제19회공인중개사시험대비 제 19 회 (A 형 ) 기출문제와특강자료의유사문제비교 기출문제1. 부동산학에관한설명중틀린것은? 1 부동산학은토지및그정착물에관하여, 그것과관련된직업적, 물적, 금융적제측면을연구하는학문이다. 2 부동산학은여러분야의학문과연계되어있다는점에서종합학문적성격을지니고있다. 3 부동산학은복잡한현대의부동산문제를해결하기위하여학제적접근을취하는전문적인학문영역으로등장하였다. 4 부동산학은토지와건물을대상으로하는탐구하는물리학이나지구과학과같은순수과학이라고할수있다. 5 부동산학의접근방법중의사결정접근방법은인간은합리적인존재이며, 자기이윤의극대화를목표로행동한다는기본가정에서출발한다. ( 확인학습 1회 1번 ) 다음은 부동산학에 대한 설명이다. 틀린 것은? 1 부동산학은 부동산과 인간의 관계에서 발생하는 부동산문제를 해결하고자 연구하는 학문이다. 2 부동산학은 부동산으로서 토지에 대한 토양, 토질, 토지의 견고성 등을 연구하는 학 문은 아니다. 3 부동산학은 그 성격상 구체적 학문이고, 경험적 학문이나 추상적 가상적 순수학문 은 아니다. 4 부동산학은 한정된 자원에 대한 최고최선의 이용을 도모하기 위해서 형평성을 중요 시한다. 5 부동산학은 주변과학의 원리를 응용하여 체계화시킨 학문으로 종합응용과학의 성격 을 가지고 있다. ( 이 문제는 기본문제라서 특강문제로 잘 다루지 않음 구태여 작년 18회 시험에서 특강에서 언급한 정도이고 수업시간마다 나가는 확인학습문제를 실음 ) 기출문제2. 다음중지적법상지목에해당하는것은? 1 제방 2 저수지 3 유휴지 4 사찰용지 5 선하지 이런식으로출제될줄은예상못함 EBS 기본서에서참고사항으로구분하고있음 - 1 -
기출문제3. 토지의자연적 인문적특성과관련된설명중옳은것은? 1 토지의부증성은토지사용이나판매를둘러싼계약에있어법적으로대체가능성을없게만드는원인이되기도한다. 2 토지의공공성은토지시장에대한정부개입의명분을약화시킨다. 3 토지는비생산성때문에개별용도의관점에서도공급을증가시킬수없다. 4 토지의영속성은부동산시장을국지화시키는역할을한다. 5 토지는이용의비가역성이있으므로토지이용과관련된의사결정에는장기적인관점에서의배려가필요하다. 제19회 공인중개사시험 대비 기분문제로 누구나 득점 가능한 문제임 구태여 유사한 문제를 실음 ( 동형 5회 5번 ) 다음은 부동산의 특성에 대한 설명이다. 옳은 것은? 1 부증성은 토지의 물리적 공급이 불가능하다는 것으로 물리적 감가를 배제시킨다. 2 부동성은 부동산가격을 지역화시키고 개별화시킨다. 3 용도의 다양성은 토지의 경제적 공급과 물리적 공급을 가능케 한다. 4 영속성은 저당권설정을 가능케 하고 투자재로 선호된다. 5 병합분할의 가능성은 용도의 다양성을 지원하고 토지의 물리적 재생산을 가능하게 한다. 기출문제 4. 소득이 10% 증가하자어떤부동산의수요량이 8% 증가하였다. 이사실을통해볼때, 이부동산은다음중어디에속하는가?( 단, 다른요인은불변임 ) 1 정상재 2 보완재 3 대체재 4 열등재 5 독립재 150선특강문제 22 9 소득이 1% 증가함에따라수요량이 2% 감소한다면정상재이다. ( 이에대해서설명함 ) ( 계산문제특강 16번 ) 인근지역의수요자들의월평균소득이 400 만원에서 500 만원으로변화니까당해지역의아파트의수요가 800세대에서 600세대로변하였다면소득탄력성은얼마이고이아파트는어떤재화인가? - 2 -
기출문제 5. 아파트에대한수요의변화요인과수요량의변 화요인이옳게묶인것은? 수요의변화요인 수요량의변화요인 1 단독주택가격의하락 가구수의감소 2 택지공급의증가 이자율의하락 3 가구수의증가 아파트가격의하락 4 소득수준의증가 인구증가 5 아파트건축비의하락 재산세의강화 ( 동형 1회 4 번 ) 다음 중 정상재인 아파트의 수요를 증가시키는 요인이 아닌 것은? 1 소득의 증가 2 아파트 가격의 하락 3 취득세의 완화 4 소비에 있어서 대체재 가격의 상승 5 소비에 있어서 보완재 가격의 하락 (150선 특강 20번 ) 다음의 그림은 정상재인 아파트의 수요곡선과 아파트의 공급곡선을 나타낸 것이 다. 다음의 내용에서 아파트의 수요곡선 가 으로 이동하는 요인에 해당되는 것으로 모두 옳게 연결된 것은?( 단, 다른 모든 조건은 일정하다.) ᄀ아파트의 가격하락 ᄂ아파트 가격상승이 예상되는 경우 ᄃ건축기술이 발달 ᄅ소비에서 대체재의 가격하락 ᄆ인근에 쾌적한 공원이 조성되는 경우 ᄇ융자비율의 확대 ᄉ정책적으로 대출만기 축소하는 경우 ᄋ정부의 콜금리 인하 ᄌ취득세율의 상승 1 ᄀᄂᄆᄇ 2 ᄂᄆᄇᄋ 3 ᄀᄃᄆᄇᄌ 4 ᄂᄃᄇᄉᄌ 5 ᄃᄅᄆᄇᄋ - 3 -
기출문제6. 우하향하는수요곡선과우상향하는공급곡선을갖는아파트시장에서수요가증가하고공급이감소한다고할때, 다음중옳은것은?( 단, 다른조건은일정하다고가정함 ) 1 균형가격은하락하고균형거래량도감소한다. 2 균형가격은하락하고균형거래량은감소한다. 3 균형가격은상승하고균형거래량은감소한다. 4 균형가격은상승하고균형거래량도증가한다. 5 균형가격은상승하고균형거래량은그변화를알수없다. (150선 특강 11번 ) 다음의 설명에서 옳은 것은? 14 수요감소량과 공급증가량이 같은 경우에 균형가격은 수직으로 상승한다. 15 수요증가량과 공급감소량이 같은 경우에 균형가격은 수평 우측으로 이동한다. ( 이하에서 설명함 ) (150선 특강 22번 ) 다음의 설명에서 옳은 것은? 14 수요와 공급이 모두 증가하는 경우에 가격은 상승하고 거래량은 증가한다. 15 수요와 공급이 모두 감소하는 경우에 가격은 하락하고 거래량은 감소한다. ( 이하에서 그림 그리면서 설명함 ) 구리고시학원에서는 마지막 계산문제 특강시 더욱 자세히 설명함 기출문제7. 거미집이론에관한설명중옳은것은? 1 가격에대한수요의탄력성이공급의탄력성보다클경우균형에충격이가해지면새로운균형으로수렴한다. 2 가격에대한수요의탄력성과공급의탄력성이같을경우균형에충격이가해지면균형으로부터이탈 발산한다. 3 균형의이동을비교정학적으로설명하는이론이다. 4 가격이변해도수요량은일정기간후에변한다고가정한다. 5 가격이변하면공급량은즉각변한다고가정한다. (150선 특강 38번 ) 다음은 부동산경기변동에 대한 설명이다. 틀린 것은? 13 공급이 수요보다 비탄력적인 경우에 초과수요와 초과공급이 반복된다면 균형가격으 로 수렴하지 않고 발산하게 된다. 14 거미집현상은 주거용부동산보다 상업용이나 공업용부동산에서 강하게 일어나는 편 이다. 15 거미집현상의 주요인은 공급의 장기성으로 인한 공급의 비탄력성에 기인하는 바가 크다. ( 이 문제가 출제되면 볼 것도 없이 지문이 정답이 되는 이유를 설명함 ) - 4 -
기출문제8. 어떤부동산에대한시장수요함수는 P=100-4Q D [ 여기서 P는가격 ( 단위 : 만원 ), Q D 는수요량 ( 단위 : m2 )] 이며, 이시장의수요자는모두동일한개별수요함수를갖는다. 이시장의수요자수가 2배로된다면새로운시장수요함수는? [ 단, 새로운시장수요량은 Q M 으로표기하며다른조건은일정하다고가정함. 또한이부동산은민간재 (private goods) 이며새로운수요자들도원래의수요자들과동일한개별수요함수를갖는다고가정함 ] ( 동형 3회 23번 ) 아파트에대한개별수요함수가 로동일한수요자가 500 명이있다. 또이아파트의공급자가 100명이있는데이들각공급자들의공급함수가 이다. 당해아파트시장에서균형가격 ( ) 과균형거래량 ( ) 은얼마인가? ( 단, 와 의단위는 이고가격 는만원 이다.) ( 이문제풀면서실전기출문제의경우를설명함기출문제는쉬운문제임 ) 1 P=100-4Q M 2 P=100-2Q M 3 P=100-8Q M 4 P=200-4Q M 5 P=200-8Q M 기출문제9. 부동산시장의특성에관한설명중틀린것은? 1 국지화혹은지역화되는경향이있다. 2 재화의특성에따라분화되는경향이있다. 3 상황이변하여도수요와공급을조절하는데많은시간이소요되는경우가많다. 4 거래와관련된정보가공개되지않거나불완전한경우가많다. 5 대부분강성효율적시장이며, 시장참여자들은초과이윤을누릴수없다. (150선 특강 35번 ) 다음은 부동산시장에 대한 설명이 틀린 것은? 1 부동산시장은 경쟁시장이다. 2 부동산시장에서 초과이윤이 존재하는 것은 시장의 불완전성 때문이다. 3 부동산 거래시에 중개사가 거래에 개입하는 이유는 정보가 불완전하기 때문이다. 4 부동산시장이 독점적 시장이더라도 정보비용과 초과이윤이 같게 된다면 할당 효율 적 시장이 될 수 있다. 5 일반적으로 부동산시장은 약성 효율적 시장과 준강성 효율적 시장의 성격을 가지고 있다. ( 이 문제는 출제의 이유를 제시하면서 출제된다고 하였음 ) - 5 -
기출문제 10. 다음은부동산과관련된경제변수들이다. 유량 (flow) 변수와저량 (stock) 변수가옳게묶인것은? ㄱ. 지대수입ㄴ. 실물자산ㄷ. 도시인구ㄹ. 아파트생산량ㅁ. 가계소득ㅂ. 주택재고 유량변수 저량변수 1 ㄱ, ㅁ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ 2 ㄱ, ㄹ, ㅁ ㄴ, ㄷ, ㅂ 3 ㄴ, ㅂ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ 4 ㄹ, ㅂ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ 5 ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ ㄴ, ㅂ ( 동형 4회 6번 ) 다음에서 저량 (stock) 의 개념이 아닌 것은? 1 월임대료 2 토지지대 3 외환보유고 4 개인 순자산 5 주택재고량 (150선 특강 12번 ) 다음 보기 중에서 저량 (stock) 에 해당되는 것은 몇 개인가? ᄀ수요량 ᄂ공급량 ᄃ주택재고량 ᄅ외환보유고 ᄆ신규주택량 ᄇ주택거래량 ᄉ월임대료 ᄋ연간순영업소득 ᄌ통화량 ᄎ부동산투자회사의 순자산가치 1 3 개 2 4 개 3 5 개 4 6 개 5 7 개 - 6 -
기출문제11. 어떤부동산에대한수요및공급함수가각각 Q D1 =900-P, Q S =2P이다. 소득증가로수요함수가 Q D2 =1200-P 로변한다면균형가격과균형거래량은어떻게변하는가?[ 여기서 P는가격 ( 단위 : 만원 ), Q D1 과 Q D2 는수요량 ( 단위 : m2 ), 다른조건은일정하다고가정함 ] 1 균형가격은 300만원에서 400만원으로상승, 균형거래량은 600m2에서 800m2로증가 2 균형가격은 900만원에서 1,200만원으로상승, 균형거래량은 600m2에서 800m2로증가 3 균형가격은 400만원에서 300만원으로하락, 균형거래량은 600m2에서 800m2로증가 4 균형가격은 300만원에서 400만원으로상승, 균형거래량은 900m2에서 1,200m2로증가 5 균형가격은 900만원에서 1,000만원으로상승, 균형거래량은 900m2에서 600m2로증가 ( 계산문제 특강 2번 ) 어떤 재화에 대한 수요함수가 이고 공급함수가 였으나 수요의 변화로 수요함수가 로 변화하였다. 이 경우의 가격변화량과 균형거래량의 변화량은? (150선 특강 13번 ) 아파트에 대한 개별 수요함수가 로 동일한 수요자가 100명이 있다. 또 이 아파트의 공급자가 50명이 있는데 이들 각 공급자들의 공급함수가 이다. 이 시장에서 아파트에 대한 균형가격 ( ) 과 균형거래량 ( ) 은 얼마 인가? ( 단, 는 만원 이고, 와 는 이다.) 1 만원 2 만원 3 만원 4 만원 5 만원 - 7 -
기출문제12. 주거분리와주택의여과과정 (filtering process) 이론에관한설명중틀린것은? 1 주거분리란고소득층의주거지역과저소득층의주거지역이분리되는현상을말한다. 2 주거분리는주택소비자가정 (+) 의외부효과편익은추구하려하고, 부 (-) 의외부효과피해는피하려는동기에서비롯된다. 3 저소득층주거지역에서주택의보수를통한가치상승분이보수비용보다크다면상향여과가발생할수있다. 4 고소득층주거지역과인접한저소득층주택은할증료 (premium) 가붙어거래되며, 저소득층주거지역과인접한고소득층주택은할인되어거래될것이다. 5 고소득층주거지역으로저소득층이들어오게되어상향여과과정이계속되면, 고소득층주거지역은점차저소득층주거지역으로바뀔것이다. 제19회 공인중개사시험 대비 (150선 특강36) 주택과 주택시장에 대한 설명이다. 틀린 것은? 10 주거분리현상은 부의 외부효과를 차단시키고 정의 외부효과를 획득하려는 과정에서 나타나는 것으로 저소득층 주거지역과 고소득층 주거지역이 분리되는 현상이다. 11 고소득층 주거지의 경계와 인접한 저소득층 주거지역의 주택은 할증 거래되는 경향 이 있고, 저소득층 주거지역의 경계와 인접한 고소득층 주거지역의 주택은 할인 거 래되는 경향이 있다. 12 불량주택은 시장실패의 산물이 아니라 자원이 효율적으로 배분결과이며 이는 소득 의 문제이다. 13 주택은 계층 간의 갈등의 산물이라는 견해도 있다. (150선 특강 37 ) 다음은 주택의 여과과정에 대한 설명이다. 틀린 것은? 1 주택의 여과는 주택의 이동으로 볼 수도 있고 소득계층의 이동으로 볼 수도 있다. 2 하향여과는 저가주택에 대한 수요 증가 시에 나타나며 상향여과는 저가주택에 대한 수요 감소 시에 나타난다. 3 하향여과는 주거수준의 향상에 기여하기도 한다. 4 하향여과는 고소득층이 사용하던 주택을 저소득층이 사용하는 경우이다. 5 저가주택시장에서 저소득층의 실질소득이 증가하여 수요곡선이 우측으로 이동하게 되어 단기적으로 초과이윤이 발생한다. 기출문제13. 버제스 (E.W.Burgess) 의동심원이론에관한설명중틀린것은? 1 20세기초반, 미국시카고대학의시카고학파를중심으로발전하였다. 2 도시의공간구조를도시생태학적관점에서접근하였다. 3 도시의공간구조형성을침입, 경쟁, 천이등의과정으로설명하였다. 4 튀넨 (von Thunen) 의고립국이론은버제스의동심원이론을농업부분에응용한것이다. 5 이이론에따르면천이지대 ( 혹은점이지대 ) 는중심업무지구와저소득층주거지대의사이에위치한다. ( 동형 3회 11번 ) 다음은 버제스 (E. W. Burgess) 의 동심원이론에 대한 설명이다. 틀린 것은? 1 미국의 시카고시를 중심으로 도시공간구조론을 전개하였다. 2 동심원이론은 중심업무지대 점이지대 ( 천이지대 ) 근로자주거지대 고급주택 지대 통근자지대의 5개 동심원으로 설명한다. 3 중심업무지대는 접근성이 좋고 지가수준이 가장 높은 지역으로 도시의 중추적 역할 을 하는 지역이다. 4 점이지대는 중심업무지대이 천이와 침입이 나타나는 지역으로 내측에는 슬럼화된 주거지역, 외측에는 공장지대가 형성되어 있다. 5 동심원이론을 통하여 직주분리현상과 침상도시화를 설명할 수 있다. ( 이문제도 오랜만에 출제된다고 하였음 ) - 8 -
기출문제14. 다음에서설명하는지대이론은? 지대가발생하는이유는비옥한토지의양이상대적으로희소하고토지에수확체감현상이있기때문이다. 경작되고있는토지가운데생산성이가장낮은토지를한계지라고하며, 한계지에서는지대가발생하지않는다. 어떤토지의지대는그토지의생산성과한계지의생산성과의차이에의해결정된다. 지대는토지생산물가격의구성요인이되지않으며또한될수도없다. 1 리카도 (D.Ricardo) 의차액지대설 2 알론소 (W.Alonso) 의입찰지대이론 3 파레토 (V.Pareto) 의경제지대이론 4 마르크스 (K.Marx) 의절대지대설 5 마셜 (A.Marshall) 의준지대설 제19회 공인중개사시험 대비 ( 동형 4 회 14 번 ) 다음은 토지를 사용한 대가로서 지대에 관한 설명이다. 틀린 것은? 1 고전학파인 리카아도 (D. Ricardo) 는 지대를 소득으로 보고 지대가 비싸니까 생산물 의 가격이 비싼 것이 아니라 생산물의 가격이 비싸니까 지대가 비싸다고 하였다. 2 계약지대 (contract rent) 가 토지지대 (land rent) 를 초과하게 되면 다른 토지이용자들 이 당해 토지를 이용하고자 경쟁이 치열하게 되어 계약지대는 토지지대로 회귀하는 경향이 있다. 3 토지이용활동에 대해 정부에서 엄격한 제한이 가해진다면 단순히 지대의 크기로 지 가를 산정한다면 지가가 왜곡될 수 있다. 4 리카아도 (D. Ricardo) 의 차액지대설은 지대를 토지의 비옥도의 차이, 튀넨 (Von Thűnen) 의 입지교차지대설은 지대의 차이를 수송비의 차이, 마르크스 (K. Marx) 는 절대지대설은 지대발생을 토지의 사유화로 인식한다. 5 공급곡선의 기울기가 완전 수직이면 총수입은 경제지대와 같고 완전 수평이면 총수 입은 전용수입과 같다. 기출문제15. 정부가주택시장에개입하는이유에관한설명중틀린것은? 1 주거복지의측면에서최소한의질적수준을갖춘주택이부족하기때문이다. 2 주택시장에는시장실패의요인이있기때문이다. 3 개별주택의불량화는주변지역사회에사회적비용을초래하기때문이다. 4 주택시장은시장으로의진입과퇴거가자유롭기때문이다. 5 지역별로주택보급률에편차가있기때문이다. (150선특강 32번 ) 부동산시장의특성과기능에관한설명으로틀린것은? 1 부동산시장은주식시장과채권시장에비해서조직적이고효율적시장이다. 2 부동산시장은비표준화되어있다. 3 부동산시장은거래가격이공개되지않아서고도의사적인경향을보이게되어정보의불완전성이존재한다. 4 부동산시장은지역시장화되어있거나소유자점유주택시장과임차자점유주택시장으로부분시장화되어있어시장의분화가나타난다. 5 택지에대하여초과수요가발생하면농지또는임지가택지로용도전환되는공간조정이일어난다. 6 부동산시장은일물일가법칙이성립하지않고, 시장의진출과퇴출이쉽지않다. - 9 -
기출문제16. 공공재에관한설명중틀린것은 1 소비의비경합성 ( 非競合性 ) 과비배제성 ( 非排除性 ) 이라는특성이있다. 2 생산을시장에맡길경우사회적적정생산량보다과다하게생산되는경향이있다. 3 생산을시장에맡길경우무임승차의문제가발생한다. 4 소비에있어서규모의경제가있다. 5 산림, 명승지등자연이잘보존된토지는공공재적성격을지닌다. ( 동형 3회 6번 ) 다음의설명에서비시장의실패요인에대한것으로옳은것은? 1 공원, 도로등의재화는시장의원리에의해많이생산되지못하는경우 2 부의외부효과를유발시키는재화가시장에서너무많이생산되는경우 3 극히일부의기업이부동산시장을독점하고있는경우 4 부동산시장에관한정보가대칭적이지못하는경우 5 부동산시장의규제정책이불완전하거나정치적의사결정에의한경우 기출문제17. 외부효과에관한설명중틀린것은? 1 외부효과에는외부경제와외부불경제가있다. 2 외부효과는생산과정에서발생하는경우도있고소비과정에서발생하는경우도있다. 3 생산과정에서외부불경제를발생시키는재화의공급을시장에맡길경우, 그재화는사회적인최적생산량보다과다하게생산되는경향이있다. 4 외부효과는어떤경제주체의경제활동의의도적인결과가시장을통하여다른경제주체의후생에영향을주는것을말한다. 5 토지이용행위에서발생하는외부불경제는토지이용규제의명분이된다. 기본문제로설명으로많이다룸그리고외부효과문제를설명하면서모두설명함 - 10 -
기출문제18. 분양가상한제에관한설명중옳은설명으로묶인것은? ᄀ. 장기적으로민간의신규주택공급을위축시킴으로써주택가격을상승시킬수있다. ᄂ. 상한가격이시장가격보다낮을경우일반적으로초과공급이발생한다. ᄃ. 주택건설업체의수익성을낮추는요인으로작용하여주택공급을감소시킬수있다. ᄅ. 시장가격이상으로상한가격을설정하여무주택자의주택가격부담을완화시키고자하는제도이다. 1 ᄀ, ᄃ, 2 ᄀ, ᄃ, ᄅ 3 ᄂ, ᄃ 4 ᄀ, ᄂ, ᄃ 5 ᄂ, ᄅ 제19회 공인중개사시험 대비 ( 동형 2회 30번 ) 다음은 주택정책에 대한 설명이다. 옳은 것은? 1 임대료규제의 상한선을 균형임대료 이하에서 규제하면 장기적으로 임대주택의 공급 은 증가한다. 2 임대료의 보조금을 임차인에게 지급하면 단기적으로 임대료가 하락하여 임차인이 이익을 누리게 된다. 3 선분양제도는 소비자중심의 제도이고 후분양제도는 공급자중심의 제도로 주택시장 의 공급이 위축되는 경우에는 후분양제도를 실시하는 것이 바람직하다. 4 분양가상한제하에서 전매제한조치를 해제하게 되면 주택투기수요가 증대되어 실수 요자들은 내 집 마련이 더욱 곤란해진다. 5 공공임대주택을 공급하면 단기적으로 사적시장의 임대인의 탄력성이 커지게 되어 임대인의 조세부담을 적게 해준다. 기출문제19. 임대료보조정책에관한설명중틀린것은? 1 저소득층에게정부가임대료의일부를보조해주는것을말한다. 2 저소득층의실질소득을증가시키는효과를갖는다. 3 다른조건이같을경우임대주택의수요를증가시킨다. 4 다른조건이같을경우임대주택의공급을감소시킨다. 5 저소득층의주택문제를해결하기위헌정부의시장개입정책중하나이다. (150선특강 111번 ) 다음은임대주택정책에대한설명이다. 틀린것은? 1 임대료규제정책은장기적으로임대주택의공급을감소시킨다. 2 임대료보조방식, 즉집세보조방식은소득보조방식보다정책적효과는커지만임차인의효용은낮은편이다. 3 공공임대주택정책은사적임대차시장에서단기적으로는임차인의부담을줄게하지만장기적으로는임대료가상승하게된다. 4 임대료를임대인에게보조하면임차인의거주선택의자유가제한되는경향이있다. 5 우리나라에서사회주택의개념에가장근접한제도는임대료보조정책이다. - 11 -
기출문제20. 다음임대주택사업의세후현금수지는얼마인가? ( 단, 다른조건은고려하지않음 ) 순운영소득 140,000,000원 재산세 5,000,000원 연간융자월부금 90,000,000원 융자이자 70,000,000원 감가상각 10,000,000원 소득세율 30% 1 18,000,000원 2 27,000,000원 3 32,000,000원 4 45,000,000원 5 50,000,000원 ( 동형 2회 22번 ) 다음은과세대상소득을산정하는식을나타내고있다. 괄호속에들어갈적당한 것은? 순영업소득 + 자본비지출액 ( ᄀ ) - 감가상각액과세대상소득 세율영업소득세 세전현금수지 + 자본비지출액 ( ᄂ ) - 감가상각액과세대상소득 세율영업소득세 ᄀ ᄂ 1 + 이자지급분 + 원금상환액 2 - 이자지급분 - 원금상환액 3 + 원금상환액 - 이자지급분 4 - 원금상환액 + 이자지급분 5 - 이자지급분 + 원금상환액 ( 계산문제특강 34 번 ) 다음의자료를통해대상부동산의운영수지가다음과같다. 순영업소득 : 3억원 원금상환액 : 2,000만원 이자지급액 : 500만원 대체충당금 : 3,000만원 감가상각액 : 1,000만원 1 과세대상소득을 추계한다면 얼마인가? 2 세율이 5% 일 때 영업소득세는 얼마인가? ( 계산문제특강에서한번다루었기때문에 150선에서다루지않았음그냥말로서설명함. 그이유는동형문제에서너무많은계산문제를다루니수강생들이의아하게생각하는것같아서이는계산문제로하지않았을뿐이고말로설명함. 느끼는것은무조건내가생각하는대로하여야수강생에계실익은준다는것을깨달음 ) - 12 -
기출문제21. 상업용부동산의투자성과판단지표에관한설명중옳지않은것은? 1 부채감당률 (DSCR) 이 1.0보다크다는것은순영업소득이부채의할부금을상환하고도잔여액이있다는의미이다. 2 순현가법 (NPV) 은장래기대되는세후소득의현가합과투자비용의현가합을서로비교하여투자의사를결정한다. 3 내부수익률 (IRR) 은수익성지수가 1.0이되는할인율이다. 4 자본환원율 (capitalization rate) 은화폐의시간가치를고려하지않는다. 5 현가회수기간법 (present value payback period method) 은화폐의시간가치를고려하지않는다. 기본문제로여기저기서다룸 - 13 -
기출문제23. 부동산투자회사법상부동산투자회사에관한설명중틀린것은? 1 부동산투자회사의설립자본금은 10억원이상으로한다. 2 부동산개발사업에투자 운영할목적으로설립되는부동산투자회사는총자산의전부를부동산개발사업에투자할수없다. 3 영업인가를받은날부터 6개월이지난부동산투자회사의자본금은 100억원이상이되어야한다. 4 부동산투자회사는영업인가전에는현물출자를받는방식으로신주를발행할수없다. 5 부동산투자회사는그자산을부동산의취득 관리 개량및처분, 부동산개발사업등의방법으로투자 운용하여야한다. 제19회 공인중개사시험 대비 ( 동형 2회 27 번 ) 다음은 부동산투자회사법에 근거한 부동산투자회사에 대한 내용이다. 틀린 것은? 1 부동산투자회사 설립시 최소 자본금은 10 억원 이상이다. 2 부동산투자회사 설립시 현물출자는 자본금의 100분의 50을 초과할 수 없다. 3 부동산투자회사는 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 4 부동산투자회사는 영업인가 후 6개월 경과시 자본금을 100억원 이상으로 만들어야 한다. 5 기업구조조정부동산투자회사는 주식공모시 일반청약의 제한, 1인당 주식보유제한과 부동산처분제한이 없다. 5 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금 으로 구성하여야 한다. (150선특강 98번 ) 다음은 REITs회사에대한설명이다. 틀린것은? 1 회사설립시에현물출자는할수없으며영업인가후에현물출자는자본금의 50% 이내에서가능하다. 2 회사설립시자본금은 10 억원이상이고영업인가후 6개월경과시자본금은 100 억원이상이되어야한다. 3 개발사업투자는회사가주식시장에상장하기전이라도주주총회의특별결의로가능하며총자산의 30% 이내에서가능하다. 4 차입과사채발행은자기자본의 2배이하에서가능하며다만주주총회의특별결의로자기자본의 10 배이내에서자금의차입이가능하다. 5 매분기말현재총자산의 100분의 80 이상을부동산, 부동산관련유가증권및현금으로구성하여야한다. - 14 -
기출문제24. 포트폴리오이론에관한설명중틀린것은? 1 주식, 회사채, 국채로구성된포트폴리오에부동산이추가편입되면위험분산혜택등을얻을수있다. 2 경기변동, 인플레이션, 이자율의변화등에의해야기되는시장위험은피할수없는위험으로이를비체계적위험이라한다. 3 투자자자신의무차별곡선과효율적프론티어 (efficient frontier) 의접점에서최적의포트폴리오가선택된다. 4 기대수익률의분산또는표준편차는투자안의위험을측정하는전통적인방법이다. 5 투자를분산하는것은위험을줄이는방법중하나이다. (150선특강 4 5번 ) 다음은부동산투자시수익과위험, 포트폴리오에대한설명이다. 옳은것은? 1 부동산유형별분산투자와지역별분산투자로체계적위험을낮출수있다. 2 대상부동산의기대수익은시장상황을예측하여산술평균한다. 3 대상부동산의기대수익의불확실성이클수록기대수익의평균값이커진다. 4 두자산의수익률변동의유사성정도를변이계수로나타낸다. 5 투자비중을조정함으로써기대수익률의감소없이분산가능한위험을줄일수있다. ( 기본문제로여기저기항상다루는것임 ) - 15 -
기출문제25. 서울에거주하는 A가다음과같이시중은행에서주택을담보로대출을받고자할때 A가받을수있는최대대출가능금액은? 대출승인기준 : 담보인정비율 (LTV) 60% 소득대비부채비율 (DTI) 40% ( 두가지의대출승인기준을모두모두충족시켜야함 ) A의서울소재주택의담보평가가격 : 500,000,000원 A의연간소득 : 60,000,000원 사업자금대출 : 연간 12,000,000원부채상환 연간저당상수 : 0.12 1 100,000,000원 2 150,000,000원 3 200,000,000원 4 240,000,000원 5 300,000,000원 제19회 공인중개사시험 대비 (150선 특강 92번 ) 한국주택금융공사 (KHFC) 에서 취급하고 있는 보금자리론은 무주택 자들을 위한 대출제도이다. 대출시에 대출자입장에서 융자비율 (LTV) 과 총부채상환능력 (DTI) 에 의해서 대출금을 결정하는데 다음의 두 조건을 충족시키면서 차입자가 받을 수 있는 최대 융자금액은 얼마인가?( 단, 다음의 조건만을 이용할 것 ) < 융자비율조건 > 아파트담보가치 : 3억원 최대융자비율 : 70% < 총부채상환비율조건 > 최대총부채상환비율 : 40% 기타부채이자 : 40만 차입자 월소득 : 400 만 저당상환방법 : 매월원리금균등분할상환 연금현가계수 : 90 1 1억 4 00만원 2 1억 800만원 3 1억 5,000만원 4 1억 8,000만원 5 2억 1, 000만원 ( 계산문제특강 4 0번 ) 차입자 A 의연소득이 5,000만원이고 6억원의주택을대출받고자할경우에 DTI가 40% 일경우의대출가능금액은얼마인가?( 단, 다른부채는없다고가정하고원리금균등분할상환방식에의하며고정이자 10% 로 10 년만기의 10 회기말불입으로하며저당상수는 0.1627 로한다.) ( 출제된다고강조했던문제임수업시간에도많이다룸 ) - 16 -
기출문제26. 한국주택금융공사에서고령자의노후생활지원을위해시행하고있는주택연금제도에관한설명중틀린것은? 1 이용자격은보증신청일현재만65세이상 1세대 1주택소유자 (1년이상거주 ) 이며, 배우자가있는경우배우자도만 65세이상이어야한다. 2 주택연금지급방식은종신지급방식과종신혼합방식등이있다. 3 담보가되는대상은주택법상단독주택, 다세대주택, 연립주택및아파트 ( 주상복합아파트포함 ) 등이고, 실버주택, 오피스텔, 상가주택, 상가등은제외된다. 4 보증료는주택가격의 2% 를최초대출실행시납부하는초기보증료와보증잔액의연 0.5% 를매월납부하는연보증료가있다. 5 종신지급방식에서가입자가사망할때까지지급된주택연금대출원리금이담보주택가격을초과하는경우에는초과 제19회 공인중개사시험 대비 ( 동형 5회 32번 ) 다음은 한국주택금융공사에 시행하고 있는 역연금저당 ( 주택연금 ) 에 대 한 설명이다. 틀린 것은 몇 개인가? ᄀ오피스텔, 상가주택, 단독주택, 실버주택, 상가, 판매 및 영업시설, 전답 등은 제외된다. ᄂ주택가격은 시가 6억원 초과 제외된다. ᄃ대상주택에 권리침해, 제한물권 및 보증금 있는 임대차 계약이 있어도 가능하다. ᄅ종신지급방식은 매달 똑같은 금액을 평생 동안 지급하는 방식이다. ᄆ담보제공은 공사 또는 금융기관이 1순위 근저 당권 설정으로 한다. ᄇ대출금 상환은 주택연금 계약종료 시 대출금을 전액 상환하여야 한다. ᄉ상환방식은 사망시 일시불상환을 원칙으로 한 다. ᄋ대출기간은 확정되어 있다. ᄌ대출금은 기간이 경과할수록 감소한다. ᄎ기간 종료시 주택가치 하락위험과 역선택의 문 제는 주택보유자가 부담하는 위험이다. 1 4개 2 5개 3 6개 4 7개 5 8개 ( 지문 1번은 150선특강 94 번에서예문을주고서슬쩍설명하고지나감본인의강의특징임그리고이와관한문제는여러유형으로다루었음 ) - 17 -
기출문제 27. 가상적인아파트투자사업에대해미래의경제환 경조건에따라추정된수익률의예상치가아래와같다고가 정할때기대수익률은?( 단, 다른조건은동일함 ) 경제환경변수 발생확률 (%) 수익률 (%) 비관적 20 4.0 정상적 60 8.0 낙관적 20 13.0 1 4.8% 2 6.8% 3 7.4% 4 8.2% 5 9.6% ( 동형 1회 19번 ) 다음은 A부동산과 B부동산의기대수익률이시장상황에따라다음과같이분석되었다. 총투자금액 100억원을 A 부동산에 4 0% 를투입하고나머지는 B부동산에투자하였다면이포트폴리오의기대수익률은얼마인가?(1) 상황 확률 A B 1 0.3-5% 0% 2 0. 5 15% 5% 3 0. 2 30% 15% 1 5. 5% 2 8. 1% 3 8. 7 5% 4 12% 5 17.5% ( 기출문제보다약간더어려운문제임 ) 기출문제28. 부동산금융에관한설명중틀린것은? 1 부동산금융은부동산의개발, 취득등의목적으로화폐와신용을이전하기위하여사용되는제도, 시장, 수단과관계된영역을말한다. 2 부동산금융은부동산을운용대상으로하여자본을조달하는일련의과정이라할수있다. 3 부동산금융에는담보기능, 감가상각및차입금이자에대한세금감면의혜택등의있다. 4 부동산프로젝트금융에서는대상부동산을담보로제공받으며, 소구금융 (recourse loan) 이일반적이다. 5 부동산거래의활성화를통해부동산개발및건설활동을촉진시키는기능이있다. (150선특강 99번 ) 프로젝트파이낸싱 (Project Financing) 의중요 3요소는? 1 소구금융, 부외금융효과, 위험의집중 2 소구금융, 부채효과, 위험의분산 3 비소구금융, 부외금융효과, 위험의배분 4 비소구금융, 부채효과, 위험의비배분 5 비소구금융, 부외금융효과, 위험의비분산 - 18 -
기출문제29. 부동산금융의자금조달방법중하나인지분금융 (equity financing) 과관련이없는것은? 1 공모 (public offering) 에의한증자 2 부동산신디케이트 (syndicate) 3 주택저당담보부채권 (MBB) 4 부동산투자회사법에의한부동산투자신탁 (REITs) 5 간접투자자산운용업법에의한부동산간접투자펀드 ( 동형 1회 13번 ) 부동산금융을 조달하는 방법에는 지분금융방식과 부채금융방식이 있 다. 다음 중 지분금융방식에 속하지 않는 것은? 1 부동산투자회사 2 부동산신디케이션 3 조인트벤처 4 파트너쉽 5 신탁증서금융 기출문제30. 금융기관이부동산대출관련위험을줄이는방법으로옳은것은? 1 담보인정비율 (LTV) 을높인다. 2 소득대비부채비율 (DTI) 을높인다. 3 금리변동이심할때는고정금리로대출한다. 4 대출실행시부채감당률 (DSCR) 이 1.0이하가되는투자안을선택한다. 5 금리변동위험을방어하기위하여이자율스왑 (Swap) 등의방법으로위험을전가한다. 지문 1번에서 4번까지는기본적내용이고지문 5번은생소하나지문 1번에서 4번까지알면지문 5번은몰라도체크하여야한다고수업시간에자주언급함 즉, 객관식은 5개지문을모두몰라도득점할수있다. 또이와유사한내용은동형 5회 27 번과 150선특강 69번에서유사한내용이며그대로설명함 - 19 -
기출문제31. 부동산마케팅전략에관한설명중틀린것은? 1 시장점유마케팅전략은소비자의구매의사결정과정의각단계에서소비자와의심리적인접점을마련하고전달하려는메시지의취지와강약을조절하는전략이다. 2 표적시장선정전략은세분화된수요자집단에서경쟁상황과자신의능력을고려하여가장자신있는수요자집단을찾아내는것을말한다. 3 차별화전략은동일한표적시장을갖는다양한공급경쟁자들사이에서자신의상품을어디에위치시킬것인가를정하는전략이다. 4 홍보 (promotion) 전략은매체를통하여수요자의관심을끌기위한전략이다. 5 시장세분화전략은수요자집단을인구경제학적특성에따라서세분하고, 그세분된시장을대상으로상품의판매지향점을분명히하는전략이다. 기출문제32. 부동산개발에관한옳은설명으로묶인것은? ᄀ. 시장성분석은개발된부동산이현재나미래의시장상황에서매매 임대될수있는가능성정도를조사하는것을말한다. ᄂ. 개발사업에대한타당성분석결과가동일한경우에도분석된사업안은개발업자에따라채택될수도있고그렇지않을수도있다. ᄃ. 흡수율분석의궁극적인목적은과거및현재의추세를정확하게파악하는데있다. ᄅ. 개발사업에있어서법적위험은토지이용규제와같은사법적인측면과소유권관계와같은공법적인측면에서발생할수있는위험을말한다. ᄆ. 개발의단계중예비적타당성분석은개발사업으로예상되는수입과비용을개략적으로계산하여수익성을검토하는것이다. 제19회 공인중개사시험 대비 ( 동형 1회 8번 ) 부동산마케팅전략은 크게 세 가지로 구분된다. 즉 시장점유마케팅, 고객 점유마케팅, 관계마케팅의 전략 3차원이 있다. 다음 중에서 시장점유마케팅에 해당되지 않은 것은? 1 범죄발생을 막기 위해서 아파트 단지 내에 CCTV를 설치하였다. 2 아파트 단지의 자연미를 살리기 위해서 호수를 만들고 울창한 나무도 가꾸었다. 3 유사특성을 가진 소비자를 세분하여 상품의 판매지향점을 분명히 하여할 필요가 있 다. 4 소비자의 구매의사결정과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적 접점을 마련하고, 전 달되는 메시지의 톤과 강도를 조절하여 마케팅효과를 극대화하는 것이다. 5 아파트 분양을 원활히 진행하기 위하여 분양대행사, 중개업자, 입주자, 대출기관으로 연결되는 유통과정을 확보할 필요가 있다. ( 유사문제 많이 다루었음 ) ( 동형 1회 22번 ) 부동산개발에 따른 부동산분석의 단계에 대한 설명이다. 틀린 것은? 1 지역경제분석에서 지역은 부동산의 종류에 따라 달라지며, 물리 사회 법 경제요소에 따라 영향을 받는다. 2 부동산시장분석에서는 특정유형 부동산에 대한 수요와 공급을 분석을 하기 위하여 지역의 정책적 환경, 지역경제의 경기동향, 지역적 특성 등을 분석한다. 3 부동산시장성분석에는 특정유형 부동산에 대한 분양 가능성 또는 임대 가능성을 분 석하는 이는 시장분석의 토대를 제공한다. 4 흡수율분석이란 특정유형 부동산의 과거추세와 그 원인을 분석하는 것이고 그 추세 의 지속성 등에 대해서도 분석하는 것으로 시장수요의 강도를 파악할 수 있다. 5 부동산투자분석에서는 대상부동산의 수익성을 미시적으로 분석하며 할인현금흐름분 석법에 의해 최종의사결정을 하게 된다. ( 흡수율분석 출제된다고 하였음 그래서 그 의미르 잘 파악할 것을 요구하였음 ) 1 ᄀ, ᄃ 2 ᄀ, ᄂ, ᄃ 3 ᄀ, ᄂ, ᄆ 4 ᄂ, ᄅ 5 ᄃ, ᄅ, ᄆ - 20 -
기출문제33. 부동산개발사업자산유동화증권 ( 이하, 부동산개발 PF ABS) 에관한설명중틀린것은? 1 부동산개발 PF ABS는부동산개발업체의개발사업에서발생하는수익등을기초자산으로발생되는자산유동화증권이다. 2 금융기관이부동산개발업체에게대출을실행하고이대출채권을유동화전문회사에매각하여자산유동화증권을발행한다. 3 부동산개발 PF ABCP( 자산담보부기업어음 ) 의도관체 (conduit) 는상법의적용을받지않고, 자산유동화에관한법률의적용을받는회사로서특례를받을수있다. 4 부동산개발 PF ABS는부동산개발 PF ABCP에비해장기로자금조달이가능하다. 5 부동산개발업체는부동산개발 PF ABS를활용하여개발사업에필요한자금을조달할수있다. 강의에서언급한바가없음 기출문제34. 개발권양도제 (Transferable Development Rights) 에관한설명중틀린것은? 1 개발제한으로인해규제되는보전지역 ( 이하규제지역 ) 에서발생하는토지소유자의손실을보전하기위한제도이다. 2 초기의개발권양도제는도심지의역사적유물등을보전하기위한목적으로실시되었다. 3 규제지역토지소유자의손실을개발지역토지에대한소유권부여를통해보전하는제도이다. 4 공공이부담해야하는비용을절감하면서규제에따른손실의보전이이루어진다는점에의의가있다. 5 규제지역토지소유자의재산상의손실을시장을통해서해결하려는제도이다. ( 동형 2회 17 번 ) 다음은 개발권이전제도에 대한 설명이다. 틀린 것은? 1 개발권이전제도는 지방정부의 조세수입의 증대에 기여하는 것은 아니다. 2 개발권을 소유권으로부터 분리한 것으로 개발권을 재산권으로 인정한 것이다. 3 개발권의 매매는 정부가 매입해 주는 것이 아니라 시장원리에 따라 매매가 이루어 진다. 4 공중공간을 이용하는 것으로 보전지역의 상부미용공간에 대한 가치 평가는 평가3방 식을 적용할 수 있다. 5 개발권이전제도는 용도지역제의 경직성을 보완한 대책으로 토지이용규제가 극심한 지역에 적용된다. ( 출제된다고 하였음 ) - 21 -
기출문제35. 다음용어에대한설명중틀린것은? 1 조건부평가란부동산가격의증감요인이되는새로운상황의발생을상정하여그조건이성취되는경우를전제로부동산을평가하는것을말한다. 2 소급평가란과거어느시점을가격시점으로하여부동산가격을평가하는것을말한다. 3 일괄평가란두개이상의물건이일체로거래되거나대상물건상호간불가분의관계에있는경우에일괄하여평가하는것을말한다. 4 법정평가란법규에서정한대로행하는평가로서, 공공용지수용시평가, 과세평가등이있다. 5 구분평가란일체로이용하고있는물건의일부만을평가하는경우를말한다. 제19회 공인중개사시험 대비 ( 동형 1회 9번 ) 다음 중에서 구분평가를 잘 설명하고 있는 것은? 1 1개의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있으며, 이 경 우 감정평가서에 그 내용을 기재하여야 한다. 2 2개 이상의 평가대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에 평가하는 것이다. 3 특수한 목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우에 일체로 이용되고 있는 대상물 건의 일부분에 대하여 평가하는 것이다. 4 복합부동산의 경우 건부지 상태로 각각 토지와 건물을 각각 구분하여 평가하는 것 이다. 5 토지의 병합 또는 분할을 전제로 하여 병합 또는 분할 후의 토지를 단독으로 평가 하는 것이다. ( 기본문제 ) 기출문제36. 부동산가격이론에서가치와가격에관한설명중틀린것은? 1 가치는주관적 추상적인개념이고, 가격은가치가시장을통하여화폐단위로구현된객관적 구체적인개념이다. 2 가치가상승하면가격도상승하고, 가치가하락하면가격도하락한다. 3 수요와공급의변동에따라단기적으로가치와가격은일치하게되고, 장기적으로가격은가치로부터괴리되는현상을나타낸다. 4 부동산가치는평가목적에따라일정시점에서여러가지가존재하나, 부동산가격은지불된금액이므로일정시점에서하나만존재한다. 5 부동산의가치는장래기대되는유 무형의편익을현재가치로환원한값을의미한다. ( 동형 5회 35번 ) 가치와 가격에 대한 설명이다. 옳은 것은? 1 가격은 매수자와 매도자가 서로 수수하기로 한 금액을 말한다. 2 가치는 부동산을 소유함으로써 발생하는 장래 이익의 현재가치를 말한다. 3 부동산평가시에 가치와 가격은 동일한 개념이다. 4 가치와 가격은 장 단기적으로 일치하는 경향이 있다. 5 건물의 가치는 생산비용과 일치한다. ( 동형 4 회 11번 ) 다음은 가치 (value) 와 가격 (price) 에 근거한 여러 가지 설명이다. 틀린 것은? 1 가치와 가격은 개념상 뚜렷한 차이가 있다. 2 가격은 가치를 토대로 결정됨으로 가격은 가치의 화폐적 표현이다. 3 부동산가치는 장래 비화폐적 편익을 제외한 화폐적 편익에 대한 현재가치이다. 4 부동산가치와 부동산가격은 단기에는 괴리되나 장기에는 균형을 유지한다. 5 시장가치와 시장가격은 개념상 구분되는 개념이다. - 22 -
기출문제37. 거래사례비교법에관한설명중틀린것은? 1 시장성의원리에의한것으로실증적이며설득력이풍부하다. 2 아파트등매매가빈번하게이루어지는부동산의경우에유용하다. 3 시점수정은거래사례자료의거래시점가격을현재시점의가격으로정상화하는작업을말한다. 4 사례자료는가격시점이가까울수록유용하다. 5 부동산시장이불완전하거나투기적요인이있는경우에는거래사례의신뢰성이문제가된다. ( 동형 5회 13번 ) 시장성에근거한거래사례비교법에대한설명이다. 틀린것은? 1 사정보정시, 시점수정시평가사의주관이개입될가능성이다른평가방식보다크다. 2 부동산시장의극단적인호 불황에서는적용하기가곤란하다. 3 인근지역의사례부동산은지역요인비교과정은필요없으나개별요인비교는언제나하여야한다. 4 시점수정된가격은가격시점에서사례부동산의가격이다. 5 사례부동산이표준지인경우에는시점수정은필요없으나사정보정은할수도있다. ( 정답인지문 3번은설명시에강조하고지나감기본문제 ) - 23 -
기출문제38. 부동산가격공시및감정평가에관한법률에따라표준주택에대하여매년공시해야하는내용에포함되지않는것은? 1 표준주택가격 2 표준주택의건축허가일 3 표준주택의용도 4 표준주택의사용승인일 5 표준주택의지번 ( 동형 5회 4 0번 ) 부동산가격공시및감정평가에관한법률에근거한부동산가격공시제도에대한설명이다. 틀린것은? 1 표준지공시지가라함은이법의규정에의한절차에따라국토해양부장관이조사 평가하여공시한표준지의가격을말한다. 2 표준지공시지가는토지시장의지가정보를제공하고일반적인토지거래의지표가되며, 국가 지방자치단체등의기관이그업무와관련하여지가를산정하거나감정평가업자가개별적으로토지를감정평가하는경우에그기준이된다. 3 국토해양부장관은공동주택에대하여매년공시기준일현재의적정가격을조사 산정하고, 중앙부동산평가위원회의심의를거쳐이를공시하여야한다. 4 표준주택으로선정된주택에대하여는당해표준주택가격을개별주택가격으로본다. 5 시장 군수또는구청장이개별주택가격을결정 공시하는경우에는당해주택과유사한이용가치를지닌다고인정되는표준주택가격을기준으로주택가격비준표를사용하여가격을산정하되, 당해주택의가격과표준주택가격이균형을유지하도록하여야한다. (150선특강 162번 ) 다음은부동산의공시가격효과에대한설명이다. 틀린것은? 1 표준지공시지가는토지시장의지가정보를제공하고일반적인토지거래의지표가되며, 국가ㆍ지방자치단체등의기관이그업무와관련하여지가를산정하거나감정평가업자가개별적으로토지를감정평가하는경우에그기준이된다. 2 개별공시지가는각종세금부과및부담금부과의기준이된다. 3 표준주택가격은국가 지방자치단체등의기관이그업무와관련하여개별주택가격과공동주택가격을산정하는경우에그기준이된다. 4 개별주택가격은주택시장의가격정보를제공하고, 국가 지방자치단체등의기관이과세등의업무와관련하여주택의가격을산정하는경우에그기준이된다. 5 공동주택가격은주택시장의가격정보를제공하고, 국가 지방자치단체등의기관이과세등의업무와관련하여주택의가격을산정하는경우에그기준이된다. - 24 -
기출문제39. 다음자료를이용하여대상부동산의비준가격을구하면? 대상부동산 ( 토지 ) 은면적이 900m2이며, 사례부동산 ( 토지 ) 보다개별요인이 10% 우세하다. 사례부동산은면적이 1,000m2이며, 가격시점 1년전 200,000,000원에거래되었다. 연간지가상승률은 5% 이다. ( 단, 다른조건은사례부동산과동일함 ) 1 198,000,000원 2 207,900,000원 3 220,600,000원 4 231,200,000원 5 246,000,000원 ( 동형 5회 33번 ) 선정된 사례부동산이 유사지역의 표준지일 때 거래사례비교법에 의한 대상토지의 비준가격은 얼마인가? 사례인 표준지 공시지가 : 만원 공시지가 기준일 이후의 가격변동률 : 15% 유사지역이 인근지역보다 10% 열세하다. 개별요인비교치는 다음과 같다. 구분 사례부동산 대상부동산 가로조건 100 110 접근조건 100 100 획지조건 100 80 환경조건 100 90 1 2 3 4 5 원 원 원 원 원 - 25 -
기출문제40. 부동산가격공시및감정평가에관한법률에따라정부는부동산가격을매년공시하고있다. 다음설명중옳은것은? 1 일반적인토지거래의지표가되며, 국가 지방자치단체등의기관이그업무와관련하여지가를산정하는경우에적용되는것은시가표준액이다. 2 개별주택및공동주택의가격은주택시장의가격정보를제공하고, 국가 지방자치단체등의기관이과세등의업무와관련하여주택의가격을산정하는경우에그기준으로활용될수있다. 3 개별공시지가에대하여이의가있는자는개별공시지가의결정 공시일부터 30일이내에서면으로국토해양부장관에게이의를신청할수있다. 4 시장 군수또는구청장은공동주택에대하여매년공시기준일현재의적정가격을조사 산정하여한국감정원공동주택가격심의위원회의심의를거쳐공시하고, 이를관계행정기관등에제공하여야한다. 5 국토해양부장관은공시기준일이후에분할 합병등이발생한토지에대하여는대통령령이정하는날을기준으로하여개별공시지가를결정 공시하여야한다. 제19회 공인중개사시험 대비 (150선 특강 163번 ) 다음은 부동산가격공시제도에 대한 설명이다. 틀린 것은 몇 개인 가? ᄀ표준지공시지가란 국토해양부장관이 조사ㆍ평가하여 공 시한 표준지의 가격을 말한다. ᄂ표준지에 건물 등의 정착물이 있거나 공법상의 제한이나 지상권 등의 사법상의 토지의 사용 수익을 제한하는 권 리가 설정되어 있더라도 정착물 또는 공법상의 제한 또 는 사법상의 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 평 가한다. ᄃ표준지공시지가의 공시사항으로 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주 변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항이 있다. ᄅ표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가 를 개별공시지가로 본다. ᄆ표준지공시지가에 대한 이의신청은 국토해양부장관에게, 개별공시지가의 이의신청은 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 할 수 있다. ᄇ국토해양부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 공동주택 중에서 선정한 표 준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조 사 평가하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. ᄉ표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가 격을 개별주택가격으로 본다. 참고로본인은매회거의 32문제정도는적중시켜왔으며그어려움 15회시험에서도 18문제를적중시켰습니다. 당시현재제가강의하는학원에서합격률은 40% 가되었습니다. 다른학원에서는수험생들의많은항의가있었지만제가강의하는학원에서는아무런항의가없습니다. 이번 19회시험도다소어렵게출제되었으나본인의강의를수강한분이라면충분히원하는점수는획득할수있었을것으로판단됩니다. 올해첫강의에서 19회에서는 36문제정도를유사하게적중하였으면좋겠다라고말씀드렸는데거의비슷한것아만족합니다. 그리고아쉽게낙방한수험생여러분들께서는다시한번전의를가다듬고재출발을하기를바라며여러분들의뜻이이루어지기바랍니다. - 26 -