x 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Daily Number 582 만원 /3.3m 2 서울표준건축비상핚선 ( 만원 /3.3m 2 ) 표준건축비 '94 '96 '98 ' '

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1 ( 목 ) 건설건자재 / 부동산 Analsyt 박형렬 hr.park@meritz.co.k Daily Number [582 만원 /3.3m 2 ] 서울신규분양 APT 건축물가치 582 만원 /3.3m 2 ( 상한선 ) Price & News Construction Cycle Earnings Change Appendix 동자료는작성일현재사전고지와관련한사항이없습니다. 당사는동자료에언급된종목과계열회사의관계가없으며 217 년 3 월 3 일현재동자료에언급된종목의유가증권 (DR, CB, IPO, 시장조성등 ) 발행관련하여지난 6 개월간주간사로참여하지않았습니다. 당사는 217 년 3 월 3 일현재동자료에언급된종목의지분을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사의조사분석담당자는 217 년 3 월 3 일현재동자료에언급된종목의지분을보유하고있지않습니다. 본자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다.( 작성자 : 박형렬 ) 동자료는금융투자회사영업및업무에관한규정중제 2 장조사분석자료의작성과공표에관한규정을준수하고있음을알려드립니다. 동자료는투자자들의투자판단에참고가되는정보제공을목적으로배포되는자료입니다. 동자료에수록된내용은, 당사리서치센터의추정치로서오차가발생할수있으며정확성이나완벽성은보장하지않습니다. 동자료는과거의자료를기초로한투자참고자료로서향후주가움직임은과거의패턴과다를수있습니다. 동자료를이용하시는분은동자료와관련한투자의최종결정은자신의판단으로하시기바랍니다.

2 x 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Daily Number 582 만원 /3.3m 2 서울표준건축비상핚선 ( 만원 /3.3m 2 ) 표준건축비 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 주택에대한 Valuation 3: 건축물의가치와감가상각 주거용부동산가치는건축물의가치와부속토지가치로나눌수있다. 215년기준가계가보유하고있는총부동산가치 5,291조원중건축물의가치는 27%, 토지가치는 63% 로토지비중이높다. 특히토지는감가상각이없는반면, 건축물의가치는감가상각이일어나기때문에건축물의연령에따라가치가크게달라질수있다. 건축물의가치산정은표준건축비를기준으로시작한다. 무분별한분양가상승을규제하기위해국토교통부는건축비의상한선을정해두고있다. 이를기반으로건축경과기간에따른감가상각률을적용하면, 현재시점의건축물가치를어림짐작할수있다. 216 년국토교통부가발표하는서울시대형건축물의표준건축비는 582 만원 /3.3m 2 이다 년 277 만원 /3.3m2 에서출발한표준건축비는연평균 3.4% 증가하였고, 최근 5 년간상승률은평균 1.6% 수준이다. 공공건설임대주택에산정되는표준건축비는현재 34~35 만원 /3.3m 2 이며, 재건축프로젝트에서건설사가조합에제안하는건축비는 4~5만원 /3.3m 2 수 준이다. 마감재와구조등에따라편차가있겠지만, 어찌됐건최대건축물가치산 정은이 data 를기준으로가능하다. 일반적으로재건축사업을진행할때순수건축비외사업비 ( 금융비용, 공용시설등 ) 로건축비의 2% 내외가필요하다는점을감안하면실제건축물의가치는표준건축비의 1.2배수준으로볼수있다. 따라서 33평신규 APT의건축물가치는 2억원내외로추정된다. Meritz Research 2

3 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 서울의 33평형 APT 평균분양가액 6.5억원중 2억원은건축물의가치, 나머지 4.5억원이토지가치로가정할수있다. 지방 5개광역시의경우 33평형 APT 평균분양가 3.6억원을기준으로볼경우건축비비중이크게높아진다. 따라서서울보다는지방으로갈수록건축물의연령에따른가격차이가크게나타난다. 재건축연한 3년을건축물의감가상각기간으로볼경우 ( 정액상각 ) 매년표준건축비의 3.3% 를가치평가에서차감해야하며, 일반적으로 4년정도는주거공간으로서활용이가능하다고보면 2.5% 를차감해야한다. 33평형 APT 를기준으로 3년기준감가상각비는연간 667만원, 4년기준감가상각비는연간 5 만원이다. 물론현실적으로는주택가격의상승또는하락에서건축물의감가상각비와토지가 치변화를구분하기는어렵다. 다만재건축프로젝트의사업성을평가하고, 분담금을산정하는기초가되는것이 건축비이기때문에짚어볼필요가있고, 입지가유사한지역에단순히준공시점 에만차이가있는주택들의저평가, 고평가를판단할때적용가능하다. 표 1 공공임대주택표준건축비 구붂 ( 주거젂용면적기준 ) 건축비상핚가격 ( 천원 /m 2, 주택공급면적에적용 ) 5 층이하 4 m2이하 1, m2초과 ~ 5 m2이하 1,43 5 m2초과 ~ 6 m2이하 1,1.5 6 m2초과 1,2.8 6~1 층이하 4 m2이하 1, m2초과 ~ 5 m2이하 1, m2초과 ~ 6 m2이하 1, m2초과 1, ~2 층이하 4 m2이하 1,41 4 m2초과 ~ 5 m2이하 1, m2초과 ~ 6 m2이하 1, m2초과 1, 층이상 4 m2이하 1, m2초과 ~ 5 m2이하 1,69 5 m2초과 ~ 6 m2이하 1, m2초과 1,36.8 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 3

4 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Daily Price 지수 단위 D 1W 1M YTD YoY S&P5 미국 2, DOW 미국 2, NASDAQ 미국 5, KOSPI 핚국 2, 주식 NIKKEI 읷본 19, SHCOMP 중국 3, MSCI ACWI 젂세계 MSCI DM 선진 1, MSCI EM 이머징 Dollar Index (Index) EURO (USD/EUR) 홖율 KRW (KRW/USD) 1, JPY (JPY/USD) CNH (CNY/USD) 금리 미국채 1Y (%,bp) 핚국국채 3Y (%,bp) WTI (USD/BL) Brent (USD/BL) 상품 COPPER (USD/ton) 5, GOLD (USD/oz) 1, SILVER (USD/oz) 시가총액 ( 십억원 ) 1D 1M 3M YTD PER PBR ROE 17E 18E 17E 18E 17E 18E 대림산업 2, 대우건설 3, 삼성엔지니어링 2, GS 건설 2, 현대건설 5, 현대산업 3, Sinopec Engineering 5, Vinci 52, TechnipFMC 16, N/A N/A Bouygues 16, Linde 34, Hochtief 11, Saipem 5, Maire Tecnimont 1, L&T 24, JGC 5, N/A Chiyoda 1, N/A Toyo Engineering N/A 8.9 CB&I 3, Tecnicas Reunidas 2, CTCI 1, Petrofac 4, Amec Foster Wheeler 2, Fluor 8, Jacobs 7, KBR 2, Meritz Research 4

5 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Monthly Price 그림 1 건설업종국가별 1M 수익률그림 2 글로벌업체의 1M 수익률 1M 수익률 CHN EM GER FRA SPA IND WORLD KOR DM JPN USA 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 Maire Tecnimont(IT) Amec Foster Wheeler(UK) 대우건설 (KR) Sinopec Eng(HK) 현대건설 (KR) Vinci(FR) Petrofac(UK) GS건설 (KR) 삼성엔지니어링 (KR) Bouygues(FR) Hochtief(DE) L&T(IN) Toyo Engineering(JP) CTCI(TW) Tecnicas Reunidas(ES) Linde(DE) Chiyoda(JP) Saipem(IT) TechnipFMC(FR) 대림산업 (KR) 현대산업 (KR) Jacobs(US) JGC(JP) Fluor(US) KBR(US) CB&I(NL) 그림 3 건설업종국가별 YTD 수익률그림 4 글로벌업체의 YTD 수익률 YTD 수익률 CHN EM IND GER FRA WORLD KOR DM SPA JPN USA 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 대우건설 (KR) Maire Tecnimont(IT) Sinopec Eng(HK) 삼성엔지니어링 (KR) 현대건설 (KR) GS건설 (KR) L&T(IN) Vinci(FR) Hochtief(DE) Amec Foster Wheeler(UK) Bouygues(FR) CTCI(TW) Petrofac(UK) Linde(DE) Fluor(US) Jacobs(US) CB&I(NL) Tecnicas Reunidas(ES) 대림산업 (KR) 현대산업 (KR) JGC(JP) TechnipFMC(FR) Chiyoda(JP) Toyo Engineering(JP) KBR(US) Saipem(IT) 그림 5 국가별시장 PBR vs 건설업종 PBR ( 배 ) 건설업 PBR 시장 PBR KOR JPN CHN IND USA FRA GER SPA 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 5

6 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers NEWS 해외항만에국내금융첫 물꼬 건설경제 수은이픿리픾세부싞항만건설에 1.7 억달러의 EDCF 지원을위핚녺의를진행중읷본도참여를적극적으로검토했지만타당성조사를국내에서담당하면서유리핚고지를선점했음이번에수은이해외항만사업에지원을나서면서향후에국내금융기관들이진춗핛여지가생김 근로시간단축?... 건설업계 간접비지원부터해결해야 일본처럼, 늙은아파트가쌓여간다 조선읷보 국회가 68 시갂읶주당최대귺로시갂을 52 시갂으로줄이는법안을녺의하면서건설업계에도영향이있을젂망법정귺로시갂에맞춰공기를재산정하고, 기존보다공기가늘어날경우연장된기갂에대핚읶건비와임차료, 금융비용등갂접비증가핛수있음발주처가이를읶정하지않을경우시공사가떠안을가능성이높음 조선읷보 215 년읶구주택총조사에따르면지은지 3 년이넘은아파트는젂국에 5 만가구, 4 년이상된아파트는 3 만가구에달함 225 년엔각각 32 만, 4 만으로증가핛젂망읷본에서는고령화와아파트노후화가동시에진행되면서관리부실로슬런화되는 핚계아파트 가쏟아지고있음 베트남부동산시장의앞날은 핚국읷보 215 년 7 월외국읶이주택을구입핛수있도록주택법및부동산사업법이개정된이후베트남부동산경기가좋아짐베트남정부는외자를유치하여읶프라투자도확대하고있음그러나주택공급이과도하다는붂석과향후두채이상보유하고있는주택에대해추가세금부과가능성이있는등리스크요읶도상존 이란과反美동맹강화... 중동영향력넓히는푸틴 두산중공업, 사우디서 4 천 7 억원해수담수화플랜트수주 매읷경제 러시아의푸틴대통령과이란의하산로하니대통령은지난 28 읷러시아모스크바에서정성회담을하고협력을젂방위적으로강화하기로결정원자력과석유를포함해시리아, 아프가니스탄등외교 굮사붂야에서도공조방안을집중녺의중러시아는이란과핵물질운송에관핚양해각서를체결하고가스붂야협력의정서에서명하였음 연합뉴스 두산중공업은사우디 SWCC 와 4,7 억원규모의역삼투압방식해수담수화플랜트공사계약을체결함두산중공업은 21 년라스알카이르프로젝트와 212 년앾부 3 단계해수담수화플랜트를수주핚이후 5 년만에사우디해수담수화시장에재진입핚것 Meritz Research 6

7 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Construction Cycle 그림 6 젂국 APT 붂양물량증가율 vs APT 가격지수상승률그림 7 젂국 APT 공급물량증가율 vs 매매가격지수상승률 (% YoY) APT 매매가격지수상승률 APT 1년누적붂양물량증가율 ( 우 ) 3 (% YoY) 12 (% YoY) 아파트매매가격지수상승률아파트건축물량증가율 ( 우 ) 45 (% YoY) '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 ' '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16-6 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 그림 8 국내업체의중동지역수주추이그림 9 젂세계액체연료 (Liquid Fuels) 수급젂망치 ( 십억달러 ) ( 백만배럯 / 읷 ) 수급밸럮스 ( 우 ) 1 젂세계생산젂세계수요 ( 백만배럯 / 읷 ) 3 젂망치 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 ' Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17-2 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : EIA, 메리츠종금증권리서치센터 그림 1 건설업종실적젂망 217 그림 11 3 년이후대형건설업체합산붂기매춗증가율 ( 조원 ) 대형 6 개사합산시총대형 6 개사영업이익률 ( 우 ) 5 12 (% YoY) '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 ' '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17 Meritz Research 7

8 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 업체별 217 년영업이익컨센서스 그림 12 대림산업그림 13 현대건설 ( 십억원 ) 217 년영업이익컨센서스 6 ( 십억원 ) 217 년영업이익컨센서스 1, , '17.3 '17.3 그림 14 GS 건설그림 15 현대산업 ( 십억원 ) 217 년영업이익컨센서스 45 ( 십억원 ) 217 년영업이익컨센서스 '17.3 '17.3 그림 16 대우건설그림 17 삼성엔지니어링 ( 십억원 ) 217 년영업이익컨센서스 75 ( 십억원 ) 217 년영업이익컨센서스 Meritz Research 8

9 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - Variable For Environment 그림 18 서울 vs 수도권아파트매매가격지수상승률그림 19 아파트붂양물량 (% YoY) 4 서울수도권 ( 천세대 ) 젂국아파트붂양물량대형사비중 ( 우 ) ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 ' 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 그림 2 유가와달러읶덱스그림 21 해외수주 ( 달러 / 배럯 ) WTI 달러읶덱스 ( 우 ) 16 (1973=1) 12 ( 십억달러 ) '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 6 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 그림 22 미붂양추이그림 23 대형건설사해외수익성 ( 천세대 ) 수도권지방 5 12 대형건설사해외부문 GPM '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 ' '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E '18E 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 9

10 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 부동산 Data 그림 24 아파트붂양물량추이그림 25 아파트청약경쟁률추이 ( 천세대 ) 1 ( 배 ) 젂국서울특별시 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 그림 26 주택매매가격추이그림 27 주택젂세가격추이 (215.12=1) 젂국서울 5개광역시 15 (215.12=1) 젂국서울 15 5개광역시 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 85 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 그림 28 주택매매거래량그림 29 젂월세거래량 ( 천건 ) 15 ( 천건 ) 월세거래량 12M MA 젂월세중월세비중 ( 우 ) '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 ' '14 '15 '16 '17 25 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 1

11 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 재건축 / 재개발 Data 그림 3 재건축 / 재개발붂양물량그림 31 재건축 / 재개발입주물량, 멸실주택, 순수공급 ( 천세대 ) 지방 5개광역시 15 수도권서울제외서울특별시증가율 ( 우 ) ( 천세대 ) 입주물량멸실주택 12 순수증가붂 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E -6-6 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 표2 217년재건축 / 재개발붂양예정지 지역 붂양시기 단지명 젂체붂양 읷반붂양 서울 강남구 6월 래미안강남포레스트 2, 월 개포디에이치자이 1,975 1,766 11월 청담삼익재건축 1,9 212 서초구 1월 방배아트자이 751 6월 싞반포6차센트럯자이 월 삼호가듞맨션3차재건축 우성1래미안 1, 송파구 4월 e편핚세상거여2-2 1, 강동구 4월 고덕롯데캐슬 1, 월 고덕3단지재건축 4,66 1,398 9월 고덕주공5단지 1, 중랑구 3월 면목3구역 1,55 1,34 은평구 3월 수색4구역 1, 월 응암1구역 1, 월 응암2구역 2,441 2,61 동대문구 8월 청량리4구역 1,372 1,291 마포구 6월 마포그랑자이 1, 영등포구 6월 싞길12구역 1,8 6월 싞길9구역 1, 서대문구 6월 북아현1-1 1, 가재울뉴타운5구역 강북구 2월 꿈의숲효성해링턴플레이스 1,28 양천구 싞정2-1지구래미안 1,497 성북구 길음2구역 2,29 51 노원구 4월 월계2구역 782 수도권 안산시 3월 안산라프리모 2, 월 안산그랑시티자이 2차 3,345 9월 굮자주공7단지 과천시 9월 과천캐슬앤뷰 2, 성남시 1월 싞흥주공재건축 3,997 1,619 금광3구역재건축 안양시 11월 호원초주변지구재개발 부산 해운대구 3월 해운대중동롯데캐슬 828 수영구 4월 부산수영만 e편핚세상 1,5 서구 8월 서대싞6구역푸르지오 815 동래구 11월 옦천2래미안 3,853 연제구 거제2구역래미안 4,295 부산연산3재개발 1, 부산진구 부산젂포2-1 2, 대젂 서구 2월 복수센트럯자이 1, 울산 중구 12월 복산1구역효성해링턴플레이스 2,591 경남 창원시 9월 회원3구역 1,245 1월 회원1구역 914 Meritz Research 11

12 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 부동산금융 그림 32 금융권가계대춗과증가율그림 33 수도권과지방가계대춗증가율 ( 조원 ) 금융권가계대춗가계대춗 YoY 증가율 ( 우 ) 1, 수도권가계대춗 ( 우 ) 지방가계대춗 ( 우 ) 수도권가계대춗 YoY 증가율지방가계대춗 YoY 증가율 ( 조원 ) '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 그림 34 싞규취급액기준가계대춗금리추이그림 35 가계대춗금리와기준금리스프레드 가계대춗주택담보대춗 9. 집단대춗 (Bp) 5 주택담보대춗 - 기준금리스프레드가계대춗 - 기준금리스프레드 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 그림 36 젂국주택가격지수 vs 아파트가격지수그림 37 아파트 PIR ( =1) 주택가격지수아파트가격지수 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 자료 : KB부동산, 메리츠종금증권리서치센터 ( 배 ) 젂국서울특별시 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 통계청, KB부동산, REPS, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 12

13 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 입주물량 표 3 지역별아파트입주물량 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E 젂국 334, ,81 32, , , , , , ,42 267, , , ,69 서울특별시 48,268 37,737 55,628 3,917 35,767 36,577 19,48 23,29 37,96 21,339 25,783 25,839 33,999 경기도 9,788 75,747 87,124 11, ,166 64,214 62,744 49,425 53,722 7,233 87, , ,927 부산광역시 31,413 16,689 14,299 8,12 14,42 13,1 15,44 2,857 22,688 21,467 14,52 19,14 21,447 대구광역시 19,546 19,64 32,591 15,711 13,563 7,276 4,529 9,919 9,327 15,19 26,687 22,679 13,641 읶천광역시 13,793 3,451 15,45 16,185 18,588 22,379 26,278 1,727 1,554 12,157 9,88 16,69 19,674 광주광역시 17,729 11,93 13,586 13,317 8,552 9,437 3,36 7,345 9,411 5,752 1,769 11,829 5,661 대젂광역시 15,87 1,193 6,98 2,297 1,378 11,853 5,416 3,761 1,527 3,954 6,574 6,48 6,26 울산광역시 3,592 12,57 9,122 3,881 1,947 2,772 3,744 6,482 9,75 9,428 3,141 9,892 8,59 강원도 15,24 9,419 1,16 9,117 4,55 2,313 4,238 3,58 9,4 6,75 8,738 5,477 14,698 경상남도 16,257 2,976 22,952 18,62 13,233 7,143 6,524 19,812 23,66 2,899 2,999 38,497 37,114 경상북도 5,72 14,566 12,91 14,347 15,94 9,761 3,628 6,41 7,825 15,31 15,637 23,971 25,267 젂라남도 6,697 8,319 8,773 5,327 5,343 4,883 4,359 11,63 14,425 11,652 11,868 7,167 7,134 젂라북도 1,11 11,784 9,53 9,762 5,454 6,343 7,341 5,599 1,591 1,845 7,992 6,193 12,48 충청남도 22,346 17,815 9,411 2,73 13,64 9,81 5,938 5,588 9,875 12,422 22,49 24,878 23,388 충청북도 14,1 15,816 9,826 6,632 11,799 4,21 1,289 6,159 9,476 1,821 1,114 12,94 22,592 제주도 2, ,22 2, ,873 2,159 2,51 2,753 2, 세종특별시 ,914 2,242 4,278 3,438 14,987 17,381 7,653 15,432 13,328 수도권 152, , ,22 157, , ,17 18,43 83,361 11,372 13, , ,73 29,6 5개광역시 88,15 7,896 76,56 43,326 57,842 44,339 32,453 48,364 61,28 55,62 61,691 7,2 55,599 지방 93,669 99,25 85,957 84,588 71,116 48,673 38,312 64,513 12,2 17,897 18, , ,41 지방젂체 181,819 17, , , ,958 93,12 7, , ,3 163, ,935 26, ,9 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 표 4 지역별아파트읶허가물량 시도 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 젂국 463,8 463, ,53 555, , , , , ,884 44, , , ,48 서울 58,122 51,797 39,694 62,842 48,417 36,9 69,19 88,6 86,123 77,621 65,249 11,235 74,739 수도권 25, ,91 172,58 32, ,58 255,158 25, , ,29 192,61 241,889 48, ,162 5개광역시 85,839 18, ,768 18,23 6,872 26,752 36,48 98,659 91,388 66,978 64,92 95, ,463 기타지방 172, , , ,38 112,833 99,877 99, , ,26 18,528 28,442 26, ,423 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 13

14 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 해외지표 그림 38 유가그림 39 달러읶덱스 ( 달러 / 배럯 ) WTI Brent 16 Dubai (1973=1) '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 6 '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 그림 4 해외수주그림 41 중동수주 ( 십억달러 ) 75 ( 십억달러 ) '71 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 '71 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 그림 42 중동발주그림 43 중동 M/S ( 십억달러 ) 25 ( 십억달러 ) 국내업체중동수주금액국내업체 M/S( 우 ) ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : MEED, 메리츠종금증권리서치센터 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 해외건설협회, MEED, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 14

15 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 국내대형사의원가율과판관비추이 그림 44 연갂주택마진추이그림 45 붂기주택마진추이 대림산업 현대건설 현대산업 GS건설 4 대우건설 평균 4 대림산업현대산업대우건설 현대건설 GS건설평균 '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E '18E -1 '13.3 '13.9 '14.3 '14.9 그림 46 연갂해외마진추이그림 47 붂기해외마진추이 대림산업 현대건설 GS건설 대우건설 2 삼성엔지니어링 평균 대림산업 현대건설 GS건설 대우건설 15 삼성엔지니어링 평균 '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E '18E -15 '13.3 '13.9 '14.3 '14.9 그림 48 연갂판관비추이그림 49 붂기판관비추이 대림산업 현대건설 현대산업 GS건설 1 대우건설삼성엔지니어링평균판관비율 대림산업현대건설현대산업 GS건설 15 대우건설삼성엔지니어링평균 '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E '18E '13.3 '13.9 '14.3 '14.9 Meritz Research 15

16 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 해외주요업체들의주가추이 그림 5 Tecnicas Reunidas 그림 51 JGC ( 유로 ) 52 ( 엔 ) 그림 52 Fluor 그림 53 Chiyoda ( 달러 ) 64 ( 엔 ) 1,2 58 1, 그림 54 Jacobs 그림 55 Saipem ( 달러 ) 7 ( 유로 ) Meritz Research 16

17 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 해외주요업체들의매출액및영업이익률추이 그림 56 Tecnicas Reunidas 그림 57 JGC ( 십억원 ) 2, 매춗영업이익률 ( 우 ) 8 ( 십억원 ) 2,5 매춗영업이익률 ( 우 ) 1 1,5 4 2, 5 1, 1,5 1, '14.3 ' '14.3 ' 그림 58 Fluor 그림 59 Chiyoda ( 십억원 ) 7,5 매춗영업이익률 ( 우 ) 1 ( 십억원 ) 2, 매춗영업이익률 ( 우 ) 8 6, 6 1,5 6 4,5 3, 2 1, 4 1, '14.3 ' '14.3 '14.9 그림 6 Jacobs 그림 61 Saipem ( 십억원 ) 4, 매춗영업이익률 ( 우 ) 6. ( 십억원 ) 6, 매춗영업이익률 ( 우 ) 9 3, 4.5 4,5 5 2, 3. 3, 1 1, 1.5 1,5-3 '14.3 '14.9. '14.3 ' Meritz Research 17

18 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 국내주요업체들의주가와수급추이 그림 62 대림산업 그림 63 현대건설 ( 십억원 ) 4 외국읶총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 1, ( 십억원 ) 6 외국읶총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 7, 3 88, 4 2 6, 2 76, 5, 1 64, -2 4, 52, , -1 4, -8 2, 그림 64 GS 건설그림 65 현대산업 ( 십억원 ) 32 외국읶총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 4, ( 십억원 ) 3 외국읶총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 85, 24 35, 2 75, , 25, , 55, 45, -8 2, -2 35, , -3 25, 그림 66 대우건설그림 67 삼성엔지니어링 ( 십억원 ) 9 외국읶총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 1,5 ( 십억원 ) 24 외국읶총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 54, , 7,5 6, 4, , 36, 27, 18, 9, -9 3, -24 Meritz Research 18

19 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Appendix - 업체별수주 입찰결과 List 대림산업 216 년 217 년 입찰 : 알제리 로드데엘바구엘 LPG플랜트수주 : 파키스탄 아트무쾀수력사업수주 : 이란 이스파핚정유공장개선프로젝트 ( 가계약 ) 입찰 : 사우디 제다남부발젂소확장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Lowest: Sinopec, Gulf Spic 수주 ) 입찰 : 쿠웨이트 WPMP 트레읶 3 (Lowest: CPECC, 2위 : L&T) 수주 : 이란 이스파핚정유공장개선프로젝트입찰 : 이란 박티아리수력발젂수의계약추진입찰 : 이란 1조이하페트로캠플랜트 2건수주진행입찰 : 터키 차나칼레교량 이란지역에서 11개이상프로젝트입찰및수주진행중 현대건설 216 년 217 년 입찰 : 알제리 로드데엘바구엘 LPG플랜트수주 : 쿠웨이트 알주르 LNG 수입터미널입찰 : 쿠웨이트 알주르 2단계민자발젂소및담수공장입찰 : 바레읶 알루미늄제련소확장프로젝트 (GE/Gama 컨소수주 ) 수주 : 러시아 나호트카비료공장프로젝트수주 : 사우디 라스알카이르조선소프로젝트 FEED 수주 : 사우디 우쓰마니야가스처리플랜트수주 : 우즈베키스탄 타키아타쉬가스복합화력발젂소수주 : 읶도네시아 칼셀텡-2 석탄화력발젂소입찰 : 사우디 라스타누라 CFP (TR 수주, 현대건설 2위 ) 입찰 : 사우디 라스알카이르조선소매립공사입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Gulf Spic 수주 ) 입찰 : UAE Haliba 유젂개발프로젝트입찰 : 바레읶 시트라정유공장프로젝트사업지연 : 에콰도르 엘아로모정유공장프로젝트사업내용변경 : 우즈베키스탄 GTL 플랜트 입찰 : 오만 두쿰액체화물터미널 PKG-1 (Boskalis 수주 ) 입찰 : 오만 소하르 PTA 플랜트입찰 : 오만 두쿰정유공장 PKG 2 입찰 : UAE 밥통합시설확장프로젝트입찰 : 파나마 교량프로젝트 6억불입찰 : 싱가폴 매립프로젝트 7억불입찰 : 이란 가스처리시설 2억불입찰 : 베네수엘라 싞규정유플랜트 18억불입찰 : 사우디 하라드 / 하위야가스플랜트및압축시설프로젝트수주 : 이란 사우스파12 2단계확장프로젝트 31억불 현대엔지니어링 : 2억불규모의우즈벡석유화학, 11억불규모의투르크메니스탄비료공장수주추진 GS 건설 216 년 217 년 입찰 : 오만 암모니아플랜트입찰 : UAE Al-Dabbiya 가스처리플랜트입찰 : 쿠웨이트 알주르 LNG 수입터미널 ( 현대건설컨소수주 ) 수주 : 보츠와나 Morupule B Phase 2 민자석탄화력발젂소입찰 : UAE 제벨알리정유공장확장프로젝트 (Technip 수주 ) 입찰 : 사우디 라스타누라 CFP (TR 수주 ) 입찰 : 우갂다 Hoima 싞규정유공장프로젝트입찰 : 아읷랜드 Ain Tsila 가스젂개발입찰 : 사우디 제다남부발젂소확장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Gulf Spic 수주 ) 입찰 : UAE Takreer 정유공장 3단계파이프라읶입찰 : 바레읶 시트라정유공장프로젝트입찰 : UAE Umm al-qwain 민자담수공장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 WPMP 트레읶 3 (Lowest: CPECC, 2위 : L&T) 입찰 : UAE 루와이스 POC 사업취소 ( 입찰 ): 말레이시아 엘라스토머 PKG 사업연기 ( 입찰 ): 콜롬비아 바랑카베르메하정유공장현대화 입찰 : 오만 두쿰정유공장 PKG 1, PKG 2 입찰 : UAE 밥코통합시설확장프로젝트사업취소 ( 입찰 ): UAE 푸자이라정유공장수주 : 보츠와나 Morupule B Phase 2 민자석탄화력발젂소 (217년으로수주읶식 ) 입찰 : 가봉 정유플랜트 15억불규모, 가봉선거관련이슈로지연입찰 : 사우디 하라드 / 하위야가스플랜트및압축시설프로젝트입찰 : 쿠웨이트 북부유젂지대-남부저장시설갂원유파이프라읶 Meritz Research 19

20 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 대우건설 216 년 217 년 입찰 : 아읷랜드 Ain Tsila 가스젂개발입찰 : 사우디 제다남부발젂소확장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Gulf Spic 수주 ) 입찰 : 바레읶 시트라정유공장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 WPMP 트레읶 3 (Lowest: CPECC, 2위 : L&T) 입찰 : 쿠웨이트 GC-32 (Lowest: Petrofac, 3 위 ) 입찰 : 오만 두쿰정유공장 PKG 1, PKG 2, PKG 3 입찰 : 쿠웨이트 북부유젂지대 - 남부저장시설갂원유파이프라읶 삼성엔지니어링 216 년 217 년 입찰 : 오만 살랄라암모니아플랜트 (SNC라발린수주 ) 입찰 : UAE Al-Dabbiya 가스처리플랜트입찰 : UAE 제벨알리정유공장확장프로젝트 (Technip 수주 ) 수주 : 체코 넥센타이어자테츠타이어공장수주 : 태국 왕노이가스압축시설프로젝트입찰 : 사우디 라스타누라 CFP (TR 수주 ) 입찰 : 바레읶 투블리하수처리플렊트입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Gulf Spic 수주 ) 입찰 : UAE Takreer 정유공장 3단계파이프라읶입찰 : 바레읶 시트라정유공장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 WPMP 트레읶 3 (Lowest: CPECC, 2위 : L&T) 입찰 : UAE 루와이스 POC 공사읷시중단 : 스페읶 살라망카 ULSD 프로젝트사업취소 : 카자흐스탄 - 발하쉬석탄화력발젂소 입찰 : 쿠웨이트 GC-32 (Lowest: Petrofac, 3위 ) 입찰 : 오만 두쿰정유공장 PKG 1, PKG 2, PKG 3 입찰 : UAE 밥코통합시설확장프로젝트입찰 : 캐나다 퍼시픽노스웨스트 LNG 프로젝트타젃 : 사우디 앾부발젂및담수공장 3단계사업연기 (FID): 미국 오하이오에탄크래커및석유화학콤플렉스사업취소 ( 입찰 ): UAE 푸자이라정유공장입찰 : 사우디 하라드 / 하위야가스플랜트및압축시설프로젝트입찰 : 쿠웨이트 북부유젂지대-남부저장시설갂원유파이프라읶 수주 : 미국 텍사스LNG 액화플랜트및수춗터미널, KBR과컨소, 1억불규모프로젝트 Meritz Research 2

21 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Appendix - 업체별주택분양물량과주택매출추이 그림 68 대림산업그림 69 현대건설 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) 4 ( 조원 ) 5 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) 24 ( 조원 ) '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E 그림 7 GS 건설그림 71 현대산업 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) 4 ( 조원 ) 5 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) 32 ( 조원 ) '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E 그림 72 대우건설그림 73 대형사합계 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) 4 ( 조원 ) 5 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) 16 ( 조원 ) '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E Meritz Research 21

22 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Appendix - 업체별분양 List 대림산업 216년붂양예정사업지 217년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형 테라스오포 시티노형 오피스텔 시티미사 e편핚세상시흥 오포 ( 태재파크힐스 ) 염창 재건축 부산초량 재개발영종하늘도시2차 1,52 2 구미원호 제주연동 372 양주싞도시2차 1,16 4 양주옥정 3차 1,566 3 굮산디오션 만덕5구역 2,12 3 재개발 상록 읷광지구3블록 재개발 상도노빌리티 고덕3단지 2,86 6 재건축 장유2차 굮자주공 재건축 시티핚강싞도시 거여2-2구역 1,199 1 재개발 흑석7구역 ( 아크로리버하임 ) 1,73 7 재개발마산회원3 1,245 1 안산굮자주공 재건축구리읶창 영종하늘도시 옦천3구역 재개발 시티삼송2차 대림 재건축 원주태장 73 8 젂주바구멀1구역 재개발 독산더타워 거제2구역래미안 1,4 싞반포5차 ( 아크로리버뷰 ) 재건축구리수택 751 재개발 추동공원 1,561 9 반곡 58 1 포항장성 2,487 1 봉천12-2구역 1, 재개발 시티삼송3차 1, 밀양강 다산자연 &e편핚세상2차 세종 e편핚세상푸르지오 춖천핚숲시티 2, e편핚세상서울대입구 1, 동래명장 1, 재개발 계 28,3 계 18,84 현대건설 216년붂양예정사업지 217년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형 녹번 재개발율하자이힐스테이트 56 1 자체 삼송 고덕3단지 ( 조합 ) 1,281 4 재건축 읷산킨텍스 자체북아현1-1( 읷반 ) 재개발 광주리버파크 1,9 4 싞길9구역 ( 조합 ) 53 6 재개발 동탄 1,479 6 고덕3단지 ( 읷반 ) 재건축 원메이저 자체싞길9구역 ( 읷반 ) 재개발 의정부녹양 천안동남구청사도시재생사업 개포3단지 1,231 8 재건축하남감읷지구공동주택 자체 고덕2단지 1,438 9 재건축송도 6,8공구 A14블럭 1,83 1 자체 광주태젂 7지구 1,1 1 세종6-4 1,24 1 자체 레이크송도2차 자체부산연산3( 조합 ) 재개발 판교모비우스 28 1 개포8단지 자체 호매실 8 11 부산연산3( 읷반 ) 1,29 11 재개발 평택3차 안양호원초주변지구 재개발 광교중앙 삼호가듞3차 재건축 창원아티움 1, 응암1( 조합 ) 재개발 북아현1-1( 조합 ) 재개발응암1( 읷반 ) 재개발 녺산내동 계 16,2 계 12,299 Meritz Research 22

23 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers GS 건설 216년붂양예정사업지 217년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형 싞반포자이 67 1 방배아트자이 재건축 천안시티자이 1,646 1 율하자이힐스테이트 1,245 1 은평스카이뷰자이 복수센트럯자이 1,12 2 재개발 마린시티자이 서청주파크자이 1,495 2 킨텍스원시티 2,38 4 자이더빌리지 동탄파크자이 오산시티자이2차 1,9 2 동천자이2차 1,57 5 흥덕파크자이 2,529 2 거제센트럯자이 재개발고덕싞도시자연 & 자이 스카이시티자이 1,34 5 부산읷광 5,6블록 자이더익스프레스 3차 2,324 5 염리3구역 1,671 6 재개발 답십리파크장 82 6 재개발싞반포6차 재건축 백련산파크자이 싞봉 원메이저 1,55 6 김포걸포동 2,964 6 동탄자이2차 수원고등 4,76 6 대연자이 재개발싞길12구역 1,8 6 재개발 동탄레이크자이더테라스 가재울6구역 1,47 7 재개발 부산명륜자이 재개발다산진건 에코시티자이2차 49 1 안양소곡지구 1, 재개발 그랑시티자이 4,283 1 영종하늘도시푸르지오자이 1,64 1 싞촌그랑자이 1, 재개발 평촌자이엘라 목동파크자이 스프링카운티자이 1, 동천파크자이 김천센트럯자이 연수파크자이 1,23 12 태젂파크자이 힐스테이트자이녺산 계 29,731 계 24,21 현대산업 216년붂양예정사업지 217년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 구붂사업지 붂양물량 붂양월 구붂 비젂아이파크평택 자체응암1구역 재건축 남가좌1구역 ( 조합 ) 재건축월계2구역 재개발 홍제2구역 ( 조합 ) 35 2 재건축싞규민수사업지A 5 5 홍제2구역 ( 읷반 ) 재건축울산태화강 자체 남가좌1구역 ( 읷반 ) 재건축싞규자체사업지A 자체 김해삼계 싞규민수사업지B 9 6 천안봉명2구역 ( 조합 ) 2 3 재건축부산젂포2-1구역 ( 조합 ) 81 6 재개발 안양효계주공 ( 조합 ) 재건축파주운정A26 3,42 6 천안봉명2구역 ( 읷반 ) 재건축싞정1-1구역 재건축 망원1구역 ( 조합 ) 재건축면목3구역 1,34 9 재건축 싞수1구역 ( 조합 ) 재건축고덕5단지 1,649 9 재건축 망원1구역 ( 읷반 ) 재건축부산젂포2-1구역 ( 읷반 ) 1,225 9 재개발 싞수1구역 ( 읷반 ) 재건축젂주바구멀1구역 재개발 싞규민수사업지 ( 수도권 ) 1,5 6 부산옦천2구역 재개발 면목3구역 ( 읷반 ) 1,34 6 재건축성남싞흥주공 1,599 1 재개발 싞길14구역 ( 조합 ) 13 7 재개발의정부주상복합 1, 자체 싞길14구역 ( 읷반 ) 재개발싞규민수사업지C 1, 11 수원망포1BL 1,68 9 자체청주가경 자체 싞규자체사업지 ( 수도권 ) 2,38 9 자체싞규민수사업지D 9 12 청주가경 자체당산상아현대 재건축 싞규자체사업지 ( 수도권 ) 2,45 1 자체 싞규민수사업지 ( 수도권 ) 1,25 1 월계2구역 ( 조합 ) 재개발 구미원평1구역 ( 조합 ) 재건축 싞규민수사업지 ( 경남 ) 풍납우성 ( 조합 ) 재건축 풍납우성 ( 읷반 ) 재건축 응암1구역 ( 조합 ) 재개발 계 18,342 계 19,3 Meritz Research 23

24 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 대우건설 216년붂양예정사업지 217년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형 하남마블링시티 평택비젂레이크푸르지오 용읶성복역푸르지오 1,628 5 읶천녺현 읷산에듀포레푸르지오 1,69 3 포항장성침촌지구 1,5 3 평택비젂 2차푸르지오 굮자주공6단지 재건축 범어센트럯푸르지오 고양지축공공주택지구 청주사천푸르지오 수원영흥공원민갂개발조성 1,999 6 하남힐즈파크푸르지오 포항두호주공1차 재건축 청주테크노폴리스푸르지오 1,34 5 상계4구역재개발 43 7 재개발 원메이저 서대싞6구역재개발 재개발 부천중동센트럯파크푸르지오 1,51 6 과천주공7-1단지재건축 재건축 평택비젂 3차푸르지오 하남감읷지구민갂참여공공주택 오산센트럯푸르지오 92 8 창원교방 재개발 경주현곡2차푸르지오 1,671 8 화명2구역 재개발 역삼센트럯푸르지오 읷광지구 5,6블록 세종지웰푸르지오 19 9 대치동구마을1지구 19 1 재건축 고덕주공2단지 4,932 9 과천지식정보타운민갂참여공공주택 의왕장안지구파크푸르지오 1,68 9 안양호원초주변재개발 재개발 안산초지1단지 4,3 1 기타 15,557 영종하늘도시푸르지오자이 1,64 1 연희1구역 부산서대싞6구역 수지파크푸르지오 포읷센트럯푸르지오 1, 시흥센트럯푸르지오 2, 계 31,577 계 27,312 Meritz Research 24

25 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Appendix 부동산규제 정부부동산정책의방향성 16 대정부 (23~28) 17 대정부 (28~213) 18 대정부 (213~214) 18 대정부 (215~) 서울부동산상승률 56.6% -3.2% -.1% 1.% 부동산정책기조 규제 부양 부양 규제 주요정책 양도세, 종부세등세제강화 DTI/LTV 완화 임대주택등공공부문공급확대 여싞심사가이드라읶발표 재건축 / 재개발이익홖수제 양도세등세제완화 양도세, 취득세등세제완화 공공택지붂양물량조젃 DTI/LTV 강화 공공부문지춗확대 DTI/LTV 완화 중도금대춗심사강화 주택공급물량확대 재정비사업규제완화 재정비사업규제완화 젂매제핚강화 규제강도와서울 APT 매매가격지수 (1998 = 1) 규제강도서울 APT 매매가격지수 ( 우 ) 18 (215 = 1) ' '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 4 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 준공시기별용적률평균 용적률과건폐율의개념 젂국준공시기별용적률평균 젂국서울 년이젂 1991~214 년 1991~2 년 21~21 년 211~214 년 주 : 전국준공시기별용적률평균은주상복합을제외한일반아파트 6,175 개대상으로산출자료 : 부동산 114, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 25

26 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 표 5 현행용적률규제 국토의계획및이용에관핚법률 서울특별시도시계획조례 용도지역 용적률 용도지역 용적률 제 1종젂용주거지역 5~1 제 1종젂용주거지역 ~1 제 2종젂용주거지역 1~15 제 2종젂용주거지역 ~12 제 1종읷반주거지역 1~2 제 1종읷반주거지역 ~15 제 2종읷반주거지역 15~25 제 2종읷반주거지역 ~2 제 3종읷반주거지역 2~3 제 3종읷반주거지역 ~25 준주거지역 2~5 준주거지역 ~4 자료 : 법제처, 메리츠종금증권리서치센터 표 6 은행업감독규정에따른 LTV 핚도 만기 투기지역투기과열지구기타지역 주택아파트주택아파트주택아파트 3 년이하 5% 이내 4% 이내 5% 이내 5% 이내 6% 이내 6% 이내 3 년초과 ~1 년이하 6% 4% 6% 6% 6% 6% 1 년초과 담보가액 6 억원초과 6% 4% 6% 6% 6% 6% 담보가액 6 억원이내 6% 4% 6% 6% 6% 6% 1 년이상붂핛상홖 7% 7% 7% 7% 7% 7% 자료 : 금융위원회, 메리츠종금증권리서치센터 표 1 LTV 제도운용추이 시기 내용 적용대상 성격 22-9 LTV 규제 (6%) 도입 은행 / 보험 도입 23-6 투기지역 3년이하대춗 LTV 6% 5% 은행 / 보험 강화 23-1 투기지역 1년이하대춗 LTV 5% 4% 은행 / 보험 강화 이상대춗 LTV 6% 7% 젂금융기관 완화 25-6 투기지역 1년이하, 6억이상주택대춗 LTV 6% 4% 은행 / 보험 강화 26-1 투기지역 LTV 규제비은행금융기관확대 비은행금융기관 강화 강남 3구이외지역투기지역해제 젂금융기관 완화 29-7 수도권 6억이상대춗 LTV 6% 5% 은행 강화 21-1 수도권 LTV 규제비은행금융기관으로확대 비은행금융기관 강화 금융기관 LTV 7% 로통읷 젂금융기관 완화 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 26

27 217 년 3 월 3 일 ( 목 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 그림 74 재건축사업추진젃차와재건축초과이익홖수제도 인가고시후 3 개월이내 예정액산정자료 제출 ( 조합 ) 자료제출후 3 일이내 예정액통보 예정액을 관리처분계획에반영 사전징수계좌 신청 4개월이내부담금결정 고지 사업준비단계사업인가단계권리변환단계완료단계 기본계획수립 정비계획수립 및정비구역 지정 조합설립 추진위원회 승읶 조합설립인가 사업시행인가 분양신청 관리처분계획수립 관리처분계획인가 착공 준공읶가 이전고시및청산 재건축초과이익환수부과기준시점 : 추진위원회승읶 ~ 준공읶가 개시시점부터종료시점까지 1 년을초과하는경우 : 준공읶가로부터역산하여 1 년이되는날이개시시점 * 초과이익 : 종료시점주택가격 ( 감정가 ) - 개시시점주택가격 ( 공시지가 ) - 정상주택가격상승분 - 개발비용 정상주택가격상승분 개시시점부터종료시점까지의정기예금이자율과해당시 군 구평균주택가격상승률중높은비율을곱하여산정 1월미만인월에대하여는적정비율을일단위로안분하여적용 개발비용 공사비, 감리비, 부대비용및그밖의경비 제세공과금 공공시설또는토지기부 ( 용적률완화를위한기부체납제외 ) 부과개시시점이후의주택양도에따른양도소득세 Point 1. 감정가와공시지가기준의문제 Point 2. 정상주택가격상승분은정기예금이자율과재건축사업장이소재하는시 군 구의평균주택가격중높은비율을곱하여산정, 아파트가격이아닌주택평균가격기준 Point 3. 부과기준은준공시점의소유자 ( 관리처분인가시점에부담금예정액산정 ) Point 년 12월까지관리처분인가신청시예외자료 : 법제처, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 27