호텔공급유형분석연구 2016. 2
제출문 문화체육관광부장관귀하 본보고서를 호텔공급유형분석연구 의최종보고서로제출합니다. 2016 년 2 월 한국문화관광연구원원장황혜진
목차 제 1 장 서론 제1절연구배경및방법 3 1. 연구배경및목적 3 2. 연구범위및방법 4 3. 연구기대효과 5 제2절사전검토사항 6 1. 관광호텔의분양허용 6 2. 수익형호텔의문제점 6 3. 외국사례 7 4. 주요고려사항 7 제 2 장 관광숙박업현황분석 제1절시설및사업동향 1 1. 업종특성 11 2. 시장동향 12 3. 시설동향 13 4. 수급동향 14 5. 비즈니스호텔 16 6. 호텔운영방법 18 7. 호텔전문운영사현황 19 제2절정책 제도현황 25 1. 정책변화연혁 25 2. 숙박업과관광숙박업비교 27 3. 사업계획승인및등록 28 4. 분양및회원모집 32 5. 관광숙박업의제도적혜택 34 제3절업종별현황 41 1. 호텔업 41 2. 휴양콘도미니엄업 42 3. 가족호텔업 46 - I -
제 3 장 제 4 장 제 5 장 분양형호텔현황분석 제 1 절개념및동향 51 1. 개념 51 2. 배경및동향 52 제 2 절사업구조및사업성분석 58 1. 사업구조 58 2. 문제점 59 3. 수익성분석 60 제3절서비스드레지던스 (serviced residence) 46 1. 개념 64 2. 동향 65 3. 애로사항 67 제 4 절관련사례 68 1. 분양관련법 사례 68 2. 분양형호텔의개별사례 70 3. 콘도호텔 (condo hotel) 분양사례 73 호텔리츠와부동산펀드제 1 절호텔리츠 77 1. 배경 77 2. 개념 77 3. 국내호텔리츠현황 80 4. 제도현황 83 5. 현행호텔리츠의한계 86 제 2 절부동산펀드 87 1. 부동산펀드의호텔투자현황 87 2. 국내부동산펀드특징 88 3. 부동산펀드의호텔투자방법 89 4. 부동산펀드호텔투자의한계 90 설문조사 제 1 절조사개요 93 1. 조사배경및목적 93 2. 조사설계및내용 93 제 2 절조사결과 94 1. 기본정보 94 2. 등록유형 94 - II -
제 6 장 해외사례분석 제1절해외호텔정책동향 101 1. 업종분류 101 2. 주요국가의호텔관련정책 102 3. 숙박시설공급동향 112 제2절해외호텔리츠현황 127 1. 세계리츠의동향 127 2. 국가별호텔리츠현황 129 제 7 장 분양검토및제도개선방안 제1절분양허용시예상문제점 137 1. 국토의계획및이용에관한법률의혼란초래 137 2. 숙박시설세제적용의혼선발생 138 3. 용도지역, 세금감면의특례적용은시설운영이기본전제 139 4. 관광진흥법의제도간충돌발생 140 5. 분양은관광숙박업운영에는부적절한방법 141 6. 관광호텔의안정적운영, 서비스품질확보에취약 143 7. 투자자보호장치미흡 144 8. 업종전환의가능성이작아분양허용의실익이없음 145 제2절분양형호텔관련기준설정 149 1. 상황별검토 149 2. 기준및요건설정 152 3. 중 장기적검토사항 158 제3절호텔업육성 지원방안 161 1. 소유와경영의분리촉진 161 2. 호텔전문운영사육성 164 3. 행정편의및정보제공 166 제4절호텔간접투자기구지원방안 167 1. 의미 167 2. 방안 167 - III -
표목차 < 표 2-1> 관광숙박업등록현황 3 1 < 표 2-2> 숙박업과관광숙박업비교 4 1 < 표 2-3> 서울지역사업계획승인호텔의사업진행현황 6 1 < 표 2-4> 비즈니스호텔현황 6 1 < 표 2-5> 호텔운영방식 8 1 < 표 2-6> 롯데호텔해외진출현황 9 1 < 표 2-7> 신라호텔해외진출및비즈니스호텔현황 9 1 < 표 2-8> 호텔전문운영사현황 0 2 < 표 2-9> 베니키아호텔의시도별현황 2 2 < 표 2-10> 2015년베니키아체인체결현황 3 2 < 표 2-11> 베니키아체인등록시제공서비스 3 2 < 표 2-12> 베니키아호텔향후민간이양계획 4 2 < 표 2-13> 사업계획승인신청시제출서류 9 2 < 표 2-14> 주거지역호텔업및휴양콘도미니엄사업계획승인기준 0 3 < 표 2-15> 주요부동산사용권의종류 1 3 < 표 2-16> 관광숙박업등록기준 2 3 < 표 2-17> 관광진흥법상분양관련조항 3 3 < 표 2-18> 관광진흥법상분양관련주요내용 3 3 < 표 2-19> 관광진흥법의회원모집조항 4 3 < 표 2-20> 관광숙박업과일반숙박업비교 5 3 < 표 2-21> 용도지역제한 5 3 < 표 2-22> 관광숙박시설확충을위한특별법의주요내용 6 3 < 표 2-23> 관광진흥개발기금의호텔업융자기준 8 3 < 표 2-24> 관광진흥개발기금법출자관련규정 9 3 < 표 2-25> 관광호텔업의법개정 1 4 < 표 2-26> 휴양콘도미니엄법규정 2 4 < 표 2-27> 휴양콘도미니엄의분양및회원모집기준 4 4 < 표 2-28> 공유제및회원제의비교 5 4 < 표 2-29> 콘도피해구제신청현황 6 4 < 표 2-30> 가족호텔업등록현황 7 4 < 표 2-31> 수도권의가족호텔현황 7 4 < 표 3-1> 분양형호텔수익률및보장기간 2 5 - IV -
< 표 3-2> 분양형호텔현황 5 5 < 표 3-3> 제주도내분양형호텔현황 6 5 < 표 3-4> 제주도분양형호텔개별현황 7 5 < 표 3-5> 총자산순이익률추이 0 6 < 표 3-6> 주요전제 1 6 < 표 3-7> 계산산식 2 6 < 표 3-8> 오션스위츠손익계산서 2 6 < 표 3-9> 해운대센텀호텔영업실적 3 6 < 표 3-10> 수원밸류하이엔드호텔운영실적 (2014년) 3 6 < 표 3-11> 서울시서비스드레지던스현황 6 6 < 표 3-12> 건축물의분양에관한법률 9 6 < 표 4-1> 우리나라리츠의종류 9 7 < 표 4-2> 우리나라호텔리츠현황 1 8 < 표 4-3> 리츠의호텔투자현황 2 8 < 표 4-4> 부동산투자회사법주요연혁 4 8 < 표 4-5> 부동산투자회사법주요개정내용 5 8 < 표 4-6> 부동산펀드의호텔투자현황 7 8 < 표 5-1> 호텔소재지 4 9 < 표 5-2> 호텔등록유형 4 9 < 표 5-3> 호텔용도지역 5 9 < 표 5-4> 호텔의운영방법 5 9 < 표 5-5> 호텔사업구조 6 9 < 표 5-6> 사업자등록시업종 6 9 < 표 5-7> 숙박업등록주체 6 9 < 표 5-8> 호텔분양여부 7 9 < 표 5-9> 분양시의확정수익률보장주체 7 9 < 표 5-10> 관광호텔업으로등록할의향 7 9 < 표 5-11> 관광호텔업으로등록하고자하는이유 8 9 < 표 5-12> 관광호텔업으로등록할의향이없는이유 8 9 < 표 6-1> 숙박시설분류 101 < 표 6-2> UNWTO 숙박업분류 102 < 표 6-3> 일본의숙박업관련법규 103 < 표 6-4> 일본여관업법상숙박업분류 104 < 표 6-5> 프랑스의호텔외숙박서비스구분 106 < 표 6-6> 플로리다주숙박업소구분 108 - V -
< 표 6-7> 미네소타주숙박업분류주요내용 109 < 표 6-8> 미국내에어비앤비관련논쟁 10 < 표 6-9> 2014년미국호텔산업현황 311 < 표 6-10> 호텔협회의 Lodging industry forecasts 411 < 표 6-11> 컨설팅사의 Lodging industry forecasts 411 < 표 6-12> 세계지역별호텔경영형태별가맹률 (%) 51 1 < 표 6-13> 체인호텔현황 16 < 표 6-14> 숙박시설수 17 < 표 6-15> 유럽호텔수및고용인원수 18 < 표 6-16> 유럽주요국가호텔수및고용인원수 18 < 표 6-17> 유럽주요도시객실점유율 (Occupancy rankings) 911 < 표 6-18> 유럽주요도시 ADR ranking 119 < 표 6-19> 분양사례 120 < 표 6-20> 콘도호텔사례 124 < 표 6-21> Serviced apartments totals worldwide 521 < 표 6-22> 국가별리츠도입현황 127 < 표 6-23> 국가별리츠시장점유율 128 < 표 6-24> 국가별리츠시장점유율 128 < 표 6-25> 미국의호텔리츠현황 131 < 표 6-26> Japan Hotel REITs 운영현황 431 < 표 7-1> 관광숙박시설의용적률적용 138 < 표 7-2> 대지안의공지에관한건축법시행령및서울특별시건축조례 147 < 표 7-3> 다중이용업소의안전관리에관한특별법 147 < 표 7-4> 건축물피난 방화구조등의기준에관한규칙제 15 조의 2 148 < 표 7-5> 유망소상공인프랜차이즈화지원 165 < 표 7-6> 부동산투자회사법개정안 170 - VI -
그림목차 [ 그림 2-1] 호텔업등록현황 31 [ 그림 2-2] 연도별숙박업소현황 41 [ 그림 2-3] 연도별방한중국인추이 51 [ 그림 2-4] 서울지역연도별비즈니스호텔증가율 71 [ 그림 3-1] 오피스텔공급물량 35 [ 그림 3-2] 분양형호텔현황 65 [ 그림 3-3] 분양형호텔의사업구조 1 85 [ 그림 3-4] 분양형호텔의사업구조 2 95 [ 그림 3-5] 호텔객실가동률에따른수익률추정 26 [ 그림 3-6] 해운대센텀호텔자산규모및영업실적 36 [ 그림 3-7] 급증하는서비스드레지던스 56 [ 그림 4-1] REITs 구조 8 7 [ 그림 4-2] 리츠사업구조 08 [ 그림 4-3] 부동산펀드의호텔투자구조 ( 이비스버젯동대문호텔 ) 0 9 [ 그림 6-1] 프랑스숙박분류체계 106 [ 그림 6-2] 숙박시설유형별객실가동율의추이 17 [ 그림 6-3] 미국 Hotel REITs 구조 133 - VII -
연구요약 연구요약 1. 현황분석 가. 분양형호텔 ㅇ별도업체가위탁관리하고매월객실운영에따른수익금을투자자에게지급하는방식으로관리 운영되며, 준공후에는전문운영사에호텔의운영 관리를위탁하고, 운영을통해발생한수익일부를배분 - 보통 1~2 년에서최대 10년까지분양시약속한확정수익률을지급하고, 약정기간이후에는영업활동결과를바탕으로수익률을조정ㅇ최근저금리, 소액투자등의영향으로상가, 오피스텔, 다세대주택, 도시형생활주택등을매수하여임대소득을얻는수익형부동산이시장에서인기를얻고있는데이운영방법을호텔에적용한것임 - 부동산시장은기존의시세차익추구에서임대소득추구로전환되는추세ㅇ펜션에대해서도분양형펜션의형태가나타나는데운영구조는펜션을개별동으로분양해소유권을분양계약자에게이전하고, 분양계약자가펜션운영전문회사와임대차계약을체결하여임대하는형태로이루어짐 - 주로경기도 ( 양주시, 가평군, 안성 ), 강원도 ( 평창 ) 등에분포 - 보장조건의경우펜션마다조건이다르나본인이원할때 28~30 일간별장처럼사용할수있고분양가의연 7%~10% 수익을 2~5 년간보장함 나. 분양관련법 사례 1) 현황ㅇ건축물의분양에관한법률에서는분양하는부분의바닥면적합계가 3,000m2 (907.5 평 ) 이상건축물, 일반업무시설중 20실이상의오피스텔등의분양에대해이법의적용을받아서공개분양하도록하고있음ㅇ분양이가능한건축물은주거시설 ( 아파트, 빌라 ), 업무시설, 상가, 백화점, 쇼핑몰, 아파트형공장등집합건물인데모든시설이분양을하는것은아님. 예를들면백화 - IX -
호텔공급유형분석연구 점의경우는시설특성상분양하는경우는거의없다고볼수있음. - 백화점 -쇼핑몰의관계는관광호텔과수익형호텔관계와유사하다고볼수있음ㅇ산림복지시설중숙박시설에대해서는분양뿐만아니라회원모집도금지하고있음 - 금지사유 : 산림복지서비스는전체국민을대상으로하는비영리, 공익성사업이며분양, 회원모집을하는경우일부소비자만이용하고국민전체가골고루이용하는데제약이생기기때문에금지하고있음ㅇ체육시설은관광숙박시설과같이회원모집만허용하고분양은금지하고있음 - 체육시설의설치ㆍ이용에관한법률제17 조 ( 회원모집 ) : 체육시설은분양은안되고회원모집만가능 - 금지사유 : 체육시설은일정구역을쪼개서나누어파는형식으로분양해서는그기능을발휘할수있는시설이아니며, 분양받은사람들이동시에특정구역을점유한다면체육시설이그기능을발휘할수없음 2) 관광호텔의분양금지취지ㅇ관광호텔의분양을금지하는이유로는 1) 통합적, 안정적운영의필요, 2) 불특정다수의편리한이용필요, 3) 사업계획과운영주체의일치등을들수있음ㅇ관광호텔이각각객실소유가다르게되면통합적, 전체적운영이중요한호텔업특성상원활한호텔영업이안되며, 개별소유자의압류, 매각등이발생하게되면호텔운영에큰지장을받게된다는것임ㅇ근본적으로관광숙박업은부동산임대업과는달리숙박시설이기때문에불특정다수의이용이가능해야한다는것임. 현재휴양콘도미니엄에이어관광호텔까지분양을허용하게되면일반대중의이용시설이심각하게제약받는현상을초래할수있음 - 객실을분양하는경우특정인의배타적, 우선적사용을배제하기어려운측면이있는데, 이러한성격은관광호텔회원모집이허용됨으로써다소약화된면이있음ㅇ현재관광진흥법에서의관광숙박업은소유자가경영하는경우를기본전제로하여조문을설정한것임. 소유자가사업도직접시행하라는취지를담고있는것인데중간에분양을하게되면소유와경영의주체가달라짐 - 일단사업계획자가운영까지한다고봐야하고, 사업계획자의소유관계에변동이있으면안된다는것임. 소유관계에변동이있게되면사업계획자가운영의주체 - X -
연구요약 가된다고할수없다고볼수있음ㅇ사업계획자와경영주체의일치를원칙으로하되, 예외적으로위탁경영, 변경승인을인정하는것이관광진흥법의조문구성체계라고볼수있음 - 사업계획자와등록자 ( 운영자 ) 가일치하는것을원칙으로하되, 소유의관계가달라지는경우에는변경승인을받거나다시사업계획승인을받도록하고있음 2. 외국사례 가. 법체계 ㅇ일본을제외한선진국에서는숙박업관련법에서호텔, 레지던스호텔, 여관등을다함께다루고있음 - 숙박업관련법에서분양에관한언급이없고, 분양과관련해서는별도의법률에서규정ㅇ콘도미니엄에관한규정이잘안나타나는데이를별도로한업종을구분하기보다는숙박업또는부동산임대업으로다루고분양과관련된별도의법에서관리, 통제하는것으로추정됨 - 숙박시설의분양에대한제한없기때문에콘도미니엄업종신설없이도분양가능ㅇ우리나라와같은콘도미니엄은 condominium hotel, residence hotel 등으로하나의업종으로구분하기보다는호텔의한유형으로다루는경향 - 따라서일반관광호텔에서는분양의사례가나타나지않고, 분양은 condominium hotel, residence hotel 등에서나타나고, 분양한경우에는이러한명칭을주로사용하고있음ㅇ분양된시설의경우, 임대소득, 이익배당가능ㅇ각국의숙박업법체계, 업종구분, 분양등관련규정에대해서는사례가많이나타나지않고있어서추가연구필요 나. 시설동향 ㅇ일본의위클리맨션, 미국의 condominium hotel, apartment hotel, residence - XI -
호텔공급유형분석연구 hotel 와같이서비스드레지던스유형의시설이활발하게공급되고있음 - 외국의경우휴양콘도미니엄외에도콘도와휴양콘도미니엄, 주거시설의성격이혼합된레지던스호텔이성업중임ㅇ호텔객실의일부를콘도미니엄으로전환후분양하는 condo hotel 사례가나타나는경우도있음 - 호텔객실을바로분양하는것이아니라주거형의콘도미니엄으로전환한후분양 3. 분양관련심층검토 가. 전면적분양의허용 ㅇ현재의관광진흥법체계에서는전면적분양허용은불가능 - 숙박업이있는상태에서별도의관광숙박업을설치한이중구조 - 분양을허용하는경우, 숙박업과의구분이사실상불가능하고, 콘도미니엄업등과의혼선초래ㅇ불가한사유 - 국토의계획및이용에관한법률의혼란초래 - 숙박시설세제적용의혼선발생 - 용도지역, 세금감면등의특례적용은시설운영을전제로부여되는것임 - 관광진흥법의업종간충돌발생 - 관광호텔의불안정적운영초래등 나. 상황별분석 1) 분양을요구하는경우ㅇ분양과관련되어외부에서허용하라고요구할수있는경우를 3가지로나누어서검토할필요가있음 - 상황ⅰ) 분양을한숙박업자가관광호텔업으로등록하려고하는경우 - 상황ⅱ) 숙박업을운영하려는불법오피스텔이관광호텔업으로등록하려고하는경우 ( 일반주거지역, 준공업지역에위치하는오피스텔 ) - 상황ⅲ) 관광사업자가관광호텔의분양허용을요구하는경우 ( 자금조달측면 ) - XII -
연구요약 2) 발생가능성 1 상황ⅰ 의검토ㅇ숙박업에서관광호텔업으로전환하려면위탁운영이아닌임차운영사업자를찾아야하는데사업자를찾기어려움 - 임차운영은위탁운영보다호텔운영사에게조건이불리하여시장에서는꺼리는방법ㅇ숙박업으로이미등록되어있으므로용도지역, 기금융자등관광호텔업등록혜택이불필요 - 이미시설이건설된단계이므로자금수요가적고기금융자는분양한경우에는취소ㅇ따라서이경우는호텔등록을허용해도관광호텔업으로전환하려는분양숙박업자는거의없을것으로예상 2 상황 ⅱ의검토ㅇ이경우는용도지역혜택으로관광호텔업등록을시도할가능성이어느정도는있다고볼수있음ㅇ하지만이경우에도숙박업을전환하기위해서는수분양자의동의가필요하고, 건축법상의숙박업요건을충족해야하므로사례가많이발생할것으로기대하기는어려움 3 상황 ⅲ의검토ㅇ현행법체계에서는분양허용은불가능ㅇ또한기존관광사업자는이미건물이지어졌으므르건설자금수요가낮고일부자금은관광진흥개발기금의융자를통해해결하고있으며신규건물이아닌기존건물에대한분양은시장에서의판매가어려우므로분양허용요구의목소리는낮은상황 - 이러한특성때문에현재관광호텔의회원모집도매우저조한실정임ㅇ신규사업자는분양이꼭필요한경우에는현재도공중위생관리법상의숙박업을 - XIII -
호텔공급유형분석연구 이용하기때문에관광진흥법상의분양허용요구는약하다고볼수있음 4. 분양형호텔관련기준설정 가. 등록신청봉쇄를위한기준 ㅇ상업지역에있는분양형호텔에대해서만사업계획승인을신청할수있도록제한ㅇ휴양콘도미니엄처럼이용목적의분양만인정하고임대목적의분양은허가하지않는다는조문의신설ㅇ객실소유주의객실사용에우선적사용과특별한혜택을주는규정이있으면안된다는기준부과 - 숙박시설은불특정다수가사용할수있어야하는시설성격을강조하려는취지ㅇ하지만위의기준은현재의관광진흥법체계에서는기존조항과충돌하고, 조문으로구성하는것이쉽지않아서현실화시키기는데에는어려운점이있음ㅇ분양형호텔이다른기준을다충족시키고호텔업등록을신청하는경우이를근본적으로차단할기준을법조문상으로만들기는어려움 - 임차에의해관광호텔업등록이가능한상황에서한명의소유자에게서부동산사용권을얻은경우는등록을허용하고, 다수의소유자에게서부동산사용권을얻은경우는등록을봉쇄해야하는이유를만들기어려움 나. 제한적수용을위한기준 1) 부과기준 ⅰ) 호텔운영사는 소유권자로부터 20년이상의부동산사용권을확보하고있어야한다 는기준부과ㅇ호텔의안정적운영조건을확보하기위해임대차기간을 20년이상확보하고있을것을요건으로부과ㅇ사업승인은등록을전제로한것이므로등록의요건인사용권확보를사업승인단계에서부터확인하도록하려는것이고, 호텔의안정적운영의확보를위해임대차기간 20년이상으로설정한것임 - XIV -
연구요약 ⅱ) 분양신고후 5년이지난건축물에만등록신청자격부여ㅇ해당분양형호텔이안정적으로운영될수있는구조를가졌는지검증기간을두겠다는의미ㅇ분양형호텔은신규시설이아닌기존시설에만호텔업등록신청자격의부여가가능 - 신규분양형호텔이사업계획만으로승인을받는것은현행관광진흥법상이호텔업의분양을금지하고있으므로불가능 ⅲ) 분양형호텔객실수가 100실이상이되는경우에호텔업등록신청자격부여ㅇ어느정도규모가되는시설에대해허용하는것이제도를신설하여수용하는실익이있을것으로판단됨ㅇ일정규모의객실확보와함께층별로구분하여건물의일부만을관광호텔로신청하는것을방지하려는목적도있음 - 현행국토계획법은주거시설과숙박시설이분리되어야한다는정서를가지고있기에호텔과오피스텔 ( 준주택 ) 이한건물에존재하면거주자들의민원이커질수있음ㅇ건축물의분양에관한법률의적용대상이되어공개분양이이루어진시설이신청하도록하려는것을염두에두고기준을설정한측면도있음 - 건축물의분양에관한법률에서는 오피스텔로서 30실이상인것, 건축물중주택외의용도로쓰이는바닥의합계가 3,000 m2이상인것 을법적용의대상으로하여공개분양을하도록하고있고, 기준이하의시설은임의분양이가능 ⅳ) 사업시행자또는호텔운영회사가공급객실의 10% 를보유하여야한다는기준부과ㅇ공유제회원 ( 수분양자 ) 에게신뢰를주고소유와경영의분리에따른경영의불안정성을완화시키려는취지 - 300실을기준으로할때, 30실이상은사업시행자가보유해야함ㅇ과거휴양콘도미니엄에서는분양구좌중 10% 를회사가보유하도록규정하고있었음 ( 현재는폐지 ) ㅇ기타, 수분양자보호를위해 호텔운영회사 ( 임차인 ) 의자본금요건, 임차인의임대보증금설정의무, 유지보수충당금설정의무 등도검토하였으나기준을구 - XV -
호텔공급유형분석연구 체적으로도출하는것이어렵고, 분양형호텔에는지나친제약이될수있어서기 준의제시에서는제외함 2) 법조문화ㅇ기존의등록, 사업계획승인의절차에예외적용되는부분이많아서위의요건을관광진흥법에담기위해서는별도조항의신설이필요 - 이미분양이이루어진숙박시설은요건을충족하는경우에한해관광사업등록을신청할수있다는별도조문신설 - 분양형호텔의경우에는이미요건에의해건물이완공된경우만대상이되므로사업계획승인절차없이등록심사만을받도록하는것이적절ㅇ분양형호텔에대해별도의업종을만들어서수용하는것도고려할수있지만, 요건을갖춰호텔업으로등록하는분양형호텔을차별할이유가없고, 위의요건외에별도의등록기준을만들자는것이아니므로별도의업종을만들필요는없을것으로판단됨 3) 기대효과와우려사항검토ㅇ위험한분양형호텔은제외하고건전한레지던스를선별하여관광숙박업으로수용할수있으며, 숙박업을하는불법오피스텔을제도권으로수용하는효과기대 - 이미선진국에서는호텔, 콘도미니엄, 콘도미니엄호텔 ( 레지던스호텔 ) 은관광숙박업시설로인식되고있음ㅇ일정조건하에분양형호텔의관광호텔업진입을허용해도휴양콘도미니엄과관광호텔과의형평성, 역차별논란은다음과같은관점에서우려되지않을것으로판단됨 - 신규시설이아닌기존시설에대해서만요건을충족하는경우에만분양시설을편입하는것이므로관광호텔역차별논란은다소완화되는면이있음. 신규시설인데분양을하려는경우에는현행관광진흥법상호텔업등록이불가능하므로논의의실익은분양이이루어진기존시설로한정하는것이타당함 - 기존관광호텔이분양형호텔로전환하여호텔을분양하고다시관광호텔업으로등록하는식으로제도를악용할가능성은 분양신고후 5년이지난건축물에만등록신청자격을부여 기준을설정함으로써방지될수있음 - XVI -
연구요약 - 관광호텔이분양형호텔로전환하는경우, 자금조달에서는유리하나임대수익보장, 경영의불안정성증가등의부담이커져서전환의혜택이크다고볼수없음ㅇ휴양콘도미니엄과분양형호텔은성격이다르며휴양콘도미니엄이용을전제로한것이고분양형호텔은투자목적임 - 분양형호텔과휴양콘도미니엄은투자자와이용방식이달라서시장이다르다고볼수있음. 운영방식이달라서특정방식이사업운영과관련하여더유리하다고볼수없으므로어느방식을선택할지는경영자판단의몫으로남는부분임ㅇ기존휴양콘도미니엄사업자가단지분양제약을우회하기위하여분양형호텔로전환하는사례는기존의분양된회원권을반환처리해야하고, 분양형호텔로다시분양하는것이별도의혜택을주는것이아니므로이러한시도는발생하지않을것으로판단됨 - 기존에분양이이미이루어졌기때문에새로분양할객실이적으며, 콘도미니엄과는달리분양형호텔은임대수익보장등경영자에게추가부담이발생하는부분이있어서쉽게전환을결정하기는어렵다고볼수있음 다. 중 장기적검토 ㅇ콘도미니엄의발달이숙박시설에주거시설의성격을가미하거나, 공유사용의필요성이생기면서콘도미니엄의영역이생성된것이므로이러한측면에서볼때분양형호텔은관광호텔영역보다는콘도미니엄영역에서다루는것이자연스러운성격이있음 - 휴양콘도미니엄시설의일정범위내에서미취사객실을허용하는것으로최근개정되어서휴양콘도미니엄과호텔의시설형태가근접해가고있음ㅇ외국의경우에는숙박시설이주거성격을가지고있거나, 분양하게되면이것을관광호텔영역에서다루는것이아니라콘도미니엄의영역에서다루는것이일반적 - 취사시설, 시설분양은모두숙박시설에주거시설성격이가미되면서발생하는현상이라는점에서연결선상에있다고볼수있음ㅇ외국의경우분양을하는경우에는콘도미니엄의형태를주로활용하는데, 우리나라에서는이것이가능하기위해서는다양한콘도미니엄운영형태도입필요 - 이용목적외에임대목적의분양형태, 구좌수제한완화등에의해보다다양한 - XVII -
호텔공급유형분석연구 형태의콘도미니엄운영방식의도입을검토할필요가있음 - 외국의경우에는 1실 1구좌의구분소유방식이허용되고, 임대형태에의해임대소득, 이익배당을얻는것이가능한것으로알려짐ㅇ콘도미니엄은구분등기가아닌지분등기이므로주택과같이단독소유하여사용하는데에는한계가있으며, 현재는예전과같이주택의투기적수요가높은상황이아니므로 1실 1구좌허용에대해서는전향적으로검토할필요가있음ㅇ또는현재의콘도미니엄제도상에서는분양형호텔을수용하는것이불가능하므로호텔업, 휴양콘도미니엄외에새로운업종을신설하는방안을검토할수있을것임 - 가족호텔업을호텔업에서분리시키고분양을허용하여 레지던스호텔업 ( 가칭 ) 으로제3의업종을신설하는방안 - 현재도가족호텔업의성격이콘도성격과서비스드레지던스성격을혼합시켜놓은어중간한형태이므로분양을허용하여서비스드레지던스를수용하는업종으로활용하려는시도ㅇ이것은사업계획승인이전에분양된시설뿐만아니라사업계획승인이후에분양할계획을가지고있는사업자도이업종을선택하여분양을하고관광사업자로등록하는것이가능하도록하려는것으로사실상분양을허용하는방안이될수있음 - 분양의기준, 등록기준등에대해서는휴양콘도미니엄과비교해가면서요건을설정할수있을것으로판단됨 - 다만호텔업, 휴양콘도미니엄업과의형평성유지를위해레지던스호텔업에대해서는기존관광숙박업이갖는입지, 세제, 재정지원등의혜택에서제외시키는방향으로법체계를설계하는것이필요 5. 소유와경영일치의완화 가. 현황 ㅇ현재관광숙박업은소유와경영이일치된경우를염두에두고법조문이구성되어있음 - 분양을허용하고있는콘도미니엄의경우에도콘도회사 ( 관광사업자 ) 소유분의객 실에대해서만외부인대상으로판매할수있으므로소유와경영의일치원칙이 - XVIII -
연구요약 달라진것은아님ㅇ사업계획승인을받은자와사업을운영하려는자를일치시키기위해법률상으로는동일하게 사업을경영하려는자 로표현하여동일인일것을요구하는것으로해석되고있음ㅇ사업등록자는기본적으로는호텔을운영하는자가관광사업자일수밖에없으므로사업자업종분류는운영을기준으로정해지는것이타당ㅇ타입법에서도보통은소유와경영이일치하는경우를바탕으로업종을설정하고있으나전반적으로소유와경영을분리하는추세가있으며시설투자확대를위해서는이를인정할필요가있음 - 대자본의투자뿐만아니라소규모분산투자도관광숙박업으로투자유치할필요ㅇ소유와경영의분리가산업의규모및투자확대를위해서는긍정적인측면이있어서각국에서도허용하는추세로가고있음 나. 방안 1) 사업계획승인신청자확대ㅇ사업계획승인과사업자등록단계에서사업자가일치하지않는경우에는변경등록을하거나다시사업계획승인절차를거치도록하고있어서사업자들을번거롭게하고있음 - 법상에서는경영할자가사업승인, 등록을받도록하고있으나현실에서는지켜지기힘들고일정한기준을제시하고있는것도아니어서경우에따라제각각처리되고있음 - 이것은일반숙박업, 생활숙박업에서도사업시행자가신고하는경우도있고, 위탁운영사가신고하는경우도있어서행정처리에서동일하게혼선이나타나고있는부분임ㅇ보통은시공사가사업계획승인을받고운영사가등록하는데경우에따라서는시행사, 리츠, 임차인 ( 호텔운영사 ) 등이각각받고있어일관성, 통일성이없는것이현실 - 이렇게사업계획승인자와등록자가달라지는경우, 사업계획승인을 2번받게되는데지자체에따라처리방법이달라지고있음. 어떤지자체에서는 1필지에 2계 - XIX -
호텔공급유형분석연구 획이있을수없다고해서사업계획변경승인으로하도록하고있고, 어떤지자체에서는사용권을받은사업자가다시한번사업계획승인을받도록하고있음ㅇ부동산펀드, 호텔리츠, 도시환경정비사업조합, 프로젝트금융투자회사 (Project Financing Vehicle) 등의호텔건설, 등록단계에서는투자자와운영자가다를수밖에없는상황이발생함 - 존속기한이정해지거나청산이예정된 PFV와도시환경정비사업조합에는호텔사업승인이가능 ( 조합및 PFV는대부분호텔회사나펀드에호텔자산을매각하고청산함 ) ㅇ사업계획신청주체를등록의사와관계없이신청할수있도록하면사업계획수립이활성화될수있으며시설건축을촉진하는역할을할수있음 - 등록은시설을경영하려는관광사업자가하도록함 - 외국의경우에도관광호텔시설의소유자와경영자가명시적으로다른경우가너무도많은것으로알려졌음ㅇ따라서소유와경영의일치를다소완화하여관광진흥법제15 조 ( 사업계획의승인 ) 를개정하는방안검토필요 - 관광숙박업을경영하려는자 관광숙박업에투자하려는자 2) 부동산사용권의인정범위확대ㅇ사업계획신청시부동산소유권및사용권의범위와등록신청시의부동산소유권및사용권의범위를차별적으로설정ㅇ부동산사용권의범위는법제처해석에의하면지상권, 지역권, 전세권, 임대차계약만이인정되고있음ㅇ현재사업계획신청시와등록신청시요건을동일하게 부동산의소유권또는사용권을증명하는서류 ( 부동산등기부등본을통하여부동산의소유권또는사용권을확인할수없는경우만해당한다 ) 로하고있어서사업계획신청시사용권인정범위를좁게해석할여지를남기고있음ㅇ일선에서는지자체에따라임대차계약서만을인정해주는데도있고, 토지매매계약서, 토지사용승낙서등까지인정해주는곳이있는등지자체에따라각각기준이달리적용되고있음 - XX -
연구요약 ㅇ사업계획수립, 신청을활성화시켜자연스럽게호텔시설도입확대로까지이어질수있도록여건을만들어가는것이필요ㅇ농지법, 자연공원법, 건축허가등의사례를참고하여사업계획신청시에는부동산사용권의범위를매매계약서, 토지사용승낙서까지인정하는것으로명시할필요가있음 - 농지법제36 조 제37 조및제45 조의규정에의한농지전용허가 신고및협의에서는구비서류로 농지의소유권을입증하는서류 ( 토지등기부등본으로확인할수없는경우 ) 또는사용승낙서ㆍ사용승낙의뜻이기재된매매계약서등사용권을가지고있음을입증하는서류 를인정하고있음 - 체육시설은체육시설의설치ㆍ이용에관한법률시행규칙제9조 ( 사업계획승인신청서등 ) 에서 부동산의임대차계약서등사용권을증명할수있는서류 ( 타인소유의부동산인경우에만해당한다 ) 로언급하고있음ㅇ사업계획신청시부동산소유권및사용권의범위는보다포괄적으로사용권의범위를인정해주는방향으로현행규정개정 - 등록신청시의부동산소유권및사용권의범위는시설준공후영업직전에등록신청이이루어지기때문에사용권의범위가자연스럽게좁아지게됨 - 토지매매계약서, 토지사용승낙서등을포함한다. 를조문에추가하여 부동산의소유권또는사용권을증명하는서류 ( 토지매매계약서, 토지사용승낙서등을포함한다 ) 로개정 ( 관광진흥법시행규칙제23조제1항제3호 ) 6. 호텔업, 호텔리츠투자촉진 가. 호텔전문운영사육성 ㅇ 숙박시설위탁운영업 업종을신설하여관광편의시설업으로지정 - 현재숙박시설을위탁받아운영하는사업자는부동산사용권이없으므로위탁운영자체로는관광사업자로등록할수없음. 별도의자신이운영하는시설이있어서이를통해관광사업자로등록된것은별개의문제 - 호텔시설을소유하지않은채운영노하우, 운영인력만을보유하고호텔체인사업을하는경우를별도업종으로인정하여육성하려는취지 - 지정요건은위탁경영계약서, 객실 30실이상등을통해설정할수있을것임 - XXI -
호텔공급유형분석연구 ㅇ호텔운영회사에대한정보수집및제공 - 투자자보호차원에서회사현황, 호텔운영수탁실적, 운영역량등에대한정보 제공 나. 투자정보제공의확대 1) 기업정보분석 생성 교류체계구축ㅇ현재관광업계에서는상장또는등록법인이많지않아호텔등관광업체의회계보고서가외부에공시되는경우가적으며, 투자와관련된정보의수집, 분석, 전달기능이원활하게실행되지않고있어외부에서기업경영정보를구하기어렵게되어있는상황ㅇ타당성분석에서부터기업분석, 신용평가등에이르기까지관광기업에대한정보와시장동향, 업황에대한정보가두루필요하므로정보배포체계의마련필요ㅇ문화관광연구원, 관광공사, 관광협회등에서정기적으로기업분석리포트, 개발사례 (case study) 를발굴하여다양한금융권분석가들에게제공함으로써업무상분석과정에서활용할수있도록지원 - 개별업체의기업실적, 운영현황, 장래계획, 예상실적대한보다심층적인정보와함께업계동향, 정책동향, 업계분석및예측자료등을추가로제공 2) 정기투자설명회개최및기업공개ㅇ호텔업등관광사업체는개별적인접촉을제외하고는투자유치가활발하게이루어지지않고있으므로정기투자설명회등을통해외부자금이관광사업체에투자될수있도록기회를만들어가는것이중요 - 기업정보공개를잘하는사업체위주로투자설명회참여기회부여ㅇ정보의공개와관련해서는일차적으로각기업이적극적으로홈페이지등을통해운영현황, 결산자료, 수익전망, 향후계획등을공개하도록권장ㅇ거래소, 코스닥등에의기업공개는시장에의관광기업정보제공을확대하고기업의공신력, 투명성이높아지는긍정적인효과를기대할수있으므로관광사업체의기업공개를지속해서권장해갈필요가있음 - XXII -
연구요약 다. 호텔리츠에의기금출자가능성검토 ㅇ창조관광펀드처럼모태펀드에투자하는형태와같이호텔리츠의경우에도관광진흥개발기금에서도母 REITs 에출자하는간접투자방식의가능성이있는지검토필요 - 기금에서호텔관련 ' 모 ( 母 ) 리츠 (REITs)' 를설립해 ' 자 ( 子 ) 리츠 ' 에간접투자하는형태 - 기존에는단일리츠에직접투자하는것만가능했지만근래들어부동산투자회사법이개정되어모태펀드의개념처럼모리츠- 자리츠이개념이도입됨ㅇ민간부문에기금과같은정부재원으로출자하는것이일반적인현상은아니나우리나라의산업발전특성과자금보유현황을고려해볼때자금조달을민간부문에만맡겨놓을경우에는관련산업의발전에는한계가있음ㅇ관광진흥개발기금을직접투자하는방법은근거법률을마련하고도기획재정부의반대에부딪혀전혀시행을못하고있는데민간부문에의정부출자를활성화하는차원에서서는관광지, 관광단지, 국제회의시설등에대한기금의직접투자도심층적으로검토할필요가있음 - 관광진흥개발기금법제5조 ( 기금의용도 ) 제4항 - 그동안의기금투자는새천년투자조합, 창조관광모태펀드등일부관광분야벤처기업위주로운영된사례가있는데간접투자의성격을지니고있었음 라. 호텔리츠에의기금융자가능성검토 1) 부동산투자회사법의개정ㅇ부동산펀드, 리츠가임대차로만운영되고위탁운영이안되는점을보완하기위하여미국과같이 Taxable Reit Subsidiary( 리츠의자회사 ) 를허용하는법안이국회계류 ( 이노근의원, 부동산투자회사법개정안발의, 2015.12) - 현행법은리츠의재무건전성확보를위하여다른회사주식의 10% 초과소유를금지 - TRS 가관광사업자로등록하고이들이호텔운영업자에게운영위탁할수있는구조가가능해짐ㅇ리츠의자회사인 TRS가호텔업으로등록한후호텔운영업체에위탁경영을맡기 - XXIII -
호텔공급유형분석연구 는구도로운영되며 TRS 는일종의 SPC( 페이퍼컴퍼니 ) 로볼수있으며, 미국이 이러한제도를운영하고있음 2) 사업계획신청가능ㅇ펀드가사업자등록은안되고, 사업계획승인만받을수있도록하여융자를받을수있도록하는방안검토ㅇ관광진흥개발기금관리및운용요령 6조상 관광사업계획승인을받은자또는관광사업자 로규정되어있음ㅇ이것이가능하기위해서는관광진흥법제15 조조문변경필요 - 관광시설을경영하려는자 관광숙박업에투자하려는자ㅇ부동산펀드, 호텔리츠에 호텔운영사또는관광사업자의지분참여 10% 이상 등제약요건부여 - 홍콩의리갈호텔, 일본의도미인, 미국의메리어트와같이호텔운영사와금융이공존하는호텔리츠로육성해가려는의도 - 이전정부발표에서는호텔리츠출자자중업력 10년이상의관광사업자포함, 20 년이상호텔운영계약체결등일정요건을충족하면호텔리츠가관광숙박업사업계획승인을받을수있도록허용하고, 관광진흥개발기금의융자대상에포함하기로하였음ㅇ이것은부동산펀드, 호텔리츠를관광사업자로만들어주려는것이아니고사업계획승인만을받게해주려는것이며, 또한계획승인과등록의주체가다를수있다는것을인정하려는것임 - 부동산펀드, 호텔리츠는성격상, 법률상관광사업자가될수없다. 미국도이들을금융업으로보고있으므로사업의직접운영에는제약을두고있음. 미국도리츠의자회사인 Taxable Reit Subsidiary 가호텔업으로등록한후호텔운영업체에위탁경영을맡기는구도로운영되고있음 3) 관광진흥개발기금법만고쳐서융자하는방법ㅇ관광벤처, 이노스텔, 굿스테이등조례로인정한일반숙박시설등에대해기금법을고쳐서기금지원을했던선례가있음 - 현재도관광지, 관광단지, 관광특구의일반숙박시설에대해서도융자가능 - XXIV -
연구요약 ㅇ호텔리츠가관광사업을하고있다는것이확인만되면지원하려는취지. 지원대상은법적으로관광사업자로한정하는것은아니며정책적으로결정하고있는사항으로어차피은행에서담보, 현금흐름등에대한여신심사를거치느니만큼큰문제가생길일은아닌것으로볼수있음 - XXV -
연구요약 제 1 장서론 제 1 절연구배경및방법 제 2 절사전검토사항 - 1 -
제 1 장서론 1 절 연구배경및방법 1. 연구배경및목적 ㅇ호텔객실을쪼개서분양하는분양형호텔이수익형부동산시장에서점차확산되는추세 - 부동산시장침체로매매차익추구에서임대수입추구로부동산투자패턴이변화되고, 주택대신상가, 오피스텔, 호텔등상업용부동산임대형개발이증가추세 - 현재관광호텔은회원모집은가능해도, 분양은금지되어있어서분양형호텔은일반호텔로등록하고있음ㅇ최근정부에서는부동산시장의활성화, 관광시설의확충차원에서호텔리츠육성, 오피스텔의관광호텔전환등의대책발표 - 관광호텔의장기회수기간을보완함으로써투자를활성화하기위하여호텔리츠를육성할계획 - 오피스텔이일정요건을충족하면관광호텔로전환할수있도록하는방안도검토ㅇ하지만분양형호텔은공급과잉, 확정수익률보장, 서비스품질의유지, 호텔전문운영사부족등의측면에서우려되는사항존재 - 향후공급전망, 수익발생측면에서불확실성이높은상황ㅇ미국, 일본등선진국사례에서는콘도미니엄호텔 (condominium hotel) 같이분양에더욱자유로운형태가보이는가운데, 호텔의소유와운영이분리되고호텔 REITs 형태로발전하고있는상황 - 우리나라는특급호텔을중심으로소유부터운영까지도맡는경우가많아서호텔공급유형의다양성이떨어지고, 신규사업자진출이어렵다는지적이있음ㅇ위와같은상황전개에따라분양형호텔, 호텔분양제도, 오피스텔의호텔전환, 호텔리츠등에대한법제도 수요등현황분석, 관계자의견조사, 외국사례등을종합적으로검토하여구체적인분야별제도개선방안을도출할필요가있음ㅇ법제도 수요등현황분석, 관계자의견조사등을통해분양형호텔, 호텔분양제도, 호텔리츠등에서의제도개선사항을도출하고오피스텔의호텔전환가능성검토필요ㅇ외국사례분석등을통해호텔분양, 호텔리츠등호텔산업의새로운제도도입의 - 3 -
호텔공급유형분석연구 가능성및방향성제시 2. 연구범위및방법 가. 연구범위 ㅇ전국ㅇ기준연도 : 2015 년기준ㅇ과업기간 : 착수일로부터 210일 (7개월 ) ㅇ내용적범위 - 분양형호텔, 호텔리츠현황분석 ( 조성현황, 관련법률, 관련수요등 ) - 오피스텔, 서비스드레지던스등의공급량및관광호텔로의전환수요 가능성분석 - 분양형호텔의확대가능성분석 ( 수요측면, 운영수익창출측면 ) - 오피스텔의호텔전환을위한요건검토 - 관광분야의부동산펀드, 리츠등부동산금융이용현황분석 - 호텔리츠의육성필요성, 현황, 제약요인분석 - 호텔분양제도, 호텔리츠등해외정책사례검토 - 분양형호텔, 호텔분양제도, 호텔리츠의제도개선방안도출 나. 연구방법 분야별전문가활용 - 부동산, 법률, 관광등의분야별전문가참여에의한연구진행으로현실타당한방안도출 - 세부적으로호텔운영및부동산 금융컨설팅전문가의충분한활용 - 서면자문, 자문회의등의방법이용 호텔분양, 호텔리츠등의관련통계, 선행연구, 현장의견, 우수사례의충분한활용 - 관련통계, 선행연구등을통해시장의전개추세를이해하고, 현장의견, 사례분석등을통해질적인측면에서현황분석보완 - 부동산, 호텔관련종사자인터뷰, 현장방문등에의해추가심층자료수집 - 4 -
제 1 장서론 3. 연구기대효과 ㅇ현행호텔제도의문제점, 애로사항, 향후전망등에대해다각적검토 - 오피스텔등의관광호텔로의전환하려는수요및가능성분석 - 호텔리츠의현황및법규제약요인분석ㅇ부동산, 금융, 관광등분야별이해관계, 법률체계등을충분히고려하여제도개선사항의심층적검토 - 분야별제도의취지, 계획, 추세과차이점등을주로살펴보고공유 융합의가능성을검토하고가능한대안제시ㅇ현황분석, 사례분석, 전문가의견수렴등의순차적진행에호텔분양, 호텔리츠관련제도개선방안도출 - 5 -
호텔공급유형분석연구 2 절 사전검토사항 1. 관광호텔의분양허용 ㅇ관광호텔이되기위해서는객실 30실이상, 부동산사용권확보, 분양에서의제약등이있어서오피스텔의관광호텔전환수요는크지는않을것으로예상됨ㅇ관광호텔의분양을금지하는근본적인이유는숙박시설은불특정다수가이용할수있는시설이어야하며, 객실마다소유주가달라지는경우, 특정인만의계속적사용을배제하기힘들고, 원활한숙박시설기능에제약될수있다는논리를들수있음ㅇ분양형호텔의편입에대해문화체육관광부는오피스텔이분양형호텔처럼공유자에게우선이용, 저렴한이용료등의혜택을제공하는별도약정이있으면현행법상 관광진흥법 제 20조제1항의관광호텔업의시설에대한분양금지가유명무실해지기때문에불가하다는입장ㅇ관광호텔허용은현행관광진흥법체계에서는업종구분, 등록기준, 사업계획승인등수많은조문과관련이되어있고, 법체계를개편해야하는문제가있어서단순한사안이아님ㅇ수익형호텔이분양한다고해서관광호텔에서까지분양을도입해야하는것은아니며수익형호텔은숙박업이전에부동산임대업성격이강해서수익형호텔과관광호텔을동일하게맞출필요는없을것임 - 관광호텔과분양형호텔이별개의시장으로구분되어개별적으로발전해가는구조도생각할수있을것임 - 숙박업 ( 공중위생법 ) 과관광진흥법의관계를보더라도. 숙박업이있는데도관광호텔업을만든이유는관광호텔은위국인관광객유치를위한시설로특화하려는취지 2. 수익형호텔의문제점 ㅇ수익형호텔은공급과잉, 수익률보장, 서비스품질의유지, 호텔전문운영사부 족등에서우려되는사항존재 - 6 -
제 1 장서론 ㅇ호텔의소유주가여럿이되는경우, 호텔영업을위해서는계속사용권을확보할수있어야하는데이것이불확실하여정상적인영업에지장을초래ㅇ확정수익률보장을 1~2년단기적으로는몰라도중장기적으로보장하는것은불가능할것으로예상하고있음 - 실제로는일단분양의성공만을염두에두고무리한조건을제시하고있음ㅇ시행사와전문운영사간의관계, 지분등기등에있어서도투자자보호에일정한계를지니고있음ㅇ부대시설없이객실공급에만치중하여시설공급을하고있어서제대로된호텔서비스기능을제공하는데한계 3. 외국사례 ㅇ미국, 일본등에서는 condominium hotel, apartment hotel, residence hotel 등분양의사례가나타나는데이들은주거형성격을갖는시설이며, 일반적인관광호텔이객실을분양하여운영하는사례는거의나타나지않고있음 - 임대업기반의레지던스와관광호텔간의갈등관계는외국에서도유사ㅇ분양의방법이우리나라보다다양하고, 발전적형태 ( 수익배분, 운영관리등에서세분화된형태 ) ㅇ미국, 호주, 뉴질랜드, 일본, 홍콩등에서는호텔의소유는리츠등장기투자자가하고운영은호텔전문운영사가해서소유와운영이분리된경우가일반적 - REITs(Real Estate Investment Trusts) 는주식판매를통해자금을모아부동산과부동산관련증권에투자하는부동산증권화를통한간접투자상품 4. 주요고려사항 ㅇ현재위탁경영이허용되고있는가운데 ( 소유와경영의분리 ), 등록, 사업계획등의요건에서관광사업자는 1인또는법인만을염두에두고있어소유주가여럿인경우에대한검토, 기준반영필요ㅇ휴양콘도미니엄등록으로오피스텔을편입하는방안 - 휴양콘도미니엄시설의일정범위내에서미취사객실을허용할계획이어서휴양 - 7 -
호텔공급유형분석연구 콘도와호텔이근접해가고있음ㅇ호텔관련신규업종신설의검토 : 콘도미니엄호텔, 관광숙박시설위탁운영업 ( 관광펜션업, 한옥체험업, 외국인관광도시민박업처럼관광편의시설업으로신설 ) ㅇ호텔리츠등간접투자제도를활용하여수익형호텔의단점을보완 - 수익형호텔이객실을개별분양하여전체적인운영을어렵게하는형태이므로처음부터돈을합쳐서호텔에투자하는리츠의형태가호텔운영에안정적 - 호텔운영수익률에기초하여수익배분을하는것은투자자를불안정하게하므로, 다른유형의부동산자산들처럼계약에의한고정적인임대료를수익의기초로하는것이지속할수있는모델이될수있음 ( 투자자보호강화 ) - 현재, 매매차익을노리는방향에서임대수입의추구로의부동산투자패턴의전환, 호텔리츠에대한관심고조등으로관광사업에서의부동산펀드, 호텔리츠등의확산가능성이커지고있는상황 - 8 -
제 1 장서론 제 2 장관광숙박업현황분석 제 1 절시설및사업동향 제 2 절정책 제도현황 제 3 절업종별현황 - 9 -
제 2 장관광숙박업현황분석 1 절 시설및사업동향 1. 업종특성 ㅇ막대한초기투자비및개보수비용, 투자자본회수의어려움등이기존에알려진투자측면에서의관광호텔의특징 - 특급호텔의경우, 초기투자비용이 300억원이상으로일반건축물보다투자규모가크고사업초기에토지및건축물등고정자산에대한투자가 30% 에이르고있으며투자자본의회수기간이장기화되는경향이있어자본회전율이매우낮은산업으로알려지고있음ㅇ호텔업은부지가격이높은데다건물등기초인프라이외에도인테리어, 가구및전자제품등주거설비를구비해야하기때문에사업초기에대규모투자비용이소요됨 - 호텔업은소비자가찾아와야상품의판매가가능한산업이기때문에입지가좋은곳에위치해야하고이에따라부지가격이매우높은편임ㅇ사업특성상운전자금부담은미미하나설립시대규모선투자가필요한일반적인특성외에도설비진부화방지및성숙기시장에서의경쟁력강화를위한설비의고급화, 대규모화추세등에따라지속적인투자지출부담이내재되어있음ㅇ호텔업은분양등을통해투자자금을조기에회수할수있는주상복합, 오피스개발사업등과달리완공이후주로영업이익을통해서만투자자금을회수하게되므로장기간에걸쳐투자자금을회수해야하는위험에노출되는구조ㅇ이와같은초기대규모투자자금소요로인해대규모자금을장기적으로투자할여력이있거나타사업 ( 예 : 외식업, 유통업등 ) 과의연계를통한수익창출능력이있는대기업그룹이호텔업에주로진출하는경향이있음 - 11 -
호텔공급유형분석연구 우리나라호텔의특성 - 한국호텔대부분은대기업이나중견기업등이소유하고있고, 재무적투자자 ( 소유하기위한투자가아니라투자수익수취를목적으로하는투자 ) 가보유하고있는호텔은거의없다. 반면미국은 81%, 유럽지역은 78%, 호주의경우 27% 가량이기관투자자혹은재무적투자자가보유, 운영하고있다. - 과거개발경제시대에전국적으로콘도를보유, 운영하는사업자나대기업이대도시의도심에호텔을보유하는형태로추진되는경우가많았다. - 12 -
제 2 장관광숙박업현황분석 2. 시장동향 ㅇ 2011 년세계실물경제둔화에도불구하고일본대지진으로일본자국내관광에서위치적으로인접한국내관광으로선회하고, 중국인비자완화정책, 위안화절상, 한류열풍등으로중국관광객이급증함에따라호텔업의성장이지속되고있음 - 쉐라톤서울디큐브시티호텔, 김포공항스카이파크비즈니스호텔, 여의도콘래드서울호텔, 상암동스탠포드호텔, 강원랜드컨벤션호텔등주로수도권에서복합쇼핑몰증설등을중심으로특급호텔의건립이잇따르고있음 - 이와더불어국민소득증가, 여가생활의변화로내국인의호텔이용 ( 객실패키지등 ) 도증가하고있음ㅇ연도별관광호텔증가추이는관광호텔건설비의상승, 건설부지의부족등으로인해 1991 년도이후관광호텔건설이둔화되었던것이최근에는다소증가추세에있으나휴 폐업시설도많이증가하고있어서관광호텔의영업환경개선및운영활성화를위한많은노력이필요한상황ㅇ특급호텔의경우, 시장성숙에따른경쟁력확보를위하여시설의대규모화, 고급화가불가피하므로이에따른투자규모가확대되는현상이나타나고있음 - 대대적인구조변경, 설비교체및시설투자를단행하여식당, 연회장시설, 헬스클럽및수영장등을신설또는확장하고있음 - 이는일정정도신규업체에대한진입장벽의역할을하지만, 기존업체에는자금조달능력이사업영속성의주요요인으로작용하고있음ㅇ외국인입국자수및국내수요의증가로인하여앞으로도성장세를나타낼것으로전망되며, 면세점이나외식사업과같은부대사업이매출에서차지하는비중이점진적으로확대되어외형성장및부가가치제고를가져올것으로전망됨ㅇ서비스드레지던스호텔의등장 - 장기투숙을위한레지던스에는코업레지던스, 바비엥, 오크우드, 프레이저스위트, 코아텔, M쉐르빌등이있으며이러한레지던스호텔은비즈니스호텔투숙객의일부를흡수하여비즈니스호텔의영업에영향을미치고있음ㅇ부대시설과인력을최소한으로줄여가격거품을빼고서비스는특급호텔과비슷하게제공하는것이특징인비즈니스호텔이지속해서증가하는추세ㅇ중국등해외여행객의증가로서울시등주요관광지역의객실수요가증가하면 - 13 -
호텔공급유형분석연구 서중저가비즈니스호텔이주목받기시작함 - 정부의호텔진흥정책에따라호텔건축이활성화되면서비즈니스호텔공급이더욱늘어나고있으며, 신라호텔, 롯데호텔등호텔운영업계외에도하나투어, 모두투어등여행업계에서도비즈니스호텔에대한진출이활발히이루어지고있음 3. 시설동향 가. 관광숙박업 ㅇ국내호텔산업은외형적인규모가지속해서확대되어 2011 년부터호텔업체수와객실수는꾸준히증가세를유지하였으며, 2013~2014 년사이에는급증하는경향을보이는가운데 2015 년말현재관광호텔업으로등록된호텔은 869개임ㅇ가족호텔은업체수및객실수모두에서지속적으로증가하고있으며가족호텔의지속적인성장은가족단위여행객의증가추세를반영하고있는것으로볼수있음 - 여행목적및유형이다양화됨에따라수요에맞는호텔유형의다양화가일어나고있음을의미 < 표 2-1> 관광숙박업등록현황 ( 단위 : 개소 ) 구분 2011 2012 2013 2014 2015 관광호텔업 644 680 655 800 869 수상관광호텔업 - - 1 - - 한국전통호텔업 3 5 4 5 6 가족호텔업 58 70 72 99 112 휴양콘도미니엄 182 180 180 193 196 [ 그림 2-1] 호텔업등록현황 - 14 -
제 2 장관광숙박업현황분석 나. 일반숙박업 ㅇ관광숙박시설보다숙박업시설이개소나객실수면에서월등하게큰것으로나 타나고있음 < 표 2-2> 숙박업과관광숙박업비교 ( 단위 : 개소, 수 ) 합계숙박업관광호텔업휴양콘도미니엄업 개소객실수개소객실수개소객실수개소객실수 32,773 (100%) 814,097 (100%) 31,913 (97.4%) 702,080 (86.2%) 686 (2.1%) 74.766 (9.2%) 174 (0.5%) 37,251 (4.6%) ㅇ연도별로보면, 공중위생관리법상의숙박업의개소는 2004 년을정점으로지속해 서감소하는추세를보임 자료 : 공중위생관계업소실태보고, 보건복지통계포털 (http://stat.mw.go.kr) [ 그림 2-2] 연도별숙박업소현황 4. 수급동향 ㅇ호텔이과거와는달리중국관광객급증, 수익성강화, 비즈니스호텔의출현, 저금리, 부동산대안부재등에따라금융권관심이증가하고, 개인투자자의관심이증가하고있음 - 장래전망도긍정적으로인식되고있지만, 공급과잉, 관광객변동성에따라부정적전망도공존하고있음 - 15 -
호텔공급유형분석연구 ㅇ방한중국인은 2004 년이후 10년연속성장하였으며, 2008 년을제외하면모두두자릿수성장률을보였으며, 국내관광시장은중국인방한객증가에힘입어유례없는성장을이어가고있고, 이러한성장세가당분간계속될것으로전망되고있음 - 이러한방한관광객증가는호텔산업의구조변화로나타나고있으며, 호텔이수익형상품으로인식됨에따라호텔개발에따른자금수요가증가하고있음 [ 그림 2-3] 연도별방한중국인추이 ㅇ호텔업이주목받게된또다른이유는국내자금의풍부한유동성, 저금리기조의정착, 오피스부동산의공급과잉과수익성하락등을들수있으며, 투자환경의변화로점차국내금융기관들이호텔을새로운투자대상으로인식하고있음ㅇ롯데, 신라, 대림산업, 모두투어, 하나투어가호텔시장에진출할뿐아니라, 연 기금이부동산간접투자기구를통해호텔에투자하기시작했으며개인투자자의관심도증가하고있음ㅇ다만공급과잉과관광객변동성에따라부정적전망도공존하고있는데, 2010 년이후 2017 년 7월말까지서울지역에서사업계획승인을얻은호텔은 26,564 실 ( 등록을완료한호텔은 45개, 4,479 실 ) 에이르고있음 - 16 -
제 2 장관광숙박업현황분석 < 표 2-3> 서울지역사업계획승인호텔의사업진행현황 ( 단위 : 객실수 ) 구분 2010 2011 2012 2013 2014 등록완료 1,351 1,304 1,439 329 56 건립중 - 668 5,415 6,912 5,597 합계 1,351 2,506 7,788 8,314 6,605 5. 비즈니스호텔 비즈니스호텔은불필요한부가서비스를제거한가격경쟁력을가진경제적인객실중심형호텔이면서, 비즈니스나쇼핑지역, 관광지와의접근성이용이한지역에위치한도시호텔을말함 - 풀서비스호텔의상대적인개념으로관광객이나비즈니스고객이저렴하게묵을수있는숙박시설로서중저가와저가카테고리의호텔을일컬음 < 표 2-4> 비즈니스호텔현황 서울 - M-Plaza 명동 - 명동나인트리호텔 - IBIS 명동 - Ibis Styles 엠베서더명동 - Ibis 엠베서더인사동 - 인사동아벤트리호텔 - Conrad 서울 - Ibis Budget 동대문 - May Place 동대문 - 신라스테이서대문 - Sheraton 서울디큐브시티호텔 - Courtyard by Mariott 서울타임스퀘어 - IFC 서울국제금융센터 - BW 프리미어국토 - 프레이저스위츠 - 신대방동신라스테이 - 서대문미근동신라스테이 - 을지로홀리데이인익스프레스 - 마포도화동신라스테이 - 용산동자동조선호텔 - 용산관광터미널부지호텔 - 장교롯데시티호텔 - 신도림쉐라톤디큐브시티호텔 - Ibis 엠베서더강남 기타지역 - 화성동탄신라스테이 - Novotel 엠베서더수원 - 롯데시티호텔김포공항 - Ibis 엠베서더부산 - Pullman 엠베서더창원 City 7 - 베스트웨스턴부산 - Novotel 엠베서더대구 - 신라스테이제주 - 울산롯데시티호텔 - 롯데시티호텔제주 - 롯데시티호텔대전 건립예정 - 신라스테이마포 ( 예정 ) - 신라스테이울산 ( 예정 ) - 롯데시티호텔명동 ( 예정 ) - 라이프스타일호텔명동 ( 예정 ) - 포포인츠바이쉐라톤 ( 예정 ) - 하얏트플레이스 ( 예정 ) - 17 -
호텔공급유형분석연구 - Sky Park 호텔센트럴 - Mercure 엠베서터역삼 - 신라스테이역삼 - 롯데시티호텔마포 - 롯데시티호텔구로 자료 : 하나금융경영연구소 (2014). 기관투자자의비즈니스호텔투자확대 ㅇ 2000 년대들어중저가숙박시설에대한수요증가로인해특급호텔에비해가격은저렴하고서비스질은좋은중저가호텔에대한내국인과외국인들의선호도가높아짐에따라중저가브랜드의비즈니스호텔공급이확대되었고, 대기업의호텔업확장이나여행사의호텔업진출이중저가호텔로집중되기시작함 - 2001 년미국베스트웨스턴 (9개), 2003 년프랑스이비스 (4개), 2007 년일본도쿄인 (6개), 2009 년미국코트야드바이메리어트등세계적인중저가브랜드비즈니스호텔들이우리나라에진출 - 국내대기업및여행전문기업의호텔업진출도활발하여롯데그룹이롯데시티호텔, 신라호텔이신라스테이, 하나투어가호텔을인수하여운영하기로결정 1) - 명동이나동대문을중심으로쇼핑몰용도변경에의한호텔전환이이루어지고있 음 2) 자료 : 하정훈 (2015). 비즈니스호텔투자결정요인에관한연구, 건국대석사학위논문 [ 그림 2-4] 서울지역연도별비즈니스호텔증가율 1) 문화체육관광부 (2012), 호텔산업경제효과분석 2) 이태호 (2012), 호텔투자활성화를위한제언 - 18 -
제 2 장관광숙박업현황분석 6. 호텔의운영방식 직접운영 간접운영 ㅇ호텔운영방법에는직영, 프랜차이즈, 위탁경영, 임차운영이있는데, 직영은소유 주가시설을직접소유하고호텔의모든시설에대해직접경영운영하며, 프랜차 이즈는소유주가시설을직접소유하고운영하나상호는체인명으로하고제한된 운영서비스를받는형태임 - 호텔에서의프랜차이즈방식은위탁경영, 임차운영과는달리, 단지경영기술지도 만을한다는점에서차이가있음 ㅇ위탁경영은소유주가시설을직접소유하나호텔운영에관한모든사항은전문운 영사가제공하며, 임차운영은소유주가호텔을소유하나호텔의시설을일괄하여 임차인에게임대하는형태를가짐 구분장점단점브랜드 직영 프랜차이즈운영 위탁운영 임차운영 - 소유주의자율적통제, 관리가능 - 경영계약관련수수료비용절감가능 - 유명체인의브랜드인지도확보가능 - 위탁경영에비해경영자율권보장 - 위탁경영에비해낮은수수료 - 체계적경영및마케팅으로전문성확보 - 선진경영기법습득가능한점에서경영기술이없는소유주에게유리 - 공동마케팅 ( 글로벌예약망, 효율적운영시스템 ) - 서비스표준화실현 - 브랜드에의한자산가치상승 - 확정수익보장 ( 투자리스크회피가능 ) - 투자비감축가능 ( 임대차자범위에따라상이 ) - 체계적경영및마케팅으로전문성확보 - 선진경영기법습득가능한점에서경영기술이없는소유주에게유리 < 표 2-5> 호텔운영방식 - 경영관련전문지식및노하우요구호텔인지도확보의어려움 - 시행착오발생가능성 - 인건비, 노조등노무관리민감사항발생가능 - 운영정상화상당기간소요 - 프랜차이즈비용 - 본사지원의한계 ( 경영전략, 재무, 인사등에관여하지않음 ) - 호텔에대한경영노하우필요 - 프랜차이즈브랜드에종속 - 위탁운영수수료발생 - 소유주의운영에대한참여한정적 - 지역적특징희석우려 - 운영성과책임묻기어려움 - 장기계약기간 - 임대료이외의수익성확보한정적 - 임차인모집의어려움 - 장기간영업이어려울경우운영포기가능성상존함 라마다, 베스트웨스턴, 홀리데이인 코트야드, 이비스 신라스테이, 아벤트리, 도미인, 도요코인, 롯데시티 - 19 -
호텔공급유형분석연구 7. 호텔전문운영사현황 가. 주요호텔브랜드 ㅇ롯데호텔은해외시장에공격적으로진출하고있으며, 2015 년현재 6 곳의해외현 지에진출해있으며향후 3 년간미얀마, 중국, 러시아에진출할예정임 날짜지역호텔명 2010 년 9 월러시아모스크바롯데호텔모스크바 2013 년 3 월베트남호찌민롯데레전드호텔사이공 2014 년 6 월괌롯데호텔괌 2014 년 9 월베트남하노이롯데호텔하노이 2013 년 10 월우즈베키스탄롯데시티호텔타슈켄트팰리스 2015 년 9 월미국뉴욕더뉴욕팰리스 2017 년 < 표 2-6> 롯데호텔해외진출현황 미얀마양곤중국선양, 옌타이러시아상트페테르부르크 2018 년러시아사마라 2019 년중국청두 건설중 ㅇ신라호텔은중국쑤저우에진출했으나해외호텔진출보다는비즈니스호텔확장에 주력하고있으며 신라스테이 라는브랜드로임차운영을통해사업을확장해나가 고있음 < 표 2-7> 신라호텔해외진출및비즈니스호텔현황 호텔명 쑤저우신라호텔 신라스테이 지역중국쑤저우서대문신대방동마포도화동마포역삼동탄울산제주 - 20 -
제 2 장관광숙박업현황분석 나. 중소호텔운영사 ㅇ우리나라호텔은국제적인고유브랜드를가진호텔전문운영업체가거의없고호텔신라, 롯데호텔과같은대기업을제외하고는호텔전문운영업체는초기단계이어서신뢰도있는호텔운영업체확보가어려운실정ㅇ현재, HTC( 아벤트리 ), 산하 HM( 라마다 ), 의종개발 ( 이비스 ), BGH코리아 ( 베스트웨스틴 ), AHLA 코리아 ( 밸류 ) 등몇몇중소규모호텔전문운영사가영업을하고있으나증가하는호텔의위탁, 임대수요에비해전문운영사가크게부족한실정ㅇ임차운영방식은객실매출액의 4~7% 상당의브랜드사용료또는위탁운영수수료를지급해야하기때문에수익성이떨어지게되고이에따라글로벌호텔운영업체들은선호하지않는방식인것으로알려짐ㅇ글로벌호텔운영업체들의기피에따라호텔투자자는중소운영업체를선택할수밖에없는데비전문호텔운영업체는부실영업, 운영업체도산등으로많은문제를불러일으키고있는것으로알려짐ㅇ업종분류현황을보면, 표준산업분류상관광과관련된업종에포함되는경우도있으며 ( 숙박및음식점업, 기타여행보조및예약서비스업, 기타관광숙박시설운영업 ), 그렇지않은경우에는사업시설유지관리서비스업, 경영컨설팅업, 단독및연립주택건설업등의분류에속하고있음ㅇ사업영역의경우, 호텔개발이나투자, 호텔개발이나운영을위한컨설팅업무, 호텔운영에대한업무를담당하고있어일반호텔업의사업영역과는어느정도차이를보이고있다고볼수있음ㅇ HTC 의경우, 직접운영하는호텔 (3곳) 을가지고있으나나머지업체들의경우직접운영보다는위탁운영위주임 < 표 2-8> 호텔전문운영사현황 단위 : 천원 업체명구분내용 BGH 코리아 표준산업분류 매출현황 (2014 년기준 ) 경영컨설팅업 총자산납입자본금자본총계매출액영업이익당기순이익 33,290,979 6,500,000 11,433,852 11,487,198-357,508 171,577-21 -
호텔공급유형분석연구 AHLA 코리아 모두스테이 폴앤파트너스 HTC 산하 HM 사업영역 운영현황 표준산업분류 운영현황 표준산업분류 사업영역 운영현황 표준산업분류 매출현황 (2014 년기준 ) 운영현황 표준산업분류 매출현황 (2014 년기준 ) 사업영역 운영현황 표준산업분류 매출현황 (2011 년기준 ) 사업영역 호스피탈리티컨설팅 : 시장조사, 사업성검토, 사업계획서작성업무, 설계및시공검토용역업무, 공사계약및공사관리업무 위탁운영 : 전문인력투입, 선진마케팅기법적용및운영, 인지도상승및이익극대화 용역 / 전산 / 서비스교육 : 전산시스템개발, 시스템운영관리, 객실, 식음, 시설관리 위탁운영 : 베스트웨스턴프리미어구로호텔, 베스트웨스턴프리미어송도파크호텔, 메이힐스리조트, 위즈호텔, 코레일낙산연수원, 경영컨설팅업 위탁운영 : 수원밸류호텔위탁운영예정 : 밸류호텔서귀포 JS 기타관광숙박시설운영업 모두투어리츠를통해구입된호텔을운영 STAZ Hotel 명동 1 호점 ( 구써튼명동호텔 ), STAZ Hotel 명동 2 호점 단독및연립주택건설업 총자산납입자본금자본총계매출액영업이익당기순이익 26,576,926 500,000 7,908,380 28,339,576-460,805-1,592,427 라마다남대문, 라마다서울종로, 라마다서울동대문, 라마다앙코르서울동대문 사업시설유지관리서비스업, 숙박및음식점업, 해외여행알선업 총자산납입자본금자본총계매출액영업이익당기순이익 10,272,693 2,000,000 2,204,129 22,128,877-180,155 69,512 개발 : 컨설팅서비스, 사업관리, 공사관리, 투자및자금조달, 분석및검증서비스 운영 : 호텔, 리조트, 서비스드레지던스, 연수원 포괄적운영서비스 : 시장동향분석, 영업마케팅관리, 인적자원관리, 구매관리, 정보기술구축, 재무회계관리, 리스크관리 직접운영 객실, 식음, 시설등위탁운영 포괄적위탁운영 기타여행보조및예약서비스업 호텔아벤트리종로, 대덕특구게스트하우스, 호텔아카데미하우스 오크밸리, 신라스테이동탄 호텔아벤트리부산, 엠쉐르빌, 까사빌삼성역, 까사빌신촌, 청풍리조트, 하버파크호텔, 해남땅끝호텔, 라이프스타일호텔, 까사빌성도, 밀리토피아호텔, 제주 KANAS 호텔, 영종로얄엠포리움호텔, 마곡라마다앙코르호텔 총자산납입자본금자본총계매출액영업이익당기순이익 101,480 100,000 58,447 210,996 31,634 31,665 개발 : 호텔개발타당성검토, 컨셉및수익모델제시, 프로젝트별개발방식제시, 프로젝트매니지먼트 운영 : 장단기사업계획수립, 수익극대화모델개발, 마케팅플랜수립, 고객관리프로그램 - 22 -
제 2 장관광숙박업현황분석 운영현황 개발, 서비스심사및서비스품질강화, 인력효율적운영시스템구축, 통합전산관리시스템구축 투자 : 호텔투자타당성조사, 국제브랜드도입및외자유치, 투자대상등자문, 실사실행, 프로젝트파이넨싱, 기업 M&A 위탁운영예정 : 에버랜드역용인라마다, 라마다제주강정, 라마다군산, 데이즈제주시티홀, 라마다평택위탁운영 : 데이즈호텔명동, 라마다함덕, 데이즈호텔평택 다. 베니키아 ㅇ베니키아 (BENIKEA) 호텔체인은관광산업경쟁력제고와지방관광활성화를위해문화체육관광부가지원하고한국관광공사가운영하는호텔체인사업으로지난 2006 년도입된이후일본과미국해외호텔 2개를포함해모두 63개가 ( 총객실 5,566 실 ) 가입되어있음 < 표 2-9> 베니키아호텔의시도별현황 지역서울특별시 (8) 인천광역시 (4) 경기도 (11) 강원도 (9) 대전광역시 (1) 충청북도 (3) 충청남도 (4) 광주광역시 (3) 전라북도 (4) - 베니키아프리미어메리골드호텔 - 베니키아호텔아카시아 - 베니키아가야관광호텔 - 베니키아호텔비젼 - 베니키아프리미어송도브릿지호텔 - 베니키아프리미어인천로얄호텔 - 베니키아시흥관광호텔 - 베니키아호텔일마레 - 베니키아호텔아모르 & 심포니 - 베니키아호텔아시아 - 베니키아호텔윈 - 베니키아경포비치호텔 - 베니키아 KCP 호텔 - 베니키아호텔아라미스 - 베니키아호텔비즈인 - 베니키아호텔대림 호텔명 - 베니키아홈 the M 호텔 - 베니키아호텔 KP - 가락관광호텔 - 호텔노스탈자 - 베니키아호텔오션사이드 - 베니키아호텔바다의별 - 베니키아호텔서원 - 베니키아호텔수원 - 송탄관광호텔 - 벨라지오관광호텔 - 리오관광호텔 - 가평설악관광호텔 - 베니키아호텔춘천베어스 - 베니키아춘천호텔 - 드래곤밸리호텔 - 베니키아주문진 - 베니키아프리미어동해보양온천컨벤션호텔 - 베니키아호텔단양, 베니키아호텔청풍힐, 베니키아프리미어호텔청풍레이크 - 베니키아에버그린관광호텔, 베니키아호텔당진, 온양관광호텔, 가야관광호텔 - 베니키아호텔예술의전당, 호텔프라도, 마이다스관광호텔 - 베니키아전주한성관광호텔, 베니키아재즈어라운드호텔 - 베니키아아리울호텔, 베니키아군산리버힐관광호텔 - 23 -
호텔공급유형분석연구 전라남도 (4) 부산광역시 (3) 대구광역시 (1) 경상북도 (3) 경상남도 (3) 제주특별자치도 ( 4) 일본 (1) - 베니키아나르샤호텔, 베니키아호텔여수, - 베니키아프리미어에코그라드호텔, 베니키아호텔완도 - 베니키아호텔프레스, 베니키아송정호텔, 베니키아호텔리베라해운대 - 베니키아호텔크리스탈 - 베니키아스위스로젠호텔, 베니키아호텔포항, 주왕산온천관광호텔 - 베니키아호텔사보이, 베니키아호텔거제, 베니키아엔쵸비호텔 - 베니키아호텔제주크리스탈, 베니키아호텔하나, 베니키아호텔마리나, 오션그랜드호텔제주 - 일본칼튼호텔 < 표 2-10> 2015 년베니키아체인체결현황 지역서울특별시경기도경상북도제주도미국 호텔명베니키아노블호텔베니키아리치다이아몬드호텔베니키아프리미어베르누이호텔베니키아뉴수원호텔베니키아프리미어호텔시흥베니키아청도용암온천베니키아중문호텔 LA 가든스위트호텔 ㅇ기존호텔이베니키아체인으로등록하기위해서는한국관광공사가규정한베니키아체인호텔가입절차에따라심사를통과해야자격이주어지며신축호텔의경우베니키아정식체인가입에앞서호텔신축과정에서베니키아브랜드스탠더드를적용할수있는권리를부여함 - 제휴된호텔은베니키아 BI( 로고등 ) 를사용할수있는권리를부여받는대신한국관광공사가제시하는베니키아호텔로서의시설및서비스수준을달성하기위하여노력하여야하고브랜드제휴협약서상의기한까지호텔을준공하여야하며이후정식체인가입심사를통과한경우정식체인계약을체결함 < 표 2-11> 베니키아체인등록시제공서비스 구분 시스템지원 경영지원 내용 - 표준화된온라인예약지원시스템운영 - 호텔 PMS 와베니키아중앙예약시스템 (BCRS) 의자동연계시스템지원 - 국내외여행관련사이트및 GDS 연계 - 통합고객관계관리시스템 (CRM) 지원 ( 고객관리및마케팅활용 ) - 관광진흥개발기금융자지원 ( 베니키아체인호텔중특급호텔경우우선선정 ) - 내 외부간판제작지원 - 24 -
제 2 장관광숙박업현황분석 서비스품질평가 교육 홍보지원 - 내 외부경영환경분석, 시장분석, 전략수집등호텔경영컨설팅지원 - 호텔종사자서비스교육 / 서비스품질관리 / 운영매뉴얼제공 - 미스터리쇼핑 : 객실, 욕실, 서비스, 프론트응대, 식음료부문등평가및피드백 ( 베니키아사업단또는전문조사기관위탁을통해지속적으로실시 ) - 투숙객설문조사 : 객실, 욕실, 서비스, 프론트응대, 식음료부문평가및피드백 ( 베니키아사업단은전문조사기관위탁을통해지속적으로실시 ) - 서비스우수호텔포상 ( 시설물및개별광고 ) - 방법 : 전문강사섭외및호텔별직접방문교육실시 - 내용 : 미스터리쇼핑에의한호텔서비스수준실태파악후이를근거로한맞춤식교육 ( 접객서비스, 복장관리, 외국어응대교육등 ) - 베니키아홈페이지및예약시스템운영교육 ( 홈페이지및예약시스템운영매뉴얼배포및교육 ) - 베니키아광고및홍보시체인호텔이미지우선활용및우선소개 - 베니키아홈페이지내체인호텔소개 ( 한 영 일 중 4 개국어관광지등홍보 ) - 온라인마케팅시체인호텔관련콘텐츠적극활용 - 팸투어고객우선적숙박유치및홍보 - 베니키아판촉물지원 - 베니키아브랜드광고 ( 공중파, 국내외온라인광고및인쇄광고등 ) - 한국관광공사제장홍보물에베니키아홍보및광고게재 ㅇ한국관광공사는베니키아사업을 2012 년부터민간에이양할계획이었지만, 체인브랜드시설매뉴얼개발ㆍ적용및신축호텔의베니키아체인가맹을확대하고민간이양을위한기반을정착하기위해관광공사의사업기간을연장하였음ㅇ 2019 년이후관광공사로부터완전한독립을준비하기위하여참여하는 50여개호텔사업자중자발적으로참여하는호텔들을대상으로사업설명회, 발기인모임, 분과별활동등을거치고, 사업계획, 정관, 임직원선출을거쳐베니키아호텔협동조합창립총회를완료하였음 < 표 2-12> 베니키아호텔향후민간이양계획 기간 1단계 2단계 3단계 내용 - 기본베니키아체인사업일부이관 - 협동조합설립후공동구매및마케팅등조합에서운영 - 2 단계에서는관광공사와협동조합이협업으로사업진행 - 협동조합과협업을통해서 2018 년까지기금은점진적으로감소 - 2019 년부터협동조합의단독으로브랜드사용권운영 - 관광공사는브랜드소유권을가지고베니키아사업의당초목적수행을위해관리 감독시행 - 25 -
호텔공급유형분석연구 2 절 정책 제도현황 1. 정책변화연혁 ㅇ우리나라의관광호텔에대한지원정책은본격적으로시작되었던 1970 년대는관광진흥개발기금법 (1972 년 ) 이제정되어기금의융자를통한관광호텔의개보수등호텔건설지원이추진되었으며, 특히국내최초로 관광호텔등급제도 와 관광호텔지배인자격시험제도 가시행되어호텔의질적수준과경영의전문성향상을통한서비스향상에기여하였음ㅇ 1980 년대는 86 아시안게임및 88 서울올림픽대회를대비해부족한관광숙박시설을확충하기위하여 올림픽대회등에대비한관광숙박업등의지원에관한특별법 을한시적으로제정 ( 88.12 폐지 ) 하여관광호텔에대한각종혜택을주었으며관광진흥법을개정을통해관광호텔업활성화의계기를마련하였음 - 1986 년에는관광사업법시행령과동시행규칙의개정을통해관광숙박업종의하나로가족호텔을신설하였음ㅇ 1990 년대는관광산업의소비성서비스업종에서의제외, 관광사업갱신등록제폐지, 관광호텔내식품접객업소의영업시간제한완화등행정규제완화시책이이루어졌음 - 1992 년에는금융기관의자금대출금지대상과해외투자제한대상에서관광호텔을제외함으로써관광호텔에대한투자가보다활발히진행되도록유도함 - 1997 년에는관광호텔의신축 개보수 운영활성화를위하여상업차관을허용함 3) ㅇ 2000 년 ASEM 행사와 2002 년 World Cup 한일공동개최가결정됨에따라 1997 년에 관광숙박시설지원등에관한특별법 의한시적제정을통해민간부문의호텔사업진출을적극적으로유도하였음ㅇ 2000 년대에는새로운호텔환경에부응하고국제적수준의호텔로육성하기위해관광진흥법시행령제64조제2항및동법시행규칙제25 조제3항의규정에따른 " 종합관광호텔업등급결정기관의등록및등급결정에관한요령 " 을제정하여종합관광호텔의등급결정기준을새롭게설정하였음ㅇ 2001 년한국방문의해, 2002 년월드컵및부산아시안게임유치등과발맞추어외국인관광객을유치하기위한정책적지원을강화하였음 4) 3) 산업연구원 (2013), 호텔산업공급주기와규제연구 - 26 -
제 2 장관광숙박업현황분석 ㅇ 2009 년에는서울시에서관광숙박시설에대한용적률인센티브부여조례를시행하였음 - 예를들어, 일반상업기준용적률이 800% 라면 960% 를제공해기준용적률의 20% 를인센티브로부여함ㅇ 2010 년 12월에는지방세특례제한법개정을통해관광호텔용부동산에대한취 등록세를감면함 - 과밀억제권내에관광호텔산업용부동산취득및법인등록에대하여취 등록세 3 배중과제폐지 (6% 2%) - 관광호텔용부속토지에대한재산세 50% 감면 ( 외국인투숙비율수도권 30%, 비수도권 20% 이상 )5) ㅇ 2011 년에는민자유치촉진을통한관관산업의발전을도모하기위하여관광진흥개발기금에서리츠등간접투자기구에투자할수있도록관광진흥개발기금법시행령을개정함ㅇ관광숙박업활성화방안의일환으로관광숙박시설위탁경영허용 (2011.4. 관광진흥법개정 ) - 관광호텔객실의타인위탁경영을허용하되, 해당시설의경영은관광사업자의명의로하고, 이용자또는제삼자와의거래행위에따른대외적책임역시관광사업자가부담하도록함ㅇ 2011 년 12월에는 관광숙박시설확충지원등에관한특별법 의통과로관광숙박시설에대한각종세제혜택과건축규제완화, 우대금리적용, 국공유지수의계약과대부가능해짐 - 2012 년 7월에는관광숙박시설확충지원등에관한특별법및시행령공포시행하여용적률특혜및각종국공유지수의계약, 인허가특례를허가함ㅇ 2012 년 10월에는서울시에서관광숙박시설용적률에관한특례운영기준을시행하여관광숙박시설확충을위한특별법시행이후용적률특례규정에대한문제점을최소화하고합리적인도시관리및숙박시설공급을지원하기위한 4대문및밖의용적률실행방안을마련함ㅇ 2013 년 11월에는주택건설기준등에관한규정개정으로주택과관광호텔의복합 4) 한국문화관광연구원 (2004), 관광호텔경영분석및경영활성화지원방안 5) 산업연구원 (2013), 호텔산업공급주기와규제연구 - 27 -
호텔공급유형분석연구 건축, 상업, 준주거, 준공업지역에의건축이허용되었으며, 관광진흥법에서의료 관광호텔업, 소형호텔업신설됨 2. 숙박업과관광숙박업제도비교 ㅇ숙박시설과관련된법률로는공중위생관리법과관광진흥법으로나누어져있는데, 공중위생법관리법이먼저생겼고관광진흥법은나중에제정되었음 - 숙박업법은 1961 년 12월에제정되어, 1986 년 5월공중위생법이제정되면서이에통합되었고, 공중위생법은 1999년 2월에공중위생관리법으로명칭변경 - 관광진흥법은 1975 년12 월에관광사업법으로제정되어 1987 년 7월에관광진흥법으로명칭변경ㅇ공중위생관리법에숙박업에대한규정이있음에도불구하고관광진흥법에서관광숙박업을별도로규정한것은국내외관광객들에게일정수준이상의시설및서비스를제공하는별도의숙박시설제도를운영할필요가있다는인식에따른것임ㅇ숙박업 ( 여관 모텔 ) 은공중위생관리법규정에따라국민의건강증진을목적으로공중이이용하는영업과시설의위생관리등에관한규제에중점을두고있어지원정책없음ㅇ관광숙박업 ( 호텔 휴양콘도미니엄 ) 은관광진흥법에규정에따라관광여건조성, 관광사업육성등관광진흥에중점을두고세제지원등다양한지원정책을시행하고있음ㅇ 2000 년대중반부터는서비스드레지던스가본격적으로선호숙박시설로주목받았고영업의적법성문제와관련하여소송에휘말리면서사업이한동안정체되었으나공중위생관리법시행령개정으로합법화되었음 - 관광호텔업협회는부동산임대업으로등록한후숙박영업을하고있다는이유로서비스드레지던스업체를고발하였으며 (2006 년 10월 ), 동사업은결국불법영업으로판결됨 - 보건복지부에서는서비스드레지던스호텔을양성화하기위하여공중위생관리법시행령을개정함으로써 (2012 년 1월 ) 분양과취사시설설치가모두가능하게되었음 - 28 -
제 2 장관광숙박업현황분석 3. 사업계획승인및등록 가. 진행과정 ㅇ관광호텔개발사업은사업계획에서준공 운영까지크게사업구상단계, 인 허가단계, 건설단계, 운영 관리단계등 4가지로구분할수있음ㅇ사업구상단계는개발사업에대한사업성검토, 기본구상, 기본계획수립단계로서, 이시기에는사업주의투자의지와능력, 사업의목표, 계획의수립수준, 사업대상지의개발여건등이중요하며이단계에서는개발사업의추진을위하여적용되는법률에대하여검토가이루어져야함ㅇ사업계획승인이이루어져야하는인 허가단계에서는사업주체는기본계획에따른사업계획승인과토지용도지역변경과환경 교통 재해영향평가협의등을거쳐야함 - 이단계에서사업주체는실시설계를완료하고, 건축허가등각기개발사업추진에필요한인 허가과정을거치게되며국토기본법, 국토의계획및이용에관한법률, 수도권정비계획법등과같은상위법뿐만아니라환경 교통 재해등에관한영향평가법, 산림법, 수도법, 농지법등다양한법률의적용을받게됨ㅇ건설단계는건축허가에서공사진행까지의단계로서사업주체는공정진행에따라회원모집및분양및임대를할수있으며공유수면매립법, 하천법, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법등각종법률의적용을받게됨. 또한환경개선부담금, 교통유발부담금, 농지조성비, 대체산림자원조성비등각종부담금제도를두어개발사업자가전액부담하도록규정하고있음ㅇ운영관리단계는등록심의위원회의심의를거친이후관광숙박시설을정식으로등록, 운영하는단계로서공중위생관리법, 수도법, 소방법등시설의운영에관련되는법령및지방세법, 소득세법, 법인세법등의세법도적용을받게됨 나. 행정행위의성격 ㅇ사업계획승인제도를두는이유는막대한건설비를투자하고넓은토지를매입하였는데관광사업으로등록할수없는상황이발생하거나, 시설등이관광사업의등록기준에미달하는경우등을대비하여등록을하기전에사전절차로서사업계획승인제도를두는것임 - 29 -
호텔공급유형분석연구 - 대법원판례에서도사업계획승인에대해 등록전에관광숙박업으로서의입지, 경영상태, 수급계획등관광진흥사항이외에이에관련되는건축, 도시계획, 위생, 교통등제방사항과의적법성, 합목적성을종합적으로검토하여당해사업이관광진흥목적에적합한지의여부를판단하는사전심사를거치도록하기위함이다 로나타나고있어이를확인해주고있음ㅇ관광진흥법상의등록은허가, 면허, 특허, 인가, 인허등과같이행정청의효과의사를요소로하는법률행위적행정행위에속하는것으로단순한공증행위가아니라관광진흥법상의등록은실질적으로는허가에가까움 다. 사업계획승인 1) 요건및기준 ㅇ관광진흥법에서분류하고있는관광숙박업은사업계획승인의절차를이행하여야함 < 표 2-13> 사업계획승인신청시제출서류 승인권자 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장 제출서류 1. 다음각목의사항이포함된건설계획서가. 건설장소, 총부지면적및토지이용계획나. 공사계획다. 공사자금및그조달방법라. 시설별 층별면적및시설내용 2. 신청인 ( 법인의경우에는대표자및임원 ) 이내국인인경우에는성명및주민등록번호를기재한서류 3. 부동산의소유권또는사용권을증명하는서류 ㅇ사업계획승인기준은관광숙박업사업계획의내용이관계법령의규정에적합하여야하며, 사업계획의시행에필요한자금을조달할능력및방안이있어야함ㅇ또한주거지역의관광숙박시설및그시설의위락시설은주거환경을보호하기위하여 < 표 2-14> 의기준을준수하여야함 - 30 -
제 2 장관광숙박업현황분석 < 표 2-14> 주거지역호텔업및휴양콘도미니엄사업계획승인기준 구분 - 대지가폭 12m 이상의도로에 4m 이상연접할것. 다만, 특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구는주거환경을보호하기위하여필요하면지역특성을고려하여조례로이기준강화가능 - 건축물각부분의높이는그부분으로부터그건물의채광을위하여설치하는창이나문이향하는방향으로인접된대지의경계선 ( 대지와대지사이가공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나그밖의건축이허용되지아니하는공지 ( 空地 ) 인경우에는그인접된대지의반대편경계선을의미 ) 까지의수평거리의두배를초과하지아니할것 - 소음공해를유발하는시설은지하층에설치하거나그밖의방법으로주변의주거환경을해치지아니하도록할것 - 대지안의조경은대지면적의 20% 이상으로하되, 대지경계선주위에는다자란나무를심어인접대지와차단하는수림대 ( 樹林帶 ) 를조성할것 일반주거지역 신축사업계획 사업계획변경 준주거지역 주 : 일반주거지역의사업계획변경에는 신축또는기존건축물전부를철거하고다시축조하는개축을하는경우 는포함되지않음자료 : 한국문화관광연구원 (2013), 관광관점의숙박업제도개선방안연구 2) 부동산사용권의의미ㅇ부동산사용권으로는지상권, 지역권, 전세권, 임대차등이있는데물권적권리설정은부동산소유주의기피, 등기설정의문제등으로주로채권적권리인임대차계약이활용됨ㅇ지역권, 지상권, 전세권과같은용익물권자에해당하는경우에는부동산의등기사항증명서를통하여부동산사용권을확인할수있음ㅇ임대차계약은부동산의등기사항증명서를통하여부동산사용권을확인할수없으므로정당한부동산사용권이임대차계약을통하여확보된것을증명할수있는서류가필요 - 임대차계약은민법상임대차등기에관한규정이존재함에도불구하고실무적으로등기가이루어지는경우는거의없음 - 원본대조필날인등이첨부된임대차계약서사본과구체적인층수또는호수와면적이표시된서류및건축물관리대장을통하여등록신청자가정당한부동산사용권을확보하고있는지여부를확인가능 - 31 -
호텔공급유형분석연구 < 표 2-15> 주요부동산사용권의종류 구분등기여부구분법적근거기타예시 임대차 - 채권 민법제 618 조 ( 임대차의의의 ) 임대차는당사자일방이상대방에게목적물을사용, 수익하게할것을약정하고상대방이이에대하여차임을지급할것을약정함으로써그효력이생긴다. 임대차를주는사람이꼭소유자일필요없음 소유주가 A->B 로바뀌었을경우갑에게건물철거요구가능 지상권등기필수물권 민법제 279 조 ( 지상권의내용 ) 지상권자는타인의토지에건물기타공작물이나수목을소유하기위하여그토지를사용하는권리가있다. 지상권설정은소유주만가능 소유주가 A->B 로바뀌었을경우에도등기가설정되어있기때문에갑에게건물철거요구할수없음 ㅇ위와같이법제처해석등에서는부동산사용권에대해좁게해석하고있으나 6) 현실에서는임대차계약서외에도토지매매계약서, 토지사용승낙서등이사용권으로인정되고있는것으로알려지고있음 - 부동산사용권의범위를좁게인정하면사업하기힘들고, 너무넓게인정하면등록단계에서문제가발생하므로사안에따라지자체마다요구범위를달리하고있음 라. 사업등록 ㅇ관광진흥법에서규정하고있는관광숙박업에등록하기위해서는각유형별로 < 표 2-16> 과같은등록기준을만족하여야하며, 관광호텔업의경우욕실이나샤워시설을갖춘객실을 30실이상갖추고있어야하고, 외국인에게서비스를제공할수있는체제를갖추고있어야함ㅇ대지및건물의소유권또는사용권을확보하고있어야하지만회원을모집하는경우에는소유권을확보하여야함 6) 법제처의유권해석, 법제연구원의해석은물권과임대차계약정도만을부동산사용권의범위로인정하고있음 - 32 -
제 2 장관광숙박업현황분석 < 표 2-16> 관광숙박업등록기준 구분승인권자관광호텔업가족호텔업소형호텔업 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장 내용 (1) 욕실이나샤워시설을갖춘객실을 30 실이상갖추고있을것 (2) 외국인에게서비스를제공할수있는체제를갖추고있을것 (3) 대지및건물의소유권또는사용권을확보하고있을것. 다만, 회원을모집하는경우에는소유권을확보해야함 (1) 가족단위관광객이이용할수있는취사시설이객실별로설치되어있거나층별로공동취사장이설치되어있을것 (2) 욕실이나샤워시설을갖춘객실이 30 실이상일것 (3) 객실별면적이 19 m2이상일것 (4) 외국인에게서비스를제공할수있는체제를갖추고있을것 (5) 대지및건물의소유권또는사용권을확보하고있을것. 다만, 회원을모집하는경우에는소유권을확보해야함 (1) 욕실이나샤워시설을갖춘객실을 20 실이상 30 실미만으로갖추고있을것 (2) 부대시설의면적합계가건축연면적의 50% 이하일것 (3) 두종류이상의부대시설을갖출것. 다만, 식품위생법시행령 제 21 조제 8 호다목에따른단란주점영업, 같은호라목에따른유흥주점영업및 사행행위등규제및처벌특례법 제 2 조제 1 호에따른사행행위를위한시설은둘수없다. (4) 조식제공, 외국어구사인력고용등외국인에게서비스를제공할수있는체제를갖추고있을것 (5) 대지및건물의소유권또는사용권을확보하고있을것. 다만, 회원을모집하는경우에는소유권을확보해야함 4. 분양및회원모집 가. 분양 ㅇ호텔업은현재관광진흥법제20조 ( 분양및회원모집 ) 에의거하여분양이금지되고있음ㅇ분양과관련해서는휴양콘도미니엄에만분양을허용하여분양의절차및기준등에대한규정을두고있고등록요건에분양이주요요건으로언급되어있음 - 호텔업과제2종종합휴양업은회원모집만가능하며관광펜션업은분양하는경우에는지정취소 - 호텔업의회원모집은이전에는 1999 년 5월부터가족호텔업만가능했으나 2006 년 2월부터호텔업전체로확대된것임 - 33 -
호텔공급유형분석연구 ㅇ분양관련규정은관광진흥법제 20 조 ( 분양및회원모집 ), 관광진흥법시행령제 23 조 ~ 제 26 조, 관광진흥법시행규칙제 26 조 ~ 제 28 조등으로나타나고있음 < 표 2-17> 관광진흥법상분양관련조항 관광진흥법관광진흥법시행령관광진흥법시행규칙 제 20 조 ( 분양및회원모집 ) - 제 23 조 ( 분양및회원모집관광사업 ) - 제 24 조 ( 분양및회원모집의기준및시기 ) - 제 25 조 ( 분양또는회원모집계획서의제출 - 제 26 조 ( 공유자또는회원의보호 ) - 제 26 조 ( 총공사공정률 ) - 제 27 조 ( 분양또는회원모집계획서의첨부서류 ) - 제 28 조 ( 회원증의발급 ) ㅇ관광진흥법상관광숙박업의분양과관련한주요내용은다음표와같음 < 표 2-18> 관광진흥법상분양관련주요내용 구분 대상 휴양콘도미니엄 주요내용 분양기준분양시기분양계획서의제출공유자또는회원의보호금지행위 - 소유권확보 ( 해당시설이건설되는대지의소유권 ) - 저당권말소 ( 보증보험가입시예외 ) - 1 객실당분양인원제한 - 한개의객실에공유제또는회원제를혼합하여분양금지 - 회원의연간이용일수제한 - 주거용분양금지 20% 공정률이상 특별자치도지사 시장 군수 구청장에게제출 - 공유지분또는회원자격의양도 양수 - 시설의이용 - 시설의유지 관리에필요한비용의징수 - 회원의입회금의반환 - 회원증발급및확인 - 공유자 회원의대표기구구성등 - 휴양콘도미니엄또는이와유사한명칭을사용하여휴양콘도미니엄이아닌숙박시설의분양또는회원모집을하는행위 - 휴양콘도미니엄의시설과휴양콘도미니엄이아닌숙박시설을혼합또는연계하여이를이용할수있는회원을모집하는행위 - 공유자또는회원으로부터당해시설의이용권리를양도받아이를이용할수있는회원을모집하는행위등 - 34 -
제 2 장관광숙박업현황분석 나. 회원모집 ㅇ 1983 년휴양콘도미니엄업의분양및회원모집조항이관광사업법시행규칙에포함된이후분양및회원모집관광사업의범위가지속적으로확대되어왔으며, 가족호텔업은 1999년부터회원모집이가능해짐ㅇ호텔업에대한회원모집허용은 2006 년 2월관광진흥법시행령개정을통해신규사업계획승인을받은호텔업에한정하여이루어짐 - 호텔업의신규투자를활성화시키기위해회원모집을허용함ㅇ 2009 년 8월에는신규호텔과기존호텔의형평성을이유로기존관광호텔의회원모집이허용됨 < 표 2-19> 관광진흥법의회원모집조항 구분 제 23 조 ( 분양및회원모집관광사업 ) 제 23 조 ( 분양및회원모집관광사업 ) 내용 - 법제 19 조제 1 항에서 " 대통령령이정하는종류의관광사업 " 이라함은다음각호의사업을말한다. 1. 휴양콘도미니엄업및호텔업 2. 관광객이용시설업중제 2 종종합휴양업 1 법제 20 조제 1 항및제 2 항제 1 호에서 " 대통령령으로정하는종류의관광사업 " 이란다음각호의사업을말한다. 1. 휴양콘도미니엄업및호텔업 2. 관광객이용시설업중제 2 종종합휴양업 2 법제 20 조제 2 항제 2 호단서에서 " 대통령령으로정하는종류의관광숙박업 " 이란다음각호의숙박업을말한다. 1. 휴양콘도미니엄업 2. 호텔업 5. 관광숙박업의제도적혜택 가. 개요 ㅇ관광숙박시설은그규제가까다로운대신용도지역적용의배제, 조세감면, 관광진흥개발기금의지원, 용적률완화, 주차장완화등의여러가지혜택을주고있음ㅇ관광숙박업은사업계획의승인, 등록후에영업을시작하는것이가능하며, 관광호텔의경우 2년마다등급결정신청의무, 미실행시시정명령과영업정지등의행 - 35 -
호텔공급유형분석연구 정제재를받는등의정책관리대상이되며, 휴양콘도미니엄업에한하여분양이허 용되고있음 ㅇ또한사전심사 ( 관광호텔사업승인 ) 를통해일정요건을갖추도록하면서분양을금 지하는등지속적이고안정적으로호텔업을계속하도록유도하고있음 ㅇ관광숙박업과일반숙박업을비교해보면, 일반숙박업은상업지역에만입지할수 있어입지적제약이있는반면신고를통해서영업할수있으며, 건축물분양에 관한법률 을통한분양이가능함 구분관광숙박업일반숙박업 용도지역 상업지역, 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역 상업지역 영업절차사업계획승인, 등록, 등급심사신고 시설기준 < 호텔업 - 욕실을갖춘 30 실이상객실 - 외국인에게서비스제공체제확보 < 휴양콘도미니엄업 - 30 실이상객실 - 취사 체류 숙박에필요한설비 - 매점, 문화체육공간 없음 ( 손님이잠을자고머물수있도록시설및설비 ) 분양휴양콘도미니엄업에한함허용 ( 건축물분양에관한법률적용 ) 지원정책 - 용도지역적용배제 - 세제지원 - 관광개발기금의활용등 < 표 2-20> 관광숙박업과일반숙박업비교 ㅇ관광숙박시설의경우, 관광진흥법에근거하여자연녹지지역, 일반주거지역, 준주 거지역, 준공업지역, 일반 중심상업지역에가능하지만, 숙박업은일부완화 ( 준공 업, 준주거지역입지허용 ) 되는추세이나현재로써는상업지역만가능한실정임 < 표 2-21> 용도지역제한 구분관광숙박시설일반숙박시설생활숙박시설 근거법률관광진흥법국토의계획및이용에관한법률 자연녹지지역 일반주거지역 준주거지역 준공업지역 일반 중심상업지역 자료 : 비즈니스호텔전문가과정자료참고주 : ( 가능 ), ( 불가 ), ( 조례에따르나대부분불가 ), ( 조례에위임, 대개 50m, 200m 룰이적용됨 ) - 36 -
제 2 장관광숙박업현황분석 나. 특별법상의혜택 ㅇ 2014 년 7월부터 2015 년말까지관광숙박시설확충을위한특별법이시행되면서관광숙박시설확충을위한다양한지원이이루어지고있음 (2016 년말까지추가연장 ) - 세부내용으로는사업계획의조건부승인, 사업계획의변경승인, 인허가일괄처리위원회의구성운영, 공동관리 운영의지원, 관광숙박대책위원회구성이있으며용적률, 국유지 공유지등의매각, 공유재산의대부, 부설주차장설치, 자금지원에있어서특례를제공하고있음 제 10 조 ( 용적률에관한특례 ) 특별법근거기존특례적용시 제 2 종일반주거 (+50%) 150~250% 200~300% 제 3 종일반주거 (+100%) 200~300% 300~400% 제 11 조 ( 국유지 공유지등의매각에관한특례 ) - 우선수의계약대상 제 12 조 ( 공유재산의대부등에관한특례 ) 대부기간연장 5 년 30 년 영구시설물축조금지허용 공유지의대부료재산평정가 10/1,000 기존의 50% 감액 제 13 조 ( 부설주차장설치에관한특례 ) 200 m2당 1 대 300 m2당 1 대 제 14 조 ( 자금지원 ) < 표 2-22> 관광숙박시설확충을위한특별법의주요내용 기금지원 우선대상 건물전환시융자조건 2.25~3.20% 특별우대 자료 : 안희자 (2014), 관광호텔분양의정책적타당성검토연구 ㅇ관광숙박업확충지원정책을구체적으로살펴보면, 관광진흥법상관광호텔은주택과복합건축을허용하여호텔의복합개발요건을완화해주고있음 ( 주택건설기준등에관한규정개정, 2011 년 3월 ) ㅇ공유지등택지개발주체가감정가격이하로토지를공급할수있는시설에관광진흥법에따른호텔업이포함되도록도시개발법시행령을개정하였음 (2011 년 4월 ) ㅇ서울시조례에따라관광진흥법에따른관광숙박업건립시용적률인센티브를부여함 - 도심부도시환경정비사업시호텔시설비율 (20~80%) 에따라 50~200% 추가용적률부여함 - 일반지역, 도심부외도시환경정비사업시허용용적률의 20% 추가용적률을부여함 - 37 -
호텔공급유형분석연구 ㅇ서울시조례에따라관광진흥법에따른호텔건립시외국인관광객이많이이용 하는관광호텔의주차수요감소를반영하여주차장 134 m2당 1 대를 200 m2당 1 대로 완화해주고있음 다. 조세 사용료감면 ㅇ숙박업은세제혜택이거의없는반면관광호텔은여러가지다양한세제혜택을적용받고있음ㅇ과밀억제권역내관광진흥법상호텔용부동산및법인등기취득세, 등록세를완화하고있음 ( 현행 300% 100%) ㅇ호텔업의고용창출투자세액공제를적용하고있고 ( 조세특례제한법제26조, 시행령제23조 ), 관광숙박업의투자세액공제를적용하고있음 ( 조세특례제한법제5조, 시행령제2조 ) ㅇ관광숙박업의창업중소기업등에관한세액감면을하고있고 ( 조세특례제한법제6 조 ), 관광숙박업의특별세액감면을적용하고있음 ( 조세특례제한법제7조, 시행령제2조 ) ㅇ또한지자체별로상 하수도요금을 20% 감면해주고있음 - 서울시의경우, 자체적으로상 하수도요금을 20% 감면하고있음 ( 상수도조례및관광사업보조금지급조례 ) - 부산시의경우, 자체적으로상 하수도요금 20% 감면하고있음 라. 기금지원 1) 융자지원대상및사업구분ㅇ관광진흥개발기금은 관광진흥개발기금관리및운용요령 제6조에따라지원대상은관광사업계획승인을받은자또는관광사업자로설정하고있음ㅇ관광진흥개발기금의호텔업융자지원의조건은호텔건설자금융자의경우신청자격은관광진흥법제3조에따라호텔업사업계획승인과건축법에의한건축허가를받은자이며, 융자한도는반기 (6개월단위 ) 별로건설 100억원 ( 중소기업은 150억원 ), 융자기간은 5년거치 7년분할상환, 신청한도는신축 증축은 14년 - 38 -
제 2 장관광숙박업현황분석 하반기소요자금의 100%, 150억원이내임ㅇ호텔개보수자금융자의경우신청자격은관광진흥법제3조에의한호텔을운영중인자이며, 개보수 50억원 ( 중소기업은 80억원 ) 한도내에서선정됨, 융자기간은 4년거치 4년분할상환임 < 표 2-23> 관광진흥개발기금의호텔업융자기준 구분 시설자금 ( 건설 ) 시설자금 ( 개보수 ) 운영자금 내용 1. 신청자격 : 관광진흥법 제 3 조및동법시행령제 2 조에의거호텔업을운영하고자, 관할시군구청에서호텔업사업계획승인과 건축법 에의해건축허가를받은자 2. 신청서류 : 융자신청서, 사업계획승인서사본, 건축허가서사본, 관광사업등록증사본, 회원모집계획서 ( 해당사업자에한함 ) 3. 유의사항 : 공사완료후반드시호텔업으로등록 ( 시구청 ) 하여야함 - 호텔업미등록및호텔등급미결정 ( 가족호텔업, 호스텔업제외 ), 또는등급결정의유효기간경과후등급결정을받지않은경우기대출된융자금회수 1. 신청자격 - 관광진흥법 제 3 조및동법시행령제 2 조에의거호텔업을운영중인자 - 미등급또는유효기간경과등급호텔 ( 관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 소형호텔업, 의료관광호텔업 ) 은개보수자금신청불가 - 다른용도의건물등을위호텔업으로전환하고자호텔업사업계획승인을받은자 2. 신청서류 - 융자신청서, 관광사업등록증사본, 사업계획승인서사본, 등급인정증사본, 건축허가서또는건축신고서사본 ( 해당사업자에한함 ) 3. 유의사항 : 공사완료후반드시호텔업으로등록 ( 시군구청 ) 하여야함 - 호텔업미등록및호텔등급미결정 ( 가족호텔업, 호스텔업제외 ), 또는등급결정의유효기간경과후등급결정을받지않은경우기대출된융자금회수 1. 신청자격 - 관광진흥법 제 3 조및동법시행령제 2 조에의거 1~3 급관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 호스텔업, 소형호텔업, 의료관광호텔업을운영중인자 ( 대기업은제외 ) - 미등급또는유효기간경과등급호텔 ( 관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 소형호텔업, 의료관광호텔업 ) 은운영자금신청불가 - 한식당이있는특급호텔운영자 ( 대기업포함 ) 2. 신청서류 : 융자신청서, 운영자금소요내역서또는사업계획서, 2013 년도결산서또는세무서발행표준재무제표증명, 관광사업등록증사본, 등급인정증사본 3. 신청한도 : 10 억원이내 ( 신청한도액은관광기금미상환액합산금액임 ) 4. 유의사항 : 총신청금액이호텔업선정규모초과시선정규모의 20% 는업체별균등배분 자료 : 관광진흥개발기금 2014 년하반기융자업무처리지침 2) 융자금회수및제재사항 ㅇ관광진흥개발기금의융자는분양, 회원모집하는경우에는융자취소사유에해당 ㅇ관광숙박업의주요혜택중의하나인기금지원은융자신청시제출한회원모집계 - 39 -
호텔공급유형분석연구 획을벗어나는경우융자금회수및제재를받게됨 융자금회수및제재ㅇ다음의경우기대출된융자금을회수할수있음 - 융자금을목적외용도로사용, 융자신청서및장부등관련서류허위작성또는미작성, 융자금사용처가불명확한경우등관광진흥개발기금관련규정을위반한경우 - 융자사업자가공사종료후자금신청업종으로등록 ( 신고 지정포함 ) 하지않거나융자금상환완료전에해당업종의자격이상실된경우 - 융자신청시제출한회원모집계획을벗어나는경우 3) 투자 출자지원ㅇ기금지원사업은보조사업과융자사업으로구성되어있으며투자사업은거의없는것으로나타남 - 투자사업으로는 1997 년에새천년투자조합에출자한바가있고, 최근 2015 년에창조관광모태펀드에의출자를준비하고있음ㅇ 2005 년에관광지조성, 국제회의시설건립사업및투자조합에의출자근거가마련되었으며, 2011 년에는시행령이개정되어집합투자기구또는사모집합투자기구나부동산투자회사에의하여투자되는사업이추가됨 < 표 2-24> 관광진흥개발기금법출자관련규정 관광진흥개발기금법 제 5 조 ( 기금의용도 ) 4 기금은민간자본의유치를위하여필요한경우다음각호의어느하나의사업이나투자조합에출자할수있다. < 신설 2005.5.18.> 1. 관광진흥법 제 2 조제 6 호및제 7 호의규정에따른관광지및관광단지의조성사업 2. 국제회의산업육성에관한법률 제 2 조제 3 호의규정에따른국제회의시설의건립및확충사업 3. 관광사업에의투자를목적으로하는투자조합 4. 그밖에관광사업의발전을위하여필요한것으로서대통령령이정하는사업 관광진흥개발기금법시행령 제 3 조의 4( 출자대상등 ) 1 법제 5 조제 4 항제 4 호에서 " 관광사업의발전을위하여필요한것으로서대통령령으로정하는사업 " 이란 자본시장과금융투자업에관한법률 제 9 조제 18 항및제 19 항에따른집합투자기구또는사모집합투자기구나 부동산투자회사법 제 2 조제 1 호에따른부동산투자회사에의하여투자되는다음각호의어느하나의사업을말한다. < 신설 2011.8.4.> 1. 법제 5 조제 4 항제 1 호또는제 2 호에따른사업 2. 관광진흥법 제 2 조제 1 호에따른관광사업 2 법제 5 조제 4 항에따라기금을출자할때에는출자로인한민간자본유치의기여도등출자의타당성을검토하여야한다. < 개정 2011.8.4.> 3 제 2 항에따른기금출자및관리에관한세부기준, 절차, 그밖에필요한사항은문화체육관광부장관이정하여고시한다. < 개정 2011.8.4.> - 40 -
제 2 장관광숙박업현황분석 ㅇ하지만실제로는공공 - 민간의분리원칙에따라기재부에서출자에대해서는극 히부정적인반응을보이고있고, 그동안출자도새천년투자조합, 창조관광모태 펀드등벤처기업위주로운영된일부사례에그치고있음 - 41 -
호텔공급유형분석연구 3 절 업종별현황 1. 호텔업 가. 연혁 ㅇ관광호텔업의경우관광진흥법이시행될때부터포함되어있었으며, 1999 년도에 관광호텔을종합관광호텔, 일반관광호텔 2 종으로구분하였다가 2003 년에관광호 텔업으로단일화함 < 표 2-25> 관광호텔업의법개정 법령개정시기 관광진흥법시행령 [1987.7.1, 전부개정 ] 관광진흥법시행령 [1992.12.21, 타법개정 ] 관광진흥법시행령 [1995.3.6, 일부개정 ] 관광진흥법시행령 [1999.5.10, 전부개정 ] 관광진흥법시행령 [ 2003.8.6, 일부개정 ] 개정내용 관광호텔업범위에법제 23 조의규정에의하여지정된관광지, 국토이용관리법에의한관광휴양지역도포함 관광호텔업범위에법제 23 조의규정에의하여지정된관광지, 국토이용관리법에의하여결정 고시된관광휴양지역, 자연공원법에의하여지정된국립또는도립공원지역중집단시설지구의개발촉진을위하여교통부령이정하는입지구조 시설및운영기준에따라운영되는관광숙박시설을포함 관광호텔업범위에법제 23 조의규정에의하여지정된관광지, 국토이용관리법에의하여결정 고시된관광휴양지역, 자연공원법에의하여지정된국립또는도립공원지역중집단시설지구의개발촉진을위하여교통부령이정하는입지구조 시설및운영기준에따라운영되는관광숙박시설을제외 관광호텔을종합관광호텔, 일반관광호텔 2 종으로구분 종합관광호텔업과일반관광호텔업으로나누어규정하였던것을관광호텔업으로단일화 나. 회원모집현황 ㅇ관광진흥법시행령개정으로신규사업계획승인된관광호텔업도회원모집이가능해졌으나, 2007 년 5월말기준으로회원을모집하고있는사업체는거의없는것으로조사되고있음 - 회원모집을할수있음에도불구하고호텔업회원모집제도가활성화되지않고있다는것은호텔업회원모집제도의실효성에문제가있는것으로도해석할수있 음 7) 7) 최승묵 (2007), 관광숙박업분양및회원모집개선방안 - 42 -
제 2 장관광숙박업현황분석 2. 휴양콘도미니엄업 가. 도입배경 ㅇ 1982년까지휴양콘도미니엄은일반숙박업소로분류되어시 군에서건축허가만받으면건설할수있었으며, 1983 년 12월 31일관광사업법시행령의개정으로관광숙박업의한종류로서신설됨ㅇ취사시설을갖춘숙박시설의분양을허용하기위해제도가도입되었으며업종이신설되기전까지는휴양콘도미니엄은공중위생관리법에신고하는시설이었음ㅇ국민생활이향상됨에따라휴양콘도미니엄은대부분이관광휴양을위한숙박시설로이용되고있으므로이를관광숙박업종으로추가하여관광객의이용에편리한시설로운영되게하려고휴양콘도미니엄업을관광숙박업의종류의하나로추가함 < 표 2-26> 휴양콘도미니엄법규정 시기 1982 1983 1993 1994 1999 - 일반숙박업소로분류 - 시군에서건축허가만받으면건설가능 내용 - 휴양콘도미니엄의분양조항이 관광사업시행규칙 에포함되면서분양제도화 - 1983 년 4 월 26 일개정된관광사업법시행규칙에는휴양콘도미니엄의분양및회원모집기준, 분양및회원모집관련제출서류, 공고및광고관련준수사항에대한분양및회원모집관련금지행위등이포함 - 관광진흥법 개정시 (12.27) 관광사업중관광숙박업 ( 호텔업, 휴양콘도미니엄 ) 이포함 - 휴양콘도미니엄등의운영 ( 제 6 조의 3) 과관련하여, 분양및회원모집의기준, 금지의종류내휴양콘도미니엄업 ) 휴양콘도미니엄업운영, 벌칙, 양벌규정등이반영됨 - 관광진흥법시행규칙 이개정되면서휴양콘도미니엄등분양및회원모집기준등의세부내용이보완됨 - 휴양콘도미너엄등의분양및회원모집기준, 분양및회원모집관련제출서류, 피분양권및회원권발행, 피분양자및회원명부작성등의내용이추가됨 - 관광진흥법, 시행령, 시행규칙이개정되면서현재의법제도체계가정비됨 - 관광진흥법개정 (1999.1.21.) 시분양및회원모집대상사업, 금지및오인행위, 공유자, 회원의권익보호내용등이보완 - 관광진흥법시행령개정 (1999.5.10.) 으로분양및회원모집관광사업, 분양및회원모집오인행위, 분양및회원모집기준과시기, 분양및회원모집계획서, 공유자또는회원보호등이보완됨 - 관광진흥법시행규칙개정 (1999.6.26.) 시에는분양및회원모집시기, 분양및회원모집계획서의첨부서류, 회원증발급사항등이보완됨 - 43 -
호텔공급유형분석연구 ㅇ 2015 년에는관광객의특성변화를고려하여휴양콘도미니엄시설의일정범위내에서미취사객실을허용하여객실분양성격이강화됨 ( 관광진흥법시행령별표1 제3호가목개정 ) - 호텔과의형평성을고려하여휴양콘도미니엄총객실의 30% 이내에서취사시설이없는객실설치허용 - 단, 휴양시설임을감안하여도시지역의경우해당지역의상황을고려할수있도록조례로정하는바에따르도록함 나. 분양및회원모집 1) 기준ㅇ휴양콘도의분양과관련해서는구매자, 이용자보호등과관련하여구좌수제한, 공정률, 신고절차등의기준을두고있음ㅇ휴양콘도미니엄분양시객실당모집인원은 5인이상으로하되가족만을수분양자로하지않아야하며, 한개의객실에공유제또는회원제를혼합하여분양하거나회원모집을하지않아야함ㅇ공유자또는회원의연간이용일수는 365일을객실당분양또는회원모집계획인원수로나눈범위이내여야하며, 주거용으로분양또는회원모집을하지않아야함ㅇ휴양콘도미니엄시설공사의총공사공정이 20% 이상진행된시점부터분양또는회원모집을하되분양또는회원을모집하고자하는총객실중공정률에상응하는객실을대상으로분양또는회원모집을해야함ㅇ공정률에상응하여분양또는회원을모집하여야할객실수를초과하여분양또는회원을모집하고자하는경우에는관광사업의등록시까지금액에해당하는보증보험에가입해야함ㅇ건설대지의소유권을확보해야하며, 근저당의목적물로되어있을시에는저당권을말소해야하는데다만, 공유제일경우에는분양받은자의명의로소유권이전등기를마칠때까지회원제일경우에는저당권이말소될때까지분양또는회원모집과관련한사고로인하여분양을받은자나회원에게피해를주는경우그손해를배상할것을내용으로저당권설정금액에해당하는보증보험에가입한경우에는 - 44 -
제 2 장관광숙박업현황분석 그러하지아니함 ㅇ분양또는회원모집한자는관광진흥법에의거하여공유자또는회원의권익보호 를위해 < 표 2-27> 의사항을준수하여야함 < 표 2-27> 휴양콘도미니엄의분양및회원모집기준 항목 공유지분또는회원자격의양도 양수 시설의이용 시설의유지 회원입회금의반환 회원증발급확인 공유자회원의대표기구구성 기타공유자 회원의권익보호에관한사항 내용 공유지분또는회원자격의양도 양수를제한하여서는아니된다. 공유자또는회원이이용하지아니하는객실에한하여공유자또는회원이아닌자가이용하게하여야한다. 시설의유지및관리에필요한비용의징수 회원의입회기간및입회금의반환은관광사업자또는사업계획승인을얻은자와회원간에체결한계약에따르며, 회원의입회기간이만료되어입회금을반환하어야할때에는입회금의반환요구가있는날부터 10 일이내에반환하여야한다. 문화관광부령이정하는바에따라공유자또는회원에게당해시설의공유자또는회원임을증명하는회원증을발급하여야한다. 20 인이상의공유자회원으로구성되는대표기구의구성및운영에협조하여야하며, 공유자또는회원의권익에관한사항은대표기구와협의하여야한다. 분양또는회원모집계약서에사업계획의승인번호, 일자 ( 관광사업으로등록된경우에는등록번호, 일자 ), 시설물의현황, 소재지, 연간이용일수및회원의입회기간을명시해야한다. 2) 공유제와회원제의비교ㅇ휴양콘도미니엄은소유형태에따라공유제와회원제로분류할수있는데지분소유권외에이용측면에서만볼때는공유제회원과차이점이없음ㅇ공유제 (Ownership) 는시설에대한지분소유권을갖는것이고회원제 (Member ship) 는지분소유권은없는것이며시설이용권리임ㅇ골프회원권과스포츠클럽회원권은멤버쉽회원권뿐이고콘도회원권만오너쉽과멤버쉽회원으로구분되며오너십과멤버십을구분하는가장큰차이는등기의가능여부임ㅇ현재단일시설뿐만아니라여러시설을종합적으로이용하는패키지회원권등다양한회원권이판매되고있음 - 주로하나의개별시설에대해회원모집허가를받고이시설에대해서만정회원 - 45 -
호텔공급유형분석연구 자격을부여하고나머지는회원에준하는혜택을부여하는방법으로상품구성을하고있음ㅇ공유제는휴양콘도미니엄의소유권, 즉지분소유권을보유하는것을의미하는것으로분양회사는공유제회원에게휴양콘도미니엄을매각하여지분소유권을양도하며, 지분소유권을취득하기위하여대금완납후소유권등기를할수있으며, 매년제세공과금을납부해야함ㅇ회원제는휴양콘도미니엄의지분소유권대신시설이용권만을부여하고있는데, 분양회사는회원제회원에게입회금에상응하는무이자장기부채를근거로휴양콘도미니엄을이용할수있는권리를부여하는것으로, 회원제회원은지분소유권을보유하지않아부가세를납부할필요가없으므로공유제회원에비해가격이 10% 낮으며, 취득세및농특세만납부함 < 표 2-28> 공유제및회원제의비교 구분공유제회원회원제회원 지분소유권 ( 재산권 ) 정의 지분소유권있음 분양회사가시설을매각하여지분소유권을회원에게양도하는회원권 지분소유권없음 분양회사가회원으로부터입회금을받고시설이용에대한권한을부여하는회원권 이용가능일수동일동일 계약기간평생이며, 회원유고시양도혹은양수가능통상 20 년, 회원유고시양도혹은양수가능 장점 단점 - 지분소유권이전등기로재산권확보 - 투자가치및계약의안정성확보 각종세금납부의무발생세금추적대상 - 계약기간만료후입회금전액반환가능 - 공유제회원보다저가 (10%) - 세제상제도권내포착미비 운영회사의도산시회원보증금에대한우선채권인정을위한별도의채권청구필요 제세공과금 취득세, 농특세, 재산세, 등기제비용 취득세, 농특세납부 회원의권리 지분소유권및시설이용권 시설이용권 투자성 있음 없음 이용의차이 없음 없음 자료 : 이성태 (2007), 콘도미니엄등급제도입방안 - 46 -
제 2 장관광숙박업현황분석 3) 오너십과멤버십의이용현황ㅇ 2007 년기준으로휴양콘도미니엄전체회원의약 80%~95% 가회원제회원이며, 그외 5%~10% 정도는공유제회원이차지하는것으로파악되었음 8) ㅇ휴양콘도미니엄의분양은실제이용을전제로한것이므로분양형호텔과는달리운영수익의배분, 수익률보장등은일어나지않는다고볼수있음 4) 분쟁사항ㅇ휴양콘도미니엄은분양관련많은문제가노출되고있는것으로알려짐. 리모델링이잘안되고, 운영관련의견수렴이안되며, 특히회원권반환에서분쟁이발생하고있음ㅇ한국소비자원에의하면최근 4년간 (2015 년 1분기포함 ) 한국소비자원에접수된유사콘도회원권및콘도회원권관련피해구제건수는 2012 년 631건을정점으로 2013 년 (507 건 ) 에약 20% 감소했으나, 2014 년에는 503건이접수되어피해가줄지않고있음 < 표 2-29> 콘도피해구제신청현황 단위 : 건 연도 2011 2012 2013 2014 2015.3 계 피해구제 306 631 507 503 139 2,086 자료 : 한국소비자원내부자료 3. 가족호텔업 ㅇ 1986 년에관광사업법시행령과동시행규칙의개정을통해관광숙박업종의하나로가족호텔을신설하였음ㅇ관광호텔이나휴양콘도미니엄등은가족이공동으로이용하기에는그구조가맞지아니하거나일반서민이이용하기에는그비용이비교적많이들기때문에그구조및시설면에서여관과관광호텔의중간적인형태로가족호텔을신설함으로써가족단위의건전한관광과여가선용을유도하려는목적 8) 이성태 (2007), 콘도미니엄등급제도입방안 - 47 -
호텔공급유형분석연구 ㅇ가족호텔은업체수, 객실수모두지속해서증가하고있는데, 가족호텔의지속적 인성장은가족단위여행객의증가추세를반영하며이는여행목적및유형이다양 화됨에따라수요에맞는호텔유형의다양화가일어나고있음을의미함 < 표 2-30> 가족호텔업등록현황 단위 : 개소 구분 2007 2008 2009 2010 2011 2012 가족호텔업 30 43 53 52 58 71 자료 : 문화체육관광부 ( 해당년도 ), 관광사업체기초통계조사 < 표 2-31> 수도권의가족호텔현황 지역 호텔명 객실수 오크우드프리미어 280 까사빌신촌서울 103 더엠호텔 56 신촌ever8 레지던스호텔 57 서울 프로비스타가족호텔 160 프레이저스위츠서울가족호텔 213 프레이저플레이스남대문서울 252 반얀트리클럽앤호텔서울 50 프레이저플레이스센트럴서울 258 인천 오크우드프리미어인천호텔 423 경기 케비어파크알앤디리조트 52 문리조트 47 ㅇ가족호텔업은티롤호텔과관련하여 1999 년 5월부터회원모집이가능하게되었고 2006 년 2월부터는호텔업전체로확대됨ㅇ가족호텔은시설완공후에회원모집을할수있지만제2종종합휴양업내시설이되면공정률 20% 이상진행된경우공정률에상응하여회원모집을할수있도록하고있음ㅇ가족호텔중회원을모집하고있는곳은 2007 년 5월기준으로주문진가족호텔, 후렌드리가족호텔, 무주리조트가족호텔, 무주리조트국민호텔등 4개소로조사되었으나, 무주리조트가족호텔및무주리조트국민호텔은제2종종합휴양업으로회원을모집하고있어가족호텔중회원을모집하는곳은 2곳정도로보임 9) 9) 최승묵 (2007). 관광숙박업분양및회원모집개선방안 - 48 -
호텔공급유형분석연구 제 3 장분양형호텔현황분석 - 50 -
호텔공급유형분석연구 1 절 개념및동향 1. 개념 ㅇ분양형호텔은아파트나오피스텔처럼분양및구분등기를통해객실별로소유권을부여하는형태의호텔로서편의상취사시설을갖춘경우에는 레지던스호텔, 취사시설을갖추지않은경우에는 비즈니스호텔 로부르고있음ㅇ별도업체가위탁관리하고매월객실운영에따른수익금을투자자에게지급하는방식으로관리 운영되며, 준공후에는전문운영사에호텔의운영 관리를위탁하고, 운영을통해발생한수익일부를배분 - 보통 1~2 년에서최대 10년까지분양시약속한확정수익률을지급하고, 약정기간이후에는영업활동결과를바탕으로수익률을조정ㅇ분양형호텔은법상으로는공중위생관리법상의숙박업으로신고하고있음제주도분양형호텔사업추진사례 ( 한국투자신탁자료 ) ㅇ제주도총 6개의분양형호텔 ( 일반숙박업 ) 1,500 실공급추진 ( 분양률약 70%) - 수익보장주기는 1년또는 5년으로광고, 수익률은 8~11% 수준 - 건축비는 400~700 억수준이나호텔운영사는 1% 의지분만참여 - 분양자는 30~40 대 (55%), 50~60 대 (20~30%) 로구성, 투자자는수익형상품으로인지 - 과거수익형투자상품이오피스텔이었으나수익률저조로인해호텔분양으로전환ㅇ현재회사측에서는우려되는사업이며추가사업추진여부는불투명 ㅇ확정수익률및보장기간의경우시행사들은통상 1~2년에서최대 5~10 년까지실투자액대비 10~12% 의수익률지급을약속하며, 연간 7~14 일객실무료이용등의혜택을기본적으로제공함 - 약정기간이후에는운영실적에따라수익을배분함에따라가동률하락은수익률에영향을미칠수밖에없으므로관광객추이, 금리등여건변화등의변수가잠재위험으로남아있음 - 52 -
제 3 장분향형호텔현황분석 < 표 3-1> 분양형호텔수익률및보장기간 구분 서프라이즈호텔 제주센트럴시티 밸류디아일랜드 호텔위드제주 M-STAY 수익률 8.5% 10% 11% 11% 11% 보장기간 2년 5년 3년 1년 1년 구분 스위트리젠시 코업시티호텔 JS 오션블루 JK 연동라마다 리젠트마린 수익률 11% 11% 11% 11% 11% 보장기간 5년 1년 1년 1년 1년 ㅇ분양된객실은구분등기가가능 - 한동의건물중구조상여러개의부분이독립된공간으로사용될수있을때그각공간부분이구분소유권의대상이되며, 이때각부분공간의등기를구분등기라고함 2. 배경및동향 가. 배경 ㅇ분양형호텔 10) 이나타나게된배경은부동산투자자와개발자의입장에서살펴볼수있음ㅇ투자자의입장에서살펴보면, 2008 년금융위기이후단기시세차익을얻기어려워진아파트는장기부동산시장침체가이어지면서투자자들로부터외면받기시작했고안정적으로수익을얻을수있는오피스텔이부동산시장에서각광을받기시작함ㅇ단기간에오피스텔시장이각광을받았지만, 시장의빠른변화로인해오피스텔공급과잉에따라수익률떨어져오피스텔인기가감소하기시작하였음 10) 분양형호텔은법정용어가아니며분양하는일반숙박업시설, 생활숙박업시설을말함. 여기에는편의상명칭인분양하는비즈니스호텔, 서비스드레지던스가많이포함되어있음 - 53 -
호텔공급유형분석연구 2012 년말지역별오피스텔재고현황연도별오피스텔공급물량추이 주 : 기타는수도권및광역시를제외한지역자료 : 국민은행 (2013). 오피스텔시장동향 KB_Daily_Vitamin, 이종아 (2014). 최근오피스텔시장현황및투자방향점검 [ 그림 3-1] 오피스텔공급물량 ㅇ부동산경기침체로신규개발사업이정체되고있는상황에서저금리기조지속으로부동산투자수요가증가한가운데분양형호텔이오피스텔임대업을대체하는사업으로부각되기시작함 - 분양형호텔의경우오피스텔과마찬가지로 0.5~2 억원투자가가능하므로자금부담이크지않아새로운투자대안으로떠오르게됨ㅇ뿐만아니라우리나라를찾는외국관광객이지속해서증가함에따라중저가형비즈니스호텔에대한수요가확대되고롯데, 신라등대기업에비즈니스호텔에진출하는등비즈니스호텔이새로운수익형부동산상품으로부각되어짐 - 특급관광호텔이나리조트와같은관광숙박시설의경우운영수익성이떨어지고매매가원활하지않았지만, 비즈니스호텔의경우수익성이비교적양호하며, 오피스빌딩과같이매매가용이한시설이므로부동산투자대상으로떠오르기시작함 11) ㅇ부동산개발자입장에서살펴보면 2007 년부터부동산침체로은행등금융권에서 P/F 여신을자제하고 P/F에대해금융감독원이현황파악및감독을강화하기시작하면서부동산시장의자금조달이어려워졌고부동산개발자들은자금조달의방안으로분양형호텔을주목하기시작함 12) 11) 정상만 (2015), 비즈니스호텔크리에이터 12) 김희수 (2008), 관광사업의자금조달실태및개선방안연구 - 54 -
제 3 장분향형호텔현황분석 나. 시장동향 ㅇ 1998 년 IMF 구제금융사태 이후재미교포를대상으로분양한서울시서초구에소재한 밀라텔쉐르빌 이분양형호텔의효시라고볼수있음 - 인허가는임대아파트로내고수익률을보장하고분양하였으나시행사와시공사간법적분쟁, 시공사와수분양자간의갈등등으로파행적운영ㅇ중국해남도가예전에분양형호텔로망한사례가있었으나수분양자들이이용상무리한요구를하고, 호텔운영에신경을쓰지않아서대다수실패한사례가있는것으로알려짐ㅇ우리나라코업레지던스의경우, 동대문구회기동, 강남구삼성동, 관악구서울대입구, 강서구오목교, 서대문구신촌역, 동대문구서울운동장입구역등전철역세권에대규모로분양형호텔개발 - 인허가는오피스텔로내고수익률을보장하였으나시행사의운영능력부족으로적자운영이되자, 수분양자와분쟁이발생. 일부는오피스텔로합법운영하고일부는호텔로변경허가를득하였으며일부는오피스텔로불법영업ㅇ대규모펜션단지의경우, 토지를여러개의필지로분할하여개별분양후일반주택 ( 다가구주택 ) 으로건축하여펜션전문업체가통합관리하며실제건물소유주는토지및건축비만부담하고, 매달정기적으로임대료를받는형태로운영되고있음ㅇ펜션에대해서도분양형펜션의형태가나타나는데운영구조는펜션을개별동으로분양해소유권을분양계약자에게이전하고, 분양계약자가펜션운영전문회사와임대차계약을체결하여임대하는형태로이루어짐 - 주로경기도 ( 양주시, 가평군, 안성 ), 강원도 ( 평창 ) 등에분포 - 보장조건의경우펜션마다조건이다르나본인이원할때 28~30 일간별장처럼사용할수있고분양가의연 7%~10% 수익을 2~5년간보장함 - 경영방식은위탁관리형으로전문관리회사가예약, 운영, 홍보경영을전문적으로대행해주는방식으로운영되며, 전문관리회사가전체수익의 30~50% 를갖고투자자에게수익금을지급하는형태로운영ㅇ분양형호텔은주로 1억원에서 2억5000 만원선으로소액투자자에게맞춰분양하고있으며, 부동산업계에서는분양형호텔투자자의절반이상이 50대이상연령층으로보고있음 - 55 -
호텔공급유형분석연구 ㅇ분양형호텔은 2012 년이후제주도에증가하는중국인관광객을겨냥한숙박시설을짓기시작하면서확산되었으며, 초기에는물량대부분이제주도에집중되어있었으며, 최근수도권이나지방혁신도시로확산되는추세임 - 평창, 속초, 인천등주요관광지로저변을확대하고있으며국내외바이어를겨냥해기업들이몰려있는산업단지인근에도공급되는등비즈니스수요까지겨냥해천안과평택등주로삼성전자와 LG전자등대기업과협력업체들이몰려있음 < 표 3-2> 분양형호텔현황 단위 : 실 서울경기인천강원 위치 호텔명 객실수 마곡지구 라마다앙코르서울마곡 228 명동 르와지르 용인시서천지구 M-STAY 기흥호텔 257 평택시포승지구 평택라마다앙코르호텔 302 화성시반송동 데이즈호텔동탄 117 천안시서북구쌍용동 천안라마다앙코르호텔 406 동탄 라마다호텔 남동구논현동 호텔라르시티 & 파크 437 인천시중구중산동 영종로얄엠포리움호텔 406 송도 그랜드팰리스 영종도 웨스턴그레이스 영종 버터플라이시티 영종도 로얄엠포리움 송도 호텔라르시티 인천 스텔라마리나호텔 평창군 세인트하이얀 평창군봉평면 더화이트호텔 518 정선 라마다호텔 속초시대포동 라마다호텔 556 전남 나주 엠스테이호텔 충북 청주시복대동 호텔락희 352 충남 천안시불당동 오엔시티호텔 159 부산 씨클라우드 경남 부산해운대센텀부산노보텔 부산 라뮤에뜨 - 56 -
제 3 장분향형호텔현황분석 ㅇ 2011 년 252실, 2012 년 143실, 2013 년 2,914 실이공급되었고, 2014 년 5,000 실예상 ( 상반기공급된물량만 3,517실 ) - 2013 년이후호텔업이호황을이루자수도권, 제주도를중심으로분양형호텔이급증, 현재 5천실이상진행되고있음ㅇ 2011 년과 2012 년투자자를모집한분양형호텔객실수가 100~200 실정도였다는점을고려하면 2013 년부터제주지역 (9곳, 2,089 실 ) 을비롯해서울중구와인천, 경기화성시등에 13개호텔 ( 총 2,914 실 ) 이공급되어큰폭으로공급확대ㅇ제주도분양형호텔은 4,981 실로, 2013 년사업승인을받은 32개관광호텔의전체객실수 (3,447 실 ) 보다 44.5%(1,543 실 ) 많으며, 전체의 70% 에육박하는 12곳이올들어건축허가를받아분양에들어가는등지난해하반기이후에만 18곳에서 4,688 실에이르는물량이집중적으로쏟아지면서과열경쟁이일어나고있 음 13) - 제주도분양형호텔은공급과잉의우려가되고있으며, 분양형호텔공급과잉으 로인해제주지역숙박업전반에대한수익성악화까지우려되고있음 < 표 3-3> 제주도내분양형호텔현황 구분 2010 년 2011 년 2012년 2013년 2014 년 합계 사업장수 1개소 1 1 6 10 19 객실수 257실 171 143 1,443 2,854 4,868 용도 오피스텔 오피스텔 숙박시설 숙박시설 숙박시설 분양가 ( 평 ) 9.5백만원 9.4 10.4 10.5-15.5 10.4-13.0 전국분양형호텔현황 제주도호텔분양현황 주 : 2015 년 4 월말기준. 분양준비중인호텔포함자료 : 한국은행제주본부 (2015). 최근제주지역분양형호텔의급증배경및리스크점검 [ 그림 3-2] 분양형호텔현황 13) 신왕우 (2015). 제주관광숙박시설수급의문제점과대응방안 - 57 -
호텔공급유형분석연구 ㅇ최근제주도는분양형호텔공급과잉에따라추가적인사업승인은안해주기로내 부적으로결정함 호텔명위치객실수분양시기 아빌로스디아일랜드블루디아일랜드마리나데이즈서귀포하워드존슨윈스카이엠스테이호텔오션스위츠골든튤립제주함덕호텔제주스위트리젠시호텔코업시티호텔제주비치제주센트럴시티호텔라마다앙코르제주호텔호텔리젠트마린블루제주밸류호텔디아일랜드제주호텔위드제주제주함덕라마다호텔하위드존슨제주호텔호텔리젠트린더테라스골든튤립호텔유탑유블레스호텔오션팰리스디아일랜드마리나호텔라마다앙코르호텔아크로뷰 1,2 차호텔 M-STAY 호텔비스타케이서귀포비스타케이천지연호텔브라이튼호텔데이즈호텔제라헌모슬포호텔 JS 오션블루호텔호텔스카이아크로뷰 3 차데이즈호텔클라우드성산라마다앙코르호텔강정동라마다호텔비스타케이 3 차호텔코업캐빈호텔하모니코업캐빈호텔 < 표 3-4> 제주도분양형호텔개별현황 제주시삼화택지지구서귀포시서귀동서귀포시성산읍서귀포시서귀동제주시연동서귀포시강정동제주서귀포제주제주시조천읍제주시조천읍제주시조천읍제주시연동제주시연동제주시건입동제주시연동제주시노형동제주시조천읍제주시연동제주시건입동제주시노형동제주시조천읍서귀포시서귀동서귀포시성산읍서귀포시혁신도시서귀포시대정읍서귀포시서귀동서귀포시법환동서귀포시서귀동서귀포시혁신도시서귀포시서귀동서귀포시대정읍서귀포시서귀동서귀포시강정동서귀포시남원읍서귀포시서귀동서귀포시성산읍서귀포시강정동서귀포시서귀동서귀포시강정동서귀포시서호동 171 143 215 290 464 260 - - 293 293 269 240 210 327 357 295 311 464 349 352 290 257 215 243 126 330 146 228 205 290 301 342 206 71 214 273 164 312 310 305 2011.10 2012.09 2013.04 2014.03 2014.06 2014.09 - - 2013.10 2013.10 2013.11 2013.11 2014.01 2014.02 2014.03 2014.04 2014.04 2014.06 2014.11 2015.01 2015.03 2011. 11 2013. 04 2013. 08 2013. 10 2013. 10 2014. 08 2014. 03 2014. 03 2014. 03 2014. 03 2014. 03 2014. 04 2014. 07 2014. 09 2014. 09 2014. 11 2014. 11 2015. 04 2015. 05-58 -
제 3 장분향형호텔현황분석 2 절 사업구조및사업성분석 1. 사업구조 ㅇ분양형호텔은시행사가개발초기부터객실을분양할목적으로사업을계획해착공과함께일반투자자를모아아파트처럼객실을분양함ㅇ시행사는분양완료한이후호텔전문운영사에위탁을의뢰하고호텔전문운영사가수익금을관리하며투자금배당은호텔전체운영비용을제외하고운영수익을배분하는형태로운영 - 시행사가호텔운영사와임대차계약을맺지않고위탁운영을맡기는이유는위험과효익이운영업체에모두전가되기때문에대부분의전문운영사가임대차계약을선호하지않기때문임ㅇ분양형호텔의경우, 보통호텔전문운영사에서숙박업등록을하고수분양자관리를하고있음 - 일부의경우에는시행사가숙박업신고를하는경우도있어서숙박업신고에서는통일된기준이없는상태 [ 그림 3-3] 분양형호텔의사업구조 1 ㅇ임대차계약을맺는경우는흔한경우는아니고, 상대적으로분양하는서비스드 레지던스에서더많이일어나는것으로알려지고있음 - 59 -
호텔공급유형분석연구 [ 그림 3-4] 분양형호텔의사업구조 2 2. 우려사항 ㅇ사고발생시책임소재가불분명한사업구조이며, 호텔개발업자, 시행사는영세한사업체들이주로추진 - 문제발생시책임지는회사가시행사인경우도있고, 호텔운영사인경우도있으며계약별로달라서투자자에게혼란야기 - 운영손실발생시부담의주체, 리모델링비용부담의주체등이명확하지않아서지속적운영에불안요인으로작용ㅇ운영사의횡령, 시행사의분양실패등으로인한투자자의손실가능성이있음 - 운영사시행사의경우개인투자자의감독이사실상어렵다는점에서도덕적해이가나타날소지가있음ㅇ전문운영사에운영을위탁하기보다는내부자관계가있는회사에운영을맡기는경우가많아서전문적인호텔운영을기대할수없음 - 해당호텔을위탁운영하는회사는대부분분양시점에사업시행자가설립한, 호텔운영경험이전무한회사인경우가태반 - 대부분의신설운영회사는내부인력이없고직원전부를 Outsourcing 하는것으로알려짐ㅇ신뢰도있는호텔운영업체확보어려움 - 다수의소유주등불안정한운영구조로인해브랜드있는운영사는참여기피 - 분양에도움을얻기위해글로벌브랜드를전면에내세워마케팅활동을하고있으나이는프랜차이즈방식의브랜드도입이며, 이들브랜드본사는운영과는무 - 60 -
제 3 장분향형호텔현황분석 관한경우가많음ㅇ일반적으로분양의성공을위하여지속해서제공하기힘든 8~10% 정도의확정수익률을보장하고있어서객실운영이부진한경우분쟁이발생할수있음 - 객실점유율이낮아져서소유권자들의수익이줄어들면장기안정적으로객실을운영하는것을어렵게할수있음ㅇ현재로써는시행사와투자자간분쟁이생겼을경우투자자로서는소송외에마땅한해결책이없음 - 확정수익증서를발급해주지만결국분양회사와분양받는사람간에사적인약속에불과하며, 대부분확정수익증서를발급하고도실제로나중에지급하지못하는미지급사태가굉장히많이발생하고있는것이현실임ㅇ분양형호텔은보증보험의무가입에서도예외임 - 주택법에따르면 30가구이상공동주택을건설할때는의무적으로주택도시보증공사가제공하는분양보증을들어야하지만, 분양형호텔도일반주택을건설할때처럼사업자가분양보증상품에가입할수는있지만, 분양보증에가입하고있는업체는거의없는실정임 3. 수익성분석 ㅇ숙박업, 부동산임대업등의수익률추세를살펴보면다음 < 표 3-5> 와같음 - 전반적으로순이익률이하락하는추세를보이면서도부동산및임대업의실적이 더저조한것으로나타남 < 표 3-5> 총자산순이익률추이 단위 : % 구분 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 호텔업 3.51 2.33 1.96 2.03 2.30 부동산및임대업 4.53 3.18 1.96-0.93-1.16-1.41-0.95-0.66 0.18 숙박업 3.75 1.55 1.33 1.35 3.37 0.49 1.18 0.82-0.42 전산업 4.83 4.91 2.43 3.62 4.94 2.60 2.39 1.80 2.20 주 : 1. 호텔업은나이스신용평가정보자료로 2010 년까지만자료를인용한것임 2. 부동산및임대업, 숙박업, 전산업수치는한국은행기업경영분석자료 3. 총자산순이익률 = ù 0 t u 100-61 -
호텔공급유형분석연구 ㅇ확정형수익률보장이 1~2 년단기적으로는몰라도중장기적으로는지속해서운영하는데한계가있으며분양의성공만을염두에두고무리한조건을제시하고있음 - 일반적으로분양형호텔이확정수익으로보장하고있는수익률 8~10% 를계산하면객단가등이비현실적임 - 대부분은제시된확정수익이분양가에포함되어있다고볼수있다. 이돈으로금융기관에예치하여이돈으로수익률을맞춰줄가능성이있음ㅇ개발이익이이미반영되었을분양금액으로수분양자들이취득한해당시설은보다높은객실가격으로운영되어야하므로경영악화의원인으로작용할것임 - 분양형호텔은개발비용이관광호텔에비해비싸고분양을위한마케팅비용이수분양자에게전가되고, 관광진흥기금의혜택을볼수없어서타인자본에대한조달금리가높으며개발비용이비싸다는것은더높은객실단가, 객실점유율이필요하다는것임ㅇ독립소유주에의해위탁또는자영되고있는관광호텔보다더높은매출액을기대하는것은불가능할것으로예상됨ㅇ한국은행제주본부에서는 350실규모분양형호텔의평균객실료를 8만6,800 원으로전제하고객실가동률에따른수익률을추정한보고서를발표하였는데객실가동률이 80% 까지가면수익률이 10.5% 에달하지만, 65% 수준으로내려오면 5.1% 로하락한다는전망을나타냄 < 표 3-6> 주요전제 - 실투자액 : 평당분양가및평균분양면적은 2015.1 월부터분양하고있는제주시노형동의 G 호텔 (352 실 ) 을기준으로계산, 대출이자율은 4% 로가정 - 매출액 : 수익형부동산은중고가호텔을지향하고있는점을고려하여특 2 급관광호텔수준의객실료 (86,800 원 ) 를받는것으로가정 (2013 년관광숙박업운영실적참고 ) - 운영비용 : 인건비는총매출액의 17.5% 로가정 * * 중저가호텔의성공조건 ( 삼성경제연구소, 2011) 에따르면중저가호텔의인건비는총매출액의 15~20% - 매출원가 ( 재료비또는상품비 ) 는분양형호텔의부대시설이주로음식료업임을고려하여 35% 로가정 - 판매 관리비는비슷한수준의제주오션스위츠 (350 실 ) 와동일한것으로가정하되감가상각비는제외 - 위탁운영수수료및프랜차이즈비용은발생하지않는것으로가정 - 62 -
제 3 장분향형호텔현황분석 < 표 3-7> 계산산식 - ( 실투자액 ) 평균 0.8 억원 ( 분양가 [1.6 억원 *] 50%) * 평당분양가 (1,146 만원 ) 평균계약면적 (46.7 m2 [14.2 평 ]) - ( 매출액 ) 연간 65~111 억원 ( 객실매출액 *+ 부대시설매출액 **) * 객실당평균요금 (86,800 원 ) 객실수 (350 실 ) 영업일 (365 일 ) 가동률 (50~85%) ** 객실매출액 (15/85) - ( 운영비 ) 연간 54.8 ~ 65.2 억원 ( 인건비 *+ 매출원가 **+ 판매관리비 ***) * 인건비 (11.4~19.4 억원 ): 매출액 0.175 ** 매출원가 (3.4~5.8 억원 ): 부대시설매출액 0.35 *** 판매관리비 (40 억원 ): 오션스위츠수준 ( 감가상각비제외 ) [ 그림 3-5] 호텔객실가동률에따른수익률추정 ㅇ개별분양형호텔경영실적사례를보더라도분양형호텔이영업실적이확정수익 률을보장할정도로높지않으며, 경우에따라서는손실을기록하는것으로나타 남 < 표 3-8> 오션스위츠손익계산서 단위 : 백만원 결산년도 2010 2011 2012 2013 2014 매출액 6,606 10,722 12,812 14,209 15,176 객실매출 4,769 7,472 9,045 10,015 10,424 기타매출 1,837 3,300 3,767 4,193 4,752 매출원가 697 1,292 1,453 1,624 1,824 인건비 1,528 2,259 2,601 2,795 3,099 판매관리비 4,370 5,427 5,465 5,489 5,488 영업이익 0 1,793 3,292 4,299 4,763 자료 : 한국은행제주본부 (2015), 최근제주지역분양형호텔의급증배경및리스크점검 - 63 -
호텔공급유형분석연구 < 표 3-9> 해운대센텀호텔영업실적 단위 : 천원 결산년도 총자산 납입자본금 자본총계 매출액 영업이익 당기순이익 2014 11,357,736 100,000 491,795 19,370,465 664,675 353,031 2013 10,377,767 100,000 526,406 20,026,183 1,403,711 988,840 2012 10,454,982 100,000-462,434 18,530,163 172,958 166,200 자료 : 중소기업현황정보시스템참고 [ 그림 3-6] 해운대센텀호텔자산규모및영업실적 < 표 3-10> 수원밸류하이엔드호텔운영실적 (2014 년 ) 구분 2014 도실적 판매객실 79,410 ADR 85,545 Occupancy 72.52% RevPAR 63,475 매출액 7,087,589,113 판관비 4,672,568,853 영업이익 2,415,020,260 분양자수익금 3,894,590,400 총비용 8,567,159,253 당기순이익 -1,479,570,140-64 -
제 3 장분향형호텔현황분석 3 절 서비스드레지던스 (serviced residence) 1. 개념 14) ㅇ서비스드레지던스는숙박업으로서개별호실을분양받은투자자라도관리회사에운영관리를맡겨수익금을배당받는형식으로운영되며, 호텔과유사한객실정리, 세탁, 모닝콜등의서비스를받으며안전서비스, 부대시설이용등오피스텔과는다른개념임ㅇ장기투숙객의이용이많지만보통 1년이상인경우는많지않으며, 관리회사를통해거래가이루어져소유자와투숙객이직접거래하지않고, 업무상장기투숙이나관광목적의내외국인을대상으로함 - 외국인의경우우리나라의보증금이나전세제도에익숙하지않고호텔보다저렴하므로선호함ㅇ영업의적법성문제와관련하여소송에휘말리면서사업이한동안정체 - 기존에는법적으로분양과취사시설설치가모두가능한숙박업이불가능하였기때문에오피스텔임대명목으로사업을영위 - 관광호텔업협회는부동산임대업으로등록한후숙박영업을하고있다는이유로서비스드레지던스업체를고발 (2006 년 10월 ) 하였으며, 동사업은결국불법영업으로판결ㅇ공중위생관리법시행령개정 (2012 년 1월 ) 으로분양과취사시설설치가모두가능한숙박영업이가능해짐 - 장기투숙하는외국인과그가족또는국내외관광객에게집과같은편안한공간과호텔과같은서비스와편의시설을제공하고, 호텔보다경제적부담이적은새로운형태의숙박업이생겨나고있는점을고려하여새로운숙박업종신설 - 숙박업 ( 생활 ) 에대한시설기준및위생관리기준등은부령으로규정하고있음 14) 서비스드레지던스는분양형호텔일수도있고, 가족호텔일수도있음. 분양형호텔의한유형일수도있지만관광객장기체류와관련하여외국에서새로운관광시설로각광받고있다는점에서별도로자세하게다루기로함 - 65 -
호텔공급유형분석연구 공중위생관리법시행령 ㅇ제 4 조 ( 숙박업및미용업의세분 ) 법제 2 조제 2 항에따라숙박업및미용업을다음과같이세분한다. 1. 숙박업가. 숙박업 ( 일반 ): 손님이잠을자고머물수있도록시설 ( 취사시설은제외한다 ) 및설비등의서비스를제공하는영업나. 숙박업 ( 생활 ): 손님이잠을자고머물수있도록시설 ( 취사시설을포함한다 ) 및설비등의서비스를제공하는영업 2. 동향 ㅇ서비스드레지던스는 2000 년대중반부터본격적으로선호숙박시설로부각되어짐 - 기존호텔보다객실료가저렴하고취사시설이갖추어져있어비즈니스여행객과장기체류자뿐만아니라여행비를아끼고싶어하는알뜰관광객들도선호 - 공급측면에서는정부의주택거래규제로수익형부동산에대한투자자들의관심이높아진데기인ㅇ전국 300곳, 3만여실추정 ( 서비스드레지던스협회추산 ) - 투숙료 8~15 만원, 영업잘되는곳은연 8% 수익배당 ( 종로서머셋 ) [ 그림 3-7] 급증하는서비스드레지던스 ㅇ기존서비스드레지던스중에는초기에개별분양을한곳이많은데, 그랜드힐튼, 프레이저스위츠등일부서비스드레지던스를제외하고는개별분양을통해소유권을이전함 - 개별분양에도불구하고일부서비스드레지던스는가족호텔로변경하였는데, 삼성동오크우드프리미어호텔이대표적인사례임 - 66 -
제 3 장분향형호텔현황분석 < 표 3-11> 서울시서비스드레지던스현황 지역 레지던스명 위치 운영객실수 개관일 프레이져스위트 낙원동 213 2002.4 종로구 소호레지던스 필운동 12 1999 서머셋팰리스서울 수송동 431 2005.5 을지로코업레지던스 을지로 6가 250 2003.7 웨스턴코업레지던스 을지로 5가 245 2005.8 바비엥 Ⅰ 의주로 1가 96 2005.9 현대레지던스 충무로 165 2005.8 중구 바비엥 Ⅱ레지던스의주로 1가 286 2005.7 한스위트예장동 116 2002.9 브라운스위트레지던스 중림동 80 n/a 라마다호텔앤스위트 순화동 339 2010 프레이져플레이스 의주로 237 2006.7 이스트게이트타워 을지로 6가 158 2009 구로구 EV 체인구로지점구로동 120 n/a 대림레지던스구로동 24 n/a 코업레지던스신촌센트럴 노고산동 185 2006.1 마포구 스테이세븐공덕 신공덕동 110 n/a 스테이세븐마포 아현동 56 2006.8 오목교코업레지던스 양평동 740 2004.5 EV 체인영등포구청역 당산동 4가 78 n/a 영등포구 EV 체인당산역지점 양평동 4가 56 n/a 메리어트 EA 여의도동 103 2007.10 프리미어스테이세븐 여의도동 134 2008.4 관악구 스테이세븐서울대입구 봉천동 191 2005.4 동대문구 휘경동코업레지던스 휘경동 132 2003.1 성동구 스테이서울 행당동 30 n/a 스테이세븐서초 서초동 151 2004.9 엠쉐르빌 서초동 124 2003.5 서초구 코아텔쉐르빌 서초동 365 2002 서초아루누보시티 서초동 174 2010 강남아르누보시티 서초동 192 2009 코업레지던스삼성 대치동 144 2004.3 서울레지던스 역삼동 150 2005.2 도미인서울 논현동 195 2003.5 강남구 휴먼스타빌역삼 역삼동 160 1999.5 휴먼스타빌청담 청담동 187 2005.5 역삼아르누보시티 역삼동 226 2008.7 오크우드프리미어 삼성동 280 2002.4 자료 : 고재현 (2012). 비즈니스호텔공급부족과향후전망 - 67 -
호텔공급유형분석연구 3. 애로사항 ㅇ서비스드레지던스운영이합법화되었지만대부분은건축법상생활숙박업에해당하는요건을갖추지못해업무시설에서생활숙박시설로용도변경을못하고있는실정 - 90% 이상이불법숙박영업중인것으로추정되며, 서울의경우 100여곳이영업중인것으로추산되나, 생활숙박업신고한곳은브라운스위트서울, 서머셋팰리스등 13곳에불과ㅇ용도변경위한수분양자의 100% 동의어려움, 주거지역이격등입지규제, 정화위원회심의등의복합적요인으로업종등록에어려움을겪는것으로알려짐ㅇ생활숙박업으로등록하기위해서는건축법등에서의각종요건을갖춰야하며건축법상요건을완비했어도상당수가학교위생정화구역문제나주거지역과의 50m 이상떨어진거리문제로생활숙박시설로용도변경을할수없음 - 예를들어중구바비엥스위트의경우, 학교보건법에따른학교위생정화구역에포함되며, 영등포구코업레지던스는준공업지역에자리잡고있어변경할수없음ㅇ숙박업을위한건축물은기본적으로도시계획상의입지와내부설계, 소방시설, 주차기준등이모두오피스텔과다르므로이런기준이맞지않은곳에지어지면합법적인업종전환이불가능함 - 스프링쿨러등소방시설설치, 승강기 피난계단등의확보등소방법에따른숙박시설안전규정준수가사실상어려움ㅇ서비스드레지던스가관광숙박시설이될수없는이유는문화체육관광부가구분소유권자로부터임대차계약을통한사용승인을근거로가족호텔로변경하는것을불법으로규정하고있기때문임 - 관광진흥법제20 조에따라관광사업시설을분양할수없으므로, 분양한건물을개별소유권자로부터임대를받아관광호텔로등록하는것이불가능하다는논리 임 15) 15) 문화체육관광부관광산업과 1835, 2013,7,19. 질의회신 - 68 -
제 3 장분향형호텔현황분석 4 절 관련사례 1. 분양관련법 사례 ㅇ 건축물분양에관한법률 은 2005 년 4월 23일부터시행되고있으며, 건축물의분양절차와방법에관한사항을정함으로써건축물분양과정의투명성과거래의안정성을확보하여분양받는자를보호하려는취지에서시행되고있음ㅇ건축물의분양에관한법률에서는분양하는부분의바닥면적합계가 3,000m2 (907.5 평 ) 이상건축물, 일반업무시설중 20실이상의오피스텔등의분양에대해이법의적용을받아서공개분양하도록하고있음ㅇ모든건축물이건축물의분양에관한법률의적용을받는것은아니며별도로분양방법이나절차등을규정하고있는다음의건축물에대하여는적용을하지않음 - 주택법에따른주택및복리시설 - 산업집적활성화및공장설립에관한법률에따른아파트형공장 - 관광진흥법에따른관광숙박시설 - 노인복지법에따른노인복지시설ㅇ건축물분양에관한법률은목적, 정의, 적용범위, 분양시기, 분양신고, 분양방법등, 설계의변경, 분양대금의납부, 시정명령, 벌칙, 양벌규정등의내용을포함하고있음ㅇ분양이가능한건축물은주거시설 ( 아파트, 빌라 ), 업무시설, 상가, 백화점, 쇼핑몰, 아파트형공장등집합건물인데모든시설이분양을하는것은아님. 예를들면백화점의경우는시설특성상분양하는경우는거의없다고볼수있음. 씨앤우방의신림동백화점분양사례가있기는하지만현재건축과정에서문제가발생하고있음 - 백화점 -쇼핑몰의관계는관광호텔과수익형호텔관계와유사하다고볼수있음ㅇ산림복지시설중숙박시설에대해서는분양및회원모집을금지하고있고 ( 산림복지진흥에관한법률 ), 체육시설도관광숙박시설과같이시설의분양을금지하고회원모집만허용하고있음ㅇ산림복지시설은분양뿐만아니라회원모집도금지하고있음 - 금지사유 : 산림복지서비스는전체국민을대상으로하는비영리, 공익성사업이며분양, 회원모집을하는경우일부소비자만이용하고국민전체가골고루이용 - 69 -
호텔공급유형분석연구 하는데제약이생기기때문에금지하고있음 - 산림복지진흥에관한법률제45 조 ( 분양및회원모집의금지 ) : 사업시행자는산림복지시설중숙박등을위한시설에대하여분양또는장기임대를조건으로회원을모집하여서는아니된다 (2015.3.27. 제정 ) ㅇ체육시설은관광숙박시설과같이회원모집만허용하고분양은금지하고있음 - 체육시설의설치ㆍ이용에관한법률제17 조 ( 회원모집 ) : 체육시설은분양은안되고회원모집만가능 - 다만골프장의사업계획을승인받았을때관광숙박시설과해당골프장을연계하여분양하거나회원을모집할수있음 ( 관광진흥법제20 조, 분양및회원모집 ) - 금지사유 : 체육시설은일정구역을쪼개서나누어파는형식으로분양해서는그기능을발휘할수있는시설이아니며, 분양받은사람들이동시에특정구역을점유한다면체육시설이그기능을발휘할수없음 < 표 3-12> 건축물의분양에관한법률 구분 건축물의분양에관한법률적용대상사업 건축물분양제외대상사업 사전분양조건 건축할대지상의제한물권말소 내용 - 분양하는부분의바닥면적의합계가 3,000 m2 (907.5 평 ) 이상건축물 - 일반업무시설중 20 실이상의오피스텔 - 주상복합건축물로서주택이외의용도의바닥면적의합계가 3,000 m2 (907.5 평 ) 이상건축물 - 위건축물중임대후분양전환을조건 ( 분양전환시임대자에게우선순위를부여하는것을포함 ) 으로하는건축물 - 주택법 에따른주택및복리시설 - 산업집적활성화및공장설립에관한법률 에따른지식산업센터 - 관광진흥법 에따른관광숙박시설 - 노인복지법 에따른노인복지시설 - 공공기관의운영에관한법률 에따른공공기관이매입하는업무용건축물 - 지방공기업법 에따른지방공기업이매입하는업무용건축물 - 건축할대지에대한완전한소유권을확보 - 분양사업자는건축물을분양하고자하는때에는건축할대지의소유권을확보해야함 - 건축할대지이소유권이국가또는지방단체에있다든지기타시행령에서별도로정하는아래의경우에는예외를인정하고있음 분양사업자가한국토지주택공사또는지방공기업법에의하여설립된지방공사인경우 건축할대지가도시개발법등관계법률에의한환지예정지인경우 도시개발법, 택지개발법등관계법령에의하여조성된택지를공급받은경우로서당해대지의지적정리가되지아니하여소유권을확보할수없는경우 - 건축할대지의완전한소유권확보외에건축할부지에저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권및등기되어있는부동산임차권이설정되어있을때에는이를말소하여야만분양을할수있음 - 권리설정이불가피하거나피분양자의피해발생이우려되지않는다음의경우에는제한물권의설정을허용 - 70 -
제 3 장분향형호텔현황분석 분양시기및절차 분양사업자가국가, 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사 분양사업자가도시및주거환경정비법에의한정비조합인경우 분양보증기관의담보권설정 담보권설정액에상응하는보증보험의가입시 - 착공신고후분양 신탁회사와신탁계약및대리사무계약을체결한경우 ( 분양관리신탁 ) 금융기관의분양보증을받은경우 - 골조공사 2/3 이상완료후분양 분양사업자가 2 이상의건설업자의연대보증을받은경우 - 사용승인후분양 상기의신탁계약, 분양보증, 건설업자연대보증의방법을충족시키지못할경우사용승인 ( 준공 ) 후분양을허용 자료 : 안희자 (2014). 관광호텔분양의정책적타당성검토연구 2. 분양형호텔의개별사례 가. 오피스텔의호텔전환사례 1) 신촌까사빌ㅇ초기의분양형호텔이면서관광숙박업으로등록된유일한사례로이당시에는분양된시설의관광숙박업등록에대해문제로삼지않음ㅇ 2012 년 2월에수분양자와임차계약을통해사용권을확보하여오피스텔을관광호텔로용도변경하였으며용도지구가일반상업지역이었기때문에용도변경이가능하였음ㅇ신촌까사빌은업무시설 ( 오피스텔 ) 에서가족호텔로용도변경하여등록한대표적인사례로객실수는 103개, 운영사는 ( 주 )HTC 임 2) 송파구벨리시모오피스텔ㅇ서울송파구는지방자치단체로선처음으로방이동의오피스텔한동 72실을관광호텔로바꾸는내용의사업계획을승인하기로하였으며, 오피스텔이많은마포 강남 영등포구등서울시다른자치구도송파구와비슷한조치를하는방안을검토중임ㅇ문화체육관광부는관광진흥법 ( 제20 조 ) 에위반된다며이를금지했지만, 법제처가법위반이아니라는취지의해석을내놓으면서논란이이어졌음 - 71 -
호텔공급유형분석연구 법제처유권해석 13-0367 ㅇ관광호텔업을영위하려는자는회원을모집하는경우가아님에도사업부지등의소유권을 확보하여야하는지여부 ( 관광진흥법 제 4 조등관련 ) 1. 질의요지 관광진흥법 제 4 조제 1 항에따라관광숙박업중관광호텔업을등록하려는자 ( 회원을모집하는경우가아님을전제함 ) 가다수에게분양된오피스텔을각각임차하여사용권을확보한경우, 대지등의소유권을확보하지아니한것이 관광진흥법 제 4 조제 3 항, 같은법시행령제 5 조및별표 1 제 2 호가목에따른등록기준에미달하거나또는 관광진흥법 제 20 조제 1 항에위반되는지? 2. 회답 관광진흥법 제 4 조제 1 항에따라관광숙박업중관광호텔업을등록하려는자 ( 회원을모집하는경우가아님을전제함 ) 가다수에게분양된오피스텔을각각임차하여사용권을확보한경우, 대지등의소유권을확보하지아니하여도 관광진흥법 제 4 조제 3 항, 같은법시행령제 5 조및별표 1 제 2 호가목에따른등록기준에부합할뿐만아니라, 관광진흥법 제 20 조제 1 항에도위반되지않는다고할것입니다. 나. 성공사례 ㅇ라마다동탄호텔은 2006 년도에객실을 2억원대에분양하여 100% 분양에성공하였고 2008 년도부터운영에들어갔으나 2008 년 9월 1일호텔오픈과동시에금융위기만연으로시장상황이악화되었음ㅇ 2009 년 1월운영업체 HTC의자발적철수로라마다동탄 ( 주 ) 가책임운영을결정하게됨ㅇ라마다동탄 ( 주 ) 은수분양자의피해예방및신뢰유지를위해개발이익금으로수익금배분하고시행법인손실보전부담최소화하였고, 1, 2년차수익률 8% 지급약속을이행하였으며, 3년차에삼성전자가동탄에반도체사업을시작하면서비즈니스숙박수요를확보하며위기를넘기게됨ㅇ 3년차이후로는 8.5%, 4년차 9.0%, 5년차 9.3%, 6년차 10.2% 로매년지급수익률이상승하여수익을지급하고있으며이에따라매매가액도상승하여 2천만원이상의프리미엄이형성되어거래된적도있음ㅇ동탄라마다호텔의가장큰성공요인은비즈니스투숙수요를잡았다는점에있는데비즈니스수요는계절을따로타지도않고중국이나일본관광객의급감등에영향을받지않는안전하고탄탄한수요가되기때문으로보임 16) 16) 레저신문, 분양형호텔의대표적성공사례 동탄라마다호텔, 동아일보, 대기업수요풍부한마곡지구분양형호텔로투자자들관심이동 - 72 -
제 3 장분향형호텔현황분석 다. 실패사례 ㅇ현재까지분양형호텔의역사가짧아아직결과가나타나지않은호텔이많은가운데대표적인실패사례로는부산해운대센텀호텔과부산씨클라우드호텔을들수있음 - 부산해운대센텀호텔은 2007 년개장후 8% 확정수익미지급으로소송이진행되고있음ㅇ부산씨클라우드호텔은위탁운영사는코오롱씨앤씨, 시행사는 ( 주 ) 해피니스앤듀티, 시공사는코오롱건설임ㅇ씨클라우드호텔은객실 321개를객실당 1억7 천만 ~3억여원에아파트처럼분양한후분양받은사람들의동의를받아호텔영업을시작하였으나수분양자들이수익금을받지못하게되자계약파기를요구하는등거세게반발하고있음ㅇ분양을시작할당시호텔측은객실을분양받은사람들에게투자금액의절반을 2006 년부터 5년동안연 6%, 8%, 10%, 12%, 14% 씩나눠돌려주기로계약했고씨클라우드측은또객실분양당시만약수익이나지않아배당금을지급하지못할경우를대비해 H사에보험까지들어뒀다고광고했으나호텔측은 2006 년도운영수익배당분인 8억5천만원을해를넘기도록지급하지못함 - 씨크라우드호텔측은영업이익이기대치만큼나지않아배당금지급에어려움을겪고있으며호텔자산일부를금융권에담보로제공하고배당금지급을시도했으나건물공사대금을받지못한시공사측의반대로수익배당을할수없게됐다고해명하고있음ㅇ이에따라객실수분양자 284명이배당금을지급하지못하면호텔운영권을분양권자협회에넘기거나계약을파기해줄것을요구한데이어 2차총회를열어호텔측과계약파기여부등을최종결정키로하였으며호텔측이분양당시내걸었던수익보증보험도객실점유율이 52% 를넘을경우만받을수있도록엉터리계약을한것으로드러났다고항의하고있음ㅇ뿐만아니라씨클라우드호텔은현재코오롱씨앤씨와 ( 주 ) 건오 2개의위탁운영사가공존하는상황에놓이게되었음 - 코오롱씨앤씨는 2009 년 7월씨클라우드호텔객실소유자들의모임인관리단과위탁운영 - 73 -
호텔공급유형분석연구 계약을체결해호텔을운영하며해운대구청에숙박업영업신고를했으나해운대구가한호텔에다수의영업신고가불가하다는복지부의유권해석을들어반려하자법원에숙박업영업신고반려처분취소소송을제기했음ㅇ코오롱씨앤씨에서소송절차를진행하는중에 168개의호텔객실소유자에게이전보다많은배당금을선불로지급해위탁운영업체로선정된건오 ( 주 ) 가대법원의최종판단이내려지지않은상황에서접객대와로비를갖추는등보완조치를하면영업에문제가없다는판단을내려영업을시작하였으나코오롱씨앤씨는건오측의불법영업이예상된다며비품반입을저지하고있으며코오롱씨앤씨와건오측의대치상태가지속되고있음 3. 콘도호텔 (condo hotel) 분양사례 ㅇ 2005 년에호텔의객실일부를콘도미니엄으로전환하여분양을시도한사례가있으나분양부진등으로사업이성공모델로정착하지는못함ㅇ중앙디자인 ( 자드건설 ) 이시공을담당하고한국자산신탁이자금관리를하여강원도평창군에수익형호텔 세인트하이얀호텔 을건설추진함 - 규모는지하 1층 ~ 지상 13층규모로객실수는총 167실이며 1개동의 89 330 m2 (27 100 평형 ) 로구성됨ㅇ최초 2년동안 12% 의수익보장과 2년후부터는수익금의 70% 를지급하는조건과함께, 콘도미니엄과같이본인이호텔이용시연간 30일까지사용할수있다고조건을내걸고분양을개시하였음ㅇ그러나분양률은 50~60% 정도에그쳐공사비가 50억정도모자라는상황에이르렀고그이후운영수익률도목표에도달하지못하여공매되었음 - 2011 년오리엔트리조트가세인트하이얀호텔을인수하여평창오리엔트호텔앤리조트로명칭을바꿔운영하고있음 - 74 -
호텔공급유형분석연구 제 4 장호텔리츠와부동산펀드 제 1 절호텔리츠 제 2 절부동산펀드 - 76 -
호텔공급유형분석연구 1 절 호텔리츠 17) 1. 배경 ㅇ정부에서는 2007 년이후프로젝트파이낸싱 (project financing) 시장의위험성을인지하고미분양아파트유동화등건설사의자금유동성확보를위한다양한대책을발표하였으나여전히대규모 PF사업의부진, 악성미분양등으로인해 PF 부실로인한여파는상당기간지속되고있었음ㅇ부동산 PF에대한시공사의채무인수등우발채무가많이증가함에따라우발채무현실화위험에대한우려가지속해서제기되어왔으며, 국내부동산경기침체이후상당수의건설사가우발채무로인한부도가발생하는등위험이현실로실현 되었음 18) ㅇ 2010 년하반기이후리츠 (Real Estate Investment Trusts) 사업구조가기존사업의대체구조로주목을받기시작했으나 2011 년다산리츠의금융사고이후한국거래소는리츠 (REITs) 의상장을꺼리고있으며상장기준이까다로워지면서몇년째제자리걸음에서벗어나지못하고있음 - 다산리츠는폭력조직에연루된대표가주식대금을허위로납입하다검찰에덜미를잡혀상장폐지되고말았고, 이일을계기로리츠에대한신뢰가무너지게되었음 2. 개념 ㅇ외국의리츠를우리나라법령에서개념화한것이부동산투자회사인데부동산간접투자상품이면서주식상장도가능하게하려고회사형태를취하고있음 - 투자자로부터모은자금을부동산에투자하고그로부터얻은수익을투자자에게배당하는간접투자상품이라는성격에서는부동산펀드와동일 - 수익증권처럼상품형태만을지니면주식을상장할수없으므로회사형태를부여하는것임 17) 분양형호텔의대안으로서다수의투자자로부터출자를받아서부동산에투자하는간접투자형태인호텔리츠, 부동산펀드에대해알아보기로함 18) 산업연구원 (2012), 부동산금융의현황과과제 - 78 -
제 4 장호텔리츠와부동산펀드 ㅇ부동산투자회사는불특정다수로부터출자를받아부동산투자회사를구성하고부동산에투자하여그이익금의 90% 이상을매기말투자자에게배당하는형태로운영됨ㅇ부동산 ( 임대 개발 ) 회사와금융기관의성격이결합한회사 - 실제영업측면에서는부동산임대및개발사업등을수행하는종합부동산회사임 - 일반인으로부터자금을모집하고투자이익을배분한다는점에서금융기관의성격도있음 투자자 - 개인투자자 - 기관투자자 투자 배당 (90% 이상 ) 부동산투자회사 ( 주식회사 ) 투자 임대료개발이득이자 투자자산 - 부동산 - 유가증권 - 금융기관예치 [ 그림 4-1] REITs 구조 ㅇ부동산투자회사는 1998 년발생한 IMF 구제금융사태 이후기업의유동성지원및일반대중들의부동산투자기회부여라는측면에서도입검토하였으며, 2001 년국토교통부에서부동산투자회사법을제정하여도입ㅇ리츠와부동산펀드는부동산에투자하는간접투자기구라는점에서는동일하나, 부동산펀드는운영기간이비교적단기이고리츠는장기이며자기관리리츠처럼실물이뒷받침되는경우도있다는점에서약간의차이가있음ㅇ부동산투자회사는자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠로구분 - 자기관리리츠는자산관리를회사가직접수행하고, 위탁관리리츠는위탁의방법을이용하며기업구조조정리츠는구조조정자산을대상으로한특수한형태의리츠로볼수있음ㅇ미국은자기관리형중심으로발전하였고, 호주는위탁관리형중심으로발전하였는데우리나라는기본적으로미국형태의법체계를가지고있으나위탁관리형도허용하고있음 - 79 -
호텔공급유형분석연구 < 표 4-1> 우리나라리츠의종류 구분자기관리리츠위탁관리리츠기업구조조정리츠 투자대상모든부동산모든부동산모든부동산 회사설립국토교통부인가국토교통부인가 국토교통인가 * 금감위의견청취 회사형태실체회사 ( 상근임직원 ) 명목회사 ( 비상근 ) 명목회사 ( 비상근 ) 주식분산 1 인당 30% 이내 1 인당 30% 이내제한없음 주식공모자본금 30% 이상좌동 상장 자산구성 전문인력 배당 설립후즉시개발투자전상장의무없음부동산 : 70% 이상부동산관련유가증권 : 10% 이상 3 명 90% 이상의무배당 의무사항아님 * 사모가능 좌동의무사항아님 좌 동 해당사항없음 * 자산관리회사 (5 인 ) 90% 이상의무배당 * 초과배당가능 부동산 70% 이상 * 유가증권보유의무없음 좌 동 90% 이상의무배당 * 초과배당가능 회사존속영속좌동한시적 현물출자자본금의 50% 이내좌동좌동 최저자본금 70 억원 50 억원좌동 설립주체발기인좌동좌동 세제혜택 개발사업 법인세면제없음취 / 등록세 50% 감면 유가증권상장후에는총자산의 30% 이내 ( 단, 개발리츠는총자산의 100% 투자허용 ) 90% 이상배당시법인세면제취 / 등록세 50% 감면 좌 동 좌동좌동 처분제한 5 년좌동좌동 자금차입 출처 : 국토교통부홈페이지 자기자본의 2 배이내 / 주총결의시 10 배이내 좌동좌동 ㅇ리츠의사업구조는사업안에따라조금씩다르게구성할수는있으나투자자 -리츠-자산운영사로구성되는것이일반적인구조 - 호텔리츠를예로들면, 투자자 -리츠 -호텔운영사형태로이루어져리츠는자금을모으는역할을담당하고실제호텔운영은호텔운영사에위탁하여운영하는형태를취함 - 80 -
제 4 장호텔리츠와부동산펀드 [ 그림 4-2] 리츠사업구조 3. 국내호텔리츠현황 가. 설립현황 ㅇ미국에서는리츠가사무실, 상가, 주택, 물류창고, 호텔등다양한부동산에광범위하게적용되고있으나국내에서는오피스텔, 상가를중심으로투자가이루어지고있고호텔리츠의비중은높지않은상황ㅇ국내호텔리츠회사는총 6개사로현재위탁관리리츠 4개회사, 자기관리리츠 2 개가설립인가를받았음ㅇ국내호텔리츠자산규모는 2014 년도기준으로상장리츠자산규모는 5,300 억원, 주식시가총액은 1,800 여억원수준 - 2014 년 6월말현재, 호텔리츠는국내리츠자산규모의 4.8% 를차지하는것으로추정됨ㅇ호텔리츠로는위탁관리리츠로 ( 주 ) 제이알 5호, ( 주 ) 제이알 8호, ( 주 ) 생보 1호등이있으며자기관리리츠로는 아벤트리리츠와 ( 주 ) 모두투어리츠 2개가있음ㅇ호텔리츠는설립초기상태이므로수익성을판단하기에는이른상태로볼수있는데대부분오피스텔수익률보다는조금높은수준인것으로알려졌음 - 81 -
호텔공급유형분석연구 구분 위탁관리 ( 구조조정 ) 부동산투자회사 JR 5 호 JR 8 호 JR 10 호 생보 1 호 JR 12 호 아벤트리리츠 자기관리부동산투자회사 모두투어리츠 설립인가 2011.02.24 2012.02.07-2011.11.16-2011.11.04 - 주요주주 KT&G, 한국지방재정공제회 전문건설공제, KT&G 하나투어, 농협상호금융, KT&G, 신한생명 새마을금고중앙회, 경찰공제조합 대성산업, 하우사모부동산투자신탁등 HTC, 모두투어네트웍 모두투어, 일진그룹 SK 증권 상장여부비상장비상장 - 비상장 - 비상장 - 사업장수 1 1-1 - 2 - 매출 23.9 72.7-33.8-65.5 - 순이익 14.8 28.3-2.6-42.4 - 이익률 9.19% 6.15% - 9.52% - 22.8% - 유보율 1.6% 0.4% - 7.0% - 12.4% - 자본금 ( 현재 ) 162 억원 460 억원 330 억원 273 억원 640 억원 121 억원 192 억원 자산규모 313 억원 1083 억원 884 억원 593 억원 1598 억원 321 억원 529 억원 객실규모 130 실 306 실 288 실 144 실 269 실 155 실 AMC JR 투자운용 JR 투자운용 - 사업내용 을지로 2 가와이즈빌딩리모델링후비즈니스호텔운영 명동센트럴빌딩매입, 리모델링후호텔운영 충무로빌딩리모델링 자료 : 정상만 (2015), 비즈니스호텔크리에이터 < 표 4-2> 우리나라호텔리츠현황 생보부동산신탁 종로삼윤빌딩매입리모델링후호텔운영 324 실 (2 개호텔 ) - - - 기존호텔유동화 중구견지동오피스빌딩리모델링후비즈니스호텔운영 한주빌딩리모델링 나. 리츠의호텔투자현황 ㅇ리츠의호텔투자는현재까지 9건이이루어진것으로나타나며주로 2011 년에투자가이루어지고그이후에는부진한양상을보이고있음ㅇ 2014 년 6월현재, 리츠가투자한호텔의객실수는총 1,934 실이고총자산규모는 6,087 억정도임. 개별리츠가보유한호텔당평균객실수는 214실정도이고평균투자금액은 676억원수준임 - 82 -
제 4 장호텔리츠와부동산펀드 호텔 지역 명동스카이파크호텔 중구명동 신대방신라스테이 동작구신대방동 스카이파크센트럴 아벤트리호텔종로 나인트리호텔 중구명동종로견지동중구명동 객실규모 130 313 310 155 144 투자시기 2011.2 2011.8 2011.12 2011.12 2011.12 총자산 ( 억원 ) 316 663 1,092 384 598 리츠회사명제이알제 5 호퍼스티지개발제이알제 8 호아벤트리생보제 1 호 주요투자자 임대조건 KT&G, 재정공제회담배인삼공제회 JW 홀딩스, SK D&D, 우리파이낸셜 KT&G, 재정공제회전문건설공제조합 HTC, 모두투어, IBK 캐피탈 새마을금고중앙회, 경찰공제회 투자형태리모델링개발리모델링리모델링리모델링 운영구조책임임대책임임대책임임대책임임대책임임대 리츠형태위탁관리자기관리위탁관리자기관리위탁관리 임차인스카이파크호텔호텔신라스카이파크호텔 HTC 파르나스호텔 운영업체스카이파크호텔호텔신라스카이파크호텔 HTC 파르나스호텔 기간 15 15 15 10 20 보증금 10 35 50 30 23 년임대료 호텔 21.6 억 티마크호텔명동 객실매출의 44% ( 최소보장 35 억 ) 쉐라톤서울디큐브시티호텔 50 억 + 객실매출의 10% 명동호텔 총매출액의 42% ( 최소보장 30 억 ) 총매출의 44% ( 최소보장 33 억 ) 써튼호텔 지역중구충무로구로구신도림동중구충무로중구을지로 객실규모 288 269 175 150 투자시기 2012.9 2013.11 2014.4 2014.5 총자산 ( 억원 ) 887 1,598 229 281 리츠회사명제이알제 10 호제이알제 12 호모두투어모두투어 주요투자자 농협중앙회, KT&G, 하나투어, 신한생명 < 표 4-3> 리츠의호텔투자현황 대성산업, 한화저축은행 모두투어, 삼영토건, SK 증권 모두투어, 삼영토건, SK 증권 투자형태리모델링매입리모델링매입 운영구조책임임대책임임대책임임대책임임대 리츠형태위탁관리기업구조조정자기관리자기관리 임차인마크호텔대성산업모두스테이모두스테이 운영업체마크호텔 Starwood 모두스테이모두스테이 임 기간 15 10 5+5 5+5 대 보증금 25 95 13 15 조년총매출의 42% 총매출의 43% 총매출의 43% 95 건임대료 ( 최소보장 39.5억 ) ( 최소보장 13억 ) ( 최소보장 15억 ) 자료 : 김태원 오동훈 (2014), 부동산간접투자기구의호텔투자특징및활성화방안연구, 부동산학연구 제20 집 제4 호 - 83 -
호텔공급유형분석연구 다. 시장현황 ㅇ부동산투자회사는설립목적상일반대중들에게부동산투자기회부여라는목적을지니고있는바, 기업공개를의무화하고있으나 ( 기관투자자비율이 30% 이상일경우는기업공개의무면제 ) 이미상장된회사들이경영의투명성을확보하지못하고적정수익을확보하지못한사례가발생하여한국거래소에서는 2012 년이후리츠의상장을불허하고있는상황ㅇ 2014 년말거래소에상장된리츠는 2천억원수준으로 2000 년대초반에거의비슷한시점에리츠제도를도입한일본 (68조원 ), 싱가포르 (38조원 ) 에비해 1% 에도미치지못하고있음ㅇ호텔리츠가가장활성화된미국의경우에는 2015 년 4월말현재시가총액이 55 조원이며보유객실수가 25만실을초과하고있는것으로알려짐 4. 제도현황 ㅇ건설교통부에서 1998 년부터준비하여 2001 년 4월에부동산투자회사법을제정하였음 - 자기관리부동산투자회사 ( 실체형 ) 도입, 최소자본금 500억원, 30% 이상공모등의기준을설정ㅇ 2001년 5월에기업구조조정부동산투자회사 (CR-REITs) 도입하였음 - 명목형회사 (paper company) 도입, 법인세이중과세배제, 설립요건완화 ( 사모가능 ) ㅇ 2004년 10월에는위탁관리부동산투자회사형태를도입하였음 - 명목형회사허용, 최소자본금완화 (250 억원 ), 차입허용 ( 자기자본 2배이내 ) ㅇ 2007년 10월에는개발전문리츠를도입하였음 - 공모완화 ( 국민연금관리공단등 3대기관 30% 이상출자시 ), 최소자본금완화 (100억원 ) ㅇ 2009 년 4월에국민연금관리공단등 3개기관에서공적기금 공제까지총 14개기관으로일반공모예외기관확대ㅇ 2010 년 4월에규제완화를통해최저자본금인하, 개발리츠운용요건완화, 현물출자대상을확대하였음 - 84 -
제 4 장호텔리츠와부동산펀드 ㅇ 2012 년 12월에리츠자율성을확대하여 1인당주식소유한도완화 (40%), 공모의무기한연장 (1년 6개월 ), 공모예외기관의추가확대 (2013 년 12월기준국민연금등 23개기관 ) 가이루어짐ㅇ 2013 년 6월에는자기관리리츠감독강화및위탁관리리츠에법인이사, 감독이사제도를도입함 < 표 4-4> 부동산투자회사법주요연혁 연도 2001 2004 2007 2010 2014 ㅇ자기관리부동산투자회사도입 내용 - 투자회사설립관련 : 실체회사형 REITs, CRREIT - 최저자본금인하 : 500 억원 - 개발사업에대한투자확대 : 건교부인가후자기자본 30% 이내에서부동산개발사업가능 - 차입허용 : 예외사항을제외하고는원칙적으로차입및회사채발행금지 - 설립시현물출자허용 : 실체회사형 REITs( 부동산개발사업의인가를받은후에만, 총자본금의 30% 이내에서현물출자가능 ), CR REITs( 설립시부터총자본금의 30% 이내에서가능 ) - 내 / 외부감독및통제장치강화 : 실체회사형 REIT s( 건교부감독만받음 ), CR REITs( 건교부 및금감위공동감독 ), 자산관리회사 ( 내부통제기준제정의무없음 ) - 주식매수청구권제한적확대 : CR REITs( 정관에정한존립기간의연장에반대하는주주에대해 주식매수청구권인정 ) - 기업구조조정부동산투자회사도입 - 위탁관리부동산투자회사도입, 최저자본금완화 (500 억원 250 억원 ), 차입허용 ( 자기자본 2배 이내 ) ㅇ개발전문부동산투자회사도입 - 최저자본금인하 : 설립최저자본금을 10 억원으로인하, 영업인가 6 개월이후최저자본금 100 억원으로인하 - 개발사업에대한투자확대 : 개발투자회사의경우총자산전부를개발사업에투자가능우선 유가증권상장의예외 - 차입허용 : 주주총회의결의에따라자기자본의 10 배범위에서차입 - 영업인가제로전환국민연금관리공단등의주식공모및초과의결권행사제한예외인정 - 최저자본금완화 (100 억원 70 억원 ( 자기 ), 50 억원 ( 위탁 / 기업구조조정 )), 차입한도확대 ( 자기자본 10 배 ) 자기관리리츠의주요출자자적격성심사 주식규제를면제받은모자형리츠의요건완화 SPC 조합등을활용한투자 - 자기관리리츠의주요출자자 ( 주식 5% 초과보유 ) 의자금출처 및재무상태등의적격성심사요건을대통령령에위임 - 내국법인, 내국개인, 외국기업으로구분하여부채비율, 차입금 출처및금융관련법령위반경력등을제한 - 母리츠의요건을기관투자자의단독출자에서공동출자로확대 - 법인외에 SPC 조합을설립하거나, 자회사외에손자회사이상 - 85 -
호텔공급유형분석연구 허용 신탁수익증권취득한도적용배제 민간임대주택리츠투자여건개선 자기관리리츠추가사업시절차간소화 자산관리회사관리강화, 리츠정보시스템근거마련 종속회사에대한지분투자를통한해외부동산취득을허용 - 신탁수익권을부동산으로간주하여리츠의투자를활성화하려는 입법취지를고려하여취득제한예외증권에신탁수익권추가 - 연면적 70% 이상 임대주택에투자하면공모 분산의무면제 - 건전성이확보된 우량한자기관리리츠 ( 자기자본일정액이상 등 ) 추가사업을시행할시는변경인가대신신고제도입 - 인가후 3년간위탁실적없는자산관리회사 (AMC) 인가취소가능해짐 - 리츠정보시스템 ( 투자정보공시등 ) 운영을위한법적근거마련 - 이익배당의현물 ( 주식 ) 가능, 자기관리리츠의무배당률완화등자료 : 한국개발연구원 (2012), 부동산금융의현황과과제, 하나금융연구소 (2008), 한국과일본의리츠시장분석 ㅇ 2014 년에는리츠에대한투자규제를완화하는내용의부동산투자회사법개정안 이통과되었는데주요내용은감정평가절차간소화, 개발사업투자자율화, 이익 배당의무완화, 차입규제완화등임 < 표 4-5> 부동산투자회사법주요개정내용 구분 감정평가절차간소화 개발사업투자자율화 이익배당의무완화 차입규제완화 내용 - 사업대상부동산에대한감정평가의무화는유지하되, 감정원 협회의감정평가업자추천제도를폐지하여이중감정등부작용을예방 - 개발사업투자를주식상정전에도가능하도록하고, 주총특별결의로개발사업과운영사업 ( 매입 임대등 ) 간의비중을결정하도록하여리츠가사업의유형과형태를다양하게설계할수있도록함 ( 개발전문리츠폐지 ) - 모든리츠에대해배당을현금에한정되었던것을수익증권, 현물등으로까지할수있도록허용하고, 자기관리리츠는의무배당비율을 90% 에서 50% 로완화하여리츠의자율성과건전성을제고함 - 위탁관리 CR 리츠는 90% 의무배당과함께법인세를면제해주고있으나, 자기관리리츠는실체형회사라는이유로법인세부과 ( 미국등외국에는 90% 배당을하는자기관리리츠에대해서도법인세면제 ) - 차입등의기준이되는자기자본의산정기준일이현재는차입직전분기이나현재의재무상태를반영할수있도록산정기준일제한을폐지하여필요에따라차입할수있게함 ㅇ현재는리츠가자산운영을임대차로만운영되고위탁운영이안되는점을보완하기위하여미국과같이 Taxable Reit Subsidiary( 리츠의자회사 ) 를허용하는법안이국회계류중 - 이법이통과되면 TRS 가관광사업자로등록하고이들이호텔운영업자에게운영위탁할수있는구조가가능해짐 - 86 -
제 4 장호텔리츠와부동산펀드 5. 현행호텔리츠의한계 ㅇ아직까지는다수의일반투자자로부투자를받는공모형이아닌일부기관투자자로구성하는사모형리츠의수준이어서진정한의미의부동산소액간접투자와는거리가있음ㅇ현재한국의호텔리츠는아벤트리리츠와모두투어리츠를제외하고위탁형, 기한부리츠이며, 영속형리츠가아니어서성장의한계성이있음 - 기한부위탁형리츠는구조조정용또는부동산의유동화에그쳐대부분사모형으로일반국민에게부동산투자기회확대라는부동산투자회사법과는거리가멀고결국외국의호텔리츠처럼영속형이면서상장이되어야만리츠본연의목적에부합됨ㅇ우리나라위탁형호텔리츠는자산관리회사가물건을확보하고이후책임임차할호텔운영사를찾고, 모든사업추진을자산관리회사가진행하므로호텔운영사가지분참여등에소극적이고지분참여가저조한것이문제 - 일본호텔리츠는도미인브랜드가참여하고홍콩의리갈리츠는리갈호텔이책임지고운영하며, 미국의호스트리츠는메리어트가주도적으로참여하는등으로외국사례에서는호텔운영사의호텔리츠지분참여가높은것으로나타나고있음ㅇ아벤트리리츠와모두투어리츠의경우, 호텔운영사인 HTC와여행사인모두투어가참여하며, 영속형상장리츠를지향하고있어그귀추가주목되고있음ㅇ한개의리츠가하나의물건에투자하는방식으로서규모의경제를이룰수도없고, 상장을통한추가매입의지도없는상태이며, 선진국호텔리츠가영속적이고수천실의호텔자산을보유한것과는비교가되는상황ㅇ이런현상은호텔리츠가운영상품이면서브랜드와결합한독특한구조라는것을이해하지못한결과라고볼수있으며, 이러한문제점은호텔리츠만의문제가아니라우리나라리츠산업전체적인문제로볼수있음 - 87 -
호텔공급유형분석연구 2 절 부동산펀드 1. 부동산펀드의호텔투자현황 ㅇ리츠와부동산펀드는요건, 의무사항등에서는다소차이가있으나간접투자상품이리는측면에서는동일하다고볼수있음 - 리츠는국토교통부소관이고, 부동산펀드는기획재정부소관으로되어있는데혜택, 편리성측면에서부동산펀드가우월하므로시장에서는부동산펀드가더인기가높은상황ㅇ부동산펀드는 2014 년 6월말현재, 18개호텔, 6,292 실의호텔에투자하였으며총투자비는 2조 1,075 억원규모로 2013 년에가장활발했으며 2014 년부터투자규모가축소되는경향을보임 - 각펀드가보유한호텔당평균객실수는 370실정도이고평균투자금액은 1,240 억원수준으로나타나고있음 호텔 지역 < 표 4-6> 부동산펀드의호텔투자현황 객실규모 ( 실 ) 투자시기 총자산 ( 억원 ) 투자형태운영구조 ( 임대료조건 ) 명동이비스호텔명동 280 2005.8 610 리모델링책임임대 ( 매출연동 ) 광화문 Four Seasons 종로신문로 329 2006.3 5,300 개발 책임임대 ( 최소보장 + 매출연동 ) 동탄신라스테이동탄신도시 300 2011.6 630 개발개발후매각 종로이비스호텔종로익선동 363 2011.9 790 선매입 판교 Courtyard 성남판교동 282 2011.4Q 1,800 선매입 구로롯데씨티구로구로동 290 2012.3Q 629 선매입 동대문이비스호텔중구광희동 195 2012.10 270 개발 용산서부 T&D 호텔용산한강로 907 2012.10 2,700 선매입 동자조선호텔용산동자동 359 2012.12 900 선매입 울산신라스테이울산달동 338 2013.2Q 760 선매입 제주신라스테이제주연동 304 실 2013.1 560 개발 책임임대 ( 최소보장 + 매출연동 ) 책임임대 + 위탁운영 ( 최소보장 + 매출연동 ) 책임임대 ( 최소보장 + 매출연동 ) 책임임대 + 위탁운영 ( 최소보장 + 매출연동 ) 책임임대 + 위탁운영 ( 고정임대료 ) 책임임대 ( 최소보장 + 매출연동 ) - 88 -
제 4 장호텔리츠와부동산펀드 을지로 Holyday Inn 중구을지로 224 실 2013.5 553 부산서면 Best Western 부산부전동 226 실 2013.5 280 PF 및선매입 PF 및지분 마포신라스테이마포도화동 387 실 2013.8 1,300 선매입 울산롯데시티울산달동 354 실 2013.8 738 선매입 위탁운영 신대방신라스테이 동작신대방동 313 실 2013.9 713 선매입 책임임대 ( 최소보장 + 매출연동 ) 장교롯데시티서울장교동 453 실 2013.10 1,400 선매입 대구인터불고엑스코대구산격동 303 실 2013.11 687 매입 제주 Howard Johnson 제주연동 280 실 2013.11 555 개발 책임임대 + 위탁운영 ( 고정임대료 ) 자료 : 김태원 오동훈 (2014), 부동산간접투자기구의호텔투자특징및활성화방안연구, 부동산학연구 제 20 집제 4 호 2. 국내부동산펀드특징 ㅇ국내부동산펀드가호텔에투자한특징을살펴보면, 부동산펀드에서시행한호텔투자의대부분은선도매입형태를취하고있는데이는그동안우리나라에서호텔이부동산투자의대상으로인식되지않았고, 그에따라호텔개발이활성화되지않은상태에서부동산펀드가투자대상으로고려할만한기존호텔이없었기때문이었음 - 특히기존의호텔들은대부분특급호텔로서운영수익성이낮아부동산펀드의투자대상으로적합하지않았고이런상황에서비즈니스호텔시장이형성되고개발초기에선도매입형태로투자가이루어질수밖에없었다고볼수있음ㅇ대부분의호텔투자가전문호텔운영업자와의임대계약을통한임대료수취방식을취하고있으며대체로임대보증금 20~50 억원에호텔연매출액의 38~45% 수준의임대료와총투자액대비 3~5% 정도의최소보장임대료를책정하고있음ㅇ호텔운영에있어임대방식을활용하는이유는기본적으로부동산펀드에서부동산운용방법이임대방식으로한정되어있기때문이며, 부동산펀드에서호텔을직접운영하거나위탁운영의방법으로운영하는것은현재 자본시장과금융투자업에관한법률 에의해금지되어있음ㅇ임대료산정에있어최소보장임대료를채택하고있는이유는호텔에대한투자초기시점에서기본적인수익률보장을통한상품구성의안정성을확보하기위해 - 89 -
호텔공급유형분석연구 서이며, 호텔에대한투자가활발해지고다양해지면최소보장임대료대신매출액과변동되는변동임대료방식으로변환될것으로예상됨ㅇ호텔에투자한대부분부동산펀드는 1개의호텔마다 1개의부동산펀드가만들어져있어향후호텔을전문적으로투자하는블라인드형부동산펀드를만들어야하는과제를안고있음 - 호텔리츠또한마찬가지의문제점을안고있으며, 부동산펀드를먼저만들어놓고그펀드재산으로투자대상호텔을선정하는형태가되지못하고있는것임 3. 부동산펀드의호텔투자방법 ㅇ부동산펀드에서호텔에투자할수있는형태는크게 3가지방법을고려해볼수있음ㅇ첫째, 호텔개발사업을하는개발사업자에대한대출방식으로신규호텔개발사업을시행하는시행법인이나호텔리모델링을진행하는법인에부동산펀드가개발에필요한자금을프로젝트파이낸싱형태로대출하는방법으로투자할수있음 - 호텔개발사업의경우주택개발사업과달리선분양수입금으로 PF 자금을상환하는것이용이하지않음ㅇ둘째, 호텔개발사업을직접진행할수있으며부동산펀드가호텔개발사업의시행주체로서또는개발사업을시행하는프로젝트금융투자회사등시행법인의지분출자자로서호텔개발사업을하는경우임 - 투자는개발후매각을통한단기간의개발이익을추구하거나완공후매각하지않고운영을통한장기간의운용수익을추구할수있음 - 토지소유자가부동산펀드에토지를매각하고서그토지대금을부동산펀드에재투자하여개발사업을부동산펀드와공동으로진행하기도하고, 개발사업자가프로젝트금융투자회사를만들어서부동산펀드의지분출자를통해개발사업을진행할수가있음ㅇ셋째, 기존호텔을매입하거나향후완공될호텔을사전에매입할수있으며이는부동산펀드에서가장일반적인투자형태라고할수있음 - 기존의호텔을매입하거나선도매입후호텔전문운영업체에임대하여운영수익을취하고일정기간운영후매각함으로써매각차익을취하는형태의투자방식으로부동산펀드가이와같은투자를하기위해서는부동산의현황, 거래가격, 재무자료등의사항이포함된실사보고서를작성 비치하여야함 - 90 -
제 4 장호텔리츠와부동산펀드 [ 그림 4-3] 부동산펀드의호텔투자구조 ( 이비스버젯동대문호텔 ) 4. 부동산펀드호텔투자의한계 ㅇ호텔에대한운용이임대차방식으로만이루어지고있고, 그임대차계약은주로최소보장임대료및매출액에연동하는추가임대료지급형태로이루어지고있어최소보장임대료에대한의존도가높음 - 최소보장임대료에대한의존도가높으므로최소보장임대료를지급할수있는신용도가있는대기업계열의호텔운영업체에대한선호도가지나치게높아전문성있고실력있는중 소형호텔전문운영업체에대해서는참여의기회가제한되고있음ㅇ호텔에투자한부동산펀드뿐만아니라대부분의부동산펀드가특정한 1~2개의부동산또는특정프로젝트에만투자되어리스크를분산할수있는기능이취약하고펀드를대규모로설정할수없음 - 이로인해투자한호텔이매각되거나개발사업이완료되면펀드가청산되어펀드의운용기간이단기간에그치게되는결과를가져옴ㅇ선매입및리모델링형태의투자위주이며, 투자대상호텔도비즈니스호텔등중저가위주로만투자가이루어짐ㅇ그밖에연기금등기관투자자중심의재무적투자위주로구성되어있으며, 호텔소유주, 호텔운영사등의전략적투자자는재무적투자자를유치하기위한신용보강수준의후순위위주투자가이루어진다는문제점이 - 91 -