머리말 종이책 출간과 유통에 따른 비용과 수고를 감안하여, 종이책을 출 간하지 않고 전자책과 파일의 형태로만 출간하기로 했다. 더불어, 전자책과 파일은 완전무료로 출간하기로 하였다. 전문서적의 경우 무료 출간이 거의 없었지만, 전문지식을 널리 보급하고 저자의 전문 성을 홍보하기 위해 고민 끝에 이런 결정에 이르게 되었다. 이런 방 식은 저자가 향후 출간하는 다른 모든 간행물에 적용될 예정이다. 그동안 저자의 저술과 글에 관심 가져준 독자들에게 깊은 감사의 말씀드리며, 무료로 출간되는 만큼 주위에 많이 홍보해 주시기 바란 다. 종이책과 달리 전자출간형식이다보니 재고에 구애받지 않은 채 새로운 자료 특히, 최신 판결들의 업데이트에도 훨씬 적극적이고 신 속해질 수 있을 것으로 본다. 조금이라도 새로운 자료가 있으면 그 때마다 책을 수정해서, 수정본을 바로 홈페이지 등을 통해 배포할 생각이다. 이를 통해 적어도 필자가 알고 있는 가장 최신의 지식이 저술에 담길 수 있는 구조가 될 수 있을 것으로 본다. 이 저술은 무료이다 보니 유료일 경우와 비교할 수 없을 정도의 속 도로 저술이 보급되지 않을까 예상되는데, 비록 내용은 미흡할 수 있지만 널리 보급된 이 저술을 토대로 해서 훌륭한 다른 저술이 만
들어지는데 도움이 되길 바라며, 또 부정확하게 유통되는 잘못된 지 식들도 신속하게 정리되는 계기가 되었으면 한다. 아울러, 전문성홍 보라는 차원에서는 적어도 법조인을 비롯한 전문가들의 출판에서는 기존의 종이책 출간 보다는 이런 형태의 무료출간이 향후 대세가 되지 않을까 생각하고, 이 저술이 변화의 계기로 작용했으면 하는 바람이다. 전자책파일 다운과 저술에 언급된 판결전문 열람은 저자의 홈페이 지인 www. lawtis.com을 이용하고, 혹시 파일형태가 불편한 분들 은 적절한 방법을 통해 종이책 형태로 제본하는 것도 권하고 싶다. ** 그렇다고 해서 저자의 저작권을 포기하는 것은 아니므로, 상 업적인 이용이나 유료출간을 위해서는 반드시 저자의 허락을 얻어 야 한다. 2012. 1.
로티스합동법률사무소 1. 인사말 안녕하십니까 최광석 변호사입니다. 지난 십여년간에 걸친 부동 산분야에서의 특화된 지식과 경험으로 고도의 전문적이면서도 합리 적인 비용의 법률서비스를 제공코자 합니다. 아울러, 첨단화된 전자 시스템과 조직화된 업무분담을 통해 국내에서 가장 스마트한 법률 서비스를 자신합니다. 현재 진행 중인 사건의 거의 전부가 부동산법 률관련사건에 특화되어 있을 정도로, 부동산법률분야에서만큼은 다 른 법률사무소보다 뛰어난 서비스를 제공할 수 있습니다. 2. 소송 외 업무내역 가. 원스톱경매 다년간에 걸친 부동산경매소송과 입찰대리 경험을 바탕으로, 다양하고 일괄적인 경매서비스를 제공합니다. 서비스 종류는 크게, 의뢰인이 대상물건을 정한 다음 입찰대행, 명도집행 등 법적인 절차 를 위주로 하는 것과, 대상물건의 선정부터 의뢰하는 경우로 나누어 집니다. 전자의 경우에는 소송에 준하는 보수를, 후자의 경우에는 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 1 -
일반 컨설팅보수처럼 경매 감정가격의 일정비율로 보수를 정하게 됩니다. 구체적인 금액은 개별 사건별로 협의해서 정하게 됩니다. 원하는 물건의 선정, 수익률산정 등의 컨설팅서비스는 물론 향후 분쟁의 처리나 대응방법과 같은 법적인 서비스까지 한꺼번에 받을 수 있는데다가, 컨설팅업체에 비해 실력이나 도덕성면에서 믿 을만한 서비스가 될 수 있다는 점이 장점일 수 있습니다. 나. 직거래도우미 서비스 부동산중개업소를 통하지 않은 채 매매나 임대차를 당사자 끼리 직접 하는 부동산직거래과정에서 부동산 권리관계분석이나 계 약서 작성을 변호사가 자문해주는 서비스입니다. 이를 통해, 중개업소 도움을 받는 이상으로 부동산거래에서 발생할 수 있는 법률관계자문을 정확하게 받을 수 있게 됩니다. 물 건에 대한 정보수집과 현장확인은 당사자가 직접하고, 부동산 권리 관계에 대한 분석과 확인은 변호사를 통하는 역할분담을 함으로써 안전하면서도 오히려 비용이 적게 드는 부동산거래가 가능할 수 있 습니다. 이를 통해, 그동안 권리관계보호의 사각지대에 놓여있는 부 동산직거래가 활성화될 수 있는 계기가 될 수 있습니다. 직거래를 표방하는 일부 싸이트의 경우 제휴 부동산 중개업 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 2 -
소 제도를 통해 간접적으로는 중개업소와 연관될 수 있지만, 변호사 의 자문을 통하게 되면 중개업소를 통하지 않은 순수한 직거래가 가능하게 됩니다. 특히, 부동산전문변호사로서 책임있는 자문이라는 자부심을 바탕으로, 자문의 정확성을 기하기 위해 관련 자료들은 전부 계약서 첨부서류로 작성하고, 상담한 내용 전부도 녹음되어 의뢰인에게 파 일로 제공됩니다. 보수는, 30분당 11만원인데, 특히 아파트와 같은 주택임대 차의 경우에는 액수에 불구하고 10만원 정액으로 합니다. 다. 대리사무서비스 지금까지 국내 법률사무소의 서비스는 단순히 법적인 자문 과 소송을 하는데 머물러온 경향이 있습니다. 하지만, 저희 사무실 은 이에 그치지 않고 부동산분야에서의 전문성과 신뢰를 바탕으로 고객의 대리인 자격으로의 각종 업무까지 담당하고 있습니다. 부동산거래에 부수하는 대금수수 및 송금, 계약현장에의 입 회 등의 업무가 대표적입니다. 부동산거래에는 본인이 참석하는 것 이 가장 기본적이고 안전할 수 있지만, 현실적으로는 고객이 외국에 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 3 -
거주하거나 근무 등의 문제로 거래에 일일이 참여가 어려운 경우가 적지 않습니다. 이 때 지인이나 중개업자 등이 대리인으로 참여하게 되는데, 법적인 문외한이거나 신뢰성 등의 문제로 이 과정에서 많은 사고가 발생하는 것이 현실입니다. 이런 거래과정에서 저희 변호사나 직원이 직접 거래에 입회 하거나 대리인으로서 업무를 처리하여 안전한 거래를 성사시켜드릴 수 있습니다. 보수는, 원칙적으로 30분당 11만원이지만, 구체적인 계약내 용에 따라 협의를 통해 일정 기간당 고정된 보수 등 다른 방식의 보수책정도 가능할 수 있습니다. 라. 제소전화해서비스 제소전화해란, 분쟁이 발생하기 이전에 미리 법관의 면전에 서 분쟁해결을 합의하는 것으로, 일단 화해가 성립되면 판결과 동일 한 효력이 있습니다. 일단 화해가 성립되면 비록 그 화해내용에 적 법하지 못한 내용이 포함되어 있더라도 준재심사유에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한 화해성립을 무효화할 수 없는 강력한 효력 이 있습니다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 4 -
보수는, 1 합의된 계약서를 바탕으로 제소전화해신청서를 작성하고 법원에 접수하는 업무만을 의뢰하는 경우에는, 화해당사자 일방이 각 11만원 부담합니다. 이 경우는 화해성립을 위한 법정출 석은 변호사가 하지 않고 당사자가 직접 출석해야 합니다. 가장 전 형적인 임대차계약에 기한 제소전화해일 경우, 임대인, 임차인 각 11만원 즉, 합계 22만원을 부담하게 되고, 임대인, 임차인이 여러 명이더라도 비용차이는 없습니다. 2 반면, 신청서작성, 접수 뿐 아 니라 변호사가 직접 법정에 출석하는 경우에는 화해당사자 일방이 각 33만원 부담하게 됩니다. 가장 전형적인 임대차계약에 기한 제 소전화해일 경우, 임대인, 임차인 각 33만원 즉, 합계 66만원을 부 담하게 됩니다. 3 한편, 한쪽은 당사자가 직접, 상대방은 변호사출 석을 원하는 경우에는 변호사출석을 원치않은 쪽은 11만원, 변호사 출석을 원하는 쪽은 33만원( 총 44만원)을 부담하게 됩니다(다만, 변호사출석비용은 서울중앙지법 기준이며, 의뢰인의 필요에 의해 다 른 법원을 선택하게 되면, 추가비용이 발생할 수 있는 바, 예를 들 어, 동부는 각 55만원, 성남은 각 66만원 등입니다). 여러 건을 한 꺼번에 의뢰하실 경우에는 상당부분 비용을 할인해드립니다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 5 -
마. 마일리지제도 기존고객을 위한 보상개념입니다. 저희 법률사무실 매출액의 일정비율을 적립하여 다시 저희 사무실에서 제공하는 재화나 서비 스 등을 구매할 수 있습니다. 매출액의 2%, 예를 들어 특정한 건으로 1백만원의 수임료를 지불하신 고객은 2만원 상당의 적립이 이루어지게 됩니다. 다만, 이 서비스는 새로 신설되는 제도이니만큼, 2010. 4. 1. 이후의 수임료 지불에 대해서만 적립이 가능합니다. 저희 법률사무소에서 제공할 수 있는 소송대리, 자문, 도서 판매, 동영상 등 모든 재화나 서비스에 사용가능할 수 있습니다. 기 존 고객 본인에 대해서 뿐 아니라, 기존고객의 소개를 통한 다른 고 객을 위해서도 기존고객에게 적립된 마일리지의 사용이 가능합니다. 시효에 관계없이 언제든지 사용가능하지만, 돈으로의 환급은 불가합 니다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 6 -
목차 부동산경매에서의 공유자 통지와 우선매수청구권 제1장 총설 / 1 제2장 공유자에 대한 통지제도 제3장 공유자 우선매수제도 / 13 1. 의의 2. 우선매수권을 행사할 수 있는 시한 / 14 3. 매수경쟁 / 19 4. 매각기일 전의 우선매수청구권 행사 / 24 5. 우선매수신고에 불구하고 다른 매수신고인이 없는 경우의 처리 / 25 6. 차순위매수신고인의 지위포기 / 26 7. 우선매수청구권의 제한 / 28 가. 취지 나. 해석 내지 입법개정방향 다. 관련판결 / 31 8. 공매에서의 공유자 우선매수청구권 / 63 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com
제1장 총설 공유지분이 경매절차로 나올 경우, 절차적인 측면에서 볼 때 공 유지분이 아닌 일반적인 부동산과 다른 점이 두가지 있다. 바로, 민 사집행법 제139조에 의한 공유자에 대한 통지제도 와 민사집행법 제140조에 의한 공유자 우선매수제도 이다. 제2장 공유자에 대한 통지제도 민사집행법 제139조(공유물지분에 대한 경매) 1 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지 분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다. 2 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관 하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어 렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우 에는 그러하지 아니하다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 1 -
각 공유자는 누가 경매를 통해 새로운 공유자가 되는가에 관하여 이해관계를 가지기 때문에 다른 공유자에게도 경매개시결정사실을 통지하도록 하는 특례를 두었다. 통지시기는, 채무자에 대한 통지와 마찬가지로 경매개시결정등기 가 완료된 후에 실시한다. 이 통지가 누락되었을 경우 경매개시결정의 효력 자체에는 영향 이 없지만, 이해관계인에 대한 매각기일과 매각결정기일 통지누락을 들어 절차상 하자로 다툴 수는 있다. 민사집행법 제104조(매각기일과 매각결정기일 등의 지정) 2 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다. 대법원 1998. 3. 4. 자 97마962 결정 낙찰허가 [1] 경매법원은 공유물의 지분을 경매함에 있어 다른 공유자에게 경매기 일과 경락기일을 통지하여야 하므로 경매부동산의 다른 공유자들이 그 경 매기일을 통지받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고를 할 수 있다. [2] 경락허가결정에 대하여 이해관계인이 추완에 의한 항고를 제기한 경 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 2 -
우 항고법원에서 추완신청이 허용되었다면 비록 다른 이유로 항고가 이유 없는 경우에도 경락허가결정은 확정되지 아니하고 따라서 그 이전에 이미 경락허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 경락대금 납부기일을 정하 여 경락인으로 하여금 경락대금을 납부하게 하였다고 하더라도 이는 적법 한 경락대금의 납부라고 할 수 없는 것이므로, 공유물 지분의 경매절차상 의 경락허가결정에 대한 다른 공유자의 추완항고신청을 허용하고 그 경매 절차에서 다른 공유자에 대하여 입찰기일 및 낙찰기일의 통지를 하지 아니 한 하자가 있는 경우에는 그 추완항고를 받아들여 그 낙찰허가결정을 취소 하여야 한다. 인천지방법원 2003. 12. 30.선고 2003가합9274 소유권말소등기 <주문> 1. 원고에게, 가. 피고 빈은 인천 구 동 1083-6 염전 66,842m2 및 같은 동 1083-18 염전 162,678m2 중 각 1/8 지분에 관하여 인천지방법원 동 인천등기소 2001. 11. 15. 접수 제39858호로 마친 소유권이전등기의 말 소등기절차를 이행하고, 나. 피고 주식회사 은행은 인천 구 동 1083-6 염전 66,842 m2 및 같은 동 1083-18 염전 162,678m2 중 각 1/8 지분에 관하여 인천 지방법원 동인천등기소 2001. 11. 15. 접수 제39859호로 마친 근저당권 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 3 -
설정등기의 말소등기절차를 이행하라. 2. 소송비용은 피고들이 부담한다. <이유> 1. 기초사실 가. 인천 구 동 1083-6 염전 66,842m2 및 같은 동 1083-18 염전 162,678m2(이하, 이 사건 각 염전이라고 한다)는 원고, 진, 홍, 효 이 각 1/8, 규가1/2의 지분비율로 공유하고 있었는데, 그 중 원고 소유의 1/8 지분(이하 이 사건 지분이라고 한다)에 관하여 이 법원 99타경93827호로 개시된 임의경매절차에서 피고 빈이 2001. 10. 7. 이를 낙찰받고 그 낙찰허가결정이 확정되자, 피고 빈이 2001. 11. 15. 낙찰대금을 완납하고, 같은 날 이 사건 지분에 관하여 주문 제1의 가.항 기재와 같이 같은 피고 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 한편 피고 주식회사 은행(이하, 피고 은행이라고 한다)은 같은 날 피고 빈과 사이에 채권최고액 975,000,000원, 채무자 피고 빈, 근저당권자 피고 은행으로 한 근저당권설정계약을 체결하고, 주문 제1의 나.항 기 재와 같이 피고 은행 명의로 근저당권설정등기를 경료하였다. 나. 그런데, 다른 공유자들인 진, 홍, 효 (이하, 진 등이 라고 한다)이 위 경매절차에서 경매개시결정정본을 송달받지 못하였을 뿐 만 아니라, 입찰기일, 낙찰기일 등의 통지를 받지 못한 상태에서 절차가 진 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 4 -
행되었고, 경매법원이 이들에게 발송한 공유자통지서가 송달불능이 되었음 에도 공시송달 등의 방법으로 이를 송달하지 아니함으로써 진 등이 공 유자의 우선매수신청권을 행사할 기회를 갖지 못한 채 위 낙찰허가결정이 내려졌다는 이유로 위 낙찰허가결정에 대한 추완항고를 제기하였고, 항고 법원은 진 등의 항고를 받아들여 2002. 6. 7. 2002라23호로 위 낙찰 허가결정을 취소하고 피고 빈에 대한 낙찰을 허가하지 아니한다는 결 정을 내렸으며, 피고 빈이 재항고가 제기하지 아니함에 따라 위 낙찰 불허가결정은 그 무렵 그대로 확정되었다. 2. 판단 (1) 경락허가결정에 대하여 이해관계인이 추완에 의한 항고를 제기한 경우 항고 법원에서 추완신청이 허용되었다면 경락허가결정은 확정되지 아 니하므로, 비록 그 이전에 이미 경락허가결정이 확정된 것으로 알고 경매 법원이 경락대금 납부기일을 정하여 경락인으로 하여금 경락대금을 납부하 게 하였다고 하더라도 이는 적법한 경락대금의 납부라고 할 수 없으며, 공 유물 지분의 경매절차상 다른 공유자의 경락허가결정에 대한 추완항고신청 을 허용하고 그 경매절차에서 다른 공유자에 대하여 입찰기일 및 낙찰기일 의 통지를 하지 아니한 하자가 있는 경우에는 항고법원은 그 추완항고를 받아들여 그 낙찰허가결정을 취소하고, 낙찰불허가 결정을 하여야 하고, 그 결정이 확정되면 낙찰로 인한 소유권이전등기 및 그에 터 잡아 이루어진 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 5 -
근저당권 설정등기는 모두 원인무효의 등기에 해당한다 할 것이다(대법원 1998. 3. 4. 자 97마962 결정 등 참조). (2) 돌이켜 이 사건을 보건대, 공유물 지분에 대한 이 사건 임의경매절 차에서 다른 공유자들인 진 등이 입찰기일 및 낙찰기일을 통지 받지 못하였다는 절차상의 하자를 이유로 추완항고를 제기하자 항고 법원은 추 완항고를 받아들여 낙찰허가결정을 취소한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 빈이 이미 위 낙찰허가 결정이 확정된 것으로 알고 낙찰대금을 납부하였더라도 이는 적법한 경락대금의 납부라고 할 수 없어 결국 위 경 매목적물의 소유권을 취득하지 못하였다 할 것이다(이 점에서 위 낙찰허가 결정이 확정되었고 그 낙찰대금을 납부함으로써 이 사건 경매목적물의 소 유권을 확정적으로 취득하였다는 피고 빈의 주장은 받아들일 수 없다). 따라서, 피고 빈 명의의 위 소유권이전등기 및 이에 터잡아 이루어진 피고 주식회사 은행 명의의 근저당권설정등기는 모두 원인무효의 등기 에 해당한다고 할 것이므로, 피고들은 원고에게 위 각 해당 소유권이전등 기 및 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다- 대법원 2007.12.27. 선고 2005다62747 판결 손해배상(기) 위 인천지방법원 2003가합9274 소유권말소등기 사건에서 패소한 낙찰자가 국가를 상대로 제기한 손해배상청구소송임 <재판요지> (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 6 -
[1] 공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으 로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설 정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피 해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가 가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서 는 일반적인 결과 발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기 타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가 능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 한다. [2] 공유자에 대한 통지 누락 등 경매절차상의 하자로 인하여 경락허가 결정에 대한 추완항고가 받아들여지면 경락허가결정은 확정되지 아니하고 따라서 그 이전에 이미 경락허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 경 락대금 납부기일을 정하여 경락인으로 하여금 경락대금을 납부하도록 하였 더라도 이는 적법한 경락대금의 납부가 될 수 없다. [3] 경매법원 공무원에게 부과된 공유자에 대한 통지의무가 직접적으로 는 공유자의 우선매수권이나 이해관계인으로서의 절차상 이익과 관계되는 것이기는 하지만, 공유자에 대한 통지가 적법하게 행해지지 않은 채로 경 매절차가 진행되면 뒤늦게라도 그 절차상의 하자를 이유로 경락허가결정이 취소될 수 있고 경매법원의 적법한 절차진행을 신뢰하고 경매에 참여하여 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 7 -
경락을 받고 법원의 지시에 따라 경락대금납부 및 소유권이전등기까지 마 친 경락인으로서는 불측의 손해를 입을 수밖에 없어 위와 같은 통지 기타 적법절차의 준수 여부는 경락인의 이익과도 밀접한 관계가 있고, 위와 같 은 일련의 과정에서 경매법원 스스로 그 하자를 시정하는 조치를 취하지 않는 이상 특별히 경락인이 불복절차 등을 통하여 이를 시정하거나 위 결 과 발생을 막을 것을 기대할 수도 없으며, 경락인의 손해에 대하여 국가배 상 이외의 방법으로 구제받을 방법이 있는 것도 아니라는 점에서, 경매법 원 공무원의 위 공유자통지 등에 관한 절차상의 과오는 경락인의 손해 발 생과 사이에 상당인과관계가 있다. [4] 경락허가결정에 대하여 추완항고가 받아들여지면 그 경락허가결정 자체가 확정되지 않은 것으로 되고 설사 경락인이 이미 그 경락대금을 완 납하고 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 처음부터 소유권을 취득하지 못한 것으로 되므로, 이 경우 경락인이 입은 손해는 자신에 대한 경락이 적법 유효한 것으로 믿고 출연한 금액이 될 뿐이지, 그 경락부동산의 소유 권을 일단 취득하였다거나 취득할 수 있는 권리가 있었음을 전제로 그 부 동산의 시가와 경락대금반환액의 차액 또는 그 시가상승분의 일실손해로 파악할 것은 아니다. [5] 경매법원 공무원의 과실로 인하여 경락허가결정 및 경락대금납부가 모두 소급적으로 효력을 잃고 무위로 돌아가게 되었다면 국가가 그로 인하 여 경락인이 입은 손해로서 지출한 경락대금 상당액을 배상하여야 할 것인 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 8 -
바, 이 경우 경락인의 국가에 대한 손해배상청구권은 그 손해 발생일인 경 락대금납부일에 발생하고 그때 이행기가 도래하는 것이므로 국가는 그날부 터 갚는 날까지 민법 소정의 연 5%의 비율에 의한 지연이자를 지급하여야 한다. 대법원규칙인 법원보관금취급규칙 제7조 및 대법원재판예규인 법 원보관금취급규칙의 시행에 따른 업무처리지침 제3조 제2항의 규정에 의 하면 경락대금 등 법원보관금에 대하여는 연 2%의 이자율을 적용하도록 되어 있으나, 이는 경락대금을 법령에 의하여 적법하게 보관하는 경우에 적용되는 것이지, 위법한 경매절차의 진행으로 뒤에 경락허가결정이 취소 되고 경락대금의 납부도 모두 부적법한 것으로 평가되는 결과 그 대금을 경락인에게 반환하여 배상하는 경우에 적용되는 규정은 아니므로, 경매법 원이 실제 경락대금을 반환하면서 경락대금에 대한 연 2%의 이율에 의한 이자만을 가산 지급하였다면 그 지급액과 민법이 정한 연 5%의 비율에 의 한 지연이자와의 차액만큼은 여전히 전보되지 않은 손해로 남게 되어 국가 는 경락인에게 이를 배상하여야 한다. 이와 달리 원심은, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해는 위 보관금이 율에 의한 이자 상당액만이 통상의 손해이고 이를 넘어서 민법 소정의 연 5%의 비율에 의한 손해는 특별손해로서 피고가 이를 알았거나 알 수 있었 다는 입증이 없다는 이유로 원고의 이 부분 손해배상청구를 배척함. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 9 -
[6] 부동산에 관한 경락대금이 완납된 후 법원의 촉탁에 의하여 경락에 따른 소유권이전등기가 경료되기 위하여는 그 등기촉탁서에 국민주택채권 매입필증이 첨부되어야 하고, 이를 위하여 경락인이 국민주택채권을 매입 하는 데 지출한 비용은 위 경락으로 인한 소유권이전등기를 위한 필수적인 부대비용이며, 위와 같은 연유로 국민주택채권을 매입하게 되는 경우 일반 적으로 위 채권의 상환기간이 장기이고 그 이율도 시중금리나 민사법정이 율보다 낮아 이를 액면가보다 낮은 가격으로 매각하여 현금화하고 그 차액 인 할인료 상당액을 등기비용으로 인식하는 것이 보통이므로, 경락인이 경 락부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하기 위하여 통상의 방법으로 국민 주택채권을 매입하였다가 이를 액면가에 미달하는 금액으로 매각하였고 그 매각대금이 시세에 비추어 적정한 것이라면, 경매법원 공무원의 위법한 경 매절차의 진행으로 경락허가결정이 취소된 경우에 경락인으로서는 그 차액 상당의 손해배상을 청구할 수 있다. 반면 원심은, 위 할인료 상당의 손해를 상당인과관계 있는 손해로 볼 수 없다고 판단 반면, 공유자를 경매절차의 이해관계인으로 해석하는 판례의 태도에 대해 반대하는 견해도 적지 않다. 공유자는 다른 공유자의 지분이 경매되더라도 공유관계의 구성주체에 변동이 생길 뿐, 자신의 권리 자체에는 하등의 영향이 없기 때문이라고 한다. 이 견해에 의하면, (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 10 -
공유자를 경매절차 전반에 걸친 이해관계인으로 인정하는 대신 민 사집행법 139조 1항에 의한 통지를 수령하고 제140조 우선매수청 구권을 가지는 지위 정도로 이해하고 있다. 한편, 상당한 이유 가 있는 때에는 예외적으로 통지하지 않을 수도 있는데, 누가 공유자가 되더라도 이해관계가 적다고 판단되는 공유관계 예컨대 대규모 아파트 등의 구분소유적 공유의 경우에 전 유부분의 대지권에 해당하는 대지권의 목적인 토지의 공유지분 에 관하여는 새로운 공유자가 누가 되는지에는 다른 공유자에게 이해 관계가 거의 없다는 점에서 통지가 불필요하다고 이해되고 있다. 한편, 상당한 이유 의 구체적인 범위에 대해서는 이를 구분소유적 공유관계에 있는 경우로 국한하여 해석하는 견해와, 공유자 상호간 에 긴밀한 이해관계가 있다고 볼 수 없는 다수의 공유자가 존재하 는 공유관계에까지 폭넓게 해석하는 견해가 대립하고 있다. 대법원 1991.12.16. 자 91마239 결정 부동산경락허가결정 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 적용이 없다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 11 -
<통지서 양식> 지 방 법 원 통 지 서 귀하 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 (소 유 자) 귀하가 위 채무자(소유자)와 공유하고 있는 별지 기재 부동산에 대 한 위 채무자(소유자)의 지분에 대하여 채권자로부터 경매신청이 있는 바, 귀하는 민사집행법 제140조(,제268조)에 의하여 위 사건의 매각 기일까지 위 채무자(소유자)의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있 음을 알려 드립니다. 20... 법원사무관 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 12 -
제3장 공유자 우선매수제도 1. 의의 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) 1 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가 격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 2 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매 각을 허가하여야 한다. 3 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분 을 매수하게 한다. 민사집행법 제113조(매수신청의 보증) 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다. 공유자는 공유물 전체를 이용관리함에 있어 다른 공유자와 협의 하여야 할 뿐 아니라(민법 265조), 인적 유대관계를 유지할 필요도 있어, 공유지분이 새로운 사람에게 매각되기 보다는 기존 공유자에 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 13 -
게 우선적으로 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 입법 취지이다. 민법 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러 나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 2. 우선매수권을 행사할 수 있는 시한 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) 1 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가 격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 민사집행규칙 제76조(공유자의 우선매수권 행사절차 등) 1 법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일 을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다 우선매수를 신고할 수 있는 시기와 관련해서, 종전에는 경매(매 각)기일 까지 로만 관련법에 규정하고 있어 구체적인 시점을 해석함 에 있어 혼란이 있었는데, 이를 명백히 하는 차원에서 대법원판례의 해석을 규칙으로 입법화하였다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 14 -
대법원 2000. 1. 28. 자 99마5871 결정 낙찰허가 ---원심결정 이유에 의하면 원심은, 이 사건 부동산의 공유자 중의 1인인 재항고인 김택0은 이 사건 부동산에 대한 1999. 6. 3.자 입찰기일에 입찰 이 마감되고 난 후 개찰이 시작되고 집행관의 입찰종결 선언이 있기 전에 공유자우선매수신고서와 보증금을 제시하면서 우선매수신고를 한 사실, 이 에 대하여 집행관은 재항고인 김택0의 위 매수신고가 적법한 절차에 의하 지 아니한 것이라는 이유로 이를 거부한 사실을 인정한 다음, 입찰의 경우 는 경매와 달리 그 절차의 특성상 공유자는 늦어도 입찰마감시각까지는 우 선매수신고를 하여야 하는 것으로 볼 것인데, 재항고인 김택0의 우선매수 신고는 입찰이 마감되고 난 후의 시기에 늦은 매수신고로서 부적법하다고 판단함으로써 재항고인 김택0의 우선매수신고를 받아들이지 않고 최고가 매수신고인에게 낙찰을 허가한 경매법원의 결정이 위법하다는 재항고인 김 택0의 주장을 배척하였다. 민사소송법 제650조 제1항은 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최 고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고 할 수 있다. 제2항은 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는데, 여기서 '경매기 일까지'라 함은 집행관이 경매기일을 종결시키기 전까지를 의미하는 것으 로서 공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호창하고 경매 의 종결을 선언하기 전까지는 우선매수신고를 할 수 있다 할 것이고, 공유 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 15 -
자의 우선매수권을 규정한 위 민사소송법 규정은 민사소송법 제663조 제2 항에 의하여 입찰의 경우에도 준용된다 할 것이다. 위와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이고, 경매와 입찰은 최고가매수인을 결정하는 방법에 불과한 점을 고 려하면 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고시기는 집행관이 입찰의 종 결을 선언하기 전까지이면 되지 경매와 달리 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니라 할 것이다. 따라서 아직 입찰절차가 종결되지 아니한 상태에서 한 재항고인 김택0의 우선매수신고가 시기에 늦은 것으로서 부적법하다고 본 원심의 판단은 공 유자의 우선매수신고에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 재항고인 김택0의 재항고이유의 주장은 이유 있다. 구 민사소송법 제650조(공유자의 우선매수권) 1 공유자는 경매기일까지 제625조에 의한 보증을 제공하고 최고매수신고 가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다. 대법원 2002. 6. 17. 자 2002마234 결정 부동산낙찰허가 1. 원심결정의 요지 원심결정 이유에 의하면, 원심은 기록에 의하여, 재항고인은 이 사건 부동 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 16 -
산의 제2회 입찰기일로 지정된 2001. 9. 17. 10:00 이전인 같은 날 09:30 경 이 사건 부동산의 공유자로서 민사소송법 제650조에 의한 우선매수권 을 행사하여 입찰기일에서 최고가입찰자가 있는 경우 그 신고된 입찰가액 과 동일한 가액에 우선매수할 의사를 밝히면서 입찰보증금은 입찰기일에 출석하여 납부하겠다는 취지를 기재한 '공유자우선매수신고서'를 제출한 사 실, 그 입찰기일에 남성0가 입찰가액을 1억 5,310만 원으로 기재한 입찰 표를, 재항고인은 대리인을 통하여 입찰가액을 그보다 적은 1억 5,300만 원으로 기재한 일반 입찰표를 집행법원에 각 제출한 사실, 이에 집행관은 남성0를 최고가입찰자로 호창하고, 재항고인이 일반 입찰인으로서 납부한 입찰보증금을 재항고인의 대리인에게 반환하였고, 재항고인 및 대리인은 별다른 이의를 제기하지 아니하였다고 인정한 다음, 부동산의 공유자가 그 우선매수권을 행사하기 위하여는 입찰보증금을 납부함이 그 요건인데, 재 항고인이 공유자로서 입찰보증금을 납부하지 아니한 채 매수신고를 하였 고, 이와 같이 유효하지 아니한 공유자우선매수권 행사의 경우에 입찰기일 을 진행하는 집행관에게 공유자인 재항고인에 대하여 입찰보증금을 납부할 것인지 여부를 확인할 의무는 없다고 판단하였다. 2. 이 법원의 판단 그러나 이러한 원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다. 가. 민사소송법 제650조 제1항은, 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 17 -
최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신 고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은, 제1항의 경우에 법원은 최고 가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정 된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까 지로 제한할 것은 아니다 ( 대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정 참조). 따라서 공유자가 입찰기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매 수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금(최고가입찰자가 제공하게 될 입찰보증금 이상의 금액) 을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아 니고, 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금 에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 입찰기일에 입찰법정에서 집행관은 최고가입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가입찰자의 입찰 가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주 어야 할 것이다. 한편, 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 18 -
입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수도 없다. 나. 그럼에도 불구하고, 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 공유자인 재항 고인의 우선매수신고를 무효인 것으로 단정하여 집행관에게 재항고인에 대 하여 그 입찰보증금을 제공할 것인지 여부를 확인할 의무가 없다고 판단하 였는바, 여기에는 공유자우선매수신고에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 (한편, 원심은 집행관이 남성0를 최고가입찰자로 호창하고, 재항고인이 일 반 입찰인으로서 제공한 입찰보증금을 재항고인의 대리인에게 반환한 데 대하여 재항고인과 대리인이 별다른 이의를 제기하지 아니하였다고 인정하 였는바, 입찰기일 개시 30분 전에 공유자우선매수신고서를 제출하고 일반 입찰자와 같이 입찰보증금을 제공하여 응찰하기까지 한 재항고인이 불과 1만 원의 보증금을 추가제공할 의사가 없어 우선매수를 할 기회를 스스로 포기하였다는 것은 경험칙상 받아들이기 어렵다.), 이는 재판 결과에 영향 을 미쳤음이 분명하다. 3. 매수경쟁 호가경매의 경우 공유자가 우선매수청구권을 행사한 경우라도 최 고가매수신고인은 다시 더 고가의 매수신고를 할 수 있고, 이러한 매수신고에 대해 공유자가 그 매수신고가격으로 매수할 것을 신고 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 19 -
하지 아니하면 일반매수신고인이 매각허가를 받는다. 반면, 입찰은 매수경쟁이 허용되지 않는다. 대법원 2004. 10. 14. 자 2004마581 결정 부동산낙찰허가 결정요지 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제663조 제2항에 의하여 입찰에 준용되는 같은 법 제650조 제1항, 제2항 은 공유자가 우선매수권을 행사한 경우 법원은 그 공유자에게 경락을 허가하 여야 한다고 규정하고 있고, 최고가입찰자로 하여금 당해 입찰기일에서 더 높은 입찰가격을 제시하도록 하는 것은 입찰의 본질에 반하는 것이며, 공유 자와 최고가입찰자만이 참여하여 더 높은 입찰가격 내지 호가를 제시할 수 있는 새로운 입찰기일 등에 관한 절차규정도 없으므로, 공유자가 우선매수권 을 행사한 경우에 최고가입찰자는 더 높은 입찰가격을 제시할 수 없다. 이유 ---원심결정 이유에 의하면 원심은, 기일입찰방식으로 진행된 이 사건 입 찰절차에서 판시 이 사건 제1부동산에 관하여 재항고인 김상0이, 판시 이 사건 제2부동산에 관하여 재항고인 박준0이 각 8,500만 원에 최고가로 매 수신고를 한 사실, 김재0은 입찰이 끝나고 집행관이 최고가매수신고인의 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 20 -
이름과 가격을 부를 때까지 입찰보증금을 제공하지 아니하였는 데도 경매 법원이 김재0에게 낙찰을 허가하는 결정을 선고한 사실을 인정하면서도 위 김재0이 위 각 부동산에 대한 29/168 지분을 소유하는 공유자 중 1인 으로서 이 사건 입찰기일에 출석하여 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전 에 재항고인들이 신고한 최고매수신고가격에 우선매수할 것을 신고하고 입 찰보증금 850만 원을 각 납부한 사실도 인정하고 나서, 공유자로서 우선매 수권을 행사한 김재0에게 낙찰을 허가한 경매법원의 결정은 적법하다고 판단하였는바, 위의 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 사실인정과 판 단은 모두 정당하고-- ---같은 취지에서 원심이, 공유자인 김재0이 우선매수권을 행사하자 최고가매 수신고인들인 재항고인들이 각 위 8,500만 원보다 고가인 9,000만 원의 매수신 고를 하고 그 입찰보증금까지 납입하였다고 하더라도 공유자인 김재0에게 낙찰 을 허가한 경매법원의 결정은 적법하다고 판단한 것은 옳고, 거기에 재항고이유 의 주장과 같은 공유자 우선매수권의 행사에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 서울지법 2001. 10. 20. 자 2001라1334 결정:재항고기각 부동산낙 찰불허가결정 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 21 -
주문 원심결정을 취소한다. 별지 부동산 목록 기재 부동산에 관하여 30,170,000원에 우선매수신고를 한 항고인에게 낙찰을 허가한다. 이유 1. 기록에 의하면, 다음의 각 사실이 인정된다. 가. 신청채권자 0000협동조합은 1999. 6. 3. 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 담보권 실행을 위한 경매를 신청하였 고, 원심법원은 1999. 8. 9. 경매개시결정을 하였다. 나.2001. 2. 20. 실시된 입찰기일에서 항고인과 이춘0가 각 30,170,000원 으로 각 최고가입찰을 하였고, 집행관이 최고가입찰자의 성명과 그 가격을 호창하자 항고인은 이 사건 부동산 중 '파주시 00동 44-23 대 248m2'(이 하 '이 사건 계쟁토지'라 한다)의 공유자로서 우선매수신고를 하였다. 다. 원심판결은 2001. 2. 27. '항고인과 이춘0가 동일한 가격의 매수신고 를 하여 최고가입찰자를 정할 수 없고, 또한 항고인이 공유자임을 확인할 수 없다.'는 이유로 이 사건 낙찰불허가결정을 하였다. 2. 이 사건 항고이유 요지는, 항고인이 공유자로서 우선매수신고를 하였으 므로 항고인에게 낙찰허가결정을 하여야 한다는 것이다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 22 -
3. 입찰기일에서 2인 이상의 동 가격입찰이 있는 때에는 집행관은 추가로 그들에게 다시 입찰하게 하여 최고가입찰자를 정하며( 민사소송법 제665 조 제2항), 이 경우에 있어서 전원이 추가입찰에 응하지 아니하거나 2인 이상이 다시 최고의 가격으로 추가입찰한 때에는 추첨으로 최고가입절차를 정하게 되고(민사소송규칙 제159조의9 제2항), 공유자는 입찰기일까지 보 증을 제공하고 최고가입찰가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매 수할 것을 신고할 수 있으며 이 경우에 입찰법원은 최고가입찰에 불구하고 그 공유자에게 낙찰을 허가하여야 한다(민사소송법 제650조 제1, 2항). 4.1 ------ 항고인이 이 사건 계쟁토지의 공유자라는 사실이 명확하다 할 것이고, 2 이 사건에 있어서 공유자인 항고인이 입찰에 참가하여 이춘 0와 동일한 가격으로 입찰하였으므로 집행관으로서는 위 절차에 따라 그 들을 상대로 추가입찰을 실시하여 최고가입찰자를 정하여야 할 것이지만 항고인이 입찰참가와 별도로 공유자로서의 우선매수신고를 한 이상 그는 다시 최고가입찰자를 정하는 추가입찰절차를 취하더라도 이에 응할 의사가 없음을 명백히 한 것으로 보이며, 따라서 추가입찰절차를 실시하지 아니한 이 사건 입찰절차에 있어서의 최고가입찰가격은 30,170,000원으로 된다 할 것인바(따라서 최고가입찰자는 특별한 사정이 없는 한 이춘0가 된다 할 것이지만, 이춘0 역시 최고가입찰자로 정하여지는 것을 바라지 아니하고 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 23 -
추가입찰절차에 응할 의사가 없는 경우라 할지라도 위 민사소송규칙의 규 정에 의하여 항고인과 이춘0 사이에 추첨으로 최고가입찰자를 정할 것인 가의 문제만이 남을 뿐 최고가입찰가격이 30,170,000원으로 됨에는 변함 이 없으므로, 최고가입찰자를 확정하지 아니하였다 하여 우선매수신고의 효력이 없다고는 할 수 없다.), 항고인이 공유자로서 위 최고가입찰가격에 따른 보증을 제공하고 우선매수신고를 한 이상 입찰법원으로서는 항고인에 대하여 낙찰을 허가하여야 할 것이다. 5. 그렇다면 이와 결론을 달리하여 이 사건 낙찰을 불허한 원심결정은 부 당하며, 기록상 달리 낙찰불허가 사유가 인정되지 아니하므로, 항고인의 항 고를 받아들여, 원심결정을 취소하고 우선매수신고를 한 항고인에 대하여 낙찰을 허가하기로 하여, 주문과 같이 결정한다. 4. 매각기일 전의 우선매수청구권 행사 공유자는 매각기일 전에 미리 우선매수권을 행사할 수 있다. 하 지만, 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매 수권행사의 효력이 발생하지 않음은 물론이다. 공유자로부터 우선매수신고서가 제출되면 문서건 명부에 등재하 여 접수되고, 경매기록에 가철하며, 인지는 첩부하지 않는다. 매각기 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 24 -
일 전에 우선매수신고가 들어 온 경우, 실무에서는 기록표지에 공유 자의 우선매수신청이 있다는 취지를 적어둠으로써 집행관이 매각절 차를 진행함에 있어 간과하지 않도록 하고 있다. 다른 공유자들이 저가낙찰을 위해서 미리 법원에 우선매수신고를 함으로써 일반인들의 입찰을 꺼리게 하는 수단으로 악용되는 경우 가 많다. 5. 우선매수신고에 불구하고 다른 매수신고인이 없는 경우의 처리 민사집행규칙 제76조(공유자의 우선매수권 행사절차 등) 2 공유자가 법 제140조제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수 신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조제1항의 최고가매수신고 가격으로 본다 최고가매수신고인이 없을 경우 원칙적으로는 새 매각기일을 진 행해야하지만(민사집행법 119조), 그것보다는 공유자가 최저매각가 격에 인수하는 것이 경매의 당사자나 이해관계인 모두에게 유리하 기 때문에 인정하고 있다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 25 -
민사집행법 제119조(새 매각기일) 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 제 91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다. 그 기일에 허가할 매수가격 의 신고가 없는 때에도 또한 같다 6. 차순위매수신고인의 지위포기 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) 1 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가 격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 4 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매 수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다. 민사집행규칙 제76조(공유자의 우선매수권 행사절차 등) 3 최고가매수신고인을 법 제140조 제4항의 규정에 따라 차순위매수신고 인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다. 공유자의 우선매수신고에 따라 최고가매수신고인은 차순위매수신고 인으로 전락하게 되는데, 자신의 의사와 상관없이 최고가매수신고인의 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 26 -
지위를 상실하고 또 차순위매수신고인의 자격이 되면서 매수의 보증도 돌려받지 못하는 처지에 놓인다는 점에서, 이러한 매수신고인을 위해 서 일정 시간 내에 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있게 하였 다. 다만, 차순위매수신고인의 지위가 유동적인 상태에 놓이는 것은 절 차의 안정을 위해서 바람직하지 못하다는 점에서, 포기의 의사표시는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전 까지로 제한하였다. 민사집행규칙 제67조(기일입찰조서의 기재사항) 1 기일입찰조서에는 법 제116조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 적어야 한다. 1 내지 5호 6. 제76조제3항의 규정에 따라 차순위매수신고인의 지위를 포기한 매수신 고인이 있는 때에는 그 취지 민사집행규칙 제71조(기일입찰규정의 준용) 기간입찰에는 ---제67조의 규정을 준용한다. 민사집행규칙 제72조(호가경매) 4 호가경매에는 -- 제67조 제1항의 규정을 준용한다 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 27 -
7. 우선매수청구권의 제한 가. 취지 민사집행법 공유자우선매수권은, 공유자들 간의 인적 유대관계 유지의 필요성이라는 입법취지에도 불구하고 이 제도를 악용하는 사례도 적지 않다. 예를들어 지분에 대한 경매가 개시된 이후에 다 른 공유지분을 취득하여 우선매수기회를 취득하면서 경매되는 지분 을 저렴하게 취득하는 투기행위도 대표적인 악용사례의 하나인데, 투기성이 분명해보이는 이러한 공유자들의 우선매수신청에 대해서 도 명문의 규정이 없다는 이유로 법원실무에서는 처리에 혼선이 있 는 실정이다. 나. 해석 내지 입법개정방향 이런 문제들 때문에 이 제도를 폐지 내지 범위를 대폭 축소하는 방향 으로 입법을 개정하거나, 입법개정 전이라도 적용범위를 엄격하게 한정 하자는 견해가 지배적인 상황이다. 입찰경쟁에 의해서 최고가매수신고인 이 결정되는 경매절차의 원칙을 넘어서 최고가매수신고인 보다 우선해서 매수권리를 부여하는 것은 평등의 원칙에 위배될 뿐 아니라, 공유자에 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 28 -
대한 우선매수의 기회부여로 일반인이 입찰을 꺼리게 됨으로 인해 낙찰 가가 지나치게 저감된다는 이유 때문이다. 이를 위한 구체적인 방법으로 시도되는 것은 다음과 같다. 먼저, 우선매수권의 행사를 1회에 한하여 허용하자는 시도이다. 이 견해의 근거는 다음과 같다. 첫째, 공유자가 법 제140조 제1항의 규정에 따른 신고를 하였 으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조 제1항의 최고가매수신고가격으로 본다 라고 규정한 민사집행규칙 제76조 제2항에서 근거를 찾는다. 이 규정은 유찰로 인해 가격을 저감시켜 새 매각기일을 진행하는 것 보다는 우선매수신청을 한 공 유자에게 최저매각가격으로 매각하는 것이 여러 가지 점에서 유리하 기 때문이라는 것인데, 공유자의 우선매수권을 제한없이 인정하는 것 은 위 규정의 입법취지에 반한다고 한다. 또 공유자들이 매 기일 우 선매수신청을 하게 되면 일반매수인들은 무용의 절차라고 하여 입찰 을 꺼리게 되는 부작용이 커질 수 밖에 없다는 점을 우려하고 있다. 둘째, 우선매수를 신고하고도 매수보증금을 내지 않은 공유자에 대해서는, 전 매수인에게 재매각절차에서 매수신청을 허용하지 않는 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 29 -
민사집행법 138조 4항을 유추적용하여 우선매수권행사를 제한할 수 있다고 한다. 물론, 우선매수권자가 아닌 일반입찰자로서의 기회를 허용하면 별다른 문제는 없다는 것이다. 민사집행법 제138조(재매각) 1 매수인이 대금지급기한 또는 제142조제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법 원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다. 4 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다. 셋째, --- 공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가 격을 호창하고 경매의 종결을 선언하기 전까지는 우선매수신고를 할 수 있다 는 것이 대법원판례( 99마5871 결정)인 이상, 공유지분 의 매수에 관심이 있는 공유자라고 하면 입찰기일에 나와 매수신고 인이 있는지 여부를 확인한 다음 매수신고인이 없는 경우에는 유찰 되도록 두고, 매수신고인이 있는 경우에는 우선매수권을 행사하면 되므로, 우선매수권의 행사를 1회로 제한하더라도 공유자 권리보호 에는 지장이 없다고 한다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 30 -
그 다음으로는, 우선매수권 행사시 보증제공을 의무화하자는 시도이다. 입찰기일에 참석이 곤란하여 기일 전에 우선매수신청을 하는 경 우에는 반드시 보증을 제공하도록 제도를 보완하자는 입장이다. 이 를 통해 우선매수신청의 남용을 막고, 만약 다른 매수신청인이 없으 면 민사집행규칙 제76조 2항에 따라 우선매수신청한 공유자에게 최 저매각가격으로 매각허가결정을 하자고 한다. 경매참여자들로서는 해석상 내지 법개정의 일환으로 시도되는 이러한 법원실무분위기를 충분히 이해할 필요가 있다고 보인다. 다. 관련판결 대법원 2006.3.13. 자 2005마1078 결정 매각허가결정에대한이의 1. 공유자의 우선매수권에 관한 법리오해 등 주장에 대하여 민사집행법 제140조가 규정하고 있는 공유자의 우선매수권은, 공유자는 공 유물 전체를 이용 관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여 공유지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회 를 준다는 데에 그 입법 취지가 있는 것이긴 하나, 그것은 어디까지나 공 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 31 -
유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상의 특전을 인정 하는 것은 아니므로, 일괄매각대상의 일부에 대한 공유자라 하여 다른 일 반의 매수참가자들보다 매각대상 전체에 관하여 우월적으로 취급하여야 할 합리적인 이유는 없는 점, 공유자의 우선매수권 제도는 다른 매수신고인들 의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법 취지를 감안하더라도 가급적 제 한적으로 운용할 필요가 있는 점, 일괄매각제도는 동일인으로 하여금 매각 부동산으로 일괄매수하도록 함으로써 부동산의 합리적 이용을 가능하게 한 다는 데에 그 주된 목적이 있는데, 일괄매각대상인 여러 개의 부동산에 관 하여 채무자 이외에 여러 공유자가 각각 따로 있는 경우에는 공유자의 우 선매수권 제도로는 동일인에게 매각부동산을 일괄 귀속시킨다는 목적을 달 성하기 곤란한 점, 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하는데, 거 꾸로 일괄매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 그것 도 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않는 점, 원심법원의 결정과 같이 여러 사정을 종합적으 로 고려하여 합리적이라고 볼 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체부동산에 대한 우선매수권을 인정하여야 한다는 견해에 의할 경우 집 행법원이 전체 부동산을 공유자에게 일괄 귀속시킬 합리적 필요성이 있는 지 여부를 일일이 심사하여 매수인을 결정하여야 하는 결과가 되어 매각절 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 32 -
차의 신속과 획일적 처리를 저해할 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대 한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유 자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다. --- 한편, 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 집행법원이 재항고인에 대 하여 민사집행법 제140조에 의하여 채무자의 지분 을 우선매수할 것을 신 고할 수 있음을 통지하였고(이 사건 각 부동산 전체에 대한 우선매수 신고 를 통지한 것은 아니다.), 재항고인에게도 매각기일 및 매각결정기일을 통 지한 사정만으로는, 재항고인에게 이 사건 일괄매각대상 부동산 전체에 대 하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있다는 신뢰를 주었다고 하기 어렵 고, 달리 집행법원의 매각절차에 재항고인의 매수신고기회를 박탈하는 등 의 중대한 잘못이 있다고 할 수 없다. 따라서 이 부분 재항고이유의 주장 은 모두 이유 없다. 2. 법령 및 판례 위반 주장에 대하여 이해관계인은 매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고( 민사집행법 제129조 제1항), 매각허가결정 에 대한 항고는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유에 의하여는 하지 못 하므로( 민사집행법 제122조, 제131조 제3항), 이해관계인은 자신이 손해 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 33 -
를 받을 경우에만 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고, 한편 매 수신고인은 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하며 자기에게 매각 허가를 하여 달라는 것을 이유로 드는 주장하는 경우에 한하여 매각허가결 정에 대하여 항고할 수 있다( 민사집행법 제129조 제2항). 이 사건에서 재항고인은 자신의 우선매수신고가 적법함을 전제로 하여 자 신이 최고가매수신고인으로 매각허가를 받아야 한다고 주장하는바, 앞에서 본 바와 같이 재항고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 재항고인은 이 사건 매각허가결정에 의하여 어떠한 손해를 받는다고 할 수 없어 민사 집행법 제129조 제1항에 의하여서는 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 없다. 또한, 매각허가결정 후 채무자가 공매절차에서 매각대상 부동산 중 일부에 대한 소유권을 상실하였다고 하더라도, 재항고인과 같이 자기가 적법한 최 고가매수신고인임을 주장하는 자는 민사집행법 제129조 제2항에 의하여 자기에게 매각허가를 하여 달라는 것을 이유로 들지 않고 위와 같은 소유 권상실의 사유를 가지고 매각허가결정에 대한 즉시항고 및 재항고의 사유 로 주장할 수 없다. 재항고이유에서 들고 있는 대법원 1985. 2. 8.자 84마 카31 결정은 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다. 따라서 이 부분 재항고이유의 주장도 이유 없다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 34 -
민사집행법 제122조(이의신청의 제한) 이의는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지못한다. 민사집행법 제129조(이해관계인 등의 즉시항고) 1 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정 에 대하여 즉시항고를 할 수 있다. 2 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가 하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다. 3 제1항 및 제2항의 경우에 매각허가를 주장하는 매수신고인은 그 신청 한 가격에 대하여 구속을 받는다. 민사집행법 제131조(항고심의 절차) 1 항고법원은 필요한 경우에 반대진술을 하게 하기 위하여 항고인의 상대 방을 정할 수 있다. 2 한 개의 결정에 대한 여러 개의 항고는 병합한다. 3 항고심에는 제122조의 규정을 준용한다 수원지방법원 2009. 9. 14. 자 2009라120 부동산임의경매 1. 기초사실 기록에 의하면, 다음의 각 사실이 인정된다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 35 -
가. 항고인은 신00 소유의 별지 목록 기재 1, 2 각 부동산 및 별지 목 록 기재 3 부동산 중 신00 지분에 관하여 일괄매각의 방법으로 진행된 수 원지방법원 성남지원 2008타경4928호 부동산임의경매 사건에서 2009. 1. 28. 실시된 매각기일에 6억 2,705만 원으로 최고가매수신고를 하고, 2009. 2. 4. 제1심 법원 사법보좌관으로부터 매각허가결정을 받았다. 나. 별지 목록 기재 1, 2 각 부동산은 신00 단독소유이나, 별지 목록 기재 3 부동산은 김 (78.5/171)과 신00(92.5/171) 공동 소유로서, 김 은 매각기일 이전인 2009. 1. 23. 별지 목록 기재 각 부동산 전체에 대 한 공유자 우선매수신고를 하였다. 다. 김 은 공유자 우선매수신고에도 불구하고 제1심 법원의 사법보 좌관이 위와 같이 항고인에게 매각허가결정을 하자, 제1심 법원에 공유자 우선매수신고를 하였을 뿐만 아니라 경매법원의 집행관이 매각기일에 별지 목록 기재 각 부동산 전체에 대하여 공유자 우선매수권을 행사할 수 있다 는 취지의 말을 하였음에도, 입찰이 끝난 후 공유자 우선매수권이 없다고 번복함으로써 항고인은 결과적으로 공유자 우선권행사는 물론 일반 입찰의 기회마저 잃게 되었다. 이는 경매절차에 중대한 위법이 있는 경우에 해당 한다. 는 내용으로 항고인에 대한 매각허가결정을 취소해달라는 취지의 즉 시항고를 제기하였다. 라. 제1심 법원은 김 의 위 항고를 받아들여 2009. 2. 11. 항고인에 대한 매각허가결정을 취소하였다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 36 -
2. 판단 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원 이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자 는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선 매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2006. 3. 13.자 2005마 1078 결정 참조). 위 인정사실에 의하면, 김 은 별지 목록 기재 각 부동산 중 별지 목 록 기재 3 부동산에 대하여만 공유자이므로 위 부동산 전체에 대하여 공 유자 우선매수권을 행사할 수 없다. 또한, 기록에 의하더라도 경매법원의 집행관이 매각기일에 김 에게 위 부동산 전체에 대하여 공유자 우선매 수권을 행사할 수 있다는 취지로 설명하였음을 인정할 자료가 없고, 달리 이 사건 경매절차에 중대한 잘못이 있음을 인정하기 어렵다. -- 제1심 결정은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 이를 취소한다. 대법원 2009.10.5. 자 2009마1302 결정 부동산임의경매 --민사집행법 제121조 제2호는 매각허가에 대한 이의신청사유로 최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 를 규정하고 있는 바, 여기서 매수할 능력이 없는 때 는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, 매수 할 자격이 없는 때 는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 37 -
없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인 허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다 ( 대법원 2004. 11. 9. 자 2004마94 결정 등 참조). 한편, 민사집 행법 제123조 제2항은 같은 법 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직 권으로 매각을 불허가하도록 규정하고 있고, 민사집행규칙 제59조는 채무 자는 매수신청을 할 수 없는 것으로 규정하고 있다. 기록에 의하면, 재항고인과 남편인 소외 1이 이 사건 부동산을 공동소유 (각 1/2 지분)하고 있었는데, 소외 1은 2004. 6. 21. 소외 2 주식회사로부 터 대출을 받으면서 소외 2 주식회사에게 이 사건 부동산 중 자신의 지분 에 대하여 근저당권을 설정해 준 사실, 소외 1이 2006. 7. 25. 사망하자 재항고인을 포함한 공동상속인들은 2006. 10. 20. 전주지방법원 남원지원 에 한정승인을 신고하여 같은 달 27. 위 신고가 수리된 사실, 소외 2 주식 회사는 2007. 9. 11. 재항고인을 포함한 공동상속인들을 채무자로 하여 그 들이 상속한 이 사건 부동산의 1/2 지분에 대하여 임의경매를 신청하였고, 2007. 9. 12. 경매개시결정이 내려진 사실, 상대방이 2008. 8. 18. 매각기 일에서 최고가인 4,110만 원을 매수금액으로 신고하였으나, 사법보좌관은 우선매수신고서를 제출한 재항고인이 이 사건 부동산의 공유자로서 우선권 이 있다는 이유로 2008. 8. 25. 재항고인에게 매각허가결정을 하고 상대방 을 차순위매수신고인으로 결정한 사실, 상대방이 2008. 8. 28. 위 매각허 가결정에 대하여 이의신청을 하였으나, 제1심법원은 2008. 8. 29. 사법보 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 38 -
좌관의 위 매각허가결정을 인가한 사실 등을 알 수 있다. 위 사실관계에 앞서 본 법리를 비추어 보면, 재항고인은 매수신청이 금지 된 이 사건 매각절차에서의 채무자이므로 민사집행법 제121조 제2호 소정 의 부동산을 매수할 자격이 없는 자에 해당하는바, 재항고인이 비록 이 사 건 부동산의 공유자로서 우선매수권을 행사하였다 하더라도 법원은 재항고 인을 최고가매수인으로 매각허가결정을 할 수는 없다고 할 것이다. 그렇다면 재항고인에 대한 매각허가결정을 취소한 원심의 조치는 옳고-- 민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다. <1호 생략> 2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 민사집행법 제123조(매각의 불허) 1 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한 다. 2 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니 한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 39 -
민사집행규칙 제59조(채무자 등의 매수신청금지) 다음 각호의 사람은 매수신청을 할 수 없다. 1. 채무자 2. 매각절차에 관여한 집행관 3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정 평가법인 또는 소속 감정평가사) 수원지방법원 2006. 9. 14.선고 2005가단9933 약정금 1. 기초사실 가. 피고는 2003. 11. 27. 안양시 구 동 1109-6 소재 아파 트 상가 101호(이하 본건 건물이라고 한다.)에 대한 수원지방법원 2002타 경57217호 부동산임의경매절차에서 1억 6,010만 원에 입찰하여, 2003. 12. 11. 최고가매수신고인으로 매각허가결정을 받았다. 나. 원고는 2003. 11. 27.경 피고에게 본건 건물에 대한 4분의 1 지분 권자인 원고의 처 이가 낙찰받으려고 했는데 피고가 높은 가격으로 낙 찰받는 바람에 결국 원고가 손해를 보았다. 고 항의하여, 그 결과 2004. 1. 28.경 피고로부터 피고가 이미 낙찰받아 입찰보증금을 납부한 본건 건물 101호에 대하여 낙찰잔금을 지급하지 않고 재경매에 참가한 다음 위 낙찰 가보다 싸게 낙찰을 받게 되면 2,500만 원 내지 3,000만 원을 원고에게 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 40 -
지급하기로 한다. 는 내용으로 피고 명의의 지불각서를 교부받았다. 다. 피고는 매각대금지급기한인 2004. 1. 28.까지 매각대금을 지급하지 아니하고 있다가, 재경매시에 제3자가 낙찰받으면 피고가 납부한 보증금 1,601만 원도 반환받지 못함을 알게 되어 2004. 2. 18. 급히 지연이자와 함께 매각대금을 납부하였다. 2. 판 단 가. 원고의 주장 원고는, 원고의 처 이가 성 과 공유하고 있던 본건 건물 중 성 의 지분에 관하여 임의경매절차가 진행되었는데, 피고가 이를 낙찰받고 자 2004. 1. 28. 원고와 사이에 원고 부부가 본건 건물에 대한 공유자우선 매수권을 포기하여 피고로 하여금 낙찰받게 하여주면, 우선매수청구권의 포기 대가로 2004. 2. 18.까지 3,000만 원과 월 3%의 이자를 지급하겠다 고 약정하였다고 주장하면서 위 약정에 따라 3,000만 원과 이에 대한 지 연손해금의 지급을 구한다. 나. 판 단 (1) 그러므로 살피건대, 피고가 원고에게 원고 부부의 본건 건물에 대한 우선매수청구권을 포기하여 피고가 낙찰받을 경우 그 포기 대가로 3,000 만 원을 지급하기로 약정하였는지 여부에 관하여 살피건대, ---만으로는 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 41 -
이를 인정하기에 부족하다. (2) 오히려 위 인정사실에 의하면, 원고와 피고는, 피고가 위 경매절차에 서 재경매에 참가하여 위 낙찰가보다 싸게 낙찰을 받을 것을 조건으로 원 고에게 2,500만 원 또는 3,000만 원을 지급하기로 정지조건부의 약정을 하였는데, 피고가 재경매에 참가하지 아니하여 위 조건이 성취되지 아니하 였으므로, 원고의 주장은 이유 없다. 수원지방법원 평택지원 2007. 3. 6.선고 2006가단6534 손해배상 1. 기초사실 가. 소외 보험 주식회사가 안성시 동 186 전 377m2 외 3필 지(이하 이 사건 토지 라 한다) 중 각 2/18지분의 소유자인 정 을 상대 로 부동산강제경매신청을 하여, 수원지방법원 평택지원 2005타경8932호로 경매절차(이하 이 사건 경매절차 라 한다)가 진행되었는데, 위 집행법원은 2005. 11. 11. 이 사건 토지 중 위 각 지분을 일괄하여 매각하고,-- 취지 의 결정을 하였다. <중략> 다. 2005. 12. 6. 제1회 매각기일에서 입찰이 없어 입찰불능 된 후, 같 은 달 28. 이 사건 토지 공유자인 소외 호는 위 경매사건에서 최고가 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 42 -
매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선 매수할 것을 신고하고, 보증금 기 타 경매절차에 관하여는 경매기일에 출석하여 절차를 이행하겠다는 취지의 공유자우선매수신고를 하였다. 라. 제2, 3회 매각기일도 입찰불능 된 후 수원지방법원 평택지원 소속 피고 보조참가인(이하 참가인 이라고만 한다)은 제4회 매각기일인 2006. 3. 7. 10:30 위 집행법원 제13호 법정에서 입찰절차(이하 이 사건 오전 입찰절차 라 한다)를 진행하였는데, 당시 매수신청의 보증금액을 최저매각 가격의 20%라고 잘못 판단하여, 입찰가액을 21,510,000원으로 정하고 그 중 10%인 2,151,000원을 보증금으로 납부한 원고와 공유자우선매수신고 한 호에게 매수신청 보증금액이 최저매각가격 21,002,000원의 20%인 4,200,400원이라고 고지하자, 위 20% 해당금액을 소지하고 있지 아니하 던 원고와 위 호가 입찰을 포기하여 입찰불능 처리하였다. 마. 그런데 참가인은 2006. 3. 7. 예정된 사건의 입찰절차를 마치고 이 사건 입찰불능조서를 작성하는 과정에서 위 입찰절차를 잘못 진행한 것을 발견하고 즉시 최고가매수신고인이었던 원고와 공유자우선매수신고인인 호에게 전화하여 위 법원 집행관실로 나오라고 연락하였다. 바. 이에 원고와 위 호가 집행관실에 도착하자, 15:30경 참가인은 당일 오전에 참가인의 착오로 오전 입찰절차를 잘못 진행한 것을 설명한 후 법정에서 다시 입찰절차(이하 이 사건 오후 입찰절차 라 한다)를 진행 하였고, 그 절차에서 공유자우선매수신고인이던 호를 최고가매수인으 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 43 -
로, 최고가매수신고인이던 원고를 차순위매수신고인으로 각 고지한 후 매 각절차를 당일 15:35경에 종결하였다. 사. 위 집행법원은 매각결정기일인 2006. 3. 14. 14:00 이 사건 토지 중 위 지분에 대하여 2006. 3. 7. 매각기일에 최고가매수신고인 호로부터 21,510,000원의 매수신고가 있었으나 집행관인 참가인이 이 사건 입찰을 무효처리한 후 다시 매각절차를 진행한 중대한 잘못이 있어 민사집행법 제 123조 제2항, 제121조 제7호에 의하여 매각을 허가하지 아니한다는 결정 을 선고하였다. 아. 그 이후 새로 진행된 이 사건 경매절차에서 이 사건 토지의 다른 공 유자인 소외 김정0가 21,520,000원으로 입찰하여 최고가매수신고인이 된 후 집행법원으로부터 매각허가결정을 받아 그 매각대금을 납부하고 소유권 이전등기를 마쳤다. 2. 주장 및 판단 가. 원고의 주장 요지 (1) 원고는 2006. 3. 7. 이 사건 경매절차 중 오전 입찰절차에서 21,510,000원에 입찰하여 경매신청보증금 2,151,000원과 입찰표를 제출 하였는데, 개찰과정에서 원고가 단독으로 입찰하였음이 밝혀져 이 사건 매 각절차를 진행하던 참가인의 호명에 따라 법정 앞으로 나가자, 공유자우선 매수신고한 위 호가 참가인에게 우선 매수하겠다고 신청하였다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 44 -
(2) 그러자 참가인은 위 호에게 최고 입찰가액이 21,510,000원이 므로 경매신청보증금이 2,151,000원이라고 설명하면서 위 보증금을 납부 하라고 말하였고, 이에 호는 현재 1,500,000원뿐이 없어서 보증금을 납부할 수 없다고 말하였다. (3) 그러자 참가인은 경매서류를 다시 살펴보더니 이 사건은 재매각사 건으로 경매신청보증금이 최저매각가격의 20%인데, 최고입찰자인 원고는 보증금을 10%만 납입하여 자격이 없고 공유자인 호는 그 보증금을 납 입할 수 없으니 이 사건 입찰은 무효라고 고지하였다. (4) 당일 오후에 원고는 이 사건 경매절차가 재매각으로 인한 특별매각 조건이 없는 사건이라고 생각하여 집행관 사무실에 전화로 문의하자, 담당 직원은 이 사건은 재매각사건이 아니라고 답변을 하여 주었고, 이에 원고 는 위 직원에게 오전 입찰기일에 보증금 10%를 제출한 원고에 대하여 최 고가매수인 자격이 없다고 한 이유가 무엇인지에 대하여 묻자, 위 직원은 이를 확인하고 전화해 주겠다고 하였다. (5) 위 전화 통화 후 얼마 지나지 아니하여 원고는 집행관 사무실 직원 으로부터 오전 입찰절차가 잘못 진행되었으니 법원으로 빨리 나오라는 연 락을 받고 법원에 도착하니, 참가인이 오전 입찰절차를 재매각사건으로 잘 못 알고 진행하였으니 위 호와 원고가 참석한 자리에서 다시 진행하겠 다고 하였다. (6) 그리고 참가인은 이 사건 오후 입찰절차에서 원고에게 최고가 입찰 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 45 -
자라고 한 후, 위 호에게 우선매수신청을 하겠느냐고 묻고 이에 호가 우선매수신청을 하겠다고 하자, 보증금 10%를 납부한 호를 최고 가매수인이라고 하고, 원고에게는 차순위매수신고인이라고 고지하였다. (7) 따라서 원고가 이 사건 오전 입찰절차에서 최고가매수인이 되어 낙 찰받을 지위에 있었음에도 불구하고, 참가인이 위 절차를 고의 또는 과실 로 위법하게 직무집행함으로 인하여 약 60,000,000원 상당의 재산적 손해 (원고가 입찰하였던 이 사건 토지 중 각 1/9지분의 현재 시가는 84,750,000원 상당이고 그 중 원고가 낙찰되었다면 부담하였어야 할 금액 21,510,000원을 공제한 금액 상당)와 이로 인한 정신적 손해로서의 위자 료 10,000,000원의 합계 70,000,000원의 손해를 입었다. 나. 판단 (1) 먼저 공유자우선매수신고한 위 호가 이 사건 오전 입찰절차 당 시 1,500,000원만 소지하고 있어 최고가 매수인이 될 수 없었던 반면, 원 고는 최저매각가격의 10% 상당의 매수신청보증금을 가지고 있었는데도 참 가인의 위법한 직무집행으로 인하여 최고가매수인이 되어 이 사건 토지 중 위 지분을 낙찰받을 기회를 상실하였으므로, 피고는 이로 인한 손해를 배 상할 책임이 있다는 취지의 주장에 관하여 살피건대, ----만으로는 이 사 건 오전 입찰절차에서 위 호가 1,500,000원만을 소지하고 있었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 호가 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 46 -
1,500,000원만을 소지하고 있었음을 전제로 한 원고의 위 주장은 더 나아 가 살필 필요 없이 이유 없다. (2) 다음으로, 피고 소속 공무원인 참가인이 이 사건 오전 및 오후 입 찰절차를 고의 또는 과실로 위법하게 직무집행함으로 인하여 원고에게 청 구취지 기재 손해를 발생하게 하였다는 취지의 주장에 관하여 보건대, 일 반적으로 국가 또는 지방자치단체가 권한을 행사할 때에는 국민에 대한 손 해를 방지하여야 하고, 국민의 안전을 배려하여야 하며, 소속 공무원이 전 적으로 또는 부수적으로라도 국민 개개인의 안전과 이익을 보호하기 위하 여 법령에서 정한 직무상의 의무에 위반하여 국민에게 손해를 가하면 상당 인과관계가 인정되는 범위 안에서 국가 또는 지방자치단체가 배상책임을 부담하는 것이고, 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결 과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과한 법령 기타 행동규범의 목적 이나 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 할 것 이며, 공무원이 직무를 수행하면서 그 근거되는 법령의 규정에 따라 구체 적으로 의무를 부여받았어도 그것이 국민의 이익과는 관계없이 순전히 행 정기관 내부의 질서를 유지하기 위한 것이거나, 또는 국민의 이익과 관련 된 것이라도 직접 국민 개개인의 이익을 위한 것이 아니라 전체적으로 공 공 일반의 이익을 도모하기 위한 것이라면 그 의무에 위반하여 국민에게 손해를 가하여도 공무원이 직무상 의무를 위반한 행위와 제3자가 입은 손 해 사이에는 법리상 상당인과관계가 있다고 할 수 없어 국가 또는 지방자 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 47 -
치단체는 배상책임을 부담하는 것은 아닌바(대법원 2001. 4. 13. 선고 2000다34891 판결, 대법원 2006. 4. 14. 선고 2003다41746 판결 등 참 조), 이 사건에 돌아와 살피건대, 매수신청보증금 납부를 통하여 매수신청 을 제한하는 민사집행법의 관련규정(민사집행법 제113조, 민사집행규칙 제 63조 등)을 종합하여 보면, 매수신청의 보증제도는 진지한 매수의사를 갖 지 아니한 사람의 매수신청을 배제하려는 것이고 매각의 적정성을 보장하 기 위한 공익적 제도에 불과하며 매수신청인의 이익을 위한 제도는 아니라 할 것이고, 위 호가 이 사건 경매절차 중 이 사건 입찰절차 이전에 이 미 공유자우선매수신고를 하여 이 사건 매각기일에 최고매수신고가격과 같 은 가격으로 우선 매수할 수 있어 매각허가를 받을 수 있는 지위에 있었던 점, 이 사건 입찰절차 이후 진행된 매각결정기일에서 위 집행법원이 위 호에 대한 매각을 허가하지 아니한 점 등을 보태어 보면, 설령 원고의 주장을 모두 인정하여 참가인에게 원고 주장의 과실로 인하여 직무상 의무 를 위반한 점이 인정된다고 하더라도, 참가인이 직무상 의무를 위반한 행 위와 원고에게 발생하였다는 손해 사이에는 법리상 상당인과관계가 있다고 단정하기 어려우므로 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 청주지방법원 충주지원 2009. 4. 8.선고 2008가단6291 소유권지분이전등기 1. 기초사실 가. 망 임 (이하 망인이라 한다.)은 충주시 면 리 산 9-1 임 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 48 -
야 8539m2(이하 '이 사건 임야'라 한다)를 소외 망인의 형인 환과 1/2 지분씩 공유하고 있었는데, 환의 지분에 관하여 2005. 12. 14. 이 법 원 2005타경13123호로 임의경매개시결정이 내려졌다. 나. 망인의 아들 피고 철은 2007. 2.말경 원고에게 이 사건 임야 중 위 환 지분을 우선매수함에 있어 원고가 자금을 제공하면, 위 환 지분을 원고 명의로 해 주겠다고 제안하였고 피고가 이를 수용함에 따라, 망인과 원고는 위 경매절차에서 망인이 공유자로서의 우선매수권을 행사하 여 이 사건 임야 중 환 지분 1/2을 낙찰받되 그 자금은 원고가 제공하 기로 하고, 위 환 지분을 원고에게 이전해 주기로 약정하였다. 다. 망인은 위 경매절차에서 이 사건 임야 중 위 환 지분을 낙찰받 았는데, 그 낙찰대금 150,000,000원 중 110,000,000원은 망인 명의로 농협으로부터 이 사건 임야를 담보로 망인 명의로 대출받아 마련하 고, 39,999,600원은 원고로부터 제공받아 마련하였다. 그리하여 이 사건 임야 중 위 환 지분에 대하여 2007. 2. 27. 망인 명의로 소유권이전등 기가 마쳐졌다. 라. 한편 원고와 망인은 2008. 4. 2. 최, 피고 철이 입회한 자리 에서 이 사건 임야 중 1/2 지분에 관한 경매절차에서 망인이 우선매수권 한을 행사할 당시 우선매수에 소요되는 비용 약 1억 5천만 원(본건담보대 출금 1억 1천만 원 포함)을 원고가 대신 부담해서 갚아주는 조건으로 그에 대한 소유권을 양도할 것을 약속하였다. 원고가 남은 담보대출금 5천만 원 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 49 -
을 모두 상환하는 즉시 양도약속을 이행한다. 는 내용의 확인서(갑 제3호 증)를 작성하였다. 마. 망인 명의의 위 농협 대출금 110,000,000원과 이에 대한 이자 7,750,925원 합계 117,750,925원은 원고가 2008. 6. 9.까지 모두 상환하였다. 바. 망인은 2008. 7. 16. 사망하여, 그의 처 피고 김, 자녀들인 피고 철, 령, 희가 망인의 재산을 공동상속하였다. 2. 판단 가. 청구원인에 대하여 위 기초사실에 의하면, 피고들은 망인의 상속인으로서 원고에게 위 2008. 4. 2. 약정(증여)를 원인으로 이 사건 임야 중 위 환 명의 지분 이었던 1/2 지분 가운데 각 상속분에 해당하는 지분에 관하여 소유권이전 등기절차를 이행할 의무가 있다. 나. 피고들의 항변에 대한 판단 피고들은, 망인이 이 사건 임야 중 1/2 지분을 낙찰받아 망인 앞으로 소유권이전등기를 마친 것은 망인과 원고 사이의 명의신탁약정에 기한 것 인데, 위 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부 동산실명법 이라고 한다.)에 위배되어 효력이 없으므로, 원고는 피고들에게 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 50 -
이 사건 임야 중 1/2 지분에 대한 이전등기를 구할 수 없다고 주장한다. 살피건대, ----를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 1 앞서 본 바와 같이 이 사건 임야 중 1/2 지분의 낙찰대금은 모두 원고가 부담한 점, 2 특히 원고의 주장에 의하더라도 원고가 망인과 사이에 이 사건 임 야 중 1/2 지분에 대한 낙찰대금을 제공하기로 약정하게 된 동기가 부동산 투자차원인 점, 3 원고가 이 사건 임야 중 1/2 지분에 관한 매수대금 납 부영수증, 등기비용(등록세, 교육세 포함) 영수증, 취득세 영수증, 인지대 영수증, 감정료 영수증 등의 원본을 소지하고 있는 점에 위 기초사실에서 본 바와 같은 원고와 망인의 약정 내용, 이 사건 임야 중 1/2 지분의 낙찰 경위 등을 종합하여 보면, 원고와 망인은 위 경매절차에서 망인이 우선매 수청구권을 행사하여 지분을 매수할 때 원고가 매수자금을 제공하고 명의 만을 망인에게 신탁하는 내용의 명의신탁약정을 체결하였다고 판단된다(갑 제3호증상의 약정 역시 위와 같은 명의신탁약정을 확인한 것이다.). 따라서, 원고와 망인 사이의 위 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제1 항에 의하여 무효이고, 원고는 망인의 상속인들에게 이 사건 임야 중 1/2 지분 자체의 반환을 청구할 수는 없다(제공한 매수대금을 부당이득으로 청 구할 수 있을 뿐이다). 그렇다면 피고들의 위 항변은 이유 있다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조(명의신탁약정의 효력) 1 명의신탁약정은 무효로 한다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 51 -
2 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수 탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사 실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. 3 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 서울북부지방법원 2009. 4. 9.선고 2008가단68965 소유권이전등기말소 1. 기초사실 가. 이 사건 부동산은 웅의 소유였는데, 근저당권자인 김 의 임의 경매신청에 따라 이 법원 2007타경10214호로 임의경매절차가 개시되었다. 나. 원고는 기간입찰방식으로 진행된 위 경매절차에서 2008. 4. 1. 231,300,000원의 최고가 매수신고를 하였으나, 민사집행법 제140조의 공 유자 우선매수권 원칙에 따라 이 사건 부동산의 전체 지분에 대한 공유자 중 1인인 피고 1.이 우선매수신고를 하게 되어 피고 1.에게 매각허가결정 이 이루어지고, 원고는 이 사건 부동산을 취득할 수 없게 되었다. 다. 피고 1.은 위 경매절차에서 2008. 4. 17. 임의경매로 인한 매각허가 결정을 받아 --접수 제47828호로 소유권이전등기절차를, 피고 2.는 피고 1.로부터 2008. 4. 18. 이 사건 부동산을 거래가액 241,939,800원에 매수 하여 --- 소유권이전등기절차를 마쳤다. 라. 한편 원고는, 피고들이 명의신탁약정에 따라 사실상 대금은 피고 2. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 52 -
가 부담하고 명의는 피고 1.로 하기로 약정하여 명의신탁을 금지한 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 등을 위반하였다며 피고 1.과 피고 2.의 대표자인 호 를 수사기관에 각 고발하였고, 이에 피고 1.과 호 에 대한 수사기관의 조사가 진행되어, 2008. 12. 30. 이 법원으로부터 호 는 벌금 700만 원, 피고 1은 벌금 500만 원의 각 약식명령을 고지받았고, 그 무렵 위 각 약식명령은 확정되었다. 2. 주장과 판단 가. 원고의 주장 원고는, 피고들 사이의 각 소유권이전등기는 명의신탁 약정에 의한 무 효의 등기이므로 이를 말소할 의무가 있다고 주장한다. 나. 판단 (1) 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신 이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우 그 경매절차에서 매수인의 지위 에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매목적 부동산의 소유 권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 대외적으 로는 물론 대내적으로도 그 명의인이 취득한다고 할 것이고, 이 경우 매수 대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립 한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결, 대법원 2008. 11. 27. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 53 -
선고 2008다62687 판결 등 참조). (2) 위에서 본 법리로 이 사건에 관하여 보건대, 설령 피고들 사이에 원고 주장과 같은 (명의신탁)약정이 있었다 하더라도, 경매목적 부동산인 이 사건 부동산의 소유권은 대외적으로는 물론 대내적으로도 그 명의인인 피고 1.이 취득한다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 부동산에 관한 피고들 의 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 구할 어떠한 법률상 권원이 있다 고 볼 수 없다. (3) 또한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서에 의하면, 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자 가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다(물권변동이 무효가 되지 않는다). 라고 규정되어 있는바, 이 사건에서 타방당사자인 웅이 피고들 사이에 명의신탁약정이 있었다는 사실을 알았다고 볼 아무런 증거도 없으므로 피 고들 명의의 각 소유권이전등기가 무효라고 볼 수 없고, 따라서 원고가 위 각 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 구할 어떠한 권능도 있다고 볼 수 없다. 서울고등법원2009. 6. 19.선고 2008나104521 손해배상(기) -- 원고는 또한, 피고들은 이 사건 사업부지에 대한 경매절차에서 피고 평의 지분에 대하여만 경매를 취하하고, 원고의 지분에 대하여는 경매를 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 54 -
진행하게 하여 피고 평이 공유자로서 우선매수청구권자로서의 지위를 갖게 하여 이 사건 신축사업 자체를 빼앗으려고 하면서 원고의 사업 추진 을 방해하였다고 주장한다. 살피건대, ---에 의하면, 피고 회사는 저축에 의한 이 사건 각 부동산에 관한 임의경매가 진행중인 2006. 8. 22.경 저축으로부터 대 출을 받아 저축에 위 각 부동산에 관한 1번 근저당권의 피담보채무를 대위변제하여 위 1번 근저당권을 이전받은 뒤 같은 달 25.경 위 임의경매 에 관한 채권자 수계신청을 하면서 이 사건 각 부동산 중 피고 평의 지분 10/100에 관하여 경매신청을 취하하고, 나머지 원고의 지분 75/100 및 피고 평의 지분 15/100에 관하여는 경매를 속행하도록 한 사실을 인정할 수 있으나, 피고 회사가 이 사건 각 토지에 관한 경매를 속행하게 하는 것이 후순위 근저당권자 및 구상금 채권자로서의 정당한 권리행사에 해당하여 위법하지 아니함은 앞서 본 바와 같고, 이와 같은 경매 속행에 위법이 없는 이상 집행채권자측에게도 경매 목적물을 낙찰받을 수 있는 기 회가 아무런 제한 없이 열려 있는 것이므로, 피고 평이 낙찰받는데 유 리한 우선매수청구권자로서의 지위를 갖게 하기 위한 조치가 위법하다고 볼 수는 없다.-- 서울고등법원2009. 11. 13.선고 2009나52207소유권이전등기말소 최고가 매수신고를 하였음에도 불구하고 악의적인 공유자우선매수청구 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 55 -
권행사로 인해 지분권을 취득하지 못하였음을 이유로 하여, 낙찰자의 소유 권이전등기가 말소되어져야한다는 청구 ---(1) 원고는 경매법원의 담당 공무원이 피고들에게 원고의 경매참가 정보를 알려주고, 피고 최 에게 대금납부통지서가 송달되기 전에 보관금 납부 명령서를 발급해 주었으며, 사실상 구분소유 공유관계에 있음에도 피 고 최 에게 공유자 우선매수권을 주는 등 편파적으로 경매절차를 진행하 여 피고 최 이 이 사건 부동산을 낙찰받게 하였다. 따라서, 이 사건 경매 절차는 무효이므로 피고들 명의의 소유권이전등기는 무효이다. 고 주장한다. 그러나 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 부동산이 사실상 구분소유 공 유관계에 있다거나, 경매법원이 위 주장과 같이 경매절차를 편파적으로 위 법하게 진행하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그리고 경매절차를 무효로 하는 흠이 아닌 한 경매절차에 흠이 있더라도 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 납부한 이상 매수인의 소유권취 득의 효과를 다툴 수 없는데(대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판 결 참조), 제1심에서 채택한 증거에 의하면 원고가 최고가 입찰자였으나, 피고 최 이 공유자 우선매수신고를 함에 따라, 원고는 차순위입찰자 지 위를 포기하였고, 그 후 경매개시결정에 대한 이의신청이나 매각허가결정 에 대한 항고 없이 매각허가결정이 확정되고 피고 최 이 대금을 납부한 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 56 -
사실을 인정할 수 있을 뿐이고, ---만으로는 경매절차를 무효로 하는 흠이 있다고 인정하기에 부족하며, 달리 무효를 인정할 만한 사유나 증거가 없다. 따라서, 원고의 위 주장은 나아가 살필 것 없이 옳지 않다. (2) 원고는 피고 최 명의의 소유권이전등기는 피고들이 공유자 우선 매수권을 이용하여 입찰방해의 담합행위에 의한 것이므로 무효이고, 피고 들 사이의 이 사건 부동산 소유권이전은 반사회질서행위로서 무효이다 고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고들의 공유자 우선매수권을 이용한 입찰방해 만으로는 이 사건 부동산의 경매절차를 무효로 하는 흠이 있다 할 수 없 고, 피고들 사이의 이 사건 부동산 소유권이전이 선량한 풍속 기타 사회질 서에 위반한 행위라고 볼 사유나 증거가 없다. 따라서, 원고의 위 주장은 옳지 않다. 서울남부지방법원 2006. 8. 16.선고 2005가단78913 매매잔대금 매수하기로 한 부동산 중 일부 공유지분에 대한 거액의 가압류 등으로 인해 일단 나머지 지분만 취득한 다음, 문제의 공유지분에 대해서는 경매 를 통한 우선매수청구권행사로 취득하기로 합의하게 되었는데, 예상보다 높은 금액으로 공유지분을 취득하게 되면서 매도인과 분쟁이 발생한 사안 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 57 -
1. 기초사실 가. 원고와 장00(이하 원고 등 이라고만 한다)은 2004. 12. 21. 피고, 권 00, 이종0, 이종0, 이종0, 이0복 및 이부0(이하 공유자들 이라고만 한다) 로부터 그들의 공유로 되어 있던 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 부 동산 이라고 한다)을 19억 원에 매수하기로 하였다. 나. 그런데 이 사건 부동산에 관한 이종0 지분인 별지 목록 제1기재 부 동산 중 406.4분의 14.124와 별지 목록 제2기재 부동산 중 45분의 4(이 하 이 사건 지분 이라고 한다)에 관하여는 채권자가 신용보증기금, 청구금 액이 52,751,368원인 가압류(대구지방법원 2001카단1175), 채권자가 기 술신용보증기금, 청구금액이 205,219,178원인 가압류(대구지방법원 2001 카단14658), 채권자가 중소기업은행, 청구금액이 94,000,000원인 가압류 (대구지방법원 2001카단35274) 등 합계 채권최고액이 351,970,546원에 달하는 채권가압류기입등기와 압류 등의 처분제한등기가 마쳐져 있었고, 서울남부지방법원 2004타경51464호로 강제경매절차가 진행 중이었으므 로, 원고 등은 공유자들과 사이에, 이 사건 지분은 원고가 민사집행법 제 140조에서 정한 공유자의 우선매수권을 행사하여 위 경매절차에서 낙찰받 는 형식으로 매수하기로 합의한 후, 같은 날 이 사건 부동산 중 이 사건 지분을 제외한 부분에 관하여는 매도인을 이종0을 제외한 공유자들, 매수 인을 원고 등, 매매대금을 17억 원 으로 하는 부동산매매계약서(갑 제1 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 58 -
호증)를 작성하였고, 이 사건 지분에 관하여는 매도인을 이종0, 매수인을 원고, 매매대금을 2억 원 으로 하는 부동산매매계약서(갑 제2호증)를 작 성하였다. 다. 이 사건 지분에 관한 부동산매매계약서(갑 제2호증)에 의하면, 매매 대금을 2억 원으로 하여 계약일자에 계약금 2천만 원을 지급하고 잔금 1 억 8천만 원을 경락시에 지급하기로 하되, 특약사항으로 잔금 1억 8천만 원은 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 중개한 공인중개사 조00에게 보 관하게 하여(제2항), 이 사건 지분에 관한 경매절차에서 매수인이 이 사건 지분에 관한 우선매수청구권을 행사하여 경락을 받아 보관금으로 경락대금 및 관련 제반비용을 공제하고 차액은 매도인에게 즉시 지불하기로 하고(제 3항), 매수인이 과실 없이 낙찰 불허가, 또는 정상적인 경매 불이행시에는 매도인은 소유권 이외의 제반 권리의 하자 및 부담을 제거하여 완전한 소 유권을 매수인에게 이전하기로 하였고(제4항), 이 사건 부동산 중 이 사건 지분을 제외한 부분에 관한 부동산매매계약서(갑 제1호증)에 의하면 이종0 을 제외한 공유자들은 이 사건 지분에 관하여 매수인이 낙찰받을 수 있도 록 적극 협조하며, 이 사건 지분에 관한 매매계약서(갑 제2호증)의 특약사 항 제4항에 대하여 매도인이 공동 책임지기로 되어 있다(특약사항 제6항). 라. 원고 등은 위 매매계약에 따라 이 사건 부동산 중 이 사건 지분을 제외한 부분에 관하여 2004. 12. 21. 공유자들에게 계약금 3억 원을 지급 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 59 -
하고, 2005. 1. 26. 잔대금 14억 원을 지급하였다. 마. 원고는 2005. 10. 5. 이 사건 지분에 관한 입찰기일에 참석하였는 데, 서00이 최고가 2억 5천만 원으로 매수신고를 하였으므로, 공유자 우선 매수권을 행사하여 같은 금액으로 이 사건 지분을 낙찰받았다. 2. 당사자의 주장 및 이에 관한 판단 가. 당사자의 주장 원고는 이 사건 지분에 관한 입찰기일에서 공유자의 우선매수권을 행사 하여 이사건 지분을 2억 5천만 원에 매수하였으나, 공인중개사 조00에게 보관된 금액은 1억 8천만 원에 불과하고 피고는 이 사건 부동산의 공유자 로서 원고에게 이 사건 지분의 완전한 소유권을 이전하기로 약정하였으므 로 낙찰금액과 보관금액의 차액 7천만 원을 지급하여야 한다고 주장함에 대하여, 피고는 낙찰불허가 결정이나 정상적인 경매가 이행되지 아니하여 원고가 이 사건 지분을 매수하지 못한 경우에는 이 사건 지분을 이전할 책 임을 지나 정상적인 경매절차에서 원고가 이 사건 지분을 매수한 이상 그 차액을 지급할 이유가 없다고 주장한다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 60 -
나. 판단 아래에서 보는 바와 같은 점에 비추어 볼 때 피고는 원고에게 이 사건 지분에 관한 낙찰금액과 보관금액의 차액을 지급할 의무가 있다. (1) 이 사건 부동산은 피고를 비롯한 공유자들이 상속받은 재산으로서 권00, 이종0는 이종0에게, 이종0, 이부0는 피고에게 그 지분의 매각을 위 임한 상태에서 이종0과 피고가 대리인으로서 원고 등과 매매계약을 체결 하였고, 원고 등은 이 사건 부동산을 매수하면서 이 사건 부동산에서 부동 산임대사업을 하고 있던 권00으로부터 부동산임대사업과 관련한 권리, 의 무를 포괄적으로 인수하였으므로, 원고 등은 이 사건 부동산을 일체로서 포괄하여 매수하였다고 보아야 하고, 원고 등으로서는 만일 이 사건 지분 을 제외한 부분만을 매수한다면 이 사건 부동산의 가치가 현저히 떨어질 것이다. (2) 그런데 이종0이 소유하고 있던 이 사건 지분에 관하여는 채권최고액 합계 351,970,546원에 해당하는 채권가압류와 압류 등의 처분제한등기가 마쳐져 있어, 공유자들로서는 이 사건 부동산을 매도하기 위하여 이 사건 지분에 마쳐져 있던 처분제한등기 등의 부담을 제거하여 완전한 소유권을 이전하여야 했으므로, 이종0을 비롯한 공유자들이 원고에게 경매절차를 통 하여 이 사건 지분을 인수하는 방식을 제안하였다. (3) 따라서, 이 사건 지분에 관한 부동산매매계약서(갑 제2호증)에는 이 사건 지분의 매매대금이 2억 원으로 기재되어 있고, 이 사건 지분의 낙찰 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 61 -
대금이 이 사건 지분의 경매와 관련한 보관금액을 초과하는 경우와 관련하 여 아무런 규정이 없다고 하더라도, 위에서 본 바와 같이 이 사건 지분은 이 사건 부동산과 일체로서 거래되었고 이 사건 지분을 제외한 부분만을 매수하는 경우 원고 등의 경제적인 손실이 예상되는 반면 경매를 통한 매 수방식은 공유자들이 그들의 필요에 의하여 제안한 방식이라는 점과 매수 인의 과실 없이 낙찰 불허가 또는 정상적인 경매 불이행시는 공유자들은 원고에게 완전한 소유권을 이전할 의무를 부담하고 있으며, 이 사건 지분 에 관한 보관금액의 결정과 관련하여 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 중개한 조경영은 그 보관금액을 이 사건 지분에 관한 처분제한등기에 관련 된 채권액의 추정금액에 해당하는 4억 원으로 할 것으로 제안하였으나 공 유자들이 1억 8천만 원 정도면 가능할 것이라고 하여 보관금액을 1억 8천 만 원으로 결정하게 된 것이라는 점을 감안하면, 원고가 이 사건 지분에 관한 경매절차에서 공유자의 우선매수권을 행사하는 경우, 최소한 이 사건 지분의 낙찰금액이, 낙찰방식이 아니었더라면 공유자들이 부담하였을 처분 제한등기에 관련된 채권액의 추정금액에 해당하는 4억 원을 초과하지 아 니한 범위 내에서는, 피고를 비롯한 공유자들이 이 사건 지분에 관한 낙찰 금액과 보관금액의 차액을 지급하기로 약정하였다고 보는 것이 타당하다. (4) 설사, 원고가 이 사건 지분의 경매와 관련한 보관금액인 1억 8천만 원을 초과하는 경우에는 공유자 우선매수권을 행사하지 아니하여야 한다고 (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 62 -
보더라도, 그 경우에는 피고를 포함한 공유자들로서는 원고에게 이 사건 지분에 관한 완전한 소유권을 이전하여야 할 의무를 부담하게 될 것이고, 이러한 경우 공유자들로서는 이 사건 지분의 낙찰자에게 최소한 이 사건 지분에 관한 낙찰대금인 2억 5천만 원 이상을 지급하여야 할 것이므로, 공 유자들이 원고에게 그 차액을 지급하는 것이 불합리하다고 보기 어렵다. 8. 공매에서의 공유자 우선매수청구권 민사집행법에 근거해서 진행되는 법원 경매와 달리 국세징수법 에 근거해서 진행되는 공매의 경우 공유자우선매수제도가 존재하지 않았지만, 2006. 10. 국세징수법에서 관련규정을 신설하는 방식으로 경매와 유사한 내용의 공유자우선매수제도가 도입되었다(다만, 경매 에서의 차순위매수신고제도가 공매에서는 존재하지 않는 등 세부적 인 차이는 있다). 국세징수법 제73조의2 (공유자의 우선매수권) 1 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공유자는 매각결정 기일 전까지 제 65조에 따른 공매보증금을 제공하고 매각예정가격 이상인 최고입찰가격과 같은 가격으로 공매재산을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 2 제1항의 경우에 세무서장은 제73조제3항에도 불구하고 그 공유자에게 매각결정을 하여야 한다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 63 -
3 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마쳤을 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 공매재산을 매수하게 한다. 4 세무서장은 제2항에 따라 매각결정된 경우에 매수인이 매각대금을 납 부하지 아니하였을 때에는 매각예정가격 이상인 최고액의 입찰자에게 다시 매각결정을 할 수 있다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 64 -
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거주하거나 근무 등의 문제로 거래에 일일이 참여가 어려운 경우가 적지 않습니다. 이 때 지인이나 중개업자 등이 대리인으로 참여하게 되는데, 법적인 문외한이거나 신뢰성 등의 문제로 이 과정에서 많은 사고가 발생하는 것이 현실입니다. 이런 거래과정에서 저희 변호사나 직원이 직접 거래에 입회 하거나 대리인으로서 업무를 처리하여 안전한 거래를 성사시켜드릴 수 있습니다. 보수는, 원칙적으로 30분당 11만원이지만, 구체적인 계약내 용에 따라 협의를 통해 일정 기간당 고정된 보수 등 다른 방식의 보수책정도 가능할 수 있습니다. 라. 제소전화해서비스 제소전화해란, 분쟁이 발생하기 이전에 미리 법관의 면전에 서 분쟁해결을 합의하는 것으로, 일단 화해가 성립되면 판결과 동일 한 효력이 있습니다. 일단 화해가 성립되면 비록 그 화해내용에 적 법하지 못한 내용이 포함되어 있더라도 준재심사유에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한 화해성립을 무효화할 수 없는 강력한 효력 이 있습니다. (02) 532-6838, lawtis@gmail.com - 4 -