빈컴리테일 Vincom Retail (VRE VN) Global Company Analysis 218.4.13 Bloomberg 최고목표주가 VND 63,5 빈컴리테일은빈그룹의자회사로 24년도부터쇼핑센터를운영하던기업이다. 동사는 4개의유통포트폴리오를통해 46개의 ( 빈컴센터 :4개, 빈컴메가몰 :3개, 빈컴플라자 :3개, 빈컴 + :개 ) 쇼핑센터를운영하고있다. 빈컴센터 와 빈컴메가몰 은고가의프리미엄브랜드중심의쇼핑센터인반면, 빈플라자 와 빈컴 + 는현지브랜드중심의쇼핑센터이다. 앵커태넌트브랜드로는빈마트, CGV, Elite Fitness 등이있다. 현재주가 (18/4/6) VND 52,5 국가 거래소 베트남 HOSE 상승여력 21.% Bloomberg Rating 매수보유매도 5% 5% % EPS 성장율 (18F,%) 73.5 P/E(18F,x) 3.8 MKT P/E(18F,x) 2.3 배당수익률 - 시가총액 ( 십억 VND),86.7 시가총액 ( 조원 ) 4.7 유통주식수 ( 백만주 ) 1,1.1 52주최저가 (VND) 4,55 52 주최고가 (VND) 61,5 주가상승률 1 개월 6 개월 12 개월 절대주가 -4.4 - - 상대주가 -1.7 - - 공격적인영업지역확대베트남인들의가처분소득증가와소비력이강한젊은인구층이증가하고있는가운데프리미엄제품에대한수요가증가할것으로예상된다. 이는국내외프리미엄브랜드들의신규출점증가로이어지고있다. 대부분의신규매점은시장을독점하고있는동사의쇼핑센터에위치하고있다. 이에따라, 4개유통포트폴리오중인기높은프리미엄브랜드입점율이가장높은 빈컴메가몰 이장기이익성장드라이버역할을할것으로예상된다. 일반적으로쇼핑센터산업성장수혜를온전히받기위해서는높은시장점유율을유지하는것이중요하다. 이에빈컴리테일은쇼핑센터수와영업면적을지속늘리고있다. 221년까지동사는 66개의신규쇼핑센터 ( 총 112개 ) 를신설할계획이다. 특히, 동사는 빈컴플라자 와 빈컴 + 신규오픈에집중할계획이다. 두브랜드가동사의영업영역확장의역할을할것으로기대되고있다. 임대료상승과영업면적상승세상승하고있는임대료도빈컴리테일이익성장에긍정적인영향을미칠것으로예상되고있다. 217년기준호치민과하노이의월간평균임대료는각각 112.달러 /m 2, 47.6달러 /m 2 를기록했다. 21년이후각도시의임대료연평균증가율은각각 2%, 5% 를기록했으며, 지속상승할것으로예상된다. 동사의쇼핑센터의입점율은높은수준 (87%) 을유지하며, 임대료상승의수혜를최대화하고있다. 특히빈컴리테일의브랜드력을바탕으로젊은층사이에서인기가높은 H&M, Zara, Dior, Lotte, Mango, Mumuso, CGV 등이지속신규입점될가능성이높기때문에동사는안정적인이익을창출을이어갈것으로예상된다. 모기업 ( 빈그룹 ) 의지원이지속될것으로전망 [ 베트남 - 유통 ] 김형래 Hyungrea Kim 2-3774-18731873 hyungrea.kim@miraeasset.com 동사가베트남의대표재벌기업인빈그룹의자회사로있으며누리는이점은두가지이다. 1) 경쟁사대비저렴한쇼핑센터토지개발비용, 2) 빈그룹유통사업부문의매점수증가에따른장기임대계약확보등이있다. 결산기 ( 월 ) 12/15 12/16 12/17 12/18F 12/1F 12/2F 매출액 ( 십억VND) 5,58.1 6,385. 5,518.2 7,713.2,485.6 12,216. 영업이익 ( 십억VND) 1,3.7 1,65. 2,22. 2,564.8 2,763.6 3,814. 영업이익률 26. 3.8 4.2 33.3 2.1 31.2 순이익 ( 십억VND) 1,8. 2,436.6 2,16.4 3,68.8 3,762.6 4,72. EPS (VND) 1,322.3 2,81.3 1,.7 1,83.8 2,485.1 3,4. ROE 12.8 17.6. 1.2 1.6 11.5 P/E ( 배 ) - - 44.5 3.8 22.6 16.4 P/B ( 배 ) - - 3.4 2. 2.4 2.2 자료 : 빈컴리테일 Vincom Retail, Bloomberg, 미래에셋대우리서치센터
I. 기업개요 베트남 1 위쇼핑센터운영기업 빈컴리테일은빈그룹의자회사로 24년도부터쇼핑센터를운영하던기업이다. 동사는 4개의유통포트폴리오를통해 46개의 ( 빈컴센터 :4개, 빈컴메가몰 :3개, 빈컴플라자 :3 개, 빈컴 + : 개 ) 쇼핑센터를운영하고있다. 빈컴센터 와 빈컴메가몰 은고가의프리미엄브랜드중심의쇼핑센터인반면, 빈플라자 와 빈컴 + 는현지브랜드중심의쇼핑센터이다. 앵커태넌트브랜드로는빈마트, CGV, Elite Fitness 등이있다. 표 1. 빈컴리테일유통포트폴리오 (m 2, 개 ) 빈컴센터 빈컴메가몰 빈컴플라자 빈컴 + 총 GFA 435,876 (14%) 35,148 (34%) 56,817 (48%) 5,1 (4%) 평균매장별 GFA 4, -,, - 15,+ 1, - 4, ~5, 쇼핑센터수 4 3 3 호치민지역쇼핑센터수 1 1 7 2 하노이지역쇼핑센터수 3 2 2 남부지역쇼핑센터수 1 중부지역쇼핑센터수 6 4 북부지역쇼핑센터수 6 2 자료 : 미래에셋대우리서치센터 동사는운영중인 4개의유통포트폴리오마다특색을달리하여넓은고객층을공략하고있다. 빈컴센터는대부분패션유통관련매점을입점시키며고소득층을공략하고있다. 반면, 빈컴 + 는슈퍼마켓의입점비중을가장크게설정하며중산층을공략하고있다. 217년기준빈컴리테일의매출액은전년대비 15.4% 하락한 5.4조동을기록했다. 빈컴리테일의사업부문은부동산 ( 쇼핑센터 ) 임대와재고부동산판매로나뉜다. 217년동사의매출액이줄어들기는했지만, 현재동사가집중하고있는임대사업부문에서매출성장세 (+1.7% YoY) 를보였다는점은긍정적이라고판단한다. 그림 1. 브랜드별입점비중 그림 2. 사업부분별매출액추이 1 8 4 2 12.7 26.8 12.7 24.5 15. 13.7 21.1 3.7 14.5 1.6 57.5 12.2 45 42. 32.4 14.2 12.4 빈컴센터 빈컴메가몰빈컴플라자 빈컴 + 기타엔터슈퍼마켓음식료패션및유통 ( 십억동 ) 8, 6, 4, 2, 1,53 3,24 2,732 2,556 8 3,847 4,5 214 215 216 217 판매 임대 주 : 임대시압의매출은고정임대료 8%, 이익배분 2% 로나뉨 2 Mirae Asset Daewoo Research
II. 투자포인트 공격적인영업지역확대 베트남인들의가처분소득증가와소비력이강한젊은인구층이증가하고있는가운데프리미엄제품에대한수요가증가할것으로예상된다. 이는국내외프리미엄브랜드들의신규출점증가로이어지고있다. 대부분의신규매점은시장을독점하고있는동사의쇼핑센터에위치하고있다. 이에따라, 4개유통포트폴리오중인기높은프리미엄브랜드입점율이가장높은 빈컴메가몰 이장기이익성장드라이버역할을할것으로예상된다. 일반적으로쇼핑센터산업성장수혜를온전히받기위해서는높은시장점유율을유지하는것이중요하다. 이에빈컴리테일은쇼핑센터수와영업면적을지속늘리고있다. 221년까지동사는 66개의신규쇼핑센터 ( 총 112개 ) 를신설할계획이다. 특히, 동사는 빈컴플라자 와 빈컴 + 신규오픈에집중할계획이다. 두브랜드가동사의영업영역확장의역할을할것으로기대되고있다. 그림 3. 베트남주요도시 ( 호치민시 + 하노이 ) 쇼핑센터시장점유율 그림 4. 빈컴리테일의쇼핑센터확장여력은충분 7.2 4.5 ( 개 ) 25 2 개발가능여부연구쇼핑몰개발가능쇼핑몰보유쇼핑몰 14.3 14 빈컴리테일 AEON 롯데파크슨기타 15 1 5 86 68 2 3 5 6 21 31 46 46 211 212 213 214 215 216 217 221E 자료 : 미래에셋대우리서치센터 자료 : 빈그룹, 미래에셋대우리서치센터 그림 5. 빠르게늘어나는쇼핑센터수 그림 6. 브랜드별영업면적비중추이 / 전망 ( 개 ) 8 빈컴 + 빈컴플라자빈컴메가몰빈컴센터호치민 + 하노이기타지역 1 27 27 18 13 4 12 12 7 42 44 44 44 2 5 2 3 3 5 21 3 4 7 1 1 1 17 18F 1F 2F 21F 17 18F 1F 2F 21F 8 4 2 216 217 218 21 22 221 빈컴 + 빈컴플라자빈컴메가몰빈컴센터 Mirae Asset Daewoo Research 3
임대료상승과영업면적상승세 상승하고있는임대료도빈컴리테일이익성장에긍정적인영향을미칠것으로예상되고있다. 217년기준호치민과하노이의월간평균임대료는각각 112.달러 /m 2, 47.6달러 /m 2 를기록했다. 21년이후각도시의임대료연평균증가율은각각 2%, 5% 를기록했으며, 지속상승할것으로예상된다. 동사의쇼핑센터의입점율은높은수준 (87%) 을유지하며, 임대료상승의수혜를최대화하고있다. 특히빈컴리테일의브랜드력을바탕으로젊은층사이에서인기가높은 H&M, Zara, Dior, Lotte, Mango, Mumuso, CGV 등이지속신규입점될가능성이높기때문에동사는안정적인이익창출을이어갈것으로예상된다. 더불어, 빈컴리테일의쇼핑센터입점에대한수요가높아지자동사는영업면적을늘려가고있다. 216년기준 13만m 2 에달하던영업면적은 118만m 2 까지늘어났다. 더불어 21년이후부터는임대료가상대적으로높은빈컴메가몰의영업면적이증가할것으로예상되어이익성장모멘텀이지속될것으로예상된다. 그림 7. 상승하고있는임대료 그림 8. 쇼핑센터입점률도높은수준을유지 ( 달러 ) 14 호치민 하노이 1 216 217 12 1 8 8 7 4 1 11 12 13 14 15 16 17E 18F 1F 2F 자료 : CBRE, 미래에셋대우리서치센터 빈컴센터빈컴메가몰빈컴플라자빈컴 + 총계 그림. 영업면적지속증가예상 ( 백만제곱미터 ) 1.4 그림 1. 21 년도이후, 빈컴메가몰의영업면적증가예상 1 1.2 8 1..8.6.4.2 빈컴 + 빈컴플라자빈컴메가몰빈컴센터 4 2 빈컴 + 빈컴플라자빈컴메가몰빈컴센터. 216 217 216 217 218 21 22 221 4 Mirae Asset Daewoo Research
모기업 ( 빈그룹 ) 의지원이지속될것으로전망 일반적으로신규오픈쇼핑센터는임대매출을극대화하기위해오픈전에매장을분양한다. 신규오픈하는 빈컴센터 와 빈컴프라자 의목표입점률은 ~5% 이며, 빈컴메가몰 과 빈컴 + 의목표입점률은 8~85% 이다. 이를맞추기위해 빈그룹 의계열사가큰역할을한다. 217년상반기말기준 VinMart, VinPro, VinDS 등계열사브래드의임대면적비율은 3% 로동사쇼핑센터의앵커태넌트역할을하고있다. 표 2. 빈컴리테일의계열사임대현황 ( 개, %) 입주점 업종 계약매점수 임대면적비율 Vinmart 슈퍼마켓 78 15 VinPro 전자기기판매 37 5 VinDS 백화점 73 7 Vinschool 교육 16 3 Logistics Vincom 유통 27 1 합계 231 3 동사가베트남의대표재벌기업인빈그룹의자회사로있으며누리는이점은두가지이다. 1) 경쟁사대비저렴한쇼핑센터토지개발비용, 2) 빈그룹유통사업부문의매점수증가에따른장기임대계약확보등이있다. 현재빈그룹은베트남시행사중에서가장넓은토지은행을보유하고있다. 동사는빈그룹의협업정책 (Co-operation Deed) 을통해경쟁사대비저렴한비용으로토지를매입 / 개발하며영업영역확장전략을단행할수있다. 더불어동사는인구유동성이높은빈그룹의인기분양아파트근처에손쉽게쇼핑센터를오픈할수있다. 더불어동사는빈그룹유통사업부문성장의수혜도받을가능성이크다. 빈그룹유통사업부문의영업영역확장전략은동사쇼핑센터로의입점률상승으로이어질가능성이크다. 결국쇼핑센터의입점률상승은동사의임대사업부문의이익성장으로이어질것으로예상하고있다. 빈컴플라자 와 빈컴 + 의경우 빈마트 가안정적인앵커태넌트역할을하며, 영업영역확장실패리스크를축소시키고있다. 그림 11. 빈컴리테일의계열사임대면적및임대매출비중 그림 12. 빈그룹유통사업부문의성장 1 외부브랜드 빈그룹계열사 ( 개 ) 25 8 2 VinMart VinPro 2 7 8 15 4 2 3 임대면적비율 주 :217 년 1 분기기준 2 임대매출비중 1 5 66 53 5 23 36 216 217 22F Mirae Asset Daewoo Research 5
리스크 베트남경제성장장기둔화세 : 동사의쇼핑센터임대와판매사업은베트남의경제적상황에영향을많이받는다. 만약경제성장세가장기적으로둔화된다면, 입점주들의매출이지속줄어들가능성이크다. 이런상황에서는임대료가입점주에게부담이되어매장폐점 / 이점가능성이커진다. 이는동사의입점률에하방압력을가할것으로예상된다. 경쟁심화 : 최근까지빈컴리테일은쇼핑센터운영의선두주자로시장점유율을높여왔다. 다만최근베트남에서글로벌쇼핑센터운영기업들을위한법적틀이잡혀가고있다. 이를바탕으로해외기업들의시장참여가늘어날가능성이높아졌다. 이는쇼핑센터공급량증가로동사의임대료와입점률에하방압력을가할가능성이크다. 6 Mirae Asset Daewoo Research
연간실적테이블 표 3. 손익계산서 ( 요약 ) ( 십억동 ) FY 21 FY 211 FY 212 FY 213 FY 214 FY 215 FY 216 FY 217 매출액 1,27 5,58 6,386 5,518 영업이익 1,51 1,4 1,66 2,221 세전이익 35 1,32 2,586 2,147 순이익 15 1, 2,437 2,16 현금성영업이익 (EBITDA) ( 성장율,YoY) 1,374 1,2 2,73 3,141 매출액 2.1 7.2-13.6 영업이익 52.6 22.6 13. 순이익 38.8 123.6-17.2 현금성영업이익 (EBITDA) 자료 : Bloomberg, 미래에셋대우리서치센터 3.7 4.8 16.2 표 4. 재무상태표 ( 요약 ) ( 십억동 ) FY 21 FY 211 FY 212 FY 213 FY 214 FY 215 FY 216 FY 217 유동자산 8,85 5,682 7,387,48 현금및단기금융자산 1,7 36 1,68 1,422 비유동자산 21,2 3,28 26,12 27,3 자산총계 3,5 35,61 34,2 37,851 유동부채 3,713 6,267 2,733 7,748 단기차입금 27 327 6 2,831 비유동부채 14,34 14,81 6,883 4,2 장기차입금및사채,84 13,13 5,54 3,282 부채총계 18,53 21,77,616 11,768 자본총계 12,6 14,884 24,683 26,83 자료 : Bloomberg, 미래에셋대우리서치센터 표 5. 현금흐름표 ( 요약 ) ( 십억동 ) FY 21 FY 211 FY 212 FY 213 FY 214 FY 215 FY 216 FY 217 영업활동현금흐름 6,57.7-1,74.6 1. 5,5. 투자활동현금흐름 -,578. -4,74.8 1,88.1-4,25.2 설비투자금액 -2,617.5-2,46.4-1,458.8-7,564.5 재무활동현금흐름 -356. 5,132.4-777.8-87. 연간현금변동 -3,427.2-683. 1,31.3-276.2 잉여현금 (FCF) 3,8.1-4,21. -1,25.8-2,558.6 자료 : Bloomberg, 미래에셋대우리서치센터 표 6. 주요성과지표및비율분석 ( 동, %) FY 211 FY 212 FY 213 FY 214 FY 215 FY 216 FY 217 FY 217 희석주당순이익. 61.77 2,86.54 1,344.57 557.86 1,178. 1,72. 7,166. 주당장부가액 (BPS) 3,867.1 4,76.45 6,78.38 8,84.8,72.71 1,41.2 12,75. 18,645.81 주당배당액 (DPS) 41.84. 1,34.74.. 844.86.. 자기자본수익률 (ROE) 12.31 18.42 54.17 18.12 5.5.76 14.62 45.27 총자산수익률 (ROA) 2.66 3.44 1.3 3.81 1.3 1.5 2.15 11.71 배당수익률.. 3.7... 유동비율.3 1.12 1.4 1.43 1.4..8 1.2 부채비율 121.5 2.75 147. 17.5 1.2 87.83 4.41 115.14 자료 : Bloomberg, 미래에셋대우리서치센터 Mirae Asset Daewoo Research 7
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