가로주택정비사업길라잡이 2014. 7. 서울특별시주택정책실
차례 ⅰ 목 차 제1편가로주택정비사업의제도개선사항제2편가로주택정비사업의개요 제1장정비사업의개요 제2장가로주택정비사업의절차 제 3 편가로주택정비사업의시행 제1장가로주택정비사업의시행방법및시행자
ⅱ 차례 제2장가로주택정비사업의동의 제3장가로주택정비사업조합의설립등
차례 ⅲ 제4장가로주택정비사업시공자선정및시공보증 35 제5장가로주택정비사업사업시행인가 38 제6장가로주택정비사업토지등의매도청구 48
ⅳ 차례 제7장가로주택정비사업관리처분계획 50 제8장가로주택정비사업철거및착공 63 제9장가로주택정비사업주택의건설및공급등 66
차례 ⅴ 제10장가로주택정비사업준공인가 68 제11장가로주택정비사업준공인가후조치등 72
ⅵ 차례 제12장가로주택정비사업비용의부담등 78 제13장감독등 82
제 1 편 가로주택정비사업의제도개선사항
공공관리제도적극활용 공공관리제도를적용하여조합설립지원추진 맞춤형사업성분석서비스제공
시공자선정방법개선 미분양주택매입및공공주택으로활용 가로주택정비사업건축공사비융자지원
자치구전담부서지정현황 연번자치구부서명담당팀전화번호연번자치구부서명담당팀전화번호 1 강북구주택과 주거환경관리팀 901-6815 14 중구주택과주택재개발팀 3396-5722 2 강서구주택과공공관리팀 2600-6825 15 중랑구주택과주거환경팀 2094-2137 3 관악구주택과재건축팀 879-6322 16 성동구주택과주거재생팀 2286-5403 4 구로구주택과재개발팀 860-2962 17 종로구주택과주택사업팀 2148-2612 5 도봉구주택과공공관리팀 2091-3522 18 서초구건축과주택팀 2155-6840 6 동대문구 건축과건축 1 팀 2127-4753 19 용산구주택과주택팀 2199-7345 7 마포구주택과재건축팀 3153-9323 20 광진구주택과공공지원팀 450-7699 8 서대문구 주택과주거환경팀 330-1944 21 노원구주택사업과 재건축팀 2116-3913 9 성북구건축과재건축팀 920-3672 22 금천구주택과공공관리팀 2627-1616 10 송파구주거정비과정비계획팀 2147-2890 23 동작구주택과 재건축기획팀재건축사업팀 820-9946 11 양천구균형개발과주거환경관리팀 2620-3507 24 강남구주택과전략정비팀 3423-6062 12 영등포구 도시계획과 주거환경관리팀 2670-3537 13 은평구주거재생과주거재생팀 351-7353 25 강동구주택재건축과 재건축공공관리팀주거환경관리팀 3425-5983
제 2 편 가로주택정비사업의개요
2 제 1 편가로주택정비사업의개요 제 1 장정비사업의개요 Ⅰ. 목적 1. 정비사업 : 도시환경의개선, 주거생활의질 ( 質 ) 제고 ( 법제 1 조 ) 사업유형 기반시설 용도지역 노후 불량건축물 비고 2. 가로주택정비사업
제 1 장정비사업의개요 3 Ⅱ. 의의 1. 정비사업 2. 가로주택정비사업 3. 가로주택정비사업주요내용 구분가로주택정비사업비고 정의 수립대상 지역및 조건 사업특징 및내용 Ÿ 노후ㆍ불량건축물이밀집한가로구역에서종전의가로를유지하면서소규모로주거 환경을개선하기위하여시행하는사업 Ÿ 가로구역은도로 ( 도시 군계획시설로설치된도로 ) 로둘러싸인일단의지역으로서, 다음의 요건을모두갖춘구역 1. 해당지역의면적이 1 만제곱미터미만일것 2. 해당지역을통과하는도로 ( 너비 4 미터이하인도로는제외한다 ) 가설치되어있지아니할것 3. 노후 불량건축물의수가전체건축물의수의 3 분의 2 이상일것 4. 해당구역에있는기존단독주택의호수 ( 戶數 ) 와공동주택의세대수를합한수가 20 이상일것 Ÿ 도시주거환경정비기본계획의수립및정비계획수립및정비구역지정배제 Ÿ 사업시행자가가로구역에서관리처분계획에따라주택등을건설하여공급하거나, 보전 또는개량 ( 시행령주택규모및규모별비율미준수, 기존호수이상건립 ) Ÿ 추진위원회는구성하지않고조합이시행하거나, 조합이조합원과반수의동의를받아 시장ㆍ군수, 주택공사등과공동으로시행 조합설립 : 토지등소유자의 9/10 이상및토지면적의 2/3 이상의토지소유자의동의 Ÿ 가로구역에있는기존단독주택의호수와공동주택의세대수를합한수이상의주택 을건립하고, 1 세대당 3 주택이하공급가능 Ÿ 건축물의층수는 7 층이하. 단, 용도지역별층수기준이 7 층이하인경우그에따름. Ÿ 건축규제의완화특례 1. 건폐율산정시주차장면적제외 ( 경사지에위치한가로구역으로한정 ) 2. 대지안의공지기준 2 분의 1 범위에서완화 3. 건축물의높이제한 ( 도로사선제한, 일조사선제한 ) 기준의 2 분의 1 범위에서완화 4. 주택법에따른부대및복리시설의설치기준완화 도정법 ( 제 2 조 ) 시행령 ( 제 1 조의 2) 도정법 ( 제 2 조의 2) ( 제 4 조의 2) ( 제 13 조 ) ( 제 16 조 ) ( 제 4 조의 2) ( 제 42 조 ) 시행령 (13 조의 3) ( 제 45 조의 2 )
4 제 1 편가로주택정비사업의개요 제 2 장가로주택정비사업의절차 Ⅰ. 시행자의종류및시행방법 1. 시행자의종류 가. 원칙 ( 법제8조제7항, 시행령제14조제3항 ) 2. 시행방법
제 2 장가로주택정비사업의절차 5 Ⅱ. 추진절차 가로주택정비사업은도시및주거환경정비법제 2 조의 2( 적용의제외 ) 조항에의거하여도시 주거환 경정비기본계획의수립, 정비계획의수립및정비구역의지정없이사업시행. 조합설립인가 인가신청서내용 ( 시행규칙제 7 조, 별지제 4 호 ) 조합설립인가신청 ( 도정법제 16조 1) 토지등소유자 구청장 조합설립인가 ( 도정법제 16 조 1) 시장 군수 - 가로주택정비사업조합설립 ( 변경 ) 인가신청서 - 조합정관, 조합원명부등서류첨부시공자선정 ( 도정법제 11 조 1) 사업시행자 조합설립동의기준 - 토지등소유자의 10 분의 8 이상및토지면적의 3 분의 2 이상의토지소유자의동의 사업시행인가 주민공람, 관계기관협의 ( 시행령제42조 ) - 관계서류의사본을 14일이상공람 - 요지와공람장소를지방자치단체의공보등에공고 - 토지등소유자에게공고내용통지 사업시행계획서작성및제출 ( 도정법제 3조5) 사업시행자 시장 군수 주민공람 의견수렴 ( 도정법제 31 조 ) 시장 군수 사업시행인가및고시 ( 도정법제 28조 ) 시장 군수 신청전총회개최 - 조합원과반수동의 - 사업시행자가지정개발자인경우에는정비구역안의토지면적 50 퍼센트이상토지소유자의동의와토지등소유자과반수의동의를각각얻어야함 지방자치단체의공보에고시 사업시행자가시장, 군수인경우사업시행인가제외 관리처분계획인가 관리처분계획내용 - 분양설계 - 분양대상자의주소및성명 - 분양대상자별분양예정인대지또는건축물의추산액 - 분양대상자별종전의토지또는건축물의명세및사업시행인가의고시가있은날을기준으로한가격 - 정비사업비의추산액및그에따른조합원부담규모및부담시기등 분양공고및분양신청 ( 도정법제 46조 ) 시행자, 토지등소유자 관리처분계획작성 ( 도정법제 48 조 ) 시행자 관리처분계획인가신청 ( 도정법제 48조 ) 시장 군수 관리처분계획인가및고시 ( 도정법제 48조 ) 시장 군수 분양신청 - 사업시행인가고시일로부터 60 일이내에개략적인부담금내역및분양신청기간등을토지소유자에게통지및지역에서발간되는일간신문에공고 - 분양신청기간은통지한날부터 30 일이상 60 일이내 신청전주민공람공람 - 사업시행자는관리처분계획의인가를신청하기전에관계서류의사본을 30 일이상토지등소유자에게공람및의견청취 지방자치단체의공보에고시 공사완료 공사착수사업시행자 L 준공인가신청및인가 ( 도정법제 52조 ) 사업시행자 시장 군수 이전고시 ( 도정법제 54조 ) 사업시행자 준공검사후지방자치단체의공보에고시 지방자치단체의공보에고시후시장 군수에게보고 청산및등기촉탁 ( 도정법제 57 조,57 조 ) 사업시행자
6 제 1 편가로주택정비사업의개요 Ⅲ. 단계별주요업무 1. 계획단계업무 2. 시행단계업무 가. 단계별주요업무 단계관련주체주요처리업무
제 2 장가로주택정비사업의절차 7 단계관련주체주요처리업무 나. 세부시행절차및주요내용
8 제 1 편가로주택정비사업의개요 < 표 > 정비사업의시공자선정절차
제 2 장가로주택정비사업의절차 9 절차관련주체주요업무
10 제 1 편가로주택정비사업의개요 절차 관련주체 주요업무 절차 관련주체 주요업무 3. 완료단계업무 단계관련주체주요업무
제 2 장가로주택정비사업의절차 11 가. 준공인가 절차관련주체주요업무 나. 이전고시절차 : 확정측량및토지분할, 이전고시등 절차관련주체주요업무
제 3 편 가로주택정비사업의시행
14 제 2 편정비사업의계획 제 1 장가로주택정비사업의시행방법및시행자 I. 사업시행방법 가로주택정비사업은사업시행자가가로구역에서제 48 조에따라인가받은관리처분계획에 따라주택등을건설하여공급하거나보전또는개량하는방법으로함 Ⅱ. 사업시행자 Ⅲ. 정비사업의대행 1. 정비사업의대행요건
2. 사업대행개시결정등 가. 사업대행개시결정및고시 나. 사업대행개시결정의효과 다. 사업대행자의권리 의무
16 제 2 편정비사업의계획 제 2 장가로주택정비사업의동의 Ⅰ. 동의기준 1. 사업추진단계별동의기준 < 표 > 가로주택정비사업의추진단계별동의기준 사업단계 사업유형 가로주택정비사업 2. 조합설립을위한동의기준및동의내용 가. 동의기준 나. 동의내용
제 2 장가로주택정비사업의동의 17 3. 사업시행자지정을위한동의기준및동의내용 4. 사업시행인가및관리처분계획인가를위한동의기준 Ⅱ. 동의자수산정방법
18 제 2 편정비사업의계획 Ⅲ. 동의방법 및 영제 28 조제 2 항, 제 3 항 ) Ⅳ. 동의간주및철회, 동의서서식 1. 동의및철회
제 2 장가로주택정비사업의동의 19 2. 동의서서식
20 제 2 편정비사업의계획 제 3 장가로주택정비사업조합의설립등 Ⅰ. 조합의개요 1. 조합의성격 2. 조합의성립및권리 의무 가. 조합의성립
제 3 장가로주택정비사업조합의설립등 21 나. 조합의권리 의무 3. 조합설립인가절차 가. 조합설립인가신청 ž
22 제 2 편정비사업의계획 ž 나. 조합설립인가 다. 변경인가
제 3 장가로주택정비사업조합의설립등 23 ž ž ž 라. 통지및열람 Ⅱ. 조합원 1. 조합원의자격 ž
24 제 2 편정비사업의계획 2. 조합원의변동 가. 조합원의지위양도 ž ž Ⅲ. 조합의임원등 1. 조합의임원 가. 임원의종류
제 3 장가로주택정비사업조합의설립등 25 나. 임원수 다. 임원의선출방법 라. 임원의임기 마. 임원의직무
26 제 2 편정비사업의계획 2. 임원의결격사유 3. 임원의해임 4. 조합임원등의공무원의제 가. 의제범위 나. 의제시기
제 3 장가로주택정비사업조합의설립등 27 Ⅳ. 조합정관 1. 조합정관의의의 2. 정관의기재사항등 가. 정관의기재사항 나. 정관의변경 < 표 > 정관의기재사항및변경시동의 인가및신고사항
28 제 2 편정비사업의계획 구분 기재사항 총회의결 대상과반수동의 2/3 이상동의 변경시인가등 인가신고
제 3 장가로주택정비사업조합의설립등 29 구분 기재사항 총회의결 대상과반수동의 2/3 이상동의 변경시인가등 인가신고
30 제 2 편정비사업의계획 Ⅴ. 조합의기관 1. 조합원총회 가. 창립총회 ( 조합설립전개최 ) 나. 정기총회 다. 임시총회 라. 총회의결사항
제 3 장가로주택정비사업조합의설립등 31 마. 총회소집및의결방법 2. 대의원회
32 제 2 편정비사업의계획 가. 구성 나. 대의원의자격 다. 소집 라. 의결사항
제 3 장가로주택정비사업조합의설립등 33 ž ž ž 마. 의결방법
34 제 2 편정비사업의계획 제 4 장가로주택정비사업시공자선정및시공보증 Ⅰ. 시공자선정 1. 시공자선정시기 가. 조합이시행하는정비사업 나. 시장 군수등공공이시행하는정비사업 2. 시공자선정절차
제 4 장가로주택정비사업시공자선정및시공보증 35 3. 시공자선정방법 가. 일반 ( 공개 ) 경쟁입찰 나. 제한경쟁입찰 다. 지명경쟁입찰 라. 수의계약
36 제 2 편정비사업의계획 Ⅱ. 시공보증
제 5 장가로주택정비사업사업시행인가 37 제 5 장가로주택정비사업사업시행인가 Ⅰ. 사업시행인가일반사항 1. 사업시행인가의의의및성격 2. 사업시행인가절차 가. 사업시행계획서작성및동의
38 제 2 편정비사업의계획
제 5 장가로주택정비사업사업시행인가 39 나. 인가신청서제출 다. 공람및의견청취 라. 건축심의및행정기관협의
40 제 2 편정비사업의계획 마. 시행인가및고시 3. 사업시행인가의경미한변경
제 5 장가로주택정비사업사업시행인가 41 Ⅱ. 사업시행인가의특례 1. 존치또는리모델링특례 가. 내용
42 제 2 편정비사업의계획 나. 동의 2. 도시개발법에의한환지규정의적용 3. 지상권등계약의해지
제 5 장가로주택정비사업사업시행인가 43 가. 해지권및금전반환청구권의행사 나. 구상권의발생과행사방법 다. 지상권등의계약기간에대한특례 4. 소유자확인이곤란한건축물등에대한처분 가. 처분절차 ( 일간신문공고 감정평가액공탁 사업시행 )
44 제 2 편정비사업의계획 Ⅲ. 사업시행인가의효과 1. 사업시행자로의지위변경 2. 사업시행계획의확정 3. 다른법률의인 허가등의의제
제 5 장가로주택정비사업사업시행인가 45 가. 관련서류의제출 나. 관계행정기관협의 라. 수수료, 사용료면제 4. 토지보상법에따른사업인정및고시의제 5. 분양신청기간통지 공고의무발생
46 제 2 편정비사업의계획 6. 국 공유재산의용도폐지및평가시점기준
제 6 장가로주택정비사업토지등의매도청구 47 제 6 장가로주택정비사업토지등의매도청구 Ⅰ. 토지등의수용또는사용 1. 의의및제도도입배경 Ⅱ. 매도청구 1. 매도청구의의의및성격 ( 제 39 조 ) 가. 의의및성격
48 제 2 편정비사업의계획 나. 제도도입배경 2. 매도청구의요건
제 7 장가로주택정비사업관리처분계획 49 제 7 장가로주택정비사업관리처분계획 Ⅰ. 관리처분계획의의의및성격 1. 의의 2. 법적성격
50 제 2 편정비사업의계획 가. 행정처분성 나. 행정계획
제 7 장가로주택정비사업관리처분계획 51 Ⅱ. 관리처분계획의수립절차 1. 관리처분절차 분양신청의통지 공고 ( 법제 46 조제 1 항 ) 분양신청 ( 법제 46 조제 2 항 ) 분양설계계획수립 ( 법제 48 조제 1 항제 1 호 제 2 항제 5 호 ) 종전및분양예정자산의평가 ( 법제 48 조제 5 항및 6 항 ) 관리처분계획수립 ( 법제 48 조 ) 조합총회의결 ( 법제 24 조제 3 항 ) 공람및의견청취 ( 법제 49 조제 1 항 ) 인가신청 ( 법제 48 조제 1 항 ) 인가및고시 ( 법제 49 조제 2 항및제 3 항 ) 통지 ( 법제 49 조제 4 항 )
52 제 2 편정비사업의계획 2. 분양신청의통지및공고 가. 분양신청 나. 분양신청의통지 공고 < 표 > 분양신청의통지 공고사항 내용통지공고
제 7 장가로주택정비사업관리처분계획 53
54 제 2 편정비사업의계획 3. 종전및종후자산평가 가. 평가방법
제 7 장가로주택정비사업관리처분계획 55 나. 가격시점 4. 관리처분계획의수립 가. 관리처분계획의내용
56 제 2 편정비사업의계획 나. 조합원총회의결 5. 공람및의견청취 6. 관리처분계획의인가신청 가. 인가신청서작성
제 7 장가로주택정비사업관리처분계획 57 나. 인가받은내용의변경 7. 관리처분계획인가및고시등 가. 관리처분계획의인가 나. 관리처분계획인가고시
58 제 2 편정비사업의계획 다. 분양신청자등에대한통지 8. 관리처분계획인가의효력 가. 종전토지및건축물의사용 수익제한 나. 권리 의무의확정
제 7 장가로주택정비사업관리처분계획 59 다. 건축물의철거가능 Ⅲ. 관리처분계획의기준 1. 일반적기준
60 제 2 편정비사업의계획 2. 세부기준 가. 관리처분의방법및기준
제 7 장가로주택정비사업관리처분계획 61
62 제 2 편정비사업의계획 제 8 장가로주택정비사업철거및착공 Ⅰ. 철거 1. 건축물의철거가능시기 2. 물건조서등의작성
제 8 장가로주택정비사업철거및착공 63 3. 철거및멸실신고 ( 허가 ) 가. 건축법상건축물철거 나. 주택법상건축물철거
64 제 2 편정비사업의계획 Ⅱ. 착공 1. 경계복원측량 2. 건축법상착공 3. 주택법상착공
제 9 장가로주택정비사업주택의건설및공급등 65 제 9 장가로주택정비사업주택의건설및공급등 Ⅰ. 주택의규모별건설비율 가로주택정비사업 해당되지않음 Ⅱ. 관리처분계획에따른주택공급 1. 정비구역안에서건설된주택의공급방법에관한특례
66 제 2 편정비사업의계획 2. 분양주택의공급 Ⅲ. 잔여주택의일반분양 1. 일반분양의기준 2. 가로주택정비사업주택의일반분양특례
제 13 장가로주택정비사업준공인가 67 제 10 장가로주택정비사업준공인가 Ⅰ. 준공인가의의의및의무 1. 준공인가의의의 2. 준공인가의의무 Ⅱ. 준공인가의절차와서류 < 그림 > 준공검사절차도
68 제 2 편정비사업의계획 준공인가신청 관련부서협의 준공검사 준공인가 고시 준공인가증교부 준공통보 Ⅲ. 준공인가전사용허가 Ⅳ. 준공인가및공사완료고시
제 13 장가로주택정비사업준공인가 69 Ⅴ. 준공인가증의교부및통보 1. 준공인가증의교부 2. 분양대상자에의통보 Ⅵ. 공사완료에따른관련인 허가등의의제
70 제 2 편정비사업의계획
제 11 장가로주택정비사업준공인가후조치등 71 제 11 장가로주택정비사업준공인가후조치등 Ⅰ. 이전고시및등기 1. 이전고시등 가. 이전고시의의의 나. 이전고시절차 다. 이전고시의효과
72 제 2 편정비사업의계획 2. 등기절차
제 11 장가로주택정비사업준공인가후조치등 73 가. 등기사항 ( 도시및주거환경정비등기처리규칙제5조제1항 ) 나. 등기신청방법등 ( 도시및주거환경정비등기처리규칙제5조제2항및제3항 )
74 제 2 편정비사업의계획 Ⅱ. 청산 1. 청산금의의의 2. 청산금의산정 가. 토지또는건축물의가격평가 나. 분양받은대지또는건축물의평가가격가감
제 11 장가로주택정비사업준공인가후조치등 75 3. 청산금의징수및지급 가. 분할징수및분할지급 나. 강제징수 다. 청산금의공탁 라. 청산금의소멸시효
76 제 2 편정비사업의계획 4. 저당권설정자의청산금지급 Ⅲ. 조합해산 1. 조합해산의의의 2. 적용법규 3. 해산시기및결의방법등
제 11 장가로주택정비사업준공인가후조치등 77
78 제 2 편정비사업의계획 제 12 장가로주택정비사업비용의부담등 Ⅰ. 사업비용등의보조또는융자 < 표 > 사업비용등의보조또는융자, 지원내용요약 지원자대상사업자지원형식지원항목지원범위
제 12 장가로주택정비사업비용의부담등 79 1. 국가또는시 도지사의보조 융자 2. 시장 군수의보조 3. 국가또는지자체의보조 융자 가. 보조대상지원항목및범위 ( 각 50% 이내 ) 나. 융자또는융자알선대상항목및범위 ( 각 80% 이내 )
80 제 2 편정비사업의계획 Ⅱ. 국 공유재산의처분등 1. 국 공유지의처분 가. 국 공유재산의구분및종류 구분국유재산공유재산 용도세분내용
제 12 장가로주택정비사업비용의부담등 81 나. 국 공유재산의매각 다. 용도폐지
82 제 2 편정비사업의계획 제 13 장감독등 Ⅰ. 자료의제출등 1. 정비사업추진실적보고 2. 보고또는자료제출등 가. 보고또는자료제출 나. 보고또는자료제출기한
제 13 장감독등 83 Ⅱ. 감독 1. 위반행위에대한조치 가. 위반행위및조치내용 나. 감독체계 2. 정비사업점검반운영
84 제 2 편정비사업의계획 Ⅲ. 회계감사 1. 감사의시기, 대상및비용부담 가. 감사의시기 나. 감사의대상 < 표 > 회계감사시기및대상금액감사시기대상금액 ( 납부또는지출비용합계 ) 다. 비용부담
제 13 장감독등 85 2. 회계감사인 3. 회계감사결과보고
86 제 2 편정비사업의계획 Ⅳ. 도시분쟁조정위원회 1. 설치및구성 2. 기능 3. 조정등
Ⅴ. 관련자료의공개와보존등 1. 자료의공개및공람
2. 자료의보관및인계 3. 자료의공개, 열람, 보관의무위반시벌칙