월간한중 2007-10-02 호 높은부동산가격이중국경제에미치는영향 내용문의 : 송민근연구원 (032-260-2774) haoweather@idi.re.kr 인천발전연구원 Incheon Development Institute * 본보고서는 2007 년 8 월 23 일中国行业研究网 (http://www.chinairn.com/) 에소개된 高房价对中国经济影响因素分析 를편집 재작성한것임. (http://www.chinairn.com/doc/70270/166406.html)
높은부동산가격이중국경제에미치는영향 - 목차 - 1. 부동산가격의상승을가져오는주요요인 (1) 경제성장 : 양호한경제성장이부동산가격의상승요인 (2) 도시철거및투기 : 도시철거및투기가부동산에대한과도한수요를야기 (3) 원가 : 원가는부동산가격을높이는내제된요인 (4) 구조적모순 : 구조적모순이근본적으로해결되지못함 (5) 기타요인 2. 부동산가격의빠른상승이중국경제발전에미치는부정적영향 (1) 거주민의주택구입부담을과중하게하고기타부분에대한소비에어려움을가져옴 (2) 지역및거주민간의빈부격차를더욱확대 (3) 언젠가부동산가격하락이나타날때금융질서의안전및국민경제는큰혼란에놓일위험이있음 (4) 높은부동산가격환경에서이루어지는조방식경영은중국의에너지및자원소비를높이는부정적영향을끼침 (5) 농촌의발전에부정적영향을줄수있음 (6) 도시상업 무역코스트를높이게되고이는도시종합경쟁력을저해 [ 부록 ] 부동산에집중되고있는중국의 10 대부호순위 - 2 -
1. 부동산가격의상승을가져오는주요요인 경제의빠른성장, 도시화, 국내외자본투기의영향, 주민의주택소비에대 한관념변화, 관리 감독의문제, 제도적문제등부동산가격의상승을가져오 는요인에는다양한것이있다. (1) 경제성장 : 양호한경제성장이부동산가격의상승요인부동산가격과경제발전수준, 도시화정도는밀접한상관관계를가지고있다. 1998년에서 2006년까지중국국내총생산은 24,402.3억위안에서 209,406.8 억위안으로성장하였으며물가의영향을감안한연평균성장률은 9.2% 였다. 같은시기중국의도시화율은 33.35% 에서 43.9% 로높아졌으며이는매년 1.3% 가량증가한것이었다. 구매력을살펴볼때, 1998년에서 2006년까지도시주민 1인당수입은 5,425.1위안에서 11,759.5위안으로높아졌으며이는연평균 8.9% 성장한것이었다. 2006년말중국거주민의외환저축은 16.7만억위안이었으며이는주택소비능력을충분히갖춘수준으로볼수있다. 수입증가, 저축수준의향상은주택구입의수요를더욱높여가게되는요인이되고있다. 장기간근무한근로자는오래된집을새집으로바꾸거나집을넓히려고하고, 새로직업을구한이들은대출등을통해주택구입을원하고있다. 특히제도개혁이후주택소유관계에변화가생기면서주택은재산에서중요한부분이되었고과거에는계획경제하에서억제되었던주택소유에대한수요가크게늘어나고있다. (2) 도시철거및투기 : 도시철거및투기가부동산에대한과도한수요를 야기 주택에대한수요는거주를위한수요, 강제적인수요 ( 정책적 ), 투기적인수 - 3 -
요로구분해서볼수있다. 그중거주를위한수요는부동산시장의건강한발전에도움을준다. 거주수요에의한부동산가격의상승은합리성을갖지만, 강제적이거나투기적인수요에의한부분은커질수록부동산가격은왜곡되게된다. 강제적수요는도시철거, 재건축등이확대되면서주민들이어쩔수없이새로주택을구입하거나임대해야할때발생하는수요를의미한다. 최근몇년간각정부는도시건설및재건축등을위해대규모철거를추진하였다. 철거및재건축은지금중국전지역에서이루어지고있으며이것이부동산가격에미치는막대한영향은세계어느나라에서도전례가없던것이었다. 투기및투자를위한주택수요는판매혹은임대를목적으로이루어진다. 부동산가격이빠른속도로상승할수록단기투기가늘어가게되고이는국내외자금이부동산시장에유입되게할것이다. 투기에대한부분은분명하게집계하기어려운부분이있다. 단지구입하고거주하지않는경우의일정부분을투기로간주할뿐이다. 상해, 북경, 남경, 항주, 영파등부동산가격상승이빠른지역에구입후거주하지않는 空住率 은약 20% 에달하고있다. (3) 원가 : 원가는부동산가격을높이는내제된요인부동산의원가에는토지비용, 건설비용, 관리비용, 세금, 이윤등이있다. 토지가격과건자재가격의상승은부동산원가를높이고가격을높이게되는직접적원인이된다. 먼저토지거래의가격이계속상승되고있다. 공업화, 도시화건설촉진, 산업발전, 거주민의생활조건개선등은토지에대한수요를증폭시키고있으며한정되어있는토지자원은공급모순을일으키고거래가격이계속상승하게된다. 그리고토지가격은지방정부수입과연결되어상승을부추기고있기도하다. 통계에의하면 2003년상해정부의부동산관련수입은 216억위안이었는데이것은지방정부총수입의 24% 에해당하는막대한것이었다. 주택가 - 4 -
격및토지가격이상승할수록지방정부의수입이늘어나게된다. 건자재가격도비교적빠르게상승하고있다. 중국의중화학공업화, 소비구조의변화, 투자수요의증대, 생산구조의중화학편중화등으로인해철강, 시멘트, 건축재료등의원재료수요가매우커지고있으며이는건자재가격의상승을가져오고있다. (4) 구조적모순 : 구조적모순이근본적으로해결되지못함공급구조가불합리한것은부동산가격상승의주요원인이다. 부동산시장이확대되고공급, 판매가늘어가면서개발업자는중 고급주택개발에집중하고있으며중 저가주택공급이크게부족해지고있다. (5) 기타요인지방정부, 상업은행, 개발기업및주택구입자는부동산가격메커니즘에상호영향을주고있으며각각은모두가격을높이는영향을미치고있다. 일련의지방정부는부동산개발을통해대대적인도시건설이나성과를가시화하려고하고있으며그과정에서토지자원을지나치게이용하고있다. 또일부상업은행은주택대출을저위험, 고이윤상품으로보고대량대출을지원하고있으며대출을시행하는은행들간에충분한협조체계가갖추어지지못해서투기적주택구입자의자금운용이용이해지는문제가있다. 개발기업이이윤을극대화하기위해토지등을매점하는경우가있는데이는부동산가격을단기간에치솟게한다. 그리고이런환경에서소비자는계속오르는부동산가격을우려하여예정보다앞당겨부동산구입을시도하게된다. 각종요인들의상호영향으로부동산가격이지속적으로상승하고있다. 주택소비관념을보면대부분은임대가구입보다낫다고여기고있으나실제로는취업이얼마안된젊은이들조차도부모의도움을받고주택을구입하고있다. 또한대부분도시에서호구가자녀의교육에큰영향을미치고주택구입이더늘어나고있다. - 5 -
2. 부동산가격의빠른상승이중국경제발전에미치는부정적영향 (1) 거주민의주택구입부담을과중하게하고기타부분에대한소비에어려움을가져옴부동산가격의빠른상승은거주민의주택구입부담을높이고이는기타부분에대한소비력을줄이는영향을주게된다. 부동산가격이빠르게상승하면물가또한상승압력을받게되고거주민의부담은더욱증가하게된다. 1998년 ~2006년중국주민의일인당수입은 10.2% 성장하였으나주택판매액은 32.6% 증가하였다. 부동산가격이대폭적으로상승할것으로예상하고많은가정은기타소비를억제하고부동산구입을위해노력하고있으며이러한경향은중국의내수시장에큰영향을주게된다. (2) 지역및거주민간의빈부격차를더욱확대부동산가격이지나치게빠르게상승하여빈부격차가커진다. 중국의소득분배불균등현상은이미상당히심각한편이다. 더욱이부동산가격의상승은특히대 중형도시에서더욱빠르게진행되고있는데이는자금이발달지역으로집중되는것을의미하고소수의고수입계층이이를향유하게된다. 상대적으로대부분거주민의수입은축소되고빈부격차는더욱커지는현상이나타나게된다. 저소득계층거주민의수입으로는증가하는부동산가격을따라가지못하여주택구입이현실적으로불가능해진다. 2007년 1분기인민은행자료에따르면월소득 2,000위안이상의가정에서주택구입의사가계속높아져가고있지만이에반해월소득 2,000위안이하의가정의주택구입의사는점차낮아지고있다. - 6 -
(3) 언젠가부동산가격하락이나타날때금융질서의안전및국민경제는큰혼란에놓일위험이있음지금과같은빠른상승이언젠가부동산가격의하락으로이어질때금융질서의안전이직접적인위협에노출될것이고국민경제는큰혼란을겪을수있을것임부동산가격의지속적이고빠른상승은언젠가부동산가격의하락을가져올것이다. 이때금융질서의안전에직접적위협이예상되고국민경제에큰혼란을가져올수있을것이다. (4) 높은부동산가격환경에서이루어지는조방식경영은중국의에너지 및자원소비를높이는부정적영향을끼침 (5) 농촌의발전에부정적영향을줄수있음부동산가격의빠른상승은도시, 농촌의종합적발전에부정적영향을준다. 도시화를가속화하는것은중국경제의주요목표중하나이다. 하지만부동산가격이지나치게빠르게상승하면농촌잉여노동력의이동을가져오게된다. 이는도시화발전을억제하고삼농문제의해결에도어려움을가져온다. (6) 도시상업 무역코스트를높이게되고이는도시종합경쟁력을저해부동산가격의빠른상승은도시상업 무역코스트를높이게되고도시종합경쟁력을저해하는결과를가져오며외자투입및수출경쟁력에도일정부분영향을주게된다. 또한높은부동산가격은인재의도시유입에어려움을가져오는요소이며도시경제의장기발전에도불리하다. < 끝 > - 7 -
[ 부록 ] 부동산에집중되고있는중국의 10대부호순위 2007년 10월 8일미국경제전문지포브스 (forbes) 에서발표한 China's 40 Richest( 중국의 40대부호명단 ) 를보면 10대부호안에 6명이부동산을주력업종으로하고있는것으로나타났고 1위 ~4위부호가모두부동산재벌로나타났다. 이번발표에서중국의 1위부호는비구이위안 ( 碧桂园, Country Garden) 의양후이옌 ( 杨惠妍 ) 이며보유자산은 162억달러이다. 26세여성인양후이옌은재벌 2세로아버지가세운부동산개발업체인비구이위안 ( 碧桂园, Country Garden) 의주식 70% 를물려받아서중국최고의부호가되었다. 양후이옌은중국부동산재벌을상징하고있으며 2006년 1위를차지한황광위의자산인 36억달러의 4배가넘는자산을보유하고있다. < 표 > 중국의 10대부호순위 ( 단위 : 억달러 ) 순위 이름 보유자산 기업 거주지 주력업종 1 양후이옌 162 Country Garden 광동 부동산 2 쉬롱마오 73 Shimao Property Holdings 홍콩 부동산 3 궈광칭 48.5 Fosun International 상해 복합 ( 부동산등 ) 4 장리 47.4 Guangzhou R&F Properties 광동 부동산 5 장진둥 45 Suning Appliances 강소 소매업 6 펑샤오펑 38.5 LDK Solar 강서 에너지 7 장신 38 SOHO China 북경 부동산 8 루즈칭 37 China Oceanwide 북경 부동산 9 룽즈젠 36.5 CITIC Pacific 홍콩 복합 ( 제조업등 ) 10 황광위 36 Gome Electrical Appliances 북경 소매업 자료 : 포브스 (www.frobes.com), 2007.10.08. - 8 -