0513-04-11003 감정평가서 감정의뢰인건명감정서번호 ( 주 ) 하나다올신탁 제주특별자치도제주시노형동 925 감정평가 가람 0513-04-11003 FPB05-3(1)
토지입지분석및개별요인분석표 소재지제주특별자치도제주시노형동 925 지리적위치본건은제주특별자치도제주시노형동소재 노형오거리 남동측인근에위치함. 주위환경본건주위는공동주택, 상업시설등이혼재하는성숙중인상가지대임. 교통상황 본건까지차량진ㆍ출입가능하며, 본건인근도로변에버스정류장이소재하여, 주변의제반교통사정은보통임. 형상지세본건은사다리형으로서인접지대비등고평탄한토지임. 이용상황본건은상업나지로이용중임. 접면도로상황 토지이용계획 및 공법상제한 사 항 공부와의 차이 및 기 타 본건은북측으로도로폭 18~20미터및동측 서측 남측으로도로폭 8~10미 터의포장도로와접함. 일반상업지역, 방화지구, 일반미관지구, 중심지미관지구, 제1 종지구단위계획구역, 소로1 류( 접함), 소로2 류( 접함), 중로1 류( 접함), 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 장애물제한표면구역임. - 제시외물건본건토지상건축공사중인구조물이소재함. 주위전경
I 감정평가의개요 1. 감정평가의목적 본건은제주특별자치도제주시노형동소재 노형오거리 남동측인근에위치하는토지에대한공매목적의감정평가임. 2. 감정평가의근거 본감정평가는 부동산가격공시및감정평가에관한법률, 감정평가에관한규칙 등감정평가관련법령과감정평가일반이론에의거하여평가하였음. 3. 감정평가대상물건 기호소재지면적 ( m2) 지목용도지역 개별공시지가 ( 원/ m2) 1 제주특별자치도제주시노형동 925 23,300.9 대일반상업 1,460,000 (2012 년) 4. 감정평가의방법 본건토지는 부동산가격공시및감정평가에관한법률, 감정평가에관한규칙 등감정평가관련법령에근거하여당해토지와용도, 주위환경및이용가치가유사한인근표준지의공시지가를기준으로공시기준일로부터가격시점까지의지가변동률을참작하고표준지와대상토지의위치ㆍ교통ㆍ지형ㆍ환경ㆍ객관적가치에영향을미치는지역요인및개별요인의우열비교분석및인근지의적정한토지가격등을종합참작하여평가하는공시지가기준법및대상토지와비교가능성이있는거래사례를선정하여사정보정등을가하여대상토지의가격을구하는거래사례비교법에의한시산가격을조정하여평가하였음.
5. 기준시점 본감정평가의기준시점은 감정평가에관한규칙 제9조에의거가격조사완료일인 2013년 04월 15일로함. 6. 기타참고사항 본건현장조사일현재건축중인구조물이있으나이에구애됨이없이평가하였음. 본건토지에대한주택건설사업승인에대한내용은아래와같음 위치 대지면적 ( m2) 지역/ 지구 연면적 ( m2) 전용면적 ( m2) 주택유형별 세대수 규모 총사업비 ( 백만원) 사업기간 82.73 132 83.48 66 90.67 66 제주시노형동 925 23,300.9 일반상업 / 지구단위계획구역 313,479. 9 104.46 132 132.22 52 3 동/ 지하4층지상63층 900,700 2011.04~ 2014.06 145.02 52 149.95 104 합계 604
사업계획( 변경) 승인서 - 2010.11.24( 제주시장) 사업구분 주택건설사업 대지조성사업 승인 변경승인 승인번호 2009-건축과-주택건설사업계획승인-1 상호 동화투자개발( 주) 등록번호 서울특별시-주택건설사업등록업자-0010 대표자 박시환 법인등록번호 ( 생년월일) 110111-0025331 영업소소재지서울특별시종로구세종로 211 광화문빌딩( 전화 : 02-399-3211) 대지위치 제주특별자치도제주시노형동 925외 0필지 대지면적 23,300.9 건축면적 ( m2) 11,701.82 건폐율 (%) 50.22 연면적 ( m2) 313,479.9 용적률 (%) 984.97 동수( 주/ 부) 3 동/1동세대수 604세대 주택형별아파트총사업비 900,700,000천원 착공예정일 2011년 04월 30일사용검사예정일 2014년 06월 30일 동고유번호동명칭및번호연면적 ( m2) 동고유번호동명칭및번호연면적 ( m2) 1 부속동 92,184.25 2 A 동( 공동주택/ 일반숙박시설) 99,573.17 3 C 동( 공동주택/ 일반숙박시설) 95,304.27 4 B 동( 관광숙박시설/ 위락시설) 26,418.21 변경사항제주시청에탐문한결과착공예정일이 2013년 04월 30일까지연기되었음을확인하였음
대상토지인허가연혁 건축허가 허가일자 1992.12.29 상호신제주관광호텔 허가번호제1992-건축허가민원과-신축허가-468호 사업주체 동화투자개발주식회사대표박시환 건설장소제주시노형동 925번지지역지구일반상업지역 사업비 200,000백만원사업기간 1992.12~1999.10 대지면적 23,300.9 m2건축면적 12,681.48 m2 연면적 116,450.8m2층수지하4 층/ 지상17층 구조철근콘크리트조객실수 640실 사업계획변경승인 ( ) 시행일자 1992.11.02 문서번호투자 91710-1909 제목 관광숙박업사업변경승인 사업계획변경승인내용중건물시설규모및부대시설에는변동이없으나일반적사항인사업비(200,000백만원 219,000 백만원), 사업기간(1992.12~1999.10 1992.12~2011.12.31) 이변경됨
주택건설사업계획승인( 제주드림타워) 사업계획승인일및승인번호 2009.05.04( 제2009-1 호) 사업주체 설계자 동화투자개발주식회사대표박시환 ( 주) 시아플랜건축사무소시공사풍림산업( 주) 사업계획승인현황 위치 대지면적 ( m2) 지역/ 지구 연면적 ( m2) 주택유형별 전용면적 ( m2) 세대수 규모 총사업비 ( 백만원) 사업기간 84.04 52 90.00 52 113.00 52 제주시노형동 925 23,300.9 일반상업 / 중심지미관, 일반미관, 방화지구 313,479.9 ( 공동주택, 숙박시설전체 ) 129.89 58 131.86 58 136.82 52 146.98 58 3 동/ 지하4층지상63층 900,700 공동주택부분 382,730) 2009.08.30~ 2012.08.30 148.89 116 232.87 4 합계 604 주동별 / 용도연면적 ( m2) 구조층수세대/ 호실비고 주(A 동) 공동주택 ( 아파트) 91,792.93 철근콘크리트조지상62층 496세대 주(B 동) 관광숙박시설 28,773.07 철근콘크리트조지상11층 154호실부티크호텔 주(R 동) 일반숙박시설 107,602.01 철근콘크리트조지상62층 494호실레지던스호텔 부기타동 ( ) 부설주차장등 85,311.89 철근콘크리트조지하4층 건축허가제1992-건축허가민원과-신축허가-468호는본주택건설사업계획승인에따라승인일자로직권취소됨
주택건설사업계획변경승인( 제주드림타워) - 사업계획승인일( 변경) : 2009.05.04(2010.11.24) - 허가번호 : 2009-건축과-주택건설사업계획승인-1 - 변경내용 구분변경전변경후변경사유 평형변경 공동주택 496세대일반호텔( 레지던스) 494실관광호텔( 부티크) 154실 공동주택 604세대일반호텔( 레지던스) 583실관광호텔( 부티크) 267실 - A동 63층 -35 층이하( 공동주택) -36 층이상( 일반호텔) 층수및시설조닝변경 A동 62 층( 공동주택) B동 62 층( 일반호텔) C동 11 층( 관광호텔) A동 61층 -35 층이하( 공동주택) -36 층이상( 일반호텔) 관련법규개정에따른피난구역 2 개층(7F,36F) 설치 B동 62 층( 일반호텔) C동 11 층( 관광호텔) -1~2층위락시설추가 공동주택단위세대 전용 84m2 52세대 전용 90m2 52세대 전용113m2 52세대 전용129m2 58세대 전용131m2 52세대 전용136m2 52세대 전용146m2 58세대 전용148m2 116세대 전용232m2 4세대 총 496세대 전용 82m2 132세대 전용 83m2 66세대 전용 90m2 66세대 전용104m2 132세대 전용132m2 52세대 전용145m2 52세대 전용149m2 104세대 총 604세대 공사기간 2009.08 ~ 2012.10 2011.04 ~ 2014.06 주차대수 1,830 1,897
II 감정평가의절차 본감정평가보고서는 부동산가격공시및감정평가에관한법률 및 감정평가에관한규칙 제8조를근거로다음의절차에의하여작성하였음. 기본적사항의확정 대상부동산의확정 기준시점의확정 가격종류의확정 처리계획의수립 사전조사계획의수립 실지조사계획의수립 가격조사계획의수립 감정평가서작성계획의수립 대상물건의확인 물적사항확인 권리상태의확인 물적불일치여부의판단 자료수집및정리 확인자료의수집및정리 요인자료의수집및정리 사례자료의수집및정리 자료검토및가격형성요인의분석 일반적요인의분석 지역적요인의분석 개별적요인의분석 평가방법의선정및적용 대상물건의성격, 평가목적, 평가조건에부합되는적정한평가방법의선정및적용 감정평가액의결정및표시
Ⅲ 제주시지역분석조서 1. 사회적요인 가. 자연환경 (1) 위치 제주특별자치도의행정시인제주시는경도상으로는동경 126 08 E ~ 126 58 E의범위안에들어있고그중앙경선은 126 33 E로한반도의중앙경선인 127 30 E에비해약 57 정도서쪽에위치해있으며제주시의중앙경선에위치한한반도의중요도시들로는목포, 군산, 인천, 남포등이있고, 위도상으로는 33 16 N ~ 34 00 N의범위내에있고그중앙위선은 33 38 N 이며, 제주의기후는쾌펜의기후구분에서온대계적고온다습기온(cfa) 에속하고있고기후적으로보아다양한문화를창조해낼수있는좋은입지를갖고있음. 제주도는북동동- 남서서방향의장축(74 km) 과북서서- 남동동방향의단축(32 km) 을갖는타원형으로면적은 1,848.73 km2임. 제주도중앙부에는 1,950m 높이의한라산이위치하고, 정상에는지름이 575 400m, 깊이가 100m 에이르는분화구가있으며, 돔상의조면암이분화구주변에관입되어있음. (2) 지세및지형 제주특별자치도의행정시인제주시는제주도북부에위치하고있으며남쪽은한라산정상을사이에두고행정시인서귀포시와접하고있고, 한라산북사면이단계적으로낮아지는북저남고의경사지로형성되어있으며시가지와읍소재지는해안의평탄지에서발달하고있음. 지역구분은해발 200m 이내는해안지대, 해발 200 ~ 300m 이내는중산지대, 300 ~ 600m이내는산간지대, 600m이상은고산지대로구분되며여기서해발 200 ~ 600m까지는중산간지대라고하며, 남쪽에는한라산을중심하여군소오름이산재하고, 중산간지대에는목야지, 도시및마을인근은농경지로이용되고, 제1 횡단도로, 제2 횡단도로, 평화로( 기존 서부관광도로 ), 번영로 ( 기존 동부관광도로 ) 등을통하여산남지역으로통행하며, 일주도로, 중산간도로, 산록도로, 비자림로등을통하여제주시의동서를통행하고있음.
최근 3년간평균기온은 15.7 내외이며, 강수량은 1,456.1m/m, 습도 65.7% 수준임. 나. 인문환경 (1) 인구변동분석 ( 가) 제주시인구변동추이 (2012.10.31 제주시종합자료센터) 연도 세대수 ( 가구) 전년대비증감 (%) 인구수 ( 명) 전년대비증감 (%) 세대당인구 ( 명) 2010 162,824 1.03 421,168 1.02 2.59 2011 165,494 1.02 422,790 1.00 2.55 2012 168,306 1.02 428,736 1.01 2.54 ( 나) 읍면동별인구변동추이 (2012.10.31 제주시종합자료센터) 구분 2012 년인구변화 세대수인구수인구증감률( 전년대비) 합계 168,306 428,736 1.41% 한림읍 8,420 19,455 0.41% 애월읍 11,868 28,998 1.45% 구좌읍 6,272 14,516-0.37% 조천읍 8,147 20,609-0.69% 한경면 3,710 8,110 0.26% 추자면 1,201 2,311-3.75% 우도면 791 1,618 3.98% 일도1동 1,924 3,810 0.32% 일도2동 13,304 37,459-0.19% 이도1동 3,393 7,766 0.47% 이도2동 17,248 47,909 5.72%
구분 2012 년인구변화 세대수인구수인구증감률( 전년대비) 삼도1동 5,598 14,315 1.14% 삼도2동 4,539 9,587-1.31% 용담1동 3,774 8,611-1.64% 용담2동 6,651 17,171 0.46% 건입동 4,436 10,747-0.51% 화북동 8,072 23,083-0.06% 삼양동 4,047 11,199 1.74% 봉개동 1,231 3,063 0.96% 아라동 6,158 15,085 7.38% 오라동 2,700 6,839 4.73% 연동 17,966 42,611 2.30% 노형동 18,379 50,971 0.53% 외도동 5,785 16,079 2.64% 이호동 1,567 4,028-1.08% 도두동 1,125 2,786 0.87% ( 다) 전출입현황 (2012.12. 제주특별자치도) 연도 총이동시도내이동시도간이동 전입전출전입전출전입전출 순이동 2012.12 73,525 68,867 50110 50110 23,415 18,757 4,658
( 라) 연령별인구구조 (2012.10.31 제주시종합자료센터) 연도 연령 연령별인구( 명) 남자 ( 명) 여자 ( 명) 합계 428,736 214,042 214,694 0~10세 51,844 26,964 24,880 11~20세 63,994 33,796 30,198 21~30세 50,627 26,311 24,316 2012.10 31~40세 67,428 33,963 33,465 41~50세 75,658 38,879 36,779 51~60세 55,573 28,015 27,558 61~70세 32,411 15,564 16,847 71세이상 31,201 10,550 20,651 (2) 주택수및보급률 (2011, 제주시통계연보, 제주도청건축지적과) 계 일반가구수 합계 ( 호) 단독주택 다가구주택 유형별주택수호 ( ) 아파트연립주택다세대주택 기타 보급률 (%) 2009 142,920 133,442 68,785 36,076 9,366 16,015 93.4 2010 139,485 133,900 69,424 38,548 7,491 16,157 96.0 2011 141,304 139,543 73,004 41,766 7,914 16,859 98.8 2008년도부터종전주택보급율산정시에는다가구주택을소유권단위인 1동을 1호로산정하였으나새로운주택보급율산정시에는 1동내실제구분거처수를반영하여산정 신주택보급율산정방식주택보급율(%) = ( 다가구구분거처반영주택수 / 일반가구수) 100
(3) 공공및편익시설등변동추이 ( 가) 의료기관현황 (2011, 제주시통계연보) 연도 종합병원 병원의원치과 한방병원 한의원보건소보건지소 보건지료소 2010 5 4 261 125 1 117 3 7 23 ( 나) 학교현황 (2012, 제주특별자치도교육청) 연도 유치원 초등학교 중학교 고등학교 전문대대학교대학원 국제학교 기타학교 2012 68 65 28 20 2 2 9 0 3 ( 다) 주택건설질적( 주택유형별건설실적) (2012, 국토해양통계누리, 단위: 호) 계단독다가구다세대연립아파트 전국 448,146 48,218 18,596 107,453 17,263 256,616 수도권 202,669 10,552 4,954 75,314 4,933 106,916 제주 10,145 1,168 461 2,080 1,688 4,748 ( 라) 미분양현황 (2012, 국토해양통계누리, 단위: 호) 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 제주도 57 48 310 290 284 265 982 841 974 제주시 50 43 112 106 113 108 829 696 798
( 마) 도로현황 (2011, 제주시통계연보, 단위: m) 연별 합계지방도시군도 연장포장률미개통연장포장률미개통연장포장률미개통 2008 2,195,182 84.8% 210,954 375,498 89.0% 41,200 1,819,684 83.9% 169,754 2009 2,195,182 84.9% 210,810 375,498 89.0% 41,200 1,819,684 84.0% 169,610 2010 2,195,182 85.0% 208,810 375,498 89.6% 39,200 1,819,684 84.0% 169,610 다. 사회적요인분석 제주시시내동지역의인구추이는지난 3년간 1% 내외매년계속하여증가추세에있으며이는시내동지역의도시개발로인한도시확장과그에따른서귀포시및읍 면지역으로부터의인구유입, 다문화가정의증가, 관광휴양지개발등에따르는제주도외부로부터의인구유입등도시화, 산업화등에그원인이있는것으로보이며출생자가사망자보다많은것도인구증가의한원인이되고있음. 특히이도2 도시개발사업완료이후신규택지공급의증가와연동, 노형, 아라, 오라동의공동주택신축은동지역으로의인구증가의주요요인으로작용하고있음. 제주시읍 면지역은 2006년 7월제주특별자치도시행에따른시 군통합과하귀택지개발사업및함덕택지개발사업의완료등으로동지역과경계를이루는애월읍등시내접근성이양호한일부지역은인구의증가가예상되고있으나전체적으로는도시로의이농과노령화등으로인구감소가예상됨. 동지역은지속적인인구유입으로택지및택지후보지에대한수요가증가하면서지가가상승하는것으로나타나고있음. 특히접근및환경조건이우세한도심외곽녹지지역의택지후보지에대한수요는꾸준히증가하고있으며이는지가상승의분위기를고양하고있음. 다만인구가정체또는감소를보이는이도1 동, 건입동, 삼도2 동, 용담동등은택지수요감소, 상권의축소로인해지가는정체또는하락현상을나타내고있음. 읍 면지역은동지역및타시도로의전출등으로인구는소폭감소세를보이고세대수는소폭
의증가세를보이고있으나그정도가미미하여, 택지가격은정체또는하락추세를나타냄. 한편해안경관지역의전, 임야에대한수요는꾸준한편이나부동산경기가활발한편은아니어서지가는보합수준을유지하고있음. 2. 경제적요인 가. 지역경제현황 (1) 일반현황 < 제주특별자치도지역소득주요지표> (2010, 통계청, 단위: 조원, %) 주요지표 2008년 ( 전국대비비중) 2009년 ( 전국대비비중) 2010년 ( 전국대비비중) 지역내총생산 8.8 (0.9) 9.6 (0.9) 10.3 (0.9) 경제성장률 -3.4 7.2 1.8 지역총소득 8.3 (0.8) 9.7 (0.9) 9.6 (0.8) 개인소득 ( 총처분가능소득) 6.4 7.3 7.1 < 제주시산업구조별분포변화> (2010.12.31, 제주시통계연보, 단위: 개, 명) 구분 사업체수 종사자수 2010 비중 2010 비중 합계 33,839 100% 154,834 100% 농업, 임업및어업 168 0.5% 1,485 1% 광업 12 0% 165 0.1% 제조업 1,407 4.1% 6,623 4.3% 전기, 가스, 증기, 수도 하수폐기물처리, 원료재생등 19 0% 661 0.4% 45 0.1% 543 0.4%
구분 사업체수 종사자수 2010 비중 2010 비중 건설업 1,029 3% 13,894 9% 도매및소매업 8,575 25.3% 24,633 15.9% 운수업 4,539 13.4% 11,298 7.3% 숙박및음식점업 7,682 22.7% 23,391 15.1% 출판, 영상, 방송통신 197 0.6% 3,676 2.4% 금융및보험업 447 1.3% 7,235 4.7% 부동산및임대업 720 2,554 1.6% 전문, 과학및기술서비스업사업시설관리및사업지원서비스업공공행정, 국방및사회보장행정 598 1.8% 3,583 2.3% 692 2% 7,132 4.6% 140 0.4% 7,686 5% 교육서비스업 1,794 5.3% 13,545 8.7% 보건및사회복지서비스업예술, 스포츠및여가관련 1,099 3.2% 12,488 8% 1,013 3.0% 6,081 3.9% 기타 3,663 10.8% 8,161 5.3% 2009 년대비지역총소득은전국중유일하게하락하였고, 개인소득은전라남도와제주만하락하였으며전국시 도별경제성장률도전국최하위에해당됨. 제주도의 2010년도도내총생산은 10.3 조원이며, 사업체수를기준으로제주시에서가장많은 비중을차지하고있는업종은도소매업과숙박및음식업으로서( 전체의 48%), 제주도가세계7 대자연경관에선정되고, 우리나라에서관광객이가장많이찾는곳이기때문으로분석되며, 종 사자수또한동업종이차지하는비중이가장높음( 전체의 31%). 제조업및건설업이비중이점 차증가하는데반해농업, 광업, 전기, 가스등노동력이요구되는업종의비중은점차감소하고 있음. 앞에서보듯제주도는관광서비스연관업의비중이제주도전체경제의상당규모를차지하고있
으며, 최근의제주관광테마, 관광객그룹의변화와외국인관광객수의급증으로이를수용할수있는인프라구축에많은투자가이루어지면서그비중이더커질것으로분석됨. 이는국내자본의투자에그치지않고외국자본투자를유치하고있으며, 중국의분마그룹의경우지난해 10월까지이호동공유수면매립과부지매입비등으로 600 억원을투자했으며, 제주이호랜드의합작법인인제주분마이호랜드는당초개발사업을변경, 7성급호텔건립등 5000억원이상의투자를계획하고있음. 제주시무수천유원지사업부지에도중국투자자 23명으로설립된제주중국성개발이무수천유원지일대에집중투자, 현재 82필지 25만7000 m2를매입하였으며, 무수천유원지일대 50만m2를관광단지로조성하고자 3000 억원이상의투자를계획하고있음. 이외에도외국인의투자는지속적으로발생하고있으며, 제주도의관광산업은지속적으로성장할것이며, 지역경제활성화에도크게기여할것으로판단됨. 이러한관광휴양서비스산업환경의긍정적변화는관광산업관련시설토지에대한수요를증가시키고있으며, 이에따라펜션등숙박시설등의건축허가가가능한토지중심으로지가상승을주도하고있다. 해안경관지주변의임야에대한투자수요도꾸준히이어지고있으며, 이는향후관광산업발전기대에서기인하는것으로보인다. 반면상대적으로열악한환경에처한공업용지, 접근및환경조건이열악한읍면택지에대한수요는정체되어지가는보합내지하락세를나타내고있다. (2) 주요개발사업및개발계획현황 ( 가) 제주아라지구도시개발사업 1 목적 기존취락지의정비와무질서한개발방지, 계획적이고체계적인도시개발로쾌적한도시환경조성 2 사업개요 사업기간 당초 : 2008.12.24 ~ 2012.12.31 변경 : 2008.12.24 ~ 2013.08.31
1.1.1.1.1. 면적: 925,547 m2( 환지방식) 사업규모 1.1.1.1.2. 사업비: 747억원 1.1.1.1.3. 수용인구: 11,772 명(4,250 세대) 추진현황및일정 06. 9. 27 도시개발구역지정및개발계획승인 07. 11. 28 통합영향평가서( 재해분야) 원안가결 08. 2. 25 통합영향평가서( 환경 교통) 조건부동의 08. 5. 30 도도시계획위원회심의( 조건부의결) 08. 6. 18 도시개발구역및개발계획변경승인 08. 12. 24 실시계획인가 09. 2. 2-16 환지계획공람 09. 4. 1 환지예정지지정 ( 제주시공고2009-605) 09. 4. 6 기반시설공사착공 09. 6. 17 개발계획변경및실시계획변경인가 12. 7월제주아라지구도시개발사업개발계획및개발사업의시행승인과실시계획인가변경고시 13 8 월기반시설공사준공및환지처분 공정률 1 공구(72.82%), 2 공구(73.05%) 영향권제주시아라1동 1657 번지일원( 아라1 동, 아라2 동) 영향권내표준지일련번호 990~1071 3 관련자료
( 다) 제주노형2지구도시개발사업 1 목적 서부생활권의신제주 1,2,3 지구, 노형지구, 연동지구의도시개발사업등과연접으로개발압력이증대되고무질서한개발이우려되어체계적이고계획적이도시개발로쾌적한도시환경조성필요 2 사업개요 사업기간 1.1.1.1.4. 2010.07.09-2013.03.04 1.1.1.1.5. 면적 : 358,347 m2 사업규묘 1.1.1.1.6. 사업비: 15,038백만원 1.1.1.1.7. 수용인구: 2,650 명(934 세대) 추진현황및일정 08. 5. 27 도시개발구역지정및개발계획수립 09. 6. 5 재해, 환경, 교통영향평가심의위원회심의 09. 7. 14 교통영향평가서도의회동의 09. 9. 21 재해, 환경영향평가서도의회동의 10. 2. 17 도시기반시설공사건설기술심의위원회심의 10. 5. 20 개발계획변경및실시계획인가 10. 5 월환지에정지공람(14일간0 및도시기반시설공사발주 10. 7 월환지예정지지정및전면책임감리용역시행 10. 8월사업지구내체비지매각추진 13 환지확정처분및도시개발사업완료예정
공정률 50.48% 영향권제주시노형동 1420-1 번지일원( 노형동, 연동) 영향권내표준지일련번호 1184~1201, 1222~1235, 1294~1299, 1870~1881 3 관련자료
( 라) 기타도로개발사업 1 동지역 사업명영향권 사업량 ( km) 사업비 ( 백만원) 사업기간 공정률 (%) 비고 제주시구국도대체우회도로 (1 공구) 오라CC입구 ~ 아라동 3.2 53,200 2008.4.15 ~ 2013.3.23 91.44 - 제주시구국도대체우회도로 (2 공구) 아라동 ~ 영평동 2.2 46,400 2008.4.15 ~ 2013.3.20 97.14-2 읍 면지역 사업명영향권 사업량 ( km) 사업비 ( 백만원) 사업기간 공정률 (%) 비고 조천우회도로건설사업 신촌리 ~ 함덕리 함덕리 ~ 동복리 6.7 84,800 8.67 69,400 2009.5.8 ~ 2014.5.7 2009.5.1 ~ 2014.4.30 70.33-72.62 - 광령~ 애월삼거리간도로건설공사 광령리 ~ 상가리 10.22 97,100 2004.12.3 ~2013.11.2 79.24 - 제안로( 금악- 상가간) 확포장공사 한림금악, 애월상가 8.47 20,714 2010.4.7 ~ 2013.4.5 1 공구(64.2) 2 공구(71.27) - 나. 경제환경변화 제주지역 1 차산업에서가장높은비중을차지하고있는감귤의경우, 08년까지낮은가격을보 였으나지속적인폐원사업과유통조절명령제의시행으로그하락폭이감소하고 2012년에는한 반도기후이상의영향이제주도에도다소영향이있었고감귤가격은출하초반강세를보이다가 하락후점차안정세를유지하고있음. 다만이러한측면이농가경제상황호전으로의전환과 지속성은추후수급조절의성패및한중일 FTA체결성사여부에달려있어장기적으로는불확실한 상황임.
한편제주도는유네스코로부터 2007년세계자연유산등재에이어 2010년 10 월한라산, 만장굴을비롯한 9 곳의지질명소가세계지질공원인증을획득하였고, 2011년에는세계7대자연경관에선정되었으며, 육지와의분리에따른산업화의지연으로자연환경이비교적잘보전되어있고, 온대계적고온다습한기후특성에따라휴양지역으로인식됨으로써관광서비스업이큰비중을차지하고있음. 관광객은해외관광지와의가격경쟁력약화라는감소요인도있으나주5일근무제, 내국인출입면세점개점, 저가항공사의취항증가, 새로운녹색관광상품( 올레길걷기) 개발등으로 2005년도관광객 500만명을넘어선이후 2011년에는 850 만명을넘어섰으며, 2012년에도교육여행( 수학여행) 의증가와외국인중중화권관광객이큰폭으로늘어나는등지속적으로증가( 전년동기대비 11.8% 증가) 하고있어관광수지가늘어갈것으로전망됨. < 연도별관광객추세 > (2012.12, 제주특별자치도관광협회)( 단위: 천명) 구분 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 계 5,020 5,313 5,429 5,822 6,523 7,578 8,740 9,691 관광객 내국인 4,641 4,853 4,888 5,281 5,891 6,801 7,695 8,010 외국인 379 460 541 541 632 777 1,045 1,681 제주시내관광지구는현재총 6개소가지정되어있으며그중 3 개소는조성완료되었고, 1개소는조성공사중( 골프장등지구내일부시설준공됨) 에있으나나머지 2개소중 1개소는미착공상태이고, 1 개소는공사중단중에있으며, 골프장은최근개장한아덴힐을포함하여 17개가소재하고 3 개소가승인되어있으며, 골프장내장객수는날씨의영향으로매년증감현상이다르게나타나고있으나, 관광객입도현황은꾸준히상승추세에있어관광객소비패턴에따른지역경제활성화에도영향을미칠것으로판단됨. < 관광지구현황 > - 동지역 사업명면적 ( km2) 투자비사업시행자진행상황기타 봉개휴양림관광지 ( 봉개동산 53 일원) 오라관광지 ( 오라2동산91 일원) 약 1.346 1,545억한화국토개발완료 레져스포츠중심관광 2.683 3,909억극동건설( 주) 공사중단휴양및레포츠
- 읍 면지역 사업명면적 ( km2) 투자비사업시행자진행상황기타 함덕관광지구 0.465 1,074억 ( 주) 디와이완료 묘산봉관광지구 4.482 10,300억 ( 주) 에니스공사중 국민관광휴양지 레져스포츠중심관광 곽지관광지구 1.113 미정미정미착공휴양및레저 재릉관광지구 ( 라온프라이빗타운개발사업 ) 0.793 4,050억라온레저개발( 주) 완료 휴양리조트및부대골프장 시내동지역에집중되고있는도시개발사업과택지개발사업으로시내중심권이확장되면서단독주택및공동주택신축이 2012 년도에급증하였고, 제주도내전지역이차량으로 1시간내에접근이가능해지고, 접근성을높이기위한도로개발사업도계속적으로추진하고있어경제활동가능인구중심으로동지역으로인구가집중되어읍면지역및시내외곽지역의공동화현상이가속화되면동지역외에는토지가격을하락시키는요인으로작용할것으로전망됨. 향후투자개발이예상되는무수천일대및이호랜드를중심으로지역주민의고용창출및소득증대효과가기대되나, 관광서비스업및연관산업종사자가동지역으로유입되면, 동지역토지가격이상승요인으로작용할것으로판단됨. 다. 경제적요인분석 시민복지타운도시개발사업, 이도2 지구도시개발사업, 제주첨단과학기술단지부지조성사업, 삼화택지개발사업이완료되었음. 아라지구도시개발사업도고도제한문제가해결되면서 2013년 8월준공을목표로공사가진행중에있으며, 노형2 지구도시개발사업도진행중에있음. 이도2 지구신규택지의공급이급증하고가격도지속적으로상승하면서, 성숙이정체상태였던인접한시민복지타운에대한관심도높아지고있어토지가격이조금씩상승하고있으며, 삼화지구에는공동주택건설이대규모로진행되면서주변의토지가격에긍정적인요인으로작용하고있음. 아라지구, 노형2 지구개발사업은주변의토지가격에도상승요인으로작용하고있음.
또한국도대체우회도로및도시우회도로건설, 1132 번지방도( 일주도로) 의확장및마을우회도로개설, 평화로( 기존 서부관광도로 ) 확장과번영로( 기존 동부관광도로 ) 확장공사등으로제주시및제주도내전지역에대한접근성이향상되었고주거환경개선사업의시행으로구옥지대에대한도로정비가점진적으로이루어지고있어, 주변토지가격수준의상승을유도하고있음. 다만, 대규모개발사업이시내동지역을중심으로이루어져시내외곽및읍면지역등과기존의구시가지의주거및상업지대의공동화현상을가속화시키는양면성을나타내면서유효수요가감소하여지가하락요인으로작용할것으로판단됨. 제주시에서가장많은비중을차지하고있는업종은도소매업과숙박및음식업으로서관광산업과연관된업종에종사자가가장많으며, 관광산업은지속적으로성장추세에있음. 관광산업에투자가확대되고관광객이증가하면고용및소득증대효과가관광시설신축가능토지가격에도상승요인으로작용할것으로판단됨. 3. 행정적요인 가. 행정구역현황 제주시는 2006년 7월 1일제주특별자치도가출범함에따라기초자치단체인제주시와북제주군이행정시인제주시로통합되어기존제주시의 19개동과기존북제주군의 4 개읍( 한림, 애월, 조천, 구좌), 3 개면( 한경, 우도, 추자) 체계로바뀌었으며, 읍 면지역은 96개의행정리와 341개의자연마을, 51 개의부속도서( 유인도 6 개, 무인도 45 개) 로이루어져있음. 나. 용도지역변경현황 - 도시관리계획결정( 변경) 및지형도면고시 : 제주특별자치도고시제2010-25호 - 고시일 : 2010년 3월 8일 - 용도지역고시내용
도시지역 관리지역 구분기정 ( m2) 변경후 ( m2) 비고 합계 977,845,745 977,935,740 - 소계 213,373,955 216,440,057 주거지역 25,694,081 26,426,466 상업지역 3,867,543 4,091,849 공업지역 2,933,793 2,758,848 녹지지역 180,878,538 183,162,894 소계 594,138,085 601,588,460 세분전 594,138,085 0 보전관리지역 0 123,257,420 생산관리지역 0 160,166,810 계획관리지역 0 318,164,230 공업지역은감소하고주거, 상업, 공업지역은증가함. 관리지역세분화가이루어짐. 농림지역 54,994,705 37,700,151 - 자연환경보전지역 115,339,000 122,067,443 - 미지정지역 0 139,629 - - 용도지구고시내용 구 분 기정변경후 개수면적 ( m2) 개수면적 ( m2) 합계 388 81,370,341 445 54,374,435 경관지구( 자연, 수변) 12 1,048,000 12 1,024,860 미관지구( 중심지, 일반) 39 2,450,845 39 2,450,845 고도지구( 최고, 최저) 24 17,172,193 24 16,954,670 방화지구 14 4,086,644 32 4,975,879 문화재보존지구 2 92,230 7 119,100 시설보호지구 ( 항만, 학교, 공용) 7 825,215 1 76,380 취락지구 243 19,881,109 324 24,256,956 개발진흥지구 47 35,814,105 5 4,190,645 문화지구 0 0 1 325,100
농림지역에서관리지역이나생산녹지로, 보전녹지에서자연녹지로, 1 종.2종주거지역에서준주거지역으로, 주거지역에서일반상업지역으로용도지역이전환된지역은지역에따라지가상승이예상됨. 관리지역세분화에따라보전관리지역과계획관리지역으로구분된지역은지가격차가다소벌어질전망임. 다. 지목현황 (1) 공부상지목 (2012.12, KLIS 토지행정지원시스템/ 단위천m2) 구분계전답대임야공장용지기타 면적 876,909 203,213 2,734 32,686 440,600 1,535 196,141 비율 (%) 100 23.2 0.3 3.7 50.2 0.2 22.4 (2) 실제지목 (2012.12, KLIS 토지행정지원시스템/ 단위천m2) 구분계전답대임야공장용지기타 면적 876,909 285,893 1,520 41,870 515,224 3,862 28,540 비율 (%) 100 32.6 0.2 4.8 58.8 0.4 3.2
4. 지가동향분석 가. 지가변동률현황 구분 2011 년도지가변동률 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 평균 0.035 0.047 0.063 0.084 0.088 0.083 0.085 0.090 0.062 0.082 0.075 0.087 누적 0.035 0.082 0.145 0.075 0.317 0.401 0.485 0.575 0.638 0.720 0.795 0.883 구분 2012 년도지가변동률 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 평균 0.088 0.092 0.090 0.095 0.100 0.094 0.090 0.089 0.089 0.141 0.151 0.158 누적 0.088 0.180 0.270 0.365 0.465 0.559 0.649 0.738 0.828 0.971 1.123 1.283 나. 거래동향추이 (2012.12, KAIS) 구 분 2011 2012 누계월평균누계월평균 전국 제주시 거래금액거래건수거래금액거래건수 3,280,405.2억원 273,367.1억원 2,579,522.4억원 214,960.2억원 1,553,580건 129,465건 1,252,428건 104,369건 21,751.2억원 1,812.6억원 24,362.4억원 2,030.2억원 15,864건 1,322건 15,612건 1,301건 전체 거래금액 거래건수 21,751.2억원 1,812.6억원 24,362.4억원 2,030.2억원 15,864건 1,322건 15,612건 1,301건 유형별 토지공동주택단독주택비주거기타 거래금액 거래건수 거래금액거래건수 거래금액거래건수 8,521.2억원 710.1억원 8,973.6억원 747.8억원 6,780건 565건 6,480건 540건 7,842억원 653.5억원 8,378.4억원 698.2억원 6,144건 512건 5,556건 463건 2132.4억원 177.7억원 2,065.2억원 172.1억원 1,344건 112건 1,128건 94건 거래금액 1975.2억원 164.6억원 3,134.4억원 261.2 억원 거래건수 거래금액 거래건수 1,056건 88건 1,884건 157건 1,280.4억원 106.7억원 1,810.8억원 150.9억원 540건 45건 564건 47건
감정평가정보체계의통계자료활용 다. 표준지공시지가변동률추이 구분 2011 2012 단순평균가중평균단순평균가중평균 전국 2.87 6.74 제주특별자치도 1.76 4.36 제주시 1.72 2.67 라. 지역가격동향분석
2) 상업지역별지역범위의분류및지가동향 1 일도 1동지역 < 지역범위: 동문, 중앙로타리와동문로, 중앙로일대의기존상가지대> 당지역은제주시의중심상가지대로예전부터동문시장, 칠성로등이위치하여제주시의중심상권을형성하고노변을따라서 3~5 층건물이밀집, 금융, 의류, 귀금속, 생필품과유흥업소들이소재하고후면지는도로의정비상태에따라이면상가지대로발전하거나기존의주택지대를형성하고있으며, 구제주권의중심상가지대로지속적으로상업활동이활발할것으로기대되나, 제주대학병원의아라동이전및주변부심권의성장으로이지역에대한의존도가감소하고, 배후지의구매력도약화되고있음. 특히, 동문로터리와동문시장은과거매우성숙한지역이었으나주변부심권의성장과주차공간의부족등으로이일대의상업환경이부분적으로악화되어왔음. 최근재래시장활성화계획에따라상가 주차복합건물이건축되었고, 주변도로망인산지천서측과남수각도로사업등으로점차교통과가로망이정비되어상가활성화를도모하고있으나기존상업지역의침체는현재까지이어지고있으며부동산가격또한하락세를보이고있음. 2 광양로터리지역< 지역범위: 이도2 동광양로터리, 동 서광로등 > 제주시청을중심으로한광양권및동 서광로변은성숙된상태로서당지역은가로망의정비가비교적양호하고로변을따라 3~5 층정도의건물이건축되어있고사무실, 병 의원, 유흥업소및생활편의시설등이소재하고있으며, 간선도로후면은대부분소규모음식점이밀집되어있고일부는중급정도의주택지대를형성하고있음. 제주시청서측도로월편의속칭대학로부근일대는상업환경이점차성숙되면서중심상업지대로부상하고있으며, 점포의임대차활동도활발하여지가의상승이기대되는지역임. 구세무서사거리주변의이도지구는성숙중인지역으로, 인구밀집한중급주거지대를배후지로하고있어상권이이지역으로이동중이며, 젊은층을중심으로한상업활동이활성화된지역임. 3 일도지구지역< 지역범위: 일도2 동뉴월드마트부근일대 > 이곳은노변을따라 3~5 층내외의건물이건축되어있고음식점, 병 의원, 대형할인점등각종생활편의시설을중심으로입점하고있는지역으로일도지구, 이도지구등택지개발사업으로정비된중급주거지대를배후지로하여성숙중인상가지대이나수요층을배후지거주자로하고있어제주시전역을수요층으로하고있는타상가지대와달리업종에제한이있어중심상가지대로
발전하기에는한계가있으며주요입점업체가음식점등가계수지와밀접한관련이있는것으로경기상황에민감한편임. 4 구제주권( 서부) < 지역범위: 이도1 동, 삼도12 동을중심하여용담1동과오라1동의일부를포함하는구제주 권 > 이지역은중앙로, 남문로, 서광로, 서사로등기존시가지의간선도로변을중심으로기존상권을형성하고있는지역으로서주요도로변을따라서 3-5 층건물등이밀집하여금융, 전자소매, 귀금속소매, 생필품소매업이소재하고있으며, 후면지에는가로등의정비상태에따라서정비지역은이면상가지대로이행되었고미정비지역은기존주택지대를형성하고있음. 이지역의경우신제주및노형등부심권에대한개발이활성화됨으로인한상권의분산으로지가의하락세를보이고있으며, 최근속칭 무근성 일대에대한재개발사업이백지화됨에따라구도심의공동화 현상과상전의신도심으로의이전이지속적으로이루어져이지역의지가는향후하향세를보일 것으로판단됨. 5 신제주권( 연동, 노형동) < 지역범위: 연동, 노형동신시가지및노형로타리부근일대> 이지역은가로및도시기반시설정비상태가양호하며, 주로3-7 층의건물등이건축되어호텔, 여관, 유흥업소등관광관련업소등이밀집하여소재하고있으며, 최근신축되는업무용건물에는 의원, 사무실등이들어서고있는지역임. 연동지역은입도관광객을주요대상으로하는숙박시설및음식료시설중심의건부지로이용되어나대지가적은성숙된상가지대로최근중국관광객증가에따른숙박수요증가, 쇼핑활성화로토지수요가점차늘어지가는강보합세를보이고있음. 노형동의경우신시가지의건물신축증가및제주시에서시행하는노형2지구도시개발사업의본격화로인한주변지역개발기대감으로인구유입이지속적으로이루어져배후지의성숙도가점증되고있으며, 주요도로변의상업용지를중심으로완만한가격상승이이루어지고있고, 최근관광산업의호황과맞물려지역상권의성장으로지가는강보합세를보임. 6 읍 면상업지역 제주도의해안가를일주하는 1132번지방도를따라읍 면소재지의중심지역주변일대에상업지역이지정되어있음. 한림리등일부지역에서용도지역의변경으로일반상업지역이다소증가
하였으나기존상권지대로서가격에의영향은크지않을전망임. 상업지역내토지는대부분생활용품판매시설인잡화점, 약국, 음식료판매점등근린생활시설부지로이용중에있으나, 일부는주거용또는농경지, 잡종지상태로이용되는상태에있음. 읍 면소재지를통과하는일주도로가교통이복잡하고, 통행에불편이가중됨에따라우회도로를개설하게되면서, 상업지역의중심이일주도로와분리되는양상을보이고, 일주도로이용객은통과고객에불과하게되어상업기능이새로형성된우회도로를따라전환될가능성이높음. 기존읍 면구상업지역은상권쇠퇴와지가의지속적인하향추세가예상됨. 상업지역지가변동 상업지역의지가변동은, 2006년 -0.316%, 2007년 -1.785%, 2008년 -2.997%, 2009년 -0.627%, 2010년 0.043, 2011년 -0.252% 2012년 0.095% 로서, 대체로지속적인하락내지보합추세를유지하고있음.
Ⅳ 감정평가액산출근거 Ⅳ-1. 공시지가기준법 1. 비교표준지선정 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제9조및 감정평가에관한규칙 제14 조에의거, 대상토지와인근지역에위치하며용도지역, 지구, 구역등의공법상제한, 실제지목및이용상황, 주위환경등제반가격형성요인이같거나유사하면서지리적으로근접한표준지로서다음의표준지를비교표준지로선정하였음. 구분본건표준지지번도 소재지 노형동 925 노형동 1288-2 면적 ( m2) 23,300.9 421.2 지목대대 용도지역일반상업일반상업 이용상황상업나지상업용 도로조건중로각지광대소각 형상지세 사다리평지 사다리평지 공시지가 ( 원/ m2) 1,460,000 2,560,000 공시기준일 2012.01.01 2013.01.01
2. 시점수정 가. 지가변동률 기 간 용도지역별 제주특별자치도제주시상업지역 비고 2013.01.01 ~ 2013.02.28 0.037% 2013년 02월누계 2013.02.01 ~ 2013.02.28 0.017% 2013년 02월지가변동률 누계 (2013.01.01 ~ 2013.04.15) 0.065%(1.00065 배) ( 1 + 0.00037 ) ( 1 + 0.00017 46/28 ) 2013년 03월이후는미고시로 2013년 02 월지가변동률을연장하여적용하였음. 나. 생산자물가상승률 ( 기준일 2010 년 = 100) 2013년 2월 106.67 = 2012년 12월 105.78 1.00841(0.841%) 다. 적용시점수정치 결정의견 적용시점수정치 생산자물가상승률은거시경제지표로서국지적인지가변동추이를적절히반영하지못하는것으로판단되어별도로적용하지아니하고, 당해지역의지가변동추이가적절히반영된지가변동률을시점수정치로적용함. 1.00065배 3. 지역요인의비교 결정의견본건은비교표준지와인근지역에위치하여지역요인이동일함. 지역요인비교치 1.00
4. 개별요인의비교 가. 개별요인의비교항목( 상업지대) 조 건 항 목 세 항 목 폭 가로조건가로의폭, 구조등의상태 포장 보도 접근조건 환경조건 상업지역중심및교통시설과의편의성 고객의유동성과의적합성 인근환경 계통및연속성상업지역중심과의접근성인근교통시설과의거리및편의성고객의유동성과의적합성인근토지의이용상황인근토지의이용상황과의적합성 자연환경지반, 지질등 면적 접면너비 깊이 면적, 접면, 너비, 깊이, 형상등 부정형지 삼각지 자루형획지 획지조건 맹지 방위 방위, 고저등 고저 경사지 각지 접면도로상태 2 면획지 행정적조건 행정상의규제정도 3 면획지 용도지역, 지구, 구역등 용적제한 고도제한 기타규제( 입체이용제한등) 기타조건기타 장래의동향, 기타
나. 개별요인의비교치 기호 가로조건 접근조건 자연조건 획지조건 행정적조건 기타조건 개별요인비교치 1 0.95 1.00 1.00 0.92 1.10 1.00 0.961 결정의견본건은표준지대비가로조건및획지조건은열세하나행정적조건은우세함. 5. 그밖의요인보정 가. 그밖의요인보정의필요성및근거 감정평가에관한규칙 제17 조, 건설교통부유권해석( 건설부토정30241-36538, 1991.12.28), 대법원판례 (98두6067(1998.7.10), 92누16300(1993.9.10)) 등의취지에따라인근지역또는동일수급권내유사지역의평가전례, 매매사례와균형을유지하고, 인근지역의지가수준을적정히반영하기위하여그밖의요인의보정이필요함. 나. 그밖의요인보정치의산식 그밖의요인보정치 = 비교사례단가 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 표준지공시지가 시점수정 지역요인 개별요인 다. 그밖의요인보정을위한조사, 분석자료 1) 본건의최근 3년간개별공시지가 기호 2010년 2011년 2012년 1 1,210,000 1,330,000 1,460,000
2) 인근유사토지의호가수준 용도지역주위환경표준적이용접면도로등호가수준( 원/ m2) 비고 일반상업 성숙중인상가지대 상업용광대로변 3,000,000 ~ 3,600,000 인근중개사무소등탐문조사 3) 인근평가전례 일련번호 소재지 용도지역이용상황 도로조건 면적 ( m2) 단가 ( 원/ m2) 평가년도개별지가( 원/ m2) 격차율기준시점평가목적 a 노형동 925 ( 본건) 일반상업상업나지 중로각지 23,300.9 3,100,000 1,330,000 2.33 11.08.20 담보 b 노형동 903-4 일반상업상업기타 광대소각 407.6 3,417,000 ( 평균단가) 1,510,000 2.26 12.05.31 취득처분 c 노형동 1288-3 일반상업상업용 광대소각 771.7 2,500,000 2,320,000 1.08 12.10.17 담보 d 연동 273-3 일반상업상업용 중로한면 400.5 3,080,000 1,900,000 1.62 09.12.31 자산재평가 e 연동 272-19 일반상업상업용 중로각지 400.1 5,000,000 2,450,000 2.04 12.10.10 담보
4) 매매사례( 등기사항전부증명서기준) 일련번호 소재지용도지역이용상황 도로조건 토지면적 ( m2) 거래가액 ( 천원) 연면적 ( m2) 건물 사용승인일 단가 ( 원/ m2) 매매시점 A 노형동 903-4 일반상업상업기타 광대소각 407.6 1,440,877 134.78 90.10.12 3,535,000 ( 건물포함) 12.07.18 B 노형동 905-1 일반상업상업나지 광대한면 404.8 1,300,000 - - 3,211,000 12.05.31 C 노형동 723 일반상업상업용 중로각지 298.9 1,720,000 1,060.8 04.01.17 5,754,000 ( 건물포함) 13.02.27 D 연동 251-1 일반상업상업용 광대소각 1,071 4,500,000 4957.8 91.01.18 4,202,000 ( 건물포함) 13.01.07 E 연동 261-25 일반상업상업나지 광대소각 592 1,910,000 - - 3,226,000 13.01.11 F 연동 274-18 일반상업주상나지 세로 ( 가) 330.6 1,193,471 - - 3,610,000 13.01.30 G 연동 274-52 일반상업주상나지 세로 ( 가) 575.2 2,076,552 - - 3,610,000 13.01,30 5) 기타참고자료( 경매동향) 구분 제주특별자치도제주시 유형별낙찰율 (%) 낙찰가율 (%) 비고 경매동향 대지 51.00 78.01 숙박 52.63 86.16 최근 1년평균
라. 비교사례기준그밖의요인보정치의산출 1) 비교사례의선정 선정비교사례 기호 A 비교사례선정의견 상기인근평가전례및매매사례중용도지역이동일하고, 지리적으로근접하며, 평가가격및인근가격수준등을종합적으로검토할때본건과비교성이있다고인정되는비교사례를선정하였음. 2) 비교사례토지단가의산정비교사례의토지단가는전체거래금액에서건물가격을공제하는공제법에의하여산정한토지가격을토지면적으로나누어산정하도록하며, 이때사례건물가격은감정평가에관한규칙제15조에의거원가법에의하여산정함. 가) 비교사례건물가격의산정 구조이용상황연면적 재조달원가 ( 원/ m2) 내용연수 경과연수 건물단가 ( 원/ m2) 건물가격( 원) 사용승인일 철근조상업기타 134.78 600,000 50 21 348,000 46,903,440 1990.10.12 나) 비교사례토지단가의산정 토지면적 ( m2) 비교사례토지가격 거래금액( 원) 건물가격( 원) 토지가격( 원) 토지단가 ( 원/ m2) 비고 407.6 1,440,877,240 46,903,440 1,393,973,800 3,420,000 -
2) 비교사례기준대상토지가격 사례기호 단가( 원/ m2) 사정보정시점수정지역요인개별요인토지가격( 원/ m2) A 3,420,000 1.00000 1.00136 1.00 0.961 3,291,090 사정보정본비교사례는거래당사자간의사정이개입되지않은정상적인거래사례로판단됨. 시점수정 2012.07.18 ~ 2013.04.15 까지용도지역별지가변동률을적용하여산정함. 지역요인대상토지는비교사례와인근지역에위치하여지역요인동일함. 개별요인대상토지는비교사례에비해가로조건및획지조건은열세하나행정적조건은우세함. 3) 표준지공시지가기준그밖의요인보정전대상토지가격 기호 공시지가( 원/ m2) 시점수정지역요인개별요인토지가격( 원/ m2) 1 2,560,000 1.00065 1.00 0.961 2,461,759 4) 그밖의요인보정치산출 기호 1- 비교사례기준가격( 원/ m2) 2- 공시지가기준가격( 원/ m2) 보정치의산출 ( 1 / 2) 1 3,291,090 2,461,759 1.337 5) 그밖의요인보정치의결정 결정의견 본건주변의지가수준, 거래동향, 인근의매매사례, 평가전례등을종합적으로참작하고, 환가성, 안정성등을고려하여가장현실성및타당성이있는가격에접근하기위해상기자료를토대로아래와같이그밖의요인보정치를결정하였음. 그밖의요인보정치 1.30
6. 공시지가기준법에의한토지단가결정 기호 공시지가 ( 원/ m2) 시점수정지역요인개별요인 그밖의요인 산정단가 ( 원/ m2) 결정단가 ( 원/ m2) 1 2,560,000 1.00065 1.00 0.961 1.30 3,200,287 3,200,000 Ⅳ-2. 거래사례비교법 1. 비교사례선정 일련번호 소재지용도지역이용상황 도로조건 토지면적 ( m2) 거래가액 ( 천원) 연면적 ( m2) 건물 사용승인일 단가 ( 원/ m2) 매매시점 A 노형동 903-4 일반상업상업기타 광대소각 407.6 1,440,877 134.78 90.10.12 3,535,000 ( 건물포함) 12.07.18 B 노형동 905-1 일반상업상업나지 광대한면 404.8 1,300,000 - - 3,211,000 12.05.31 C 노형동 723 일반상업상업용 중로각지 298.9 1,720,000 1,060.8 04.01.17 5,754,000 ( 건물포함) 13.02.27 D 연동 251-1 일반상업상업용 광대소각 1,071 4,500,000 4957.8 91.01.18 4,202,000 ( 건물포함) 13.01.07 E 연동 261-25 일반상업상업나지 광대소각 592 1,910,000 - - 3,226,000 13.01.11 F 연동 274-18 일반상업주상나지 세로 ( 가) 330.6 1,193,471 - - 3,610,000 13.01.30 G 연동 274-52 일반상업주상나지 세로 ( 가) 575.2 2,076,552 - - 3,610,000 13.0130 상기비교사례중에서대상토지와인근지역에위치하며용도지역, 지구, 구역등의공법상제한, 실제지목및이용상황, 주위환경등제반가격형성요인이같거나유사하면서지리적으로근접한일련번호 (B) 를비교사례로선정하였음.
2. 사정보정 본비교사례는거래당사자간의특별한사정이나개별적동기가개입되지않은정상적인사례로판단되므로사정보정을별도적용하지아니함( 사정보정 : 1.000) 3. 시점수정 가. 지가변동률 기 간 용도지역별 제주특별자치도제주시상업지역 비고 2012.05.01 ~ 2012.05.31 0.013% 2012년 05월지가변동률 2012.06.01 ~ 2012.06.30 0.015% 2012년 06월지가변동률 2012.07.01 ~ 2012.07.31 0.028% 2012년 07월지가변동률 2012.08.01 ~ 2012.08.31 0.007% 2012년 08월지가변동률 2012.09.01 ~ 2012.09.30 0.015% 2012년 09월지가변동률 2012.10.01 ~ 2012.10.31 0.014% 2012년 10월지가변동률 2012.11.01 ~ 2012.11.30 0.037% 2012년 11월지가변동률 2012.12.01 ~ 2012.12.31-0.015% 2012년 12월지가변동률 2013.01.01 ~ 2013.02.28 0.037% 2013년 02월누계 2013.02.01 ~ 2013.02.28 0.017% 2013년 02월지가변동률 누계 (2012.05.31 ~ 2013.04.15) 0.166%(1.00166 배) - 2013년 03월이후는미고시로 2013년 02 월지가변동률을연장하여적용하였음. 나. 생산자물가상승률 ( 기준일 2010 년 = 100) 2013년 2월 106.67 = 2012년 5월 108.37 0.98431(- 1.569%)
다. 적용시점수정치 결정의견 적용시점수정치 생산자물가상승률은거시경제지표로서국지적인지가변동추이를적절히반영하지못하는것으로판단되어별도로적용하지아니하고, 당해지역의지가변동추이가적절히반영된지가변동률을시점수정치로적용함. 1.00166배 4. 지역요인의비교 결정의견본건은비교표준지와인근지역에위치하여지역요인이동일함. 지역요인비교치 1.00 5. 개별요인의비교 기호 가로조건 접근조건 자연조건 획지조건 행정적조건 기타조건 개별요인비교치 B 0.95 1.05 1.00 0.92 1.10 1.00 1.009 결정의견본건은비교사례(B) 대비가로조건및획지조건은열세하나접근조건및행정적조건은우세함. 6. 거래사례비교법에의한토지단가결정 기호 사례단가 ( 원/ m2) 사정보정시점수정지역요인개별요인 산정단가 ( 원/ m2) 결정단가 ( 원/ m2) 1 3,211,000 1.000 1.00166 1.000 1.009 3,245,277 3,245,000
Ⅴ 감정평가액결정에관한의견 1. 시산가격 구분 토지단가( 원/ m2) 비고 공시지가기준법 3,200,000 - 거래사례비교법 3,245,000-2. 감정평가액의결정에관한의견 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제9조및 감정평가에관한규칙 제14조에의거공시지가기준법에의한가격은거래사례비교법에의한가격에의하여적절하게지지되므로, 공시지가기준가격으로토지단가를결정함. 결정단가( 원/ m2) 3,200,000 3. 감정평가액의결정 기호면적 ( m2) 단가( 원/ m2) 결정가격( 원) 비고 1 23,300.9 3,200,000 74,562,880,000 - 합계 23,300.9-74,562,880,000
0513-04-11003 (2013.04.18-09:26:28:A050007)- ( 토지 ) 감정평가명세표 PAGE : 1 일련 번호 소재지 지번 지목및용도 구 조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 단가금액 비 고 1 제주특별 925 대 일반상업지역 23,300.9 23,300.9 3,200,000 74,562,880,000 자치도제주시노형동 합계 74,562,880,000 이 하 여 백
0513-04-11003 사진용지 본건전경 ( 북측에서촬영 ) 본건전경 ( 남서측에서촬영 )
0513-04-11003 사진용지 본건전경 ( 남측에서촬영 ) 주위전경 ( 노형오거리 )
0513-04-11003 사진용지 주위전경 ( 남동측에서촬영 ) 주위전경 ( 남동측에서촬영 )
0513-04-11003 사진용지 주위전경 ( 북측에서촬영 ) 주위전경 ( 남동측에서촬영 )