1 / 25 I. 평가개요 1. 감정평가목적 본건은서울특별시서대문구대현동소재 이대역 ( 지하철 2 호선 ) 북서측인근에위치하 는부동산 ( 토지, 건물 ) 으로서 서울상호저축은행공매목적의감정평가입니다. 2. 감정평가의근거 본건은 부동산가격공시및감정평가에관한법률, 감정평가에관한규칙 등관계 법령및감정평가에관한일반이론에의거하여감정평가하였습니다. 3. 기준시점 감정평가에관한규칙 제 9 조제 2 항에따라대상물건의가격조사완료일인 2015 년 7 월 2 일입니다.

2 / 25 II. 기준가치및감정평가조건등 1. 기준가치 대상물건에대한기준가치는 감정평가에관한규칙 제 5 조제 1 항에의거하여대상물건이통상적인시장에서충분한기간거래를위하여공개된후그대상물건의내용에정통한당사자사이에신중하고자발적인거래가있을경우성립될가능성이가장높다고인정되는가액인시장가치를기준으로하였습니다. 2. 감정평가조건 감정평가에관한규칙 제 6 조에의거하여기준시점에서의대상물건의이용상황 ( 불법및 일시적이용제외 ) 및공법상제한을받는상태를기준으로한현황기준원칙으로감정평 가하였습니다. 3. 그밖의사항 본건건물은공부상면적 (56.2 m2 ) 보다실측면적 (97.2 m2 ) 이과대하여실측면적을기준하 여평가하였습니다.

3 / 25 III. 본건개황 1. 대상물건개요 ( 등기사항전부증명서등관련공부및실지조사 ) 소재지 서울특별시서대문구대현동 토지 일련번호 지번 면적 ( m2 ) 지목 이용상황 1 90-51 109.4 대상업용 용도지역 일반상업 도로교통 세로 ( 가 ) 형상지세 세장형평지 2015 개별공시지가 ( 원 / m2 ) 7,939,000 건물 일련번호 가 용도구조규모연면적 ( m2 ) 사용승인일 근린생활시설 목조기와지붕 1층 56.20 미등재

4 / 25 2. 입지개황 위치 본건은서울특별시서대문구대현동소재 이대역 ( 지하철 2 호선 ) 북서측인근에위치하고있습니다. 주변상황 부근은이화대학교및신촌역부근의상가밀집지역으로서주위환경은양호한편입니다. 교통상황 본건까지차량출입가능하며, 인근에지하철 2 호선이대역과경의선신촌역, 노선버스정류장등이위치하고있는바, 제반대중교통이용편의는양호합니다. 표준적이용상황소규모점포, 쇼핑센타, 오피스텔등이표준적인이용상황입니다.

5 / 25 3. 토지개황 이용상황상업용건부지로이용중입니다. 인접도로상태본건북측으로노폭약 6 미터의도로와접하고있습니다. 토지이용계획및공법상제한상태 일반상업지역, 지구단위계획구역 (2013-09-26)( 신촌지구일대 ), 소로 3 류 ( 폭 8M 미만 )(2013-09-26)( 접함 ), 가축사육제한구역 (2012-08-09), 대공방어협조구역 (2012-08-09)( 위탁고도 :77-257M), 과밀억제권역 (2012-08- 09) 입니다. 제시목록외의물건해당사항없습니다. 공부와의차이및기타 해당사항없습니다.

6 / 25 4. 건물개황 외벽 시멘트몰탈위수성페인트 마감재 내벽 수성페인트, 벽지도배 창호 알루미늄새시창 이용상황점포 (10 분다이어트힐링샵 ), 방 1, 주방, 화장실 2 위생및기타설비위생및급, 배수설비갖추고있습니다. 냉 난방설비 - 부합물및종물관계 - 공부와의차이및기타 전면 Ⅱ-3 항 참조

7 / 25 IV. 감정평가액의산출근거 1. 일반적인감정평가의방법 부동산에대한평가는다양한평가방식에의해객관적이고합리적인시장가치의도출이요 구되며이에부응하기위한방식으로 원가법및적산법등비용성의원리에기초한감정평가방식인 원가방식, 거래사례비교법, 임대사례비교법등시장성의원리에기초한감정평가방식및공시지가 기준법을포함하는 비교방식, 수익환원법및수익분석법등수익성의원리에기초한감정평가방식인 수익방식 등이있습니다. 감정평가에관한규칙 제 12 조에의거하여대상물건별로정한감정평가방법을적용하여감정평가하였으며, 주된방법으로산정한시산가액을다른감정평가방식에속하는하나이상의감정평가방법으로산출한시산가액과비교하여합리성을검토하여감정평가액을결정하였습니다. 다만, 다른감정평가방법의적용이곤란하거나불필요한경우에는그사유를기재하고제외하였습니다.

8 / 25 2. 토지감정평가액의산출및결정 가. 감정평가방법 본건토지는 감정평가에관한규칙 제 14 조제 1 항에의거, 대상토지와가치형성요인이같거나비슷하여유사한이용가치를지닌다고인정되는표준지의공시지가를기준으로대상토지의현황에맞게시점수정, 가치형성요인비교 ( 지역요인및개별요인 ), 그밖의요인의보정을거쳐대상토지의가액을산정하는 공시지가기준법 을주된방법으로하였습니다. 또한, 대상물건과가치형성요인이같거나비슷한물건의거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정, 시점수정, 가치형성요인비교등의과정으로산출한비교방식 ( 거래사례비교법 ) 에의한시산가액과주된방식으로산정한시산가액을비교하여감정평가액을결정하였습니다. 나. 공시지가기준법에의한평가액 1) 비교표준지선정 비교표준지는 1 용도지역, 지구, 구역등공법상제한사항이같거나비슷할것, 2 이용상황이같거나비슷할것, 3 주변환경등이같거나비슷할것, 4 인근지역에위치하여지리적으로가능한한가까이있을것, 의선정기준을충족해야하는사항등을고려하여아래와같이비교표준지를선정하였습 니다.

9 / 25 q 비교표준지현황 ( 서대문구대현동 ) ( 공시기준일 : 2015.01.01) 구분 소재지지번 면적 ( m2 ) 지목 이용상황 용도지역 도로교통 형상지세 공시지가 ( 원 / m2 ) A 대현동 90-16 185.8 대상업용일반상업세로 ( 가 ) 정방형평지 8,020,000

10 / 25 2) 시점수정치의결정 시점수정은공시기준일의표준지공시지가를기준시점으로정상화하는작업으로지가변동률에의한방법과생산자물가상승률에의한방법이있으나, 생산자물가상승률은일반재화를기준으로하여산정한전국적인물가지수로당해지역의현실적인지가변동추이를적절히반영치못하고있다고판단되어적용치아니하였습니다. 따라서, 국토의계획및이용에관한법률 제 125 조에따라국토교통부장관이월별로조사, 발표하는비교표준지가있는시, 군, 구의동일용도지역별지가변동률을활용하여공시기준일로부터기준시점까지의시점수정치를산정하되, 기준시점당시에당해월의지가변동률이조사, 발표되지아니한경우에는직전월의지가변동률을추정적용하였습니다. 시군구용도지역산정기간산출계산식 서울특별시서대문구 상업지역 2015.01.01 ~ 2015.07.02 2015.01.01 ~ 2015.05.31 : 0.451 2015.05.01 ~ 2015.05.31 : 0.054 ( 1 + 0.00451 ) * ( 1 + 0.00054 * 32/31 ) 1.00507 지가변동율 (%) ( 시점수정치 ) 0.507 (1.00507) 3) 가치형성요인비교 가 ) 지역요인비교 대상토지는비교표준지와인근지역에위치하여지역요인은동일합니다.(1.000)

11 / 25 나 ) 개별요인비교 q 일련번호 1 / 비교표준지 A 구 분 조건항목 ( 세항목 ) 격차율 의견 가로조건 접근조건 가로의폭, 포장, 계통및연속성등 1.00 상호대등합니다. 상업지역중심및교통시설과의편의성 1.00 상호대등합니다. 환경조건 고객의유동성과의적합성, 인근토지의이용상황및적합성 1.00 상호대등합니다. 획지조건 면적, 접면너비, 깊이, 형상, 방위, 고저, 접면도로상태등 0.95 대상물건이토지의형상에서열세입니다. 행정적조건 용도지역, 지구, 구역등행정상의규제정도등 1.00 상호대등합니다. 기타조건 장래동향, 기타 1.00 상호대등합니다. 개별요인격차율 0.950 4) 그밖의요인보정 q 그밖의요인보정필요성 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제 21 조, 감정평가에관한규칙 제 14 조제 3 항과국토교통부유권해석 ( 건설부토정 30241-36538,1991. 12. 28), 대법원판례 (1998.7.10 선고 98 두 6067, 1993.9.10 선고 92 누 16300) 등의취지에따라인근지역또는동일수급권내유사지역의평가선례와균형을유지하고, 인근지역의지가수준을적정하게반영하기위하여그밖의요인의보정이필요합니다.

12 / 25 q 그밖의요인보정치산정 인근지역지가수준 용도가격수준 ( 원 / m2 ) 비고 소로변상가지 세로변상가지 11,000,000 ~ 12,000,000 원 / m2내외 - 7,500,000 ~ 9,000,000 원 / m2내외 - 거래사례 대상토지의인근지역또는동일수급권내의거래사례는다음과같습니다. ( 자료출처 : 등기사항전부증명서 ) 기호 소재지 지목 ( 이용상황 ) 용도지역 면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 거래시점거래가격 ( 천원 ) 토지단가 ( 원 / m2 ) a 대현동 90-41 대 ( 상업용 ) 일반상업 130.0 25.3 2014-12-15 1,130,000 건물가치없다고판단되어건물가격을별도배분하지않았습니다. 8,690,000 b 대현동 90-57 대 ( 상업용 ) 일반상업 124.3 66.1 2014-11-12 1,655,000 매입후건물은멸실되었는바, 건물가격을별도배분하지않았습니다. 13,300,000

13 / 25 평가사례 대상토지의인근지역또는동일수급권내의평가사례는다음과같습니다. ( 자료출처 : 한국감정평가협회 ) 기호 소재지 지목 ( 이용상황 ) 용도지역면적 ( m2 ) 기준시점평가목적 사례단가 ( 원 / m2 ) d 대현동 90-16 대 ( 상업용 ) 일반상업 186.0 2015-04-28 경매 12,500,000 e 대현동 90-41 대 ( 상업용 ) 일반상업 130.0 2014-11-17 담보 8,600,000 q 그밖의요인보정치산정방법 표준지의기준시점현재가격과비교사례로산정한기준시점표준지가격과의격차율을 기준으로산정합니다. 그밖의요인보정치 비교사례기준표준지가격 표준지의기준시점현재가격 * 비교사례기준표준지가격 비교사례 시점수정 지역요인 개별요인 * 표준지의기준시점현재가격 공시지가 시점수정 비교사례의선정 비교표준지와 1 용도지역등공법상제한사항이같거나비슷할것, 2 이용상황이같거나비슷할것, 3 주변환경등이같거나비슷할것, 4 지리적으로가능한한가까이있을것등의요건을갖춘사례중인근지역또는동일수급권내유사지역의평가선례와균형을유지하고, 인근지역의지가수준을적정하게반영한다고판단되는표준지별비교사례를다음과같이선정하였습니다

14 / 25 비교표준지기호 기호 선정비교사례 종류 A a 거래사례 시점수정 시군구용도지역산정기간산출계산식 지가변동율 (%) ( 시점수정치 ) 서울특별시서대문구 상업지역 2014.12.15 ~ 2015.07.02 ( 1 + 0.00028 * 17/31 ) * ( 1 + 0.00451 ) * ( 1 + 0.00054 * 32/31 ) 1.00522 0.522 (1.00522) 격차율의산정및그밖의요인비교치결정 표준지 A 기준시점가격 비교사례 a 기준표준지가격 표준지가격 ( 원 / m2 ) 사례단가 ( 원 / m2 ) 8,020,000 시점수정 8,690,000 1.00522 지역요인 시점수정 1.00507 가로조건 접근조건 환경자연 획지조건 기준시점표준지가격 ( 원 / m2 ) 기타조건 8,060,661 누계치산출단가 ( 원 / m2 ) 1.00 1.00 1.00 1.00 1.05 1.00 1.050 9,172,130 표준지는비교사례와비교시획지조건에서우세합니다. 격차율 1.138 결정 1.15 상기와같이비교사례를기준으로산정된기준시점의표준지공시지가가격과표준지공시지가의기준시점가격과의격차율을기준으로평가목적, 인근지역지가수준, 최근부동산경기추세및동향등을종합참작하여비교표준지에적용되는그밖의요인비교치를결정하였습니다.

15 / 25 5) 공시지가기준법에의한토지단가의산정 상기제요인을참작하여하기산식에의하여단가를산정하였습니다. 산식 = 공시지가 ( 원 / m2 ) 시점수정 가치형성요인 ( 지역요인및개별요인 ) 그밖의요인 일련번호 비교표준지 공시지가 ( 원 / m2 ) 시점수정 가치형성요인 지역요인개별요인 그밖의요인 산출단가 ( 원 / m2 ) 산정단가 ( 원 / m2 ) 1 대현동 90-16 8,020,000 1.00507 1.00 0.950 1.15 8,806,273 8,810,000

16 / 25 다. 거래사례비교법에의한평가액의산정 거래사례비교법에의한토지가액은상기공시지가기준법에의한평가액의산정항목중중그밖의요인보정항목에서인근지역또는동일수급권안의정상적이고, 합리적인거래사례를비교, 검토하여대상토지의가치를산정하였으므로, 거래사례비교법에의한평가액산정은생략하였습니다. 라. 토지감정평가액 ( 적용단가 ) 의결정 일련번호공시지가기준법 ( 원 / m2 ) 거래사례비교법 ( 원 / m2 ) 결정단가 ( 원 / m2 ) 1 8,810,000-8,810,000 상기와같이공시지가기준법에의한토지가액은인근유사거래사례사례및평가사례 등과비교시그가격의합리성이인정되므로, 공시지가기준법에의하여산정된가액으 로본건토지단가를결정하였습니다.

17 / 25 3. 건물감정평가액의산출및결정 가. 감정평가방법 건물은 감정평가에관한규칙 제 15 조제 1 항에의거, 대상물건의재조달원가에감 가수정을하여대상물건의가액을산정하는 원가법 을주된방법으로합니다. 본건건물의시산가액은시장에서건물이단독적으로거래되는사례가없으며, 대상부 동산의수익은건물뿐만아니라토지의효용이포함되어이를구분하기어려운바시산 가액조정을제외하였습니다 나. 재조달원가의결정 1) 재조달원가 재조달원가는대상물건을기준시점에재생산하거나재취득하는데필요한적정원가의 총액을말합니다. 건물의재조달원가 ( 표준단가 + 보정단가 ) 는한국감정원발행건물신축 단가표및인근유사물건의평가시에적용한단가등을참조하였습니다. 2) 한국감정원건물신축단가표 (2014 년기준 ) 의표준단가 용도구조급수 표준단가 ( 원 / m2 ) 내용년수 점포및상가 목조목조지붕틀시멘트기와잇기 목조목조지붕틀대골슬레이트잇기 3 803,000 4 711,000 35 (30~40) 30 (25~35)

18 / 25 3) 표준단가및경제적내용년수의결정 본건과유사한구조의한국감정원건물신축단가표는상단과같으나, 본건물의관리상태, 현상및마감재의상태등을고려하여다음과같이결정하였습니다. 구분구조표준단가 ( 원 / m2 ) 해당층 경제적내용년수 가목조기와지붕 500,000 1 층 35 4) 부대설비보정단가결정 일련번호설비내역보정단가 ( 원 / m2 ) 비고 가 위생및급 배수설비냉, 난방설비등 - 부대설비는표준단가에포함하였습니다. 5) 재조달원가의결정 상기표준단가와건물의부대설비등을고려하여하기와같이재조달원가를결정하였습니다. 일련번호 용도 표준단가 ( 원 / m2 ) 보정단가 ( 원 / m2 ) 재조달원가 ( 원 / m2 ) 비고 가근린생활시설 500,000-500,000 1 층

19 / 25 다. 감가수정및건물적용단가의결정 감가수정이라함은대상물건에대한재조달원가를감액하여야할요인이있는경우에물리적감가, 기능적감가또는경제적감가등을고려하여그에해당하는금액을재조달원가에서공제하여기준시점에있어서의대상물건의가액을적정화하는작업을말하며, 감가수정방법인정액법, 정률법또는상환기금법중에서대상물건에가장적합한정액법을적용하되, 물리적, 기능적, 경제적감가요인을고려한관찰감가로조정하였습니다. 일련번호 용도 재조달원가 ( 원 / m2 ) 사용승인일자 내용년수 경과년수 물리적기능적경제적합계 잔존가치율 적용단가 ( 원 / m2 ) 가 근린생활시설 500,000 미고시 35 30 0 0 30 5/35 71,000

20 / 25 V. 감정평가액의결정및의견 1. 감정평가의결정의견 금번평가는적정시장가치산정을위한감정평가로서최근부동산경기동향, 거래동향 등을종합참작하여하기와같이감정평가액을결정하였습니다. 2. 감정평가액의결정 구분면적 ( m2 ) 적용단가 ( 원 / m2 ) 금액 ( 원 ) 비고 토지 109.4 8,810,000 963,814,000 건물 97.20 71,000 6,901,200 합계 970,715,200

D41506-F-2201 ( 토지 건물 ) 감정평가명세표 일련 번호 소재지지번지목 1 서울특별시 서대문구 용도 용도지역 구 조 페이지 : 1 면적 ( m2 ) 감정평가액비고공부사정단가금액 대현동 90-51 대일반상업지역 109.4 109.4 8,810,000 963,814,000 가동소 90-51 근린생활목조기와지붕관찰감가 [ 도로명 주소 ] 서울특별시 서대문구 이화여대 1 안길 23 합계 ( 위지상 ) 시설 1층 56.2 97.2 71,000 6,901,200 500,000 이하여백 \970,715,200.- x 5/35 ( 실측사정 ) ( 주 ) 태평양감정평가법인

1 / 25 광역위치도

2 / 25 지역위치도

3 / 25 지적및건물개황도

4 / 25 건물이용상태및임대내역

5 / 25 사진 [ 전경 ( 북동측에서촬영 ) ] [ 전경 ( 북서측에서촬영 ) ] [ 주위환경 ( 본건북서측에서촬영 ) ] [ 주위환경 ( 본건북동측에서촬영 ) ]