2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 구분 문제형별 시험문항 시험과목 1차 A 1 ~ 40번 제1과목부동산학개론 1. 다음의파생현상을모두발생시키는토지특성은? 소유함으로써생기는자본이익 (capital gain) 과이용하여생기는운용이익 (income gain) 을발생시킨다. 가격이하락해도소모되지않기때문에차후에가격상승을기대하여매각을미룰수있다. 부동산관리의중요성을강조하게한다. ⓵ 부동성 ⓶ 개별성 ⓷ 인접성 ⓸ 영속성 ⓹ 적재성 2. 부동산을다양한기준에따라분류하여설명한것으로옳은것은? ⓵ 공간정보의구축및관리등에관한법령상용수를위하여일정한형태를갖춘인공적인수로 둑및그부속시설물의부지의지목을유지 ( 溜池 ) 라고한다. ⓶ 건축법령상용도별건축물의종류에따라운전학원및정비학원은자동차관련시설로, 무도학원은위락시설로분류한다. ⓷ 택지지역, 농지지역, 임지지역상호간에다른지역으로전환되고있는지역의토지를이행지라고한다. ⓸ 주택법령상도시형생활주택은주택외의건축물과그부속토지로서주거시설로이용가능한시설등을말한다. ⓹ 국토의계획및이용에관한법령상공용시설을보호하고공공업무기능을효율화하기위하여필요한지구에대해중요시설물보존지구로지정한다. 3. 부동산의개념에관한설명으로틀린것은? ⓵ 복합개념의부동산이란부동산을법률적 경제적 기술적측면등이복합된개념으로이해하는것을말한다. ⓶ 민법상부동산은토지및그정착물을말한다. ⓷ 기술적개념의부동산은생산요소, 자산, 공간, 자연등을의미한다. ⓸ 준부동산은등기 등록의공시방법을갖춤으로써부동산에준하여취급되는특정의동산등을말한다. ⓹ 토지와건물이각각독립된거래의객체이면서도마치하나의결합된상태로다루어져부동산활동의대상으로인식될때이를복합부동산이라한다. 4. 아파트매매가격이 16% 상승함에따라다세대주택의매매수요량이 8% 증가하고아파트매매수요량이 4% 감소한경우에, 아파트매매수요의가격탄력성 (A), 다세대주택매매수요의교차탄력성 (B), 아파트에대한다세대주택의관계 (C) 는? ( 단, 수요의가격탄력성은절대값으로표시하며, 다른조건은불변이라고가정함 ) ⓵ A : 0.25, B : 0.5, C : 대체재 ⓶ A : 0.25, B : 2, C : 보완재 ⓷ A : 0.5, B : 0.25, C : 대체재 ⓸ A : 0.5, B : 2 C : 보완재 ⓹ A : 2, B : 0.5 C : 대체재 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 (A 형 ) 1
5. 수요의가격탄력성에관한설명으로틀린것은? ( 단, 수요의가격탄력성은절대값을의미하며, 다른조건은불변이라고가정함 ) ⓵ 미세한가격변화에수요량이무한히크게변화하는경우완전탄력적이다. ⓶ 대체재의존재여부는수요의가격탄력성을결정하는중요한요인중하나이다. ⓷ 일반적으로부동산수요에대한관찰기간이길어질수록수요의가격탄력성은작아진다. ⓸ 일반적으로재화의용도가다양할수록수요의가격탄력성은커진다. ⓹ 수요의가격탄력성이비탄력적이라는것은가격의변화율에비해수요량의변화율이작다는것을의미한다. 8. 각도시의산업별고용자수가다음과같을때 X 산업의입지계수 (locational quotient) 가 1 을 초과하는도시를모두고른것은? ( 단, 주어진 조건에한함 ) 구분 A 도시 B 도시 C 도시 D 도시전국 X산업 400 1,200 650 1,100 3,350 Y산업 600 800 500 1,000 2,900 합계 1,000 2,000 1,150 2,100 6,250 ⓵ A, B ⓶ A, C ⓷ B, C ⓸ B, D ⓹ C, D 6. A, B, C 부동산시장이다음과같을때거미집이론에따른각시장의모형형태는? ( 단, X축은수량, Y축은가격을나타내며, 다른조건은동일함 ) 구분 A시장 B시장 C시장수요곡선기울기 -0.8-0.3-0.6 공급곡선기울기 0.6 0.3 1.2 ⓵ A : 수렴형, B : 발산형, C : 순환형 ⓶ A : 순환형, B : 발산형, C : 수렴형 ⓷ A : 발산형, B : 수렴형, C : 순환형 ⓸ A : 수렴형, B : 순환형, C : 발산형 ⓹ A : 발산형, B : 순환형, C : 수렴형 9. 주거분리에관한설명으로틀린것은? ( 단, 다른조건은동일함 ) ⓵ 고소득층주거지와저소득층주거지가서로분리되는현상을의미한다. ⓶ 고소득층주거지와저소득층주거지가인접한경우, 경계지역부근의저소득층주택은할인되어거래되고고소득층주택은할증되어거래된다. ⓷ 저소득층은다른요인이동일할경우정 (+) 의외부효과를누리고자고소득층주거지에가까이거주하려한다. ⓸ 고소득층주거지와저소득층주거지가인접한지역에서는침입과천이현상이발생할수있다. ⓹ 도시전체에서뿐만아니라지리적으로인접한근린지역에서도발생할수있다. 7. 부동산공급및공급곡선에관한설명으로틀린것은? ( 단, 다른조건은동일함 ) ⓵ 부동산수요가증가할때부동산공급곡선이탄력적일수록부동산가격은더크게상승한다. ⓶ 공급량은주어진가격수준에서공급자가공급하고자하는최대수량이다. ⓷ 해당부동산가격변화에의한공급량의변화는다른조건이불변일때동일한공급곡선상에서점의이동으로나타난다. ⓸ 물리적토지공급량이불변이라면토지의물리적공급은토지가격변화에대해완전비탄력적이다. ⓹ 용도변경을제한하는법규가강화될수록공급곡선은이전에비해비탄력적이된다. 10. 다음의내용을모두설명하는지대는? 지대는토지소유자가토지를소유하고있다는독점적지위때문에받는수입이므로최열등지에서도발생함. 지대란토지의비옥도나생산력에관계없이발생함. 지대는토지의사유화로인해발생함. ⓵ 마샬 (A.Marshall) 의준지대 ⓶ 리카도 (D,Ricardo) 의차액지대 ⓷ 알론소 (W,Alonso) 의입찰지대 ⓸ 튀넨 (J.H.von Thunen) 의위치지대 ⓹ 마르크스 (K.Marx) 의절대지대 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 (A 형 ) 2
11. 부동산시장의효율성에관한설명으로틀린것은? ⓵ 효율적시장은어떤정보를지체없이가치에 반영하는가에따라구분될수있다. ⓶ 강성효율적시장은공표된정보는물론이고 아직공표되지않은정보까지도시장가치에 반영되어있는시장이므로이를통해초과이윤을 얻을수없다. ⓷ 강성효율적시장은완전경쟁시장의가정에 가장근접하게부합되는시장이다. ⓸ 약성효율적시장에서는현재가치에대한 과거의역사적자료를분석하여정상이윤을 초과하는이윤을획득할수있다. ⓹ 준강성효율적시장은과거의추세적정보 뿐만아니라현재새로공표되는정보가 지체없이시장가치에반영되므로공식적으로 이용가능한정보를기초로기본적분석을 하여투자해도초과이윤을얻을수없다. 12. 부동산시장에영향을미치는요인중하나로, 불황과물가상승이동시에나타나는현상은? ⓵ 콘드라티에프파동 (kondreatiev wave) ⓶ 스태그플레이션 (stagflation) ⓷ 디플레이션 (deflation) ⓸ 쥬글라파동 (juglar wave) ⓹ 키친파동 (kitchin wave) 13. A, B 도시사이에 C 도시가위치한다. 레일리 (W.Reilly) 의 소매인력법칙을적용할경우, C 도시에서 A, B 도시로 구매활동에유인되는인구규모는? ( 단, C 도시의 인구는모두구매자이고, A, B 도시에서만구매하는 것으로가정하며, 주어진조건에한함 ) A 도시인구수 : 400,000 명 B 도시인구수 : 100,000 명 C 도시인구수 : 50,000 명 C 도시와 A 도시간의거리 : 10km C 도시와 B 도시간의거리 : 5km ⓵ A : 15,000 명, B : 35,000 명 ⓶ A : 20,000 명, B : 30,000 명 ⓷ A : 25,000 명, B : 25,000 명 ⓸ A : 30,000 명, B : 20,000 명 ⓹ A : 35,000 명, B : 15,000 명 14. 정부의부동산시장개입에관한설명으로틀린것은? ⓵ 개발부담금부과제도는정부의직접적시장개입수단이다. ⓶ 공공임대주택의공급은소득재분배효과를기대할수있다. ⓷ 정부가주택가격안정을목적으로신규주택의분양가를규제할경우, 신규주택공급량이감소하면서사회적후생손실이발생할수있다. ⓸ 시장에서어떤원인으로인해자원의효율적배분에실패하는현상을시장의실패라하는데, 이는정부가시장에개입하는근거가된다. ⓹ 토지수용과같은시장개입수단에서는토지매입과보상과정에서사업시행자와피수용자간에갈등이발생하기도한다. 15. 용도지역 지구제에관한설명으로틀린것은? ⓵ 토지이용에수반되는부 (-) 의외부효과를제거하거나감소시킬수있다. ⓶ 국토의계획및이용에관한법령상제2종일반주거지역은고동주택중심의양호한주거환경을보호하기위해필요한지역이다. ⓷ 사적시장이외부효과에대한효율적인해결책을제시하지못할때, 정부에의해채택되는부동산정책의한수단이다. ⓸ 용도지구는하나의대지에중복지정될수있다. ⓹ 국토의계획및이용에관한법령상국토는토지의이용실태및특성등을고려하여도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과같은용도지역으로구분한다. 16. 분양가상한제에관한설명으로틀린것은? ⓵ 주택법령상분양가상한제적용주택의분양가격은택지비와건축비로구성된다. ⓶ 도입배경은주택가격을안정시키고, 무주택자의신규주택구입부담을경감시키기위해서이다. ⓷ 현재정부가시행중인정책이다. ⓸ 신규분양주택의공급위축현상과질이하락하는문제점이나타날수있다. ⓹ 주택법령상사업주체가일반인에게공급하는공동주택중공공택지에서공급하는도시형생활주택은분양가상한제를적용한다. 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 (A 형 ) 3
17. 정부가시행중인부동산정책에관한설명으로옳은것은? ⓵ 부동산가격공시제도에따라부동산가격공시및감정평가에관한법령상시장 군수 구청장은공동주택가격을공시하기위하여공동주택의가격을산정한때에는국토교통부장관의의견을들어야한다. ⓶ 토지선매는국토의계획및이용에관한법령에따라시장 군수 구청장이토지거래계약허가를받아취득한토지를그이용목적대로이용하고있지아니한토지에대해서선매자에게강제로수용하게하는제도이다. ⓷ 부동산거래신고는부동산거래신고에관한법령에따라거래당사자가매매계약을체결한경우잔금지급일로부터 60일이내에신고하는제도이다. ⓸ 주택선분양제도는후분양제도에비해주택공급을감소시켜주택시장을위축시킬가능성이있고, 건설업체가직접조달해야하는자금도더많음으로써사업부담도증가될수있다. ⓹ 준공공임대주택은민간임대주택에관한특별법령상일반형임대사업자가 8년이상임대할목적으로취득하여임대하는민간임대주택을말한다. 18. 부동산투자분석기법에관한설명으로틀린것은? ( 단, 다른조건은동일함 ) ⓵ 동일한현금흐름의투자안이라도투자자의요구수익률에따라순현재가치 (NPV) 가달라질수있다. ⓶ 투자규모에차이가있는상호배타적인투자안의경우순현재가치법과수익성지수법을통한의사결정이달라질수있다. ⓷ 순현재가치법은가치가산원리가적용되나내부수익률법은적용되지않는다. ⓸ 재투자율의가정에있어순현재가치법보다내부수익률법이더합리적이다. ⓹ 회수기간법은회수기간이후의현금흐름을고려하지않는다는단점이있다. 19. 부동산투자의레버리지효과에관한설명으로옳은것을모두고른것은? ( 단, 주어진조건에한함 ) ㄱ. 타인자본의이용으로레버리지를활용하면위험이감소된다. ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률 ( 또는종합수익률 ) 이 10%, 저당수익률이 8% 라면자기자본수익률은 12% 이다. ㄷ. 부 (-) 의레버리지효과가발생할경우부채비율을낮추어서정 (+) 의레버리지효과로전환할수있다. ㄹ. 총자본수익률과저당수익률이동일한경우부채비율의변화는자기자본수익률에영향을미치지못한다. ⓵ ㄱ, ㄷ ⓶ ㄴ, ㄷ ⓷ ㄴ, ㄹ ⓸ ㄱ, ㄴ, ㄷ ⓹ ㄱ, ㄷ, ㄹ 20. 부동산의수익과수익률에관한설명으로옳은것은? ⓵ 요구수익률은해당부동산에투자해서획득할수있는최대한의수익률이다. ⓶ 총투자수익률은세전현금수지를지분투자액으로나누어서산정한다. ⓷ 기대수익률이요구수익률보다작은경우투자안이채택된다. ⓸ 순영업소득의산정과정에서해당부동산의재산세는차감하나영업소득세는차감하지않는다. ⓹ 회수불가능한임대료수입은영업경비에포함하여순영업소득을산정한다. 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 (A 형 ) 4
21. 부동산투자의위험에관한설명으로옳은것을모두고른것은? ( 단, 위험회피형투자자라고가정함 ) ㄱ. 경기침체로인해부동산의수익성이악화되면서야기되는위험은사업위험에해당한다. ㄴ. 차입자에게고정금리대출을실행하면대출자의인플레이션위험은낮아진다. ㄷ. 효율적프론티어 (efficient frontier) 에서는추가적인위험을감수하지않으면수익률을증가시킬수없다. ㄹ. 개별부동산의특성으로인한체계적인위험은포트폴리오를통해제거할수있다. ⓵ ㄱ, ㄷ ⓶ ㄴ, ㄷ ⓷ ㄴ, ㄹ ⓸ ㄱ, ㄴ, ㄹ ⓹ ㄴ, ㄷ, ㄹ 22. 부동산투자에관한설명으로틀린것은? ⓵ 부동산은실물자산의특성과토지의영속성으로인해가치보존력이양호한편이다. ⓶ 임대사업을영위하는법인은건물에대한감가상각과이자비용을세금산정시비용으로인정받을수있다. ⓷ 부동산투자자는저당권과전세제도등을통해레버리지를활용할수있다. ⓸ 부동산가격이물가상승률과연동하여상승하는기간에는인플레이션을방어하는효과가있다. ⓹ 부동산은주식등금융상품에비해서단기간에현금화할수있는가능성이높다. 23. 다음과같이부동산에 20억원을투자한 A의연간세후자기자본수익률은? ( 단, 주어진조건에한함 ) 부동산가격 : 20억원 ( 토지12억원, 건물 8억원 ) 대출조건 - 대출비율 : 부동산가격의 60% - 대출금리 : 연 5% - 대출기간 : 20년 - 원금만기일시상환방식 ( 매년말연단위이자지급 ) 순영업소득 : 연 2억원 건물의총내용연수 : 20년 ( 잔존가치는없고, 감가상각은정액법을적용함 영업소득세율 : 20% ⓵ 10% ⓶ 12% ⓷ 15% ⓸ 17% ⓹ 20% 24. 부동산금융에관한설명으로틀린것은? ⓵ CMO(collateralized mortgage obligations) 는트렌치별로적용되는이자율과만기가다른것이일반적이다. ⓶ MBB(mortgage backed bond) 는채권형증권으로발행자는초과담보를제공하는것이일반적이다. ⓷ MPTS(mortgage pass-through securities) 의조기상환위험은투자자가부담한다. ⓸ 고정금리대출을실행한대출기관은금리상승시차입자의조기상환으로인한위험이커진다. ⓹ 2차저당시장은 1차저당시장에자금을공급하는역할을한다. 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 (A 형 ) 5
25. 시장가격이 5억원이고순영업소득이연 1억원인상가를보유하고있는 A가추가적으로받을수있는최대대출가능금액은? ( 단, 주어진조건에한함 ) 연간저당상수 : 0.2 대출승인조건 ( 모두충족하여야함 ) - 담보인정비율 (LTV) : 시장가격기준 60% 이하 - 부채감당률 (DCR) : 2 이상 상가의기존저당대출금 : 1억원 ⓵ 1억원 ⓶ 1억 5천만원 ⓷ 2억원 ⓸ 2억 5천만원 ⓹ 3억원 27. 부동산투자회사법령상부동산투자회사에관한설명으로틀린것은? ⓵ 부동산투자회사는자기관리, 위탁관리, 기업구조조정부동산투자회사로구분할수있다. ⓶ 자기관리부동산투자회사의설립자본금은 3억원이상으로한다. ⓷ 감정평가사또는공인중개사로서해당분야에 5년이상종사한사람은자기관리부동산투자회사의상근자산운용전문인력이될수있다. ⓸ 위탁관리부동산투자회사는본점외의지점을설치할수없으며, 직원을고용하거나상근임원을둘수없다. ⓹ 영업인가를받거나등록을한날부터 6개월이지난기업구조조정부동산투자회사의자본금은 50억원이상이되어야한다. 26. 대출상환방식에관한설명으로옳은것은? ( 단, 대출금액과기타대출조건은동일함 ) ⓵ 원리금균등상환방식은매기이자상환액이감소하는만큼원금상환액이증가한다. ⓶ 원금균등상환방식은원리금균등상환방식에비해전체대출기간만료시누적원리금상환액이더크다. ⓷ 대출실행시점에서총부채상환비율 (DTI) 은체증 ( 점증 ) 상환방식이원금균등상환방식보다항상더크다. ⓸ 대출금을조기상환하는경우원리금균등상환방식에비해원금균등상환방식의상환액이더크다. ⓹ 체증 ( 점증 ) 상환방식은대출잔액이지속적으로감소하므로다른상환방식에비해이자부담이작다. 28. 프로젝트금융에관한설명으로틀린것은? ⓵ 특정프로젝트로부터향후일정한현금흐름이예상되는경우, 사전계약에따라미래에발생할현금흐름과사업자체자산을담보로자금을조달하는금융기법이다. ⓶ 일반적으로기업대출보다금리등이높아사업이성공할경우해당금융기관은높은수익을올릴수있다. ⓷ 프로젝트금융의자금은건설회사또는시공회사가자체계좌를통해직접관리한다. ⓸ 프로젝트금융이부실화될경우해당금융기관의부실로이어질수있다. ⓹ 비소구또는제한적소구금융의특징을가지고있다. 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 (A 형 ) 6
29. 2년전연초 (1월 1일 ) 에받은주택담보대출의대환 (refinancing) 을고려하고있는 A가대출후 2년차말에대환을통해얻을수있는이익의현재가치는? ( 단, 주어진조건에한함 ) 기존대출조건 - 대출금액 : 1억원 - 이자율 : 연 4% - 만기 10년, 원금만기일시상환조건 ( 매년말연단위이자지급 ) - 조기상환수수료 : 대출잔액의 1% 신규대출조건 - 대출금액 : 기존대출의잔액 - 이자율 : 연 3% - 만기 8년, 원금만기일시상환조건 ( 매년말연단위이자지급 ) - 취급수수료 : 대출금액의 1% 8년간연금의현재가치계수 (3% 연복리 ) : 7 ⓵ 3백만원 ⓶ 4백만원 ⓷ 5백만원 ⓸ 6백만원 ⓹ 7백만원 30. 다음설명에모두해당하는부동산관리방식은? 소유자의의사능력및지휘통제력이발휘된다. 업무의기밀유지의유리하다. 업무행위의안일화를초래하기쉽다. 전문성이낮은경향이있다. ⓵ 외주관리 ⓶ 혼합관리 ⓷ 신탁관리 ⓸ 위탁관리 ⓹ 직접관리 31. 부동산개발에관한설명으로틀린것은? ⓵ 부동산개발업의관리및육성에관한법령상부동산개발업이란타인에게공급할목적으로부동산개발을수행하는업을말한다. ⓶ 법률적위험을줄이는하나의방법은이용계획이확정된토지를구입하는것이다. ⓷ 시장성분석단계에서는향후개발될부동산이현재나미래의시장상황에서매매되거나임대될수있는지에대한경쟁력을분석한다. ⓸ 토지 ( 개발 ) 신탁방식은신탁회사가토지소유권을이전받아토지를개발한후분양하거나임대하여그수익을신탁자에게돌려주는것이다. ⓹ BTO(build-transfer-operate) 방식은민간이개발한시설의소유권을준공과동시에공공에귀속시키고민간은시설관리운영권을가지며, 공공은그시설을임차하여사용하는민간투자사업방식이다. 32. 부동산개발과관련하여다음설명에해당하는도시및주거환경정비법령상의정비사업은? 단독주택및다세대주택등이밀집한지역에서정비기반시설과공동이용시설의확충을통하여주거환경을보전 정비 개량하기위하여시행하는사업 ⓵ 주거환경관리사업 ⓶ 주택재건축사업 ⓷ 주택재개발사업 ⓸ 주거환경개선사업 ⓹ 가로주택정비사업 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 (A 형 ) 7
33. 다음은임대주택의 1년간운영실적자료이다. 가능총소득에대한영업경비비율은? ( 단, 주어진조건에한함 ) 호당임대료 : 연 5백만원 임대가능호수 : 60호 공실률 : 10% 순영업소득 : 연 2억 1천만원 ⓵ 2.38% ⓶ 10% ⓷ 20% ⓸ 22.22% ⓹ 30% 34. 부동산마케팅 4P[ 가격 (price), 제품 (product), 유통경로 (place), 판매촉진 (promotion) 전략과다음부동산마케팅활동의연결이옳은것은? ㄱ. 아파트단지내자연친화적실개천설치ㄴ. 부동산중개업소적극활용ㄷ. 시장분석을통한적정분양가책정ㄹ. 주택청약자대상경품추첨으로가전제품제공 ⓵ ㄱ : 제품, ㄴ : 판매촉진, ㄷ : 가격, ㄹ : 유통경로 ⓶ ㄱ : 유통경로, ㄴ : 판매촉진, ㄷ : 가격, ㄹ : 제품 ⓷ ㄱ : 유통경로, ㄴ : 제품, ㄷ : 가격, ㄹ : 판매촉진 ⓸ ㄱ : 제품, ㄴ : 유통경로, ㄷ : 가격, ㄹ : 판매촉진 ⓹ ㄱ : 제품, ㄴ : 유통경로, ㄷ : 판매촉진, ㄹ : 가격 35. 감정평가에관한규칙에규정된내용이아닌것은? ⓵ 감정평가업자는감정평가의뢰인이요청하는경우에는대상물건의감정평가액을시장가치외에가치를기준으로결정할수있다. ⓶ 시장가치란한정된시장에서성립될가능성이있는대상물건의최고가액을말한다. ⓷ 감정평가는기준시점에서의대상물건의이용상황 ( 불법적이거나일시적인이용은제외한다 ) 및공법상제한을받는상태를기준으로한다. ⓸ 둘이상의대상물건이일체로거래되거나대상물건상호간에용도상불가분의관계가있는경우에는일괄하여감정평가할수있다. ⓹ 하나의대상물건이라도가치를달리하는부분은이를구분하여감정평가할수있다. 36. 감정평가과정상지역분석과개별분석에관한설명으로틀린것은? ⓵ 지역분석을통해해당지역내부동산의표준적이용과가격수준을파악할수있다. ⓶ 지역분석에있어서중요한대상은인근지역, 유사지역및동일수급권이다. ⓷ 대상부동산의최유효이용을판정하기위해개별분석이필요하다. ⓸ 지역분석보다개별분석을먼저실시하는것이일반적이다. ⓹ 지역분석은대상지역에대한거시적인분석인반면, 개별분석은대상부동산에대한미시적인분석이다. 37. 다음자료를활용하여시산가액조정을통해구한감정평가액은? ( 단, 주어진조건에한함 ) 거래사례를통해구한시산가액 ( 가치 ) : 1.2억원 조성비용을통해구한시산가액 ( 가치 ) : 1.1억원 임대료를통해구한시산가액 ( 가치 ) : 1.0억원 시산가액조정방법 : 가중치를부여하는방법 가중치 : 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30% 를적용함 ⓵ 1.09억원 ⓶ 1.10억원 ⓷ 1.11억원 ⓸ 1.12억원 ⓹ 1.13억원 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 (A 형 ) 8
38. 다음은임대료감정평가방법의종류와산식이다. ( ) 에들어갈내용으로옳은것은? 적산법 : 적산임료 = 기초가액 ( ㄱ ) + 필요제경비 임대사례비교법 : ( ㄴ ) = 임대사례의임대료 사정보정치 시점수정치 지역요인비교치 개별요인비교치 ( ㄷ ) : 수익임료 = 순수익 + 필요제경비 40. 감정평가에관한규칙제8조에규정된감정평가의절차에해당하지않는것은? ⓵ 감정평가의뢰 ⓶ 처리계획수립 ⓷ 대상물건확인 ⓸ 감정평가방법의선정및적용 ⓹ 감정평가액의결정및표시 ⓵ ㄱ : 기대이율, ㄴ : 비준임료, ㄷ : 수익분석법 ⓶ ㄱ : 환원이율, ㄴ : 지불임료, ㄷ : 수익분석법 ⓷ ㄱ : 환원이율, ㄴ : 지불임료, ㄷ : 수익환원법 ⓸ ㄱ : 기대이율, ㄴ : 비준임료, ㄷ : 수익환원법 ⓹ ㄱ : 환원이율, ㄴ : 실질임료, ㄷ : 수익환원법 39. 부동산가격공시및감정평가에관한법령에규정된내용으로옳은것은? ⓵ 개별공시지가에대하여이의가있는자는개별공시지가의결정 공시일부터 60일이내의이의를신청할수있다. ⓶ 국토교통부장관은표준지의가격을산정한때에는그타당성에대하여행정자치부장관의검증을받아야한다. ⓷ 국토교통부장관은일단의공동주택중에서선정한표준주택에대하여매년공시기준일현재의적정가격을조사 평가한다. ⓸ 시장 군수 구청장은공시기준일이후에토지의분할 합병이발생한경우에는 7월 1일기준으로하여개별주택가격을결정 공시하여야한다. ⓹ 동법령에따라공시한공동주택가격은주택시장의가격정보를제공하고, 국가 지방자치단체등의기관이과세등의업무와관련하여주택의가격을산정하는경우에그기준으로활용될수있다. 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 문제지 (A 형 ) 9
2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 구분 문제형별 시험문항 시험과목 1차 A 1 ~ 40번 제1과목부동산학개론 [ 정답지 ] 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 4 2 3 1 3 5 1 3 2 5 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 4 2 3 1 2 5 5 4 모두정답 4 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 5 모두정답 4 2 1 2 3 3 5 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 5 1 3 4 2 4 4 1 5 1 1. [ 해설 ] 자본이익과운용이익의근거, 관리의중요성을강조하는것은영속성에근거한다. < 정답 > 4 2. [ 해설 ] ⓵ è 공간정보의구축및관리등에관한법령상용수를위하여일정한형태를갖춘인공적인수로 둑및그부속시설물의부지의지목을구거라고한다. 유지 ( 溜池 ) 는물이고이거나상시적으로물을저장하고있는댐 저수지 소류지 호수 연못등의토지와연 왕골등이자생하는배수가잘되지아니하는토지이다. ⓷ è 택지지역, 농지지역, 임지지역상호간에다른지역으로전환되고있는지역의토지를후보지라고한다. ⓸ è 주택법령상도시형생활주택은 300세대미만의국민주택규모에해당하는주택으로서 국토의계획및이용에관한법률 에따른도시지역에건설하는단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형주택을말한다. ⓹ è 중요시설물보존지구는국방상또는안보상중요한시설물의보호와보존을위하여필요한지구를말한다. < 정답 > 2 3. [ 해설 ] 생산요소, 자산등은경제적개념이다. 경제적개념으로는자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품으로나타난다. 물리적개념으로는자연, 위치, 공간, 환경으로나타난다. < 정답 > 3 4. [ 해설 ] 수량 수요의가격탄력성 = 가격 수량 수요의교차탄력성 = 가격 감소 = = 0.25 상승 증가 = = + 0.5 = 대체재이다. 상승 교차탄력성이 + 인것은대체재이다. < 정답 > 1 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 (A 형 ) 1
5. [ 해설 ] ⓷ è 일반적으로부동산수요에대한관찰기간이길어질수록수요의가격탄력성은커진다. < 정답 > 3 6. [ 해설 ] 거미집이론의적용조건ᄀ공급과수요사이에시차가존재한다. ᄂ금기의공급량은전기가격에의존하고, 금기의수요량은금기가격에의존한다. ᄃ공급이비탄력적일경우에는수렴 ( 공급이탄력적일경우에는발산 ) 한다. 공급이비탄력적이라는것은공급곡선의기울기가크다는것이다. 공급곡선의기울기가 A는수요보다작으므로발산, B는수요의기울기와같으므로순환, C는수요의기울기보다크므로수렴의형태를갖는다. 기울기는 -와 + 는고려하지아니하고숫자만비교한다. < 정답 > 5 7. [ 해설 ] ⓵ è 부동산수요가증가할때부동산공급곡선이탄력적일수록부동산가격은더작게상승한다. 수요의가격탄력성이탄력적일경우수량의변화는크게나타나고가격의변화는작게나타난다. < 정답 > 1 8. [ 해설 ] 지역 산업의비율 입지계수 = 전국의 산업의비율 A도시 X산업의입지계수 B도시 X산업의입지계수 C도시 X산업의입지계수 D도시 X산업의입지계수 = = 0.75 = = 1.12 = = 1.05 = = 0.98 < 정답 > 3 9. [ 해설 ] ⓶ è 고소득층주거지와저소득층주거지가인접한경우, 경계지역부근의저소득층주택은할증되어거래되고고소득층주택은할인되어거래된다. < 정답 > 2 10. [ 해설 ] 지대이론의토지의사용대가의근거를설명한이론으로리카도의차액지대론에서는토지의비옥도차에서지대가발생한다, 마르크스의절대지대론에서는소유에따른지대가발생하므로열등지에도지대가발생하며, 튀넨의위치지대는생산비가일정하다면수송비의차즉, 위치에따라지대가발생한다고주장했다. < 정답 > 5 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 (A 형 ) 2
11. [ 해설 ] ⓸ è 약성효율적시장에서는현재가치에대한과거의역사적자료를분석하여정상이윤을초과하는이윤을획득할수없다. 약성효율적시장에서는과거의정보가포함된시장이고, 과거의자료를분석하는것을기술적분석이라하며, 약성시장에서기술적분석으로는초과이윤획득이불가능하다. 준강성시장에서는공개된자료를포함하고, 공개된자료를분석하는것을기본적분석이고역시준강성시장에서기본적분석으로초과이윤획득이불가능하다. < 정답 > 4 12. [ 해설 ] 인플레이션은물가가상승하는경제현상이며 ( 화폐량의증가 ) 디플레이션은물가가하락하는현상이다. 스태그플레이션은경기가침체되면서물가가상승하는현상을말한다. < 정답 > 2 13. [ 해설 ] 만명ᄀ A 도시의유인력 = = 4,000 만명ᄂ B도시의유인력 = = 4,000 ᄃ A도시의점유율 = = 50% 5만 = 2만 5,000명 ᄅ B도시의점유율 = = 50% 5 만 = 2 만 5,000 명 < 정답 > 3 14. [ 해설 ] ⓵ è 개발부담금부과제도는정부의간접적시장개입수단이다. 정부의간접개입방법으로는금융지원, 보조금, 세금등이해당된다. 보조금은일종의과세효과가있으며간접개입방법이다. < 정답 > 1 15. [ 해설 ] ⓶ è 국토의계획및이용에관한법령상제2종전용주거지역은고동주택중심의양호한주거환경을보호하기위해필요한지역이다. < 정답 > 2 16. [ 해설 ] ⓹ è 주택법령상사업주체가일반인에게공급하는공동주택중공공택지에서공급하는도시형생활주택은분양가상한제를적용하지아니한다. < 정답 > 5 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 (A 형 ) 3
17. [ 해설 ] ⓵ è 부동산가격공시제도에따라부동산가격공시및감정평가에관한법령상국토교통부장관은공동주택에대하여적정가격을조사 산정하여중앙부동산평가위원회의심의를거쳐공시하고, 이를관계행정기관등에제공하여야한다, ⓶ è 토지선매는국토의계획및이용에관한법령에따라시장 군수 구청장이토지거래계약허가를받아취득한토지를그이용목적대로이용하고있지아니한토지에대해서선매자를지정하여협의매수하게할수있다. ⓷ è 부동산거래신고는부동산거래신고에관한법령에따라거래당사자가매매계약을체결한경우계약체결일로부터 60일이내에신고하는제도이다. ⓸ è 주택선분양제도는후분양제도에비해주택공급을증가시키고주택시장을활성화시키며, 건설업체가직접조달해야하는자금도더작음으로써사업부담도감소될수있다. < 정답 > 5 18. [ 해설 ] ⓸ è 재투자율의가정에있어순현재가치법이내부수익률법보다더합리적이다. 순현가법에서는 유입의현가를계산할경우 의공식을사용하게되는데여기에적용되는 r 의값으로 요구수익률을사용하고, 내부수익률법에서는내부수익률을사용한다. 그런데투자판단의근거로는 요구수익률로판단하는것이바람직하므로순현가법이내부수익률보다합리적이라할수있다. < 정답 > 4 19. [ 해설 ] ㄱ. è 타인자본의이용으로레버리지를활용하면위험이증가된다. ㄴ. è 부채비율이 50% 총자본수익률또는종합수익률이 10% 저당수익률이 8% 라면자기자본수익률은 11% 이다. 지분수익률 = 종합수익률 + ( 종합수익률 저당수익률 ) 부채비율 = 10%(10% - 8%) 0.5= 11% ㄷ. è 부 (-) 의레버리지효과가발생할경우부채비율을낮추어서정 (+) 의레버리지효과로전환할수없다. ㄹ. è 총자본수익률과저당수익률이동일한경우부채비율의변화는자기자본수익률에영향을미치지못한다 ( 맞는지문 ). < 정답 > 모두정답 20. [ 해설 ] ⓵ è 요구수익률은해당부동산에투자해서획득할수있는최소한의수익률이다. ⓶ è 총투자수익률은순영업소득을총투자액으로나누어서산정한다. ⓷ è 기대수익률이요구수익률보다큰경우투자안이채택된다. ⓹ è 회수불가능한임대료수입은불량부채에포함하여유효조소득에서산정한다. < 정답 > 4 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 (A 형 ) 4
21. [ 해설 ] ㄴ. è 차입자에게고정금리대출을실행하면대출자의인플레이션위험은높아진다. ㄹ. è 개별부동산의특성으로인한비체계적인위험은포트폴리오를통해제거할수있다. < 정답 > 1 22. [ 해설 ] ⓹ è 부동산은주식등금융상품에비해서단기간에현금화할수있는가능성이높지않다. < 정답 > 5 23. [ 해설 ] 건물에대한감가상각비 ( 정액법적용시연 4천만원 ) 는세금절감효과를가지며감가상각비는세금절감효과외에가치감소분을반영하게되나, 가격에영향을미치는측면이존재하므로감가상각비의효과를고려할때가격변화가없는것을가정하는것은주어진조건고려시정답을찾기가어렵다그러므로선택지모두정답이된다. < 정답 > 모두정답 24. [ 해설 ] ⓸ è 고정금리대출을실행한대출기관은금리하락시차입자의조기상환으로인한위험이커진다. < 정답 > 4 25. [ 해설 ] 대출액ᄀ LTV = 가격 è 대출액 = 5 억 0.6 = 3 억원 순영업소득ᄂ DCR = 부채서비스액 대출액 저당상수 è 대출액 = 순영업소득 DCR 저당상수 2 억 5,000 만원 = 1 억원 2 0.2 ᄃ LTV, DCR 조건중작은금액을대출이가능하므로총대출가능액은 2 억 5,000 만원이다. ᄅ기존대출액이 1 억원이있으므로추가로가능한금액은 1 억 5,000 만원이된다. < 정답 > 2 26. [ 해설 ] ⓶ è 원금균등상환방식은원리금균등상환방식에비해전체대출기간만료시누적원리금상환액이더작다. ⓷ è 대출실행시점에서총부채상환비율 (DTI) 은체증 ( 점증 ) 상환방식이원금균등상환방식보다항상더작다. ⓸ è 대출금을조기상환하는경우원리금균등상환방식에비해원금균등상환방식의상환액이더작다. ⓹ è 체증 ( 점증 ) 상환방식은대출잔액이지속적으로감소하므로다른상환방식에비해이자부담이크다. < 정답 > 1 27. [ 해설 ] ⓶ è 자기관리부동산투자회사의설립자본금은 5억원이상으로한다. 부동산투자회사는발기설립의방법으로하여야하며, 현물출자에의한설립을할수없다. 자기관리부동산투자회사의설립자본금은 5억원이상으로하며, 위탁관리및기업구조조정부동산투자회사의설립자본금은 3억원이상으로한다. < 정답 > 2 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 (A 형 ) 5
28. [ 해설 ] ⓷ è 프로젝트금융의자금은프로젝트현금수입이유일한담보대상이되므로대주들은자금관리를위해이른바결제위탁계정 ( 에스크로우계정 ) 을설치하고이를관리하여야한다. < 정답 > 3 29. [ 해설 ] ᄀ기존의대출이자액은 400만원 (1억 0.04), 대환의이자액은 300만원 (1억 0.03) 이므로이자의이익은 100만원ᄂ 8년간 100만원의이익의현재가치는 700만원 (100만원 연금의현가계수 (7)) ᄃ 700만원의이익에서조기상환수수료 (100만) + 대환취급수수료 (100) 를공제하면이익은 500만원 < 정답 > 3 30. [ 해설 ] 자가관리의장점ᄀ소유자가강한지시통제력ᄂ기밀유지와보완관리가양호ᄃ부동산설비에대한애호정신이높다ᄅ양호한환경관리등을들수있다. 자기관리의단점 ᄀ관리의전문성이결여되며 ᄂ업무의안일화, 매너리즘화가된다. < 정답 > 5 31. [ 해설 ] ⓹ è BTL(build-transfer-lease) 방식은민간이개발한시설의소유권을준공과동시에공공에귀속시키고민간은시설관리운영권을가지며, 공공은그시설을임차하여사용하는민간투자사업방식이다. < 정답 > 5 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 (A 형 ) 6
32. [ 해설 ] 도시및주거환경정비법령상의정비사업으로는가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은양호하나노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업라. 도시환경정비사업 : 상업지역 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등도시기능의회복이나상권활성화등이필요한지역에서도시환경을개선하기위하여시행하는사업마. 주거환경관리사업 : 단독주택및다세대주택등이밀집한지역에서정비기반시설과공동이용시설의확충을통하여주거환경을보전 정비 개량하기위하여시행하는사업바. 가로주택정비사업 : 노후 불량건축물이밀집한가로구역에서종전의가로를유지하면서소규모로주거환경을개선하기위하여시행하는사업 < 정답 > 1 33. [ 해설 ] ᄀ가능조소득 = 500 만 60 = 3 억원 ᄂ유효조소득 = 3 억 0.9 = 2 억 7,000 만원 ᄃ영업경비 = 유효조소득 - 순영업소득 = 2 억 7,000 만원 - 2 억 1,000 만원 = 6,000 만원 영업경비ᄅ영업경비비율 = 가능조소득 만원 = = 20% 억원 < 정답 > 3 34. [ 해설 ] 마케팅믹스란 (4P MIX) 란기업의표적시장에도달하기위해이용하는마케팅제요소의조합으로정의할수있다. 부동산마케팅믹스의제요소는제품 (Product), 가격 (Price), 유통경로 (Place), 판매촉진 (Promotion) 전략으로분류한다. < 정답 > 4 35. [ 해설 ] ⓶ è 시장가치란감정평가의대상물건이통상적인시장에서충분한기간동안거래를위하여공개된후그대상물건의내용에정통한당사자사이에신중하고자발적인거래가있을경우성립될가능성이가장높다고인정되는대상물건의가액을말한다. < 정답 > 2 36. [ 해설 ] ⓸ è 개별분석보다지역분석을먼저실시하는것이일반적이다. < 정답 > 4 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 (A 형 ) 7
37. [ 해설 ] ᄀ 1.2억원 0.5 = 6,000만원ᄂ 1.1억원 0.2 = 2,200만원ᄃ 1.0억원 0.3 = 3,000만원ᄅ 6,000만원 + 2,200만원 + 3,000만원 = 1.12 억원 < 정답 > 4 38. [ 해설 ] 3방식가격 원가방식 - 원가법 - 적산법적산가액 = 재조달원가 - 감가수정 ( 감가누계액 ) 수익방식 - 수익환원법 - 수익분석법 순수익수익가액 = 환원이율 비교방식 - 거래사례비교법 임대사례비교법 - 공시지가기준법비준가액 = 사례 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 면적 임료 적산임료 = 기초가액 기대이율 + 필요제경비 수익임료 = 순수익 + 필요제경비 공시지가기준법 = 표준지 시점수정 지역요인 개별요인 면적 특성 - 특정가격평가 - 고전학파 - 공공용부동산 - 건물 - 가장과학적 - 이론적 - 3 방식중추 - 현실적 - 설득력 < 정답 > 1 39. [ 해설 ] ⓵ è 개별공시지가에대하여이의가있는자는개별공시지가의결정 공시일부터 30일이내의이의를신청할수있다. ⓶ è 국토교통부장관은토지이용상황이나주변환경그밖의자연 사회적조건이일반적으로유사하다고인정되는일단의토지중에서선정한표준지에대하여매년공시기준일현재의적정가격을조사 평가하고, 중앙부동산평가위원회의심의를거쳐이를공시하여야한다. ⓷ è 국토교통부장관은용도지역, 건물구조등이일반적으로유사하다고인정되는일단의단독주택중에서선정한표준주택에대하여매년공시기준일현재의적정가격을조사 평가한다. ⓸ è 시장 군수 구청장은공시기준일이후에토지의분할 합병이발생한경우에는대통령령으로정하는날을기준으로하여개별주택가격을결정 공시하여야한다. < 정답 > 5 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 (A 형 ) 8
40. [ 해설 ] 감정평가에관한규칙제8조에서는다음과같이감정평가절차를제시하고있다 : ᄀ기본적사항의확정ᄂ처리계획의수립ᄃ대상물건의확인ᄅ자료수집및정리ᄆ자료검토및가격형성요인의분석ᄇ감정평가방법의선정및적용ᄉ감정평가액의결정및표시 < 정답 > 1 2016 년도제 27 회공인중개사자격시험기출문제 : 정답및해설지 (A 형 ) 9