Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 개요 사진 : Seoul, 2013년의 신규공급은 2011년을 제외한 과거 5년 중 가장 높았다. 2013년 총 거래규모는 5조 6백억원, Cap rate은 초반으로 추정된다. 2013년에는 총 7개 신규 프로젝트 에서 604,497 sqm의 프라임 오피스가 신규 공급되었다. 신규공급 면적은 2012 년 말 기준 프라임 오피스 총 연면적의 7.6%이다. 2013년 서울 프라임 오피스의 총 순 흡수면적은 +191,100sqm를 기록 하였다. 4분기의 순흡수면적은 +136,800 sqm로 일년 중 가장 컸다. 2013년 임대용 프라임 오피스의 평균 공실률은 10.8% 였다. 2013년 서울 프라임 오피스의 임대 료 인상률은 1.3%로 물가상승률(1.3%) 과 같은 수준이었다. 관리비 인상률은 물가상승률보다 높은 2.3% 였다. 2013년의 총 거래 규모는 5조 6백 억원을 기록하였다. 4분기에는 총 13 건의 오피스 거래사례가 있었으며 (프라임 오피스 4건, secondary 9건) 거래 규모는 1조 6천4백억원이다. "서울 프라임 오피스의 수요는 증가하였으나, 신규공급으로 공실률은 높았다. 기업들의 자산유동화를 위한 매각 사례가 풍부하였고, 우량 물건에 대한 투자자들의 관심은 지속되었다. savills.co.kr/research 01
공급 2013년에는 총 7건의 프라임 오피스가 신규공급 되었으며 총 연면적은 604,497 sqm 였다. YBD에 공급된(FKI 타워, 168,507 sqm)를 제외하고는 7 의 면적이 에서 공급되었다. 2014년에는 4건의 신규 프라임오피스 (총 240,877 sqm)가 공급될 예정이다. 이는 2013년에 공급된 면적의 4 수준이다. YBD 권역에는 신규공급 예정이 없으나, 2012년 3분기에 준공 이후 외부 임대 마케팅을 진행하지 않고있던 Three IFC 가 프라임 오피스 시장에 진입할 것으로 예상된다. 수요와 공실률 2013년 10월 한국은행이 발표한 한국의 경제성장률 예상치는 2014년 3.8%로 2013년 잠정치 2.8% 보다 높은 수치 이다. OECD의 2014년 전망에 따르면, 유로존 은행 부실, 미국 재정위험, 신흥 국 금융 불안 등의 리스크 요소가 있으 나, 미국과 일본은 회복 모멘텀이 이어 지고 있으며, 유로지역도 경제심리가 표 3 2013년 신규공급 빌딩 표 1 권역별 월임대료 및 공실률, 권역 표 2 서울 프라임 오피스 시장 및 경제동향, 2009년-2014년 전망 항목 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 (전망) 경제성장률(%) 0.3 6.3 3.7 2.0 2.8 E 3.8 물가상승률(%) 2.8 3.0 4.0 2.2 1.3 2.3 연평균 임대료 인상률(%) 3.5 2.1 1.7 2.9 1.3 2 2.5 연평균 관리비 인상률(%) 4.4 2.3 1.9 2.8 2.3 2 3 연평균 공실률(%) 4.3 7.2 8.0 8.5 10.8 12 연평균 임대료 (원/3.3058sqm 전용면적기준) 146,500 150,200 154,400 160,100 163,700 168,000 거래규모(억원) 46,300 24,500 40,300 55,700 50,600 50,000 Cap Rate(%) 6.5 5.8 5.7 5.4 5.2 5.2, 한국은행 평균 임대료 (원/3.3058 sqm 임대면적기준) 평균 임대료 (원/3.3058 sqm 전용면적기준) 전년동기대비 인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) 95,300 168,500 1.1 134,700 16.2 GBD 84,400 164,600 1.3-58,200 6.1 YBD 75,200 155,600 0.2 60,300 13.7 Overall Seoul Average 88,100 164,900 1.0 136,800 12.4 권역 빌딩명 공급시기 연면적(spm) 층수 비고 스테이트타워광화문 KDB생명타워 (구 센트레빌아스테리움서울) 2013년 1분기 40,991 B6/F-23/F 82,116 B9/F-30/F AIA타워(구 N Tower) 2013년 2분기 51,380 B8/F-27/F 라이나 생명이 매입 진행중(2014년 6월 거래 종결 예정), 사옥으로 사용 예정 칸서스자산운용 매입(), KDB생명, 동부엔지니어링 및 동부 계열사 입주 AIA생명이 매입(), 일부 사옥사용 및 임대 예정 센터포인트광화문 38,925 B7/F-20/F 김&장 입주 예정 2013년 3분기 YBD FKI타워 168,507 B6/F-50/F LG CNS, 전경련 관계사 등 4 입주 연합미디어센터 47,041 B4/F-17/F 그랑서울 175,537 B7/F-24/F 7 연합뉴스사옥, 3 외부임대 계약완료 (현대종합상사, 대림 입주예정) GS건설 10 책임 임차, 임대 마케팅 진행중 GS건설 A동 10, B동 일부 입주 합계 604,497 sqm 표 4 2014년 공급 예정빌딩 권역 빌딩명 공급시기 연면적(spm) 층수 비고 GBD SK네트웍스대치빌딩 2014년 1분기 47,638 B5/F-9/F 매각 진행중 동자동 8구역 2014년 3분기 36,657 B7/F-29/F,30/F 매각 진행중 청진구역 제2,3지구(광화문D타워) 2014년 4분기 105,462 B8/F-24/F 매각 진행중, 임대마케팅 중 청진구역 제1지구 (올레플렉스) 2014년 4분기 51,120 B6/F-25/F 10 KT 사옥으로 사용예정 YBD Three IFC* 2014년 2분기(예정) 161,104 B7/F-55/F 2014년 임대마케팅 진행 예상 합계 240,877 sqm (Three IFC 포함 시 401,981 sqm) *Three IFC는 2012년 3분기에 준공되었으나, 아직 임대마케팅이 이루어지지 않고 있음. 따라서 2014년에 임대마케팅을 진행하면 시장에 신규공급으로 진입하여 분석할 예정임. savills.co.kr/research 02
회복되며, 국가별로 회복되는 속도는 다르지만, 완만한 회복 흐름을 보일 것으로 전망했다. 2015년의 성장률은 약 4%로 예상했다. 차트 1 실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2002년-2014년(전망) 2 실질 경제성장률 (전년동기대비) 수출액 실질증가율 (전년동기대비) 금융위기 이후 꾸준한 상승추이를 보이 던 금융 및 보험업 종사자수는 2013년 7월에 894,000명으로 최고치를 기록하 였으나, 8월 이후로 하락하여 12월 말 기준 종사자수는 859,000명으로 발표 되었다. 에도 수요 증가로 인하여 프라임 오피스 순 흡수면적은 +136,800 sqm 였다. 와 YBD의 수요는 증가하였고, GBD는 감소하였다. 의 공실률은 16.2%로 전분기 대비 0.2%p 하락하였다. 타 권역으로 이전한 임차인들도 있었으나, 신규공급 빌딩에 이전 수요가 증가하였다. 의 신규 공급 오피스인 더케이트윈 타워에는 Microsoft 및 현대제철이 입주 하며 공실률이 4로 하락하였다. KDB 생명타워에는 KDB생명, 동부건설 및 계열사가 입주하여 현재 공실은 18% 이다. 그랑서울에는 GS건설이 이전하여 B동 일부 면적에 대한 임대차만 논의되 고 있다. 한편, 동일 권역 및 타 권역으로 임차인 이 이전한 사례도 있었다. 센터원에 임차 했던 연합뉴스(17,442 sqm)는 동일 권 역에 신규 공급된 연합미디어센터 사옥 으로 이전하였고, 서울스퀘어에 임차했 던 LG전자(2,683 sqm)는 YBD의 Two IFC로 이전하였다. GBD의 공실률은 6.1%로 지난 분기 대 비 약 2.2%p 상승하였다. GBD 공실률 상승의 주요 원인은 임차인들의 타 권역 이전 때문인 것으로 조사되었다. 엔씨소 프트가 판교로 이전하며 사옥이 임대 오피스로 전환되어 일부 임차인이 입주 하긴 했으나, 공실률 상승에 영향을 미쳤 다. GBD 프라임 오피스의 신규수요 사례 로는 한화금융프라자서초사옥의 LIG 보험 (GBD 내의 secondary 빌딩에서 이전), 엔씨소프트빌딩의 시냅틱스와 리앙커뮤니케이션즈 입주, SI타워의 현대 모비스 증평, 큰길타워의 라이나 생명 신규지점설립, 메리츠타워의 네이 버 비즈니스플랫폼 증평 등이 있었다. YBD의 공실률은 13.7%로 전분기 대비 6%p 상승하였다. 신규 공급된 FKI타워에 LG CNS와 전경 련 관계사들의 입주로 입주율 4를 달성했다. 2014년 4분기의 공실 해소 내역은 특히 프라임에서 프라임 오피스로 이전한 사례가 가장 많은 73%를 차지했다. 이는 secondary에서 프라임 오피스로 2 1 1 - 출처 : 한국은행 출처 : 한국은행 7.2% 차트 3 순흡수면적, 2008년 1분기- 15.1% 17.7% 2.8% 4.6% 19.8% 9.4% 12.9% 11.9% 4.6% 4. 5.2% 5.1% 2.3% 0.3% -0.2% 16. 6.3% 3.6% 9.9% 차트 2 금융 및 보험업 종사자수 추이, 2004년 12월-2013년 12월 종사자 수 ('000) sq m ('000) 920 900 880 860 840 820 800 780 760 740 720 700 300 250 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200 3.8% 5.3% 5.7% 4.8% 2. 1.9% GBD YBD 9.4% 3.6% 3.9% 3.7% 680 Dec-04 Dec-05 Dec-06 Dec-07 Dec-08 Dec-09 Dec-10 Dec-11 Dec-12 Dec-13 2008 2009 2010 2011 2012 2013 savills.co.kr/research 03
이전했던 사례가 가장 많았던 기존 사례 와는 대조적이었다. KDB생명타워, 그랑 서울 등 신규 프라임 오피스에 기존의 프라임 오피스에서 임차인들이 이전하여 consolidation된 사례들이 영향을 미쳤 기 때문인 것으로 파악된다. 전망 2014년 1분기에는 법무법인 김&장의 센터포인트광화문 입주, 매일유업의 더케이트윈타워 입주, 센터원에 DSME 연구소 이전, 베인&컴퍼니와 BNP파리바 의 스테이트 타워남산 입주 등으로 공실 해소가 발생할 예정이다. 따라서, 2014 년 1분기 서울의 프라임 오피스 공실률 은 12% 내외로 4분기 대비 0.5-1%p 정도 하락할 것으로 전망된다. 2013년 1년의 서울 프라임 오피스 순 흡수면적은 +191,100 sqm로, 2012년 표 5 주요 임차인 이동, 차트 4 서울 프라임 오피스 빌딩 공실률, 2002년 1분기- 2 18% 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% GBD YBD 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 권역 입주 빌딩명 임차인 임차면적(sqm) 권역 이전 빌딩명 임차면적(sqm) GS역전타워 39,908 그랑서울 GS건설 105,075 GBD GS타워(강남) 40,661 GBD SI타워 8,228 GBD 강남파이낸스센터 4,735 에이스 타워 3,566 KDB생명타워 KDB생명 32,079 올리브타워 14,800 GBD 나라종금 1,520 GBD Secondary building N/A 동부건설 및 관계사 24,634 GBD 동부금융센터 빌딩 7,770 게이트웨이 타워 N/A 더케이트윈타워 Microsoft 14,281 GBD 포스코센터 8,914 현대제철 강북사업소 4,109 Secondary building N/A 스테이트타워남산 미쓰비시상사 2,921 롯데본점빌딩 N/A S타워 대우건설 TFT팀 4,483 신규 조직 한화금융프라자서초사옥 LIG보험 4,066 GBD Secondary building N/A GBD 시냅틱스 1,950 GBD 해성1 926 엔씨소프트빌딩 리앙커뮤니케이션즈 1,950 GBD 아이티타워 N/A SI타워 현대모비스 2,743 증평 큰길타워 라이나금융서비스 1,751 신규 조직 메리츠타워 네이버 비즈니스플랫폼 1,744 분당 그린팩토리 N/A YBD FKI타워 프라임타워 29,524 LG CNS 46,612 서울파이낸스센터 1,699 KT여의도 6,681 전경련 관련회사 13,884 YBD 하나대투증권 빌딩 2,942 savills.co.kr/research 04
+145,000 sqm에 비해 3 증가하 였다. 그러나, 2013년에 신규공급 된 604,497 sqm의 면적에는 크게 미치지 못하여 2013년의 공실률은 평균 10.8%를 기록 하였다. 2014년의 순 흡수면적은 경제성장률 예상치 및 예정된 입주 진행 (청진구역 1지구의 KT입주, 그랑서울 추가 임차인 입주 등), Three IFC의 시장 진입 및 앵커테넌트 입주 등을 고려하면 약 350,000sqm에 이를 것으로 전망된다. 이러한 순 흡수면적 증가에도 불구하고 2014년에도 추가 신규공급이 예정되어 있어 서울 프라임 오피스의 평균 공실률 은 2-3%p 정도 상승할 것으로 전망된 다. 임대료 2013년의 서울 프라임오피스 명목 임대료 인상률은 1.3%로(연평균), 과거 5년간의 인상률 중 가장 낮았으나 관리비는 꾸준이 인상되어 2013년 한 해 동안의 연평균 인상률은 2.3%로 CPI 상승률 1.3%보다 높았다. 와 YBD 에서는 신규공급 빌딩의 발생으로 오피 스의 입지 및 공실률 수준에 따라 Rent Free 및 TI (Tenant Improvement) 제공 이 늘고 있으며, 따라서 명목임대료와 실질임대료의 격차가 벌어지고 있다. 전망 2014년 1분기에는 서울 프라임 오피스 96개 중 15개 빌딩( 9개, GBD 4 개, YBD 2개)이 임대료를 각각 3- 정도 인상할 예정으로 조사되었다. 통상 1분기에 가장 많은 오피스가 임대료를 인상을 하는 추세이나 높은 공실률 우려 및 시장상황을 고려하여, 과거 5년과 비교할 경우, 가장 적은 수의 프라임 차트 5 연간 수요&공급 (리모델링 포함), 1998년-2014년(전망) sq m ('000) 차트 6 공실해소내역 비율, 2013년 1분기- sqm ('000) 800 600 400 200 0-200 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 연간 순공급면적 연간 순흡수면적 연평균공실률 (임대용오피스, 우) 연평균공실률 (사옥 포함, 우) 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13F 14F 28% 37% Prime to prime Secondary to prime Expansion New organisation 3 27% 16% 3 22% /2013 /2013 /2013 /2013 22% 31% 33% 14% 7% 1 73% 16% 12% 8% 4% -4% 차트 7 공실해소내역 비율, 2012년-2013년 2012 2013 New organisation 31% Prime to prime 2 New organisation 1 Expansion 1 Prime to prime 46% Expansion 2 Secondary to prime 29% Secondary to prime 24% savills.co.kr/research 05
오피스가 임대료 인상을 계획 중인 것 으로 조사되었다. 공실이 안정될 때까지, 임대료 인상률은 CPI 상승률과 비슷한 수준을 유지할 것으로 전망된다. 매매 및 투자시장 에는 프라임 오피스 4건, secondary빌딩 9건 등 총 13개의 빌딩 이 거래되어 거래규모는 1조 6천억원 이었다. 2013년에 거래된 오피스의 총 거래금액은 약 5조 6백억원이다. 4분기에는 건설회사를 비롯한 기업들의 유동화를 위한 자산 매각 사례가 두드러 졌고 지난 분기에 이어 외국계 보험회사 가 의 프라임 급 오피스 빌딩 매입 을 진행하였다. 의 신축 프라임 오피스인 KDB생명 빌딩(구 센트레빌아스테리움서울, 거래 후 이름변경)을 칸서스자산운용이 약 3,477억에 매입하였다. 2013년 준공된 KDB생명빌딩에는 동부건설 및 계열사가 오피스 면적의 약 3를 책임임차 하였 으며, 와 GBD에 흩어져 있던 KDB 생명이 통합 이전하여 전체 오피스 면적 의 약 5가 임차되었다. KDB생명빌딩 거래를 통해 동부건설은 유동성을 확보 한 것으로 알려졌다. 삼성엔지니어링 또한 유동성 확보를 위 해 도곡동 SEI Tower(삼성엔지니어링 도곡사옥)와 GBD의 프라임 오피스인 글라스타워 일부 지분을 코람코 부동산 펀드에 2,430억원에 매각하였다(특수 관계인 지분인 삼성생명(6)과 삼성 화재(23%)의 지분이 총 83%로 공시됨). 의 프라임 오피스인 한화소공빌딩 의 일부 면적(16,425sqm)을 소유하고 있던 한화케미컬주식회사가 나머지 부 분을 소유하고 있는 한화생명보험주식 회사에 소유 부분을 매각 하였다. 이외에 삼환기업 은 에 위치한 삼환빌딩 사옥을 하나다올AMC에 1,350억원에 매각하였다. Cap rate은 중반으로 알려졌다. 신세계건설 또한 장충동 사옥 을 이마트에 약 197억에 매각하여 유동 성을 확보하였다. 2013년 3분기에 외국계 보험회사인 라이나 생명이 스테이트광화문 매입계약 을 체결한데 이어(거래종결 2014년 6월 예정) 4분기에도 외국계 보험회사인 AIA생명이 권역에 신축된 프라임 오피스인 AIA타워(순화동N타워, KEPCO 지분 4,988sqm 포함)를 매입하였다. GBD의 PCA라이프타워는 마스턴 자산 운용이 미래에셋 AMC로부터 약 1,300 억에 매입하였으며, Cap rate은 4% 후반으로 알려졌다. 또한 서초동에 차트 8 서울 프라임 오피스 빌딩 임대료 지수, 1997년 3분기- /2001 = 100 차트 9 권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기- 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% 160 140 120 100 80 60 40 19971998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 GBD YBD 소비자물가 상승률, 한국은행 GBD YBD 2008 2009 2010 2011 2012 2013 차트 10 서울 프라임 빌딩 시장 거래규모, 2001년 1분기- 원 (조) 6 5 4 3 2 1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 savills.co.kr/research 06
위치한 국제전자센터의 일부 오피스 및 컨벤션홀이 마스턴자산운용에 915억에 매각되었다. 마포에 위치한 마포크레딧센터는 동부 자산운용이 나이스정보통신 로부터 448억원에 매입하였다. 마포크레딧센터 는 나이스 계열사가 마스터리스할 예정 인 것으로 알려졌으며, Cap rate은 6% 수준이다. 지난 분기에 이어 기준금리는 2.를 유지하고 있다. 8개월째 동결된 기준금 리로 대출 금리도 안정된 수준을 유지할 것으로 전망되는 가운데 5년만기 국고채 수준 또한 지난 분기와 비슷한 3% 초반 대를 보이고 있다. 프라임 오피스의 Cap rate은 대 초반으로 추정되며, 5년만기 국고채와의 스프레드 또한 지난 분기와 비슷한 수준을 유지하고 있다. 2014년에는 미국의 양적완화가 축소될 가능성이 있는 것으로 보도되고 있다. 양적완화 축소가 시작되면 금리가 상승 할 가능성이 있기 때문에 Cap Rate도 일시적으로 상승할 가능성이 있으나, 장기적으로는 현재 수준이 유지될 것으 로 전망된다. 스프레드는 현재와 비슷한 150-200bp 수준으로 전망된다. 차트 11 서울 프라임 오피스 Cap Rate 추이, 2005년 1분기- 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1%, 한국은행 차트 12 5년 만기 국고채 및 기준금리 추이, 2012년 1월-2014년 1월 4. 3.8% 3. Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기 국고채 (좌) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 5년만기 국고채 기준 금리 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 3.3% 3. 2.8% 2. 2012/01/02 2012/01/27 2012/02/21 2012/03/16 2012/04/10 2012/05/07 2012/05/31 2012/06/26 2012/07/19 2012/08/13 2012/09/06 2012/10/02 2012-10-28 2012/11/20 2012/12/13 2013/01/10 2013/02/04 2013/02/28 2013/03/26 2013/04/18 2013/05/14 2013/06/10 2013/07/03 2013/07/29 2013/08/22 2013-09-16 2013-10-16 2013-11-08 2013/12/03 2013/12/27 2014/01/22 표 6 주요거래사례, 출처 : 한국은행 권역 빌딩명 매도자 매수자 KDB생명타워 (구 센트레빌아스테리움 서울) AIA타워 (구 N타워) 동자동제4구역 도시환경정비사업조합 주식회사순화동피에프브이, 한국전력 매매면적 (sqm) 매매가격 (단위:억 원) 칸서스 AMC 82,116 3,477 에이아이에이 인터내셔널 리미티드 46,906 2,526 삼환빌딩 삼환기업주식회사 하나다올AMC 31,402 1,350 한화소공(부분매각) 한화케미컬주식회사 한화생명보험 16,425 1,250 마포 크레디트센터 나이스정보통신주식회사 동부 AMC 15,220 448 도곡 SEI타워 (삼성엔지니어링도곡사옥) 삼성엔지니어링 코람코 AMC 41,439 1,260 GBD 글라스타워 (지분매각) 삼성엔지니어링 코람코 AMC 25,652 1,170 GBD 피씨에이라이프타워 미래에셋 AMC 마스턴 AMC 19,646 1,304 서초 국제전자센터 원익그룹 마스턴 AMC 33,276 915 savills.co.kr/research 07
Please contact us for further information Savills Savills Research K.D. Jeon Chief Executive Officer +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr Hyosung Kim Senior Director +82 2 2124 4204 hyoskim@savills.co.kr JoAnn Hong Director +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Crystal Lee Director Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Director Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 08
부록 서울 오피스 시장 및 Savills 조사빌딩 개요 표 7 조사빌딩 개요, 2013년 12월 기준 GBD YBD Total 빌딩개수 22 14 8 44 A 평균 연면적 (sqm) 85,175 96,231 92,771 90,074 평균 준공연도 2002 1999 2001 2001 빌딩개수 25 18 9 52 B 평균 연면적 (sqm) 49,926 38,695 44,728 45,139 평균 준공연도 1999 1998 1996 1998 빌딩개수 총합계 47 32 17 96 면적 총합계(sqm) 3,122,006 2,043,744 1,144,724 6,310,473 리서치&컨설팅 팀 1. 서울 대형 오피스 빌딩 - 서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm 이상의 대형 오피스 빌딩은 10 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2013 년 12월 현재 총 295개, 총 연면적 약 17,060,000 sqm인 것으로 조사되었음. 이중 에 34.9%, GBD에 20.4%, YBD 에 13.3%가 밀집되어, 전체의 약 69% 가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의 - Savills 에서는 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음. -, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함. - 프라임빌딩 126개 중 96개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음. 3. 임대료 - 임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있으며, Savills 는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임. 4. 순 흡수면적 (Net absorption) - 해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하거나 감소한 임대면적임. 5. Cap rate 산정 방법 Cap Rate : (보증금운용이익()+기준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율 (9) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은, 임대율은 9를 일괄적용 함. savills.co.kr/research 09