2018. 02. 19 (18-13 호 ) : 프롭테크 (PropTech) 로진화하는부동산서비스 부동산산업의디지털혁신, 프롭테크 프롭테크의비즈영역과주요선도국 부동산플랫폼의활용과진화방향 시사점
GDP 대비부동산거래량 (2018-13 호 ) Low-Tech 업종인부동산산업에도디지털변혁이일어나면서프롭테크기업이확산 프롭테크 (PropTech) 는부동산 (Property) 과기술 (Technology) 의합성어로, 2010년대들어유럽을중심으로모바일채널과빅데이터분석, VR 등하이테크기술을기반으로등장한부동산서비스기업을의미 프롭테크는 4가지비즈니스영역으로구분되며중개 임대영역에서부동산플랫폼활성화 4가지비즈니스영역으로는중개및임대, 부동산관리, 프로젝트개발, 투자및자금조달등이있으며영국과미국이프롭테크분야를선도하는가운데중국이부상중 중개 임대영역은모바일부동산플랫폼이주된역할을하며최근에는부동산관리, 크라우드펀딩등타영역에서도부동산플랫폼적용확대. VR, 블록체인등의기술을통해고도화전망 부동산산업의선진화를위해서는국내제도개선과함께해외의프롭테크기업및기술변화가부동산산업에어떤영향을끼치고있는지주목할필요 부동산산업의디지털혁신, 프롭테크 전통적으로 Low-Tech 산업에속하는부동산산업에도디지털변혁 (Digital Transformation) 이가속화되면서수요자중심의서비스혁신확산중 부동산산업은개발업자와건설사, 개발금융등이중심이된공급우선산업에서최근임대및운영관리, 감정평가, 중개자문, 종합자산관리등수요자편의를우선하는서비스산업으로변화 이러한변화는부동산산업의디지털변혁에기인하고있으며특히데이터의자유로운활용영향 - 선진국을중심으로부동산산업이제조업을대체할서비스산업의핵심부문으로재인식되면서각국은 ICT 기술을활용해새로운서비스를창출하기위한공공부문의오픈데이터정책추진 1 [ 그림 1] 디지털변혁의 4 가지요소 [ 그림 2] 국가별부동산정보의공개투명성비교 4 선도국 * 데이터오픈및분석 자동화기술 高투명 低투명 연계성강화 디지털기기접근성강화 2 3 한국 투명도 자료 : Roland Berger 자료 : JLL 1
- 미국은 2009년오바마정부에서 Open Government Initiative 를통해공공데이터전면개방. 영국은 2010년 투명성아젠다 (Transparency Agenda) 를통해공공데이터개방원칙발표 - 부동산산업의투명성을지수화한 JLL 1 의 GRETI 2 에따르면영국이투명성순위 1위, 미국이 4위를기록하며부동산산업의디지털혁신을주도. 아시아에서는싱가폴 (11위), 홍콩 (15위), 일본 (19위) 이상위에오른반면한국은 40위로태국 (38위) 보다뒤짐 프롭테크는부동산 (Property) 과기술 (Technology) 의합성어로, 부동산데이터를이용한사업을통해성공한스타트업과디지털화된新부동산서비스를제공하는기업들을의미 미국에서는 1980년대상업용부동산에대한설계, 재무, 중개부문소프트웨어업체들이등장하면서 RE-Tech(Real Estate Technology) 영역이태동하기시작 - Autodesk(1982) 는 AutoCAD 를개발하여디자인공정을디지털화하였으며 Yardi(1984) 는부동산회계 자산관리통합시스템인 Basic Property Mgmt. 를부동산기업들에게제공 - CoStar(1987) 는사무실, 산업부지, 소매점및기타상업용부동산에대한매매 임대물건정보, 시세분석, 임차인정보등을 DB로만든 CoStar Property Professional 개발 2000년대이후인터넷을이용한 e-business 사업이부동산중개부문에활발히적용되면서대표적인 RE-Tech 기업들이이시기에성장 - RightMove(2000) 는 Halifax, Countrywide plc, Royal&Sun Alliance, Connells 등 4개의대형부동산기업이합자로만든영국의온라인부동산포털회사로, 부동산중개업자들의매물에대한리스팅 검색서비스를제공하고주택가격지수를발표 [ 그림 3] 전세계 GRETI(2016) [ 그림 4] Trulia의생활밀착형부동산정보 ( 피드백 ) 상위그룹 중간그룹 하위그룹 자료 : JLL 자료 : Google Map data 1 Jones Lang LaSalle: 80 여개국 300 개이상의지사를보유하고 2016 년현재 1,360 억불의거래중개및 601 억불의자산을 운용하고있는부동산투자전문글로벌종합부동산서비스회사 2 Global Real Estate Transparency Index: 각국에대한부동산시장및정보투명성지수.5 개의카테고리와 139 개항목으로 구성되어있으며 1.00~5.00 으로측정. 아주투명 (1 등급 ) 이 1.00~1.69, 투명하지못함 (5 등급 ) 이 3.98~5.00 구간에해당 2
- Trulia(2005) 는주택난이심각한샌프란시스코에서온라인부동산포털의정보한계를절실히느낀두창업자가만든생활밀착형부동산정보제공포털로, 경쟁사와달리범죄빈도수, 이웃정보, 통근시간등의정보를구글과협업하여인포그래픽지도로제공 - Zillow(2006) 는미국 1위부동산정보업체로 1억가구이상에대한세금 매매 임대 대출 인구정보를취합하고분석해검색엔진을통한부동산정보제공. 2015년에는 Trulia를 35억불에인수하여온라인부동산정보업계에서확고한위치점유 프롭테크는 2010년대들어유럽을중심으로등장한新 RE-Tech 분야로모바일채널과빅데이터분석, VR 등하이테크요소가결합된것이특징이며영국이주도 - 2008년부동산중개포털을론칭한 Zoopla( 英 ) 가기존부동산기업들을인수하면서 2009년 7백만파운드수익달성에성공하자이후프롭테크스타트업의창업본격화 - 벤처캐피탈 Spire Ventures가 2014년유럽최초의프롭테크스타트업악셀레이터인 Pi Labs 3 ( 英 ) 를설립한것을계기로유럽각국은 PropTech에대한관심과지원확대 ex) 독일 - GPTI 4 (2016), 영국 UKPA 5 (2017), 북유럽 NPTI 6 (2017) 스위스 POM+ Consulting 7 의 PropTech Accelerating (2017) - 북미와아시아지역에서도프롭테크스타트업의창업이급격히증가하면서전세계프롭테크기업의수는 4천개를넘어섰으며투자유치액도 78억달러에이름 [ 그림 5] RE Tech 분야별대표기업 [ 그림 6] Pi Labs 전경및 CBRE 와파트너십안내 ( 피드백 ) 자료 : Venture Scanner 자료 : pilabs.co.uk 3 Property Innovation Labs: 유럽최초의프롭테크 VC 플랫폼으로스타트업에 13주간의멘토링프로그램과사업자금지원 4 German PropTech Initiative: 독일프롭테크협회. 베를린에위치한건설및부동산관련디지털혁신선도기업들의모임 5 UK PropTech Association: 영국프롭테크협회. IT기업과부동산기업간협업을증진하고최신프롭테크정보제공을위해설립 6 Nordic PropTech Initiative: 북유럽프롭테크협회. 스타트업강국핀란드를중심으로북유럽프롭테크기업지원을위한단체 7 POM+ Consulting: 프롭테크스타트업과투자자, 기술수요자간연결및컨설팅을전문으로하는스위스의부동산 & 테크컨설팅업체 3
프롭테크의비즈영역과주요선도국 프롭테크는 1중개및임대 2부동산관리 3프로젝트개발 4투자및자금조달등의 4가지비즈니스영역으로구분 [ 중개및임대 ] 부동산정보를기반으로개별부동산에대한물건정보등재에서부터데이터분석, 자문, 중개, 광고및마케팅에이르는매매 임대정보를제공 - 중개및임대영역은플랫폼을중심으로성장하기때문에다수의참여자확보가성공요소. 이를위해독자적정보, 정보의질향상, 비용효율성등이중요 - 실제로 Zillow는 Zestimate 라는부동산가치측정 tool을개발하였으며 Realtor, Redfin 은각각디테일한매물정보, 수수료인하등의방식으로시장지배력확보 [ 부동산관리 ] 에너지, 사물인터넷 (IoT), 센서기술등스마트부동산기술을기반으로한임차인 건물관리서비스 - 건물주에게상업용건물에대한보안및제어시스템을제공하는 KISI, 센서및 IoT기술을이용해스마트홈시스템을구현하는 Hive 등이선도기업 - 또한중개및임대영역과연계하여플랫폼으로확장가능하며건물주와임차인간중개, 임대, 부동산관리서비스를제공하는 No agent가대표적사례 [ 프로젝트개발 ] 부동산개발과관련된프롭테크영역으로건설, 인테리어디자인, VR/3D 분야등이해당 - 개발진행과정에대한효율적관리를지원하며고도화된기술을적용하거나프로젝트성과를예측, 모니터링하는소프트웨어제공. Procore, Aconex, Wrike 등이주요사례 - 최근에는 Matterport, Eyespy360 등가상현실기술을이용하여 3D설계, 모바일도면등을제공하는기업들이주목받고있으며부동산플랫폼에정밀한정보제공기여 [ 그림 7] 프롭테크의 Biz 영역 [ 그림 8] Zestimate 가격추정서비스와제공지역 투자및자금조달 프로젝트개발 ( 피드백 ) 부동산관리 중개 임대 자료 : JLL 자료 : Zillow 4
[ 투자및자금조달 ] 핀테크기술이부동산시장에도입된것으로크라우드펀딩과개인금융분 야로구성 - 개인금융의경우부동산중개영역과연계하여소비자접근성및편의성강화 프롭테크주요선도국으로는영국과미국이대표적이며중국이잠재적선도국가로부상중 선도국들은정책적으로스타트업생태계를조성하는방식으로프롭테크산업을간접지원하고있으며정부-기업간협력및투자유치가용이해지면서프롭테크산업이빠르게성장 - 영국은 2010년공공데이터개방원칙을발표하고기업투자법공표를통해런던에 Tech City 조성및기술기반클러스터를지원하는제도마련. 2012년재무부토지등기국 (HM Land Registry) 은부동산거래정보공개를통해서드파티스타트업의데이터활용지원. 2017년프롭테크협회 (UKPA) 가출범하면서핀테크에이어부동산서비스혁신주도 - 미국은전세계프롭테크투자건수의반이상차지. 2011년 Airbnb, 2014년 Wework 8, Houzz 9, Ten-X 10 가프롭테크유니콘기업으로성장하였으며 2016년에는 SMS Assist 11, Compass 12, Opendoor 13 등이유니콘기업으로성장하면서프롭테크산업이확장중 - 중국은 2015년대중창업, 만중창신선언을통해프롭테크및기타기술기반기업의성장장려. 2017년 8월알리바바와항저우저장성지방정부는주택임대를위한온라인시스템을시작하는등민간기업과지방정부가협업하여프롭테크발전가속화 [ 그림 9] 2017 글로벌스타트업생태계순위 [ 그림 10] 국가별프롭테크투자비중 ( 건수 ) 미국영국인도중국캐나다기타 자료 : startup genome project 자료 : CBInsight 8 WeWork: 공유오피스스타트업. 설립 7년만에전세계 61개도시에 295 개임대사무실운영 ( 기업가치 200 억달러 ). 서울에는 7호점오픈예정 9 Houzz: 인테리어전문기업. 디자인업계의페이스북으로통할만큼모바일에특화된인테리어 VR 자료제공. 월간이용자 4천만명이상 10 Ten-X: Ten-X Commercial이라는매매플랫폼으로유명한, 상업용부동산전문온라인옥션기업. 실시간비딩등의기술구현 11 SMS Assist: 매장, 사무실, 주택등의외장관리, 내부수리는물론배관, 전기등건물종합관리를플랫폼을통해서비스하는기업 12 Compass: 소프트뱅크의 4억5천만달러투자로유명해진 2012년설립된美부동산중개스타트업. 차별화된기술기반플랫폼구축 13 Opendoor: 중위가격주택대상비공개가격결정알고리즘으로산출된최적가격을매도자에게제시해매입. 수리후플랫폼을통해 신청한매수희망자가직접방문후매입하는프로세스로특화된기업. 매도불확실성으로인한유동성리스크를제거한것이핵심 5
프롭테크의부동산플랫폼활용과진화방향 부동산플랫폼은부동산수요자와공급자, 중개인등이부동산정보를원활하게주고받을수있도록하는정보포털이자부동산거래를위한마켓플레이스역할 부동산플랫폼은부동산수요자의정보비대칭성문제를해소하여공급자중심의부동산산업을소비자중심으로변화시키는데기여 - 개별부동산에대한물건정보, 데이터분석등을제공하는임대및매매영역프롭테크기업을중심으로부동산플랫폼활성화 - 최근에는모바일앱기반의부동산플랫폼이발전하면서편의성증대는물론크라우드펀딩, 부동산관리등프롭테크의기타비즈영역에서도부동산플랫폼적용확대 해외의부동산플랫폼은서비스차별화, 비즈영역간연계를통해경쟁력을확보하는추세 - 플랫폼은네트워크효과를가지기때문에스타트업기업은시장지배력을선점하고대량의데이터를확보한선도기업과의경쟁에불리 - 이를타개하기위해서비스다각화로틈새시장을공략한스타트업기업들이최근성장. Goodlord 등영국의 11개신생플랫폼 14 은주택계약의단순화, 중개인없는부동산거래등기존서비스와차별화된방식으로플랫폼시장에서경쟁력확보 - 또한건물관리 모기지대출등을제공하는레지던스 금융기업들과연계하여플랫폼이용자들을타겟팅하는통합서비스화도진행 - Zillow의경우모기지대출신청자가거주지역, 희망대출금액, 연소득등에대한정보를입력하면자체개발알고리즘에따라금융회사추천 [ 그림 11] 구매자들이원하는부동산중개정보 [ 표 1] 프롭테크기업의유형 ( 英 ) ( 업체수 ) 사진6 물건 5 상세정보 인터렉티브4 지도 VR 투어 3 2 이웃정보 42 40 45 ( 단위 : %) 84 87 1 최신매매정보 27 0 20 40 60 80 자료 : emarketer 2016(US) 자료 : TDMB Tech 14 영국의 11 개신생플랫폼 : Purplebricks, Settled, Nested, Movebubble, Rentify, Appear Here, Virtual Commercial, Goodlord, Propoly, Canopy, Acasa 6
부동산플랫폼은향후가상현실, 블록체인등의기술을통해고도화될것으로전망 가상현실 (VR) 은일종의가상시연으로부동산정보플랫폼의부정확한정보전달문제및방문을통한부동산정보확인의시간 비용문제를효과적으로해결할수있는대안 - VR은증강현실, 몰입형 3D등기존부동산에대한체험서비스를제공하여부동산정보의질개선과부동산플랫폼의업그레이드주도 - 현재 VR을통해부동산정보를제공하는방식에는 360도촬영, 3D 렌더링을기반으로한안내가상방문방식, 사용자가결정한동작을통해대화식으로공간을이동하는대화식가상방문방식등이있음 - 설계영역에서의 VR은개발예정부동산에대한 3D모델링을통해공간설계, 인테리어등의정보를완공전에보여주어고객의요구사항반영, 오류발견및개발비용절감에기여 블록체인은투명성이강화된전자거래원장으로디지털장부, 스마트계약을통해거래프로세스를혁신하고인센티브프로그램으로응용가능한차세대프롭테크기술 - 블록체인기반디지털장부는분산원장방식이기때문에서버의유지비를절감할수있으며관련정보는항상검증되어갱신되므로최신정보이용가능 - 스마트계약은자동으로계약을체결하고유지 관리하는프로세스로금융, 법률및부동산등의분야에서중개자의도움없이거래프로세스를단순화해수수료절감가능. 또한블록체인네트워크를통해계약의실행여부와과정을확인 공유할수있음 - 블록체인을활용한부동산플랫폼기업은 REX, Velox.RE, Clicktopurchase 등이있으며스웨덴, 우크라이나, 조지아등은국가적차원에서블록체인을이용한부동산공공장부시스템을구축할예정 [ 그림 12] 프롭테크관련기술분야 [ 그림 13] 블록체인기반부동산플랫폼기업 응용기술 부동산등기 부동산거래 마켓제공 투자-크라우드펀딩 ( 피드백 ) 기초기술 현재 미래 자료 : TDMB Tech 자료 : International Blockchain Real Estate Assn. 7
블록체인의부동산서비스분야적용사례 [ 공공디지털토지장부 : 스웨덴 Lantmateriet ] - 스웨덴은모든부동산거래를 Blockchain 거래장부로디지털화하여개방성과투명성을높인디지털토지장부 Lantmateriet 개발. 이를통해위조방지및사기감소, 거래촉진, 비효율적프로세스제거. 또한디지털토지장부도입으로연간약 1억유로의예산절약가능전망 - 블록체인기업 ChromaWay 와컨설팅그룹 Kairos Future 가프로젝트를진행하고있으며 SBAB, Landshypotek 두은행과파트너십을체결. 현재블록체인기술과스마트계약기술을 1, 2단계에걸쳐테스트 [ 민간디지털토지장부 : 미국 REX ] - REX는블록체인기반공동소유글로벌부동산정보제공플랫폼으로 Ethereum 의분산원장, 분산파일공유 (IPFS), 분산스토리지 (SWARM) 기술들을이용하여중앙서버없이도부동산데이터를배포및공유할수있도록하는프로세스구현 - REX의프로세스는미국 1위부동산정보플랫폼 Zillow 와비교했을때비용효율성, 정보의질향상등에서개선. 먼저 REX는 P2P네트워크를이용하기때문에거대한중앙집중형서버를유지할필요가없으며또한미국의 MLS를경유하여정보를제공받는것이아닌, 정보보유자들에게직접정보를제공받음. 이러한정보관리방식은거래수수료를 6% 에서 2% 로인하가능케함 - 또한블록체인의업데이트기능은관련데이터를실시간동기화시키고서버의다른참가자들에의해검증. 따라서정보가항상최신의상태를유지하고허위매물을제거할수있음 - 부동산정보플랫폼의성공조건인다수의참여자확보는 REXCoin 이라는인센티브프로그램을통해해결. Coin은정보제공대한보상으로주어지며올해 2.1일현재 REXCoin 은총발행량 2401만개중약 866만개가유통되고있으며시가총액은약 590만달러출처 : coinmarketcap.com 시사점 국내에서는부동산산업내업권간겸업금지및정부출자벤처펀드의부동산에대한투자제한등으 로다양한비즈영역에서의프롭테크활성화에한계가있으나최근중개앱을중심으로기술요소진화 8
국민자산의 2/3 이상을차지함에도부동산산업의부가가치및고용창출이선진국대비낮은수준을보이는것은타산업대비기술기반서비스화정도가낮고개별서비스에머물러있기때문 - 부동산산업은주택임대관리업, 중개업, 감정평가업의겸업이금지되어있어서비스간단절및업권이확장되지못하고영세한규모가특징 - 건설 분양에치우친업종내특성과시세차익을추종하는매매주체, 시장안정을우선하는정책당국등으로인해해외에서와같은거주자 수요자중심의부동산서비스발전이더딘상황 최근국내부동산중개앱서비스의활성화는프롭테크가확산되는계기가될수있을것으로예상 - 2013년네이버부동산이골목상권침해논란으로부동산중개사업철수. 이를계기로모바일전월세정보제공 ( 부동산 O2O) 기업인채널브리즈 ( 직방, 2012) 와스테이션 3( 다방, 2013) 가성장 - 현재아파트매매로영역을넓힌직방은 VR( 가상현실 ) 홈투어 에이어부동산실거래가와매물데이터를비교분석하고주변정보를알려주는 빅데이터랩 을서비스 - 다방또한공인중개사전용앱 ( 다방프로 ) 과허위 미끼매물을 AI시스템으로자동걸러내는서비스를제공하는등단순한매물광고플랫폼에서기술기반중개서비스로진화 - 이들기업의성장은침체되었던부동산정보서비스업계에활력을불러일으키며네이버 금융권 기타스타트업들이중개앱시장에진출하고부동산서비스의디지털화에관심갖도록유도 부동산산업의선진화를위해서는국내제도개선과함께해외의프롭테크기업및기술변화가부동산산업에어떤영향을끼치고있는지주목할필요 정부는지난해말 부동산서비스산업진흥법 을제정하고부동산산업의고도화를위해노력 - 향후개발수요감소로주택이거주중심으로바뀌면 Value Chain 內전방분야 ( 시행 시공 분양 ) 보다후방분야 ( 임대 관리 유통 생활서비스 리모델링 ) 의중요성이증가할것으로전망 - 이를위해부동산종합서비스체계를마련하고임대관리업의성장과미래형사업의발굴을지원할계획이나아직구체화하진못한상태 영미국가의주요프롭테크기업들의사업모델과향후도입기술을참고하고관련분야의스타트업이지속적으로출현할수있는환경조성을위해어떠한정책들이추진되는지지켜볼필요 < 연구위원박성수 (sungsoo.park@kbfg.com) 02)2073-5770> < 인턴양성택 (yyt3824@daum.net) 02)2073-5766> 9