No. 147 2017. 3. 30 뉴스테이주거서비스인증제도도입및운영방안 서수정선임연구위원, 염철호연구위원, 여혜진부연구위원 요약 민간임대주택에관한특별법 제정으로정부에서는중산층의주거불안을해소하고월세시대로의전환에대응할수있는민간임대주택인뉴스테이사업추진 주택도시기금출자로추진되는뉴스테이는임대주택이라는한계로인해입주자에게기본적으로제공해야하는주거서비스의질을검증하기어렵다는문제제기 기업형임대주택업무처리지침에는사업자가입주자맞춤형주거서비스를제공하도록규정하고있으나주거서비스에대한개념과유형, 서비스대상이불분명하여민간이제안한주거서비스의운영여부를판단하기어렵다는한계 이에뉴스테이의주거서비스개념을정립하고, 주거서비스의안정적운영과품질확보를위해주거서비스인증방안마련 정책제안 뉴스테이의주거수준향상을위한수단으로주거서비스인증제도도입방안을제시하고주택도시기금출자를목적으로인증대상및절차, 인증기준, 평가항목을제시 주거서비스인증기준은주거서비스특화전략, 입주자참여주거서비스계획및모니터링계획, 임대주택운영및시설관리계획, 주택성능및품질향상분야로제시 주거서비스인증제도도입을위한 민간임대주택에관한특별법 제58조 ( 주거서비스인증 ) 신설방안및주거서비스인증운영지침제시 주제어 뉴스테이, 기업형임대주택, 주거서비스, 주거서비스인증제도
건축도시공간연구소 1 뉴스테이주거서비스도입의의미 주거서비스개념및유형설정 주거서비스는가구 (household) 라는소비자가주택이라는물리적매개체를통해거주행위과정에서제공받을수있는모든재화 (service) 를말하는것으로경제적재화와사회적재화를모두의미 ( 윤주현외, 2005:17) 뉴스테이에서주거서비스는이러한주거서비스의일반적개념에따라 입주자가필요로하는커뮤니티시설, 보육시설, 체육시설등각종편익시설을비롯하여일상생활에서필요로하는가사, 여가, 보육 돌봄등생활지원, 공동체활동지원, 주택성능확보및유지 관리등주거생활에필요한서비스를제공하는것 으로정의할수있음 뉴스테이주거서비스개념정의에따른주거서비스유형은다음과같음 뉴스테이주거서비스 주거지원서비스 주택자산의유지관리 가구 (household) 생활영역 공동체영역 임대자산관리 시설유지관리 가사, 여가, 건강, 교육, 돌봄지원등 공동체활동지원 업무, 창업지원등 부동산자산관리 임대차관리 주거서비스유지관리 시설관리및유지보수 24 시간긴급대응 주거지원서비스를위한하드웨어로서편익시설제공 주택성능향상녹색건축, 에너지효율, 지능형아파트등 주거서비스유형분류 2
뉴스테이주거서비스인증제도도입및운영방안 뉴스테이주거서비스도입의의미 주거서비스의질확보를통한뉴스테이브랜드가치창출 - ( 소유에서거주의개념으로주거문화를선도하기위한촉매역할 ) 맞벌이가구, 1인가구, SOHO가구, 은퇴자등다양한주거수요계층에대응하여문화 교육 복지등주거서비스가결합된주택을제공함으로써새로운주거문화를선도 - ( 임대주택에대한부정적이미지를긍정적이미지로전환 ) 입주자들의주거안정을위해기본적인유지 관리서비스와함께입주자맞춤형주거서비스를지원함으로써임대주택에대한긍정적이미지를유도하고뉴스테이브랜드가치창출 - ( 입주자참여주거서비스운영을통한뉴스테이공동체활성화 ) 입주자가서비스수요주체이자공급주체로서참여할수있는재능기부형주거서비스운영, 동아리활동지원등을통한단지내공동체활성화도모로건강한주거문화창출 - ( 지역주민과서비스시설공유를통한공공성확보 ) 근린생활시설, 주민공동시설을활용한국 공립어린이집, 보육 체육시설등을지역주민과공유함으로써공공성을확보하고입주자에게는규모의경제측면에서저렴한시설을이용할수있는혜택부여 주거서비스활성화를통한임대주택관련산업활성화 - ( 임대주택관리및주거서비스산업활성화 ) 임대주택자산관리및운용, 주택유지관리서비스, 거주자의생활지원서비스등분야별전문성확보를통한주거서비스산업활성화에기여 - ( 소규모지역업체연계를통한지역상권과상생 ) 세탁, 배달, 식료품점등지역업체와연계한생활지원서비스운영을통해지역공동체와공생 - ( 공유경제기반마련을통한뉴스테이일자리창출 ) 카셰어링, 지방자치단체창업지원센터와연계한코워킹공간마련, 입주민협동조합지원, 공동구매지원등공유경제활동지원을통한창업과주민일자리창출등뉴스테이입주민경제활동에기여 3
건축도시공간연구소 2 주거서비스인증제도의도입필요성및목적 주거서비스인증제도의도입필요성 인증제도는사업자가주택도시기금이출자되는공공사업의일환으로뉴스테이사업을인식하고기본적인주거서비스수준을제공함으로써단지별주거서비스격차를줄여뉴스테이브랜드가치를제고하기위해도입필요 인증제도는뉴스테이사업자가계획하는주거서비스가입주자모집을위한마케팅전략에그치지않도록유도하기위한정책수단으로, 지속적으로주거서비스를유지 관리한다는약속이행의의무를부여하기위한것 국가가운영하는공적자금인주택도시기금출자사업에서지역주민과함께사용할수있는국 공립어린이집, 건강증진을위한체력단련시설등을제공 운영함으로써공공기여차원의주거서비스를지원하기위해인증제도도입필요 인증제도를도입함으로써개발 건설, 분양, 임대 관리분야에국한되었던공급자중심의부동산산업에서벗어나거주자의생활지원까지연계하는주택공급정책의선순환구조를마련하는데기여 뉴스테이건설공급 입주자모집 마케팅리츠설립 / 기금심사 시장조사및임대관리계획주거서비스운영계획 New Stay 뉴스테이기획, 건설, 공급계획 뉴스테이코디네이션 주거서비스운영관리 뉴스테이임대운영관리 주거서비스예비인증 시공 입주 유지 관리입주자참여주거서비스계획 수요자참여에의한주택건설종합코디네이션 주거서비스인증갱신 (2 년마다 ) 임대관리주체 주거서비스본인증 ( 입주 1 년후 ) 운영관리주체임대관리주체 입주자 + 운영주체 주거서비스를통한부동산산업의선순환구조 4
뉴스테이주거서비스인증제도도입및운영방안 주거서비스인증제도의도입목적 주거서비스인증평가를위한주거서비스계획수립가이드라인과평가기준을제시함으로써뉴스테이사업계획수립단계부터임대주택사업자가양질의주거서비스계획을수립하도록유도 뉴스테이사업의선발주자가제시하는주거서비스인증평가를통해선도모델을창출함으로써후발주자에대한트리클다운 (Trickle Down) 효과를기대 주거서비스제공을통해뉴스테이주택단지의주거환경수준을유지함으로써공실률을줄여효율적인주택재고관리에기여 3 주거서비스인증제도운영방안 인증대상및절차 LH 공모사업 민간제안사업 주택재개발사업등기업형임대주택사업자를대상으로인증하되, 주거용사업에한정하며단지별로인증 - 인증대상은리츠설립의전략적투자자로서실질적시행주체인임대주택공급주체또는임대주택자산운영 관리주체중대주주인사업주체 - 임대주택공급주체와임대운영 관리주체가리츠설립에동등한자격으로참여할경우, 양주체모두를대상으로인증 주거서비스인증은주택도시기금출자심사이전에인증평가를시행하고, 그결과에따라예비인증과본인증으로구분하여시행 - ( 예비인증 ) 기금출자심사이전에인증평가를거쳐예비인증기준에부합하는평가점수를받은대상사업만기금출자심의에상정 - ( 본인증 : 주거서비스지속성인증 ) 입주 1년이후주거서비스품질을평가하는지속가능성인증, 이후 2년단위로인증갱신 5
건축도시공간연구소 LH 공모사업 사업자공모 우선협상대상자선정 리츠설립 / 영업인가신청 기금출자결정 / 영업인가 공모평가 주거서비스평가점수 예비인증통과 기금출자심사 예비인증 예비인증미달 예비인증평가 통과 본인증 ( 입주 1 년후 ) 민간제안사업 사업신청 실무위원회자문위원회 리츠설립 / 영업인가신청 기금출자결정 / 영업인가 실무검토위원검토 자문위원심의 기금출자심사 지속성인증 (2 년마다 ) 예비인증평가 통과 정비사업 사업신청 우선협상대상자 리츠설립 / 영업인가신청 출자보증결정 인증결과반영 금융전문지원기관평가 사업시행인가 기금출자사전심사 기금출자본심사 리츠청산시인센티브 / 패널티 예비인증평가 통과 뉴스테이사업유형별주거서비스예비인증절차 인증평가방법및기준 ( 인증평가방법 ) 기금출자심사대상사업자별로주거서비스평가를시행하되, 리츠회사가복수의사업대상지를신청할경우동일리츠사업안에서각사업대상지별로평가 - 하나의리츠사업에대해서는사업대상지별평가결과가모두인증평가기준점수를통과해야주거서비스예비인증부여 ( 인증평가항목 ) 평가항목은주거서비스유형에따라주거지원서비스, 자산및시설관리, 주택성능향상부분으로나누되, 핵심항목과일반항목으로구분하고핵심항목은뉴스테이주거서비스예비인증을받기위한관문성격으로운영 6
뉴스테이주거서비스인증제도도입및운영방안 주거서비스영역별평가내용 영역주거서비스특화전략입주자참여주거서비스계획및모니터링계획임대주택운영및시설관리계획주택성능및품질확보 평가내용 입주계층에따른주거서비스특화전략의타당성 주거서비스운영계획의적정성및충실성 주거서비스시설계획의정합성및적정성 입주자참여주거서비스프로그램계획 공동체활동지원계획 임차인대표회의등설립지원 주거서비스모니터링계획 임대자산및시설관리운용계획의적정성 24 시간응급대응서비스체계마련의구체성 녹색건축인증계획에따른등급으로평가점수부여 평가기준은항목별변별력과객관성을확보하기위해지표에따라 3~5 점척도로 구성 1) - ( 임대주택입주자개인의주거서비스질확보 ) 분양주택과비교해서차이없는주거지원서비스제공 - ( 뉴스테이단지공동체형성 ) 아파트공동체형성을통한임대주택거주자들간의상생구조마련으로층간소음, 쓰레기처리등에따른단지내분쟁방지 - ( 뉴스테이단지를통한지역상생유도 ) 지역에부족한사회서비스시설을제공함으로써뉴스테이단지입주자의보편적주거복지실현 주거서비스세부평가항목 구분핵심항목 (60 점 ) 일반항목 (40 점 ) 입주자개인의주거서비스질확보단지내공동체형성지역상생유도 녹색건축인증 무인택배보관함설치 긴급대응서비스및운영체계마련 카셰어링주차공간설치및운영 임차인대표회의구성및지원 주거지원코디네이터운영 재능기부자우선입주및운영지원 주민공동체활동공간설치 ( 동아리방, 주민카페, 회의실, 코워킹스페이스, 협동조합운영등공유 경제활동공간등으로활용할수있는다목적 공간 ) 및지원 주민건강증진시설설치및운영 국 공립어린이집유치또는보육시설설치 운영 입주자맞춤형주거서비스특화전략의타당성및운영계획의충실성 임대및시설관리운영계획의구체성 기타전략적으로추진하는특화서비스계획과운영방안 주거서비스시설계획과프로그램의정합성및적정성 입주자참여모니터링계획의구체성 지역상생을위한지역개방형프로그램운영및구체성 1) 세부평가항목및평가시주안점은서수정 염철호 여혜진 (2016), 기업형임대주택주거서비스활성화방안, 건축도시공간연구소, pp.136~140 참조 7
건축도시공간연구소 인증기준및인증결과활용방안 ( 예비인증기준 ) 총점 100점중 70점이상, 필수항목 60점중 40점이상이면예비인증부여 - 300세대이하소규모단지는총점 60점이상, 필수항목 30점이상 - 본인증은평가점수에따라인증등급부여 ( 인증점수산정방식 ) 국토교통부가지정한주거서비스인증기관에서인증평가위원회를구성하여평가위원별평가점수를합산하여최대, 최소점수를제외한평균값으로평가점수산정 - 녹색건축인증은녹색건축인증평가를받도록하고예비인증에서는인증평가계획에따른점수만부여 ( 인증결과에대한인센티브, 패널티 ) 입주후에시행하는주거서비스본인증후, 주거서비스지속인증대상사업장에대해서는리츠청산시점에서인센티브또는패널티부여 본인증운영방안 입주 1년후리츠사업자가인증기관에인증평가를신청하면인증기관에서평가위원회를구성하여심사 - ( 서면평가 ) 예비인증평가항목에대한이행점검과함께임대주택관리, 공동체활동에대한평가항목을추가하여평가시행 - ( 현장평가 ) 관리주체면담, 임차인대표회의면담, 주거서비스운영주체면담을포함하여현장에서확인해야할평가항목으로구성하여인증 본인증이후 2년단위로주거서비스지속성인증을받아야하며, 인증기준에부합하지않을경우주거서비스인증을취소 - 2년단위로받아야하는주거서비스인증은본인증기준과동일하게적용하며, 현장평가비중을서면평가비중보다높게적용 8
뉴스테이주거서비스인증제도도입및운영방안 4 주거서비스운영및관련제도개선방안 주거서비스운영방안 ( 서비스유형별전문기관운영 ) 주거서비스는서비스유형과내용에따라뉴스테이임대관리주체가직접운영하거나전문업체, 지역소재업체, 방문서비스수행주체등주거서비스관련산업과연계 협력하여운영가능 - 뉴스테이임대자산관리는대부분리츠에서관리하는것으로운영계획을수립하는경우와위탁 관리하는경우로구분할수있으며, 주거서비스의안정적인운영을위해서는종합적인운영관리체계를마련하고각업체의역할분담제시필요 21 개뉴스테이주거서비스계획상자산관리운영계획 서비스유형자체운영전문업체위탁 자체운영 + 전문업체위탁 미정 계 임대자산관리 4(19.1%) 15(71.4%) 0(0.0%) 2(9.5%) 21(100.0%) 시설관리 3(14.3%) 15(71.4%) 1(4.8%) 2(9.5%) 21(100.0%) - 주거지원서비스프로그램중국 공립어린이집, 헬스케어등은전문적인운영관리가필요한부분이므로지역전문기관에위탁운영하거나근린생활시설에전문운영기관을유치하여서비스를제공하는등사업대상지특성에따라운영방안마련 ( 입주자참여주거서비스운영 ) 입주자가단지공동체활동의일환으로서비스프로그램을운영할수있도록임대사업자가하드웨어공급 ( 공동육아지원, 카셰어링, 코워킹스페이스, 협동조합운영사무실등 ) 또는온라인서비스기반지원 ( 주거서비스플랫폼구축으로다양한서비스공급주체연계 ) 뉴스테이사업대상지별공급규모가 300세대미만인경우기본적인유지관리서비스나입주자맞춤형주거지원서비스를운영하는데한계가있으므로입주자비용부담을줄이면서최적의주거서비스를제공받을수있도록리츠차원의플랫폼구축 - 리츠가주거서비스운영을위한콜센터 콘택트센터 네트워크센터로서플랫폼을구축하고프로그램유형에따라지역소재또는관련협력업체와연계하여수요자요구에따라서비스선택제공 - 주택유지 관리를위한 24시간긴급대응서비스의경우, 지역보수업체와연계하여뉴스테이입주자와서비스공급주체를연결해주는서비스전달체계를마련 9
건축도시공간연구소 서비스관련업체 뉴스테이회원 업체등록 정보제공 주거 지원 서비스 플랫폼 (IT 기반 ) 서비스신청 ( 메일, 문자 ) 상담신청 유형별서비스신청전달 등록업체 임대관리주체 협력업체 플랫폼운영주체 서비스지원통보 서비스제공 서비스신청회원 서비스알림 신청자 서비스의뢰가격제시가격 서비스비교상담서비스지원이용후기 주거서비스플랫폼운영방안 출처 : 서수정 임현성 임강륜 (2010), 해피하우스정책지원방안연구, p.217 참조재구성 ( 주거서비스코디네이터운영 ) 향후주거서비스를안정적으로유지 운영하기위해서리츠단위로주거서비스를기획하고운영할수있는전문가로서주거서비스코디네이터제도를운영할필요가있음 - 주거서비스코디네이터의역할은주거지원프로그램기획, 입주자선정이후입주자의견수렴을통한주거지원프로그램운영계획보완, 입주후임차인대표회의구성지원, 임차인중리더발굴을위한공동체교육지원, 주거지원프로그램과관련한커뮤니티시설공간운영기획 관리 ( 시설자체관리는시설관리분야에서담당 ), 주거서비스모니터링단운영등수행 - 주거서비스코디네이터가서비스공급계획단계부터참여하여프로그램을기획하고향후운영을종합적으로조정, 관리함으로써체계적인주거서비스운영도모 - 주거서비스는뉴스테이자산관리를위한매니지먼트분야와주거지원프로그램을기획, 운영하는코디네이터분야로구분할수있음 10
뉴스테이주거서비스인증제도도입및운영방안 - 매니지먼트는리츠차원의자산관리운영회사와시설관리전문업체가참여하고있으나주거지원프로그램운영을전담하는전문가참여는미흡한상황 - 따라서뉴스테이사업에서도주거서비스특화전략의실효성제고를위해주거서비스코디네이터를단지별로운영하되, 단지규모에따라상주또는순환지원방식으로운영할수있는방안을마련할필요가있음 - 주거서비스코디네이터는단지규모에따라전담조직을운영할수도있으며, 지역에있는공동체지원센터, 주거복지센터등비영리전문조직에위탁운영도가능 관련제도개선방안 현재기업형임대주택은 기업형임대주택공급촉진지구등에관한업무처리지침 제 82조 ( 주거서비스활성화 ) 에주거서비스관리체계마련과이를운영하는전문기관을둘수있도록규정 이에근거하여주거서비스인증제도를운영할수있으나장기적으로주거서비스인증 결과에대한인센티브나패널티방안을적용하기위해서는법적근거마련이필요 민간임대주택에관한특별법 제 58 조 ( 주거서비스인증 ) 조항을추가하고, 주거서비스 인증을위한업무지침 을마련하는방안을제안 민간임대주택에관한특별법 개정 ( 안 ) 관련근거 민간임대주택에관한특별법 제58조 ( 주거서비스인증 ) 신설 내용 1 국토교통부장관은주거서비스활성화를위하여주거서비스인증제를시행한다. 2 국토교통부장관은제1항에따른주거서비스인증제를시행하기위하여운영기관및인증기관을지정하고주거서비스인증업무를위임할수있다. 3 주거서비스인증을받으려는자는제2항에따른인증기관에인증을신청하여야한다. 4 제1항에따른주거서비스인증제의운영과관련하여다음각호의사항에대하여는국토교통부령으로정한다. 1. 인증대상 2. 인증기준및인증절차 3. 인증유효기간 4. 수수료 5. 인증기관및운영기관의지정기준, 지정절차및업무범위 6. 인증받은민간임대주택에대한점검이나실태조사 7. 인증결과의표시방법 11
건축도시공간연구소 주거서비스인증을위한업무지침 ( 안 ) 관련근거 주거서비스인증을위한업무지침마련 내용제1조 ( 목적 ) 기업형임대주택주거서비스인증에필요한사항규정제2조 ( 적용대상 ) 기업형임대주택기금출자신청리츠사업자제3조 ( 운영기관의지정절차및업무 ) 인증운영위원회심의를거쳐지정, 운영기관의업무제4조 ( 인증기관의지정 ) 인증기간지정공고, 인증기관자격, 인증기관이작성해야하는업무처리규정포함내용등제5조 ( 예비인증신청 ) 기업형임대주택사업자중기금출자신청, LH공모사업신청자제6조 ( 예비인증심사및기준 ) 심사위원회구성, 인증기준 ( 예비인증기준 70점이상 ) 제7조 ( 인증서발급및유효기간 ) 예비인증서유효기간은입주 1년본인증받기전까지제8조 ( 재심사요청 ) 인증운영위원회에재심사요청제9조 ( 예비인증받은대상의사후관리 ) 예비인증고시제10조 ( 인증수수료 ) 제11조 ( 인증운영위원회의구성 운영 ) 별표 1. 주거서비스예비인증신청서 ( 작성양식 ) 별표 2. 주거서비스예비인증평가서 서수정선임연구위원 (sjseo@auri.re.kr, 044-417-9645) 염철호연구위원 (chyoum@auri.re.kr, 044-417-9677) 여혜진부연구위원 (hjyeo@auri.re.kr, 044-417-9840) 발행처건축도시공간연구소발행인김대익 주소세종특별자치시절재로 194, 7 층 전화 044-417-9600 팩스 044-417-9607 www.auri.re.kr 12