Service No.1 To Create New Value in Company Operations Office Market Report www.serveone.co.kr 2008. 4 th Office Market Report 2008. 4 th
2008. 4 Quarter Company Overview Office Market Report CONTENS 4 6 11 13 15 17 34 Office Market Report
SUMMARY 2008 4 th Office Market Report 4/5
2008 4 th Office Market Report 6/7
2008 4 th Office Market Report 8/9
2008 4 th Office Market Report 10/11
2008 4 th Office Market Report 12/13
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[ 권역 등급별 평균 연면적 ] 건축 연면적 특별부록 서울의 평균 연면적은 25,227 로 조사됨. 권역별 평균 연면적을 살펴보면 CBD는 27,484, KBD는 22,969, YBD는 27,035, 기타권역 25,167, 분당권역 27,369 로 조사됨. CONTENS 빌딩 등급 정보 등급 분류 기준에 따라 각 항목별 점수의 총점을 권역 별로 나누어, 점수대별로 Prime, A, B, C등급으로 분류 Prime A B C 등급 확정 기준 각 항목별 종합 점수 상위 10% 각 항목별 종합 점수 상위 10%~30% 각 항목별 종합 점수 상위 30%~60% 각 항목별 종합 점수 상위 60%~100% 2009 국내 경제전망 1. 2. 3. 4. 18 향후 경기의 흐름 대외거래 내수경기 맺음말 등급 분류 기준 임대료에 영향을 미치는 항목을 물리적 특성, 입지적 특성으로 나누어 각 항목별 배점 기준을 산정함. 구분 내용 연면적 임대료 수준 물리적 특성 건축 년도 관리회사 유무 층수 용도지역 주요도로입지여부 입지적 특성 대로변 전후면 입지 지하철역으로부터 거리 사거리 입지 여부 접도수 도로 차선 건축 연면적이 높을 수록 높은 점수 부여 임대료 수준이 높을 수록 높은 점수 부여(환산 임대가 기준) 건축 년 수가 짧을 수록 높은 점수 부여 국가단위 정책변화 26 빌딩 관리 회사가 관리하는 빌딩일 경우 가산점 부여 층 수가 높을 수록 높은 점수 부여 상업지역, 준 주거지역, 주거지역 순으로 높은 점수 부여 서브원 혁신 프로젝트 28 태평로 청계천로(CBD) / 테헤란로(KBD) / 동여의도(YBD) 입지 빌딩에 가산점 부여 상암 데이터센터 지역냉수요금 절감방안 대로변에 입지한 빌딩에 높은 점수 부여 지하철 역으로부터 가까울 수록 높은 점수 부여 사거리 교차로에 입지한 경우 가산점 부여 접도수가 높을 수록 높은 점수 부여 도로 차선이 넓을 수록 높은 점수 부여 용/어/정/리 환산임대가 임차인이 임대인에게 1개월 단위로 부담하는 최소한의 실질 임대료. 보증금과 월 임대료 비율이 서로 다른 빌딩간의 임대료 비교에 용이함. 산정방법 : (연 보증금 x 회사채금리)/12개월 + 월 임대료 + 관리비 회사채 금리 : 해당분기 조사 월의 10일자 금리를 기준으로 사용. (AA-, 3년) 보증부 월세와 전월세 보증금 대비 월세의 비율이 10% 이상인 것은 전월세 월세로, 10% 미만인 것은 보증부월세로 구분함 서브원 포커스 31 1. 2008년 4분기 서브원 실적 2. TPS활동 소개 3. 곤지암 리조트 개장 Office Market Report 등급
Office Market Report 특집 Ⅰ. 향후 경기의 흐름 2009년 국내 경제전망 정부의 금융안정대책 효과로 금융부문의 극심한 불안은 다소 완화되었으나, 기업들의 신용위험은 여전히 남아 있어 신용경색과 이에 따른 실물경기의 하강추세는 지속될 전망이다. 부동산가격 하락과 고용위축으로 미국의 경기침체가 가속되면서 선진국이 2009년 중 마이너스 성장을 할 것으로 예상되고 개도국 경기도 성장세의 큰 폭 둔화가 불가피 할 것으로 보인다. 이에 따라 우리나라 수출경기가 크게 위축될 것으로 전망된다. 결국 우리나라와 세계경기의 동조 화 현상은 2009년 중에도 지속될 것이다 (박스기사 참조). 출처 : LG경제연구원 경제연구실 gtlee@lgeri.com 국내경기와 세계경기 동조화 심화 Ⅰ. 향후 경기의 흐름 Ⅱ. 대외거래 Ⅲ. 내수경기 Ⅳ. 맺음말 세계경기 급락과 외환 및 금융시장 불안으로 국내경기는 2008년 4분기 이후 가파르게 하강하면서 침체 국면에 진입하고 있다. 세계경기와 동조화가 심해지고 있는 국내 실물경기의 하강추세는 2009년 중에도 지속될 전망이다. 선진국에 대한 내구재 수출과 개도국에 대한 자본재 수출이 위축되고 수출단가도 하락하면서 2009년 수출증가율은 마이너스를 기록할 전망이다. 수출둔화에 따른 소득창출 부진과 신용공급의 제약으로 내수경기의 침체도 이어질 것 이다. 특히 부동산 가격 약세가 당분간 지속되면서 소비 및 건설투자에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상되고 있 2008년 11월 국내 수출과 수입은 동시에 마이너스 두 자리 성장으로 떨어졌다. 9월까지만 해도 두 자리 수 성장을 이어가던 수출입이 동시에 급격히 하락한 것은 세계경제와 국내경제의 동조화가 심해지고 있음을 나타낸다. 즉 세계경기와 국내경기가 동시에 빠르게 위축되었다는 것이다. 실제로 2000년 이후 세계경제 성장률(IMF 기준)과 국내경제 성장률은 거의 유사한 모습 을 보이고 있다. 우리나라의 GDP 대비 수출입 비중이 높아지면서 세계경제의 영향도 그만큼 커지는 추세를 보이고 있지만 최근의 동조화 심화 는 금융부문의 동조화에 기인한 것으로 보인다. 외환 위기 이후 자본시장 개방으로 외국인투자 비중이 높아지면서 주식 및 채 권시장의 동조화가 커지고 있다는 것은 주지의 사실이다. 특히 2007년 이후 서브프라임 부실에 따른 글로벌 금융시장의 불안 은 신용창출 기능의 저하 및 경제심리의 위축을 통해 국내경기에 영향을 미치고 있다. 신용경색 현상을 나타내는 지표로 신용 스프레드를 들수 있다. 미국의 지표인 TED 스프레드와 우리나라의 국채와 회사채(AA-)간 스프레드의 추이를 보면 2007년 이 후 매우 유사한 모습을 나타내고 있는 것을 알 수 있다(<그림1> 참조). 두 스프레드 지표간의 상관계수는 2000~2006년 기간 중에는 0.02로 낮아 일정한 관계가 보이지 않았으나 2006년 이후 최근까지는 0.69로 높아졌다. 경제주체들의 심리지표간의 동조화도 더욱 심화되고 있다. 미국 <그림1> 국내외 신용스프레드 추이 (%p) 의 소비심리지표인 미시간 신뢰지수와 우리나라의 소비자기대 지수는 2007년 이후 높은 상관관계를 보이고 있다. 2000년부터 2006년까지의 두 지수간 상관계수는 0.15로 낮은 수준 이었으 나 2007년 이후 현재까지 0.66으로 크게 높아졌다. 결국 과거 세계 경기의 영향이 주로 우리나라 수출을 통해 이루 어졌다면 현재는 이와 같이 금융시장을 통한 경로가 강화됨으로 써 동조화가 더욱 심화되었다고 볼 수 있다. 급격한 신용경색 현 상은 다소 완화되었지만 2009년에도 전반적으로 금융부문이 실 물부문을 제약하는 요인으로 작용할 것으로 예상되고 이러한 요 주 : 미국은 TED 스프레드(=국채금리와 리보금리의 차이(3개월물 기준)), 한국은 국고 인들이 우리나라와 세계경기의 동조화 현상을 지속시킬 것으로 채와 회사채 AA-수익률 차이(3년물 기준) 자료 : Bloomberg, 한국은행 보인다. 다. 각국의 적극적인 경기부양책에 힘입어 하반기 경에는 세계와 우리나라의 경기 침체 가 다소 진정될 전망이다. 정부의 경기부양 책이 성장률을 약 1%p 정도 끌어올릴 것으 로 보이지만 이를 감안해도 내년 중 국내경 제 성장률은 1%대 후반에 머물 것으로 전망 된다. 고용위축 현상이 본격화되면서 2009 년 평균 취업자 증가수는 2008년에 비해 줄어들 것으로 보인다. 유가 및 환율이 안정 <표 1> 2009년 주요 국내경제지표 전망 2009년 상반기까지 수출이 금액기준으로 큰 폭의 마이너스 성장을 보이면서 수출에 따른 소득창출이 크게 줄어들 고 이것이 내수경기 및 고용에도 파급될 것이다. 세계적인 생산설비 조정으로 설비투자가 크게 축소될 것으로 보이는 2009년에는 아시아국의 자본재 및 중간재 공급국의 역할을 했던 우리나라의 수출이 위축되는 것이 불가피하다. 선진 국으로의 내구재 수출이 큰 폭으로 감소할 것으로 예상되고 그 동안 장치산업 부문에서 설비를 확장시킨 개도국과의 경쟁이 심화되면서 수출가격도 크게 떨어질 전망이다. 2009년 초반까지 신용경색이 지속되고 이후에도 금융기관의 신용창출 기능이 충분히 회복되기 어려울 전망이다. 수출둔화에 따른 소득창출 부진과 신용공급의 제약으로 내수경기의 위축도 이어질 것이다. 특히 부동산 가격 약세가 당분간 지속되면서 소비 및 건설투자에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다. 수출과 내수의 동반침체로 고용 위축 현상이 본격화되면서 2009년 상반기 중에는 취업자 증가수가 마이너스에 이르고 이에 따라 고용저하와 소득 및 수요창출 둔화의 악순환 현상이 지속될 것이다. 되면서 소비자물가 상승률은 2%대를 기록 할 것이며 경상수지도 소폭 흑자로 돌아설 전망이다. 부양책이 없을 경우 마이너스 성장 경기를 하락시키는 국내외적인 충격이 매우 크기 때문에 인위적인 수요부양이 없다면 수요위축과 고용감소의 악순 환이 상당기간 지속될 수 있다. 심각한 경기위축을 막기 위해 정부는 2009년 중 적극적으로 경기부양에 나설 것을 공 2008 4th Office Market Report 18/19 2009년 국내 경제전망_ LG경제연구원 수출과 내수의 동반 위축
Office Market Report 2008 4 th Office Market Report 20/21
Office Market Report 2008 4 th Office Market Report 22/23
Office Market Report 특집 물가 소비자 물가 하향 안정 소비자물가 상승률은 국제유가 급등 속에 환율 상승까지 이어져 2008년 상반기 4.3%, 3분기 5.5%까지 치솟았다. 그러나 4분기 들어 세계경제 침체 우려 속에 물가 불안의 주요인이었던 국제유가가 50달러 이하로 급락하였고, 국내 실물경제 역시 크게 둔화되면서 소비자물가는 전월대비 하락세로 돌아섰다. 근원물가지수가 여전히 상승하는 모습을 보이고는 있으나, 실물경기 침체가 빠르게 나타나고 있어 심각히 우려되었던 물가의 2차 파급효과는 크게 나타나지 않는 것으로 판단된다. 환율, 국제유가, 총수요압력 변수를 이용하여 소비자물가 상승률에 대한 행태방정식을 추정, 요인 별로 분해해보면 2008년에는 모든 변수들이 물가상승요인으로 작용한 반면 <그림9> 2009년 소비자물가상승률 요인별 전망 (%p) 2009년 중에는 유가와 총수요측면에서 물가하락 압력이 나타 나는 것으로 예상해볼 수 있다(<그림 9> 참조). 국제유가는 2009년 중 2008년 평균 대비 50% 이상 떨어질 것으로 보이 고 총수요압력 역시 국내경기 침체에 따라 물가하락 요인으로 작용할 것이다. 1분기까지는 환율의 영향으로 3%대의 소비자 물가 상승이 예상되지만 이후 점진적인 안정추세가 지속될 전 망이다. 하반기 이후 경기의 상대적 반등이 예상되지만 그 폭 이 크지 않을 것으로 보여 전반적인 소비자물가 안정 추세가 지속될 것이다. 2009년 소비자물가 상승률은 연간 2%대 초반 주 : 1. 국제유가(WTI) 및 환율은 로그 차분값을, 총수요압력은 실질GDP를 HP 필터로 추세제거한 값을 이용하여 소비자물가 행태방정식 추정한 후 개별 요인별 전망치를 이용 전망한 값임. 의 낮은 수준에 머물 것으로 예상된다. 2. 국제유가는 LG경제연구원 전망치인 2009년 평균 48달러, 원/달러 환율은 평균 1,100원 가정 2008년의 취업자수를 유지하는 것으로 나타난다. 물론 장기계약에 따른 고용의 경직성으로 고용수준을 전년과 같이 유지하는 임계성장률은 2%대 후반보다 좀 더 낮을 수 있다. 그러나 2009년 경제성장률이 1%대로 크게 낮아진다는 점을 감안할 때 취업자수는 2008년에 비해 줄어들 가능성이 높은 것으로 보인다. 수요부문별로 보더라도 상대적으로 취업유발효과가 큰 소비나 투자가 크게 부진할 것으로 예상되어 고용창출에 부정적 영향을 미칠 것이다. 다만 실업률 은 여전히 3%대를 유지할 것으로 보인다. 고령화에 따른 노동력 공급 여력의 약화, 청년층의 구직기간 장기화에 따른 실망실업자화 효과 등으로 인해 경제활동인구에서 탈락하여 비경제활동인구화하는 사람들의 비중이 지속적으로 높아 지고 있기 때문이다. 경기 부진이 심화될수록 고령 인구는 구직 활동에 적극적으로 나서지 못해 경제활동참가율에 큰 변화를 가져오는 경향이 있다. 또한 사회생활에 첫발을 내딛는 청년층의 구직기간도 점점 더 길어지면서 그 중 구직 활동을 아예 단념하는 비중이 점차 늘어나는 현상도 심화될 것이다. Ⅳ. 맺음말 2009년 우리경제는 외환위기 이후 가장 낮은 성장률을 기록할 것이다. 수요침체가 장기간 지속됨에 따라 기업부실 및 금융기관의 건전성과 관련된 이슈들이 제기되면서 경제의 불확실성이 쉽게 해소되지 않는 상황이 2009년 상반기 중 지속될 것이다. 고용창출의 저하, 한계기업의 구조조정으로 취업자수가 줄어들면서 고통을 느끼는 가계의 수가 늘 어날 전망이다. 고용감소와 수요둔화의 악순환을 막지 못한다면 부실해지는 기업이 늘어나고 금융기관들은 더욱 몸을 사리게 될 것 이다. 회생 가능성이 없는 기업들에 대한 구조조정은 신속하게 이뤄져야 하겠지만 외환위기 이후 기업과 금융기관의 건전성이 높아졌음에도 불구하고 외부충격으로 인해 잠재력 있는 기업들이 쓰러지게 된다면 이는 우리나라의 장기적 성장잠재력에 타격을 주게 될 것이다. 현재 우리에게 필요한 것은 수요의 부양을 통해 경기위축이 우리경제의 성장기 반에 손실을 주는 것을 막는 것이다. 정부는 금리인하 등과 함께 대규모 재정정책을 계획하고 있으며 이는 현재의 경 기상황의 심각성을 고려할 때 바른 방향이라고 볼 수 있다. 과감한 금융완화 기조를 통해 원화유동성을 충분히 공급 하여 신용경색과 자산가격 하락 압력을 완화시켜야 한다. 경제주체들의 심리가 심각하게 위축되어 있는 상황에서는 금리인하만으로는 바로 소비나 투자회복으로 연결되지 않을 수 있다는 점을 감안하여 공공투자 확대, 고용진작 등 재 정팽창을 통해 보다 적극적인 내수부양에 나서야 할 것이다. 우리나라에 비해 재정건전성이 떨어지는 국가들도 대규 모 부양에 나선다는 점을 감안할 때 우리나라도 다소의 재정적자 부담은 감수할 필요가 있다. 완벽한 정책을 찾기 위해 시간을 소모하기보다는 계획된 부양책들을 보다 신속하고 효율적으로 수행하는 것이 필요 하다. 소비세의 일시적 감면 등 단기적으로 효과를 낼 수 있는 세제정책을 병행하고 이미 계획이 수립되어 있는 지출 의 일정을 앞당겨야 할 것이다. 새로운 지출의 경우 계획의 수립과 실행에 따른 시차를 최대한 줄이기 위해 정책 집행 의 효율성을 혁신적으로 높일 필요가 있다. 이와 함께 경기상황을 신속히 판단할 수 있는 지표들의 기준치를 정하여 실제 경기가 이보다 크게 위축될 경우 추가경정 예산 수립 등을 통해 경기 부양의 강도를 높여야 할 것이다. 고용 2009년 취업자수 2008년보다 줄어들 전망 2009년에는 2003년 카드 사태 이후 처음으로 취업자수 증 가가 마이너스로 돌아설 것으로 전망된다. 소비위축으로 전통 적으로 고용을 크게 흡수하던 서비스업 경기가 위축되는 가운 데 수출기업들마저 부진에 빠지면서 신규인력 채용이 저조할 것으로 예상된다. 또한 비정규직이나 장기근속자에 대한 정리 해고, 명예퇴직의 실시 등이 취업자수를 줄이는 요인으로 작 용할 것이다. 한계기업들의 구조조정과 파산에 따른 해고자, 실업자도 늘어나 취업시장 환경이 크게 악화될 것이다. GDP 생산을 위해 필요한 인력의 수를 나타내는 취업유발 계수는 꾸준히 하락세를 나타내고 있는데(<그림 10> 참조) 이 러한 취업유발계수의 장기추세를 바탕으로 계산해보면 2009 년에는 우리 경제가 약 2%대 후반의 경제성장률을 달성해야 <그림 10> 취업유발계수 추이 (명/십억원) 주 : 1. 취업유발계수(=취업자수/실질GDP)는 실질GDP 십억원을 생산하기 위해 필요한 취업자수 (명)를 나타냄. 2. 취업유발계수의 장기추세를 바탕으로 2009년의 취업유발계수 추정함. 자료 : 한국은행, 통계청, LG경제연구원 2008 4th Office Market Report 24/25 2009년 국내 경제전망_ LG경제연구원 으로 예상되어 건설투자를 위한 자금조달이 제약될 것이다. 소비와 투자의 위축으로 상가나 공장 등 비주거용 건설투 자도 부진을 지속할 전망이다. 다만 정부의 재정지출 확대로 공공부문의 토목건설 투자는 크게 늘어날 것으로 예상된 다. 4대강 정비 및 광역경제권 선도프로젝트 등 사회기반시설 <그림8> 주택매매가격 및 주택투자 추이 (%) 확충을 목적으로 한 2009년 사회간접자본(SOC) 예산은 2008 년 대비 26.9% 증가한 24.7조원에 이르고 있다. 재정지출이 실제 건설투자로 이어지는 시차를 고려할 때 공공투자 증대는 2009년 하반기부터 본격화될 전망이다. 도로 및 철도 부문과 4대강 정비 부문 등에 SOC 투자가 집중될 계획이다. 또한 최 초 분양이 2009년에 집중되어 있는 2기 신도시 공급물량 확대 등의 요인이 민간부문의 부진을 어느 정도 만회할 수 있을 것 으로 기대된다. 이에 따라 2009년 전체 건설투자는 상반기 중 마이너스 성장이 지속되다가 하반기에 공공투자를 중심으로 자료 : 한국은행, 국민은행 완만히 회복될 전망이다.
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2008 4 th Office Market Report 28/29
SERVEONE FOCUS 2008 4 th Office Market Report 30/31
SERVEONE FOCUS SERVEONE FOCUS 2008 4 th Office Market Report 32/33
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