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승민 양
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1 한국은행 상해주재원금융시장 Weekly 내용문의는한국은행상해주재원 (tel: ) 으로하여주시기바랍니다. 최근홍콩주택가격하락의원인및전망 1.11 일홍콩은행간금리 (HIBOR) 급등원인 인민은행, 2015 년금융통계발표 (1.11) 인민은행, 역외금융기관에대해역내위안화예금지급준비율을적용하기로결정 (1.18)

2 금융시장특기사항 1. 최근홍콩주택가격하락의원인및전망 ( 홍콩주재원 ) < 요약 > 글로벌금융위기직후인 2009년부터급격한상승세를지속해오던홍콩의주택가격은최근 ( 월) 들어하락세로반전 ㅇ홍콩주택가격은 월중약 3 배정도상승 ( 세계최고수준 ) 일부주택가격이m2당최고약 25 만홍콩달러 ( 평당약 1.2 억원 ) 에달할정도로높으며, 소득대비주택가격비율도매우높은수준 ㅇ그러나 월이후에는하락세로돌아서그추세를지속하고있는중 월중 4.1% 하락한데이어 12 월이후에도하락하고있는것으로파악 최근홍콩의주택가격이하락하고있는원인은향후주택공급이크게늘어나는가운데, 경기부진, 금리인상등으로인해주택수요는축소될것이라는기대가확산되고있기때문 부동산시장분석가들은대체로홍콩의주택가격이하향순환기에접어들었으며향후 2 3년에걸쳐고점 (2015.9월) 대비 30% 이상하락할가능성이있는것으로예상 ㅇ다만일부는중국기업및부유층들의홍콩부동산선호경향, 홍콩의중국세계화거점도시로의지위강화등외부요인으로인해단기간에큰폭으로하락하지않거나오히려강세를보일가능성도있을것으로예상 향후홍콩의주택가격은정부의주택공급정책에의해가장큰영향을받게될것으로예상되나, 홍콩외부요인 ( 중국기업및부유층의홍콩진출, 홍콩부동산보유자의해외이주등 ) 에의한영향도무시할수없으므로향후주택가격분석및전망시이에유의할필요 - 1/16 -

3 1 최근홍콩의주택가격동향 글로벌금융위기직후인 2009년부터급격한상승세를지속해오던홍콩의주택가격은최근 ( 월) 들어하락세로반전 ( 월 월중 : 큰폭상승 ) 홍콩의주택가격은글로벌금융위기이후부터최근까지지속적으로상승하여세계주요도시중가장큰폭의상승률을기록 ㅇ 월현재의주택가격은 월보다약 3 배정도상승 * 한수준 * 싱가포르 (1.4배), 영국 (1.3배), 미국 (1.2배) 등보다상승폭이월등히큰수준 ( 홍콩이외의국가는 월 월중가격변동기준 ) 주요국의주택가격추이 주 : 2006 Q1=100 자료 : Economist 이에따라일부홍콩의주택가격은 월현재m2당최고약 25만홍콩달러 ( 평당약 1.2억원 ) 까지상승 - 2/16 -

4 홍콩주요지역의m2당주택가격 1) 현황 ( 홍콩달러 / m2 ) 주요지역 가격범위 홍콩섬 14.5 만 23.1 만홍콩달러 2) ( 평당약 7 천만원 1 억원 ) 구룡반도 11.5 만 24.8 만홍콩달러 2) ( 평당약 5.7 천만원 1.2 억원 ) 신계 6.7 만 10.2 만홍콩달러 2) ( 평당약 3.3 천만원 5 천만원 ) 주 : 1) 해당지역평균가격임 ( 월현재 ) 2) 가격은가장작은평형 (40m2미만) 부터가장큰평형 (160m2이상) 까지의범위임자료 : Rating and Valuation Department, Hong Kong 이와같은홍콩의주택가격은세계여타도시에비해월등히높은수준 ㅇ세계주요도시들의주택구매력 (affordability) 을조사한설문 (survey) 결과 * 에따르면홍콩을런던, 뉴욕등을포함한 378개도시중집을구입하기가장어려운도시로평가 * Demographia(2015), 11th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2015 주택가격중간값 주택구입하기어려운주요도시 1) 홍콩밴쿠버런던뉴욕싱가포르도쿄 4,892,000 ( 홍콩달러 ) 704,800 ( 캐나다달러 ) 385,000 ( 파운드 ) 410,800 ( 미달러 ) 405,000 ( 싱가포르달러 ) 28,850,000 ( 엔 ) 미달러 2) 629, , , , , ,025 환산액 주 : 1) 2014 년 3 분기자료기준 2) 월말기준환율적용 (1US$ = HKD, 캐나다달러, 파운드, 싱가포르달러, 엔 ) 자료 : Demographia(2015) 소득대비주택가격비율도세계주요도시들에비해홍콩이월등히높은수준ㅇ UBS의분석에의하면홍콩의주택가격 / 소득비율 (price-to-income ratio) 은약 22배로런던 (14배), 파리 (13배), 싱가포르 (12배), 뉴욕 (11배) 등에비해월등히높은수준 (Forbes, 일자 ) - 3/16 -

5 주요지역의주택가격 / 소득비율 이처럼홍콩의주택가격이큰폭으로상승하게된원인은주택공급이제한적이었던가운데, 국민소득증가, 실질금리하락, 중국으로부터의기업및인구유입등으로인해주택수요는크게늘어난데주로기인 < 참고 > 홍콩주택가격의상승원인 홍콩주택가격이글로벌금융위기이후인 2009 년부터급속히상승한이유는 ( 공급측면 ) 신규아파트공급이제한적이었던가운데 ( 수요측면 ) 국민소득증가, 실질금리하락, 인구증가등으로주택에대한수요가크게확대된데기인 주택건설을위한정부의토지공급이 2009 년이후거의미미한수준에머무름에따라신규주택공급이크게늘어나지않았던것이주택가격상승의가장주요원인으로작용한것으로추정 정부의토지공급및주택가격지수추이 자료 : CEIC, Craig & Hua(2011) 에서재인용 - 4/16 -

6 주택공급이제한된가운데홍콩의국민소득상승지속, 실질금리하락, 인구증가등으로주택에대한수요는큰폭으로증가 ㅇ홍콩의 1 인당 GNI 는 2009 년 32,350 미달러에서 2014 년 40,320 미달러로약 25% 증가 ( 고소득 OECD 국가는 10% 정도증가에그침 ) ㅇ글로벌저금리환경지속으로인해홍콩의실질금리가큰폭하락 (2009 년 5.4% 2014 년 2.0%, -3.4%p( 같은기간중미국은 0.7%p)) 홍콩의 1 인당국민소득및주택가격 주요국의실질금리 ( 단위 : 미달러 ) (%) 자료 : Craig&Hua(2011) 에서재인용 자료 : World Bank ㅇ 년중홍콩인구는 696 만명에서 730 만명으로약 34 만명증가 (5%) 한것도주택에대한수요증가를더욱가속화시킨것으로추정 홍콩은출산율이세계에서가장낮은국가중하나 * 임에도불구하고중국으로부터의인력유입등에힘입어인구가큰폭으로증가 ** * 홍콩의출산율은마카오싱가포르와같은 1.2 명으로한국 (1.3) 보다낮은 3 개국중하나 ** 년 ( 추산 ) 중인구증가율 ( 평균 ) : 홍콩 0.69%, 한국 0.20%, 중국 0.61% 특히중국기업이홍콩에서기업공개 (IPO) 를하는경우가크게증가 * 하였는바, 이와관련한법인및개인의홍콩진입이늘어나면서홍콩인구가증가하였고, 이로인해주택수요도늘어난것으로추정 * 2015 년중홍콩증시의기업공개 (IPO) 조달액은뉴욕증시를제치고세계 1 위를기록하였으며, 2011 년에도세계 1 위를기록하는등기업공개 (IPO) 가매우활발한상황 - 5/16 -

7 ( 월이후 : 하락세지속 ) 홍콩의주택가격은 월이후하락세로돌아서그추세를지속 ㅇ주택가격이 10 11월중 4.1% 하락하는등하락세가지속 * 되고있는것으로파악 * 홍콩의대형부동산중개회사 (Centaline) 에의하면 2015 년말현재주택가격이 9 월정점대비약 7% 하락한것으로추정 (South China Morning Post, 일자 ) ㅇ특히대형평형및인기지역의가격이상대적으로큰폭하락 10 11월중전체주택가격이 4.1% 하락한가운데대형평형은 4.9%, 인기지역은 4.7% 하락 주택가격지수추이 (1999=100) 주 : 대형평형은면적이 100m2이상인주택이며, 인기지역이란홍콩섬, 구룡반도, 신계지역의선호도가높은주거지역 ( 예 : Baguio Villa, Beverly Hill, Braemar Hill Mansions 등 ) 을말함자료 : Rating and Valuation Department, Hong Kong 주택가격의하락세가지속됨에따라최근주택매매거래량이더욱줄어드는가운데주택수요자들이관망세를취하고있어추가하락에대한우려가커지고있는것으로파악 - 6/16 -

8 2 최근홍콩의주택가격하락원인 홍콩의주택가격이하락하고있는것은향후주택공급이크게늘어나는반면홍콩의경기부진, 금리인상등으로인해주택수요는축소될것이라는기대가확산되고있는데주로기인 ( 공급측면 ) 홍콩정부는 2016년부터향후 10년간약 48만채의신규주택을공급한다는계획 * 하에현재프로젝트를진행중 ㅇ홍콩특별행정구의 C Y Leung 행정수반 (chief executive) 은 월홍콩정부는향후 10년간 480,000채의신규주택을공급할계획이라고언급 (CNBC, ) ㅇ이에따라 년중약 15,000 18,000 채의 ( 민간 ) 주택이공급될전망 민간주택공급추이및전망 전체주택공급추이및전망 자료 : BNP Paribas(2016) 자료 : BNP Paribas(2016) ( 수요측면 ) 한편미국의금리인상등에따른모기지론비용상승, 경기부진등으로인해주택수요가줄어들고있는것도가격하락의주요요인으로작용 ㅇ미국금리인상의영향으로홍콩도금리가상승 * 할경우주택차입자의부담이커짐에따라주택수요가크게줄어들것으로예상 - 7/16 -

9 * 홍콩은미달러페그제를채택하고있으므로환율안정을위해홍콩통화청은미국정책금리와자국의정책금리를동조화하고있음 홍콩의주택차입금리는현재약 % 수준 ( 우대금리기준 ) 으로향후미국이추가로금리를인상할경우, 동반인상이불가피할것으로예상 * 다만현재홍콩의기준금리 (0.75%) 와일반대출금리와의차이가제법커다소여유가있는상황임. 이를반영하여지난해 12 월미연준의금리인상시에도홍콩의주요은행들은경기위축및부동산가격급락등을이유로대출금리를인상하지않았음 미국과홍콩의금리동조화추이 자료 : IMF(2014) ㅇ글로벌경제및중국경제부진등의영향으로홍콩의경제성장도향후둔화될것으로예상 중국등신흥국의경기회복세가미약할것으로예상되는가운데홍콩의경제성장률도전년보다다소낮아질 * 것으로예상 * HSBC 는홍콩의 2016 년도경제성장률을전년 (2.3%) 보다크게낮은 2% 내외로예상하고있으며, UBS 는 1% 대까지하락할것으로전망 또한중국의반부패정책강화등으로인한중국관광객감소등도홍콩경제에부정적영향을미치고있는상황 ㅇ한편, 최근의주택가격하락에도불구하고홍콩정부는기존의부동산시장안정화조치들 (LTV 제한, stamp duty 인상등 ) 을지속할전망이어서주택수요가회복되기는당분간어려울전망 - 8/16 -

10 홍콩정부의주요부동산시장규제조치 일자주요내용 월 2,000 만달러이상부동산의 LTV 한도인하 (70% 60%) 월 월 월 월 월 1,200 만달러이상부동산또는소유자비거주부동산에대한 LTV 한도인하 (70% 60%) 특별인지세 (Special Stamp Duty) 도입 : 2 년이내재매도하는주택거래에대해최고 15% 부과 800 만달러이상부동산또는소유자비거주부동산에대한 LTV 한도인하 (60 70% 50 60%) 700 만달러이상부동산또는모기지부동산에대한 LTV 한도인하 (50 70% 40 60%) 추가모기지론신청자에대한규제강화 : ⅰ) LTV 한도인하 (40% 30%) ⅱ) 주소득원이홍콩밖 ( 외국 ) 일경우에는 LTV 한도추가인하 (20ppt) ⅲ) DSR 한도인하 (50% 40%) 매입자인지세 (Buyer s Stamp Duty) 도입 : 외국인또는기업주택거래에대해 15% 부과 3 년이내재매도하는주택거래에대해최고 20% 의특별인지세 (Special Stamp Duty) 부과 월 200 만달러이상부동산에대해 2 배의인지세 (Double Stamp Duty) 부과 월 700 만달러이하부동산에대한 LTV 한도인하 (60 70% 60%) 기존주택매입자에대한 DSR 한도인하 (50% 40%) 자료 : BNP Paribas(2016) 의내용발췌정리 - 9/16 -

11 3 향후전망및시사점 ( 향후전망 ) 부동산시장참가자들은대체적 (consensus) 으로홍콩의주택가격이하향순환기 (downward cycle) 에들어서고있으며향후 2 3년에걸쳐가격이고점 (2015.9월) 대비 30% 이상하락할것으로예상 (South China Morning Post, 일자 ) ㅇ부동산가격하락의원인으로는신규주택공급증가, 미국금리인상에따른모기지비용상승 (Knight Frank* 의 Thomas Lam), 홍콩의경제부진 (UBS의 Eva Lee) 등을주로지적 * 홍콩의대형부동산컨설팅업체 ㅇ하락폭은그동안의높은상승폭을감안할때 2017년까지 25 30% 정도하락할것이라고예상하는견해가대부분 (CNBC, 일 ) 일부는보다구체적으로 2016년중 5 10%, 2017년과 2018년에는각각 10% 씩하락할것으로예상 (Thomas Lam) 다만, 일부에서는홍콩의주택가격이다음과같은이유로단기간에큰폭으로하락하지는않을것으로예측 ㅇ첫째, 중국의부유층들은아직홍콩을매력적인투자처및주거지로인식하고있으므로부동산가격이어느정도떨어질경우에는이들이매수세를형성하여가격폭락을막을것이라는의견 특히센트럴등중심가의고급주택이나상업용부동산의경우여전히수요가강한편이나, 정부규제등으로인해이들부동산의공급은제한적이어서여전히고가에서거래될가능성 ㅇ둘째, 홍콩의부동산개발업자나부동산회사들은보유자산이매우많은데다오랜경험과전문성을가지고있어가격하락기에도큰폭의조정을막 - 10/16 -

12 을수있을것으로예상 ㅇ셋째, 현재홍콩은국제금융중심지로서중국이세계경제로나가는관문역할을맡고있는바, 향후중국이세계화를지속할수록투자처및주거지로서의이점이더욱부각되어주택수요가늘어날것으로예상 한편, 일부이지만주택가격이오히려상승할것으로보는시각도존재ㅇ상대적으로다소저가인소형평형에대한강한수요, 중국등으로부터의대규모인구유입가능성, 신혼부부수요증가등으로인해주택가격이 2017년부터다시반등할가능성 (BNP Paribas의 Richy Ng) 특히홍콩이중국본토인들에게최고의선호도시 (most desired super-tier Chinese city) 로인정받고있어중국본토기업및부유층의일부만홍콩으로이주하더라도부동산가격이상승할가능성 (Panache Management< 부동산투 자컨설팅업체 > 의 Alexander Karolik Shlaen CEO) ㅇ그간의홍콩주택가격이저금리환경보다는홍콩이중요도시및금융중심지로발전하면서나타난외적 구조적요인에기인한바가더강하므로향후경기여건악화는큰영향을미치지못할것으로평가 (Daiwa의 Jonas Kan) ( 시사점 ) 홍콩의주택가격이큰변동을보이게된것은홍콩내부요인뿐만아니라홍콩외부요인도작용한복합적인결과이므로향후주택가격동향분석및전망과관련하여다음과같은점에유의할필요 ㅇ첫째, 내부요인중에서홍콩주택가격의상승에더욱큰영향을미친것은소득, 금리등수요요인보다는공급요인인주택공급규모인것으로분석 홍콩의경우주택가격상승이여타세계주요도시보다월등히컸었던것은수요요인 ( 소득, 금리, 인구등 ) 이강했었던측면도있지만보다근본적으로는주택공급이뒤따르지못한데주로기인 - 11/16 -

13 최근의주택가격하락도정부의주택공급확대정책이가장큰영향을미친것으로분석되며, 향후주택가격동향도동요인이가장큰영향을미칠것으로예상 ㅇ둘째, 홍콩의주택가격은내부요인뿐만아니라중국본토및해외선진국등외부요인에의해서도크게좌우 홍콩은중국의물적자원및금융자본이거쳐가는물류및금융중개도시이므로주택가격도중국본토및홍콩내 외부자금의유출입과관련한기업 금융기관및종사자들에의해크게영향을받는경향 특히, 향후홍콩의중국반환 (2047년) 을앞두고중국기업및부유층의홍콩진출, 홍콩내부동산보유자의해외이주등과같은외부적 구조적요인이큰영향을미칠전망 ㅇ셋째, 홍콩의부동산가격이급락할경우부동산을소유하고있는중산층, 부유층의소비심리위축으로소비가둔화될우려가있으므로이에대해서도예의주시할필요 다만, 일부에서는최근몇년간홍콩의부동산이매우큰폭으로상승한상황이어서하락폭이매우크지않는한소비심리위축에미치는영향이제한적일것이라는의견도제기 - 12/16 -

2. 1.11 일홍콩은행간금리 (HIBOR) 급등원인 ( 현황 ) 홍콩의역외위안화 (CNH) 은행간금리 (HIBOR)(1 일물 ) 는 2016.1.11일 ( 월 ) 오전 11:00 시경 13.396% 까지급등한후동수준에서마감ㅇ이는 1.8일 ( 금 ) 의 4.006% 보다 9.39%p 상승한수준으로 2013.

14 일홍콩은행간금리 (HIBOR) 급등원인 ( 현황 ) 홍콩의역외위안화 (CNH) 은행간금리 (HIBOR)(1 일물 ) 는 일 ( 월 ) 오전 11:00 시경 % 까지급등한후동수준에서마감ㅇ이는 1.8일 ( 금 ) 의 4.006% 보다 9.39%p 상승한수준으로 월 HIBOR 금리최초산정이래가장높은수준ㅇ 1일물금리뿐만아니라 7일물등여타만기의 HIBOR 금리도큰폭상승 (7일물 7.06% 11.23%, 4.2%p) HIBOR 금리 ( 원인 ) 자료 : FT( 일자 ) 이와같이홍콩은행간금리 (HIBOR) 가급등한원인은인민은행이위안화환율안정을위해역외위안화시장에개입함으로써홍콩시장내위안화유동성이크게줄어들었기때문인것으로추정 ㅇ최근역외위안화 (CNH) 환율은중국정부의위안화절하용인예상등의영향으로큰폭절하되었으며, 이에따라역내위안화환율 (CNY) 과의격차가크게확대 ㅇ따라서인민은행이위안화의과도한절하를막기위하여오늘역외위안화시장 (CNH) 시장에대규모로개입 ( 달러매도, 역외위안화매입 ) 한것으로추정 - 13/16 -

15 인민은행의전격적인시장개입으로금일 8:00시 6.7달러를넘어섰던역외위안화 (CNH) 환율은 16:00시현재 6.65달러수준까지하락 이에따라역내외위안화환율간격차 (CNH-CNY) 도전일 0.09%p에서금일 0.04%p로크게축소 역내외위안화환율 (CNY, CNH) 추이 자료 : Boomberg ㅇ이와같은외환시장개입으로인해은행간역외위안화시장에서위안화유동성이부족해짐에따라은행간단기시장금리 (HIBOR) 가크게치솟은것으로추정 한편인민은행은금일중국외환거래센터홈페이지를통해투기세력에대해 인민은행은위안화환율을합리적수준에서유지할수있는능력이있음 을강조 ㅇ일부투기세력이위안화매도를통해수익을얻으려는시도는실물경제의수급을반영하지못하는잘못된가격신호를보내는것임을지적 또한증감회는향후증시추가하락을방지하기위한조치로서 일부터상장사의지분 5% 이상을보유한대주주와경영진등에대해대주주지분매각에제한을두는규정을금일발표하는한편서킷브레이커제도에대해서도개선을검토중인것으로전언 ㅇ대규모지분매각으로인한시장충격을완화하기위해대주주가 3 개월 - 14/16 -

16 내주식시장을통해매각할수있는지분총수가총지분의 1% 를넘지않도록규정하고지분매각시에도최소 15 영업일전까지매각계획을통보하도록의무화 - 15/16 -

17 주요기관발표및경제지표일정 인민은행, 2015 년금융통계발표 (1.11) 인민은행, 역외금융기관에대해역내위안화예금지급준비율을적용하기로결정 (1.18) 경제지표발표일정및시장전망치 발표일 지표 발표기관 전망치 1) 발표치 전기치 월선행지수 국가통계국 :00 12월제조업 PMI 국가통계국 :00 12월비제조업 PMI 국가통계국 :45 12월 Caixin 제조업 PMI Caixin :45 12월 Caixin 종합PMI Caixin :45 12월 Caixin 서비스 PMI Caixin :30 12월생산자물가지수 국가통계국 -5.8% -5.9% -5.9% :30 12월소비자물가지수 국가통계국 1.6% 1.6% 1.5% :55 12월무역수지 해관총서 $52.15B $60.09B $54.10B :55 12월수출증가율 해관총서 -8.0% -1.4% -6.8% :55 12월수입증가율 해관총서 -11.0% -7.6% -8.7% :01 12월신규위안화대출 중국인민은행 700.0B 597.8B 708.9B :00 12월 M2증가율 중국인민은행 13.6% -13.3% 13.7% :00 12월산업생산 국가통계국 6.1% - 6.2% :00 12월소매판매 국가통계국 11.3% % :00 12월고정자산투자 국가통계국 10.2% % :00 4/4분기실질 GDP성장률 국가통계국 6.9% - 6.9% 월 FDI증가율 ( 실행기준 ) 상무부 3.1% - 1.9% 주 : 1) 시장참가자들을대상으로한서베이결과의중간값기준 - 16/16 -

<3034BFEDC0CFBDC2C3B5C7CFB4C2C1DFB1B9BFECB8AEC0C7BCF6C3E2BDC3C0E52E687770>

<3034BFEDC0CFBDC2C3B5C7CFB4C2C1DFB1B9BFECB8AEC0C7BCF6C3E2BDC3C0E52E687770> KOTRA 소규모 국별 설명회 욱일승천하는 -우리의 수출시장 KOTRA KOTRA 소규모 국별 설명회 욱일승천하는 -우리의 수출시장 - 1 - - 2 - - 3 - - 4 - - 5 - - 6 - - 7 - - 8 - - 9 - 중국경제 현안문제 가. 경기과열과 인플레이션 논의 2003년 중국경제가 9.1%의 고성장을 달성하는 가운데 통화량(M2) 증 가율이