제 28 회공인중개사시험대비 부동산공법박후서교수 부동산공법기본강의 (4 주차 ) 盡人事待天命 박후서교수책임집필 준비되지않은자는기회가와도 잡기는커녕알지도못한다. 오직준비된자만기회를잡는다.
도시개발사업시행절차 - 박후서교수 - 마곡지구 개발계획수립도시개발구역지정사업시행자지정실시계획인가공사의감리 공급환지처분 수용 사용방식토지상환채권선수금공급방법공급가격 환지방식환지계획환지예정지지정공사완료환지처분 개발계획 도시개발구역 도시개발사업 - 2 -
도시개발법 (1) 원칙 : 도시개발구역을지정하려면 개발계획수립 must 예외 : 선구역지정, 후개발계획수립가능지역 ( 공자생외국삼 ) 1 개발계획을공모하는경우 2 자연녹지지역 3 생산녹지지역 4 도시지역외의지역 ( 관농자 ) 5 국장이중행장과협의하여지정하는지역 ( 자보지역제외 ) 6 주 상 공지역의면적이전체면적의 30/100 이하인지역 개발계획수립권자수립시기환지방식 지정권자 구역을지정하려면개발계획을수립 must 환지방식이적용되는구역 면 3 총 2 동의 선구역지정후개발계획수립공자생외국삼 but 시행자국가 지방자치단체 동의 환지방식이적용되는지역 토지면적 2/3 이상의토지소유자의동의와토지소유자총수 1/2 이상의동의 ( 면 3 총 2). 다만, 국가나지자체가시행자인경우 동의 핵심정리 3. 개발계획수립기준광역도시계획이나도시 군기본계획이수립되어있는지역 개발계획의내용 해당광역도시계획이나도시 군기본계획에들어맞도록하여야한다. 330 만m2이상인도시개발구역 주거, 생산, 교육, 유통, 위락등의기능 서로조화를이루도록노력 수립기준 수립내용 광역도시계획도시 군기본계획 개발계획 들어맞도록수립 구역지정후개발계획포함밖기비, 수토세, 임세주, 순단사 330 만m2이상 기능의서로조화 지구단위계획 포함 박수치자임순아! ( 밖기비, 수토세, 임세주, 순단사 ) - 3 -
원칙 예외 시 도지사, 대도시시장. 다만, 1 도시개발구역의면적이 100 만m2이상이거나 2 개발계획이국가계획을포함하고있거나국가계획과관련되는경우 국장과협의 국장 중 국 공 긴급 협의 도시개발구역지정관련자국장협의지정권자시 도지사, 대도시시장 1 구역면적 100 만m2이상 2 개발계획 국가계획을포함 or 국가계획과관련 국장 : 중국공긴급협의 지정요청자 시장 군수 구청장 중앙행정기관장 원칙예외 시장 ( 대도시시장제외 ) 군수 구청장 시 도지사 중행장 국장 특도 제안검토결과통보 제안일부터 1 개월 (1 개월연장가능 ) 면적 30 만m2이상국가계획과밀접한관련 제안자 동의 수용여부통보 1( 국 지 조제외 ) 시행자 특도 시장 군수 구청장 2공공기관의장 정부출연기관의장 국장 (30 만m2이상으로서국가계획과밀접한관련이있는도시개발구역지정을제안하는경우 ) 민간시행자가제안하는경우 토지면적 2/3 이상토지소유자 ( 지상권자포함 ) 동의제안을받은국장, 특도 시장 군수 구청장 제안내용의수용여부를 1개월이내 ( 불가피한사유가있는경우 1개월연장가능 ) 제안자에게통보 지정제안자 국가 지자체 조합 제외 민간시행자 시행자 공공기관 정부출연기관장 토지면적 2/3 이상토지소유자 ( 지상권자 ) 동의 - 4 -
도시지역 도시지역외지역 1원칙 :1만m2이상 2공업지역 :3만m2이상3보전녹지지역 : 지정 원칙 :30만m2이상예외 :10만m2이상 ( 초등학교용지확보 + 교육청협의 ) 취개지국 1 취락지구 2 개발진흥지구 3 지구단위계획구역 4 국장지정지역 ( 자보제외 ) 지정규모 적용 도시지역 도시개발구역지정규모 1 만m2이상 공업지역 3 만m2이상 취락지구 보전녹지지역 자연환경보전지역 개발진흥지구 지정 지구단위계획구역 관리지역 30 만m2이상 국장지정 10 만m2이상 농림지역 아파트ㆍ연립주택건설계획초등학교용지확보관할교육청과협의 지정권자 관계서류사본 시장군수구청장에게송부 둘이상의일간신문과인터넷홈페이지에공고하고 14 일이상일반인에게공람 must. 다만, 도시개발구역의면적이 10 만m2미만인경우 일간신문에공고 공보와시 군 구인터넷홈페이지에공고 can 도시개발구역지정절차 도계위심의 기초조사 구역지정ㆍ고시 주민의견청취 ( 공청회 ) 행정기관장협의 100 만m2이상 국장, 시ㆍ도지사 시장ㆍ군수ㆍ구청장송부둘이상일간신문 + 인터넷홈페이지 공고 14 일이상 일반인공람 면적 10 만m2미만일간신문 공고 공보 공고 O - 5 -
결정 고시의제 개발행위허가 기득권보호 해당구역 도시지역과지구단위계획구역으로결정되어고시된것으로본다. but, 도시지역외에지정된지구단위계획구역과취락지구는제외 도시개발구역지정에관한주민등의의견청취를위한공고가있는지역및도시개발구역 건축물 ( 가설건축물포함 ) 의건축 ( 대수선또는용도변경포함 ), 공작물의설치, 토지의형질변경, 토석의채취, 토지분할, 물건을쌓아놓는행위 ( 옮기기쉽지아니한물건을 1 개월이상 ), 죽목의벌채및식재등을하려는자 특 광 특도 시장또는군수의허가 but, 다음의경미한행위 허가 1 재해복구또는재난수습에필요한응급조치를위하여하는행위 2 경작을위한토지의형질변경 3 관상용죽목의임시식재 ( 경작지에서의임시식재 허가 ) 구역지정 고시당시이미공사나사업에착수한자 30 일이내에신고 계속시행 can 도시개발구역지정 고시효과 공사착수 도시개발구역지정 고시 결정 고시의제 30 일이내신고 도시개발구역지정 고시 허가 O 건축물 ( 가설건축물포함 ) 의건축 ( 대수선또는용도변경포함 ), 공작물의설치, 토지의형질변경, 토석의채취, 토지분할, 물건을쌓아놓는행위 ( 옮기기쉽지아니한물건을 1 개월이상 ), 죽목의벌채및식재 농림지역 도시지역지구단위계획구역 도시지역외지정지구단위계획구역 개발행위허가 허가 계속시행 주민의견청취공고지역 or 도시개발구역 취락지구 1 재해복구또는재난수습에필요한응급조치를위하여하는행위 2 경작을위한토지의형질변경 3 관상용죽목의임시식재 ( 경작지에서의임시식재는허가 ) - 6 -
공사완료 공사미시행 1 공사완료공고일다음날 2 환지방식인경우 환지처분공고일다음날 < 공사완료에따른해제의제 > 도시개발사업의공사완료 ( 환지방식에의한사업인경우에는그환지처분 ) 의공고일 다음날 < 공사미시행에따른해제의제 > 1 도시개발구역이지정 고시된날부터 3 년이되는날까지도시개발사업에관한실시계획의인가를신청하지아니하는경우 그 3 년이되는날의다음날 2 도시개발구역이지정 고시된날부터 2 년이되는날까지개발계획을수립 고시하지아니하는경우 그 2 년이되는날의다음날. 다만, 도시개발구역의면적이 330 만m2이상인경우 5 년 3 개발계획을수립 고시한날부터 3 년이되는날까지실시계획의인가를신청하지아니하는경우 그 3 년이되는날의다음날. 다만, 도시개발구역의면적이 330 만m2이상인경우 5 년 공사미시행 해제의제 도시지역 지구단위계획구역 종래용도지역환원 공사완료 원칙 환지방식 농림지역 폐지 도시개발구역해제의제 도시개발구역지정 고시 공사완료공고일다음날 2 년되는날 (5 년 ) 실시계획인가 신청 ( ) 안 330 만m2이상 개발계획수립 고시 다음날 3년되는날 3년되는날 환지처분공고일다음날 해제의제 (5 년 ) - 7 -
원칙적시행자 환지방식시행자 1국가나지방자치단체 2공공기관 ( 한국토지주택공사 한국수자원공사 한국농어촌공사 한국관광공사 한국철도공사 매입공공기관 -토수농관철매 ) 3정부출연기관 ( 한국철도시설공단 제주국제자유도시개발센터 ) 4지방공사 ( 이상공공시행자-국지공정지 ) 5토지소유자 6조합 ( 사업전부 환지방식 ) 7이전법인 ( 과밀억제권역 수도권외의지역으로이전 ) 8등록사업자 9건설업자나신탁업자 10부동산개발업자 11부동산투자회사 12공동출자법인 ( 이상민간시행자 ) 원칙 예외 구역전부환지방식 토지소유자또는조합 지방자치단체등 ( 지자체 한국토지주택공사 지방공사 신탁업자 ) 3 가지사유시 1 도시개발구역전부를환지방식 시행자로지정된자 ( 토지소유자또는조합 ) 가도시개발구역지정고시일부터 1 년 (6 개월의범위에서연장 can) 이내 실시계획인가신청 2 실시계획의인가를받은후 2 년이내 사업착수 3 행정처분으로시행자지정이나실시계획인가 취소 4 시행자의부도 파산등사유 도시개발사업의목적을달성하기어렵다고인정 1 국가나지방자치단체 2 공공기관 ( 토 수 농 관 철 매 ) 3 정부출연기관 ( 철 제 ) 4 지방공사 ( 공공시행자 - 국지공정지 ) 5 토지소유자 6 조합 ( 전부 환지방식만가능 ) 7 이전법인 8 등록사업자 9 건설업자나신탁업자 10 부동산개발업자 11 부동산투자회사 12 공동출자법인 ( 민간시행자 - 토조이등건부부공 ) 도시개발구역지정 고시 시행자지정 시행자지정 지정권자 지정 시행자변경 1 년이내 (6 개월연장가능 ) 예외 시행자지정취소시행자의부도 파산 구역전부 환지방식 원칙 토지소유자 or 조합 지방자치단체등 ( 지방자치단체 한국토지주택공사 지방공사 신탁업자 ) 1 토지소유자나조합 개발계획의수립 고시일부터 1 년 (6 개월의범위에서연장한경우그연장된기간 ) 이내 시행자지정신청 또는신청된내용이위법하거나부당하다고인정 2 지방자치단체의장이집행 공공시설에관한사업과병행하여시행할필요가있다고인정 3 도시개발구역의국공유지를제외한토지면적의 1/2 이상에해당하는토지소유자및토지소유자총수의 1/2 이상 지방자치단체등의시행에동의 실시계획인가 ( 신청 ) 사업착수 실시계획인가취소 2 년이내 - 8 -
1도시개발구역의토지소유자 7명이상이정관을작성 지정권자에게조합설립인가 2도시개발구역의토지면적의 2/3 이상에해당하는토지소유자와그구역의토지소유자총설립수의 1/2 이상의동의인가 동의자수산정방법 1토지면적 국 공유지포함 2토지소유권공유 대표공유자 1인만토지소유자 ( 다만, 구분소유자는각각토지소유자인정 ) 3조합설립인가신청전 동의철회가능 1도시개발구역의토지소유자 2보유토지면적과관계없는평등한의결조합원권 3대표공유자 1명만의결권 ( 구분소유자는각각 ) 1조합장또는이사의자기를위한조합임원과의계약이나소송 감사가조합대표 2겸임금지 구성 총회 대의원회 총회전결사항 1정관변경 2개발계획수립 변경 ( 경미한변경, 실시계획수립 변경은제외 ) 3 임원선임 4환지계획작성 ( 경미한변경제외 ) 5조합합병 해산 ( 청산금징수 교부후해산은제외 ) 1의결권을가진조합원의수가 50인이상인조합 총회의권한을대행하게하기위하여대의원회를둘수있다 2대의원수 의결권조합원총수 10/100 이상 설립인가신청 지정권자 도시개발조합 토지소유자 7 명이상 조합원 설립인가 동의요건 1 도시개발구역의토지소유자 2 보유토지면적과관계없는평등한의결권. 다만, 다른조합원토지소유권전부이전받은조합원 의결권승계 3 대표공유자 1 명만의결권 ( 구분소유자는각각의결권 ) 총회 총회에서만의결할수있는사항 1 정관변경 2 개발계획수립ㆍ변경 ( 경미한변경, 실시계획수립ㆍ변경은제외 ) 3 임원선임 4 환지계획작성 ( 경미한변경제외 ) 5 조합합병ㆍ해산 ( 청산금징수ㆍ교부후해산은제외 ) 면 3 총 2 ( 면적 2/3 이상 + 총수 1/2 이상 ) ex) 면적 120 만m2이고토지소유자 1,000 명 면적 80 만m2이상토지소유자동의 + 토지소유자 500 명이상동의 동의자수산정방법 1 토지면적 국 공유지포함 2 토지소유권여러명공유 대표공유자 1 인만토지소유자 ( 다만, 구분소유자 각각토지소유자로인정 ) 3 조합설립인가신청전 동의철회가능 임원 1 의결권가진조합원중총회에서선임 2 조합장또는이사의자기를위한조합과의계약이나소송 감사가조합대표 3 조합 or 같은목적의다른조합의임원이나직원 겸임금지 4 결격사유 대의원회 1 의결권을가진조합원의수가 50 인이상인조합 총회의권한을대행하게하기위하여대의원회를둘수있다 2 대의원수 의결권을가진조합원총수 10/100 이상 - 9 -
시행자가행한처분에불복하는자 행정심판법에따라행정심판을제기 can. 행정청이아닌시행자가한처분 지정권자에게제기 must 작성 인가 지자체장의견청취 도시 군관리계획결정 고시의제 1 모든시행자작성 2 지구단위계획이포함 지정권자의인가 1 국장이지정권자 시 도지사 or 대도시시장 2 시 도지사가지정권자 대도시가아닌시장 군수 구청장 실시계획을고시한경우 그고시된내용중도시 군관리계획 ( 지구단위계획을포함 ) 으로결정하여야하는사항 도시 군관리계획이결정되어고시된것으로본다. 종전에도시 군관리계획으로결정된사항중고시내용에저촉되는사항 고시된내용으로변경된것으로본다 처분 작성 인가 시행자 실시계획 행정심판법 행정심판 토지소유자 행정소송 불복 행정심판 법원 행정청 시행자 처분 1 모든시행자작성 2 지구단위계획포함 must 3 내용 : 설계도서, 자금계획, 시행기간 지정권자 행정심판 토지소유자 불복 1 지정권자의인가 2 경미한변경 ( 사업시행면적 10/100 범위내감소, 사업비 10/100 범위내증감 ) 인가 3 의견청취 : 국장이지정권자 시ㆍ도지사 or 대도시시장시ㆍ도지사가지정권자 대도시 시장ㆍ군수ㆍ구청장 고시 1 고시된내용중도시ㆍ군관리계획 ( 지구단위계획포함 ) 으로결정하여야하는사항 도시ㆍ군관리계획이결정되어고시된것으로본다 2 종전에도시ㆍ군관리계획으로결정된사항중고시내용에저촉되는사항 고시된내용으로변경된것으로본다 - 10 -
수용또는사용방식 환지방식 횬용방식 계획적이고체계적인도시개발등집단적인조성과공급이필요한경우 1 대지로서의효용증진과공공시설의정비를위하여필요한경우 2 지가가다른지역에비하여현저히높아수용또는사용방식으로시행하는것이어려운경우 분할혼용방식과미분할혼용방식으로구분 사업시행방식 수용 or 사용방식 환지방식 혼용방식 계획적이고체계적인도시개발등집단적인조성과공급이필요한경우 1 대지로서의효용증진과공공시설의정비를위하여필요한경우 2 지가가다른지역에비하여현저히높아수용또는사용방식으로시행하는것이어려운경우 분할혼용방식과미분할혼용방식으로구분 순환용주택의입주자격 순환용주택용도 철거되는주택의세입자등 : 세입자또는소유자 ( 구역을지정하기위한주민의견청취공람일또는공청회개최공고일이전부터실제거주자 ) 임시로거주하는순환용주택을임시거주시설로사용하거나임대할수있다 순환개발방식 순환용주택 철거되는주택의세입자또는소유자 ( 구역을지정하기위한주민의견청취공람일또는공청회개최공고일이전부터실제거주자 ) - 11 -
수용권자 민간시행자수용요건 조합을제외한모든시행자조합을제외한민간시행자 ( 일정비율초과공동출자법인제외 ) 사업대상토지면적 2/3 이상소유 + 토지소유자총수 1/2 이상동의 수용권자 민간시행자 수용또는사용방식 조합제외 모든시행자 토지면적 2/3 이상소유 + 토지소유자총수 1/2 이상동의 사업인정및고시의제재결신청기간 수용또는사용의대상이되는토지의세부목록을고시한경우 ( 세목고시 ) 개발계획에서정한도시개발사업의시행기간종료일까지 발행사유발행규모 지급보증 발행계획승인 발행방법이전력및대항력 토지소유자가원하면 토지등의매수대금의일부 ( 분양대상 1/2 초과 ) 지급하기위하여 사업시행으로조성된토지 건축물로상환하는토지상환채권을발행can 민간시행자 ( 일정비율초과공동출자법인포함 ) 은행, 보험회사및공제조합으로부터지급보증을받은경우에만 발행can 시행자 발행계획을작성 미리지정권자의승인기명식증권으로발행 but, 이전 양도can 취득자의성명과주소 토지상환채권원부에기재요청must 취득자의성명과주소 토지상환채권에기재 발행자및제3자에게대항 수용 사용특례 사업인정및고시의제 공익사업법에서는시행자가하는사업이공익사업임을국장이인정해주고관보에고시하면시행자에게수용할수있는권한이부여된다 토지상환채권 발행사유발행규모 민간시행자지급보증 발행계획승인 발행방법이전력 대항력 공익사업법보다도시개발법 우선적용 수용또는사용의대상이되는토지의세부목록을고시한경우 ( 세목고시 ) 재결신청 도시개발사업시행기간종료일 공익사업법에서는사업시행자와토지소유자등의보상협의가이루어지지아니하면사업인정및고시가있었던날부터 1 년이내에관할토지수용위원회에보상금액결정을신청하여야한다 토지소유자가원하면 토지등의매수대금의일부 ( 분양대상 1/2 초과 ) 지급하기위하여 사업시행으로조성된토지ㆍ건축물로상환하는토지상환채권을발행 can 민간시행자 ( 일정비율초과공동출자법인포함 ) 은행, 보험회사및공제조합으로부터지급보증을받은경우에만 발행 can 시행자 발행계획을작성 미리지정권자의승인 기명식증권으로발행 but, 이전ㆍ양도 can 취득자의성명과주소 토지상환채권원부에기재요청 must 취득자의성명과주소 토지상환채권에기재 발행자및제 3 자에게대항 - 12 -
공급계획작성제출경쟁입찰방법 추첨방법 수의계약방법 원형지공급 공급계획 지정권자에게제출행정청 시행자 시장군수구청장거쳐제출 최고가격으로입찰한자 낙찰자 1국민주택규모이하의주택건설용지 2공공택지 3330m2이하의단독주택용지 4공장용지 1학교용지 공공청사용지등공공용지공급 2토지상환채권에따라토지를상환 3경쟁입찰또는추첨결과 2 회이상유찰 1공급목적 : 도시를자연친화적으로개발하거나복합적 입체적으로개발 2원형지면적 : 지정권자의승인을받아 구역전체면적의 1/3 이내한정 3원형지개발자 : ᄀ국가또는지방자치단체ᄂ공공기관ᄃ지방공사ᄅ국가, 지방자치단체또는공공기관인시행자가복합개발등을위하여실시한공모에서선정된자ᄆ원형지를학교나공장등의부지로직접사용하는자 4선정방법 : 수의계약. 학교 공장부지 경쟁입찰 (2회이상유찰 수의계약 can) 5공급가격 : 개발계획반영감정가격에기반시설공사비를더한금액을기준 협의하여결정 6매각제한 : 원형지공급계약일부터 10년, 원형지공사완료공고일부터 5년중먼저끝나는기간 ( 국가 지자체는제외 ) 경쟁입찰방법 추첨방법 수의계약방법 공급계획 지정권자 시행자 조성토지등의공급 제출 시장 군수 구청장 최고가격으로입찰한자 낙찰자 1 국민주택규모이하 주택건설용지 3 330m2이하 단독주택용지 거쳐서 행정청아닌시행자 2 공공택지 4 공장용지 1 학교용지 공공청사용지등 공공용지공급 2 토지상환채권에따라토지를상환 3 경쟁입찰또는추첨결과 2 회이상유찰 - 13 -
원형지공급 공급목적공급면적 도시를자연친화적으로개발하거나복합적 입체적으로개발하기위하여필요한경우 지정권자의승인 구역전체면적의 1/3 이내한정 원형지개발자 1 국가또는지방자치단체 2 공공기관 3 지방공사 4 국가, 지방자치단체또는공공기관인시행자가실시한공모 선정된자 5 원형지를학교나공장등의부지로직접사용하는자 원칙 에외 감정가격 1 학교, 2 폐기물처리시설, 3 공공청사, 사회복지시설 ( 무료시설 ) 4 이주단지의조성을위한토지를공급하는경우 해당토지의가격을감정평가업자가감정평가한가격이하로정 can 구역전체 1/3 이내 선정방법 공급가격 원칙은수의계약. but 학교 공장부지 경쟁입찰 (2 회이상유찰 수의계약 can) 개발계획반영감정가격에기반시설공사비를더한금액을기준 협의하여결정 매각제한 원형지공급계약일부터 10 년, 원형지공사완료공고일부터 5 년중먼저끝나는기간 ( 국가 지방자치단체는제외 ) 가격평가 원칙 예외 감정가격 감정가격이하 학, 폐, 공, 사 - 14 -