LOGISTICS MARKET RESEARCH 4Q 2018
C O M PA N Y R O O T S ESTABLISHED OVER 200 YEARS AGO Introduction 1805년에영국에서설립된체스터톤스는 5개대륙 30여개국에걸쳐확장된 100개이상의사무실을포함하고있는런던의최상위부동산회사중하나입니다. 200년의역사를자랑하는체스터톤스는영국왕립학회 (RICS) 의창립멤버로서, 다년간의국제적인활동과현재시점에맞게적용한전통성을바탕으로고객에게우수한서비스를제공하는데주력하고있습니다. 2018년시작하는체스터톤스코리아는투자자문, 가치평가, 컨설팅, 매입매각임대차자산관리및운영서비스등종합부동산서비스를제공하며, 아시아네트워크를발전시키고해외시장으로의서비스를다각화하려합니다
B R O AD S E R V I C E 체스터톤스의자문및평가팀의서비스는개발자들이추후프로젝트에대한결정을신속하게내릴수있도록다양한근거와자료를전달하며, 마케팅및세일즈팀은고객의글로벌데이터베이스에대한투자를극대화하는동시에투자수익률을극대화하는방법에대한솔루션을제공하고있습니다. 현지및글로벌판매경험과노출을통해개발프로젝트는가장짧은기간내에최고의시장가격으로판매할수있는최상의기회를만들어냅니다. 컨설팅및리서치 (Consulting & Research) 체스터톤스코리아는컨설턴트전문가그룹의풀을활용하여글로벌투자자, 다국적기업, 부동산회사, 공공기관등다양한의뢰인의요구에맞는컨설팅서비스를제공합니다. 체스터톤스코리아는전세계적으로상업용부동산시장에대한리서치를통해시장의과거와오늘을조명하며, 장래시장에대한포괄적인전망을제시합니다. 투자자문 (Investment & Advisory) 체스터톤스코리아는투자컨설팅, 투자관리, 매입대행등의뢰인의부동산투자에필요한모든서비스를제공합니다. 투자의초기부터전략수립, 금융구조, 매각협상까지의뢰인의요구와목적에부응하는수익성을최우선한대안을분석합니다. 감정평가 (Valuation & Advisory) 풍부한경험과자격을갖춘전문가에의한최고수준의감정평가서비스를제공합니다. 한국과아시아부동산시장에서의풍부한경험을토대로통합적인감정평가서비스를제공합니다. 체스터톤스코리아는한국에진출한글로벌부동산서비스회사중유일하게국가공인감정평가법인을보유하고있습니다. 임대차및매입매각 (Leasing & Acquisition & Disposal) 일반기업, 투자자, 공공기관을위해체스터톤스코리아는가장효율적이고 통합적인부동산중개서비스, 매입매각대행서비스를제공합니다. 자산및시설관리 / 프로젝트관리 (Asset, Facility & Project Management) 최소한의비용으로최대의효과를창출하는통합적인부동산프로젝트 -자산-시설관리서비스를제공합니다. 의뢰인의요구에따라부동산의생애단계에적합한통합부동산서비스를제공합니다. 해외부동산서비스 (Overseas Project Service) 체스터톤스코리아는해외부동산의개발, 투자, 관리, 감정평가에관한포괄적서비스를제공합니다
GLOBAL NETWORK INTERNATIONAL SERVICE LINE 5 CONTINENTS 29 COUNTRIES 218 OFFICES FRANCE (9) AUSTRIA CANADA MALTA MAURITIUS
LOGISTICS RESEARCH TABLE OF CONTENTS OVERVIEW 주요 ISSUE 조사개요 1. 조사대상및내용 2. 조사기간 3. 조사권역 4. 임대료, 공실률추정방법 5. Cap.rate 추정방법 시장동향 1. 권역별시장특징 2. 물류센터수요동향 3. 물류센터공급동향 임대시장 1. 임대시장동향 2. 수도권의권역별임대시장분석 3. 2018년 4분기임대정보 매매시장 1. 물류센터매매시장동향 2. Cap. Rate 3. 2018년 3분기거래사례
OVERVIEW 2018 년 4 분기의온라인시장거래액은약 30 조 13 백억원으로인터넷쇼핑몰의거래액은약 11 조원, 모바일쇼핑몰의거래액은약 18 조원임. 특히이번분기는블랙프라이데이 및연말행사등으로전체적인소매시장의매출액이증가하였음. 이에상품배송및 보관등을위한수요가급증하여단기적으로물류센터를임차하는화주들이많았음. 2018년 4분기에물류창고업으로등록된창고수는냉장냉동창고를포함하여전국 94 개로전국적으로등록된창고수는전분기에비하여감소하였으나수도권에등록된물류센터만살펴보면전분기대비약 17.9% 증가하였음. 당분기에는화성동탄물류단지가대규모 ( 연면적약 188,363평 ) 로공급되었음. 임대료 29,000 원 / 평 임대료 38,900 원 / 평 공실률 6.5% 공실률 1.3 % 평균매매가 - 평균매매가 - 천원 서북부 동북부 서울 임대료 26,400 원 / 평 공실률 1.5 % 서남부 남부 동남부 임대료 26,100 원 / 평 공실률 0.6 % 평균매매가 - 천원 임대료 27,900 원 / 평 평균매매가 4,359 천원 공실률 1.3% 평균매매가 4,273 천원 평당매매가 4.3 백만원 / 평 Cap.rate 6.50 % 평균임대료 28,800 원 / 평 공실률 1.3 % 2018년 4분기수도권물류센터의평균임대료는 1층접안층수기준평당약 28,800원수준에서형성되고있음. 관리비는평당 2,000원내외로최근임대료에포함시키는경우가많음. 수도권물류센터의공실률은약 1.3% 로전분기에비하여감소하였으나실상공실률의경우규모와준공연도에따라양극화를보이고있음. 2018 년 4 분기수도권상온대형물류센터는전분기대비평당매매가격과 Cap.rate 는하락하였음. 1
Ⅰ. 주요 ISSUE 2018 년 4 분기 매매 2018년 4분기는전분기에비하여많은대형물류센터의거래가완료되었으며, 기관투자자들의복합물류센터에대한관심이증대되었음을알수있었음. 안성시양성면이현리소재서안성물류센터는 601억원 ( 평당약358만원 ) 에거래되었으며, 이천시마장면장암리소재냉동창고인일미물류는 481억5천만원 ( 평당약 876만원 ) 에거래됨. 동향 우정사업본부와한국토지주택공사는스마트시티지능형물류시스템구현을위한업무협약을체결함. 스마트시티는 4차산업혁명기술이구현되고교통, 에너지, 안전, 복지등다양한분야의스마트솔루션이집적된도시임. 이번업무협약을통하여세종 5-1생활권국가시범도시를대상으로스마트우편함설치, 드론및로봇배송등첨단물류기술도입을위해함께연구하고협력하기로함. 나아가양사는이번협약을통하여친환경초소형전기차, 로봇배송시스템등을도입, 실증하여물류분야의성공적인모델을구축할계획임을밝힘. 신세계그룹은해외투자운용사인 어피니티, 비알브이 로부터 1조원규모의온라인사업투자유치를확정함. 신세계는온라인통합법인을신설하여물류및배송인프라, 상품경쟁력, IT기술향상을위해지속적으로투자해나갈계획이며필요할경우타기업과의 M&A도고려할계획임. 유통업계에스마트경쟁이확산되고있음. 앱결제등을통한온라인서비스와오프라인체험이융합된무인점포가확대되고있으며 AI기술을활용한쇼핑로봇, 매장근무자를돕기위한챗봇서비스도확산되고있음. 이마트는앱기반결제방식을도입한스마트점포를삼성동에오픈하였으며세븐일레븐은미래가맹점수익과경쟁력강화를위한새로운플랫폼인최첨단자판기형무인편의점인세븐일레븐익스프레스를시범운영중임. 쿠팡은새벽배송과로켓프레시를내세워공격적인시장확대에나서고있음. 소프트뱅크비전펀드로부터 20억달러의투자를받게된쿠팡은향후국내유통물류시장에서새로운이정표를만드는동시에시장경쟁구도를더욱가속화시킬것으로보임. 정책 국토교통부는한국통합물류협회와보험사각지대에있던물류창고를대상으로화재대비물류창고영업배상보험단체계약프로그램을마련함. 이로써물류센터의경제적피해를보상하고물류업계의안정적인영업환경을조성하여물류산업의발전에기여할것으로예상됨. 경기도광주시장 ( 신동헌 ) 은물류단지인허가반대입장을밝힘. 물류단지등으로난개발이지속되어교통문제등의시민불편문제가심각하고, 전국지자체가운데유독물류단지가광주시에집중되어물류단지허가를전면불허할것이라하였음. 이어감사원에물류단지허가절차등의전반에대하여시장직권으로감사를청구할계획이라고말함. 정부는대통령주재확대경제관계장관회의에서 2019년경제정책방향을발표함. 중점추진 16대과제에물류산업을포함시켰으며구체적으로스마트물류센터, 해상물류자동화, 지능화등의물류시스템스마트화를추진하기로함. 임대 안성시양성면도곡리소재서안성복합물류센터에용마로지스, 동원, CJ대한통운이임차하기로함. CJ대한통운의경우상온및냉장냉동을함께임차하였음. 현재일부공사중인동탄물류단지는준공된부분먼저임차가완료되었음. A블록블럭쿠팡이, B블럭에는 CJ대한통운, 이베이, 아이마켓코리아가입주하기로함. 이번에준공된다코넷덕평센터는범한판토스가켄달백암가창로지스틱스파크에서이전하여약 5천평을사용하기로하였고, 나머지는다코넷이이용할것으로보임. 2
Ⅱ. 조사개요 1. 조사대상및내용 경기도소재연면적 3,000평이상인상온물류센터를대상으로거래정보, 공급정보, 임대료정보, 공실현황, 임차인정보등에관한사항을조사함. 2. 조사기간 2018 년 10 월 01 일 ~ 2018 년 12 월 31 일 (2018 년 4 분기 ) 3. 조사권역 서울을중심으로수도권내물류센터가소재하는위치와주요고속도로를기준으로하여 5 개의 권역으로세분화하였음. 서북부 인천광역시, 김포시, 파주시, 양주시, 연천군등 동북부 포천시, 가평군, 양평군, 남양주시등 서울 서남부 시흥시, 평택시, 군포시, 안양시, 안산시, 화성시일부등 남부 화성시일부, 용인시일부, 의왕시, 과천시, 오산시, 수원시, 등 동남부 이천시, 광주시, 여주시, 용인시일부, 안성시등 4. 임대료, 공실률추정방법 세분화한권역별로대표성있는물류센터를선별하여표본을선정한함. 임대료는물류센터의접 안가능한층을기준으로각표본이임대된내역을조사하여건축물대장상연면적 ( 공용면적포함 ) 을기준으로추정하였음. 5. Cap. Rate 추정방법 건물의준공연도, 층고등은 1층기준임대료산정시반영하고층별효용 ( 화물엘리베이터유무, 경사지를통한차량접안가능여부, 건물내 Lamp의존재여부등 ) 은 1층기준임대료대비비율로조정하여 NOI를추정하되, 임차인의특성 (3PL, 2PL) 에따른임대료의차이는 NOI를추정하는데고려하지아니함. 거래사례의거래당시주변유사물류창고의임대료수준및공실수준등을고려하여추정한 Cap.rate이므로실현된 Cap.rate과는다를수있음. 건물이현저히최유효이용에미달하는경우, 매도인과매수인이내부관계자 ( 대기업계열사등 ) 인경우에는적정한 Cap.rate 산정을위하여표본에서배제하였음. 3
Ⅲ. 시장동향 1. 권역별시장특징 1. 권역별 지역 특징 시장특징 2. 수요동향 동북부 포천시, 가평군양평군, 남양주시등 물류창고의공급이많지않은편 일부경기권역과강원도의물류를커버하는역할 3. 공급동향 동남부 광주시, 이천시여주시, 안성시, 용인시일부등 중부고속도로를통해서울및내륙으로의진입가능 유통업계특히냉동냉장제품의창고가주종을이룸 남 부 화성시, 용인시일부, 의왕시, 과천시 오산시등 경부고속도로를통해서울및내륙진입가능 수출입화물, 소비재물류단지중심으로형성 서 김포시, 인천광역시 서울및경기권의물류거점역할수행 북 파주시, 양주시 도서출판관련각종화물, LCD 단지관련수출입화물이주를 부 연천군등 이룸 서남부 시흥시, 안산시화성시 ( 서부 ) 평택시등 서해안고속도로및평택-제천고속도로를이용하여서울및내륙진입가능 주요항만과인접하여있어입지요건우수 대중국물동량증가로공산품, 곡물등다양한화물취급 2. 물류센터수요동향 (1) 온라인시장거래액추이 2018년 4분기의온라인시장거래액은 30.13조원으로이는전분기대비 7.3% 정도증가한것으로추정됨. 이는블랙프라이데이등의온라인시장의할인행사로인하여다른분기보다온라인시장의거래액이증가하였음. 이중인터넷쇼핑몰의거래액은약 11조4천억원, 모바일쇼핑몰의거래액은약 18조7천억원으로추정됨. 2015년부터 2018년까지온라인시장의거래액은분기별로는약 6.07% 상승하였으며, 연평균상승률은 25.63% 로급격한상승이이루어졌음. 분기별온라인쇼핑몰거래액추이 35.00 30.00 25.00 온라인시장거래액 ( 단위 : 조원 ) 30.13 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q(F) 2015 2016 2017 2018 [ 자료 : KOSIS 국가통계포털 ] 4
Ⅲ. 시장동향 1. 권역별시장특징 2. 수요동향 3. 공급동향 (2) 택배시장의성장추이 전자상거래시장의성장, 유통업체의온라인판매비중의증가로택배업의연간매출액은꾸준히증가하였음. 통계청의발표자료에의하면 2017년에 4.8조원으로전년도대비약 4.6% 증가하였음. ( 현재 2018년도자료미발표로아래그래프의 2018년도수치는추정치임.) 택배의평균단가는택배상품의크기와부피에따라차이가있으나업체간경쟁이치열해지면서 2011년 2,534원에서 2017년말기준 2,248원으로지속적으로낮아지고있음. 국민 1인당택배이용횟수는연44.8회에달하며이는지난 2000년에 1인당 2.4회였다는것과비교하면매우빠르게성장한수치임. 택배서비스에대한고객들의요구수준이높아지면서현재택배업체도대형사위주로시장이재편되고있음. 연간전국택배업매출액추이 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 연간택배업매출액 ( 전국, 단위 : 조원 ) 4.59 4.80 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018(F) [ 자료 : KOSIS 국가통계포털, 한국통합물류협회 ] (3) 택배물동량및성장률추이 물류센터의수요와가장밀접한관련이있는택배물동량은한국통합물류협회에따르면 2017년 2,319백만박스로전년도대비약13.3% 가증가하였음. 매년택배물량이역대최고치를기록하고있으며 2018년에는증가폭이이보다더클것으로예상됨. 택배업체별로살펴보면 CJ대한통운, 한진, 롯데글로벌로지스의소위말하는빅3업체가전체물량의 70% 이상을차지하고있음. 특히 CJ대한통운의경우 2017년에전체물동량의 45.5% 를점유하였음. 택배물동량추이및연간성장률 3,000 택배물동량 ( 단위 : 백만박스 ) 연간성장률 ( 단위 : %) 25.0% 2,500 2,319 20.0% 2,000 1,500 1,000 13.3% 15.0% 10.0% 500 5.0% - 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018(F) 0.0% [ 자료 : 한국통합물류협회 ] 5
Ⅲ. 시장동향 1. 권역별 시장특징 2. 수요동향 3. 공급동향 3. 물류센터공급동향 (1) 전국물류센터등록현황및수도권물류센터의연도별공급추이 2018년 4분기에물류창고업으로등록된창고수는냉장냉동창고포함하여전국 94개로전분기에비하여약27% 감소하였음. 그러나수도권만살펴보면당분기에 46개가등록되어전분기와비교할때오히려수도권에등록된창고수가약17.9% 증가하였음. 창고유형으로살펴보면전국에일반창고 66개, 냉동냉장창고 8개, 기타보관장소가 20개등록되었음으며수도권에는일반창고 30개, 냉동냉장창고 4개, 기타보관장소가 10개등록되었음. 이번분기에는화성동탄물류단지내의물류센터와평택대규모초저온물류센터가준공되면서공급량이급격히증가하였음. 2018 년 4 분기전국물류센터등록현황 경기도강원도충청도전라도경상도 전라도, 19% 경상도, 13% 경기도, 49% 충청도, 16% 강원도, 3% [ 자료 : 국가물류통합정보센터 ] 수도권물류센터의분기별공급연면적추이 1,200,000 신규공급량 ( m2 ) 누적공급량 ( m2 ) 16,853,627.02 18,000,000 1,000,000 1,064,858.7 16,000,000 14,000,000 800,000 12,000,000 600,000 10,000,000 8,000,000 400,000 6,000,000 200,000 4,000,000 2,000,000 0 3Q2017 4Q2017 1Q2018 2Q2018 3Q2018 4Q2018 0 [ 자료 : 국토교통부, 국가물류통합정보센터 ] 6
Ⅲ. 시장동향 1. 권역별 시장특징 2. 수요동향 3. 공급동향 (2) 수도권의물류단지현황 물류단지란국토교통부장관이물류시설의집단화, 공동화를통한물류체계의효율성을제고하고자화물의운송, 집화, 하역등을하는물류단지시설과지원시설을집단적으로설치육성하기위하여지정, 개발한일단의토지및시설을말함. 2018년 4분기현재물류단지로지정된곳은전국 31 개 ( 총면적 12,371,213m2 ) 로서울포함수도권에 15개지정됨. 이는지정된총면적대비 59.8% ( 면적7,397,377m2 ) 에해당됨. ( 전분기와변동없음 ) 명칭소재지총면적 ( m2 ) 전국분포비중 (%) 서울특별시송파구서울동남권물류단지 560,694 장지동 경인아라뱃길인천물류단지인천광역시서구오류동 1,145,026 평택도일물류단지 경기도평택시도일동 486,062 광주도척물류단지 경기도광주시도척면 278,016 김포고촌물류단지 경기도김포시고촌읍 894,454 부천오정물류단지 경기도부천시오정동 457,856 화성동탄물류단지 경기도화성시동탄면 460,670 1.41% 7.70% 14.76% 16.34% 안성원곡물류단지경기도안성시원곡면 682,398 광주초월물류단지경기도광주시초월읍 264,529 여주종합물류단지경기도여주시명품로 264,242 이천패션물류단지경기도이천시마장면 796,706 59. 80 % 광주직동물류단지 경기도광주시직동 571,410 안성미양물류단지 경기도안성시미양면 136,942 남여주물류단지 경기도여주시연라동 206,955 광주오포물류단지 경기도광주시오포읍 191,417 경기도 경상도 강원도 충청도 전라도 (3) 수도권권역별물류센터의공급비율 2018년 4분기에준공된물류센터의공급을포함한물류센터의총공급연면적을살펴보면이천시, 광주시등이소재하는수도권동남부에약 39.4% 가집중되어있으며이는전분기대비소폭하락한수치임. 평택시, 화성시등이소재하는남부권역의경우물류단지내의물류센터가준공되었으나전체적인수도권내의공급비중은지난분기와유사함. 인천광역시, 김포시등이소재하는서북부권역의신규공급이이번분기에없어전체적인수도권내의공급비중은전분기대비소폭하락함. 수도권권역별물류센터의공급비율 수도권동북부 수도권남부 수도권서북부 수도권동남부 수도권서남부 2.8% 39.4% 20.3% 19.0% 18.5% 7
Ⅲ. 시장동향 1. 권역별 시장특징 2. 수요동향 3. 공급동향 (4) 당분기신규공급물류센터 2018년 4분기에는수도권에연면적기준 3,000평이상의물류센터가 8곳이공급되었음. 연면 적규모로하면총약 276,783평에해당됨. 전분기에비하여많은물류센터가준공되었으며 특히화성동탄물류단지의경우 A블럭에연면적 41,159평, B블록에연면적 147,204평의대형 규모의물류센터가공급되었음. 센터명 지역 연면적 ( 평 ) 판토스수도권서부센터 안산시단원구성곡동 26,590 안성시양성면도곡리 14,146 용인시처인구백암면가창리 7,159 동이천한익스프레스 이천시부발읍가산리 9,242 진양메인티넌스 이천시호법면매곡리 3,800 화성동탄물류단지 화성시신동 188,363 화성시양감면요당리 3,550 평택시고덕면여염리 23,932 Sub Total - 276,783 [ 자료 : 국토교통부 ] (5) 공급예정주요물류센터 2018년 4분기에는이천지역에한화 FC경인물류센터가착공에들어감. 이곳은기존의물류센터가밀집되어있는곳에서약간벗어난곳이나 3번국도가인접해있고, IC와도인접해있으며인근유휴부지역시착공전이지만물류센터의공급이예정되어이천지역의물류센터권역을보다확장시키는계기가될수있을것으로기대됨. 남양주화도읍에 MQ 로지스틱스물류센터도수도권동북부권역에대형물류센터가공급예정에있다는점에서주목할만함. 센터명 지역 연면적 ( 평 ) 한화 FC 경인제 2 물류센터 이천시부발읍신원리 7,451 마장로지스틱스파크 이천시마장면해월리 25,864 이천시호법면매곡리 8,305 이천시마장면이평리 16,378 MQ 로지스틱스물류센터 남양주시화도읍차산리 14,539 산하리창고 안성시원곡면산하리 19,215 죽산로지스틱스파크 안성시죽산면장능리 29,210 Sub Total - 120,963 [ 자료 : 국토교통부 ] 8
Ⅳ. 임대시장 1. 임대시장 동향 2. 시장분석 3. 임대정보 1. 물류센터임대시장동향 2018 년 4 분기물류센터의임대료는지난 3 분기에비하여소폭하락하였음, 이는일부물류센터 가공실을해소하기위하여낮게임대차계약을체결하는곳이있었고, 대형화주들에게임대료 를할인해주는곳이있었기때문임. 공실률은공실상태였던물류센터가임차계약이대부분진행 됨에따라전분기대비하여자연공실률수준을보였음. 물류센터임대료및점유율추이 33,000 30,000 27,000 임대료 ( 원 ) 점유율 (%) 105.0% 98.7% 100.0% 94.6% 28,800 95.0% 29,100 90.0% 24,000 85.0% 21,000 80.0% 18,000 75.0% 15,000 '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 '15 년 '16 년 4Q'17 년 1Q'18 년 2Q'18 년 3Q'18 년 4Q'18 년 70.0% 2. 수도권의권역별임대시장분석 2018년 4분기수도권물류센터의임대료는전분기에비하여권역별로다른양상을보임. 수도권서북부권역의평균임대료는평당 38,700원임. 과거서북부권역이김포를중심으로평균임대료상승을견인하였는데현재인천, 파주, 일산등다양한곳에물류센터가입지하면서권역의평균임대료가낮아짐. 동남부권역의평균임대료는평당 26,100원수준임. 수도권동북부권역은평당29,000원, 남부권역은평당 29,500원, 서남부권역은 26,200원수준을보임. ( 상기평균임대료는상온물류센터의 1층 ( 접안층 ) 기준으로층별, 시설규모, 설비현황등에따라차이가있으며신축물류센터의경우일부호가가반영되어있음.) 수도권의권역별물류센터임대료추이 45,000 40,000 수도권동북부 수도권동남부 수도권남부 수도권서남부 수도권서북부 39,800 38,900 35,000 30,000 25,000 32,700 29,600 28,000 29,000 27,000 26,500 26,800 23,900 25,400 26,100 29,000 27,900 26,400 20,000 '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 '15 년 '16 년 4Q'17 년 1Q'18 년 2Q'18 년 3Q'18 년 4Q'18 년 9
Ⅳ. 임대시장 1. 임대시장 동향 2. 시장분석 3. 임대정보 3. 2018 년 4 분기임대정보 2018년 4분기에는동탄물류단지 A,B블록이준공되었음. A동에는쿠팡이전체사용하기로계약하였으며 B동에는 CJ대한통운이약 6만평, 이베이가약 4만평나머지는아이마켓코리아등이사용계약을맺은것으로확인됨. 용인시백암면고안리소재아스토리아물류센터는 CJ대한통운이계약이만료되면서약 40% 정도의공실이생김. 서안성복합물류센터의경우복합물류센터로용마로지스는상온부분만 CJ대한통운은상온일부와저온부분을임차함. 이천시마장면소재다코넷덕평센터에는범한판토스가약 5천평정도를켄달백암가창로지스틱스파크에서이전해사용하기로하였으며나머지 2개층은다코넷자가센터로이용예정임. 센터명소재지연면적 ( 평 ) 주요임차인 ( 화주 ) 소유자 코리아 2000 천남리 여주시 대신면 천남리 14,463 쉥커코리아, DHL 코리아 2000 동탄물류단지 (A) 화성시 신동 41,159 쿠팡 ADFKIP2 전문투자형사모부 동산투자유한회사 서안성복합물류 안성시 양성면 도곡리 14,146 용마로지스, 동원, CJ 대한통운 서안성복합물류주식회사 다코넷덕평센터 이천시 마장면 덕평리 25,650 범한판토스, 자가다다앤코로넷 10
Ⅴ. 매매시장 1. 매매시장동향 2. Cap. Rate 1. 물류센터매매시장동향 2018년 4분기에는이천시와안성시를중심으로대형물류센터의거래가있었음. 2018년 4분기의물류센터의총거래금액은 183,350백만원이며평당거래금액은 4.3백만원이었음. 평당거래단가의경우물류센터의경과연수에따라상당한차이를보였음. 물류센터거래금액 3. 거래사례 500,000 450,000 거래금액 ( 단위 : 백만원 ) 6.0 400,000 거래단가 ( 단위 : 백만원 / 평 ) 5.0 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 183,350 4.3 4.0 3.0 2.0 100,000 50,000 0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2017 2018 1.0 0.0 2. Cap. Rate 2018년 4분기의상온물류센터는 140,694m2 ( 약 42,560평 ) 거래되었으며, Cap.rate은 6.50% 으로지난분기에비하여소폭하락하였음. 당분기는신규준공된물류센터의거래도있었으며냉장냉동기능을함께지닌복합물류센터의거래도있었음.( 복합물류센터는 Cap.rate산정시반영하지않음 ) 분기별수도권물류센터거래량및 Cap.rate 10.00% 9.00% 분기별거래량연면적 (sqm) 거래사례 Cap.rate (%) 500,000 450,000 400,000 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 6.50% 140,694 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2015 2016 2017 2018 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000-11
Ⅴ. 매매시장 1. 매매시장동향 2. Cap. Rate 3. 거래사례 3. 2018 년 4 분기거래사례 2018년 4분기에는상온창고뿐만아니라일미물류, 세양물류등과같은상온및냉장냉동기능을함께지닌복합물류센터의거래도활발하였음. 최근복합물류센터의인기는높아지고있는추세임. 용인시처인구에소재한원진물류, 이천시마장면에소재한에스투로지스, 안성시양성면에소재한물류센터의경우 2018년에준공된신규물류센터로서이번분기에거래가일어남. 물류센터에대한국내및해외기관투자자들의관심도는높은편으로기존공급된물류센터외에신규물류센터의개발에도참여하는등적극적인모습을보임. 현재오래된물류센터와신규물류센터간의양극화가점차심해지고있으며이는임대료및평당거래금액에서분명하게차이나고있음. 수도권물류센터거래사례 센터명 소재지 연면적 ( 평 ) 매매시점 ( 연, 월 ) 거래금액 ( 백만원 ) 매도 매수 서안성물류센터하나로 TNS 일미물류원진물류세양물류에스투로지스 - 안성시양성면이현리안성시원곡면성은리이천시마장면장암리용인시처인구원삼면이천시마장면이평리이천시마장면해월리안성시양성면도곡리 16,761 2018.10 60,100 서안성물류주식회사 하나은행 하나로 8,629 2018.10 48,400 TNS 국민은행 5,496 2018.10 48,150 농협은행 국민은행 원삼1로지스 8,871 2018.11 37,850 원진물류 틱스코리아 AMB 4,121 2018.12 20,200 이천디씨원 국민은행 에스투로 8,299 2018.12 37,000 지스 하나은행 라살제9호 아시아신탁 14,146 2018.12 71,000 전문투자형사 모부동산투자 12
C O N TA C T P O I N T 조병철 CEO, Head of Valuation 02-6447-5300 brandon.jo@chestertons.co.kr 문제상 Head of VAS, Appraiser 02-6447-5306 hy0509@chestertons.co.kr 김재희 Head of ICS, Appraiser 02-6447-5330 jenny.kim@chestertons.co.kr 박성식 Head of Capital market, Appraiser 02-6447-5317 ss.park@chestertons.co.kr 이서안 Research team manager, Appraiser 02-6447-5343 seoahn@chestertons.co.kr 김혜지 Research team 02-6447-5320 Hj.kim@chestertons.co.kr 김철현전문가자문 Logis Partners 010-4805-5134 jonadanki@naver.com 체스터톤스코리아서울시강남구영동대로 316, 6 층 ( 대치동, 새마을운동중앙회 ) T. 02-557-6800 F. 02-556-5335 본보고서는시장동향에관한정보제공을목적으로하는자료입니다. 본내용은당사가신뢰할만한자료및정보를기초로작성된것이나, 보고서가제공되는시점에서의내용및추정치로서실제와오차가발생할수있기에수록된일체의내용에대해어떠한점도보장하지않음 을알려드립니다. 또한이보고서는당사의허락없이임의로사용할수없음을알려드립니다.