Savills World Research Korea 브리핑서울프라임오피스 개요 안정화된 Core 자산다수가거래되면서, 투자시장총거래규모는약 3.8 조원을기록하였고, 상반기거래규모는약 6 조원으로최근 20 년간가장활발하였던 2017 년총거래액의 70% 에달하였다. 사진 : YBD, Seoul YBD 는 KB 증권및자산운용사들이프라임빌딩으로업그레이드이전하면서, 공실률이 6.7%p 대폭감소하였고, CBD 도대형임차인들의업그레이드이전에따라공실률이전분기대비 1.7%p 감소하였다. 반면, GBD 는신규공급에따라 1.7%p 증가했다. 기준, 전년동기대비명목임대료상승률은 CPI 1.5% 대비높은 2.0% 를기록하였다. 서울에서는 KDB 생명타워, 금호아시아나사옥등 2,000 억원이상의대형거래들이종결되었고, 판교에서도알파돔 6-3, 6-4 와같은대형신축건물들의소유권도이전되었다. 한국은행은미 중무역갈등, 고용부진등대내외불확실성속에한국경제성장률을 0.1%p 낮추어 2.9% 로전망하였다. " 우량매물들이활발하게거래되고있는가운데, 국내블라인드펀드운용사들이주요투자자로등장하고있다." Savills Research savills.co.kr/research 01
공급 2018년 2분기신규공급이제한적이었던 GBD에루첸타워가준공되었다. 테헤란로대로변에위치한루첸타워는지상20층 지하6층규모이다. 수요와공실률 미 중무역갈등심화로대외불확실성이확대되고고용부진이이어지면서금융통화위원회는 7월기준금리를 1.5% 로동결하고한국은행은올해경제성장률을 2.9% 로 0.1%p 하향전망하였다. 다만, 잠재성장률 (2.8%- 2.9%) 수준의성장세는지속될것이라고보았다. 한국은행은 2019년에도잠재수준인 2.8% 의성장률을보일것이라고전망했다. 2018년 2분기서울프라임오피스수요는 CBD, GBD, YBD 세권역에서모두증가하였다. 특히, YBD의순흡수면적은 87,700sqm로 2011년이후가장큰폭의증가를보였다. 지난분기준공된 The-K타워 ( 교직원공제회신사옥 ) 의 KB증권입주와 HP빌딩의 We- Work 입주 (7개층) 가수요증가에기여한것으로파악된다. CBD는계속되는공유오피스의확대와활발한업그레이드수요로 45,600sqm의순흡수면적을기록하였다. GBD에서는임대차활동이적어순흡수면적이 4,700sqm 증가에그쳤다. 최근 5년장기평균연간순흡수면적이 150,000sqm인것을고려해볼때, 2분기세권역전체순흡수면적은 138,000sqm로장기평균의약 90% 수준을보였다. 서울프라임오피스공실률은 13.0% 로전분기대비 1.8%p 하락하였다. 신규공급으로 GBD 공실률은전분기대비 1.7%p 상승한 6.8% 를기록하였지만, CBD와 YBD 공실률하락으로서울프라임오피스전체공실률은하락하였다. CBD의공실률은전분기 표 1 권역별월임관리비및공실률, 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 - 2019 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13.4% 출처 : 한국은행 실질경제성장률 ( 전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 12.4% 13.5% 17.1% 6.0% 6.5% 5.2% 5.5% 4.4% 4.5% 3.3% 3.7% 2.6% 2.8% 3.8% 3.5% 3.5% 2.8% 0.7% 2.3% 2.9% 3.1% 2.9% 2.8% 2.3% 0.5% 2.2% 0.4% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F 2019F 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2009 년 6 월 - 2018 년 6 월 1,200 1,100 1,000 900 800 700 권역 단위 : 고용자수 ( 천명 ) 금융및보험업고용자수 ( 좌 ) 고용자수 ( 우 ) 28,000 26,000 24,000 22,000 20,000 18,000 600 16,000 Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Jun-13 Jun-14 Jun-15 Jun-16 Jun-17 Jun-18 출처 : 통계청 평균임대료 ( 임대면적기준 ) 임대료 전년동기대비인상률 (%) 평균관리비 ( 임대면적기준 ) 관리비 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) ( 전분기공실률 ) CBD 106,200 3.3% 42,300 3.0% 45,600 15.1% (16.8%) GBD 92,600 1.2% 38,300 1.3% 4,700 6.8% (5.1%) YBD 79,700 0.1% 37,700 1.5% 87,700 17.8% (24.5%) 전체 96,400 2.0% 40,000 2.1% 138,000 13.0% (14.8%) 표 2 신규공급오피스, 빌딩명 주소지강남구대치동 943 루첸타워 (Luceen Tower) 연면적 (sqm) ( 단위 : 원 /3.3 sqm) 45,680 준공년도 2018 년 6 월층수 20F / B6 savills.co.kr/research 02
대비 1.7%p 하락한 15.1% 를기록하였다. YBD는 LG계열사의마곡신사옥입주와신규공급으로 1분기공실률이 24.5% 로상승하였지만, 보험 / 금융투자업등금융계임차인들의 YBD 내업그레이드수요로 2분기공실률은전분기보다 6.7%p 하락한 17.8% 를기록하였다. CBD에서는 CJ헬스케어, 코리아세븐, 서울경제와같은대형임차인들이프라임오피스로업그레이드이전하여공실을해소하였다. CJ헬스케어는한국콜마에인수된이후, CJ계열사가입주해있던충무로 CJ제일제당빌딩에서파인에비뉴A로이전하였다. 정동빌딩에서는기존임차인김앤장법률사무소가 8개층증평을하며한국교육과정평가원의지방이전으로발생한공실을대부분해소하였다. WeWork와같은공유오피스의확장역시, CBD 공실률하락에영향을주었다. 서울스퀘어에 WeWork와 KCCI빌딩에워크스테이션이입주하여약 22,000sqm의공실이감소하였다. 타권역대비낮은공실률을유지해온 GBD 공실률은신규공급으로전분기대비소폭상승한 6.8% 를기록하였다. 6월에준공된루첸타워는현재전체오피스면적에대해임대마케팅중이다. 삼성생명대치타워에입주했던매그나칩반도체는포스코사거리인근에위치한 V-PLEX로이전하여 GBD 프라임오피스공실률을상승시켰고, A+ 에셋타워에서 A+ 에셋과 LIG넥스원이감평하여공실이증가하였다. YBD의공실률은 17.8% 로전분기대비 6.7%p 감소하였다. YBD 내 3개빌딩 (KB금융타워, KB증권빌딩, 심팩빌딩 ) 에흩어져있던 KB증권이지난분기에준공된 The-K타워의 80% 면적을임차하여 YBD 공실률이하락하였다. The-K타워이전으로비어있던 KB금 융타워에는현대차증권이입주하였고, KB 증권빌딩에는명동본점조직을포 함한 KB 국민은행의몇몇조직이입주 할것으로알려졌다. 이외에도자산 운용사들의 YBD 오피스수요증가로 YBD 공실률이하락하였다. IFC Two 에폴라리스펀딩, IFC Three 에 라임자산운용과플러스자산운용, FKI 타워에 DB 생명과 DB 자산운용등이 입주하여 YBD 공실이감소하였다. WeWork 는 HP 빌딩 7 개층을임차하여 여의도첫지점을오픈하였고, YBD 차트 3 공실해소구분, New organisation 22% Expansion 19% 구분별해소비율 Secondary to prime 28% Prime to prime 31% 차트 4 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0-50,000-100,000-150,000-200,000 공실이크게감소하였다. 임대료 서울프라임오피스평균 명목임대료는 96,400 원 /3.3m 2 로전년 동기대비 2.0% 상승하였다. 권역별로 CBD 는 3.3%, GBD 는 1.2%, YBD 는 0.1% 의임대료상승률을보였다. 전망 2018 년 3 분기, CBD 에센트로폴리스 (141,479sqm) 와 GBD 에강남 N 타워 (51,133sqm) 가준공될예정이다. YBD 55% 단위 : sqm CBD GBD YBD 권역별해소비율 GBD 9% CBD 36% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 savills.co.kr/research 03
센트로폴리스는현재활발히임대마케팅중이며, 준공후시장에공급되는오피스규모를고려할때 CBD 공실률은상승할것으로예상된다. 하지만, 업그레이드를비롯한 CBD 권역에대한임차인들의선호가지속적으로존재하여신규공급에따른공실은점차감소할것으로보인다. 3분기에 GS타워에본사를둔아마존의신규조직이파인에비뉴A에입주할예정이고덴마크대사관, 오일허브코리아와에쏘석유코리아가서울스퀘어로입주할예정이다. 또한, 공유오피스의프라임오피스임차수요는 3분기에도지속될것으로보인다. 시그니쳐타워에 FastFive, 종로타워에 WeWork가입주하여두빌딩의공실률이하락할것으로예상된다. 3분기 GBD에는강남N타워준공외에, 아셈타워와트레이드타워에있는 LS 그룹계열사들이 3, 4분기동안에 LS 용산타워로이전이예정되어공실률이상승할것으로예상된다. 그러나, 증평및통합이전수요와성장산업군인 IT, 게임업체들의 GBD 권역임차선호로임대시장은점차안정될것으로예상된다. 강남N타워를매입중인 KB 부동산신탁이풍림빌딩에서이전해전체오피스면적의약 20% 를임차할것으로알려졌다. HPI와 LG 계열사가각각판교와마곡으로이전하여대형공실이발생했던 YBD 내빌딩임대인들은적극적인마케팅으로공실을해소하고있다. 신규오피스를찾는신생자산운용사가많아지면서, YBD 오피스의공실률이하락할것으로보인다. 3분기에케이클라비스가한진해운빌딩에서, 디아지오가강남파이낸스센터에서 IFC Three로이전할예정이다. 매매및투자시장 2 018 년 2 분기오피스투자시장은 차트 5 서울프라임오피스공실률, 2008 년 1 분기 - 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 차트 6 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%, 한국은행 활발한거래속에, 총거래규모 3.8 조원으로 10 년동기평균대비약 3 배 로증가하였다. 서울에서는 KDB 생명 타워, SK 증권빌딩, 씨티센터타워, 대 우조선해양사옥, 금호아시아나본관과 같은 2,000 억원이상의대형거래가 5 건종결되었으며, 판교에위치한알 파돔 6-3, 6-4 와같은대형신축건물 들의소유권도이전되며전체거래규 모를증가시켰다. 거래사례들은대부분 임대율 90% 전후의안정화된물건이 었고, 자산가격상승에따라일부오 피스들은해당권역에서평당최고가 CBD GBD YBD 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 CBD GBD YBD 소비자물가상승률 ( 전년동기비 ) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 기록을경신하였다. 국내블라인드펀드 운용사가주요투자자로등장하고있 으며, 상반기해외투자자비중은 13% 수준을유지하였다. KB 자산운용은블라인드펀드를활용 하여서울역인근 (CBD) 에위치한 KDB 생명타워를 4,223 억원에매입하였다. KDB 생명타워는칸서스자산운용이설 정한펀드가소유하고있었으며, KDB 생명이주요임차인및투자자였다. KDB 생명은콜옵션 ( 옵션행사가격 : 3,800 억원 ) 을매도하여약 400 억원 이상의우선매수권매각차익을얻었 고, 신규설정펀드에도일부재투자 savills.co.kr/research 04
한것으로알려졌다. KB자산운용은 SK증권빌딩을 2,951억원에매입하였다. SK증권빌딩은여의도 KB국민은행본점및 2020년준공예정인 KB금융타운인근에위치한건물이다. SK증권빌딩은평당 2,060만원에거래되며, 지난해 YBD에서최고가에거래된씨티플라자의매각가격을경신하였다. SK증권빌딩은매도자인 KTB자산운용이미래에셋여의도사옥을매입하여재개발한건물이며, 주요임차인은 SK증권, 한국HPE 등이다. DGB자산운용은 CBD에위치한대우조선해양사옥을 2,054억원에매입하였다. 대우조선해양이전체연면적의 2/3를임차하고, 잔여면적은 DGB그룹이사옥으로사용할예정으로알려졌다. 2016년 10월캡스톤자산운용 ( 오라이언파트너스 ) 은대우조선해양으로부터본건물을 1,700억원에매입하였고, 이후사옥수요를지닌 DGB 자산운용에매각하였다. 하나대체투자자산운용은중구저동 (CBD) 에위치한씨티센터를 2,377억원에매입하였다. 하나대체투자자산운용은블라인드펀드를조성하여씨티센터타워를매입하였으며, 우정사업본부, 군인공제회, 경찰공제회등이주요투자자로알려졌다. 씨티센터타워는쌍용양회, 삼성화재등이주요임차인이다. 한화자산운용은모회사인한화생명이주요투자자로참여한코어블라인드펀드를조성하여 GBD에위치한삼성생명대치2빌딩을 1,905억원에매입한것으로알려졌다. 삼성생명대치2빌딩은삼성생명, 다우케미컬등이주요임차인이다. 싱가포르투자청 (GIC) 과캐나다연금투자위원회 (CPPIB) 는도이치자산운용이설정한펀드에투자하여, 신문로 (CBD) 에위치한금호아시아나본관을 4,180억원에매입하였다. 2015년신도림디큐브시티쇼핑몰에공동출자한경험이있는 GIC와 CPPIB는이번거래에도절반씩지분을투자하였다. 매도자인금호아시아나그룹은아시아나 표 3 주요임차인이동, To From 권역 빌딩명 임차인 임대면적 (sqm) 권역 빌딩명 서울스퀘어 WeWork 20,200 신규 파인에비뉴 A CJ헬스케어 8,300 Non-core CJ제일제당빌딩 ( 충무로 ) 시그니쳐타워 코리아세븐 7,600 CBD 롯데손해보험빌딩 CBD 트윈트리타워서울경제 4,300 Non-core NH 농협생명빌딩 ( 서대문 ) 포스트타워 사회적참사특별조사위원회 3,900 신규 파인에비뉴 A 아고다 2,800 신규 대한상공회의소 워크스테이션 2,000 신규 포스코P&S타워 무궁화신탁 4,900 GBD 글라스타워 GBD A+ 에셋타워마이워크스페이스 1,500 신규 엔씨타워 1 퀄슨 1,000 GBD 함양재빌딩 포스코센터 포스코건설 900 Non-core 송도 교직원공제회빌딩 KB증권 58,500 YBD KB금융타워, KB증권빌딩, 심팩빌딩 KB금융타워 현대차증권 16,900 YBD 여의도파이낸스타워 HP빌딩 WeWork 12,600 신규 여의도파이낸스타워 브리지텍 3,900 YBD 사학연금회관 YBD 삼성생명여의도빌딩동양 3,900 CBD 시그니쳐타워 교보증권빌딩 SBCN 2,200 YBD 대산빌딩 63빌딩 그리니치홀딩스 2,100 YBD 가든빌딩 IFC Three 라임자산운용 1,500 YBD FKI타워 SK증권빌딩 칸서스자산운용 1,400 CBD KDB생명빌딩 IFC Three 한국해외인프라도시개발지원공사 1,300 신규 savills.co.kr/research 05
항공의유동성확보를위해매각하였고, 매각후 1년간재임차할예정이다. 2010년이후추가적인신규오피스투자를진행하지않았던 GIC는본건이대규모공실이예상되지만, 한국시장의지속적인성장가능성을기대하며투자한것으로알려졌다. 운용사인도이치자산운용은금호아시아나의임대차계약종료후, 회의실등의공용공간을전용공간으로리노베이션할예정으로알려졌다. 2018년 2분기의 Cap. Rate은마케팅임대료로 90% 임대되었다고가정하면, 4.7% 수준이다. 하지만, Rent Free 및 TI를감안하면 4% 초중반으로추정된다. 6월말기준, 5년만기국고채는 2.35% 로지난분기말대비하락하였으며, 약 235bps 내외의스프레드를보이고있다. 한국투자시장의일반적인 LTV는 55% 이다. 차트 7 오피스시장거래규모, 2008 년 1 분기 - 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 단위 : 조원 차트 8 서울프라임오피스 Cap. Rate 추이, 2007 년 1 분기 - 8% 7% 6% Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채수익률 ( 좌 ) 800 700 600 5% 4% 3% 2% 1% 0% 500 400 300 200 100 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018, 한국은행 차트 9 5 년만기국고채수익률및기준금리추이, 2012 년 1 월 - 2018 년 6 월 4.0% 5 년만기국고채수익률기준금리 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 출처 : 한국은행 2012-01-02 2012-03-02 2012-05-02 2012-07-02 2012-09-02 2012-11-02 2013-01-02 2013-03-02 2013-05-02 2013-07-02 2013-09-02 2013-11-02 2014-01-02 2014-03-02 2014-05-02 2014-07-02 2014-09-02 2014-11-02 2015-01-02 2015-03-02 2015-05-02 2015-07-02 2015-09-02 2015-11-02 2016-01-02 2016-03-02 2016-05-02 2016-07-02 2016-09-02 2016-11-02 2017-01-02 2017-03-02 2017-05-02 2017-07-02 2017-09-02 2017-11-02 2018-01-02 2018-03-02 2018-05-02 2018-07-02 savills.co.kr/research 06
표 4 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) KDB 생명타워칸서스자산운용 KB 자산운용 82,116 4,223 금호아시아나본관금호아시아나그룹도이치자산운용 (CPPIB, GIC) 60,197 4,180 CBD 씨티센터타워이지스자산운용하나대체투자자산운용 36,573 2,377 대우조선해양사옥캡스톤자산운용 ( 오라이언파트너스 ) DGB 자산운용 24,854 2,054 에이스타워삼성생명 LB 자산운용 43,450 1,998 YBD SK 증권빌딩 KTB 자산운용 KB 자산운용 47,362 2,951 현대카드캐피탈 1 관현대라이프생명보험 NH 아문디자산운용 37,207 1,775 GBD 삼성생명대치 2 빌딩삼성생명한화자산운용 26,389 1,905 삼성메디슨빌딩삼성메디슨엠디엠플러스 26,526 1,510 Seocho JW 타워 JW 홀딩스코람코자산운용 29,785 1,530 Pangyo 알파돔타워 6-4 한국토지주택공사신한리츠운용 99,596 5,410 알파돔타워 6-3 행정공제회미래에셋자산운용 87,865 4,663 Please contact us for further information Savills Korea Savills Research Crystal Lee Acting CEO +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr Seunghan Lee Miah Yang Senior Director Senior Director Leasing & Marketing Retail Service +82 2 2124 4253 +82 2 2124 4270 seunghanlee@savills.co.kr mayang@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Myungchul Lee Associate Director PM Services +82 2 2124 4284 mclee@savills.co.kr Shinjae Lee Associate Director PM Services +82 2 2124 4226 sjlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07
부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 표 5 조사빌딩개요, 2018 년 6 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 23 12 10 45 A 평균연면적 (sqm) 85,000 99,000 99,000 92,000 평균준공연도 2006 2004 2005 2005 빌딩개수 22 19 8 49 B 평균연면적 (sqm) 54,000 47,000 45,000 50,000 평균준공연도 2004 2000 1996 2001 빌딩개수총합계 45 31 18 94 면적총합계 (sqm) 3,150,000 2,080,000 1,350,000 6,580,000 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 100% 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2018 년 6 월현재 CBD 에 31%, GBD 에 17%, YBD 에 13% 가밀집되어, 전체의약 60% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적 으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. 프라임빌딩 121 개중 94 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (90%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 90% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08