공급면적 ( 평형 ) 이넓은아파트도있다. 단, 임대보증금과임대료가상대적으로비쌉니다. 더구나뉴타운, 재개발이되어철거민의자격으로입주를하게된다면, 50년동안거주할 재개발 [ 뉴타운 ] 주택세입자보상길라잡이 53
수있는자격이생깁니다 ( 철거민특별공급 ). 재개발임대아파트에입주하게되면 2 년에한번씩 집주인눈치를보며이사해야하는부담에서자유로울수있습니다. 4. 주거이전비지급금액이확정되는시기는언제인지알고싶어요? 주거이전비는 토지보상법시행규칙 제54조제2항에공익사업의시행으로인하여이주하게되는주거용건축물의세입자로서사업인정고시일등당시또는공익사업을위한관계법령에의한고시등이있은당시당해공익사업시행지구안에서 3월이상거주한자에대하여는가구원수에따라 4월분의주거이전비를보상토록규정하고있습니다. 주거이전비기준금액확정시기는사업시행인가승인시점의가계조사통계의도시근로자가구의가구원수별월평균가계지출비를기준으로산정된금액으로지급합니다.( 예를들어 A정비구역의사업시행인가가 2006년 5월에승인이났다면아래표 2006년주거이전비기준 2/4분기금액으로주거이전비가확정 ) 가옥주는 2개월분이며, 세입자는 4개월분으로지급합니다. < 표 14> 가구원수별주거이전비기준금액 가구원수별 2008년 1/4 2008년 2/4 2008년 3/4 1인 8,882,963 6,948,271 7,010,279 2인 10,069,012 8,792,556 8,734,780 3인 11,928,532 11,103,868 12,196,176 4인 14,391,676 13,140,508 13,843,660 5인 14,674,224 13,264,768 14,616,956 6인이상 14,813,208 16,169,696 15,632,784 5. 주거이전비자격취득자에대한논란이있다던데, 무슨내용인가요? 현행재개발 [ 뉴타운 ] 사업지구내철거세입자의경우보상대상으로지정되기위해서는지구지정공람공고일 3개월전부터관리처분때까지계속거주해야합니다. 이래야재개발임대아파트입주권과주거이전비를둘다취득할수있는것입니다. 임대아파트입주권을포기하고주거이전비만을받기위해서도지구지정공람공고일 3개월전부터거주해야합니다. 보상대상철거세입자에대한자격규정또한대부분의구청과재개발조합에서는 정비구역지정공람 3월이전 부터계속거주한세입자로밝히고있으며, 국토해양부질의회신도그러합니다. 일반적으로 3년 6개월내지 5년동안뉴타운재개발사업구역내에서계속거주해야보상자격을취득및유지하는것입니다. 54 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
그러나상당수의주택소유자들 ( 재개발조합측 ) 이사업시행인가내지관리처분전에임대차계약연장을거부함으로써철거세입자에대한주거대책비용을축소하려는사례가수많은뉴타운재개발사업지역내에서발생하고있습니다. 현행임대차보호법은최초계약일부터 2년까지만임대차보호를받을수있기때문에현행법의틈새를악용하는것입니다. 이에대한예방책으로는주택임대차보호법의개정을통해법정임대기간을늘리거나 (2년에서 4년내지는 6년 ), 도시정비법에세입자의계약갱신청구권조항을삽입하는것입니다. 또다른방법으로는도시정비법제40조제2항에근거하여주거이전비의취득자격시점을구역지정공람공고일 3개월전부터거주해야하는규정에서 사업시행인가 3월개이전부터거주하는것으로규정하면상당수의주택세입자들이주거이전비취득의혜택을받을수있습니다. 그러나국토해양부는주거이전비자격취득기준일을 구역지정공람공고일 3월전 으로명분화하기위해도시정비법시행령과시행규칙을개정하여합니다. 국토해양부는주거이전비자격취득기준일개정의이유를 주거이전비지급을위한기준시점을정비계획수립을위한공람공공일로명시하여혼란을방지하고, 위장세입자등록등도덕적해이방지 라고밝히고있지만, 이는현실을왜곡하고있는것입니다. 정비구역지정공람공고일과사업시행인가사이에는평균적으로 3년이상의시간이소모되고, 이후관리처분인가에서이주까지는거의 4~5년정도의시간이걸리게됩니다. 따라서구역지정공람공고일에서사업시행인가일사이에전입한세입자는실제재개발이될지안될지도모르는불투명상황에처합니다. 특히지방의경우. 기본계획지정이나정비구역지정후미분양등으로사업장기화가심각한수준이므로세입자가언제개발이시작될지안다는것은쉬운일이아닙니다. 또한가지문제가있습니다. 5월 27일공포 (11월 28일시행 ) 된도정법을보면법제48조 ( 관리처분계획의인가등 ) 제5항2호의개정에의해세입자가사실상주거이전비는받지못하게되었습니다. 쉽게말씀드리면세입자에게주거이전비를주게되면, 그금액만큼조합원재산의감정평가액을공제한다는것입니다. 이법이시행되는순간부터, 조합원들은 100이면 100 모두종전자산에대한감정평가가착수되기이전에세입자를내보내려하게될것입니다. 그래야자신의감정가액을온전히받을수있기때문이죠. 이조항이시행되면조합과세입자간의갈등을조합원개인과세입자간의산발적인싸움으로분산시켜내면서, 사업시행인가이전에주거이전비및임대주택대상자인세입자를모두몰아내는일이벌어질것입니다. 6. 주거이전비는이주시기 ( 관리처분인가이후 ) 까지계속거주하지않아도받을수있는지 요? 받을수있습니다. 대부분의조합에서는주거이전비를정비구역지정공람 3월이전부터거주한철거세입자에한해준다고취득자격조건을강화하면서, 한술더떠서관리처분인가후이주할때까지계속거주한경우에한하여받을수있다며세입자들을압박하고있습니다. 그러나주거이전비는임대아파트입주신청자격과달리계속거주해야한다는조항은어떤법령에 재개발 [ 뉴타운 ] 주택세입자보상길라잡이 55
도없습니다. 따라서일단자격요건이되면이후계속거주하지않아도주거이전비를청구할수있습니다. 그러나조합은이를인정하지않으려할것입니다. 따라서가급적이면사업시행인가이후까지계속거주하는것이좋으며 ( 임대아파트입주신청자격취득요건을충족하기위해 ), 피치못할사정으로이사하게되면조합이지급을거부하더라도법적으로청구가가능하니세입자의권리를포기하지말아야합니다. 재개발 ( 뉴타운 ) 사업시행절차를보면재개발조합이사업시행인가를신청할때에세입자의임대주택입주권과주거이전비신청대상이확정됩니다. 재개발조합이구청에제출할사업시행계획서에세입자의주거대책및임대계획이확정되어있어야하기때문이죠. 그러므로엄밀하게말하면주거이전비는물론임대아파트입주대상자도사업시행인가이후에는확정되는것이기때문에사업시행인가를받은뉴타운재개발사업구역내철거세입자는관리처분인가이후까지거주할필요는없습니다. 이에대해서는대법원 2006.4.27일자선고. 사건번호 2006두2435 판결 주거이전비및이사비지급청구 에분명히명시되어있습니다. 7. 철거세입자는임대아파트입주권과주거이전비이외의주거안정대책을재개발조합과 행정기관에요구할수없을까요? 도시정비법제35조 ( 순환정비방식의정비사업 ) 와제36조 ( 임시수용시설의설치등 ) 를근거로순환정비방식의재개발과임시주택 ( 가이주단지 ) 설치를재개발조합과행정청 ( 구청과서울시 ) 에요구할수있고, 요구해야합니다. 재개발 ( 뉴타운 ) 지역은서울과수도권곳곳에분포하고있기때문에주변집값은물론전 월세가격이하늘높은줄모르고올라가고있습니다. 따라서재개발 ( 뉴타운 ) 지역의세입자들은전 월세부담에서자유로울수없습니다. 따라서재개발 ( 뉴타운 ) 지역세입자들은기본권인주거권확보를위해서순환식개발과가이주단지 ( 임시주택 ) 설치를당당하게요구해야합니다. 8. 주거이전비는외국인도받을수있는지요? 출입국관리법 제31조및제36조는 90일을초과하여국내에체류하는외국인은외국인등록을하여야하고, 등록외국인이체류지를변경한때에는새로운체류지에전입신고를하여야한다고규정하고있으며, 주민등록법 시행령제6조는 외국인은주민등록에관한신고대신에출입국관리법에의한외국인등록을하면된다 는내용을규정하고있으므로주택임대차보호법의대항요건인주민등록을갖추었다고볼수있습니다. 따라서주택임대차보호법의보호를받을수있으며, 이에근거해출입국사무소에거소신고가되어있고, 주거이전비자격취득기준일부터거주하고있다면외국인도주거이전비를받을수있습니다. 56 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
또한외국국적을취득한재외동포의경우에는주택을임차하여인도받아거주하면서 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 에의한국내거소신고를임차주택소재지지번으로하였다면주택임대차보호법에의한보호를받을수있습니다. 이에근거해외국국적을취득한재외동포의경우에도주거이전비자격취득기준일부터거주하고있다면외국인도주거이전비를받을수있습니다. 9. 임대아파트입주권신청과주거이전비지급거주요건을충족하는철거세입자가구역지 정공람공고일이후같은뉴타운지역에서이사하는경우임대아파트입주권과주거이전비 를받을수있습니까? 임대아파트입주권과주거이전비지급거주요건자격을상실하지않습니다. 그러나주의할점은같은뉴타운지역이라하더라도동일정비구역이아닌타정비구역으로이사가면임대아파트입주권과주거이전비둘다자격을상실합니다. 예를들어장위뉴타운 1구역에서동일정비사업지구인 1구역으로이사하는경우에만임대아파트입주권과주거이전비를보상받을수있습니다. 그러나장위뉴타운 1구역에서장위뉴타운 2구역으로이사하는경우둘다보상받지못합니다. 마찬가지로동일재개발구역내에서이사를하면임대아파트와주거이전비지급거주요건자격을상실하지않지만같은구 ( 區 ), 혹은같은동 ( 洞 ) 이라도재개발구역이다른곳으로이주시에는이주한곳의구역지정공람공고일의시점에의해자격요건이상실됩니다. 그러나집주인이임대차계약을연장하지않아어쩔수없이다른곳으로이주를했는데, 우연하게도이주후구역지정을위한주민공람을진행했다면임대아파트입주권과주거이전비지급거주요건을다시확보하게됩니다. 10. 주거이전비와별도로이사비를받을수있다는데사실입니까? 사실입니다. 토지보상법시행규칙제55조제1항에따라해당사업구역내모든주거세입자는동산의이전비 ( 이하이사비 ) 를받을수있습니다. 이사비의산정방법은아래표와같으며, 주택의평형에따라 30만원에서 100만원사이로책정됩니다. 하지만재개발조합은이사비를관례적으로지급하지않으니, 꼭청구하여받아내야합니다. 법령상이사비지급과관련한자격요건에대해정확한규정은없습니다. 따라서관리처분이후이사시이사비를확실하게주장해야합니다. 그러나같은정비사업지구 ( 재개발사업구역 ) 내에서이사하는경우에는이사비를청구할수없습니다. 예를들어 A구역이라고하는정비사업지구 ( 재개발상업구역 ) 에서동일정비사업지구인 A구역으로이사하는경우이사비청구는불가합니다. 재개발 [ 뉴타운 ] 주택세입자보상길라잡이 57
< 표 15> 동산이전비 ( 이사비, 2007 년 3/4 분기기준 ) 주택평형 33 m2미만 33 m2 ~49.5 m2미만 49.5 m2 ~66 m2미만 66 m2 ~99 m2미만 99 m2이상 금액 316,600 원 502,510 원 628,140 원 753,760 원 1,005,020 원 < 표 16> 동산이전비산정방식 ( 토지보상법시행규칙제 55 조제 2 항관련 ) 주택건평기준 노임 차량운임 이사비 포장비 비고 1. 33m2미만 3인분 1대분 ( 노임 + 차량운임 ) 0.15 1. 노임은통계법제3조제4호의규정에의한통계작성기관이동법제8조의규정에의한승인을얻어작성 공표한공사부문보통인 2. 33m2 ~49.5m2미만 4인분 2대분 ( 노임 + 차량운임 ) 0.15 부의노임을기준으로한다. 2. 차량운임은최대적재량이 5톤인화물자동차의 1일 8시간운임을 기준으로한다. 3. 49.5m2 ~66m2미만 5인분 2.5대분 ( 노임 + 차량운임 ) 0.15 3. 한주택에서여러세대가거주하는경우주택건평기준은세대별 4. 66m2 ~99m2미만 6인분 3대분 ( 노임 + 차량운임 ) 0.15 점유면적에따라각세대별로계산 적용한다. 5. 99 m2이상 8 인분 4 대분 ( 노임 + 차량운임 ) 0.15 11. 임대아파트입주및주거이전비지급자격기준정리 < 표 17> 임대아파트입주및주거이전비자격기준 분류 임대아파트 주거이전비 허가건축물 공람공고3개월전-사업시행인가후 ( 이사시점 ) ( 자격확정일사업시행인가일 ) - 국토해양부 : 공람공고 3 개월전 - 관리처분후이주시까지 ( 구역지정공람공고일 3 월전으로시행령개정예고 ) - 서울행정법원판결 : 사업시행인가 3 개월전 - 사업시행인가이후이주시까지 자격기준 거주기간 무허가건축물 82 년 4 월 8 일이전발생건축물에공람공고 3 개월전 - 사업시행인가후 ( 이사시점 ) 토지보상법시행규칙제54 조제2항의의거하여 89년 1월24일이전발생인겨우사업인정고시일 1년전부터거주해야지급대상이됨 실거주요건 주민등록등재 + 실거주 실거주만으로가능 ( 입주의무 ) * 주거이전비취득자격요건에대해서는논란이있음. * 무허가건축물은무허가건축물대장이있으며, 건축물대장에표시되어야합니다. 주택소유여부 무주택가구만가능 ( 구역외에서도소유하고있으면불가 ) 구역내무주택이면가능 ( 구역외소유자는가능 ) 단독세대주해당여부 공람공고 3개월전현재만30세이거나소득세납부하면가능 나이, 소득세납부여부와무관하게가능 58 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
Section 06 재개발 [ 뉴타운 ] 상가세입자보상길라잡이
1. 토지보상법에의한보상절차는어떻게되나요? < 그림 6> 재개발 [ 뉴타운 ] 보상절차도 공익사업계획결정 사업인정 토지. 물건조서작성 보상계획의공고. 열람 수용재결화해 임의협의 사업시행 보상액산정 보상협의회 ( 필요시 ) 이의재결또는소송 협의 불성립 성립 보상계약체결 토지, 물건조서의작성 ( 법제14조 ) 사업인정 ( 사업시행인가 ) 전에토지, 물건조서작성한후소유자및관계인의서명날인을받아야합니다. 여기서관계인은세입자를포함합니다. 주택세입자와달리상가세입자는주거이전비와같은법으로정해진금액이확정되지않기때문에시행자와보상협의를꼭해야합니다. 보상계획의공고, 열람 ( 법제 15 조 ) 전국일간지에공고하고 14 일이상일반인에게열람하여야합니다. 보상협의회구성 ( 법제82조, 령제44조의2 제2항 ) 보상계획열람후 30일이내에구청장의판단에의해 보상협의회 를구성할수있습니다. 보상협의회위원 8~16인내외이고이중 1/3이상은소유자및관계인을포함시켜야합니다. 보상협의회의협의내용은다음과같습니다. 1 보상액평가를위한사전의견수렴에관한사항 2 잔여지의범위및이주대책의수립에관한사항 3 당해사업지역내공공시설의이전등에관한사항 4 토지소유자또는관계인등이요구하는사항중구청장이인정하는사항 5 그밖에구청장이부의하는사항 재개발 [ 뉴타운 ] 상가세입자보상길라잡이 61
일반적으로보상협의회는구청장의판단에의해설치할수도있고설치안할수도있습니 다. 그러나정비구역지구의면적이 10 만m2이상이고토지등소유자가 50 인이상인곳은의무적으 로설치해야합니다. 뉴타운지역은따라서의무적으로보상협의회를구성해야합니다. 협의 ( 법제16조, 령제8조 ) 사업시행자 ( 뉴타운및주택재개발지역은일반적으로재개발조합이사업시행자임 ) 는국토해양부령이정하는보상협의요청서에협의기간, 장소, 방법, 보상시기, 방법, 절차및금액, 구비서류를기재하여통지하여야하며, 구청의게시판에 14일간게시합니다. 협의기간은 30일이상으로하여야합니다. 협의가성립되지아니한경우에는국토해양부령이정하는협의경위서에당사자의구체적인주장내용등을기재하여토지소유자및관계인의서명또는날인을받아야합니다. 재결 ( 법제30조 ) 보상협의가성립되지않으면토지소유자및관계인은사업시행자에게재결의신청을청구할수있습니다. 사업시행자는그청구가있은날부터 60일이내에관할토지수용위원회에재결을신청하여야합니다. 토지수용위원회에의한화해조서의작성또는재결에대해이의신청이나행정소송을할수있습니다. 2. 상가세입자는재개발 [ 뉴타운 ] 사업으로이주할때어떤보상을받을수있나요? 영업손실보상 ( 시설이전비, 광고비, 시설비용포함하여간정평가사가감정 ) 을받을수있습니다. 휴업기간 ( 통산3개월 ) 또는폐업 (2년) 에따른영업손실액과시설이전비등의평가금액으로보상을받을수있습니다.(89년 1월 25일이후건축된무허가건물에서영업하러온자는제외 ) 영업손실보상을받으려면사업인정고시일 ( 구역지정을위한공람공고일 ) 3개월이전부터영업을해오던상가세입자로서소득증명이있는경우소득증명서로, 소득증명이없는경우동업종의평균2년소득평가에의해받게됩니다.( 사업자등록증과상가임대차계약서중하나만있어도영업손실보상이가능합니다.) 사업인정고시일이후에이사왔으나보상의대상인경우는다음과같습니다. 예를들어 A라는사람이사업인정고시일이전에세탁소를운영하고있었는데, B가그세탁소를사업장의규모, 영업의형태를그대로인수하여사업자명만바뀌었고그시기가사업인정고시일이후라면 B의세탁소도보상의대상이됩니다. 그러나세탁소를음식점같은것으로업종자체를변경하였을경우물론대상이되지않습니다.( 영업손실평가지침 4조및건교부질의회신참조 ) 62 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
영업손실평가지침제 4 조의 2[ 영업손실의평가대상 ] 제 1 항제 1 조 1. 법제 15 조제 1 항본문의규정에의한보상계획공고또는법제 22 조의규정에의한사업인정의고시가있는날 ( 이하이조에서 사업인정고시일등 이라한다 ) 전부부터적법한장소 ( 무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그밖에다른법령에서물건을쌓아놓는행위가금지되는장소가아닌곳을말한다 ) 에서인적 물적시설을갖추고계속적으로행하고있는영업 ( 사업인정고시인등이후에제 3 자가사업인정고시일등전부터계속적으로행한영업을적법하게승계한경우를포함한다 ). 다만, 무허가건축물등에서임차인이영업하는경우에는그임차인이사업인정고시일등 1 년이전부터 [ 부가가치세법 ] 제 5 조에따른사업자등록을하고행하고있는영업을말한다.< 개정 2007. 5. 29> 토지보상법시행규칙제47조 ( 영업의휴업등에대한손실의평가 ) 1공익사업의시행으로인하여영업장소를이전하여야하는경우의영업손실은휴업기간에해당하는영업이익에다음각호의비용을합한금액으로평가한다. 1. 휴업기간중의영업용자산에대한감가상각비 유지관리비와휴업기간중에도정상적으로근무하여야하는최소인원에대한인건비등고정적비용 2. 영업시설 원재료 제품및상품의이전에소요되는비용및그이전에따른감손상당액 3. 이전광고비및개업비등영업장소를이전함으로인하여소요되는부대비용 2제1항의규정에의한휴업기간은 3월이내로한다. 다만, 다음각호의 1에해당하는경우에는실제휴업기간으로하되, 그휴업기간은 2년을초과할수없다. 1. 당해공익사업을위한영업의금지또는제한으로인하여 3월이상의기간동안영업을할수없는경우 2. 영업시설의규모가크거나이전에고도의정밀성을요구하는등당해영업의고유한특수성으로인하여 3 월이내에다른장소로이전하는것이어렵다고객관적으로인정되는경우 3공익사업에영업시설의일부가편입됨으로인하여잔여시설에그시설을새로이설치하거나잔여시설을보수하지아니하고는당해영업을계속할수없는경우의영업손실은그시설의설치등에소요되는기간의영업이익에그시설의설치등에통상소요되는비용을더한금액으로평가한다. 이경우보상액은제1항의규정에의한평가액을초과하지못한다. 4영업을휴업하지아니하고임시영업소를설치하여영업을계속하는경우의영업손실은임시영업소의설치비용으로평가한다. 이경우보상액은제1항의규정에의한평가액을초과하지못한다. 5제46조제3항의규정은이조의규정에의한영업이익의평가에관하여이를준용한다. 3. 무허가영업자도영업손실보상을받을수있나요? 무허가영업자는휴업보상액범위에서가구원수에따라 3월분의주거이전비를지급 (89년 1월 25일이후건축된건물에서영업하는무허가영업자 ) 받을수있습니다. 그러나무허가영업자, 특히노점상들은감정평가에서누락되는경우가대부분이라현실적으로는보상을받지못하는경우가다반사입니다. 그래서상가세입자들은자체적으로주민조직을결성하여재개발조합으로부터정당한보상을받아내야합니다. 재개발 [ 뉴타운 ] 상가세입자보상길라잡이 63
4. 사업자등록증없이집에서가내수공업을하는경우영업보상대상이되는지요? 주거이전비에해당하는금액을보상받습니다. 토지보상법시행규칙제 52 조 ( 허가등을받지아 니한영업의손실보상에관한특례 ) 에따라주거이전비에해당하는금액을보상받습니다. 그러 나영업의휴업에따른보상금액을초과하지아니한금액으로보상됩니다. 토지보상법제 52 조 ( 허가등을받지아니한영업의손실보상에관한특례 ) 사업인정고시일등전부터허가등을받아야행할수있는영업을허가등이없이행하여온자가공익사업의시행으로인하여제 45 조제 1 호본문에따른적법한장소에서영업을계속할수없게된경우에는제 45 조제 2 호에불구하고 통계법 제 3 조제 3 호에따른통계작성기관이조사 발표하는가계조사통계의도시근로자가구월평균가계지출비를기준으로산정한 3 인가구 3 개월분가계지출비에해당하는금액을영업손실에대한보상금으로지급하되, 제 47 조제 1 항제 2 호에따른영업시설 원재료 제품및상품의이전에소요되는비용및그이전에따른감손상당액 ( 이하이조에서 " 영업시설등의이전비용 " 이라한다 ) 은별도로보상한다. 다만, 본인또는생계를같이하는동일세대안의직계존속 비속및배우자가해당공익사업으로다른영업에대한보상을받은경우에는영업시설등의이전비용만을보상하여야한다.< 개정 2008.4.18> 5. 비영리사업자도영업손실보상을받을수있나요? 아닙니다. 사업자등록증상비영리법인이라고적혀있는사업자는영업보상의대상에서제외됩니다.( 토지및건물을소유한경우관계법령에의해토지수용에대한보상절차에따라보상을받게되나, 임차를한경우에는사업시행자인재개발조합이선심을써주지않는한아무런법적보상도없음 ) 대표적인영업종류로서는교회, 사찰, NGO단체등이있습니다. 특이하게인적서비스업인부동산중개업, 사업장이사무실밖에있는건축업등도영업손실보상의대상에서제외됩니다. 그러나유치원이나어린이집같이비영리를목적으로설립된경우에도일정한영리행위를할수있도록규정되어있는비영리기관은영업보상대상에해당됩니다. 6. 교회, 사찰등의경우에는보상지침이따로정해져있나요? 토지보상법에는종교시설과건축물에대한별도의보상규정은없습니다. 때문에종교관련건축물의보상기준은이전에필요한비용으로보상하되, 건축물등의이전이어렵거나그이전으로인하여건축물등을종래의목적대로사용할수없게된경우와건축물등의이전비가그물건의가격을넘는경우에는당해물건가격으로보상합니다. 또한종교건축물과별도로사용하고있거나설치된물건 ( 사택등 ) 에대하여는이전비를평가하여보상합니다. 그러나 토지보상평가지침 를보면종교용지의평가지침이있습니다. 토지보상평가지침제44 조 ( 종교용지등의평가 ) 제2항에의하면일반적인토지와동일하나종교용지의조성에소요되는비용을고려한가격으로평가할수있다는내용이담겨있습니다. 하지만한국감정평가업협 64 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
회가제정한토지보상평가지침의법적성질은한구감정업평가협회의내부기준에불과하여일 반국민이나법원에귀속하는것이아니라는법원의판례가있습니다. 판례의핵심내용은 수용 보상금산정시한국감정평가업협회가제정한토지보상평가지침에따른산식에의하여보상가격 을산출하고있으나, 이러한산출방식은표준지공시지가를기준으로감정평가하도록정한관련 법령에위반되어위법하다는판결 입니다. 토지보상평가지침제 44 조 ( 종교용지등의평가 ) 1 종교용지또는사적지 ( 이하이조에서는 종교용지등 이라한다 ) 에대한평가는제 43 조의구정을준용하되, 관계법령의규정에의하여용도적제한이나거래제한등이있는경우에는이를개별요인의비교시에고려한다. 다만, 그제한이당해공익사업의시행을직접목적으로한개별적인계획제한에해당되는경우에는그러지아니하다.< 개정 2003. 2. 14> 2 종교용지등을인군지역에있는표준적인이용상황의표준지공시지가를기준으로평가하는경우에있어서그종교용지등이농경지대또는임야지대등에소재하여당해토지의가격이인근지역에있는표준적인이용상황의토지가격에비하여일반적으로높게형성되는것으로인정되는경우에는조성전초지의적정가격에그종교용지등의조성에통상소요되는비용 ( 공작물등시설물의가격상당액을제외한다. 이하이조에서같다 ) 등을고려한가격으로평가할수있다. 이경우에는종교용지등으로조성되기전의토지와유사한이용상황의표준지공시지가를기준으로평가하되, 종교용지등으로조성하는데통상소요되는비용및성숙도등을개별요인의비교시에고려한다.< 신설 2003. 2. 14> 7. 폐업보상의업종과내용은어떤것이있습니까? 뉴타운재개발에의해영업을유지하지못하고폐업하게되는경우폐업보상은 2 년간의영업 이익 ( 개인영업인경우에는소득을말한다. 이하같다 ) 에영업용고정자산 원재료 제품및상 품등의매각손실액을더한금액으로평하여보상합니다. 그러나뉴타운재개발사업이시행되는지역이아니면안되는사업에한하여보상합니다.( 예, 도축장 하수처리장 쓰레기소각장등 ) 토지보상법시행규칙제 46 조 ( 영업의폐지에대한손실의평가 ) 1 공익사업의시행으로인하여영업을폐지하는경우의영업손실은 2 년간의영업이익 ( 개인영업인경우에는소득을말한다. 이하같다 ) 에영업용고정자산 원재료 제품및상품등의매각손실액을더한금액으로평가한다. 2 제 1 항의규정에의한영업의폐지는다음각호의 1 에해당하는경우로한다. 1. 영업장소또는배후지 ( 당해영업의고객이소재하는지역을말한다. 이하같다 ) 의특수성으로인하여당해영업소가소재하고있는시 군 구또는인접하고있는시 군 구의지역안의다른장소에이전하여서는당해영업을할수없는경우 2. 당해영업소가소재하고있는시 군 구또는인접하고있는시 군 구의지역안의다른장소에서는당해영업의허가등을받을수없는경우 3. 도축장등악취등이심하여인근주민에게혐오감을주는영업시설로서당해영업소가소재하고있는시 군 구또는인접하고있는시 군 구의지역안의다른장소로이전하는것이현저히곤란하다고시장 군수또는구청장 ( 자치구의구청장을말한다 ) 이인정하는경우 3 제 1 항의규정에의한영업이익은당해영업의최근 3 년간 ( 특별한사정으로인하여정상적인영업이이루어지지아니한연도를제외한다 ) 의평균영업이익을기준으로하여이를평가하되, 공익사업의계획또는시행이공고또는고시됨으로인하여영업이익이감소된경우에는당해공고또는고시일전 3 년간의평균영업이익을기준으로평가한다. 이경우개인영업으로서최근 3 년간의평균영업이익이다음산식에의하여산정한연간영업이익에미달하는경우에는그연간영업이익을최근 3 년간의평균영업이익으로본다. < 개정 2005.2.5> 연간영업이익 = 통계법 제 3 조제 4 호의규정에의한통계작성기관이동법제 8 조의규정에의한승인을얻어작성 공표한제조부문보통인부의노임단가 25( 일 ) 12( 월 ) 재개발 [ 뉴타운 ] 상가세입자보상길라잡이 65
별첨 1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에의한보상의종류 구분 종류기준관련법령 토지보상 적정가격, 공시지가, 원시취득 토지보상법제10조, 동법규칙제22조 건축물보상 이전비용, 원가법으로평가 토지보상법제75조, 동법규칙제33조 공작물 상동 동법규칙제36조 과수 이식가능성, 이식기, 고손율, 감수율 동법규칙제37조 묘목 상품화, 고손율, 성장도, 관리상태 동법규칙제38조 입목 벌기령수종, 주수, 면적, 수익성 동법규칙제39조 보상 농작물종류, 성숙도, 예상총수입동법규칙제 41 조 분묘분묘 석물이전비, 잡비, 이전보조비동법규칙제 42 조 광업권 광산평가기준 토지보상법제76조, 동법규칙제43조 어업권 평년수익액, 어선 어구잔존가액 동법규칙제44조 영업손실 휴업보상, 폐업보상, 실직보상 토지보상법77조, 동법규칙제45조 농업손실 농작물조수입, 단위면적당실제소득 동법규칙제48조 축산업손실 부화업, 종축업, 가축수 동법규칙제49조 잠업손실 영업손실 (45-47조) 준용 동법규칙제50조 이주대책 주거용건축물제공, 생활의근거상실자 토지보상법78조, 동법시행령제40조 이주정착금 주거용건축물의 30%, 1천만원이하 동법시행령제41조, 동법규칙제53조 주거이전비 근로자가구월평균가계지출비 동법규칙제54조 동산이전비 이전비 동법규칙제55조 기타 이농비 ( 이어비 ) 농가기계비, 1 년분평균생계비동법규칙제 56 조 이사비면적, 노임, 차량운임, 포장비동법규칙제 55 조 생활대책 영업보상자, 생활의근거상실자 사업시행자내규 사업폐지 소요된법정수수료그밖의비용손실 동법규칙제57조 실수요자택지 이주자택지, 협의택지중잔여토지 사업시행자내규 임시거주 주거용건축물소유와거주자철거 사업시행자내규 66 재개발 [ 뉴타운 ] 바로알기
별첨 2. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률기간별비교 범위기간근거법률내용 출입의통지 5 일 법제 10 조, 제 13 조제 2 항, 제 27 조 제 9 조의규정에따라타인이점유하는토지에출입하고자하는자는출입하고자하는날의 5 일전까지그일시및장소를시장군수또는구청장에게통지하여야한다. 사업인정의의견청취 사업인정의실효 보상계획의공고등 보상계획의열람등 14일간 령제11조제3항 1년 법제23조제1항 법제15조제1항 14일이상 법제15조제2항 시장군수또는구청장은송부된사업인정서류를받은때에는지체없이시군또는구의게시판에공고하고공고한날부터 14 일간그서류를일반인이열람할수있도록해야한다. 사업시행자가제 22 조제 1 항의규정에의한사업인정의고시가있은날부터 1 년이내에제 28 조제 1 항의규정에의한재결신청을하지아니한때에는사업인정고시가있은날부터 1 년이되는날의다음날에사업인정은그효력을상실한다. 토지물건조서작성이끝나면사업개요, 토지조서및물건조서의내용과보상의시기방법절차등을기재한보상계획을전국을보급지역으로하는일간신문에공고하고, 토지소유자및관계인에게통보한다. 다만 20 인이하인경우에는공고를생략할수있다. 보상계획을공고또는개별통지한때에는소유자등이열람하기편리한장소를택하여보상계획내용을 14 일이상일반인이열람할수있도록하여야한다. ( 이의신청 ) 열람기간내 법제 15 조제 3 항 공고또는통지된토지. 물건조서내용에이의가있는토지소유자또는관계인은열람기간내에사업시행자에게서면으로이의제기할수있으며, 이의신청을접수한사업시행자는적절한조치를하여야한다. 감정평가업자선정 30 일이내 법제68조령제28조 토지면적의 1/2 이상의토지소유자와토지소유자총수의과반수의동의를얻은사실을증명하는서류를첨부하여보상계획의열람기간말료일로부터 30 일이내에사업시행자에게요청 보상협의회 30 일이내 법제82조령제44조 일정규모이상의공익사업을시행하는경우에는대통령령으로정하는바에따라보상협의회를두어야한다. 지자체장은보상협의회를설치할필요가있다고인정하는경우특별한사유가있는경우를제외하고보상계획의열람기간만료후 30 일이내에보상협의회를설치하여야한다. 가격시점법제 67 조 가격시점은보상액의산정기준일을말하며계약체결당시의가격을기준으로하도록하고있으므로소급평가를제외하고는일반적으로평가시점이가격시점이되며, 보상법에서는협의에의한경우에는협의성립당시의가격을, 재결에의한경우에는수용또는사용의재결당시의가격을기준으로하도록하고있다. 평가서제출기한 평가서유효기간 30 일이내규칙제 16 조제 2 항 1 년규칙제 17 조 대상물건이나평가내용이특수한경우를제외하고는 30 일이내로한다. 사업시행자는평가후 1 년이경과될때까지보상계약이체결되지아니하면재평가하여보상액을산정하여야한다. 재개발 [ 뉴타운 ] 상가세입자보상길라잡이 67