블록형주택용지 ( 원형지 ) 개발의이론과실제
Ⅰ. 원형지개념의도입
1. 원형지공급의배경 한국도시계획학회, 환경친화적인단독주택지조성방안에관한연구 (1999. 한국토지공사의뢰 ) 공급단위의확대 : 개별필지단위 블록단위 개발방식의전환 : 조성택지공급 수용당시원형지그대로공급 개발주체의다양화 : 공공부문독점 민간에택지개발지구내개발권부분이양 공공부문과민간부문의역할분담 - 공공부문 : 광역단지조성 ( 택지개발지구전체기반공사 ) - 민간부문 : 각블록별내부단지조성 기대효과 - 민간의창의적아이디어수용 - 아파트등공동주택개발이어려운택지개발지구내산지, 구릉지의효율적이용 - 자연경사지형을그대로활용한택지조성으로환경친화적인주거단지조성
2. 택지개발업무지침제정 ( 건설교통부. 환경친화적인블록형단독주택용지조성요령 ) 건축가능한주택유형 : 단독주택, 단독형집합주택, 3층이하공동주택 수용세대수 : 1세대 1필지원칙. 단위블록당 50세대미만 건축규정 : 용적율 100%, 건폐율 50%, 층고 3층이하 ( 전용주거또는일반주거지역 ) 공동주택은동일층 4호이내로연립가능 필지규모 : 유형에따라 50 150평기준으로하되최대 200평이하 지적분할 : 개별필지별분할, 단독소유 ( 단독주택 ) 또는블록별공동소유 ( 단독형집합주택, 공동주택 )
3. 원형지공급의확대 충북오창과학산업단지에서최초로공급됐으나현재미개발상태 수도권에서는남양주평내택지개발지구에 16,500평최초로공급, 2002년1월부터드림사이트코리아주관으로시범단지로개발됨 2002년5월용인죽전지구에서 28개블록 52,000평이공급됨 2004년6월용인동백지구 12개블록 41,000평공급 화성동탄지구및판교지구지속적공급예정 제4차국토계획 : 2020년까지신규공급주택중단독주택비율을 5년마다 10% 씩확대, 공동주택 : 단독주택비율 50:50으로균형유지 죽전동백동탄
4. 시범단지개발 - 2000 년 5 월 : 미국임산물협회 (AF&PA) 주관, 건교부 토지공사 토지신탁 드림사이트코리아 10 명미국시애틀 ( 워싱턴주 ) 포틀랜드 ( 오레곤주 ) 현지답사, 단독주택단지개발사례조사 - 2001 년 3 월 : HOMDEX 2001 기간 (3,24~3.29) 중 FOREST HILL- 평내 모델홈및 Master Builder 공모전개최,12 개작품및업체선정 - 2002 년 1 월 : 토지공사 토지신탁 드림사이트코리아신탁및사업약정체결 - 2002 년 3 월 : HOMDEX 2002 기간중시범단지 12 세대예비청약접수 ( 경쟁률 22 대 1) - 2002 년 9 월 : 시범단지및 1 단계 42 세대분양완료 ( 경쟁율 8 대 1) - 2002 년 11 월 : 2 단계 27 세대분양완료 ( 경쟁율 20 대 1, 최고 60 대 1)
5. 시범단지개요 소재지 : 남양주평내택지개발지구 30-33BL 부지면적 : 54,377m2 (16,448.97평) 택지개발지구내최초전원주택단지 전원주택단지개발, 공급방식의모델제시 - 공개청약제도의도입 - 주택 + 택지 Package 분양 - 주택모델의표준화, 표준건축비적용
Ⅱ. 원형지개발절차
1. 개발관련인허가절차 가. 주택사업승인 대상 - 20세대이상건축할경우 관련규정 - 주택법제16조및시행령제15조 문제점 < 단독형집합주택의경우 > 건축법상단독주택은 대지 에건축할수있고 대지 는 지적법에의하여각필지로구획된토지 로규정 ( 건축법제2조1항1호규정과상치 ). 토지의공유에따른재산권행사의제한 건축법상단독주택, 주택법상공동주택으로분류, 증개축및개보수의제한 동시건축, 준공에따른자금부담, 분양전략상위험부담, 보존등기비용부담. < 동호인주택의경우 > 공개분양절차에의해서만분양할수있으며동호인의입주보장특례인정불가
1. 개발관련인허가절차나. 대지조성사업승인 대상 - 1만m2 (3천평) 이상규모의블록 관련규정 - 주택법제16조및시행령제15조 장점 - 주택건축에대한부담없이택지조성만으로분양가능 - 인허가기간의단축 (60일) 문제점 < 동호인주택의경우 > 공개분양절차에의해서만분양할수있으며동호인의입주보장특례인정불가 주택건축및택지소유권이전절차 - 택지분양후수분양자명의로개별건축허가 - 토지에대한보존등기는사업자명의로한다음개별등기이전
1. 개발관련인허가절차다. 토지개발 ( 형질변경 ) 허가 대상 - 지구단위계획에서정한가구및획지의범위안에서이루어지는형질변경 관련규정 - 국토의계획및이용에관한법률제56조및시행령제55조3항1호 장점 - 주택건축에대한부담없이택지조성만으로분양가능 - 인허가기간최소화 (15일) 신청가능시점 - 동백지구사업준공이후 (2006.12.31)
1. 개발관련인허가절차라. 실시계획변경승인 대상 - 1만m2 (3천평) 미만규모의블록을택지를조성하는경우 - 블록면적 1만m2 (3천평) 미만으로 20세대이상규모의블록 ( 주택사업승인방식을선택하지않을경우 ) 관련규정 - 택지개발촉진법제9조 절차 - 2005년12월말까지각블록별사업계획을수립, 토지공사를경유하여일괄변경승인 단점 - 인허가기간의장기화 ( 최소 6개월이상 ) - 실시계획변경협의과정에서사업계획의수정가능성 장점 - 인허가에따른각종도면제출의번거로움이없으며토지공사가모든업무대행
2. 기반시설의조성 필수기반시설의지중화 - 상수, 우수, 오수, 전기, 통신, 가스, 케이블 도로 - 기부체납을전제로한시공은불가 ( 기부체납시실시계획상도시계획시설로지정돼야하며토지공사만시공가능 ) 오수정화조 - 단지하수종말처리장준공전입주를전제로한건축허가의경우, 각세대별분뇨정화조를별도로설치해야함. ( 오수분뇨및축산폐수처리에관한법률제10조1항 ) 입주자공동시설 - 마을회관및관리사무소기능을하는 Community House의설치보편화 - Gate Community 구현을위한적정방범시스템의설치필수 차고 - 경사지형을활용한지하차고설치를할경우, 차고부분은건축행위로간주. ( 토목설계에반영, 사전허가사항 )
Ⅲ. 평내지구개발사례
1. 경사지형을활용한단지설계 상하단부간고저차 45m의급경사지형조건에서도로경사도 16% 유지 계단식택지설계로극복 남측산악부토압지탱하기위한구조물보강을겸한경사지형활용방안으로각세대별지하차고설치 각세대간조망권충돌최소화
2. 환경친화적인단지조성 단지전후면법면에목구조공법도입 ( 구조옹벽시공은국내최초 ) 뉴질랜드현지가공특수방부목사용 ( 뉴질랜드정부공식보증내구연한 50년 ) 1m 1.6m의자갈층을통한완벽한투수시스템으로토압최소화.
3. 시범단지先조성후단계적개발 아파트식모델하우스건립불가능한단독주택시장의특성감안 현장에모델홈을시범단지로조성, 수요자가지정한모델에따라건축 시범단지조성만으로전체단지분양 초기개발비용최소화 시범단지
4. 평내지구개발계획변경과정 당초실시계획변경안 : 3 개블록 97 세대 ( 실시계획상 100 세대 )
4. 평내지구개발계획변경과정 1 차수정안 : 4 개블록 97 세대 ( 단독형집합주택블록추가 )
4. 평내지구개발계획변경과정 2 차수정안 : 4 개블록 95 세대 ( 녹지공간확충 )
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